OPERAT SZACUNKOWY brzechwy 7 - komorniklodz.netkomorniklodz.net/wp-content/uploads/2015/03/brzechwy7.pdf · Przedmiot wyceny: Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe

Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 90 – Łódź ul. Brzechwy 7

KM 326/09 1

OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA

SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA

DO LOKALU NR 90, VI PIĘTRO

POŁOśONEGO W ŁODZI, PRZY UL. BRZECHWY 7

W BLOKU NR 54, OBRĘB W-30, NA DZIAŁCE NR 19/151

AUTOR OPRACOWANIA:

Krzysztof Kuryłowicz – upr. zaw. nr 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów

Sygn. akt. KM 326/09

Data opracowania: 23 grudnia 2009 roku


KM 326/09 2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 90 na VI piętrze, zlokalizowanego w Łodzi przy ul. Brzechwy 7 w Łodzi, blok 54 (Osiedle

Zarzew)

1. Przedmiot wyceny: Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c., bez księgi wieczystej) nr 90, połoŜonego w budynku przy ul. Brzechwy 7, blok 54. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 11-kondygnacyjnym połoŜonym na działce nr 19/151 w obrębie W-30. Jest to lokal w amfiladzie. Usytuowany na VI piętrze (VII kondygnacja) i składa się z: - 3 pokoi - kuchni - łazienki z toaletą - przedpokoju o łącznej powierzchni 47,22 m2.

Przedmiotowy lokal wyposaŜony jest we wszystkie media z sieci miejskiej. Budynek, w którym mieści się lokal został oddany do eksploatacji (zasiedlony) 31.12.1971 roku, w ostatnich latach ocieplony. Stan techniczny budynku – dobry. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Grzegorzowi Kosiada.

2. Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaŜy w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Piotra Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi, Kancelaria Komornicza w Łodzi, ul. Przybyszewskiego 99, 93-126 Łódź.

3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.

4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla celów postępowania egzeku-cyjnego wynosi:

WR= 174 200 zł

słownie: sto siedemdziesiąt cztery tysiące dwieście złotych

5. Data sporządzenia operatu: 08 – 23 grudnia 2009 roku. 6. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 22 grudnia 2009 roku. 7. Data wykonania zdjęć: 15 i 22 grudnia 2009 roku.

8. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 22 grudnia 2009 roku. 9. Data wizji lokalnej: 15 i 22 grudnia 2009 roku.

10. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz posiadający uprawnienia nadane przez M.G.P. i B. w dniu

05 grudnia 1995 roku numer 1676.


KM 326/09 3

Spis treści

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ............................................................................................... 4

2. CEL WYCENY .......................................................................................................................... 4

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ........................................................... 4

3.1 Podstawa formalna wyceny .................................................................................................... 4

3.2 Podstawy materialno – prawne............................................................................................... 4

3.3 Źródła danych merytorycznych ............................................................................................... 4

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY ................................................................................... 4

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI .......................................................................... 5

5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny ............................................................................................ 5

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego .................................... 5

5.3 Stan techniczno – uŜytkowy nieruchomości ............................................................................. 5

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ......................................................... 6

6.1 Wybór metodologii wyceny .................................................................................................... 6

6.2 Sposób wyceny ..................................................................................................................... 7

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI .......................................................... 8

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ............................................................................ 11

8.1 Określenie trendu czasowego ............................................................................................... 11

8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym .............................................. 11

9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW ....................................................... 13

10. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA ................................................................................................ 14

Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny; 2. Wypis ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi; 3. Zaświadczenie o przysługującym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nr 90; 4. Kopia rzutu lokalu mieszkalnego nr 90 uzyskany ze SM „Zarzew”; 5. Kopia pisma informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości

znajdującej się w Łodzi, ul. Brzechwy 7/90.


KM 326/09 4

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości.

a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nr 90;

b. połoŜenie lokalu: Łódź, ul. Brzechwy 7 w obrębie W-30, działka nr 19/151; c. powierzchnia lokalu: 47,22 m2 d. usytuowanie lokalu: VI piętro (VII kondygnacja) e. ekspozycja okien: wschód-zachód

Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe – spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują.

2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaŜy w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi pana Piotra Pietrasika, Kancelaria Komornicza w Łodzi, ul. Przybyszewskiego 99, 93-126 Łódź.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny

Zlecenie z dnia 01 grudnia 2009 roku Komornika działającego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi, mającego swoją kancelarię w Łodzi ul. Przybyszewskiego 99.

3.2 Podstawy materialno – prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 Nr 261 poz.

2603, z późn. zm.); 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001

roku, z późn. zm.); 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.); 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.

zm.); 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr

43 poz. 296, z późn. zm.); 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności

komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn. zm.); 7. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych.

