1.-2. Seminar

3-2-1-68-96Vastavalt AS-e -le 81 piisab omandiiguse tunnustamiseks, kui omanik tendab, et tema omand on tekkinud iguslikul alusel. Seda stet ei ole kohus otsuses ksitlenud.

ASrakS 2 lg. 2 kohaselt tagastatakse igusvastaselt vrandatud vara omandireformi aluste seaduses ning sellest tulenevates igusaktides stestatud alustel ja korras. Hagejate, kui omandireformi igustatud subjektide igused ja kohustused on piiritletud omandireformi aluste seaduses. ORAS-e 11 kohaselt on omandireformi objektiks igusvastaselt vrandatud maa ja sellega seotud loodusobjektid, ehitised, laevad, pllumajandusinventar, tootmishoonete sisseseade, aktsiad ja osathed. Sellest seadusest tulenevalt ei ole vaidlusalused tapeedid omandireformi objektiks.

Selleks, et omandireformi objektiks mitteolev vara jagaks praldisena igusvastaselt vrandatud ja tagastatud peaasja saatust, peab see vara olema praldiseks seaduse justumise ajal, mis ngi ette vastava vara tagastamise.

3-2-1-90-03Rendilepingu slmimise ajal kehtinud AS 14 lg 2 (kuni 01.07.2002 kehtinud red) kohaselt oli asja reaalosa asja teiste osadega vrreldes tegelikkuses piiritletud ning sama paragrahvi like 3 jrgi oli asja mtteline osa tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust vljendatakse murdosana. Alates 1. juulist 2002. a sisaldub mttelise osa samasugune mratlus tsiviilseadustiku ldosa seaduse -s 56.

Apellatsioonikohus leidis ekslikult, et asjaigusseaduses mratletud reaalosa mistet tpsustas ehitise osas AS RakS 13 lg4. Viimati nimetatud rakendusstte eesmrgiks oli seoses asjaigusseaduse justumisega korrastada varasemad omandisuhted ning mrata juhtumid, mil omandi esemeks vis olla ehitise reaalosa. Rakendusste ei muutnud asjaigusseaduses mratletud reaalosa mistet ega vlistanud ehitise reaalosa vlaiguslikku koormamist.

12. Kolleegium mrgib, et ka 1. juulist 2003. a kehtiv AS 74 lg 1 redaktsioon, mille kohaselt vib kaasomandis olevat asja vrandada vi koormata, samuti asja vi selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kigi kaasomanike kokkuleppel, nuab asja reaalosa koormamiseks kigi kaasomanike kokkulepet. Asja reaalosa koormamine koormab asja ja mjutab kigi kaasomanike igusi asja suhtes.

13. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe ja selle koormamise kokkuleppe kohta mrgib kolleegium veel jrgmist: ainuksi sellest, et kaasomanikud on kokku leppinud hise asja valdamise ja kasutamise, ei jreldu, et kaasomanikud on kokku leppinud kaasomaniku iguses koormata tema valduses ja kasutuses olevat asja vi selle reaalosa. Kll vib kaasomanike kokkulepe valdamise ja kasutamise kohta sisaldada kaasomaniku igust asja vi selle reaalosa koormata. Kohtud on ksitlenud ja apellatsioonikohus leidnud vaid seda, et hageja pole tendanud, et ehitise kaasomanikud ei ole kasutuskorra kokkulepet slminud. AS 74 kohaldamise seisukohalt pole aga oluline mitte see, kas kaasomanikud on kasutuskorras kokku leppinud, vaid hoopis see, kas nad on kokku leppinud asja reaalosa koormamise vimaluses. See, et kaasomanikud on nus ehitise reaalosa kasutamisega kaasomaniku poolt, ei thenda, et nad on nus ka selle reaalosa rendilepinguga koormamisega. Reaalosa koormamises vivad kaasomanikud kokku leppida kasutuskorra kokkuleppes, samuti prast reaalosa koormamist. Kokkuleppega on samavrne kaasomanike heakskiit toimunud koormamisele.

2-2-340/2003AS 15 lg 2 jrgi asi ja tema olulised osad ei vi olla erinevate iguste ja kohustuste esemeks. Seega ei oma asjas thtsust vastustaja poolt esitatud vastuvited ja tendid ( O Morgen US arved, t.ekid, vastuvtu aktid, audiitori ettekirjutus jne), millega sooviti tendada, et kinnisasjast eraldatud esemed kuulusid tegelikult O-le Morgen US, kuna need olid O rahade eest ostetud. Asjaolu, et nimetatud esemed visid olla ostetud O Morgen US poolt, ei anna alust asuda seisukohale, et nende omanik oli ka 02.11.2001.a seisuga O, kuna asja materjalidest nhtuvalt olid korterist eemaldatud esemed ostetud ajavahemikul 1998-1999 ja paigaldatud remondi kigus E. Pumani ja R. Pumani hisvaraks olevasse korterisse. AS 92 lg 1 jrgi tekkis vallasomand vallasasja leandmisega, kui vrandaja annab asja valduse le omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand lheb le omandajale. Kuna eelmainitud esemed anti prast nende soetamist R. Pumani ja E. Pumani hisvaraks olevasse kinnisasja paigutamise kaudu le kinnisasja hisomanikele, siis lks neile le ka vallasasjade omandiigus ning lisaks sellele muutusid vallasasjad ja esemed kinnisasja oluliseks osaks. AS ei ne ette, et ka asja olulisi osasid oleks vimalik asjast lahutada analoogselt AS -s 19 praldiste lahutamise kohta stestatuga

Kuni 01.07.2002 kehtinud AS 15 lg 1 jrgi oli asja oluline osa asja koostisosa, mis on asjaga psivas henduses ja mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi hviks vi olemuselt muutuks. Seega loeti asja oluliseks osaks seda asja vi eset, mis on asjaga vahenditult henduses ja kuulub asja olemusse nii, et ilma selleta asja tielikuks lugeda ei saa.

3.-4.

3-2-1-154-01AS 32 kohaselt on valdus tegelik vim asja le. AS 40 lg3 jrgi on valdaja takistamine asja le tegeliku vimu teostamisel valduse rikkumine. Hagi aluseks oli asjaolu, et 15.augustil 2000.a ei saanud hageja valmistoodanguga auto tehase territooriumilt vrava kaudu lahkuda. Ekslik on ringkonnakohtu arutlus selle kohta, et kuna hageja ei ole olnud ega ole vrava ja seega ka juurdepsu valdaja, ei saa ta kaitsta oma valdust. Valduse rikkumine vib seisneda asja le tegeliku vimu teostamise takistamises. Olenevalt asjaoludest vib tegeliku vimu teostamine olla takistatud ka juurde- vi vljapsu sulgemise tttu.

AS 43 annab valdajale iguse nuda valduse omavolilise rikkumise korral valduse kohtulikku kaitset, mis tulenevalt AS 44 vib seisneda rikkumise krvaldamises, edasise rikkumise rahoidmises ja kahju hvitamises.

3-2-1-54-0216. Ringkonnakohus kohaldas asjas ebaigesti AS 45. Sltumata sellest, kas siduautot kasutati tasu eest vi tasuta, ei kuulu asjas kohaldamisele valduse kaitse stted. Pooltel on vaidlus kostja poolt hageja siduauto valduse seaduslikkuse le ja selles, kas tal on alus saada hagejalt tagasi 13000 krooni. Kostja on vastuhagis sidunud auto tagastamise hageja poolt 13 000 krooni tagasimaksmisega. AS 320 lg1 jrgi on vlausaldajal igus seaduslikult tema valdusse sattunud vlgniku vallasasja kuni nude rahuldamiseni kinni pidada, juhul kui nue on sissenutav ja seotud kinnipeetava esemega. Nue on AS 321 p5 jrgi seotud kinnipeetava esemega, kui eseme valdus ja nue tulenevad valdaja ja vlgniku vahelisest igussuhtest. Asja uuel lbivaatamisel tuleb kaaluda poolte esitatud asjaoludest lhtuvalt, kas igussuhe on kvalifitseeritav kinnipidamisiguse teostamisena ja kui suhe on kvalifitseeritav AS 320 jrgi, siis anda hinnang hageja vitele nude tasaarvestamise kohta, kui kostja kasutas autot kokkuleppe vastaselt.

5.-6.

3-2-1-55-00AS 74 lg1 kehtestab muuhulgas, et kaasomandis olevat asja vib oluliselt muuta ainult kigi kaasomanike kokkuleppel. Sellest jreldub, et kui vaheseina ehitus ruumi 15 on elamu oluline muutmine, siis ei vi seda teha ilma kigi kaasomanike kokkuleppeta ja kaasomaniku keeldumist kokkuleppest ei saa vaidlustada kohtus. Kui tegemist pole elamu olulise muutmisega, siis tuleb vtta seisukoht, kas vaheseina ehitamise osas on kaasomanike kokkulepe vi jreldub asjaoludest enamuse otsus, kellele kuulub ka suurem osa hisest asjast. Kui selline otsus, millele seadus ei kehtesta vorminudeid, on tehtud, siis on otsuse titmatajtmisel alus nuda otsusega kindlaksmratud kasutuskorra rikkumise lpetamist ja rikkumisest hoidumist, mitte aga kindlaksmratud kasutuskorra veelkordset kindlaksmramist. Kui vhemusse jnud kaasomanik peab enamuse otsust oma huve rikkuvaks, on tal AS -st 72 lg5 tulenevalt alus nuda kasutuskorra kindlaksmramist kohtus.

Kui kokkuleppe puudumisel on kasutamine ja valdamine mratud kaasomanike enamuse otsusega, kellele kuulub suurem osa hises asjas, siis puudub kaasomanikul, keda enamuse otsus rahuldab, alus hagi esitamiseks. Kui kaasomanik ei tida kaasomanike enamuse kohustuslikku otsust, kellele kuulub ka suurem osa hises asjas, siis on kaasomanikul, kes soovib enamuse otsuse jrgimist, alus esitada hagi takistuste krvaldamiseks ja nendest hoidumiseks kaasomandi kasutamisel enamuse otsuse jrgi. Kaasomanik, kes leiab, et enamuse otsus rikub tema igust asja kasutada ja vallata, on igustatud AS 72 lg5 alusel nudma kasutuskorra kindlaksmramist teisiti, kui tegi seda enamuse otsus. Siinkohal ei nustu kolleegium apellatsioonikohtu seisukohaga, et kui kaasomanikke on paaritu arv, on kaasomanikul igus esitada hagi kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmramiseks vaid siis, kui hletamisel vhemusse jnud kaasomanikule kuulub kokku suurem osa hises asjas. Eeltoodud seisukoht jtaks viksema osaga kaasomaniku kaitseta ega vasta AS -s 72 lg5 stestatu eesmrgile - anda igale kaasomanikule kaitsevahend enamuse otsuse vastu, mis ei arvesta tema seaduslikke huve.

3-2-1-143-0416. 1.juulil 2003.a justunud AS 76 lg-te1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul igus igal ajal nuda kaasomandi lpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nudeigust omavahelise kokkuleppega vlistanud. Kesolevas vaidluses kaasomandi lpetamist vlistavat kokkulepet tuvastatud ei ole. Seega peab kohus hagi alusel kaasomandi lpetama hel seaduses stestatud viisil.

