IZRADIO

mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo i procjenu vrijednosti nekretnina

P R O C J E N A

TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Nekretnina: poslovni prostor oznake PP2 (E -2) površine 82 m2 u prizemlju ulične zgrade i poslovni prostor oznake PP3 (E -1) površine 25,00 m2 (obračunske površine 8,75 m2) u podrumu ulične zgrade na lokaciji Zagreb, Ozaljska 48 (z.k.č. br. 4806/1 k.o. Grad Zagreb, k.č. br. 1732 k.o. Trešnjevka)

Naručitelj procjene: Stečajna upraviteljica

Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ

Zagreb, 08. studenoga 2018.

– 2 –

SAŽETAK PROCJENE:

Podaci Zabilježba

Naručitelj procjene Stečajna upraviteljica RAJKA JAGMAREVIĆAdresa nekretnine ZAGREB, Ozaljska 48

Tip nekretnine poslovni prostor – trgovina poslovni prostor – skladištez.k.ul. 10025

z.k. tijelo II 3. suvlasnički udio etažno vlasništvo E-2 2. suvlasnički udio etažno vlasništvo E-1z.k.č. br. 4806/1k.o. Grad Zagrebk.č. 1732 k.o. Trešnjevka

Površina građevine (m2)PP 2 82,00 m2

PP 3 25,00 m2 (obračunska površina 8,75 m2)

Tržišna vrijednost (kn) 896.000,00 kn

Legalitet DA etažirano etažno vlasništvo.Neposredan pristup javnom putu DAUsklađenost katastra i gruntovnice DAGodina izgradnje 1930.

Godina obnove temeljito adaptirana 1971., djelomično adaptirana 2012.

Ime procjenitelja BILD PROMET d.o.o., MARIO ČUTURA, dipl. inž.

REKAPITULACIJA PROCIJENJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PO POSLOVNIM PROSTORIMA

Oznaka poslovnog prostora

Oznaka etažnog vlasništva Dispozicija

Površina (m2)

Procijenjena tržišna vrijednost

(kn)

PP2 E-2 prizemlje 82,00 810.000,00

PP3 E-1 podrum podna 25,00 obračunska 8,75 86.000,00

UKUPNO podna 107,00 obračunska 90,75 896.000,00

– 3 –

SADRŽAJ

1. UVOD ................................................................................................................................................................................................. 4 1.1. Zadatak ..................................................................................................................................................................................... 4 1.2. Pretpostavke .......................................................................................................................................................................... 4 1.3. Opći uvjeti poslovanja .................................................................................................................................................... 4 1.4. Izjava procjenitelja ............................................................................................................................................................ 5 1.5 Datum vrednovanja i kakvoće .................................................................................................................................... 5 1.6. Primjenjena valuta ............................................................................................................................................................ 5 1.7. Metode procjene ................................................................................................................................................................. 5 1.8. Popis primjenjivih propisa i korištene stručne literature ....................................................................... 6 1.9. Rješenje o postavljenju ................................................................................................................................................... 7

2. NALAZ .............................................................................................................................................................................................. 8 2.1. Adresa nekretnine ............................................................................................................................................................. 8 2.2. Vrsta nekretnine ................................................................................................................................................................. 8 2.3. Predmet procjene ............................................................................................................................................................... 8 2.4. Dokumentacija .................................................................................................................................................................... 8 2.5. Komentar legaliteta .......................................................................................................................................................... 8 2.6. Opis nekretnina i prostorna identifikacija ....................................................................................................... 9 2.7. Kartografski prikaz .......................................................................................................................................................... 10 2.8 Očevid ....................................................................................................................................................................................... 11 2.9. Opis predmetne nekretnine ....................................................................................................................................... 13 2.10. Utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine .......................................................................................... 14 2.11. Rekapitulacija geometrijskih podataka ............................................................................................................ 15

3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE ....................................................................................................... 16 3.1. Odabir metode i obrazloženje ................................................................................................................................... 16 3.2. Procjena vrijednosti poslovnog prostora ........................................................................................................... 21

