Konut Sektörü

Genel Değerlendirme ve Öneriler

Nisan 2014

2

Ekonomik Görünüm Türk Lirası'nın değer kaybı, bu durumun önümüzdeki dönemde enflasyon üzerinde yaratacağı baskı, faizlerde meydana gelen artış ve en önemlisi küresel ekonomideki olumsuz gelişmeler, 2014 yılında ülkemiz büyümesinde duraksama ve hatta küçülme riskini artırmaktadır.

Bu gelişmeler istihdamı da olumsuz etkilemektedir. 2012 yılında %9'un altına indirmeyi başardığımız işsizlik oranı 2013 yılı sonlarına doğru tekrar %10 civarına yükselmiş bulunmaktadır. Özellikle 2014 yılı başında yaşanan ekonomik gelişmeler sonrasında firmaların küçülme tedbirlerine yönelebileceği ve istihdam kayıplarının artabileceği düşünülmektedir.

Ülkemizin içinden geçtiği bu dönemde büyüme ve istihdama katkı yapan sektörlere yönelik bazı tedbirler alınması, ekonomik büyümenin sürdürülmesi ve istihdam kayıplarının önlenmesi için büyük önem taşımaktadır.

Bu çerçevede ihmal edilmemesi gereken sektörlerin başında da inşaat ve konut sektörü gelmektedir.

3

İnşaat Sektörü

İnşaat sektörünün tek başına gayri safi yurt içi hasıla içindeki payı %5,8'dir. İnşaat sektörü kendisine mal ve hizmet üreten 250’ye yakın alt sektörü beslemekte ve gayri safi yurt içi hasılaya bu sektörler üzerinden dolaylı olarak da büyük bir katkı yapmaktadır.

İnşaat sektörü, beslediği alt sektörler hariç, istihdamın yaklaşık %7’sini sağlamaktadır. Bu oran yaklaşık 1,7 milyon kişiye denk gelmektedir. İnşaat sektörü kalifiye olmayan ve iş bulma zorluğu çeken işgücü grubunun en yoğun istihdam edildiği sektörlerden biridir.

Bina inşaatlarının %75'ini konut inşaatları oluşturmaktadır. Dolayısıyla inşaat sektörü ile konut sektörü iç içe geçmiş durumdadır. Konut sektörünün büyümesi veya küçülmesi neredeyse birebir inşaat sektörüne yansımaktadır. Konut üretiminde kullanılan ürünlerin %90'ı yerli üretim olup, cari açık yaratmayan başlıca sektörlerden biridir.

Konut sektöründeki her %1'lik büyüme, sadece inşaat sektöründe doğrudan yaklaşık 13 bin kişinin istihdam edilmesini sağlamakta, buna ilave olarak da tekstil, mobilya, beyaz eşya ve benzeri pek çok sanayi dalında çalışanlarla birlikte toplam 25 bin kişiye istihdam yaratmaktadır.

4,95,5 5,9 5,9 5,9 6,1 6,3

7,0 6,9 6,9

0,01,02,03,04,05,06,07,08,0

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Q3

İnşaat Sektörünün İstihdamdaki Payı (%)

0500

1.0001.5002.0002.500

Oca

k 09

Nis

an 0

9Te

mm

uz 0

9Ek

im 0

9O

cak

10N

isan

10

Tem

muz

10

Ekim

10

Oca

k 11

Nis

an 1

1Te

mm

uz 1

1Ek

im 1

1O

cak

12N

isan

12

Tem

muz

12

Ekim

12

Oca

k 13

Nis

an 1

3Te

mm

uz 1

3

İnşaat Sektöründe İstihdam (Bin Kişi)

5,05,45,55,85,86,46,5

5,95,25,75,85,75,8

0,01,02,03,04,05,06,07,0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Q3

İnşaat Sektörünün GSYİH'deki Payı (%)

6

Konut Satışları

Ocak ve Şubat Ayı Konut Satışları Toplamı

TÜRKİYE

Eli Türü 2013 2014 FarkBirinci El İpotekli 32.383 25.562 -21%

Diğer 46.301 52.667 14%Toplam Birinci El 78.684 78.229 -1%İkinci El İpotekli 41.348 30.543 -26%