Kuni 31.juunini 2003.a kehtinud AS 77 lg1 kohaselt jagati kaasomandi lpetamisel asi reeglina vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud ei saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustas kohus, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi hele vi mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele vlja nende osad rahas, vi ma asi avalikul vi kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (AS 77 lg2). Kolleegium on asjaigusseaduse varasema redaktsiooni 77 lg-t2 kohaldades 11.detsembri 2002.a otsuses tsiviilasjas nr3-2-1-140-02 (RT III 2003, 1, 13) mrkinud, et AS 77 vimaldab kohtul valida ka sellise kaasomandi lpetamise viisi, mida hagis ei nutud. Siiski vib kohus valida AS 77 lg-s2 stestatud viiside hulgast vastavalt asjaoludele ainult sellise viisi, millega vhemalt ks kaasomanikest on kohtumenetluses nustunud. Nustumine vib olla vormivaba. Seega ei tohi kohus teha otsust kaasomandi lpetamiseks viisil, mis ei vastaks hegi kaasomaniku huvidele.

17. Alates1.juulist 2003.a justunud AS 77 lg2 kohaselt otsustab kohus kaasomandi jagamise viisi le hageja nudel. Seega saab kohus alates 1.juulist 2003.a valida nende kaasomandi lpetamise viiside vahel, mida on nutud kas hagis vi vastuhagis.

3-2-1-168-05Kolleegium nustub kassaatoriga, et kuna kaasomandi lpetamine kohtu valitud viisil riivab intensiivselt PS 32 lg-s1 stestatud omandi puutumatuse phimtet, tuleb tagada iglane ja kohene hvitis omandi kaotamise eest. Nustuda ei saa ringkonnakohtu arusaamaga, et kostja ei j omandist ilma, kuna talle antakse selle rahaline vrtus. Jttes kaasomandis oleva asja he kaasomaniku ainuomandisse otsustab kohus teise kaasomaniku omandist ilmajtmise sellele asjale. Omandi kaotavale kaasomanikule tema osa rahas vljamaksmine kujutab endast hvitist kaotatud omandi eest. Kolleegium leiab, et iglase ja kohese hvitise maksmise tagamiseks tuleb vimalikult tpselt mrata omandi vrtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hvitise vimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Muidugi tuleb arvestada tsiviilkohtumenetluse seadustiku stteid tendamiskoormise kohta.

Riigikohus on oma 17.oktoobri 2005.a otsuses tsiviilasjas nr3-2-1-102-05 (RT III 2005, 35, 341) asunud seisukohale, et kaasomandi osast ilma jvatele kaasomanikele tuleb tagada tielik rahaline hvitis oma omandiiguse kaotamise eest. Selleks tuleb ldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja vrtust tervikuna ja arvestada selle alusel vlja kaasomaniku osa rahas tema mttelise osa suuruse alusel. Lhtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust vrtusest.

3-2-1-35-07Riigikohus on oma 14.aprilli 2003.a otsuses tsiviilasjas nr3-2-1-26-03 asunud seisukohale, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja vi piiratud asjaiguse heauskselt, siis jvad AS 56 lg3 kohaselt tema heauskselt omandatud igused kehtima.

17.. Vaidluses ei ole asjakohane tugineda enne 1.maid 2004.a kehtinud AS 56 lg-le3, mis reguleeris kinnisasja vi piiratud asjaiguse heauskset omandamist. Hageja ei ole vaidlustanud kostja I kinnistule kostja II kasuks seatud hpoteegi omandamist. Eeltoodut arvestades ei ole asjas rakendatav ka Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr3-2-1-26-03 vljendatud seisukoht, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja vi piiratud asjaiguse heauskselt, siis jvad AS 56 lg3 kohaselt tema heauskselt omandatud igused psima.

7.-8.

3-2-1-160-00AS 35 lg2 kohaselt on valdus pahauskne, kui valdaja teab vi peab teadma, et tema valdusel puudub seaduslik alus vi et teisel isikul on suurem igus asja vallata. Apellatsioonikohtu jreldus kostja pahausksusest ei tulenenud asjaolude uuest vaidlustamisest prast kohtuotsuse justumist teises tsiviilasjas, vaid 19.oktoobri 1995.a kohtuotsusega tuvastatust, et kostja ei pidanud end laki omanikuks ega olnud selle seaduslik valdaja. Sellest tulenevalt on ige apellatsioonikohtu jreldus, et kostja oli laki pahauskne valdaja AS 35 lg 2 jrgi.

AS 84 lg2 kohaselt vastutab pahauskne valdaja asja hvimise eest, vlja arvatud juhul, kui hvimine oleks toimunud ka hageja valduse korral. Apellatsioonikohus tuvastas spetsialistide arvamusele tuginedes, et aine, mida kostja hagejale le anda tahtis ei olnud PF lakk, vaid tundmatu tooraine segu. Kostja ei esitanud kohtule tendeid, mis oleksid kinnitanud, et mahutis oli riknenud lakk. Seetttu on phjendamatu kassatsioonkaebuse vide, et ka hageja valduse korral oleks lakk riknenud. Kuna kostja hagejale lakki vlja ei andnud, siis jrgneb kostja vastutus AS 84 lg2 alusel ja kostja peab hvitama hagejale laki vrtuse. Kuna pahauskse valdaja vastutus asja hivamise eest on selles paragrahvis stestatud ilma sta vastutusena, siis puudub alus ka prast asja vljanudmise hagi rahuldamist valdaja vastutust tema sga siduda.

3-2-1-136-05Nende nuete lahendamisel ei kohaldu kolleegiumi arvates asjaigusseaduse stted asja vrtuse hvitamise ning valdaja kantud kulutuste hvitamise kohta (AS -d 84-88), vaid ksnes alusetu rikastumise stted. Kuna poolte vahel on vlasuhe thise tehingu tagasititmiseks, tuleb sellele suhtele kehtivaid thise tehingu alusel leantu tagastamise (nn soorituskondiktsiooni) stteid (VS -d 1028-1036) kohaldada leantud asjale tehtud kulutuste ja asja vrtuse hvitamise erinormidena ka juhul, kui le anti asja omand vi valdus, ning seda ka juhul, kui leandmise ksutustehing on thine.

Kolleegium mrgib aga siiski, et thise mgilepingu jrgi asja valdajal on igus keelduda asja vljaandmisest kuni asjale tehtud kulutuste hvitamiseni VS 1033 lg-s2 nimetatud ulatuses, kui saaja uskus saadu omamise kestmisse ja tegi kulutusi sellest tulenevalt. Nue ei lpe sellega, kui isik, kellele ta peaks asja tagastama, annab asja omandiiguse le teisele isikule. Ka ei lhe hvitise maksmise kohustus le asja omandajale.

Kohtud jtsid nude rahuldamata phjendusega, et talus olnud asjad ei kuulunud kostjale, vaid U.Kirsile. Seejuures on kohtud eeldanud, et R.Ojasoo nudis asjade vrtuse hvitamist omanikuna VS 1043 alusel. Kolleegiumi arvates ei ole kohtud asjade vrtuse hvitamise nuet selgelt kvalifitseerinud. Vaatamata sellele, et R.Ojasoo nimetas oma nuet kahju hvitamise nudeks, vib esitatud asjaolude jrgi tegemist olla hoopis VS 1032 lg2 jrgse nudega thise lepingu jrgi leantud asjade vrtuse hvitamiseks. Asjaolu, kas leantud asjad kuulusid U.Kirsile, ei oma thise tehingu tagasititmisel VS 1032 lg2 jrgi thtsust. Thtsust omab ksnes see, kas need anti thise tehingu jrgi le ning kas need saab tagastada vi tuleb hvitada, samuti kas asju vi hvitise nudmise igust ei antud le M.Rebasele. Kohtud ei ole tuvastanud, millised R.Ojasoo videtud asjadest ehitiste juures olid ja millised on neist veel alles vi le antud M.Rebasele. Asja thise tehingu jrgi saaja ei vabane leantu tagastamise kohustusest ksnes seetttu, et leandja ei suuda tendada oma omandiigust asjale. Omandiigus asjale omab thtsust nude kvalifitseerimisel vindikatsiooninudena AS 80 alusel. Nude uuel lbivaatamisel tuleb seega hinnata, millisel iguslikul alusel R.Ojasoo oma nude esitas, ja sellest lhtuvalt nue ka lahendada. Kolleegium juhib thelepanu ka VS 1034 lg-le1, mille jrgi ei saa hvitusnudele esitada thise vastastikuse lepingu puhul ldjuhul rikastumise ralangemise vastuvidet. Samuti juhib kolleegium thelepanu ehitusmaterjali majaga hendamisel kehtivatele AS -le 107 ja VS -le 1037. Kohtulahend ei saa aga mjutada menetlusosaliseks mitteoleva U.Kirsi iguseid poolte suhtes.

Thise mgilepingu jrgi asja leandjal on VS 1032 lg2 jrgi igus nuda asjast saadud kasu hariliku vrtuse hvitamist, kui selle vljaandmine natuuras ei ole vimalik. Selliseks kasuks vivad TsS 62 lg1 jrgi olla ka asja kasutamisest saadavad eelised (nn kasutuseelised). Jttes hvitise saamise nude rahuldamata, leidsid kohtud sisuliselt, et hageja ei saanud ehitiste kasutamisest mingit kasu ega hoidnud ka midagi kokku. Kolleegium sellise phjendusega ei nustu. Vrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid.

Hageja vib kolleegiumi arvates nuda M.Rebaselt tehtud kulutuste hvitamist ksnes AS 88 lg1 jrgi. Ta vib selle stte jrgi nuda omanikult asjale tehtud vajalike kulutuste hvitamist. Muude kulutuste hvitamist saab ta nuda ksnes VS 1042 alusel. M.Rebaselt saab hageja eelnimetatud stete alusel nuda hvitist ksnes nende kulutuste eest, mis on tehtud ajal, kui M.Rebane oli ehitiste omanik, hageja aga valdaja. Kohtud ei ole aga tuvastanud, et M.Rebaselt vlja mistetud kulutused oleks tehtud ajal, kui ehitiste omanikuks oli M.Rebane. M.Rebaselt ei saa nuda kulutuste hvitamist osas, mida saanuks nuda soorituskondiktsiooni alusel R.Ojasoolt. Omaniku vahetus ei oma seejuures thendust (vt ka otsuse p24). Seega saab kohus asja uuel lbivaatamisel rahuldada hageja nude M.Rebase vastu ksnes nende kulutuste osas, mis on tehtud sel ajal, kui M.Rebane oli ehitiste omanik.

31. Ebaigesti on kohtud rahuldamata jtnud M.Rebase nude 5000 krooni saamiseks. Nue on ksitatav AS 85 lg1 jrgse hvitise saamise nudena, mida omanikul on igus nuda aja eest, mil valdaja igusliku aluseta tema asja kasutas, st alates ajast, mil M.Rebane omandas ehitised. Nude tpsemad alused ja ulatus mratakse nimetatud stte alusel VS -de 1037-1040 jrgi. Kohtud ei ole phjendanud, miks ei pea hageja rikkumise teel saadu vrtust hvitama.

3-2-1-85-07Kolleegium selgitab, et valduse kaitse hagi valduse rikkumise lpetamiseks (AS 44) vi valduse taastamiseks (AS 45) eeldab valduse rikkumise vi valduse ravtmise omavolilisust, mis AS 49 lg2 jrgi thendab valdaja nusolekuta seadusvastaselt valdamise takistamist vi valduse ravtmist. Valduse kaitse hagi vib esitada ka omavoli tarvitanud isiku pahauskse valdusjrglase vastu (AS 40 lg4). Hageja II ei ole tuginenud asjaoludele, mille alusel viks pidada kostjat omavoli tarvitajaks vi viimase pahauskseks valdusjrglaseks.

