Kiedy najem rozliczać w ramach działalności gospodarczej?wynajmistrz.pl/wp-content/uploads/2014/10/Kiedy...Niestety, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Po raz kolejny ... Skoro istnieją

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 1

Kiedy najem rozliczać w ramach

działalności gospodarczej?

Grzegorz Grabowski

Na moim blogu i spotkaniach mieszkaniczników bardzo często pojawia się pytanie: kiedy najem

staje się działalnością gospodarczą? Niestety, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Po raz kolejny

ustawodawca i fiskus zafundowali podatnikom sytuację, w której brakuje jasności i jednolitego

podejścia ze strony organów skarbowych. Po odbyciu wielu dyskusji z mieszkanicznikami,

doradcami podatkowymi i księgowymi postanowiłem przyjrzeć się bliżej temu tematowi i

spróbować ustalić w miarę bezpieczne podejście, które mógłbym rekomendować właścicielom

mieszkań na wynajem.

Na początek małe ostrzeżenie: ten artykuł jest dosyć długi, bo zawiera wiele przykładów interpretacji

podatkowych nawiązujących do tematu najmu i działalności gospodarczej. Artykuł zawiera

następujące części:

Wady działalności gospodarczej w najmie .............................................................................................. 1

Zalety działalności gospodarczej w najmie .............................................................................................. 2

Definicja działalności gospodarczej ......................................................................................................... 3

Co wynika z definicji? .............................................................................................................................. 3

Co mówią interpretacje podatkowe o konieczności rozliczania najmu przez działalność gospodarczą? 4

Łączenie działalności gospodarczej i najmu prywatnego ...................................................................... 12

Brak konsekwencji fiskusa ..................................................................................................................... 13

Podsumowanie ...................................................................................................................................... 16

Najem z punktu widzenia Ustawy o VAT ............................................................................................... 17

Na zakończenie ...................................................................................................................................... 17

Dla tych, którzy nie mają czasu na czytanie całości, sugeruję przeskoczenie do podsumowania.

Aczkolwiek oczywiście uważam, że warto przeczytać całość, żeby zrozumieć szczegóły

Na początek warto sobie odpowiedzieć na pytanie, dlaczego w ogóle zajmujemy się tym tematem.

Skoro istnieją wątpliwości, a fiskus może nam narobić problemu, najbardziej bezpiecznym

podejściem byłoby po prostu: rejestracja działalności gospodarczej i rozliczanie najmu w jej ramach.

Wady działalności gospodarczej w najmie Otóż rejestracja i rozliczanie najmu przez specjalnie do tego założoną działalność gospodarczą ma

swoje wady. Te najważniejsze, które przychodzą mi do głowy, to:

Przede wszystkim, trzeba zarejestrować działalność gospodarczą (uzyskać wpis do CEIDG,

REGON, NIP itp.). Nie chcę tu wchodzić w szczegóły, ale, mimo wprowadzonych ułatwień w


postaci „jednego okienka”, nadal wymaga to trochę papierkowej pracy i pochodzenia po

urzędach.

Trzeba prowadzić księgi rachunkowe (można to zlecić, za opłatą, zewnętrznej firmie – koszt

to ok. 100-200 zł miesięcznie).

Należy odprowadzać składki ZUS. Wprawdzie w przypadku, gdy pracujemy na etacie, są one

mniejsze, ale nadal generuje to dodatkowe obowiązki i koszty.

Przy rozliczaniu przez działalność gospodarczą nie opodatkujemy najmu ryczałtem 8,5%,

który w niektórych sytuacjach może być korzystniejszy (najczęściej gdy mamy niskie koszty).

Mamy do wyboru albo skalę podatkową 18% i 32% albo podatek liniowy 19%.

Podstawą do określenia przychodu z najmu są kwoty należne (niekoniecznie zapłacone przez

najemcę).

Moment uzyskania przychodu jest określony inaczej, niż w najmie prywatnym, gdzie

przychód powstaje w momencie otrzymania wpłaty od najemcy.

Najprawdopodobniej tracimy możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego. Art. 19a

ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi: Umową najmu okazjonalnego lokalu jest

umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego

właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie

wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Niektórzy twierdzą, że rozliczanie najmu przez działalność gospodarczą komplikuje sprawę

podatku od sprzedaży nieruchomości (jesli zamierzamy ją w przyszłości sprzedawać).

Inne mogą być warunki ubezpieczenia mieszkań „wciągniętych” do działalności gospodarczej.

Przy zakupie sprzętu np. AGD czy RTV na firmę możemy otrzymać inne warunki np. krótszą

gwarancję.

Zwracam uwagę, że w sytuacji, gdy mamy już zarejestrowaną działalność gospodarczą i ponosimy jej

koszty ze względu na inne aktwności, które prowadzimy, część z powyższych wad przestaje mieć

znaczenie. Przykładowo, najprawdopodobniej mamy i płacimy już za księgową, płacimy też

odpowiednie składki ZUS.

