Embed Size (px)
Citation preview
Lokalplan LK 68for boliger ved Merianhaven
2
En lokalplan er...En lokalplan er en plan, hvori Kommunalbestyrelsen, i Lejre Kommune kan fastsætte bin-
dende bestemmelser for et bestemt område. Det kan være et større område eller en enkelt
ejendom.
Lokalplanerne kan bruges til at fastlægge, hvad forskellige områder fremover skal anvendes
til, og hvordan bebyggelse, veje og friarealermv. skal udformes. Herigennem kan Kommu-
nalbestyrelsen påvirke kvaliteten af de fysiske omgivelser i kommunen. Samtidig er udar-
bejdelse af et planforslag til en lokalplan velegnet til at gennemtænke planlægningsmæssige
problemstillinger, og processen giver mulighed for dialog med borgerne om planlægningen.
En lokalplan er bygget op af en redegørelse og juridske bestemmelser.
Lokalplanens redegørelse, beskriver indledningsvis planens intentioner og baggrund samt
dens forhold til anden planlægning. I lokalplanens bestemmelser fastsættes planområdets
afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelsen, byggeriet, infrastruktur, mv. samt
planens retsvirkninger.
Lokalplaner gælder fremtidige forhold. Den er altså ikke til hinder for, at nuværende lovlig
anvendelse kan fortsætte. Der er heller ikke handlepligt på lokalplanens bestemmelser, men
ved fremtidige ændringer i området skal lokalplanens bestemmelser overholdes.
En lokalplan sætter rammerne for et områdes anvendelse og udvikling, men en lokalplan er
ikke i sig selv en tilladelse eller godkendelse.
Det kan være nødvendigt at søge om tilladelse eller godkendelser fra relevante myndighe-
der inden dit projekt kan realiseres.
En lokalplan skal efter reglerne i planloven annonceres og fremlægges som forslag i mini-
mum 4 uger. Kommunalbestyrelsen kan dog fastsætte, at et planforslag skal fremlægges i
minimum 8 uger, hvis man finder det nødvendigt.
I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til
planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Kommu-
nalbestyrelsen.
3
Hvad er en lokalplan i Lejre Kommune?Lokalplanerne i Lejre Kommune skal understøtte det gode liv på landet - nu og for fremtidi-
ge generationer. Lokalplanerne skal nemlig bruges som et værktøj til at sikre de stedbundne
værdier i lokalsamfundene.
Overflødiggjorte bygninger skal have nyt liv, og der skal ved lokalplanlægning skabes
grundlag for, at bygningerne kan anvendes til nye funktioner, så som boliger, bofælles-
skaber, erhverv eller til fællesfaciliteter for lokalsamfundene. Lokalplanerne skal også være
med til at skabe naturlige mødesteder, både formelle og uformelle, og gode forbindelser.
Mødesteder og forbindelser er med til at understøtte fællesskaber og give liv i byer og
landsbyer.
Lokalplanerne skal være med til at skabe naturlige mødesteder, både formelle og uformelle,
og gode forbindelser. Mødesteder og forbindelser er med til at understøtte fællesskaber og
give liv i byer og landsbyer.
Lokalplanerne skal være med til at sikre en bæredygtig udvikling af Lejre
Kommune.
4
Godkendt af Kommunalbestyrelsen til udsendelse i offentlig høring:....................25. juni 2019
Offentlig høring:.................................................................................fra 26. juni til 21. august 2019
Godkendt af Kommunalbestyrelsen til udsendelse i fornyet høring.............17. december 2019
Fornyet høring..................................................................fra 18. december 2019 til 15. januar 2020
Endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen:............................................................24. marts 2020
Offentligt bekendtgjort:...............................................................................................25. marts 2020
5
Indholdsfortegnelse
Redegørelse ................................................................................................................................................................................ 6 Områdets historie.......................................................................................................................................................6 Lokalplanens område og zonestatus ......................................................................................................................6 Lokalplanens baggrund og formål .........................................................................................................................7 Lokalplanens indhold ...............................................................................................................................................7
Forholdet til anden planlægning og lovgivning .................................................................................................................12 Lejre Kommuneplan 2017 ......................................................................................................................................12 Rammebestemmelser ..............................................................................................................................................13 Fingerplan 2019 ........................................................................................................................................................14 Zoneforhold ..............................................................................................................................................................14 Byggeloven.................................................................................................................................................................14 Miljøbeskyttelsesloven - affald...............................................................................................................................14 Museumsloven..........................................................................................................................................................14 Grundvand - og drikkevandsinteresser.................................................................................................................14 Naturbeskyttelsesloven............................................................................................................................................15 Jordforurening...........................................................................................................................................................15 Servitutter...................................................................................................................................................................15 Spildevand og regnvand .........................................................................................................................................15 Støj...............................................................................................................................................................................16 Vandforsyning...........................................................................................................................................................17 Veje og trafik...... .......................................................................................................................................................18 Miljøvurdering af planer og programmer.............................................................................................................18
Lokalplanens bestemmelser ...................................................................................................................................................19 § 1 Formål med lokalplanen..........................................................................................................................19 § 2 Lokalplanens område og zonestatus.....................................................................................................19 § 3 Lokalplanområdets anvendelse..............................................................................................................19 § 4 Udstykning................................................................................................................................................19 § 5 Veje, stier og parkering ...........................................................................................................................20 § 6 Bebyggelsens omfang og placering .......................................................................................................21 § 7 Bebyggelsens ydre fremtræden..............................................................................................................22 § 8 Ubebyggede arealer..................................................................................................................................22 § 9 Terrænregulering......................................................................................................................................23 § 10 Grundvand og regnvand..........................................................................................................................24 § 11 Grundejerforening....................................................................................................................................24 § 12 Forudsætninger for ibrugtagning...........................................................................................................24 § 13 Ophævelse af eksisterende lokalplan.....................................................................................................25 § 14 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger.............................................................................................25 § 15 Lokalplanens retsvirkninger....................................................................................................................25
Vedtagelsespåtegning..............................................................................................................................................................26
Kortbilag 1 Lokalplanområdets afgrænsning...........................................................................................................27Kortbilag 2 Illustrationssplan......................................................................................................................................28Kortbilag 3 Delområder................................................................................................................................................29Kortbilag 4 Byggefelter.................................................................................................................................................30Kortbilag 9 Den klassiske jordfarveskala...................................................................................................................31
6
Redegørelse
Hyllegårdens og områdets historieHyllegården er opført omkring år 1875; den gang hed den Hyldedrussegård, hvilket senere
er blevet til Hyllegården. Gården fremstod den gang som en firelænget gård med et stuehus
og 3 længer, senere kom også en fodermesterbolig til og andre driftbygninger senere. De
omkringliggende markarealer hørte til Hyllegården.
