Upload
others
View
4
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRAWA WŁASNOŚCI DO LOKALU UŻYTKOWEGO
znajdującego się na drugim piętrze, w budynku usługowym
wielofunkcyjnym przy ul. Brzeźnickiej 55 D/5B w Bochni,
KW TR1O/00096680/1
Opracował
mgr Radosław Węgrzyn
............................
Bochnia, kwiecień 2015 r.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 2
WYCIĄG
Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis nieruchomości
Bochnia, ul. Brzeźnicka 55D/5
Lokal użytkowy nr 5 – punkt przedszkolny –
stanowiący przedmiot odrębnej własności.
Przedmiotowy lokal znajduje się w budynku cztero-
kondygnacyjnym, nowo wybudowanym.
Powierzchnia użytkowa 188,86 m².
Stan techniczny bardzo dobry - nowy.
KW TR1O/00096680/1
Cel wyceny
Określenie wartości rynkowej na potrzeby
zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.
Oszacowana wartość
rynkowa
886 817 zł
Słownie: osiemset osiemdziesiąt sześć tysięcy
osiemset siedemnaście złotych
Opracował
mgr Radosław Węgrzyn
Data sporządzenia
operatu
23 kwietnia 2015r.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 3
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 4
2. CEL WYCENY 4
3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNE WYCENY 4
3.1. ZAMAWIAJĄCY 4
3.2. PODSTAWY PRAWNE 4
3.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE 4
3.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 5
3.5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU
SZACUNKOWEGO 5
4. STAN PRZEDMIOTU WYCENY 5
4.1. STAN PRAWNY 5
4.2. PRZEZNACZENIE W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA 5
4.3. LOKALIZACJA I OTOCZENIE 6
4.4. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY 6
5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU 7
6. SPOSÓB WYCENY 8
6.1. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI 8
6.2. KONCEPCJA OPRACOWANIA 8
7. USTALENIE RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU 9
8. USTALENIE STOPY KAPITALIZACJI 14
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRZEDMIOTU WYCENY 15
9.1. OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ 15
10.WYNIK KOŃCOWY WYCENY 16
11. WNIOSKI Z DOKONANYCH OBLICZEŃ 17
12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 17
13. ZAŁĄCZNIKI 17
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 4
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa, lokal użytkowy, znajdujący
się w budynku usługowym wielofunkcyjnym, wybudowanym na działce 6925/34 w
Bochni, przy ul. Brzeźnickiej 55D.
Dla przedmiotowego nieruchomości Sąd Rejonowy w Bochni, V Wydział Ksiąg
Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr KW TR1O/00096680/1.
Przedmiotowy lokal został wyodrębniony na podstawie decyzji Al-
ZAB.6743.6.10.2013 z 06.03.2013r.
Przedmiotowy lokal użytkowy nr 5 składa się z: sali punktu przedszkolnego, sali
punktu przedszkolnego, korytarza, rozdzielni, zmywalni, szatni, pomieszczenia
porządkowego, toalety.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do
lokalu użytkowego nr 5B o powierzchni 188,86 m² znajdującego się na drugim piętrze
budynku nr 55 „d” przy ul. Brzeźnickiej w Bochni wraz z udziałem wynoszącym
775/10000 we współwłasności części wspólnych budynku, z którego lokal został
wyodrębniony i innych urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali
oraz tym samym udziałem we współwłasności działki nr Ew. 6925/34.
2. CEL WYCENY
Określenie wartości rynkowej na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności
kredytodawcy.
3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNOPRAWNE WYCENY
3.1. Zamawiający
Podstawę formalną stanowi ZLECENIE , zawarte w dniu 15 kwietnia 2015r pomiędzy
Zamawiającym CENTRUM BANKOWOŚCI HIPOTECZNEJ sp. z o.o. z siedzibą w
Józefosławiu ul. Magnolii 13/3 reprezentowanym przez Prezesa Zarządu Pana Michała
Ittricha, a autorem operatu szacunkowego.
3.2. Podstawy materialno-prawne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity
Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami),
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo Bankowe (Dz. U. nr 140 poz. 939
z późniejszymi zmianami),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207/2004 , poz.
2109 z późniejszymi zmianami),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego,
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 5
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93
z późniejszymi zmianami)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19
poz. 147 z późniejszymi zmianami)
Inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wykonania niniejszego operatu
szacunkowego.
3.3. Podstawy metodologiczne
Mieczysław Prystupa i Kazimierz Rygiel „NIERUCHOMOŚCI
definicje, funkcje i zasady wyceny” – Warszawa 2003
Ryszard Cymerman i Andrzej Hopfer „SYSTEM I PROCEDURY
WYCENY NIERUCHOMOŚCI” – wydanie III Zielona Góra
2003
Mieczysław Prystupa „WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY
ZASTOSOWANIU PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO „ –
omówienie standardu – Warszawa 2003
Powszechne Krajowe Standardy Wyceny jako Krajowe Standardy
Wyceny Podstawowe i Specjalistyczne oraz Noty Interpretacyjne
3.4. Źródła danych merytorycznych
- Wypis z księgi wieczystej KW TR1O/00096680/1 z dnia 23.04.2015r.
