lucrare (Автосохраненный)

8/15/2019 lucrare (Автосохраненный)

1/80

1.1 Aspecte teoretice privind evaluarea imobililor rezidentiale

Sfera de locuinţe este o parte componentă importantă a economiei

naţionale. Cu toate acestea asigurarea populaţiei cu locuinţe este osarcină socială, legată de crearea condiţiilor, necesare pentruactivitatea vitală a fiecărui om. În legătura cu aceasta, procesele dereproducere ale fondului locativ au o importanţă esenţială pentrusuccesul în efectuarea reformelor economice şi exercită influenţădirectă la formarea proporţiilor macroeconomice şi dezvoltareaeconomică.

Strategia pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare (încontinuare Strategia! este elaborată în temeiul "otărîrilor#uvernului $epublicii %oldova nr.&' din )' iunie )**+ -rivindmăsurile pentru crearea pieţei spaţiului locativ şi imobiliare(%onitorul ficial, )**+, nr. / , art.&+'! şi nr./0' din 1 aprilie)*** Cu privire la aprobarea -rogramului de activitate a#uvernului $epublicii %oldova pentru anii )*** /''/ Supremaţia

legii, revitalizarea economică, integrare europeană (%onitorulficial, )***, nr.&* ), art./0*!.

2upă proclamarea independenţei ţării, în economie, instituţiile politice, condiţiile sociale şi modul de viaţă al populaţiei s au produs transformări ma3ore. Ca urmare a procesului de privatizare,un număr mare de întreprinderi şi 11 la sută din fondul de locuinţe

1


2/80

aparţin actualmente sectorului privat. Însă veniturile derizorii alecetăţenilor şi ale statului şi sc"imbările lente din structurileinstituţionale au determinat starea nesatisfăcătoare a fondului delocuinţe. 4ceasta impune luarea de măsuri radicale pentru

ameliorarea situaţiei în sector. #uvernul a stabilit principiile generale ale prezentei Strategii încăîn anul )** , cînd a aprobat Concepţia locativă naţională, careconstau în5 a! dreptul fiecărei familii de a şi alege modalitatea de soluţionarea problemelor locative6 b! repartizarea distinctă a funcţiilor de realizare a ei între sectorul public şi cel privat6 c! crearea condiţiilor pentru dezvoltarea pieţei spaţiului locativ şialtor bunuri imobiliare. Concepţia locativă naţională a trasat diverse măsuri tactice,stabilind realizarea acestor principii generale în trei etape într o perspectivă de )' ani. -rocesul de implementare a Concepţiei ademarat cu elaborarea cadrului legislativ şi standardelor te"nice,inclusiv proiectele de legi cu privire la locuinţe, condominiu şiexproprierea pentru necesităţile publice şi unele "otărîriguvernamentale privind atragerea investiţiilor extrabugetare. Cutoate acestea, prevederile sus numitei Concepţii privind elaborareaunui mecanism financiar şi de creditare, ce ar facilita procurarea şiconstrucţia locuinţelor de către toate categoriile de cetăţeni, nu se

2


3/80

aplică. Cauza principală o constituie criza din economia naţionalăşi, în consecinţă, scăderea capacităţii de cumpărare a populaţiei, precum şi incapacitatea statului de a acorda asistenţă prin subvenţiisau alte forme de finanţare pentru procurarea şi construcţia

locuinţelor. În plus, nu s a realizat coordonarea interdepartamentalăa acestor probleme. 2e aceea, la elaborarea prezentei Strategii aufost preluate numeroase obiective, fixate în Concepţia locativănaţională, cărora trebuie să li se acorde prioritate.Conform situaţiei de la ) ianuarie )***, fondul naţional de locuinţeconstituie circa ),& milioane de unităţi, dintre care &0 la sută sîntsituate în localităţile urbane. Construcţia de locuinţe a atins cel maiînalt nivel în anul )*10, iar începînd cu anul )**) se află în declincontinuu atît în sectorul public, cît şi în cel privat (tabelele ), / şi &!.7a a scăzut de la /& mii unităţi în anul )**' la mii unităţi în anul)**+ şi, practic, a fost întreruptă, lăsînd nefinalizate numeroase blocuri cu destinaţie de locuinţă. 8ondul de locuinţe din localităţile urbane s a format în temei din blocuri construite din panouri mari de beton, piatră şi blocurimonolit. 4nterior privatizării, fondul de locuinţe era constituit din locuinţede stat, locuinţe departamentale, aflate la balanţa întreprinderilor,organizaţiilor de stat şi sindicatelor, altor formaţiuni obşteşti,locuinţe în case cooperatiste şi case particulare. 9a ) ianuarie )**1 proprietatea privată constituia *),' la sută din locuinţe, inclusiv

3


4/80

proprietatea cooperativelor de construcţie a locuinţelor ),' la sută,iar proprietatea publică 1,' la sută. -entru comparaţie, în anul)** în economiile în tranziţie din 7uropa de Sud (7:7S! în proprietatea privată se aflau *'; din locuinţe, iar în economiile de

tranziţie din 7uropa Centrală (7:7C!


5/80

întreprinderi, precum şi din alte motive. altă problemă, generată de starea actuală a economiei, oconstituie lipsa mi3loacelor financiare pentru întreţinerea şirenovarea fondului de locuinţe. Întreprinderile de întreţinere a

fondului de locuinţe erau finanţate anterior din fondurileautorităţilor publice locale, din contul plăţilor ac"itate de locatari şisurselor financiare provenite din prestarea diverselor servicii.=ugetul limitat al acestor întreprinderi, pe de o parte, şi privatizareafondului de locuinţe, pe de altă parte, au condus la scăderearesponsabilităţii lor pentru întreţinerea şi renovarea blocurilorlocative. Sonda3ul privind preferinţele gospodăriilor şi capacitatea decumpărare (S-#! reflectă pregnant starea nesatisfăcătoare afondului de locuinţe şi nivelul redus de comodităţi oferite locatarilor (tabelul !. >ndicatorii privind spaţiul locativ arată suprapopulareacamerelor ),+ persoane la o cameră, comparativ cu media pe7:7S ),/ şi 7:7C ),' persoană, la o locuinţă revenind în medie),)< familii comparativ cu media pe 7:7S ',* şi 7:7C ),'&familii. Conform datelor sonda3elor efectuate, populaţia în general nu estesatisfăcută de starea fondului de locuinţe. ?umai /


6/80

rating ul cel mai înalt îl au locuinţele din piatră şi caseleindividuale. Cît priveşte tipul de comodităţi încălzirea, izolarea şiumiditatea sînt cele mai importante elemente apreciate de locatari.$ating ul acordat spaţiilor de uz comun din blocurile de locuit este

de asemenea mic din cauza iluminării slabe şi insalubrităţii, iar o 3umătate din respondenţi au afirmat că blocul lor de locuit arenevoie de renovare totală şi@sau de reparaţie generală. În ceea ce priveşte vecinătatea, locatarii acordă rating uri satisfăcătoareaccesului (şi nu calităţii prestaţiilor! la transportul public şimagazine. -opulaţia este nemulţumită de nivelul asigurăriisecurităţii locuinţelor, locurilor de 3oacă a copiilor, de iluminatulstrăzilor, terenurilor adiacente, de starea sanitară şi întreţinereaspaţiilor de folosinţă comună.

În localităţile urbane piaţa de locuinţe se află la etapa incipientă dedezvoltare. Cele mai importante tranzacţii au început în anul )**&.În tranzacţiile locative sînt antrenate birourile de inventarierete"nică (=>:!, oficiile de notariat, broAerii şi eventualii proprietari, precum şi agenţiile de privatizare, în cazurile în care unităţile

locative au fost privatizate. 2ocumentul principal ce atestăefectuarea tranzacţiilor este certificatul de autentificare a dreptuluide proprietate asupra construcţiei, eliberat de =>:, care conţine datedespre proprietar şi înscrisul privind eliberarea anterioară adocumentelor titulare. -înă nu demult taxa pentru înregistrarea proprietăţii constituia )'; din preţul de vînzare indicat în

6


7/80

certificatul de înregistrare, cu excepţia cazurilor cînd locuinţa (casa!era vîndută unui membru al familiei. În atare situaţie taxa atingea',< ),';. -reţul iniţial al imobilului, stabilit de =>:, era de obiceide < )' ori mai mic decît preţul real de vînzare. 9a începutul anului

)**1 -arlamentul a stabilit printr o "otătîre taxa de stat pentruautentificarea notarială a contractelor de vînzare cumpărare alocuinţelor de /;, ceea ce sporeşte valoarea imobilelor. Însă prin9egeanr.)/+ B> din &' iulie )**1 aceasta a fost anulată, deoarece prin 9egea cu privire la notariat birourile notariale (private! vor percepe plăţi doar pentru serviciile acordate de notar, dar nu taxe deînregistrare. -rocesul de înc"iriere a locuinţelor este reglementat de Codullocativ şi Codul civil. 2area în c"irie este efectuată de către proprietarii locuinţelor personal sau prin serviciile de broAeri.%ărimea c"iriei depinde de calitatea, amplasamentul şi nivelul deconfort al locuinţei şi variază între nformaţia despre disponibilul de locuinţe se difuzează prin intermediul ziarelor, revistelor, radioului şi : . Dna dintre problemele dificile este cea a evaluării locuinţelor. 2e obicei,evaluarea este efectuată arbitrar de către proprietar sau broAer, fără a

7


8/80

se aplica anumite criterii profesioniste. :ransparenţa în tranzacţiile cu locuinţele constituie indiciul unei pieţe a spaţiului locativ eficiente. -utem afirma că ma3oritateatranzacţiilor înc"eiate pe piaţa naţională sînt legitime. Cu toate

acestea, s au întreprins diferite acţiuni neoficiale, uneori ilegale, deevaziune fiscală, de folosire a documentelor false în scopul vînzării proprietăţii în acelaşi timp către doi cumpărători, de denaturare adatelor, vînzare a apartamentului privatizat fără consimţămîntulcelorlalţi membri ai familiei etc. În municipiile C"işinău şi =ălţi activează circa &' de agenţiimobiliari autorizaţi şi un număr nedefinit de broAeri neoficiali.9icenţele pentru desfăşurarea activităţii de privatizare sînt eliberate broAerilor de 2epartamentul privatizării şi administrării proprietăţiide stat pe lîngă %inisterul 7conomiei şi $eformelor, dar ele nu prevăd şi activităţi de tranzacţionare pe piaţa imobiliară.Începînd din anul )** , vînzarea de locuinţe a sporit brusc. -înă înanul )**< s a desfăşurat activ procesul de privatizare a locuinţelor,iar din anul )**+ încoace, din contra, predomină vînzarea lor .