Lars og Judy Vallø Hansen købte Hyllegården i november 1979 af en K.B. Nielsen. På det
tidspunkt var der en lille grisestald og en mindre kostald i de oprindelige længer. Lars og
Judy etablerede moderne svineproduktion og udvidede igennem ca. 30 år gården af flere
omgange for at opnå en sobesætning på ca. 650 søer. I 2000 blev der bygget en småsvine-
stald på Lars’ forældres ejendom i Kr. Sonnerup, som blev drevet i et jordbrugsfællessskab
med Hyllegården.
Efterhånden som Hvalsø by voksede sig ud mod Hyllegården med Sarbjerg-udstykningen,
var det ikke længere muligt, at Hyllegården ikke kunne udvikle sig til et tidssvarende land-
brug. Derfor har familien været klar over, at der skulle findes en alternativ måde at anvende
Hyllegårdens jorder på. Lejre Kommune vurderede, at Hyllegården stor set var det eneste
store område, hvor det var muligt at udvide Hvalsø, da Hvalsø på alle de andre sider er om-
kranset af beskyttelseszoner.
Lokalplanens område og zonestatus
Lokalplanområdet er placeret ved den nuværende sydvestlige afgrænsning af Hvalsø i det
bakkede landskab, der omgiver Hyllegården. På østlig side ligger Sarbjerg udstykningen og
Merianhavens Grundejerforening, mod syd og sydvest det kuperede landbrugslandskab,
der leder ned til Elverdamsåen, knallertbanen og skydebanen og mod nordvest Hyllegården
og Den Grønne Kile. Lokalplanområdet udgør cirka 3,3 hektarer ud af hele Hyllegårdsud-
stykningen på cirka 27 hektar. Lokalplanområdet ligger i dag i landzone, men overgår til
byzone med denne lokalplan
7
Lokalplanens baggrund og formål
Området ved Hyllegården blev udlagt som nyt boligområde i Lejre Kommuneplan 2009 og
kunne i følge rækkefølgeplanen lokalplanlægges i 2014. Baggrunden for ønsket om at skabe
et nyt boligområde ved Hyllegården var også et ønske om at skabe en mere harmonisk af-
grænsning af byranden mod det åbne land. Lokalplan LK 34 for Hyllegården indeholder en
rammelokalplan for hele Hyllegårdsudstykningen (se kort på side 8). Rammedelen fastlæg-
ger den overordnede vejstruktur, stinet, beplantning, afgrænsning mod det åbne land og
udlægning af grønne områder samt inddeling i delområder. Lokalplanområdet for denne
lokalplan indgår heri, som delområde I (se kort side 8).
Lokalplanens formål er derfor, at sikre at byudviklingen i Hvalsø sker i naturligt samspil
med den eksisterende by og at der sikres gode rammer for frirum og fællesskaber. Lokalpla-
nen skal også sikre, at bebyggelsen tilpasses det bakkede landskab nær Elverdamsåen og, at
de gennemgående stisystemer og grønne korridorer føres igennem området..
Lokalplanens indhold
Lokalplanområdet vil blive opdelt i et område med udstykning af cirka 18 parcelhusgrunde
og et område der udlægges til tæt/lav med cirka 35 boliger i form af rækkehuse. Til begge
områder er der fælles tilkørsel via Merianhaven. Igennem området skal der etableres ny
Hyllegården Hvalsø
Lokalplan- området
Kommunegrænsen
8
vejadgang via en grusvej til skydebaneområdet, samt til de regnvandsbassiner, der optager
overfladevand fra de nye områder omkring Hyllegården.
Område A: Parcelhusene
Lokalplanen giver mulighed for at etablere et parcelhusområde med cirka 18 parceller, der
varierer i grundstørrelser fra ca. 650 op til ca. 1100 m². Intentionen er at skabe et varieret
boligkvarter, der indpasser sig i det kuperede terræn. Den nye adgangsvej til de enkelte
grunde snor sig i nogenlunde samme niveau ved at følge det naturlige terræn. Parcelhus-
grundene kobler sig på den snoede vej i deres forskelligt liggende koter og vil dermed give
indtryk af et varieret boligområde med forskellige hustyper.
Parcelhusområdet bliver opdelt i A1 og A2, se også kortbilag 3. I begge delområder giver
lokalplanen mulighed for at opføre huse i max ét plan. Der skabes afstand mellem de nye og
eksisterende huse ved at udvide den grønne kile, der løber mellem det nye og det eksiste-
rende boligområde.
e
Rammelokalplanen LK 34 for Hyllegården.
Delområde I
9
Grønne områder med træbeplantninger udformes i tilknytning til den nye vej. Bebyggelsen
opnår en luftighed, da afstanden mellem grunde og huse på hver side af vejen øges. Der
etableres gæsteparkeringspladser langs med vejen med græsarmeringsbelægninger. Lokal-
planen sikrer, at der mod sydvest mod markerne udlægges et 10 meter bredt naturbælte,
hvor der med tiden opstår en trædesti som forbindes med øvrige stier i området.
