Embed Size (px)
Citation preview
SVEUČILIŠTE U RIJECI
EKONOMSKI FAKULTET
MOGUĆNOSTI UVOĐENJA POREZA NA NEKRETNINE U
REPUBLICI HRVATSKOJ
DIPLOMSKI RAD
Predmet: Fiskalna Politika
Mentor: dr.sc. Saša Drezgić
Student: Ime i prezime: Luka Cvjetković
Studijski smjer: Financije i bankarstvo
JMBAG: 0081099854
Rijeka, 2013.
SVEUČILIŠTE U RIJECI
EKONOMSKI FAKULTET
LUKA CVJETKOVIĆ
MOGUĆNOSTI UVOĐENJA POREZA NA NEKRETNINE U
REPUBLICI HRVATSKOJ
DIPLOMSKI RAD
Rijeka, 2013.
SADRŽAJ
1.UVOD ........................................................................................................................................ 1
1.1.Predmet i problem istraživanja ............................................................................................ 1
1.2.Temeljna radna hipoteza ..................................................................................................... 1
1.3. Svrha i ciljevi istraživanja .................................................................................................. 2
1.4. Metode istraživanja ............................................................................................................ 2
1.5.Struktura rada ...................................................................................................................... 2
2. IMOVINSKI POREZI............................................................................................................... 4
2.1. Porez na nekretnine kao podskupina imovinskih poreza ................................................... 4
2.2. Teorijske pregled poreznog tretmana nekretnina ............................................................... 7
2.3. Argumenti za i protiv oporezivanja imovine ...................................................................... 9
2.3.1. Pravednost kao argument oporezivanja imovine ......................................................... 9
2.3.2. Efikasnost kao argument oporezivanja imovine........................................................ 11
2.3.3. Argumenti za oporezivanje imovine s fiskalnog stajališta ........................................ 11
2.3.4. Stabilizacijski argumenti za oporezivanje imovine ................................................... 11
2.3.5. Distribucijski argumenti za oporezivanje imovine .................................................... 12
2.3.6. Alokacijski argumenti za oporezivanje imovine ....................................................... 13
2.3.7. Argumenti protiv oporezivanja imovine ................................................................... 13
2.4. Osnovica poreza na imovinu ............................................................................................ 14
2.4.1. Metoda troškova gradnje ........................................................................................... 16
2.4.2. Metoda usporedivih prodaja ...................................................................................... 17
2.4.3. Metoda kapitalizacije dohodaka ................................................................................ 17
2.4.4. Masovna procjena vrijednosti nekretnina .................................................................. 18
2.5. Porezne olakšice i izuzeća ................................................................................................ 20
2.6. Porezna stopa ................................................................................................................... 22
3. POREZ NA NEKRETNINE U ZEMLJAMA EUROPSKE UNIJE I REGIJE ..................... 23
3.1. Značaj poreza na imovinu u prihodima lokalnih jedinica ................................................ 23
3.2. Značaj poreza na imovinu na sveukupnoj razini pojedine zemlje .................................... 27
3.3. Porez na nekretnine u zemljama EU ................................................................................ 28
3.5. Porez na nekretnine u zemljama regije............................................................................. 30
4. USPOREDBA IZMEĐU RH I ODABRANIH ZEMALJA .................................................... 32
4.1. Pregled dosadašnjih istraživanja o porezu na imovinu u RH ........................................... 32
4.2 . Struktura poreznih prihoda u RH ................................................................................... 33
4.3. Periodični porezi na nekretnine koji se primjenjuju danas u RH ..................................... 34
4.4. Nacrt prijedloga o zakona o porezu na nekretnine ........................................................... 37
4.4.1. Porezna osnovica prema nacrtu ................................................................................. 38
4.4.2. Porezne olakšice i izuzeća prema nacrtu ................................................................... 39
4.4.3. Porezna stopa............................................................................................................. 41
4.5. Usporedba prihoda danas prema očekivanim prihodima od poreza na nekretnine .......... 42
4.6. Detaljna usporedba s srodnim zemljama iz EU i regije ................................................... 45
4.6.1. Usporedba s Latvijom ............................................................................................... 46
4.6.2. Usporedba s Crnom Gorom ....................................................................................... 48
4.7. Osvrt ..................................................................................................................................... 49
5. ZAKLJUČAK ......................................................................................................................... 51
LITERATURA ............................................................................................................................ 53
POPIS TABLICA ........................................................................................................................ 57
POPIS GRAFIKONA ................................................................................................................. 58
POPIS SHEMA ........................................................................................................................... 59
PRILOZI ..................................................................................................................................... 60
1
1.UVOD
Porez na nekretnine je danas jedan od učestalih poreza kod većine razvijenih zemalja te
se problematika njegovog uvođenje u Republiku Hrvatsku već više godine predmet
diskusija među akademskim i političkim krugovima. Pristupanjem u Europsku Uniju, te
promjenom vladajuće strukture u Republici Hrvatskoj, to se pitanje ponovo
aktualiziralo. Iako poreze na imovinu ne obuhvaća harmonizacija s EU, ulaskom u
Uniju implicira se i usklađivanje područja za koja to nije strogo propisano.
1.1.Predmet i problem istraživanja
Predmet istraživanja je istražiti značaj, učinke te trendove oporezivanja nekretnine u
zemljama Europe, regije pa i svijeta. Analizirati trenutne poreze na nekretnine u RH i
njihove učinke, te na temelju usporedbi i istraživanja ustvrditi da li je porez na
nekretnine moguće i potrebno uvesti u RH i ocijeniti prijedlog zakona o porezu na
nekretnine. Zatim problem istraživanja su mogućnosti uvođenja poreza na nekretnine u
republici hrvatskoj kao podskupine poreza na imovinu.
1.2.Temeljna radna hipoteza
Temeljna radna hipoteza ovoga rada glasi: Temeljem analiziranja ekonomske teorije
poreza na nekretnine te njegovih ekonomskih učinaka na zemlje EU i regije dokazati
opravdanost i mogućnost uvođenja poreza u RH i ocijeniti sami prijedlog zakona o
porezu na nekretnine.
2
1.3. Svrha i ciljevi istraživanja
Svrha istraživanja je utvrditi i objasniti učinke poreza na imovinu, točnije poreza na
nekretnine na redistribuciju, stabilizaciju i ravnopravnost poreznih obveznika. Na
temelju dostupnih podataka te na temelju istraživanja ocijeniti nacrt poreza na
nekretnine te mogućnost njegova uvođenja.
Ciljevi istraživanja ovog rada su pobliže upoznavanje sa načinima funkcioniranja,
prednostima i nedostatcima poreza na nekretnine, te upoznavanje sa različitim oblicima
tog poreza u sklopu poreznih zakona zemalja članica EU i regije. Da bi se to sve
provjerilo potrebno je kroz rad odgovoriti na mnogobrojna pitanja od kojih su ključna:
1. Što je to porez na imovinu?
2. Što je porez na nekretnine?
3. Koji su argumenti za uvođenje poreza na nekretnine?
4. Koji su argumenti protiv poreza na nekretnine?
5. Koji su glavni elementi poreza na nekretnine?
6. Kako izgleda prijedlog zakona o porezu na nekretnine u RH?
7. Kakav je zakon u odnosu na postojeće zakone u EU i regiji?
1.4. Metode istraživanja
Metode istraživanja korištene u ovom radu su: metode analize i sinteze, metoda
klasifikacije, deskripcije te generalizacije.
1.5.Struktura rada
U prvom dijelu, Uvodu, formulirani su problem i predmet istraživanja, postavljena je
radna hipoteza, navedeni su svrha i ciljevi istraživanja te je objašnjena struktura rada.
3
U drugom dijelu pod naslovom Imovinski porezi objašnjeni su imovinski porezi,
argumenti za i protiv oporezivanja imovine te su objašnjeni elementi imovinskih poreza.
U trećem poglavlju, Porez na nekretnine u zemljama Europske Unije i svijeta,
predočeni su ukratko porezni zakoni, vezani uz oporezivanje nekretnina, u svim
zemljama članicama EU te pojedine zemlje iz regije. Analiziran značaj poreza na
nekretnine u ukupnom poreznom sustavu, te ovisnost njegova udjela u poreznom
sustavu prema dohodovnom razredu zemlje.
Četvrto poglavlje, Usporedba između RH i odabranih zemalja, detaljno je obrađen
nacrt prijedloga o porezu na nekretnine u RH, uspoređeni su porezni prihodi između
trenutnog stanja u RH i hipotetskog nakon uvođenja poreza na nekretnina. Prikazana je
razlika u oporezivanju nekretnina nakon primjene zakona, te je zakon uspoređen s
zakonima u Latviji i Crnoj Gori.
Zaključak, odnosno peto poglavlje je kratki pregled istraživanja te daje odgovor da li
treba uvesti zakon o porezu na nekretnine u RH i da li je prijedlog zakona sličan
svjetskim zakonima.
4
2. IMOVINSKI POREZI
Oporezivanje imovine spada među najstarije načine prikupljanja poreznih prihoda.
Porez na imovinu se prikupljao u antičkom Egiptu, Babilonu, Kini i drugim dijelovima
svijeta kako bi se financirala izgradnja palača, hramova te financirala kraljevska vojska.
Porez na imovinu i danas u svijetu igra važnu ulogu u mnogim zemljama, kao npr. u
Sjedinjenim Američkim Državama 2006. godine, porezne prihode lokalne vlasti gotovo
72 % sačinjavaju prihodi od poreza na imovinu. Dok u Australiji i Novom Zelandu udio
poreza na imovinu u prihodima lokalne vlasti je 100% za Australiju i 56% za Novi
Zeland. (Dye R., England R., 2010.)
2.1. Porez na nekretnine kao podskupina imovinskih poreza
Imovinski porezi (porezi na imovinu) u širem smislu obuhvaćaju (OECD, 2010.) osim
poreza na neto bogatstvo (općeg poreza na imovinu) i poreza na nepokretnu imovinu
(nekretnine) i poreze na nasljedstva i darove, poreze na financijske i kapitalne
transakcije, te ostale jednokratne i periodične poreze na imovinu. Prva bi se dva poreza
mogla smatrati porezima na imovinu u užem smislu. U tom se smislu prva skupina
poreza u domaćoj literaturi još naziva imovinskim porezima (u širem smislu), a druga
porezom na imovinu, tj. imovinskim porezom u užem smislu (Jelčić Ba.,Jelčić Bo.,
1998.)
Prema klasifikaciji MMF-a (IMF GFSM, 2001.) porezi na imovinu klasificirani su na
slijedeći način:
- Stalni porezi na nepokretnu imovinu
- Stalni porezi na neto bogatstvo
- Porezi na ostavštinu, nasljedstvo i darove
- Porezi na financijske i kapitalne transakcije
- Ostali povremeni porezi na imovinu
- Ostali stalni porezi na imovinu
5
Mijatović je (Hrvatski fiskalni sustav, 2004.), obzirom na pojavnost, imovinske poreze
detaljnije razvrstao prema slijedećim kriterijima:
1. Statičnost, odnosno dinamičnost predmeta oporezivanja:
a. Imovinske poreze u užem smislu (imovina u stanju mirovanja, osnovica
je njena tržišna vrijednost)
b. Imovinske poreze u širem smislu (dinamička promjena imovine, prijenos
vlasništva)
2. Izvor oporezivanja:
a. Nominalni porez (visina poreza određuje se ovisno o vrijednosti porezne
osnovice (imovine), ali se porez plaća u novcu dobivenom od prihoda
imovine ili dohotka,
b. Realni porez (plaća se iz same imovine odvajanjem njenog dijela (više se
ne primjenjuje u suvremenim poreznim sustavima)
3. Učestalost ubiranja:
a. Jednokratne
b. Povremene
c. Redovne
4. Način trošenja
a. Opće (za podmirivanje svih javnih potreba)
b. Namjenske (za podmirivanje točno određenih javnih potreba)
5. Pripadnost sredstava ubranih primjenom poreza na imovinu:
a. Državne
b. Lokalne
6. Fiskalna izdašnost poreza na imovinu:
a. Glavne (porezi kojima se dobiva najveći dio sredstava prikupljen od
oporezivanja imovine)
b. Sporedne (porezi koji imaju skroman fiskalni značaj)
7. Obuhvat oporezivanja imovine:
a. Opći porez koji tereti ukupnu imovinu
b. Pojedinačni koji tereti pojedine dijelove imovine
6
8. Osobu poreznog obveznika
a. Porez na imovinu fizičkih osoba
b. Porez na imovinu pravnih osoba
9. Predmet oporezivanja:
a. Porez na nepokretnu imovinu
b. Porez na pokretnu imovinu
c. Porez na imovinska prava
10. Način utvrđivanja porezne osnovice:
a. Vrijednosni
b. Specifični
11. Relevantnost osobnih svojstava poreznog obveznika:
a. Subjektne kada je od važnosti neko osobno svojstvo obveznika
b. Objektne, najčešće kod oporezivanja pravnih osoba
12. Primjene porezne stope:
a. Proporcionalne
b. Progresivne
13. Relevantnosti troškova u svezi imovine
a. Bruto porez
b. Neto porez
14. Stanja imovine na određeni dan:
a. Porez na zalihe imovine
b. Porez na porast imovine
Iako je imovinske poreze moguće podijeliti u razne skupine, rijetko kada koji imovinski
porez ima značajke samo jednog poreznog oblika. Radi preglednosti, u ovome radu
Imovinski porezi promatraju se kroz tri osnovna oblika (Jelčić, 2001.):
1. Porezi na imovinu kao takvu odn. na vlasništvo nad imovinom - Porezi na
vlasništvo nad imovinom mogu se plaćati periodično ili jednokratno. U skladu s
načelom oporezivanja prema gospodarskoj snazi, može se pretpostaviti da
sveobuhvatan porez na imovinu ima prednost u odnosu na porez na zemljište i
građevine. No, takav se porez, općenito, vrlo rijetko primjenjuje. Prikupljanje
takvog poreza povezano je, naime, s mnogim praktičnim, pravnim i etičkim
7
problemima, pa se oporezivanje imovine usmjerava u načelu prema onim
oblicima imovine koji su lako vidljivi ili dostupni uvidom u javne evidencije
(Jelčić, 2001). Osim toga, i one zemlje koje primjenjuju porez na ukupnu
imovinu najčešće, iz različitih socioekonomskih razloga, iz osnovice izuzimaju
neke oblike imovine kao što je npr. mirovinska štednja. Na taj način i porezi na
ukupnu imovinu postaju distorzivni (Johansson i suradnici,2008). Konačno,
porez na ukupnu imovinu kojem je cilj značajno opteretiti najbogatije porezne
obveznike za posljedicu može imati njihovo iseljavanje i gubitak cjelokupne
porezne osnovice.
2. Porez na transakcije imovinom nalazimo u dva oblika – u obliku poreza na
promet nekretnina i poreza na nasljedstvo i darove. Razlika između tih dvaju
oblika je u tome što se u prvom slučaju prava povezana s vlasništvom prenose
uz naknadu, a u drugom bez naknade. Osim toga, porez na nasljedstvo i darove
može obuhvatiti sve ili većinu imovinskih oblika, za razliku od poreza na promet
nekretnina koji se odnosi isključivo na zemljište i građevine.
3. Porezi na prinos od imovine – oporezuje se pozitivna razlika između kupovne i
prodajne cijene nekog oblika imovine.
Najavljeno oporezivanje zemljišta i građevina u Republici Hrvatskoj, periodični je
porez na vlasništvo nad nekretninama. Može se reći da je oporezivanje vlasništva
zemljišta i građevina (a ne prometa ili prinosa) podskupina poreza na vlasništvo nad
imovinom, koji su pak podskupina imovinskih poreza. U ovom je radu pozornost
usmjerena prije svega periodičnim porezima na vlasništvo nad zemljištem i
građevinama.
2.2. Teorijske pregled poreznog tretmana nekretnina
Porezna teorija sugerira različiti porezni tretman slijedećih imovinskih oblika, radi
njihove različite namjene i različitih ekonomskih karakteristika (Mirrlees i suradnici,
2011):
- zemljište,
8
- stanovi i kuće namijenjeni stanovanju, te
- poslovne nekretnine
Kod oporezivanja zemljišta postoji najmanje nedoumica, zemljište zahvaljujući fiksnoj
ponudi ostvaruje prinos, ekonomsku rentu stoga se oporezuje ekonomska renta.
Kod oporezivanje stanova i kuća namijenjenih stanovanju postoji problem određivanja
pravog temelja oporezivanja. Prema izvješću Europske komisije (European
Commission, 2011) kupnja kuće, s jedne strane, pruža vlasniku (korisniku) uslugu
jednako kao i automobil ili hladnjak pa bi stoga vrijednost te potrošnje trebalo
oporezivati porezom na potrošnju. No, s druge strane, kuću kao dobro trajne vrijednosti
možemo smatrati investicijom odn. oblikom štednje što bi podrazumijevalo da je treba
oporezivati kao i druge oblike štednje. Ulaganje u kuću možemo promatrati i kao bilo
koju drugu vrstu ulaganja, što bi zahtijevalo da se oporezuje poslovni rezultat
(imputirana stambena renta) i da se dopusti odbitak troškova (npr. kamata na kredite),
što bi moglo učiniti ulaganja u stambene prostore povoljnijim od drugih oblika štednje
te je jedan od mogućih razloga „balona“ stambenih cijena.