3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Wizja lokalna oraz wywiad terenowy przeprowadzona w dniu 15 i 22 grudnia 2009 roku; 2. Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy Łódź; 3. Przegląd transakcji na rynku lokalnym uzyskany ze Spółdzielni Mieszkaniowej „Zarzew”; 4. Łódzki System Informacji o Terenie prowadzony przez Miejski Ośrodek Dokumentacji

Geodezyjnej i Kartograficznej przy Urzędzie Miasta Łodzi – mapy; 5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 7. Rzut lokalu mieszkalnego nr 90 oraz przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

nr 90 uzyskane ze SM „Zarzew”.

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY • Operat sporządzono w dniu: 08 – 23 grudnia 2009 roku


KM 326/09 5

• Data dokonania oględzin nieruchomości: 15 i 22 grudnia 2009 roku • Stan przedmiotu wyceny określono na dzień: 22 grudnia 2009 roku • Wartość nieruchomości określono na dzień: 22 grudnia 2009 roku

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny

a) Księga wieczysta – brak b) Zgodnie z wydrukiem z rejestru prowadzonego przez MODGiK przy UMŁ w Łodzi, budynek, w

którym mieści się przedmiotowy lokal jest zlokalizowany w: Obręb: W-30 Działka nr: 19/151 o łącznej powierzchni 1,1763 ha

Adres: Brzechwy 7 Dzielnica: Widzew (osiedle: Zarzew)

c) Zgodnie z zaświadczeniem uzyskanym ze SM Zarzew z dnia 17.12.2009 roku panu Grzegorzowi Kosiada przysługuje jej własnościowe prawo do lokalu nr 90 przy ul. Brzechwy 7 w budynku nr 54 od dnia 07.09.1995 roku na podstawie umowy darowizny.

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi – Uchwała Rady Miasta Łodzi Nr VII/491/93 z dnia 02.06.1993 roku nieobowiązujący w dacie wyceny. Zapis w studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi uchwalonego Uchwałą Nr LXXVII/1793/02 stanowi załącznik nr 2 do operatu. Obecny sposób zagospodarowania nieruchomości zgodny jest z przeznaczeniem znajdującym się w studium.

5.3 Stan techniczno – uŜytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe

Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się na terenie osiedla Zarzew. Osiedle Zarzew - niewielkie osiedle w Łodzi, połoŜone w kwadracie ulic: Milionowa (od Łęczyckiej do Puszkina), Puszkina (od Milionowej do Dostawczej), Dostawcza - Zbaraska, Łęczycka (od Zbaraskiej do Milionowej). Główną ulicą jest ul. Stanisława Przybyszewskiego (przedwojenna nazwa: Zarzewska). Na terenie osiedla znajduje się jedna z najwaŜniejszych i największych łódzkich nekropolii - Cmentarz Zarzew.

Dojazd do nieruchomości dogodny, komunikacja miejska – autobus i tramwaj - w odległości ok. 300 m przy ul. Tatrzańskiej i Przybyszewskiego. Działka ma dostęp do dróg publicznych przez ulicę Brzechwy, która jest drogą osiedlową utwardzoną, asfaltową. Ulica Brzechwy łączy się z ulicą Tatrzańską a dalej Przybyszewskiego i centrum miasta. Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal posadowiony jest frontem do ulicy Brzechwy, w pewnym oddaleniu od ulicy, mieszczą się tam miejsca parkingowe. W bezpośrednim sąsiedztwie od strony północnej jak i południowej (szczyty budynku) w odległości ok. 100 m. znajdują się punkty handlowo – usługowe, od strony wschodniej przedszkole, zachodniej plac zabaw dla dzieci i miejsca postojowe i inne budynki wielorodzinne. W odległości ok. 200 m znajdują się przedszkole miejskie oraz liczne punkty handlowo-usługowe.. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane (miejsca parkingowe, bliskie otoczenie zieleni).

Budynek z przedmiotowym lokalem jest budynkiem 11-kondygnacyjnym oznaczonym w ewidencji SM Zarzew, jako nr 54, z pięcioma klatkami schodowymi od strony zachodniej. Budynek został oddany do uŜytku (zasiedlony) w latach 1971 roku, zbudowany został w technologii uprzemysłowionej wielkopłytowej. W ramach procesu termomodernizacji został w ostatnim czasie ocieplony. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry. WyposaŜony jest w instalację elektryczną, wodociągowo-kanalizacyjną, miejską gazową, co i cw, instalację telefoniczną, telewizje kablową, windy oraz domofon. Klatka schodowa jest zadbana, wszelkie prace związane z jej eksploatacją wykonywane są na bieŜąco.