Diğer 55.931 61.464 10%Toplam İkinci El 97.279 92.007 -5%Genel Toplam 175.963 170.236 -3%

İSTANBUL

Eli Türü 2013 2014 FarkBirinci El İpotekli 8.261 6.497 -21%

Diğer 8.314 9.028 9%Toplam Birinci El 16.575 15.525 -6%İkinci El İpotekli 8.998 6.975 -22%

Diğer 11.633 12.110 4%Toplam İkinci El 20.631 19.085 -7%Genel Toplam 37.206 34.610 -7%

7

31.05.2012 tarihinde yasalaşan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kentsel dönüşüm için çok önemli kolaylık ve teşvikler getirmiştir.

Yasa sonrasında sadece İstanbul'da 17 farklı bölge riskli alan olarak ilan edilmiş ve bu bölgelerde yaklaşık 140.000 adet yeni konut üretimi için süreç başlamıştır.

Yine sadece İstanbul'da 2013 yılının ilk sekiz ayında 20.000'den fazla konut için riskli yapı raporu alınmış ve bu binaların yıkılıp yeniden yapılmasına başlanmıştır. Bu sayıya her ay ortalama 3.000 adet konutun ilave olduğu tahmin edilmektedir.

Yine İdare tarafından İstanbul'un Avrupa Yakası'nda yaklaşık 250.000 adet konutu barındıracak rezerv alanlar ilan edilmiş durumdadır.

Ayrıca yine İstanbul'da Cendere Vadisi, Kartal, Maltepe ve Ataşehir bölgelerinde vizyon projeleri olarak tanıtılan projelerde toplam 90.000 adet konutun planlaması yapılmıştır.

Kentsel dönüşüm projelerinin finansman şekline baktığımızda, hemen hemen tüm projelerin finansmanının yeni yapılacak konutların satışına endekslendiği görülmektedir. Kabaca ifade etmek gerekirse, emsal artışı yapılarak yıkılan bir konutun yerine iki konut yapılması, bunlardan birinin mevcut hak sahiplerine verilmesi ve ikincisinin satışından gelecek para ile tüm inşaatın finanse edilmesi planlanmaktadır.

Ancak pazara arz edilecek bu miktardaki konutun istenen fiyatlardan alıcı bulması mümkün bulunmamaktadır. Bu projelerin planlandığı şekilde hayata geçmesi halinde konut arzında büyük bir artış ve konut fiyatları üzerinde büyük bir baskı meydana gelecektir. Böyle bir baskı pek çok firmayı zor durumda bırakabileceği gibi, yarım kalan projelerde binlerce alıcının da mağdur olmasına neden olabilir.

Kentsel Dönüşüm – Fırsat mı Tehdit mi?

8

Sorunlar - Öneriler

Konut Sektörü Üzerindeki Vergi Yükü

KDV

Tapu Harçları

Damga Vergileri

Kamu Arazilerinin Özel Sektöre Satışı

Konut Alıcılarının Desteklenmesi

9

Örnek Bir Konut Projesinde Karlılık ve Vergi Yükü

Konut sektörü üzerindeki vergi yükünü gösterebilmek için 100 konutluk örnek bir proje gerçekleştirildiği varsayılmıştır. Ortalama 120 m2'lik konutlar ile toplam proje alanı 12.000 m2 olarak kabul edilmiştir.

Geliştirici firma arsa sahibine arsası karşılığında %40 hasılat payı vermeyi taahhüt etmiştir.

Konutlar 3.000 TL/m2 fiyatla satılırken genel giderler dahil toplam maliyet 1.200 TL/m2 kabul edilmiştir.

Böylece 36 milyon TL hasılatın %40'ı arsa sahibine ödenirken, yine %40'ı inşaat maliyetini karşılamakta ve brüt kar %20 olmaktadır.