Porezna teorija implicira da bi zemljišta, kuće i stanove te poslovne nekretnine trebalo s
poreznog stajališta tretirati različito, te najčešće preporučuje sljedeće:
- zemljišta - sa stajališta ekonomske učinkovitosti mogu se oporezivati po volji,
budući da je njihova ponuda nepromjenjiva i stoga neelastična. Zemljište ne
može izbjeći porezu, pa oporezivanje zemljišta ne može obeshrabriti niti jednu
poželjnu vrstu ekonomske aktivnosti
- poslovne nekretnine - ne treba ih oporezivati, kako porez ne bi iskrivljavao
poslovne odluke u pogledu strukture poslovnih inputa
- kuće za vlastito stanovanje - imaju značajke i ulaganja i potrošnog dobra, pa kod
odabira primjerenog poreznog tretmana treba uvažavati obje te značajke
- kuće za najam: • sa stajališta vlasnika one imaju obilježje ulaganja, a sa
stajališta najmoprimca obilježje potrošnog dobra. Radi konzistentnosti, kuće za
najam trebalo bi oporezivati na jednak način kao i kuće za vlastito stanovanje
(Mirrleesi suradnici, 2011)
9
2.3. Argumenti za i protiv oporezivanja imovine
Kao i drugi porezni oblici, i porezi na nekretnine imaju svoje prednosti i mane.
Suvremena porezna teorija sugerira da poželjne karakteristike ovog poreza pretežu nad
nepoželjnima.
2.3.1. Pravednost kao argument oporezivanja imovine
Osnovno načelo kreiranja poreznog sustava je pravednost, što znači da svaki porezni
obveznik mora pravedno snositi teret financiranja javnih rashoda sukladno svojoj
ekonomskoj snazi i koristima koje dobiva od javnog sektora. Kada je riječ o pravednosti
u oporezivanju, ta pravednost se može promatrati putem vodoravne i okomite
pravednosti. Prema vodoravnoj pravednosti porezni obveznici sličnog imovinskog
stanja moraju snositi sličan porezni teret dok kod okomite pravednosti porezni
obveznici bogatijeg imovinskog stanja bi trebali snositi veći porezni teret jer imaju veću
ekonomsku snagu.
Vodoravna pravednost nailazi na problem kako odrediti po čemu su dva porezna
obveznika slična. Dvije obitelji istog imovinskog stanja žive u različitim obiteljskim
uvjetima, naime jedna obitelj ima djecu dok druga nema. Obitelji bez djece
argumentiraju da ih se ne treba jače oporezovati (bez olakšica za djecu) jer oni putem
poreza ne bi trebali plaćati rodilišta vrtiće i škole, dok obitelji s djecom imaju valjani
argument da djeca koštaju. (Kesner – Škreb, 2002b)
Okomita pravednost traži takav porezni tretman da se oporezuje više onoga tko ima
više, stoga se porez na imovinu promatra kao sredstvo za postizanje rezultata na
području ekonomske i socijalne politike. Istovremeno ne smije se zanemariti postojanje
uzdržavanih članova obitelji poreznog obveznika te ga podvrgnuti istom poreznom
tretmanu kao poreznog obveznika iste ekonomske snage ali bez ili sa manje uzdržavanih
10
članova obitelji. U tom smislu treba prilikom utvrđivanja obveznika poreza na imovinu
uzeti u obzir elemente vezane za faktor obitelji.
Primjena progresivnog oporezivanja uz razrez porezne obveze s obzirom na poreznu
sposobnost ističu se kao postavke ostvarenja okomite pravednosti u suvremenim
uvjetima (Blažić, 1999.). Međutim, primjena apsolutnog progresivnog oporezivanja ne
dovodi automatizmom do pravednosti u oporezivanju.
U teoriji javnih financija razlikuju se još dva pristupa poreznoj pravednosti, prema
načelu korisnosti i prema gospodarskoj snazi. Oba su pristupa vrlo kompleksna i nije ih
jednostavno primijeniti. Kod načela korisnosti, potrebno je znati korist koju od poreza
ima svaki pojedini porezni obveznik, dok je kod načela gospodarske snage izražen
problem mjerenja. Većina ljudi smatra opravdanu primjenu načela korisnosti na npr.
benzin. Problem nastaje prilikom primjene načela na usluge javnog zdravstva i školstva
jer te usluge većinom koriste siromašniji građani, prema tome bi bogatiji morali plaćati
manje poreze jer te usluge manje koriste. Međutim, korisnost se ističe i kao jedan od
glavnih razloga ne samo za opći porez na imovinu, već upravo i porez na nekretnine. U
svom temeljnom obliku, koji je čak stariji od načela porezne sposobnosti (Musgrave,
1959.), ovo načelo ističe da veću korist od države imaju upravo bogati čija imovina
zahtjeva veću zaštitu. Naravno da bi se navedeno odnosilo na sve oblike imovine (porez
na neto bogatstvo), no izvjesno je i da neki oblici imovine zahtijevaju veću, a neki
manju zaštitu (James i Nobes, 2008./2009.). Za mjerenje individualne koristi i
određivanje visine poreza nema praktičnog načina i zato je potrebno opće pravilo prema
kojem se pojedinci oporezuju proporcionalno prema prihodima koji oni pojedinačno
uživaju pod zaštitom države. Primjena načela oporezivanja prema gospodarskoj snazi
podrazumijeva da ljudi jednake porezne snage plaćaju isto, a oni s većom plaćaju više.
Bogatije obitelji su neovisnije, imaju veću sigurnost u doba ekonomske krize, te viši
stupanj likvidnosti. Imovina daje obiteljima veću mogućnost plaćanja poreza, te je u
smislu povećanja pravednosti opravdano oporezovati imovinu. (Kesner-Škreb, 2002a).
Stoga je potrebno prilikom kreiranja pravednog poreznog sustava uzeti u obzir
ograničenja te primijeniti načelo koje je prihvatljivije većini ljudi (Musgrave, 1993.).
11
2.3.2. Efikasnost kao argument oporezivanja imovine
Dobar porezni sustav će imati minimalni utjecaj na ekonomske odluke ljudi i poduzeća,
te će biti minimalno odstupanje od odluka koje bi ti isti porezni obveznici donosili da
poreza nema. Optimalno oporezivanje ovisi o odlučivanju između efikasnosti i
pravednosti, sustav je efikasan ako prikuplja poreze bez velikih administrativnih
troškova za državu i porezne obveznike. Efikasnost poreza postiže se proširenjem
porezne osnovice ukidanjem izuzeća i povlastica pojedinim poreznim obveznicima,
smanjenjem broja poreznih stopa i snižavanjem visine poreznih stopa.
2.3.3. Argumenti za oporezivanje imovine s fiskalnog stajališta
Velika porezna osnovica, može obuhvatiti čitavu površinu (zemljište) neke porezne
jurisdikcije te sve građevine na tom zemljištu, osigurava mogućnost za prikupljanje
izdašnih poreznih sredstava. Osobito je prikladan način financiranja na lokalnoj razini,
budući da nepokretljivost porezne osnovice olakšava dodjelu poreznih prihoda
lokalnim jedinicama (Messere, 1993). Osnovica vidljiva pa se lako može identificirati.
Zbog vidljivosti osnovice, porez na nekretnine je teže izbjeći od poreza na dohodak ili
poreza na dobit. Dodatan je argument u prilog uvođenju poreza na nekretnine činjenica
da je, jednom kada se porez na nekretnine uvede, administriranje takvog poreza
jednostavno i razmjerno jeftino. S obzirom na to da danas u većini zemalja porezi na
nekretnine nisu visoki, u oporezivanju nekretnina krije se nezanemariv potencijal
prikupljanja većih iznosa poreza.
2.3.4. Stabilizacijski argumenti za oporezivanje imovine
Izbijanjem globalne ekonomske krize pozornost se usmjerila na stabilizacijsku ulogu
poreza, te su empirijska istraživanja pokazala da je veći udio poreza na imovinu u
strukturi poreznih prihoda povezan s višim dugoročnim razinama BDP-a po
12
stanovniku, te da upravo periodični porezi na nekretnine kao posebna skupina
imovinskih poreza imaju najmanji negativan utjecaj na ekonomski rast (Arnold, 2008).
Stoga se preporučuje da se što veći dio poreznog tereta preseli s rada na potrošnju i
imovinu (nekretnine) kako bi se potaknulo zapošljavanje (Johansson i suradnici, 2008;
European Commission, 2012). Razdoblja krize su pokazala da je upravo periodični
porez na nekretnine stabilan izvor državnih sredstava, dok prihodi od poreza na promet
nekretnina drastično opadaju zbog samog pada broja transakcija na tržištu nekretnina.
Razmjerna stabilnost periodičnih poreza na nekretnine tijekom poslovnog ciklusa
olakšava planiranje proračunskih prihoda. Za visoko zadužene zemlje to je osobito
značajno zbog toga što stabilnost poreznih prihoda jača vjerodostojnost fiskalne politike
te može pridonijeti povoljnijim uvjetima financiranja država na tržištu kapitala.
(European Commission, 2012).
Izraziti pad cijena nekretnina bio je jedan od ključnih razloga bankarske krize te upravo
mogućnost smanjenja oscilacija cijena nekretnina smanjenjem ili povećanjem poreza na
nekretnine daje veći stabilizacijski učinak nego li promjena kamatne stope kao mjere
monetarne politike. Taj učinak je tim važniji što za članice eurozone porezi na
nekretnine su, za razliku od mjera monetarne politike, jedino rješenje jer su, kao
instrument fiskalne politike, u ingerenciji pojedinih zemalja članica, a ne
nadnacionalnih institucija (European Commission, 2012).
2.3.5. Distribucijski argumenti za oporezivanje imovine
Eventualne pogreške kod oporezivanja dohotka se mogu ispraviti kontrolnom ulogom
poreza na nekretnine (Jelčić, 2001). Budući da je porezom na dohodak, kako god on
sveobuhvatan bio, gotovo nemoguće oporezovati sve vrste dohodaka, to se može
ispraviti oporezivanjem imovine u koju se uglavnom ti dohoci konačno pretvaraju. Uz
ovu prednost poreza na nekretnine odmah se pojavljuje i kritika da porez na imovinu
dovodi do dvostrukog oporezivanja iste porezne osnovice, naime nekretnine se kupuju
iz ostvarenog dohotka koji je već oporezovan, a zatim se kupljene nekretnine ponovo
13
oporezuju porezom na nekretnine. Ipak, porez na nekretnine može usporiti
koncentraciju bogatstva te u tom smislu ima pozitivnu socijalnu funkciju (Almy, 2001).
2.3.6. Alokacijski argumenti za oporezivanje imovine
Većina poreza djeluje negativno na alokaciju resursa jer služi kao poticaj, ekonomskim
subjektima, da promjene svoju odluku kako bi djelomično ili u potpunosti izbjegli
plaćanje poreza. Porez na nekretnine, a osobito porez na zemljišta ima minimalni
negativan utjecaj na alokaciju resursa. Kako je ponuda zemljišta fiksna, uvođenje
poreza ne mijenja ponudu te samim time ne utječe na alokaciju, dok se porez na
nekretnine u potpunosti kapitalizira cijeni nekretnine. Jedini negativni učinak poreza je
teret koji snose vlasnici u trenutku uvođenja poreza, no oni ne mogu utjecati na teret
promjenom svojeg ponašanje te s alokacijske perspektive učinka nema. (Mirrlees i
suradnici,2011.)
2.3.7. Argumenti protiv oporezivanja imovine
Mnogi suvremeni financijski teoretičari smatraju da izneseni razlozi, koji govore u
prilog postojanja poreza na imovinu, nisu tako uvjerljivi da opravdavaju zadržavanje
poreza na imovinu u poreznom sustavu suvremenih država.(Jelčić Ba.,Jelčić Bo., 1998.)
Ovi porezi izazivaju posebno snažne otpore prilikom njihova uvođenja i pri svakoj
izmjeni pa čak i novoj procjeni vrijednosti nekretnina koje su predmet oporezivanja.
Prigovor koji najčešće ističu porezni teoretičari jest da porez na nekretnine, kao i drugi
porezi na imovinu, dovode do dvostrukog oporezivanja iste osnovice – dohotka, jednom
u fazi njegova nastanka, i drugi puta kada se dohodak usmjeri u plaćanje poreza na
nekretnine. Veliku zamjerka ovome porezu je činjenica da može prisiliti vlasnika da
proda nekretninu ukoliko ona ne ostvaruje dovoljan prihod kako bi platio porez, a
samim tim činom, „oslobađanja“ porezne obveze, mora platiti porez na promet
nekretnina. Slabošću poreza na nekretnine može se također smatrati utvrđivanje porezne
14
obveze isključivo prema vrijednosti osnovice, bez uvažavanja osobnih okolnosti
poreznog obveznika kao što je npr. njegov dohodak. Građane, nadalje, smeta ako se
porez mora platiti odjedanput ili u malom broju obroka. Oba se problema mogu ispraviti
pažljivim oblikovanjem poreza. Nepopularnosti pridonosi i to što je to jedan od rijetkih
poreza koje fizičke osobe same moraju plaćati, dok većinu drugih umjesto njih uplaćuju
trgovačka društva. Konačno, mnogi kao nedostatak poreza na nekretnine navode
njegovu skupu pripremu koja podrazumijeva ustrojavanje fiskalnog katastra i provedbu
procjene vrijednosti nekretnina, te skupo administriranje tog poreza, osobito u prvim
godinama primjene.
2.4. Osnovica poreza na imovinu
Jedan od najvažnijih elemenata oporezivanja je porezna osnovica jer o njoj, kao i o
primijenjenoj stopi ovisi porezno opterećenje obveznika. „Porezna osnovica je
kvantitativno i kvalitativno definiran i konkretiziran porezni objekt. To je onaj element
oporezivanja koji predstavlja neku određenu veličinu, onu danu vrijednost na temelju
koje, odnosno na osnovi koje je (odatle i naziv osnovica) moguće utvrditi, izračunati
porezni dug, tj. Iznos koji poreni obveznik treba platiti na ime podmirenja porezne
obveze“ (Jelčić,2001.,str 66)
U poreznim sustavima gotovo svih zemalja susreće se jedan ili više oblika poreza na
imovinu (na zgrade, zemljišta, motorna vozila itd.), a ti porezi se ne protive
ekonomskom principu oporezivanja prema kojem poreze treba plaćati iz dohotka
obveznika, a ne iz njegove imovine kako ne bi došlo do umanjenja porezne supstance.
15
Shema 1: Porezna osnovica poreza na imovinu
Izvor: Drezgić, 2009. Str 71 prema Aronson, Shwartz, 1996, str. 202.,
Kako je fokus istraživanja ovog rada porez na nekretnine, detaljnije će se obraditi samo
osnovica za taj porez. Oporezivanje nekretnina zahtijeva identifikaciju zemljišta i
građevinskih objekata koji su predmet oporezivanja što ne podrazumijeva samo
utvrđivanje njihovog postojanja te prikupljanje informacija o površini, već i utvrđivanje
većeg broja obilježja koja utječu na osnovicu za oporezivanje. Jednom kada takve
informacije postoje, treba izabrati način određivanja porezne osnovice. Osnovica poreza
na nekretnine može se utvrđivati prema vrijednosti imovine ili u fizičkim jedinicama
kao što su površina zemljišta, površina ili volumen zgrade, kuće ili stana, broj prozora i
slično. Porezi na nekretnine utvrđeni prema vrijednosti nekretnina nazivaju se i ad
valorem porezima na nekretnine, dok se porezi na nekretnine utvrđeni prema određenim
fizičkim obilježjima nekretnine nazivaju i specifičnim porezima na nekretnine. Sustavi s
osnovicom izraženom u fizičkim jedinicama su jednostavniji i kod njih nema potrebe za
reevaluacijama. Oni su također objektivniji i nitko im ne može prigovoriti da nisu točni.
No, istodobno su nepravedniji, a time i manje prihvatljivi jer ne uvažavaju ni načelo
Imovina
Nekretnine (zemljište i
različiti tipovi
građevinskih objekata)
Osobna imovina
Opipljiva imovina
(kućanska dobra,
motorna vozila,
zalihe, mašinerija i
oprema)
Neopipljiva imovina
(hipotekarna
potraživanja,
dionice, obveznice i
sl.)
16
gospodarske snage niti načelo korisnosti. Takvi sustavi oporezivanja nekretnina imaju
manju sposobnost narastanja od sustava u kojima se osnovica izražava u vrijednosti.
Budući da je njihovo administriranje jednostavnije i jeftinije, sustavi s osnovicom
izraženom u fizičkim veličinama prikladni su ako su prihodi od takvih poreza razmjerno
niski. Danas su specifični porezi na nekretnine izuzetak. Najčešći način određivanja
vrijednosti imovine je prema njezinoj tržišnoj cijeni, no budući da se u određenom
trenutku trguje malim dijelom fonda nekretnina, a još se manjim dijelom trguje više
puta, metodološki je osobito teško iz podataka o kupoprodajnim cijenama nekretnina
izračunati prosječnu cijenu nekretnina i vrijednost ukopnog stambenog fonda
(Lovrinčević, Vizek, 2008.).