KM 326/09 6

B 7B 7B 7B 7B 7

B 53B 53B 53B 53B 53

B 52B 52B 52B 52B 52

B 54B 54B 54B 54B 54

B 59B 59B 59B 59B 59

B 76B 76B 76B 76B 76

B 77B 77B 77B 77B 77

B 78B 78B 78B 78B 78

B 79B 79B 79B 79B 79

B 80B 80B 80B 80B 80

B 118B 118B 118B 118B 118

B 117B 117B 117B 117B 117

B 116B 116B 116B 116B 116

B 115B 115B 115B 115B 115

B 98B 98B 98B 98B 98

B 99B 99B 99B 99B 99

B 112B 112B 112B 112B 112

149149a

153

147

106108104

167

163

17

19

22

26

28

212

1b

4

1

37/4

1

50

43/4

5

21a

21

42

27/2

941

a

23/2

5

31/3

5

46/48

9a

3

7

9.

7a

5

6.

1a

6a

24

30

11A

15

(c) modgik.lodz.pl(c) modgik.lodz.pl(c) modgik.lodz.pl(c) modgik.lodz.pl(c) modgik.lodz.pl

Przybyszewskiego

Przybyszewskiego

Tatrzańska

Ta trzańska

Tatrzańska

Grota-R

oweck

i ego

Morcinka

Grota-R

oweckiego

Brzechwy

4/3

188/5

20/6

55/71

19/118

25

7/235

7/236

7/1477/241

7/233

7/231

7/238

7/227

7/224

8/10

8/11

19/146

19/147

19/149

19/150

19/154

19/155

19/156

19/145

1/32

19/20

19/76

19/77

19/78

19/80

19/81

19/85

19/87

19/8819/106

19/130

19/131

19/132

19/134

19/158

19/142

19/143

19/144

19/165

19/166

19/172

19/173

20/7

21

22

26

55/77

55/122

55/123

55/138

55/14355/144

61

62/17

6/1

1/301/36

1/37

18/40

23/123/11

24

28/32

19/151

19/177

19/178

7/269

7/270

7/240

55/174

55/12555/167

55/168

62/18

55/117

55/169

19/179

180/16261/2

58/257/2

58/1

245/19

278

Mapa 1: Oznaczenie działki, na której posadowiony jest blok nr 54 przy ul. Brzechwy 7

Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja – VII (VI piętro) Usytuowanie okien: wschód-zachód Mieszkanie typu M4, jest to lokal w amfiladzie z małym pokojem na zachód, 2 pokojami i kuchnią od strony wschodniej.

Struktura lokalu: Pomieszczenia: 3 samodzielne pokoje, łazienka z toaletą, kuchnia, przedpokój.

Powierzchnia uŜytkowa: wg danych ze Spółdzielni Mieszkaniowej „Zarzew” powierzchnia lokalu wynosi – 47,22 m2.

Opis wykończenia elementów lokalu Ze względu na fakt, nieudostępnienia lokalu celem dokonania jego oględzin, pomimo

powiadomienia dłuŜnika o oględzinach listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (kopia pisma oraz zdjęcia z dnia oględzin w załączniku) dokonano jego wyceny, przy załoŜeniu, Ŝe standard lokalu (jego części nieruchomych, podlegających wycenie) jest przeciętny, jak większość lokali będących przedmiotem obrotu. Z oględzin budynku z przedmiotowym lokalem wynika, iŜ okna w lokalu wymienione PCV, drzwi wejściowe drewniane. Pomimo, iŜ osoba przebywająca w lokalu odebrała domofon i otworzyła drzwi wejściowe do klatki schodowej, biegły nie został wpuszczony do lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny

Zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i połoŜenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych w tym o czynszach najmu.

Dla celu podanego w pkt. 2 tegoŜ operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena moŜliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących załoŜeń:


KM 326/09 7

a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezaleŜne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zaleŜy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny

niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu uŜytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona.

Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, Ŝe sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaŜy podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.

Przepisy ust. 1 w/w § 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynaleŜności i poŜytków nieruchomości.

Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: • Cel wyceny • Rodzaj i połoŜenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym • Stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania

nieruchomości • Zakres wyceny • Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu • Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny • Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości

zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z § 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.).

Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróŜnicowanie cen na rynku

nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróŜnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla kaŜdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do

przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny,

oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie

maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.