4. MIŠLJENJE ........................................................................................................................................................................... 265. PRILOZI ........................................................................................................................................................................................... 27

– 4 –

1. UVOD

1.1. ZADATAKNa zahtjev stečajne upraviteljice Rajke Jagmarević iz Zagreba, postavljen sam za sudskog vještaka za procjenu sadašnje tržišne vrijednosti poslovnih prostora označenih kao PP2 površine 82,00 m2 u prizemlju i PP3 površine podne 25,00 m2 (obračunske 8,75 m2) u podrumu ulične zgrade u Zagrebu, Ozaljska 48.Zdravorazumski tržišna vrijednost definira se kao vrijednost koju nekretnina ima pri transakciji između zainteresiranog kupca i prodavatelja koji imaju sva relevantna saznanja o nekretnini, a da niti jedna strana nije pod prisilom.Tržišna vrijednost procijenjena u ovom Elaboratu procjene tržišne vrijednosti nekretnina predstavlja tržišnu vrijednost nekretnine procijenjene sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i pripadajućem Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15).U tu svrhu izvršio sam očevid dana 22. 12. 2017. i 06. 11. 2018., na lokaciji Zagreb, Ozaljska 48, te dajem svoj vještački NALAZ, PROCJENU i MIŠLJENJE kao što slijedi u daljnjem tekstu.

1.2. PRETPOSTAVKEOva procjena prometne vrijednosti građevine pretpostavlja da su sve vlasnikove tvrdnje vezane uz vlasnička prava i obveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti zakonskim putem. Prema našim saznanjima svi podaci dati u ovom izvješću su istiniti i točni te, iako su sakupljani iz pouzdanih izvora, ne garantiramo niti snosimo odgovornost za točnost podataka, mišljenja ili procjena koji su dobavljeni od strane drugih koji su bili korišteni u sastavljanju ove analize.Nacrti, opisi, vlasnička dokumentacija te sva dokumentacija korištena u ovoj procjeni dobavljeni su od strane naručitelja i nisu posebno provjeravani.Vrijednosti prezentirane u ovom izvješću temelje se na navedenim pretpostavkama i važe jedino za navedenu svrhu. U izvješću je naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.Procjenjivana je isključivo prometna (tržišna) vrijednost građevine, a ne poduzeća koje vodi posao u građevini.

1.3. OPĆI UVJETI POSLOVANJAUsluga pružena od strane vještaka, obavljena je prema priznatim procjenjivačkim standardima. U postupku izrade elaborata djelovao sam kao neovisna stranka.Zaključci o vrijednosti procjenjivane nekretnine nisu ovisni o naknadi za izradu elaborata. Pretpostavljam da su podaci koji su mi predočeni točni. Sva dokumentacija, radni materijal i kompjuterski dosjei izrađeni u toku izrade elaborata imovina je vještaka koju će čuvati najmanje godinu dana. Svu konverzaciju, dokumente i izvješća smatram povjerljivom. Ova procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od strane naručitelja ili trećih osoba je nevažeće. Ovi se uvjeti mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.

POSEBNE NAPOMENEOva procjena je izrađena pažnjom dobrog stručnjaka, sukladno pravilima struke, temeljem pregleda dostupne dokumentacije, informacija prikupljenih od naručitelja i prikupljenih podataka o kupoprodajnim cijenama.Ova procjena ne podrazumijeva imovinsko-pravnu provjeru, odnosno njome se ne utvrđuje posjedovno stanje niti vlasništvo nad predmetnom nekretninom.

