OPERAT SZACUNKOWY - noblesecurities.pl publiczne/Operat_szacunkowy... · Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9 4 1 PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo

OPERAT SZACUNKOWY

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ

POŁOŻONEJ W GDAŃSKU, DZIELNICA PIECKI-

MIGOWO , PRZY UL.PIEKARNICZEJ SKŁADAJĄCEJ SIĘ Z

DZIAŁEK O NR 721, 722, 723, 724, 912, 913

O ŁĄCZNEJ POWIERZCHNI 5,4261 HA.

KW NR GD1G/00038616/9 PROWADZONA PRZEZ

SĄD REJONOWY GDAŃSK PÓŁNOC W GDAŃSKU

PIOTR KUCHCIŃSKI

RZECZOZNAWCA MAJATKOWY

(UPRAWNIENIA NR 4034)

GDAŃSK, 17 WRZEŚNIA 2012 R.

Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9

www.kuchcinski.com.pl 2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO sporządzony zgodnie z art. 158 Ustawy z 21 sierpnia 1997r. o

gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz.2603 ze zm.) oraz na

podstawie KSWP 3 „Operat szacunkowy”

KRÓTKI OPIS

NIERUCHOMOŚCI

Rodzaj nieruchomości:

Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego

nieruchomości gruntowej, składającej się z działek gruntu nr 721, 722,

723, 724, 912, 913 z obrębu 0064 o łącznej powierzchni 54 261 m2.

Zakres wyceny obejmuje grunt niezabudowany przeznaczony w

Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę

mieszkaniowo-usługową położony w strefie 005-M/U32 z

dopuszczeniem zabudowy wysokościowej do 70 m w części „a” planu

oraz do 35 m wysokości w części oznaczonej „b” na rysunku planu.

Lokalizacja:

Gdańsk , ul.Piekarnicza, Dzielnica Piecki-Migowo

Księga wieczysta

KW nr GD1G/00038616/9 prowadzona przez Sąd Rejonowy Gdańsk

Północ w Gdańsku, III Wydział Ksiąg Wieczystych

Właściciel: Gmina Miasta Gdańsk

Użytkownik wieczysty: ROBYG Morena Sp. z o.o.

CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla

potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

OSZACOWANA

WARTOŚĆ

NIERUCHOMOŚCI

Wartość rynkowa nieruchomości (WR)

69 415 000 zł

(słownie: sześćdziesiąt dziewięć milionów czterysta piętnaście tysięcy

złotych).

DATA

SPORZĄDZENIA

WYCENY

17 września 2012 r.

PODPIS I PIECZĘĆ

RZECZOZNAWCY

MAJĄTKOWEGO

Piotr Kuchciński

Rzeczoznawca majątkowy

uprawniony przez Prezesa UMiRM

uprawnienia nr 4034



SPIS TREŚCI

1 PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ................................................................................................... 4

1.1 PRZEDMIOT WYCENY ........................................................................................................................... 4 1.2 ZAKRES WYCENY ................................................................................................................................. 4

2 CEL WYCENY ..................................................................................................................................... 4

3 PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .................................................... 4

3.1 PODSTAWA FORMALNA ........................................................................................................................ 4 3.2 PODSTAWY MATERIALNOPRAWNE ........................................................................................................ 4 3.3 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH .................................................................................................. 5 3.4 UZUPEŁNIAJĄCE ŹRÓDŁA METODOLOGICZNE ........................................................................................ 5

4 DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .................................................................... 5

5 OPIS I STAN NIERUCHOMOŚCI ...................................................................................................... 6

5.1 STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI .......................................................................................................... 6 5.2 OPIS NIERUCHOMOŚCI I SPOSÓB UŻYTKOWANIA .................................................................................... 8 5.3 LOKALIZACJA I OTOCZENIE .................................................................................................................. 9 5.4 PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI, UZYSKANE DECYZJE, WYDANE POZWOLENIA ...................................11

6 SPOSÓB WYCENY .............................................................................................................................13

6.1 ZAŁOŻENIA DO WYCENY .....................................................................................................................13 6.2 WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI, DEFINICJE ...................................................................13 6.3 TYP I RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI .................................................................................................14 6.4 PODEJŚCIE I METODA WYCENY NIERUCHOMOŚCI ..................................................................................14 6.5 UZASADNIENIE SPOSOBU WYCENY NIERUCHOMOŚCI.............................................................................15

7 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...........................................................................................15

7.1 RYS HISTORYCZNY - KRYZYS FINANSOWY ...........................................................................................15 7.2 AKTUALNA SYTUACJA NA RYNKU GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH W SEGMENCIE INWESTYCJI

MIESZKANIOWYCH WIELORODZINNYCH. ..............................................................................................17 7.3 RYNEK MIESZKANIOWY ......................................................................................................................19 7.4 RODZAJ I OBSZAR BADANEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI ........................................................................21 7.5 OKRES BADANIA CEN ..........................................................................................................................21 7.6 CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA BADANEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH ............................21 7.7 ATRYBUTY NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH ...........................................................................................22 7.8 CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ ............................................................................26 7.9 ZESTAWIENIE TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ .......................................................................26 7.10 PRZYGOTOWANIE DANYCH DO OBLICZEŃ .............................................................................................27 7.11 OBLICZENIE WARTOŚCI CZĄSTKOWYCH W PARACH PORÓWNAWCZYCH .................................................28 7.12 OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI............................................................................29

8 WYNIK KOŃCOWY WYCENY .........................................................................................................30

8.1 WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA U.W. NIERUCHOMOŚCI (WR) ...................................................................30 8.2 WARTOŚĆ DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY WRW .................................................................................30 8.3 WNIOSKI Z OBLICZEŃ ..........................................................................................................................30

9 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE .....................................................................................31

10 ZAŁĄCZNIKI ......................................................................................................................................32



1 PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1 Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej

niezabudowanej, składającej się z działek gruntu nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 z obrębu

0064, o łącznej powierzchni 54 261 m2. Nieruchomość położona jest w Gdańsku przy ul.

Piekarniczej, Dzielnica Piecki-Migowo. Nieruchomość opisana jest w KW nr

GD1G/00038616/9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku, III

Wydział Ksiąg Wieczystych

1.2 Zakres wyceny

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego

nieruchomości gruntowej opisanej w pkt.1.1 jako grunt niezabudowany przeznaczony pod

inwestycję zgodnie z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

2 CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia

wierzytelności kredytodawcy.

3 PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1 Podstawa formalna

Zamawiającym operat jest ROBYG Morena Sp. z o.o.

3.2 Podstawy materialnoprawne

1. Krajowe Standardy Wyceny - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców

Majątkowych.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zm.),

3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 119, poz.

147 ze zm.),

4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity

Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz.2603 ze zm.),

5. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. o ochronie danych osobowych (Dz.U. Nr 133,

poz.883 ze zm.),

6. Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

(Dz.U. Nr 80, poz.717 ze zm.),

7. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109 ze

zm.),

8. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005r. zmieniające

rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego



3.3 Źródła danych merytorycznych

1. Dokumenty i informacje uzyskane od Zamawiającego (studium inwestycyjne projektu,

informacja geodezyjna, uzyskane pozwolenia etc.)

2. Wizja lokalna nieruchomości,

3. Urząd Miasta Gdańsk ,

4. Wydział Geodezji i Katastru Urzędu Miasta w Gdańsku ,

5. Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczystych,

6. Lokalne agencje obrotu nieruchomości,

7. Własne archiwum danych o rynku nieruchomości.

3.4 Uzupełniające źródła metodologiczne

1. Ewa Kucharska-Stasiak – „Wartość rynkowa nieruchomości”, Twigger, Gdańsk

2000r.

2. Ewa Kucharska-Stasiak – „Nieruchomość a rynek”, Wydawnictwo Naukowe PWN,

Gdańsk 1999r.

3. Mieczysław Prystupa – Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia

porównawczego, omówienie standardu wraz z przykładami zadań.”, PFSRM, Gdańsk

2001r.

4. Mieczysław Prystupa – „Wycena mienia, poradnik menedżera”, Centrum Informacji

Menadżera, Gdańsk 2000r.

5. Europejskie Standardy Wyceny 2000. Polska Federacja Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych, Gdańsk 2001

6. Zbigniew J. Boczek: Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości. Wyd.

CIVILENG Korporacja Majątkowa, Szczecin 2000

7. Andrzej Hopfer, Ryszard Źróbek, Sabina Źróbek – „Szacowanie nieruchomości

podejściem dochodowym”, Twigger, Gdańsk 2002

8. Peter L. Berenstein Aswath Damodaran „Zarządzanie Inwestycjami” LIBER 1999

4 DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

Data sporządzenia wyceny ____________________________ 17 września 2012 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny _______ 14 września 2012 r.

Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu Wyceny _______14 września 2012 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości __________________14 września 2012 r.



