Embed Size (px)
Citation preview
обзор
III квартал 2010рынок складской недвижимостиМосква
Knight Frank
основные выводы• Темпыновогостроительствасущественноснизились:приростпредложенияпоитогам2010г.составитоколо
450тыс.м2качественныхскладскихплощадей,чтона40%меньшеновогопредложения2009г.В2011г.темпывводановыхскладскихплощадейсущественнонеизменятся.
• Объемпоглощенияпоитогам2010г.можетсоставить700-750тыс.м2,чтосопоставимосаналогичнымпоказателем2009г.
• Присуществующихтемпахстроительстваипоглощенияскладскихплощадейдолявакантныхпомещенийвскладскихкомплексахкконцу2011г.снизитсядо5,5-6%.
III квартал 2010рынок складской недвижимостиМосква
2
Ключевые события
• АвстрийскийфондImmofinanzпродалСбербанкусвоюдолю(53тыс.м2)вкомплексе«ТЛКТомилино»за$39млн,что,пооценкам,значительнонижерыночнойстоимостиактива.ПосообщениюImmofinanz,сделкапрошлаврамкахреструктуризациидолговкомпании.
• Вконцелета2010г.сталоизвестноосделкепопродажефондомRavenRussiaлогистическогокомплекса«Балтия»площадью28тыс.м2,расположенногонаНоворижскомш.в7км.отМКАД.ПокупателемсталакипрскаякомпанияCasebreHoldingsLimited,суммасделкисоставила$42млн.
• Рядсобытийсвидетельствуетовосстановлениидевелоперскойактивностинарегиональныхрынках.КомпанияMirlandDevelopmentCorporationпланируетпостроитьвСаратовскойобластискладскойкомплексклассаАплощадью150тыс.м2.НемецкийинвесторидевелоперSIF&Bзаявилонамеренииинвестироватьболее€1млрдвпроектиндустриальногологистическогопаркавКалужскойобласти.
Предложение
ПосостояниюнаконецIIIквартала2010г.общеепредложениескладскихплощадейклассовАиВвМосковскомрегионесоставило5,94млнм2,изнихкклассуАотноситсяпочти70%предложения(4,11млнм2),кклассуВ–около30%(1,83млнм2).
ВIIIквартале2010г.быловведеновэксплуатациюоколо130тыс.м2складскихплощадей,чтона60%больше,чемзавсепервоеполугодие2010г.(около80тыс.м2).ПрактическивсеновоепредложениепредставленопомещениямиклассаА.Срединаиболеезаметныхпроектовнеобходимоотметитьновыефазы«ПНКЧехов»(девелопер–«ПНКГрупп»),логистическогопарка«Крекшино»(«РосЕвроДевелопмент»),проект«ТрилоджиПаркТомилино»(«Инвестиционныйтраст»)идр.Врайонест.м.«Южная»введенскладскойкомплекскомпании«Москапстрой»–одинизнемногихпроектовклассаАвчертегорода.
Новоепредложениеформируетсявосновномизочередныхфазсуществующихкрупныхкомплексов,атакжеизсравнительнонебольшихпроектов,возводимых,втомчисле,непрофильнымидевелоперами.
рынок складской недвижимости
Вячеслав ХолоповДиректордепартаментаиндустриальнойискладскойнедвижимости,земли
«Судя по количеству входящих заявок, IV квартал будет наиболее результативным за весь 2010 г. по объему сделок аренды в Московском регионе. Полагаю, что осторожное развитие рынка продолжится и в 2011 году. Мы ожидаем в следующем году увеличения количества сделок по строительству объектов «под ключ» вследствие недостаточности объемов спекулятивного строительства, а также благодаря инвестициям в нестандартные складские и индустриальные объекты».
Основные показатели Класс А Класс В
Общийобъемпредложения(классыА,В,С),млнм2 10,29
Общийобъемкачественногопредложения,млнм2 5,94
втомчисле,млнм2 4,11 1,83
ВводвэксплуатациювIIIквартале2010г.,тыс.м2 130 -
Проекты,планируемыеквводувIVквартале2010г.,тыс.м2 205 35
ПоглощениевIIIквартале2010г.,тыс.м2 110
Среднийуровеньвакантныхплощадей,% 8,5 11
Заявляемыеарендныеставки,$/м2/год* 100-115 70-90
Операционныерасходы,$/м2/год 30-40 25-35
*БезучетаНДС,операционныхрасходовикоммунальныхплатежей
Источник:KnightFrankResearch,2010
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
Новое предложение 2010 г. составит 420-450 тыс. м2, что более чем на 40% меньше прироста предложения 2009 г.тыс. м2
Класс А на начало года
Класс В на начало года
Прирост предложения (А и В классы)
Источник: Knight Frank Research, 2010
2006 2007 2008 2009 2010П
www.knightfrank.ru
3
Спрос
ВIIIквартале2010г.наблюдалосьзначительноеснижениетемповпоглощенияскладскихплощадей:объемсделоксоставилоколо110тыс.м2–почтив2разаменьше,чемвоIIквартале2010г.Причинойэтогоможетбытьфакторсезонности,усугубленныйаномальнойжаройпрошедшеголета,котораянеспособствовалаактивностипотенциальныхарендаторов.Втожевремя,сначалаосенинаблюдаетсясущественнаяактивизация,ирядкомпанийведетпереговорыобаренде,которые,попрогнозам,будутзавершеныдоконца2010г.Этопозволяетпрогнозировать,чтообъемсделокнарынкескладоввIVквартале2010г.достигнетмаксимальныхпоказателейзагодипревысит250-300тыс.м2.Такимобразом,общийобъемсделокпоитогам2010г.можетсоставить700-750тыс.м2,чтосравнимосаналогичнымпоказателем2009г.(693тыс.м2).
Наблюдаетсяоживлениерегиональныхрынковкачественнойскладскойнедвижимости(классыАиВ):впервыесначалакризисавIIIквартале2010г.отмечаетсяпреобладаниедолирегиональныхсделокарендынадобъемомсделоквМосковскомрегионе–52%всехсделокрассматриваемогопериодапришлосьнаСанкт-Петербург(11%)ирегиональныегорода(41%).
Анализвходящихвкомпаниюзапросовнаоперациисоскладскимиплощадямипоказалзаметноеснижениеколичествазаявокотсобственников,желающихпродатьсвоискладскиеплощади.ЭтатенденциянаметиласьещевоIIквартале2010г.:количествозаявокнапродажускладовсократилосьпочтинатретьпосравнениюспоказателемIквартала2010г.,автретьемкварталеколичествотакихзапросовснизилосьещеначетверть.Уменьшениечисласобственников,стремящихсяпродатьсвоискладскиеактивы,можетявлятьсяпризнакомповышенияуверенностивладельцевскладскихплощадейвбудущемспросесостороныарендаторов.
Врезультатетого,чтообъемывводаипоглощениянарынкевIIIкварталебылисопоставимы,уровеньвакантныхплощадейМосковскогорегионапрактическинеизменился.Приэтомвпервомполугодии2010г.,когдаобъемпоглощениязначительнопревысилпоказательприростаскладов,уровеньвакантныхплощадейснизилсяна5%.Внастоящеевремядоляпустующихпомещенийсоставляетоколо8,5%вкомплексахклассаА,и11-12%вклассеВ.
Складскойкомплекс«ПНК-Чехов»,Симферопольскоеш.,49кмотМКАД
300
250
200
150
100
50
0
Несмотря на снижение объема поглощения в III квартале, общий объем сделок по итогам 2010 г. может составить 700-750 тыс. м2
тыс. м2
Источник: Knight Frank Research, 2010
I-кв. II-кв. III-кв. IV-кв. I-кв. II-кв. III-кв. IV-кв. I-кв. II-кв. III-кв. IV-кв. 2008 2009 2010
(П)
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
В III квартале 2010 г. доля свободных помещений в складских комплексах Московского региона изменилась незначительно
I-кв. II-кв. III-кв. IV-кв. I-кв. II-кв. III-кв. IV-кв. I-кв. II-кв. III-кв. IV-кв. I-кв. II-кв. III-кв. IV-кв. 2008 2009 2010 2011(П)
Класс А
Класс В
Источник: Knight Frank Research, 2010
III квартал 2010рынок складской недвижимостиМосква
4
Коммерческие условия
СредниеставкиарендывкачественныхскладскихкомплексахвМосковскомрегионестабилизировалисьвIVквартале2009г.,истехпорнепретерпелизначительныхизменений.Ряддевелоперовповысилизаявляемуюстоимостьарендыс$110до$115зам2вгоддляпроектовклассаА(невключаяНДСиоперационныерасходы).Приэтомстоитотметить,чтовслучаеарендысравнительнонебольшихпомещений(до2тыс.м2)ставкиарендымогутпревышать$130зам2вгод.
Прогнозы
НаIVквартал2010г.намеченвводвэксплуатациюоколо240тыс.м2качественныхскладов,изкоторыхкклассуВотноситсянеболее15%.Такимобразом,приростпредложениязавесь2010г.составитоколо450тыс.м2,чтосравнимоспоказателем2008г.,когдабыловведенооколо500тыс.м2,нона40%меньше,чемновоепредложение2009г.(770тыс.м2).Общеепредложениекачественныхскладов(классыАиВ)вМосковскомрегионекконцу2010г.превысит6млнм2.
ОбъемпоглощениявIVквартале,понашимпрогнозам,можетсоставить250-300тыс.м2,ипоитогам2010г.этотпоказательдостигнет700-750тыс.м2,немногопревысивобъемсделок2009г.
Покараноговоритьонасыщенииотложенногоспроса,благодарякоторомуссередины2009г.наблюдаетсяростактивностинарынке.Однакоможноожидать,чтокомпании,всвязикризисомоткладывавшиерешениеобарендедополнительныхпомещений,вбольшинствесвоемкконцу2010г.расширятсвоискладскиемощностидонеобходимогоуровня.Послеэтогорынокбудетхарактеризоваться«естественным»спросом,объемкоторогобудетзависетьотразвитияотраслей,представителикоторыхформируютспроснаскладскиеплощади:розничнаяторговля,автомобилестроение,производствопродуктовпитания,товаровнародногопотребленияит.д.
170
150
130
110
90
70
В 2010 г. наметилась тенденция к повышению заявляемых арендных ставок, однако сделки по аренде крупных помещений пока заключаются преимущественно по ставке, не превышающей $110 за м2 в год$/м2/год
I-кв. III-кв. I-кв. III-кв. I-кв. III-кв. I-кв. III-кв. I-кв. III-кв. 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011
Класс А
Класс А (прогноз)
Источник: Knight Frank Research, 2010
Класс B
Класс В (прогноз)
обзор
АмерикаСШАКарибскийрегион
ЕвропаБельгияЧешскаяреспубликаФранцияГерманияВенгрияИрландияИталияМонакоПольшаПортугалияРумынияРоссияИспанияШвейцарияНидерландыВеликобританияУкраина
АфрикаБотсванаКенияМалавиНигерияТанзанияУгандаЗимбабвеЗамбияЮАР
АзияКамбоджаКитайГонконгИндияИндонезияЯпонияМалайзияСингапурЮжнаяКореяТайландВьетнам
Австралия и Новая ОкеанияАвстралияНоваяЗеландия
Офисная недвижимостьВалентин СтобецкийДиректор[email protected]
Складская недвижимость, регионыВячеслав Холопов Директор[email protected]
Торговая недвижимостьЮлия ДальноваДиректор[email protected]
Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантин РомановПартнер[email protected]
Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректор[email protected]
Инвестиции и продажиЕвгений СеменовДиректор[email protected]
Оценка недвижимостиОльга Кочетова Руководительотделаоценки[email protected]
Санкт–ПетербургОлег БарковГенеральныйдиректор[email protected]
КиевМихаил ЕрмоленкоГенеральныйдиректор[email protected]
Маркетинг, PR и исследования рынкаМария КотоваИсполнительныйдиректор[email protected]
МеждународнаяконсалтинговаякомпанияKnightFrankбылаоснованавЛондоне113лет
назадиявляетсяоднимизсамыхкрупныхигроковнамеждународномрынкенедвижимости.
НасегодняшнийденьKnightFrankсовместнососвоимстратегическимпартнером,
компаниейNewmark,насчитывает209офисовв47странахстранахмираиобъединяет
свыше6840специалистов.
ВРоссиииУкраинеKnightFrankпредоставляетполныйкомплексагентскихиконсалтинговых
услугвовсехсегментахрынканедвижимости.Нашключевойресурс–этосплоченнаякоманда
болеечемиз330специалистов,работающихвМоскве,Санкт–ПетербургеиКиеве.
ЗавремяработывРоссиииУкраинеуслугамиKnightFrankвоспользовалисьболее500крупных
российскихимеждународныхкомпаний.
ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru
© Knight Frank 2010
Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,
однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической
ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.
Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.
МОСКВА
119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,корп.2Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011
САНКТ-ПЕТЕРБуРг
191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223
КИЕВ
04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122