Kuivrd hageja II ei ole kohtute tuvastatud asjaoludest nhtuvalt vaidlusaluste ruumide omanik, puudub tal kostja vastu nue AS 80 alusel. Kll vib tal kostja valduse ebaseaduslikkuse korral olla nue vlaigusseaduse (VS) 1055 lg1 alusel kostja kohustamiseks lpetada oma valduse rikkumine kui igusvastane tegevus.

Korteriomandite reaalosadest vljapoole jvate, s.o korteriomanikele kaasomandi mttelistes osades kuuluvate ruumide valduse kaitseks vib esitada vindikatsioonihagi vi valduse kaitse hagi ka ks korteriomanikest, kuna tal on AS 71 likest 4 tulenevalt hise asja suhtes kolmandate isikute ees kik omaniku igused.

AS 74 stestab, et kaasomandis oleva asja vib vrandada vi koormata, samuti asja vi selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ksnes kigi kaasomanike kokkuleppel. Kolleegium jb 10.septembri 2003.a otsuses tsiviilasjas nr3-2-1-90-03 toodud seisukoha juurde, et viimati nimetatud ste keelab muu hulgas kaasomandis oleva asja koormamise kasutuslepinguga ilma kigi kaasomanike nusolekuta ning kigi kaasomanike nusoleku puudumise korral on kaasomandi osa koormamine kehtetu. Selle seisukohaga on vastuolus ringkonnakohtu seisukoht, et kolmandal isikul oli igus vaidlusalused ruumid kostjale rida ilma teiste kaasomanike nusolekuta AS 71 lg-st4 tulenevalt.

19. Selgitamist vajab veel ringkonnakohtu eksitav seisukoht, et vindikatsioonihagiga ei saa kostjat kui mitteeluruumide rnikku kohustada tema ritud ruume mber ehitama. Hagejad ei ole taotlenud mberehitamist selleks, et nad saaksid vaidlusaluseid ruume kasutama hakata. Vindikatsioonihagi rahuldamist ei vlista asjaolu, et ebaseaduslikus valduses olevad ruumid on ehituslikult eraldatud elamu ldkasutatavatest ruumidest. Kostja peab vindikatsioonihagi rahuldamise korral vabastama vaidlusalused ruumid, s.o loobuma nende ruumide valdusest omanike kasuks.

11.-12.

3-2-3-6-057. Poolte vahel slmitud asjaiguslepingu kehtetuks tunnistamine vib riivata ka kolmandate isikute igusi, kuigi nad ei ole selle igussuhte osalised. Eluruumide erastamise seaduse (EES) 211 jrgi on korteriomandi omanikuks igus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul ja EES 214 lg5 kohaselt kantakse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik. Nendest stetest jreldub, et kui korteriomandi esmakinnistamisel on selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik, kes ei omanud korterit vallasasjana, siis saab sellist kannet pidada ebaigeks, kuna see ei vasta tegelikule iguslikule olukorrale (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23.mrtsi 2005.a otsus tsiviilasjas nr3-2-1-18-05, RT III 2005, 11, 113). Kui L.Tilingirov asjaiguslepingu kehtetuse tttu korteri kui vallasja omanik ei olnud, siis oleks korteri tegelikul omanikul igus nuda kinnistusraamatu parandamist. Sarnast olukorda on Riigikohtu tsiviilkolleegium ksitlenud oma 21.mrtsi 2005.a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05 (RT III 2005, 11, 110).

Kui mgileping on kehtetu ja asjaigusleping kehtiv, siis on phimtteliselt vimalik olenevalt rikastumise ajast omand tagasi saada kas tsiviilkoodeksi vara alusetut omandamist reguleerivate stete jrgi vi vlaigusseaduse 52. peatki 2.jao stete kohaselt, kui ei esine asja ksutamist takistavaid asjaolusid. Kui kehtetu on asjaigusleping, siis omandajal omandiigust ei tekkinudki.

3-2-1-18-0515. Valduse instituudiga tagatakse asjaiguse avalikkuse phimtet vallasasjade puhul, et igus asjale oleks nhtav kigile. Asjaiguses kehtiva avalikkuse phimtte kohaselt eeldatakse, et vallasasja valdaja on ka selle omanik (AS 90). Ka heauskse omandamise vimalus ja selle kaudu tsiviilkibe kaitse tugineb vallasasjade puhul valdusele. Sellest phimttest lhtuvalt tuleb sisustada ka heauskset omandamist AS -des 93 ja 94 toodud asjaoludel. AS 95 lg1 kohaselt on isik, kes on asja leandmisega omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui vrandaja ei olnud igustatud omandit le andma. Eelnevast tuleneb, et vallasasja heauskne omandamine oli ja on vimalik alates omandaja poolt otsese valduse saamise ajast. Seega peab vallasasja omandaja olema heauskne, kuni omandamise teised eeldused on tidetud. Sellest jreldub, et ka AS -des 93 ja 94 toodud asjaoludel saab heauskne omandamine toimuda vaid siis, kui omandaja on heauskne mitte ainult asjaiguskokkuleppe slmimise ajal, vaid ka otsese valduse saamise ajal. Kohtud pole tuvastanud, et keegi vaidlusaluse korteriga tehinguid teinud isikutest oleks saanud sellele otsese valduse. Valduse saamist korterile kui vallasajale on kolleegium pgusalt ksitlenud 19.detsembri 2001.a otsuses tsiviilasjas nr3-2-1-160-01 (RT III 2002, 3, 30).

2-1-254/2003Viinamarjadega kapi ringkonnakohtulahend. Sama asja Riigikohtu lahend:

3-1-1-148-038.3.1 Riigikohtu kriminaalkolleegium leiab, et antud juhul judis ringkonnakohus igele jreldusele, et J.Borina valduses olnud vallasasi (puhvetkapp) oli talle vras. igussuhte kvalifitseerimine ringkonnakohtu poolt toimus AS 94 alusel, mis neb ette vallasasja omandi lemineku erijuhu, mil asi jetakse vrandaja ja omandaja kokkuleppel vrandaja otsesesse valdusse ning omandajat loetakse kaudseks valdajaks. Seega oli J.Borina toodud asjaoludel kannatanule kuuluva ehk vra asja otsene valdaja. Mes puhvetikapi edasi kolmandale isikule, manifesteeris J.Borina sellega enda omastamistahtlust ja realiseeris KarS 201 lg1 koosseisu.

3-2-1-118-02Heauskse omandamise vimalus kaitseb iguskindluse phimtet tsiviilsuhetes. AS 90 kohaselt eeldatakse, et iga vallasasja valdaja on htlasi selle omanik. Arvestades vallasasjade tavaliselt suhteliselt vikest vrtust ja kolmandate isikute piiratud vimalusi tegelikku omandikuuluvust vlja selgitada, kaitseb selline eeldus nii valdaja kui ka valdajaga tehingu teinud isikute huve. Seega on just valdussuhe see, millele vallasasjade tsiviilkibes omistatakse eriline iguslik thendus. Kinnisasjade puhul asendab valdussuhet kinnistusraamatusse tehtud kanne, millele tuginedes on vimalik heauskselt omandada ka kinnisasju. Vallasasjade puhul sellist avalikult usaldatavat registrit reeglina ei ole, sellist thendust ei ole vallasomandi seisukohast antud ka hooneregistrile. Kuna ehitise kui vallasasja omandi leminekule teiste vallasasjadega vrreldes erireegleid kehtestatud ei ole, on ka ehitise puhul seega valdusele tuginedes heauskne omandamine vimalik. TsS 109 kohaselt eeldatakse heausksuse olemasolu, kui seadus seob sellega iguslikud tagajrjed. Sama kinnitab ka AS 35. Eelnevast jreldub, et kui vallasomandi leandmiseks on kehtiv asjaiguskokkulepe, asja valdus on le antud ning asi ise ei ole omaniku tahte vastaselt tema valdusest vlja linud, eeldatakse, et ka vara ksutamiseks igustamatu isikuga vara omandamise tehingu teinud isik on vara heauskselt omandanud. Vastupidise tendamine on selle isiku lesanne, kes vidab, et omandamist ei toimunud.

Sama asja kohta varasem lahend:

3-2-1-160-01AS 92 lg1 jrgi tekib vallasomand leandmisega, kui vrandaja annab asja valduse le omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand lheb le omandajale. Seega on heauskse omandamise eelduseks eelkige omandaja ja mitteomanikust vrandaja vaheline omandiiguse leandmise kokkulepe ning omandaja poolt valduse saamine asjale. Heauskne omandamine on vimalik ka lbi AS -de 93 ja 94. Koosklas tuvastatud asjaoludega on apellatsioonikohus phjendatult leidnud, et AS Scanbalt Invest ja T.Orissaar on slminud korterile omandiiguse leandmise asjaiguslepingu (14.veebruari 1996.a lepingu punkt 7). Samuti on kohus tuvastanud, et T.Orissaar sai korteri valduse ja elas selles 14.02.03.03.1996.a. Tuvastanud nimetatud kaks heauskse omandamise eeldust, pidi kohus hageja esiletoodud asjaolude alusel vtma seisukoha, kas T.Orissaar oli korteri omandamisel pahauskne, s.t kas ta teadis vi pidi teadma vi ei teadnud ega pidanudki teadma, et ASl Scanbalt Invest polnud igust omandiigust korterile le anda. Asja omandada sooviv isik peab olema heauskne nii asjaiguslepingu slmimise ajal kui ka tegeliku vimu saamise ajal.

Sama asja kohta jrgnev ringkonnakohtu lahend:

2-2/306/02Korteri omandamisel oli Tiit Orissaar pahauskne, kuna vis eeldada (pidi teadma), et korteri vrandajal ei olnud igust talle omandiigust le anda, sest korter ei olnud nimetatud isiku valduses. Heauskne omandamine on vimalik kll ka lbi AS -de 93 ja 94, kuid sellele asjaolule kostja ei tuginenud. Asjaolule, et valduse leandmine oleks tehingu slmimisel asendatud vara vljanudeiguse loovutamisega AS -de 93 ja 94 mttes, ei ole viidanud kski pooltest. Pigem on kostja rhutanud faktilise valduse leandmist kui omandiiguse tekkimise alust. Ka pidi valduse leandmise kui omandiiguse tekkimise he tingimuse asendamine vljanudeiguse loovutamisega kajastuma asjaiguslikus lepingus.

13.-14.

II-2-268/96Kohtuotsuse phjenduste kohaselt tuleneb AS 107 lg 1 stetest, et kui mitme omaniku vallasasjad hendatakse selliselt, et neid ei saa enam eraldada asja oluliselt kahjustamata vi lemrase t vi kulutusteta, tekib omanikel kaasomand uuele asjale. AS 76 lg 1 jrgi on kaasomanikul igus nuda kaasomandi lpetamist, kui see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise alusega.

AS 107 lg 1 alusel kaasomandi tekke tuvastamine, kuna hagejale kuulunud hendatud asja - auto keret - ei saa enam eraldada asja (siduautot) oluliselt kahjustamata. Siduauto kandekere koos teiste asja (auto) osadega, so veermik koos mootori, julekande ja juhtimisseadmega, ei ole ksitatav asjade kogumina ega kere ka seetttu vaadeldav peaasjana teiste auto osade suhtes.

Tiuenevalt AS 83 lg 1 stetest peab kostja nude vaidlustamiseks tendama, et hageja ei ole omanik vi et asja omanik on kostja vi et kostjal on igus asja vallata mne asjaiguse vi muu iguse alusel.

2-1-36/2004AS 98 lg 1 stestab, et leitud vallasasjast tuleb teatada viivitamata politseile, kui selle asja vrtus letab sada krooni. Ainult teatamiskohustust tites oleks kohtualune vinud asja seaduslikult vallata ja selle he aasta mdudes ka omandada.