5 OPIS I STAN NIERUCHOMOŚCI

5.1 Stan prawny Nieruchomości

Stan prawny działek nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 ujmuje Księga Wieczysta nr

GD1G/00038616/9 prowadzona przez Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku III Wydział

Ksiąg Wieczystych. Na podstawie odpisu ww. KW oraz badania on-line w dniu 14.09.2012r.

stwierdzono, że księga zawiera następujące wpisy:

KW nr GD1G/00060114/3

Dział I: Oznaczenie nieruchomości

Położenie: Gdańsk , ul.Piekarnicza

Działki: nr 724 o powierzchni 4 349 m2

nr 722 o powierzchni 360 m2

nr 721 o powierzchni 902 m

2

nr 912 o powierzchni 1 090 m

2

nr 913 o powierzchni 100 m

2

nr 723 o powierzchni 47 460 m

2

Obręb : 0064

Obszar łączny: 54 261 m2

Sposób użytkowania: działki przemysłowe, rola, działka budowlana

Budynki: hala produkcji piekarniczej o pow. 5098,5 m2; hala produkcji

ciastkarskiej o pow. 5000 m2; silosownia mąki o pow. 957 m

2;

budynek administracyjny o pow. 2774 m2; kotłownia o pow.

425 m2; warsztat o pow. 869 m

2; stacja oleju opałowego o pow.

116,6 m2; stacja transformatorowa o pow. 216 m

2; portiernia o

pow. 45 m2; budynek zaplecza budowy o pow. 352 m

2

UWAGA! Budynki produkcyjne zostały wyburzone. Pozostało zaplecze budowy.

Spis praw: Rodzaj prawa :uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III

innej księgi wieczystej

1. nieodpłatne i nieograniczone w czasie prawo przejazdu i przechodu przez cały

niezabudowany teren działek nr 154/27, 155/2, 154/40 i 154/41, objętych księgą

wieczystą nr GD!G/00249175/7, z wyłączeniem ogródków oraz miejsc postojowych,

których prawo do wyłącznego korzystania przysługuje właścicielom poszczególnych

lokali mieszkalnych, na rzecz każdoczesnych właścicieli oraz użytkowników

wieczystych działek nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 objętych niniejszą księgą

wieczystą oraz działek powstałych w wyniku ich podziału geodezyjnego, w celu

zapewnienia swobodnego, niekoniecznego dostępu do powyższych nieruchomości

władnących przez właścicieli nieruchomości, mieszkańców oraz inne osoby, w tym w

szczególności klientów i interesantów instytucji edukacyjnych (przedszkoli, szkół

itp.), placówek handlowo - usługowych oraz instytucji publicznych zlokalizowanych

na tych nieruchomościach władnących



2. nieodpłatne i nieograniczone w czasie prawo swobodnego korzystania z placów zabaw

zlokalizowanych na terenie działki nr 155/2, objętej księgą wieczystą KW

GD1G/00249175/7, na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości stanowiącej

działki nr 721, 722, 723, 724, 912, 913, objętej niniejszą księgą wieczystą oraz działki

powstałe w wyniku ich podziału geodezyjnego

3. działki w wieczystym użytkowaniu do dnia 03.08.2033r. oraz budynki stanowiące

odrębną nieruchomość: - hala produkcji piekarniczej o pow. 5098,5 m2; hala produkcji

ciastkarskiej o pow. 5000 m2; silosownia mąki o pow. 957 m

2; budynek

administracyjny o pow. 2774 m2; kotłownia o pow. 425 m

2; warsztat o pow. 869 m

2;

stacja oleju opałowego o pow. 116,6 m2; - stacja transformatorowa o pow. 216 m

2;

portiernia o pow. 45 m2; budynek zaplecza budowy o pow. 352 m

2.

Dział II: Własność

Właściciel: Gmina Miasta Gdańsk

Użytkownik wieczysty: ROBYG MORENA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Dział III: Ciężary i ograniczenia:

1. Nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu na prawie użytkowania

wieczystego nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą polegającą na prawie

korzystania w pasie gruntu oznaczonym w załączniku do aktu notarialnego z dnia 07.

01. 2011 r., rep. a nr 157/2011 z : -części działki gruntu nr 724 w zakresie trwałego

posadowienia i eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej dn 200 o długości 97,50 mb

wraz z uzbrojeniem oraz sieci wodociągowej dn 110 o długości 23 mb wraz z

uzbrojeniem, -części działki gruntu nr 723 w zakresie trwałego posadowienia i

eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej dn 200 o długości 708 mb wraz z uzbro jeniem

oraz sieci wodociągowej dn 110 o długości 604,50 mb wraz z uzbrojeniem, -części

działki gruntu nr 912 w zakresie trwałego posadowienia i eksploatacji sieci kanalizacji

sanitarnej dn 200 o długości 63 mb wraz z uzbrojeniem oraz sieci wodociągowej dn

110 o długości 16 mb wraz z uzbrojeniem, -części działki gruntu nr 913 w zakresie

trwałego posadowienia i eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej dn 200 o długości 9

mb wraz z uzbrojeniem oraz sieci wodociągowej dn 110 o długości 5 mb wraz z

uzbrojeniem, a także dostępu do tych sieci i urządzeń celem konserwacji, modernizacji

i usuwania awarii. Przedmiot wykonywania: działki nr 724, 723, 912, 913. Służebność

na rzecz GDAŃSKA INFRASTRUKTURA WODOCIĄGOWO-KANALIZACYJNA

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Dział IV: Hipoteki:

1. hipoteka umowna kaucyjna – 76 034 630,14 zł, słownie: siedemdziesiąt sześć

milionów trzydzieści cztery tysiące sześćset trzydzieści 14/100 zł, hipoteka

ustanowiona dla zabezpieczenia emisji przez spółkę pod firmą ROBYG S.A. w

Warszawie obligacji na okaziciela serii A w ilości nie większej niż 600.000 sztuk o

wartości nominalnej 100 zł każda o łącznej wartości nominalnej do 60.000.000 zł. o

numerach od 000001 do 600000 na rzecz obligatariuszy na warunkach określonych w

uchwale 1-37/2010 zarządu spółki ROBYG S.A. w Warszawie z dnia 16.09.2010r.



5.2 Opis nieruchomości i sposób użytkowania

Wyceniana nieruchomość składa się z działek gruntu o nr 721, 722, 723, 724, 912, 913

Powierzchnia łączna 54 261 m2,

Kształt – na datę wyceny nieregularny

Niezabudowana (zabudowa tymczasowa nie podlega wycenie), teren

pofałdowany, częściowo porośnięty samosiejkami drzew i krzewów,

Teren częściowo jest ogrodzony od strony ul Piekarniczej i ul.Lema

Dostęp do drogi publicznej – ul.Piekarnicza, ul.Lema i ul.Prof.Hausbrandta

sieci infrastruktury technicznej uzbrojenia terenu (sieć energetyczna, gazociąg,

wodociąg, kanalizacja, ciepłownicza, telefoniczna ) w zasięgu do 100 m od

granicy działki

nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami do 70 m wysokości budynków w północnej części terenu

Źródło: ortofotomapa 2012 – www.geoportal.pl

Nr działki Powierzchnia [m2] Rodzaj użytku Kształt

721 902 Ba Trapez

722 360 Ba Trójkąt

723 47 460 Ba Nieforemny, szeroka

724 4 349 Ba Nieforemny, długa

912 1 090 Ba Nieforemny, wąska

913 100 Bp prostokąt

Razem: 54 261 RIV Nieregularny, szeroki



5.3 Lokalizacja i otoczenie

Województwo Pomorskie powierzchnię ponad 18 tys. kilometrów kwadratowych, co stanowi

około 6 procent powierzchni Polski. Zamieszkuje je 2,2 mln mieszkańców, z czego

zdecydowana większość przypada na skupiska miejskie. Potencjał gospodarczy województwa

należy łączyć w szczególności z takimi dziedzinami jak przemysł stoczniowy, rafineryjny,

spożywczy, maszynowy, meblowy, transport i usługi portowe. Na podkreślenie zasługuje

fakt, że przemysł stoczniowy dokonał istotnych zmian restrukturyzacyjnych, stając się

ponownie przyszłościową i konkurencyjną dziedziną gospodarki, a Gdańska Stocznia

Remontowa należy do czołowych zakładów tego typu na świecie. Porty morskie Gdańsk i

Gdynia z łącznymi przeładunkami 37 mln ton stanowią nie tylko ważne węzły transportu, ale

dysponują również (w szczególności port gdański) znaczącymi obszarami rozwojowymi dla

różnych rodzajów działalności produkcyjnej i usługowej. Szansę na dynamiczny rozwój

województwa upatruje się w aktywizowaniu sektora szeroko rozumianych usług oraz

wspieraniu rozwoju małych i średnich przedsiębiorstw. Województwo pomorskie pod

względem liczby prywatnych przedsiębiorstw odniesionych do ilości 1000 mieszkańców

zajmuje wysokie, czwarte miejsce w kraju.

