IX Национальный Конгресс по недвижимости

IX Национальный Конгресс по недвижимости

«ОСОБЕННОСТИ АНАЛИЗА РЫНКА

ЗАГОРОДНОЙ ОДНОСЕМЕЙНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ДЛЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА»

Тимур Фаизов,к.т.н., MBA, CCIM

старший аналитик Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 2

Цели и задачи анализадо выбора и покупки участка:

- поиск наиболее перспективного рынка недвижимости.

после покупки участка: - анализ спроса; - анализ предложения; - идентификация района исследования; - анализ конкурентной среды; - идентификация типов продукта и возможности

маркетинговых ниш; - определение уровня поглощения.


Категории объектов на рынке загородного жилья

Динамика номинальных индексов средней удельной цены предложения участков земли без строений в Московской области по шоссе, $/сотка (от 0-50 км. от МКАД)

(таблица приведена не полностью)Источник: АКЦ "МИЭЛЬ-Недвижимость", старший аналитик Тимур Фаизов, [email protected]

№

Название шоссе 4 кв. 2004 1 кв. 2005 2 кв. 2005 3 кв. 2005 4 кв. 2005 1 кв. 2006

1 2 3 4 5 6 7 (↑)

Московская область 1 1,181 1,116 1,172 1,355 1,469

1Боровское 1 2,559 2,213 3,598 3,414 3,820

2Осташковское 1 2,011 2,166 2,277 2,519 2,578 3Ильинское 1 1,996 1,997 2,007 2,639 2,329

Цель анализа рынка до выбора участка – выявить, где и в каких сегментах существует недостаток предложения.


Процесс анализа рынка в структуре анализа экономической целесообразности девелопмента коттеджного поселка.

Анализ спроса

Начальный этап

Анализ предложения

Разр

абот

ка п

редв

арит

ельн

ой к

онце

пции

дев

елоп

мент

а

Определение целей проекта.

Требуемая доходность.

Идентификация района исследования

Анализ конкурентной среды

Обследование участка

Этап экнономической целесообразности

Сбор данных

Уто

чнен

ие к

онце

пции

дев

елоп

мент

а по

селк

а

Оценка будущего спроса –

по каждому сегменту отдельно

Оценка будущего предложения

Оценка преимуществ и недостатков

участков по сегментам рынка

Оценка объема продаж

Рекомендуемые размеры

строений и дополнительных

удобств

Око

нчат

ельн

ый

вари

ант

конц

епци

и де

вело

пмен

та п

осел

ка

Анализ и оценка данных, рекомендации Анализ финансовой целесообразности

Определение предварительной

стоимости девелопмента

Предварительный финансовый анализ

Проверка выполнения

целей проекта.

В случае невыполнения

переход на предыдущий этап


Анализ спроса: -демографические характеристики домовладельцев;-экономические характеристики домовладельцев.Анализ спроса в России в настоящее время невозможен или

некорректен Факторы спроса

- занятость; - количество домовладельцев; - доход домовладельцев; - размер семьи домовладельцев, возраст, соотношение

семейных и несемейных, одиноких. В настоящее время, возможно лишь определять предпочтения

покупателей объектов загородной жилой методом опроса опытных экспертов (риэлторов). Опрос самих покупателей на рынке загородной односемейной недвижимости – очень дорогостоящ и может отпугнуть покупателя коттеджа.


Анализ предложения - ценовые тенденции - поглощение - исследование конкурирующих проектов Анализ рынка сдаваемых жилых домов и домов на продажу должен

проводиться отдельно. Начинать сбор данных необходимо минимум за девять месяцев до

начала проекта.Факторы предложения

- существующие и планируемые объемы застройки. - общее количество объектов по типам, уровню цен, и

поглощению. Эти факторы позволяют аналитику транслировать данные о

занятости, населении, домовладельцах, и доходе в расчеты о потенциальном спросе на определенный тип девелопмента.


Идентификация района исследования Границы района - физические границы, которые образуются вдоль транспортных

коридоров.-район со всеми объектами на расстоянии 40 минут проезда от места будущего

проекта


Факторы, которые ограничивают район исследования:

- время проезда до главного центра занятости. - общественный транспорт (электричка, метро),

высокоскоростные магистрали; - существующие и ожидаемые строительные проекты; - социоэкономическая композиция. Сочетание

доходов, возраста, и характеристик домовладений в районе влияет на выбор дома.

- административные границы.


Анализ конкурентной среды - информацию о количестве проданных или сданных в

аренду объектах, - ценах, - площадях, - цене квадратного метра- информация о стандартных свойствах проектов домов,

о доступных улучшений проектов домов.


Название поселка

Расстояние от МКАД,

км

Минимальная цена

объекта недвижимо

сти, тыс. долларов

США

цена с начал реализации, $/кв.м., с учетом земли

(цена объекта)количество

объектов

реализовано на настоящий

момент

Средний темп реализации

Альпийская деревня 10 825000

1968-2357, уменьшение цены при увеличении площади (825000-935000) 26 22 2,2

Зеленый дом Десна 12 860000

510 кв.м. и 15 соток - 860000долларов, 750 кв.м. и 15 соток-1050000долларов 25 25 2,5

Каменка 8 300000

200кв.м.и12соток-300000долларов,300кв.м. и 12соток-450000долларов 60 57 2,71

Ильичевка 20 260000

173кв.м. и 15соток-260000 долларов,444кв.м и15соток-622160долларов 112 30 3

Пример: Данные по продажам конкурентов на Калужском шоссе в ноябре 2004 (сокращенная таблица).


Особенности анализа удельной цены предложения земли

- выбор объекта анализа зависит от стратегии продаж

Список возможных комбинаций: - опт с коммуникациями и без, с лесными деревьями и без них, - розница с коммуникациями и без них, с лесными деревьями и без них.

Ðàññòî ÿí èå î ò Ì ÊÀÄ, êì

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

Öåí

à ïð

åäëî

æåí

èÿ ñ

îòêè

, US

D

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

Ðàññòî ÿí èå î ò Ì ÊÀÄ, êì / Öåí à ï ðåäëî æåí èÿ ñî òêè, USD Ëèí èÿ ðåãðåññèèËèí èÿ 95%-ãî äî âåðèòåëüí î ãî èí òåðâàëà

Èñò

î÷íè

ê: Ò

èìóð

Ôàè

çîâ,

àíà

ëèòè

ê, "

Ìèý

ëü",

Tim

our@

Faiz

ov.ru

Пример определения наиболее вероятной удельной цены предложения земли.


Особенности определении площадей строений в проекте. Поиск свободной рыночной ниши.

Вторичный рынок.

- определение характерных площадей.

- концентрации предложения


Особенности определение площадей строений и участка в проекте

- типичная ситуация: прайс-лист конкурентов недоступен;

- известны минимальные и максимальные значения.

150 êâ.ì .

200 êâ.ì .

250 êâ.ì .

300 êâ.ì .

350 êâ.ì .

400 êâ.ì .

450 êâ.ì .

500 êâ.ì .

550 êâ.ì .

600 êâ.ì .

650 êâ.ì .

700 êâ.ì .

5 êì .10 êì .

15 êì .20 êì .

25 êì .30 êì .

35 êì .

101520253035404550

Ïëî

ùàä

ü êî

òòåä

æà,

êâ.

ì.

Ðàññò

î ÿí è

å îò Ì

ÊÀÄ,. ê

ì

Ï ëî ù àäü çåì åëüí î ãî ó÷àñòêà, ñî òêè

150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700

175 êâ.ì .200 êâ.ì .225 êâ.ì .250 êâ.ì .275 êâ.ì .300 êâ.ì .325 êâ.ì .350 êâ.ì .375 êâ.ì .400 êâ.ì .425 êâ.ì .450 êâ.ì .475 êâ.ì .500 êâ.ì .525 êâ.ì .550 êâ.ì .575 êâ.ì .600 êâ.ì .625 êâ.ì .650 êâ.ì .675 êâ.ì .700 êâ.ì .

29 êì .

30 êì .

81012141618202224262830323436384042444648505254

Ïëî

ùàä

ü êî

òòåä

æà,

êâ.

ì.

Ðàññò

î ÿí è

å îò Ì

ÊÀÄ,. êì


175 200 225 250 275 300 325 350 375 400 425 450 475 500 525 550 575 600 625 650 675 700 175 200 225 250 275 300 325 350 375 400 425 450 475 500 525 550 575 600 625 650 675 700

Çî í à í àèáî ëåå âåðî ÿòí û õ ï ëî ù àäåé äëÿ 30 êì .Ò.å. í àèáî ëåå êî í êóðåí òí àÿ çî í à


175 êâ.ì .

200 êâ.ì .

225 êâ.ì .

250 êâ.ì .

275 êâ.ì .

300 êâ.ì .

325 êâ.ì .

350 êâ.ì .

375 êâ.ì .

400 êâ.ì .

425 êâ.ì .

450 êâ.ì .

475 êâ.ì .

500 êâ.ì .

525 êâ.ì .

550 êâ.ì .

575 êâ.ì .

600 êâ.ì .

625 êâ.ì .

650 êâ.ì .

675 êâ.ì .

700 êâ.ì .

29 êì .81012141618202224262830323436384042444648505254

Ïëî

ùàä

ü êî

òòåä

æà,

êâ.

ì.

Ðàñ

ñòîÿ

íèå

îò Ì

ÊÀÄ

,. êì


175 200 225 250 275 300 325 350 375 400 425 450 475 500 525 550 575 600 625 650 675 700 175 200 225 250 275 300 325 350 375 400 425 450 475 500 525 550 575 600 625 650 675 700

Çî í à í àèáî ëåå âåðî ÿòí û õ ï ëî ù àäåé äëÿ 30 êì .Ò.å. í àèáî ëåå êî í êóðåí òí àÿ çî í à

Пример нахождения наиболее характерных площадей на 30 км. Калужского шоссе в 2004 г.


Расстояние от МКАД, км

Максимальная площадь участка, сотки

Максимальная площадь коттеджа, кв.м.

Количество поселков в которых есть это значение площади коттеджа, шт

Минимальная площадь участка, сотки

Минимальная площадь коттеджа, кв.м.

Количество поселков в которых есть это значение площади коттеджа, шт

30 8 311 530 9 286 330 10 266 330 11 250 330 12 350 3 12 239 330 15 404 4 13 232 330 18 451 4 14 230 330 20 491 4 15 233 3

Таблица наиболее характерных значений

Площадь участка Площадь коттеджа

21 350

12 275

11 250

10 225

Для расчета в бизнес план принимаем следующие дефицитные площади

В результате становится возможным: - подсчитать количество и тип продукта, который будет поглощен;

- сделать формальное определение реализуемости и подсчет скорости поглощения.

Documents

IX Национальный Конгресс по недвижимости