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전국 주택매매가격 9개월만에 보합세 전환

「주택시장 정상화 종합대책」 분석

KB금융지주 경영연구소

KB국민은행

KB 부동산시장 리뷰 2013. 4

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목 차 국내 부동산 시장 동향 주택 _______________________________________ 4 토지 _______________________________________ 7 상업용 부동산 _______________________________ 8 부동산 금융시장 동향 주택금융시장 __________________________________ 9 부동산 개발금융시장 ___________________________ 10 해외 부동산 시장 동향 미국 주택시장 _________________________________ 11 런던 오피스 시장 ________________________________ 12 이슈 분석 주택시장 정상화 종합대책 분석 _____________________ 13 주택시장 관련 각종 지표 _____________________________ 27


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< Summary >< Summary >< Summary >< Summary > ○ 주택 가격 : 2013년 3월 주택매매가격은 9개월만에 하락세에서 보합세로 전환

- 3월 주택매매가격은 수도권이 0.2%하락하고 비수도권(5개광역시)은 0.2% 상승

- 한편, 전세가격은 계절적 성수기, 전세수요 증가로 상승세(0.4%)는 소폭 확대되었으나 장

기평균(과거 28년)대비로는 낮은 수준

○ 주택 거래 : 2월 아파트 매매거개량은 6월까지 취득세 감면이 연장되며 크게 증가

- 아파트 매매거래량은 약 3만 4천호로 전월대비 100.9%증가하였으나 전년동월대비로는

11.9% 감소하여 전반적으로는 여전히 낮은 수준

- 지난 4월 1일 발표된“부동산시장 정상화 종합대책”의 시행과 관련하여 여러가지 변수가

존재하나 향후 거래량은 전반적으로 증가할 가능성이 높은 것으로 판단

○ 주택 공급 : 3월 아파트 분양물량은 약 2만 2천호로 전월대비 큰 폭으로 증가

- 지난 3개월간 분양물량이 매우 적었으나 분양 성수기인 3월이 되면서 분양물량이 크게 증

가하였으며, 특히 수도권이 높은 증가율을 보임

- 아파트 입주물량은 전년동월대비 9.3% 감소한 9천호로 낮은 수준이 지속되고 있으며, 수

도권은 15.2% 감소하여 감소폭이 상대적으로 큰 것으로 나타남

○ 토지 시장 : 2월 전국 토지가격은 전월대비 0.07% 상승

- 지역별로는 보면 세종시(0.63%)가 여전히 높은 상승률을 보이고 있으며, 하락세를 보이던

서울(0.06%)은 상승세로 전환

- 한편, 토지거래량(14.2만 필지)은 전월과 비슷한 수준이나 전년동월대비로는 13.0% 감소

○ 상업용 부동산 : 2012년 서울지역 오피스 빌딩 투자수익률은 6.37%로 전년대비 하락

- 권역별로는 여의도�마포권이 가장 높은 투자수익률을 보였으며, 중소형 빌딩이 많은 강남권

의 투자수익률이 가장 낮게 나타남

- 서울지역 공실률은 대형 오피스 신규 공급증가로 전년대비 상승

○ 부동산 금융 : 주택담보대출 금리는 4.06%로 전월대비 큰 폭(-0.11%p)으로 하락

- 주택담보대출 금리가 지속적으로 낮아지고 있음에도 주택경기 침체, 정책발표 이전 대기수

요 증가 등으로 인해 주택담보대출 잔액은 313조 9천억원으로 2개월 연속 감소


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주택 가격 : 3월 전국 주택 매매가격 보합세 전환 ○ 부동산 경기 부양책에 대한 기대감 속에 전국 주택매매가격은 9개월 만에 하락세에서 보합세로

전환

- 3월 주택매매가격은 수도권에서 전월과 같은 수준(-0.2%)으로 하락하고 비수도권(5개광역

시 기준)에서는 전월보다 소폭 높은 0.2% 상승

� 계절적 주택시장 성수기의 영향 및 4월초 발표된 새 부양책에 대한 기대감으로 비

수도권에서는 상승세가 확대되었으나 수도권은 여전히 침체가 지속되는 모습

� 서울(-0.2%), 경기도(-0.2%)는 전월수준의 하락세를 이어갔으나 인천(-0.4%)은

전월(-0.1)보다 큰 폭으로 하락

� 지방광역시에서는 대부분 보합내지는 상승세를 나타냈으며 특히 대구 지역의 경우

전월대비 0.7%의 높은 상승률을 기록

- 4월 1일 발표된 정부의 부동산 대책에 대한 기대감으로 대책발표 이후 강남3구 및 신도시

등 일부 수혜지역을 중심으로 최근 관련 지표가 호조세

� 경매 낙찰가율 및 낙찰율이 상승하고 있으나 아직까지 대책의 세부내용이 확대되지

않아 전반적으로는 관망세를 유지하는 모습

○ 전세가격은 계절적 성수기를 맞아 상승세(0.4%)가 꾸준히 확대되는 모습이나 장기 평균대비로

는 낮은 수준(지난 28년간 3월 전국주택전세가격 상승률 평균은 1.4%)

- 3월 주택전세가격은 수도권 전월대비 0.4%, 비수도권(5개광역시) 전월대비 0.5% 상승

� 전국 대부분의 지역에서 상승세를 보였으며, 특히 대구(0.9%), 대전(0.8%) 등이 높

은 상승세를 기록 그림 1| 주택 매매/전세가격 종합지수 변동률 추이 그림 2| 지역별 매매/전세 가격 변동률(3월)

-0.50.00.51.012.3 12.6 12.9 12.12 13.3

수도권(매매) 5개광역시(매매)수도권(전세) 5개광역시(전세)(MoM, %)

-0.0

0.9-0.4-0.2

0.7 0.10.2-0.0 0.0-0.20.40.4 0.20.30.80.20.4 0.4

-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.81.0전국 서울 경기 인천 부산 대구 대전 광주 울산매매 전세(MoM,%)

자료: 국민은행 자료: 국민은행


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매매가격 대비 전세가격 비율 : 전국기준 전월대비 상승세 지속 ○ 3월 전국 주택매매가격 대비 전세가격비율은 59.6%로 전월(59.3%) 대비 소폭 상승하며 15개

월 연속 상승세를 유지

- 주택유형별 매매가격 대비 전세가격 비율은 아파트가 64.3%로 가장 높았으며, 연립주택이

61.4%로 그 뒤를 잇고 단독주택은 43.0%로 가장 낮은 수준을 기록

� 아파트와 연립은 전월대비 각각 0.4%p, 0.2%p 상승하였으나 단독주택은 전월과 같

은 수준 유지

- 아파트 매매가격대비 전세가격 비율의 경우 주요 시도 지역 중 광주광역시가 전국에서 가장

높은 78.4%를 기록하며 자료 조사 시작 시점인 1998년 12월 이래 가장 높은 수준

� 수도권은 전국평균보다 낮은 57.7%를 기록

○ 전국 매수우위지수1는 전월대비 소폭 상승

- 3월 전국 매수우위지수는 28.8로 여전히 낮은 수준을 기록 하고 있으나, 최근 3개월 연속

전월대비 상승세를 이어가며 시장이 조금씩 호전되는 모습

- 최근 주택가격 상승세가 두드러진 대구 지역의 경우 매수우위지수가 95.8로 매우 높은 수준

을 나타내고 있으나, 수도권의 경우에는 여전히 전국 평균에 못미치는 매우 낮은 수준

� 수도권의 경우 2012년 12월 8.9를 기록하며 2000년 1월 조사 이래 가장 낮은 수

준을 나타냈으나 최근 3개월 연속 상승하여 3월 현재 13.9로 상승

1 매수우위지수는 매도세우위, 매수세우위, 보합의 3가지 중 하나를 부동산중개업체가 선택하여 작성된 지표로 100이면 매도세와 매수세가 같은 수준이고, 100을 초과할수록 매수우위 비중이 높음 (“매수우위지수” = 100 + “매수세우위비중” – “매도세우위비중”)

그림 3| 지역별 주택매매가격 대비 전세가격 비(3월) 그림 4| 지역별 매수우위지수 (3월) 59.6 53.6 57.0 53.9 62.3 67.5 63.4 70.3 67.30.010.020.030.040.050.060.070.080.0

전국 서울 경기 인천 부산 대구 대전 광주 울산(단위:%)

28.8 15.0 14.6 7.1 27.9

95.836.3 56.3 37.702040

6080100120

전국 서울 경기 인천 부산 대구 대전 광주 울산자료: 국민은행 자료: 국민은행


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주택 거래 : 2 월 아파트 매매거래량 전월대비 증가 ○ 2월 전국 아파트 매매 거래량은 2013년 6월까지 취득세 감면이 연장되며 전월대비 크게 증