AS 98 lg 1 esimene lause klab nii: .Isik, kes on kaotatud asja leidnud ja selle oma valdusse vtnud, peab sellest viivitamatult teatama kaotajale vi omanikule.. Selle like teine lause on selline: Kui kaotaja vi omanik on leidjale teadmata, on leidja kohustatud teatama leiust politseile, kui asja vrtus letab sada krooni.. Kaitsja teeb like sellisest lesehitusest jrelduse, et viivitamatult politseile teatamise kohustust selles likes stestatud ei ole. Ringkonnakohus leiab, et antud kontekstis iguslik miste .viivitamatult teatama. ei ole thtaja mttes tpselt piiritletud. Selle ajaline piiritlemine sltub konkreetsest faktilisest olukorrast. Leidja peab algul selgeks tegema, kes selle asja kaotas vi kes on selle omanik. Selline tegevus nuab teatud ajakulu. Sltuvalt leidmise asjaoludest ja leitud asja iseloomustavatest andmetest on see igal konkreetsel juhul erinev ajakulu. Kui kaotajat vi omanikku ei nnestu vlja selgitada, tuleb leiust, kui asja vrtus letab sada krooni, teatada politseile. Ringkonnakohus leiab, et viivitamatult politseile teatamise kohustus siiski sisaldub AS -s 98 lg 1, sest kui ei nnestu omanikku les leida, tuleb koheselt edasi tegutseda ja politseid teavitada. Seega on tegemist htse ajaliselt jtkuva protsessiga, kus otsitakse omanikku ja selle mitteleidmisel ei ole seadusandja kehtestanud mingit nn ooteperioodi, vaid on stestanud kohustuse teatada politseile. Viivitamatu teatamise miste ajalise kestvuse sisustamine on fakti ksimus.

15.-16.

3-2-1-63-0411. Asjaigusseaduse 282 stestab, et vallasasja vib pandiga koormata selliselt, et panditud asi antakse le pandipidaja valdusse (ksipant). AS 282 lg1 kohaselt tekib ksipant asja valduse leandmisega pantijalt pandipidajale, kui nad on pandi seadmises kokku leppinud. Kui asi on juba pandipidaja valduses, siis tekib pant pandilepingu slmimisega. AS 284 stestab, et ksipant lpeb tagatud nude lppemisega. Vastavalt AS 287 lg1 p-le1 on pandipidaja kohustatud panditud asja silitama ja korras hoidma. AS 287 lg1 p3 jrgi pidi (ste kehtis kuni1.juulini2002.a) pandipidaja hvitama pantijale oma sl panditud asjale tekkinud kahju. Ringkonnakohus on lhtunud ekslikust seisukohast, et pantija kahju hvitamise nue muutub sissenutavaks alles pandilepingu lppemisel. 12. Kuna vaidlustamata asjaoludest nhtuvalt on jmasin varastatud kostja valduse ajal, siis rikkus kostja AS 287 lg1 p-s1 stestatud kohustust.

AS 287 lg1 p-s1 stestatud kohustust rikkunud isiku s kindlakstegemisel tuleb kolleegiumi arvates anda hinnang sellele, kuidas pandiesemega samasuguse asja omanik oleks mistlikult vttes (arvestades muuhulgas asja vrtust) taganud sellise asja silimist.

Kahju hvitamise eesmrk on asetada kannatanu olukorda, mis on vimalikult lhedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kohustist ei oleks rikutud. Kuivrd asja omanikul on huvi asja omada, vallata ja kasutada, siis tuleb asja kaotsimineku korral vimaldada kannatanule rahaline hvitis, mille eest ta saab muretseda endale asemele samasuguse asja. Asja soetamise hind on eeldatavasti sama, kui on asja vrtus ehk kohalik keskmine turuhind.

3-2-1-109-0417. Esmalt mrgib kolleegium, et1.juulini 2002.a kehtinud TsS 66 lg2 kohaselt oli seadusega vastuolus olev tehing thine, vlja arvatud, kui seadust ei rikutud oluliselt. Kolleegium leiab, et S 281 lg-s3 stestatud keelu eesmrk oli nende vlausaldajate, kes ei olnud konkreetse tagatislepinguga tagatava laenu andjad, ning aktsiaseltsi vhemusaktsionride huvides kaasa tuua keeldu rikkudes slmitud tagatistehingu thisus, s.t keelu rikkumine oli seaduse oluline rikkumine.

Juba ainuksi asjaiguste numerus claususe phimte tttu (AS -d 1 ja 5) tuleb kommertspandi edasikestmise ksimus lahendada seaduse, mitte aga lepingu alusel.

Kommertspandiseaduse (1998.a redaktsioonis) 5 lg2 kohaselt, kui ettevtja vrandab kommertspandiga koormatud vara hulka kuuluva asja tavaprase majandustegevuse raames, lpeb kommertspant sellele asjale. Kui isik, kellele asi vrandati vi kelle kasuks asja koormati, oli omandi vi muu asjaiguse omandamisel ettevtja ksutusiguse suhtes heauskne, lpeb pandiigus isegi siis, kui leandmine oli vastuolus kesoleva paragrahvi likes 1 stestatuga. Kommertspandiseaduse 6 lg1 kohaselt, kui vara vrandatakse tervikuna vi suuremas osas, kehtib kommertspant sellele varale edasi.

Nimetatud stteid koos tlgendades tuleb asuda seisukohale, et kommertspant varale ei lpe ka siis, kui vrandatakse kll viksem osa varast, kuid vrandamine vljub tavaprase majandustegevuse raamest ja omandaja oli pahauskne. Viksema osa kommertspandiga koormatud vara vrandamisel lpeb kommertspant kommertspandiseaduse 5 lg2 teise lause alusel juhul, kui isik, kellele asi vrandati, oli vrandaja ksutusiguse suhtes heauskne, s.t ta ei teadnud ega pidanudki teadma, et vrandamine vljub tavaprase majandustegevuse raamest.

3-2-1-8-08Vlaigusseaduse 305 lg1 kohaselt on rileandja pandiiguse ulatuse mramisel oluline, kas ritud ruumis asuvad vallasasjad kuuluvad ritud ruumi sisustusse vi selle kasutamise juurde. Ruumi sisustusse kuulub esmajoones mbel, riruumi puhul ka nt kaubariiulid, statsionaarsed masinad ja seadmed. Ruumi kasutuse juurde kuuluvad vallasasjad on kolleegiumi arvates esmajoones sellised vallasasjad, mis vimaldavad ruumi sihiprast kasutamist vi teenivad seda. Brooruumide kasutamise juurde kuuluvad nt arvutid, koopiamasinad jms. Kui tegemist on kaupluse- vi kaubalaoruumidega, kuuluvad kolleegiumi arvates ruumide sihtotstarvet arvestades ruumide kasutamise juurde ka sinna mgiks toodud vi sel eesmrgil ladustatud kaubad.

12. rileandja pandiigus ei ulatu VS 305 kohaselt mitte ksnes rnikele kuuluvatele asjadele. See ilmneb heselt VS 305 lg-st3, millest jreldub, et rileandja pandiigusega vivad olla koormatud ka kolmandate isikute vallasasjad, mis asuvad ritud ruumis. Ka need vallasasjad peavad vastama VS 305 lg-te1 ja 2 ldistele nuetele, esmajoones peab olema tegemist ritud ruumi sisustusse vi selle kasutamise juurde kuuluvate vallasasjadega.

Lisaks tuleneb VS 305 lg-st3, et rileandja pandiigusele eelnevad kolmandate isikute igused asjale, kui see on omanikult vi eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud vi muul viisil omaniku vi eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest vlja linud. See thendab, et asja omanik (vi nt tema vlausaldaja titemenetluses) saab oma igusi sellistele asjadele rileandja suhtes eelistatult maksma panna (esmajoones vlja nuda), kuid see ei vlista iseenesest pandiigust asjade ruumis oleku ajal. Samamoodi ksitletakse VS 305 lg-s3 kolmandatele isikutele kuuluvaid asju, mille kohta rileandja teadis vi pidi teadma, et need asjad ei kuulu rnikule.

14. Eelneva phjal leidsid kohtud ebaigesti, et kostjal ei saanud olla pandiigust vaidlusalustele kaupadele. Kostjal vis olla vaidlusalustele kaupadele pandiigus, kui edasimja kasutas rnikuna kostja ruumi, kaubad olid selles ruumis ning kostja ei teadnud kaupade ruumi toomisel, et kaubad ei kuulu edasimjale ega pidanudki seda teadma.

18. Kui hagejad on vaidlusaluste kaupade omanikud, on neil AS 80 kohaselt igus nuda kostjalt kaupade vljaandmist. Kostja vib AS 83 lg1 kohaselt keelduda kaupade vljaandmisest ulatuses, mille suhtes tal on igus valdamiseks, st pandiigus VS 307 lg-st1 tulenevas ulatuses.

Kolleegium mrgib, et kui hagejatel on vimalik kostjalt vlja nuda neile kuuluvad asjad, saavad nad nuda asjade asemel kahju hvitamist nende vrtuse hvitamise nol ksnes VS 115 lg-tes2 ja 3 stestatud tingimustel. Esmajoones tuleb hagejatel nuda asjade vljaandmist AS 80 alusel ja kahju hvitamist vib nuda alles sellest keeldumisel ning eeldusel, et hagejad on kostja viivituse tttu kaotanud huvi asjade tagastamise vastu. Seega ldjuhul tuleks hagejatel kahju hvitamise eeldusena anda kostjale VS 114 jrgi tiendav thtaeg asjade vljaandmiseks vi tendada, et thtaja mramine kahju hvitamiseks VS 115 lg3 kohaselt ei ole erandina vajalik, eelkige kui hagejad on kostja viivituse tttu kaotanud huvi vaidlusaluste kaupade tagastamise vastu ja seetttu on mistlik kohene kahju hvitamine.

17.-18.

3-2-1-128-0311. Asjaiguslepinguga toimub kinnisasjaiguse ksutamine ja selle alusel tehti kuni 30.juunini 2003.a kehtinud AS 64 lg1 alusel kanne kinnistusraamatusse. Kinnisomandi vi piiratud kinnisasjaiguse omandamise, sealhulgas heauskse omandamise eelduseks on kehtiv asjaigusleping. Ilma kehtiva asjaiguslepinguta (ksutustehinguta) oleks kinnistusraamatu kanne kuni 30.juunini 2003.a kehtinud AS 57 lg1 jrgi ebaige. AS 57 lg1 stestas, et kinnistusraamatu kanne on ebaige, kui see on tehtud igusliku aluseta vi see alus on hiljem ra langenud vi kanne on valesti muudetud vi kustutatud. Alates 1.juulist 2003.a ei stesta asjaigusseadus enam nii selgelt ebaige kande mistet, kuid AS 65 lg-st1 vib jreldada, et ebaigeks saab pidada kannet, mis ei vasta tegelikule iguslikule olukorrale. Tegelikule iguslikule olukorrale ei vasta ka kinnistusraamatu kanne, mis on tehtud thise asjaiguslepingu alusel. Sellisest kandest nhtuv isik ei ole tegelikult kinnisasjaiguse omanik, sest puudus ks kinnisomandi leandmise vi koormamise eeldus - asjaigusleping (30.juunini2003.a kehtinud AS 120 lg1 ja1.juulist2003.a kehtiv AS 641).