W regionie angażują swój kapitał znane firmy z Europy Zachodniej oraz Stanów

Zjednoczonych Ameryki. Niekwestionowanym liderem w wielkości zaangażowanego

kapitału jest amerykański koncern International Paper, który w zakup fabryki celulozy w

Kwidzynie zainwestował ponad 320 mln dolarów. Innymi inwestorami znanymi w regionie są

m.in.; Coca Cola, Fazer, Auchan, Geant, Nestle, Pepsi Co., Rubbermind, General Electric

Capital Corporation, Scania Truck and Buses, Federal Mogul Corporation, Helvetia Partia

Grupe, Alte Leipziger Europa AG, Farm Frites BV, Malma, Metro AG, Philips, Gaspol,

Baltic Malt, Dr. Oetker. Obecne są oddziały lub przedstawicielstwa znanych banków i

towarzystw ubezpieczeniowych (np. Deutsche Bank, Nationale Nederlanden). Znacząca jest

również ilość mniejszych spółek z udziałem kapitału zagranicznego. Na obszarach wiejskich

do spółek z udziałem kapitału zagranicznego wniesiono wiele tysięcy ha ziemi, aktywizując

przetwórstwo spożywcze. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa wydzierżawia również

cudzoziemcom tereny o walorach turystycznych i rekreacyjnych, tworząc warunki dla

rozwoju bazy turystycznej. Ważnym elementem rozwoju regionu i województwa jest budowa

autostrady A1, która będzie stanowiła korytarz tranzytowy z północy na południe Europy.

Gdańsk to największy ośrodek gospodarczy, naukowy i kulturalny polskiego Wybrzeża,

stolica ponad milionowej aglomeracji miejskiej oraz zamieszkałego przez ponad 2,2 miliony

mieszkańców regionu pomorskiego, który wg najnowszych badań socjologicznych jest

jednym z najzamożniejszych regionów w Polsce. Wielkość PKB na 1 mieszkańca wynosi

ponad 7 tys. EURO i jest dużo wyższe niż średnia z tego wskaźnika w Polsce. Ludność

Gdańska wynosi około 470.000 mieszkańców, powierzchnia miasta stanowi 265 km². W

Gdańsku zarejestrowanych jest blisko 60 tysięcy podmiotów gospodarczych. Ich liczba od

kilku lat utrzymuje się na zbliżonym poziomie wykazując nieznaczne tendencje wzrostowe.

Ponad 95% podmiotów gospodarczych stanowią mikroprzedsiębiorstwa zatrudniające do 9

osób, małe przedsiębiorstwa stanowią 3,8%, średnie to 0,7%, a duże to 0,2% ogółu

podmiotów gospodarczych zarejestrowanych w Gdańsku.



Wyceniana nieruchomość położona jest w Gdańsku, dzielnica Piecki-Migowo na

osiedlu Morena przy ulicy Piekarniczej. Morena jest typową „sypialnią” Gdańska. Występuje

tu zabudowa budownictwa uprzemysłowionego lat 80-tych tzw. „wielka płyta” oraz

nowoczesne budynki mieszkaniowe wielorodzinne powstałe w ostatnich 10-ciu latach w

ramach inwestycji deweloperskich. Dzielnice centralne ulegają dalszemu rozwojowi, co także

pokazuje wzrost gęstości zaludnienia w tej części Gdańska w związku z kolejnymi

inwestycjami mieszkaniowymi.

Dojazd do nieruchomości drogą utwardzoną asfaltową. Nieruchomość posiada bezpośredni

dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul.Piekarnicza i ul.Lema oraz ul.Prof. Hausbrandta.

Nieruchomość zlokalizowana jest blisko ulicy Rakoczego i Kartuskiej. Ulica Rakoczego

stanowi jedną z głównych arterii komunikacyjnych w tej części Gdańska. Jest to droga o

dużej przepustowości i po za strefą zatorów ulicznych. W sąsiedztwie znajduje się zabudowa

mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna, a nieco dalej Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w

Gdańsku, III Wydział Ksiąg Wieczystych oraz Centrum Handlowe Carrefour. W sąsiedztwie

są także tereny niezabudowane. Okolica stosunkowo cicha i spokojna, chociaż słyszalne są

samoloty podchodzące do lądowania na pobliskim lotnisku Gdańsk-Rębiechowo. Zaplecze

handlowo usługowe i oświatowe bardzo dobrze rozwinięte. W odległości około 4 km znajduje

się inne duże centrum handlowe obejmujące: Auchan, Leroy Merlin, Decathlon. Położenie

nieruchomości pozwala także na dogodny dojazd do centrum Gdańska ul.Nowolipie

(dwujezdniowa droga) i dalej ul.Kartuską. Odległość od centrum Gdańska wynosi około

3 km. Przystanki autobusowe są przy ulicy Piekarniczej i Rakoczego . Dobry dostęp do

środków komunikacji miejskiej. Odległość od lotniska wynosi około 8 km w prostej linii.



Poniżej mapa lokalizacji nieruchomości wycenianej.

5.4 Przeznaczenie nieruchomości, uzyskane decyzje, wydane pozwolenia

Dla wycenianej nieruchomości położonej w Gdańsku przy ul.Piekarniczej obowiązuje

aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr 1829: „Piecki – rejon

Piekarniczej w mieście Gdańsku” zatwierdzony Uchwałą Rady Miasta Gdańska

nr XX/481/08 z dnia 28.02.2008 r. (załącznik nr 6 i 7). Zgodnie z powyższą Uchwałą,

wyceniana nieruchomość (działki nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 z obrębu 0064) położona jest

w strefie 005-M/U32 – tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, gdzie zasady

kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu są następujące:

1) linie zabudowy – zgodnie z przepisami budowlanymi i drogowymi,

2) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki – maksymalnie 30%,

3) minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni

działki 40%,

4) intensywność zabudowy - minimalna: nie ustala się, maksymalna: 2,0,

5) wysokość zabudowy – minimalna: nie ustala się, maksymalna:

a) dla części terenu wydzielonej na rysunku planu linią wewnętrznego podziału i oznaczonej symbolem „a” - 70m,

b) dla części terenu wydzielonej na rysunku planu linią wewnętrznego podziału i

oznaczonej symbolem „b” – 35m,

6) formy zabudowy – dowolne,

7) kształt dachu – dowolny

Funkcje wyłączone to obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².



Poniżej na rysunku planu zaznaczono wycenianą nieruchomość kolorem czerwonym.

Strefy „a” i „b” oznaczają obszary o zróżnicowanej wysokości zabudowy.

Zgodnie z przygotowanym przez inwostora studium przedinwestycyjnym i koncepcją

zagospodarowania terenu (załączniki nr 8 i 9) planowane jest wybudowanie 15 budynków

mieszkalnych wielorodzinnych od 5 do 16 kondygnacyjnych o łącznej powierzchni użytkowej

PUM = 71 891 m2.



6 SPOSÓB WYCENY

Wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje

rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie

nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w

urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach

nieruchomości podobnych.

6.1 Założenia do wyceny

W niniejszym opracowaniu przyjęto następujące założenia:

1. oszacowano wartość rynkową nieruchomości

2. przyjęto, iż oszacowane wartości będą się mieściły w granicach minimalnych i

maksymalnych cen rynkowych obserwowanych na rynku lokalnym lub innych rynkach

równoległych.

3. wycenie podlega grunt niezagospodarowany przeznaczony pod inwestycję deweloperską

4. przyjęte definicje oszacowanych wartości są zgodne ze PKSW PFSRM i TEGOVA

6.2 Wskazanie rodzaju określanej wartości, definicje

Wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje

rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie

nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w

urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach

nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym określeniu podlega wartość

nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub wartość innych praw do nieruchomości.

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny KSWP1 Wartość rynkową nieruchomości

(WR), stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu

wyceny przy przyjęciu następujących założeń:

o strony umowy są od siebie niezależne, nie działają motywami sytuacji przymusowej oraz

mają stanowczy zamiar zawarcia umowy.

o Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.

Interpretacja definicji wartości rynkowej:

Pojęcie najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu kwotę,

która rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu na który została

określona wartość.

Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością

szacowaną, a nie kwota z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą. Jest to hipotetyczna

cena, za która w dniu Wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim

wymogom definicji wartości rynkowej.

Pojęcie w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym

momencie, na który została określona. Może być to data opracowania operatu lub

wcześniejsza.

Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania

istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada

się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy.

Wartość rynkową określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz

związanych z tą transakcją podatków i opłat.



6.3 Typ i rodzaj określanej wartości

Wartość rynkową nieruchomości można określić dla nieruchomości, które są lub mogą być

przedmiotem obrotu. W wyniku wyceny określona została wartość rynkowa nieruchomości

wycenianej, dla aktualnego sposobu użytkowania (WR).