KM 326/09 8

9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i połoŜenia ceny średniej w przedziale [Cmin : Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

gdzie: ui – wartość i-tego współczynnika korygującego, n – liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i

liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Analiza porównawcza Opis cech rynkowych: KaŜdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości:

Lp. Cecha ryn. OCENA Opis

1 Lokalizacja

bardzo dobre

Przy bocznych ulicach, w odległości do 200 m od głównej ulicy. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej, handlu, usług, obiektów oświaty. Bardzo dobre połączenie z centrum miasta.

dobre Przy ulicach osiedlowych, w odległości od 150 – 300 m od głównej ulicy. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo-usługowych, obiektów oświaty. Bliska odległość od centrum miasta.

średnie W znacznym oddaleniu od głównych ulic i ciągów komunikacji miejskiej. Przy ulicach osiedlowych. Dobry dostęp do obiektów handlowo- usługowych, obiektów oświaty.

2 Otoczenie i sąsiedztwo

bardzo dobre

Bliskość terenów zielonych, obiektów sportowo-rekreacyjnych, handlowo-usługowych, parking.

dobre Ruchliwe ulice w odległości od 100 do 500 m, dobry dostęp do obiektów sportowych, handlowo-usługowych, występowanie terenów zielonych.

średnie Ruchliwe ulice w odległości do 100 m, dobry dostęp do obiektów sportowych, handlowo-usługowych, występowanie terenów zielonych.

3 Piętro

bardzo dobre

1,2 w bloku 5-kondygnacyjnym, 1,2,3 w budynku 11-kondygnacyjnym

dobre 3 – w bloku 5-kondygnacyjnym, 4-9 w budynku 11-kondygnacyjnym

złe Parter, ostatnie piętro

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym nie skłania do twierdzeń, Ŝe w najbliŜszym czasie

czeka nas powrót do wzrostów cen. Na to się nie zanosi. Choć moŜna dostrzec poprawę w dostępności kredytów hipotecznych to jednak trudno się spodziewać, Ŝe znajdujące się na rynku oferty sprzedaŜy mieszkań szybko znajdą swoich nabywców. Popyt na rynku sprzedaŜy w istotny sposób ogranicza i zapewne nadal będzie ograniczać nie tylko mała zdolność nabywcza Polaków (średnie miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw jest równe cenie 0,53 m2 mieszkania [Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w październiku 2009 r. wyniosło