Zalety działalności gospodarczej w najmie Oczywiście, rozliczanie najmu przez działalność gospodarczą ma też swoje zalety. Główne, które

przychodzą mi do głowy, to:

Przede wszystkim – przestajemy się martwić, że Urząd Skarbowy bądź jakaś inna instytucja

„przyczepi się” do nas, że powinniśmy najem zacząć prowadzić w ramach działalności

gospodarczej (bo jego skala urosła do „zbyt dużych” rozmiarów).

Lista rodzajów kosztów, które można bezpiecznie odliczyć od dochodu, nieco się powiększa,

przykładowo o koszty związane z korzystaniem z samochodu czy telefonu.

Możemy łączyć dochód czy stratę z najmu z dochodami/stratami z innych aktywności

rozliczanych w ramach działalności. W ten sposób możemy np. dochód (od którego płacimy

przecież podatek), uzyskiwany z innych aktywności gospodarczych, zmniejszyć przez

ponoszoną stratę z najmu albo dochód uzyskiwany z najmu zmniejszyć przez stratę

ponoszoną na innych aktywnościach gospodarczych.


Definicja działalności gospodarczej Definicje działalności gospodarczej można odnaleźć m.in. w następujących ustawach:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 6)

Ustawa o podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 2)

Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej (art. 2)

Ordynacja podatkowa (art. 3 pkt 9)

Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych (art. 8 ust. 6)

My skupimy się na kwestiach podatkowych, czyli Ustawie o podatku dochodowym od osób

fizycznych. Niemniej, traktowanie najmu w określony sposób z punktu widzenia Ustawy o podatku

dochodowym od osób fizycznych (np. jako najmu prywatnego bądź jako działalności gospodarczej)

nie oznacza, że w ten sam sposób będzie ten najem traktowany w świetle innej ustawy. Przykładowo,

traktowanie najmu z punktu widzenia podatkowego jako najmu prywatnego nie oznacza, że w

świetle Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej nie trzeba będzie tej działalności zarejestrować

albo w świetle Ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych nie trzeba będzie odprowadzać składek

ZUS. Stan faktyczny trzeba będzie poddać analizie w świetle każdej z tych ustaw oddzielnie. Na

samym końcu tego artykułu opisałem np. podejście z punktu widzenia Ustawy o podatku od towarów

i usług.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi (art. 5a pkt 6), że działalność gospodarcza

oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z

której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10

ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.

Co wynika z definicji? Biorąc zapisy Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych literalnie można by stwierdzić, że

wynajem spełnia praktycznie wszystkie kryteria definicji działalności gospodarczej. Jest działalnością

zarobkową (robię to przecież dla zysku, mimo tego, że nie zawsze go osiągam ;-) ), polega na

wykorzystywaniu rzeczy (mieszkań) oraz wartości niematerialnych i prawnych (mieszkań

„spółdzielczych”), we własnym imieniu (w końcu jestem właścicielem wynajmowanych mieszkań), w

sposób zorganizowany (przecież podchodzę do tego w sposób bardzo zorganizowany) i ciągły (wręcz

zależy mi na tym, żeby najem był jak najbardziej ciągły).

Niemniej, w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych najem jest zdefiniowany jako

odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów (najem, podnajem, dzierżawa,

poddzierżawa [...] - art. 10 ust. 1 pkt 6), a wymieniona wyżej definicja działalności gospodarczej

zawiera sformułowanie „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze

źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.” (art. 10 ust. 1 pkt 6 określa właśnie najem

jako inne źródło przychodów).


Dodatkowo, art. 14 ust. 2 pkt 11 mówi, że przychodem z działalności gospodarczej są również

przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym

charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Na logikę rzecz biorąc,

jeśli więc wynajmujemy majątek nie związany z działalnością gospodarczą, przychody z tego

wynajmu powinny być zakwalifikowane do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem.

Dodatkowo, jeśli spojrzymy do Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (która opisuje

zasady opłacania podatku od najmu ryczałtem - bardzo popularnym wśród wynajmujących), ona

również traktuje najem oddzielnie od działalności gospodarczej, zastrzegając, że osoby fizyczne

osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych

umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej

pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów

ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a).

Zgodnie z tym zapisem, o ile nie zawieramy umów w ramach działalności gospodarczej, możemy

rozliczać najem prywatny i opłacać ryczałt.

Wydaje się więc, że zakwalifikowanie przychodów z najmu do działalności gospodarczej lub do

odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem, zależy od podatnika. Jeśli założy on działalność

gospodarczą, której przedmiotem działalności będzie najem, będzie zawierał umowy najmu w

ramach działalności, a wynajmowane mieszkania wprowadzi do działalności gospodarczej,

przychody z najmu powinny być rozliczane w sposób właściwy dla działalności gospodarczej. W

przeciwnym razie rozliczy przychody z najmu jako odrębne źródło przychodów, o którym mowa

w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym wypadku może

wybrać ryczałt (zgodnie z art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym) albo

rozliczyć się według skali podatkowej.

Co mówią interpretacje podatkowe o konieczności rozliczania najmu przez

działalność gospodarczą? Powyższe stanowisko potwierdza co najmniej kilka interpretacji.