Bu projede ortaya çıkacak vergiler şu şekildedir: Arsa sahibi ile yapılan anlaşmanın damga vergisi, noter

harcı, tapu harcı, Konut alıcıları ile yapılan gayrimenkul satış vaadi

sözleşmelerinin damga vergisi, noter harcı, Yüklenicilerle yapılan sözleşmelerin damga vergileri, Belediyeye ödenen inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni

harçları, Arsa sahibinden firmaya arsa tapusunun devri, firmadan

alıcılara konut tapularının devrinde ödenen tapu harçları, Arsa tapusundan kat irtifakına ve sonrasında kat

mülkiyetine geçişte ödenen tapu harçları, Başlangıçta ödenip ancak inşaat bittiğinde iade alınabilen

KDV tutarının finansman maliyeti ve ayrıca iade alınamayan KDV tutarı.

Proje Bilgileri

Konut Adedi 100

Ortalama Konut Alanı (m2) 120

Toplam Konut Alanı (m2) 12.000

m2 Satış Fiyatı (TL) 3.000

m2 İnşaat Maliyeti (TL) 1.200

Arsa Sahibi Hasılat Payı 40%

Brüt Kar(Vergiler Hariç) TL Yüzde

Hasılat 36.000.000 100%

İnşaat Maliyeti 14.400.000 40%

Arsa Sahibi Payı 14.400.000 40%

Brüt Kar 7.200.000 20%

10

Firma'nın proje boyunca yüklendiği vergiler (kurumlar vergisi hariç) %11 Alıcı'nın ayrıca ödediği vergiler: Tapu Harcı %2 KDV %1, %8 veya %18

KDV oranı %18 olduğunda, projenin hasılatının toplam %31'i kadar vergi ödenmektedir.

Yapılan İşlem ve Bu Nedenle Ödenen Vergi TL YüzdeArsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin damga vergisi 136.512 0,38%Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin noter harcı 32.544 0,09%Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin tapuya şerh harcı 98.352 0,27%Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisi 341.280 0,95%Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin noter harcı 100.000 0,28%Yüklenicilerle yapılan müteahhitlik sözleşmelerinin damga vergisi 136.512 0,38%Belediye harçları (ruhsat, iskan, vizeler, tesisat vb.) 480.000 1,33%Tapunun geliştirici firmaya devrinde ödenen tapu harcı 576.000 1,60%Kat mülkiyetine geçişte tapu cins tashihi harcı 15.655 0,04%Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen tapu harcı (satıcı payı) 720.000 2,00%Proje boyunca ödenen emlak vergileri 180.000 0,50%Katma değer vergisinin finansman maliyeti 622.080 1,73%İade alınamayan KDV alacağı 570.240 1,58%Firmanın Toplam Vergi Yükü 4.009.175 11,14%

Örnek Bir Konut Projesinde Karlılık ve Vergi Yükü

11

Genel Durum Konut sektöründe kamuya aktarılan paylar nedeniyle işlem maliyetleri

%14 ila %31 arasında artmaktadır. İşlem maliyetleri içerisinde önemli yere sahip olan damga vergisi,

sözleşme yapmayı ve dolayısıyla kayıtlı ekonomiyi değil, sözleşme yapmamayı ve dolayısıyla kayıtdışı ekonomiyi teşvik etmektedir.

Dolaylı vergi düzeylerine yükseltilen tapu harcı oranları, işlem maliyetlerini %4 oranında artırırken, gerçek satış bedelinin beyan edilmesini önlemektedir.

%1,6’lık pazar payına sahip Konutder üyeleri, sözleşme yükümlülüklerine uymak suretiyle damga vergisini öderken, satış bedelini de gerçek değeri üzerinden beyan etmek suretiyle tapu harcını öderken, pazarın %87,7’sine sahip diğer konut üreticileri çoğunlukla damga vergisinden kaçınmak amacıyla sözleşme düzenlemezken, tapu harcını düşük ödemek için de gerçek satış bedelini beyan etmemektedir.

Bu durum, vergisel yükümlülüklerine riayet eden üyelerimiz ile diğer konut üreticileri arasında üyelerimiz aleyhine rekabet dezavantajına neden olurken, hakim üreticilerin doğru vergilendirilememesi suretiyle de Hazine’nin aleyhine sonuç doğurmaktadır.