În anul )**' sectorul construcţiilor deţinea locul al treilea îneconomia $epublicii %oldova, cu o pondere de 1; în ->=, şi seconsidera unul dintre cele mai prestigioase atît din punct de vedereal salariului mediu înalt, cît şi din punct de vedere al asigurării întrun timp scurt a anga3aţilor cu locuinţe. În următorii şase ani, dincauza crizei economiei naţionale, ritmurile construcţiei de locuinţe

8


9/80

au coborît mult mai rapid decît în ţările vecine Dcraina şi $omîniaşi în C.S.>.

În anul )**/ volumul construcţiei a scăzut faţă de anul )**) în%oldova cu 0*,


10/80

pentru desfăşurarea activităţii de proiectare. S a sc"imbat modul deabordare a proiectului de construcţie, care a fost înlocuit cu proiectul de investiţii. 8irmele de construcţie (în continuare întreprinderi de

construcţie! mari au depus eforturi enorme pentru a nu sedezmembra şi a şi menţine monopolul şi sferele geografice deinfluenţă (în condiţiile reducerii volumelor de producţie!. Cu toateacestea, pe piaţă au apărut firme mici şi flexibile antreprenori(contractanţi! generali şi subantreprenori (subcontractanţi!. 4pariţia proprietăţii private a impus sc"imbarea modului de contractare alucrărilor de antrepriză. 2eşi actele normative cu privire ladesfăşurarea tenderelor au fost adoptate în )**+, ele nu sînt aplicatesuficient în procesul de înc"eiere a contractelor. >ndustria construcţiilor a utilizat şi continuă să utilizezete"nologiile de construcţie din panouri de beton armat, elemente prefabricate, din beton monolit şi din piatră. În urma reduceriivertiginoase a surselor financiare bugetare pentru construcţia delocuinţe, începînd din anul )** construcţia din panouri mari,elemente prefabricate şi beton monolit a scăzut brusc. 4ctualeletendinţe în construcţia de locuinţe sînt construcţiile de înălţime micădin piatră, monolit piatră şi din panouri mari. Starea mecanismelor, utila3ului şi ec"ipamentelor din industria deconstrucţii este, în linii mari, nesatisfăcătoare. 4stfel, conformdatelor estimative ale întreprinderilor de construcţie pe anul )**/,

10


11/80

gradul de uzură a mecanismelor de construcţie utilizabile (macarale, buldozere, excavatoare etc.! a constituit


12/80

-e parcursul anilor 1' fondurile alocate anual în industriamaterialelor de construcţie constituiau în medie )/; din sumatotală a investiţiilor în industrie. 4ceste alocaţii erau orientate, înspecial, pentru producerea cimentului, blocurilor de piatră, cărămizii

şi elementelor prefabricate din beton armat. În acest domeniu erauocupaţi /0,0 mii de anga3aţi, salariul lor fiind mai mare decîtsalariul mediu pe republică. În cursul anilor )**' )**+ volumul producţiei s a redus considerabil, producţia de ciment constituind înanul )**< numai ; faţă de nivelul atins pînă în anul )**', cea amaterialelor din beton armat 1,);, iar de vopsele


13/80

ieşirii lui din uz. >ndustria materialelor de construcţie produce o gamă largă de produse, inclusiv ciment, g"ips, var, cărămidă, agregate poroase,materiale izolatoare şi diverse tipuri de elemente din beton armat.

Circa 0


14/80

cimentului. Întreprinderile din acest sector rareori recurg laîmprumuturi. 2atele sonda3ului efectuat arată că /'; dinîntreprinderi au contractat credite pe termen scurt (în modtradiţional, pe & + luni, cu o rată a dobînzii de ';!, în timp ce

împrumuturile pe termen lung au fost întrebuinţate numai ca măsurăde consolidare, de exemplu pentru a ac"ita datoriile salariale.:otodată, sporirea c"eltuielilor pentru energie a avut un impact gravasupra c"eltuielilor de producţie.

1.2 Definirea si clasificarea imobilelor rezidentiale

Clasificarea pentru evaluarea în scopul impozitării se efectuează în baza modului de folosinţă a bunului imobil.Se disting următoarele tipuri de bunuri imobile5 a! bunuri imobile cu destinaţie locativă, care includ construcţiileşi încăperile izolate destinate predominant locuirii permanente şiactivităţilor complementare ei, precum şi terenurile pe care sîntamplasate sau urmează a fi amplasate astfel de construcţii, cuurmătoarele subcategorii5 apartamente şi încăperi izolate locative în case cu multe eta3e6 apartamente în case de locuit individuale6

14


15/80

case de locuit individuale, inclusiv terenuri aferente şiconstrucţiile auxiliare în localităţile urbane şi în localităţile rurale6 terenuri destinate construcţiei locative6 b! bunuri imobile cu destinaţie comercială şi industrială, la care

sînt atribuite construcţiile şi încăperile izolate cu destinaţienelocativă, utilizate predominant pentru5 desfăşurarea activităţilor economice, diferite de cele de producere(comerţ, prestare a serviciilor şi altele asemenea!, şi terenurile pecare sînt amplasate aceste bunuri6 producerea sau confecţionarea unor bunuri materiale, inclusiv înscopuri complementare celor enumerate mai sus, şi terenurile pecare sînt amplasate aceste construcţii, precum şi bunurile imobileale gospodăriei comunale, ale transporturilor şi telecomunicaţiilor6 c! bunurile imobile cu destinaţie agricolă, la care sînt atribuiteterenurile agricole şi construcţiile amplasate pe ele şi folosite înactivitatea economică, plantaţiile perene, loturile întovărăşirilor pomicole şi construcţiile amplasate pe ele, grădinile din extravilan6 d! alte bunuri imobile, la care sînt atribuite gara3ele pentrutransportul individual, cu excepţia celor amplasate pe loturile delîngă casă, şi alte bunuri imobile ce constituie obiecte ale evaluăriişi care nu au intrat în categoriile menţionate mai sus.

15


16/80

1.3 Metode de evaluare a bunurilor imobiliare rezidentiale

%etoda semnifică o Gcale de urmatH pentru realizarea unuiobiectiv bine precizat şi definit, un demers de cercetare sauinvestigare a modalităţilor eficiente de cunoaştere.

2in perspectiva evaluativă, metoda cumulează aceleaşi semnificaţiieducaţionale, reprezentInd un mod eficient de realizare a

demersului iniţial în vederea atingerii obiectivelor de evaluare propuse.

pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă5 metodaanalizei comparative a vînzărilor şi metoda c"eltuielilor. -entruevaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care sînt date înarendă poate fi aplicată metoda veniturilor6

Metoda cheltuielilor%etoda c"eltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a

obiectului evaluării ca totalitatea c"eltuielilor necesare pentrucrearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui deconsum.

%etoda c"eltuielilor este aplicată în următoarele cazuri5

16


17/80

a! evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acestcaz costul construcţiei, care include şi beneficiul investitorului seapropie de mărimea valorii de piaţă!6

b! evaluarea construcţiilor nefinisate6

c! analiza te"nico economică a bunurilor imobile6d! reevaluarea mi3loacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz

se va determina valoarea de reconstituire!6e! argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi6f! determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului

evaluării6g! evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie

specială6"! evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile. -rocesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda

c"eltuielilor este constituit din următoarele etape5a! determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat

liber şi disponibil pentru cea mai bună şi eficientă utilizare6 b! determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de

reconstituire sau de înlocuire!. În valoarea construcţiei consideratenoi sînt incluse c"eltuielile legate nemi3locit de construcţie,costurile indirecte şi beneficiul investitorului6

c! estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice(recuperabilă şi nerecuperabilă!6 deprecierii funcţionale(recuperabilă şi nerecuperabilă! şi deprecierii economice6

17


18/80

d! estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd contde mărimea deprecierii acumulate6

e! estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind sumavalorii de piaţă a terenului şi valorii de reconstituire sau de înlocuire

a construcţiilor. 8ormula generală de determinare a valorii bunului imobil prin

metoda c"eltuielilor este5 J t K ( c 2! ()!unde5

valoarea bunului imobil6t valoarea de piaţă a terenului6c valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei

evaluate considerate ca noi62 deprecierea acumulată. aloarea de piaţă a terenului este determinată prin metodele

menţionate la capitolul >> al prezentului $egulament. aloarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau

edificiului evaluat este constituită din următoarele elemente5a! costul construcţiei6 b! c"eltuieli indirecte6c! beneficiul investitorului. Costul construcţiei reprezintă totalitatea c"eltuielilor legate

nemi3locit de construcţia obiectului. Costul construcţiei sedetermină în baza normelor de deviz şi altor documente normative.

18


19/80

C"eltuielile indirecte reprezintă totalitatea c"eltuielilor legate demarAeting, publicitate, asigurare, ac"itarea impozitelor, c"eltuielilecurente pentru menţinerea obiectului în perioada dintre finalizarealucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. C"eltuielile indirecte

se calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţeiconstrucţiilor noi.

=eneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscullegat de realizarea proiectului de investiţii. %ărimea beneficiuluiinvestitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi sedetermină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.

aloarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire seestimează prin aplicarea următoarelor metode5

a! metoda comparaţiilor unitare6 b! metoda costurilor segregate6c! metoda cantitativă. %etoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza

comparativă a unităţilor ce caracterizează calităţile de consum aleobiectului () m& al volumului fizic al clădirii, ) m/ al suprafeţeitotale!. aloarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuricurente şi cantitatea unităţilor date (volum, suprafaţă!. Costulunităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiecteloranalogice construite anterior sau în baza Culegerilor indicilor

19


20/80

comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mi3loacelor fixe .

%etoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilorunitare pentru diferite elemente constructive ale clădirii,

exprimate în unităţi de măsură adecvate. Surse de informaţie pentruestimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metodadată pot servi normele de deviz comasate şi informaţia privindobiectele analogice.

%etoda cantitativă se bazează pe estimarea c"eltuielilor necesare pentru construcţia clădirii în întregime şi diferitor componente aleei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect şi devizelorgenerale pentru obiectul evaluat.

În cadrul metodei cantitative, c"eltuielile legate de construcţiaobiectului se estimează prin următoarele metode5

a! metoda de resurse6 b! metoda de resurse şi indici6c! metoda indicilor de bază. %etoda de resurse este o metodă de determinare a valorii de

deviz a clădirilor şi construcţiilor în baza indicilor de resurseevidenţiaţi în documentaţia de proiect şi deviz5 manoperă, utila3elede construcţii monta3, materiale, construcţii şi preţurilor de livrare aacestor resurse. %etoda de resurse se aplică în conformitatecu instrucţiunile privindîntocmirea devizelor pentru lucrările deconstrucţii monta3 prin metoda de resurse (C- 9.').') /'')! şi alte

20


21/80


22/80

consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urmaacţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme aledeprecierii5

a! uzura fizică6 b! deprecierea funcţională6c! deprecierea economică.&). Dzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil

care se datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şialtor factori externi (factorii fizici, c"imici, exploatarea incorectă aclădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.!.

2eprecierea funcţională sau învec"irea funcţională, estelegată de dezvoltarea te"nologiilor moderne care permit creareaobiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţei.2eprecierea funcţională este determinată de necorespundereacaracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelorcontemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor(proiecte învec"ite, utila3 te"nologic învec"it şi altele!.

2eprecierea economică este determinată de influenţa unorfactori externi asupra bunului imobil. 8actorii externi includ5sc"imbările în economia ţării, sc"imbările pe piaţa imobiliară,sc"imbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor definanţare şi altele.

22


23/80

Dzura fizică şi deprecierea funcţională pot fi recuperabile şinerecuperabile.

2eprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturareacăreia este posibilă din punct de vedere fizic şi eficientă din punct

de vedere economic. 2eprecierea recuperabilăinclude c"eltuielilelegate de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creşte.

2eprecierea nerecuperabilă este deprecierea, c"eltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari decît creşterea probabilă avalorii bunului imobil în urma înlăturării elementelor deprecierii.

%etodele de estimare a uzurii fizice sînt5a! metoda normativă6 b! metoda valorică6c! metoda vîrstei efective. %etoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii

fizice în baza analizei stării te"nice a elementelor constructive de bază ale clădirii. %etoda respectivă se aplică în două etape5

a! se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv6 b! se va determina uzura fizică a construcţiei întregi

după formula5 Dconstr.J Delement.x )'' @ #S element. (/!unde,Dconstr. uzura fizică a construcţiei (;!6Delement. uzura elementelor construcţiei (;!6

23


24/80

#S element greutatea specifică a elementelor constructive (;!. -entru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive

evaluatorul poate folosi ?ormele de evaluare a construcţiilor ceaparţin cetăţenilor $.S.S. %oldoveneşti în scopul asigurării de stat,

ediţia )*1/, aprobate prin Lotărîrea Sovietului %iniştrilor al $.S.S.%oldoveneşti nr.))* din /* martie )*1/.

%etoda valorică presupune determinarea costului reparaţieicapitale a construcţiei. În acest caz este determinat coeficientul carereprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi valoarea dereconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont demărimea uzurii fizice.

%etoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii uzuriifizice în următoarele cazuri5

a! beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirealocativă6

b! c"eltuielile pentru reparaţia capitală se compensează lavînzarea obiectului (diferenţa între preţul obiectului după reparaţiacapitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este maimare decît c"eltuielile pentru reparaţia capitală!6

c! bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat. -entru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vîrstei

efective se foloseşte următoarea formulă5 DJ( 7@2 8!x)'' sau DJ( 7( 7K2 8$!!x)'' (&!unde,

24


25/80

D uzura fizică exprimată în procente67 vîrsta efectivă6

2 8 durata de viaţă fizică62 8$ durata de viaţă fizică rămasă.

%etoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atît aelementelor constructive ale construcţiei separat, cît şi a întregiiconstrucţii.

2eprecierea funcţională este determinată de diferenţa întrecaracteristicile reale ale bunului imobil şi aşteptările consumatorilor.4ceastă categorie a deprecierii este caracteristică tuturor bunurilorimobile.

2eprecierea funcţională absolută a unui bun imobil poateapărea în cazurile în care pe piaţă nu există cumpărători pentruacest tip de bunuri imobile.

Drmătoarele metode sînt aplicate pentru determinareadeprecierii funcţionale5 metoda capitalizării pierderilor plăţii dearendă şi metoda capitalizării surplusului de pierderi normative.2eprecierea funcţională recuperabilă estedeterminată prin însumarea costurilor necesare pentru înlăturarea ei.2eprecierea funcţională nerecuperabilă este egală cu diferenţa între pierderile venitului datorate lipsei unor elemente funcţionale aleconstrucţiei (sau surplusului de îmbunătăţiri!, capitalizate la rata decapitalizare pentru construcţii şi costul elementelor ce lipsesc (sauc"eltuielile adiţionale pentru elementele în surplus!.

25


26/80

2eprecierea economică se determină prin următoarele metode5a! capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei

factorilor externi6 b! analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului

evaluării asupra cărora influenţează factorii externi şi celor asupracărora aceşti factori nu influenţează.

2eprecierea acumulată se determină prin următoarele metode5a! metoda duratei de viaţă economică6 b! metoda modificată a duratei de viaţă economică6c! metoda analizei comparative a vînzărilor6d! metoda segregării. %etoda duratei de viaţă economică presupune estimarea

deprecierii acumulate în baza următoarei formule5 2J( 7@2 7!x)'' ( !unde,

7 vîrsta efectivă62 7 durata de viaţă economică. %etoda modificată a duratei de viaţă economică ia în

considerare uzura fizică recuperabilă şi depreciereafuncţională recuperabilă. În acest caz deprecierea acumulată se vacalcula în două etape5

a! din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierearecuperabilă fizică şi funcţională6

26


27/80

b! valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită curaportul între vîrsta efectivă şi durata de viaţă economică.

%etoda analizei comparative a vînzărilor presupunedeterminarea deprecierii acumulate ca diferenţă între valoarea

construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la dataevaluării. -entru aplicarea metodei respective estenecesară informaţia privind preţurile de vînzare ale bunurilorimobile similare obiectului evaluării şi valoarea de piaţă aterenurilor virane.

%etoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturorformelor deprecierii5 uzura fizică recuperabilă şi nerecuperabilă,deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi depreciereaeconomică. 2eprecierea acumulată se determină prin însumareavalorilor tuturor formelor de depreciere a construcţiei. %etodasegregării se utilizeazăîn îmbinare cu metodele duratei deviaţă economică şi analizei comparative a vînzărilor pentru adetermina mărimea diferitor forme ale deprecierii incluse îndeprecierea acumulată. Metoda analizei comparative a vînzărilor

%etoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimareavalorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vînduterecent şi a3ustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. %etoda respectivă se utilizează în

27


28/80

cazurile în care existăsuficientă informaţie despre vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.

=unurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectuluievaluării din punct de vedere al caracteristicilor funcţionale şi

fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilorevaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile devînzare sau preţurile de ofertă pentru aceste bunuri.

4plicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în bazaurmătoarei proceduri standard5

a! colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile6

b! identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie6c! determinarea mărimii a3ustărilor6d! comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în

scopul a3ustării preţurilor de vînzare6e! analiza preţurilor a3ustate ale bunurilor imobile comparabile

pentru a determina valoarea de piaţă a obiectului evaluării. 9a etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul

determină numărul vînzărilor comparabile necesar pentru analiză.-entru efectuarea analizei comparative sînt suficiente trei cincivînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atîteste mai exact rezultatul evaluării.

28


29/80

-reţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şicorectate în funcţie de asemănări şi diferenţieri. Drmătoareleelemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei respective5

a! drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise6

b! condiţiile de finanţare6c! condiţiile tranzacţiei6d! condiţiile pieţei6e! amplasarea6f! caracteristicile fizice6g! caracteristicile economice6"! modul de folosinţă6i! componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil. -reţul bunului imobil depinde de avanta3ele obţinute odată cu

preluarea dreptului de proprietate asupra lui. -reţul de vînzare va ficel mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolutasupra terenului şi construcţiei. 4pariţia unor restricţii asupradreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziţie a bunuluiimobil, existenţa unor grevări a dreptului de proprietate servituteetc.! contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare şi a preţului de vînzare. 2acă dreptul de proprietate asupra obiectuluievaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunuluiimobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorultrebuie să efectueze corectările respective ale preţului de vînzare a

29


30/80

obiectului comparabil, mărimea a3ustării fiind egală cu valoarea de piaţă a drepturilor adiţionale asupra bunului imobil.

7stimarea a3ustării pentru condiţiile de finanţare depinde deacordul între cumpărător şi vînzător privind condiţiile efectuării şi

finanţării tranzacţiei. 4ceastă a3ustare este aplicată în cazurile cîndcumpărătorul plăteşte creditorului dobîndă pentru creditul acordat înscopul procurării bunului imobil sau cînd vînzătorul participă lafinanţarea tranzacţiei, acordînd cumpărătorului un credit ipotecar.

43ustarea pentru condiţiile tranzacţiei reflectă condiţiile atipiceale tranzacţiei, cum ar fi termenii restrînşi de vînzare a bunuluiimobil, existenţa unei relaţii speciale între părţile implicate întranzacţie5 de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.

43ustarea pentru condiţiile pieţei presupune luarea în considerarea evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară în perioada dintre dataevaluării şi data cînd a fost efectuată vînzarea bunului imobilcomparabil, ţinînd cont de inflaţie sau deflaţie, modificarealegislaţiei fiscale şi legislaţiei în general, sc"imbările în structuracererii şi a ofertei bunurilor imobile şi altele.

43ustarea preţurilor pentru amplasare se efectuează în cazurile încare amplasarea bunului imobil comparabil diferă de amplasareaobiectului evaluării.

43ustarea pentru caracteristicile fizice este aplicată pentrudiferenţele între caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile şiobiectul evaluării, fiind analizată fiecare caracteristică în parte

30


31/80

(elementele constructive, starea bunului imobil, depreciereaconstrucţiilor, suprafaţa şi altele!.

Caracteristicile economice sînt analizate în cazul evaluării bunurilor imobile care generează venituri. 7le cuprind5 c"eltuielile

operaţionale curente, calitatea administrării bunului, plata de arendă,condiţiile şi termenele contractului de arendă şi altele.

43ustarea preţurilor pentru diferenţierea modului de folosinţă seefectuează în cazul în care modul de folosinţă curentă al obiectuluicomparabil diferă, dar nu esenţial, de modul de folosinţă alobiectului evaluării.

43ustarea pentru componentele valorii ce nu sînt legate de bunulimobil se aplică în cazul în care la tranzacţia de vînzare a bunului imobil au participat şi alte bunuri ce nu sînt considerateimobile, cum ar fi5 utila3e şi ec"ipamente de producţie,mobilier şi altele. aloarea acestor componente se separă devaloarea bunului imobil.

-entru determinarea mărimii a3ustărilor se aplică următoarelemetode5

a! metoda comparaţiei pare6 b! metoda analizei datelor secundare6c! analiza statistică. %etoda comparaţiei pare constă în analiza a două vînzări

comparabile pentru a determina mărimea a3ustării pentru un elementde comparaţie. În acest caz, bunurile imobile care au participat în

31


32/80

tranzacţie trebuie să posede caracteristici identice, cu excepţiacaracteristicii pentru care este estimată a3ustarea.

%etoda analizei datelor secundare presupune determinareamărimii a3ustărilor în baza informaţiei din rapoartele analitice

privind tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare, articolele şi publicaţiile de specialitate.

%etoda analizei statistice presupune aplicarea te"niciloreconomico matematice de analiză, în special analiza de regresie şicorelare.

În cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica şialte metode pentru determinarea mărimii a3ustărilor, cum ar fi5metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analizacomparativă relativă, analiza distributivă şi altele.

43ustările sînt aplicate pentru ma3orarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobile comparabile şi pot fi exprimate înmărimi absolute sau relative.

43ustările sînt aplicate în următoarea consecutivitate5a! a3ustarea pentru drepturile de proprietate transmise6 b! a3ustarea pentru condiţiile de finanţare6c! a3ustarea pentru condiţiile de vînzare6d! a3ustarea pentru condiţiile pieţei6e! a3ustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice. În procesul aplicării a3ustărilor pentru drepturile de proprietate,

condiţiile de finanţare, condiţiile de vînzare şi condiţiile pieţei,

32


33/80

preţul de vînzare este recalculat după fiecare corectare aelementului de comparaţie.

43ustările pentru celelalte elemente de comparaţie pot fiaplicate în modul stabilit de evaluator. -reţul bunului imobil poate fi

recalculat după a3ustarea fiecărui element sau după aplicarea tuturor a3ustărilor. %odalitatea aplicării a3ustărilor nu va influenţa rezultatulfinal.

Metoda veniturilor %etoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în

baza venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun înviitor. 4plicarea metodei veniturilor se efectuează în două etape5

a! prognozarea veniturilor viitoare6 b! determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. eniturile viitoare pot proveni din următoarele surse5a! plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului

imobil6 b! veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.-entru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele

mai dese ori se utilizează plata de arendă. În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de

determinat următoarele tipuri de venituri şi c"eltuieli legate defuncţionarea bunului imobil5

a! venitul brut potenţial venitul ce poate fi generat de bunulimobil în cazul folosirii tuturor spaţiilor disponibile6

33


34/80

b! venitul brut efectiv venitul ce poate fi obţinut în urmafuncţionării bunului imobil, ţinînd cont de nivelul de ocupare aspaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă.8ormula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este5

=7 J ( =- 2S9! K 4 (

2S9 deducerea pentru spaţiile libere, 4 alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemi3locit din darea în arendă aspaţiilor disponibile6

c! c"eltuielile operaţionale c"eltuieli legate de exploatarea şiasigurarea funcţionării normale a bunului imobil. C"eltuielileoperaţionale sînt grupate în următoarele categorii5

c"eltuielile operaţionale fixe, care includ c"eltuielile ce nudepind de nivelul de ocupare a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele!6

c"eltuielile operaţionale variabile, care includ c"eltuielile cedepind de intensitatea exploatării bunului imobil (c"eltuieli pentruadministrarea bunului imobil, c"eltuielile pentru plata serviciilorcomunale şi altele!6

c"eltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ c"eltuielile pentru reparaţia curentă a bunului imobil şi c"eltuielile pentru întreţinerea bunului imobil. C"eltuielile incluse înaceastă categorie poartă atît un caracter fix cît şi variabil (reparaţiaascensorului, zugrăvirea pereţilor şi altele!6

34


35/80

c"eltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ c"eltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul,instalaţiile sanitare inginereşti şi altele!.

enitul operaţional net se calculează după următoarea formulă5

? J =7 C (+!unde, ? venitul operaţional net, C c"eltuieli

operaţionale. -entru estimarea venitului operaţional net din venitul brut

efectiv se vor scădea doar c"eltuielile operaţionale care sîntsuportate de proprietar. 9a c"eltuieli operaţionale nu sînt atribuite5deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit şi amortizareami3loacelor fixe.

În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate două metode deestimare a valorii5

a! capitalizarea directă6 b! actualizarea fluxurilor de numerar. Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe

parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prinintermediul ratei de capitalizare. 4stfel,

J ?@r (0!

unde, valoarea estimată, r rata de capitalizare. $ata de capitalizare se estimează prin următoarele metode5

35


36/80

a! metoda analizei vînzărilor comparabile6 b! metoda multiplicatorului venitului brut efectiv6c! te"nica grupului investiţional6d! metoda coeficientului de acoperire a datoriei

%etoda analizei comparative a vînzărilor este metoda care se vaaplica de preferinţă pentru estimarea ratei de capitalizare. condiţienecesară pentru obţinerea rezultatelor corecte în urma aplicăriimetodei respective este asigurarea unui nivel înalt decomparabilitate a obiectului evaluării şi obiectelor comparabile în baza cărora a fost estimată rata de capitalizare. Înainte de a estimarata de capitalizare este necesar să fie efectuate toate a3ustărilecorespunzătoare pentru diferenţa între bunul evaluat şi bunurilesimilare. -rocedura de aplicare a metodei analizei comparative avînzărilor este similară celei prezentate în capitolul > al prezentului$egulament.

%etoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplică încazurile cînd nu poate fi obţinută informaţia completă privind bunurile imobile comparabile, în sc"imb este disponibilă informaţiadespre veniturile brute efective şi c"eltuielile operaţionale aleacestor bunuri. 8ormula pentru calcularea ratei de capitalizare este5

r J () CC !@% =7 (1!

unde5

36


37/80

CC coeficientul c"eltuielilor operaţionale6% =7 multiplicatorul venitului brut efectiv.Coeficientul c"eltuielilor operaţionale este egal cu raportul între

c"eltuielile operaţionale şi venitul brut efectiv.

%ultiplicatorul venitului brut efectiv reprezintă raportul între preţul de vînzare a bunului imobil şi venitul brut efectiv.

:e"nica grupului de investiţii se bazează pe presupunerea că încazul în care există mai multe interese materiale legate de bunulimobil evaluat, rata de capitalizare trebuie săcorespundă cerinţelorfiecăruia din deţinătorii de drepturi reale asupra bunului imobilfaţă de nivelul de rentabilitate al investiţiei. >nteresele materialelegate de obiectul evaluării pot fi de origine financiară (finanţarea bunului imobil cu capital propriu şi capital împrumutat! şi deorigine fizică (divizarea bunului imobil în părţi componente5 teren şiconstrucţii!.