Postoji tri različita tradicionalna pristupa određivanju vrijednosti nekretnine, a ona su :
- metoda troškova gradnje
- metoda usporedivih prodaja
- metoda kapitalizacije dohodaka
2.4.1. Metoda troškova gradnje
Nekada nazivana i sumarnim pristupom, metoda govori da se vrijednost imovine može
procijeniti zbrajanjem vrijednosti zemljišta i troškova izgradnji na toj zemlji umanjenih
za deprecijaciju. U većini slučajeva kada se koristi metoda troškova, uz nju se koristi i
metoda usporedivih prodaja. Razlog tomu je što se troškovi same nekretnine mogu
odrediti zbrajajući trošak rada, materijala i ostalih faktora, no da bi se utvrdila vrijednost
zemljišta i deprecijacije treba se utvrditi iz usporedbe prodaja sličnih zemljišta.
Troškovni pristup je najpouzdaniji kod novijih nekretnina, dok metoda gubi na
pouzdanosti što je starija nekretnina u pitanju. Ova metoda je jedini pouzdani pristup
prilikom procjene nekretnina s posebnom uporabom npr. marina.
17
2.4.2. Metoda usporedivih prodaja
Ova metoda se primarno bazira na principu supstitucije, glavna pretpostavka je da
racionalni kupac neće platiti za nekretninu više nego li bi ga koštala kupnja usporedivog
supstituta. Metoda usporedivih prodaja prepoznaje da će prosječni kupac uspoređivati
prodajne cijene te obaviti kupnju nekretnine koja mu zadovoljava zadane kriterije po
najnižoj cijeni. Samim time osoba koja koristi ovu metodu mora interpretirati i mjeriti
sve postupke stranaka uključenih u tržište, a to obuhvaća kupce, prodavatelje i
investitore.
Prikupljaju se podatci nedavnih kupoprodaja nekretnina sličnih nekretnini koja se
procjenjuje, samo podatci ostvarenih prodaja se uzimaju u svrhu procijene jer one
predstavljaju vrijednosti koje su stvarno plaćene za nekretninu. Glavna ideja je
simulacijom doći do cijene koja bi bila plaćena da je svaka od sličnih nekretnina
zapravo identična onoj koja se procjenjuje.
2.4.3. Metoda kapitalizacije dohodaka
Kada se osnovica poreza na nekretnine određuje metodom kapitalizacije dohodaka,
dolazi do procjene budućih godišnjih tokovi dohodaka, odnosno godišnja renta koju
neka nekretnina može ostvariti na tržištu. Ta se godišnja renta korigira faktorom
kapitalizacije koji se može utvrditi analizom ostvarenih prodajnih cijena nekretnina koje
su služile iznajmljivanju, te njihovom usporedbom s ranijim najamninama. Ako su
očekivani budući tokovi dohotka jednaki sadašnjima, te ako se primijeni ispravan faktor
kapitalizacije, vrijednost nekretnina utvrđena kapitalizacijom dohodaka bit će jednaka
vrijednosti utvrđenoj metodom usporedivih prodaja. Razlika, međutim, može nastati
ako su očekivane buduće rente različite od sadašnjih te ako se zbog promjene
ekonomskih okolnosti očekuju promjene kamatnih stopa. Smatra se da porezni
obveznici općenito bolje razumiju procjenu vrijednosti na osnovi usporedivih prodaja
od procjene na osnovi rentne vrijednosti, a prednost joj daju i porezne vlasti. (Pagourtzi
i suradnici,2003.)
18
Osim navedenih metoda u tradicionalne spadaju još i profitna metoda, rezidualna
metoda, metoda višestruke regresije i metoda postupne regresije. Uz tradicionalne
metode postoje još i napredne metode određivanja vrijednosti nekretnina koje uz pomoć
kvantitativnih metoda pokušavaju imitirati misaoni proces sudionika na tržištu koji
dovodi do razmjene. To su slijedeće metode:metoda hedonističkih cijena, metoda
prostorne analize, autoregresivni integrirani model pomičnih prosjeka (ARIMA),
metoda umjetnih neuralnih mreža i metoda neizrazite logike (fuzzylogic). (Pagourtzi i
suradnici,2003.)
Procjena vrijednosti nekretnine uvijek se temelji na učestalo nesavršenim informacijama
i nizu pretpostavki koje objektivno ne mogu voditi posve točnoj procjeni stvarne tržišne
vrijednosti predmeta oporezivanja, stručnjaci ponekad preporučuju da procjena
vrijednosti nekretnine za svrhu oporezivanja bude „konzervativna”. To znači da se
preporučuje da vrijednost nekretnine na kojoj se temelji oporezivanje bude npr. za 5 ili
10 posto niža od stvarno procijenjene vrijednosti nekretnine. Na taj način može se
smanjiti broj žalbi i tako izbjeći dio administrativnih troškova oporezivanja nekretnina
(Almy, 2001). Ministarstvo financija RH se vodilo tom preporukom kod prijedloga
uvođenja poreza na nekretnine, te je odredilo izrazito konzervativnu stopu od 70%
procijenjene vrijednosti nekretnine kao osnovicu za oporezivanje.“ Porezna osnovica
propisuje se kao 70% fiskalne vrijednosti. Fiskalna vrijednost, u pravilu, utvrđuje se
postupkom masovne procjene nekretnina…„(Ministarstvo financija, 2012.)
2.4.4. Masovna procjena vrijednosti nekretnina
Uvođenju poreza na nekretnine treba prethoditi postupak masovne procjene vrijednosti
nekretnina, taj postupak se provodi kao i pojedinačna procjena vrijednosti nekretnine no
zbog vremenskog okvira i količine nekretnina procjena je pojednostavljena kako bi
njezin trošak bio manji od zbroja troška pojedinačne procjene vrijednosti nekretnine.
Kod masovne procjene najčešće se koristi metoda usporedivih prodaja.
Kako bi se nekretnine mogle procijeniti i oporezovati potrebno je sastaviti popis s svim
nekretninama koje trebaju biti oporezovane, taj popis se naziva fiskalni katastar, a on
19
mora sadržavati informacije o površini i dopuštenoj upotrebi zemljišta, površini, starosti
i kvaliteti građevine te materijalu korištenom u njezinoj izgradnji. Popis je jednostavnije
kompletirati za urbana mjesta, a otežan je postupak kod ruralnih područja. Dok za sam
proces procijene vrijednost nekretnina nije bitno odrediti poreznog obveznika za svaku
nekretninu, od krucijalne važnosti za sam postupak prikupljanja poreza. Zatim
prikupljanje podataka o tržištu nekretnina, odnosno prikupljanje podataka o
kupoprodajama na tome tržištu je važan korak u postupku procjene. Podatci bi se morali
redovito prikupljati, a samo prikupljanje mora započeti godinama prije uvođenja poreza.
Informacije o vrijednosti nekretnina obično se dobivaju iz zemljišnih knjiga odnosno
poreznih evidencija o prometu nekretnina, ali one uglavnom nisu ispravne jer porezni
obveznici često prijavljuju nižu vrijednost nekretnina radi umanjenja porezne obveze.
Zbog toga ih je potrebno nadopuniti informacijama dobivenim iz drugih evidencija,
prikupljenim od stručnih procjenitelja ili agencija za nekretnine. Analiza tržišta nastoji
ustanoviti kako lokacija, zemljište, veličina i kvaliteta nekretnine i drugi faktori utječu
na prodajnu cijenu. Različite cijene po kvadratu zemljišta i kvadratu stambenog prostora
se koriste u ovisnosti o kvaliteti i lokaciji nekretnine. Procijenjeni modeli su rezultat
tržišne analize i mogu biti matematički modeli ili tablične cijena za kvadrature različitih
tipova zemljišta i zgrada. Tako procijenjene vrijednosti nekretnina treba provjeriti da li
predstavljaju razumnu cijenu te nekretnine, ovaj postupak je izrazito važan kod
nekretnina s posebnom namjenom ili izrazito velikim imanjima. Naposljetku slijedi
informiranje poreznih obveznika o procijenjenoj vrijednosti nekretnine, rješavanje žalbi
predanih u zakonskom roku te prikupljanje poreza. (Müller, 2002)
U praksi postoje različita institucionalna rješenja glede organizacije provedbe masovne
procjene vrijednosti nekretnina. Identificiranje i procjenu vrijednosti nekretnina za
potrebe oporezivanja može provoditi jedino porezno tijelo, specijalizirana agencija za
vrednovanje ili neka druga postojeća institucija. Praksa pokazuje da se taj posao
najčešće povjerava institucijama zaduženim za evidenciju nekretnina (katastri,
geodetske uprave) ili institucijama zaduženim za registraciju vlasništva
(zemljišnoknjižni uredi, odnosno nadležna ministarstva), zatim jedinicama lokalne
samouprave, ministarstvima poljoprivrede (za poljoprivredna zemljišta) kao i privatnim
procjeniteljskim društvima. Prilikom organizacije provedbe masovne procjene
vrijednosti nekretnina pažnju treba usmjeriti definiranju jedinstvenih standarda i
20
metoda, određivanju uzajamnih veza među različitim institucijama uključenim u
masovnu procjenu vrijednosti nekretnina te njihovom stalnom koordiniranju. Zbog
jednostavnosti i bolje kontrole procijenjene vrijednosti nekretnina ponekad se čak
zahtijeva da porezni obveznici sami procijene vrijednost svojih nekretnina jer to može
smanjiti troškove postupka procjene vrijednosti te ujedno ubrzati procjenu (Almy,
2001).
Proces masovne procjene vrijednosti nekretnina je vrlo složen, sveobuhvatan i skup, ali
kada se jednom provede masovna procjena nekretnina, vrijednosti, koje se njome dobiju
mogu se iskoristiti za druge namjene osim za utvrđivanje poreza na nekretnine. Stoga
upravo ta višenamjenska primjena rezultata masovne procjene vrijednosti nekretnina u
potpunosti opravdava uložena sredstva. Tako se npr. dobivenim rezultatima mogu
koristiti porezne vlasti prilikom procjene osnovice drugih poreza ( porez na promet
nekretnina te porez na nasljedstvo i darove) kao i za kontrolu nad plaćanjem poreza na
dohodak usporedbom prijavljenih dohodaka i vrijednosti nekretnina poreznih
obveznika. Isto tako podacima iz masovne procjene vrijednosti nekretnina mogu se
služiti neka druga državna tijela na primjer za ocjenjivanje ispunjavanja kriterija za
dodjelu socijalnih naknada procjenom imovinskog stanja podnositelja zahtjeva, zatim
za određivanje vrijednosti nekretnina prilikom otkupa zbog gradnje državnih
infrastruktura ili za različite sudske procese kod kojih su potrebne informacije o
vrijednostima nekretnina. Ukoliko su takve informacije javno dostupne, njima se mogu
koristiti i ostale javne institucije kao i privatan sektor, pa tako mogu poslužiti
regulatorima financijskih institucija prilikom procjene portfelja nekretnina banaka i
ostalih financijskih institucija, trgovačkim društvima prilikom određivanja cijene najma
te za procjenu vrijednosti transakcija kao i bankama prilikom ocjenjivanja hipotekarne
vrijednosti nekretnina te slično. (Grilc i Šarlah, 2011).
2.5. Porezne olakšice i izuzeća
Uobičajeno je da zemlje koje primjenjuju porez na nekretnine ujedno imaju i razne
porezne olakšice i izuzeća, ona se opravdavaju pojednostavljenjem ubiranja poreza i
ostvarivanjem ciljeva socijalne politike. Najčešće su izuzete nekretnine u vlasništvu
21
države te prometna infrastruktura (Autoput, željeznica), te kako je prihod od poreza na
nekretnine većinom prihod lokalnih uprava, iz državnog proračuna se donekle
kompenzira izostanak poreznog prihoda.(Messere, 1993.)
Osim navedenih i nekretnine u uporabi za rudarstvo, poljoprivredu i šumarstvo,
poljoprivredno zemljište, zatim sportski objekti te religijske, socijalne i obrazovne
ustanove, osobito ako se nalaze u javnom vlasništvu, također imaju povlašteni porezni
tretman. Povlašteni tretman kod poljoprivrednog zemljišta je mjesto razilaženja javnosti
jer, zbog male vrijednosti zemljišta, porezni teret bi ionako bio simboličan.
Uz izuzeća mnoge zemlje imaju različite oblike olakšica od univerzalnih do selektivnih.
Univerzalne su olakšice na primjer one koje dobiju svi za nekretninu u kojoj stanuju,
dok bi selektivne bile olakšice koje se daju određenoj skupini ljudi, na primjer
umirovljenicima ili siromašnim obiteljima. Djelomična oslobođenja pridonose
ekonomičnosti u oporezivanju jer zahvaljujući njima dio nekretnina uopće ne podliježe
oporezivanju, kao što su nekretnine vrlo male vrijednosti ili nekretnine u vlasništvu vrlo
siromašnih osoba. Međutim, oslobođenja mogu potaknuti porezne obveznike na evaziju
porezne obveze stjecanjem više nekretnina manjih površina.(Alamy, 2001.)
Veliki broj zemalja vlasnicima koji žive u svojim stambenim objektima dopušta
umanjenje osnovice poreza na nekretnine za iznos kamata na stambene ili hipotekarne
kredite. Razloga za to je više, od nastojanja da se olakša stjecanje stambenog prostora
kao preduvjeta za zasnivanje obitelji i osiguranje primjerenih životnih uvjeta građana,
do želje da se ulaganje u nekretnine prema poreznom tretmanu izjednači s ostalim
oblicima ulaganja.
Danas se odbitak kamata od osnovice poreza na vlasništvo nad nekretninama smatra
nepoželjnim elementom tog poreza, iskustvo je pokazalo da takav porezni tretman može
uzrokovati prekomjerno investiranje u građevine za stanovanje umjesto u druge oblike
imovine, a samim time može dovesti do porasta zaduženosti privatnog sektora, a
također da putem povećanja potražnje može potaknuti rast cijena nekretnina te
pridonijeti nastanku cjenovnog mjehura na stambenom tržištu. Odbitak kamata može
djelovati regresivno tj. može više pogodovati imućnijim nego siromašnim građanima.
Zbog toga je preporuka da se umjesto odbitka kamata siromašnijim građanima pomogne
kod kupovine stanova putem socijalnih transfera (European Commission, 2011)
22
2.6. Porezna stopa
Porezna stopa koja se primjenjuje pri oporezivanju nekretnina nije temeljena na nekom
općem konceptu i razlikuje se od zemlje do zemlje. Razlike koje se pojavljuju odnose se
na vrstu poreznih stopa, visinu stopa kao i na modalitete primjene (Jelčić Ba.,Jelčić Bo.,
1998.)
U pojedinim zemljama se primjenjuju proporcionalne stope, a u drugima progresivne.
Porezne stope često se razlikuju s obzirom na obilježja imovine. Različite stope uvode
se na stambenu i poslovnu imovinu. U pojedinim zemljama više je opterećena stambena
imovina, a u nekima imovina koja se koristi u poslovne svrhe. Različite stope
opravdavaju se jer različite vrste imovine nemaju iste koristi od lokalnih dobara i
usluga. Međutim, stambena imovina manje je elastična od poslovne koja je mobilnija i
stoga je treba oporezivati većom stopom (Drezgić, 2009.)
Zajedničko je svim poreznim sustavima da su stope poreza na nekretnine relativno
niske. Neovisno o primijenjenoj poreznoj stopi, porez na nekretnine često je
progresivan. Naime, i kada je u primjeni proporcionalna porezna stopa, radi se samo o
formalnom proporcionalnom oporezivanju, budući da će zbog poreznih oslobađanja i
olakšica de facto doći do indirektne progresije (Jelčić,Jelčić,1998.)
23
3. POREZ NA NEKRETNINE U ZEMLJAMA EUROPSKE UNIJE I REGIJE
Gotovo sve europske zemlje primjenjuju neki od oblika poreza na imovinu, međutim
rješenja koja su primijenjena u pojedinim zemljama su različita. U poreznim sustavima
nekih zemalja oporezuje imovina samo fizičkih osoba, dok su u drugima porezni
obveznici i pravne osobe. Porezna osnovica također je različita, dok se u pojedinim
zemljama oporezuje ukupna imovina, u poreznim sustavima ostalih europskih zemalja
oporezuju se samo zemljišta ili građevinski objekti. Većina zemalja oporezuje i
zemljišta i građevinske objekte putem poreza na nekretnine. Porezne stope također
variraju, neke zemlje koriste proporcionalne stope dok se u drugima imovina oporezuje
progresivno.
3.1. Značaj poreza na imovinu u prihodima lokalnih jedinica
Porez na imovinu je jedan od glavnih izvora prihoda lokalnih jedinica vlasti, u nastavku
se elaborira točan udio poreza na imovinu te poreza na nekretnine u ukupnim poreznim
prihodima lokalnih jedinica.