12

Genel DurumDamga vergisinden kaçınmak amacıyla sözleşme düzenlenmemesi

ve tapu harcını az ödemek için satış bedelinin düşük gösterilmesi, bir taraftan katma değer vergisi matrahının düşük gösterilmesi suretiyle eksik hesaplanmasına, diğer taraftan gelir ve kurumlar vergisi matrahlarının aşındırılması suretiyle kurumlar vergisi ödenmemesi veya olması gerekenden çok düşük ödenmesine neden olmaktadır.

Damga vergisi ve tapu harcı oranlarındaki yüksek oranlı indirimlerin, damga vergisi gelirlerinde azalmaya neden olmayacağı gibi, KDV ve kurumlar vergisindeki gelir artırıcı etkisiyle Hazine’nin daha fazla gelir elde etmesini sağlayacağı değerlendirilmektedir.

İşlem maliyetlerinin bu suretle azaltılması, işlem hacminin artması suretiyle de Hazine’nin gelir artışına neden olacaktır.

13

KDV Karmaşası

Konutun Net Alanı 150 m2'den

Küçükse

Konutun Net Alanı 150 m2'den

Büyükse

BüyükşehirdeyseBüyükşehirde

Değilse

Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Alansa

Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Alan

Değilse

İnşaat Lüks veya Birinci Sınıfsa

İnşaat Lüks veya Birinci Sınıf

Değilse

Arsanın Değeri500 TL'den

Küçükse

Arsanın Değeri500 TL – 1.000 TL

Aralığındaysa

Arsanın Değeri1000 TL'den

Büyükse

KDV ORANI ?

%18%1%1%1 %1 %8 %18

14

Vergide AdaletSoru 1: Anadolu'da 120 m2 büyüklüğündeki bir konutu 100.000 TL'ye satın alan bir vatandaş 1.000 TL KDV öderken, Ankara'da yine 120 m2 büyüklüğündeki bir konutu 500.000 TL'ye satın alan diğer bir vatandaş ne kadar KDV öder?

A) 5.000 TLB) 20.000 TLC) 40.000 TLD) 90.000 TL

Soru 2: Ankara'da 5 katı pahalı ev alan vatandaşın 90 kat fazla KDV ödemesi adil midir?

15

Katma değer vergisinde arsanın metrekare birim vergi değerine göre konutun %8 ve %18 oranlarında KDV’ye tabi tutulması, kapsama giren konutların fiyatlarını %7 ve %17 oranında artırmıştır.

Emlak vergisi metrekare birim değerlerinin hesaplanma yöntemi ve halihazırdaki değerleri, uygulamanın son derece adaletsiz olmasına neden olmaktadır.

Son ekonomik gelişmelerle birlikte, ekonomik beklentilerin de kötüleştiği ve talep piyasasının da daralacağı dikkate alındığında, KDV oranlarındaki %7 ve %17’lik artışa neden olan düzenlemenin de talebi ciddi şekilde azaltacak etkiye sahip olduğu aşikardır.

Bu nedenle, konutta KDV oranları açısından İVEDİLİKLE bu kararname öncesine dönülmesi, yani sadece metrekare ölçütüne göre oran uygulamasına geri dönülmesi büyük önem arz etmektedir.

KDV Önerimiz

16

Konut üretiminde temel maliyetlerden olan arsalar için KDV oranının %1’e düşürülmesi, nihai vergilemeyi etkilemeyeceğinden vergi gelirlerinde bir azalmaya neden olmayacak, ancak verginin konut üreticileri üzerindeki finansman yükünü ortadan kaldıracaktır.

İndirimli oranda satılan konutlara yönelik yüklenilen KDV tutarlarının iadeye konu edilememesine yönelik İdarede oluşan görüş, KDV sistematiği içerisinde vergiyi indirim ve iade yoluyla telafi etmesi gereken üyelerimiz üzerinde çok ciddi vergi yükü bırakılmasına neden olmaktadır.