6.4 Podejście i metoda wyceny nieruchomości

Uwzględniając przesłanki wymienione w art. 134 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o

gospodarce nieruchomościami, a ponadto cel i zakres wyceny, stan prawny nieruchomości

oraz dostępność danych rynkowych, wartość nieruchomości oszacowano przy zastosowaniu:

podejścia porównawczego,

metody porównywania parami

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że

wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były

przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te

nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu

cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny

nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych

nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych

nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania

ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. W ramach powyższych metod można

stosować technikę interpolacji polegającą na nadaniu wagi poszczególnym cechom

reprezentującym wycenianą nieruchomość pomiędzy określonym dolnym (minimum) i

górnym (maximum) zakresem współczynników lub ekstrapolacji polegającą na nadaniu wagi

poszczególnym cechom reprezentującym wycenianą nieruchomość poza określonym dolnym

(minimum) lub górnym (maximum) zakresem współczynników w zależności od jakości

odchylenia od cechy.

Metoda porównywania parami

Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej

nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównywanie kolejno z co najmniej

trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem

obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych

nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag

wg wzoru:

L

Σ (Cj +

n

i

Ui1

)

WR =

j=1 x K

L



gdzie:

WR wartość rynkowa nieruchomości wycenianej,

Cj cena transakcyjna nieruchomości przyjętych do porównań,

Ui wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy rynkowej

(atrybutu) na wartość nieruchomości,

n liczba współczynników odpowiadająca liczbie cech rynkowych nieruchomości,

L liczba nieruchomości przyjętych do porównań.

K współczynnik korygujący.

6.5 Uzasadnienie sposobu wyceny nieruchomości

W wyniku wyceny określona została wartość rynkowa nieruchomości dla aktualnego sposobu

użytkowania (WR) jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosowano metodę porównywania

parami dostępną w ramach podejścia porównawczego . W ten sposób oszacowano aktualną

wartość rynkową nieruchomości. Zastosowanie takiej metody wynika w szczególności z

rodzaju i stanu nieruchomości oraz niewielkiej liczby dostępnych danych o cenach

transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej.

7 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

7.1 Rys historyczny - Kryzys finansowy

W lipcu 2007 roku rozpoczął się ogólnoświatowy kryzys ekonomiczny rynku finansowego i

bankowego . Początek kryzysowi dała zapaść na rynku pożyczek hipotecznych wysokiego

ryzyka w Stanach Zjednoczonych. Kryzys został spowodowany przez pożyczki hipoteczne,

które udzielały banki przy wysokim ryzyku spłaty, osobom o niewystarczających

możliwościach finansowych (ang. subprime mortgage). Pożyczki te stały się zabezpieczeniem

obligacji strukturyzowanych masowo sprzedawanych w celach inwestycyjnych i

spekulacyjnych przez prywatne instytucje finansowe, w tym największe banki amerykańskie i

europejskie. Świadomość ryzykowności tych obligacji była niewielka, gdyż trwał wzrost na

rynku nieruchomości, a czołowe instytucje ratingowe wystawiały wysokie oceny

bezpieczeństwa rzeczonym obligacjom. Niewypłacalność indywidualna z niespodziewanie

dużym odsetkiem (9,2%) poskutkowała z kolei brakiem gotówki na rynku kredytowym i

niestabilnością (zagrożeniem rychłej niewypłacalności wierzytelności) tych instytucji.

W połowie 2007 obligacje subprime okazały się papierami bez pokrycia. Kiedy ceny domów

w USA zaczęły spadać, w lipcu 2007 zbankrutowały dwa fundusze inwestycyjne banku Bear

Stearns. Banki doznały bardzo poważnych, liczonych w miliardach dolarów strat. Straty te

okazały się tak duże, że w marcu i kwietniu 2008 główne banki USA:

Merrill Lynch,

Goldman Sachs,

Morgan Stanley,

Lehman Brothers,

Citigroup

zostały pospiesznie dokapitalizowane, by zapobiec upadłości. Obawiano się, że upadłość

mogłaby wywołać efekt domina, bankructwa banków i przedsiębiorstw, bezrobocia i kryzysu

gospodarczego porównywanego do kryzysu stulecia z 1929. Kapitał ratunkowy pochodził

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Rynek_bankowy&action=edit&redlink=1

http://pl.wikipedia.org/wiki/Stany_Zjednoczone

http://pl.wikipedia.org/wiki/Kryzys

http://pl.wikipedia.org/wiki/Hipoteka

http://pl.wikipedia.org/wiki/Bank

http://pl.wikipedia.org/wiki/J%C4%99zyk_angielski

http://pl.wikipedia.org/wiki/Obligacja

http://pl.wikipedia.org/wiki/Rynek_nieruchomo%C5%9Bci

http://pl.wikipedia.org/wiki/Niewyp%C5%82acalno%C5%9B%C4%87

http://pl.wikipedia.org/wiki/Wierzytelno%C5%9B%C4%87

http://pl.wikipedia.org/wiki/2007

http://pl.wikipedia.org/wiki/Papier_warto%C5%9Bciowy

http://pl.wikipedia.org/wiki/Fundusz_inwestycyjny

http://pl.wikipedia.org/wiki/Dolar


http://pl.wikipedia.org/wiki/Bank

http://pl.wikipedia.org/wiki/Upad%C5%82o%C5%9B%C4%87

http://pl.wikipedia.org/wiki/Efekt_domina

http://pl.wikipedia.org/wiki/Bankructwo

http://pl.wikipedia.org/wiki/Bezrobocie

http://pl.wikipedia.org/wiki/Kryzys_gospodarczy

http://pl.wikipedia.org/wiki/Kryzys_gospodarczy




m.in. z rezerw walutowych różnych państw: Arabia Saudyjska, Kuwejt, Korea Południowa,

Japonia, Chiny, Singapur. W zamian za emisje akcji każdy z banków dostał od kilku do

kilkunastu miliardów dolarów. Działania te przyniosły tylko krótkotrwałą poprawę. W

następnych miesiącach banki przestały sobie ufać, niechętnie pożyczały sobie pieniądze z

obawy przed niewypłacalnością kontrahenta. Dane finansowe za II kwartał 2008 publikowane

w sierpniu, ujawniły po raz czwarty z rzędu duże straty największych banków. 15 września

2008 roku, 4-ty co do wielkości bank inwestycyjny Lehman Brothers, po bezowocnej próbie

zwrócenia się o pomoc do banku centralnego USA FED, zmuszony został ogłosić upadłość.

Tydzień wcześniej FED zgodził się przejąć dwie firmy ubezpieczeniowo-pożyczkowe

działające na rynku hipotecznym z ogromnymi długami sięgającymi kilku miliardów

dolarów:

Fannie Mae

Freddie Mac.

Upadek tych dwóch firm skutkowałby ogromnym kryzysem finansowym na całym świecie. Z

tego samego powodu FED, w porozumieniu z ministerstwem skarbu, zdecydował dzień

później o dokapitalizowaniu największej firmy ubezpieczeniowej na świecie – AIG, która

również chyliła się ku bankructwu. Przeznaczono na to kwotę 85 miliardów dolarów.

Początkowo kryzys omijał gospodarkę Polski. Za główne zagrożenia uważano takie

zjawiska jak: niebezpieczną zależność wartości złotego od spekulacyjnych inwestycji

krótkoterminowych, wysokie zadłużenie państwa oraz wysoki udział importu w produkcji.

Potem jednak pojawiły się czynniki powodujące przeniesienie się kryzysu do Polski:

ograniczenie akcji kredytowej przez banki,

atak spekulacyjny na polską walutę i znaczne obniżenie wartości złotego

problemy finansowe w przedsiębiorstwach z opcjami walutowymi

spadek liczby transakcji na rynku nieruchomości

wstrzymanie decyzji inwestycyjnych przez inwestorów

spadek cen nieruchomości

Chronologia kryzysu

Bankructwo

funduszy

Bear Stearns

Straty banku

Merrill

Lynch

Straty banku

Goldman

Sachs

Straty banku

Morgan

Stanley

Straty banku

Citygroup

Upadek banku

Lehmans

Brothers

lipiec 2007 marzec 2008 kwiecień

2008

kwiecień

2008

kwiecień

2008 wrzesień 2008

Powyższe zdarzenia wpłynęły na załamanie rynku nieruchomości na świecie. Poziom

spadków był jednak zróżnicowany i wynikał z ogólnej sytuacji gospodarczej w

poszczególnych krajach. Z tego powodu ceny nieruchomości w Polsce nie spadły tak mocno

jak np. w Hiszpanii czy Irlandii. Poniższy wykres pokazuje zmiany stóp kapitalizacji, a więc i

wyceny nieruchomości. Jak widać po spadku cen (wzrost stóp kapitalizacji) w okresie 2008-

2009 nastąpiło zatrzymania dalszych spadków, a nawet lekka poprawa sytuacji.

W segmencie gruntów niezabudowanych największe spadki nastąpiły na obszarach

niezurbanizowanych. W dużych miastach, a szczególnie w centrach tych miast ceny spadały

relatywnie wolniej. Przeciętny poziom spadków w centrach miast w okresie 2008-2009

można określić na 5%-10% w skali roku.

http://pl.wikipedia.org/wiki/Miliard



7.2 Aktualna sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych w segmencie inwestycji

mieszkaniowych wielorodzinnych.