Område B: Rækkehusene
Området udlægges til tæt-lav bebyggelse, hvor der opføres rækkehuse af forskellige stør-
relser. Visionen er at opføre en samlet bebyggelse, hvor der med en diversitet i boligtyper
og beboersammensætning skabes et godt bomiljø. Bebyggelsen vil bestå af 2 x 3 rækkehus-
bebyggelser, som har facade parallelt med de eksisterende parcelhuse. Første række mod
huse på Merianhaven opføres i 2 etager, anden række i 1-2 etager og sidste række ud mod
markerne mod syd/vest opføres i én etage. Lokalplanen sikrer, at rækken mod eksisterende
parcelhuse opføres i maksimum 6 meters højde fra naturligt terræn og opføres med fladt tag
eller med ensidig taghældning.
Bebyggelsen opføres så den indpasser sig i det kuperede område, således at de enkelte
husrækker fx kommer til at fortande enkeltvis og imellem hinanden i forhold til terrænets
koter. Husrækkerne lægges med markante forskydninger i forhold til hinanden, dels for at
følge de naturlige koter i området og dels for at skabe variation i de grønne kiler og kig mod
syd, der opstår imellem husrækkerne. På kortbilag 4 er udlagt byggefelter, hvor rækkehu-
Delområde I - Illustrationsplan for lokalplanens område.0 5010 20 30 40
10
sene kan opføres indenfor. Hver bolig vil have egen privat for- og baghave, hvorfra der vil
være adgang til de fælles grønne arealer.
De forskellige boligtyper vil tilgodese beboerne med forskellige behov ift. boligstørrelse
og tilgængelighed. Således vil der være boliger i to plan, der fx kan opfylde børnefamiliers
behov for plads og antal af værelser. Ligeledes vil der være boliger der tiltaler seniorerne i
ét plan tættest mod markerne. Til disse boliger etableres der egen parkering. Ved 2 etagers
rækkehuse etableres der fællesparkering.
De fælles grønne områder i mellem rækkehusene, anlægges med plæner til ophold med
spredt busk- og træbevoksning, samt områder med karakter af mere ”vild natur”.
Forbud mod skorstene
Lejre Kommune ønsker at sikre ren luft til beboere og naboer. Der er derfor ikke mulighed
for at etablere brændeovne inden for lokalplanområdet, da lokalplanen fastlægger, at be-
byggelse, bortset fra en eventuel fælles kedelcentral, ikke kan opføres med skorsten. Denne
regulering sker på baggrund af en vurdering af området. Da lokalplanen indebærer ca. 50
boliger, i en blanding af tæt/lav og åben/lav byggeri kan det ikke udelukkes, at der kan
komme nabogener fra røg og luftforurening, hvis brændeovne bliver etableret i mange af de
nye boliger.
Lokal afledning af regnvand
Regnvand skal anvendes aktivt i området, og for derved at styrke den rekreative værdi og
det landskabelige udtryk. Principperne bag håndtering af regnvandet tager udgangspunkt i
jordbundens beskaffenhed samt pladsmæssige- og rekreative hensyn. Lokalplanen mulig-
gør forskellige principper af synlig regnvandshåndtering, eksempelvis
regnbede, åbne vandrenderm og tørre bassiner.
Regnbede
Et regnbed er en lavning med vegetation, egnet til at opstuve og infiltrere regnvandet. Regn-
bedets kapacitet kan udvides, hvis det suppleres med en underliggende faskine. Der kræves
anvendt planter, der både skal kunne tåle tørre og meget våde forhold. Regnbede kan inde-
holde en stor variation i plantevalg, med mange stauder, eller de kan være mere enkle med
robuste græsser, buske eller træer, som er lette at vedligeholde.
11
Åbne vandrender
Tag- og overfladevandet løber til en åben rende midt i området, hvor det ledes videre til en
soppesø. Renden skal sikre, at vandet bliver transporteret videre. Renderne vil fortrinsvis
være græsklædte, men hvor faldforholdene bliver for stejle, befæstes vandrenden med na-
tursten, der sikrer, at der ikke sker erosion af bundløbet, så der sker sedimenttransport til
søen. Hvor jordbundsforholdene tillader det, gives vandrenden kapacitet til forsinkelse og
øget nedsivning.
Tørre bassiner
Tørre bassiner er arealer, hvor der sker en midlertidig opstuvning af vand.
Vand fra befæstede arealer bliver rørført hertil i lavningen. Lavninger kan suppleres med
kanter for at øge volumenet. Da der kan være risiko for, at der samler sig aflejringer i græs-
set, eller at græsset tager skade ved hyppige oversvømmelse, lægges typisk et lag af grus og
sten i bunden. Tørre bassiner kan placeres hvor der er et meget højt grundvandsspejl. Her
vil der i vintersæsonen stå blankt vand. Nedsivning fra disse bassiner vil være meget be-
grænset og vil formentlig kun forekomme om sommeren.
Faskiner
Faskiner kan anvendes på egne grunde. En faskine er et hulrum opfyldt med et bærende
materiale som indeholder mange hulrum til at optage et større volumen af regnvand.
Vandet ledes langsomt ud til det omkringliggende terræn gennem udsivning.
Faskinen udformes ofte som en lang og smal rende, på den måde opnåes størst mulig over-
fladeareal på siderne, hvor infiltrationen sker. På de grunde hvor infiltrationsevnen i jorden
er svag, kan man benytte sig af rørført overløb til vandrenderne.
12
Forhold til anden planlægning og lovgivning
Lejre Kommuneplan 2017Kommuneplanens rammer er grundlaget for lokalplaners indhold ved den fremtidige planlægning i kommunen. Rammerne består af overordnede bestemmelser for de enkelte områders anvendelse, bebyggelsestæthed m.m. Bestemmelserne bliver først mere detaljerede, når der er udarbejdet en lokalplan for et område. Når rammebestemmelser er indarbejdet i en lokalplan, er de retligt bindende for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen.
Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2017 en del af rammeområde 6.B18 for Kirke Hvalsø, Hyllegården, som har følgende rammebestemmelser:
Generel anvendelse: Boligområde.
Specifik anvendelse: Blandet boligbebyggelse
Konkret anvendelse: Åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse
Zonestatus: Området er beliggende i landzone, men skal ved lokalplanlægning overgå til byzone.
Max. bebyggelsesprocent: 30 % for åben-lav, 40 % for tæt-lav.
Max. antal etager: 1.5 etage
Max. højde: 8.5m.
Lokalplan eller byplanvedtægt:
Lokalplan LK 34 for Hyllegården
Særlige bestemmelser: Vejadgang til Delområde A, D, E, F, G og H skal ske gennem Den Grønne Kile til Horseager. Delområde I og J skal have vejadgang via Merianhaven.
Kommuneplantillæg
Lokalplanen må ikke stride imod Kommuneplan 2017. Derfor skal der udarbejdes et kom-
muneplantillæg, som fastsætter det maksimale antal etager til 2 etager i stedet for 1½ etage.
Med kommuneplantillæg nr. 10 vil lokalplanens delområder A, B og D overgå til byzone.
13
Ændringerne i rammebestemmelser fremgår med grønt herunder:
Fingerplan 2019Fingerplan 2019 er et landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning. Fingerplan
2019 har blandt andet til formål at skabe et alsidigt udbud af bosætningsmuligheder. Lejre
Kommune ligger i det øvrige hovedstadsområde. Ifølge Fingerplan 2019 skal egentlig byud-
Fremtidige bestemmelser for 6.B18:
Generel anvendelse: Boligområde
Specifik anvendelse:
Blandet boligbebyggelse
Konkret anvendelse: Åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse
Zonestatus: Området er beliggende i land-zone, men skal ved lokalplanlægning overgå til byzone.
Max. bebyggelsesprocent:30 % for åben-lav boligbebyggelse.40 % for tæt-lav boligbebyggelse.
Max. antal etager: 1½ etage, dog max 2 eta-ger inden for Delområde I, som vist på kortet side 2.
Max. højde: 8,5 meter
Eksisterende lokalplan eller byplan
Lokalplan LK 34 for Hyllegården
Særlige bestemmelser:
Vejadgang til Delområde A, D, E, F, G og H skal ske gennem Den Grønne Kile til Horseager. Delområde I og J skal have vejadgang via Merianhaven og Enebærvej.
Eksisterende bestemmelser for 6.B18:
Generel anvendelse: Boligområde
Specifik anvendelse:
Blandet boligbebyggelse
Konkret anvendelse: Åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse
Zonestatus: Området er beliggende i land-zone, men skal ved lokalplanlægning overgå til byzone.
Max. bebyggelsesprocent:30 % for åben-lav boligbebyggelse.40 % for tæt-lav boligbebyggelse.
Max. antal etager: 1½ etage.
Max. højde: 8,5 meter
Eksisterende lokalplan eller byplan
Lokalplan LK 34 for Hyllegården
Særlige bestemmelser:
Vejadgang til Delområde A, D, E, F, G og H skal ske gennem Den Grønne Kile til Horseager. Delområde I og J skal have vejadgang via Merianhaven.
14
vikling være af lokal karakter og ske i tilknytning til eksisterende kommunecentre eller som
afrunding af andre bysamfund.
Lokalplanen giver mulighed for at opføre cirka 50 boliger både som tæt-lav og åben-lav i
den sydvestlige del af Hvalsø. Området ligger i tilknytning til eksisterende kommunecenter
og er rammelagt i LK 34 for Hyllegården. Med både åbenlav og tætlav bidrager boligerne til
et varieret boligtilbud i Hvalsø og imødekommer derved en lokal efterspørgsel.
ZoneforholdLokalplanens område ligger i landzone, og overgår til byzone med denne lokalplans vedtagelse.
ByggelovenFor forhold, som ikke er reguleret af lokalplanen, gælder de bygningsregulerende bestem-
melser i byggeloven og bygningsreglementet. Byggelovens krav om byggetilladelse og an-
meldelse samt krav til konstruktion og brandforhold gælder uanset lokalplanen.
Miljøbeskyttelsesloven - affaldHåndteringen af husholdningsaffaldet skal overholde Lejre Kommunes Regulativ for Husholdningsaffalds krav til opstilling af affaldsbeholdere og adgangsvej mv.
MuseumslovenInden for lokalplanområdet kan der være risiko for at støde på jordfaste fortidsminder un-
der anlægsarbejderne. Ejer/Bygherre har anmodet Roskilde Museum om en udtalelse i hen-
hold til museumslovens § 25, stk. 1. En udtalelse fritager ikke bygherre/entreprenør for for-
pligtelsen til at standse anlægsarbejdet og underrette musseet, hvis der findes arkæologiske
levn. Hvis der i forbindelse med forundersøgelse findes væsentlige skjulte fortidsminder
skal bygherre betale for en egentlig arkæologisk undersøgelse.
Grundvands- og drikkevandsinteresserLokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Lokalpla-
nen indeholder derfor bestemmelser om, at der inden for området ikke må etableres aktivi-
teter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer.
15
NaturbeskyttelseslovenMod sydøst grænser lokalplanområdet op til et bevaringsværdigt dige (se kort nedenfor),
som er med til at markere den gamle stjerneudstykning fra udskiftningen af den oprinde-
lige Hvalsø landsby i 1793. Lokalplanen sikrer bevaring af dette dige, der dog jævnfør lokal-
planen kan gennembrydes af en adgangsvej til den mest sydøstlige del af LK 34, nærmere
bestemt Delområde J. Beplantningen på diget må beskæres, men ikke rodfræses.
JordforureningDer er ikke registreret jordforurening i området.
Servitutter30.05.2011-1002625360 Deklaration om kabler langs markvej.
02.11.1981-21117-18 Deklaration om forsynings og -afløbsledninger.
Spildevand, regnvand og drænLokalplanområdet indgår i Lejre Spildevandsplan 2016, som regulerer håndteringen af
lokalplanområdets spildevand og regnvand. Lokalplanen regulerer også håndteringen af
regnvand og foreskriver, at regnvand skal håndteres og nedsives lokalt ved enten at etablere
grøfter, regnbede, permeabel belægning, infiltrationsplæner, rendefaskiner, faskiner, grønne
Det beskyttede dige er anvist med grøn og rammelokalplan LK 34 med rød.
Delområde J
Delområde I
16
tage eller lignende. Regnvandet kan også genanvendes til tøjvask, toiletskyld eller lignende
eller ledes til regnvandsbassiner/-søer.
Dræn er rørlagte vandløb, der er omfattet af vandløbsloven. Ejeren af det areal, hvor drænet
løber, har pligt til at sikre, at drænet er vedligeholdt, og kan aflede vandet fra højere liggen-
de ejerdomme. Der bør ikke bygges eller foretages beplantning ovenpå eller i umiddelbar
nærhed af dræn. Hvis der findes dræn, som ligger uhensigtsmæssigt i forhold til byggepla-
nerne, kan man eventuelt undersøge, om det er en mulighed at omlægge drænet til et andet
forløb. Efter vandløsloven skal eksisterende vandløb, herunder rørlednigner, dræn og vand-
huller respekteres. Hvis et dræn skal omlægges, skal Lejre Kommune først give tilladelse til
det.
Økologisk forbindelse - spredningskorridor
Lokalplanområdet grænser mod sydvest op til et område, der er udpeget til ”økologisk
forbindelse” (spredningskorridor) i Kommuneplan 2017. Ifølge retningslinjerne må der
ikke gennemføres aktiviteter eller etableres anlæg, som påvirker den biologiske kvalitet i
spredningskorridorerne uden, at der kompenseres for forringelsen. Selvom de to områder
ikke overlapper hinanden, vurderer Lejre Kommune, at arealudlægget til boliger vil få po-
sitiv virkning ved, at der vil være større biologisk mangfoldighed i haverne end på dyrkede
landbrugsarealer, idet der vil være mindre forbrug af gødning og pesticider samt mere be-
plantning.
StøjSkydebane på Åsen 1AHvalsø Skytteforening har siden 1969 haft til huse på Åsen 1A, som ligger nord for Den
Grønne Kile. Hvalsø Skytteforening fik en miljøgodkendelse i 1995, og der skydes i øjeblik-
ket udendørs på 50 meterbanen 1-2 hverdagsaftener om ugen i sommerhalvåret. I forbindel-
se med planlægningen af det eksisterende boligområde ved Sarbjerg i 2001, blev der udført
støjdæmpende foranstaltninger og sikkerhedsforanstaltninger, så der i dag er en 3,4-4 meter
høj støjvold mod øst og vest samt en 9 meter høj sikkerheds- og støjvold mod syd. Desuden
blev der opsat 3 blændere, som er stål- og træbeklædte støjskærme, der er hængt op over
banen. Skydebanen har ikke givet anledning til klager.
Flugtskydebane på Åsen 1B
Hvalsø-Osted Jagtforening har siden 1974 haft en flugtskydningsbane på Åsen 1B, et areal
17
som de har lejet af Lejre Kommune. Hvalsø-Osted Jagtforening har en forpagtningsaftale
med Lejre Kommune, som udløber den 30. september 2026, men skal afstå arealet, hvis
Lejre Kommune ønsker at udnytte arealet til byggemodning eller anden udnyttelse. Dette
betyder ikke nødvendigvis, at flugtskydebanen bliver nedlagt til den tid.
Hvalsø-Osted Jagtforening fik en ny miljøgodkendelse i 2017, og der skydes i øjeblikket én
hverdagsaften om ugen på flugtskydningsbanen, og der kan holdes turneringer i weeken-
den ca. 1 gang om måneden. Derudover må der skydes 4 hverdage om ugen i dagstimerne.
Dette udnytter Jagtforeningen dog ikke på nuværende tidspunkt. I forbindelse med miljø-
godkendelsen i 2017 blev skyderetningerne på flugtskydebanen ændret væk fra Hyllegår-
dens jorder og der blev etableret støjdæmpende skydehuse ved hver standplads.
Knallertbane
Syd for lokalplanområdet ligger der en knallertbane på en grund, som kommunen ejer.
Knallertbanen fik en miljøgodkendelse fra Roskilde Amt i 1998, og har i de mellemliggende
år ikke givet anledning til klager. Der bliver kørt på banen lørdag formiddag og onsdag
aften i sommerhalvåret. Knallertbanen vil komme til at ligge cirka 150 meter fra delområde
I. Beregninger foretaget i forbindelse med udarbejdelsen af af Lokalplan LK 34 for Hyllegår-
den har godtgjort, at knallertbanen ikke bidrager til overskridelse af støjgrænserne.
Lokalplanområdet, skydebane, flugtskydebane, og knallertbane.
Skydebane (Åsen 1A)
Knallertbane
Flugtskydebane (Åsen 1B)
Lokalplan- området
18
Konklusion
Begge skydebaner og knallertbanen har miljøgodkendelse og overholder deres meddelte
støjkrav. Selv om skydebanerne og knallertbanen overholder deres meddelte støjkrav, er det
ikke ensbetydende med, at de ikke kan høres.
VandforsyningLokalplanområdet ligger i Hvalsø Vandværks forsyningsområde, som derfor skal forsyne
lokalplanområdet med vand.
