NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU

Trong các hoạt động tín dụng ngân hàng, việc định giá tài sản thế chấp và

cầm cố đóng một vai trò rất quan trọng. Từ năm 2003, Ngõn Hàng Nhà Nước đã

yêu cầu các ngõn hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo

lónh tín dụng trong hệ thống của mình. Đến nay, hoạt động định giá tài sản thế

chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngõn hàng. Nhưng với nhiều ngõn

hàng, đặc biệt là các ngõn hàng thương mại cổ phần, việc định giá chủ yếu do

cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, chưa có bộ phận chuyên môn về định giá tài sản thế

chấp và cầm cố nên hiệu quả của hoạt động này cũn chưa cao. Rất nhiều trường

hợp tiêu cực đã xảy ra khi khách hàng tỡm cách thoả thuận với cán bộ tín dụng

về giá trị tài sản nhằm đạt được mức tiền vay mong muốn.

Những vướng mắc trong khõu định giá tài sản thế chấp và cầm cố cũng gõy

ra nhiều khó khăn cho cả bên vay và cho vay. Về phớa các cá nhõn, doanh

nghiệp, việc định giá tài sản quá thấp gõy ra thiệt thòi khiến họ không vay được

đủ lượng vốn mà họ cần. Về phớa các ngõn hàng, số liệu mà các doanh nghiệp

cung cấp không đầy đủ và minh bạch trong khi họ lại không có điều kiện kiểm

tra chứng thực thông tin này khiến cho công tác định giá gặp nhiều trở ngại và

chất lượng chưa cao.

Trong nhiều trường hợp các ngõn hàng không đủ điều kiện và năng lực để

định giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khách hàng muốn có một bản báo cáo

định giá khoa học và thuyết phục khi đem tài sản đi vay vốn . Khi đó sự tham gia

của các tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết để xác định

giá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng một cách khoa học và khách

quan. Công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chớnh Việt Nam (VFIA.,JSC) là

một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tài sản có

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

đầy đủ điều kiện theo quy định của luật pháp hiện hành trong lĩnh vực này.

Khách hàng chủ yếu của công ty là các ngõn hàng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ

có nhu cầu định giá tài sản phục vụ hoạt động vay và cho vay, cũn đối tượng

định giá phần lớn là bất động sản và dõy chuyền máy móc.

Từ thực tế công tác định giá tài sản thế chấp, cầm cố ở nước ta và quá trình

nghiên cứu tại công ty VFIA.,JSC, em xin lấy đề tài báo cáo thực tập chuyờn

ngành là “Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty

CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam”

Đề tài có ba mục đớch nghiên cứu: nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá

tài sản thế chấp là bất động sản và dõy chuyền máy móc; đánh giá thực trạng

công tác định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty VFIA; đưa ra một số giải

pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại công

ty VFIA cũng như hoạt động định giá tài sản thế chấp ở nước ta.

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phõn tích, tổng hợp, so sánh

và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định

giá công ty VFIA.,JSC.

Em xin chõn thành cám ơn sự giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Hoàng Cường

và các anh chị cán bộ phòng thẩm định giá công ty VFIA.,JSC đã giúp em hoàn

thành báo cáo này

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

THẾ CHẤP

I. Khái niệm, vai trò và các quy định về tài sản thế chấp và cầm cố

1. Khái niệm tài sản thế chấp và cầm cố

1.1. Tài sản và hoạt động bảo đảm tín dụng

Có rất nhiều định nghĩa về tài sản, nhưng phổ biến nhất, tài sản được hiểu

như là của cải vật chất được sử dụng cho mục đích sản xuất hay tiêu dùng. Tài

sản là các vật có thật, bao gồm nhiều loại với nhiều tính năng và công dụng khác

nhau. Nếu dựa vào chu kỳ sản xuất, người ta chia thành tài sản cố định và lưu

động. Cũn nếu dựa vào đặc tính tự nhiên và đặc tính vật lý của tài sản, người ta

thường chia tài sản thành động sản và bất động sản. Ngày nay, việc thế chấp và

cầm cố tài sản để vay vốn đang là hình thức bảo đảm tín dụng và biện pháp thực

hiện hợp đồng tín dụng phổ biến tại các ngõn hàng.

Với một ngõn hàng, hoàn trả tín dụng luôn là điều kiện quan trọng nhất

giúp họ đạt được mục tiêu kinh doanh của mình. Để thu hồi được nợ, ngõn hàng

phải xem xét một cách thận trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng, từ đó

áp dụng các biện pháp cho vay thớch hợp. Nếu khách hàng được xếp hạng tín

nhiệm cao như có phẩm chất tốt trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh,

chấp hành tốt các hợp đồng tín dụng trong quá khứ và có triển vọng kinh doanh

trong tương lai thì ngõn hàng có thể cho vay không cần bảo đảm. Ngược lại, nếu

khách hàng không đạt được các tiê chuẩn cần thiết thì để hạn chế rủi ro, buộc

ngõn hàng phải cho vay có bảo đảm.

Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc bảo vệ quyền lợi

của người cho vay dựa trên cơ sở thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu người đi

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

vay hoặc bảo lónh của bên thứ ba. Các ngõn hàng và các định chế tài chớnh khác

coi bảo đảm tín dụng là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất (các lưu

chuyển tiền tệ) không thể thanh toán được nợ. Trong cho vay kinh doanh, nguồn

thu nợ thứ nhất chính là từ doanh thu thực tế với cho vay ngắn hạn, từ khấu hao

và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn. Nguồn thu nợ này thể hiện dưới

hình thức lưu chuyển tiền tệ của người đi vay. Trong hoạt động kinh doanh có

muôn vàn lý do khiến nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được, nếu không

có một nguồn bổ sung tất yếu, các ngõn hàng sẽ gặp rủi ro tín dụng. Vì vậy để

bảo vệ lợi ớch của mình các ngõn hàng thường yêu cầu người đi vay có các bảo

đảm cần thiết, ngoại trừ các khách hàng hoạt động tốt và có quan hệ tín dụng

thường xuyên.

Bảo đảm tín dụng có ba hình thức là thế chấp, cầm cố và bảo lónh. Trong

phạm vi bài viết này em xin đề cập đến hai hình thức: thế chấp và cầm cố tài sản.

1.2. Tài sản thế chấp

Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sở

hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ đối với bên cho vay. Theo quy định của Luật dõn sự và Luật đất đai có

hai loại thế chấp: bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất.

a. Bất động sản

Điều 181- Bộ luật dõn sự Việt Nam năm 1995 đưa ra khái niệm về bất động

sản:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:

- đất đai;

- nhà ở, các công trình xây dựng gắn kiền với đất đai, kể cả các tài sả gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- các tài sản khác do pháp luật quy định.”

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên

dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Một vật được coi là bất động

sản khi nó thoả món năm điều kiện:

Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ớch cho

con người.

Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gõy ảnh

hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó.

Thứ ba, nó phải tồn tại lõu dài.

Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhõn hay cộng đồng người.

Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị.

Tuy nhiên trong hoạt động tín dụng của các ngõn hàng, người ta thường coi

bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản thế chấp

có thể là nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa

hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xõy dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dõn, vì vậy chỉ

thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra cũn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức,

khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả

các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhõn đều có thể

được thế chấp để vay vốn.

b. Giá trị quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do

Nhà Nước thống nhất quản lý. Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê

đất đối với cá nhõn, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhõn dõn, cơ

quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lõu dài. Tuy nhiên

trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhõn, hộ gia

đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngõn hàng. Hiện nay, các

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Tuy nhiên, cần phõn biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị quyền sử

dụng đất và trường hợp không được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà

chỉ được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất.

1.3. Tài sản cầm cố

Cầm cố tài sản là viêc bên vay giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của

mỡmh cho bên vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ; nếu tài sản cầm cố

đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản

cầnm cố hoặc giao cho bên thứ ba giữ.

Theo quy định của ngõn hàng, tài sản cầm cố là động sản bao gồm:

- Tài sản thực (vật có thực) như xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hoá, vàng,

tàu biển, máy bay, các loại khác.

- Tiền gồm tiền mặt, tiền trên tài khoản.

- Giấy tờ gồm giấy tờ có giá (giấy tờ có giá trị bằng tiền) như cổ phiếu, hối

phiếu, trái phiếu...

- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,

quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác.

- Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố.

Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố được chia ra làm hai loại: có

đăng ký quỳờn sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Đối với tài sản không

đăng ký quyền sở hữu, tài sản cầm cố phải được chuyển giao cho bên vay, ngược

lại đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản có thể do bên vay, đi vay

hoặc bên thứ bao giữ theo thoả thuận của bên chi vay và bên đi vay. Hiện nay,

trong cho vay kinh doanh, các doanh nghiệp chủ yếu thế chấp tài sản, máy móc

nhà xưởng và cầm cố máy móc thiết bị.

Máy móc thiết bị

Theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá quốc tế (IVSC): Máy móc thiết bị bao gồm

các thiết bị phụ tùng của tài sản có thể bao gồm các máy móc thiết bị không cố

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

định, và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ. Một máy cụ thể là một

máy sử dụng hoặc áp dụng năng lực máy móc, có vài phụ tùng với chức năng cụ

thể và thực hiện một loại công việc nhất định.

Cũn theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá khu vực (AVA): Máy móc thiết bị là

một tài sản bao gồm cả nhà xưởng, dõy chuyền sản xuất, máy móc và thiết bị:

- Nhà xưởng, dõy chuyền sản xuất bao gồm một dõy chuyền các loại tài sản

mà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng không vĩnh cửu có thể di dời, máy

móc và thiết bị.

- Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, một

cái máy là một chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi

tiết hay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định.

- Thiết bị phụ trợ là những tài sản phụ tùng được sử dụng để trợ giúp thực

hiện các chức năng của doanh nghiệp

Với định nghĩa này, máy móc thiết bị được hiểu là bao gồm nhà xưởng, dõy

chuyền sản xuất, máy móc ( và cả nhúm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất.

Máy móc thiết bị nhìn chung được chia thành hai loại là máy móc chuyên

dụng và máy móc không chuyên dụng. Máy móc thiết bị chuyên dụng là các loại

máy móc có thể dễ dàng được nhõn diện ở thị trường đã sẵn có và có chỉ dẫn về

giá trị. Cũn với máy móc không chuyên dụng, việc áp dụng hay sử dụng không

được thay đổi như thông lệ ở những thị trường sẵn có do các đặc tính riêng biệt

của chúng.

2. Các hình thức thế chấp và cầm cố tài sản

- Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng

Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế

chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngõn hàng khi không thực hiện được

nghĩa vụ trả nợ.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong

đó ngõn hàng chỉ nắm giữ giõy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài

sản để đảm bảo cho mún vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ

theo hợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thoả thuận giữa người vay

và người đi vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp.

- Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai

Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho mún nợ thứ nhất. Điều

này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay

và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất.

Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phần

giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được đảm

bảo bằng tài sản đó để đảm bảo cho khoản nợ thứ hai.

- Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn

vay tạo nên, cũn thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế

chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.

- Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản

Người đi vay có thể thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản. Trong

trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động

sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động

sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.

Cầm cố tài sản cũng bao gồm cầm cố công bằng và pháp lý, cầm cố thứ

nhất và thứ hai, cầm cố trực tiếp và gián tiếp. Nội dung các loại cầm cố này cũng

tương tự thế chấp.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

3. Các quy định của ngân hàng về thế chấp và cầm cố

3.1. Tiêu chuẩn tài sản thế chấp cầm cố

Không phải tài sản nào cũng có đủ điều kiện để có thể mang đi thế chấp mà

nó phải thoả món các điều kiện sau đõy:

a. Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của hoặc quyền sử dụng, phõn loại của

khách hàng vay, cụ thể

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp

của khách hàng vay, và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà Nước, thì tài sản phải do Nhà Nước

giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay

theo quy định của phap luật về doanh nghiệp Nhà Nước, phải được phép của cơ

quan ra quyết định thành lập cho phép đối với máy móc hoặc dõy chuyền sản

xuất chớnh.

- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.

Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách

hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

b. Tài sản được phép giao dịch tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc

không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,

bảo lónh và các giao dịch khác.

c. Tài sản phải không có tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về

quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lónh tại

thời điểm ký hợp đồng bảo đảm.

Với một số tài sản mà pháp luật quy định thì khách hàng vay phải mua bảo

hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Ngõn hàng có trách nhiệm kiểm tra

điều kiện tài sản bảo đảm tiền vay cũn khách hàng vay phải chịu trách nhiệm về

tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

3.2. Quy trình cho vay thế chấp tài sản

Cho vay có bảo đảm và không có bảo đảm đều có những điểm giống nhau

trong quy trình tài trợ tín dụng. Tuy nhiên, trong vay thế chấp cầm cố tài sản,

quy trình cho vay trên cũn liên quan đến tài sản thế chấp cầm cố cũng như mối

quan hệ giữa những tài sản này với các yếu tố của khoản cho vay. Quy trình này

có thể được khái quát trong sơ đồ

Có thể thấy một trong những điểm khác biệt chủ yếu của cho vay thế chấp

cầm cố tài sản chớnh là các khõu: giám định về pháp lý tài sản thế chấp, định giá

tài sản thế chấp và tái định giá tài sản thế chấp.

Giám định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng

đất

Định giá tài sản thế chấp

Quyết định tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp

Đến hạn trả

nợ

Giải chấp

Xử lý tài sản thế

chấp để thu nợ

Tái định giá tài sản thế chấp

Xử lý tài sản sau tái định

giá

Thanh toán

Không thanh toán

Giám định về pháp lý tài sản thế chấp

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Việc xác định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng

đất không phải là vấn đề phức tạp, nhưng trong điều kiện Việt Nam lại xảy ra

nhiều rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, do các nguyên nhõn sau đõy:

- Nhiều loại tài sản chưa thực hiện đăng ký tài sản và cấp giấy chứng nhận

về quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất như nhà ở vùng nông thôn, các cơ

sở sản xuất kinh doanh. Riêng với doanh nghiệp nhà nước, việc thế chấp chỉ dựa

trên xác nhận của cơ quan quản lý vốn nhà nước.

- Các cơ quan quản lý nhà nước chưa quản lý hết toàn bộ tài sản có đăng ký

hoặc phõn tán ở nhiều đơn vị. Từ đó khó xác định một cách chắc chắn các giấy

tờ hợp pháp về sở hữu tài sản. Ví dụ như trường hợp cá nhõn có hai giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất và sử dụng nó để thế chấp hai ngõn hàng

- Đất đã giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhưng chưa cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất. Sự thiếu đồng bộ này sẽ dẫn đến tranh chấp về quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các hợp đồng thế chấp.

Để hạn chế rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, bên cạnh việc xem xét các

giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản, nhõn viên giám định tài

sản cần khai thác thêm các nguồn thông tin khác như tham khảo ý kiến của trung

tõm phòng ngừa rủi ro, các người cư trú gắn với tài sản thế chấp.

Định giá tài sản thế chấp cầm cố

Về nguyên tắc, định giá tài sản thế chấp cầm cố phải theo giá trị thị trường.

Nếu định giá cao hơn sẽ dẫn đến thiệt hại cho ngõn hàng và tăng tính rủi ro của

khoản vay, cũn định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp

ứng nhu cầu vốn của khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngõn hàng. Định

giá tài sản thế chấp cầm cố là một vấn đề phức tạp. Vì vậy để định giá được

chính xác cần phải tổ chức theo hướng chuyên môn hoá về nghiệp vụ định giá tài

sản thế chấp.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Tái định giá tài sản thế chấp cầm cố

Tuỳ theo quy định của mỗi ngõn hàng, khi tài sản thế chấp cầm cố có giá trị

lớn hoặc cấu thành giá trị phức tạp, sẽ tiến hành thẩm định lần hai, gọi là tái định

giá. Các ngõn hàng thường có một bộ phận là phòng Tái thẩm định để giải quyết

vấn đề này, hoặc khi tài sản quá phức tạp cần thiết phải thuê các tổ chức tư vấn

và định giá bên ngoài.

II. Định giá tài sản thế chấp và cầm cố

Như đã trình bày ở trên, trong hoạt động cho vay thế chấp và cầm cố tài sản,

định giá tài sản là một nội dung đặc biệt quan trọng và phức tạp, nếu thực hiện tốt nó

sẽ bảo đảm lợi ích của cả bên vay và cho vay. Bài viết này sẽ đưa ra cơ sở lý luận cơ

bản về định giá hai loại tài sản đang được sử dụng nhiều nhất trong hoạt động cho

vay thế chấp cầm cố. Đó là bất động sản và máy móc thiết bị.

1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá tài sản thế chấp.

1.1. Khái niệm định giá

Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế ,kỹ thuật,

pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá đã hình thành, tồn tại và phát

triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản

cũng là một hình thức phõn tớch kinh tế ứng dụng, và nó có một số định nghĩa

như sau:

- Định giá là sự ước tớnh về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái

tiền tệ cho một mục đích đã xác định.

- Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về ước tính giá trị cho một mục

đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại thời điểm xác định, có cõn nhắc đến tất cả

các đặc điểm của tài sản cũng như tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị

trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

a. Định giá bất động sản

Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với

đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với

đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động

sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đớch

sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị

bất động sản luôn chịu tác động của nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ

ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản là không giống nhau, chúng

tuỳ thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí bất động sản. Vì vậy, việc xác

định các quyền đối với bất động sản, từng yếu tố và mức độ ảnh hưởng của

chúng đến giá trị bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng là công việc

mà người định giá cần giải quyết.

b. Định giá đất

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một

ục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất cũng là một

loại hàng húa đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,

pháp lý cũn bị tác động bởi nhiều yếu tố tõm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ

có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như các tài

sản thông thường.

c. Định giá tài sản

Trong khoa học kinh tế- chính trị học, hàng hoá là sản phả dp con người tạo

ra, nó có giá trị kinh tế và giá trị sử dụng. Giá trị của hàng hoá được xác định

bằng lao động xã hội (lao động vật hoá và lao động sống) của người sản xuất

hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Chúng được tính theo công thức

G(h) = C + V + m

Với G(h) : giá trị hàng hoá

C : giá trị lao động vật hoá

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

V :giá trị sức lao động;

m : chênh lệch giữa giá trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao

động

Tuy nhiên trong thực tế, khi định giá tài sản nói chung và tài sản là máy

móc thiết bị nói riêng, người ta căn cứ vào giá trị thị trường và giá trị phi thị

trường

Giá trị thị trường

Giá trị thị trường là số tiền có thể nhận được từ một người sẵn lòng và có

thể mua một hàng hoá nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán. Chú

ý, ở đõy người mua người bán phải là tự nguyện, các bên mua bán là khách quan

không có quan hệ phối hợp với nhau, họ hành động một cách hiểu biết, thận

trọng và trong điều kiện thị trường mở.

Giá trị phi thị trường

Trong một số trường hợp, không thể sử dụng giá trị thị trường để thẩm định

giá trị của các tài sản chuyên dùng, chỉ sản xuất ra để phục vụ các mục đích nhất

định và không có thông tin trên thị trường, ta có thể sử dụng các khái niệm sau

để tính toán giá trị:

- Chi phí: là phí tổn hao về vật tư, lao động, giám sát, quản lý hành chính và

các chi tiêu tài chính cho đất đai để tạo ra sự hữu ớch cho tài sản

- Chi phí lịch sử: là chi phí thực tế khi mua tài sản nhìn chung mang tính

lịch sử và khôn phải giá trị thị trường.

- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy

móc thiết bị có giá trị sử dụng tương đồng với máy móc mục tiêu cần thẩm định

bao gồm cả những điểm lỗi thời của máy móc mục tiêu đó.

- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một

máy móc có giá trị sử dụng tương đương với máy mác mục tiêu cần thẩm định

theo đúng tiêu chuẩn.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

- Hao mũn hữu hình: là hao mũn và hư hỏng theo thời gian do thời tiết, bảo

dưỡng kém...việc áp dụng chế độ khấu hao đối với từng máy móc cụ thể để bù

đắt hao mũn hữu hình nhằm tái tạo tài sản mới.

- Hao mũn vô hình: là hao mũn giá trị tài sản giảm tương đối do sự thay đổi

công nghệ và để bù đắp hao mũn vô hình người ta áp dụng phương pháp khấu

hao nhanh.

1.2. Sự cần thiết của việc định giá tài sản thế chấp cầm cố

Trong hoạt động kinh doanh, rủi ro tín dụng (rủi ro sai hẹn và rủi ro phá

sản) là loại rủi ro dẫn đến tổn thất lớn nhất cho các ngõn hàng. Vì vậy hiện nay,

cùng với sự phát triển của nền kinh tế cũng như hệ thống tín dụng, hoạt động vay

vốn sử dụng tài sản thế chấp cầm cố đang ngày càng trở nên phổ biến. Hoạt động

định giá tài sản thế chấp cũng trở nên quan trọng vì nếu được thực hiện tốt, nó sẽ

có hai tác dụng:

Thứ nhất, giảm bớt tổn thất cho ngõn hàng khi khách hàng vì một lý do nào

đó không thanh toán được nợ cho ngõn hàng

Thứ hai, làm động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Sở dĩ như vậy là vì nguyên tắc hoạt động định giá tài sản thế chấp cầm cố

chính là việc tuõn theo giá thị trường. Công tác định giá được đánh giá là tốt nếu

tỡm ra giá trị của tài sản sát nhất với giá thị trường và đảm bảo hai mục tiêu của

hoạt động bảo đảm tín dụng. Cũn định giá tài sản thấp hơn hay cao hơn giá trị thị

trường đều là chưa đạt yêu cầu vì nó sẽ ảnh hưởng tới lợi ớch của cả hai bên vay

và cho vay.

Nếu định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi phát mại tài sản thế

chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho ngõn hàng) trong trường hợp khách

hàng không trả được nợ sẽ không thu hồi được nợ gốc, lói và các chi phí khác.

Cũn nếu định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu

cầu vốn của khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

hàng. Chính vì vậy, việc định giá tại các ngõn hàng phải được thực hiện một

cách khách quan, khoa học, theo hướng chuyên môn hoá cao. Trong trường hợp

quá phức tạp mà các ngõn hàng không có khả năng thực hiện tốt thì phải thuê

các tổ chức tư vấn hoặc các công ty định giá chuyên nghiệp thực hiện.

2. Các nguyên tắc định giá tài sản thế chấp

2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Với bất động sản, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt

nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp

cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị

hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất và tốt

nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định.

Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan

trọng nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản

ánh ở bốn mặt sau đõy:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt

nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người

hoặc một người cụ thể).

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt

nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được nhà nước thừa

nhận và bảo hộ.

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt

nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại

của thu nhập ròng tương lai là cao nhất.

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt

nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.

Nguyên tắc này cũng cần được nắm vững và vận dụng linh hoạt trong thẩm

định máy móc thiết bị. Tức là với máy móc, không chỉ quan tõm đến mức giá

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

của tài sản mà phải quan tõm đến bất cứ ý định nào đem lại lợi ớch diễn ra trong

quá trình mua bán, việc sử dụng thời điểm thẩm định sẽ mang lại khả năng sinh

lời, có khả năng, hợp pháp và chắc chắn nhất.

2.2. Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường được xác định bằng sự tương tác

của cung và cầu, cụ thể.

Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị

trường sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phớa người mua.

Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường

sẽ tăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán.

Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trường

sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc

độ tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.

Với bất động sản thì cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai

và tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp

nhận và có khả năng thanh toán. Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn

lòng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung đất

đai là cố định nhưng lượng cung của một loại đất đai cụ thể hay một sử dụng cụ

thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu của các

loại đất với nhau.

2.3. Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này áp dụng cho bất động sản, nó cho rằng giá trị thị trường của

một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên,

kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn luôn tác động làm thay

đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi xu

thế của thị trường với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động

sản, về chất lượng đầu tư bất động sản...

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc

vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay việc

định giá trên cơ sở giá trị thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá

nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên

tắc thay đổi luôn được kết hợp với nguyên tắc dự báo.

2.4. Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giá

đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó. Việc

đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh

giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thường

trong quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố tring mặt bằng

thời gian.

Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bất

động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bất

động sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực. Các yếu tố

tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: đất đai. lao

động, vốn và quản lý

2.5. Nguyên tắc cân đối

Cõn đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp ly giữa

các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng

một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất.

Nguyên tắc cõn đối có ý nghĩa kép:

Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: nguyên tắc này cho rằng một

thị trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản

đạt tới trạng thái cõn đối.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: nguyên tắc cõn bằng

chi ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ

đất dành cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý.

2.6. Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trên

một giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và công

trình trên đất). Tuy nhiên, trong thực tê, một bất động sản có thể sử dụng vào

nhiều mục đớch khác nhau. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các

giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị

hiện tại, giá trị tiềm năng... Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp

lý và giữ vai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản.

2.7. Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại

trong thị trường khi tính đến lợi ớch của bản thõn, nhằm tăng cường thực lực

kinh tế cho mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại.

Cạnh tranh là cơ sở cho phõn tớch giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một

loại hàng hóa đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh.

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sức

mạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không

gay gắt như hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan

trọng trong xác định giá bất động sản. Những người kinh doanh bất động sản có

thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương này sang thị trường bất động

sản ở địa phương khác để tỡm kiếm lợi nhuận cao hơn.

2.8. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhõn tố trong

sản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của

nhõn tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.

2.9. Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể có

khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về

giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự

chậm trễ trong thoả thuận giá cả và thanh toán.

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bất

động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

2.10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.

Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do

nó có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác. Và nguyên tắc này cho rằng

phần thu nhập cũn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản

lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô

nhị về vị trí thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải

thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.

2.11. Nguyên tắc ngoại ứng

Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác

động của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ

thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản

so sánh trong cùng vùng giá trị.

Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng

thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử

dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.

Cũn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất động

sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản

có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

3. Các phương pháp định giá tài sản thế chấp

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp xem xét giá bán của bất động sản tương tự

với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan trên thị trường và

xác định mức giá dự tớnh trong quá trình so sánh. Trong phương pháp này, giá

bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa

chúng và bất động sản mục tiêu

Giá BĐS mục tiêu = Giá bán BĐS so sánh ± mức điều chỉnh giá sự sai

khác

tương tự cần định giá

Trong đó sự điều chỉnh giá cho sự sai khác bao gồm: sai khác về vị trí đất;

về quy mô kớch thước của mảnh đất; về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng

đất; về điều kiện bán; về thời gian bán.

Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh, có thể tiến hành qua các

bước

Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào sự khác biệt

so với bất động sản mục tiêu, được giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh.

Bước 2: Lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh chia cho diện tớch

đất sử dụng của chúng, được đơn giá đất đã điều chỉnh của bất động sản so sánh.

Bước 3: Gắn trọng số cho mức điều chỉnh ròng của từng bất động sản so

sánh. Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gán trọng số nhỏ nhất và ngược lại.

Bước 4: Tớnh đơn giá của bất động sản mục tiêu bằng cách điều hoà các chỉ

số đơn giá đất đã điều chỉnh của bất động sản so sánh.

Bước 5: Tớnh giá bất động sản mục tiêu bằng cách nhõn đơn giá đất với

diện tớch sử dụng của bất động sản mục tiêu.

Phương pháp trực tiếp được coi là phương pháp thông dụng nhất được sử

dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả các giao dịch mua bán trên thị

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

trường, nó đơn giản, thực hiện dễ dàng và dễ được mọi người chấp nhận. Đối

tượng áp dụng thường là bất động sản dõn dụng nhà ở, thương mại dịch vụ, đất

trống trong các khu dõn cư... tức là những bất động sản mà được mua bán phổ

biến, có nhiều dữ liệu để so sánh trên thị trường.

Phương pháp này ít được sử dụng để định giá các bất động sản có ít giao

dịch hoặc không có số liệu so sánh trên thị trường.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của

một bất động sản được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự có thể

thay thế. Đõy thực chất là tổng hợp của hai phương pháp:

- Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất như là một mảnh đất trống

- Phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình trên đất, giá này

chính là giá thay thế của công trình đó.

Cách tính của phương pháp so sánh

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi

mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là sử dụng cao nhất,

tốt nhất

Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xõy dựng công trình mới hoặc thay

thế công trỡnh trờn mảnh đất (2). Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để

xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương công trình cần định giá.

Chi phí thay thế = chi phí + chi phí + lợi nhuận

công trình trực tiếp gián tiếp nhà đầu tư

Bước 3: Ước lượng số tiền giảm giá tớch luỹ của công trình trên miếng đất

cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhõn hao mũn và lỗi thời (bao gồm

hao mũn tự nhiên, hao mũn lỗi thời chức năng, hao mũn lỗi thời bên ngoài) (3)

Bước 4:

Giá trị hiện tại = Chi phí thay thế công trình - Tổng giảm giá tích luỹ

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

(4) = (2) - (3)

Bước 5: Ước tớnh phần giảm giá của các công trình xõy dựng phụ, các chi

phí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm (5)

Bước 6:

Giá = Giá đất + Chi phí công trình + Các chi phí công trình phụ

bất động sản đã giảm giá đã giảm giá

(6) = (1) + (4) + (5)

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của

tài sản cá nhõn đã đưa vào tính toán chi phí

Giá trị toàn quyền sở hữu = Giá bất động sản – Giá trị tài sản cá nhân

Phương pháp chi phí thường được áp dụng cho những trưũng hợp định giá

bất động sản công như trường học, bệnh viện, nhà thờ...nhằm xác định giá trị đền

bù giải phóng mặt bằng khi dỡ bỏ do nhà nước thu hồi, nhằm phục vụ cho tính

thuế, bảo hiểm, thế chấp...

3.3. Phương pháp vốn hoá

Phương pháp vốn hoá là phương pháp xem xét những dữ liệu thu nhập và

chi phí có liên quan đến bất động sản cần định giá và xác định giá trị thông qua

quá trình vốn hoá. Từ đó ước tính giá thị trường của một bất động sản bằng việc

vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai của bất động sản về giá trị

hiện tại của thời điểm định giá. Có hai phương pháp vốn húa là vốn hoá trực tiếp

và chiết khấu

Phương pháp vốn hoá trực tiếp: là phương pháp ước tính giá trị bất động

sản dựa trên thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể

Gbds = NOI/ Ro

Với Gbđs là giá trị bất động sản

NOI là thu nhập hoạt động ròng

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Ro là tỉ lệ vốn hoá chung của bất động sản

Phương pháp chiết khấu: cũn được gọi là phương pháp vốn hoá sinh lợi, nó

sử dụng dòng tiền chiết khấu phát sinh không đều giữa các giai đoạn kinh doanh.

Ko = K1/(1+r) + K2/(1+r)2 + K3/(1+r)3 + ...+ Kn/(1+r)n

Với Ko là giá trị hiện tại của các lợi nhuận thuần thu được trong tương lai

Kn là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến giai đoạn thứ n

r là lãi suất bình quõn một năm

n là số năm phát sinh dòng tiền

Phương pháp vốn hoá được áp dụng phổ biến cho các loại bất động sản

được cho thuê, mua bán thường xuyên hoặc được lưu giữ phục vụ mục đớch đầu

tư như công trình thương mại, văn phòng, căn hộ... Nó ít khi được sử dụng để

định giá những tài sản như công trình của nhà máy được tớch hợp trong những

hoạt động kinh doanh đồng bộ, ít cho thuê.

3.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị của bất động sản

bằng cách trừ các giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phần

giảm giá của chúng từ giá trị hoàn thành hoặc phát triển các công trình đã cải

thiện.

Cách tính

Bước 1: Tính toàn bộ tổng chi phí phát triển và hoàn thành công trình (1)

Bước 2: Tính chi phí phát triển (2)

Chi phí = chi phí + chi phí + chi phí + chi phí + chi phí

phát triển xõy dựng nhà đầu tư marketing tài chính liên quan khác

Bước 3:

Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển gộp - chi phí

của bất động sản của công trình phát triển

(3) = (1) - (2)

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Bước 4:

Giá đất = Giá trị thăng dư - chi phí - thuế - chi phí - lợi nhuận

của bất động sản pháp lý tài chính của đất

Phương pháp thặng dư thường được dùng để định giá bất động sản có sự

phát triển, có tiềm năng phát triển cũng như các trường hợp đấu giá, tuy nhiên nó

phức tạp, đòi hỏi người dùng phải có kiến thức kỹ năng và kinh nghiệm để ước

tính các khoản mục cho hợp lý.

3.5. Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính giá thuê bất động sản phản

ảnh sức mạnh từ việc kiếm lời từ bất động sản độc quyền dựa trên nguyên tắc

cõn bằng và đóng góp. Cách tớnh như sau:

Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của hoạt động kinh doanh liên quan đến

việc kinh doanh bất động sản đem lại (1)

Bước 2: Ước tính tổng chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo

ra thu nhập của bất động sản (2)

Bước 3: Tính thu nhập hoạt động ròng từ hoạt động kinh doanh

(3) = (2) – (1)

Bước 4:

- Tính lói trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra cho việc kinh doanh (4.1)

- Tính tiền thưởng công do sự tháo vát và bù đắp rủi ro với người quản lý

bất động sản (4.2)

Bước 5: Tính lợi nhuận để chia (5) = (3) – (4.1)

Bước 6: Phõn bổ lợi nhuận cho người quản lý và bất động sản

Lợi nhuận cho bất động sản (6) = (5) – (4.2)

Phương pháp này được sử dụng để định giá cho các bất động sản tạo thu

nhập, một số công trình công cộng như rạp hát, khách sạn, nhà văn hoá,...cũng

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

như các bất động sản độc quyền và bất động sản cho thuê. Phương pháp này

cũng được sử dụng để phục vụ việc đánh thuế.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

CHƯƠNG II

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI

CễNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH

VFIA,.JSC

I. Đánh giá chung về công tác định giá tại công ty VFIA.,JSC

1.Tình hình hoạt động

Công ty VFIA,.JSC được thành lập từ tháng 9/2007, là một trong những

công ty hoạt động chuyên về định giá bất động sản có đầy đủ điều kiện theo quy

định của pháp luật và quy định của Bộ Tài chớnh trong lĩnh vực định giá và đấu

giá tài sản. Tuy mới thành lập nhưng cán bộ công ty phần lớn là những người có

bề dày kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đã từng

làm việc nhiều năm tại các công ty địa ốc uy tín như công ty TNHH Hoàng

Quõn, công ty CP bất động sản Toji, công ty địa ốc ngõn hàng ACB…VFIA có

đối tác chiến lược là các ngõn hàng lớn và đặc biệt là công ty CP bất động sản

xăng dầu (PLAND). Trong thời gian qua, công ty đã phối hợp với PLAND, mở

rộng cung cấp gói dịch vụ trọn gói khép kín: đầu tư, kinh doanh, thiết kế, xõy

dựng địa ốc, pháp lý, thẩm định giá bất động sản…trong đó công ty đảm nhiệm

các khõu liên quan đến tư vấn đầu tư và thẩm định giá bất động sản.

Hiện nay công ty hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ

như: dịch vụ tổ chức đấu giá tài sản, dịch vụ thẩm định giá bất động sản, ôtô,

máy móc thiết bị, dõy chuyền sản xuất, dịch vụ tư vấn đầu tư trong nước và

quốc tế. Hiện nay, các khách hàng thường xuyên sử dụng dịch vụ của công ty là:

- Các cá nhõn có nhu cầu định giá tài sản (ô tô hoặc nhà ở) để bán hoặc thế

chấp vay vốn.

- Các doanh nghiệp có nhu cầu định giá đất đai, nhà xưởng, dõy chuyền

máy móc…để thế chấp vay vốn mở rộng sản xuất kinh doanh.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

- Các chi nhánh ngõn hàng mà mảng định giá tài sản thế chấp chưa phát

triển hoặc không đủ năng lực định giá tài sản cũn hạn chế, muốn có những kết

quả định giá khoa học, khách quan để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay

thế chấp.

- Các công ty mua bán nợ các tổ chức kiểm toán có nhu cầu định giá bất

động sản.

- Các doanh nghiệp có nhu cầu định giá đất đai nhà xưởng, máy móc để

góp vốn liên doanh hoặc cổ phần hoá.

Trong đó, công ty thường xuyên tiếp nhận các yêu cầu định giá tài sản thế

chấp từ chi nhánh các ngõn hàng

- Ngõn hàng quốc tế Citibank

- Ngõn hàng công thương Việt Nam Incombank

- Ngõn hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV

- Ngõn hàng TMCP kỹ thương Việt Nam Techcombank

- Ngõn hàng liên doanh VID Public bank (liên doanh giữa ngõn hàng Public

Bank Berhad của Malaysia và ngõn hàng BIDV)

Cho nên có thể nói trong thời gian qua, hoạt động định giá của công ty

VFIA,.JSC chủ yếu tập trung vào mảng định giá tài sản thế chấp và cầm cố, với

đối tượng định giá là đất đai, nhà ở, nhà xưởng, máy móc thiết bị…

2. Quy trình thẩm định giá chung của công ty

Định giá là một khoa học và nghệ thuật để đưa ra giá trị của bất động sản.

Là nghệ thuật vì nó dựa rất nhiều vào kỹ năng phõn tích thông tin, đưa ra các

đánh giá và hình thành các quan điểm chủ quan của người môi giới. Là khoa học

vì nó phải trải qua quá trình thu thập và phõn tớch dữ liệu, áp dụng các nguyên

tắc và phương pháp định giá để tớnh toán, đưa ra kết quả cuối cùng. Tất cả các

quá trình này đều đòi hỏi người định giá phải vừa nhạy cảm, vừa có kiến thức

chuyên môn sõu rộng, nắm bắt được xu hướng thị trường và thực hiện các tác

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

nghiệp theo một quy trình định giá nhất định. Quy trình này phải được xõy dựng

như một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các

quy tắc cơ bản đã được xác định rừ, giúp cho cán bộ định giá đạt đến một kết

luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được. Tại

công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam, quy trình này gồm các

bước sau đõy:

•Xác định vấn đề

•Lên kế hoạch thẩm định giá

•Thu thập tài liệu

•Vận dụng và phõn tớch tài liệu

•Đánh giá giá trị tài sản cần định giá

•Báo cáo thẩm định giá

1.1. Xác định vấn đề

- Nhận biết tài sản: về vị trí, kớch thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất…

Nhận biết các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Tiến hành

phân nhúm tập hợp các quyền được thẩm định giá như: quyền sở hữu vĩnh viễn,

quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền

chuyển nhượng…

Với bất động sản, cần nhận biết các thông tin sau:

•Địa chỉ hành chớnh: số nhà, đường phố, quận huyện, thôn xã…

•Địa chỉ địa chính: kinh độ, vĩ độ, số thửa đất…

•Theo mô tả pháp lý: hồ sơ pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp,

quy định thửa đất trên sơ đồ trích thửa.

•Các quyền của người sở hữu bất động sản bao gồm: quyền sử dụng

đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Với máy móc thiết bị là các thông tin về đặc trưng kỹ thuật, công dụng đặc

điểm pháp lý của máy móc thiết bị như:

•Hóng sản xuất

•Model hay loại thiết bị, số sờri

•Dung tích, sản lượng và năng suất,

•Mô tả phần thiết bị cải tiến hoặc kốm thêm

- Thiết lập tiêu chuẩn và mục đớch định giá: mua bán, cho thuê, bảo

hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chớnh…

- Xác định giá trị cần định giá: xác định giá trị cần ước tớnh, ví dụ

như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị

bồi thường…

- Xác định phương pháp thẩm định giá

Hiện nay ở công ty VFIA áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau:

phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá,

phương pháp thặng dư.

Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá

những căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp. Phương pháp vốn húa

và thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị

những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập-

những trường hợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị.

Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại công ty

VFIA là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương pháp

vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả

năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng.

Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấp

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quy

định vì nó quá thấp so với giá thị trường. Trong trường hợp này, việc doanh

nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh

doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh

đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả

cho nhà nước. Để đánh giá giá trị đó, VFIA sẽ sử dụng phương pháp so sánh,

trong trường hợp này cũn gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất.

Với máy móc thiết bị, phương pháp so sánh được áp dụng rộng rói và phổ

biến nhất, và thường áp dụng cho các loại máy móc thông dụng và không

chuyên dụng, được mua bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp chi phí và

chi phí khấu trừ ít được áp dụng hơn, thường là để định giá máy móc chuyên

dụng hoặc như là một phương pháp kiểm tra cho kết quả của phương pháp so

sánh. Cũn phương pháp vốn hoá rất ít được sử dụng do tính phức tạp và yêu cầu

chuyên môn cao của nó

Bên cạnh chọn phương pháp định giá máy móc thiết bị, cũn phải chọn

phương pháp tính khấu hao cho phù hợp. Các phương pháp tính khấu hao cho

máy móc gồm có: phương pháp khấu hao tuyến tính cố định (đường thẳng),

phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần và phương pháp tính khấu hao tổng

số. Tại công ty VFIA, cách tính khấu hao hay được sử dụng nhất là tính khấu

hao theo đường thẳng vì cách tính này đơn giản, dễ dàng, chính xác với từng

loại máy móc. Mặt khác mức khấu hao phõn bổ vào giá thành một cách đều đặn

làm cho giá thành sản phẩm được ổn định.

- Thiết lập ngày có hiệu lực của việc định giá, ngày này có thể theo yêu cầu

của khách hàng, có thể đưa ra từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu.

- Thoả thuận với khách hàng về mức phí dịch vụ: cần đạt được sự thoả

thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành và tiến

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

tới ký hợp đồng dịch vụ. Mức phí thẩm định giá bất động sản và máy móc thiết

bị ở công ty VFIA được quy định như sau:

Phí thẩm định giá bất động sản có giá trị dưới 10 tỷ VNĐ

STT Từ (triệu VNĐ) Đến (triệu VNĐ) Phí thẩm định 1 50 200 300.0002 201 300 350.0003 301 400 400.0004 401 500 450.0005 501 600 500.0006 601 700 550.0007 701 800 600.0008 801 900 650.0009 901 1.000 700.00010 1.001 1.200 750.00011 1.201 1.400 800.00012 1.401 1.600 850.00013 1.601 1.800 900.00014 1.801 2.000 950.00015 2.001 2.200 1.050.00016 2.201 2.400 1.100.00017 2.401 2.600 1.150.00018 2.601 2.800 1.200.00019 2.801 3.000 1.250.00020 3.001 3.200 1.300.00021 3.201 3.400 1.350.00022 3.401 2.600 1.400.00023 3.601 3.800 1.450.00024 3.801 4.000 1.500.00025 4.001 4.200 1.550.00026 4.201 4.400 1.600.00027 4.401 4.600 1.650.00028 4.601 4.800 1.700.00029 4.801 5.000 1.750.00030 5.001 5.500 1.850.00031 5.501 6.000 1.950.00032 6.001 6.500 2.050.00033 6.501 7.000 2.150.00034 7.001 7.500 2.250.00035 7.501 8.000 2.350.00036 8.001 8.500 2.450.00037 8.501 9.000 2.550.00038 9.001 9.500 2.650.00039 9.501 1.000 2.750.00040 Ngoại thành DT < 100m2 7.000 VNĐ/m2

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp41 Ngoại thành 100m2 < DT < 6.000 VNĐ/m242 Ngoại thành DT > 200m2 5.000 VNĐ/m2

Phí thẩm định giá bất động sản có giá trị trên 10 tỷ VNĐ

STT Từ (triệu VNĐ) Đến (triệu VNĐ) Phí thẩm định 1 10.000 10.500 2.750.0002 10.501 11.000 3.050.0003 11.001 11.500 3.350.0004 11501 12.000 3.650.0005 12.001 12.500 3.950.0006 12.501 13.000 4.250.0007 13.001 13.500 4.550.0008 13.501 14.000 4850.0009 14.001 14.500 5.150.00010 14.501 15.000 5.450.00011 15.001 15.500 5.750.00012 15.501 16.000 6.050.00013 16.001 16.500 6.350.00014 16.501 17.000 6.650.00015 17.001 17.500 6.950.00016 17.501 18.000 7250.00017 18.001 18.500 7.550.00018 18.501 19000 7.850.00019 19.001 19.500 8.150.00020 19.501 20.000 8.450.00021 20.001 20.500 8.750.00022 20.501 21.000 9.050.00023 21.001 21.500 9.350.00024 21.501 22.000 9.650.00025 22001 22.500 9.950.00026 22.501 23.000 10.250.00027 23.001 23.500 10.550.00028 23.501 24.000 10.850.00029 24.001 24.500 11.150.00030 24.501 25000 11.450.00031 25.001 25.500 11.750.00032 25.501 26.000 12.050.00033 26.001 26.500 12.350.00034 26.501 27.000 12.650.00035 27.001 27500 12.950.00036 27.501 28.000 13.250.00037 28.001 28.500 13.550.00038 28.501 29.000 13.850.000

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp39 29.001 29.500 14.150.00040 Từ 30 tỷ trở lên hai bên cùng đàm phán để ký hợp đồng

Bảng giá trên chưa bao gồm thuế VAT

Phí thẩm định giá máy móc thiết bị

S Từ (triệu VNĐ) Đến Phí thẩm 1 <200 5,000,0002 2,001 2,50 6,500,0003 2,501 3,00 8,000,0004 3,001 3,50 9,500,0005 3,501 4,00 11,000,0006 4,001 4,50 12,500,0007 4,501 5,00 14,000,0008 5,001 5,50 15,500,0009 5,501 6,00 17,000,0001 6,001 6,50 18,500,0001 6,501 7,00 20,000,0001 7,001 7,50 21,500,0001 7,501 8,00 23,000,0001 8,001 8,50 24,500,0001 8,501 9,00 26,000,0001 9,001 9,50 27,500,0001 9,501 10,0 29,000,0001 10,001 10,5 30,500,0001 10,501 11,0 32,000,0002 11,001 11,5 33,500,0002 11,501 12,0 35,000,0002 12,001 12,5 36,500,0002 12,501 13,0 38,000,0002 13,001 13,5 39,500,0002 13,501 14,0 41,000,0002 14,001 14,5 42,500,0002 14,501 15,0 44,000,0002 15,001 15,5 45,500,0002 15,501 16,0 47,000,0003 16,001 16,5 48,500,0003 16,501 17,0 50,000,0003 17,001 17,5 51,500,0003 17,501 18,0 53,000,0003 18,001 18,5 54,500,0003 18,501 19,0 56,000,0003 19,001 19,5 57,500,0003 19,501 20,0 59,000,0003 Từ 20 tỷ trở lên hai bên cùng đàm phán để ký hợp đồng

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp3 Bảng giá chưa bao gồm thuế VAT4

0 Thẩm định giá doanh nghiệp, phí thẩm định là 0.5%/ giá trị doanh nghiệp

2.2. Lên kế hoạch định giá

- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thớch hợp, chức năng, các đặc tớnh và

các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường

- Nhận biết được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh

- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu. Các nguồn tài liệu sử dụng

được phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.

Với bất động sản, đó có thể là các số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế của

Chính phủ và chính quyền địa phương, số liệu của các hiệp hội thương mại, các

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các chỉ số kinh tế hàng tháng được công

bố trên các báo và tạp chí cũng là nguồn tư liệu có thể sử dụng được. Với máy

móc thiết bị, đó có thể là thông tin từ nhà sản xuất, các bản chào hàng và báo giá,

thông tin từ các nhà phõn phối và các đại lý…Dù thu thập ở đõu, các số liệu này

cũng phải được kiểm định lại tính đúng đắn và chính xác.

- Thiết kế chương trình nghiên cứu: bao gồm có việc xác định trình tự thu

thập và phõn tớch số liệu, phõn biệt những phần việc nào chuyên viên định giá

phải đớch thõn tiến hành, phần việc nào có thể uỷ nhiệm cho người khác.

- Vạch ra đề cương báo cáo định giá. Tại công ty VFIA luôn có sẵn các

mẫu báo cáo định giá. Tuỳ vào đặc điểm của tài sản và phương pháp định giá đã

lựa chọn, chuyên viên định giá sẽ đưa ra một hình thức trình bày báo cáo định

giá thớch hợp.

- Lên chương trình và thời gian biểu công tác: thực chất của công việc này

là tính toán xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuõn theo.

2.3. Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

a. Khảo sát hiện trường

Trong khõu này, chuyên viên thẩm định phải trưc tiếp đến khảo sát hiện

trường

Với máy móc thiết bị, chuyên viên thẩm định phải khảo sát và thu thập số

liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy

mô, kớch thước, độ mới, cũ của máy móc cần định giá và các máy móc so sánh

với chúng.

Với bất động sản, chuyên viên thẩm định phải khảo sát và thu thập số liệu

về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô

tả pháp lý liên quan đến bất động sản. Phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên ngoài và

bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tớch đất và công trình kiến trúc,

khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện,

đường), loại kiến trúc, mục đớch sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sửa chữa…

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, chuyên viên

định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng

khác nhau.

b. Thu thập tài liệu

Trong quá trình thu thập tài liệu phải chú ý lựa chọn tài liệu có những nội

dung thông tin cơ bản. Tức là các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản

sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá, nhưng chuyên viên định giá phải ghi

được những thông tin cơ bản của tài sản.

• Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.

• Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.

• Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có

thể so sánh: tài liệu về mua bán, chi phí, thu nhập…

• Kiểm chứng số liệu thu thập được

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai.

2.4. Phân tích tài liệu

Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích, công tác

phõn tớch bao gồm

• Phân tích thị trường: xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng

đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá.

• Phân tích tài sản: phõn tớch cỏc tính chất và đặc điểm nổi bật của

tài sản đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó.

• Phân tích so sánh: phõn tớch cỏc đặc điểm có thể so sánh được, bán

ra, cho thuờ…

• Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.

2.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá

thích hợp để áp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính

hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của

chúng.

Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ

thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá. Có

thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá.

2.6. Báo cáo thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm

định giá. Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục

đớch của công việc thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá của công ty được

thành lập theo đúng tiêu chuẩn của Việt Nam do Bộ Tài Chính ban hành, và phù

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

hợp với các tiêu chuẩn của Uỷ Ban Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Quốc Tế

(IVSC).

a. Báo cáo theo mẫu

Với những mẫu định giá đơn giản như nhà ở dõn cư thì có một mẫu chung,

các báo cáo chỉ khác nhau về thông tin và số liệu cũn cấu trúc thì giống hệt nhau.

Bố cục của mẫu này có thể túm tắt như sau:

Phần 1: Lời nói đầu

- Tên khách hàng

- Địa chỉ bất động sản cần định giá

- Xác nhận việc thực hiện điều tra và các nghiệp vụ khác có liên quan nhằm

tỡm hiểu các thông tin cần thiết để làm cơ sở cho việc đánh giá bất động sản là

từ thời điểm nhận được yêu cầu định giá trở đi

- Các cơ sở được xem xét một cách khách quan vô điều kiện trong việc xác

định “giá tốt nhất cho việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản một cách

hợp lệ”

- Các căn cứ cho việc đánh giá hợp lý Bất động sản của khách hàng:

• Quyết định mới nhất của UBND thành phố Hà Nội về khung giá các

loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội

• Quyết định mới nhất của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành

giá chuẩn tối thiểu trị giá nhà xõy dựng tại thành phố Hà Nội

• Các văn bản luật của Quốc hội, Chớnh phủ, UBND thành phố Hà

Nội cũng như các ban ngành có liên quan đến lĩnh vực bất động sản

• Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

• Căn cứ vào dữ liệu mua bán mà công ty đã tập hợp từ các giao dịch

trên toàn thành phố

• Kinh nghiệm của đội ngũ chuyên viên công ty chuyên doanh trong

lĩnh vực bất động sản

• Căn cứ vào sự hài lòng của khách hàng đã từng thực hiện dịch vụ

định giá

• Giá bất động sản có thể được điều chỉnh tuỳ thuộc vào loại đường

phố, cơ sở hạ tầng và các điều kiện an ninh xã hội xung quanh

• Các thông tin và giấy tờ mà khách hàng đã cung cấp và sự không

nghi ngờ về tính trung thực và chớnh xác của các giấy tờ đó

Báo cáo này chỉ dành riêng cho khách hàng, các thông tin cung cấp trong

báo cáo chỉ mang tính tham khảo và định hướng cho khách hàng cũng như các

đối tượng có liên quan để đi đến một quyết định chính xác về giá trị giao dịch

của bất động sản

Thời gian có hiệu lực là 03 tháng kể từ ngày lập báo cáo

Phần 2: Tính toán giá trị bất động sản

- Hiện trạng của bất động sản cần định giá

- Giá trị bất động sản theo quy định của Nhà Nước

- Tính toán giá trị của bất động sản theo các phương pháp phù hợp

- Kết luận về giá trị bất động sản

Phần 3

- Bảng định giá túm tắt

- Giấy chứng nhận định giá

- Bản vẽ mô tả vị trí bất động sản

b. Báo cáo không theo mẫu

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Trong những trường hợp thẩm định tổ hợp nhà, tổ hợp nhà xưởng, máy móc

thiết bị hoặc các bất động sản đặc thù báo cáo sẽ được xõy dựng tuỳ theo nội

dung cần định giá và yêu cầu của khách hàng. Báo cáo thẩm định trong các

trường hợp này thường thiên về tường thuật chi tiết theo từng hạng mục công

việc và có kốm theo bảng biểu tính toán.

II. Thực trạng định giá tài sản thế chấp của công ty VFIA.,JSC qua

một số hợp đồng định giá cụ thể

1. Định giá đất và lợi thế quyền thuê đất bằng phương pháp so sánh trực

tiếp

Hợp đồng điển hình cho hoạt động này hợp đồng định giá số 12/10/DV-DG

giữa Công ty xõy dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125 với công ty

VFIA vào tháng 1/2008, nội dung định giá là định giá khu đất hiện đang là trụ sở

của công ty phục vụ cho hoạt động vay vốn của Ngõn hàng BIDV chi nhánh Bỉm

Sơn, Thanh Hoá.

1.1. Giới thiệu về bất động sản:

a. Vị trí

Bất động sản cần định giá tại địa chỉ : số 168 đường Thành Thái, phường

Đông Thọ, thành phố Thanh Hoá

b. Điều kiện tự nhiên:

- Về địa hình khu đất

Khu đất đang là trụ sở của công ty Xây dựng sản xuất công nghiệp và xuất

nhập khẩu 125. Đây khu đất lớn trong thành phố Thanh Húa, cú tiềm năng phát

triển rất lớn. Nằm tại trung tâm thành phố, giao thông thuận tiện, đây là một

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

trong những khu vực có giá trị thương mại cao, thuận lợi cho việc phát triển hệ

thống nhà văn phòng, khách sạn cao cấp tại Thành phố Thanh Húa cỏch quốc lộ

1 khoảng 300m.

- Về khí hậu

Khu đất nằm trong chế độ khí hậu của thành phố Thanh Hoá, thuộc khu vực

khí hậu nhiệt đới gió mùa, có nền nhiệt độ cao, mựa Đụng không lạnh lắm, mùa

hè tương đối mát, nhưng có một số ngày có gió Tõy khụ núng (hàng năm có

khoảng 20-30 ngày). Mùa mưa nhiều từ tháng 5 đến tháng 10 với lượng mưa

chiếm tới 85% tổng lượng mưa cả năm, còn lại từ tháng 12 đến tháng 4 năm

sau, lượng mưa chỉ chiếm 15%. Trung bình hàng năm cú trờn 140 ngày mưa.

Tính biến động liên tục về mưa đã dẫn tới rất nhiều khó khăn trong việc sử dụng

nguồn nước cũng như trong việc tổ chức sản xuất, sinh hoạt và gây trở ngại cho

việc cấp thoát nước trong thành phố

Nhiệt độ trung bình hàng năm từ 23,3 đến 23,60C, trong đó có những ngày

cao tuyệt đối lên đến 400C, hoặc có ngày nhiệt độ xuống thấp tuyệt đối vào mùa

lạnh tới 50C. Thành phố Thanh Hoá và thị xã Sầm Sơn là cửa ngõ đón gió bão,

hàng năm chịu ảnh hưởng trực tiếp của 1 đến 3 cơn bão và áp thấp nhiệt đới

- Về địa chất thuỷ văn:

Hiện trạng khu đất, do chưa có khảo sát thăm dò địa chất nên chưa có số

liệu địa chất thuỷ văn chính xác. Tuy nhiên, căn cứ vào thực tế xây dựng các

công trình lân cận và khu vực lân cận có thể sơ bộ đánh giá: lớp đất từ cốt hiện

trạng xuống khoảng 20 – 25 m là nền đất yếu. Với công trình cao tầng, nền móng

phải xử lý đóng cọc Bê tông cốt thép sâu khoảng 25m – 40m.

c. Điều kiện xã hội:

Khu đất nằm trên đường Thành Thái, nằm ngay bên bờ Bắc sông Hạc, con

sông chảy qua trung tõm thành phố Thanh Hoá. Từ đõy, đi khoảng 250m là gặp

đường Cầu Hạc, từ đường Cầu Hạc có thể dễ dàng đến các tuyến giao thông

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

chớnh của Thành phố Thanh Hoá như đường Nguyến Chí Thanh, Đường Tràng

Thi, đường Bà Triệu, đường Trần Phú và Đại Lộ Lê Lợi. Vị trí này rất dễ tiếp

cận khu trung tõm thành phố dọc hai bên đại lộ Lê Lợi và toàn bộ cánh đồng Ba

Lít, rất gần khu trung tõm hành chớnh – chính trị của tỉnh, các khu trung tõm

kinh tế dịch vụ thương mại và khu văn hoá thể dục thể thao.

Theo quy hoạch chi tiết của Thành phố Thah hoá, Uỷ Ban nhân dân Tỉnh

phê duyệt , vị trí bất động sản cần định giá nằm trong khu Hành chính kinh tế

của thành phố Thanh Hoá nên cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội được đánh giá là

khá tốt. Trong tương lai, khu vực này sẽ được quy hoạch lại, nằm trong dự án

Khu đô thị mới và cải tạo sông Hạc.

d. Hiện trạng sử dụng đất:

Hiện trạng sử dụng đất đang làm trụ sở văn phòng - văn phòng giao dịch

của Công ty xõy dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125

e. Nhận xét chung:

Khu đất dự kiến xây dựng nằm ở vị trí đẹp, có nhiều điều kiện thuận lợi về

môi trường xã hội cũng như hệ thống kỹ thuật hạ tầng đồng bộ cho toàn khu vực.

1.2. Các cơ sở để tính toán giá trị bất động sản

a. Cơ sở pháp lý của khu đất:

- Hợp đồng thuê đất số 07 ký ngày 8/1/2008 tại UBND Tỉnh Thanh Hoá,

thời hạn sử dụng đất còn lại là 8 năm tính đến ngày 1 tháng 1 năm 2016

- Bản vẽ mặt bằng hiện trạng khu đất:

b. Cơ sở lập bản định giá bất động sản:

- Căn cứ cơ sở Pháp lý của Khu đất mà công ty cung cấp

- Căn cứ tài liệu khảo sát giá giao dịch thuê, cho thuê bất động sản tại

Thành phố Thanh Hóa.

- Căn cứ giá khảo sát xây dựng khu vực thành phố Thanh hoá

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

- Căn cứ Quyết định số 661/2007/QĐ-UBND ngày 28 tháng 02 năm 2007

về việc quy định giỏ cỏc loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá

- Căn cứ vào giá đất trúng đấu thầu của khu vực lân cận được chủ tịch UBND

tỉnh phê duyệt theo quyết định số 2224/QĐ-CT ngày 3 tháng 11 năm 2007.

• Ngoài ra còn một số văn bản luật của Quốc hội, Chính phủ, UBND Thành

phố Thanh Hoá và các ban ngành có liên quan đến lĩnh vực bất động sản;

• Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng;

• Căn cứ vào dữ liệu mua bán cho thuê của công ty tập hợp trên Thành phố

để làm cơ sở nhận định đánh giá

1.4. Xác định giá trị khu đất và lợi thế quyền thuê đất bằng phương pháp so

sánh trực tiếp

- Căn cứ vào hợp đồng thuê đất của công ty, diện tích đất của công ty sử

dụng là 25.632 m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 8 năm. Tớnh đến thời điểm

định giá bất động sản thời hạn sử dụng còn 8 năm.

Đây là diện tích đất mà UBND Tỉnh Thanh Hoá cho Công ty thuê với hình

thức thu tiền thuê hàng năm, chớnh vị vậy việc thẩm định giá đất trong thời hạn

8 năm của công ty tương đương với việc tính lợi thế quyền thuê đất của công ty

và đây cũng được xem là giá trị tài sản được tính vào giá trị của công ty.

- Vào tháng 11 năm 2007, UBND tỉnh Thanh Hoá đã tổ chức đấu giá quyền

sử dụng đất cho một số lô đất, trong đó có 3 lô đất thuộc phường Đông Thọ .

Trong 3 lô đất trên, lô đất nằm trong khu đô thị Bắc Cầu Hạc, cách khu đất cần

định giá 300m về phía Đông là khu đất duy nhất có những đặc điểm tương tự

khu đất cần định giá.

Giá đấu giá khu đất này, căn cứ vào Quyết định số 2224/ QĐ/CT ngày 3

tháng 11 năm 2007 của chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt về việc phê duyệt kết

quả đấu giá đất tại khu vực lân cận( giá đất ở Lô 24 khu đất đô thị Bắc Cầu Hạc,

phường Đông Thọ, Thanh Hoá) là: 3.000.000đ/m2. Đõy có thể coi là cơ sở để

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

tính tiền thuê đất theo giá thị trường. Vậy qua khảo sát thực tế chuyên viên định

giá ước tính giỏ thuờ đất thực tế theo thị trường là:

3.000.000đ/m2/năm x 0,5 % = 15.000.đ/m2/năm

Giỏ thuê thị trường của cả khu đất trong một năm là:

25.632m2 x 15.000/m2/năm = 384.480.000đ/năm

Theo hợp đồng thuê đất số 07, ký vào 8/1/2008 tại UBND tỉnh Thanh Hoá,

hàng năm, công ty xõy dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125 phải

trả cho Tỉnh Thanh Hoá tiền thuê bằng 0,5% giá đất theo khung giá quy định.

Theo Nghị quyết số 82/2007/NQ-HĐND về giỏ cỏc loại đất trên địa bàn tỉnh

năm 2008, đơn giá đất của bất động sản mục tiêu là 1.974.516 đ/m2:

Vậy giá thuê mà công ty phải trả cho tỉnh Thanh Hoá mỗi năm là

25. 632m2 x 0.5 % x 1.974.516đ/m2 x 1 năm = 253.054.000đ/năm

Lợi thế quyền thuê đất hàng năm của công ty là:

384.480.000đ/ năm - 253.054.000đ//năm = 131.426.000 đ/năm

Nếu ta chọn hệ số chiết khấu dòng tiền là: i = 12% ( tỷ lệ lạm phát của năm

2007), giá trị lợi thế quyền thuê đất của công ty trong vòng 8 năm là:

131.426.000đ ( 1 - 0,403883)/ 0.12 = 652.877.000đ

( Sáu trăm năm mươi hai triệu tám trăm bẩy mươi bẩy nghìn đồng chẵn)

Theo đó, Công ty xõy dựng sản xuất công nghiệp và thương mại 125 có thể

thế chấp ngõn hàng bằng lợi thế quyền thuê đất này.

2.Định giá quyền thuê đất bằng phương pháp thặng dư

Điển hình cho trường hợp định giá quyền thuê đất băng phương pháp thặng

dự là trường hợp định giá đất tại địa chỉ 2D Quang Trung, quận Hoàn Kiếm, Hà

Nội của công ty Nhiếp Ảnh Hà Nội.

Đõy là mảnh đất công ty Nhiếp Ảnh Hà Nội thuê của Nhà Nước với thời

hạn sử dụng 40 năm kể từ năm 1999. Tháng 12/2007, công ty nhiếp ảnh có nhu

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

cầu định giá mảnh đất, tức là xác định giá trị quyền thuê đất trong vũng 30 năm

tới để làm tài sản đảm bảo cho việc vay vốn tại ngõn hàng Techcombank.

a. Mô tả

Số nhà 2D Quang Trung – Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội là một biệt thự cổ 02

tầng, có kết cấu xây gạch, ở vị trí mặt tiền rất thuận lợi trong việc xây dựng văn

phòng cho thuê, trung tâm buôn bán. Tổng diện tích là: 303m2 có chiều ngang

là: 12.4m2

b. Hiện trạng sử dụng

Hiện tại trong toà nhà này có 3 chủ sử dụng như sau

- Công ty nhiếp ảnh Hà Nội: Tổng diện tích sử dụng là 179.4m2, diện tích

sử dụng tầng 1 là 131,4m2 ( không có khoảng không) và 48m2 đất sử dụng tại

tầng 1 có khoảng không, hồ sơ pháp lý là đất thuê của nhà nước có thời hạn là 40

năm kể từ năm 1999.

- Nhà ụng Tuõn : Cú tổng diện tích sử dụng riêng tầng 2 là 71,4m2 và diện

tích sử dụng tầng 01 của khu bếp là12m2, và diện tích sử dụng tầng 02 của khu

bếp là 23m2, chủ quyền đất là tư nhân.

- Nhà ông Hà có diện tích sử dụng riêng tầng 2 phía giáp mặt tiền là 60m2,

diện tích đất khu bếp đang sử dụng ở tầng 01 khoảng 12m2 không có khoảng

không, chủ quyền đất là tư nhân.

c. Xác định giá trị thị trường của mảnh đất bằng phương pháp thặng dư

Dùng phương pháp thặng dư để tính giá trị thị trường của mảnh đất thực

chất là tính giá bán quyền thuê mảnh đất trong vũng 30 năm. Sử dụng phương

pháp thặng dư để xác định giá trị thị trường của khu đất với góc độ nhà đầu tư

chuyên nghiệp, chuyên viên định giá đã xác định được các số liệu sau:

- Theo kiến trúc qui hoạch của thành phố tại vị trí của bất động sản có thể

xây văn phòng cho thuê với độ cao khoảng 7 tầng và 01 tầng hầm.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

- Giả định điều kiện sử dụng tốt nhất của bất động sản là xây dựng văn

phòng cho thuê với số tầng là 7 tầng trên diện tích khuôn viên đất 303m2 với

mật độ xây dựng là 80% khoảng 242m2 với khoảng 1.936m2 xây dựng , có diện

tích cho thuê hữu dụng là ( 242m2 x7 x 80% = 1.352m2). Các thông số:

Thông số đầu vào Thông số tính toánDT đất 303m2DT xây dựng 80% DT đất 242m2Xây 7 tầng và một tầng hầmTổng diện tích xây dựng ( 8 tầng) Tổng diện tích xây dựng ( 8 tầng)Tổng diện tích xây dựng (7 tầng) 242 x7 = 1.694m2Tổng diện tích cho thuê 1.694 x 80% =1.352m2Tổng số m2 sàn cho thuê 1.352 m2Công suất cho thuê ( Tối ưu) 90%Giá m2 cho thuê trung bình 30 USD/m2/1thỏngTỷ suất hiện tại hoá đất 10%Lợi nhuận nhà đầu tư 15%Thuế VAT đầu ra 10%Đầu tư xây dựng bằng vốn vay 2

năm lãi suất 12%/nămThời hạn còn lại của hợp đồng

thuê

32 năm

Thời gian khai thác dự án 30 nămTính toán theo phương pháp thặng dư. (Trong điều kiện sử dụng tốt nhất của

BĐS, đơn vị tính VNĐ) kèm theo bảng tính như sau

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Qua phương pháp thặng dư như trên ta thấy giá bán quyền thuê đất của

công ty nhiếp ảnh Hà Nội là 14.098.766.814 đồng (đây là giá bán đất 30 năm

của công ty nhiếp ảnh Hà Nội).

3. Định giá tổ hợp khách sạn bằng phương pháp so sánh và chi phí

Đõy là hợp đồng định giá số 12.10.2007/DV-DG giữa công ty VFIA với

công ty TNHH thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quõn nhằm định giá khu

đất mà công ty Anh Quõn đã thuê của tỉnh Hà Tõy để xõy dựng tổ hợp khách

sạn. Tháng 10/2007 công ty Anh Quõn muốn định giá khu đất này để làm tài sản

thế chấp vay vốn tại ngõn hàng Incombank Hà Tõy.

3.1. Giới thiệu về bất động sản

a. Vị trí khu đất

Khu đất nằm tại số một đường Thanh Bình, phường Văn Mỗ, thị xã Hà

Đông, tỉnh Hà Tõy

b. Điều kiện tự nhiên

- Về địa hình khu đất:

Khu đất đầu tư hiện là khách sạn mới gồm 2 toà nhà xây 15 tầng và 4 tầng,

mặt tiền rộng, đõy là khách sạn lớn nhất nằm trong Thị xã Hà Đụng, cú khu vui

chơi giải trí. Khách sạn có cả bể bơi, phòng lớn có thể tổ chức các hội nghị lớn

trong khu vực. Khu đất nằm tại trung tâm thị xã, khu vực có giao thông thuận

tiện và giá trị thương mại cao, thuận lợi cho việc phát triển hệ thống nhà văn phòng,

khách sạn cao cấp tại thị xã Hà Đông tiếp giáp với quận Thanh Xuân, Hà Nội.

- Về khí hậu:

Khu nhà nằm trong chế độ khí hậu của Hà Nội, một năm có hai mùa nóng

lạnh rõ rệt. Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, hướng gió chủ đạo là hướng

Đông Nam, nhiệt độ trung bình từ 32oC đến 38oC. Mùa nóng đồng thời cũng là

mùa mưa, mưa tập trung từ tháng 7 đến tháng 9, lượng mưa trung bình hàng năm

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

là 147 ngày/năm. Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, hướng gió chủ đạo

là hướng Đông Bắc, thời tiết lạnh và khô.

Nhiệt độ trung bình 23oC, cú lỳc thấp nhất từ 5oC đến 8oC. Độ ẩm trung

bình hàng năm là 84,5%. Bão thường xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 9, cấp gió

mạnh từ cấp 8 đến cấp 10, đôi khi gió giật tới cấp 12.

- Về địa chất thuỷ văn:

Hiện trạng Khu nhà đang sử dụng, do chưa có khảo sát thăm dò địa chất

nên chưa có số liệu địa chất thuỷ văn chính xác. Tuy nhiên, căn cứ vào thực tế

xây dựng các công trình lân cận và khu vực quận Đống Đa có thể sơ bộ đánh giá:

Lớp đất từ cốt hiện trạng xuống khoảng 20 – 25 m là nền đất yếu. Với công trình

cao 11 tầng, nền móng phải xử lý đóng cọc Bê tông cốt thép sâu khoảng 25m –

40m.

c. Điều kiện xã hội:

Theo quy hoạch chi tiết của thị xã Hà Đông, Tỉnh Hà Tây được Uỷ Ban

nhân dân Tỉnh phê duyệt phê duyệt, vị trí bất động sản của Công ty TNHH

Thương Mại Đối Ngoại Sản Xuất Anh Quân nằm trong khu thương mại- hành

chính- kinh tế. Hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật được đánh giá là tốt.

d. Hiện trạng sử dụng đất:

Hiện trạng sử dụng đất đang Kinh doanh – Dịch vụ – Khách sạn – Văn

phòng giao dịch.

3.2. Cơ sở định giá

Bên cạnh các cơ sở chung áp dụng cho hoạt động định giá các bất động sản

thuộc địa phận tỉnh Hà Tõy, việc định giá bất động sản này dựa vào một số cơ sở

pháp lý như sau:

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: số T 02273. Cấp ngày 06 tháng 11

năm 2001 tại UBND Tỉnh Hà Tây, thời hạn sử dụng đất 30 năm

- Bản vẽ mặt bằng hiện trạng khu đất:

- Thiết kế xây dựng khách sạn của công ty cung cấp.

- Theo thông tư số 215/UB-LXT ngày 08/02/1995 của Bộ kế hoạch đầu tư

về việc Hướng dẫn lập Hồ sơ dự án đầu tư thì:

• Giá xây dựng khách sạn 03 sao:50.000 USD – 80.000 USD / phòng.

• Giá xây dựng khách sạn 04 sao:90.000 USD – 120.000 USD /

phòng.

• Giá xây dựng khách sạn 05 sao: 150.000 USD – 200.000 USD /

phòng.

• Giá xây dựng văn phòng cho thuê: 600 USD – 800 USD / m2.

• Giá xây dựng căn hộ cho thuê: 500 USD – 800 USD /m2.

3.3. Định giá tổ hợp khách sạn bằng phương pháp so sánh và phương pháp

chi phí

a. Định giá lợi thế quyền thuê đất bằng phương pháp so sánh

- Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của công ty TNHH

Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quân cung cấp. Diện tích đất của công ty

sử dụng là: 2.710,1 m2, thời hạn sử dụng đất là 30 năm. tính đến thời điểm định

giá bất động sản thời hạn sử dụng còn 25 năm.

Đây là diện tích đất mà UBND Tỉnh Hà Tây cho Công ty TNHH Thương

mại đối ngoại và sản xuất Anh Quân thuê với hình thức thu tiền thuê hàng năm .

chính vị vậy việc thẩm định giá đất trong thời hạn 25 năm của công ty Anh quõn,

chuyên viên định giá sử dụng hai phương pháp so sánh từ các khu đất tương tự

thuộc thị xã Hà Đông. Từ đó có thể tính được lợi thế quyền thuê đất của công ty

và đây cũng được xem là giá trị tài sản được tính vào giá trị của công ty Thương

mại đối ngoại và sản xuất Anh Quân.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Căn cứ vào Quyết định số 436 QĐ/UB về việc phân loại đường phố đô thị

của thị xã Hà Đông đểt áp dụng tớnh giỏ đất. Đất sản xuất phi nông nghiệp

,Đường Thanh Bình thị xã Hà Đông có giá: 3.315.000đ/m2

Qua khảo sát thực tế chuyên viên định giá ước tính giỏ thuờ đất thực tế theo thị

trường là:

3.315.000đ/m2/năm x 1.1 % x 12 = 437.580.đ/m2/năm

Giỏ thuê 2710.1m2 đất trong một năm là

2710.1m2 x 437.580.đ/m2/năm = 1.185.885.000đ/năm

( Một trăm bẩy mươi chín triệu sáu trăm bẩy chín nghìn sáu trăm ba mươi

đồng)

Giỏ thuê 2710.1m2 đất của Công ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản

xuất Anh Quân trả cho Tỉnh Hà Tây là:

2.710,1m2 x 0.7% x 1.5 x 3.315.000đ/m2 x 1 năm =

94.331.805đ/năm

Lợi thế quyền thuê đất hàng năm của công ty là:

1.185.885.000đ/ năm - 94.331.805đ//năm = 1.184.941.000đ/năm

Lợi thế quyền thuê đất 2.710,1m2/ trong 25 năm là:

Nếu ta chọn hệ số chiết khấu dòng tiền là: i = 10%

Giá trị lợi thế quyền thuê tài sản có thể được tính bằng giá trị hiện tại của

khoản tiền đều nhau trong 25 năm còn lại là:

1.184.941.000đ ( 1 - 0,092)/ 0.1 = 10.688.173.000đ

( Mười tỷ năm trăm sáu mươi mốt triệu một trăm bẩy mươi chín nghìn

đồng chẵn)

b. Định giá tài sản trên đất bằng phương pháp chi phí

Tổng dự toán khu vui chơi giải trí của Công ty TNHH Thương mại đối

ngoại và sản xuất Anh Quân.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

- Nhà số 1: gồm 13 sàn mỗi sàn có diện tích 2.864m2 và một sàn tum mái +

1 sàn tum có diện tích 219.308m2.

Tổng cộng Nhà số 1 có diện tích sàn xây dựng:

(2.864m2 :9) x 13 + 219.08m2 = 4.356,2 m2 (1)

- Nhà số 2: gồm 11 sàn có diện tích xây dựng là

(3.779,86 - 74,25)/9 x 11 = 4.529.079m2 ( 2)

Tổng diện tích sàn toà nhà 15 tầng là:

4.356,2 + 4.529,079 = 8.885,3m2

- Tính toán tổng vốn đầu tư toà nhà 15 tầng

• Đơn giá tổng hợp ( Chưa bao gồm nội thất trần + Bể bơi + Thiết bị

đồ rời) là:5.500.000đ/m

Tổng cộng: 8.885,3 m2 x 5.500.000đ = 48.896.016.778đ (4)

• Đơn giá phần bể bơi là: 280.000đ/m2

Tổng cộng: 750m2 x 280.000đ/m2 = 2.100.000.000đ (5)

• Đơn giá nội thất trần là: 320.000đ/m2

Tổng cộng: 8.885,3m2/2 x 320.000đ = 1.421.648.000đ (6)

• Phần thiết bị đồ rời tam tính: 5.500.000đ (7)

Tổng số tiền đầu tư: (4) +(5) +(6) +(7) = 57.890.664.778đ

- Tính toán tổng vốn đầu tư toà nhà 4 tầng.

• Tổng số tiền xây dựng: 2.038.652.854/3 x 4 = 2.718.203.805đ (8)

• Tổng số tiền thiết bị: 2.375.747.960/3 x4 = 3. 167.663.947đ (9)

• Chi phí khác dự phòng: 601.494.449đ + 250.794.763đ =

852.289.212đ (10)

Tổng vốn đầu tư toà nhà 04 tầng: (8) +(9)+(10) = 6.738.156.964đ

- Căn cứ vào số liệu tính toán trên, tổng vốn đầu tư tài sản của Công ty

TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quân là:

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

57.890.664.778đ + 6.738.156.964 đ = 64.628.821.741đ

Làm tròn: 64.628.821.000đ

( Sáu tư tỷ sáu trăm hai mươi tám triệu tám trăm hai mốt nghìn đồng

chẵn)

- Tổng cộng số tiền lợi thế quyền thuê đất và tài sản trên đất là:

10.561.179.000đ + 64.628.821.000đ = 75.190.000.000đ

( Bẩy mươi lăm tỷ một trăm chín mươi triệu đồng chẵn)

4. Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương

pháp chi phí

Để hiểu rừ hoạt động định giá nhà ở dõn cư bằng phương pháp chi phí,

chúng ta xem xét hai trường hợp vụ thể sau:

Trường hợp 1: ông Nguyễn Trần Minh và bà Trần Thị Mai có nhu cầu

định giá bất động sản tại địa chỉ Số 8- Ngõ 45, đường Chùa Bộc, phường Trung

Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội để làm tài sản bảo đảm vay vốn tại ngõn hàng

Incombank chi nhánh Đống Đa

Trường hợp 2: ông Phạm Văn Chế và bà Lê Minh Tõm có nhu cầu định

giá căn nhà Số 6C đường Quang Trung, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội để làm tài sản

vay vốn tại ngõn hàng Techcombank Bà Triệu

Đõy là những tài sản thế chấp mà công ty VFIA được yêu cầu định giá bởi

hai ngõn hàng Incombank Đống Đa và Techcombank Bà Triệu. Sau khi kiếm tra

giấy tờ liên quan đến nhà đất thế chấp mà hai ngõn hàng cung cấp, đồng thời đến

thực địa để khảo sát, chuyên viên định giá của công ty xác nhận hai ngôi nhà trên

đều thuộc sở hữu của người thế chấp, và có hiện trạng như sau

Trường hợp 1

Đất ở Nhà ở- Diện tích đất thực tế: 37,3 m2- Diện tích đất được cấp: 37,3m2

- Kết cấu nhà: Nhà bê tông cốt thép

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

- Chiều ngang thửa đất: 5m- Chiều rộng của ngõ: 2,6m- Khu vực qui hoạch Khu vực dân

cư ổn định- Khoảng cách từ nhà đến đường

chính: 40m- Lợi thế thương mại: khu vực

buôn bán

- Mặt bằng xây dựng: 03 tầng- Số tầng xây dựng: 04 - Số năm đã sử dụng: 6 năm- Nội thất : bình thuờng - Cú sân cổng khụng: khụng- Các chi tiết khác đóng góp vào

giá trị của công trình: có ga ra ụtụ,

Trường hợp 2

- Vị trí bất động sản

Số: 6C Đường/ ấp: Quang Trung

Phường/ xã: Quang Trung Quận/ huyện: Quận Hoàn Kiếm

Bất động sản nằm ở tầng 2 của nhà biệt thự Pháp cổ - nhà biệt thự 6C (02 tầng)

cách ngã tư Quang Trung- Lý Thường Kiệt khoảng 40m

- Chứng từ pháp lý là hợp đồng thuê đất số : 15384 giữa Công ty kinh doanh nhà

số 2 và Tổng công ty Dệt may Việt Nam ngày 24/11/2005

- Đặc điểm bất động sản

Về đất Về tài sản gắn liền với đất

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

- Mục đích sử dụng đất: đất ở

đô thị

- Hình thức sử dụng đất: giao

đất có thu tiền sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất: lâu

dài

- DTSD thực tế: 509.20 m2

- DTSD được công nhận: 00 m2

- Loại tài sản: biệt thự trệt

- Năm xây dựng: cũ

- Tiện nghi: khá

- Cấu trúc:

+ Số tầng: 02

+ Mái: bê tông cốt thép, ngói

+ Tường: gạch

+ Nền: gạch men

- DTSD thực tế: 353.40m2

Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương

pháp chi phí. Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một

tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm

định giá gữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn

sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập ,trong điều kiện

thương mại bình thường.

Trường hợp 1

a. Giá trị đất

- Giá trị đất tính theo quy định của Nhà nước:

áp dụng theo quyết định QĐ số 05/2005 QĐ-UB ngày 03 tháng 01 năm

2005 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giỏ cỏc loại đất thực hiện Nghị

định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa

bàn Thành phố Hà Nội.

+ Diện tích đất: 37.3 m2

+ Giá trị đất: Phố Chùa Bộc – vị trí 3 : 13.500.000 đ/m2.

Tổng cộng: 37.3 m2 x 13.500.000 đ/m2 x = 503.550.000 đ

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Đây là giá đất của Nhà nước áp dụng để tớnh cỏc loại thuế theo luật định.

- Giá trị đất tính theo giá thị trường

+ Diện tích đất: 37.3 m2

+ Hình dạng đất: Vuông vắn

+ Giá trị đất theo thị trường: giá 44.000.000đ/m2

Tổng cộng: 37,3 m2 x 44.000.000 đ/m2 = 1.641.200.000 đ

(Một tỷ sáu trăm bốn mươi mốt triệu hai trăm nghìn đồng chẵn).

b. Giỏ trị nhà

+ Nhà ở: Nhà xây 03 tầng

+ Diện tích xây dựng: 37,3m2

+ Tổng diện tích sử dụng: 111,9m2

+ Căn cứ vào quyết định số 81/2005/QĐ-UB ngày 3/6/2005 của Liên sở tài

chính vật giá - xây dựng.

+ Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình và chỉ số giá xây dựng

kèm theo công văn số 160/BXD –VP Ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng về việc

công bố chỉ số giá xây dựng.

Suất vốn đầu tư của công trỡnh xây mới là: 2.370.000đ/m2

Bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà

Loại nhà cấp III

Nhà xây gạch cấp 4 có khu phụ

Móng Khung cột Tường Nền nhà Kết cấu đỡ mái

Mái

Tỷ lệ giá trị của các

kết cấu

12 13 13 18 9 4

Tỷ lệ % giá trị còn lại của kết

cấu

20% 70% 80% 20% 18% 90%

- Tỷ lệ % giá trị còn lại của công trình

= (12x 20% +13 x 70% + 13x 80%+ 9x18%+4x90%) : (12+13+13+9+4)

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

= 70%

- Tổng giá trị xây dựng công trình còn lại là:

111,9m2 x2.370.000đ/m2 x 70% = 382.000.000đ

- Tổng giá trị nhà và đất:

1.800.000.000đ + 382.000.000đ = 2.182.000.000đ

Trường hợp 2

Trước khi thực hiện việc định giá, chuyên viên định giá đánh giá lại một số

yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản:

- Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: bất động sản không nằm

trong khu vực quy hoạch giải toả.

- Mục đích sử dụng của bất động sản: hiện đang cho Tổng công ty Dệt may

thuê

- Khả năng chuyển nhượng: bình thường

a) Tính toán giỏ trị bất động sản

Khoản Mục Theo đơn

giá Nhà Nước

Theo đơn giá thẩm địnhChỉ vàng

JSC

VNĐ

1. Diện tích sử dụng 60.80 60.80 60.802. Đơn giá sàn sử dụng (aìb) + c 46,798,200.00

a. Đơn giá quyền sử dụng đất 40,000,000.

00

115.38 149,994,000.00

b. Tỷ lệ % theo vị trí tầng 0.30c. Đơn giá xây dựng 2,845,330,560.0

03. Tổng giá trị bất động sản (1 x

2)

2,845,330,560.0

0

- Trị giá tài sản làm tròn: 2,845,000,000.00

(hai tỷ tám trăm bốn mươi lăm triệu đồng chẵn)

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

b) Giải thích phương pháp định giá

- Giá đất thị trường mặt phố Quang Trung là: 150.000.000 đồng/m2 tương

đương 115.38 chỉ vàng JSC

- Tỷ lệ % theo vị trí tầng 30% (BĐS thẩm định nằm ở tầng 2)

- Đơn giá thẩm định: 150.000.000 đồng/m2 x 30% = 45.000.000 đồng/m2

Cỏch tính như trên là cỏch tớnh áp dụng xác định giá trị BĐS thẩm định

mục đích thế chấp. Còn ở thời điểm hiện tại giá đất có xu hướng tăng lên nhất là

với những lô đất có diện tích đất lớn, mặt tiền rộng và toạn lạc ở các tuyến phố

trung tâm

- Nhân viên thẩm định đ• thu thập thông tin thị trường và tham khảo thông

tin từ các VPNĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội ước tính: đơn giá đất đối với

những nhà riêng lẻ phố Quang Trung giá khoảng 150 triệu đồng/m2 – 170 triệu

đồng/m2 còn đối với những lô đất có thể xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm

thương mại thì giá đất cao hơn khoảng 200 triệu đồng/m2 – 220 triệu đồng/m2

- Giỏ các căn hộ tầng 2 của các nhà biệt thự Pháp cổ trên địa bàn Hà Nội

phụ thuộc và nhiều yếu tố: số lượng chủ sở hữu nhà biệt thự Pháp cổ, vị trí toạ

lạc của các nhà biệt thự Pháp cổ…Theo nhận xét riêng của nhân viên thẩm định

giá thì giá trị trường như vị trí BĐS thẩm, định vào khoảng 50 triệu đồng/m2 –

55 triệu đồng/m2

5. Định giá nhà xưởng, dây chuyền sản xuất bằng phương pháp so sánh

trực tiếp và phương pháp chi phí

Thẩm định giá tài sản của Công ty TNHH Thái Dương tại Lô 1- CN5- Khu

Công nghiệp Từ Liêm- Hà Nội

- Tài sản Thẩm định giá: toàn bộ nhà cửa, vật kiến trúc, máy móc thiết bị

đang sử dụng của Công ty TNHH Thái Dương tại Lô 1- CN5- KCN Từ Liêm-Hà

Nội

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

- Mục đích thẩm định giá: làm cơ sở xác định giá và tham khảo cho ngõn

hàng Công thương Yên Viên

- Thời điểm thẩm định giá: 3/2006, hiệu lực trong vòng 6 tháng

- Cơ sở thẩm định giá : Giá trị thị trường và giỏ trị phi thị trường.

- Điều kiện ràng buộc:

•Mức giá trên chỉ được xác định khi tài sản thẩm định là nhà cửa, vật

kiến trúc, máy móc thiết bị vẫn đang vận hành sản xuất.

•Kết quả thẩm định giá được sử dụng để Ngân hàng Công thương

Việt Nam – Chi nhánh Ngân hàng Công thương Yờn Viờn làm cơ sở tham

khảo xác định giỏ, khụng sử dụng vào mục đích khác.

- Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở tài liệu, hồ sơ pháp lý do Ngân hàng Công thương Việt Nam –

Chi nhánh Ngân hàng Công thương Yờn Viờn và công ty TNHH Thái Dương

cung cấp. Qua khảo sát thực tế thông tin trên thị trường về giá cả tài sản thẩm

định và các loại tài sản tương đương với tài sản thẩm định giá dựa trên thông số

kỹ thuật, quy cách chủng loại của tài sản cần thẩm định giá. Với các phương

pháp thẩm định giá được sử dụng trong tính toán, công ty Cổ phần Thẩm định

giá và Đầu tư tài chính Việt Nam đã thông báo kết quả thẩm định giá như sau:

Phụ lục 1(Đính kèm Chứng th thẩm định giá số ngày tháng 11 năm 2007

của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu t tài chính Việt Nam)

tài sản ban đầu

STT Tên tài sản định giá nguyên giá (đồng) Giá trị còn lại (đồng)

Phần I

01 Động cơ điện một chiều 400x700 vòng/phút 133,333,332

46,666,666

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp02 Động cơ điện một chiều 500-1000

vòng/phút 57,142,857

20,000,000

03 Động cơ điện một chiều 200kw tốc độ 75--1000 v/p

52,380,952

18,333,333

04Máy nén khí trục pit

42,857,143

12,857,143

05 Động cơ điện xoay chiều tốc độ 300-500v/p 119,047,619

41,666,667

06 Động cơ điện xoay chiều tốc độ 300-500v/p 104,761,905

36,666,667

07 Trục cán thép các loại fi300,600,1400 108,202,576

32,460,773

08 Tủ điều khiển ĐC 200KW 342,857,142

102,857,143

09 Động cơ điện một chiều tốc độ 100-700v/p 133,333,332

46,666,666

10 Động cơ điện một chiều 500-1000v/p 57,142,857

20,000,000

11 Quạt giã cho lò 300m3/p 30,476,190

9,142,857

12 Tủ điều khiển ĐC 250KW 47,619,047

14,285,714

13 hộp gia tốc a500 123,000,000

36,900,000

14 Hộp giảm tốc 250 98,751,428

29,625,428

15 ống khói lò fi 2000/fi 1330 cao 40 151,309,619

45,392,886

16 Vòng bi các loại 262,548,657

78,764,597

17 Đĩa xích 44,674,264

13,402,279

18 Hệ thống thiết bị đốt đồng bộ 339,136,855

118,697,899

19 Hệ thông thiết bị cấp dầu đồng bộ 308,149,684

107,852,389

20 Máy cắt bay đồng bộ 333,981,317

116,893,461

21 Hệ thống thiết bị đờng dẫn đồng bộ 314,933,698

110,226,794

22 Hệ thống thiết bị điều khiển đồng bộ cửa lò nung

628,820,211

220,087,074

23 Mô tơ DC công nghiệp sử dung, giá cán cho nhà máy cán thép

6,321,460,860

2,212,511,301

24 Máy phát tốc

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp25 Quạt tuốc pin loại TFBE 11- 100HP

155,395,001 46,618,500

26 Mô tơ hạng F 100HP 55,052,166

16,515,650

27 Mô tơ DC công nghiệp sử dung, giá cán cho nhà máy cán thép MODEL DFH khung 355LC1 công suất 300kw 400HP

3,657,704,160

1,280,196,456

28 Mô tơ DC công nghiệp sử dung, giá cán cho nhà máy cán thép MODEL DFH khung 400LA1 công suất 375kw 500HP

2,628,611,700

920,014,095

29 Máy phát tốc Rotarg- encorder 1024 xung/vong

3,514,500

1,054,350

30 Động cơ giảm tốc 75v/p 15,755,947

5,514,581

31 Động cơ liền giảm tốc 150v/p 90,206,827

31,572,389

32 Động cơ liền giảm tốc 50v/p 21,012,720

7,354,452

33 Động cơ liền giảm tốc cả phanh 30v/p 7,034,746

2,462,161

34 Máy biến áp 4800KVA 709,493,333

248,322,667 35 Máy biến áp 2200KVA

36 Bộ lọc Èm không khí nhật bản 80,000,000

24,000,000

37 Tôn lợp mái cả vít và phụ kiện 251,948,643

25,194,864

Phần II

01 I200x12m 22,477,668

18,403,200

02 I450x12m 31,189,670

25,536,000

03 U160x12m 7,114,541

5,452,800

04 L100x8 10,403,770

8,198,400

05 I300x12m 23,667,801

19,377,600

06 I200x12m 8,741,316

7,156,800

07 U200x12 9,992,436

7,948,800

08 Fi20x6 211,050

178,000

09 Thép tấm các loại 299,576,246

258,640,000

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp10 Đầu nối trục cán fi 440

53,100,000 7,080,000

11 Đầu nối trục cán fi 340 45,000,000

6,000,000

12 Các chi tiết máy đẩy 79,889,550

24,581,400

13 Bạc đồng dẫn hớng máy đẩy 5,880,000

336,000

14 Các chitiết cửa lò 4,215,000

1,124,000

15 Gối giá cán loại 280 52,838,042

11,096,000

16 Gối giá cán loại 460 54,857,088

11,520,000

17 Gối giá cán 360 38,761,866

8,140,000

18 Khớp nối văng giá cán M5Z52 107,645,720

15,070,400

19 Khớp nối văng giá cán M5Z60 15,137,144

2,119,200

20 Khớp nối văng giá cán M5Z70 25,451,430

3,563,200

21 Khớp nối văng giá cán M5Z74 20,871,430

2,922,000

22 Tấm đỡ 33,889,040

24,971,200

23 Tấm răng ca 157,001,074

109,902,400

24 Bản mã 3,919,377

2,888,000

25 Hộp giảm tốc A1200 284,889,648

49,856,000

26 Con lăn dẫn đầu trục nối 35,232,375

5,792,000

27 Then các loại 16,156,283

2,656,000

28 Con lăn tạo trùng 4,939,345

812,000

29 Con lăn các loại 248,293,640

79,940,000

30 Trục thép các loại 210,368,399

60,934,400

tổng cộng 19,743,362,236 6,882,973,70

3

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN (Đính kèm báo cáo thẩm định giá ngày 16 tháng 01 năm 2008của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu t tài chính Việt Nam)

STT Tên tài sản đinh giá đơn vị tính sè lợngGIÁ TRỊ CÒN LẠI

THÀNH TIỀN( VNĐ)

phần xây lắp

01 Nhà điều hành ( 1 tầng) m2 164 1,540,000 252,560,000

02 Nhà xởng sản xuất m2 2,100 1,300,000 2,730,000,000

03 Nhà ăn cho công nhân m2 171 850,000 145,350,000

4 Nhà vệ sinh cho công nhân m2 40 990,000 39,600,000

05 Nhà để xe m2 61 715,000 43,615,000

06 Nhà bảo vệ m2 36 715,000 25,740,000

07 Bể nớc sinh hoạt và chữa cháy m2 50 1,000,000 50,000,000

08 Sân, đờng nội bộ m2 5,200 200,000 1,040,000,000

09 Tiền san lấp, xây tờng rào m2 604 500,000 302,000,000

10 Tiền đền bù giải phóng mặt bằng m2 19,940 500,000 9,970,000,000

11 Cây xanh, sân vờn m2 4,590 20,000,000

12 Trạm điện m2 20 1,000,000 20,000,000

PHẦN THIẾT BỊ

1Dàn máy đồng bộ thức ăn gia sóc bé 1 700,000,00

0700,000,000

2 Dàn máy sản xuất thức ăn gia súc đậm đặc chiếc 1 150,000,00 150,000,000

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

0

3 Kho lạnh bảo quản bé 1 15,000,000 15,000,000

4Hệ thống nồi hơi 500kg bé 1 250,000,00

0250,000,000

5 Máy phô tô chiếc 1 20,000,000 20,000,000

6 Xe nâng chiếc 1 80,000,000 80,000,000

7Trạm điện 560 KA bé 1 300,000,00

0300,000,000

8 Thiết bị PCCC bé 1 50,000,000 50,000,000

9 Máy tính bàn nghế văn phòng bé 1 40,000,000 40,000,000

10 Hệ thống balet kho hàng chiếc 500 70,000 35,000,000

TỔNG CỘNG TÀI SẢN 16,278,865,000

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Tổng giá trị tài sản thẩm định(chi tiết theo phụ lục đính kèm) là:

49.708.100.000 đồng (Bốn mươi chín tỷ bẩy trăm linh tám triệu một trăm nghìn

đồng).

III. Đánh giá thực trạng hoạt động định giá tài sản thế chấp cầm cố tại

công ty VFIA

1.Ưu điếm

1.1. Kết quả hoạt động khả quan

Tuy mới chỉ thành lập từ tháng 9/2007, nhưng công ty đã đạt được những

thành công đáng khớch lệ. Với chất lượng dịch vụ tốt, cung cách làm việc

chuyên nghiệp, công ty đã từng bước tạo dựng uy tín trong lĩnh vực định giá bất

động sản, trở thành đối tác tin cậy của các ngõn hàng và các doanh nghiệp.

Trong khi công ty cũn chưa bỏ vốn ra đầu tư kinh doanh thì hoạt động định giá

vẫn là chủ yếu, chiếm 80% doanh thu của công ty.

Có thể kể ra đõy một số hợp đồng định giá lớn mà công ty đã thực hiện:

1.2. Đội ngũ cán bộ có kinh nghiệm lâu năm và năng lực chuyên môn cao

Việc tạo dựng uy tín của công ty là hoàn toàn nhờ vào sự đóng góp của các

chuyên viên định giá. Vì họ là người trực tiếp gặp gỡ khách hàng và thực hiện

quá trình định giá. Dù mới thành lập nhưng đội ngũ chuyên viên của công ty

VFIA được đánh giá là làm việc nhiệt tình và trách nhiệm, giàu kinh nghiệm và

kỹ năng, hơn nữa lại rất nhanh nhạy trong tim hiểu và nắm bắt thông tin thị

trường. Có bề dày hoạt động, đầy đủ chứng chỉ hành nghề định giá theo quy định

của pháp luật, cung cách làm việc chuyên nghiệp, họ cũn rất coi trong việc tiếp

xúc, tạo dựng mối quan hệ với khách hàng và đang tạo nên ấn tượng tốt về công

ty VFIA.

Đội ngũ chuyên viên định giá đã ngày càng trưởng thành, hoạt động chuyên

nghiệp và lành nghề hơn, cung cấp các chứng thư định giá có tính thuyết phục

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

cao, thoả món các yêu cầu của khách hàng. Đó chính là kết quả của những nỗ lực

không ngừng trong hoạt động tuyển dụng và đào tạo của ban giám đốc công ty.

Từ những cán bộ cốt cán đến những nhõn viên mới tuyển dụng đều được khuyến

khớch và tạo điều kiện tham gia các khoá đào tạo ngắn hạn, các khoá học cấp

chứng chỉ không chỉ về định giá mà cũn về tài chính và các lĩnh vực khác của

kinh doanh bất động sản.

1.3. Quy trình định giá vừa bài bản vừa linh hoạt, chất lượng định giá cao

Quá trình định giá là quá trình ước lượng giá trị của tài sản dựa vào phõn

tích những thông tin thu được và nghiên cứu hệ thống dữ liệu có liên quan, từ đó

so sánh, đưa ra mức giá chuẩn nhất cho tài sản. Để có được nguồn thông tin ấy,

các chuyên viên định giá đã rất tớch cực trong hoạt động điều tra nghiên cứu.

Với bất động sản, chuyên viên định giá thường xuyên tiến hành việc khảo sát

thực địa, tỡm kiếm thông tin trên thị trường từ đó xõy dựng nên một hệ dữ liệu

về giá bất động sản , rất tiện lợi cho việc so sánh. Điều này làm cho các nhõn

viên cũ ngày càng trưởng thành, dày dặn kinh nghiệm, cũn các nhõn viên mới thì

được hỗ trợ rất nhiều trong những hợp đồng định giá đầu tiên của mình. Với máy

móc thiết bị và các tài sản khác, công ty cũng thường xuyên tiếp xúc với các nhà

sản xuất và các đại lý để có được những báo giá tin cậy.

Trong hoạt động định giá, các chuyên viên cũng rất linh hoạt trong việc sử

dụng các phương pháp cũng như trình bày báo cáo định giá. Với những bất động

sản nhỏ, nhà ở dõn cư phổ biến trên thị trường thì việc điều chỉnh các chờnh lệch

giữa các bất động sản so sánh chỉ mang tính tương đối, việc định giá diễn ra

nhanh hơn và khách hàng chóng lấy được kết quả hơn. Khi đó các chuyên viên

định giá dựa vào hệ thống dữ liệu của công ty, thông tin mình thu thập được và

kinh nghiệm của bản thõn để trực tiếp đưa ra giá thị trường của bất động sản.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Quá trình điều chỉnh để đi đến kết quả cuối cùng thường được lược bỏ trong báo

cáo định giá làm cho báo cáo định giá đơn giản và dễ hiểu hơn với khách hàng.

Tương tự như vậy, phần tính tổng giảm giá tớch luỹ trong phương pháp

định giá cũng chỉ được thực hiện ở ngoài mà không đưa vào báo cáo định giá.

Tuy nhiên, khi khách hàng yêu cầu, các phép điều chỉnh này vẫn có thể được

trình bày đầy đủ mà báo cáo vẫn được giao đúng hẹn. Điều này đã làm cho

khách hàng của công ty VFIA luôn hài lòng với dịch vụ mà công ty cung cấp.

Cũn với những bất động sản có giá trị lớn, có khả năng tạo thu nhập hay

khả năng phát triển, công ty thường phải sử dụng nhiều phương pháp để định giá

và việc tính toán phải rất chi tiết tỉ mỉ. Các số liệu được thu thập chi tiết và tính

toán trên máy, quy trình định giá cũng phải cẩn thận hơn và diễn ra theo đúng

trình tự quy định. Sau khi hoàn thành sản phẩm, các bảng biểu và phép tính luôn

được trình bày rừ ràng, đớnh kèm với báo cáo định giá, giúp khách hàng có cái

nhìn tổng quan nhất, cả về giá trị, khả năng sinh lời và khả năng phát triển của

bất động sản.

1.4. Công tác quản lý nhân viên.

Ban lónh đạo công ty không chỉ đề ra phương hướng hoạt động chung mà

cũn chịu trách nhiệm trong việc quản lý đôn đốc nhõn viên của mình thực hiện

các phương hướng mục tiêu đó. Công việc của chuyên viên định giá là khá tự do,

thời gian ở văn phòng không nhiều, nhưng họ luôn phải bảo đảm việc thực hiện

đúng nhiệm vụ mà mình đã được giao và tuõn thủ quy chế làm việc. Ban lónh

đạo thường xuyên kiểm tra tính chính xác của chứng thư định giá cũng như tinh

thần trách nhiệm, thái độ làm việc của nhõn viên. Mỗi hợp đồng định giá đều

được hai nhõn viên, thường là một cũ và một mới đảm nhiệm. Điều này vừa giúp

các nhõn viên mới học hỏi kinh nghiệm, vừa giúp các nhõn viên cũ không được

lơ là làm việc .Hoạt động quản lý nhõn sự ở VFIA tuy nghiêm túc nhưng vẫn rất

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

linh động, tạo điều kiện tốt nhất cho các nhõn viên phát huy tính năng động sáng

tạo của mình.

2.Nhược điểm

2.1. Nhân lực còn thiếu và yếu,

Nhõn lực cũn thiếu và yếu đã dẫn đến việc kiêm nhiệm và chồng chéo trong

công tác. Công ty VFIA mới thành lập, bên ngoài đội ngũ cốt cán thì hiện nay

vấn đề tuyển dụng thêm nhõn lực vì bản thõn nguồn nhõn lực về định giá trong

thị trường bất động sản đang không chỉ yếu mà còn thiếu trầm trọng. Các hợp

đồng định giá có giá trị lớn thường chỉ trưởng phòng định giá thực hiện được cũn

các chuyên viên khác vẫn chưa đủ trình độ.

Việc giao cho hai chuyên viên định giá thực hiện một báo cáo có thể đáp

ứng yêu cầu về quản lý và đào tạo nhưng đôi khi lại là cách bố trí, phõn công lao

động không hợp lý. Điều này khiến công ty luôn trong tình trạng thiếu người,

nhiều bộ phận vẫn phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ dẫn đến tính chuyên môn

của công việc giảm sút, khả năng và thời gian hoàn thành công việc hạn chế.

Trong công ty chỉ có duy nhất một thư ký thẩm định làm công việc hoàn

thiện và ghi chép, công việc nhiều khi bị ùn lại và quá trình định giá bị gián đoạn

2.2. Hệ thống thông tin về bất động sản không được cập nhật liên tục

Công ty đã xõy dựng được một hệ thống dữ liệu về giá các loại bất động

sản và các mẫu thẩm định khá khoa học, nhưng thì trường bất động sản thường

xuyên biến động, giá cả lên xuống thất thường. Trong điều kiện nhõn lực hạn

chế, không thể thường xuyên cập nhật thông tin mà vẫn tiếp tục sử dụng hệ

thống thông tin cũ khiến cho chất lượng định giá nhiều khi bị giảm sút. Hoặc khi

không thể sử dụng hệ thống thông tin này, chuyên viên định giá không tiến hành

điều tra mà chỉ đưa ra giá bất động sản trên cơ sở nhận định chủ quan của mình.

Cũng có trường hợp, chuyên viên định giá đưa ra giá theo thoả thuận với khách

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

hàng là các ngân hàng hoặc các công ty làm cho việc định giá chỉ mang tính hình

thức.

2.3. Cơ sở vật chất phục vụ cho định giá còn chưa tốt

Cơ sở vật chất, điều kiện phục vụ cho công tác định giá ở công ty cũn ít

nhiều hạn chế, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác định giá cũn thiếu. Một

số thiết bị như thiết bị đo diện tích, la bàn, thước đo, máy ảnh cũn chưa đầy đủ.

Nếu có nhiều hợp đồng định giá cùng diễn ra một lúc thì chuyên viên định giá

hoặc là phải chờ đợi, hoặc phải làm việc mà thiếu các dụng cụ này, điều này

ngăn cản hoạt động định giá diễn ra nhanh chúng và chớnh xác.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

CHƯƠNG III

PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ

THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI

CHÍNH VFIA.,JSC

I. Thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá thế chấp tại công ty

VFIA.,JSC

1. Thuận lợi

- Hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hệ thống ngõn hàng TMCP

ngày càng mở rộng, hàng loạt các ngõn hàng mới ra đời. Môi trường hoạt động

của các ngõn hàng trở nên thông thoáng hơn, các quy định về hoạt động thế chấp

cầm cố tài sản cũng được mở rộng. Về phớa các ngõn hàng, hệ thống các ngõn

hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hình thức cho vay, chế độ

lói suất hấp dẫn, sự đa dạng trong hình thức cho vay…đã thu hút ngày càng

nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngõn hàng, trong đó, hoạt động cho

vay thế chấp chiếm một tỉ trọng lớn trong các giao dịch.

- Nền kinh tế phát triển, các doanh nghiệp vừa và nhỏ lập ra ngày càng nhiều,

ngày càng khẳng định được vị trí của mình, nhiều thương hiệu đã có chỗ đứng

vững chắc ở thị trường trong và ngoài nước. Tuy nhiên trước đõy, do chính sách

tín dụng ngõn hàng cũn chưa thông thoáng như hiện nay, nên việc tiếp cận với

nguồn tín dụng ngõn hàng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ là rất hạn chế. Hầu

hết các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi có nhu cầu phát triển, họ thường chỉ huy

động vốn từ bạn bè, người thân, thậm chí cả vốn vay nặng lãi bên ngoài. Các

doanh nghiệp này lại không có uy tín để tín chấp ngân hàng, cũng rất khó tìm

được người bảo lãnh cho hoạt động vay vốn. Nhưng hiện nay, hoạt động thế

chấp cầm cố tài sản phát triển, số lượng các doanh nghiệp vừa và nhỏ vay vốn

của các ngân hàng đã tăng lên đáng kể. Trong cơ cấu tín dụng, nhiều ngân hàng

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

đã tập trung đầu tư cho khách hàng là các doanh nghiệp vừa và nhỏ với tỷ lệ

ngang hàng với các doanh nghiệp quốc doanh.

- Từ cuối năm 2006, đầu năm 2007, thị trường bất động sản đã phát triển

sôi động trở lại, tạo điều kiện cho các loại hình dịch vụ liên quan, trong đó có

hoạt động định giá thế chấp phát triển theo. Nhu cầu định giá tài sản thế chấp

tăng cao trong khi chi nhánh mới của các ngõn hàng lại không đủ nhõn lực và

trình độ trong hoạt động này. Đó là mảng thị trường cũn trống để các công ty

định giá như VFIA.,JSC hoạt động.

- Hiện nay, việc đào tạo nhân lực và cấp chứng chỉ chính thức cho nghề

định giá đang được tiến hành nhanh chóng và tích cực. Chính phủ và các bộ

ngành liên quan cũng đã ra một số văn bản hướng dẫn và chuẩn hoá hoạt động

định giá. Tại khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định : “ Tổ

chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 1

người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất

động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh

doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ

môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 2

người có chứng chỉ định giá bất động sản.” Các chứng chỉ này là chứng chỉ

hành nghề của cá nhân. Người có chứng chỉ theo quy định trên được hiểu là

người trực tiếp thực hiện công việc dịch vụ đó trong các đơn vị hành nghề kinh

doanh bất động sản.

Mới đây, 15 cơ sở trên toàn quốc đã được phép và đủ điều kiện tổ chức đào

tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý,

điều hành sàn giao dịch bất động sản theo qui định vừa được Bộ Xây dựng

ra Quyết định công nhận. Theo đú, cú 9 cơ sở được tổ chức đào tạo, bồi dưỡng

kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

sàn giao dịch bất động sản, gồm: Trường ĐH Kinh tế-Tài chính TP.HCM,

Trường ĐH Tõy Đụ, Công ty CP Đào tạo-Tư vấn Đầu tư Nam Long, Công ty CP

Đào tạo-Tư vấn Đầu tư xây dựng Hà Nội, Công ty CP Thương mại-Đầu tư Thủ

đô, Hội Thẩm định giá Việt Nam, Viện Quản trị Doanh nghiệp, Công ty địa ốc

Sài Gòn Thương tín và Công ty CP Đầu tư-Đào tạo Doanh chủ.

2.Khó khăn

- .Hoạt động định giá vẫn là một lĩnh vực mới mẻ tại Việt Nam, đang trong

quá trình chuyển từ thiếu tập trung sang tập trung và chuyên nghiệp, Hiệp hội

Thẩm Định Giá Việt Nam mới được thành lập cách nay chưa lâu. Tuy lĩnh vực

này đã được thừa nhận là quan trọng tại Việt Nam nhưng khung pháp lý áp dụng

trong lĩnh vực thẩm định vẫn còn nhiều bất cập, cần kiện toàn hơn.

-Với bộ phận quan trọng và phức tạp nhất là định giá bất động sản thì thị

trường bất động sản lại đang ở giai đoạn sơ khai, đội ngũ định giá viên vẫn cũn

thiếu và yếu, hệ thống văn bản hướng dẫn về định giá cũn bất cập. Mặt khác,

chưa có một phương pháp và nguyên tắc thống nhất cho định giá tài sản, việc

ứng dụng cơ sở khoa học vào định giá cũn rất hạn chế

II. Đề xuất, kiến nghị

1. Đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền

Trong lĩnh vực định giá nói chung thì định giá bất động sản là phức tạp nhất nên

việc đưa hoạt động định giá đi vào phát triển và ngày càng hoàn thiện là rất cần thiết.

- Cần thành lập một tổ chức đinh giá riêng cho bất động sản bên cạnh Hiệp

hội thẩm định giá Việt Nam. Tổ chức này có nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ tổng

thể về định giá cho các tổ chức, cơ quan của nhà nước cũng như tư vấn cho

Chớnh Phủ về xõy dựng khung giá đất và các vấn đề liên quan đến giá trị bất

động sản

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

- Cần xõy dựng một quy trình định giá chung, áp dụng thống nhất cho hoạt

động định giá trên cả nước. Quy trình này bao gồm các quy trình, quy phạm,

trình tự, thủ tục định giá bất động sản, hướng dẫn sử dụng và phạm vi áp dụng

của các phương pháp định giá.

- Thành lập một bộ phận chức năng chuyên đi tiến hành điều tra, giám sát

quá trình định giá tại các cơ quan, tổ chức làm dịch vụ định giá bất động sản

- Tiếp tục hoàn thiện những quy định pháp lý về định giá bất động sản. Liên

tục cập nhật chương trình đào tạo cho khoa học, hợp lý và đáp ứng được nhu cầu

thực tế. Xõy dựng các viện nghiên cứu và cơ sở đào tạo cán bộ định giá chất

lượng cao, từng bước đưa công tác định giá bất động sản đi vào hoạt động một

cách chuyên nghiệp.

- Xõy dựng cơ sở dữ liệu về thông tin giá bất động sản cho toàn quốc, cung

cấp dịch vụ thông tin về giá đất đai, bất động sản cho các tổ chức và cá nhõn có

nhu cầu.

2. Đề xuất với công ty VFIA.,JSC

- Về quy trình định giá, thì giải pháp hoàn thiện quy trình định giá đóng vai

trò rất quan trọng trong việc nõng cao chất lượng định giá và hiệu quả hoạt động

của công ty. Đặc biệt với các bất động sản có giá trị lớn và phức tạp, cần yêu cầu

các chuyên viên định giá phải tuõn theo quy trình định giá đã đề ra, không được

cắt bỏ giản lược bất cứ khõu nào. Nếu không, hoạt động định giá nhiều khi chỉ

đơn thuần dựa trên kinh nghiệm và cảm tính của người định giá, khiến cho việc

ước lượng trở nên thiếu chính xác, thiếu căn cứ khoa học. Nhất thiết không được

lược bỏ khõu thu thập thông tin về bất động sản và bất động sản mục tiêu.

Chuyên viên định giá không được chỉ dựa vào các thông tin do khách hàng cung

cấp và những thông tin về giá sẵn có tại công ty mà phải nghiêm túc tiến hành

điều tra, thu thập thông tin trên thị trường.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

Sau khi thu thập được đủ thông tin và đánh giá những thông tin đó, định giá

viên cần phải cõn nhắc kỹ việc sử dụng các phương pháp định giá sao cho hợp lý

nhất. Cần thận trọng khi sử dụng phương pháp chi phí, nhiều khi chuyên viên

định giá không trình bày phần ước lượng các chi phí thay thế, giá trị khấu hao

mà đã đưa ra luôn kết quả cuối cùng là giá trị cũn lại của công trinh. Kết quả khi

đó chỉ là sự ước lượng chủ quan của người định giá, hình thức thực hiện lại quá

đơn giản và sơ sài. Việc tính toán phải được thực hiện cẩn thận và chi tiết hơn

- Về đào tạo và quản lý nhân lực, về mảng tuyển dụng, tuyển dụng nhõn

viên đảm bảo chất lượng, không thiên về số lượng để đảm bảo cho chất lượng

định giá và uy tín của công ty. Cần hợp tác với các tổ chức định giá khác hay các

cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá, tổ chức các khoá đào tạo ngắn ngày, cử

nhõn viên tham gia các khoá cấp chứng chỉ định giá và các khoá nõng cao

nghiệp vụ.

- Về xõy dựng hệ thống thông tin của công ty làm dữ liệu cho các cuộc định

giá bất động sản, thì hiện công ty VFIA cũng đã có riêng cho mình một hệ thống

dữ liệu như vậy. Thời gian qua, các cán bộ của công ty đã phần nào thiết lập

được mỗi quan hệ rộng rói với những người cung cấp thông tin, xõy dựng một hệ

thống dữ liệu trên máy tớnh. Nguồn thông tin này đã hỗ trợ đắc lực cho cán bộ

định giá trong quá trình tác nghiệp, giúp cho nguồn tư liệu phục vụ định giá

được phong phú, quy trình định giá diễn ra nhanh gọn, đỡ tốn công sức hơn.

Nhưng với các nguồn cung cấp thông tin hiện nay, chúng đơn thuần chỉ là sự

giúp đỡ, các mối quan hệ nhiều khi không ổn định, thiếu hệ thống và chặt chẽ.

Điều này dẫn đến tình trạng nhiều khi nguồn cung cấp thông tin thiếu tin cậy và

không ổn định. Ban lónh đạo công ty cần vạch ra kế hoạch hoạt động cho các

cán bộ định giá của công ty để ngày càng hoàn thiện hơn trong việc thiết lập và

sử dụng hệ thống thông tin cho định giá. Các nguồn thông tin thu thập được có

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

thể bao gồm: thông tin thu thập khi khảo sát thực địa, thu thập được khi khảo sát

thị trường, thông tin tỡm được trờn báo chí, trên mạng internet, thông tin từ các

nhà cung cấp quen thuộc như người quản lý chung cư, bất động sản văn phòng...

- Về tổ chức hoạt động, công ty cần chú trọng trong việc mở rộng chương

trình quảng cáo hơn, không thể chỉ dựa vào nguồn khách hàng sẵn có mà phải

tớch cực quảng bá cho sản phẩm dịch vụ của mình. Cần thiết lập mối quan hệ tốt

với khách hàng cũ và các tổ chức định giá khác nhằm tỡm kiếm khách hàng mới

và thu thập trao đổi thông tin phục vụ cho định giá. Ví dụ như khi đi thu thập giá

thị trường của bất động sản ở một khu phố hay ở khu chung cư, có thể thu thập

thông tin từ các hộ gia đình ở các khu phố đó hoặc cán bộ quản lý khu phố, cán

bộ địa chớnh, cán bộ quản lý khu chung cư. Cũng có thể thu thập thông tin từ các

công ty hoạt động kinh doanh bất động sản nằm trong vùng, khu vực đó. Xõy

dựng những mối quan hệ rộng rói theo các khu vực khác nhau có thể hình thành

nên một hệ thống cung cấp thông tin rất hiệu quả và chính xác.

- Về công tác quản lý, lónh đạo công ty cần xõy dựng một môi trường làm

việc thuận lợi, tạo mọi điều kiện về cơ sở vật chất, phương tiện phục vụ cho công

việc. Cần tạo mối quan hệ tốt với nhõn viên và bước đầu xõy dựng văn hoá kinh

doanh của công ty, có vậy VFIA mới có thể phát triển vững chắc và bền lõu.

Giải pháp này không mang tính cưỡng chế, thúc ép nhõn viên làm việc mà phải

dựa trên cơ sở xõy dựng một môi trường làm việc tốt đẹp, có sự tôn trọng giữa

công ty và người làm việc nhưng không vì thế mà người quản lý lại xa rời nhõn

viên, không được phõn biệt đối xử cũng như xử lý quá hà khắc và cứng nhắc.

Ngoài ra cũng cần có chế độ khen thưởng thớch hợp để khớch lệ nhõn viên,

tạo sự cạnh tranh lành mạnh, giúp nhõn viên có động lực phấn đấu và cống hiến

hết mình cho công việc.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

KẾT LUẬN

Công ty CP thẩm định giá và đầu tư chính Việt Nam là công ty mới ra đời

với chức năng chuyên về định giá tài sản và bất động sản. Nhờ ban lãnh đạo và

đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết mình với mục tiêu

chung là phát triển công ty thành một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực

thẩm định giá, công ty VFIA.,SJC trong thời gian qua đã đạt được một số kết quả

rất đáng khích lệ. Trong thời gian thực tập vừa qua tại công ty, em đã được học

hỏi nhiều từ cung cách làm việc cũng như được tham gia vào các nghiệp vụ thực

tế của phòng Thẩm định giá của công ty. Quy trình định giá khá chuyên nghiệp,

các văn bản như Báo cáo định giá hay Chứng thư định giá được coi là chuẩn so

với yêu cầu của Bộ Tài chính cũng như của Uỷ ban tiêu chuẩn Thẩm định giá

Quốc tế (IVSC). Tuy nhiên, em nhận thấy vẫn còn một số vấn đề khó khăn mà

công ty gặp phải:

- Do mới thành lập, nhân sự còn thiếu dẫn đến việc mỗi cán bộ phải kiêm

nhiệm nhiều chức, đôi khi gây ra chồng chéo, thiếu thống nhất.

- Nhiều nhân viên mới vào còn thiếu kinh nghiệm, trong việc định giá đôi

khi gây ra một số sai sót nhưng do khôi lượng công việc nhiều mà lại thiếu nhân

lực, Giám đốc Thẩm định giá không có thời gian kiểm tra và hướng dẫn.

- Vốn điều lệ cũn ớt, chỉ hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ

định giá và tư vấn.

Chuyên đề đã giới thiệu cơ sở lý luận về định giá tài sản thế chấp, trên cơ sở

đó phõn tích hoạt động định giá tài sản thế chấp tại công ty và đưa ra một số giải

pháp phát triển hoạt động trên tại công ty. Do kiến thức và thời gian hoàn thành

chuyên đề còn hạn chế, bài viết không thể tránh khỏi sai sót, em rất mong được

sự góp ý phê bình của các thầy cô

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Bài giảng môn Định giá bất động sản

Luật đất đai 2003

Bộ Luật Dõn sự 2005

Nghiệp vụ ngõn hàng thương mại, NXB Thống kê

Các báo cáo Định giá của công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính

VFIA.,JSC

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập

tốt nghiệp

MUC LUC