KM 326/09 9

wg GUS: 3312,32 PLN; średnia cena m2 mieszkania w Polsce wg Indexu Oferty.net wyniosła w październiku 6239 PLN]), ale takŜe wyraźny spadek cen na konkurencyjnym rynku najmu. O ile jeszcze kilka lat temu miesięczna rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania była niŜsza od stawki czynszu za wynajem podobnego lokalu, o tyle teraz sytuacja się odwróciła - w wielu przypadkach, zwłaszcza, jeśli chodzi o większe mieszkania, najem wydaje się być korzystniejszy od zakupu. Bo choć wnoszenie opłat z tytułu czynszu ani o krok nie przybliŜa najemcy do własności lokalu to jednak pozwala mu na zaspokojenie bieŜących potrzeb mieszkaniowych duŜo niŜszym kosztem niŜ by to miało miejsce w przypadku spłacania rat kredytu hipotecznego. Raport firmy Open Finance i portalu Oferty.net podaje, Ŝe średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w grudniu 2009 roku pozostają stabilne. Z przeprowadzonej przez serwis Oferty.net analizy ofert sprzedaŜy wystawionych w listopadzie wynika, Ŝe zmiany stawek wciąŜ są kosmetyczne. Wzrosty bądź spadki ceny metra kwadratowego liczone są zaledwie w dziesiątkach złotych w skali miesiąca. Według przygotowanego przez Związek Banków Polskich „Raportu AMRON-SARFiN” w trzecim kwartale 2009r. po raz kolejny wzrosła liczba nowych umów kredytowych oraz kwota udzielonych kredytów. Ceny transakcyjne nieruchomości od początku roku powoli się stabilizują. Według oczekiwań ekspertów, ceny mieszkań powinny jeszcze spaść, co pozytywnie wpłynie na oŜywienie na rynku. Dane dotyczące cen transakcyjnych zakupu nieruchomości pokazują, Ŝe spadek cen wyhamował, a w kilku duŜych miastach, takich jak Wrocław, Łódź czy Katowice w ostatnich kwartałach ceny nieruchomości pozostawały niemalŜe na tym samym poziomie. Odnotowano natomiast wzrost cen transakcyjnych gruntów rolnych, widoczny praktycznie we wszystkich województwach w Polsce. Kolejne kwartały pozwolą na zdefiniowanie trendu na rynku nieruchomości. Oczekuje się dalszego, ale powolnego spadku cen mieszkań, co będzie wpływać na oŜywienie na rynku. Korekta wartości nieruchomości w wyniku kryzysu finansowego była nieunikniona. Skala tej korekty będzie zróŜnicowana w zaleŜności od segmentu rynku, sytuacji dewelopera i stopnia zaawansowania inwestycji. Trzeba jednocześnie pamiętać, Ŝe chociaŜ nowe mieszkania powstające w Polsce w duŜych miastach są do pewnego stopnia przewartościowane, to nadal w ogromnej większości mają swoją wartość, wynikającą z rzeczywistej wartości uŜytkowej, stosunkowo dobrej jakości i połoŜenia w dość dobrych lokalizacjach. Do wakacji 2010 roku ceny nowych mieszkań spadną o 25 procent - wynika z zaskakującego raportu domu inwestycyjnego BRE Banku. Choć deweloperzy zawzięcie zaprzeczają, w Łodzi przecena juŜ trwa w najlepsze. W pierwszej połowie 2008 roku za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym łodzianie płacili średnio 6.300 zł. O promocjach moŜna było pomarzyć. Dziś, jak podaje BRE, średnia cena w mieście spadła do 5,7 tys. zł za metr. Przy czym najdroŜszych lokali i tak nikt nie kupuje, schodzą tylko te tanie na peryferiach lub te, na które deweloper dał największy upust. Dlatego przeciętna wartość ostatnio zawartych transakcji to zaledwie 5 tys. zł za metr. Będzie jeszcze taniej. Na rynku nieruchomości widoczna jest tendencja spadku cen mieszkań w stosunku do ostatnich 12 miesięcy, co jest spowodowane ograniczeniem dostępu do kredytów hipotecznych, spowolnieniem gospodarczym czy teŜ pogorszeniem sytuacji na rynku pracy, a co za tym idzie równieŜ popytu na mieszkania - wynika z raportu portalu Szybko.pl i Expandera. Z jednej strony, mamy więc do czynienia ze spadkiem cen nieruchomości w skali rocznej, a z drugiej zaś, z nieznacznym wzrostem cen w skali kwartalnej. Drugi kwartał 2009 roku przyniósł nieznaczne osłabienie tendencji spadkowej na rynku. Pierwsza część analizowanego okresu przyniosła nawet tradycyjne wiosenne oŜywienie, nie oznacza to jednak wzrostu cen. NaleŜy mówić raczej o zmniejszeniu skali spadku do średnio 2 % w ciągu trzech miesięcy w omawianych miastach, czyli w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Łodzi i Katowicach. Średni spadek cen na poziomie 2% w II kwartale, w głównych miastach Polski jest symptomem pewnej stabilizacji. Na rynku wtórnym obserwujemy coraz mniejsze zainteresowanie kupujących ze względu na niską skłonność właścicieli do obniŜania cen. Tendencję nieznacznego wzrostu cen nieruchomości moŜna było zauwaŜyć juŜ w maju, czerwiec natomiast przyniósł juŜ bardziej optymistyczne dane. To samo moŜna wywnioskować z danych z sierpnia 2009. Dane świadczą o powolnej stabilizacji sytuacji na rynku nieruchomości. Zdaniem portalu szybko.pl i expandera jest to związane z polepszaniem się sytuacji gospodarczej nie tylko w Polsce, ale równieŜ


KM 326/09 10

w Europie i na świecie. NaleŜy jednak pamiętać, Ŝe sytuacja nadal jest niepewna. Dopiero kolejne miesiące pokaŜą, czy wzrost cen nieruchomości jest tendencją trwałą.

Polesie

Bałuty

WidzewŚródmieście

Górna

Teofilów

Nowe Złotno

Zdrowie

Retkinia

Chocianowice

Ruda Pabianicka

Radogoszcz

Julianów

śubardź

Koziny

Rokicie

Kurak

ChojnyDąbrowa

Zarzew

Doły

Arturówek

Sikawa

Stoki

Nowosolna

Olechów

Andrzejów

Łagiewniki

Lublinek

(c) modgik.lodz.pl(c) modgik.lodz.pl(c) modgik.lodz.pl(c) modgik.lodz.pl(c) modgik.lodz.pl

Port Lotniczy Łódźim. Władysława Reymonta

Gdańsk Toru ń

Warszawa Rawa M az.