Annika Lukk on Ardi Silla esimese jrjekorra seadusjrgne prija (primisseaduse 13 lg1). Ardi Sild, Anne Sild ja Arne Sild on omakorda Annika Luku teise jrjekorra seadusjrgsed prijad (PrS 14 lg1). Primise korral ei omandaks nimetatud isikud kinnisasjaigust heauskselt, sest AS 56 lg-s3 stestatud heausksuse kaitse laieneb vaid omandamisele asjaiguslepingu lbi. Kolleegium leiab, et esimese ja teise jrjekorra seadusjrgsed prijad ei saa tugineda ka kinnisasjaiguse heausksele omandamisele tasuta tehingu jrgi. Puudub mistlik phjus, miks peaksid nimetatud isikud olema tasuta tehingu jrgi omandamisel rohkem kaitstud kui primise korral.

Sama asja eelnev lahend:

3-2-1-90-0418. ige on kostjate kassatsioonkaebuse vide, et ringkonnakohus on juba vtnud seisukoha isikliku kasutusiguse seadmise asjaiguslepingu kehtivuse osas. Kostjad on teinud sellest aga ebaige jrelduse, nagu ei viks kohus isikliku kasutusiguse omandamise ksimust rohkem ksitleda. Riigikohtu 20.novembri 2003.a otsuses on selgitatud kinnisomandi ja teiste kinnisasjaiguste omandamise vimalusi. Otsuse kohaselt on omandamise eeldusteks ldiselt asjaiguse ksutamiseks igustatud isiku ja omandaja vaheline asjaigusleping ja kanne kinnistusraamatus. Ilma kehtiva ksutustehinguta (asjaiguslepinguta) tehtud kanne on tehtud igusliku aluseta ja kinnistusraamat on seega ebaige. Kostjad on aga jtnud thelepanuta, et omandamise kehtivuse eelduseks ei ole mitte igasugune formaalselt kehtiv asjaigusleping, vaid AS (asjaiguslepingu slmimise ja kande tegemise ajal kehtinud redaktsioonis) 120 lg1 kohaselt ksnes vrandaja ja omandaja vahel slmitud leping. Vrandajaks saab selles kontekstis olla vaid isik, kellel on igus kinnisomandit vi muud asjaigust vrandada, seega ksutamiseks igustatud isik. Sama kehtib AS 203 lg2 ja 228 teise lause kohaselt ka elamule seatud isikliku kasutusiguse omandamise kohta. Seega vib asjaigusleping kll kehtida, kuid kui see ei ole slmitud ksutamiseks igustatud isiku poolt, ei ole sellel kehtiva ksutuse tagajrgi ja asjaiguslepingu alusel tehtud kanne on ikkagi ebaige. Kande ebaigsus saabki olla aluseks hageja nuetele kinnistusraamatu kande parandamiseks, mille saab rahuldada ka siis, kui kohus on leidnud, et vaidlusalused asjaiguslepingud kehtivad. Kanne ei ole ebaige ja omandaja saab ka siis, kui asjaigusleping slmiti ksutamiseks igustamata isiku poolt, kinnisomandi vi muu -asjaiguse omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt (AS 56 lg3). Ka sel juhul on omandamise eelduseks kehtiv asjaigusleping ja omandaja kandmine kinnistusraamatusse, vrandajana asjaiguslepingu slminud isiku puhul piisab aga heausksusest selle isiku ksutusiguse suhtes kinnistu le. Samas vlistas Riigikohus oma 20.novembri 2003.a otsuses heauskse omandamise tasuta ksutamise korral ksutaja esimese ja teise ringi seadusjrgsete prijate suhtes.

19. Ebaige on hageja kassatsioonkaebuse vide, nagu oleks Riigikohus asunud oma 20.novembri 2003.a otsuses seisukohale, et 1.detsembril 1998.a slmitud asjaigusleping oleks tunnistatud 30.novembri 2000.a Tallinna Linnakohtu otsusega tagasiulatuvalt kehtetuks. Riigikohus ksnes mrkis otsuse p-s16, et Riigikohtu otsusega thistatud ringkonnakohtu otsuses on asutud seisukohale, et 1.detsembri 1998.a lepingudokumendis sisalduv asjaigusleping on kehtetu. Riigikohus ei ole ise vtnud seisukohta selle asjaiguslepingu kohta. Kesoleva asja lahendamisel tulebki ringkonnakohtul vtta seisukoht, kas Tallinna Linnakohtu 30.novembri otsusega tsiviilasjas nr2/3/227-7668/99 ja Tallinna Ringkonnakohtu 17.aprilli 2001.a otsusega tsiviilasjas nr II-2-598-2001 tunnistati kehtetuks ksnes 1.detsembri 1998.a lepingudokumendis sisalduv vlaiguslik kinkeleping vi ka selles sisalduv asjaigusleping kinnistu omandiiguse lekandmiseks hagejalt Ardi Sillale. Kui asjaigusleping on kehtetuks tunnistatud, mjub see Riigikohtu 20.novembri 2003.a otsuse p19 kohaselt tagasiulatuvalt, st Ardi Sild ei saanud kinnistu omanikuks. Sel juhul ei olnud ta igustatud ka kinnistut ksutama ning A.Pll (Lukk) ei saanud seda heauskselt omandada. Samamoodi ei saanud sel juhul heauskselt omandada A.Pllilt (Lukk) isiklikku kasutusigust kinnistule ka teised kostjad. Kui Ardi Silla kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmise aluseks olnud asjaiguslepingut ei ole kehtetuks tunnistatud, on A.Pll (Lukk) temalt kehtivalt kinnistu omandanud ja teised kostjad saanud isikliku kasutusiguse. Rahuldades kande parandamise nude, tuleb lahendada ka kinnistu vljaandmise nue.

3-2-1-79-0622. Kinnisomandi vi piiratud kinnisasjaiguse ksutamise keeld tehakse kinnistusraamatus nhtavaks kinnistusraamatusse keelumrke kandmisega (AS 63 lg1 p3, 631 lg6). Keelumrge keelab AS 63 lg2 jrgi vastavalt mrke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas tielikult vi osaliselt, st "lukustab" kinnistusraamatu ja vlistab edasised kanded (vt keelumrke thenduse kohta ka viidatud Riigikohtu mrust tsiviilasjas nr3-2-1-48-04, p-d11-14). Siiski ei mjuta keelumrke kinnistusraamatusse kandmine vi kandmata jtmine iseenesest TsS 88 lg-t1, st ksutuskeeldu rikkuv ksutustehing on ikkagi thine ning selle alusel kinnistusraamatusse tehtud vimalik kanne seega ebaige. Keelumrge ei omanda iseenesest jrjekohta kinnistusraamatus ega taga mingit kinnistusraamatusse kantavat igust nagu nt eelmrge. Mitme erineva keelumrke kandmine kinnistusraamatusse ei ole TsS 88 lg-st1 ja AS 63 lg-st2 tulenevalt lubatud.

23. Oluline eriregulatsioon sisaldub aga TsS 88 lg-s2. Selle stte jrgi ei kohaldu TsS 88 lg1 enne ksutuskeelu andmist tekkinud asjaiguste teostamisele. Sellest tuleneb kolleegiumi arvates, et ksutuskeeld saab puudutada ksnes neid igusi, mille kohta on keeld antud

3-2-1-92-0613. Kinnisasja heauskset omandamist reguleeris enne 1.maid 2004.a (st nii vaidlusaluste asjaiguslepingute slmimise kui ka kinnisturaamatu kande tegemise ajal) AS 56 lg3, mille jrgi jvad isiku heauskselt omandatud igused kehtima, kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja vi piiratud asjaiguse. Sama stte jrgi on omandaja pahauskne, kui ta teadis vi pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaige. Praegusel ajal reguleerib kinnisasja heauskset omandamist AS 561.

3-2-1-97-0620. Kolleegium ei nustu ringkonnakohtuga, et kaasomandi lpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe saab AS 79 lg-st2 tulenevalt kinnistusraamatusse kanda (nhtavaks teha) ksnes mrkuse vahendusel. Asjaigusseaduse 63 lg1 p1 lubab kinnistamismenetluse osalistel valida enda iguste tagamiseks ka eelmrke. Kui eelmrke kinnistusraamatusse kandmise eeldused on tidetud, ei ole alust keelduda selle sissekandmisest. Eelnev ei thenda, nagu viks kinnistusraamatusse kanda eelmrkena kskik mida. Asjaigusseaduse 51 jrgi peetakse kinnitusraamatut kinnisasjade ja nendega seotud asjaiguste kohta ning AS 53 lg1 jrgi kantakse kinnistusraamatusse ksnes seaduses ettenhtud andmed. Lhtudes nimetatud stetest, on oluline, et kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja levaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks vimalik korraldada mistlikult kinnisasjaga seotud igussuhteid ning vajadusel ka titemenetlust.

21. Kaasomanikul on AS 76 lg1 jrgi igus igal ajal nuda kaasomandi lpetamist. Avaldajad on slminud AS 77 lg1 kohase kokkuleppe kaasomandi lpetamiseks ja kinnistu jagamiseks. See kokkulepe on vlaiguslik, st kehtib vlaigusseaduse (VS) -st 2 tulenevalt ksnes avaldajate (vlasuhte pooled) vahel. Avaldajad soovivad kaebuse kohaselt, et kokkulepe kehtiks ka nende vimalike igusjrglaste suhtes. Lhtudes AS 79 lg-st2, on kokkulepet vimalik muuta kehtivaks kaasomanike igusjrglaste (s.o isikud, kes omandavad kaasomandiosad avaldajatelt) suhtes seelbi, et kokkulepe kantakse mrkusena kinnistusraamatusse. Sellist tagajrge on sama stte jrgi vimalik saavutada ksnes mrkuse vahendusel, millele viitab selgelt ka AS 79 lg2 tekst ("vaid juhul"). Mrkuse olemasolul ei saa kaasomaniku igusjrglane keelduda kaasomandi lpetamisest vastavalt kokkuleppele. Kui ta ei nustu vabatahtlikult slmima selle kokkuleppe titmiseks vajalikku kaasomandi jagamise asjaiguskokkulepet, vib seda temalt hagiga nuda ning kohtulahendiga tema tahteavalduse tsiviilseadustiku ldosa seaduse (TsS) 68 lg5 jrgi asendada.

23. Avaldajad soovivad eelmrke kinnistusraamatusse kandmisega saavutada ka tagatud nuet kahjustavate ksutuste thisust. Sellist tagajrge on AS 63 lg3 ja 63 lg4 alusel vimalik saavutada eelmrke kinnistusraamatusse kandmisega. Kui ksutamine on nende stete alusel thine, vib isik, kelle kasuks on eelmrge kinnistusraamatusse kantud, nuda AS 63 lg5 jrgi isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaigus vi mrked, nusolekut eelmrkega tagatud nude titmiseks vajaliku kande tegemiseks vi kustutamiseks. Kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantud mrkusel ksutusigust piiravat toimet seaduse jrgi ette nhtud ei ole.

24. Avaldajad on soovinud kinnistamisavalduses eelmrke kinnistusraamatusse kandmist kinnistu igakordsete omanike kasuks. Kinnistusraamatuseaduse 27 lg5 jrgi ei ole registrisse lubatud kanda mrget, milles ei ole ra nidatud isikut, kelle kasuks mrge tehakse. Kande tekst sisaldab KRS 24 jrgi kinnistatud asjaiguse vi mrke sisu, selle isiku nime, kelle kasuks kanne tehakse, fsilise isiku puhul isikukoodi (selle puudumisel snniaega) ning juriidilise isiku puhul asukohta ja registrikoodi selle olemasolu korral. Kolleegiumi arvates ei tulene nimetatud stetest siiski, et mrke jrgi igustatud isik peaks olema alati mratletud isikuandmetega. Kolleegium nustub avaldajatega, et oluline on, et igal ajahetkel oleks vimalik tuvastada, kes on mrke jrgi igustatud isik. igustatud isiku thistamine kinnistu igakordse omanikuna vimaldab kolleegiumi arvates igustatud isiku iseenesest piisavalt identifitseerida.