Tablica 1: Udio poreza na imovinu u ukupnim poreznim prihodima na lokalnoj razini
Europskih zemalja članica OECD-a
Godina 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Zemlja
Austrija 15,745 15,992 15,966 15,986 15,502 15,119 15,096 15,459 15,424
Belgija 18,281 18,434 18,494 54,873 54,013 51,69 58,325 50,363 53,151
Češka 42,683 43,262 42,241 40,277 39,894 38,374 38,237 43,051 51,488
Danska 6,669 6,883 6,942 6,699 6,669 9,399 10,403 11,024 10,827
Estonija 8,639 8,259 7,779 7,241 6,089 5,221 6,077 6,96 7,859
Finska 4,603 4,883 4,964 5,059 5,131 5,187 5,222 5,536 6,307
Francuska 53,267 54,022 51,633 51,366 52,307 50,916 50,491 49,962 64,491
Grčka 65,594 67,356 69,857 54,545 72,844 73,151 72,551 83,98 78,627
Irska 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Island 14,17 14,654 14,547 14,606 14,351 15,447 18,389 19,836 20,587
24
Italija 13,475 15,061 14,531 13,908 13,594 13,019 10,31 11,021 10,946
Luksemburg 5,175 5,046 6,998 6,978 8,013 7,653 6,61 6,442 5,999
Mađarska 22,471 24,551 24,111 24,128 23,137 20,547 21,339 20,809 19,83
Nizozemska 56,63 56,556 56,166 55,556 47,413 46,977 46,776 48,1 47,648
Norveška 9,438 8,711 9,062 9,094 9,545 10,77 10,742 10,102 10,109
Njemačka 17,659 18,621 17,563 16,954 15,231 14,582 14,066 15,74 15,846
Poljska 44,884 44,466 33,22 31,823 29,383 25,943 26,601 29,13 29,579
Portugal 30,444 34,436 33,585 34,453 35,605 34,416 34,557 35,267 34,201
Slovačka 64,92 61,408 60,738 52,554 52,608 50,781 48,757 50,611 50,776
Slovenija 21,545 19,485 19,385 20,438 20,563 17,47 17,413 15,756 15,098
Španjolska 28,861 30,173 29,374 29,902 29,943 30,475 31,479 35,135 35,896
Švedska 0 0 0 0 0 0 2,339 2,607 2,626
Švicarska 15,191 15,032 15,312 14,399 14,741 14,685 14,557 14,446 14,446
Turska 12,111 19,935 13,338 13,552 12,715 11,998 12,35 12,395 14,732
Ujedinjeno
Kraljevstvo 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Izvor: OECD Revenue Statistics, Tax Statistics – Comparative tables,
http://stats.oecd.org/index.aspx (09.09.2013.)
Iz tablice je vidljivo da sve Europske zemlje, članice OECD-a, primjenjuju porez na
imovinu te da se tim prihodima u različitoj mjeri financiraju lokalne jedinice. Kod 7
zemalja lokane jedinice se većinski (preko 50%) financiraju upravo porezom na
imovinu, dok je kod dvije zemlje (Irske i Ujedinjenog Kraljevstva) jedini porezni izvor
sredstva za lokalne jedinice, porez na imovinu. Može se također primijetiti kako u
Švedskoj tek od 2008. porez na imovinu postaje dio fiskalnih izvora za lokalne jedinice.
Prosječan udio po svim zemljama iznosi 32,66%
Kako je fokus ovoga rada dio poreza na imovinu, točnije porez na nekretnine u nastavku
rada je prikazan udio prihoda od poreza na nekretnine u ukupnim poreznim prihodima
lokalnih jedinica.
25
Tablica 2: Udio poreza na nekretnine u ukupnim poreznim prihodima na lokalnoj razini
Europskih zemalja članica OECD-a
Godina 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Zemlja
Austrija 15,745 15,992 15,966 15,986 15,502 15,119 15,096 15,459 15,424
Belgija 18,281 18,434 18,494 54,873 54,013 51,69 58,325 50,363 53,151
Češka 42,683 43,262 42,241 40,277 39,894 38,374 38,237 43,051 51,488
Danska 6,65 6,865 6,918 6,691 6,666 9,397 10,402 11,022 10,827
Estonija 8,639 8,259 7,779 7,241 6,089 5,221 6,077 6,96 7,859
Finska 4,603 4,883 4,964 5,059 5,131 5,187 5,222 5,536 6,307
Francuska 44,583 44,919 42,244 41,553 41,657 40,43 41,003 43,17 53,803
Grčka 50,743 49,885 51,935 23,467 15,187 15,927 17,546 20,776 23,964
Irska 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Island 14,17 14,654 14,547 14,606 14,351 15,447 18,389 19,836 20,587
Italija 12,138 11,75 12,17 12,105 11,935 11,657 8,909 9,595 9,434
Luksemburg 3,791 3,82 4,818 5,063 4,824 4,552 4,371 4,531 4,487
Mađarska 11,238 11,282 10,879 11,455 11,086 11,52 11,905 12,703 14,199
Nizozemska 56,63 56,556 56,166 55,556 47,413 46,977 46,776 48,1 47,648
Norveška 3,348 3,235 3,411 3,824 4,072 4,478 4,828 4,658 4,823
Njemačka 17,521 18,542 17,523 16,952 15,231 14,582 14,066 15,74 15,846
Poljska 44,135 43,718 32,6 31,229 28,82 25,339 26,018 28,576 29,072
Portugal 30,17 34,071 32,995 33,898 34,997 33,94 34,222 34,86 33,866
Slovačka 59,516 56,464 58,154 52,554 52,608 50,781 48,757 50,611 50,776
Slovenija 15,603 14,873 14,655 14,998 15,038 11,897 12,538 12,66 11,899
Španjolska 21,008 21,742 20,998 21,129 20,81 21,19 23,939 28,589 29,568
Švedska .. .. .. .. .. .. 2,339 2,607 2,626
Švicarska 1,322 1,371 1,386 1,383 1,367 1,33 1,335 1,358 1,358
Turska 8,727 16,872 9,713 9,558 9,14 8,549 8,579 8,996 11,124
Ujedinjeno
Kraljevstvo 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Izvor: OECD Revenue Statistics, Tax Statistics – Comparative tables,
http://stats.oecd.org/index.aspx (09.09.2013.)
Iz tablice je vidljivo da sve europske zemlje, članice OECD-a, koje primjenjuju porez
na imovinu kao sredstvo financiranja lokalnih jedinica primjenjuju i porez na nekretnine
kao dio poreza na imovinu. Od promatranih zemalja kod njih 6 većinski dio poreznih
26
prihoda lokalnih jedinica sačinjava porez na nekretnine, dok je prosječan udio poreza na
nekretnine u ukupnim poreznim prihodima lokalnih jedinica 28,41%. Također je
uočljivo da kod većine zemalja, na lokalnoj razini, prihodi od poreza na imovinu u
cijelom iznosu ili većinskom sačinjavaju upravo prihodi od poreza na nekretnine.
Tablica 3: Udio prihoda od poreza na nekretnine u prihodima od poreza na imovinu u
europskim zemljama, članicama OECD-a
Zemlja Udio poreza na nekretnine
u porezu na imovinu
Portugal 99,02%
Poljska 98,29%
Italija 86,19%
Francuska 83,43%
Španjolska 82,37%
Slovenija 78,81%
Turska 75,51%
Luksemburg 74,80%
Mađarska 71,60%
Norveška 47,71%
Grčka 30,48%
Švicarska 9,40%
Izvor: OECD Revenue Statistics, Tax Statistics – Comparative tables,
http://stats.oecd.org/index.aspx (09.09.2013.), Obradio autor
U tablici su prikazane zemlje kojima se sav prihod od poreza na imovinu, na lokalnoj
razini, ne sačinjava u cijelosti od prihoda od poreza na nekretnine, dakle kod 13 zemalja
27
od 25 promatranih jedini prihod od imovine na lokalnoj razini je od poreza na
nekretnine. Većinu prethodno navedenog prihoda kod Švicarske, Grčke i Norveške
sačinjavaju prihodi od periodičnih poreza na neto bogatstvo.
3.2. Značaj poreza na imovinu na sveukupnoj razini pojedine zemlje
Iako su porezi na imovinu prvenstveno izvor financiranja lokalnih jedinica, ne znači da
nisu značajni u cjelokupnoj poreznoj strukturi zemlje.
U tablici A1 (prilog) je dohodovni razred određen prema klasifikaciji svjetske banke.
Ovisnost o prihodima od poreza na nekretnine je u korelaciji s dohodovnom razinom
(BDP per capita). Prikupljeni su podaci iz 2010. godine za pojedine zemlje iz Europe i
svijeta te prema klasifikaciji svjetske banke raspoređeni u dohodovne razrede ( Niski,
Srednji niski, srednji visoki, visoki). Prosječni udio prihoda od poreza na nekretnine u
BDP-u kod zemalja s visokim dohotkom je 1,06% i više je od 2,5 puta veći od prosjeka
za zemlje s srednjim dohotkom od 0,4%. Kod zemalja s srednjim dohotkom prosječni
udio prihoda od poreza na nekretnine u BDP-u se dalje dijeli na 0,44% za viši srednji
dohodovni razred i na 0,33% za niži srednji dohodovni razred.
Grafikon 1: Ovisnost udjela prihoda od poreza na nekretnine u BDP-u prema razini
BDP-a per capita.
Izvor: Istraživanje autora, obradio autor
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
0,00 20000,00 40000,00 60000,00 80000,00 100000,00 120000,00
28
Očigledno varijacija u udjelu prihoda od poreza u BDP-u naglo raste porastom BDP-a
po stanovniku. Kod zemalja u visokom dohodovnom rangu ovisnost o prihodima od
poreza na nekretnine varira od udjela blizu nuli, kod Hrvatske, Luksemburga i Švicarske
pa do veće ovisnosti o prihodima kod zemalja poput Kanade, Francuske, Izraela,
Japana, Novog Zelanda, SAD te kod Ujedinjenog Kraljevstva kod kojih je udio u BDP-
u veći od 2%. Kontrastno, u srednjem dohodovnom rangu ima više zemalja kod kojih
prihodi od poreza na nekretnine imaju skromnu ulogu poput Dominikanske Republike,
Meksika, Tunisa, Albanije, Perua, Egipta, Moldavije i Mongolije. U ovome
dohodovnom rangu se ističu Rusija, Bugarska i Gruzija kod kojih je udio prihoda od
poreza na nekretnine u BDP-u blizu 1%.
3.3. Porez na nekretnine u zemljama EU
Veći dio novih članica Europske unije (osobito Češka, Estonija, Slovačka, Bugarska i
Latvija) oporezivanjem nekretnina prikuplja vrlo malo prihoda, manje od 0,5 posto
BDP-a. Mogući i vjerojatan uzrok tome je činjenica da je veliki dio imovine bio
nacionaliziran sve do početka tranzicije, a razlike između vrijednosti osobne imovine su
bile malene te ona nije bila predmet oporezivanja. Zbog toga i evidencije nekretnina
nisu bile ažurno vođene niti se provodila sustavna procjena vrijednosti nekretnina. Te su
zemlje tek nedavno počele uvoditi suvremene sustave oporezivanja nekretnina. Među
novim članicama Unije, porezi na imovinu najveći značaj imaju u Poljskoj, gdje se
porezi na imovinu prikupljaju isključivo putem periodičnog oporezivanja nekretnina.
Na poreze na imovinu razmjerno se više oslanjaju Ujedinjeno Kraljevstvo, Francuska,
Belgija, Španjolska, Italija i Danska (između 1,9 i 4,2 posto BDP-a), pri čemu je u
Ujedinjenom Kraljevstvu, Francuskoj i Danskoj najveći udio prihoda od periodičnih
poreza na nekretnine u BDP-u (između 1,4 i 3,4 posto). U ukupnim poreznim prihodima
članica EU-a, porezi na nekretnine su 2010. godine u prosjeku sudjelovali s 3,6 posto,
no u Ujedinjenom Kraljevstvu taj je udio iznosio gotovo 12 posto, u Francuskoj 8,1 a u
Belgiji 7,1 posto. U novije vrijeme raste značaj poreza na imovinu u zemljama Srednje i
Istočne Europe, trend se vjerojatno može pripisati činjenici da su cijene nekretnina u tim
zemljama zbog efekta ulaska u Europsku uniju ostale razmjerno stabilne unatoč krizi, te
29
sve snažnijem oslanjanju na taj nepotpuno iskorišten porezni oblik. Upravo zahvaljujući
niskom opterećenju porezom na nekretnine neke su tranzicijske zemlje (npr. Češka i
Latvija) proračunske prihode 2010. godine odlučile konsolidirati upravo povećanjem
poreznog opterećenja nekretnina. Međutim u ostalim članicama Unije značaj poreza na
imovinu opada nakon 2007. godine što se očito može pripisati općem padu cijena
nekretnina od nastupanja globalne krize. Utjecaj pada cijena nekretnina u potpunosti je
poništio i efekte povećanja stope poreza na nekretnine te smanjenja mogućnosti
poreznog odbitka kamata na hipotekarne kredite koje su tijekom krize provele mnoge
stare članice Unije (European Commission, 2011).
Ipak, treba napomenuti da se trendovi u pogledu kretanja udjela poreza na imovinu u
ukupnim poreznim prihodima bitno razlikuju od zemlje do zemlje.
U prilogu rada je komparativni prikaz poreza na nekretnine u zemljama EU, te je iz
tablice A2(prilog) vidljivo da se porez na nekretnine primjenjuje u svim zemljama
Europske unije, s izuzetkom Malte. Obveznici poreza su fizičke i pravne osobe. Porezna
osnovica na nekretnine je većinom vrijednost nekretnine, izuzevši Poljsku i Češku u
kojima je osnovica površina. U Velikoj Britaniji i Irskoj osnovica se utvrđuje kao
tržišna vrijednost najamnine dok se u Belgiji oporezuje dohodak od nekretnine.
Međutim, kako svaka promjena tržišne vrijednosti ne rezultira promjenom porezne
osnovice, prisutan je problem nerealne, najčešće niže, tržišne vrijednost.
Stope poreza se kreću u rasponu od 0,1% (Grčka) pa sve do 3,4% (Danska), većinom
stope određuje lokalna razina vlasti u rasponima koje određuje središnja vlast.
Nekretnine u vlasništvu javnih ustanova, pogotovo s namjenom za školstvo i zdravstvo
te infrastruktura zatim vjerski objekti i crveni križ su izuzeti od poreza, broj olakšica i
izuzeća raste s padom stupnja razvijenosti. Dok stambeni prostori koje rezidenti koriste
za stanovanje imaju poseban, blaži tretman, a kod nekih zemalja su i u potpunosti
izuzeti od poreza ili su izuzeti do određene tržišne vrijednosti.
Porez utvrđuje središnja administracija kod nekih zemalja, a kod drugih lokalna
administracija.
30
3.5. Porez na nekretnine u zemljama regije
Tablica 4:Porez na nekretnine u zemljama regije
Država Porezna osnovica Izuzeto od oporezivanja Porezne stope
Albanija Porez na poljoprivredna
zemljišta i zgrade: ha/ m2;
vrijednost investicije za
novogradnju
Porezni kredit 50% za zgrade u
ruralnim područjima
Polj. zemljište: 700-
5.600 ALL/ha
Zgrade: 5-200 ALL/ m2
Porez na novogradnju:
2%-4% u
Tirani, 1%-3% u
ostalim lok. jed.;
za pravne osobe svugdje
0,1%
Naknada za korištenje
državnog građ. zemljišta:
vrijednost
10%
Makedonija Tržišna vrijednost
imovine
50% smanjenje stope za zgradu ili
stan u kojem živi vlasnik fizička
osoba
0,10%-0,20% (za polj.
zemljište koje
se ne koristi u te svrhe
stopa se može
povećati 3-5 puta)
Crna Gora Procijenjena tržišna
vrijednost imovine
Za fizičke osobe: vrijednost
nekretnine do 5.000 EUR
Za pravne osobe: vrijednost
nekretnine do 5.000 EUR, nekretnine
koje koriste državne i lokalne vlasti i
nevladine organizacije
0,08%-0,8%
Srbija Katastarska ili tržišna
vrijednost
Za pravne osobe: nekretnine do
400.000 RSD, novokultivirano
poljoprivredno i šumsko zemljište
(do 5 g.), nekretnine koje koristi
država ili lokalne jedinice
Za fizičke osobe: ako se osobno
koristi imovina, porezni kredit od
50% obveze do max. 20.000 RSD
Za pravne osobe: max.
0,4%
Za fizičke osobe: 0,4%-
2%
Izvor: Blažić, Grdinić
31
Porezni obveznik je u većini zemalja vlasnik ili korisnik nekretnine. Porezna osnovica
se određuje kao vrijednost nekretnine u svim zemljama regije osim u Albaniji gdje se
osnovica određuje prema površini nekretnine. Kod zemalja regije postoje izuzeća
odnosno olakšice kod doslovno svih zemalja, dominantne su olakšice tipa
egzistencijalnog minimuma za osobno korištenje nekretnine.