Veje og trafik
Det rådgivende konsulentfirma MOE har udarbejdet en trafikanalyse af mulige adgangsveje
til Hyllegården, og har anbefalet, at den sydligste del af lokalplanområdet vejbetjenes fra
Merianhaven. Lokalplanen sikrer dog, at Enebærvej skal vejbetjene parcelhusområdet (del-
område A) og at Merianhaven skal vejbetjene rækkehusene (delområde B). Merianhaven og
Delområde D skal også kunne vejbetjene Delområde J sydøst for (se kort på side 8).
Miljøvurdering af planer og programmer
I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal kommunen gennem-
føre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at få væsentlig virkning på miljøet.
Som hovedregel er lokalplaner omfattet af lov om miljøvurdering. Disse planer skal derfor
”screenes”, hvilket betyder, at der skal gennemføres en kort indledende vurdering af, om
der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra ”screeningen” besluttes det, om en
plans virkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der gennemføres en
egentlig miljøvurdering.
Konklusion: Lejre Kommune har foretaget en miljøscreening af lokalplanen og vurderer, at
ændringen af planlægningen for Delområde I ikke vil have nogen væsentlig indvirkning på
miljøet, og at det derfor ikke er nødvendigt at foretage en egentlig miljøvurdering.
Da området omkring Hyllegården blev udlagt som kommende boligområde i Lejre Kom-
muneplan 2009, blev der foretaget en miljøvurdering, og konklusionerne herfra blev ind-
skrevet i rammebestemmelserne for det kommende boligområde ved Hyllegården 6.B18.
Rammebestemmelserne danner grundlag for udarbejdelsen af lokalplanen. Da nærværende
lokalplan ikke afviger væsentligt fra rammebestemmelserne vurderer Lejre Kommune, at
der ikke skal foretages yderligere miljøvurdering af planen.
19
Lokalplanens bestemmelserMed hjemmel i lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 50 af 19. januar 2018 - fastsættes følgende bestemmelser for området nævnt i § 2: § 1 Formål med lokalplanen
Lokalplanens formål er:
§ 1.1 at sikre boligudviklingen i Hvalsø sker i et naturligt samspil med den eksisterende by og at der sikres gode rammer for både frirum og fællesskaber.
§ 1.2 at sikre, at gennemgående stisystemer og grønne korridorer føres igennem områ-det.
§ 1.3 at tilpasse bebyggelsen bedst muligt til det bakkede landskab nær Elverdamsåen og Hyllegården.
§ 1.4 at forebygge luftforurening fra brændeovne og pejse.
§ 2 Lokalplanens område og zonestatus
§ 2.1 Lokalplanen omfatter en del af matrikel 11øa, Kirke Hvalsø By, Kirke Hvalsø (se kortbilag 1).
§ 2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone, men overgår til byzone med denne lokalplans vedtagelse.
§ 3 Lokalplanområdets anvendelse
(Delområderne kan også ses på kortbilag 3)
§ 3.1 Området skal generelt anvendes til boligformål.
§ 3.2 Delområde A skal anvendes til åben-lav boligbebyggelse.
§ 3.3 Delområde B skal anvendes til tæt-lav boligbeyggelse i form af rækkehuse.
§ 3.4 Delområde C skal anvendes til offentlig sti med rekreativt formål, som skal frihol-des for bebyggelse.
§ 3.5 Delområde D skal anvendes til vejadgang til delområde A og B samt til vejadgang til skydebane og knallertbane mod sydvest. Delområde D skal også kunne anven-des, som vejadgang til Delområde J (mod sydøst), i princippet som vist på kortbi-lag 2.
20
§ 4 Udstykning
§ 4.1 I delområde A må ingen grund udstykkes mindre end 650 m2.
§ 4.2 I delområde A skal udstykning ske efter principperne i den illustrationsplan, som er vist på kortbilag 2.
§ 4.3 Delområde B udlægges som storparcel, som herunder udstykkes i selvstændige parceller med andel af storparcellens friareal.
§ 5 Veje, stier, parkering og belysning
§ 5.1 Delområde A skal vejbetjenes via Enebærvej og delområde B skal vejbetjenes via Merianhaven, som vist på kortbilag 2.
§ 5.2 Alle veje indenfor området skal etableres som private fællesveje.
§ 5.3 I Delområde D skal boligvejene anlægges med et vejudlæg på minimum 10 meter, med en kørebane befæstet med asfalt på minimum 5,5 meter. Se principskitse nedenfor.
§ 5.4 Til parcelhusområdet (Delområde A) skal der på begge sider af vejen anlægges en græsrabat på 2,5 meter med solitære træer. På den sydlige side af vejen skal der i græsrabatten placeres gæsteparkering anlagt i græsarmering.
§ 5.5 På den sydøstlige side af vejen, der leder gennem området og videre til flugtsky-debane og knallertbane mod sydvest, skal der udlægges et areal til fortov. Tilsva-rende skal anlægges på boligvejen langs skel mod Merianhaven i Delområde B.
§ 5.3 Vejenes profiler skal anlægges så de understøtter en synlig regnvandshåndtering-for eksempel ved etablering af vandrender, trug eller regnbede langs kørebanerne suppleret med traditionelle rørføringer, hvor dette er nødvendigt ved overkørsler og lignende.
§ 5.4 I delområde A skal der anlægges 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund. Garage/carport kan tælles med.
§ 5.5 I delområde B skal der anlægges mindst 1,5 parkeringsplads per bolig i princippet som vist på kortbilag 2.
Vej55002500
Skel
Gæste-parkering
Frit arealpå grund
50005000
Frit arealpå grund
Byggelinie
Byggelinie
2500
Skel
Kørebane
Grønt arealmed græs/beplantning Beplantning/træer
Græs-rabat
Armeretgræs
SYD NORDGrønt areal
Vej55002500
Skel
Frit arealpå grund
50005000
Frit arealpå grund
Byggelinie
Byggelinie
SYD NORD2500
Skel
Kørebane
Beplantning/træer
Græs-rabat
Græs-rabat
Beplantning/træer
Principsnit 1:250
Friarealer oggæsteparkeringlangs vej
Principsnit 1:250
Græsrabatlangs vej
21
§ 5.6 Vejprofilerne (tagform, ensidig eller omvendt tagprofil) skal vælges efter terrænfor-holdene. Se illustrationen herunder.
§ 6 Bebyggelsens omfang og placering
Delområde A:
§ 6.1 Delområde A1 og A2 er udlagt med en bebyggelsesprocent for den enkelte grund på maksimum 30.
§ 6.2 Al bebyggelse skal opføres bag byggelinjen, som ligger 2,5 meter fra vejskel (se kortbilag 4) og 2,5 meter fra naboskel.
§ 6.3 I delområde A1 og A2 kan boligbebyggelse opføres i maksimum ét plan med fladt tag eller ensidig taghældning og må ikke overstige 4,5 meter over fastlagt niveauplan eller naturligt terræn. Ved saddeltag må højden ikke overstige 6 meter over fastlagt niveauplan eller naturligt terræn.
§ 6.4 I delområde A kan boliger også opføres i forskudte plan for at optage et evt. terrænfald på grunden i bygningerne. Boligerne kan også etableres med fritlagt kælder. I tilfælde af forskudte planer eller fritlagt kælder kan der fastsættes flere niveauplaner.
Delområde B:
§ 6.5 Delområderne B1, B2 og B3 er udlagt med en bebyggelsesprocent på 35 % for de 3 delområders samlede areal.
§ 6.6 Al boligbebyggelse skal opføres indenfor de angivne byggefelter på kortbilag 4. Udhuse, overdækning til cykelparkering og carporte kan dog placeres i tilknytning til parkeringsområder.
§ 6.7 Boligbebyggelse i Delområde B1 og B2 må opføres i op til 2 plan og må ikke over-stige 6 meter over naturligt terræn eller niveauplan.
§ 6.8 Bolig bebebyggelse i Delområde B3 kan opføres i op til ét plan og i en højde på maksimum 4 meter over naturligt terræn / fastlagt niveauplan.
§ 6.9 Al boligbebyggelse i Delområde B skal opføres med fladt tag eller med ensidig taghældning.
22
§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden
§ 7.1 Facader skal fremstå i blank mur af lertegl, pudsede/filsede overflader eller træ. Mindre dele af facaderne kan fremstå i forpatineret zink, glas, skifer eller eternit.
§ 7.2 Facader skal fremstå i afdæmpede jordfarver som fremgår af Den Klassiske Jord-farveskala på Bilag 5.
§ 7.3 Tage skal dækkes med sedum, sort tagpap, sorte, grå eller røde lertegl, sort/grå ski-fer, patineret zink eller glas. Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tagma-terialer. Dog kan solfangere, solcelleanlæg og lignende solenergianlæg opsættes, hvis disse følger tagfladen, og kan kun opsættes i samme farve som tagfladen. Tage kan udformes med udhæng, og der kan opsættes markiser og udvendige persien-ner eller skodder.
§ 7.4 Tage skal udføres med en hældning mellem 2-50 grader.
§ 7.5 Tagrender, nedløbsrør og taghætter skal udføres i zink eller andet mørkt matie-riale.
§ 7.6 Vinduer og døre skal udføres i træ, metal eller komposit eller i en kombination af disse.
§ 7.7 Vinduer, døre, vindskeder, stern og lignende må ikke fremstå i lyse jordfarver eller hvid.
§ 7.8 Carporte, garager, udestuer, udhuse og lignende må kun udføres i samme materia-ler og farver som husets eller helt i træ, såfremt der er tale om lærk, douglasgran, ceder, eg eller fyr.
§ 7.9 Ny bebyggelse må ikke opføres med skorsten. Såfremt der etableres en fælles ke-delcentral, vil der kunne etableres skorsten til denne.
§ 7.10 Tekniske installationer skal fremstå som en integreret del af bebyggelsens udtryk eller afskærmes med beplanting. Disse tekniske anlæg må ikke opføres uden Kom-munalbestyrelsens særlige tilladelse.
§ 8 Ubebyggede arealer
§ 8.1 De fælles friarealer i Delområde B, C og D skal anlægges og beplantes med det antal træer som fremgår af kortbilag 2.
§ 8.2 De fælles friarealer skal ligge som græsarealer, som skal beplantes med egnsty-piske solitære træer og buske, som eksempelvis vild æble, alm. røn, hunde- eller æblerose, syren, hæg, naur, fjeldribs, gedeblad, kornel, slåen, hvidtjørn eller alm. bøg. Græsarealerne skal slås 2 gange om året.
§ 8.3 I Delområde C skal der etableres et græsbælte på 10 m, hvor en del heraf skal slås og vedligeholdes som en trampesti i én meters bredde, se kortbilag 2.
§ 8.4 Det bevaringsværdige dige mod sydøst (se side 15) skal bevares, men kan gennem-brydes af en vej til Delområde J mod sydøst. Beplantningen på diget må beskæres, men selve diget må ikke rodfræses.
Kommentar til § 7.7:
Lyse farver er meget
tydelige set ude fra
det åbne land, derfor
må man ikke anvende
lyse jordfarver og
kridt/hvidt.
23
§ 8.5 Træer og anden beplantning må have en maksimal højde på 6,5 meter, hvor det el-lers ville hindre effektiv udnyttelse af solenergi. Enkelte solitære og karakteristiske træer må dog overskride denne højde.
§ 8.6 Hegn i naboskel, mod vej, fælles friarealer og det åbne land etableres som hække eller levende hegn eksempelvis bøg, liguster eller taks. Hække og levende hegn kan suppleres med trådhegn på indersiden i en højde på maks. 1,2 meter. Der må ikke opsættes nogen form for plankeværk og lignende.
§ 8.7 Der må indenfor lokalplanens område ikke etableres udendørsoplag, herunder henstilling eller parkering af køretøjer over 3.500 kg, campingvogne, containere, både og lignende.
§ 8.8 Placering af affaldscontainere skal overholde Lejre Kommunes Regulativ for Hus-holdningsaffalds krav til opstilling og adgangsvej mv.
§ 9 Terrænregulering
§ 9.1 Inden for lokalplanområdet må der terrænreguleres maksimum. +/- 1,5 m.
§ 9.2 I delområde A og B har den enkelte grundejer mulighed for at regulere terrænet på følgende vilkår:
• Terrænregulering må ikke foretages nærmere skel end 0,5 meter fra vej- eller naboskel.
• Terrænregulering kan slutte i skel mod fælles friarealer.
• Skråningsanlæg må maksimalt anlægges i 1:2 ved påfyldning og 1:1½ ved afgravning.
24
§ 9.3 Der kan etableres støttemure, hvis de ikke er synlige fra det åbne landskab. Støt-temurene kan udføres med en max. højde på 1 meter ved grunde med fald op til 3 meter. Ved grunde med mere fald end 3 meter kan der udføres støttemure op til 1,5 meter. Støttemure må kun udføres som stensætninger i natursten og ikke i beton.
§ 9.4 Al terrænregulering skal ske ved tilpasning til de tilstødende arealer og grunde.
§ 10 Grundvand og regnvand
§ 10.1 Regnvandet kan håndteres og nedsives lokalt ved enten at etablere grøfter, regn-bede, permeabel belægning, infiltrationsplæner, rendefaskiner, faskiner, grønne tage eller lignende. Regnvandet kan også genanvendes til tøjvask, toiletskyld eller lignende eller ledes til regnvandsbassiner/-søer.
§ 10.2 Eksisterende dræn skal bibeholdes og reetableres, hvis de graves over. Dræn må ikke sluttes til hverken spildevandsledninger eller regnvandsledninger.
§ 10.3 Der må ikke etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af stoffer, som kan forurene grundvandet.
§ 11 Grundejerforening
§ 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område.
§ 11.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af vej, sti, parkerings-areal og fælles områder, når disse er anlagt.
§ 11.3 Overtagelsen kan ske etapevis i takt med at byggemodningen er tilvejebragt. Arealerne overdrages med skøde til grundejerforeningen, når byggemodningen af området er færdiggjort og minimum 50 % er taget i brug.
§ 11.4 Hvis Lejre Kommune forlanger det, skal grundejerforeningen optage medlem-mer fra tilgrænsende områder eller sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder.
§ 12 Forudsætninger for ibrugtagen
§ 12.1 Ny bebyggelse i delområde A må først tages i brug, når de i § 5 nævnte veje og den i § 8.2 nævnte trampesti er anlagt, og der er etableret gadebelysning, og når der er sket tilslutning til vand- og spildevandsforsyning. Træerne i § 8.1, hvis principielle placering fremgår af kortbilag 2, skal være plantet inden området kan tages i brug.
25
§ 12.2 Ny bebyggelse i delområde B må først tages i brug, når der anlagt parkeringplad-ser, fælles friarealer, og når der er sket tilslutning til vand- og spildevandsforsy-ning.
§ 13 Ophævelse af eksisterende lokalplan
§ 13.1 Lokalplan LK 34 for Hyllegården ophæves for det område, som Lokalplan LK 68 afgrænser (se kortbilag 1).
§ 14 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger
§ 14.1 Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejen- domme, der er omfattet af forslaget, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe den endelige lokalplan. Der gælder efter § 17 i lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse.
§ 14.2 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.
§ 14.3 Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag til lokalplanforslaget er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen på visse betingelser give tilladelse til anven-delse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget.
§ 14.4 Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanforslaget er endeligt ved-taget. Dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget.
§ 15 Lokalplanen retsvirkninger
§ 15.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalpla-nen, må ejendomme, der er omfattet af planen, jf. Planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmel-ser.
§ 15.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lo-kalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen.
§ 15.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med hovedprin cipperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan med offentliggørelse og mulighed for indsigelser og ændringsforslag.
§ 15.4 Hvis forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesre-gulerende bestemmelser i byggeloven og planloven.
26
Vedtagelsespåtegning
Lokalplan LK 68 for boliger ved Merianhaven i Hvalsø er offentligt bekendtgjort den 25. marts 2020.
Lejre den 25. marts 2020
Carsten Rasmussen / Inger Marie Vynne
borgmester kommunaldirektør
27
Kortbilag 1: Lokalplanområdets afgrænsning
© Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering0 5010 20 30 40
Merianhaven
Matrikel 11aø
28
Kortbilag 2: Illustrationsplan
64.50
64.50
64.75
65.2565
.50
65.75
66.25
66.50
66.75
65.00
66.00
67.00
66.2566.5066.7567.25
67.25
67.5067.75
67.75
68.2568.5068.75
69.2569.50
67.00
68.00
69.00
66.25
66.50
66.75
0
66.00
67.00
62.50
62.75
63.25
63.50
63.75
64.25
64.50
64.75
65.25
65.50
65.75
63.00
64.00
65.00
66.00
66.25
63.25
63.50
63.00
64.25
64.00
63.75
63.2563.5063.75
64.25
64.50
64.50
64.75
64.75
63.00
64.00
68.25
68.00
67.25
67.50
67.75
67.00
65.25
65.75
66.00
66.25
66.50
66.75
65.00
64.75
67.25
67.50
67.75
67.00
65.25
65.5065.7566.00
66.25
66.50
66.75
64.50
64.75
63.50
63.25
68.00
62.00
62.00
64.50
64.75
0 5010 20 30 40
66.00
64.50
69.75
62.25
65.50
68.50
67.50
64.75
66.50
Enebærvej
Delområde J
29
Kortbilag 3: Delområder
0 5010 20 30 40
300 5010 20 30 40
Kortbilag 4: Byggefelter
Enebærvej
31
Kortbilag 5: Den Klassiske Jordfarveskala