Eelmrke vib AS 63 lg1 p1 jrgi kinnistusraamatusse kanda asjaiguse omandamise vi kustutamise vi selle iguse sisu vi jrjekoha muutmise nude, sealhulgas tulevase vi tingimusliku nude tagamiseks. Seega tagab eelmrge konkreetset nuet kinnistu kohta kinnistusraamatust nhtuva igusliku olukorra muutmiseks. Eelmrke jrgi igustatud isik on VS 2 lg1 jrgi tagatud vlaigusliku nude vlausaldaja ning kohustatud isik vastavalt vlgnik. Titmise saamiseks igustatud isikuks vib vlausaldaja krval olla VS -s 80 ettenhtud tingimustel ka kolmas isik. Eelmrge on AS 63 lg1 p-st1 tulenevalt nude titmist tagav tagatis, mis on nudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud. Seda kinnitab mh AS 63 lg8, mille kohaselt on isikul, kelle omandit vi piiratud asjaigust eelmrge vi vastuvide puudutab, igus nuda isikult, kelle kasuks mrge on tehtud, mrke kustutamist, kui mrkega tagatud iguse maksmapanek on vlistatud, eelkige juhul, kui nue, mille tagamiseks mrge tehti, on lppenud. Kohustuse lppemisel lpevad VS 187 lg1 jrgi eelduslikult ka sellega seotud tagatised ja krvalkohustused. Eelnevast jreldub, et eelmrkega tagatud nude loovutamisel teisele isikule lhevad VS 167 lg1 alusel uuele vlausaldajale le ka eelmrkest tulenevad igused. See ei thenda aga seda, et eelmrke seadmisel kinnistu igakordse omaniku kasuks lheks ainuksi kinnistu vrandamisega uuele omanikule automaatselt le ka eelmrkega tagatud nue. Nue lheb le selleks ettenhtud reeglite jrgi. Vlaiguslik nue ldjuhul eraldi loovutuseta teisele isikule le ei lhe. Nii ei saa avaldajad eelmrkega tagada, et kaasomandi lpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppest tulenevad nuded lheks le kaasomandi osa omandajale, nagu see on vimalik vastava mrkuse vahendusel (vt kesoleva mruse p21).

Kokku ei saa leppida eelmrget ka selliselt, et selle jrgi kohustatud isikuks oleks kinnistu igakordne omanik. Avaldajad ei saa slmida vlaiguslikke kokkuleppeid, mille titmiseks on kohustatud kolmandad isikud (kinnistu kaasomandi osa omandajad) teisiti kui vastava mrkuse vahendusel. Eelmrkest tulenevad kohustused viksid kaasomandiosa omandajale le minna, kui ta vtab le eelmrkega tagatud kohustuse (VS -d 175 ja 177). Vimalik on ka lepingu levtmine, kuid ka selleks on VS 179 lg1 jrgi vaja teise poole nusolekut. Kandes eelmrke avaldajate soovitud viisil kinnistusraamatusse, tekiks olukord, kus eelmrke jrgi kohustatud isikuks viksid niliselt saada ka kinnistu mttelise osa omandajad. Arvestades tagatava kokkuleppe omapra (mlemad avaldajad soovivad tagatava nude osas olla nii vlgnikuks kui vlausaldajaks), ei saa kaasomandi lpetamise kokkulepet tagavat eelmrget kanda kinnistusraamatusse kinnistu igakordse omaniku, vaid ksnes konkreetselt avaldajate kasuks (nad mlemad on ka kohustatud isikud). Vimalik ei ole paralleelselt tagada kaasomandiosa vrandamisel kokkuleppe leminekut igusjrglastele ja samal ajal tekitada vrandamise thisus. Kui avaldajate tahe oli saavutada igasuguste ksutuste vlistamine kummagi kaasomaniku poolt, tulnuks selgelt taotleda sellist eelmrget konkreetselt avaldajate kasuks.

21.-22.

3-2-1-14-04AS 118 lg1 jrgi tekkis kinnisomand kinnistusraamatusse kandmisega (kinnistamisega). Seega omandati vaidlusalune kinnisasi abielu kestel ning see tuleb PkS 14 lg1 kohaselt lugeda poolte hisvaraks, sltumata sellest, et kinnistusraamatusse on omanikuna kantud ks abikaasa.

13. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et vaidlusaluse kinnistu jagamiseks oleks hageja pidanud PkS 17 lg5 alusel nudma enda hisomanikuks tunnistamist ja hisomanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Hageja soovib jagada abielu ajal omandatud kinnistut. Abikaasade hisvara on PkS 14 lg1 jrgi abielu kestel omandatud vara. hisvara jagamise eelduseks pole teise abikaasa hisomanikuna kinnistusraamatusse kandmine. Ka pole selleks vaja eraldi esitada hisomanikuks tunnistamise nuet. Kas kinnisasi kuulub abikaasade hisvarasse vi mitte, saab kindlaks teha abikaasade hisvara jagamise hagi lahendamisel.

3-2-1-80-05Siiski on vimalik ka asjaiguslepingu vastuolu heade kommetega, kui heade kommete vastane on nimelt ksutustehingu eesmrk vi ksutustehing ise.

3-2-1-164-05Esmapilgul vib nustuda kassatsioonkaebuse seisukohaga, et kui vallasasjaks oleva korteri baasil tekib korteriomand abielusuhete ajal, tuleb korteriomand lugeda PKS 14 likest 1 tulenevalt alati abikaasade hisvaraks. Selline seisukoht oleks aga vastuolus eluruumide erastamise seaduse (EES) -ga 211, mis stestab, et korteriomandi omanikuks on igus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Viimatinimetatud sttele tuginedes on kolleegium 21.mrtsi 2005.a otsuses tsiviilasjas nr3-2-1-16-05 (RT III 2005, 11, 110) leidnud, et vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Samuti on viidatud otsuses leitud, et kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaige.

Kuivrd vaidlustamata asjaolude kohaselt omandas kostja H.T knealuse korteri vallasasjana primise teel, siis PKS 15 likest 1 tulenevalt oli ta korteri kui vallasasja ainuomanik. EES -st 211 tulenevalt sai ta korteriomandi ainuomanikuks. Jrelikult oli kinnistusraamatu kanne tema kui korteriomandi ainuomaniku kohta ige, ta oli ta igustatud korteriomandit ilma hageja nusolekuta ksutama ning ei saa tusetuda hagis vaidlustatud kinkelepingu ja asjaigusliku lepingu thisust selle tttu, et rikuti hageja kui hisomaniku igusi.

Kolleegium peab vajalikuks rhutada, et maa ostueesigusega erastamise korral abielussuhte ajal tekib erastatud maa osas abikaasade hisomand ka siis, kui hooned, mille juurde maa erastati, kuulusid he abikaasa lahusvara hulka (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17.veebruari 2004.a otsus kohtuasjas nr3-2-1-14-04 (RT III 2004, 7, 77)).

Tulenevalt AS 120 likest 1 peab abikaasa nusolek abikaasade hisvara hulka kuuluva kinnisasja, s.o korteriomandi vrandamiseks olema notariaalselt testatud.

Kuid PKS 17 lg2 esimeses lauses stestatu rikkumine ei too kolleegiumi arvates iseenesest kaasa abikaasade hisvara hulka kuuluva kinnisasja kohta tehtud ksutustehingu thisust.

Riigikohus leidis tsiviilasjas nr3-2-1-90-04 (RT III, 2004, 23, 251) 1.septembril 2004.a tehtud otsuse p-s18 , et kinnisasja omandi lekandmise asjaigusleping vib kll kehtida, kuid kui seda ei ole slminud ksutamiseks igustatud isik, ei ole sellel kehtiva ksutuse tagajrgi ja asjaiguslepingu alusel tehtud kanne on ikkagi ebaige. Samas leiti veel, et kinnistusraamatu kanne ei ole ebaige ja omandaja saab ka siis, kui asjaiguslepingu slmis ksutamiseks igustamata isik, kinnisomandi vi muu asjaiguse omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt.

Seega eristati asjaiguslepingu (ksutustehingu) kehtivust ksutuse kehtivusest. Kinnisasja suhtes tehtud ksutuse kehtivuse (mitte ksutustehingu kehtivuse) eeldused ongi stestatud TsS -s114 ja AS -s 561. TsS 114 lg2 mtte kohaselt saab igustatud isik heaks kiita ksnes kehtiva ksutustehingu alusel tehtud ksutust ning AS 561 kohaselt saab heauskselt omandada kinnisasja, mille omandamiseks oli slmitud kehtiv ksutustehing. Seejuures tuleb arvestada kolleegiumi poolt tsiviilasjas nr3-2-1-128-03 (RT III, 2003, 35, 368) 20.novembril 2003.a tehtud otsuse p-s21 esitatud seisukohaga, et kinnisasja ei saa heauskselt omandada tasuta tehinguga, mis slmitakse esimese ja teise jrjekorra seadusjrgsete prijatega.

3-2-1-107-0611. Vastavalt KOS -le 28 kohaldatakse korteriomandi valitsemise peatki stteid vallasasjana tsiviilkibes olevale eluruumile ja mitteeluruumile. Seega kohalduvad korteriomandi vrandamist reguleerivad stted (KOS 14) ka vallasasjast korteri vrandamise kohustuse korral. Juhul, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja korteriomanikud ei pea tema hisusse kuulumist enam vimalikuks, vivad nad KOS 14 lg1 jrgi nuda, et kohustusi rikkunud korteriomanik oma korteriomandi vrandaks. Vrandamisnude esitamise heks aluseks on KOS 12 lg2 p2 jrgi asjaolu, et korteriomanik on vhemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud le kolme kuu. Vastavalt KOS 14 lg5 esimesele lausele, kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei vranda, otsustab vrandamise kohus vhemalt he korteriomaniku hagi vi kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Kolleegium mrgib, et Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 16.septembri 2004.a otsuses tsiviilasjas nr3-2-1-83-04 (RT III 2004, 24, 264) leidnud, et korteriomandi vrandamise nude igus on ka elamut haldaval korterihistul, kes vib eelnevalt otsustada ka korteri vrandamise. Tulenevalt KOS 14 lg5 teisest lausest lhtub kohus otsust tehes vrandamisnude aluseks olevatest asjaoludest

Asjaigusseaduse rakendamise seaduse 13 lg6 viiendast lausest tulenevalt vib ehitist vi selle osa vallasasjana ksutada kuni 2006.aasta 1.mrtsini. Sama like 8. lause stestab ehitise vi selle osa vallasasjana ksutamise vimalused prast 1.mrtsi 2006.a. Selle stte jrgi vib prast nimetatud kuupeva ehitist vi selle osa vallasasjana ksutada pankroti-, tite- ja sundvrandamismenetluses. Samuti vib vallasasjast ehitise vi selle osa suhtes teha testamendi vi slmida primislepingu. Seega on ka prast 1.mrtsi 2006.a teatud tingimustel vimalik ksutada vallasasjana kibes olevat eluruumi. Vallasasjast korteri ksutamise vimalust titemenetluses tunnustab ka KOS 14 lg6, mis stestab korteriomaniku vi valitseja iguse nuda kohtuotsuse titmist titemenetluse seadustiku alusel. Kui seadusandja oleks soovinud vallasasjast korteri tsiviilkibe tielikult vlistada, oleks see seaduses ka stestatud. Kuigi KOS -s 14 stestatud korteriomandi vi vallasasjast korteri vrandamise kohustus on rmuslik vahend, on see teatud juhtudel siiski vajalik abinu oma kohustusi korduvalt rikkunud omaniku vastu. Kolleegium leiab, et ASRS 13 lg6 kaheksandas lauses stestatud ehitise vi selle osa vallasasjana ksutamise vimalus titemenetluses hlmab ka KOS 14 lg2 p2 alusel tehtud kohtuotsuse vabatahtlikku titmist. Vrandamiseks kohustatud isik vib korteriomandi ise mis tahes viisil vrandada (ma, kinkida). Kohtuotsuse vabatahtlikuks titmiseks tuleb anda mistlik thtaeg.

23.-24.

3-3-1-42-0313. Riigikohus jb kesolevas asjas varem, 14.mai 2002.a otsuse p-s24 (haldusasi nr3-3-1-25-02) vljendatud seisukoha juurde, et ehitusloa adressaadil ei saa tekkida ehitusloa vaidlustamise thtaja jooksul ega ka ehitusloa vaidlustamiseks algatatud kohtumenetluse vltel igusprast ootust, et ehitusluba jb kehtima. igusprase ootuse tekkimine, mis vib erandina vlistada muidu phjendatud thistamiskaebuse rahuldamise, eeldab, et kaebus oleks esitatud oluliselt hiljem, kui anti haldusakt. Selline olukord vib tekkida niteks juhul, kui kaebethtaeg ennistati, sest see lasti mda mjuval phjusel, vi kui kaebuse esitaja sai kaevatavast haldusaktist teada oluliselt hiljem, kui haldusakt anti.

17. Naaberkinnistute omanike suhteid reguleerivaks ldseaduseks on Asjaigusseadus (AS). Selle seaduse 89 lg1 esimese lause kohaselt on omanikul igus nuda omandiiguse igasuguse rikkumise krvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Seda stet tpsustavad AS -d 143 ja 144. Gaasi, suitsu, auru jms levitamist oma kinnisasjale vib omanik keelata vaid juhul, kui see kahjustab oluliselt tema kinnisasja kasutamist vi kui levitamine on vastuolus keskkonnakaitse nuetega. Mlemal juhul peab kahju olema suurem, kui mjutuse krvaldamise kulud.

AS 143 ei reguleeri nn negatiivsete, s.h varjavate mjutuste lubatavust. Negatiivsete varjavate mjutuste all tuleb mista sraseid mjutusi, mille puhul takistatakse aine, lainete vi kiirguse ps naaberkinnisasjale, nt takistatakse hu, valguse vi raadiolainete levi vi varjatakse vaade.

Riigikohus nustub Wro Kommerts AS seisukohaga, et Nuete kehtestamise eesmrk on tervisliku elukeskkonna tagamine. Seega on piisav selline valgustus, mis tagab eluruumis tervisliku elukeskkonna. Alusetu on aga kassaatori jreldus, et Nuete p5 rikkumisele ei saa isik tugineda ilma oma tervise kahjustamist tendamata. Srane tendamiskoormis oleks ebaproportsionaalne ja vlistaks kohtusse prdumise preventiivsetel kaalutlustel. Seetttu vib varasemat kolmetunnist insolatsioonikestuse nuet pidada eelduslikuks piirmraks, mille rikkumisel tervislik elukeskkond vib kannatada.

3-2-1-45-0414. AS 156 lg1 eesmrk on vimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdeps avalikult teelt le teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et vimalikult vhe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Seega juurdepsu nude rahuldamise esimene eeldus on avalikult teelt vajaliku juurdepsu puudumine hageja kinnisasjale.

Ringkonnakohus leidis, et AS 156 lg 1 on alust kohaldada siis, kui kinnisasja omanikul puudub vimalus pseda avalikult kasutatavale teele talle endale vi teisele isikule kuuluvat teed mda ning tal ei ole vimalik rajada oma kinnisasja kaudu vajalikku juurdepsuteed avalikult kasutatavale teele. Ringkonnakohtu arvates ei anna see ste igust nuda juurdepsu le vra kinnistu oma hooneteni juhul, kui avalikult kasutatavalt teelt on vimalik kinnisasjale juurde pseda. Kolleegium selle seisukohaga ei nustu. Isegi siis, kui hageja kinnistuga klgneb avalik tee, tuleb juurdepsu nude lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt (sh hoonete juurest) avalikule teele psemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepsuigusega koormamine viks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vhem koormav. Seega tuleb arvestada nii juurdepsu nudva kui koormatava kinnisasja omanike kiki huve ja asjaolusid kinnisasjade kasutamisel.

Lahendades AS 156 lg1 alusel esitatud juurdepsu nuet, tuleb esitatud asjaolude alusel arvestada sedagi, kas hagejal on vimalik saada juurdeps avalikult teelt oma kinnisasjale mujalt kui kostja maatki kaudu. Asjaolu, et juurdeps le teise kinnisasja vib olla selle omanikule vhem koormavam kui kostjale tema kinnisasja kaudu, vib olla heks hagi rahuldamata jtmise aluseks.

3-2-1-141-043-2-1-33-0512. Esitatud hagi on oma olemuselt negatoorhagi AS 89 thenduses, mille kohaselt on omanikul igus nuda omandiiguse igasuguse rikkumise krvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Hageja on oma iguste rikkumist ninud oma kinnisasja valdamis- ja kasutamisiguse igusvastases kitsendamises. Asjaigusseaduse 89 kolmandast lausest tulenevalt on negatoorhagi rahuldamine vlistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Seega saab hagi AS 89 jrgi rahuldada ning kohustada kostjat tema kinnisasjalt lhtuvaid mjutusi krvaldama, s.t vaidlusaluseid ehitisi krvaldama vi mber ehitama, vaid siis, kui nimetatud hoonete ehitamisega on rikutud hageja omandiigust ja ta ei pea sellist rikkumist taluma.

Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr3-2-1-141-04 on mrgitud, et AS 143 lg1 eesmrgiks on reguleerida esmajoones teisel kinnisasjal inimtegevusest tekkinud mittemateriaalsete mjutuste talumiskohustust oma kinnisasjal ja selliste mjutuste suunamist naaberkinnisasjale. Riigikohtu otsuses haldusasjas nr3-3-1-42-03 on asutud aga seisukohale, et AS 143 ei reguleeri nn negatiivsete, sh varjavate mjutuste lubatavust.

15. Kolleegiumi arvates seisneb nn varjavate mjutuste omapra selles, et nende lugemisel omandiiguse rikkumiseks ning ehitise lammutamiseks kohustamisel vi ehitamise keelamisel kitsendatakse ehitise aluse maa omaniku igusi mrksa rohkem isiku, kelle kinnisasja sellise mjutusega varjatakse, igustest. Sellest tulenevalt on kolleegium seisukohal, et varjav mjutus vib osutuda keelatud mjutuseks, mille lpetamist vib omanik nuda vastavalt AS 89 lg-le1, ldjuhul vaid siis, kui ehitis ei ole koosklas ehitamist reguleerivate normide ja nuetega ning sellega rikutakse teise isiku omandiigust (sama seisukoht on vljendatud Riigikohtu otsuses asjas nr3-3-1-42-03).

25.-26.

3-2-1-33-97AS 64 lg1 kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne asjaiguslepingu alusel. R.Kreslingu ja E.-J.Kreslingu kui maaomanike ning AS-i Ehitusfirma Rand ja Tuulberg kui hoonestaja vahel on asjaiguslepingus kokku lepitud hoonestusiguse koormamises reaalkoormatisega, mille sisuks on hoonestaja kohustus tasuda hoonestusiguse eest mlemale maaomanikule 474 krooni kuus, samuti sellekohase kande tegemises kinnistusraamatusse (lepingu 9.4.). Ka on asjaiguslepingus kokku lepitud, et hoonestusiguse tasu kuulub muutmisele Eesti phikohaga ttajate keskmise brutopalga vi ksikisiku tulumaksu suuruse muutumisel ning et vastav mrge kantakse kinnistusraamatusse (lepingu 9.8.). AS 254 lg3 kohaselt vib hoonestusiguse eest makstava tasu suuruse muutmist nuda, kui see on stestatud hoonestusiguse seadmise aluses. Selleks, et hoonestusiguse eest makstava tasu suuruse muutmise vimalus oleks siduv ka hoonestusiguse uuele omandajale, peab see olema kantud kinnistusraamatusse. Asjaigusleping sisaldab AS 254 lg2 nuetele vastavat kokkulepet hoonestusiguse eest makstava tasu suuruse kohta. Selleks on perioodilised kindlaksmratud suuruses maksed maaomanikele. Samuti sisaldab asjaigusleping kokkulepet hoonestusiguse tasu suuruse muutmise vimaluse ja phjuse kohta. Hoonestusiguse eest makstava tasu suuruse muutmist vib nuda Eesti phikohaga ttajate keskmise brutopalga vi ksikisiku tulumaksu suuruse muutumisel. Kokkulepe kinnistusraamatusse mrke kandmiseks hoonestusiguse eest makstava tasu suuruse muutmise vimaluse ja phjuse kohta AS 254 lg3 alusel ei pea sisaldama AS -s 254 lg2 stestatut.

3-2-1-155-01Kolleegium peab siinkohal vajalikuks korrata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 15. novembri 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-00 avaldatud seisukohta ORAS 12 lg 10 jrgi rnike hise ostueesiguse teostamise osas tagastatud elamu, vastava kinnistu vi nende osa vrandamisel. Selles otsuses asus tsiviilkolleegium seisukohale, et rnikele hise ostueesiguse andmise eesmrgiks on vimaldada kigil rnikel saada vrdselt elamu, vastava kinnistu vi nende osa omanikuks, kus asub eluruum, mida nad kasutavad rilepingu alusel. Kolleegium ei pea vajalikuks seda seisukohta muuta. Selle tttu leiab kolleegium, et hist ostueesigust omavaid rnikke ei tohi asetada erinevasse iguslikku seisundisse ka lhtudes sellest, kas mni neist on ostjaks ostu-mgilepingus, mille jrgi rnik ostueesigust teostada soovib. Eelnevast tuleneb, et kui kostjad esialgsete ostjatena olid hist ostueesigust omanud rnikud, siis on hagejal igus nuda enda omandiiguse tunnistamist osale, mille omanikuks ta oleks saanud koos kostjatega hist ostueesigust teostades elamu mmisel isikule, kellel hist ostueesigust ei ole.

Kolleegium ei soostu kassatsioonkaebuse vitega, et hagejalt polnud igus AS 28 lg 4 jrgi nuda asjale tehtud kasulike kulutuste hvitamist, sest kostjad olid pahausksed valdajad. Hagiavalduses toodud asjaolude kohaselt oleksid hageja ja kostjad saanud hist ostueesigust teostades kinnistu kaasomanikeks. Seega asjas ei tusetu ksimust kostjate valduse pahausksusest.

Seoses kassatsioonkaebuse videtega kinnistu hpoteegiga koormamise kohta, mrgib kolleegium, et tulenevalt AS 272 lg-st 2 on enne ostueesiguse teostamise avalduse saamist kinnisasjale ostja seatud asjaigused ostueesigusega isikule kohustuslikud vaid kolmandate heausksete isikute suhtes. Kui kolmas isik oli pahauskne, siis on ostueesigusega isikul igus nuda kinnistusraamatu kande parandamist. Kui ostja poolt seatud asjaigus jb kehtima, on ostja kohustatud ostueesigusega isikule maksma nende eest tielikku hvitist.