:e"nica grupului de investiţii pentru interesele financiare esteaplicată în cazurile în care pentru procurarea proprietăţii imobiliareau fost atrase resurse creditare. 4stfel, venitul operaţional net estedivizat în două părţi. -rima parte reprezintă plăţile ipotecare(rambursarea creditului ipotecar!, care este un venit pentru creditor.Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investitcapitalul propriu, şi poartă denumirea de flux de numerar înainte deimpozit (8?>>!. -rin urmare, rata de capitalizare care esteutilizată pentru capitalizarea venitului operaţional net, va ţine cont

37


38/80

atît de capitalul propriu, cît şi de capitalul împrumutat, reprezentîndo mărime medie ponderată a ratei rentabilităţii pentru creditor (r c! şiratei rentabilităţii pentru proprietar (r p!. În acest caz, rata decapitalizare se determină după următoarea formulă5

r J (m!x (r c!K() m!x (r p! (*!unde,m ponderea mi3loacelor împrumutate6() m! ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii

imobiliare.$ata de capitalizare pentru mi3loacele împrumutate, care în

practica evaluării este cunoscută sub denumireade constantă ipotecară este determinată după următoarea formulă5

r c J 2C@SC ()'!

unde,2C plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar

(deservirea creditului!6SC suma creditului ipotecar.$ata de capitalizare pentru capitalul propriu este

determinată după următoarea formulă5

rp J 8?>>@C- ())!

38


39/80

unde,8?>> fluxul de numerar înainte de impozit6C- suma capitalului propriu investit. :e"nica grupului de investiţii poate fi aplicată şi pentru

componentele fizice ale unui bun imobil complex teren şiconstrucţii. În acest caz, pentru a estima mărimea ratei decapitalizare evaluatorul trebuie să cunoască5 ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate (rata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare pentru construcţii!, precum şicontribuţia fiecărei componente fizice în valoarea totală a bunuluiimobil. 8ormula de calculare a ratei de capitalizare este5

r J : x r teren K C x r contructive ()/!unde,: ponderea terenului în valoarea totală a bunului imobil6r teren rata de capitalizare pentru teren6C ponderea construcţiei în valoarea totală a bunului imobil6r construcţie rata de capitalizare pentru construcţie.$ata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare pentru

construcţii pot fi estimate prin metoda te"nicii reziduale (pct. ))1))* al $egulamentului provizoriu!.

%etoda coeficientului de acoperire a datoriei este una dinmetodele care se aplică pentru calcularea ratei de capitalizare încazul în care sînt atrase mi3loace creditare pentru finanţarea

39


40/80

tranzacţiei. În acest caz rata de capitalizare secalculează după formula5

r J C42 x r c x m ()&!unde,

C42 coeficientul de acoperire a datoriei.Coeficientul de acoperire a datoriei reprezintă raportul dintre

venitul operaţional net şi plata anuală pentru deservirea creditului. 4ctualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea

valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă decalcul determinată. -e lîngă veniturile anuale obţinute în urmaexploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadeide calcul (reversia!.

În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă5

n JM ?t@()KN!tK$()KN!n () !

tJ)

unde,t perioada de calcul6N rata de actualizare6$ reversia. -erioada de calcul poate varia de la un an la infinit, în funcţie

de perioada tipică de posesiune a bunului imobil sau durata de

40


41/80

viaţă rămasă a bunului imobil. 2at fiind faptul căîn condiţiile uneieconomii în tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, serecomandă aplicarea unei perioade de calcul de & < ani.

$eversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul perioadei de calcul. $eversia secalculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anulimediat următor perioadei de calcul ( ?nK)!

$ J ? nK)@()Kr!nK) ()

unde,$ reversia6r rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor

perioadei de calcul. $ata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind

veniturile viitoare şi este estimată prin aplicarea următoarelormetode5

a! metoda adiţionării6 b! metoda extracţiei6c! metoda investiţiilor de alternativă. %etoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale

a fiecărei componente a ratei de actualizare5 rata reală arentabilităţii, rata inflaţiei anticipate şi rata riscului.

41


42/80

$ata reală a rentabilităţii este determinată în baza analizeiinvestiţiilor financiare fără de risc sau care implică riscuri minime.$ata reală a rentabilităţii nu ţine cont de inflaţie şi estesimilară pentru toate investiţiile din economia naţională.

$ata inflaţiei anticipate este determinată în baza prognozeloroficiale privind evoluţia inflaţiei în economia ţării.

$ata riscului reflectă recompensa pe care investitorulaşteaptă să o primească pentru banii investiţi în bunul imobil. $atariscului include5 riscul pieţei imobiliare, riscul inflaţieineaşteptate şi riscul lic"idităţii 3oase caracteristic pentru bunurileimobile.

%etoda extracţiei se bazează pe analiza informaţiei despre bunurile imobile comparabile şi extragerea ratei de actualizare dindatele despre veniturile nete şi valorile bunurilor imobile similareobiectului evaluării. 4ceastă metodă poate fi utilizată respectîndcondiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobilecomparabile corespunde principiului celei mai bune şi eficienteutilizări.

%etoda investiţiilor de alternativă se bazează pe principiulcă proiectele de investiţii cu riscuri similare vor avea rate deactualizare egale. 7stimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a rentabilităţii pe pieţele de capital(dobînda pentru "îrtiile de valoare de stat! şi diferenţa între mărimearatei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata rentabilităţii pentru

42


43/80

bunurile imobile estimată din analiza investiţiilor anterioare.8ormula determinării ratei de actualizare după metoda investiţiilorde alternativă este5

NoJ $ata pură a rentabilităţii K ($ata investiţiei de alternativă

$ata pură a rentabilităţii! K $ata riscului

apitolul II

43


44/80

2.1 Aplicarea metodelor de evaluare in imobilele rezidentiale

Clasificarea si caracteristica factorilor ce influenteaza valoarea de piata

-rocesul evaluării imobilului locativ poate fi divizat în cIteva etape problema evaluării6 studiul şi analiza preventivă a pieţei6 culegereainformaţiei şi analiza pieţei6 elaborarea şi calibrarea modelului deevaluare6 testarea, controlul calităţii şi concretizarea rezultatelor.

8ormularea problemei de evaluare constă în identificarea obiectuluievaluării (determinarea adresei!, determinarea drepturilor asupra

proprietăţii evaluate, stabilirea scopului evaluării şi datei evaluării.Culegerea informaţiei şi analiza pieţei în scopul evaluării presupunedepistarea şi selectarea factorilor ce influenţează cererea şi oferta,care, la rIndul lor, stabilesc valoarea imobilului pe piaţă. 8actoriirespectivi pot fi grupaţi (clasificaţi! în diferite moduri.

44


45/80

Des.1Procesulevaluării

Problema evalu ării

Studiul ş i analiza p reventiv ă

Culegerea informaţiei ş i analiza pie ţei

Date cu privire la cerereşi ofertăcomparativeconcreteenerale!conomice"ociale#le me$iului

am%iant

"ectorul&mpre'urimile(lă$irea#partamentul

(osturi)*n+ări)eniturişic,eltuieli

Elaborareaşi calibrarea modelului

Testarea, controlul calităţii şi concretizarearezultatelor

P R O C E S -

E ! " # $ R %


46/80

2. 7AAert propune analiza a patru grupuri de factori 5

). factori economici (nivelul veniturilor, dobInda bancară, politica bancară şi accesibilitatea creditelor, investiţii înconstrucţii, costul c"iriei, preţurile pentru locuinţe!6

/. factori sociali (densitatea populaţiei, mărimea familiei, niveluleducaţional, nivelul infracţiunilor, grupare după vIrstă!6

&. factori administrativi (zonarea, norme şi reguli constructive,servicii municipale, cota impozitului local!6

. factorii mediului ambiant (topografia, forma lotului de pămInt, solul, accesul liber spre parc, magazin, şcoală,edificii de cult, locul de lucru, staţiile de transport în comun,întreprinderile sferei de deservire!.

2oamnele 4.#reaznova şi %. 8edotovagrupează factorii în informaţie externă şi informaţie internă

46


47/80

&asivul informaţional

%nformaţia e'tern ă

#nali+amacroeconomică

#nali+a stăriipie/ ei imo%ilului

#nali+amicroeconomică

%nformaţia internă

"ursa 110 p. 118

2es. / >nformaţia necesară în procesul evaluării


48/80

9a informaţia externă se referă factorii economici şi social O

politici, iar la informaţia internă se referă factorii ce caracterizeazăamplasamentul, lotul de pămInt, clădirea şi încăperea (tab.)

automagistrală, distanţa pInă la gara feroviară, vecinătatea (tipulconstrucţiilor, calitatea, utilizarea, infrastructura socială, amena3areateritoriului!.

48


49/80

9. :ăpman P))


50/80

l

i

t

$

:abelullasificarea factorilor ce determină valoarea imobilului

!actorii ce determină valoarea bunului imobil

"ociali #conomici #colo$iciComponenţademografică

?umărulcăsătoriilor şidivorţurilor

?umărul mediualcopiilor

2ivizarea populaţiei pe grupe de

vIrstă

Factorii cedeterminăcererea

Factorii cedeterminăoferta

-oluareac"imică

-oluareafonică

-oluarea

termică

#radul deiluminare

Roma3ul

Salariu mediu

?ivelul dedezvoltareeconomică aregiunii

?ivelul preţurilor

4ccesibilitateaîmprumuturilor pentru procurarealocuinţei

9oturi libere

Încăperi libere

Construcţienouă

-lata dearendă

-reţurile pentruobiectele noi

C"eltuieli pentru

50


51/80

construcţie

Sursa5 întocmit în baza P ))


52/80

"ursa ntocmit n %a+a 94 p.232

Subiectivi Obiectivi

&icroeconomici &acroeconomici

mpo+ite ta e

n a/ia

(ererea ini/ială pentru imo%il

(ursul $olarului " #

ivelulşi con$i/iile $eremunerare a muncii

ivelulşoma'ului

:pera/ iunile import;e port

#mplasament "olu/ iile ar,itectural;

constructive Plani


53/80

acţionează în aceeaşi măsură asupra valorii unui imobilul amplasatîn C"işinău, %oscova sau =ucureşti. 2e asemenea, va fi diferităinfluenţa fiecărui factor asupra imobilului locativ tipizat sau a celuiindividualizat. -rin urmare, pentru a evidenţia factorii ceinfluenţează valoarea unui anume grup de obiecte ale evaluării, estenecesară analiza implicaţiilor fiecăruia asupra valorii obiectuluievaluat.

În tabelul )0 putem observa analiza propusă de dl 7AAertP))*Q a influenţei factorilor asupra cererii şi ofertei imobiluluilocativ, care nu se înc"iriază. În tabelul dat s a presupus căsc"imbarea unui factor concret are loc în condiţii stabile ai celorlalţi

factori. Se observă, că atunci cInd un factor concret influenţeazăconcomitent şi cererea, şi oferta, influenţa finală asupra preţului poartă un caracter compensatoriu. În mod analogic, modificareaconcomitentă a cItorva factori va accentua sau diminua influenţatotală asupra preţului.

:abelulAcţiunea factorilor cu caracter social% economic%

administrativ &i ai medului ambiant asupra preţului de piaţă

al imobilului locativ

'r.

crt

!actorii (fert

a

Acţiune

a

erere

a

Acţiunea

asupra

53


54/80

.asupra

preţuluipreţului

1 2 3 ) * +!actori economici) ?ivelul

veniturilor

x

Creşte CreşteScade Scade

/ 2obInda bancară x xCreşte Creşte ScadeScade Scade Creşte

& -olitica creditarăşi

accesibilitateacreditelor

x x

9imitată Creşte Scade9iberală Scade Creşte

>nvestiţiiconstrucţii

în x

Creştere Creşte

%icşorare Scade< Costulc"iriei

x

Creşte CreşteScade Scade

54


55/80

+ -reţurilelocuinţe

pentr u

x

Cresc CreşteScad Scade

!actori sociali

) 2ensitatea populaţiei

x

Creştere Creşte2escreştere Scade

/ %ărimea familiei xCreştere Creşte2escreştere Scade

& ?ivelul

educaţional

x

Creştere CreşteScădere Scade

?ivelulinfracţiunilor

x

Creşte Scade1 2 3 ) * +

2escreşte Creşte< #rupare după

vIrstă

x

:endinţeîntinerire

de Creşte

:endinţeîmbătrInire

de Scade

55


56/80


57/80

& Solul x xStandard Scade Creşte ?eroditor Creşte Scade

4ccesul liberspre5

-arc x Creşte%agazin x CreşteRcoală x Creşte7dificii de cult x Creşte9ocul de lucru x CreşteStaţiiletransportului încomun

x Creşte

Întreprinderilesferei de deservire

x Creşte

Sursa5 P))*Q

%etodele de analiză a informaţiei, de exemplu analiza deregresie, a3ută la determinarea valorii preţului în funcţie demodificarea simultană a cItorva factori. 9a fel, pentru estimareavalorii imobilului pot fi aplicate metode statistice de analiză a

factorilor cu caracter social, economic şi administrativ, raportuldintre cerere şi ofertă, precum şi relaţiile reciproce cu valoareaimobilului. %etodele uzuale de prelucrare a datelor în acest scopsunt analiza uni , bi şi trifactorială, la fel analiza de corelaţie şimultifactorială (mai detaliat în T /./!

57


58/80

$eferindu ne la imobilul locativ, cel mai important rol, înopinia ma3orităţii specialiştilor, îl 3oacă amplasarea, caracteristicilefizice, condiţiile de finanţare, vInzare şi exploatare.

Amplasarea. 4naliza tradiţională a preţului spaţiului locativ

în sectoarele administrative ale oraşului nu este obiectivă. Stabilireasuficient de clară a influenţei sectorului dat asupra preţului clădiriinu e posibilă totalmente. 2e obicei specialiştii iau în consideraţiedatele statistice medii, dar ele, din cauza legăturilor reciproce întrediferiţi factori, nu întotdeauna corespund necesităţilor obiectivelor.În centrul oraşuluiapropierea liniilor de transport nu are mareinfluenţă asupra preţului spaţiului locativ, însă pentru periferii

situaţia este absolut inversă5 depărtarea de la linia principală detransport şi valoarea sunt în dependenţă invers proporţională. Însăîn cazul dat se mai ia în consideraţieintensitatea circulaţieitransportului public.

Dn alt moment de bază estesuprapunerea mărimiiterenului cu mărimea clădiriişi stabilireaîndeplinirii cerinţelor faţă de terenul respectiv. Dn anumit sector al oraşului sau o stradăoarecare are reputaţia unui loc unde se manifestă un anumit gen deactivitate, în dependenţă de prestigiulcăreia se adaugă un nouindicator la formula preţului spaţiului locativ. Dn alt factor ceinfluenţează preţul spaţiului locativ în direcţia creşterii esteexistenţa în apropierea acestuiaa parcărilor pentru automobile,

58


59/80

grădiniţelor, şcolilor, centrelor de distracţii, a parcurilor publice, amagazinelor şi a altor bunuri de necesitate publică. 4mplasareaclădirii într o zonă îndepărtată, în apropierea unor uzine, fabrici,unde zgomotul depăşeşte limitele normale şi existăriscul poluăriimediului ambiant, va orienta preţul spaţiului locativ în direcţiadescreşterii. altă particularitate la capitolul dat este poziţiaspaţiului locativ faţă de reţelele de electricitate, conductele de gazeşi apă, asigurareacalităţii acestor servicii fiind un factor primordialîn cerinţele populaţiei.

În dependenţă de unii factori sociali accentul se pune, înma3oritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat.

2acă într un cartier prestigios cu locuinţe moderne se construieşte ocasă cu un nivel ar"itectural foarte scăzut, adică cu un aspect foartesărăcăcios, din materiale necalitative, fără comodităţite"nicosanitare, atunci aceste lucruri se vor răsfrInge asupralocurilor din împre3urimi, stimulInd scăderea preţului acestora. -e piaţa spaţiului locativ are loc şi procesul invers celui anterior, anumecă construirea unei locuinţe ce corespunde standardelor

Europene într un cartier mai puţin prestigios, o să influenţezeautomat asupra preţului spaţiului locativ în direcţia creşteriiacestuia.

aracteristicile fizice ale spaţiului locativ . În timpulefectuării unei tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ, rolul de bază în

59


60/80

stabilirea valorii acestuia îl are analiza caracteristicilor fizice, la carese referă5 Parametrii fizici; alitatea construcţiei şi exploatării; !erviciile comunale şi dotarea te"nică; Exteriorul plăcut şiconfortul.

În timpul analizei parametrilor fizici ai spaţiului locativ în procesul de evaluare se ia în consideraţie5 !uprafaţa celei mai micicamere; !uprafaţa celei mai mari camere; !uprafaţa salonului,coridorului.

În general e mai bine de efectuat analiza dependenţei preţului desuprafaţa totalăîn cazul calculării c"eltuielilor pentruac"itarea serviciilor comunale, apoi se stabileşte preţul unui metru pătrat . 2e asemenea, are importanţăeta#ul la care este situatălocuinţa. Se va atrage atenţia la determinareatipului construcţiei , perioadaanilor în care aceastaa fost construită şi datăînexploatare, precum şistarea clădirii şi locuinţei , adică dacănecesită sau nu reparaţii şi în ce măsură. mare importanţă în procesul de evaluare o aredotarea te"nică a locuinţei. Existenţaconductei de apă, a încălzirii, a conductei pentru evacuareadeşeurilor, a ascensorului vor duce la creşterea preţului locuinţei.2e obicei aceste comodităţi sunt evaluate împreună, deoarece fiindluate separat, ele practic nu au nici o influenţă asupra valorii.:ipurile de instalaţii servicii ale clădirii includ în principal5

60


61/80

7lectricitatea sub forma cablurilor pentru surse de bază,transformatoare, întrerupător, generator, reţea de cabluri instalată pentru scopuri neproductive6

#aze încorporează conductele de bază spre şi dinspre casă, a

contoarelor şi conductelor instalate pentru scopuri neproductive.

4pă O rezervoare, pompe, tratarea apei, conducte dedistribuţie, ape de suprafaţă, căi de drena36

Încălzire şi aer condiţionat cazane şi instalaţiile acestora,rezervoare de combustibil, staţii de aer condiţionat.

În prezenttelefonul este considerat o comoditate, în timp ceel a devenit de mult timp o necesitate, de care n ar trebui să fielipsită nici o locuinţă. 9ipsa telefonului duce la scăderea din preţullocuinţei a c"eltuielilor necesare pentru instalarea lui. 4cestec"eltuieli diferă de la un sector la altul în dependenţă desupraîncărcarea liniilor telefonice.

Exteriorul plăcut şi confortul sunt factori care orientează

preţul în direcţia creşterii. 2rept exemplu poate servi dotareaapartamentului cu parc"et sau cu alte tipuri de pardoseli moderne.2e asemenea trebuie să fie bine planificată structura spaţială aapartamentelor, inclusiv existenţabalcoanelor.

61


62/80

Arhitectura clădirii . Soluţiile ar"itectural constructive au omare importanţă pentru evaluare. Clădirile destinate locuinţelortrebuie să corespundăcondiţiilor climaterice, să fiebine proiectate,adică să aibăo bună iluminaţie naturală. Planificarea şidistribuirea obiectelor imobiliare sunt foarte importante pentrulocuitori, deoarece ele influenţează în mod direct eficacitateaexploatării spaţiului locativ. 4naliza ce ţine de ar"itectura clădirii valua în consideraţie următorii factori5 !uprafaţa construcţieiraportată la suprafaţa terenului pe care este amplasată; $spectexterior nestandard, original planificat şi stilizat; %aterialele decalitate superioară folosite pentru finisarea faţadelor; &ndeplinirea sarcinilor ar"itecturale la cel mai înalt nivel.

ondiţiile de v,nzare - cumpărare . 9a acest capitolimportă mult posibilitatea ipotecării, existenţa unei politici decreditare. 7ste foarte important să fie analizatemotivelev'nzătorului şi ale cumpărătorului , precum şitermenele derealizare a tranzacţiei pe care le solicită un participant sau altul. urgenţă a vInzătorului va favoriza mult cumpărătorul, care poatenegocia un preţ mai scăzut pentru locuinţă.

4nalizInd atIt factorii luaţi în consideraţie în ţăriledezvoltate, cIt şi specificul condiţiilor noastre, situaţia economică şisocială a ma3orităţii populaţiei, am selectat factorii ce pot influenţavaloarea imobilului locativ în mun. C"işinău. 4ceştia au fost grupaţi

62


63/80


64/80

fizică şi funcţională, se referă la starea clădiri

64


65/80

:abelul

lasificarea factorilor de influenţă asupra valorii imobilului locativ

Amplasarea aracteristicifizice

ondiţiiletranzacţiei

#conomico sociali

1 2 3 )


66/80

***

*******

**

**

Sectorul @cartierul9iniile detransport

>ntensitateacirculaţieitransportuluiîn comunGrădiniţă

Şcoală

Centru de

distracţii

Parc public

Magazin

-arcare înapropiere

$aportul

*U U

U U U U U

U U

-arametriifizici >luminaţianaturală:ipul construcţiei

%aterialul pereţilor4nul construcţiei ?r. de niveleConducta de gunoi4scensor7ta3ulSuprafaţa totalăSuprafaţa locuibilăSuprafaţa

bucătăriei2imensiunileodăilor şi

*

*

*

*

%otivelevInzătorului şicumpărătorului

:ermenii de

realizare atranzacţiei

-olitica decreditare saufinanţare

:ipul de proprietateasupraimobilului

* 7conomici ?ivelul veniturilor

2obInda bancară

>nvestiţii în

construcţii%ărimea c"iriei

* Sociali U2ensitatea populaţiei

%ărimea familiei

?ivelul educaţional

U ?ivelulinfracţiunilorIrsta medie a

populaţiei


67/80

Sclădirii

@Sterenului-restigiulsectorului

Centru @periferie@zonă industrială ?ivelul dezgomot4mplasareaclădirii faţă dereţeleleinginereşti

U U U

U U U U U

coridorului ?umărulodăilor>zolarea odăilor

Înălţimea încăperii:ipul noduluisanitarDtila3eadăugătoare(boiler ş.a.!$eţeleleinginereşti în


68/80

U

+


69/80

* -lanul deconstrucţie(reconstrucţie! azonei

locuinţăConfortul @ exterior

plăcut. (parc"et! ?ecesitatea reparaţiei

capitale=alcon @ lo3e

* Dzura8izică

8uncţională

-rintre condiţiile tranzacţiei am menţionat motivele vInzătorului şi ale cumpărătorului,termenii de realizare a tranzacţiei, politica de creditare şi finanţare, tipul de proprietate asupraimobilului.

În categoria factorilor economico sociali au fost incluşi5 nivelul veniturilor, dobInda bancară,

investiţiile în construcţii, mărimea c"iriei, densitatea populaţiei, mărimea familiei, niveluleducaţional, nivelul infracţional şi vIrsta medie a populaţiei.


70/80

2.2. Metode statistice aplicate pentru determinarea influenţei factorilor

principali asupra valorii de piaţă

În procesul de evaluare a imobilului adesea se folosesc diverse metode statistice deanaliză a tendinţei sc"imbărilor factorilor de ordin economic, social, administrativ, a cereriişi ofertei, precum şi analiza inter legăturii lor cu valoarea imobilului.

%etodele statistice propuse de teoreticieni şi aplicate în ştiinţele sociale sunt5 P0*, 1&,**Q5

corelaţia şi regresia simplă liniară O aprecierea dependenţei liniare dintre douăvariabile cantitative6regresia multiliniară O aprecierea dependenţei liniare dintre două variabile de interval6

regresie non liniară O aprecierea dependenţei neliniare dintre două variabile6

analiza pat" O o formă extinsă a analizei de regresie liniară, care permite formalizarea

unei teorii cauzale, specificInd logica interacţiunilor şi determinărilor dintre variabileşi fenomene, şi care produce estimări empirice ale efectelor variabilelor ce constituie

un sistem cauzal64naliza logliniară O metodă de analiză categorială, adică de analiză a variabilelor

categoriale, variabile a căror scară constă într un set de categorii, indiferent demodul cum s au constituit acele categorii (spre exemplu5 orientarea politică OGsocialistH, GliberalH, GnaţionalistH, sau materialul constructiv al clădirii O GcărămidăH,Gpiatră tăiatăH, Gbloc din betonH!6%etode de reducere a datelor5 modelul aditiv, modelul cumulativ al lui #uttman,

modelul cumulativ al lui %oAAen, analiza factorială, analiza cluster, modelul descalare multidimensională şi modelul unifolding, etc64naliza cluster O o metodă prin care elementele unei mulţimi sunt grupate în

submulţimi, pornind de la una sau mai multe însuşiri ale acestor elemente64naliza factorială O metodă de reducere a efectivului de variabile propuse pentru

descrierea unui domeniu, prin construcţia unor noi variabile (numite factori!, înnumăr mult mai mic, şi prin determinarea unor relaţii matematice care să precizeze

legătura dintre variabilele iniţiale şi factori, astfel încIt prin aceste noi variabile să sereproducă, în cea mai mare măsură, informaţia dată de variabilele iniţiale.


71/80

În urma cercetării posibilităţilor de aplicare a acestor metode au fost evidenţiate cele cese aplică cel mai des în practică. În procesul de analiză a factorilor de influenţă a valorii de piaţă a imobilului sunt aplicate analizele uni , bi , tri factoriale, la fel analiza de corelaţie şimultifactorială P0*, 1&, 11, **, ))*Q. 4nume aceste metode permit aprecierea influenţei unuifactor asupra celui rezultat şi permit căpătarea unor rezultate aproximative faţă de celeformate de piaţă şi de analiza ulterioară. -rin urmare, în cadrul evaluării imobilului locativvor fi aplicate, în caz de necesitate, la etape concrete de analiză, următoarele metode5

$naliza unifactorială este cea mai simplă metodă de analiză a unor date ordonate. 4icise determină astfel de indicatori ca media, mediana, valorile minimă şi maximă, coeficientulde determinare, dispersia, etc.

Coeficientul de determinare (R 2 ) este utilizat pentru evaluarea imobilelor ale cărorcaracteristici fizice nu sunt cunoscute sau se cunosc doar parţial. Coeficientul dat reflectă procentul dispersiei preţurilor de vInzare determinat prin modelul de regresie.

-entru obiectivele ale căror preţ de vInzare se cunoaşte suma abaterilor pătratice înevaluarea dată va fi5

S4- J V(S i O Sm! (/.)!

În care5 Si O preţul de vInzare al obiectuluii6 Sm O preţul de vInzare mediu6iJ)Wn,n numărul de vInzări.

Coeficientul de determinare se bazează pe acest raport5

$ / J V(Sip O Sm!/@ V(Si O Sm!/ (/./!

În care5 Sip O valoarea de prognoză.

-entru a corecta mărimea $ / în funcţie de numărul variabilelor independente se aplicăformula5

$ / J ) (n )!V(Si O Sip!/ @ (n O p )! (V(Sip O Sm!/KV(Si O

Sip!/ ! (/.&!


72/80


73/80

însă cu caracter nedeterminat. Criteriul Student determină limita de influenţă a unei variabileasupra valorii prognozate, celelalte variabile fiind fixe (se ignoră!.

Criteriul $is%er ($ # statistic) la fel ca şi Student se utilizează la determinarea

importanţei (influenţei! unei variabile pentru prognozarea celei dependente. 8 O statistic sedetermină prin raportul5

&ispersia suplimentară' produsă de variabila dată dispersia ine plicabilă

2ispersia suplimentară prezintă diferenţa dintre abaterea determinată, fără a includevariabila dată şi abaterea determinată, cu includerea în model a variabilei. Criteriul 8is"erdetermină limita de influenţă a unei variabile asupra valorii prognozate, celelalte variabilefiind considerate prin includerea lor în relaţia de regresie.

$naliza trifactorială. În prezent există procedee grafice şi statistice de analiză adependenţei unui factor de alţi doi sau trei. Dnul din ele este programul tabelelor încrucişate,care permite compararea a două variabile în funcţie de media unei a treia variabile. Înlesneşteanaliza trifactorială şi posibilitatea construcţiei graficelor tridimensionale. 9a analizatrifactorială putem referi şi coeficienţii # beta care sunt nişte coeficienţi GnormaţiH deregresie şi determină importanţa unei variabile independente faţă de o altă variabilăindependentă în cadrul determinării celei dependente. Cu alte cuvinte, care dintre cele douăvariabile analizate au un aport mai mare în valoarea imobilului evaluat. Coeficienţii O beta sedetermină prin transformarea variabilelor dependentă şi independentă în aşa mod, încIt săcapete valori medii nule şi abateri medii pătratice unitare. -entru fiecare variabilă acest lucruse atinge prin diferenţa faţă de medie, raportată către abaterea medie pătratică.