Analizy rynkowe dużych firm consultingowych wykazują , że Inwestorzy i deweloperzy

wydadzą w tym roku na grunty dwa, trzy razy więcej niż w poprzednim. Kupują ziemię,

ponieważ jej ceny spadają i osiągają atrakcyjny poziom.

Rynek gruntów wyraźnie się ożywił. Inwestorzy finalizują transakcje kupna, których łączna

wartość na koniec roku przekroczy znacznie miliard złotych. To ponad dwukrotny wzrost w

porównaniu z 2010 r. – wynika z badania przeprowadzonego przez firmę doradczą Colliers

International (CI). W ub. r. inwestorzy kupili w kraju działki warte nie więcej niż 500 mln zł.

Rynek zakupów ziemi w tym roku będzie wart 1,2 – 1,5 mld zł . Ruch na rynku ziemi

pod inwestycje jest coraz większy. Wielu deweloperów planowało kupić ziemię w ubiegłym

roku, ale czekali na niższe ceny. Teraz, gdy oczekiwania sprzedających się zmniejszyły,

dochodzi do finalizacji transakcji. Ceny ziemi są niższe z dwóch powodów. Po pierwsze,

sprzedający przekonali się, że nie wrócą już stawki sprzed kryzysu i jeśli chcą sprzedać

nieruchomość, to muszą się godzić na ceny niższe niż te z lat 2007 – 2008. Po drugie, banki,

które kredytowały wtedy zakup ziemi, nie są tak cierpliwe jak rok temu i żądają spłat

kredytów. Stąd część spółek musi wyprzedawać ziemię.

Firma Colliers, w raporcie opracowanym dla gruntów inwestycyjnych w Warszawie , w tym

dla terenów pod zabudowę mieszkaniową prognozuje sukcesywną poprawę w obszarze tego

rynku. Począwszy od trzeciego kwartału 2010 roku, zauważyć można chęć inwestorów do

rozpoczęcia konkretnych zakupów. Pojawiło się więcej umów przedwstępnych

potwierdzających rzeczywiste chęci nabywania terenów. Trend ten pozwala prognozować, że

przez najbliższe lata będziemy mieć do czynienia z rynkiem nastawionym na kupującego, a

nie jak to było przed kryzysem na sprzedającego. Coraz częściej warunkiem zawieszającym

transakcje stawała się konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, uzyskania

finansowania, a w przypadku nieruchomości komercyjnych zawarcia przedwstępnych umów

najmu. Wrosła też liczba zamykanych transakcji, również tych największych związanych z

wieloletnimi projektami inwestycyjnymi, które składać się będą z wielu faz.

Okres ten uświadomił uczestnikom rynku nieruchomości kilka faktów

w najbliższych latach ceny pozostaną na aktualnym poziomie z niewielkimi

korektami; jeśli doświadczamy wzrostu cen, to jest to zdrowy, racjonalny wzrost,

biorąc dla porównania dynamikę w latach przedkryzysowych,

wiele firm zmieniło lub poszerzyło zakres swojego zainteresowania jeśli chodzi o typ

inwestycji wraca zainteresowanie gruntami pod cele mieszkaniowe; nieruchomości

komercyjne, szczególnie te o przeznaczeniu handlowym staja się celem dla wielu

inwestorów, którzy do tej pory budowali jedynie mieszkania,

banki zaczynają szukać nabywców na nieruchomości gruntowe z tzw. „złymi

kredytami”;

wspólne przedsięwzięcie (joint-venture) staje coraz bardziej atrakcyjną formułą

inwestowania, czasami jedyną możliwą do zrealizowania założonego celu

inwestycyjnego; pojawiają się nowi gracze na rynku (m.in. zagraniczne fundusze

inwestycyjne) i pomału będzie ich przybywać.



Warszawa, Wrocław, Kraków oraz Poznań i Trójmiasto mogą liczyć na powstanie nowych

biurowców i nowych osiedli mieszkaniowych. Wszystkie duże miasta ale również te średniej

wielkości doczekają się rozpoczęcia wielu nowych projektów mieszkaniowych. Dobrze

przygotowane grunty znajdują się w posiadaniu deweloperów i można spodziewać się

rozpoczęcia kolejnych inwestycji w 2012 i 2013 roku.

Niestety są również czynniki powstrzymujące lub opóźniające wiele inwestycji

deweloperskich i komercyjnych:

1. W dalszym ciągu procesy administracyjne dotyczące uzyskiwania wszelkich

pozwoleń, zamiast kilkunastu tygodni trwają kilkanaście miesięcy, a w skrajnych

przypadkach 2- 3 lata.

2. Kwestia użytkowania wieczystego nie pozostaje bez znaczenia, koszt z tym

związany powstrzymuje niektóre firmy przed zakupami takich gruntów.

3. Wysokie ceny dla najatrakcyjniejszych lokalizacji – banki kwestionują wyceny, co

czasami powoduje brak finansowania

4. Brak dostępności mediów lub niska przepustowość; nie zawsze gmina jest

zainteresowana partycypacją w kosztach, a wymagane wielomilionowe nakłady

skutecznie odstraszają przed inwestowaniem.

Ponadto dla gruntów inwestycyjnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową

wielorodzinną zauważalne są następujące zależności:

1. Istnieje bardzo silna korelacja ceny gruntu i wskaźnika intensywności zabudowy netto,

wyrażonego relacją PUM możliwego do wybudowania na danym gruncie do

powierzchni tego gruntu, stąd grunty pod zabudowę o niskiej intensywności są tańsze

2. Cena gruntu jest wprost proporcjonalna do wskaźnika intensywności zabudowy netto

(PUM/grunt); im wyższy wskaźnik tym wyższa cena jednostkowa gruntu.

3. Istnieje również bardzo silna korelacja pomiędzy cena gruntu a możliwą do uzyskania

ceną za 1m2 PUM w poszczególnych dzielnicach, co wiąże się z także z cenami

mieszkań lub domów mieszkalnych.

4. Cena gruntu zależy także od ceny sprzedaży lokali na rynku oraz kosztów inwestycji.

5. Ponadto cena gruntu zależy od lokalizacji, ponieważ lokalizacja wpływa na cenę

sprzedaży lokali na rynku pierwotnym;

6. Uczestnicy rynku gruntów developerskich (pod inwestycje mieszkalno-usługowe)

kalkulują cenę nieruchomości gruntowych głównie przez pryzmat: ceny 1 m2

powierzchni użytkowej lokali możliwej do uzyskania na rynku pierwotnym, łącznych

kosztów realizacji inwestycji, zakładanej stopy zysku. Cena gruntu stanowi pochodną

w/w czynników. Jest ustalana w podejściu pozostałościowym.

7. Z powyższej analizy wynika również, że relacja dla gruntów inwestycyjnych, relacja

prawa własności do prawa użytkowania wieczystego kształtuje się na poziomie 1:1

bez względu na lokalizację. Inwestor deweloper koszty związane z opłatami rocznymi

za użytkowanie wieczyste dyskontuje zwykle z przyszłej cenie PUM-u i zbywanych

udziałach gruntu



7.3 Rynek mieszkaniowy

Najbardziej prestiżowe dzielnice Gdańska to Śródmieście, Wrzeszcz i Oliwa Mieszkania w

tych dzielnicach osiągają od zawsze najwyższe ceny transakcyjne. W ostatnim czasie coraz

modniejsze robią się „sypialnie” Gdańska przeżywające renesans: Morena i Przymorze.

Gdański rynek mieszkaniowy z początkiem roku 2009 zaczął się odbijać od dna, obecnie jest

w fazie stabilizacji. Rynek lokalny osiedla Morena jest atrakcyjny dla potencjalnych

nabywców nieruchomości mieszkalnych z uwagi na:

1. położenie z dobrym dojazdem do centrum Gdańsku i do Sopotu oraz Gdyni

2. dobrą komunikację z centrum Gdańsku, także dzięki wybudowaniu nowej

dwujezdniowej drogi ul.Armii Krajowej (trasa W-Z)

3. sąsiedztwo terenów zielonych – wzgórza morenowe,

4. dobra komunikację z innymi częściami Trójmiasta dzięki łatwemu połączeniu z

obwodnicą Trójmiasta

5. bardzo dobrą infrastrukturę usługowo-handlową

6. bardzo dobre zaplecze oświatowe (szkoły, przedszkola)

Powyższe uwarunkowania wpływają na stały, stabilny popyt na mieszkania i domy

mieszkalne w tej części Gdańska (tj. na Morenie) oraz stosunkowo wysoki poziom cen

gruntów, domów i mieszkań.

Zestawiając ze sobą dane dotyczące przeciętnych cen domów jednorodzinnych w

Trójmieście, możemy zauważyć, iż oferty pochodzące z Sopotu zawyżają analizowane

wartości.

Wszystko za sprawa charakteru tamtejszego rynku, na którym brakuje terenów pod nowe

inwestycje, przez co ceny istniejących już nieruchomości utrzymują się na stosunkowo

wysokim poziomie. Warto podkreślić, że Sopot jest jedynym miastem, w którym średnie

ceny oferowanych domów we wszystkich typach zabudowy przekraczają granicę 1,2 mln zł.

przy czym ta statystyka dla Sopotu jest zaniżona, gdyż uwzględnia także transakcje działkami

budowlanymi zabudowanymi domami do wyburzenia. Przeciętne ceny domów do

zamieszkania na terenie Sopotu wynoszą od 2,5 mln zł. do 4 mln zł. za dom jednorodzinny.



Wg Oferty.net i OpenFinance średnie ceny mieszkań kształtują się na następujących

poziomach:

Poniżej zamieszczono średnie ceny mieszkań w Gdańsku wg Raportu BRE Hipoteczny -

Wiosna 2012r.

Ceny gruntów budowlanych pod zabudowę mieszkaniową zależą od wielu czynników w tym

w szczególności od:

1. lokalizacji

2. możliwości inwestycyjnych

3. uzbrojenia terenu

4. powierzchni działki

5. kształtu działki

Grunty inwestycyjne pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną są ponownie poszukiwane

przez deweloperów, fundusze etc.



Największym popytem w Gdańsku cieszą się grunty budowlane pod zabudowę mieszkaniową

wielorodzinną położone w pobliżu głównych arteriach komunikacyjnych, ale nie w strefie

uciążliwości hałasu. Chętnie kupowane są mieszkania zarówno w nowych jak i starych

zasobach. Poziom cen rośnie wraz ze zbliżaniem się lokalizacji w kierunku Śródmieścia.

7.4 Rodzaj i obszar badanego rynku nieruchomości

Dla potrzeb niniejszej wyceny zbadano rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych

przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną jako przedmiot prawa

własności. Jako rynek lokalny właściwy dla gruntu developerskiego o średnim lub dużym

areale przyjęto rynek centralnej części Gdańska - ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy

Piecki-Migowo i dzielnic przyległych. Poniżej mapa z zaznaczeniem badanego rynku.

7.5 Okres badania cen

Badanie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych obejmowało okres od lipca 2010r. do

września 2012r. Ceny transakcyjne przyjęto w wysokościach nominalnych, przyjmując trend

w badanym okresie = 0.

7.6 Charakterystyka i analiza badanego rynku Nieruchomości gruntowych

Jako rynek lokalny do porównań przyjęto obszar centralnej części Gdańska obejmujący

Dzielnice: Przymorze, Piecki-Migowo, Zaspa, Wrzeszcz, Śródmieście. Tak zdefiniowany

rynek lokalny w segmencie gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę

wielorodzinną jest średnio rozwinięty.

W monitorowanym okresie zanotowano rozpiętość cen od ok. 600 zł do ponad 1300 zł za 1m2

powierzchni działki. Wielkość działek zawierała się przedziale od 5 000 m2 do ponad

27 000 m2. Działki o areale zbliżonym do wycenianej nie zanotowano. Szczególnie

poszukiwane są tereny posiadające aktualny miejscowy plan zagospodarowania

przestrzennego, co znacznie ułatwia i przyspiesza proces inwestycyjny. Grunty takie są trudno

osiągalne z uwagi na bardzo małą podaż wynikającą z faktu iż pewna część powierzchni

miasta Gdańska nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.



Transakcje, które miały miejsce w monitorowanym okresie czasu dotyczyły działek na

obszarach bez planu miejscowego oraz z planami miejscowymi. W wypadku braku planu

miejscowego jedynym kryterium określenia przeznaczenia i możliwości inwestycyjnych

działki jest Studium uwarunkowań lub warunki zabudowy uzyskiwane dla danego terenu, a co

za tym idzie ważnym czynnikiem wynikającym z tych możliwości jest intensywność

zabudowy. Dużym atutem przekładającym się na cenę gruntu jest wydana decyzja WZiZT dla

danej nieruchomości wiążąca urząd co do przeznaczenia gruntu. Obecne przepisy prawa

budowlanego pozwalają przenosić ją na kolejnych nabywców terenu. Daleko lepszą cechą,

również cenowo, jest decyzja pozwolenie na budowę, która w pełni gwarantuje inwestorowi

szybką w czasie konsumpcję zainwestowanych w teren środków – dlatego tego typu działki

osiągają wyższe ceny jednostkowe od podobnych gruntów bez wydanych decyzji.

7.7 Atrybuty nieruchomości podobnych

Cechy rynkowe nieruchomości, które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny mają z

reguły lokalny charakter i w różnym stopniu wpływają na decyzje osób kupujących

nieruchomości. Nazwy cech rynkowych (atrybuty) oraz ich wagi (miernik wpływu cech na

cenę) zostały określone w wyniku analizy rynku lokalnego oraz na podstawie analizy ofert

kupna i sprzedaży nieruchomości podobnych w lokalnych agencjach nieruchomości. Wagi

cech zostały oszacowane na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach

nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen.

Cechy i wagi nieruchomości podobnych

1. Lokalizacja _____________________________________ 25%

2. Możliwości inwestycyjne _________________________ 25%

3. Infrastruktura – media, drogi dojazdowe ______________ 20%

4. Powierzchnia działki______________________________ 15%

5. Kształt działki, warunki geotechniczne _______________ 15%



Skala ocen atrybutów

Dla potrzeb wyceny, w obrębie ustalonych cech rynkowych, przyjęto następującą skalę ocen:

Lp. Cechy rynkowe Ocena cechy Opis oceny

1 Lokalizacja Bardzo dobra Śródmieście, Wrzeszcz

Dobra Piecki-Migowo , Przymorze, Zaspa

Przeciętna Aniołki, Orunia Górna

Słaba Siedlce, Łostowice, Ujeścisko

2 Możliwości inwestycyjne,

ograniczenia,

Przeznaczenie nieruchomości,

Dobra Zabudowa mieszkaniowo-usługowa wielorodzinna dużej intensywności. Wysokość do 15, 16 kondygnacji.

Aktualny miejscowy plan lub wydano warunki

zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji lub pozwolenie na budowę,

Przeciętna Zabudowa wielorodzinna średniej intensywności. Wysokość do 10 kondygnacji. Aktualny miejscowy

plan lub wydano warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji.

Słaba Zabudowa wielorodzinna niskiej intensywności. Wysokość do 4-5 kondygnacji. Aktualny miejscowy

plan lub wydano warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji.

3 Infrastruktura - Uzbrojenie terenu, drogi dojazdowe

Dobre Media doprowadzone do granicy działki, korzystny układ drogowy w pobliżu, nieuciążliwy, blisko głównych ciągów komunikacyjnych

Przeciętne Media w zasięgu do 100 m od granicy działki niekorzystne warunki dojazdu, strefa zatorów ulicznych

Słabe Część mediów przy działce, część w oddaleniu do 200-300 m, układ drogowy w oddaleniu

4 Powierzchnia działki

Bardzo dobra Powierzchnia do 7 000 m2

Dobra Powierzchnia od 7 000 do 15 000 m2,

Przeciętna Powierzchnia od 15 000 do 30 000 m2,

Słaba Powierzchnia ponad 30 000 m2

5 Kształt działki, Dobre Działka prostokątna lub nieforemna szeroka, warunki gruntowe przeciętne

warunki geotechniczne

Przeciętne Działka w kształcie trapezu lub nieforemna, warunki gruntowe przeciętne

Słabe Działka nieforemna, niekorzystne warunki gruntowe - wysoki poziom wód gruntowych, konieczność

dodatkowych nakładów (ścianki szczelne, tzw. wanny,

palowanie terenu



7.8 Analiza rynku nieruchomości i cen

Rynek nieruchomości gruntowych w Gdańsku, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową

wielorodzinną oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową i biurową wysoką jest ograniczony.

Notowana jest nieduża ilość transakcji. Na podstawie zawartych transakcji w okresie lat

2007-2012 można stwierdzić że poziom cen wykazywał niewielką tendencję spadkową,

jednak z uwagi na małą liczbę transakcji nie ma możliwości ustalenia dokładnego poziomu

spadków. Aktualnie nabywcy tego typu nieruchomości oczekują nieco niższych cen niż w

latach 2007-2008 z uwagi na spadek cen mieszkań. Najwyższe ceny uzyskiwane są za grunty

pod intensywną zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o wysokości do 16 kondygnacji.

Takie grunty zapewniają inwestorowi możliwość realizacji lokalnych dominant

architektonicznych, gdzie uzyskiwany jest ponad przeciętny efekt widokowy z realizowanych

apartamentów. Nabywca takiego apartamentu ma oczekuje widoku na miast, starówkę lub na

Zatokę Gdańską. Ceny takich gruntów oscylują w przedziale od 1200 do 2000 zł/m2 działki.

Incydentalnie wykraczają poza te granice cenowe. Jednocześnie ceny gruntów pod zabudowę

biurową wysoką (8-16 kondygnacji) przy głównych ciągach komunikacyjnych Gdańska

osiągają poziom 2000 do 2500 zł/m2 działki. Najniższe ceny uzyskiwane są grunty

przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną do 4-5 kondygnacji w

południowych dzielnicach Gdańska jak Jasień, Szadółki , Łostowice oraz wzdłuż starej

zabudowy ul.Kartuskiej na Siedlcach. Lokalizacje te charakteryzuje niski stopień urbanizacji

(Jasień, Szadółki, Łostowice) oraz strefa zatorów ulicznych i zdegradowanej zabudowy

(Siedlce). Poniżej zamieszczono tabele z cenami transakcyjnymi gruntów inwestycyjnych w

Gdańsku.

Tabela transakcyjna nr 1 – grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i

usługową w latach 2010 - 2012

L.p. Data Lokalizacja,

dzielnica Ulica

Powierzchnia działki [ m

2 ]

Cena [zł] cena

[zł/m2 ]

Funkcja

1 2011-07-27 Orunia dz 704 12 048 4 555 000 378,07 MW

2 2012-01-26 Łostowice 359/13,359/20 5 196 2 094 645 403,13 MW

3 2010-05-17 Łostowice 4/29 obr 74 9 640 3 975 000 412,34 MU

4 2011-06-17 Łostowice Brylantowa 8 839 4 664 947 527,77 MW

5 2011-02-08 Przymorze Czerwony Dwór 3 907 2 493 000 638,09 MU/H

6 2011-07-20 Przymorze Lęborska 13 341 8 983 305 673,36 MU

7 2010-11-26 Siedlce Malczewskiego 6 114 5 000 000 817,80 MW

8 2011-09-09 Siedlce Kartuska 7 852 6 500 000 827,81 MW/U

9 2011-06-29 Przymorze Beniowskiego 2 884 3 114 720 1 080,00 MU

10 2010-11-05 Śródmieście Szafarnia 27 111 31 000 000 1 143,45 MW

11 2011-11-10 Aniołki Kopernika 5 696 7 631 023 1 339,72 MU

12 2010-10-07 Zaspa Jana Pawła II 26 167 35 075 610 1 340,45 MW

13 2010-12-14 Wrzeszcz Zwycięstwa 6 625 9 000 000 1 358,49 MW

14 2011-09-15 Oliwa Grunwaldzka 7 709 19 024 390 2 467,82 Biura



W latach 2007-2009 także notowane były transakcje sprzedaży gruntów deweloperskich

przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami na parterze i

ewentualnie I piętrze.. Poniżej zaprezentowano 3 transakcje sprzedaży nieruchomości bardzo

podobnych do nieruchomości wycenianej. Transakcje te dotyczyły gruntów z podobną

intensywnością zabudowy i wysokością do 16 kondygnacji.

Tabela transakcyjna nr 2 – grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną do 16

kondygnacji (transakcje podobne w latach 2007-2009)


dzielnica Ulica


2 ]

Cena [zł] cena

[zł/m2 ]

Funkcja

1 2007-10-30 Wrzeszcz Partyzantów 11 296 15 592 000 1 380,31 MU-33

2 2008-02-29 Przymorze Rzeczypospolitej 21 140 44 721 651 2 115,50 MW

3 2009-01-14 Przymorze Obrońców Wybrzeża

16 251 31 714 260 1 951,53 MW

Z tabeli nr 1 wybrano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, które zostały

przyjęte do porównań w procesie wyceny. Transakcje te zamieszczono w tabeli nr 3.

Tabela transakcyjna nr 3 – nieruchomości podobne wybrane do wyceny


dzielnica Ulica


2 ]

Cena [zł] cena

[zł/m2 ]

Funkcja

1 2011-06-17 Łostowice Brylantowa

8 839 4 664 947 527,77 MW

2 2011-07-20 Przymorze Lęborska

13 341 8 983 305 673,36 MU

3 2010-11-26 Siedlce Malczewskiego

6 114 5 000 000 817,80 MW

4 2011-09-09 Siedlce Kartuska

7 852 6 500 000 827,81 MW/U

5 2010-11-05 Śródmieście Szafarnia

27 111 31 000 000 1 143,45 MW

6 2011-11-10 Aniołki Kopernika

5 696 7 631 023 1 339,72 MU

7 2010-10-07 Zaspa Jana Pawła II

26 167 35 075 610 1 340,45 MW

8 2010-12-14 Wrzeszcz Zwycięstwa 6 625 9 000 000 1 358,49 MW

Z powyższej tabeli nr 3 do porównań w procesie wyceny wybrano nieruchomości opisane w

transakcji nr 4, nr 5 i nr 7.



7.9 Charakterystyka nieruchomości wycenianej

Charakterystyka nieruchomości wycenianej odzwierciedla w szczególności spojrzenie przez

pryzmat cech rynkowych nieruchomości (atrybutów), które w najistotniejszy sposób

wpływają na poziom wartości nieruchomości na danym rynku. Poniżej przedstawiono

charakterystykę wycenianej działki (prawa u.w.) położonej w Gdańsku przy ul.Piekarniczej

na terenie dzielnicy Piecki-Migowo.

Lp Cechy rynkowe Charakterystyka wycenianej

nieruchomości (kompleks 6-ciu działek)

1 Lokalizacja Dobra

2 Możliwości inwestycyjne Dobre

3 Infrastruktura: Uzbrojenie terenu, drogi

dojazdowe Dobre

4 Powierzchnia działki Słaba

5 Kształt działki, warunki geotechniczne Dobry

7.10 Zestawienie transakcji przyjętych do porównań

Ze zbioru cen do porównań z tabeli nr 3 z rozdziału 7.8 wybrane zostały nieruchomości

najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, o numerach porządkowych

4 – (Nieruchomość A), 5 - (Nieruchomość B) i 7 - (Nieruchomość C) .

Nieruchomość A_______________ 827,81 zł/m2

Nieruchomość B ______________ 1 143,45 zł/m2

Nieruchomość C ______________ 1 340,45 zł/m2

Krótki opis nieruchomości porównawczych

Poniższe charakterystyki nieruchomości porównawczych odzwierciedlają w szczególności

spojrzenie przez pryzmat cech rynkowych (atrybutów) opisywanych nieruchomości, które w

najistotniejszy sposób wpływają na poziom cen na danym rynku.

Nieruchomość A

Lokalizacja: Gdańsk Siedlce ul. Kartuska,

Powierzchnia działki: 7852 m2

Nieruchomość gruntowa niezabudowana z pełnym uzbrojeniem terenu przy granicy działki.

Nieruchomość słabo położona przy drodze lokalnej w strefie zatorów ulicznych,

dwukierunkowej w przeciętnym stanie. Punkty handlowe i usługowe w pobliżu. Zabudowa

mieszkaniowo-usługowa do 5 kondygnacji.

Nieruchomość B

Lokalizacja: Gdańsk Śródmieście ul.Szafarnia / ul.Angielska Grobla

Powierzchnia działki: 27 111 m2

Nieruchomość gruntowa niezabudowana, z pełnym uzbrojeniem terenu przy granicy działki.

Nieruchomość bardzo dobrze położona w Śródmieściu Gdańska przy drodze lokalnej,

dwukierunkowej, ale blisko ul.Elbląskiej. Punkty handlowo-usługowe i oświatowe w pobliżu.

Dopuszczalna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna do 5 kondygnacji. Trudne warunki

gruntowe ze względu na położenie blisko rzeki Motława. Wysoki poziom wód gruntowych



Nieruchomość C

Lokalizacja: Gdańsk Zaspa ul. Jana Pawła II

Powierzchnia działki: 26 167 m2

Nieruchomość gruntowa niezabudowana z pełnym uzbrojeniem terenu przy granicy działki.

Nieruchomość dobrze położona przy drodze ponadlokalnej, dwukierunkowej w przeciętnym

stanie. Punkty handlowe i usługowe w pobliżu. Dopuszczalna zabudowa mieszkaniowa

wielorodzinna do 15 kondygnacji.

Zestawienie cech nieruchomości porównywanych

Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość X Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C

1 Lokalizacja Dobra Słaba Bardzo dobra Dobra

2 Możliwości inwestycyjne Dobre Słabe Słabe Dobre

3 Infrastruktura: Uzbrojenie

terenu, drogi dojazdowe Dobre Przeciętne Dobre Dobre

4 Powierzchnia działki Słaba Dobra Przeciętna Przeciętna

5 Kształt działki, warunki geotechniczne

Dobry Dobry Słaby Dobry

7.11 Przygotowanie danych do obliczeń

Zakres kwotowy poprawek

Korzystając z danych z tabeli transakcyjnej określony został zakres kwotowy poprawek ΔC.

ΔC = C max. – C min;

Δ = 1 358,49 zł/m2 – 527,77 zł/m

2 = 830,72 zł/m

2

C max. – maksymalna cena ze zbioru zebranych cen transakcyjnych

C min - minimalna cena ze zbioru zebranych cen transakcyjnych

ΔC – różnica ceny maksymalnej i ceny minimalnej (zakres kwotowy cen transakcyjnych)

Zakres kwotowy wag cech rynkowych

W tabeli poniżej podano zakres kwotowy poszczególnych cech rynkowych nieruchomości.

LP NAZWA CECHY WAGA CECHY ZAKRES

KWOTOWY

1 Lokalizacja 25% 207,68

2 Możliwości inwestycyjne 25% 207,68

3 Infrastruktura: Uzbrojenie terenu, drogi

dojazdowe 20% 166,14

4 Powierzchnia działki 15% 124,61

5 Kształt działki, warunki geotechniczne 15% 124,61

RAZEM 100% 830,72



7.12 Obliczenie wartości cząstkowych w parach porównawczych

Lp. Cechy rynkowe

Udział cechy w ΔC Zakres kwotowy cechy

Poprawki

Waga cechy (%) (zł/m2)

1 Lokalizacja 25% 207,68 138,45

2 Możliwości inwestycyjne 25% 207,68 207,68


terenu, drogi dojazdowe 20% 166,14 83,07

4 Powierzchnia działki 15% 124,61 -83,07

5 Kształt działki, warunki

geotechniczne 15% 124,61 0,00

suma poprawek 346,13

Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC Zakres kwotowy cechy

Poprawki Waga cechy (%) (zł/m2)

1 Lokalizacja 25% 207,68 -69,23







suma poprawek 221,53

Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC Zakres kwotowy cechy

Poprawki Waga cechy (%) (zł/m2)

1 Lokalizacja 25% 207,68 0,00







suma poprawek -41,54

Obliczenie wartości cząstkowych

Obliczone wartości cząstkowe nieruchomości dla poszczególnych par są funkcją różnic cech

rynkowych, ich wag oraz cen transakcyjnych.

WX-A = 827,81 zł/m2 + 346,13 zł/m

2 = 1 173,95 zł/m

2

WX-B = 1 143,45 zł/m2 + 221,53 zł/m

2 = 1 364,97 zł/m

2

WX-C = 1 340,45 zł/m2 – 41,54 zł/m

2 = 1 298,92 zł/m

2



7.13 Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości

Obliczona jednostkowa wartość rynkowa nieruchomości wycenianej (Wj) stanowi średnia

arytmetyczną z wartości uzyskanych w czasie porównań w poszczególnych parach. Z uwagi

na fakt, iż wyniki obliczeń w poszczególnych parach można traktować z jednakowym

poziomem ufności, zastosowano rachunek średniej arytmetycznej, a nie średniej ważonej.

Wj = (1 173,95 + 1 364,97 + 1 298,92 ) / 3 = 1279,28 zł/m2

Wj = 1279,28 zł/m2

Powierzchnia łączna działek nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 wynosi: P = 54 261 m2

Wartość rynkowa w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni działek wynosi 1279,28 złotego. Tak

więc wartość rynkowa nieruchomości wynosi:

WR = 1279,28 zł/m2 * 54 261 m

2 = 69 415 012,08 zł

Wartość rynkowa nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu bez tymczasowej

zabudowy) położonej w Gdańsku przy ul.Piekarniczej i opisanej w KW nr

GD1G/00038616/9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku,

III Wydział Ksiąg Wieczystych, po zaokrągleniu do poziomu istotności wynosi:

WR = 69 415 000 zł.



8 WYNIK KOŃCOWY WYCENY

8.1 Wartość rynkowa prawa u.w. nieruchomości (WR)

Wartość rynkowa nieruchomości (WR), położonej w Gdańsku przy ul.Piekarniczej ( działki

o nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 o łącznej powierzchni 54 261 m2) opisanej w KW nr

GD1G/00038616/9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku, III

Wydział Ksiąg Wieczystych wynosi:

69 415 000 zł

(słownie: sześćdziesiąt dziewięć milionów czterysta piętnaście tysięcy złotych ).

8.2 Wartość dla wymuszonej sprzedaży WRW

Według Międzynarodowych Standardów Wyceny (MSW2) – termin „sprzedaż

wymuszona” jest używany w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod

przymusem sprzedaży i/lub odpowiedni okres ekspozycji na rynku nie jest możliwy.

Cena osiągana w takich okolicznościach nie spełni kryteriów wartości rynkowej.

Wg Europejskich Standardów Wyceny (ESW2) – kwota, która mogłaby być

otrzymana za nieruchomość gdy, z różnych przyczyn, sprzedający znajduje się pod

presją konieczności jej sprzedaży.

W hipotetycznej sytuacji, kiedy Kredytobiorca nie jest w stanie spłacać kredytu, może

być zmuszony do zbycia nieruchomości. Także Bank przejmujący nieruchomość jest

zainteresowany szybkim jej zbyciem aby nie ponosić dodatkowych kosztów

utrzymania. Przy takim toku zdarzeń z pewnością warunki zbycia nieruchomości nie

będą rynkowe.

W przypadku konieczności nagłej sprzedaży nieruchomości w sytuacji wymuszonej,

cena zazwyczaj zostaje ustalona na niższym poziomie o około 10-20%. W związku z

tym WRW dla przedmiotowej nieruchomości ustalono wg wzoru:

WRW = 0,85 x WRP

WRW = 0,85 x 69 415 000 = 59 002 750 złotych

8.3 Wnioski z obliczeń

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości została zaokrąglona do pełnych złotych

uwzględniając niezbędny poziom istotności oraz wyniosła 1279,28 zł/m2 grunt. Wynik

końcowy został skonfrontowany z wynikami analizy rynku lokalnego i zawiera się w

poziomie cen rynkowych pomiędzy max. i min.

Jednocześnie oszacowana wartość rynkowa nieruchomości w przeliczeniu na 1 PUM

planowany do zrealizowania wynosi:

Wartość rynkowa [zł] 69 415 000

Planowany PUM [m2] 71 891

Wartość nieruchomości [zł/pum] 965,56

Przeciętne ceny tego typu nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w

Trójmieście oscylują w przedziale 700 zł/pum. do 1100 zł/pum., zatem oszacowana wartość

nieruchomości znajduje uzasadnienie także poprzez takie porównanie. Powyższe wnioski

stanowią uzasadnienie oszacowanej wartości rynkowej przedmiotu wyceny.



9 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE

1) Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Standardami

Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych uchwalonymi przez Polską Federację

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

2) Operat szacunkowy może być wykorzystany wyłącznie zgodnie z celem wyceny, dla

którego został sporządzony.

3) Niniejszy operat nie stanowi ekspertyzy technicznej przedmiotu wyceny.

4) Wyniki obliczeń są zaokrąglone w arkuszu kalkulacyjnym Excel.

5) Odpowiedzialność wobec osób trzecich jest wykluczona, w szczególności z tytułu

wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on określony w operacie.

6) Zabrania się kopiowania, publikowania, wykorzystywania lub udostępniania osobom

trzecim niniejszego operatu bez uzgodnienia i pisemnej zgody autora.

7) Określona w operacie wartość wycenianej nieruchomości może ulec zmianie w

następstwie wystąpienia zmian w szczególności: stanu nieruchomości, jej sąsiedztwa, jak

również zmian w danym segmencie rynku nieruchomości, a w szczególności zmiany

funkcji ni i sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości.

8) Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności z tytułu ewentualnych wad w dokumentach

dostarczonych przez Zamawiającego wycenę,

9) Określona w wyniku wyceny wartość przedmiotu wyceny nie zawiera opłat i podatków,

jakie potencjalny nabywca będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem, lub

właściciel (użytkownik wieczysty) w związku ze zbyciem.

10) Wynagrodzenie autora operatu w żaden sposób nie jest uzależnione od wartości

wycenianej nieruchomości.

11) Operat szacunkowy ma znaczenie posiłkowe dla kredytodawcy przy ocenie ryzyka i

warunków udzielania kredytu, jak również nie przesądza o wysokości udzielanego

kredytu, na który wpływ ma także status finansowy kredytodawcy i uwarunkowania rynku

bankowego

12) Operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12

miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub

istotne zmiany czynników, o których mowa w art.154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o

gospodarce nieruchomościami.



10 ZAŁĄCZNIKI

1. Plan sytuacyjny.

2. Dokumentacja fotograficzna.

3. Odpis KW nr GD1G/00038616/9

4. Wypis z rejestru gruntów

5. Mapa ewidencyjna

6. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

7. Rysunek MPZP

8. Szacunek potencjalnego PUM w inwestycji na wycenianej nieruchomości

9. Koncepcja zagospodarowania terenu objętego wyceną

10. Obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością

Operat szacunkowy obejmuje 32 ponumerowane strony oraz 10 załączników.

Autorzy Operatu Szacunkowego

Documents

OPERAT SZACUNKOWY - noblesecurities.pl publiczne/Operat_szacunkowy... · Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9 4 1 PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo