1

MALL 商业模式研究

上海世联房地产顾问有限公司

2

MALL 调研恒隆广场港汇广场正大广场

3

正大广场 Super Brand Mall 世界一流的购物和娱乐中心，目前中国

最大 MALL 莲花超市、多屏幕电影城、零售店铺、

大排挡、知名中西餐馆、网吧和停车场 占地 3.1 万平方米 建筑总面积 24.1 万平方米 招租总面积 12.2 万平方米 地上 10层、地下 3层 停车场 1,200 辆 投资 3. 35 亿美元 2002 年 10 月正式开业，现仅地下一层、

二层的易初莲花超市试业

4

正大广场业态及其分布 10F 经理人俱乐部 9F 多功能礼堂 8F 娱乐天地 7F 中国城 6F 购物乐园 5F 美食天地 4F 高档商品 3F 新潮时装 2F 世界顶级品牌 1F 世界顶级品牌 B1 易初莲花超市 B2 易初莲花超市

5

正大广场体验点 汇集了世界著名建筑师、设计专家，共创世界一流的购物和娱乐中心——美国Jerde 公

司为项目总建筑师 迪斯尼乐园的形象设计者之一Selbert Perkins ，在形象设计中以四季氛围为主旨，营

造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题 顾客可以领略各种最流行的娱乐活动 6楼购物乐园像一个节庆场所。装点着加利佛尼亚棕榈树及其它美国南方景象，充满异国

情调 推出Style杂志（中英文季刊），将追踪时装、美容和生活用品上的最新潮流，向消费者

介绍健身、食品、近期电影及上海动态

6

正大广场体验点（ 2 ） Attractions 最新潮流、顶级服装品牌、最优质的

产品上海最大的网吧及十屏幕的电影城

各种地方特色菜点、西式菜肴的主题餐馆

婚纱摄影中心 汽车展厅 豪华的经理人俱乐部

7

恒隆广场 Plaza 66

国际顶级精品在上海的汇聚地 占地约 3万平方米，包括两栋 66层及

46 层的办公楼和 5万平方米商场 主楼高度为 288 米，为目前浦西第一

高楼，投资 2亿美元 南京西路“金三角”高级商圈核心店 商品档次高档 顾客为上海、华东顶端消费者，国内

外游客 商场人流不旺

8

恒隆广场业态 聚集近百种国际顶尖品

牌，如 LV、卡迪亚、芬迪、布拉达、 TODS 、CELINE 、 HERMES 、路易威登、登喜路等

提供高端消费个性化商品

9

恒隆广场体验点 Attractions

以其浦西第一高楼及海上顶级 MALL的声誉，成为社会活动舞台 大堂、中庭成了时装 SHOW、上市公司发布新闻、新产品面世发布、

名画展示、文体新闻发布、新店开张典礼的最佳场所，每周都有活动

中外明星或出席新闻活动，或光顾品牌店，成为 FANS 追星之地 国际顶级品牌店 中庭飞机成为顾客视觉中心 中庭有咖啡吧和汽车展示

10

港汇广场 Grangd Gateway

徐家汇商圈核心店 建筑面积 13 万平方米 内有 250 个品牌商铺 34 间特色餐饮 5000 平方米的国际美食广场 15000 平方米的‘富安百货’ 5000 平方米国内首家数码影院， 6500 平方米联华超市 4200 平方米名店运动城 商品档次中档 顾客为上海本地人 商场人流极旺

11

港汇广场业态及其分布 6F 主题乐园、娱乐中心、特色餐厅 5F 主题乐园、美食广场、特色餐厅 4F 百货公司、婴童服饰、玩具专门店 家居 / 电讯中心 3F 百货公司、潮流便服 2F 百货公司、潮流便服 1F 餐饮店、潮流便服 便利商场、步行街 B1 超级市场、运动用品 时尚特区

12

港汇广场体验点 Attractions

港汇广场主入口台阶式广场，成为聚集人气的场所

中庭广场定期举办文娱、体育、促销活动

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上海 MALL 考察结论

城市定位为国际化大都市MALL 档次分为两等

最高档次瞄准国际顶级品牌（恒隆广场、正大广场）

中等档次定位于平民消费（港汇广场）

14

上海 MALL 发展计划

选址在市区区级商圈（如五角场、中山公园等）

规模较小（ 5 万至 20 万平方米左右）

走香港和新加坡 MALL 模式

15

北京：东方广场

上海：正大广场、港汇广场、恒隆广场 广州：天河城广场、中华广场 香港：又一城、时代广场、太古广场

深圳： ？

每一个大都市都有其商业龙头 ——

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MALL 旋风

在国外， MALL 显示出一派繁盛景象 美国的 MALL 已占据了商业领域确 50 ％以上 的零售商业份额 作为 21 世纪的新兴产业，在全球、在亚 洲、在中国， MALL 正在逐渐成为占据商业 主流地位的新兴业种 MALL 为国内零售业者、地产业者带来 了新的震撼。

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MALL 是什么？

Mall 全称 Shopping Mall ，音译“摩尔”或“销品贸”

Mall 为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态 西方国家也称为 Shopping Center ，即“购物中心” 但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称

呼）含义不尽一致 Mall （购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、

饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心

Mall 提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受

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我国 MALL排行榜 (1) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

1 台湾新竹 新竹风城 35 日本吉之岛 JUSC日本松屋百货

2 上海 虹桥购物乐园 33

2 大连 大商摩尔商业城

30 太平洋百货

3 上海 正大广场 24 易初莲花超市正大百货

3 台北 京华城 24 MIRA 百货 3 台南 新光三越百货

台南购物中心 24 新光三越百货

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我国 MALL排行榜 (2) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

4 香港 海港城 21 马莎百货连卡佛百货

4 佛山 佛山时代广场

21 一期 10 万平方米

5 武汉 团结商贸城购物中心

20

5 宁波 天一广场 20 百盛、乐购 5 沈阳 兴隆大家庭 20 兴隆百货 5 武汉 武广摩尔商业

城 20 武汉广场、世贸广场、

武汉商场

20

我国 MALL排行榜 (3) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

5 长春 欧亚购物中心

20

6 台北 新光三越百货信义购物中心

18

6 大连 和平商业广场

18 乐购

7 厦门 厦门 SM 城市广场

17 菲律宾 SM 影城台湾来雅百货美国沃尔玛

8 台北 大江购物中心

16

8 广州 中华广场 16 日本吉之岛 JUSCO中华百货

21

我国 MALL排行榜 (4) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

8 台湾台中 新光三越百货台中店

16

8 台湾 MEGA 大远百中本店

16 远东百货

9 大连 大连华南国际商城

15 沃尔玛

9 深圳 中信城市广场

15 日本吉之岛 JUSCO西武百货

9 台北 天母购物中心

15 太平洋崇光百货

9 香港 又一城 15 百佳、马莎

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我国 MALL排行榜 (5) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

9 台北 微风广场 15

9 台中 中友百货 15 ABC3 幢大厦 9 台北 中华城 15

10 北京 北京新世界中心

14 香港新世界百货

10 大连 香港新世界百货

14

10 北京 崇光 SOGO百货广场

14 崇光 SOGO 百货

23

我国 MALL排行榜 (6) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

11 杭州 太平洋商业中心

13.8

12 广州 天河城 13 日本吉之岛 JUSCO 12 北京 新东安广场 13

12 福建福埔 福埔 SM 城市广场

13

12 南海 城市广场 13 万客隆、百盛 13 上海浦

东新世纪商厦 12 八佰伴百货

24

我国 MALL排行榜 (7) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

13 福州 元洪城广场 12

13 重庆 华宇广场 12

13 上海 港汇广场 12 台湾 MEGA 富安百货

13 台北 美丽华购物中心

12

13 台北 德安购物中心 12 14 香港 时代广场 10 马莎百货、西武百货、

连卡佛百货 14 香港 黄浦新天地 10 吉之岛百货、百佳 14 北京 东方广场 10

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我国 MALL排行榜 (8) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

14 重庆 大都会广场 10 太平洋百货 14 重庆 时代广场 10 连卡佛百货 14 沈阳 沈阳新玛特 10

14 昆明 金鹰百货购物中心 10

14 长春 影城购物中心 10

14 广州 江南城广场 10

14 成都 罗马假日广场 10 好又多旗舰店 14 济南 嘉华购物中心 10 14 大连 长兴购物中心 10

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我国 MALL排行榜 (9) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

14 天津 铜锣湾广场 10

14 上海 银泰广场 10 太平洋百货 14 台北 ZOO MALL 10

15 台湾桃园 台贸购物中心 9 英国 TESCO 超市 15 郑州 五彩广场 9 北京华联百货

北京华联超市 15 上海 九百城市广场 9 太平洋百货 15 福州 大利嘉城 9 沃尔玛 15 上海 华联五角场购

物中心 9

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我国 MALL排行榜 (10) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

16 深圳 铜锣湾广场 -华侨城 8 铜锣湾百货 16 郑州 新纪元生活广场 8 美国普尔斯马特 Prcies

Mart 16 成都 同辉国际购物中心 8 日本伊藤洋华堂旗舰店

16 上海 友谊南方商城 8 家乐福、友谊百货 16 广州 广百广场 8 广州百货 16 香港 崇光 SOGO 百货 8 崇光 SOGO 百货 16 北京 北京恒基中心商城 8 16 北京 王府井新厦购物中心 8

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我国 MALL排行榜 (11) 已开业或即将开业的 MALL 部分

名次 城市 MALL名称 规模（万平方米）

主力店

16 广州 万国广场 8 家乐福 16 深圳 龙岗世贸中心 8 万佳百货 16 台中 Tiger City

老虎城 8

16 深圳 金光华商业广场

8

在我国 73家MALL排行榜中，深圳仅名列第 22名、第 62名、第 71名、第 73名

29

深圳落后了！

深圳市的城市经济实力在全国名列前茅 深圳号称人均有一平方米商业面积 但从我国 MALL 排行榜上，可以看到，深

圳的现代商业明显落后了！ 深圳 MALL 的规模、数量，离市场需求相去甚远

落后意味着发展机遇！

30

MALL 调研

国内MALL实地考察

国外MALL资料研究

北京 上海 广州 香港

东方广场

燕莎友谊商城

宜家家私

正大广场

恒隆广场

中信泰富广场

梅龙镇广场

港汇广场

太平洋百货

巴黎春天

百盛百货

中华广场

流行前线

天河城广场

金凯商业广场

时代广场

太古广场

新城市广场

又一城

西九龙广场

台湾 亚洲 欧美

美国MALL

加拿大西艾商场

英国兰水商场

京华城

台贸

微风广场

日本时代广场

新加坡义安城新加坡 Suntecity Mall

菲律宾 Supermall

31

一 . 中国 MALL 案例分析 1.1 广州 天河城、中华广场、流行前线 1.2 上海 恒隆广场、港汇广场、正大广场 1.3 北京 东方广场 1.4 香港时代广场、太古广场、新城市广场、又一城 1.5 台湾 京华广场、台茂购物中心 1.6 深圳 太阳广场、铜锣湾广场、罗湖商业城 1.7 结论二 . 国际 MALL 案例介绍 2.1 美国 美国购物中心 Mall of America 2.2 加拿大 西艾商场 West Edmonton Mall 2.3 日本 新宿时代广场 Times Square 2.4 新加坡 义安城 Moee Ann City 2.5 新加坡 Suntecity Mall 2.6 菲律宾 Magamall 2.8 结论 三 . MALL 研究结论

目 录

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风生水起，蔚为壮观

—— 国内 MALL案例分析

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广州 MALL 调研

天河城广场、中华广场流行前线

34

天河城广场 广州珠江新城主轴线核心商

业 总建面积 13 万平方米 地下 2层，地上 7层 商品档次中等 顾客为广州本地人、国内游客 商场人流极旺

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天河城业态及其分布 7F 天南大名牌特价场、天南大电器广场 6F 餐饮、娱乐 5F 文化用品、儿童天地 4F 家私、天梦影院、通讯 3F 天南百货、家居用品、家电总汇 2F 品牌店 1F 品牌店 B1 吉之岛百货超市

36

天河城体验点 Attractions

电子游戏机大厅、 DISCO碰碰车 古墓迷城、奇趣机关屋、欢乐货柜车 天梦影院、动感立体电影 亲子欢乐工作坊 文化廊 儿童天地

37

中华广场

中山路商圈核心店 占地 3.5 万平方米 建筑面积 17 万平方米 地上 8层 商品档次中等 顾客为广州本地人 商场人流极旺

38

中华广场业态及其分布 8F 中华电影城 7F 中华美食城 6F 凤凰文化城、壹创书城、中华百货特卖场 5F 中华现代家居 4F 中华百货、中华数码城 3F 中华百货、吉之岛、潮流天地 2F 中华百货、吉之岛、 1F 中华百货、名牌专卖店、广场西餐吧

39

中华广场体验点 Attractions

全国最长的户外观光电梯直达各楼层 广州最豪华的电影院中华电影城 伶子鬼屋 射击场 凤凰文化城 数码工作坊

40

全新登场“惊吓之旅”

今年暑假期间从日本引进的“鬼屋”体验点，使广州市的青少年们趋之若骛——花钱买“惊吓”

41

流行前线

广州市青春一族最中意之时尚 MALL

时尚、流行、“酷”商品 原为广州市东山区 9406 人防工程

建筑面积 1.8 万平方米 地下 1 层 商品档次低档 顾客为广州本地青少年 商场人流极旺

42

流行前线体验点 Attractions

潮流特区 动感廊 兰桂坊 一级棒美食大本营 南梦宫电子游戏世界 老鼠街

43

广州 MALL 考察结论

城市定位为华南中心城市MALL 规模较大

商品中等档次多为地铁商业人流极旺

44

广州 MALL 发展计划

珠江新城商业广场（“天河城”南）将开业，号称有全国独一无二的 5000 平方米中庭

正佳商业广场（“天河城”东）正在施工，商场建筑面积 37.6 万平方米

广州新机场建成后，原白云机场将建大型 MALL

45

北京 MALL 调研

东方广场

46

东方广场 Oriental Plaza

亚洲最大的商业建筑群，融合商业、购物、消闲、娱乐、高尚于一体，分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部份

占地 9.3 万平方米，地铁直通商场 “东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店及四幢酒店式服务公寓

“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个三层室内停车场

47

东方新天地业态及其分布

缤纷新天地 首层：银镇、名表城、天使冰王 地铁层：维沙曼、读卖女装、美容中心 都市新天地 首层：恒信钻石宫殿、索尼探梦 地铁层：生活几何、其乐皮鞋、 Kiss Cat 庭苑新天地 首层：星巴克咖啡、 Jack&Jones 男装店 地铁层：百丽、屈臣氏、佰草集 寰宇新天地 首层：资生堂 & 欧珀莱、 CANALI 地铁层：瑞贝卡 (女鞋 ) 、海港欧宝建材 活力新天地 首层：元绿回转寿司、法国胜龙、麦当劳 地铁层：新世纪电影中心、东方甜心世界儿童主题乐园

48

东方广场体验点 Attractions

中庭设计新颖，主题性强，可供组织活动使用

中庭设有电视大屏幕、立体绿化、观光电梯

“体验点”主题明确、独立性强、景观性强

遗址博物馆、迪斯尼童话世界

49

北京 MALL 考察结论

城市定位为国家首都大多尚为百货商场

目前MALL 数量少、规模大 商品面向首都及全国的高档消费

50

北京 MALL 发展计划

在北京城五环线边东、西、南、北共建四座大型MALL ，建筑面积 20—60 万平方米

大地集团的大地 MALL——“北京 Mall”，占地 549亩，总规划建筑面积 60 万平方米，一期建筑面积达 31 万平方米

大地集团的春天 MALL （ 65 万平方米）、西单商场和法国欧尚合作的 MALL项目、王府井集团的 MALL项目（ 30 万平方米）

北京的规模较大（ 20 万至 60 万平方米），走的是美国 MALL 的模式

51

深圳“ MALL” 调研

太阳广场、铜锣湾百货广场罗湖商业城

52

“ 准 MALL” —— 太阳广场

东门商圈主力店 总建筑面积 5 万平方米 业态较齐，规模偏小 商品档次中档 顾客为深圳本地人、国

内游客 商场人流较旺

53

“类MALL”——铜锣湾广场

华强北商圈主力店之一 号称MALL ，但规模偏小，总建

筑面积 6.5 万平方米 业态不全，没有餐饮、娱乐场所 商品档次中档 顾客为深圳本地人 商场人流极旺

54

罗湖商业城

罗湖口岸商业 成为特区对港的商业窗口 品质偏低，满足低消费需求 业态适应港人喜好：服装、

电器、玉器、窗帘、美甲、松骨等

商品档次低档 80%以上顾客为港人 商场人流极旺

55

深圳 MALL 考察结论

城市定位为国家改革开放窗口多为大型百货超市

商品档次中等现时没有真正意义上的 MALL

56

深圳 MALL 发展计划

中信城市广场 15 万平方米（深南大道市府一办南）

华润新城 12 万平方米（宝安南路：室内 MALL+室外MALL ）

新城市商业广场 22 万平方米（中心区水晶岛南地下）

金光华商业广场 8 万平方米

57

香港 MALL 调研

时代广场、太古广场沙田新城市广场、又一城

58

时代广场 Times Square

铜锣湾商圈核心店 商业总建面积 5 万平方

米 地上 13层，地下 2层 商品档次中档偏上 顾客为港岛本地人、国内外游客

商场人流较旺

59

时代广场业态及其分布

10-13F 食通天 9F 合家欢 8F 家居乐 7F 电业通 6F 运动营 5F 轻便装 4F 俏衣裳 3F 时尚集 2F 大堂 1F 通道 B1 莲卡佛百货超市 B2 时代便利集

60

时代广场体验点 Attractions

3000 平方米露天广场，每天吸引 30 万人流

全亚洲最大电视幕墙 7×9 米，定时发放新闻、天气、财经等资讯

食通天 20 家餐饮店集中经营

定期举办各类娱乐活动、大赛

展场活动频繁：露天广场、 1层展厅、 2层大堂、 9层展厅

61

週六、日趣緻動物汽球任您取2:00pm - 3:00pm九樓兒通天

6 Aug (Tue)社會福利處東區及灣仔辨事處「擊掌互關懷」啟動禮12:00noon - 2:00pm露天廣場

9 - 11 Aug (Fri - Sun)澳門旅遊塔「萬紫千紅夏日嘉年華」巡迴展覽12:00pm -- 9:00pm露天廣場

17 - 18 Aug (Sat - Sun)PCCW -- New Technology Roadshow10:00am - 10:00pm地庫二樓3 - 4 Aug (Sat - Sun)

Hallmark 護膚系列隆重登場12:00noon - 8:00pm露天廣場

8 - 10 Aug (Thur - Sat)So-net寬頻新體驗11:00am -- 10:00pm地庫二樓

10 - 11 Aug (Sat - Sun)奇幻魔術之旅3:00pm - 4:00pm九樓兒通天

20 - 21 Aug (Tue - Wed)展翅計劃 2002/3 地區課程展覽11:00am -- 7:00pm二樓大堂

3 - 4 Aug (Sat - Sun)搭得安全 ,搭得多 Fun10:00am -- 10:00pm地面展覽廳

8 - 11 Aug (Thur - Sun)Issey Miyake & Jean Paul 香薰推廣10:00am -- 10:00pm地庫一樓

10 - 11 Aug (Sat - Sun)Nike Presto Event11:00am - 10:00pm露天廣場

24 Aug (Sat)明報小偶像大招募 20022:30pm - 4:30pm九樓兒通天

3 - 4 Aug (Sat - Sun)小丑哥哥與您歡渡炎炎夏日3:00pm - 4:00pm默劇時刻4:00pm - 5:00pm九樓兒通天

8 Aug - 6 Oct (Fri - Sun)Citibank Times Square Joint Promotion12:00noon - 10:00pm地面展覽廳

12 - 15 Aug (Mon - Thur)男士健康生活巡迴展覽10:00am -- 9:00pm二樓大堂

25 Aug - 1 Sept (Sun - Sun)Kalms 陪您上學去12:00noon - 9:00pm鋼琴演奏 (小小鋼琴家李小燕 /何躍龍為您呈獻 )週六週日下午九樓兒通天

6 Aug (Tue)「絕世好 B」首映禮9:00 pm - 9:45pm露天廣場

9 Aug (Fri)新秀麗驚喜新世代6:00pm -- 8:00pm二樓大堂

12 - 18 Aug (Mon - Sun)玩具 "反 "斗城玩具嘉年華12:00noon - 8:00pm九樓兒通天

定期的各类活动，使时代广场充满生机

62

主辦機構 : 日本田宮模型、偉高模型企業公司協辦機構 : 模型幻族場地 : – 荷里活廣場 鑽石山地鐵站日期 : 2002年 9月 21 日至 22 日收件時間 : 2002年 9月 20 日 (星期五 ) 12:00nn 至 8:00pm

及2002年 9月 21 日 (星期六 ) 10:00am 至 2:00pm 公開展覽 : 2002年 9月 21 日 (星期六 ) 1:00pm

開始頒獎時間 : 2002年 9月 22 日 (星期日 ) 5:00pm開始

大赛事項 : 各項比賽均設有冠、亞、季軍及優異獎 全場總冠軍 : 將獲贈來回 日本機票及參觀日本靜岡田宮模型公司

報名方法 : 參加者必須填妥報名表格連同參賽獎作品，於收件時間內一併交到 比賽場地。

索取報名表 : 偉高模型企業公司暨各模型分銷店、模型幻族專業雜誌 (第 11、 12 、 13期內 ) 及三聯書店。http://www.waigohobby.com/ / http://www.waigo.com.hk/ / http://www.missmeba.com/

靜态模型大赛 2002田宮亚洲杯

主辦機構 : 日本田宮模型、偉高模型企業公司

場地 : 荷里活廣場 – 鑽石山地鐵站 (室內地毯場 )

日期 : 2002年 9月 27 日至 29 日

比賽項目 : (1)標準房車 , (2)F1, (3) 越野 , (4)4WD GT

參與國家 : 中國、韓國、馬來西亞、菲律賓、星加坡、泰國、土耳其、南非、黎巴嫩、台灣及香港。

63

太古广场

港岛最大建筑群 一座写字楼 8 万平方米 二座写字楼 6.5 万平方米 购物商场 6.6 万平方米 酒店式公寓 379 间 3 个五星级酒店 : 港丽酒店 513 间客房 香格里拉酒店 565 间客房 万豪酒店 604 间客房

64

太古广场业态及其分布

香 港 最 高档 的 购 物 商 场 之 一 ； 百 货 公 司 、 時 装 精 品 店 及 各 国 著 名 品 牌 云 集

地下 1层 , 地上 4层 百货公司 :西武、莲卡佛、马莎百货

商品档次高档 顾客为香港本地人、国内外游客

商场人流较旺

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太古广场体验点 Attractions

世界顶级品牌店 UA 电影院为香港顶级电

影院

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新城市广场 广九铁路沙田站出口 出站即见商场的典型 业态齐全，吸引周边顾客集中

购物 一期、三期总经营面积 12.5 万

平方米，其中一期 9.3 万平方米

地上 8层 商品档次中档偏下 顾客为沙田本地人 商场人流极旺

67

新城市广场业态及其分布

8F 银行、服务、美容 7F 餐饮、银行、美容 6F 餐饮 5F 工艺、家居、美容、珠宝 4F 服装、皮鞋、百货、餐饮 3F 服装、皮鞋、百货、餐饮 2F 服装、百货、超市、餐饮 1F 餐饮、娱乐、银行、美容

68

新城市广场体验点 Attractions

中庭广场——罗马圆型献技场 定期（每周）组织歌星与追星

一族的会面会等活动 娱乐新闻发布

许志安在现场与歌迷会面

69

又一城 广九铁路与地铁交汇处九龙塘站 MALL

建筑面积 15 万平方米 地上 4层，地下 2层 商品档次中档 顾客为九龙本地人 商场人流极旺

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又一城业态及其分布

4F AMC电影院、皇家运动专门店、 玩具反斗城 3F AMC电影院、皇家运动专门店、 香港唱片、 Esprit 2F AMC电影院、欢天雪地溜冰场、 LOG-ON 1F G.O.D.住好啲、品牌店 B1 叶壹堂书店、马莎百货、品牌店 B2 热带雨林餐厅、马莎百货、 品牌店 B3 百佳超级广场（通地铁）

71

又一城体验点 Attractions

亚洲首间热带雨林餐厅 全港最大的 AMC 电影院

（ 11 个厅） 全港最大溜冰场

72

香港 MALL 考察结论

城市定位为国际化自由经济城市规模因地制宜，港岛MALL 规模较小

高档面向国际人士中档面向香港及国内人士

73

台湾 MALL 调研

京华城台茂家庭娱乐购物中心

74

台湾京华城 Living Mall

国际级都心型观光休闲购物中心

独一无二的建筑设计、国际水准软体规划，成为创新市场的领导者，主导新世界消费文化的時尚重镇

号称亚洲最大的 MALL 总建筑面积 24 万平方米 地上 12层

75

京华城业态及其分布

12F 24 时地域： 国际美食广场、生鲜超市 11F 5D空间： 美食餐饮、文化会馆、娱乐 10F 第 7象限： 休闲服饰、运动用品、影音器材、电脑 3C 、美食餐饮 9F 格林童话街： 婴儿用品、童装童鞋、玩具、儿童游乐场、音乐教室 8F 张曼玉街： 艺文、保健、文教用品、生活用品、诊所、轻食餐饮 7F 枫丹白露街： 家居精品、轻食餐饮 6F 庞德 007 街： 绅士服、运动休闲、皮鞋皮件、高尔夫用品、钓垂用品 5F 翡冷翠街： 少淑女装、淑女装、美容美发 4F 香榭大道： 国际精品服饰、美容美发 3F 苏菲亚街： 少女服饰、休闲服饰、化装品、轻食餐饮 2F 仙度拉街： 进口青少年服饰 1F 京华大道： 国际精品服饰、珠宝配饰、钟表、化妆品、轻食餐饮

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京华城体验点 Attractions

喜满客京华影城：全台湾最具特色的大型影城， 13 个放映厅，超过 2000个座位 ，台湾唯一 24小时开放的影城

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台贸家庭娱乐购物中心 TaiMall

1999年成立的台湾第一家 MALL

占地 5 万平方米，建筑面积 12 万平方米， 1.5 万平方米公园绿地， 3300 个车位

地下一层，地上七层 五大表演广场：皇家中庭、

中央广场、户外剧场、水池广场、文化广场

艺文空间、三塔剧场、超大型活动帐篷、喷水池、篮球场、羽球场、溜冰场

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台贸业态及分布

7F 欢影城 6F 主题娱乐餐厅、餐宴世界 5F 世界美食及生活广场 4F 百乐集、新世代川廊 3F 时尚休闲广场 2F 欢乐嘉年华村 1F 万客隆百货 B1 万客隆百货

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台贸体验点 Attractions

五大表演广场成为吸引人流的集散地

五星级 ACE欢影城 百乐集主题娱乐餐厅 休闲座椅提供休闲环境

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台湾 MALL 考察结论

台湾作为自由经济地区MALL 规模较大

主题明确、娱乐性强MALL 作为新兴的商业模式日益成为台湾商业的支柱

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中国 MALL 考察结论.壹 一个城市的 MALL 定位与其城市的定位有关.贰 中国目前的 MALL 一般面积在 5—20 万平方米之

间，大多在 10 万平方米左右，将来将会出现 30—60 万平方米的大型MALL

.叁 但凡 MALL ，必须满足现代消费潮流，在适宜的人工环境中，全天候地集“吃喝—玩乐—购物”全方位、多功能为一体

.肆 每个 MALL都有 1—2 个核心店，这些核心店一般是大型百货商场 ,或大型超市

.伍 每个 MALL都有其吸引顾客的亮点——“体验点”

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他山之石，可以攻玉

—— 国外 MALL 案例介绍

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美国购物中心 Mall of America

世界上规模最大的超级室内购物商场之一，建筑面积约 39万平方米，集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观

位于美国明尼阿波利斯州两条高速公路的交汇点

4 个大百货 ,有 520 家商店 ,98%的出租率

一个美国最大的室内主题公园（ 76英亩）

一座学校，一个拳击场，一个射击场，12 ， 750车位

每年有 3500-4200 万游客

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顾客在美国 MALL逗留时间平均为 3小时 ,为美国其它MALL 的 3倍

美国 MALL 吸引了大多数的海外游客 ,每年来此的游客数比迪斯尼乐园、科罗拉多大峡谷的游客总计还多

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美国 MALL 成功原因

位置距国际机场 2英里 吸引了大量的游客 附近有超过 7000 间客房

的旅馆 当地有每年 365 天温暖阳

光的好气候 零售市场能够容纳较多的

店铺经营

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美国 MALL 特色 Attractions

定期举办有特色的益智类、趣味性活动

如近期的： 沙鱼周活动 世界最大乌龟展

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美国 MALL 特色

各类著名美食 各种主题游艺场

所 吸引了成千儿童、众多的家庭 ，将美国 MALL视作周末度假的理想场所

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加拿大西艾商场 West Edmonton Mall

全世界最大的 MALL （吉尼斯纪录）

位于加拿大阿伯特地区（ Alberta)艾得蒙顿市

建筑面积超过 50 万平方米，零售面积 37 万平方米，出入门达 50 个

800 家店铺， 110 家餐饮店， 1 个赌场、 1 个三星级宾馆 ， 7 个主题公园，车位 20000 个

所有场所在一个屋顶下，全天候营业

年营业额达 28.8亿美元

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西艾商场特色

梦幻场（ Fantasyland)——水上公园为世界最大的室内湖（海脉表演、潜艇深海冒险、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展 等）

世界上最高的滑行铁道 迷你高尔夫球场（ 18孔） 一座教堂提供婚礼服务 700 人夜总会 一个动物园 一个溜冰场 湖中有哥伦布发现新

大陆使用的复制船

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日本 新宿时代广场 Times Square

东京都内机能最为丰富多元的新复合式商场

总建筑面积 17.4 万平方米 地上 14层 副楼为整栋全日本卖场面积最大

的纪伊国屋书店 34 个品牌的巨型化妆品卖场 日本著名老铺 新引进的海外料理 12F～ 14F 的 Restaurant Park

集结了 28 家餐馆，是新宿地区规模最大的美食街

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时代广场业态分布

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时代广场特色 Attractions

为吸引更多顾客 ,在内部设计了许多可供消遣游玩的设施和进行各种社会活动空间 ,如室内活动广场、儿童游艺厅、展示空间、饮食街、图书中心、电影院、剧场、声像厅、娱乐设施等

具有高 18m大画面专门放映立体 3D映像的 TOKYO IMAX THEATER 、 SEGA最新体验型电玩游乐场 JOYPOLIS

散布在每个楼层，提供消费者歇脚休息兼用餐的「吃茶店」

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新加坡义安城 Moee Ann City

繁华商业街乌节路 Orchard上最大 MALL ，东南亚最大的购物中心之一

建筑面积 30 万平方米 业态齐全，应有尽有 地上 6层，地下 1层

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义安城特色 Attractions

新加坡最大的化妆品柜台 四楼有餐厅及丸善书店 邮局 远藤多津子美容室

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新加坡新达城广场 Suntecity Mall

新加坡 CBD最大建筑群 Suntecity裙楼及地下商场

商业面积 8.3 万平方米 主力店为法国的家乐福超

市 近 6千平方米流行时装廊经销各国名牌产品

娱乐中心提供世界最流行娱乐活动

近千平方米各色餐饮店

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SUNTECITY MALL 特色 Attractions

已列入吉尼斯记录的财富之泉 (直径 40 米环状灯光喷泉 )

讲究风水的“财富之泉”成为各国游客必到的旅游景点 ,为新加坡的旅游事业作出贡献

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菲律宾 MAGAMALL 亚洲第一大连锁MALL 集团 SM 集团投资 33万平方米的 SM MEGAMALL 为居世界前十大的 MALL

4 万平方米的 SM 百货公司（太平洋百货）、200余家高级专卖店、 100余家著名快餐店、餐厅、 COFFEE 、 2000座的 FOOD JUNCTION、 12厅的 SM 大影城、 1 万平方米的 SM 大卖场（如家乐福）、还有药店（如WASTON'S ）、大型书城、音像店、大型电子游戏城、 KTV、 TOYKINGDOM 玩具反斗城、真冰溜冰场、花店、宠物店、工艺礼品店、大型五金超市（如百安居）、大型家具超市（如 IKEA ）、家电大卖场、银行、票务中心甚至还有展览中心、小型室内迪斯尼游乐中心、 赌场等

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MAGAMALL 特色 Attractions

MALL 内业态齐全 不仅是当地的购物中心 同时为当地的娱乐中心

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国际 MALL 规模

美国 > 欧洲 东南亚 > 日本、香港 新加坡 20多家 MALL —— 每 15 万人一家 MALL 泰国曼谷 20多家 MALL 印尼雅加达 20多家 MALL 菲律宾马尼拉 30多家 MALL—— 每 35 万人一家 MAL

L 台湾 > 香港 香港 20多家 MALL —— 每 30 万人一家 MALL 台湾 80多家 MALL

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国际 MALL 考察结论

.壹 国际 MALL 的客户是开放性的，吸引国际旅游客是保证客流、支撑大卖场的必要经营方式

.贰 国际上 MALL 一般面积在 10—40 万平方米之间，大多在 20 万平方米左右

.叁 MALL被定义为 “娱乐 +购物” 的场所，大型 MALL 大多用全世界独一无二的娱乐项目吸引游客去“体验”，实现购物的目的

.肆 国际上通行的 MALL 是只租不售，从而实现良好的整体管理和整体营销

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方兴未艾，任重道远

—— MALL 研究结论

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MALL 结论一

成功商业模式： MALL 是源自美国、风行世界的成功商业模式 全：集旅游、购物、休闲、娱乐、文化、饮食、 服务等各种商业功能于一体的“一站式消费” 的多功能、全方位、综合性商业物业

大：一般为复合业态大型商业（≥ 8万平方米）

全天侯：室内可调节气温的商业空间 四季都有很舒适的购物环境

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MALL 结论二

体验点娱乐主题： 为吸引顾客， MALL 大多设有颇具感昭力、市 场关注力的体验点 体验点的规模、引起市场的兴奋程度与 MALL 的定

位具有相关性，一般而言 世界级 MALL 的体验点，要求具有世界上独一无二场景：如西艾商场的室内最大湖，新达城的财富之泉

国内 MALL 的体验点，要求具有国内最高级的场景：如中华广场的国内最长扶梯，珠江新城的国内最大中庭

主体验点吸引顾客到MALL 来 次体验点将顾客分散、疏导到各楼层消费场所

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MALL 结论三

主力店： 1-4家（视规模而定），作为 MALL 商业龙头

龙头： 国内外城市现代商业发展的事实表明 一座城市的 MALL 是城市的商业龙头，是城市的一张旅游名片

满足需求： 迎合、适应了现代人生活的变化 满足了现代消费模式对商业形式的需求

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MALL 结论四（ 1 ）

生命线： 欧美国家个人汽车拥有率高， 高速公路系统发达， 这些国家的 MALL 一般在城郊高速公路旁， 为郊区模式 MALL——营业面积大，停车场面积大 郊区模式 MALL与高速公路紧密结合 亚洲国家城市人口密度大， 这些国家的 MALL 一般在城市商圈， 为城市模式 MALL——营业面积相对小 城市模式 MALL与城市地铁紧密结合

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MALL 结论四（ 2 ）

中国的 MALL ，似乎与地铁有不解之缘

太古广场 — 地铁金钟站 时代广场 — 地铁铜锣湾站 又一城 — 地铁九龙塘站 天河城广场 — 地铁体育场西站 中华广场 — 地铁烈士陵园站 正大广场 — 地铁陆家嘴站 港汇广场 — 地铁徐家汇站

地铁成了大型 MALL 的生命线或主动脉

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MALL 结论五

三权分离模式 开发： MALL 是开发者即业主开发 管理：或是业主自己管理 或是委托专业购物中心管理公司管理 经营：场地出租给各种零售商作“店中店”经营 （业主也可经营部分场地） MALL 比百货公司更需要良好的管理—— 经营公司是 MALL 成功的关键

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MALL 结论六

规划领先 哪种店铺引进多少、引进谁，要有事先的统一

规划

各行各业都要有合理的比例，其功能不仅包括一次购足的售卖功能，还应包括吃、喝、玩、乐的生活功能

109

MALL们的自我推广

港汇广场： 21 世纪的全新消费理念，请到港汇来探索，体验！

中华广场：万千姿彩在中华 正大广场：托起一个梦 黄浦新天地：购物消闲乐在其中

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金光华广场 Mall of Shenzhen

畅 想 Imagine

深圳经济特区 —— 商业龙头 城市名片

都市感觉 集中地 ( 内地、农村 ）

特区商业 大观园 （ 本地、香港 ）

体验文化 新舞台 （ 全世界 ）

111

谢 谢 大 家 !

All suggestions will be welcome