32
4. USPOREDBA IZMEĐU RH I ODABRANIH ZEMALJA
4.1. Pregled dosadašnjih istraživanja o porezu na imovinu u RH
Dosadašnja istraživanja oporezivanja imovine u RH uglavnom se bave analizom
oporezivanja nepokretne imovine i mogućnostima da se poboljša financijski položaj
lokalnih jedinica uvođenjem novih poreza. Argumente za uvođenje poreza na imovinu
nalazimo kod Mijatovića (2004.), koji ujedno ističe i nedostatke koji ga prate. Uz već
spomenuto gledište na imovinu kao pokazatelj gospodarske snage, tu su i poboljšanje
pravednosti u oporezivanju i decentralizacija poreznih prihoda koja pozitivno utječe na
fiskalni položaj lokalnih jedinica. Oporezivanjem imovine kao široko prihvaćenoga
lokalnog poreza bave se i A. Bajo, D. Jurlina Alibegović(2008.) pa pozornost, između
ostaloga, posvećuju i problemu porezne kapitalizacije, to jest procesu koji rezultira
(višom) cijenom imovine u koju su ugrađeni budući porezi. Teret ovog poreza stoga u
cijelosti pada na vlasnike, što se u duljem roku može ispraviti kroz rente i najamnine.
S obzirom na nezavidan financijski položaj lokalnih jedinica i činjenicu kako porezi na
imovinu pripadaju upravo tim jedinicama vlasti, N. Žunić-Kovačević(2007.) rezultira
mogućnosti uvođenja novih poreznih oblika, i to parcijalnog poreza na nepokretnu
imovinu i poreze na kapitalni dobitak i na porast vrijednosti imovine.
Proširenjem osnovice oporezivanja u Hrvatskoj na nekretnine u kojima se stanuje,
bavila se M. Kesner-Škreb (2009.); ona zaključuje kako bi uvođenje poreza na
nekretnine zahtijevalo znatne administrativne napore s neizvjesnim prihodnim
rezultatom. Ovaj porez zahtijeva ažurne baze podataka o nekretninama i jasno
definiranu metodu za vrednovanje nekretnina, što bi rezultiralo višim troškovima
ubiranja. Autorica kao bitan preduvjet za oporezivanje imovine u smislu nekretnina u
kojima se stanuje navodi i stambenu politiku, to jest mobilnost stambenog fonda jer bi
uvođenjem poreza na nekretnine u kojima se stanuje one za dio stanovništva (npr.
samce u velikim stanovima, kakvih je u RH dosta jer je prosječna veličina stana 70
metara četvornih) postale preskupe za održavanje.
33
Lovrinčević (2011.) se bavio analizom podataka zemalja Europske unije (EU) koje
imaju porez na nekretnine u primarnom obliku koji obuhvaća stambene i poslovne
nekretnine te je utvrdio model za definiranje poreza na nekretnine u Hrvatskoj. Dolazi
do zaključka da takav porez i njegovo uvođenje mora imati ugrađenu socijalnu
komponentu, gdje treba definirati gabarite unutar kojih će takav porez biti primijenjen,
odnosno u kojem rasponu vrijednosti i kvadraturi. Smatra da je odabir model važan
kako se ne bi stvorio preveliki porezni pritisak, no ipak prikupili prihodi od poreza te je
na temelju istraživanja kreirao prijedlog za uvođenje poreza na nekretnine u hrvatski
porezni sustav.
Većina analiza, iako naglašavaju pozitivne učinke snažnijeg oporezivanja imovine,
upozorava na niske prihode od njihova uvođenja uz povišenje troškova i vjerojatnost
snažnog otpora poreznih obveznika.
4.2 . Struktura poreznih prihoda u RH
U ukupnoj strukturi poreznih prihoda u Republici Hrvatskoj, porezi na imovinu ubrajaju
se u one nižeg značenja, dok glavnina poreznih prihoda dolazi od potrošnih poreza, to
jest poreza na dodanu vrijednost i trošarina.
Tablica 5. Porezna struktura u zemljama OECD-a, EU 27 i Hrvatskoj u 2010. godini
OECD EU-27 RH
Porez na dohodak 23,9 23,7 8,82
Porez na dobit 8,6 6,2 6,87
Porez na imovinu 5,4 4,4 0,72
Opći porezi na potrošnju (PDV) 20,5 18,3 36,47
Specifični porezi na potrošnju 10,8 11,4 11,41
Doprinosi za socijalno osiguranje 26,4 33 33,80
Ostali porezi 4,4 3 1,91
Izvor: OECD, EUROSTAT, Ministarstvo financija RH. (Obradio autor)
34
Hrvatski porezni sustav je potrošno orijentiran te glavnina poreznog prihoda dolazi od
općih poreza na potrošnju (PDV) odnosno 36,47% te 11.41% od specifičnih poreza na
potrošnju. Što znači da od ukupnih poreznih prihoda Republike Hrvatske čak 47.88%
otpada na poreze na potrošnju, u usporedbi sa 31.3% poreza na potrošnju kod OECD-a
i 29.7% kod EU-27 taj podatak još više dobiva na značaju. Nadalje, prihodi od
oporezivanja dohotka razmjerno su niski (8.82% ukupnih prihoda), dok su u EU 27 to
drugi po redu najvažniji prihodi s 23,7% udjela i zemljama OECD-a su po značenju na
drugome mjestu s 23,9% udjela.
Udio poreza na imovinu u ukupnim hrvatskim poreznim prihodima još je i manji pa
iznosi 0,72%, u usporedbi s 5,4% u zemljama OECD-a i 4,4% u zemljama EU 27. U
poreznom sustavu RH susrećemo se s više poreznih oblika koji se djelomično ili u
potpunosti odnose na imovinu. Iako se u nekim klasifikacijama poreza na imovinu ne
spominje porez na dohodak, mišljenja smo kako ga ipak potrebno uključiti u analizu jer
obuhvaća oporezivanje primitaka od imovine, čime se u praksi poboljšava provedba
načela pravednost u oporezivanju, a njegovim izuzimanjem iz analize mogao bi se steći
pogrešan dojam o neoporezivanju.
4.3. Periodični porezi na nekretnine koji se primjenjuju danas u RH
Danas u RH posjedovanje imovine u dijelu koji se odnosi na vlasništvo imovine u kojoj
se stanuje, ne podliježe oporezivanju, ali se zato primjenjuju sljedeći porezni oblici
(Kesner-Škreb,2009.):
oporezivanje kupoprodaje nekretnina porezom na promet nekretnina,pri čemu se
razlikuje porezni tretman nove i stare nekretnine,
nasljeđivanje i darovanje imovine regulirano je na županijskoj razini porezom na
nasljedstva i darove,
oporezivanje kuća za odmor u ovlasti je općine/grada na području kojega se
nekretnina nalazi, pri čemu visinu poreza (5-15 kuna po metru četvornom)
određuje općina/ grad,
35
među općinskim/ gradskim porezima je i porez na korištenje javnim površinama,
pri čemu općina/ grad definira što je javna površina i na koji način će se
oporezovati,
oporezivanje imovine kao izvora dohotka dio je poreza na dohodak te obuhvaća:
dohodak od imovine i imovinskih prava temeljem otuđenja nekretnine,
dohodak od imovine i imovinskih prava po osnovi najma ili zakupa nekretnine
Osim prethodno navedenih već postojećih poreza na imovinu postoje ,po svojim su
obilježjima, slična davanja koja se prikupljaju na lokalnoj razini – komunalne naknade i
komunalni doprinosi. Od svih ovih poreza u periodične poreze na vlasništvo nad
nekretninama mogu se ubrojiti samo porez na kuće za odmor te komunalne naknade.
Komunalna naknada je zakonska obveza utemeljena na Zakonu o komunalnom
gospodarstvu (Narodne novine br. 26/2003., 82/2004., 110/2004., 178/2004., 38/2009.,
79/2009. i 49/2011.) i odlukama jedinice lokalne samouprave na čijem se teritoriju
ubire, a nastaje od trenutka konačnosti rješenja o utvrđenju obveze i visine plaćanja
komunalne naknade. Ono je novčano javno davanje kojeg plaćaju vlasnici, odnosno
korisnici stambenog, poslovnog i garažnog prostora, građevinskog zemljišta koje služi u
svrhu obavljanja poslovne djelatnosti te neizgrađenoga građevinskog zemljišta.
Komunalna naknada nije porez niti prema nazivu niti prema naravi jer ima strogu
namjenu dok se kod poreza namjena ne utvrđuje unaprijed. Prihodi od naknade služe za
financiranje odvodnje atmosferskih voda, održavanja čistoće i održavanja javnih
površina, nerazvrstanih cesta, groblja, krematorija i javne rasvjete, te održavanja
objekata školskog, zdravstvenog i socijalnog sadržaja. Obračunava se po četvornom
metru površine i to za stambeni, poslovni i garažni prostor po jedinici korisne površine,
a za građevinsko zemljište po jedinici stvarne površine.
Određena obilježja komunalne naknade su i obilježja periodičnog poreza na vlasništvo
nad nekretninama – plaćaju je vlasnici većeg dijela nekretnina prema površini
nekretnine, i to periodično. Osim toga, za razliku od korisničkih naknada koje
predstavljaju cijenu javnih usluga, visina komunalne naknade određuje se u ovisnosti o
vrsti, ali i o lokaciji nekretnine te se ne može smatrati da ovo davanje počiva isključivo
na načelu korisnosti. Kroz takvu perspektivu može se na komunalnu naknadu gledati
kao na porez, a ne korisničku naknadu. Međutim važno je napomenuti da načelo
36
jednakosti u oporezivanju se ne poštuje kod komunalne naknade jer jednako opterećuje
nekretnine bez obzira na njihove vrijednosti koje se mogu smatrati pokazateljem
bogatstva, a time i gospodarske snage njihovih vlasnika.
Tablica 6: Udio prihoda od komunalnih naknada i poreza na kuće za odmor u BDP-u
2006. 2007. 2008. 2009. 2010.
Udio u BDP-u 0,67 0,72 0,74 0,68 0,66
porez na kuće za odmor 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04
komunalne naknade 0,63 0,68 0,70 0,64 0,62
Izvori: Ministarstvo financija, obradio autor
Kako bi se zorno prikazao značaj današnjeg „poreza na nekretnine“ potrebno ga je
sintetizirati kao zbroj prihoda od komunalnih naknada i poreza na kuće za odmor,
samim time ukupni prihod od poreza potrebno je uvećati za iznos od komunalnih
naknada. Rezultat takve analize prikazan je u slijedećoj tablici
Tablica 7: Uloga sintetiziranog poreza na nekretnine u poreznom sustavu i proračunu
gradova i općina RH (tisuća kuna)
Godina 2006. 2007. 2008. 2009. 2010.
1.Proračunski prihodi
općina i gradova 15.857.271 18.433.580 19.966.541 18.856.542 17.723.769
2.Porezni prihodi općina i
gradova 9.532.354 10.654.677 11.538.224 11.337.671 10.266.958
3.Prihodi od komunalna
naknada 1.841.048 2.153.447 2.402.702 2.098.614 2.016.287
4. Prihodi od poreza na
kuće za odmor 126.296 121.135 120.476 126.033 133.165
6. Sintetizirani porez na
nekretnine (3+4) 1.967.344 2.274.582 2.523.178 2.224.647 2.149.451
7.Korigirani porezni
prihodi (2+3) 11.373.402 12.808.124 13.940.926 13.436.285 12.283.245
8.Udio u proračunu
(6/1*100) 12,41 12,34 12,64 11,80 12,13
37
9.Udio u korigiranim
prihodima (6/7*100) 17,30 17,76 18,10 16,56 17,50
Izvor: Ministarstvo financija, obradio autor
Lako je uočiti prema podacima koliki je značaj sintetiziranog poreza na nekretnine na
lokalnoj razini. Sačinjava prosječno 12.26% proračunskih prihoda gradova i općina, te
17,44% poreznih prihoda.
Upravo ova dva davanja, porez na kuće za odmor i komunalna naknada, biti će ukinuta
kada se odluči uvesti periodični porez na vlasništvo nad nekretninama. Prihodi od
novouvedenog poreza trebali biti barem jednaki sadašnjim prihodima od ovih davanja,
što iznosi otprilike 0,69 posto BDP-a (prosjek promatranog razdoblja). Stabilnost
prihoda od poreza na kuće za odmor i komunalnih naknada u relativnim terminima, u
razdoblju snažnog rasta cijena nekretnina u proteklom desetljeću, upućuje na zaključak
da se tijekom vremena smanjivao udio ovih davanja u vrijednosti nekretnina, što je
posljedica njihova određivanja prema fizičkim veličinama (površini). Čini se da bi
fiskalni kapacitet poreza na vlasništvo nad nekretninama mogao biti veći od fiskalnog
kapaciteta postojećih srodnih davanja, što je prilika za poželjno smanjenje poreznog
opterećenja rada.
4.4. Nacrt prijedloga o zakona o porezu na nekretnine
„Porezni sustav Republike Hrvatske tijekom 2012. godine doživio je niz promjena, pa
se opravdano može reći da je 2012. godina – godina mini porezne reforme. Promjene
izvršene u poreznim propisima tijekom 2012. godine strateški su usmjerene na dva cilja:
povećanje financijske discipline te stvaranje pravednoga poreznog sustava.“
(Ministarstvo financije, 2012, Str 1)
Ovim prijedlogom Zakona uz ostale sada već postojeće poreze na imovinu, uvodi porez
na nekretnine. Prijedlog uvođenja poreza na nekretnine, temeljenog na plaćanju ovisno
o vrijednosti imovine, istovremeno prati ukidanje danas postojećih davanja na
vlasništvo nekretnina: komunalne naknade i poreza na kuće za odmor.
38
4.4.1. Porezna osnovica prema nacrtu
„Porezna osnovica poreza na nekretnine utvrđuje se godišnje, za kalendarsku godinu, u
iznosu 70% utvrđene fiskalne vrijednosti nekretnine.“ –članak 16 (ministarstvo
financija, 2012.)
Fiskalna vrijednost nekretnina utvrđuje porezna uprava na temelju standardiziranih
podataka upisanih u fiskalni registar, za nekretnine posebne namjene se koristi
pojedinačna procjena vrijednosti dok se za ostale nekretnine koristi masovna procjena
vrijednosti nekretnina metodom usporednih cijena. Fiskalnu vrijednost nekretnine
porezna uprava je dužna procjenjivati minimalno jednom u pet godina.
Pregledom tablica 5 i 6 iz prethodnog poglavlja uvidjet ćemo da je i kod većine zemalja
Europske unije osnovica određena kao tržišna vrijednost nekretnine, kod nekolicine se
za osnovicu uzima površine u m2. Međutim, rijetko koja zemlja primjenjuje još
koeficijent odnosno stopu na tržišnu vrijednost kako bi dobila poreznu osnovicu. Prema
tome, sličnost nailazimo kod Mađarske gdje je zakon određeno da je porezna osnovica
50% tržišne vrijednosti nekretnine ili površina nekretnine.
Veoma bitan aspekt ovoga članka jest činjenica da je zakonom utvrđeno da će se
fiskalna vrijednost procjenjivati minimalno svakih 5 godina i to iz razloga jer npr. u
Danskoj ,gdje se procjene vrijednosti nekretnina provode svake godine, udio prihoda od
poreza na imovinu rastao u razdoblju od 2000. do 2011. S druge strane, u Njemačkoj taj
je udio u cijelom ovom razdoblju bio nepromijenjen. Ta se stagnacija prihoda od poreza
na imovinu može, između ostaloga, pripisati činjenici da reevaluacija nekretnina u
Njemačkoj nije provedena od 1964. Godine
Tablica 8: Prihodi od poreza na nekretnine Njemačke i Danske kao udjeli u BDP-u i
ukupnim poreznim prihodima
Godina
Njemačka Danska
Udio u Bdp-u
Udio u ukupnim
poreznim
prihodima
Udio u Bdp-u
Udio u ukupnim
poreznim
prihodima
2011 0,45 % 1,16 % 1,15 % 2,40 %
2010 0,45 % 1,19 % 1,12 % 2,35 %
39
2009 0,46 % 1,16 % 1,09 % 2,28 %
2008 0,44 % 1,12 % 0,97 % 2,03 %
2007 0,44 % 1,13 % 0,92 % 1,88 %
2006 0,45 % 1,16 % 0,91 % 1,83 %
2005 0,46 % 1,19 % 0,93 % 1,82 %
2004 0,45 % 1,17 % 0,96 % 1,95 %
2003 0,45 % 1,14 % 0,96 % 2,01 %
2002 0,43 % 1,11 % 0,94 % 1,95 %
2001 0,43 % 1,09 % 0,90 % 1,86 %
2000 0,43 % 1,04 % 0,86 % 1,74 %
Izvor: http://ec.europa.eu/taxation_customs/tedb/taxDetails.html, obradio autor
4.4.2. Porezne olakšice i izuzeća prema nacrtu
Prema člancima 21 i 22 nacrta o porezu na nekretnine izuzete su slijedeće nekretnine od
porezne obveze:
- diplomatska i konzularna predstavništva, ako se nekretnine koriste u te svrhe i
pod uvjetom reciprociteta,
- međunarodne organizacije i
- Crveni križ.