- Notowania biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Bochni
- Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 23.04.2015r. – oględziny, ustalenia
szczegółowe,
- Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych
- Informacje uzyskane od Zamawiającego wycenę.
3.5. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego
- data sporządzenia wyceny – 23.04.2015r.
- data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny – 23.04.2015r.
- data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny – 23.04.2015r.
- data dokonania oględzin nieruchomości – 23.04.2015r.
4. STAN PRZEDMIOTU WYCENY
4.1. Stan prawny
Oznaczenie nieruchomości KW TR1O/00096680/1
Dział I - Oznaczenie nieruchomości:
położenie: Bochnia, ul Brzeźnicka 55D
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 6
lokal użytkowy nr 5 składający się z: sala punktu przedszkolnego, korytarz,
rozdzielnia posiłków, zmywalnia –szatnia, szatnia, pomieszczenie porządkowe,
toalety.
Spis praw związanych z własnością:
Z własnością lokalu połączony jest udział w częściach wspólnych 775/10000
Dział II - właściciel – CENTRUM BANKOWOŚCI HIPOTECZNEJ SPÓŁKA Z
OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, JÓZEFOSŁAW, 14061607200000
Dział III - ROSZCZENIE WARUNKOWE O PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI MKK PROJEKT SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓŁKA
KOMANDYTOWA, BOCHNIA, 12248720000000
Dział IV - brak wpisów
4.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie
nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Dla wycenianego terenu Gmina Miasta Bochnia posiada prawnie obowiązujący
Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony uchwałą Nr XLII/399/10 Rady
Miejskiej w Bochni z dnia 25.02.2010r.
Zgodnie z planem przedmiotowa nieruchomość znajduje się w strefie 25 U (70%
powierzchni) – tereny zabudowy usługowej, 22 ZU (30%powierzchni) tereny zieleni
urządzonej.
4.3. Lokalizacja i otoczenie
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 7
Bochnia - najstarsze miasto obecnego województwa małopolskiego - położone nad
rzeką Rabą, na pograniczu Kotliny Sandomierskiej i Pogórza Karpackiego. Takie
rozlokowanie decyduje o niezwykłej malowniczości miasta, bowiem w części
południowej teren jest pagórkowaty, natomiast w północnej - równinny. Wcinające się
w samo miasto wzgórza z kompleksami leśnymi oraz bliskie sąsiedztwo Puszczy
Niepołomickiej nadają mu niepowtarzalny urok. Ekologicznie czysty region,
800.letnia historia, dobrze rozwinięta baza hotelowa, kryty basen, Uzdrowisko
Kopalni Soli funkcjonujące na bazie najstarszej w Europie żupy solnej, ciekawe
okolice (Nowy Wiśnicz, Lipnica Murowana, Chełm) oraz bliskie sąsiedztwo Beskidu
Wyspowego i Sądeckiego - znanych regionów turystycznych i wypoczynkowych -
stanowią o dużej atrakcyjności turystycznej Bochni.
Bochnia jest gminą miejską o powierzchni ok. 29,9 km 2, którą - według stanu na
dzień 30 czerwca 2004 r. - zamieszkiwało 29.791 osób. Ponad 65% mieszkańców
Bochni to ludność w wieku produkcyjnym, jednakże zmniejszająca się systematycznie
liczba osób w wieku przed produkcyjnym świadczy o charakterystycznym nie tylko
dla Polski, ale całej Europy procesie starzenia się społeczeństwa.
Strategiczne położenie Bochni przy międzynarodowej drodze nr 4 (E40) oraz
przebiegająca przez miasto trasa z południa na północ (droga wojewódzka nr 965
Limanowa-Zielona), a przede wszystkim planowane w pobliżu miasta usytuowanie
autostrady A4, z węzłem komunikacyjnym na jego obrzeżach, stwarzają bardzo
korzystne warunki dla rozwoju przedsiębiorczości. Na terenie miasta funkcjonuje ok.
30 dużych zakładów pracy, a nowoczes ne firmy takie jak: Stalprodukt, Contimax,
Bolarus, Cold, Igloo, Texpol czy Segafredo Zanetti czynią z Bochni dynamiczny
ośrodek gospodarczy.
Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest we wschodniej części Bochni Jest
to teren osiedla budownictwa wielorodzinnego, powstałego na terenach byłej cegielni.
Działka nr 6925/34 jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy
wielorodzinnej od strony północno-zachodniej. Od strony wschodniej graniczy z
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 8
nieużytkami. Jej południowa część graniczy z terenem powszechnie nazywanym
źródełko „Murowianka” gdzie znajduje się kaplica oraz źródło wody pitnej. Przez
teren przedmiotowej nieruchomości przebiega ścieżka prowadząca do źródła, która
zgodnie z założeniami miejscowego planu ma być utrzymana.
Wzdłuż wschodniej granicy teren działki 6925/34 stanowi skarpę o nachyleniu
około 30 %.
Odległość od centrum miasta około 1,6 km.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 9
4.4. Stan techniczno – użytkowy budynku
Kompleks Panorama usytuowany jest na terenie Bochni we wschodniej części miasta.
Do istniejącego już zespołu budynków mieszkalnych dobudowany został obiekt
spełniający funkcje handlowo usługowe.
Inwestycja została zrealizowana przez grupę inwestycyjną która wykonywała pierwszą
część osiedla.
Przedmiotowy obiekty to: budynek spełniający funkcję lokali handlowo-usługowych z
zamkniętym terenem wraz z zaaranżowanym ogrodem i terenem rekreacyjno-
wypoczynkowym.
Budynek został wykonany w technologii tradycyjnej murowanej.
Forma obiektu.
Budynek o czterech kondygnacjach nadziemnych, dwu-klatkowy, usytuowany w
terenie o spadku umożliwiającym udostępnienie dwóch kondygnacji budynku
bezpośrednio z poziomu otaczającego terenu – parter budynku zrównany jest z
poziomem terenu od strony zachodniej, I piętro dostępne jest bezpośrednio z poziomu
ciągu pieszo-jezdnego od strony wschodniej budynku. Wyższe kondygnacje budynku
dostępne są przez dwie niezależne klatki schodowe, przy każdej klatce ponadto dźwig
osobowy. Jest to obiekt o prostej, zwartej bryle, z fasadą wzbogaconą plastycznie
poprzez zewnętrzne schody, tarasy i balkony oraz nadwieszone wykusza. Budynek
przekryty dachami stromymi, dwuspadowymi, z oknami połaciowymi i lukarnami
doświetlającymi poddasze.
OPIS WYCENIANEGO LOKALU
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 10
Lokal handlowy nr 5 – znajduje się na drugim piętrze w budynku przy ul.
Brzeźnickiej 55 „d” w Bochni i składa się z: sali punktu przedszkolnego, sali punktu
przedszkolnego, korytarza, rozdzielni, zmywalni, szatni, pomieszczenia
porządkowego, toalety.
Przed budynkiem dostępne miejsca parkingowe.
- powierzchnia użytkowa pomieszczeń lokalu i pomieszczeń przynależnych -
188,86 m²
STAN TECHNICZNY LOKALU BARDZO DOBRY - NOWY.
5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU
Lokalny rynek nieruchomości komercyjnych cechuje się zrównoważoną dynamiką w
zakresie popytu oraz podaży na powierzchnie komercyjne. Nieruchomości komercyjne
na lokalnym rynku bywają przedmiotem obrotu, jednak częstotliwość ich
występowania jest umiarkowana bądź niska.
W przeważającej części nieruchomości, które służą zaspokojeniu potrzeb
przedsiębiorców, są przystosowywane na cele prowadzonej działalności.
Na terenie Bochni, nieruchomości komercyjne, w których prowadzona jest działalność
handlowa usytuowane są głównie w okolicy centrum miasta, wzdłuż ulic Kazimierza
Wielkiego, Kościuszki, Kraszewskiego, Regis, Trudna. Nieruchomości służące
prowadzeniu działalności handlowo-usługowej, wytwórczej, cechujące się większą
powierzchnią oraz posiadające zaplecze magazynowe, kumulują się poza strefą
centralną.
Zlokalizowanie nieruchomości w którejkolwiek strefie determinuje wysokość stawek
czynszowych najmu oraz ma wpływ na wartość nieruchomości. Uwagę potencjalnych
kupujących zwraca możliwość łatwego dojazdu do nieruchomości oraz możliwość
skorzystania z parkingu.
Średnie stawki najmu w zależności od funkcji wynajmowanej powierzchni kształtują
się w granicach 60 zł/m² - 150zł/m² powierzchni o funkcji handlowo-usługowej w
ścisłym centrum miasta, 20-70 zł/m² powierzchni handlowo-usługowej poza ścisłym
centrum ale w zasięgu strefy centralnej.
Zgodnie z tendencjami na rynku najmu powierzchni handlowo-usługowych nie
przewiduje się zmiany wysokości stawek czynszowych.
6. SPOSÓB WYCENY
6.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Oszacowano określoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców
Majątkowych wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 11
użytkowania(WRU) przy założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi
najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu
następujących założeń:
1) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując
się szczególnymi motywami,
2) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
3) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość
nieruchomości,
4) nie działają w sytuacji przymusowej,
5) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy
zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania
warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.
6.2. Koncepcja opracowania
6.2.1. Założenia ogólne
Podstawowym zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej
nieruchomości lokalowej, lokalu użytkowego w budynku przy ul. Brzeźnickiej 55 „d”,
z uwzględnieniem aktualnego stanu technicznego i funkcjonalnego. Wartość rynkową
nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia dochodowego, techniką
kapitalizacji prostej.
6.2.2 Opis procedury szacowania
Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości
przynoszących, lub potencjalnie mogących przynosić dochód. Uzyskiwanie dochodu
z całej nieruchomości i jego wykorzystywanie w podejściu dochodowym powoduje, że
wartość rynkowa określana w tym podejściu obejmuje wartość gruntu wraz z jego
częściami składowym.
W przyjętej metodzie inwestycyjnej, wartość rynkowa została oszacowana na
podstawie dochodów z najmu, które nieruchomość może przynosić właścicielowi.
W technice kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości określa się na
podstawie wzoru:
R
DV
gdzie:
D - dochód roczny z nieruchomości
R - stopa kapitalizacji
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 12
Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu
netto jest następująca:
a) określenie potencjalnego dochodu brutto jaki może być osiągnięty w ciągu roku
z nieruchomości,
b) określenie efektywnego dochodu brutto poprzez uwzględnienie strat w dochodzie
wynikających z charakterystycznego dla danego rynku stopnia niewykorzystania
powierzchni ( pustostany )
c) określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem
nieruchomości wycenianej ( opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego
gruntu, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, naprawy
i remonty bieżące, ochrona i recepcja)
d) określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto
i wydatków operacyjnych,
e) ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie analizy transakcji nieruchomości
podobnych ( ceny transakcyjne i dochody netto uzyskiwane z tych nieruchomości),
f) określenie wartości rynkowej nieruchomości poprzez podzielenie rocznego
dochodu operacyjnego netto przez stopę kapitalizacji netto.
Dla obliczenia potencjalnego dochodu rocznego z szacowanej nieruchomości
przeanalizowano rynek najmu lokali handlowych na terenie miasta Bochnia.
7. USTALENIE RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU
Na podstawie analizy rynku najmu lokali handlowo-usługowych ustalono
rynkowa stawkę czynszu dla szacowanego obiektu w wysokości:
- powierzchnia użytkowa - 45 zł/m² miesięcznie,
8. USTALENIE STOPY KAPITALIZACJI
Stopa kapitalizacji powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez
nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przy
uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.
Na podstawie analizy informacji o rentowności inwestycji, oczekiwaniach
inwestorów i ryzyku inwestowania w nieruchomości podobne oszacowano stopę
dyskonta.
Wk = 1/R, gdzie:
R – stopa kapitalizacji
Na stopę kapitalizacji składają się następujące elementy
R = rb + rr + ro
rb – stopa bazowa – realna stopa określona na podstawie średniego
oprocentowania bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym
skorygowana o stopę inflacji.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 13
rr – ryzyko rynkowe (związane z gospodarką kraju i świata)
ro – premia ryzyka operacyjnego
Realną stopę procentową określono wykorzystując równanie Fishera, który jako
pierwszy swoim wzorem rozróżnił nominalną i realną stopę procentową.
rb = (1 + i)/(1 + inflacja) - 1
gdzie:
rb – realna stopa procentowa
i – nominalna stopa procentowa
Na podstawie analizy transakcji na rynkach analogicznych oraz informacji o
rentowności inwestycji, oczekiwaniach inwestorów i ryzyku inwestowania w
nieruchomości podobne oszacowano stopę kapitalizacji.
Op
roce
nto
wan
ie
dłu
go
term
inow
ych
ob
lig
acji
skar
bow
ych
Sto
pa
infl
acji
uw
zglę
dnio
na
w
op
roce
nto
wan
iu
obli
gac
ji
Sto
pa
real
na Ryzyko (rynkowe i
operacyjne) dotyczące
inwestowania w
przedmiot wyceny w
kontekście gospodarki
kraju i świata
Ryzyko wynikające z
porównania
przedmiotu wyceny do
rynku nieruchomości
podobnych oraz
najatrakcyjniejszych
nieruchomości na
rynku
3,00% -1,00% 4,04% 2,50% 2,70%
Stopa kapitalizacji 9,24%
Stopa kapitalizacji przyjęta do obliczeń 9,2%
Stopę oprocentowania obligacji przyjęto wg Listu emisyjnego nr 57/2014
Ministra Finansów z dnia 18 grudnia 2014 r. w sprawie emisji emerytalnych 10
letnich oszczędnościowych obligacji skarbowych oferowanych w sieci sprzedaży
detalicznej. Stopa procentowa wynosi 3,00 % w skali roku w pierwszym okresie
odsetkowym.
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY.
9.1. Obliczenie wartości rynkowej docelowej
Dane do obliczeń :
- stopień wykorzystania powierzchni (zaległości czynszowe, poziom pustostanów)
równy 90%,
- wydatki operacyjne (podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia, koszty
dostarczenia mediów, nakłady na konserwację i remonty bieżące) na poziomie
10% potencjalnego dochodu brutto,
- czynsz netto pow. handlowo-usługowa w wysokości 45 zł/m2/m-c,
- stopa kapitalizacji R = 9,20 %
- powierzchnia lokalu użytkowego 188,86 m2
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 14
Określenie potencjalnego rocznego dochodu brutto
Powierzchnia użytkowa
[m2]
Czynsz netto
[zł/m2/m-c]
Potencjalny dochód
roczny brutto
[zł]
188,86
45
101 984
Obliczenie wartości rynkowej
Potencjalny
roczny dochód
brutto
(PDB)
[zł]
Efektywny roczny
dochód brutto
(EDB=PDB*90%)
[zł]
Wydatki operacyjne
(WO=PDB*10%)
[zł]
Roczny dochód
operacyjny netto
(DON1=EDB-WO)
[zł]
101 984;
91 785,60
10 198,40
81 587,20;
Wartość rynkowa :
V = R
D = 81 587,20 ÷ 0,092= 886 817 zł
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY
Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy nr 5 B
o powierzchni 188,86 m2 wraz z pomieszczeniem przynależnym w budynku przy
ul. Brzeźnickiej 55D w Bochni jako przedmiotu prawa własności wynosi:
886 817 zł
słownie : osiemset osiemdziesiąt sześć tysięcy
osiemset siedemnaście złotych
W obliczonej wartości rynkowej nieruchomości lokalowej zawiera się ułamkowy
udział wynoszący 775/10000 , we współwłasności części wspólnych budynku,
z którego lokal został wyodrębniony i innych urządzeń nie służących wyłącznie do
użytku właścicieli lokali oraz udział we współwłasności działki Ew. 6925/34.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 15
11. WNIOSKI Z DOKDONANYCH OBLICZEŃ
W wyniku dokonanych obliczeń stwierdzono, że wartość rynkowa wycenianej
nieruchomości nie odbiega od poziomu cen występujących na lokalnym rynku
nieruchomości, przeznaczonych na działalność handlową.
Nieruchomość posiada potencjał w postaci korzystnej lokalizacji, korzystnego
sąsiedztwa, dogodnego parkingu. Na podkreślenie zasługuje fakt, iż przedmiot wyceny
należy do segmentu nowego budownictwa, które spełnia obecne standardy
funkcjonalno-użytkowe.
Nie stwierdzam w chwili obecnej czynników związanych z ograniczeniem popytu
(kupna, najmu) na nieruchomościach podobnych do nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny. Podaż nieruchomości konkurencyjnych jest znikoma.
12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie ze standardami
zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń
Rzeczoznawców majątkowych
Niniejszy operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części
w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy
i treści takiej publikacji
Nie może on być wykorzystany do żadnego innego celu aniżeli określony
w operacie
Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione
przez Zamawiającego dokumenty i materiały
Wyznaczona wartość rynkowa może ulec zmianie po dniu dokonania wyceny, w
zależności od zachodzących wahań na rynku nieruchomości i kapitałowym
Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy technicznej
Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za ukryte wady nieruchomości oraz
utajone fakty mające wpływ na jej wartość a nie przekazane przez Zamawiającego
Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności wobec osób trzecich, w
szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on
sporządzony
Oszacowana wartość rynkowa nie uwzględnia ograniczonych praw rzeczowych
takich jak najem, dzierżawa
Treść operatu ma znaczenie posiłkowe i nie może przesądzać o wysokości
udzielanego kredytu
Operat został sporządzony w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, jeden dla
Zamawiającego wycenę oraz jeden dla autora operatu.
Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z Powszechnymi Krajowymi
Zasadami Wyceny.
Operat szacunkowy sporządził:
mgr Radosław Węgrzyn
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 16
13. ZAŁĄCZNIKI
1. Protokół badania księgi wieczystej KW TR1O/00096680/1
2. Mapa
3. Dokumentacja fotograficzna
PROTOKÓŁ BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ
Prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Bochni
V Wydział Ksiąg Wieczystych
Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ( w trybie art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce
nieruchomościami)
(Dz.U. 1997r. Nr 115 poz. 741/.)
1. Szczegółowe określenie
dokumentu lub innego źródła
danych, z którego dokonany jest
wypis.
Księga Wieczysta KW TR1O/00096680/1
2. Miejsce udostępnienia lub
sporządzenia wypisu.
Bochnia ul. Kościuszki 19
Dział I - Oznaczenie nieruchomości:
położenie: Bochnia, ul Brzeźnicka 55D
lokal użytkowy nr 5 składający się z: sala punktu przedszkolnego, korytarz,
rozdzielnia posiłków, zmywalnia –szatnia, szatnia, pomieszczenie porządkowe,
toalety.
Spis praw związanych z własnością:
Z własnością lokalu połączony jest udział w częściach wspólnych 775/10000
Dział II - właściciel – CENTRUM BANKOWOŚCI HIPOTECZNEJ SPÓŁKA Z
OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, JÓZEFOSŁAW, 14061607200000
Dział III - ROSZCZENIE WARUNKOWE O PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI MKK PROJEKT SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓŁKA KOMANDYTOWA, BOCHNIA, 12248720000000
Dział IV - brak wpisów
4. Data sporządzenia wypisu,
pieczęć i podpisu rzeczoznawcy
majątkowego.
Dnia 23 kwietnia 2015r. Podpis
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 17
Dokumentacja fotograficzna
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 18
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 19
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 20
ZAŁĄCZNIK DO OPERATU SZACUNKOWEGO
sporządzony na podstawie pkt. 4.3 Standardu Zawodowego
Rzeczoznawców Majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”
Przedmiot wyceny opisano w pkt. 1.1 operatu szacunkowego, do którego
sporządzono niniejszy załącznik.
Przedmiot wyceny stanowi typowa nieruchomość, występująca na
analizowanym rynku, może stanowić przedmiot obrotu, z którym nie wiąże się
większe ryzyko od typowego. Tym samym poziom wartości nieruchomości
wycenianej w przyszłości pozostaje skorelowany z zachowaniem całego rynku
nieruchomości tego typu.
W obecnej sytuacji gospodarczej przedmiotowa nieruchomość nie jest
obciążona dodatkowym ryzykiem, przy czym Rzeczoznawca Majątkowy przedstawia
taką tezę na podstawie swojej znajomości rynku i dostępnych źródeł informacji, nie
mając jednocześnie żadnego wpływu na kształtowanie się cen transakcyjnych
nieruchomości w przyszłości oraz nie uwzględniania sytuacji nadzwyczajnych m.in.
wojen, klęsk żywiołowych, istotnych zmian i zdarzeń gospodarczych mających
pośredni wpływ na rynek nieruchomości np.: kryzysów.
Ze względu na położenie geograficzne i topografie, teren przedmiotowej
nieruchomości nie stanowi ryzyka pod względem klęsk żywiołowych mających
miejsce na przestrzeni ostatnich lat. Nie jest to teren osuwiskowy, jak również nie jest
to teren zalewowy.
Zgodnie z pkt. 4.4 w/w standardu zawodowego ocena ryzyka, związanego z
zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości, należy w każdym przypadku do
wierzyciela. Przedstawiona analiza dotyczy tylko wycenianej nieruchomości i
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 21
ogólnych tendencji na rynku i nie może być w żadnym razie utożsamiana z ryzykiem
kredytowym.
Zgodnie z punktem 5.5.2 w/w standardu zawodowego Rzeczoznawca
majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości według stanu i poziomu cen na
dzień wyceny. Przy założeniu rozwoju nieruchomości, wartość nieruchomości określa
się według stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania po zakończeniu jej
zakładanego rozwoju oraz stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu
cen na dzień wyceny. Różnica pomiędzy wyżej wymienionymi wartościami nie może
być utożsamiana z kosztami niezbędnymi do poniesienia w celu zakończenia procesu
rozwoju.
Bochnia, dnia 23.04.2015 r.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 22
ANEKS DO OPERATU SZACUNKOWEGO
Aneks do operatu szacunkowego zawiera obliczenie wartości rynkowej
przedmiotowej nieruchomości lokalowej w podejściu porównawczym.
Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej
Wybór podejścia i metody wyceny
Ze względu na znajomość stanu aktualnego rynku nieruchomości gruntowych
zabudowanych, do oszacowania przedmiotowej nieruchomości wykorzystane zostanie
podejście porównawcze, metoda porównania parami.
Uzasadnienie wyboru podejścia i metody wyceny
Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj nieruchomości oraz odpowiednia liczba
dostępnych transakcji porównawczych. Ponadto kierowano się zasadami określonymi w
art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 5 ( ust.1,2,4) R.R.M w sprawie
szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu
szacunkowego oraz pkt 2,5, 2,6 Standardu II.1 (Standardów Zawodowych
Rzeczoznawców Majątkowych)
Ustawa o gospodarce nieruchomościami art.154
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości
dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj
i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach
nieruchomości podobnych.
Standard II.1
ust.2.5. Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do określania wartości
nieruchomości w zakresie wynikającym nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami lecz także z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba
określenia wartości nieruchomości
ust.2.6. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki wyceny,
z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba że wynika
on z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca nie jest związany w tym zakresie
żądaniem Zamawiającego wycenę.
Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości
zostały określone w :
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 23
□ Ustawie o gospodarce nieruchomościami
□ Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny
nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego.
□ Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności
w standardzie III.1 „Wartość rynkowa jako podstawa wyceny”, Standardzie III.7
„Wycena przy zastosowaniu podejścia porównawczego”
Ustawa o gospodarce nieruchomościami art.153.1.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu,
że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na
cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen
wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.
Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny
nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego.
§ 5.1 Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen
transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę
korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
GRUNTOWYCH ZABUDOWANYCH
Materiały źródłowe do analizy :
informacje zawarte w aktach notarialnych z przeprowadzonych transakcji
w okresie od 2013 do 2014 roku
informacje uzyskane w biurach pośredników nieruchomości, a także ich ofert
z ostatniego półrocza
oferty prasowe
własna baza danych o sprzedanych i oferowanych domach mieszkalnych
oględziny sprzedanych na rynku nieruchomości.
Charakterystyka rynku jego obszaru, rodzaju i cen.
Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku
nieruchomości. Należy zbadać ten rynek w miarę jego jednorodności i podobieństwa
pod względem:
a.) cech fizycznych nieruchomości (np. wielkość powierzchni działek, budynków, ich
zużycie)
b.) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 24
c) cech użytkowych i ekonomicznych (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja
popytu i podaży i.t.p.)
Obszar analizy rynku – województwo małopolskie.
Okres analizy rynku – 2013r do 2014r.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY
Wybór danych nieruchomości w procesie wyceny
W wyniku analizy zebranych danych o nieruchomościach lokalowych
zestawionych w tablicy Nr 1, wybrano do porównań parami trzy nieruchomości
A,B,C, najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości te wraz z
nieruchomością wycenianą poddano oględzinom zwracając szczególną uwagę na
różniące je cechy. Poniżej scharakteryzowano wybrane do porównania parami
nieruchomości (A,B,C). Do porównań wykorzystane zostaną ceny jednostkowe
nieruchomości, odniesione do powierzchni użytkowej Pu w (m²).
Podstawa opracowania tabeli – w cenie 1 m² powierzchni użytkowej lokalu zawiera
się wartość udziału w pozostałych części składowych.
Tabela nr 1
L.p.
Data transakcji
Lokalizacja
Opis nieruchomości
Cena
transakc.
(zł)
Cena 1 m²
pow.uż.
lokalu
zaktualizowan
a na dzień
wyceny
1 07.05.2014
Rep. 1230/2014
Wieliczka ul.
Limanowskie
go
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,0407,
I pietro, 2 pomieszczenia
biurowe + wc
Pow. użytk. – 45,32 m²
282 000;
6222,42
2 28.10.2013
Rep. 3420/2013
Tarnów
ul. Matki
Boskiej
Fatimskiej
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,25
Lokal usługowy w
kamienicy – kupujący
Zespół Przychodni
Specjalistycznych
Pow. użytk. – 31,50 m²
215 000;
6 825,40
3 04.12.2013
Rep. 5668/2013
Tarnów
Ul.
Krakowska
Lokal usługowy w
kamienicy w zabudowie
zwartej, 4 pomieszczenia
biurowe, sekretariat,
gabinet, korytarz, pok.
socj. wc, sala obsługi, 4
pom. przynależne –
Pow. użytk. – 263,40 m²
1 300000;
4 935,46A
4 09.01.2014
Rep. 127/2014
Myślenice ul.
Słowackiego
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,0237
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 25
Lokal użytkowy położony
na II piętrze
Pow. użytk. – 56,00 m²
250 000; 4 464,29
5 29.11.2013
Rep. 3333/2013
Skawina ul.
Ogrody
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,0445
Lokal użytkowy położony
w przyziemiu kupujący
Bank Spółdzielczy w
Skawinie, sala
operacyjna, sala
kredytów, pokój biurowy,
wc, przedpok. pom. socj.
Pow. użytk. – 64,94 m²
430 000;
6 621,50
6 23.04.2014
Rep. 3917/2014
Zabierzów
ul. Leśna
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,0131
Lokal użytkowy położony
na parterze, sprzedaje
developer, budynek
użytkowo-mieszkalny,
Pow. użytk. – 101,20 m²
654 380;
6 466,20 B
7. 26.02.2014
Rep. 638/2014
Skawina ul.
Sobieskiego
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,061
Lokal użytkowy położony
na parterze, lokal
usługowy + zaplecze z wc
Pow. użytk. – 34,31 m²
165 456; 4 822,38
8. 29.05.2013
Rep. 673/2013
Skawina ul.
Słowackiego
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,258
Lokal handlowy położony
na parterze, sala
sprzedaży, zaplecze,
chłodnia, 2 magazyny, 2
pom. gosp. przedsionek i
piwnica
Pow. użytk. – 92,68 m²
400 000; 4 315,93C
9. 02.10.2013
Rep. 4310/2013
Zabierzów
ul. Leśna
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,004
Lokal niemieszkalny
położony na II piętrze
Pow. użytk. – 30,86 m²
120 000; 3 888,53
10. 09.09.2013
Rep. 8991/2013
Brzesko ul.
Kościuszki
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,1381
Lokal użytkowy położony
na parterze, sprzedaje
gmina na 4 przetargu w
drodze negocjacji
Pow. użytk. – 108,70 m²
400 000; 3 679,85
11. 22.07.2014
Rep. 1706/2014
Krzeszowice
ul.
Daszyńskiego
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,048
Lokal użytkowy położony
na parterze, do remontu
Pow. użytk. – 51,90 m²
200 000; 3 853,56
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 26
Obliczenie przedziału cenowego dla rynku lokalnego ∆C
Do obliczenia przedziału cenowego ΔC, z transakcji ostatnio zawartych na rynku,
wybrano dwie nieruchomości podobne do wycenianej, których ceny jednostkowe
różnią się najbardziej
∆C = C max – C min
C max = 6 825,40 zł/m²
C min = 3 679,85 zł/m²
∆C = 6825,40 – 3679,85
∆C = 3145,55
Ustalenie zakresu kwotowego do obliczenia poprawek Tabela Nr 2
L.p. Cechy rynkowe Udział cechy w ∆c
(waga cechy ) [%].
Zakres
Kwotowy [zł ]
1. Lokalizacja nieruchomości 30 943,66
2. Stan techniczny budynku 20 629,12
3. Otoczenie, sąsiedztwo,
infrastruktura towarzysząca
20 629,12
4. Uzbrojenie (media) 10 314,55
5. Dostęp komunikacyjna, stan
zagospodarowania działki
10 314,55
6. Stan użytkowo-funkcjonalny
lokalu, powierzchnia użytkowa
10 314,55
100 3145,55
Ocena nieruchomości – wycenianej i przyjętych do porównań, w
odniesieniu do przyjętej oceny rynku Tabela nr 3
L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość
wyceniana X
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1. Lokalizacja
nieruchomości
Dobra Bardzo dobra Dobra Dobra
2. Stan techniczny
budynku
Bardzo dobry
Dobry Bardzo dobry Dobry
3. Otoczenie,
sąsiedztwo,
infrastruktura
towarzysząca
Dobre Bardzo dobre Bardzo dobre Bardzo dobre
4. Uzbrojenie (media) Bardzo dobre Bardzo dobre Bardzo dobre Bardzo dobre
5. Dostęp
komunikacyjna, stan
zagospodarowania
działki
Dobry Bardzo dobry Bardzo dobry Dobry
6. Stan użytkowo- Dobry Dobry Bardzo dobry Bardzo dobry
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 27
funkcjonalny
lokalu, powierzchnia
użytkowa
Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych (tab. 4).
W tabeli zostały zestawione cechy rynkowe różniące pary nieruchomości
wycenianej( X ), kolejno z nieruchomościami porównywanymi ( A, B, C,).
Tabela nr 4
L.
p.
Cechy
rynkowe
Wag
a
cech
y
[%]
Zakres
kwotow
y
[zł/m2]
Poprawki
X-A X-B X-C
[zł/m2] [zł/m
2] [zł/m
2]
1. Lokalizacja
nieruchomości
30 943,66 - 471,83 0 0
2. Stan techniczny
budynku
20 629,12 + 314,56 0 + 314,56
3. Otoczenie,
sąsiedztwo,
infrastruktura
towarzysząca
20 629,12 - 314,56 - 314,56 -314,56
4. Uzbrojenie
(media)
10 314,55 0 0 0
5. Dostęp
komunikacyjna,
stan
zagospodarowa
nia działki
10 314,55 - 157,27 - 157,27 0
6. Stan użytkowo-
funkcjonalny
lokalu,
powierzchnia
użytkowa
10 314,55 0 - 157,27 -157,27
Suma poprawek - 629,10 - 629,10 - 157,27
Cena skorygowana o sumę
poprawek
4306,36 5837,10 4158,66
Wartość rynkowa 1 m2 Pu ( średnia arytmetyczna cen skorygowanych
o sumę poprawek) 4767,37
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 28
OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ WYCENIANEJ
NIERUCHOMOŚCI
Wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi iloczyn
1 m² powierzchni użytkowej budynku, jako średniej arytmetycznej wartości
uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, oraz ilości metrów
kwadratowych powierzchni użytkowej:
WRU = Wx = wx x .Puż
gdzie :
Wx [zł] - wartość wycenianej nieruchomości gruntowej zabudowanej
wx [zł/m²] – wartość jednostkowa – 4 767,37 zł/m2 p. uż.
Puż [m²] - powierzchnia netto wycenianej nieruchomości
Puż = 188,86 [m²]
WRU = 4 767,37 zł/m2 x 188,86 m
2 = 900 365 zł
900 365 zł
słownie : dziewięćset tysięcy trzysta sześćdziesiąt pięć złotych