가한 약 3만 4천호를 기록

- 2월 전국 아파트 매매 거래량은 전월대비 100.9% 증가하였으나, 최근 주택시장 침체 장기

화의 영향으로 전년동월 대비로는 11.9% 감소

� 수도권은 전월대비 151.7% 증가, 전년동월대비로는 3.4% 감소한 약 1만 2천호

� 비수도권은 전월대비 80.4% 증가, 전년동월대비로는 16.0% 감소한 약 2만 2천호

- 4월 1일 발표된 “서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책”의 영향으로 향후 주택

거래량 증가 가능성 확대

� 정부는 부동산 거래를 정상화시키기 위해 세제, 금융, 기타 규제 등 비교적 큰 폭의

부동산 규제 완화 방안을 제시하여 시장에서는 기대감이 높은 상황

� 그러나 핵심 대책들이 국회 통과를 통한 법안 수정이 필요하여 대책의 시행 시점 및

세부 내용은 아직 확정되지 않은 상황

� 따라서 세부일정 및 내용이 확정될 때까지는 관망세가 이어질 것으로 예상

○ 2월 전국 아파트 미분양물량은 거래량 증가 등의 영향을 받아 전월대비 감소세(-2.4%)로 돌아

서며 약 7만 3천호를 기록

- 수도권에서는 준공전 미분양 물량이 소폭 감소(-0.8%)하였으나, 전공후 미분양 물량은 소

폭 증가(0.2%)하며 전월대비 0.3% 감소한 약 3만 4천호를 기록

- 비수도권은 준공전과 준공후 미분양 물량 모두 소폭 감소하며 약 4만호를 기록 그림 5| 지역별 아파트 매매거래량 추이 그림 6| 지역별 미분양 아파트 물량 추이

010203040506070809010010.2 10.8 11.2 11.8 12.2 12.8 13.2-80-60-40-20020406080비수도권수도권전국증감률(우)(천호) (YoY, %)

030609012015010.2 10.8 11.2 11.8 12.2 12.8 13.2

수도권(준공후)수도권(준공전)비수도권(준공후)비수도권(준공전)(천호) 자료: 온나라부동산정보 통합포털 자료: 온나라부동산정보 통합포털


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주택 공급 : 3 월 아파트 신규 분양물량 증가 ○ 3월 전국 아파트 분양물량은 약 2만 2천호로 전월대비 큰 폭으로 증가(322.9%)

- 최근 3개월간 전국적으로 분양물양이 매우 낮은 수준을 이어왔으나 3월에는 분양시장 성수

기인 봄을 맞아 미뤄왔던 물량이 분양되는 상황

- 수도권에서는 최근 3개월간 분양물량이 매우 미미했으나 3월에는 경기도의 동탄 2기 신도시

물량 등으로 증가

� 3월 분양물량은 전년동월대비로는 45.5% 증가한 약 8천호를 기록

- 비수도권 3월 분양물량은 전년동월대비 0.4% 증가한 약 1만 4천호

○ 3월 전국 아파트 입주물량은 전년동월대비 9.3% 감소한 약 9천호로 낮은 수준

- 수도권 신규 아파트 입주물량은 전년동월대비 15.2% 감소한 약 4천호를 기록

� 경기도, 인천이 각각 약 3천호, 1천호를 기록하고 서울은 미미한 수준

� 임대아파트 분양 물량은 없음

- 비수도권 신규 아파트 입주물량은 전년동월대비 4.3% 감소한 약 5천호를 기록

� 비수도권은 부산이 약 2천호로 가장 많은 입주물량을 기록하였으며 그 외 지역은

대부분 1천호 미만

� 비수도권 입주물량은 꾸준히 낮은 수준을 이어오고 있으나 최근 신규 분양물량 증가

로 인해 금년 하반기로 갈수록 증가할 것으로 예상 그림 7| 지역별 아파트 분양 물량 추이 그림 8| 지역별 신규 아파트 입주물량 추이

0102030405010.03 10.09 11.03 11.09 12.03 12.09 13.03

수도권(임대제외)수도권(임대)비수도권(임대제외)비수도권(임대)(천호)

0102030405010.03 10.09 11.03 11.09 12.03 12.09 13.03

수도권(임대제외)수도권(임대)비수도권(임대제외)비수도권(임대)(천호) 자료: 부동산114 자료: 부동산114


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토지 : 전국 토지가격 전월대비 상승세 지속 ○ 2월 전국 토지가격은 전월대비 0.07% 상승하며 28개월째 상승세 지속

- 상승폭 또한 전월(0.03%)보다 소폭 확대 추세

- 지역별로는 서울과 인천지역의 상승이 두드러짐

� 서울지역의 경우 전월에는 0.06% 하락하였으나 2월에는 상승세(0.06%)로 전환되

었으며, 인천지역 또한 송도국제도시 활성화 등 연수구 상승에 힘입어 전월(0.01%)

보다 높은 상승률(0.08%)을 기록

� 한편 시도별 중 가장 높게 상승한 지역은 중앙행정기관 이전 등의 호재가 있는 세종

시(0.63%)로 다른 지역에 비해 큰 폭 상승세 지속

- 용도지역별로는 전월에 0.01% 하락하였던 주거지역이 소폭 상승(0.05%)으로 반전되었으며,

계획관리지역은 전월(0.13%)에 이어 가장 높게 상승(0.11%) 표 1| 지역별 토지가격 변동률 ̀(2013.2월 기준) (단위: %) 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 0.06 0.13 0.10 0.08 0.09 0.07 0.16 0.63 0.03 0.11 0.07 0.07 0.09 0.07 0.10 0.12. 0.11 자료: 국토교통부 ○ 2월 기준 전국의 토지거래량은 약 14.2만필지로 전월(14.1만필지)과 비슷한 수준으로 거래

- 그러나 전년동월대비는 14.4% 감소하였고, 최근 3년간 동월평균대비는 13.0% 감소한 수준

� 예년보다 낮은 거래량은 최근 심화되고 있는 부동산시장 침체 상황을 반영

- 건축물 부속토지를 제외한 순수토지거래량(6.5만필지)도 전년동월대비는 17.8% 감소하였고

최근 3년간 동월평균대비로도 6.5% 감소 그림 9| 지가 변동률 및 지수 추이 그림 10| 토지 거래량 및 증감률

979798989999100100101

10.3 10.8 11.1 11.6 11.11 12.4 12.9 13.2-0.10.00.10.20.3

변동률(우)지수(좌)('12.10=100) (MoM,%)

507090110130150170190210230250

11.1 11.6 11.11 12.4 12.9 13.2-50-30-101030507090거래량(좌)증감률(우)(YoY,%)(천필지)

자료: 국토교통부 자료: 국토교통부


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상업용 부동산 : 2012 년 서울지역 오피스빌딩 투자수익률 전년대비 하락 ○ 2012년 서울지역 오피스빌딩의 투자수익률은 6.37%로 전년대비 소폭 하락

- 금융위기 이후 큰 폭으로 하락했던 투자수익률은 2010~2011년 8%대 이상의 수익률을 보

이며 회복세를 보였으나, 2012년 유럽위기 확산 및 국내 경기침체 등의 영향으로 다시 하락

� 특히 거래를 통해 발생하는 자본수익률은 1% 미만의 낮은 수치(0.43%)를 기록하

며 전체 투자수익률 하락에 영향

- 권역별로는 여의도�마포권이 7.32%로 가장 높은 투자수익률을 보였으며, 중소형 빌딩 비중

이 많은 강남권의 투자수익률이 5.86%로 가장 낮게 나타남

○ 서울지역 공실률은 대형 오피스 빌딩의 신규 공급 증가로 전년대비 상승

- 서울지역 오피스 빌딩의 공실률은 6.3%로 전년대비 1.2%p 상승

- 지역별로는 도심권이 시청의 완공입주와 센터원빌딩 등의 대형 빌딩 공급으로 인해 가장 높

은 공실률(7.2%)을 기록

� 여의도권 역시 IFC몰 등의 대형 오피스 입주와 대선 종료 후 선거사무실 철수의 영

향으로 공실률이 상승

� 강남권역의 경우 IT업계 및 금융기관이 새로 입주가 시작된 판교 및 상암 등의 기

타권역으로 사무실을 옮기면서 공실이 증가하는 추세 그림 11| 서울지역 오피스빌딩 투자수익률 추이 그림 12| 서울 권역별 오피스빌딩 공실률 추이 14.3 14.2 10.8 10.1 10.9 11.4 17.05.8 8.3 8.1 6.402468

101214161802 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

소득수익률자본수익률(%)

02468101214

07 08 09 10 11 12서울전체도심 여의도/마포 강남 기타 (%)

주: 상단 수치는 연도별 투자수익률 자료:국토교통부 주: 2007년과 2008년은 연간 기준이며, 2009년부터는 4분기 기준 자료: 국토교통부

표 2|서울 권역별 투자수익률 현황(2012년 기준) 구분 도심 여의도�마포 강남 기타 서울 전체 투자수익률(%) 6.60 7.32 5.86 6.28 6.37 자료: 국토교통부


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주택금융시장 : 주택담보대출 금리는 4.06%로 하락세 지속 ○ 2013년 1월 주택담보대출 금리는 전월대비 0.11%p나 하락한 4.06%

- 주택담보대출 금리는 2008년 금융위기 직후 7%를 넘어서기도 했으나 전반적인 하락세가

지속되며 4%초반까지 하락하였으며, 3%대 진입을 앞두고 있음

- 주택담보대출의 기준이 되는 CD금리가 3월에도 하락세가 지속되고 있는 데다, 정부 역시 주

택경기 활성화에 정책의 중점을 두고 있어 당분간 금리가 상승하기는 쉽지 않을 전망

○ 1월 코픽스 금리는 잔액기준 3.38%, 신규기준 2.93%를 기록

- 잔액과 신규기준은 각각 전월대비 0.07%p, 0.06%p 하락하여 비교적 큰 폭의 하락이 지속되

고 있으며 잔액기준은 13개월째 하락세가 지속

○ 주택담보대출에서 발표한 2월 주택담보대출 잠정치는 313조 9천억원을 기록

- 지속적으로 증가세를 보이던 주택담보대출 잔액은 최근 2개월 연속 감소

- 이는 정부의 세제혜택 연장 기대에 따른 대기수요와 계절적 영향이 영향을 미친 것으로 판단

되며, 4.1대책의 시행 시점에 따라 증가세로 반전될 가능성이 큼

○ 한편, 2월 주택담보대출 연체율 잠정치는 0.96%로 전월말 대비 0.02%p 상승

- 주택담보대출 연체율 상승의 원인으로 작용하던 집단대출 연체율은 1.99%로 전월(1.98%)

대비 0.01%p상승에 그침

- 집단대출을 제외한 주택담보대출 연체율은 0.46%로 전월대비 0.04%p 상승

그림 13| 주택담보대출 금리 추이 그림 14| 은행권 주택담보대출 잔액 및 순증액 추이 2.832.81

4.062.933.3823456

12.1 12.3 12.5 12.7 12.9 12.11 13.1 13.3CD(91일) 주택담보대출코픽스(신규) 코픽스(잔액)(%)

150200250300350

10.9 11.1 11.5 11.9 12.1 12.5 12.9 13.01(조원)

-4-20246(조원)주택담보대출잔액(좌) 순증액(우)

자료: 한국은행, 은행연합회 자료: 한국은행


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부동산 펀드 : 부동산 펀드 안정적인 수익률로 지속적으로 증가세 ○ 부동산 펀드판매액은 지속적으로 증가 추세

- 은행을 비롯한 보험사, 증권사 등 금융권의 부동산펀드 판매액은 2008년도 5.2조원에서

2012년말 10.7조원으로 두배 이상 증가2 - 이는 PF대출이 정부 규제 강화, 부동산 경기침체로 인해 위축된데다, 상대적으로 안정적인

부동산 실물을 매입하는 펀드에 대한 수요가 증가했기 때문

○ 부동산 펀드 현황을 보면 2013년 2월 현재 총 416개이며, 순자산 총액은 약 19조 9천억원

- 2월에 설정된 펀드는 9개로 전월대비(6개) 증가하였고, 설정된 금액도 3,663억원으로 전월

(186억원)대비 크게 증가

- 지역별로 보면 국내 지역이 336개, 15조 8,367억원으로 80%가 집중되었으며, 자금모집 방

법은 사모를 통해 모집된 펀드가 402개, 18조 7,907억원으로 대부분을 차지

○ 한편, 펀드 수익률 현황(공모)을 보면 실물 부동산(주로 임대형 오피스)에 투자한 상품의 수익

률이 대출형보다 상대적으로 높은 상황

- 부동산 개발사업이 주된 투자대상인 부동산대출채권 펀드의 경우 2008년까지는 8.2%로 비

교적 높았으나 2010년을 기점으로 손실을 기록하고 있는 상황

- 반면 부동산임대 펀드의 경우 2010년을 제외하고는 지속적으로 수익이 발생하고 있으나 수

익률은 전반적으로 하락 표 3| 부동산 펀드 현황(2013년 2월) 그림 15| 부동산펀드 수익률 현황(공모) 구분 현황 설정원본 416개/ 19조 8,634억원 순자산총액 19조 9,083억원 (설정잔액의 100%) 해외 80개/ 4조 267억원(20%) 투자지역 (설정원본) 국내 336개/ 15조 8,367억원(80%) 공모 14개/ 1조 726억원(5%) 자금모집 (설정원본) 사모 402개/ 18조 7,907억원(95%)

11.8 8.5 -1.3 6.7 1.28.2 3.8 -0.8 -6.1-13.52008 2009 2010 2011 2012

부동산임대부동산대출채권(%)

자료: 코람코 자료: 펀드닥터 2 ‘은행권 PF대출 절반 줄이고 실물투자 부동산펀드 늘린다’, 파이낸셜 뉴스(2013.2.18)


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미국 주택시장 : 기상악화로 2 월 주택지표 다소 부진하나 회복 여력은 여전 ○ 폭설 등 자연재해에 따른 영향으로 주택경기 회복속도는 일시적으로 둔화

- 2월 미결주택매매지수3는 전월대비 0.4% 감소하며 예상치(-0.3%)보다 부진, 지난 12월을

제외하고는 2011년 12월 이후 최저치 기록

- 3월 NHAB주택시장 지수는 44포인트로 예상치를 하회

- 직접적인 기상악화 피해를 입은 지역의 경우 주택구매를 유보하였기 때문으로 파악

○ 재고량의 꾸준한 감소 및 주택건설시장의 호재 등을 감안시 주택시장의 회복여력은 여전히 존재

- 미국 주택재고량은 2000년대 들어 가장 낮은 수준으로 감소함에 따라 주택가격 회복을 견인

- 2월 S&P 20대도시주택가격지수는 146.14(비계절조정)로 전년동월대비 8.1% 증가

- 2월 주택착공은 91.7만건(전월대비 0.8% 증가), 건축허가는 94.6만건(4.6% 증가) 기록

- 한편 최근 주택시장내 차압매물이 감소하면서 정상적인 주택거래시장을 형성하는 등 긍정적

인 효과로 작용

○ 최근 미국 주택시장의 회복속도는 일시 둔화된 것으로 파악되나, 고용 및 소득수준 회복과 주택

시장내 긍정적 요소 등을 감안시 중단기적 회복 여력은 지속될 전망

- 전미부동산중개업협회(NAR)은 2013년 전망에 있어, 기존주택가격은 7.1%, 신규주택가격

은 2.3% 상승할 것으로 예상하며 미국 주택경기의 꾸준한 회복세 예상

3 미결주택매매지수(Pending Home Sale): 신축을 포함해 계약은 했지만 최종매매대금을 지급하지 않은 것. 기존주택판매의 선행지수 역할

그림 16| 신규주택 착공 및 인허가건수 그림 17| 기존주택 및 신규주택의 재고소진 기간

40050060070080090010001100

09.2 09.10 10.6 11.2 11.10 12.6 13.2

(천호) 착공건수인허가건수

2468

1012

01.11 04.2 06.5 08.8 10.11 13.2

(개월) 기존주택신규주택 기존주택재고소진지난 10년간평균 6.9개월신규주택평균 6.4개월 자료: Bloomberg 자료: Bloomberg


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런던 오피스 시장 : 세계에서 가장 비싼 오피스 임대시장으로 부각 ○ 금융위기 이후 처음으로 런던은 세계에서 가장 비싼 오피스 임대시장으로 등장

- 런던의 오피스시장은 2년 연속 1위를 차지했던 홍콩을 제치고 세계에서 가장 비싼 오피스

임대시장으로 부각

- 특히 웨스트엔드 지역은 지난 20년 동안 유럽지역에서 가장 높은 오피스 임대료를 유지 ※ 주요지역별 프라임급 오피스빌딩 임대료(연간. 2012년 4분기 기준): 런던 웨스트엔드 105GBP/sq.ft, 런던 시티 55GBP/sq.ft, 맨체스터 28GBP/sq.ft - 웨스트엔드 지역은 금융위기 직후 임대료가 빠르게 하락하면서 임대시장 침체기에 접어들었

으나, 2011년 들어 회복 추세 지속

○ 안정적인 기대 수익률 및 장기 임대계약을 기반으로 런던 오피스시장은 우량 투자상품으로 관심

- 런던 오피스시장은 장기 임대계약(10년 이상)이 일반화되어 있어 안정적인 수익을 기대할

수 있는데다 세제혜택을 제공함에 따라 투자자들의 관심 지속 ※ 투자로 매입한 부동산을 매각시 양도소득세와 등록세(4~6%) 감면 혜택 - 현재 런던 오피스시장의 기대 수익률은 평균 6.25%로 높은 수준을 유지 ※ 프라임급 오피스빌딩 수익률(연간): 런던 웨스트엔드 4.00%, 런던시티 5.00%, 맨체스터 6.25%

○ 최근 런던내 프라임급 오피스 빌딩의 공급은 부족한 가운데, 강력한 오피스 임대수요를 바탕으

로 임대시장의 강세는 지속될 것으로 예상되나, 유로존 경기 불확실성에 대한 우려를 감안시 임

대료 상승은 다소 제한적일 전망 그림 18| 지역별 주요 오피스빌딩 임대료 추이 그림 19| 지역별 주요 오피스빌딩 수익률 추이

02040608010012014008.2Q 09.1Q 09.4Q 10.3Q 11.2Q 12.1Q 12.4Q

(%) 런던시티 런던 웨스트엔드맨체스터 뉴캐슬

345678908.2Q 09.1Q 09.4Q 10.3Q 11.2Q 12.1Q 12.4Q

(%) 런던시티 런던 웨스트엔드맨체스터 뉴캐슬 자료: Cushman & Wakefield 자료: Cushman & Wakefield


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이슈 분석 : 주택시장 정상화 종합대책 분석 KB금융지주 경영연구소 부동산연구팀 1. 대책의 배경 및 개요

○ 정부는 지난 4월 1일 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 발표

○ 정부는 주택가격 상승기에 도입된 수요억제-공급확대의 정책기조가 시장위축기에도 지속됨에

따라 수급불균형으로 인한 시장침체가 가속되고 있다고 판단

- 매매시장의 침체는 전세가격 상승 등으로 서민주거에 어려움을 초래하고, 거래부진의 지속으

로 실수요자 거래 및 중개업, 이사업 등 연관산업에도 부정적인 영향

- 또한 주택경기 침체가 장기화될 경우 거시경제 전반에 부담요인으로 작용 우려 ※ 주택가격 10%하락시(KDI): 민간소비 -0.6%, 건설투자 -2.4%, GDP -0.2% ○ 최근 주택시장은 금융위기 이후 수도권을 중심으로 주택거래시장 침체상황이 지속되면서 매매가

격 하락세 지속

- 주택거래시장 침체는 주택매매가격 약세로 이어지면서, 특히 분당, 용인, 과천 등 수도권 외

곽의 신도시를 중심으로 하락폭 심화 ※ 고점대비 아파트가격 하락폭(실거래가격 기준): 과천 -39%, 분당 -30%, 파주 -28%, 용인 -23% - 비수도권 역시 2012년 들어 상승세가 크게 둔화되었으며 일부 지역은 하락세 전환 ※ 5대광역시 주택가격 증감율: ’10년 6.4%→ ’11년 15.1%→ ’12년 3.1%→ ’13.2월 0.4% 그림 20| 주택가격 및 거래량 추이 (수도권) 그림 21| 주택가격 및 거래량 추이 (비수도권)

02040608007.2 08.2 09.2 10.2 11.2 12.2 13.2(천건)

-2-10123(MoM,%)거래량(좌)매매가격(우)전세가격(우)

02040608010007.2 08.2 09.2 10.2 11.2 12.2 13.2(천건)

-2-10123(MoM,%)거래량(좌)매매가격(우)전세가격(우)

자료: 온나라포털, KB국민은행 자료: 온나라포털, KB국민은행


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표 4| 서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 방안 주요 내용 공급 � 공공분양주택 연 7만→2만호 축소, 60m2 이하만 공급, 소득�자산 기준 강화 � ‘13년 보금자리 청약물량 1.6만→0.8만호로 축소, 기타 사업계획 조정 � 의무 착공기간 연장(2년→3년)으로 탄력적 공급 조절, 과다공급 조정 유도

주택시장 정상화 유효 수요 창출 � 생애 최초 주택 구입자 지원: 세금 면제, 대출혜택 확대 - 취득세 면제: 소득 6천 이하 가구가 올해 말까지 6억원, 85㎡ 이하 - 대출혜택 확대: 생애최초 주택구입자금 지원규모 확대(2.5조→5조원), 소득 요건 상향(가구 소득 5.5천→6천만), 금리인하(3.8%→소형 3.3%, 중형 3.5%), LTV 70% 완화 적용 및 DTI 자율 적용 허용 � 주택구입자 지원 강화: 세금 면제, 청약기준 완화 - 5년간 양도소득세 면제: 9억원 이하 신규·미분양 주택 매입 또는 올해 말까지 1세대 1주택자의 9억원·85㎡ 이하 주택 매입시 - 청약기준 완화: 85㎡ 초과 주택 청약가점제 폐지, 중소형 주택의 적용비율 축소(75% → 40%), 유주택자에게도 1순위 자격 부여 � 민간임대주택 시장 활성화: 토지비 부담 완화 제도, 리츠 지배구조 규제 완화, 세제 인센티브 및 의무 부여로 준공공화 � 과도한 규제 정비: 분양가상한제 신축운영, 토지거래허가구역 해제, 개발부담금 한시감면, 정비사업 관련 규제 완화, 15년 이상 아파트 수직 증축 허용

하우스 푸어 � 채무조정: 주택보유 희망자 중 연체우려가 있거나 장단기 연체자의 경우 금융권 자체적, 또는 신용회복위원회를 통해 채무조정 - 3개월 이상 연체차주: 캠코를 통한 부실채권 매입, 보유지분 매각 옵션을 제공 - 정상차주(85㎡이하, 1주택, 소득 5천만원 이하): 원금상환 유예 지원 � 지분매각 및 재임대: 리츠를 통한 유동성 지원, 장기로는 LH로의 주택 이전 - 리츠에 지분을 매각한 후 5년간 주변시세 수준의 임대료 지불 및 거주 - 5년 후 재매입 권리 보장, 포기시 LH가 매입하여 공공임대주택 전환 � 주택연금 확대: 가입연령 완화(60→50세), 일시인출 확대(50→100%), 1년 시행 후 연장 검토 하우스

�렌트 푸어 지원 렌트 푸어 � 목돈 안드는 전세 1: 집주인이 담보대출 시행(주담대로 금리 하락), 세입자가 이자 상환(월세나 전세대출 대비 저렴), 집주인에 각종 세제 혜택 제공 � 목돈 안드는 전세 2: 보증권 반환청구권을 은행에 양도하여 전세 대출 금리 인하 및 한도 확대, (주택임대차보호법 법령 개정 필요) � 전세자금 지원 확대: 소득 요건 상향(가구소득 4천→4.5천만), 한도 확대(수도권 8천→1억), 금리 인하(3.7%→3.5%), 전세금 증액시 추가대출 허용 임대 주택 � 건설·임대 7만호(행복주택 포함), 매입·전세 4만호, 공공분양 2만호 � 행복주택은 철도부지, 국�공유지 등을 활용하여 업무�상업시설이 포함된 복합개발 방식으로 건설, 사회초년생, 신혼부부 등 주거취약계층에 저렴하게 공급 보편적 주거복지 수요 지원 � 수혜자 맞춤형 주거 지원: 주택바우처 도입, 주택기금 융자지원 등 지원방식을 확대하고, 사회초년생, 신혼부부 등 생애주기별 주거취약계층 지원강화 � 공공 임대주택 관리의 공공성 강화: 일자리, 보육, 컨설팅 등 종합복지서비스 확대 및 주거복지사 양성, 영구임대주택의 난방유 부가세 면제


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○ 정부의 주택시장 정상화를 위한 대책은 크게 세가지 방향

- 주택가격 상승기에 도입된 수요억제-공급확대 기조에서 탈피하여 과도한 정부 개입과 규제

를 완화하고 세제 및 금융지원을 통해 시장의 조기회복 도모

- 주택시장 침체로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어 및 렌트푸어에 대한 지원

- 주거취약계층에 대한 수요자 맞춤형 주거서비스 확대를 통해 보편적 주거복지 실현

○ 정부는 대책을 통해 주택시장의 과도한 정부개입과 규제의 틀에서 벗어나 자율조정기능을 회복

하는 계기가 되기를 기대

- 또한 주택거래 정상화뿐 아니라 주택바우처를 포함한 보편적 주거복지 실현방안 등을 통해

주거 분야의 사회 안전망을 확보하는데 기여 2. 주택 공급물량 조절 ○ 주택공급물량을 시장상황과 수요에 맞게 적정한 수준으로 조절해 나갈 계획

- 최근 수도권을 중심으로 주택매매시장 침체가 지속되면서 향후 주택가격 추가상승 기대감이

낮아 기존주택 매각에 어려움을 겪는 상황 지속

- 국내 미분양 아파트는 현재 7만 5천호로 금융위기 이후 고점대비 55% 하락한 수준이나 여

전히 높은 수준이며, 최근 사업승인 물량도 2년간 55만호 상회 그림 22| 아파트 평형별 공급물량 추이 그림 23| 미분양 아파트 추이

050100150200250300350400

00 03 06 09 12 15F

(천호) 66㎡미만 66-99㎡미만 99㎡이상예정물량

050100150200

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

(천호) 비수도권 수도권수도권(15,962호) 2000-2012년비수도권 평균(56,965호) 고점대비55% 감소

자료: 국토교통부 자료: 국토교통부 ○ 공공분양주택은 기존 연 7만 → 2만호로 축소하되, 60㎡이하 소형주택으로만 공급하고, 소득·

자산기준을 강화하여 민간주택과 차별성을 높이기로 함


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- 주택가격 상승기에 착수된 신도시 및 보금자리주택 물량은 2009년 이후 높은 공급물량을 지

속, 2013년 공공분양 물량은 약 7만호가 예정되어 있는 상황

- 또한 금융위기 이후 경기침체 및 주택시장 위축에도 불구하고 수도권내 건설인허가 실적은

여전히 높은 수준을 유지 그림 24| 공공분양 인허가실적 그림 25| 주택 인허가 실적 3.6 5.4 5.1 9.6 7.0 5.4 4.6024

681012

06 07 08 09 10 11 12

(만호) 주택가격 상승기에 착수된신도시·보금자리주택물량 공급지속

0100200300400500

00 02 04 06 08 10 12

(천호) 수도권 지방지방 평균(232,079호)'00~'11년 수도권평균 (256,022호) 2012년 공급수도권 256,022지 방 317,594 자료: 국토교통부 자료: 국토교통부

○ 수도권 그린벨트 내 신규 보금자리지구 지정을 중단하고, 기존지구는 공급물량 및 청약시기 등

을 조정할 예정

- 2009년 입주수요가 많은 수도권에서 보금자리주택을 신속하게 공급하기 위해 GB지구 개발,

기존의 보금자리주택 계획은 2009~2018년간 총 150만호를 공급

- 보금자리주택은 2009년 동안 약 14.6만호를 공급 등 지난해 말까지 약 22만호가 지정되었

으며, 보금자리지구에서 공급된 민간물량까지 합하면 32만호에 달함 표 5| 보금자리지구 추진 현황 시기 지구명 구분 총공급 (호) 보금자리 민간분양 '09.6 시범지구(4) 서울강남, 서울서초, 고양원흥, 하남미사 55,930 40,531 15,399 '09.12 2차지구(6) 구리갈매, 남양주진건, 부천옥길, 서울내곡, 서울세곡2, 시흥은계 59,337 42,099 17,256 '09.12 위례신도시 서울 송파구 일대, 경기 성남� 하남시 일대 42,947 22,261 20,686 '10.5 3차지구(5) 서울항동, 인천구월, 하남감일, 광명시흥, 성남고등 122,600 85,900 36,700 '10.12 4차지구(2) 서울양원, 하남강북 23,600 17,100 6,500 '11.10 5차지구(2) 고덕강일, 과천지식정보타운 16,700 12,500 4,200 '12.7 소규모지구 서울 양천구 신정동일대 700 - - 계 321,814 220,391 100,741 자료: 국토교통부


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- 향후 추진 예정될 물량을 감안 시 주택시장 내 미치는 파급 효과에 대한 우려가 지속되어 옴

- 이번 정책방안에 따라 2013년 보금자리 청약물량을 당초 1.6만호에서 0.8만호 수준으로 대

폭 축소

○ 한편 민간부문의 공급을 탄력적으로 조정할 수 있도록 의무 착공기간을 연장(2년 →3년)하고,

공급과잉 우려가 큰 원룸형 도시형생활주택의 공급도 적정 수준으로 유도해 나갈 계획 3. 유효수요 창출방안 가가가가.... 세제세제세제세제 감면감면감면감면 ○ 생애최초 주택 구입시 취득세 한시면제(금년 연말까지)

- 부부합산 6천만원 이하 가구가 6억, 85㎡이하 주택 구입시 취득세 전액 면제

○ 연말까지 주택 구입시 양도세 한시 감면

- 9억 이하 신규 또는 미분양주택, 1세대 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 85㎡ 및

9억 이하 기존 주택을 구입하는 경우

- 금년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택에 대하여 취득 후 5년간의 양도소득

세액 전액 면제 ※ 5년 이후 양도시 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액은 과세대상에서 공제 ※ 종전 보유주택 양도시 신규 구입주택은 주택수 산정에서 제외 ※ 1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 경우 양도가액 9억원까지 비과세 ○ 양도세 부담 완화

- 다주택자 양도세 중과(50~60%)제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 과세(현재 2013년

말까지 양도하는 주택은 중과 유예 중)

- 1년내 주택 단기양도는 50%→40%, 2년내 단기양도는 40%→기본 세율(6~38%)로 과세

- 법인의 부동산 양도소득에 대한 일반법인세 외 추가과세(30%) 제도 폐지 나나나나.... 금융금융금융금융 지원지원지원지원 ○ 실수요자인 생애최초 주택구입자를 지원하기 위해, DTI, LTV 등 금융규제, 금리, 자격조건들을

완화하는 금융지원 시행


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○ 근로자 서민 주택구입 및 전세자금 지원을 위해 지원 대상 기준 확대 및 금리 인하

- 융자대상자 기준을 부부합산 연소득 4천만원 이하 무주택 세대주에서 4.5천 만원 이하 무주

택세대주로 확대

- 주택구입자금 금리는 4.3%에서 4.0%, 전세자금 금리는 3.7%에서 3.5%로 인하 표 6| 생애최초 주택구입자금 지원 조건 변화 구 분 현 행 개 선 융자대상 � 부부합산 연소득5.5천만원 이하 생애최초 주택구입자 � 부부합산 연소득 6천만원이하 생애최초 주택구입자 � 60㎡이하, 주택가격 3억원이하 : 연 3.3% 대상주택·금리 � 85㎡이하, 주택가격 6억원 이하

� 연 3.8% � 60~85㎡이하, 주택가격 6억원이하: 연 3.5% 상환기간 � 20년 분할상환(거치기간 1~3년) � 30년 분할상환 신설(거치기간 1~3년) 대출한도 � 호당 2억원 이내 � (좌동) DTI·LTV � DTI 적용(50~60%), LTV 60% � DTI 은행권 자율적용, LTV 70% 지원규모 � '13년 2.5조원(이차보전)

⇒ � '13년 5조원(이차보전) 자료: 국토교통부 보도자료(2013.4.1)

○ 글로벌 금융위기 이후 DTI, LTV규제 시점에 따라 주택시장은 크게 영향을 받았으나, 이번 부동

산 대책에는 가계부채증가 부담을 고려하여 일반의 DTI와 LTV 규제완화는 제외하고, 생애최초

주택구입자를 대상으로 규제완화를 시행

- 생애최초 주택구입자는 작년까지 LTV는 70%를 적용 하고 DTI는 적용하지 않았으나 금년

들어 은행대출�국민주택기금의 이차보전 형태로 적용되면서 LTV 60%, DTI 50~60%로 강

화된 규제를 적용하고 있는 상황 그림 26| 금융규제 완화와 주택시장 변화 추이

-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%

07.01 07.07 08.01 08.07 09.01 09.07 10.01 10.07 11.01 11.07 12.01 12.07 13.01전국 주택대출증감률 전국 주택가격 증감률07년 1월전국 DTI 규제 09년 9월수도권DTI 규제 10년 8월수도권 DTI규제 완화 11년 3월수도권 DTI규제 재개 11년 6월가계부채연착륙대책08년 12월전국 DTI 규제완화(MoM, %) 12년 8월DTI 규제방안 보완

자료: KB국민은행, 한국은행, 금융감독원


20

- 따라서 이번 대책은 금년 들어 몇 개월간 적용된 규제를 금년말까지 한시적으로 다시 완화하

는 수준 다다다다. . . . 청약제도청약제도청약제도청약제도 개선개선개선개선 ○ 민영주택 청약시 청약가점제 적용 축소 및 85㎡초과 민영주택 분양시 채권입찰제 폐지 등으로

청약 규제를 완화

- 민영주택 청약가점제(‘07.9~) 적용대상을 85㎡이하로 축소(85㎡ 초과 폐지)하고, 적용비

율도 현행 75% → 40%로 완화 ※ 가점제 비율 조정권을 분양 승인권자인 시군구청장으로 하향 위임(현행 시,도지사)하여 지역별 시장상황에 맞게 탄력적으로 적용 표 7| 가점제 및 추첨제 적용비율 조정 자료: 국토교통부 보도자료(2013.4.1) ○ 주거수준 상향 등 주택 교체수요를 지원하기 위해, 유주택자(1주택 이상)에게도 가점제 청약 1

순위 자격 부여

- 가점제 청약1순위:(현행) 입주자저축 1순위인 무주택자 → (개선) 입주자저축 1순위 무주택

자+1주택 이상 소유자

○ 85㎡초과 민영주택 분양시 채권입찰제 폐지 라라라라. . . . 임대주택시장임대주택시장임대주택시장임대주택시장 활성화활성화활성화활성화 ○ 「토지임대부 임대주택」제도를 도입하고 「주택임대관리업」신설

- 임대주택자의 택지비 부담을 완화하고 민간 임대사업 활성화

- 주택소유주를 대신해 민간 임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 임대와 관련된 종합서비

스 제공 ※ 지난해 11월 국내 주택관리 업체인 우리관리와 일본 네오팔레스 21이 합작해 우리레오 PMC설립 ○ 임대주택리츠에 대해서 1인당 주식소유한도(30%), 공모의무(30%) 적용 배제

현 행 개 선 주택규모 가점제 추첨제 가점제 추첨제 85㎡ 이하 75% 25% 40% 60% 85㎡ 초과 50% 50% 폐지 100% 비고 시도지사가 탄력 조정 시군구청장이 조정


21

○ 「準공공임대주택」제도 도입

- 85㎡이하, 10년 의무임대 주택으로서 최초임대료(시세이하) 및 인상률 제한

- 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면하고 양도세 장기보유특별 공제율 60% 적용 마마마마. . . . 기타기타기타기타 과도한과도한과도한과도한 규제규제규제규제 정비정비정비정비 ○ 15년 이상 경과된 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위 내에서 수직증축 리모델링을 허용

하는 방안 강구

- 현재는 수평 및 공지내 증축, 기존 1층을 필로티로 전환시 1개층 증축허용

- 전문가 T/F를 구성하여 구체적 허용범위와 전문기관의 구조안전성 검토 및 건축심의 의무화

등 안전성 확보방안을 마련할 계획

- 또한, 도시과밀 문제나 전·월세난이 없도록 지자체별로 리모델링 기본계획(가칭)을 수립한

후 중앙도시계획위원회의 심의 및 국토부장관의 승인을 받아 시행

○ 분양가상한제를 시장 상황에 따라 지정�해제할 수 있도록 신축적 운영 방안 추진

○ 그린벨트 등 중첩 규제 지역을 중심으로 토지거래허가구역 해제

○ 대규모 투자를 수반하는 계획 입지 개발사업에 대한 개발 부담금 한시 감면(향후 1년간 수도권

50%, 이외지역 100% 감면)

- 택지개발, 산업단지개발, 관광단지 조성, 도시환경정비 사업 등

○ 규제완화를 통한 주택정비사업 활성화

- 소형주택 공급 확대를 위하여, 조합원에게 기존주택의 전용면적 범위내에서 2주택 공급을 허

용(현재는 기존주택의 종전가격 범위내에서만 2주택 공급 허용)

- 조합의 금융비용 절감을 위해 주택 미분양자에 대한 현금청산시기를 사업 후반부로 늦출 수

있도록 개선 4. 하우스·렌트푸어 지원방안 ○ 가계부채와 주택담보대출의 지속적인 증가, 주택시장 침체, 주택 거래 위축으로 인해 원리금상환

에 어려움을 겪는 하우스푸어4와 렌트푸어 문제 이슈화 4 하우스푸어란 집을 가지고 있음에도 대출이자 등으로 실질소득이 줄어 빈곤하게 사는 사람을 의미하며, 국내 주택담보대출대상 가구 중 과도한 부채(생활소득 대비 원리금 상환비율이 30%이상, 자산대비 부채 100%이상인 가구)로 생활의 어려움을 겪고 있는 약 16.2% (2011년 기준)로 추정(KB경영연구소)


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- 최근 수도권을 중심으로 주택가격의 하락세(’08.9월 대비 ᅀ5.5%)가 지속되고 있고, 경기

침체 또한 장기화되고 있어 하우스푸어 비중은 더욱 확대 추세 ※ 주택담보대출의 연체율 또한 크게 악화: ’09.12월 0.33% → ’13.2월 0.96% - 전세가격은 단기간 급등(’09.2월 대비↑23.6%)함에 따라 임차 거주에 대한 불안 확산

○ 하우스푸어와 렌트푸어5의 증가는 주거 불안 및 소비 위축 등으로 인해 내수 시장 침체 등의 악

순환 더욱 가중시키는 문제 야기

- 주택가격 하락 및 주택담보대출 부실화 등은 가계소비여력 감소와 내수위축에 따른 경기 침

체 및 금융기관 Risk 확대 등의 경제 악영향 요인 가가가가, , , , 하우스푸어하우스푸어하우스푸어하우스푸어 지원방안지원방안지원방안지원방안 ○ ((((주택주택주택주택 보유보유보유보유 희망가구희망가구희망가구희망가구) ) ) ) 연체의연체의연체의연체의 정도와정도와정도와정도와 가구의가구의가구의가구의 경제상황에경제상황에경제상황에경제상황에 따라따라따라따라 맞춤형맞춤형맞춤형맞춤형 채무조정채무조정채무조정채무조정

- 부실이 우려 차주의 경우 신용회복위원회6 또는 금융권 자체적으로 조정

� 기존 신용대출 중심의 프리�개인워크아웃제도의 수혜범위를 확대하는 개념

- 3개월 이상 연체한 차주는 캠코를 통해 부실채권을 매입하고, 채권 전부 매입 시 차주에게

보유지분매각 옵션을 제공 ※ 3개월이상 연체 대상자는 약 3만명 수준, 총 1000억원 규모(지분매입 100억원 한도)의 시범 추진 5 렌트푸어란 급증하는 전세값을 감당하는데 소득의 대부분을 지출하느라 저축 여력도 없고, 여유 없이 사는 사람들을 일컫는 말 6 신용회복위원회란 과중 채무자의 조속한 경제적 재기를 지원하기 위해 금융기간간 협약을 통해 설립. 프리워크아웃(1~3개월 미만 단기연체자의 채무자가 금융채무 불이행자로 전락을 방지하기위해 채권금융회사와 협의 후 조정) 및 개인워크아웃제도 등의 운영을 통해 개인 회생을 지원 (출처: 기획재정부 및 신용회복위원회 홈페이지)

그림 27| 우리나라 가계부채 추이1)2) 그림 28| 국내은행 연체율 추이

0.48 0.63 0.61 0.68 0.67 0.85 0.81 1.04

0.33 0.44 0.52 0.54 0.61 0.74 0.74 0.960.00.20.40.60.81.01.2

09.12 10.2 10.12 11.2 11.12 12.2 12.12 13.2

가계대출주택담보대출(%)

주: 1)’02년 이후는 93SNA 기준 변경으로 시계열 단절 2) 음영은 경기 수축국면을 표기 출처: 한국은행 자료: 금융감독원


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- 정상차주이나 상환에 부담을 느끼는 차주의 경우 신청 시, 주택금융공사가 대출채권을 매입

하여 최장 10년간 원금상환 유예 ※ 2013년 약 1조원 한도로 85m2이하 1주택 보유, 연소득 5천만원 이하 가구에 한해 실시 그림 29| 캠코를 통한 연체채권 채무조정 그림 30| 주택담보대출채권 매각제도 캠코하우스푸어(3개월이상연체)

채권매각금융회사기타금융회사채무조정(채권전액매입시지분매입옵션) 원리금상환(지분매각시임대료납부)채권대금지급채권대금지급대출채권매각채권을매각하지않는기타금융회사가있는경우→잔여대출에대한원리금상환

유동화증권 투자자주택금융공사 채권매각 은행기타 금융회사(은행, 비은행)

자금투자 MBS 발행이자지급 채권대금지급채권대금지급대출채권매각채권을 매각하지 않는 기타금융회사가 있는 경우→ 잔여대출에 대한 원리금 상환주택금융공사원금상환유예 등채무조정 이자상환(유예기간종료시원금상환) 자료: 국토교통부외 보도자료(2013.4.1) 자료: 국토교통부외 보도자료(2013.4.1) ○ ((((주택주택주택주택 매각매각매각매각 희망가구희망가구희망가구희망가구) ) ) ) 임대주택임대주택임대주택임대주택 리츠를리츠를리츠를리츠를 활용한활용한활용한활용한 주택주택주택주택 지분지분지분지분 매각매각매각매각 후후후후 재임대재임대재임대재임대 방식방식방식방식 제공제공제공제공

- 주택소유자는 주택을 역경매7방식으로 정해진 가격에 리츠에 매각하고 해당 주택을 5년간 주

변 시세 수준의 보증부 월세 형태로 임차하여 거주

� 원소유주에 재매입 우선권을 부여하되, 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각

하고, 매입되지 않은 주택은 LH가 매입하여 공공임대주택으로 활용 ※ 1세대 1주택 전용 85m2 이하 아파트만이 대상이며 1차사업으로 500 매입 추진 그림 31| 임대주택 리츠 개념도 표 8| 주택연금 제도 현황 금융기관하우스푸어④대출상환 ②주택(지분)매각⑤임대(사용)료⑥주택(지분)재매입REIT’s(리츠) ⑦청산 투자자①투자

LH③매입확약 구 분 내 용 비 고 운영 주체 한국주택금융공사 대상자 부부 모두 만 60세 이상 만 50세로 변경 대상 주택 시가 9억원 이하 주택 종신지급방식: 수시 인출한도 설정 없이 매월지급 주택연금 지급방식 종신혼합방식: 수시 인출한도 설정 후 나머지 부분을 매월 지급 인출한도를 50%에서 100% 확대 보증기간 소유자 및 배우자 사망 시까지 종신 자료: 국토교통부외 보도자료(2013.4.1) 자료:주택금융공사. KB경영연구소 재편집 7 역경매 방식은 매도자의 매각희망가격을 낸 후 이중 감정평가액 대비 비율이 낮은 순으로 매입하는 방식


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○ ((((주택연금주택연금주택연금주택연금 확대확대확대확대) ) ) ) 고령자의고령자의고령자의고령자의 유동성유동성유동성유동성 조기조기조기조기 공급을공급을공급을공급을 위해위해위해위해 주택연금주택연금주택연금주택연금 가입가입가입가입

- 가입연령을 부부 모두 60세 이상에서 50세 이상으로 낮추고, 일시로 인출할 수 있는 한도를

50%에서 100%로 확대 ※ 1년간 한시 시행 후 연장 검토 예정 나나나나. . . . 렌트푸어렌트푸어렌트푸어렌트푸어 지원방안지원방안지원방안지원방안 ○ ((((목돈목돈목돈목돈 안드는안드는안드는안드는 전세전세전세전세1) 1) 1) 1) 집주인집주인집주인집주인 담보대출담보대출담보대출담보대출 방방방방식식식식

- 집주인이 주택을 담보로 대출을 실행하되 대출 이자는 세입자가 납부하는 방식으로 세입자는

기존 월세나 전세대출대비 저렴한 임차비용 조달 가능

- 집주인의 경우 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 양도세 중과 폐

지, 대출 규모에 비례한 재산세�종부세 감면 등 세제 혜택 제공 ※ 대상가구는 실거주용 주택 임차하는 부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택세대주로서 전세보증금 3억이하(지방은 2억 이하) 가구이며 수도권 5천만원, 지방 3천만원 내 대출 ※ 대상주택은 연말까지 담보대출 시 DTI를 금융회사 자율로 적용, LTV 70%까지 완화 예정 ○ ((((목돈목돈목돈목돈 안드는안드는안드는안드는 전세전세전세전세2) 2) 2) 2) 임차보증금임차보증금임차보증금임차보증금 반환청구권반환청구권반환청구권반환청구권 양도방식양도방식양도방식양도방식

- 임차보증금 반환청구권8을 임차인이 대출 금융기관에 양도해 전세대출의 담보력을 강화하여

대출금리 인하 및 한도 확대

- 양도방식은 임대인의 동의 하에 임대차 계약서에 전세자금 대출 및 보증금 반환 채권양도 사

실을 특약으로 기재

� 단, 금융기관에서 우선 변제권 부여에 대한 주택임대차 보호법 개정 선행 필요 그림 32| 주인담보대출방식 그림 33| 임차보증금 반환청구권 양도방식 집주인(임대인) 세입자(임차인)

금융기관임대차계약

담보제공 이자납부주택담보대출(보증금)DTI, LTV 완화

세제지원정부 보증

세입자(임차인)집주인(임대인)

임대차계약전세자금대출임차보증금반환청구권양도 금융기관 보증기관보증계약

임대차보호법상우선변제권확보자료: 국토교통부외 보도자료(2013.4.1) 자료: 국토교통부외 보도자료(2013.4.1) 8 임차보증금 반환청구권이란 임차인(세입자)가 임대인(집주인)에게 임차보증금을 내는 대가로 보유하는 채권(국토교통부)


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○ ((((전세자금전세자금전세자금전세자금 지원지원지원지원 확대확대확대확대) ) ) ) 국민주택기금을국민주택기금을국민주택기금을국민주택기금을 활용한활용한활용한활용한 전세자금의전세자금의전세자금의전세자금의 한도확대한도확대한도확대한도확대 및및및및 대출요건대출요건대출요건대출요건 조정조정조정조정

- 소득요건을 상향(가구소득 4→4.5천만원) 및 대출 한도를 확대하고(현 8천만원→수도권 1억

원, 지방 8천만원), 금리를 인하(현행 3.7%→3.5%)하는 등의 개선 5. 보편적 주거 복지 가가가가. . . . 임대임대임대임대 주택주택주택주택 확대확대확대확대 ○ 분양위주의 공공주택 공급을 향후 임대위주로 전환할 계획

- 공공주택을 연 13만호 공급하되 분양주택은 2만호 임대주택은 11만호 계획

- 임대주택 중 7만호는 건설을 통해 공급하고 4만호는 매입이나 전세 방식으로 공급 표 9| 공공주택 공급계획 공공임대 구 분 (만호) 공공 분양 임대 계 건설 임대 국민 영구 공공 민간 매입․전세 연 13만호 2.0 11.0 7.0 3.8 1.0 1.2 1.0 4.0 자료: 국토교통부 ○ 공공건설임대 물량은 외곽(그린벨트, 신도시)보다는 도심(철도부지, 국공유지 등)내 입지 가능할

물량을 중심으로 확대

- 매년 공공주택 13만호를 준공(입주)하고, 향후 준공목표 달성을 위해 최대 연간 7.4만호 인

허가 그림 34| 임대주택 재고 추이 그림 35| 공공주택 준공 계획 304 330 358 403 461 549 581 667 723682 695 675 691 627 523 456 472 46260 125 210 236 247 269 274 260 275'03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11장기(영구/50년/국민)임대 5년건설/사원임대매입임대

(천호) 1,460

77 90 110 110 11025 28 20 20 20

‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17임대주택 분양주택

(천호)102 130130130118

자료: 국토교통부 자료: 국토교통부


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○ 행복주택은 철도부지, 국�공유지 등을 활용하여 업무�상업시설이 포함된 복합개발 방식으로 건설

- 향후 5년간(‘13~‘17년) 총 20만호를 공급하되 2013년에는 수도권에 1만호를 시범적으

로 추진할 계획

- 입주대상: 공급물량 중 80%를 신혼부부, 사회초년생, 대학생 등 사회활동이 왕성한 계층

(60%)과 주거취약 계층(20%)에 우선 공급 나나나나.... 주택주택주택주택 바우처바우처바우처바우처 제도제도제도제도 ○ 주택기금 융자지원 등 수요자지원 방식인 주택바우처9 도입 확대를 단계적 추진

- 저소득 가구의 월 임대료 보조를 위해 현행 주거급여 제도를 소득�거주형태�임대료 부담수준

등을 종합적으로 고려한 주택 바우처 제도로 확대 발전시켜 나갈 예정

- 2013년.上 사업모델확정 → 2014년.上기 시범사업 → 2014년.下 기초생활보장제도 개별 급

여 전환과 함께 도입

○ 우리나라의 경우, 서울시가 자체 예산을 통해 2010년부터 제도를 도입 시행

- 서울시의 경우 최저생계비를 기준으로 120%이하와 120~150%수준의 가구에게 매년 심사

를 통해 지원 ※ 2010년 현재 지급가구 및 규모는 총 4,892세대에 약 2,612백만원 수준(1세대당 연 52.4만원) 그림 35| 일반 주택 바우처 지급 운영 사례 (서울시 기준) 중앙정부 (시청)지방정부 (구청)④예산배정⑤주택바우처지급(임대료보조) ① 신청③예산배정요청주택소유자(임대인) 수급대상자(세입자)②심사후선정임대차계약

* 주택 바우처의 지급은 수급대상자에게 직접 지급되기도 함 자료: KB금융지주 경영연구소 재편집 9 주택 바우처 제도(Housing Voucher Program)란 저소득층의 임대료가 소득의 일정 수준을 넘을 경우, 임대료의 일부를 쿠폰 형태로 지원하는 제도로 서민 주거 안정을 위해 지원되는 대표적인 주거비 보조 프로그램임. 원래는 쿠폰, 증서 등을 통해 지원하는 방식을 의미하나, 실제로는 임차인에게 임대료를 보조해주는 방식을 통칭하는 개념으로 사용되고 있음


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< < < < 주택시장주택시장주택시장주택시장 관련관련관련관련 각종각종각종각종 지표지표지표지표 > > > > � 전국전국전국전국 주택가격주택가격주택가격주택가격 변동률변동률변동률변동률 추이추이추이추이 (단위: 전월대비 %) 구 분 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’13.1월 2월 3월 매매가격 0.1 0.0 0.0 -0.1 -0.1 -0.2 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 0.0 전세가격 0.4 0.2 0.1 0.1 0.1 0.3 0.5 0.4 0.2 0.2 0.3 0.4 자료 : 국민은행 � 지역별지역별지역별지역별 주택가격주택가격주택가격주택가격 변동률변동률변동률변동률((((전월대비전월대비전월대비전월대비) ) ) ) 추이추이추이추이 (단위: 전월대비 %) 구 분 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’13.1월 2월 3월 서울 -0.3 -0.2 -0.2 -0.4 -0.3 -0.4 -0.4 -0.3 -0.2 -0.2 -0.2 -0.2 수도권 -0.3 -0.2 -0.2 -0.4 -0.3 -0.4 -0.4 -0.3 -0.2 -0.2 -0.2 -0.2 5개광역시 0.5 0.3 0.2 0.1 0.1 0.1 0.2 0.2 0.1 0.1 0.1 0.2 매 매 기타지방 0.5 0.3 0.2 0.2 0.1 0.1 0.1 0.2 0.1 0.1 0.0 0.1 서울 0.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.4 0.5 0.4 0.2 0.3 0.3 0.4 수도권 0.1 0.0 0.0 0.0 0.1 0.4 0.5 0.3 0.1 0.2 0.3 0.4 5개광역시 0.6 0.4 0.2 0.1 0.1 0.2 0.5 0.4 0.3 0.3 0.3 0.5 전 세 기타지방 0.9 0.4 0.3 0.4 0.2 0.3 0.5 0.5 0.3 0.3 0.2 0.4 자료: 국민은행 � 주택주택주택주택유형별유형별유형별유형별 주택가격주택가격주택가격주택가격 변동률변동률변동률변동률((((전월대비전월대비전월대비전월대비) ) ) ) 추이추이추이추이 (단위: 전월대비 %) 구 분 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’13.1월 2월 3월 아파트 0.1 0.0 -0.1 -0.1 -0.2 -0.2 -0.2 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 단독주택 0.1 0.1 0.1 0.0 0.0 0.0 0.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 매 매 연립주택 0.0 0.0 0.0 -0.2 0.0 -0.1 0.0 -0.1 -0.1 0.0 0.0 -0.1 아파트 0.5 0.2 0.1 0.2 0.1 0.4 0.6 0.5 0.3 0.3 0.4 0.5 단독주택 0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.2 0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.2 전 세 연립주택 0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.2 0.3 0.1 0.1 0.1 0.1 0.3 자료: 국민은행


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� 지역별지역별지역별지역별 주택매매가격주택매매가격주택매매가격주택매매가격 대비대비대비대비 전세가격전세가격전세가격전세가격 비비비비 (단위: %) 구 분 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’13.1월 2월 3월 전국 57.1 57.3 57.4 57.5 57.7 58.0 58.4 58.7 58.9 59.1 59.3 59.6 서울 50.4 50.6 50.7 50.9 51.1 51.6 52.0 52.4 52.6 52.9 53.2 53.6 경기 53.7 53.8 53.9 54.2 54.4 54.9 55.5 55.9 56.1 56.2 56.5 57.0 인천 50.8 51.1 51.3 51.5 51.6 52.0 52.5 52.9 53.1 53.2 53.4 53.9 부산 61.7 61.8 61.7 61.7 61.6 61.6 61.7 61.8 61.9 62.0 62.1 62.3 대구 65.5 65.6 65.7 65.8 65.9 66.1 66.5 66.8 67.0 67.1 67.3 67.5 대전 60.8 60.5 60.5 60.5 60.5 60.7 61.2 61.7 62.2 62.5 62.8 63.4 광주 68.7 68.9 69.1 69.2 69.4 69.5 69.7 69.8 69.9 70.0 70.2 70.3 울산 66.5 66.6 66.7 66.7 66.7 66.6 66.7 66.9 67.0 67.1 67.2 67.3 자료: 국민은행 � 유형별유형별유형별유형별 주택매매가격주택매매가격주택매매가격주택매매가격 대비대비대비대비 전세가격전세가격전세가격전세가격 비비비비 (단위: %) 구 분 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’13.1월 2월 3월 종합 57.1 57.3 57.4 57.5 57.7 58.0 58.4 58.7 58.9 59.1 59.3 59.6 아파트 60.8 61.2 61.3 61.5 61.7 62.1 62.6 63.0 63.3 63.5 63.9 64.3 단독주택 42.7 42.7 42.7 42.7 42.8 42.8 42.8 42.9 42.9 42.9 43.0 43.0 연립주택 59.9 59.9 60.0 60.2 60.3 60.5 60.7 60.9 61.0 61.1 61.2 61.4 � 지역별지역별지역별지역별 매수우위지수매수우위지수매수우위지수매수우위지수 구 분 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’13.1월 2월 3월 전국 32.7 30.7 29.2 25.5 25.4 25.1 26.9 23.8 22.8 23.4 24.3 28.8 서울 11.7 12.0 9.6 9.8 10.9 8.9 10.6 10.6 8.1 10.8 10.5 15.0 경기 15.0 14.5 12.9 11.3 11.0 10.2 10.3 10.1 10.0 9.0 10.5 14.6 인천 5.2 5.2 6.7 6.0 6.5 6.9 4.4 3.3 7.2 4.1 5.7 7.1 부산 30.3 26.6 24.7 22.4 19.3 21.7 22.9 20.9 15.7 19.2 23.7 27.9 대구 81.9 71.9 73.3 66.6 67.3 71.7 83.3 77.1 80.2 76.8 91.1 95.8 대전 27.0 27.2 20.6 17.8 21.9 17.4 23.5 26.0 21.7 17.5 11.2 36.3 광주 69.1 64.8 71.1 48.1 52.8 48.8 60.0 47.1 52.6 47.7 49.5 56.3 울산 87.2 68.2 66.6 46.7 41.5 37.5 41.8 24.4 29.5 25.8 26.0 37.7


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� 기기기기타타타타 월별월별월별월별 아파트아파트아파트아파트 관련관련관련관련 통계통계통계통계 (단위: 천호) 구분 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’13.1월 2월 3월 전국 45 46 37 38 31 26 45 50 81 17 34 N/A 거 래 량 수도권 16 15 13 12 10 9 17 19 27 5 12 N/A 전국 61 62 62 67 70 72 73 76 75 75 73 N/A 미 분 양 수도권 26 27 27 29 30 30 32 34 33 34 34 N/A 전국 19 36 32 17 22 28 33 33 9 4 5 22 분양 수도권 9 13 12 5 6 5 16 16 1 1 0 8 전국 7 7 26 17 14 15 12 12 30 6 14 9 입주 수도권 5 5 9 12 11 10 7 7 21 5 7 4 자료: 온나라부동산포탈, 부동산114 � 전국전국전국전국 지가지가지가지가((((地價地價地價地價) ) ) ) 변동률변동률변동률변동률 및및및및 토지토지토지토지 거래량거래량거래량거래량 (단위: 전월대비 %, 천필지) 구 분 ’12.3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’13.1월 2월 지가변동률 0.12 0.12 0.11 0.10 0.07 0.03 0.02 0.06 0.07 0.08 0.03 0.07 토지거래량 187 182 186 163 167 150 133 172 185 224 141 142 자료: 국토교통부 � 주택금융관련주택금융관련주택금융관련주택금융관련 통계통계통계통계 (단위: 십억원, %) 주택담보대출 금리 년월 예금은행 주택담보대출 잔액1) 순증액2) 주택담보대출 연체율 코픽스(잔액) 코픽스(신규) 주택담보대출 ‘10년말 284,525.3 20,297.0 0.52 3.72 3.33 4.67 ‘11년말 306,116.0 21,590.7 0.61 3.97 3.77 4.95 ‘12년말 316,900.0 10,784.0 P - 3.52 3.09 4.16 ‘12/09 311,550.1 -25.6 0.86 3.72 3.18 4.29 ‘12/10 312,103.1 533.0 0.94 3.64 3.08 4.23 ‘12/11 311,938.7 -164.4 0.89 3.57 3.01 4.19 ‘12/12 316,908.8 4,970.1 0.74 3.52 3.09 4.16 ‘13/1 314,754.7 -2,154.1 P 0.94 3.45 2.99 4.17 ‘13/2 313,900.0P -854.7 P 0.96 P 3.38 2.93 4.06 자료: 한국은행 통계시스템, 금융감독원 1) 연도말 자료는 전년말 대비, 월별 자료는 전월 대비 기준 2) P는 잠정치


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� 미국미국미국미국 주택시장주택시장주택시장주택시장 관련관련관련관련 통계통계통계통계 (단위: 천호) 구 분 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 ’13.1월 2월 3월 1)10대 도시 151.4 152.7 154.2 154.5 155.1 155.6 156.6 157.4 158.8 160.4 N/A N/A 2)20대 도시 138.8 140.1 141.5 141.9 142.6 143.2 144.1 145.0 146.4 147.9 N/A N/A 주택 가격 지수 3)전국 187.1 188.3 189.4 189.7 190.4 190.6 191.7 192.6 193.6 194.7 N/A N/A 신규 358 369 360 366 367 379 364 394 381 431 411 N/A 주택 판매량4) 기존 4,530 4,590 4,410 4,600 4,840 4,780 4,830 4,960 4,900 4,940 4,980 N/A 5)주택시장 지수 (NAHB) 24 28 29 35 37 40 41 45 47 47 46 44 자료: Datastream 1) S&P Case/Shiller 주택가격지수 지수 10대도시 기준(계절조정), 2) S&P Case/Shiller 주택가격지수 지수 20대도시 기준(계절조정) 3) FHFA(미연방주택금융청) 주택가격지수 기준(계절조정), 4) 매월 수치는 연환산 기준임 5) NAHB(전미주택건설업협회)에서 주택건설업자들을 대상으로 주택판매수준을 설문조사한 결과로 50이상이면 주택시장이 확장하고 50이하면 위축되는 것으로 해석

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