- koje se nalaze na miniranom području,
- javna dobra, kojima se osobito smatraju putovi, ulice, trgovi, javne prometne
- površine, javna kupališta, javni zahodi, parkovi, dječja igrališta i slične
- nekretnine,
- kulturna dobra,
- groblja,
- deponiji smeća,
- područje javnih zooloških vrtova,
- zemljišta zračne luke,
- zemljišta na kojem su spomen obilježja i spomen područja,
- zemljišta nacionalnih parkova bez dijelova izgrđenih nekretnina namijenjenih
- poslovanju,
- športskih objekata i pripadajućih nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske i
jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave,
40
- koje se upotrebljavaju za djelatnost vatrogasnih službi i
- vjerski objekti.
Člancima 24 i 25 se propisuju porezne olakšice za nekretnine koje se koriste za
stanovanje, i to za trajno stanovanje i za povremeno stanovanje. Porezna olakšica za
trajno stanovanje može se ostvariti za nekretninu koja vlasniku služi za trajno
stanovanje uz uvjet prijavljenog prebivališta, za nekretninu u kojoj su prijavljeni i trajno
stanuju zaštićeni najmoprimci, za nekretninu koja se iznajmljuje na temelju ugovora o
najmu, prijavljenog nadležnoj ispostavi Porezne uprave, za nekretninu na temelju
sklopljenog ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. Pravo na navedenu poreznu olakšicu
imaju i članovi uže obitelji, kojima se smatraju bračni drugovi i maloljetna djeca, koje
tu olakšicu mogu pod propisanim uvjetima koristiti samo za jednu nekretninu. Porezna
olakšica je predviđena i za vlasnika nekretnine u kojim trajno stanuju i imaju prijavljeno
prebivalište punoljetna djeca ili roditelji vlasnika ili bračnog druga, pod uvjetom da oni
već po istoj osnovi ne koriste poreznu olakšicu. Porezna olakšica za trajno stanovanje
ostvaruje se bez obzira na površinu nekretnine koja se koristi za stanovanje. Iznos
porezne olakšice za trajno stanovanje utvrđuje se u iznosu od 88% do 95% vrijednosti
porezne osnovice, a prema odluci jedinice lokalne samouprave. Praktična primjena
olakšice za trajno stanovanje znači da se ista može primijeniti i na više nekretnina koje
prema navedenim uvjetima ispunjavaju namjenu trajnog stanovanja. Porezna olakšica za
povremeno stanovanje primjenjuje se za nekretninu koju vlasnik povremeno koristi za
stanovanje, a kojima se osobito smatra kuća za odmor, apartman i slična nekretnina. Po
ovoj osnovi olakšica se može koristiti samo za jednu nekretninu. Nadalje ova olakšica
se koristi i za nekretnine koje građani iznajmljuju na temelju odobrenja za pružanje
usluga u domaćinstvu te po toj osnovi plaćaju paušalni porez na dohodak od imovine za
apartmane koje iznajmljuju kao iznajmljivači soba, postelja, apartmana. Pravo na
navedenu poreznu olakšicu članovi uže obitelji, kojima se smatraju bračni drugovi i
maloljetna djeca, mogu pod propisanim uvjetima koristiti samo za jednu nekretninu.
Iznos porezne olakšice za povremeno stanovanje utvrđuje se u iznosu od 70% do 85%
vrijednosti porezne osnovice, a prema odluci jedinice lokalne (regionalne) samouprave.
Dok se člancima od 26 do 30 propisuju porezne olakšice po osnovi korištenja
nekretnine za obavljanje djelatnosti i to ovisno o vrsti djelatnosti. U iznosu od 80%
vrijednosti porezne osnovice, porezna olakšica utvrđuje se za nekretnine u ili na kojima
41
se obavlja proizvodna djelatnost, industrija, djelatnost zdravstva i socijalne skrbi,
obrazovanje te nekretnine u vlasništvu neprofitnih osoba pod uvjetom da se u njima ne
obavlja profitabilna djelatnost. U iznosu od 60% vrijednosti porezne osnovice, porezna
olakšica utvrđuje se za nekretnine u ili na kojima se obavlja djelatnost građevinarstva te
prijevoza i skladištenja te za nekretnine u zakupu. U iznosu od 40% vrijednosti porezne
osnovice, porezna olakšica utvrđuje se za nekretnine u ili na kojima se obavlja trgovina
na malo i veliko te djelatnost pružanja smještaja i pripreme hrane. U iznosu od 20%
vrijednosti porezne osnovice, porezna olakšica utvrđuje se za sve ostale nekretnine u
kojima se obavlja djelatnost, a nisu posebno istaknute u člancima Zakona koji propisuje
porezne olakšice po osnovi korištenja nekretnina za obavljanje djelatnosti.
Ponovnim pregledom tablica 6 i 7 uvidjet ćemo da niti jedna zemlja nema ovako
razrađen sustav olakšica, sličnost nalazimo u slabije razvijenim zemljama odnosno u
zemljama tranzicije i regije gdje se npr. za nekretnine koje služe za stanovanje propisuje
olakšica u iznosu od 50% porezne obveze u obliku poreznog kredita (Makedonija) ili se
prva nekretnina u potpunosti izuzima do površine od 160 m2
kao kod Slovenije. Iako
direktnih sličnosti u olakšicama nema, može se argumentirati da su, kod prijedloga
zakona za porez na nekretnine u RH , raspisane takve olakšice kako bi se dobilo na
indirektnoj poreznoj progresiji, a samim time na izraženijoj vertikalnoj pravednosti.
Ukoliko na taj način gledamo na olakšice možemo naći sličnosti s porezom na
nekretnine u Grčkoj kod koje su vlasti odlučile umjesto indirektne progresije raspisati
zakon s progresivnim stopama, te s izuzećem nekretnina do ukupne vrijednosti od
200.000 eura.
4.4.3. Porezna stopa
Prema nacrtu zakona o porezu na nekretnine porezna stopa bi iznosila fiksnih 1.5% .
Porezna stopa se primjenjuje na poreznu osnovicu koja iznosi 70% fiskalne vrijednosti,
nakon umanjenja za eventualne porezne olakšice (kao npr. za trajno stanovanje u iznosu
od 95%).
42
Npr.
Procijenjena je vrijednost nekretnine u Rijeci na 300.000,00 kn , te je lokalna uprava
odredila da za trajno stanovanje određuje olakšicu u iznosu od 90% ( zakonom
propisano između 88% i 95% , točnu stopu određuje pojedina lokalna uprava).
300.000*0,7=210.000 Porezna osnovica prije primjene olakšice
210.000*(1-0,9)= 21.000 Porezna osnovica s primijenjenom olakšicom
21.000* 0,015= 315 kn Godišnji porez na nekretninu
4.5. Usporedba prihoda danas prema očekivanim prihodima od poreza na
nekretnine
Prema nacrtu prijedloga zakona o porezu na nekretnine, očekivani prihodi od toga
poreza za 2013. godinu bili su 2,6 milijardi kuna.(Ministarstvo financija, 2012.)
Kako bi dobili odgovarajući hipotetski iznos za 2012., diskontiramo s stopom inflacije
za 2013. od 2.3% te dobivamo iznos od 2,5402 milijardi kuna. Prihodi u 2012. godini
od komunalne naknade i poreza na kuće za odmor bili su 2,120 milijardi kuna. Uviđamo
da, ukoliko su očekivani prihodi realni, je prikupljeno 420,2 milijuna kuna manje
trenutnim poreznim zakonom nego li bi bilo da je porez na nekretnine već uveden.
Tablica 9: Usporedba poreznih prihoda za 2012. godinu
Trenutni zakon Uveden zakon o porezu na
nekretnine
Prihod u mlrd kn 2,120 2,5402
Udio u ukupnom poreznom
prihodu
1,68% 2,01%
Udio u BDP-u 0,6438% 0,7715%
Izvor: Ministarstvo financija, istraživanje autora, obradio autor
Slijedećim tablicama prikazati će se razlika u iznosu poreza danas i nakon uvođenja
poreza na nekretnine na primjeru različitih nekretnina u vlasništvu fizičkih osoba, te s
različitim razinama olakšica
43
Tablica 10: Usporedba komunalne naknade i porez na nekretnine uz korištenje olakšice
za trajno stanovanje prema odluci lokalne samouprave
Fiskalna
Vrijednost
Porezna
osnovica
70%
fiskalne
vrijednosti
Porezna
osnovica
nakon olakšice
od 88% do
95%
Iznos poreza
na
nekretnine
po stopi
1,5%
Kom.
naknada
danas
Zadar Stan -
Višnjik zona
63,51 m2
589.521 416.664 20.633
49.519
Od 309 do
743
438
Zagreb stan-
Centar
110 m2
1.867.870 1.307.509 65.375
156.901
od 980
do 2.354
1.151
Krapina
stan-54m2
184.450 129.115 6.456
15.493
Od 96
do 232
97,65
Vodice stan-
48m2
410.865 287.606 14.380
34.513
Od 215
do 517
316
Osijek - stan
Divaltova -
66 m2
660.332 462.232 23.112
55.468
Od 347
do 832
462
Izvor: ministarstvo financija, 2012
Iz tablice je jasno vidljivo da bi uvođenjem poreza na nekretnine fizičke osobe za
nekretninu, koju koriste za trajno stanovanje, mogle plaćati nešto manji porez od
današnjeg ili veći. To će ovisiti o lokalnoj upravi koja određuje točnu stopu olakšice u
zakonskom rasponu od 88% do 95%. Realno je za očekivati da će stope biti određene da
porezni teret u ovim slučajevima ostane približno isti
44
Tablica 11: Usporedba komunalne naknade i porez na nekretnine uz korištenje olakšice
za povremeno stanovanje prema odluci lokalne samouprave
Fiskalna
Vrijednost
Porezna
osnovica 70%
fiskalne
vrijednosti
Porezna
osnovica
nakon olakšice
od 70% do
85%
Iznos poreza
na nekretnine
po stopi 1,5%
Kom.
naknada i
porez na
kuće za
odmor
Apartman
Lučica otok
Vir 28,5 m2
150.000 105.000 15.750
31.500
Od 236
do 472
222
428
650 uk.
Vikendica
prezida otok
Vir 73m2
379.600 265.720 39.858
79.716
Od 598
do 1.195
574
1.104
1.678 uk
Donja Stubica
– vikendica
39m2
71.690 50.183 7.527
15.055
Od 112
do 225
70
468
538 uk
Apartman
Split Bačvice
40m2
761.116 532.781 79.917
159.834
Od 1.198
do 2.397
336
600
936 uk.
Izvor: Ministarstvo financija, 2012.
Prema podacima iz gore navedene tablice uviđa se da će većina fizičkih osoba koje
posjeduju jednu nekretninu za odmor, uvođenjem novog poreza na nekretnine zapravo
snositi manji porezni teret nego li ga snose trenutni zakonom.
Tablica 12: Usporedba komunalne naknade i porez na nekretnine bez korištenja olakšice
- “treća” nekretnina
Fiskalna
vrijednost
Porezna
osnovica-70%
fiskalne
vrijednosti
Porez na
nekretnine po
stopi od 1,5%
Komunalna
naknada - danas
Apartman Split 1.012.000 708.400 10.626 518
45
80 m2
Apartman
Rijeka, Bulevar
osl. 55 m2
386.980 270.886 4.063 198
Apartman Krk -
54m2
607.500 425.250 6.379 195
Vodice stan-
48m2
410.865 287.606 4.314 316
Zagreb stan
Rudeš 103 m2
1.176.081 823.257 12.349 866
Izvor: Ministarstvo financija 2012.
Zadnja tablica prikazuje zapravo bit novog poreza, da fizičke osobe koje su imućnijeg
imovinskog stanja (tri ili više stambenih nekretnina) snose i veći porezni teret. Lako je
uočiti da će namet na treću nekretninu biti višestruko veći nego li je to bio slučaj do
sada, samim time će i redistribucijski ciljevi biti bolje ostvareni, a i vertikalna
pravednost će biti veća.
4.6. Detaljna usporedba s srodnim zemljama iz EU i regije
Kako bi usporedili RH s zemljama na sličnom stupnju razvoja, kao kriterij razvoja
odabran je BDP per capita (PPP), te na temelju njega odabrana je Latvija kao najbliža
zemlja iz EU BDP per capita, te Crna gora kao najsrodnija zemlja iz regije.
Tablica 13: Rang zemalja prema BPD per capita (PPP), po IMFU
Pozicija Zemlja BDP per capita
51 Latvija 18,255
54 Hrvatska 17,810
79 Crna Gora 11,800
Izvor: IMF, obradio autor
46
4.6.1. Usporedba s Latvijom
Latvija je pribaltička zemlja s 2 miliona stanovnika i s BDP-om po stanovniku od
18255 $. Pristupila je EU 2004. godine, a 2014. godine će Euro zamijeniti domaću
valutu Lat.
Porez na nekretnine je stupio na snagu 01.01.1998. te od tada ima slijedeće prinose.
Tablica 14: Prihodi od poreza na nekretnine u Latviji
Godina Prihod u
mil.
Valuta Udio u BDP-u Udio u ukupnim
poreznim
prihodima
2011 97.83 LVL 0.68 2.49
2010 89.68 LVL 0.70 2.58
2009 73.07 LVL 0.56 2.10
2008 70.70 LVL 0.44 1.50
2007 74.20 LVL 0.50 1.65
2006 66.40 LVL 0.60 1.95
2005 61.60 LVL 0.68 2.34
2004 56.80 LVL 0.76 2.68
2003 51.90 LVL 0.82 2.85
2002 46.70 LVL 0.82 2.86
2001 46.10 LVL 0.89 3.09
2000 44.20 LVL 0.94 3.15
1999 38.60 LVL 0.90 2.83
1998 47.70 LVL 1.17 3.56
Izvor: ec.europa.eu/taxation_customs
Porezni obveznici su sve fizičke i pravne osobe koje su vlasnici ili legalno posjeduju
nekretninu. Vlasnikom nekretnine se smatraju osobe čije je vlasništvo potvrđeno u
zemljišno-knjižnom registru. Kod nekretnina koje imaju više vlasnika, fizičkih i
pravnih, svaka osoba snosi dio poreznog tereta proporcionalan svojem vlasničkom
udjelu. Porezna osnovica je katastarska tržišna vrijednost nekretnine. Olakšice
propisane zakonom su :
- osobe koje su žrtve političke opresije imaju olakšicu u iznosu od 50% na
nekretnine koje su u njihovom vlasništvu najmanje 5 godina. Ukoliko se
47
nekretnine koriste u poslovnu svrhu, olakšica se ne može primijeniti, ili se
primjenjuje na dio nekretnine koji se ne koristi u poslovnu svrhu.
- Lokalna uprava ima diskrecijsko pravo izdati olakšicu za pojedine skupine
poreznih obveznika i to u iznosu od 90%,70%,50% ili 25% od ukupne porezne
obveze. Ukoliko se nekretnina koristi u ekonomske svrhe, olakšice ne smije biti
veća nego li je maksimalno propisani iznos u zakonu za potporu poduzetništvu.
- Obitelji slabog imovinskog stanja imaju olakšicu u visini od 90%
- Porezni teret će biti umanjen za 50%, ali ne za veći iznos od 427 eura (300LVL)
za nekretninu koja se koristi za stanovanje, a porezni obveznik je u obitelji s 3
uzdržavana člana ( djece mlađe od 18 godina)
Od 2013. Pravo određivanja porezne stope prepušteno je lokalno upravi, te ona može
biti unutar zakonskog raspona od 0,2% do 3% :
- Opće pravilo od 0,2% do 1,5%
- Ukoliko se nekretnina ne održava prema zakonskim propisima, stopa se
određuje od 1,5% do 3%
Ukoliko lokalna uprava do 1.11. prethodne godine nije izdala priopćenje s poreznom
stopom, stopa se određuje kao 1,5%, porezna osnovica je katastarska vrijednost
nekretnine
Slijedeće progresivne stope su određene za nekretnine koje se koriste za stanovanje :
- Vrijednost do 40.000 LEV 0,2%
- Vrijednost od 40.000 do 75.000 LEV 0,4%
- Vrijednost preko 75.000 LEV 0,6%
Raspisana je stopa od 1,5% na poljoprivredno zemljište koje se ne obrađuje.
Minimalni iznos poreza za svaku pojedinu nekretninu je 5 LEV.
Usporedimo li Latvijski porez na nekretnine s prijedlogom poreza na nekretnine u RH,
uvidjet ćemo mnoge sličnosti i poneku razliku. Porezni obveznici su dakle isti, svi
vlasnici nekretnina bilo fizičke ili pravne osobe, rezidenti i nerezidenti. Poreznih
olakšica je mnogo, kao i kod prijedloga za hrvatski zakon, no za razliku od hrvatskog
48
zakona poduzetništvu se pogoduje minimalno dok u RH je prijedlog da nekretnine koje
se koriste u ekonomske svrhe imaju olakšicu od 20% pa čak i do 80%. Porezna stopa je
slična, iako je raspon stope od 0,2% pa do 1,5%, u hrvatskoj je 1,5% međutim zapravo
je porezna stopa 1,05% ako bi ju korigirali za stopu kojom se korigira tržišna vrijednost
nekretnine (70%), a kod Latvije te korekcije nema. Možemo zaključiti da su porezni
zakoni slični, a tomu u prilog i ide relativno sličan učinak poreza, kod Latvije je udio
poreza na nekretnine u BDP-u 0,7% dok bi predviđanjem u Hrvatskoj trebao biti taj
udio 0,77% te udio u ukupnim poreznim prihodima je pripadajućih 2,49% i 2,01%.
4.6.2. Usporedba s Crnom Gorom
Crna Gora je balkanska zemlja u jugoistočnoj Europi s 625 tisuća stanovnika i BDP-om
per capita (PPP) 11.800 $. Od 3.6.2006. godine je nezavisna, a trenutno je i zemlja
kandidatkinja za ulazak u Europsku Uniju te je 29.6.2012. započela pristupne
pregovore.
Porez na nekretnine primjenjuje se od 01.01.2001. ,a 2010. ostvareno je 24,5552
miliona € prihoda od poreza na nekretnine, što čini 0,76% BDP-a. (Ministarstvo
financije Crne Gore, 2011.)
Porezni obveznik je svaka fizička i pravna osoba koja je vlasnik nekretnine prvog
siječnja godine za koju se utvrđuje porezna obveza. Ukoliko se ne može utvrditi vlasnik
nekretnine, obveznik je korisnik iste. . Kod nekretnina koje imaju više vlasnika, fizičkih
i pravnih, svaka osoba snosi dio poreznog tereta proporcionalan svojem vlasničkom
udjelu. Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine. Porezna stopa je
proporcionalna i može iznositi od 0,08% do 0,8%, točnu stopu određuju jedinice lokalne
samouprave te mogu različitu stopu odrediti za različite vrste nekretnina. Porezna stopa
za poljoprivredno zemljište koje se ne obrađuje može biti do 50% veća od zemljišta koje
se obrađuje. Izuzeća od porezne obveze raspisana su za nekretnine u vlasništvu države,
centralne banke, strani konzulati, crveni križ, vjerske objekte, spomenike kulture te
infrastrukturu. Također, ukoliko sve nekretnine koje porezni obveznik posjeduje ne
prelaze ukupnu vrijednost od 5000€, oslobođen je od porezne obveze. Nekretnine koje
49
služe kao mjesto stanovanja poreznog obveznika oslobođene su 20% porezne obveze te
po još 10% za svakog člana domaćinstva do maksimalnih 50%.
Usporedbom s prijedlogom poreza na nekretnine u RH možemo naći neke sličnosti, no i
zamjetne razlike. Kao i u većini zemalja, porezni obveznici su isti, te izuzeća od
porezne obveze su također većinom ista. Međutim, primjećuje se osjetna razlika između
visine porezne stope i zakon propisanih olakšica. Naime u prijedlogu zakona za RH su
navedene brojen olakšice od olakšica za nekretnine sa različitim uporabama
(stanovanje, odmor) pa do olakšica za različite skupine ljudi (umirovljenici, branitelji)
pa sve do olakšica za nekretnine koje se koriste u gospodarske svrhe, dok je kod Crne
Gore raspisana samo olakšica za nekretninu koja služi za stanovanje i to u
maksimalnom iznosu od 50%. Porezna osnovica kod obje zemlje bi bila tržišna
vrijednost nekretnine, međutim u RH bi se korigirala te bi se uzimalo samo 70% od te
vrijednost. Porezna stopa se također razlikuje značajnije, dok je u RH fiksnih 1,5% u
Crnoj Gori ona može biti u rasponu od 0,08% do 0,8%. Unatoč tim razlikama, prihodi
prikupljeni od toga poreza u obje zemlje bi bio približno isti prema udjelu u BDP-u, u
Crnoj Gori 0,76%, a u RH 0,77%.
4.7. Osvrt
Porez na nekretnine je konceptualno razrađen te je određeno da će svi prihodi od novog
poreza odlaziti u financiranje lokalnih jedinica, odnosno gradova i općina te da će ovaj
porez zamjeniti već postojeći porez na kuće za odmor i komunalnu naknadu. Jasno je
definirana porezna osnovica kao 70% tržišne vrijednosti nekretnine utvrđene postupkom
masovne procijene te se na tu osnovicu, nakon zakonom također propisanih olakšica,
primjenjuje proporcionalna porezna stopa od 1,5%.
Međutim, iako je na papiru i teoriji nacrt zakona usporediv i prihvatljiv prema
odgovarajućim zakonima zemalja iz regija, pa i iz europske unije, Ministarstvo
Financija republike hrvatske nije dostavilo eventualnu dokumentaciju sa simulacijama s
kojima bi obrazložili učinke pojedinog članka zakona te potkrijepili svoj odabir kao
50
najoptimalniju odluku. Nisu stvoreni tehnički preduvjeti za uvođenje poreza na
nekretnine, s obzirom na to da oporezivanje nekretnina zahtijeva mnogo podataka,
osobito kada se osnovica određuje na temelju procjene tržišne vrijednosti nekretnina,
prije uvođenja poreza na nekretnine treba uspostaviti dvije važne evidencije, a to su
evidencija prodajnih cijena nekretnina i evidencija nekretnina. Podaci u tim
evidencijama moraju biti sveobuhvatni i točni, te se mora osigurati njihovo redovno
ažuriranje. Također, Ministarstvo Financija nije dostavilo troškove uvođenja Fiskalnog
katastra već ih tek određuje, aproksimacija autora je 23,3 miliona eura.
51
5. ZAKLJUČAK
U kontekstu fiskalnih potreba države, postavlja se pitanje eventualnog proširenja
porezne osnovice na nekretnine u kojima se stanuje. U radu je analizirana postojeća
hrvatska regulativa kojom je oporezivanje imovine obuhvaćeno više parcijalnih poreza
uz niske stope i brojna oslobođenja te sustav komunalnih naknadi koji je također vid
oporezivanja imovine. Analiza stanja u tranzicijskim zemljama pokazala je sličan trend
odnosno primjenjivanje poreza na nekretnine i postojanje sustava koji nisu međusobno
harmonizirani, i koji, uz primjenu parcijalnih poreza i brojna izuzeća, imaju nizak udio
prihoda u državnom proračunu Po svemu iznesenome u radu može se, potpuno
opravdano i bez imalo sumnje, zaključiti da je porez na nekretnine svjetski standard i da
je njegovo uvođenje u Republiku Hrvatsku opravdano, štoviše naprosto je nužno
uvođenje takvog poreznog oblika. Oporezivanje nekretnina sustavom komunalnih
naknada je zastario sustav koji ne uzima u obzir vrijednost nekretnine, niti eventualnu
korist koju vlasnik nekretnine dobiva od svih razina vlasti (zaštitu, infrastrukture)
samim time ne ispunjava temeljne potrebe poreznog tretmana, odnosno ne ispunjava
redistribucijske ciljeve, a vertikalna ravnopravnost je gotovo nepostojeća. Proširivanje
osnovice oporezivanja, posebno ako je riječ o zaradi od imovine, svakako bi pridonijelo
ne samo poreznim prihodima nego i većoj pravednosti u oporezivanju što je i dokazano
u radu usporedbom prihoda danas prema očekivanim prihodima od poreza na
nekretnine.
Usporedbom je također utvrđeno da je prijedlog poreza na nekretnine razrađen prema
Europskim mjerilima te da će se uz pomoć toga zakona ispuniti ciljevi decentralizacije,
odnosno financiranje jedinica lokalne samouprave će biti djelomično ili većinski
ispunjeno tim porezom. Spriječiti će se siva ekonomija putem olakšica, jer kako bi se
olakšice za djelatnost ostvarile, djelatnosti moraju biti prijavljene. Sredit će se
imovinsko pravni odnosi, vlasnički papiri će biti uredni te će se nekretnine legalizirati,
također radi olakšica. Samim uvođenjem poreza neće više biti isplativo držati visoke
cijene nekretnina, kako za prodaju tako i za najam jer će se inače plaćati puni iznos
poreza a neće biti prihoda od nekretnine, što znači da će se nekretnine stavljati na tržište
s nižim cijenama.
52
Naposljetku, autorovo osobno mišljenje je da je porez već trebao biti uveden, no
pokazalo se da usprkos dobrim ekonomskim značajkama poreza na nekretnine, građani
za njega imaju malo razumijevanja. Stoga veliku pozornost pri uvođenju poreza na
nekretnine trebalo je posvetiti jasnoj komunikaciji ciljeva i načina oporezivanja
nekretnina te predstavljanju njegovog očekivanog učinka. Time je donošenje dobrog i
konstruktivnog zakona odgođeno.
53
LITERATURA
Knjige :
1) Bajo, A., Jurlina-Alibegović, D.: Javne financije lokalnih jedinica vlasti, Školska
knjiga, Zagreb, 2008.
2) Blažić, H., Međuodnos izravnog oporezivanja potrošnje i olakšica u hrvatskom
poreznom sustavu, Ekonomski fakultet u Rijeci, Rijeka 1999.
3) Drezgić, S.,Porez na imovinu lokalnih jedinica, u Zbornik referata III.
Konferencije Hrvatski javni sektor u aktualnim gospodarskim uvjetima, RIF,
Opatija 2009.
4) Jelčić, Barbara, Javne financije, Zagreb: RRIF-plus, 2001.
5) Jelčić, Ba., Jelčić, Bo., Porezni sustav i porezna politika, Informator, Zagreb
1998.
6) James, S.; Nobes, C., The Economics of Taxation, Eighth Ed., Fiscal
Publications, 2008/2009.
7) Mijatović, N.,Oporezivanje imovine s posebnim osvrtom na oporezivanja
naljedstva i darova, Zagreb, Pravni Fakultet 2004.
8) Musgrave, R.A., The Theory of Public Finance, New York: McGraw Hill, 1959.
9) Musgrave, R. i P.: Javne financije u teoriji i praksi, Institut za javne financije,
Zagreb, 1993.
10) Messere, Kenneth E., Tax Policy in OECD Countries: Choices and Conflicts,
Amsterdam: IBFD Publications BV,1993.
11) Mirrlees, J., Adam,S.,Besley,T., Blundell,R.,Bond,S., Chote,R., Gammie,M.,
Johnson, P.,Myles, G. i Poterba, J., Tax by Design: the Mirrlees Review,
Oxford: Oxford University Press, 2011.
Internet:
1) -, Comparative tables, http://ec.europa.eu/taxation_customs/tedb/taxDetails.html
54
2) Almy, R., A Survey of Property Tax Systems in Europe, rad napisan za Odjel za
poreze i carine Ministarstva financija Republike Slovenije,2001. dostupno na:
http://www.agjd.com/EuropeanPropertyTaxSystems.pdf
3) Arnold, J. (2008.): Do tax structures affect aggregate economic growth?:
Empirical evidence from a panel of OECD countries, OECD Economics
Department Working Paper br. 643, Pariz: OECD Publishing ;Dostupno na:
http://www.keepeek.com/Digital-Asset-Management/oecd/economics/do-tax-
structures-affect-aggregate-economic-growth_236001777843#page11
4) Blažić, H., Grdinić, M. , Porez na imovinu u EU, 2012., dostupno na:
http://bib.irb.hr/datoteka/553855.Blazic_Grdinic.pdf
5) Dye R., England R., Assessing the Theory and Practice of Land Value Taxation,
2010. dostupno na:
https://www.lincolninst.edu/pubs/dl/1760_983_Assessing%20the%20Theory%2
0and%20Practice%20of%20Land%20Value%20Taxation.pdf
6) European Commission, Tax reforms in EU Member States 2011, European
Economy, 0(5), Bruxelles: European Commission,2011.
7) European Commission, Taxation trends in the European Union, Luxembourg:
Publications Office of the European Union,2012.
8) Grilc, Matjaž i Nikolaj Šarlah, Kad EURO zamijeni m2..., Zbornik radova IV.
Simpozija ovlaštenih inženjera geodezije, Glasilo Hrvatske komore ovlaštenih
inženjera geodezije,2011. dostupno na :
http://www.hkoig.hr/assets/Glasilo/Broj2/HKOIGGlasiloBroj2.pdf
9) IMF , Government Finance Statistics Manual 2001, Washington, DC:
IMF,2001. Dostupno na:
http://www.imf.org/external/pubs/ft/gfs/manual/pdf/all.pdf
10) Johansson, A., Heady, C., Arnold, J., Brys, B. i Vartia, L., Tax and economic
growth, OECD Economics Department, Working Paper br. 620, OECD
Publishing, 2008. dostupno na: http://www.oecd.org/tax/tax-
policy/41000592.pdf
55
11) Ministarstvo financija Crne Gore, bilten XXII, 2011., dostupno na:
https://www.google.hr/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rj
a&ved=0CCwQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.mf.gov.me%2FResourceMa
nager%2FFileDownload.aspx%3Frid%3D76513%26rType%3D2&ei=a4MxUuf
nPOGQ4AS2lYCACw&usg=AFQjCNHv6otuhutcK9E-
7N3FvnaTUTs_4Q&sig2=avJga21iH8AKjdXxCIQeFA&bvm=bv.52109249,d.b
GE
12) Ministarstvo financija Republike Hrvatske,Nacrt prijedloga zakon o porezu na
nekretnine ,2012., dostupno na:
http://www.vlada.hr/hr/naslovnica/novosti_i_najave/2012/studeni/predstavljen_
prijedlog_zakona_o_porezu_na_nekretnine_stopa_1_5_posto_uz_brojne_porezn
e_olaksice/nacrt_prijedloga_zakona_o_porezu_na_nekretnine/(view_online)/1#d
ocument-preview
13) Ministarstvo financija Republike Hrvatske, dostupno na: http:// .mfin.hr/
14) Müller, Anders, 2002, “Valuation”, dostupno na:
http://people.plan.aau.dk/~est/Valuation/AM%20WB-Valuation.doc
15) OECD, Revenue Statistics, Pariz: OECD, 2010. Dostupno na:
http://www.keepeek.com/Digital-Asset-Management/oecd/taxation/revenue-
statistics-2010_rev_stats-2010-en-fr#page13
16) Pagourtzi, E., Assimakopoulos,V.,Hatzichristos, T. i French,N,Real estate
appraisal: a review of valuation methods, Journal of Property, Investment &
Finance, 2003. dostupno na: http://www.deepdyve.com/lp/emerald-
publishing/real-estate-appraisal-a-review-of-valuation-methods-Lso4WcmZ6x/1
Časopisi:
1) Kesner-Škreb, M.: Što sve treba znati o oporezivanju nekretnina, Ne sletter
Instituta za javne financije br 46, 2009, ISSN 1333 – 4263.
2) Kesner-Škreb,M.,Porez na imovinu, Financijska teorija i praksa br. 26, 2002a
3) Kesner-Škreb, M., Pravednost poreza, Financijska teorija i praksa 26, 2002b
4) Lovrinčević, V., Porez na nekretnine u EU-u i implikacije za Hrvatsku,
Ekonomski vjesnik, 2011.
56
5) Zakon o komunalnom gospodarstvu, Narodne novine, br. 26/2003., 82/2004.,
110/2004., 178/2004., 38/2009., 79/2009. i 49/2011.
6) Žunić-Kovačević, N.: Trebaju li nam promjene u nekim aspektima oporezivanja
(nepokretne) imovine?, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, v. 28, br.
1, 2007
57
POPIS TABLICA
Tablica 1: Udio poreza na imovinu u ukupnim poreznim prihodima na lokalnoj
razini Europskih zemalja članica OECD-a 23
Tablica 2: Udio poreza na nekretnine u ukupnim poreznim prihodima na lokalnoj
razini Europskih zemalja članica OECD-a 25
Tablica 3: Udio prihoda od poreza na nekretnine u prihodima od poreza na
imovinu u europskim zemljama, članicama OECD-a 26
Tablica 4: Porez na nekretnine u zemljama regije 30
Tablica 5. Porezna struktura u zemljama OECD-a, EU 27 i Hrvatskoj u 2010.
Godini 33
Tablica 6: Udio prihoda od komunalnih naknada i poreza na kuće za odmor u
BDP-u 36
Tablica 7: Uloga sintetiziranog poreza na nekretnine u poreznom sustavu i
proračunu gradova i općina RH (tisuća kuna) 36
Tablica 8. Prihodi od poreza na nekretnine Njemačke i Danske kao udjeli u BDP-u
i ukupnim poreznim prihodima 38
Tablica 9: Usporedba poreznih prihoda za 2012. Godinu 42
Tablica 10: Usporedba komunalne naknade i porez na nekretnine uz korištenje
olakšice za trajno stanovanje prema odluci lokalne samouprave 43
Tablica 11: Usporedba komunalne naknade i porez na nekretnine uz korištenje
olakšice za povremeno stanovanje prema odluci lokalne samouprave 44
Tablica 12: Usporedba komunalne naknade i porez na nekretnine bez korištenja
olakšice - “treća” nekretnina 44
Tablica 13: Rang zemalja prema BPD per capita (PPP), po IMFU 45
Tablica 14: Prihodi od poreza na nekretnine u Latviji 46
58
POPIS GRAFIKONA
Grafikon 1: Ovisnost udjela prihoda od poreza na nekretnine u BDP-u prema
razini BDP-a per capita. 27
59
POPIS SHEMA
Shema 1: Porezna osnovica poreza na imovinu 15
60
PRILOZI
Tablica A1: Udio prihoda od poreza na imovinu u BDP-u, ukupnim porezima te udio
poreza na nekretnine u BDP-u, ukupnim poreznim prihodima te u poreznim prihodima
na lokalnoj razini za 2010. godinu
Porez na
imovinu Porez na nekretnine
Zemlja
Dohodovni
razred
BDP per
capita
%
BDP
%
Ukupnim
porezima
%
BDP
% U
ukupnim
porezima
%
Lokalnim
porezima
Afganistan Niski 527,77 0,27 3.01 0,23 2.65
Albanija
Niži,
srednji 3714,65 0,15 0.79 0,15 0.79 100.00
Armenija
Niži,
srednji 2840,43 0,45 2.78 0,24 1.50 45.11
Argentina
Viši,
srednji 7732,80 2,90 11.91 0,36 1.47 100.00
Austrija Visoki 45270,84 0,54 1,96 0,23 0,85 15,17
Australija Visoki 44816,93 2,48 9,56 1,45 5,59 100,00
Azerbajdžan
Viši,
srednji 5712,95 0,36 2.84 0,36 2.84
Belgija Visoki 43378,80 3,00 10,15 1,24 4,19 54,12
Bjelorusija
Viši,
srednji 5842,38 1,12 4.12 0,43 1.58 4.16
Brazil
Viši,
srednji 8472,52 1,12 4.87 0,4 1.74 29.95
Bugarska
Viši,
srednji 6359,45 1,41 7.06 0,94 4.70 65.26
Češka Visoki 18813,94 0,44 2,30 0,24 1,22 51,19
Čile
Viši,
srednji 12570,73 0,76 3.89 0,53 2.72 40.33
Danska Visoki 56369,20 1,93 4,09 1,38 2,93 10,79
61
Dominikanska
Republika
Viši,
srednji 4814,82 0,53 4.04 0,03 0.21 100.00
Egipat
Niži,
srednji 2808,42 0,73 5.14 0,04 0.30 100.00
Estonija Visoki 14137,65 0,36 1,72 0,36 1,72 7,87
Finska Visoki 44364,37 1,16 3,91 0,65 2,19 6,31
Francuska Visoki 40808,86 3,65 13,89 2,46 9,37 53,44
Grčka Visoki 29328,08 1,24 6,26 0,17 0,86 31,68
Gruzija
Niži,
srednji 2623,38 0,92 3.95 0,92 3.95 69.68
Gvatemala
Niži,
srednji 2686,47 0,19 1.82 0,19 1.79 100.00
Hrvatska Visoki 13775,86 0,26 1,23 0,01 0,06 0,47
Irska Visoki 46298,09 1,56 6,99 0,88 3,96 100,00
Island Visoki 38891,77 2,47 7,69 1,82 5,68 20,21
Italija Visoki 34154,38 2,02 6,86 0,59 2,02 9,04
Izrael Visoki 29264,07 3,12 11,63 2,32 8,64 95,18
Japan Visoki 43014,64 2,70 16,98 2,14 13,47 30,01
Jordan
Viši,
srednji 3986,56 0,48 2.67 0,048 2.67 100.00
Cabo Verde
Niži,
srednji 3174,52 0,47 2.32 0,47 2.32 70.62
Kanada Visoki 46282,86 3,49 13,32 3,04 11,61 91,05
Kazahstan
Viši,
srednji 9008,70 0,68 5.08 0,56 4.18 14.55
Kina
Viši,
srednji 3738,95 1,73 9.91 0,51 2.90 6.05
Kolumbija
Viši,
srednji 5188,79 1,51 9.29 0,5 3.06 24.46
Korea Visoki 20764,59 2,86 14,77 0,79 4,08 16,34
Kostarika
Viši,
srednji 6519,66 0,29 2.10 0,2 1.49 32.69
62
Latvija
Viši,
srednji 10680,53 0,70 3.82 0,7 3.82 12.45
Luksemburg Visoki 105509,30 2,65 10,28 0,07 0,29 4,55
Mađarska Visoki 12845,41 1,16 4,43 0,35 1,33 14,19
Meksiko
Viši,
srednji 7970,16 0,30 2.05 0,19 1.32 57.39
Moldavija
Niži,
srednji 1634,52 0,39 1.91 0,14 0.68 3.91
Mongolija
Niži,
srednji 2266,52 0,16 0.65 0,16 0.65 6.77
Nizozemska Visoki 48151,04 1,49 6,11 0,69 2,83 48,10
Norveška Visoki 85055,45 1,24 3,75 0,34 1,03 4,82
Novi Zeland Visoki 32225,99 2,16 6,89 2,11 6,75 89,16
Njemačka Visoki 40197,67 0,85 3,83 0,46 2,07 15,87
Paragvaj
Niži,
srednji 2961,17 0,28 2.07 0,27 1.98 54.53
Peru
Viši,
srednji 4370,44 0,52 3.69 0,17 1.22 25.52
Poljska Visoki 11275,06 1,23 6,00 1,20 5,89 28,59
Portugal Visoki 21525,65 1,19 5,32 0,65 2,91 38,07
Rusija
Viši,
srednji 10407,93 1,22 4.43 1,23 4.44 16.76
SAD Visoki 46900,39 3,21 17,49 3,07 16,76 73,03
Singapur Visoki 43864,74 0,90 6,66 0,90 6,65 100,00
Slovačka Visoki 16049,85 0,42 2,61 0,42 2,61 50,85
Slovenija Visoki 23281,55 0,62 2,75 0,49 2,17 11,89
Srbija
Viši,
srednji 5141,72 0,67 2.77 0,41 1.70
St.Kitts i
Nevis Visoki 12216,25 0,51 3,02 0,51 2,73 100,00
Španjolska Visoki 30333,75 1,94 9,82 0,81 4,12 28,84
Švedska Visoki 49078,05 1,10 3,21 0,80 2,32 2,62
63
Švicarska Visoki 67766,36 2,22 9,68 0,09 0,38 1,34
Tunis
Viši,
srednji 4199,35 0,53 2.57 0,1 0.49 17.27
Turska
Viši,
srednji 10062,43 1,06 5.40 0,24 1.24 9.96
Ujedinjeno
Kraljevstvo Visoki 36371,26 4,23 14,92 3,42 12,06 100,00
Ukrajina
Niži,
srednji 3012,80 0,79 3.07 0,79 3.07 12.83
Izvor: OECD Revenue Statistics, Tax Statistics – Comparative tables,
http://stats.oecd.org/index.aspx (09.09.2013.), Istraživanje autora, obradio autor
Tablica A2: Porez na nekretnine u zemljama Europske Unije
Država
Porezna
stopa/Tko ju
određuje
Porezna
osnovica Obveznik
Olakšice i oslobađanje/
tko određuje
Korisnik
prihoda od
poreza
Ubiranje
poreza
Austrija
Između 0,05 i
0,20%: određuje
središnja vlast,
uvećava se za
koeficijente
lokalnih jedinica
u rasponu od
500%
Procijenjena
vrijednost, koja
je znatno niža
od tržišne
vrijednosti
Fizičke i
pravne osobe:
vlasnici
nekretnina
Centralna i lokalna
vlast; zgrade u
vlasništvu javne vlasti
Lokalna
vlast
Lokalna
administracija
Belgija
Od 1,25% do
2,5%, uvećano za
lokalni prirez od
18% do 50% za
pravne i od 25%
do 60% za fizičke
osobe
Katastarski
prihod –
dohodak od
nepokretne
imovine
Fizičke i
pravne osobe;
vlasnici
nekretnina
Regionalna vlast:
stanovi u kojima
stanuje porezni
obveznik, 40%
priznatih troškova na
ostale nekretnine
Regionalna
i lokalna
vlast
Regionalna i
državna
administracija
Bugarska
0.01% do 0.45%;
određuje središnja
vlast
Procijenjena
vrijednost
Fizičke i
pravne osobe;
Vlasnici,
Središnja vlast,
poljoprivredno i
šumsko zemljište; 50%
Lokalna
vlast
Lokalna
administracija
64
korisnici,
koncesionari
nekretnina
popusta na glavno
prebivalište obveznika
Cipar
Progresivno
oporezivanje od
0,6% do 1,9%
ovisno o
vrijednosti
nekretnine
središnja vlast
Tržišna
vrijednost
procijenjena na
dan 1. Siječnja
1980.
Fizičke i
pravne osobe;
Svaki vlasnik
nepokretne
imovine na
Cipru
Središnja vlast;
neoporezivo do 5.000 €
Središnja
država
Državna
administracija
Češka
Središnja vlast –
zemljište od
0,25% do 0,75% ,
0,2 do 2 CZK po
m2. – objekti od
CZK 2( za
stanove) do 10
CZK po m2 (za
poslovne
prostore), lokalna
vlast uvećava za
koeficijent od 2
do 5
Središnja vlast-
za
poljoprivredno i
šumsko
zemljište
kupovna cijena.
– za zgrade
podna površine
zgrade
pomnožena
koeficijentom
1,2
Fizičke i
pravne osobe;
vlasnik
zemljišta ili
objekta,
korisnik u
slučaju da nje
vlasnik
nepoznat
Centralna i lokalna
vlast, zgrade u
vlasništvu javne vlasti,
u nekim slučajevima
poljoprivrednog
zemljišta.
Lokalna
vlast Porezni uredi
Danska
Središnja i
lokalna vlast: od
1,6 % do 3,4 % na
zemljište do 1%
na poslovne zgade
Središnja vlast;
vrijednost
zgrade bez
zemljišta
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnik
nekretnine
Središnja vlast:
olakšice za osobe
iznad 65 godina.
Regionalna
i središnja
vlast
Porezni uredi
lokalni ili
središnji
Estonija Od 01,1 % do2,5
% lokalna vlast
Središnja i
lokalna vlast,
vrijednost
zemljišta
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnici
zemlje,
zemljoposjedn
ici
Središnja i lokalna
vlast; u područjima
ograničene
gospodarske aktivnosti
50%
Lokalna
vlast
Porezni uredi
– prema
izboru
lokalnih vlasti
Finska Opća stopa od
0,6% do 1,35%,
Središnja vlast,
vrijednost
Fizičke i
pravne osobe,
Središnja vlast, vlasnici
stana u kojima stanuju
Lokalna
vlast
Državna
administracija
65
stanovi od 0,32%
do 0,75%,
zemljište od 1%
do 3%; središnja i
lokalna vlast
nekretnine osoba koja je
bila vlasnik
početkom
godine
Francuska Regionalna i
lokalna vlast
Središnja vlast,
vrijednost
nekretnine
Fizičke i
pravne osobe,
svaka osoba
koja je u
posjedu ili
vlasništvu
Regionalna i lokalna
vlast
Regionalna
i lokalna
vlast
Državna
administracija
Grčka
Opća stopa od
0,6% za poslovne
i proizvodne
zgrade, 0,1% za
neprofitne org,
Fizičke osobe
imaju stopu od
0,2% do 1% u
ovisnosti o
vrijednosti
nekretnine
središnja i lokalna
vlast
Središnja vlast,
vrijednost
nekretnina
Fizička osoba
od određene
vrijednosti,
prava na
ukupnu
vrijednost
Središnja vlast
nekretnine vrijednosti
do 200.000 € su
neoporezive
Središnja i
lokalna
vlast
Državna
administracija
Irska Lokalna vlast
Središnja
vlast,vrijednost
nekretnine
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnici i
korisnici
imovine
Lokalna vlast Lokalna
vlast
Obveznici
sami uplaćuju
Italija
Od0,4% do 0,7%,
središnja vlast i
lokalna vlast
Središnja vlast,
vrijednost
nekretnine
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnik
nekretnine
Središnja vlast, vlasnici
stanova u kojima
stanuju
Lokalna
vlast
Državna
administracija
Latvija
Od 0,2% do 3%-
lokalna vlast
1,5% središnja
vlast
Središnja vlast,
katastarska
vrijednost
nekretnine
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnici
pojedinci
Lokalna vlast za
određene kategorije
obveznika
Centralna
vlast
Državna
administracija
Litva 1% na zgrade, Središnja vlast, Fizičke i Središnja i lokalna Lokalna Državna
66
1,5% na zemljište,
središnja i lokalna
vlast
vrijednost
nekretnina
pravne osobe
koje su
vlasnici
vlast, stambeni prostori vlast administracija
Luksemburg
Od 0,7% do 1%
središnja vlast,
lokalna vlast
uvećana za
koeficijente
Središnja vlast,
vrijednost
nekretnina
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnici
nekretnine
Središnja vlast Središnja
vlast
Državna
administracija
Mađarska
1100 HUF/ m2
ili 3,6%
Za zemljišta
maksimalno 200
HUF/m2
ili 3%
Središnja vlast,
Površina ili
50% tržišne
vrijednost
nekretnine
Fizičke i
pravne osobe
koje su bile u
vlasništvu
prvog dana
kalendarske
godine
Središnja i lokalna
vlast
Lokalna
vlast
Lokalna
administracija
Njemačka
Lokalna vlast,
efektivna stopa od
0,98% do 2,84%
Središnja vlast,
fiskalna
vrijednost
nekretnine
Fizička i
pravna osoba,
vlasnik ili
korisnik
Središnja vlast Lokalna
vlast
Lokalna
administracija
Poljska
Lokalna vlast,
zemljišta od 0,39
do 0,77 PLN/ m2
Središnja vlast,
tlocrtna
površina
nekretnine
Vlasnici,
fizičke i
pravne osobe,
u nekim
slučajevima
pojedinci
Središnja i lokalna
vlast
Lokalna
vlast
Lokalna
administracija
Portugal
Od 0,2% do 0,8%
središnja,
regionalna i
lokalna vlast
Središnja vlast,
građevinska
vrijednost
imovine
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnik ili
korisnik
nekretnine bez
obzira da li je
rezident
Središnja, regionalna i
lokalna vlast, stanovi u
kojima stanuju
obveznici
Lokalna
vlast
Državna
administracija
Rumunjska
Od 0,25% do
1,5%, središnja
vlast
Središnja i
lokalna vlast,
knjigovodstvena
vrijednost
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnici
nekretnina
Središnja i lokalna
vlast, dodatna
umanjenja radi starosti
zgrade
Lokalna
vlast
Lokalna
administracija
Slovačka Od 0,25% na
zemljište, 0,033
Središnja vlast,
vrijednost
Fiziče i pravne
osobe, vlasnici
Lokalna vlast,
Vjerski objekti, crveni
Lokalna
vlast
Lokalna
administracija
67
€/m2 na zgrade,
središnja i lokalna
vlast
zemljišta i
površina objekta
nekretnine križ, javne znanstvene i
obrazovne ustanove
Slovenija Od 0,1% do 1,5%,
središnja vlast
Lokalna vlast,
vrijednost
nekretnine po
prosječnoj
transakcijskoj
cijeni
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnici
nekretnina
Središnja vlast, stanovi
za stanovanje do
površine od 160 m2
Lokalna
vlast
Državna
administracija
Španjolska
Središnja i
lokalna vlast,
0,4% za urbanu i
0,3% za ruralnu
imovinu
Središnja vlast,
katastarska
vrijednost
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnici,
korisnici,
posjednici i
koncesionari
Središnja vlast,
nekretnine javne
namjene
lokalna
vlast
Lokalna
administracija
Švedska Od 0,5% do 1%
središnja vlast
Središnja vlast,
vrijednost
nekretnine
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnici
nekretnina
Središnja vlast, popust
za nove nekretnine koje
služe za stanovanje
Središnja i
lokalna
vlast
Državna
administracija
Ujedinjeno
kraljevstvo
Središnja i
lokalna vlast
Središnja vlast,
vrijednost
nekretnina
Fizičke i
pravne osobe,
vlasnik,
korisnik ili
stanar
Središnja i lokalna
vlast
Lokalna
vlast
Državna
administracija
Izvor: Taxes in Europe, http://ec.europa.eu/taxation_customs, obradio autor
68
IZJAVA
Kojom izjavljujem da sam diplomski rad s nazivom MOGUĆNOSTI UVOĐENJA
POREZA NA NEKRETNINE U REPUBLICI HRVATSKOJ izradio samostalno pod
voditeljstvom Doc. dr. sc. Saše Drezgića primjenjujući metodologiju znanstveno
istraživačkog rada i koristeći literaturu koja je navedena na kraju diplomskog rada. Tuđe
spoznaje, stavove, zaključke, teorije i zakonitosti koje sam izravno ili posredno naveo u
diplomskom radu su prezentirane na uobičajen, standardan način, citirao sam ih i
bilješkom u tekstu povezao s korištenim bibliografskim jedinicama. Rad je pisan u duhu
hrvatskoj jezika.
Suglasan sam s objavom diplomskog rada na službenim stranicama Fakulteta.
Student:
____________________________
Cvjetković Luka