Cu a3utorul coeficienţilor O beta se determină impactul cărei variabile este mai mareasupra valorii prognozate, cu condiţia invariabilităţii celorlalţi indicatori.

$naliza de corelare. #radul dependenţei liniare dintre doi factori poate fi determinat princoeficientul de corelaţie (r)* dependenţă liniară certă se caracterizează printr uncoeficient de corelaţie K) sau O), iar lipsa dependenţei liniare prin coeficientul '.

$naliza multifactorială. 4naliza informaţiei cu folosirea bazelor de date şi metodelorgrafice se limitează la studiul a trei sau patru variabile concomitent. 7laborarea modelelor de


74/80

evaluare în masă necesită aplicarea metodelor statistice de analiză multidimensională, deexemplu analiza de regresie multiliniară sau analiza legăturii inverse.

$naliza de regresie multiliniară poate fi aplicată, în special, la calibrarea modelului

de comparare a vInzărilor în cazul evaluării individuale a imobilului. În scopul calibrăriimodelului de piaţă pot fi folosite modele liniare aditive. 4cest proces permite determinareagradului de importanţă a fiecărei variabile şi arată cIt de bine funcţionează însuşi modelul cainstrument de evaluare. Însă, corecţiile determinate în acest mod, reflectă limita fixă amodificărilor valorii şi nu reflectă interacţiunea dintre variabile. %odelele neliniare, în acestcaz, sunt mai indicate, deoarece permit căpătarea unor rezultate mult mai exacte, reflectIndinteracţiunea dintre variabile şi luInd în consideraţie, că sc"imbarea valorii depinde de

sc"imbarea factorului concret.

$naliza legăturii inverse sau metoda evaluării adaptive. În cazul aplicării acesteianalize, iniţial se clasifică factorii ce se referă la teren sau construcţii6 sunt calitativi saucantitativi. 4naliza permite determinarea modificării fiecărui coeficient (factor! prinmicşorarea erorii (analiza de regresie aplică metoda minimizării!. Spre deosebire de regresie,legătura inversă nu presupune calculul criteriilor statistice de apreciere a calităţiicoeficienţilor.

%etodele menţionate au fost aplicate cu succes, de către autor, în procesul analizeifactorilor ce influenţează valoarea imobilului locativ, precum şi în procesul elaborăriimodelului matematic de evaluare a imobilului locativ tipizat.

2.3. Modele economice aplicate pentru determinarea valorii de piaţă

Dn model economic constă dintr o variabilă dependentă (valoarea imobilului! şi mai multevariabile independente. Cele mai simple structuri le conţin modelele aditivă şi multiplicativăP0*, 1/, ))+, ))*Q.

%odelul aditiv are forma5

" + b, - b. /. - b2 /2 -***- bn /n (/.1!

ariabilele dependentă şi independente se determină în procesul specificăriimodelului, iar b' , b), ..., bn se determină în procesul calibrării modelului.


75/80

%odelul multiplicativ are forma5

" J b' Z / )b) Z / / b/ Z ***Z / bpp Z bp/ K p)K) Z bp/ K p/K/ Z ***Zbn/n (/.*!

unde5 B pK), B pK/,..., Bn iau valori ) sau '

%odelele multiplicative reflectă nemi3locit întregul tablou al acţiunii tuturor factorilor de pe piaţă, însă ele nu iau în consideraţie factorii aditivi şi nu permit calculul separat al valoriiterenului şi al construcţiei.

%odelul conţine atIt elemente aditive, cIt şi multiplicative.

" J 0 b' Kb) / ) Kb/ / / [ ***K( b p [ b p Z / p )1 Z

0 bp/ K p)K) Z bp/ K p/K/ Z ***Zbn/n 1

( /.)'!

9a elaborarea modelelor "ibride există o mai mare libertate de acţiune. %odelele deacest tip au un conţinut mai vast şi mai calitativ. Însă modelele "ibride nu pot fi calibratenemi3locit, iar soluţiile căpătate pot să difere de la caz la caz. Calibrarea se execută prin

încercări şi erori. 9a metodele statistice aplicate pentru elaborarea şi calibrarea modelelor"ibride se referă analiza de regresie multiplă, analiza de regresie neliniară şi metoda evaluăriiadaptive (legăturii inverse!.

4nterior au fost menţionate trei abordări de evaluare a valorii de piaţă a imobilului5din punctul de vedere al costurilor, al veniturilor şi al preţurilor de piaţă. -entru fiecareabordare poate fi elaborat un model specific.

7valuarea din punctul de vedere al costurilor se bazează pe principiul înlocuirii5cumpărătorul nu va plăti mai mult decIt costă lotul de pămInt şi c"eltuielile de construcţie aîmbunătăţirilor (clădirii!. Structura modelului general va fi următoarea5 3 + C -

P (/.))!

unde5 3 O valoarea de piaţă evaluată a imobilului6C O valoarea construcţiei

(îmbunătăţirilor!6P O valoarea lotului de pămInt.


76/80

%odelul respectiv poate fi lărgit, transformat în model "ibrid de piaţă.

3 J\ 4C P(\ $4 ZVC! ! K (\4P ZV P! ! KV"! Q (/.)/!

unde5 \4C O produsul componentelor calitative generale6 \ $4 O produsul caracteristicilorcalitative ale clădirii (inclusiv uzura!6 \4P O produsul caracteristicilor calitative a pămIntului6 ]C! O suma caracteristicilor aditive ale clădirii6 ] P! O suma caracteristiciloraditive ale pămIntului6 ]"! O suma caracteristicilor aditive ale construcţiilor(îmbunătăţirilor! suplimentare.

Componentele, ce se referă la clădire şi îmbunătăţiri suplimentare, fără evidenţa uzuri ( $4'C! şi "! !, reprezintă piaţa din punctul de vedere al ofertei. 7le se calibrează cu a3utorulvalorilor ce exprimă costurile de construcţii. Dzura şi celelalte componente reflectă cererea şise calibrează cu a3utorul valorilor pieţei.

7valuarea din punctul de vedere alveniturilor se bazează pe principiul aşteptării5valoarea curentă este funcţie a veniturilor viitoare aşteptate. Cu alte cuvinte, valoareaimobilului ce aduce venit va fi egală cu suma veniturilor aşteptate discontate la data

evaluării. %odelul va avea forma5

3 + 5 M 5 (/.)&!

unde5 5 O venitul brut6 M 5 O multiplicatorul venitului brut.

Cea mai răspIndită problemă, în cazul aplicării abordării în baza veniturilor, esteinsuficienţa datelor cu privire la venituri şi costuri. 2e aceea, în calitate de variabilădependentă se recomandă un anume indicator (de exemplu venitul brut de la un apartament,sau de pe un metru pătrat!. 4plicarea unei astfel de variabile normate permite excludereainfluenţei dominante a clădirilor mari asupra modelului. -rin urmare, trebuie alese acelevariabile independente care acţionează asupra variabilei normate, spre exemplu calitateaconstrucţiei, starea fizică, amplasarea şi calităţile clădirii. %odelul, în acest caz, poate fiaditiv5

5 !P + b , - b . C!6 - b 2 7& 2 - b 8 7& 8


77/80

-

b9 !:3 - b ; C7"< - 5 = " C< . -

b> " C


78/80

actualizării. În literatura de specialitate problema dată este discutată intens şi se propundiverse soluţii. 4utorul consideră că, în cazul imobilului locativ tipizat, mult mai comodă vafi aplicarea metodei de capitalizare. %ărimea cotei venitului din investiţii se va determina prin metoda cumulativă, însumarea celor patru elemente5 cota de lic"iditate, prima pentrulic"iditatea 3oasă, prima pentru managementul investiţional şi prima pentru risc şiincertitudinea căpătării fluxului de venit şi încasării din revInzare. 4vInd în vedere stareafondului locativ în mun. C"işinău, precum şi condiţiile de arendă a spaţiului locativ, consider că rata de capitalizare trebuie determinată prin metoda >n^ood. Condiţiile de aplicare aacestei metode corespund celor ce apar în relaţiile de înc"iriere a imobilului locativ.

%etodacomparării v'nzărilor reflectă principiile cererii, ofertei şi înlocuirii. În cazul

evaluării individuale modelul va lua forma5

Pi + c - &c (/.)+!

unde5 Pi O valoarea de piaţă individuală,c O preţul obiectului de comparare, &c Odeosebirile calitative şi cantitative între obiectul evaluat şi cel pentru comparare.

În cazul evaluării în masă, modelul comparării vInzărilor se va baza pe structura modeluluide bază5 valoarea imobilului este egală cu suma valorilor pămIntului şi îmbunătăţirilor. 2upăcum am menţionat, acest model poate fi transformat (lărgit! în felul următor5

3 J\ 4C P(\ $4 ZVC! !K (\4P ZV P! !KV"! Q (/.)0!

unde5 variabilele corespund formulei /.)/2e obicei metoda comparării vInzărilor permite căpătarea unor rezultate bune la evaluarea

imobilului locativ. Însă, succesul depinde de volumul informaţiei referitoare la imobileleasemănătoare. 2e obicei, modelul se elaborează pe baza a cel puţin


79/80

P !P + b , - (b . A C!6 A "loc) - (b 2 A 7&)-

(b8 A !:3) - (b 9 A :3 ) - (5 ; A " C< . ) -

( b+ X S7C:/! K (b0X S7C:&!K...K (bn X S7C: p / (/.)1!

unde5C!6 O variabila calităţii imobilului6"loc O aria spaţiului locativ67& O numărul deodăi6 !:3 O vIrsta clădirii6 :3 O nivelul la ca

Documents

lucrare (Автосохраненный)