Lublin Radom

Katowice KrakówWrocław

Kal iszZielona Góra

Pozna ń Szczecin

Str ykowska

BrzezińskaBrzezińskaBrzezińska

Str ykowska

Str

ykow

s ka

BrzezińskaStr y

kowska

Inf lancka

Ale

ja P

alki

Ale ja Ś

migł ego

-Ryd

za

Brzezińska

Roki cińska

NiŜsza

Rzg

ows ka

Rzg

owsk

a

Rok ic ińska

Zg ie rs ka

Łagi ew

n i ck a

Zgiers ka

Zgi ers ka

Łag

iew

n ick

aZgier ska

Limanowskiego

Konstantynowska

Al ej a W

łókni ar zy

Aleksandrowska

Aleksandrowska

KonstantynowskaPab

ianick

a

Pabian

ic ka

Ale ja J an

a Paw

ł a II

Przybyszewskiego

Dąbrowskiego

Zg

ier ska

Zielona

Ale j e P

ol i tec

hnik i

Zielona

Kili ńs

ki eg o

Dąbrowskiego

Aleja Piłs udski ego

Narutowicza

Kili ńs

k iego

Woj sk a Pol sk iego

Pu

sz k in

a

Pus z

kina

MAPA 2: Granice miasta Łodzi z zaznaczeniem orientacyjnego połoŜenia wycenianej nieruchomości

Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaŜy podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa:

Tabela 1 Zaobserwowano transakcje rynkowe na analizowanym osiedlu w bezpośrednim sąsiedztwie

Lp. Data Ulica PUM Cena łączna

Cena 1 m2

Piętro Liczba kondygnacji

1 2009-07-22 Przędzalniana 45,30 132 000,00 2 913,91 9 11 2 2009-10-25 Śmigłego Rydza 47,22 150 000,00 3 176,62 3 5 3 2009-04-17 Grota Roweckiego 46,14 150 000,00 3 250,98 2 5 4 2009-07-14 Grota Roweckiego 46,14 150 000,00 3 250,98 p 5 5 2009-08-14 Śmigłego Rydza 47,22 158 000,00 3 346,04 2 5 6 2009-07-28 Tatrzańska 47,22 160 000,00 3 388,39 1 11 7 2009-11-10 Brzechwy 43,90 150 000,00 3 416,86 7 11 8 2009-07-21 Grota Roweckiego 47,22 162 000,00 3 430,75 p 5 9 2009-08-28 Tatrzańska 47,22 165 000,00 3 494,28 4 5

10 2009-11-12 Morcinka 47,22 165 000,00 3 494,28 9 11 11 2009-09-25 Brzechwy 43,90 158 000,00 3 599,09 5 11 12 2009-08-26 Śmigłego Rydza 45,30 164 000,00 3 620,31 4 11 13 2009-10-20 Morcinka 47,28 175 000,00 3 701,35 6 11 14 2009-11-10 Tatrzańska 47,28 175 000,00 3 701,35 7 11 15 2009-05-12 Śmigłego Rydza 42,98 160 000,00 3 722,66 2 11 16 2009-07-17 Tatrzańska 49,24 190 000,00 3 858,65 1 5 17 2009-04-06 Morcinka 47,22 187 000,00 3 960,19 5 11

Cmin - Cmax -


KM 326/09 11

Opis nieruchomości lokalowych o cenie minimalnej i maksymalnej:

1. Nieruchomość o cenie minimalnej – Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu połoŜonego w budynku wielorodzinnnym, na 4 kondygnacji, 3 piętro, lokal mieszkalny o powierzchni uŜytkowej 47,22 m2, w amfiladzie. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje na osiedlu Zarzew przy ul. Śmigłego Rydza. Dojazd do nieruchomości dogodny, komunikacja miejska w odległości ok. 100 m przy ulicy Śmigłego Rydza, gdzie znajdują się przystanki tramwajowe. Hałas komunikacji miejskiej moŜe stanowić uciąŜliwość dla mieszkańców. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne oraz punkty usługowo-handlowe.

2. Nieruchomość o cenie maksymalnej – Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu połoŜonego w budynku wielorodzinnnym, na 2 kondygnacji, 1 piętro, lokal mieszkalny o powierzchni uŜytkowej 49,24 m2, w amfiladzie. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje na osiedlu Zarzew przy ul. Tatrzańskiej. Dojazd do nieruchomości dogodny, komunikacja miejska w odległości ok. 150 m przy ulicy Tatrzańskiej, gdzie znajdują się przystanki autobusowe. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne oraz liczne punkty usługowo-handlowe.

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego

Pierwszy kwartał 2009 roku pokazuje, Ŝe zgodnie z przewidywaniami następuje pogłębienie spadków cen nieruchomości. W lutym, w Ŝadnym z miast, średnie ceny nie są juŜ wyŜsze niŜ w 2008 roku, podczas gdy w styczniu taka sytuacja miała miejsce jeszcze w niektórych miastach - wynika z raportu portalu Szybko.pl i Expandera. Kolejne miesiące 2009 pokazują wyhamowanie spadków, a nawet niewielkie wzrosty. Ten trend zostanie uwzględniony przy ustalaniu skorygowanej ceny dla lokali podobnych w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianego prawa. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym

Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni uŜytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m2 przedmiotowej nieruchomości określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość prawa własności lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły:

Cj = Cśr * ΣΣΣΣWsp

gdzie: Cj – cena jednostkowa nieruchomości Cśr – cena średnia na badanym obszarze rynku ΣWsp – suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zaleŜności od wartości

danej cechy W okresie badania cen zanotowano na rynku:

Cenę minimalna C min = 3 176,62 zł/m2 Cena maksymalna C max = 3 858,65 zł/m2 Cena średnia C śr = 3 496,84 zł/m2

∆C = Cmax - Cmin = 3 858,65 zł/m2 - 3 176,62 zł/m2 = 682,03 zł/m2 RóŜnica ta oznacza, Ŝe zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i moŜe być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny. Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość:

- Lokalizacja


KM 326/09 12

- Otoczenie - Piętro

Analiza cech wpływających na ceny nieruchomości wykazała, Ŝe wagi tych cech w róŜnicy między ceną maksymalna i minimalną kształtują się następująco:

- Lokalizacja - 50 % - Otoczenie - 35 % - Piętro - 15 %

Wpływ takich cech jak: - powierzchnia uŜytkowa - forma władania - układ funkcjonalny - amfilada

został uwzględniony juŜ na etapie doboru obiektów porównawczych, toteŜ cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Granice współczynników korygujących są następujące:

0,9084/84,3496

/62,31762

2min ==

mzl

mzl

C

C

śr

1,1035/84,3496

/65,38582

2max ==

mzl

mzl

C

C

śr

Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i

wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech róŜnicujących są przedstawione w tabeli 2. Natomiast tabela 3, przedstawia zakresy współczynników róŜnicujących przypisane do kaŜdego ze stanów danej cechy. Tabela 2. RóŜnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników

Cechy rynkowe Udział cechy

Wsp. max Wsp. min

Otoczenie 50% 0,5517 0,4542

Lokalizacja 35% 0,3862 0,3179

Piętro 15% 0,1655 0,1363 RAZEM 100% 1,1035 0,9084

Tabela 3. Zakresy poszczególnych cech

CECHA STAN DANEJ CECHY

Otoczenie Bardzo dobre Dobre Średnie

Otoczenie 0,5517 0,5030 0,4542 Lokalizacja Bardzo dobra Dobre Średnia Lokalizacja 0,3862 0,3521 0,3179

Piętro Bardzo dobre Dobre Złe Piętro 0,1655 0,1509 0,1363

Tabela 4. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa Wyceniany

lokal Poziom cechy

Otoczenie bardzo dobre 0,5517

Lokalizacja dobra 0,3521 Piętro dobre 0,1509 RAZEM (Ui) 1,0547 Cena skoryg. 1 zł/m2 3 688,14


KM 326/09 13

PUM (m2) 47,22 Wartość 174 154,14

Wartość 1 m2 powierzchni uŜytkowej wycenianego lokalu „W1m2” dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem:

W1m2= CŚR x ΣUi

gdzie: CŚR – średnia cena 1 m2 powierzchni uŜytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej Ui – współczynniki korygujące odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3)

Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 90 dla celu postępowania egzekucyjnego obliczono ze wzoru:

WN = Pu * W1m2

gdzie: Pu – powierzchnia lokalu

WN = 47,22 m2 x 3 688,14 zł/m2 =174 154,142 zł Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 90 połoŜonego w Łodzi, w budynku przy ulicy Brzechwy 7, obrębie W-30 na działce ewidencyjnej nr 19/151, ustalona na dzień 22 grudnia 2009 roku podejściem porównawczym, metodą

korygowania ceny średniej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:

174 200 zł słownie: sto siedemdziesiąt cztery tysiące dwieście złotych

9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW

1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 90 przy ulicy Brzechwy 7 do porównań wzięto podobne nieruchomości będące przedmiotem obrotu z tej samej okolicy (bezpośrednie sąsiedztwo, to samo osiedle), których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dane o transakcjach zostały przyjęte na podstawie aktów notarialnych ze SM „Zarzew”.

2. Biorąc pod uwagę dyspozycję § 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 90 połoŜonego w budynku nr 54 przy ulicy Brzechwy 7

wynosi: 174 200 zł słownie: sto siedemdziesiąt cztery tysiące dwieście złotych

3. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości.

2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników SA dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niŜ dwa miejsca po przecinku.


KM 326/09 14

4. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku.

10. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi

Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny – opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 22 grudnia 2009 roku.

3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń.

4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 15 i 22 grudnia 2009 roku, wtedy takŜe autor dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny.

5. Wartość ustalona w niniejszym operacie nie zawiera podatku VAT. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie

moŜna było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. Zakładamy, Ŝe wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz Ŝe nie zatajono przed nami Ŝadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości.

7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych.

8. Niniejszy operat moŜe być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jej sporządzenia, chyba, Ŝe wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

9. Aktualność opinii moŜe potwierdzić jej autor w sposób opisany w § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niŜ cel, dla którego została sporządzona.

11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria E nr 0029209.

12. Wyceniający oświadcza, Ŝe ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzys-kanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy.

13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia Ŝadnych obciąŜeń hipotecznych nieruchomości. 14. Operat zawiera 14 (czternaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz

załączniki.

Podpis wyceniającego


KM 326/09 15

ZAŁĄCZNIK NR 1

Budynek zawierający wycenianą nieruchomość oraz jego otoczenie E


KM 326/09 16

ZAŁĄCZNIK NR 2 Protokół z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

WYPIS Z DOKUMENTU

Sporządzony przez Krzysztofa Kuryłowicza W trybie art. 155 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, tekst

jednolity DZ. U. nr 261 z 2004r, poz. 2603

1. Szczegółowe określenie dokumentu, z którego dokonywany jest wypis

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

2. Miejsce udostępnienia lub sporządzenia wypisu, jednostka udostępniająca

Urząd Miasta Łodzi Łódź ul. Piotrkowska 104

3. Treść wypisu: Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi - Uchwała Rady Miasta Łodzi Nr VII/491 /93 z

dnia 2.06.1993r. – nieobowiązujący w dacie wyceny. Zapis w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi

uchwalonego Uchwałą Nr LXXVII/1793/02

42. ŚLĄZAKI - ZARZEW (246 ha). Tereny wewnętrzne strefy zurbanizowanej (U), o przewadze współczesnej zabudowy mieszkaniowej (wielo- i jednorodzinnej), jednak ze znacznym udziałem terenów zabudowy przemysłowej i usługowej i terenów wolnych od zabudowy - miejscowo z brakami wyposaŜenia w zakresie infrastruktury technicznej - zajętych przez zieleń miejską, ogrody działkowe, w części - niezagospodarowanych i zagroŜonych degradacją. Pozytywne, zgodne z charakterem jednostki formy uŜytkowania i zagospodarowania tworzą: tereny historycznej zabudowy przemysłowej, usługowej i rezydencji w otoczeniu zieleni (1 ha) oraz parki i inne zespoły zieleni (15 ha), a takŜe tereny współczesnej zabudowy osiedlowej (88 ha) oraz usługowej i przemysłowej (razem 13 ha) - o zabudowie luźnej i bez uformowanych granic terenów przestrzeni publicznych. Negatywnie na jakość krajobrazu miejskiego wpływa zabudowa jednorodzinna o charakterze miejskim nie w pełni wykształconym (29 ha), tereny źle zagospodarowane (43 ha) i - częściowo - tereny ogrodów działkowych (45 ha). Głównymi problemami obszaru są braki w wyposaŜeniu terenów, brak wykrystalizowanej struktury przestrzennej, w tym - ukształtowania układu przestrzeni publicznej - i duŜy udział terenów niezagospodarowanych lub zagospodarowanych ekstensywnie i nieracjonalnie. Podstawowym celem polityki przestrzennej powinna stać się krystalizacja struktury przestrzennej i wykreowanie cech miejskości. Podstawowymi zadaniami polityki przestrzennej powinny być: zapewnienie warunków dla podjęcia działań zmierzających do wyrównania standardów wyposaŜenia i zagospodarowania terenów źle wykorzystanych oraz do rehabilitacji i rewaloryzacji obszaru. Zadaniami i programami słuŜącymi realizacji celów publicznych w granicach jednostki powinny zostać objęte: ochrona elementów dziedzictwa przyrodniczego (parków i zieleńców) i kulturowego, realizacja elementów infrastruktury technicznej (rozbudowa sieci kanalizacji sanitarnej na niedostatecznie wyposaŜonych terenach strefy zurbanizowanej, budowa ulicy głównej ruchu przyspieszonego stanowiącej przedłuŜenie ul. Konstytucyjnej w kierunku południowym, modernizacja do parametrów ulic głównych odcinków ul. Przybyszewskiego, ul. Milionowej i ul. Dąbrowskiego) i działania w zakresie rehabilitacji obszaru.

4. Data sporządzenia wypisu: 22.12.2009 r.

podpis

Documents

OPERAT SZACUNKOWY brzechwy 7 - komorniklodz.netkomorniklodz.net/wp-content/uploads/2015/03/brzechwy7.pdf · Przedmiot wyceny: Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe