čitelj: STUDIO GT BORNA SISAK d.o.o. u ste č Sisak, Zeleni brijeg … · 2017-01-24 · Priprema PTV: nema drvena konstrukcija izvana obložena panelima od plastificiranog lima,

CENZUS d.o.o.

Naručitelj: STUDIO GT BORNA SISAK d.o.o. u stečajuSisak, Zeleni brijeg 18

Predmet: POSLOVNI KOMPLEKSSisak, Zeleni brijeg 18

Vlasnik - knjižni: STUDIO GT BORNA SISAK d.o.o. udio: 1/1Sisak, Zeleni brijeg 18

NGP NKP

PROCJENA TRŽNE VRIJEDNOSTI GRAðEVINSKIH NEKRETNINA (ZEMLJIŠTE, ZGRADE, KOMUNALNI PRIKLJU ČCI, OBJEKTI

VANJSKOG UREðENJA) IZGRAðENIH NA zk.č.br. 292/2 k.o. SISAK STARI (odgovara k. č.br. 292/2 k.o. Sisak Stari), PREMA STANJU I

VRIJEDNOSTIMA U VIII/2013.G.

O-2013-08-H004 Zagreb, Dubovačka 50, fax. +385 (0)1 3634 086, e-pošta: [email protected] str. 1

NGP NKP(m2) (m2)

Površina zgrada: Poslovna zgrada - prodajni salon 125,41 125,41Skladišna hala 252,90 126,45Ukupno: 378,31 251,86

Površina zemljišta: 5.102 m2

Tržna vrijednost: =

Izradio:

HRVOJE BALIJA , dipl.ing.Sudski vještak za graditeljstvo

Zagreb, 20.08.2013. g.

115.508,64 EUR869.431,43 kn


CENZUS d.o.o.

Sadržaj:

1. Uvodni podaci str. 3

2. Nalaz 4

3. Vlasništvo, posjedništvo i površina zemljišta 7

4. Geometrijski podaci 8

5. Procjena 10

6. Mišljenje i zaključak 14

7. Grafički prilozi- Zemljopisna karta list 1- Detaljna situacija 1- Ortofoto snimak lokacije s uklopljenim katastarskim planom 2- Prikaz z.k. uloška 3- Posjedovni list 5


- Posjedovni list 5- Izvod iz GUP-a Grada Siska 6- Fotodokumentacija 7


CENZUS d.o.o.

1. UVODNI PODACI

1.1. Dokumentacija

Vještak je pribavio slijedeću dokumentaciju:

- Izvod iz prostornog plana Grada Siska za predmetnu lokaciju.

1.2. Ostalo

- Preporu ča se ishoditi dokumente glede kojih se može utvrdit i legalitet zgrada, sukladno iskazanom u poglavlju 2.3. Legalitet.

- Prikaz z.k. uloška br. 4324 (neslužbena kopija), za zk.č.br. 292/2, k.o. Sisak Stari, od 07.01.2013.g.

- Predmet ove procjene nije geodetska, urbanisti čka ili imovinsko-pravna provjera, niti provjera s upravno-pravnog naslova.

- Posjedovni list br. 4324 (neslužbena kopija) za k.o. Sisak Stari, k.č.br. 292/2 od 19.08.2013.g.

- Tijekom o čevida nekretnine nije bilo mogu će izvršiti o čevid unutrašnjosti zgrade skladišta s obzirom da je ista bila zaklju čana. Opis unutrašnjosti zgrade je izrañen glede usmene izjave predstavnice bivšeg vlasnika nekretnine tijekom očevida.


provjera, niti provjera s upravno-pravnog naslova.


CENZUS d.o.o.

2. NALAZ

2.1. Opisi

2.1.1. Lokacija

2.1.2. Zgrade

a. Poslovna zgrada - prodajni salon

Godina gradnje : ca. 1965.g.Godina adaptacije: -Katnost : prizemlje

- Konstruktivni elementi :Temelji i nadtemelji : betonskiHidroizolacija : izvedenaNosiva konstrukcija: zidana konstrukcija, opeka

Predmetna nekretnina se nalazi u Sisku, u njegovom sjeverozapadnom dijelu u ulici Zeleni Brijeg u zoni pretežito obiteljske stambene i višestambene izgradnje. Nekretnina se nalazi uz asfaltiranu ulicu s ureñenim pješačkim stazama i javnom rasvjetom. Teren je ravan, a kompleks zemljišta je ograñen. Parcela je opskrbljena slijedećim komunalnim sistemima: vodovod, kanalizacija, elektroopskrba i telefonija.

Manipulativne površine i putevi na parceli su završno nasipani šljunkom.


Nosiva konstrukcija: zidana konstrukcija, opekaPregradni zidovi: zidana konstrukcija, opekaStrop: ožbukani, obojaniKrovište i pokrov:

Seizmičko osiguranje: izvedenoStubište: -Fasada : ožbukano, obojenoObrada podova :Obrada zidova:Obrada stropova:Prozori

VrataInstalacije:Grijanje: nije izvedenoPriprema PTV: električni bojlerKlimatizacijaSanitarna oprema : KeramičkaDizalo : nemaKorištenje :Parkiralište:

Održavanje : prosječno

Vodovod, kanalizacija, elektrika, telefonija

osiguran dovoljan broj parkirališta u sklopu kompleksa.

drveno dvstrešno krovište prekriveno crijepom i valovitim salonitom

linoleum, keramičke pločice, laminatožbukani i obojani ili keramičke pločiceožbukani, obojani

drvena, vanjska djelomice ostakljena

nema

ured i prodajni prostor

drvena stolarija,dvostruko staklo, nisu opskrbljeni roletama


CENZUS d.o.o.

b. Skladišna hala

Godina gradnje : ca. 1965.g.Godina adaptacije: -Katnost : prizemlje

- Konstruktivni elementi :Temelji i nadtemelji : betonskiHidroizolacija : izvedenaNosiva konstrukcija:

Pregradni zidovi: -Strop: -Krovište i pokrov:

Seizmičko osiguranje: nije izvedenoStubište: -Fasada : faneli od plastificiranog, profiliranog limaObrada podova :Obrada zidova:Obrada stropova:ProzoriVrata

Instalacije:Grijanje: nije izvedenoPriprema PTV: nema

drvena konstrukcija izvana obložena panelima od plastificiranog lima, nije toplinski izolirana.

drvena konstrukcija, obložena panelima od plastificiranog lima

nema

elektrika

drveno dvostrešno krovište prekriveno valovitim salonitom

betonski--


Priprema PTV: nemaKlimatizacijaSanitarna oprema : nemaDizalo : nemaKorištenje :Parkiralište:

Održavanje : prosječno

c. Ostale zgrade

U katastarskom i zemljišno-knjižnom operatu su ubilježene još dvije zgrade - gospodarska zgrada i dvorišna zgrada, za koje je očevidom utvrñeno da ne postoje - srušene su i uklonjene.

osiguran dovoljan broj parkirališta u sklopu kompleksa.

nema

skladište


CENZUS d.o.o.

2.1.3. Objekti vanjskog ure ñenja

Vanjske ograde

Kolne staze i manipulativno-skladišne površine

2.2. Prostorno-planski uvjeti

2.3. Legalitet

Čelični ili betonski stupovni sa ispunom od pocinčanog čeličnog pletiva; h = 1,5-1,8 m; izvedena kolna dvokrilna vrata - bravarske izvedbe od crne bravarije, obojana, širine ca. 6,0 m.

Glede pribavljenog GUP-a Grada Siska, utvrñuje se da se predmetna nekretnina nalazi na unutar grañevinskog područa u zoni M2 - zona mješovite, pretežito poslovne namjene.

Nasip od uvaljanog drobljenog kamena na pripremljenoj podlozi

Vještaku nije predočena dokumentacija glede koje bi se mogao utvrditi legalitet zgrada.

Zgrade su upisane u zemljišnu knjigu s bez predo čenih grañevinskih i uporabnih dozvola.


Mišljenje:

Glede prethodno iskazanog i podataka prikupljenih očevidom na terenu, potpisani vještak ne može nedvojbeno utvrditi jesu li predmetne zgrade legalne grañevine.

Prikupljeni podaci ukazuju da su zgrade možda izgra ñene prije 15.02.1968.g., u kojem slu čaju bi bile legalne gra ñevine. Za navedeno je potrebna potvrda DGU ili upravnog tijela nadležnog za izdavanje akata za gradnju, koje vještaku nisu predo čene.

Za predmetne zgrade nije pokrenut postupak legalizacije glede važećeg Zakona o prostornom ureñenju i gradnji i Zakona o postupanju s nezakonito izgrañenim zgradama.

Vještaku je predočen elaborat od 14.01.2007.g. izrañen po stalnom sudskom vještaku Željku Bunarñiji u kojem navedeni vještak iznosi mišljenje da je predmetna poslovna zgrada - prodajni salon sa skladištem, zgrada izgrañena prije 1968.g.


CENZUS d.o.o.

3. VLASNIŠTVO, POSJEDNIŠTVO I POVRŠINA ZEMLJIŠTA

3.1. Vlasništvo i posjedništvo

U pribavljenom prikazu z.k. uloška je upisano:

k.o. Sisak Stari

zk.ul.br. 4324zk.č.br. 292/2 5.102 m2

Vlasnik: STUDIO GT BORNA SISAK d.o.o. udio: 1/1Sisak, Zeleni brijeg 18

U pribavljenom prikazu posjedovnog lista je upisano:

k.o. Sisak Stari

pl.br. 4324k.č.br. 292/2 5.102 m2

Posjednik: STUDIO GT BORNA SISAK d.o.o.Sisak, Zeleni brijeg 18 dio: 1/1


3.2. Površina zemljišta

P= 5.102 m2

Podaci o površini zemljišta u zemljišnoj knjizi i katastarskom operatu su usklañeni. Dakle, površina zemljišta iznosi:


CENZUS d.o.o.

4. GEOMETRIJSKI PODACI

4.1. Zgrade

4.1.1. Poslovna zgrada - prodajni salonh = 2,95 - 5,00

a. Površine

Prostor NGP k NKP(m2) (m2)

Prostorija 1 8,04 1,00 8,04Prostorija 2 5,20 1,00 5,20Prostorija 3 6,64 1,00 6,64WC 1 1,54 1,00 1,54WC 2 1,91 1,00 1,91WC 3 2,26 1,00 2,26

Geomtrijski podaci se utvrñuju glede podataka iskazanih u predočenoj dokumentaciji, kontrolne izmjere na terenu i DOF-a lokacije dostupnog na web stranici DGU.

Prilikom očevida skladišna hala bila zaključana, pa u tom smislu nije bilo moguće izvršiti izmjeru zgrade iznutra.


WC 3 2,26 1,00 2,26Prostorija 4 11,18 1,00 11,18Hodnik 8,57 1,00 8,57Prostorija 5 13,98 1,00 13,98Prostorija 6 13,98 1,00 13,98Prostorija 7 30,96 1,00 30,96Prostorija 8 21,15 1,00 21,15

Ukupno: 125,41 125,41

b. Bruto gra ñevinska površina

BGP = 146,00 m2

c. Bruto volumen

BV = 146,00 * 4,0 = m3584,00


CENZUS d.o.o.

4.1.2. Skladišna halah = 3,10 - 4,50

a. Bruto gra ñevinska površina

BGP = 281 m2

b. Neto gra ñevinska površina

NGP = 281,00 * 0,90 = 252,90 m2

c. Neto korisna površina

NKP = 252,90 * 0,50 = 126,45 m2

d. Bruto volumen

BV = 281,00 * 4,0 = m3

4.1.3. Rekapitulacija

Zgrada NGP NKP BGP BV(m2) (m2) (m2) (m3)

125,41 125,41 146,00 584,00Poslovna zgrada - prodajni salon

1.124,00


125,41 125,41 146,00 584,00

Skladišna hala 252,90 126,45 281,00 1.124,00

Ukupno: 378,31 251,86 427,00 1.708,00

4.2. Vanjsko ure ñenje

Vanjske ograde

L= 280,00 m


P = 80% * 4537 m2 = m23.630

Poslovna zgrada - prodajni salon


CENZUS d.o.o.

5. PROCJENA

5.1. Sadašnja gra ñevinska vrijednost

5.1.1. Grañevinska parcela - zemljište

- Površina zemljišta:

grañevinsko 5.102 m2poljoprivredno 0 m2Ukupno: 5.102 m2

- Jedinična cijena:

grañevinsko kn/m2poljoprivredno kn/m2

- Vrijednost zemljišta:

,00 * 20,00= knUkupno: kn

110,0020,00

0,00561.220,00


5.1.2. Komunalni doprinos

- Bo: m3- Jedinična cijena: 40,00 kn/m3

Kd = 1.708,00 * 40,00= kn

5.1.3. Vodni doprinos

- Bo: m3- Jedinična cijena: 15,75 kn/m3

Vd = 1.708,00 * 15,75= kn

5.1.4. Troškovi projekata

- Izračunata investicijska cijena grañenja: kn- Usvojeni postotni iznos: 2,5%

Tp= 950.776,70 * 0,025= kn

1.708,00

1.708,00

950.776,70

68.320,00

26.901,00

23.769,42


CENZUS d.o.o.

5.1.5. Troškovi nadzora

- Izračunata investicijska cijena grañenja: kn- Usvojeni postotni iznos: 2,0%

Tn= 950.776,70 * 0,020= kn

5.1.6. Komunalni priklju čci

- Broj priključaka: 4 kom- Izračunata investicijska cijena grañenja: kn- Usvojeni postotni iznos: 0,5%

Tkp= 950.776,70 * 4 *0,005 = 19.015,53 kn

5.1.7. Troškovi gra ñenja

a. Poslovna zgrada - prodajni salon

NGPPovršine i volumeni: 125,41 m2

Jedinična cijena grañenja: kn/m2 NGP

Godina izgradnje: 1965

950.776,70

950.776,70

3.770,00

19.015,53


Godina izgradnje: 1965N: 90

Umanjenje za starost i trošnost:

U = 0,80 * 48/90 * (48+90)/(2*90)=32,711%

Umanjenje

(%)55% 32,71%35% 30,00%10% 30,00%100% 31,49%

Nova grañevinska vrijednost:

Ngv = 125,41 * 3.770,00= 472.795,70 kn

Sadašnja vrijednost grañevine:

Sgv = 472.795,70 * (1-0,3149) = 323.907,08 kn

Struktura Udjel (%)

konstrukcijaobrtnički radovi

instalacijeUkupno:


CENZUS d.o.o.

b. Skladišna halaNGP

Površine i volumeni: 252,90 m2

Jedinična cijena grañenja: kn/m2 NGP

Godina izgradnje: 1965N: 60

Umanjenje za starost i trošnost:U = 0,80 * 48/60 * (48+60)/(2*60)=57,600%

Umanjenje

(%)60% 57,60%35% 30,00%5% 50,00%

100% 47,56%

Nova grañevinska vrijednost:Ngv = 252,90 * 1.890,00= 477.981,00 kn

Sadašnja vrijednost grañevine:Sgv = 477.981,00 * (1-0,4756) = 250.653,24 kn

c. Rekapitulacija- Poslovna zgrada - prodajni salon

Sgv 323.907,08 kn

1.890,00

Struktura Udjel (%)

konstrukcijaobrtnički radovi

instalacijeUkupno:


- Poslovna zgrada - prodajni salon- Skladišna hala

Ukupno:

5.1.8. Objekti vanjskog ure ñenja

Koli čina c u(j.m.) (kn/j.m.) (%)

Vanjske ograde 280 100,00 50%3.630 110,00 80%

Ukupno:

5.1.9. Rekapitulacija

Zemljište knKomunalni doprinos knVodni doprinos knTroškovi projekata knTroškovi nadzora knKomunalni priključci knTroškovi grañenja knVanjsko ureñenje knUkupno: kn

323.907,08 kn 250.653,24 kn 574.560,32 kn


14.000,00 kn 79.851,20 kn

68.320,0026.901,00

93.851,20 kn

574.560,32

1.386.653,00

23.769,4219.015,5319.015,53

561.220,00

Ukupno:

93.851,20


CENZUS d.o.o.

5.1.10. Sadašnja gra ñevinska vrijednost

Posebni korekcioni koeficijent:

Sgv 0%

Sgv = 1.386.653,00 * (1 + 0,00) =

Sgv = =

5.2. Tržna vrijednost

5.2.1. Posebni korekcioni koeficijent

Tv = Sgv * Kposl * (1 + Kl + Kp + Os + Kspec) * Kt

Kposl koeficijent za poslovne grañevine 1,10Kl lokacija i kvaliteta komunalne ureñenosti 0,15Kp korisna površina 0,00Os opće stanje objekta -0,10Kspec posebni korekcioni koeficijent -0,10

- -0,10

184.224,30 EUR

legalitet -negativna zabilježba u zemljišnoj knjizi za grañevinsku i uporabnu dozvolu

1.386.653,00 kn


Kt koeficijent ponude i potražnje 0,60

k = 1,10 * (1+0,15+0,00-0,10-0,10) * 0,60 = 0,627

Tržna vrijednost u VIII/2013.g.:

Tv = * 0,627 =

Tv= =

(c = kn/m2 NGP = EUR/m2 NGP)

(c = kn/m2 NKP = EUR/m2 NKP)

(c = kn/m2 zemljišta = EUR/m2 zemljišta)

3.452,04 458,62

170,41 22,64

2.298,20

869.431,433 kn 115.508,64 EUR

305,33

grañevinsku i uporabnu dozvolu

1.386.653,00 kn 869.431,43 kn


CENZUS d.o.o.

6. MIŠLJENJE I ZAKLJU ČAK

6.1. Vlasništvo

Knjižni vlasnik predmetnih nekretnina je:

STUDIO GT BORNA SISAK d.o.o. udio: 1/1Sisak, Zeleni brijeg 18

6.2. Površina zemljišta

Površina zemljišta iznosi: k.o. Sisak Starizk.ul.br. 4324zk.č.br. 292/2 5.102 m2

6.3. Zgrade

- Neto grañevinska površina:- Poslovna zgrada - prodajni salon 125,41 m2- Skladišna hala 252,90 m2

NGP sveukupno: 378,31 m2

U svezi izloženog zaključuje se za predmetnu nekretninu (zemljište, komunalni priključci, zgrade, objekti vanjskog ureñenja), prema stanju i tržnim vrijednostima u VIII/2013. g.:


- Neto korisna površina:- Poslovna zgrada - prodajni salon 125,41 m2- Skladišna hala 126,45 m2


- Bruto grañevinska površina:- Poslovna zgrada - prodajni salon 146,00 m2- Skladišna hala 281,00 m2


6.4. Sadašnja gra ñevinska vrijednost u VIII/2013. g.

Sgv = = EUR1.386.653,00 kn 184.224,30


CENZUS d.o.o.

6.5. Tržna vrijednost u VIII/2013. g.

Tv = = EUR

(c = kn/m2 NGP = EUR/m2 NGP)

(c = kn/m2 NKP = EUR/m2 NKP)

(c = kn/m2 zemljišta = EUR/m2 zemljišta)

6.6. Raščlamba procjenjene tržne vrijednosti nekretnine na o snovice poreza

1. TRŽNA VRIJEDNOST NEKRETNINE S PDV-om:

2.

3. Vrijednost gra ñenja s PDV-om:

4. Svota PDV-a: 25%

5.

Vrijednost zemljišta i naknada za komunalno ureñenje zemljišta - OSNOVICA ZA PPN: 351.884,94 kn

517.546,49 kn

103.509,30 kn

Vrijednost gra ñenja bez PDV-a - OSNOVICA ZA OBRAČUN I PLAĆANJE PDV-A: 414.037,19 kn

3.452,04 458,62

170,41 22,64

869.431,43 kn

2.298,20 305,33

869.431,43 kn 115.508,64

Iskazani iznos u EUR utvrñen je glede važećeg odnosa EUR prema KUNI na


1 EUR=

Zagreb, 20.08.2013. g.Izradio:

HRVOJE BALIJA , dipl.ing.Sudski vještak za graditeljstvo

Elaborat je izrañen u četiri (4) istoglasna primjerka, od kojih tri (3) dobiva Naručitelj, a jedan (1) ostaje u pismohrani sudskog vještaka.

Iskazani iznos u EUR utvrñen je glede važećeg odnosa EUR prema KUNI na nadnevak 20.08.2013.g.

7,526982 kn

Elaborat je izrañen u skladu s grañevinsko-tehničkim propisima i normativima za procjenu vrijednosti grañevinskih nekretnina (zemljište, zgrade, komunalni priključci, objekti vanjskog ureñenja).


CENZUS d.o.o.

Zagreb, Dubovačka 50, fax (01) 3634 086, e-pošta: [email protected] list 1

ZEMLJOPISNA KARTA

DETALJNA SITUACIJA

CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.


CENZUS d.o.o.


... PREDMETNA LOKACIJA

CENZUS d.o.o.


Predmetni poslovni kompleks

Sisak, Zeleni brijeg 18 Predmetni poslovni kompleks

Predmetni poslovni kompleks

CENZUS d.o.o.


Unutarnje ureñenje

Unutarnje ureñenje

Poslovna zgrada - prodajni salon

CENZUS d.o.o.


Skladišna hala

Skladišna hala

Ureñenje dvorišta zgrade

Documents

čitelj: STUDIO GT BORNA SISAK d.o.o. u ste č Sisak, Zeleni brijeg … · 2017-01-24 · Priprema PTV: nema drvena konstrukcija izvana obložena panelima od plastificiranog lima,