Ortak alanlar, çevre düzenlemesi gibi sosyal olarak teşvik edilen alanlara yönelik KDV tutarlarının, KDV Kanununda herhangi bir engel olmamasına, hatta iade alınabileceğine yönelik hüküm olmasına karşın iade alınamaması durumu düzeltilmelidir.

KDV Önerimiz

17

Son yıllarda gelir idaresi yılsonunda maktu vergi tutarlarını artırırken, nisbi vergi oranlarını da artırmaya başlamıştır. Tapu harcı oranı 2009 yılında binde 15 iken, önce binde 16,5'e ardından binde 20'yeçıkartılmıştır.

Konut geliştiren firmalar arsa alırken ayrı, konut satarken ayrı tapu harcı ödemekte, mükerrer bir şekilde bu vergiye tabi olmaktadır.

Bu oran sıradan bir vatandaş açısından da çok yüksektir. Enflasyonun %6-7 olduğu ve %5 ve altının hedeflendiği ülkemizde alım satımda alıcı ve satıcının toplam %4 oranında tapu harcı ödemek zorunda kalmakta, parasının değerini korumak için ev alan vatandaşlar daha alırken bir yıllık getirisini kaybetmektedir.

Yaptığımız analizler tapu harcından kaçınmak için uygulamada işlemlerin gerçek değerinin yaklaşık üçte biri düzeyinde beyan edildiğini göstermektedir. Bu da alınması gereken verginin üçte ikisinin alınamaması anlamına gelmektedir.

Tapu Harçları

18

İşlemleri kayıt altına almak adına tapuda yapılan her satışta SPK lisanslı değerleme şirketlerinden değerleme raporu alınması ve asgari olarak bu değerin beyan edilmesi zorunlu tutulabilir.

Halihazırda yapılan satışların yarıya yakını banka kredisi kullanılarak yapılmakta ve bankalar tarafından bu rapor hazırlatılmaktadır. Ancak bu rapor bankada kalmakta, tapu müdürlüğüne yansımamaktadır. Bankalar tarafından hazırlatılan raporlar tapu müdürlüğüne de verilmeli, banka kredisi kullanılmadığı durumlarda da alıcı veya satıcı bu raporu yaptırarak tapu müdürlüğüne sunmalıdır.

Mevcut durumda tapu müdürlüğü konutun belediyece takdir edilen emlak değerini referans almakta, satış bedelinin bu değerin altında olmaması gerekmektedir. Ancak bu değerler sokak bazında belirlendiğinden konutun değerini doğru yansıtması da mümkün olmamaktadır. Bizzat ilgili konut için hazırlanacak değerleme raporunun referans alınması çok daha doğru olacak, satış bedellerinin gerçeğe yakın beyan edilmesini ve tapu harçlarının doğru şekilde hesaplanmasını sağlayacaktır.

Bu yolla işlemlerin gerçek değerinden beyanı sağlandığında, tapu harçları da binde 20'den binde 1'lere indirilmelidir.

Proje aşamasında yapılan satışlarda, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte hazırlatılan değerleme raporu dikkate alınmalıdır. (Projeden 300.000 TL'ye satılan bir konut teslim tarihinde 400.000 TL değere ulaşabilmektedir. Teslim tarihindeki değer üzerinden tapu harcı alınması haksız olacaktır.)

Tapu Harçlarına Dair Önerimiz

19

Damga VergisiKonut sektörü diğer hiçbir sektörde olmayan bir şekilde yoğun

sözleşmeler yapılmasını gerektiren bir sektördür. Neredeyse tüm alışlar ve satışlar sözleşme ile yapılmaktadır:

Arsa alım sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hasılat paylaşımı sözleşmeleri,

Müteahhitlik sözleşmeleri,

Konut alıcılarıyla yapılan satış vaadi sözleşmeleri

Gelir idaresi son yıllarda tapu harçlarına benzer şekilde damga vergisi oranlarını da artırma yoluna gitmiştir. 2009 yılında damga vergisi oranı binde 7,5 iken bu oran önce binde 8,25'e ve ardından binde 9,48'e çıkmıştır.

Firmalar aynı proje için üç kere binde 9,48 damga vergisi ödemek zorunda kalmaktadır.

20

Damga Vergisi Önerimiz

Arsa alım sözleşmeleri (kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve

hasılat paylaşımı sözleşmeleri dahil), müteahhitlik

sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde

damga vergisi oranı kira mukaveleleri için olduğu gibi binde

1,89 olarak belirlenmelidir.

Böylece kira mukaveleleri için belirlenen oran emsal alınarak,

gayrimenkul sektörü üzerindeki aşırı damga vergisi

yükünün normalleşmesi sağlanacaktır.

21

Kamu Arazilerinin Özel Sektöre Satışı

TOKİ, mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. TOKİ aynı zamanda Hazineye ait arsa ve araziler ve Hazine adına tescil edilecek arsa ve arazilerin mülkiyetini bedelsiz olarak devralabilmektedir. Diğer yandan TOKİ mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler, tahmin edilen bedelin altında kalmamak kaydıyla, TOKİ tarafından takdir olunacak bedel üzerinden iştiraki olan Emlak Konut GYO’ya satılabilmektedir.

TOKİ'nin yukarıda sayılan yetkilerini orta ve dar gelir gruplarına yönelik konutlar üretecek tüm firmalara arazi temin etmek için de kullanması, bu segmentteki arz açığının giderilmesinde önemli bir rol oynayacaktır. TOKİ tarafından böyle bir adım atılması ve Emlak Konut GYO ile aynı şart ve koşullarda olmak üzere özel sektör firmalarının da TOKİ'den arsa satın alabilmesi mümkün olursa, orta ve dar gelir gruplarına yönelik konutlar üretmek cazip hale gelecek ve ülkemizde dar ve orta gelir gruplarının konut sahibi olabilmesi için çok büyük bir adım atılmış olacaktır. Aksi durumda, bir yanda kentsel dönüşüme sağlanan teşvikler dururken, özel sektör firmalarının dar ve orta gelir gruplarına yönelmeleri mümkün olmayacak, bu segmentteki ihtiyaç bütünüyle TOKİ üzerinde büyük bir yük olarak kalmaya devam edecektir.

22

Konut Talebinin Desteklenmesi2009 yılının ikinci çeyreğinde olduğu gibi geçici bir süre için

de olsa tapu harçlarında ve KDV'de indirim yapılması piyasada bir hareketlilik sağlayacak, alımları artırarak firmaların birikmiş ancak satılmamış konut stoklarını eritmelerini sağlayacaktır.

Konut kredisi faiz oranlarındaki artışın olumsuz etkilerini azaltmak adına, konut kredisi faizlerinin gelir vergisi matrahından indirilebilmesi (en azından 2014 yılı içinde ödenen faizlerin gelir vergisi matrahından indirilebilmesi)

Konut alımı nedeniyle bireysel emeklilik sisteminden çekilen tutarlar için daha düşük stopaj uygulanması da talebe pozitif katkı yapacaktır.

23

Alınacak Tedbirlerin Büyüme ve İstihdama Katkısı

Eylem Şekliİnşaat Sektörüne

EtkisiGSYİH'ya Etkisi İstihdama Etkisi

Mevcut vergiler aynen korunursa

İnşaat sektörü %5 küçülür.

Tek başına inşaat sektöründeki

küçülme GSYİH'yı%1 küçültür.

İnşaat ve ilgili sektörlerde

istihdam 125.000 adet azalır.

KDV, Tapu Harcı ve Damga Vergisi'nde düzeltme yapılırsa

İnşaat sektörü %5 büyür.

Tek başına inşaat sektöründeki

büyüme GSYİH'yı%1 büyütür.

İnşaat ve ilgili sektörlerde

istihdam 125.000 adet artar.

Konut kredisi faizleri gelir

vergisi matrahından indirilebilirse

İnşaat sektörü %10 büyür.

Tek başına inşaat sektöründeki

büyüme GSYİH'yı%2 büyütür.

İnşaat ve ilgili sektörlerde

istihdam 250.000 adet artar.