Interpretacja indywidualna IBPBII/1/415-121/10/Asz

W interpretacji indywidualnej o sygnaturze IBPBII/1/415-121/10/Asz1 z 29 kwietnia 2010 roku

dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach odniósł się do sytuacji, w której podatnik był właścicielem 11

mieszkań spółdzielczych własnościowych, kupionych w latach 2005-2008. Wszystkie ww. mieszkania

wnioskodawca kupował jako osoba fizyczna, na rynku wtórnym. Wszystkie mieszkania

wyremontował i umeblował.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził:

Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6

ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który

prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

1 Jeśli link do interpretacji nie działa poprawnie, wejdź na stronę do wyszukiwania interpretacji i spróbuj

wyszukać interpretację po sygnaturze.

http://sip.mf.gov.pl/sip/index.php?p=1&i_smpp_s_dok_nr_sek=241793&i_smpp_s_strona=1&i_smpp_s_pozycja=1&i_smpp_s_stron=1

http://sip.mf.gov.pl/sip/index.php?rodzaj=2&czystka=1


Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca

pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ww. ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym

mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że

podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze

opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych

w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (czyli można najem rozliczać według skali

podatkowej oraz ryczałtem – przyp. autora).

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis stanu faktycznego oraz przepisy prawne w

tym zakresie należy stwierdzić, że skoro wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej

m.in. w zakresie wynajmu, to tym samym przedmiotem najmu nie są składniki majątku

związane z działalnością gospodarczą. To oznacza, że najem mieszkań stanowi źródło

przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób

fizycznych.

(pogrubienia tekstu dokonane przez autora bloga)

Interpretacja indywidualna IBPBI/1/415-584/10/AP

W Interpretacji IBPBI/1/415-584/10/AP z 10 września 2010 roku dyrektor Izby Skarbowej w

Katowicach odniósł się do sytuacji, w której podatnik w ramach dg wybudował budynek z lokalami na

sprzedaż, niektóre z nich zdecydował się zatrzymać dla siebie, wycofać z przedsiębiorstwa i

wynajmować poza działalnością gospodarczą.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowiach stwierdził:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy,

poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z

działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku

dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z

tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od

działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym

od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności

gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca

pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są

składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej

działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku

dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła

przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.




Interpretacja indywidualna ILPB1/415-713/10-2/KŁ

W interpretacji indywidualnej o sygnaturz ILPB1/415-713/10-2/KŁ z 13 września 2010 roku dyrektor

Izby Skarbowej w Poznaniu odniósł się do sytuacji podatnika – właścicielki kilku lokali mieszkalnych

(w tym, jeden z lokali stanowiła współwłasność z mężem). Dziewięć z tych lokali znajdowało się w

jednym budynku mieszkalnym i był dla nich ustanowiony zarządca. Ponadto Wnioskodawczyni była

właścicielką 2 lokali użytkowych, stanowiących jej wyłączną własność. Wszystkie wyżej wymienione

lokale wynajmowane były w ramach tzw. najmu ciągłego.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu stwierdził:





Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca




dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako

pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest

właścicielką lokali mieszkalnych i użytkowych które są wynajmowane. Zainteresowana nie

prowadzi działalności gospodarczej, a przychody z najmu nie są głównym źródłem utrzymania.

Wnioskodawczyni dokonała w prawidłowym terminie zgłoszenia w zakresie opodatkowania

przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że wynajem składników majątkowych nie

związanych z działalnością gospodarczą może stanowić odrębne od działalności gospodarczej

źródło przychodów.


Interpretacja indywidualna IPPB1/415-891/10-5/KS

W interpretacji indywidualnej o sygnaturze IPPB1/415-891/10-5/KS z 24 grudnia 2010 roku dyrektor

Izby Skarbowej w Warszawie odniósł się do sytuacji podatnika wynajmującego (chyba) 2 mieszkania.

Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził:

[...] przepisy wskazują, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu,

choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej.

Z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza

działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy: podatnik dokona wpisu do ewidencji




działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot działalności i spełnia kryteria

zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od

osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną

działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób

fizycznych).

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż co do zasady wybór

kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów uzyskiwanych z najmu, ustawodawca pozostawił

osobie oddającej rzeczy w najem.

Tak więc dla celów podatkowych najem, może być kwalifikowany jako przychód z działalności

gospodarczej lub najem jako dodatkowe źródło przychodu, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 wyżej

powoływanej ustawy.

[...] liczba wynajmowanych mieszkań jak również okoliczność, iż przedmiot najmu stanowi

własność lub współwłasności podatnika nie wpływa na klasyfikację wynajmu jako działalności

gospodarczej. Jeżeli więc nie są spełnione przesłanki, o których mowa w powoływanym

wcześniej art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaś podatnik nie

dokona wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot

działalności wówczas nie można uznać, iż jest prowadzona pozarolnicza działalności

gospodarcza.


Interpretacja indywidualna IPPB1/415-1143/10-2/EC

W interpretacji indywidualnej IPPB1/415-1143/10-2/EC z 7 lutego 2011 roku dyrektor Izby Skarbowej

w Warszawie odniósł się do sytuacji podatnika, będącego właścicielem czterech lokali usługowych.

Lokale te zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych z chwilą rozpoczęcia ich najmu.

Początkowo lokale te Wnioskodawca wynajmował jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności

gospodarczej (najem prywatny) i rozliczał się z tego tytułu w formie ryczałtu od przychodów

ewidencjonowanych. W czerwcu 2009 roku postanowił wynajmować w/w lokale w ramach

działalności gospodarczej.

Zarejestrował działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie

nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 70.20.2) i wybrał jako formę opodatkowania

podatek liniowy wg stawki 19%. Od 2011 roku Wnioskodawca miał wynajmować kolejny lokal

zakupiony w 2010 roku. Zamierzał również kupować kolejne lokale usługowe z przeznaczeniem na

wynajem.

Podatnik chciał zlikwidować działalność gospodarczą i zacząć wynajmować ww. 5 lokali w ramach

najmu prywatnego (opodatkowanego ryczałtem).

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził:

Wnioskodawca zamierza wycofać nieruchomości z ewidencji środków trwałych, oraz dokonać

zmiany we wpisie do ewidencji działalności gospodarczej polegającej na wykreśleniu z zakresu

działalności - wynajmu nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca zamierza wynająć



przedmiotowe nieruchomości oraz nieruchomości nabyte w przyszłości w ramach najmu

prywatnego opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych

przez osoby fizyczne.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa

podatkowego, stwierdzić należy, iż Wnioskodawca może w dowolnie przez siebie wybranym

terminie zakończyć działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, wówczas

przychody uzyskiwane z tego tytułu będą stanowić źródło przychodu, określone w art. 10 ust. 1

pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowane zryczałtowanym

podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 8,5%, pod warunkiem, złożenia w

terminie, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, oświadczenia o wyborze tej formy

opodatkowania.


Interpretacja indywidualna IPPB1/415-465/11-2/JB

W interpretacji indywidualnej IPPB1/415-465/11-2/JB z 5 sierpnia 2011 roku dyrektor Izby Skarbowej

w Warszawie odniósł się do sytuacji podatnika, który był współwłaścicielem kilku wynajmowanych

lokali mieszkalnych, a ich liczba z czasem miała rosnąć. Podatnik wskazał, że:

Jedną z przesłanek warunkujących uznanie danej aktywności za działalność gospodarczą jest

niemożność zaliczenia przychodów z niej uzyskiwanych do przychodów ze źródeł wymienionych

w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9 updof. W tej kategorii przychodów w art. 10 ust.1 pkt . 6

wymieniono najem, wykluczając jednocześnie sytuację, kiedy dotyczy składników majątku

związanego z działalnością gospodarczą.

Odnosząc powyższe do sytuacji przedstawionej we wniosku, Wnioskodawczyni podkreśla, że

lokale mieszkalne stanowiące przedmiot najmu nie stanowiły nigdy składników

wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, umowy najmu nie są zawierane w

ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego na podstawie art. 2

ust. 1 a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych

przez osoby fizyczne przychody z najmu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów

ewidencjonowanych.


W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny

prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od

uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.




Interpretacja indywidualna IBPBI/1/415-1320/11/WRz

W interpretacji indywidualnej o sygnaturze IBPBI/1/415-1320/11/WRz z 22 marca 2012 roku dyrektor

Izby Skarbowej w Katowicach odniósł się do sytuacji podatnika, który prowadził działalność

gospodarczą i w ramach niej wynajmował budynek usługowo-hotelowy. Planował wykreślenie najmu

z profilu działalności (PKD 68.20.Z), wycofanie budynku z firmy i wynajmowanie go dalej poprzez

najem „prywatny” (dalej prowadząc działalność gospodarczą o innym profilu).

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził:

Jak już wskazano, z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, iż najem dla celów

podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o

którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub

jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy. Co do zasady,

możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów

z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednakże wybór ten jest

ograniczony istnieniem związku pomiędzy wynajmowanym składnikiem majątkowym a

prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem

wynajmowany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z jego wynajmu

stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż kwestią istotną dla zakwalifikowania

przychodów z wynajmu, do odpowiedniego źródła przychodów jest ocena, czy umowy najmu

nieruchomości, z których Wnioskodawca będzie uzyskiwał przychody będą zawierane w ramach

pozarolniczej działalności gospodarczej. [...]

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, iż jeżeli:

w istocie, Wnioskodawca zgodnie z odrębnymi przepisami zakończy prowadzenie

działalności gospodarczej, a

będący przedmiotem wynajmu budynek hotelowo-usługowy zostanie skutecznie

wycofany z tej działalności (nie będzie składnikiem majątku związanym z działalnością

gospodarczą),

umowy najmu ww. nieruchomości, zostaną zawarte poza prowadzoną obecnie przez

Wnioskodawcę działalnością gospodarczą,

to przychody z wynajmu tego budynku będą mogły być zaliczone do źródła przychodów

określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych [...]


Interpretacja indywidualna IPPB1/415-57/12-2/IF

W interpretacji indywidualnej o sygnaturze IPPB1/415-57/12-2/IF z 12 kwietnia 2012 roku dyrektor

Izby Skarbowej w Warszawie odniósł się do sytuacji podatnika, który wynajmował lokal użytkowy

oraz lokal mieszkalny, będące współwłasnością małżeńską (z małżonką prowadzącą działalność

gospodarczą).





Co do zasady, podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mogą wybrać, czy najem

nieruchomości będzie przez nich prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej,

czy też w ramach tzw. najmu prywatnego. Od wyboru dokonanego przez podatnika zależy

kwalifikacja uzyskiwanych z tego tytułu przychodów do odpowiedniego źródła przychodów (z

pozarolniczej działalności gospodarczej, bądź z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 cyt.

ustawy).


Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-150/12-2/ASZ

W interpretacji indywidualnej IPTPB1/415-150/12-2/ASZ z 10 maja 2012 dyrektor Izby Skarbowej w

Łodzi odniósł się do sytuacji podatnika, który prowadził działalność gospodarczą o przedmiocie

działalności obejmującym najem i wynajmował 8 lokali użytkowych oraz 1 nieruchomość gruntową.

Zamierzał zlikwidować działalność gospodarczą, a nieruchomości zacząć wynajmować poprzez najem

„prywatny”.

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi stwierdził:





Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują kwestii związanych z

zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być

przedmiotem wynajmu. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z

najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. [...]

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że w przypadku rezygnacji z prowadzenia

działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali oraz wycofania przedmiotu najmu z

działalności gospodarczej, przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z

działalnością gospodarczą. W tej sytuacji najem nieruchomości stanowić będzie źródło

przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób

fizycznych.

[...] jeżeli Wnioskodawca dokona likwidacji pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie

najmu, a umowa najmu zostanie zawarta poza prowadzoną przez Wnioskodawcę pozarolniczą

działalnością gospodarczą jako „najem prywatny”, to Wnioskodawca może opodatkować

przychody z tego najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym wg stawki 8,5%.

Ponadto, należy zauważyć, iż liczba wynajmowanych lokali nie przesądza o zakwalifikowaniu

wynajmu do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.




Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-666/12-4/MAP

W interpretacji indywidualnej IPTPB1/415-666/12-4/MAP z 24 stycznia 2013 roku dyrektor Izby

Skarbowej w Łodzi odniósł się do sytuacji podatnika, wynajmującego 4 lokale mieszkalne.






Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca




dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako

pozarolnicza działalność gospodarcza.

[...] skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a lokale

mieszkalne, które są przedmiotem najmu, nie są składnikami majątku związanymi z

działalnością gospodarczą, to przychody uzyskane z najmu lokali mieszkalnych, stanowią

źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od

osób fizycznych.


Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-72/13-5/AG

W interpretacji indywidualnej o sygnaturze IPTPB1/415-72/13-5/AG z 10 maja 2013 roku dyrektor

Izby Skarbowej w Łodzi odniósł się do sytuacji podatnika, prowadzącego działalność z przedmiotem

działalności „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” (PKD 68.20.Z)

indywidualnie oraz w formie spółki cywilnej z małżonką i wynajmującego łącznie sklep, magazyn, 2

działki, pawilon handlowo-usługowy, 14 lokali użytkowych oraz lokal mieszkalny. Podatnik zamierzał

zlikwidować działalność i wynajmować lokale w ramach „najmu prywatnego”.


[...] w sytuacji kiedy działalność gospodarcza prowadzona przez Wnioskodawcę samodzielnie

oraz w formie spółki cywilnej zostanie zlikwidowana, to przychód, który uzyskany zostanie z

tytułu wynajmu prywatnego nieruchomości, w tym lokalu handlowego, działek gruntu, lokali

użytkowych, lokalu mieszkalnego, które będą współwłasnością Wnioskodawcy i Jego żony, a

wykorzystywanych wcześniej w działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie przez

Wnioskodawcę i w formie spółki cywilnej, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w

art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.




Interpretacja indywidualna ITPB1/415-396/11/AK

W interpretacji indywidualnej o sygnaturze ITPB1/415-396/11/AK z 28 czerwca 2011 roku dyrektor

Izby Skarbowej w Bydgoszczy odniósł się do sytuacji podatnika, który wynajmował 5 lokali

użytkowych i zamierzał przeznaczyć na wynajem kolejne nieruchomości.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy stwierdził:

Mając na uwadze informacje przedstawione we wniosku dotyczącego opisu zaistniałego stanu

faktycznego oraz powołane uregulowania prawne uznać należy, że przychody uzyskiwane z tytułu

najmu przedmiotowych pięciu lokali użytkowych nie stanowiących środków trwałych i

niewykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca może

opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym, o ile najem nie jest wykonywany w

sposób zorganizowany i ciągły, tj. w sposób charakterystyczny dla działalności gospodarczej.


Jak widać, w tej interpretacji dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał wynajem 5 lokali za najem

prywatny, ale tylko, jeśli najem nie jest wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły. Nie do końca

rozumiem, jak sensownie prowadzony najem, nawet jednego mieszkania, może nie być wykonywany

w sposób zorganizowany i ciągły. Jako wynajmujący muszę przecież dobrze ten najem zorganizować i

bardzo zależy mi na tym, żeby był on ciągły ;-)

Łączenie działalności gospodarczej i najmu prywatnego Poniżej zamieszczam też kilka interpretacji, w których dyrektorzy Izb Skarbowych dopuszczają

rozliczanie części nieruchomości poprzez najem prywatny, a części przez działalność gospodarczą.

Interpretacja indywidualna ITPB1/415-570/09/HD

W interpretacji indywidualnej o sygnaturze ITPB1/415-570/09/HD z 25 września 2009 roku dyrektor

Izby Skarbowej w Bydgoszczy odniósł się do sytuacji podatnika, który prowadził działalność

gospodarczą (rozliczaną poprzez podatek liniowy) i jednocześnie prowadził najem prywatny

mieszkania (rozliczany według skali podatkowej). Podatnik rozszerzył profil swojej działalności o

najem (PKD 68.20.Z), aby w ramach działalności wynajmować lokale użytkowe w nowo

wybudowanym budynku. Podatnik chciał wynajem lokali użytkowych rozliczać w ramach działalności

gospodarczej, a wynajem mieszkania – poprzez najem prywatny (według skali podatkowej).


Biorąc pod uwagę uprzednio przedstawione przepisy stwierdzić należy, że nie będący

przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej wynajem składników majątkowych nie

związanych z tą działalnością gospodarczą, może stanowić odrębne od działalności

gospodarczej źródło przychodów.

Wobec powyższego prawidłowo postępuje Pani wyodrębniając dwa źródła przychodów, tj.

najem prywatny – z którego dochód opodatkowany jest na zasadach ogólnych, według skali

podatkowej oraz usługi optyczne wraz z najmem w ramach działalności gospodarczej –

opodatkowane na zasadach określonych w art. 30c tej ustawy, tj. 19% podatkiem liniowym.





Interpretacja indywidualna ILPB1/415-142/10-4/TW

W interpretacji indywidualnej o sygnaturze ILPB1/415-142/10-4/TW z 23 kwietnia 2010 roku dyrektor

Izby Skarbowej w Poznaniu odniósł się do sytuacji podatnika, który w ramach działalności

wynajmował jedno mieszkanie oraz kilka lokali użytkowych, a oprócz tego prywatnie wynajmował

mieszkania. Prowadził ewidencję środków trwałych i wartości niematerialnych prawnych w firmie (do

której wprowadził wynajmowane firmowe nieruchomości), a oprócz tego odrębny wykaz środków

trwałych dla potrzeb wynajmu (do którego wprowadził niefirmowe nieruchomości).

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu stwierdził:

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika m.in., iż Wnioskodawca jest osobą fizyczną

prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. w

jej zakresie rozlicza przychody z najmu nieruchomościami stanowiącymi składniki ewidencji

środków trwałych. Poza prowadzoną działalnością gospodarczą jest również właścicielem

mieszkań – stanowią majątek prywatny – które również wynajmuje.

Mając powyższe na uwadze uznać należy, że Wnioskodawca może przychody uzyskiwane z

wynajmu nieruchomości związanych z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą

opodatkowywać jako przychód z tej działalności. Natomiast część nieruchomości niezwiązana z

działalnością może być opodatkowana z odrębnego źródła przychodów, o którym mowa w art.

10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.


Brak konsekwencji fiskusa Nigdzie w przepisach podatkowych nie znalazłem zapisów nakładających jakiekolwiek ograniczenia na

rozliczanie najmu jako najem prywatny (odrębne źródło przychodów), mimo tego, że szukałem

również interpretacji podatkowych mogące mi takie przepisy wskazać. W Ustawie o zryczałtowanym

podatku dochodowym jest wprawdzie art. 6 ust. 4, mówiący, że warunkiem opłacania w roku

podatkowym ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest uzyskanie przez podatników w

poprzednim roku podatkowym przychodów w wysokości nieprzekraczającej 150 000 Euro, ale

dotyczy on tylko przychodów wymienionych w ust. 1, a więc z pozarolniczej działalności

gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, w tym również, gdy

działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób

fizycznych.

Nie udało mi się również znaleźć zapisów dających jakiekolwiek wskazanie na przychody, liczbę

mieszkań, wartość majątku, które można by potraktować jako limit rozliczania przez najem prywatny.

Niestety, w interpretacjach i orzeczeniach sądu można znaleźć przykłady sytuacji, w których fiskus nie

popiera opinii, że najem można rozliczać jako najem prywatny – odrębne źródło przychodów,

niezależnie od wielkości przychodu i liczby mieszkań, a wybór należy do podatnika. Z nieznanych mi

powodów fiskus nie potrafi ustalić jednolitego podejścia i w niektórych przypadkach, w szczególności

w przypadku osób wynajmujących kilkanaście/kilkadziesiąt nieruchomości, przekonuje, że najem to

działalność gospodarcza, którą jako taką należy rozliczać.



Interpretacja indywidualna ITPB1/415-551/11/GR

W interpretacji indywidualnej o sygnaturze ITPB1/415-551/11/GR z 9 sierpnia 2011 roku dyrektor

Izby Skarbowej w Bydgoszczy odniósł się do sytuacji podatnika, który wynajmował 14 lokali

użytkowych w dwóch budynkach i planował wybudować trzeci budynek z lokalami na wynajem.


Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przepisy prawne w

tym zakresie należy stwierdzić, że najem na tak szeroką skalę spełnia wszystkie przesłanki

uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od

osób fizycznych.

[...] Z wniosku wynika również, iż czynności związane z wynajmem pomieszczeń podejmowane są

w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.

Istotne w analizowanym przypadku jest również to, że zgodnie z treścią wpisu do ewidencji

działalności gospodarczej, najem jest również przedmiotem prowadzonej przez Panią działalności

gospodarczej.

Reasumując, przychody z opisanego we wniosku najmu lokali – ze względu na jego rozmiar,

planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami przeznaczonymi pod wynajem –

nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku

dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy,

zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na

własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, iż podejmowane przez Panią czynności wypełniają

przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą.


Interpretacja indywidualna ITPB1/415-991/10/AK

W interpretacji indywidualnej ITPB1/415-991/10/AK z 12 stycznia 2011 roku dyrektor Izby Skarbowej

w Bydgoszczy odniósł się do sytuacji podatnika, który otrzymał w spadku budynek wielorodzinny, z 30

mieszkaniami, które zamierzał przeznaczyć na wynajem.


Ze sformułowanego we wniosku pytania wynika, iż najem mieszkań będzie prowadzony w

sposób ciągły i zorganizowany.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w

sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z

planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.

Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych

zamierzeń.




Prowadząc opisany we wniosku najem Wnioskodawca działał będzie we własnym imieniu.

Niewątpliwie planowany przez Wnioskodawcę najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli

nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. Szeroki zakres najmu (30

mieszkań) wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i

profesjonalny.

[...]Reasumując, opisany we wniosku najem 30 mieszkań – ze względu na jego rozmiar oraz

fakt, że (jak wynika z wniosku) najem wykonywany będzie w sposób zorganizowany i ciągły –

nie może stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku

dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze opisany charakter planowanego

najmu, należy stwierdzić, iż opisane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki

zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych

warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą.


Interpretacja indywidualna ITPB1/415-101/10/HD

W interpretacji indywidualnej ITPB1/415-101/10/HD z 30 kwietnia 2010 roku dyrektor Izby

Skarbowej w Bydgoszczy odniósł się do sytuacji podatnika, który był współwłaścielem 40 lokali

mieszkalnych i 10 użytkowych, przeznaczonych na wynajem.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał:

Reasumując, przychody z opisanego we wniosku najmu 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali

użytkowych – ze względu na jego rozmiar, planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z

lokalami użytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem, a także na prowadzenie

działalności gospodarczej w tożsamym zakresie – nie mogą stanowić źródła przychodów, o

którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając

bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego

najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, iż

podejmowane przez Pana czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o

podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za

działalność gospodarczą.

Bez znaczenia, dla stwierdzenia tego, czy opisany najem stanowi działalność gospodarczą

pozostaje natomiast fakt, że poza najmem uzyskuje Pan przychody ze stosunku pracy.


Podatnik powyższą interpretację zaskarżył, ale w orzeczeniu o sygnaturze I SA/Bd 709/10 z 5

października 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny odrzucił skargę podatnika.

Sąd stwierdził:


http://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/i-sa-bd-709-10,podatek_dochodowy_od_osob_fizycznych_w_tym_zryczaltowane_formy_opodatkowania,190b14b.html


Nie budzi wątpliwości, że w realiach przedmiotowej sprawy działania strony, polegające na

wynajmowaniu wielu lokali, miały charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły a także

podejmowane były przez nią we własnym imieniu. Zasadnie organ podkreślił, iż działania strony,

przy tak znacznej ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych i usługowych, nie mogą mieć ze

swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one bowiem podejmowania

szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności.

Podsumowując należy stwierdzić, że zasadnym jest stanowisko organu, iż osiągane z najmu

przychody skarżącego pochodzą z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa jest w

art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f., a nie z działalności polegającej na wynajmie (dzierżawie), o której

stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy.


Podsumowanie Przyszła pora, żeby podsumować, co wynika z powyższych rozważań i przykładowych interpretacji.

Po pierwsze, w mojej skromnej opinii najem można rozliczać zarówno jako najem prywatny, jak i

przez działalność gospodarczą. Decyzja należy do Ciebie.

Niemniej, decydując się na rozliczanie przez najem prywatny, aby uniknąć oskarżenia, że powinieneś

robić to przez działalność gospodarczą, zadbaj to, żeby:

1. W przedmiocie działalności Twojej firmy (jeśli ją prowadzisz) nie było najmu („Wynajem i

zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”, PKD 68.20.Z);

2. Wynajmowane nieruchomości nie były składnikami majątku związanymi z działalnością

gospodarczą;

3. Umowy najmu nie były zawierane w ramach działalności gospodarczej.

Oczywiście, powyższe zalecenia dotyczą tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą o innym

profilu (bo Ci, którzy nie prowadzą, automatycznie spełniają te zalecenia).

Po drugie, musisz pamiętać, że od pewnej „skali” (przy czym nie twierdzę, że chodzi tu o liczbę

mieszkań, wielkość przychodu czy też charakter prowadzonych działań), żeby być całkowicie

bezpiecznym, należałoby przejść na rozliczanie poprzez działalność gospodarczą. Po prostu fiskus w

którymś momencie może uznać, że stosowne będzie rozliczanie Twoich przychodów przez firmę.

Nie ma jasnych kryteriów, kiedy następuje ten moment. Przykładowo, opisane wyżej interpretacje

w następujących sytuacjach:

Wynajem 11 mieszkań spółdzielczych

Wynajem 9 mieszkań i 2 lokali użytkowych

Wynajem 2 mieszkań

Wynajem 5 lokalu użytkowych

Wynajmowanie budynku usługowo-hotelowego

Wynajem 8 lokali użytkowych i nieruchomości gruntowej

Wynajem 4 lokali mieszkalnych


Wynajem sklepu, magazynu, 2 działek, pawilonu handlowo-usługowego, 14 lokali

użytkowych i jednego mieszkalnego

dopuszczały rozliczanie poprzez najem prywatny (oczywiście, pod pewnymi warunkami).

Natomiast negatywne przykłady, wydawane najczęściej przez Izbę Skarbową lub sąd w Bydgoszczy w

następujących sytuacjach:

Wynajem 14 lokali użytkowych i budowa kolejnego budynku z lokalami

Wynajem 30 lokali mieszkalnych

Wynajem 40 lokali mieszkalnych i 10 użytkowych

pokazywały konieczność rozliczania poprzez działalność gospodarczą, podając jako argument bliżej

nie zdefiniowany najem „na szeroką skalę” lub „szeroki zakres najmu”.

Po trzecie, jeśli jednak, mimo tego, że skala Twojej działalności mieszkanicznika rośnie, nie chcesz

zacząć rozliczać najmu przez działalność gospodarczą, złóż wniosek o indywidualną interpretację

gospodarczą. Jeśli odpowiedź Izby Skarbowej będzie po Twojej myśli, możesz dalej prowadzić najem

prywatny, nie martwiąc się ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami swojego wyboru.

Najem z punktu widzenia Ustawy o VAT Warto dodać, że niezależnie od tego, którą formę opodatkowania wybierzemy, z punktu widzenia

Ustawy o podatku od towarów i usług, najem jest działalnością gospodarczą i podlega

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czyli tzw. VAT-em (chyba że uzyskamy odpowiednie

zwolnienie). Jak mówi interpretacja podatkowa o sygnaturze ILPP1/443-1103/11-2/NS, „najem jako

usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej,

wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest

w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to czy najem będzie prowadzony w ramach

działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku

dochodowym od osób fizycznych.”. Nie oznacza to jednak, że w każdym wypadku trzeba najem

rozliczać poprzez działalność gospodarczą, a jedynie to, że najem, o ile nie uzyskamy zwolnienia,

podlega VAT-owi.

Przypomnę, że „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze

mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe” (art.

43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług), są zwolnione z VAT (zwolnienie

przedmiotowe), a prowadząc najem lokali użytkowych (gdzie stawka wynosi 23%) możemy uzyskać

zwolnienie podmiotowe, zgodnie z art. 113 Ustawy o podatku od towarów i usług (limit do 150 000

zł).

Na zakończenie Z opisywanym wyżej tematem mocno wiąże się kwestia ewentualnych konsekwencji, gdy

prowadziliśmy najem prywatny, a jakiś urząd stwierdził, że jednak była to działalność gospodarcza.

Oprócz konsekwencji wynikających z przepisów podatkowych, pod uwagę należy również wziąć m.in.

przepisy Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (obowiązek rejestracji) oraz Ustawę o

systemie ubezpieczeń społecznych (obowiązek odprowadzania składek do ZUS). Do tego tematu

wrócę w kolejnych artykułach. W międzyczasie gorąco zapraszam do komentowania.


http://www.wynajmistrz.pl/blog/2013/09/09/kiedy-najem-rozliczac-w-ramach-dzialalnosci-gospodarczej/


PS. Powyższe rozważania oraz przykłady interpretacji podatkowych dotyczą tzw. najmu

długoterminowego. Nie analizowałem ani nie brałem pod uwagę interpretacji dotyczących tzw.

najmu krótkoterminowego, na cele turystyczne. W przypadku takiego najmu sytuacja prawno-

podatkowa może być inna.

Documents

Kiedy najem rozliczać w ramach działalności gospodarczej?wynajmistrz.pl/wp-content/uploads/2014/10/Kiedy...Niestety, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Po raz kolejny ... Skoro istnieją