Sama asja uus lahend: 3-2-1-38-0411. Kolleegium on kesolevas asjas 19.detsembril 2001.a tehtud otsuses tsiviilasjas nr3-2-1-155-01 (RT III 2002, 3, 29) ning 15.novembri 2000.a otsuses nr3-2-1-90-00 (RT III 2000, 27, 302) selgitanud ORAS 121 lg10 kohaldamist olukorras, kus hist ostueesigust omanud rnik on kinnistu mttelise osa mmisel selle esialgseks ostjaks. Kesolevas asjas leidis kolleegium, et kui kostjad esialgsete ostjatena olid hist ostueesigust omanud rnikud, on hagejal igus nuda omandiiguse tunnistamist osale, mille omanikuks ta oleks saanud kostjatega hist ostueesigust teostades elamu mmisel isikule, kellel hist ostueesigust ei ole. Seega leidis kolleegium, et hist ostueesigust omavaid rnikke tuleb ksitada vrdselt, sltumata sellest, kas elamu vi selle mtteline osa makse hist ostueesigust omavale rnikule vi kolmandale isikule, kellel pole hist ostueesigust.

12. Omandireformi aluste seaduse 121 lg10 eesmrgiks on vimaldada kigil rnikel saada vrdselt elamu, vastava kinnistu vi nende osa omanikuks, kus asub eluruum, mida nad kasutavad rilepingu alusel. Ringkonnakohtu seisukoht, et kinnistu ostmisega ei teostanud kostjad rnike hist ostueesigust ning neid tuleb ksitada vrdselt kolmandate isikutega, kohaldades AS 273, pole koosklas ORAS 121 lg10 mttega ning on vastuolus kolleegiumi varasema otsusega samas asjas. Nimetatud stte eesmrgiks on tagada kigile rnikele vrdselt igus saada elamu, vastava kinnistu vi nende osa omanikuks, sltumata sellest, kas elamu, vastava kinnistu vi nende osa ostjana hist ostueesigust omav kaasrnik esitab ostueesiguse teostamiseks AS 264 lg-s1 nutud avalduse vi mitte. Pooled ei vaidle selle le, et ka kostjad omasid ostueesigust ORAS 121 lg10 alusel. Ostueesiguse teostamise avaldust polnudki neil vimalik esitada, sest nad olid ise kinnistu (mtteliste osade) esmaomandajad. Hageja iguse suhtes teostada ostueesigust vrdselt kostjate kui kaasrnikega ei oma thtsust, kas kostjad said kinnistu omanikeks ostueesiguse teostamise vi tavaprases korras vrandamise teel.

3-2-1-13-0622. Ostueesigus on VS 244 lg1 jrgi igus, mille teostamise korral loetakse ostueesigust omava isiku ja mja vahel slmituks mgileping samadel tingimustel, milles mja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga slmitud mgileping. Seega on ostueesiguse teostamise tagajrjeks kaks sama sisuga mgilepingut ostueesigusega koormatud eseme ostmiseks. Sellega eristub kehtiv ostueesiguse regulatsioon AS 256 varasema redaktsiooni jrgsest ksitlusest ostueesiguslase astumisest ostja asemele mgilepingusse. Mgileping on vlaiguslik leping, mille jrgi on asja mmisel mja phikohustuseks asja valduse leandmine ja ostjale omandi lemineku vimaldamine, ostja phikohustusteks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvtmine (VS 208 lg1). Ostueesiguse teostamisega kaasnevad seega mgilepingust tulenevad vlaiguslikud nuded mja vastu.

24. Parandamaks ostueesiguslase vimalusi ostuese omandada, on27.detsembril 2003.a justunud VS 244 lg-s6 ette nhtud, et muude esemete kui kinnisasjade suhtes seadusest tuleneva ostueesiguse teostamise tagajrjeks on mh see, et thiseks loetakse eseme ksutamine, kui ksutustehing tehti prast ostueesiguse teostamise iguse tekkimist (st prast mgilepingu slmimist) ning see kahjustab vi piirab ostueesiguse teostamist. Sellele sttele tuginedes on ostueesiguslasel vimalik nuda mjalt ostueseme omandi leandmist ka siis, kui mja on selle juba le andnud esialgsele ostjale, sest omandi leandmise ksutustehing on thine ja mja on seega jtkuvalt asja omanik, kui ta oli seda ka enne eseme ksutamist.

25. Kinnisasjade puhul annab VS 244 lg-ga6 sarnase regulatsiooni AS 257 lg3, mille kohaselt on kinnistusraamatusse kantud ostueesigusel, kinnisasja kaasomanike ostueesigusel vi seaduse alusel tekkinud ostueesigusel, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud mrkus, kolmandate isikute suhtes samane thendus eelmrkega omandi leandmise nude tagamiseks. Eelmrke toime on antud AS 63 lg-s3, mille jrgi on asjaiguse ksutamine prast eelmrke kinnistusraamatusse kandmist thine osas, milles see eelmrkega tagatud nuet kahjustab vi piirab, kuid eelmrge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega on mdud kinnisasja omandi leandmine esialgsele ostjale AS 257 lg-le3 ja 63 lg-le3 tuginedes thine, kui see kahjustab ostueesiguse teostamist. Selle tagajrjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi mja ning ostueesiguslane vib nuda temalt omandi leandmist mgilepingu alusel.

Lhtudes AS 2611 lg-st1, vib ostja keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna kustutamiseks nusolekut andmast (kuigi stte tekst rgib ebatpselt ostueesiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest), kuni ostuhind on talle hvitatud, st kui ostuhind on hvitatud, on ostja kohustatud andma ostueesiguslasele kande parandamiseks nusoleku.

28. Enda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ei piisa ostueesiguslasele ksnes ostja nusolekust kinnistusraamatu parandamiseks. See on ksnes eeldus, et nuda mjalt mgilepingu titmist, st mh kinnisasja omandi leandmist.

Ostuhinna tasumata jtmise vastuvidet ei saa ta AS 2612 jrgi esitada, kui esialgne ostja oli ostuhinna talle tasunud. Seega on ostueesiguslasel enda ostetud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik saada esialgse ostja nusolek tema omanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks ning mjalt enda kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks (omandi leandmiseks).

Kolleegium mrgib lisaks, et ringkonnakohus ei ole kasutusvalduse lepingu kehtivuse hindamisel eristanud piisavalt tehingu nilikkust ja vastuolu heade kommetega. Riigikohus on leidnud, et leping ei saa olla korraga nilik ja vastuolus heade kommetega (vt Riigikohtu 23.septembri 2005.a otsust tsiviilasjas nr3-2-1-80-05 (RT III 2005, 29, 300), p21). Kui ostueesigusel oleks eelmrke (s.o asjaiguslik) toime AS 257 lg3 jrgi, saaks ostueesiguslane nuda kasutusvalduse kustutamist kinnistusraamatust AS 63 lg-le3 tuginedes sama paragrahvi5. like ja AS 65 jrgi, kuna kasutusvalduse seadmine ksutusena kahjustab vi piirab ostueesiguse teostamist ja on seega thine (vt ka kesoleva otsuse p25). Kolleegiumi arvates ei oma thendust, et kasutusvaldus seati formaalselt enne mgilepingu slmimist ja omandi leandmist, kui tegemist on seotud lepingutega, st kui kokku on lepitud kannete tegemine kinnistusraamatus selliselt, et ht kannet ei tehtaks teiseta. Kolleegiumi arvates ei ole vlistatud ka varem slmitud ksutuslepingute thisus, kui need on tehtud ilmse eesmrgiga vlistada ostueesiguse teostamine vi seda piirata. Sellised ksutustehingud vivad oma eesmrgi tttu olla vastuolus heade kommetega ja seetttu thised (vt ka Riigikohtu viidatud otsust tsiviilasjas nr3-2-1-80-05, p26).

45. Alates vlaigusseaduse justumisest ei olnud ostueesigusel asjaiguslikku toimet ei vallasasjade ega iguste puhul.

3-2-1-66-0611. Hoonestusiguse seadmiseks kohustav tehing ja hoonestusiguse seadmiseks slmitav asjaigusleping pidid olema vastavalt AS 241 lg-le4, 119 lg-le1 ja 120 lg-le1 notariaalselt testatud ning AS 242 kohaselt peavad seda olema ka praegu.

Asjaigusseaduse 2441 lg1 alates 1.juulist 2003.a kehtiva snastuse kohaselt on kinnisasja omanikul igus nuda hoonestajalt nusolekut hoonestusiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemiseks), kui hoonestaja ei ole hoonestusiguse seadmisel kokkulepitud thtaja jooksul nutavat ehitist pstitanud vi kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi. Seega on alates 1.juulist 2003.a kinnisasja omanikul igus nuda hoonestusiguse enda nimele kandmist asjaoludel, mis varasema seaduse kohaselt olid AS 243 jrgi aluseks hoonestusiguse lpetamisele. Seadusemuudatusega tagatakse kinnisasja koormanud hoonestusiguse psimine, mistttu on kehtiv regulatsioon otstarbekam.

27. 30.

3-2-1-41-04Lepingu p4 snastusest ei nhtu, et kokkulepe lubaks hishpoteegiga tagatud nudeks lugeda ka nudeid, mis tekivad hpoteegipidajal omaniku vastu niteks nuete loovutamisega. Kolleegiumi arvates tuleb asjaigusseaduse hpoteeki reguleerivate stete mtte kohaselt kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses ning seetttu tuleb eeldada, et kinnisasi vastutab ainult omaniku ja hpoteegipidaja vahel slmitavatest lepingutest tulenevate nuete eest. Vastasel korral vib tekkida niteks olukord, mil omanik on rahuldanud kll kik nuded, mis tulenevad tema ja hpoteegipidaja vahelistest lepingutest, kuid seejrel peab talle kuuluv kinnisasi hakkama vastutama ka nuete titmise eest, mida hpoteegipidaja on niteks nuete ostmisega lasknud endale loovutada ja esitanud sellest tulenevalt titmisnude.

3-2-1-93-06Hpoteegi kui asjaiguse sisuks on igus realiseerida kinnisasi tagatava nude katteks ja rahuldada nue saadud raha arvel. Ringkonnakohus mrkis igesti, et seadus ei vimalda kogu kinnisasjale ulatuva hpoteegi realiseerimiseks ette nha ksnes koormatud kinnisasja reaal- vi mttelise osa mki, st hpoteegi realiseerimise eelduste titmisel on hpoteegipidajal igus nuda sundtitmist ka siis, kui hpoteegisumma vi tagatud nude suurus on viksemad kinnisasja eeldatavast vrtusest ja sundtitmisel saadavast rahast.

17. Kolleegiumi arvates on kinnisasja omanikul, kes ei ole vlgnik, vimalik lpetada hpoteegipidaja nue vlgniku vastu ka tasaarvestusega VS 197 jrgi. Kolleegiumi arvates tuleneb see esmajoones AS 351 lg-test1 ja 3. Kinnisasja omaniku suhtes oleks ebaiglane, kui ta hpoteegipidaja vastu nude olemasolu korral ei saaks kasutada seda vlgniku vastu suunatud nude lpetamiseks ja seega titemenetluse vltimiseks. Tasaarvestada ei ole vimalik hpoteegipidaja nuet hpoteegi realiseerimiseks, kll aga saab selle rahuldamist vltida, kui tagatud nue on tasaarvestusega lppenud. Kolleegium ei nustu hagejaga, et sellise tasaarvestuse tegemist saab lugeda isikliku vla tunnistamiseks hpoteegipidaja suhtes. Kolleegiumi hinnangul saab TsMS 457 lg-st2 lhtuvalt hinnata kinnisasja omaniku vimaliku vastunude ja tasaarvestuse kehtivust ka hpoteegi realiseerimise iguse tunnustamise hagi lahendades.