– 5 –

Naručitelj odgovara za pravovaljanost dostavljene dokumentacije korištene prilikom izrade ove procjene. Procjena pretpostavlja da su sve naručiteljeve tvrdnje vezane uz vlasnička prava i obaveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti zakonskim putem. Utvrđivanjem stanja i kvalitete građevinskih elemenata građevine (kao što su temelji, zidovi, stropovi, krovna konstrukcija) izvršeno je temeljem vizualnog pregleda, te bez uzimanja uzoraka nosivih elemenata i detaljne stručne laboratorijske analize tako da procjenitelj ne odgovara za eventualna oštećenja/nedostatke konstrukcije koji su mogli biti utvrđeni samo detaljnom analizom kako je gore navedeno.Iskazana vrijednost nekretnine može biti potpuno shvaćena samo nakon sveobuhvatnog čitanja svih priloga u ovom elaboratu, podataka, pretpostavki i ograničavajućih uvjeta koji su ovdje izneseni. U elaboratu je naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.Ova procjena ni na koji način ne predstavlja nagovor i ne može služiti kao jedini element na osnovu koje kupac donosi odluku o kupnji ili prodavatelj o prodaji. Kupac se ne može ozivati da je temeljem ove procjene doveden u zabludu ili da je na osnovu nje pretrpio štetu. Odluka o kupnji je isključivo stvar kupca, a odluka o prodaji je isključivo stvar prodavatelja. Konačna cijena po kojoj će se zaključiti transakcija je stvar dogovora kupca i prodavatelja kako je prije navedeno te može uključivati neke druge elemente poslovnog odnosa koji utječu na konačan iznos transakcije.U slučaju poremećaja na tržištu pridržavamo pravo izmjene stajališta navedenih u ovom elaboratu.Ovaj elaborat je, za potrebe stranke, izrađen u dva primjerka.Procjenitelj ovim putem izjavljuje da je prilikom izrade ove procjene postupao kao neovisan i nepristran stručnjak odnosno da nije imao nikakve imovinskopravne ili druge veze s predmetom procjene, da ne postoje okolnosti koje dovode u sumnju njegovu nepristranost te da su zaključci u ovom elaboratu izneseni neovisno o naknadi za obavljenu uslugu.

1.4. IZJAVA PROCJENITELJA1. Usluga pružena od strane procjenitelja je obavljena sukladno priznatim profesionalnim

procjenjivačkim standardima i pozitivnim propisima RH.2. Kod procjene sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim dostupnim podacima.3. Nisam osobno zainteresiran za predmet procjene.4. Moja naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.5. Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su nam predočeni.6. Procjena je načinjena u skladu s kodeksom etike i važećim standardima.7. Isupnjavam stručnu spremu i imam ovlaštenje za obavljanje ove procjene.8. Nitko mi nije pružao stručnu pomoć pri izradi ove procjene.

1.5. Datum vrednovanja: 08. 11. 2018. Datum kakvoće: 08. 12. 2018.

1.6. Primjenjena valuta: kn

1.7. Metode procjene – usporedna metoda

– 6 –

1.8. KORIŠTENA LITERATURA (popis primjenjenih propisa i korištene literature)

Građevinski propisi:Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)Zakon o gradnji (NN 153/13)Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12 i 143/13)Propisi o vrednovanju:Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10)Propisi o vlasništvuZakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06 i 146/08)Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13 i 60/13)Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certifikatu (NN 79/14, NN RH 48/14)Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10, 76/11, 18/12 i 151/13)Posebni propisi jedinica lokalne samoupraveOdluka o komunalnom doprinosu Grada (Službeni glasnik Grada)Propisi iz zemalja članica EU sukladno odredbama članka 42.Bilten Standardne kalkulacije, izdavač IGHPriručnik za pretvorbu društvenih poduzećaPodaci iz vlastite arhivePodatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)

– 7 –

1.9. RJEŠENJE O POSTAVLJENJU

– 8 –

2. NALAZ

2.1. ADRESA NEKRETNINE: 10000 ZAGREB, Ozaljska 482.2. VRSTA NEKRETNINE – poslovni prostor (prodavaonica boja i

lakova) i skladišni poslovni prostor2.3. PREDMET PROCJENEPredmet procjene su dva poslovna prostora - etažna vlasništva (prodavaonica boja i lakova, te skladišni poslovni prostor) upisane u z.k.ul. br. 10025 k.o. Grad Zagreb označeni kao 3. suvlasnički udio 2494/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) opisano kao poslovni prostor – PP2 – u prizemlju ukupne površine 82,00 m2 i 2. suvlasnički udio 760/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1) opisana kao poslovni prostor skladište PP3 u podrumu ulične zgrade površine 25,00 m2.

Predmetne nekretnine se nalaze u uličnoj zgradi sagrađenoj na z.k.č. br. 4806/1 k.o. Grad Zagreb (odgovara k.č. br. 1792 k.o. Trešnjevka), na lokaciji Zagreb, Ozaljska 48.

2.4. DOKUMENTACIJADana 22. 12. 2016. vještaku su predočeni sljedeći dokumenti:

2.4.1. Z.k.ul. br. 10025 k.o. Grad Zagreb (suvlasnički udjeli Rb. 2 i 3)2.4.2. Identifikacija čestica2.4.3. Posjedovni list broj 2111 k.o. Trešnjevka2.4.4. Kopija katastarskog plana2.4.5. Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena

2.5. KOMENTAR LEGALITETAPredmetne nekretnine (dva poslovna prostora) imaju dostatni legalitet (upisana u zemljišnu knjigu bez zabilježbi).

– 9 –

2.6. OPIS I PROSTORNA IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

Opis lokacije

Nekretnine koje su predmet ove procjene (poslovni prostori) nalaze se u prizemlju (prodavaonica boje i lakova) i dijelu podruma – skladišni poslovni prostor (sjevero-istočni dio, ulaz s dvorišne strane) ulične stambene zgrade (prema upisu u z.k. ul.) katnosti, podrum, prizemlje i potkrovlje u prvom gradskom području u području izgradnje zone M1 na lokaciji Zagreb, Ozaljska 48.

Stambeno-poslovna zgrada je u okružju stambeno-poslovnih zgrada i poslovnih objekata.

Zgrada ima izravan pristup na JPP, pristup je moguć tramvajem i automobilom.

Parkiralište moguće na javnom gradskom parkingu (II. zona).

– 10 –

2.7. KARTOGRAFSKI PRIKAZ

– 11 –

2.8. OČEVIDOčevid predmetne nekretnine izvršen je 07. 11. 2018.

FOTODOKUMENTACIJA

– 12 –

– 13 –

2.9. OPIS PREDMETNE NEKRETNINE

Nekretnine koje su predmet ove procjene u naravi predstavljaju dva poslovna prostora u prizemlju (prodavaonica boja i lakova, ulaz s ulice) i poslovni prostor (skladišni) u dijelu podruma (sjeveroistočni dio ulaz iz dvorišta) ulične stambeno-poslovne zgrade (u z.k. upisana kao stambena) katnosti, podrum, prizemlje i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 4806/1 k.o. Grad Zagreb (k.č. br. 1732 k.o. Trešnjevka) na lokaciji Zagreb. Ozaljska 48.

Ulična zgrada u kojoj se nalaze poslovni prostori koji su predmet ove procjene izgrađena je sredinom 30-ih godina prošloga stoljeća, a 1971. godine izvedena je temeljita rekonstrukcija i adaptacija iste nakon čega je formiran prostor lokala u današnjem izgledu i gabaritima. Sama zgrada izgrađena je kao klasična zidanica, dakle zidane nosive konstrukcije bez horizontalnih i vertikalnih serklaža, te s drvenom međukatnom konstrukcijom, ali za vrijeme adaptacije 1971. godine konstruktivni sklop ojačan je čeličnim traverzama radi zadovoljavanja pozitivnih propisa glede stabilnosti.

Krovna konstrukcija je klasična drvena, s pokrovom od utorenog crijepa i pocinčanim opšavima od lima, kao i limenim odvodnim žljebovima i vertikalama.

Pročelja zgrade ožbukana su, a stanje održavanja je dosta loše. Zgrada je opremljena komunalnim instalacijama i priključena na javnu mrežu komunalne infrastrukture.

Ukupna površina predmetnih prostora iznosi 90,75 m2.

Površina poslovnog prostora oznake PP2 u prizemlju koji se sastoji od prostora trgovine, sanitarnog čvora, kancelarije i skladišta iznosi 82,00 m2, a površina poslovnog prostora oznake PP3 u podrumu skladišne namjene koji se sastoji od dvije prostorije iznosi 25,00 m2 podne površine, odnosno 8,75 m2 obračunske površine.

– 14 –

2.10. UTVRĐIVANJE KAKVOĆE PROCJENJIVANE NEKRETNINE(Nastavno: stanje odnosno kakvoća nekretnine je skup obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine

na dan vrednovanja i/ili dan kakvoće (članak 4. ZPVN).)

KONSTRUKCIJA Katnost: Po + Pr + Pot. Visina etaže: 2,38 podrum – 3,20 prizemlje Zidovi: puna opeka Stropna konstrukcija: drveni grednici ojačani čeličnim traverzama Krov: dvostrešni, drveni

ZANATSKI RADOVI Hidroizolacija: izvedena, oštećena Obrada pročelja: žbuka, oštećena Limarija: pocinčana Pregradni zidovi: puna opeka, obostrano žbukana; WC keramičke pločice Podovi: keramičke pločice, prodavaonica brušeni terazzo, spremišta u podrumu

cementna glazura, a u uredu i WC-u keramičke pločice Zidovi: ožbukani, ličeni posnim bojom, ker. pločice u WC-u Stropovi: žbukani i oličeni u spremištima u etaži podruma i WC-a te spušteni

strop (gipsane ploče) u prodavaonici u etaži prizemlja Fasadni otvori: fas. otvori i ulazna vrata u etaži priz. izvedeni od PVC profila, ostakljeni

izo staklom, ulazna vrata u etaži podruma i ulazna vrata za ured puna (djelomično ostakljena) limena, vrata na WC-u puna drvena oličena, prozori u etaži podruma drveni, oličeni ostakljeni običnim staklom

Oprema sanitarnih prostorija: WC školjka, umivaonik Vlažnost: zamječena na južnom i istočnom zidu te na stropu WC-a Praktičnost prosotra: primjerena namjeni Održavanje: zapušten, potrebna adaptacija

INSTALACIJE Vodovodna: izvedena priključkom na vodovodnu mrežu Kanalizacija: izvedena priključkom na kanalizacijsku mrežu Elektrika: izvedena priključkom na nikonaponsku mrežu Gromobran: nije izveden Telefon: izveden priključak na TT mrežu Grijanje: električna peć i klima uređaj Klimatizacija: izvedena Ventilacija: kroz raspore Hidrantska mreža: nije izvedena Plin: nije izveden priključak na plinsku mrežu Protupožarna dojava: nije izvedena Protuprovalna: nije izvedena Informatika: nije izvedena Ozvučenje: nije izvedeno Portafon: nije izveden

– 15 –

OKOLIŠ Parkiranje: na javnoj površini Pristup: s asraltiranog kolnika javne površine Ograda: nema Ulazna vrata: nema Okoliš: nije uređen

2.11. REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH VRIJEDNOSTI

PRIKAZ POVRŠINA

Poslovni prostor Tlocrtna površina (m2)

Koeficijent korisne vrijednosti

članak 5. Pravilnika Prilog 1

Neto korisna površina (vrijednost)

m2

PRIZEMLJE PP2PP2 82,00 1 82,00UKUPNO PRIZEMLJE PP2 82,00 1 82,00

PODRUMPP3 25,00 0,35 8,75

UKUPNO PODRUM 25,00 0,35 8,75SVEUKUPNO 90,75

– 16 –

3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINAOsnovica za vrednovanje nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina.

Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

Procjena vrijednosti nekretnine izrađuje se na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće.

Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnina na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja.

Prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina redovito se uzima u obzir sljedeći resolijed:

1. opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina (prilagodba tržištu), 2. stanje (kakvoća) nekretnine i posebna značajna obilježja procjenjivane nekretnine, 3. statistička obrada i izračun.

Procjena vrijednosti nekretnine je izrađena uvidom u fotokopije vlasničke dokumentacije.

Ukoliko dobivene fotokopije dokumentacije ne odgovaraju originalnoj dokumentaciji za isto ne odgovaram.

Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se sljedeće propisane metode: poredbena metoda, prihodovna metoda i troškovna metoda, ovisno o vrsti nekretnine i njezinim specifičnostima.

3.1. Odabir metode i obrazloženjeObzirom na vrstu nekretnine i njezine specifičnosti u ovoj procjeni korištena je usporedna metoda procjene.

Poredbena metoda

Poredbena metoda je u prvom redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta i poslovnih prostora.

Poredbena prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.

Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje, zoni itd.

Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.

Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu cijen odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru što je obično 1m2 površine (građevine ili zemljišta).

Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća te zemljišta.

– 17 –

– 18 –

– 19 –

– 20 –

Sukladno članku 6. Pravilnika o metodama procjene nekretnina, koristimo baze indeksa za međuvremensko izjednačenje vrijednosti nekretnina. Gornja tablica je preuzeta sa stranica Državnog zavoda za statistiku (http://www.dzs.hr) Prosječni godišnji indeksi cijena stambenih nekretnina

Bazni indeks za Zagreb za I. tromjesečje 2015. iznosi 101,62

Bazni indeks za Zagreb za II. tromjesečje 2015. iznosi 99,84

Bazni indeks za Zagreb za I. tromjesečje 2016. iznosi 100,43

Bazni indeks za Zagreb za IV. tromjesečje 2018. iznosi 114,51

– 21 –

3.2. Procjena vrijednosti poslovnog prostora

Podaci o realiziranim kupoprodajnim cijenama iz Izvadtka iz zbirke kupoprodajnih cijena za poslovne prostore iz cijenovnika blokova Stara Trešnjevka istok, S. S. Kranjčevića, Nova cesta, Remiza zapad, Nikole Tesle jug i Samoborček.

– 22 –

– 23 –

3.2.1. Grubo čišćenje izvatka sukladno mikrolokaciji, veličini, položaju u zgradi, starosti, datumu transakcije izabrane u 3 usporednih nekretnina koje s nekretninom koja je predmet procjene imaju dostatnu podudarnost (članak 4. Pravilnika, stavak 3.)

R.br.. Adresa Zagreb

Približna godina

izgradnje

Katnost zgrade br. nad-zemnih etaža

EtažaVrsta

nekret-nine

Površina (m2)

ukupno

Pripadci i drugi posebni

dijelovi Ukupno ugovo-

reni iznos (€)

Datum sklapanja ugovora

Cjenovni blok

PP Spre- mište

4 Zagreb, Tratinska 30prije

1966. –PR

ulični PP 41,56 41,56 – 38.867,37 16.02.2015.S.S.

Kranjčevića

5 Zagreb, Tratinska 46prije

1966. – PR PP 19,97 19,97 – 20.405,39 10.06.2015.S.S.

Kranjčevića

9Zagreb,

Bosiljevska ulica 2

prije 1975. – PR PP 91,77 91,77 – 131.475,32 09.03.2016.

Nikole Tesle jug

pred-metna nekret-

nina

Zagreb, Ozaljska 48

prije 1968. 2

PR PO

PP i spre- mište

90,75 82,00 8,75 – –Stara

Trešnjevka istok

– 24 –

3.2.

2. M

eđuv

rem

ensk

o (in

tert

empo

raln

o) iz

jedn

ačen

je –

pri

lago

dba

(r

eval

oriz

acija

cije

na) č

lana

k 7.

Pra

viln

ika

R.b

r..A

dres

a Za

greb

Pov

ršin

a P

P (m

2 )

Kor

isna

vr

ijedn

ost

povr

šine

(m

2 )

Pov

ršin

a ko

ja s

e pr

odaj

e (m

2 )

Kup

opro

dajn

a ci

jena

Kup

opro

dajn

a ci

jena

Dat

um s

klap

an-

ja k

upop

roda

-jn

og u

govo

ra

Baz

ni in

dex

na

dan

skla

panj

a ug

ovor

a (A

)

Baz

ni in

dex

na

dan

vred

no-

vanj

a (B

)

Kor

ekci

jski

fa

ktor

(B

/A)

MeM

eđu-

vr

emen

ski

izje

dna-

če

na c

ijena

(k

n/m

2 )(€

)(k

n)€/

m2

kn/m

2

4Za

greb

, Tra

tinsk

a 30

41.5

641

.56

41.5

638

.867

,37

300.

000,

0093

5,21

7.21

8,47

16.0

2.20

15.

101,

6211

4,51

1,12

688.

134,

09

5Za

greb

, Tra

tinsk

a 46

19,9

719

,97

19,9

720

.405

,39

154.

000,

001.

021,

807.

711,

5610

.06.

2015

.99

,84

114,

511,

1469

8.84

4,65

9Za

greb

, Bos

iljev

ska

291

,77

91,7

791

,77

131.

475,

3299

7.21

3,34

1.43

2,66

10.8

66,4

409

.03.

2016

.10

0,43

114,

511,

1401

12.3

88,8

2pr

ed-

met

na

nekr

et-

nina

Zagr

eb, O

zaljs

ka 4

890

,75

90,7

590

,75

––

––

––

––

–

Sred

nji t

ečaj

HN

B za

€ n

a da

n 13

. 02.

201

5.

1 €

= 7,

7185

56 k

n 10

. 06.

201

5.

1 €

= 7,

5470

27 k

n 09

. 03.

201

6.

1 €

= 7,

5847

95 k

n

– 25 –

3.2.

3. In

terk

valit

ativ

no iz

jedn

ačen

je, s

tatis

tička

obr

ada

i izr

ačun

Rb

Adr

esa

Pov

ršin

a P

P (m

2 )

Kor

isna

vr

ijed-

nost

po

vrši

na

(m2 )

Pov

ršin

a ko

ja s

e pr

odaj

e (m

2 )

Kup

opro

dajn

a ci

jena

Kup

opro

dajn

a ci

jena

Dat

um s

kla-

panj

a ku

po-

prod

ajno

g ug

ovor

a

Baz

ni

inde

x na

da

n sk

lapa

nja

ugov

ora

(A)

Baz

ni

inde

ks

na d

an

vred

no-

vanj

a

(B)

Kor

e-kc

ijski

fa

ktor

(B

/A)

Međ

u-

vrem

ensk

i iz

jedn

ačen

a ci

jena

kn/

m2

Pro

vede

no

poje

dina

čno

međ

uvre

men

sko

i int

erkv

alita

tivno

iz

jedn

ačen

je n

e sm

ije b

iti v

eće

od +

/-40%

(čl.

19. P

ravi

lnik

a)

Ods

tupa

nje

od p

rosj

ečne

ku

popr

odaj

ne

cije

ne n

e sm

ije

biti

veće

od

+/-

30%

(čl.

4. s

t. 1.

Pra

viln

ika)

Pro

sječ

na

kupo

prod

a-jn

a ci

jena

nak

on

međ

uvre

men

skog

i i

nter

kval

itativ

nog

izje

dnač

enja

(k

n/m

2 )

€kn

€/m

2kn

/m2

4Za

greb

, Tr-

atin

ska

3041

,56

41,5

641

,56

38.8

67,3

230

0.00

0,00

935,

217.

218,

4716

.02.

2015

.10

1,62

114,

511,

1268

8.13

4,09

+12,

68%

–16,

909.

789,

18

5Za

greb

, Tr-

atin

ska

4619

,97

19,9

719

,97

20.4

05,3

915

4.00

0,00

1.02

1,80

7.71

1,56

10.0

6.20

15.

99,8

411

4,51

1,14

698.

844,

65+1

1,46

%–9

,64

9.78

9,18

9Za

greb

, B

osilj

evsk

a ul

. 291

,77

91,7

791

,77

131.

475,

3299

7.21

3,34

1.43

2,66

10.8

66,4

409

.03.

2016

.10

0,43

114,

511,

1401

12.3

88,8

2+1

4,00

%+2

6,55

9.78

9,18

pred

-m

etna

ne

kret

-ni

na

Zagr

eb,

Oza

ljska

48

90,7

590

,75

90,7

5–

––

––

––

––

––

–

Pros

ječn

a tr

žišn

a vr

ijedn

ost 9

.879

,18

VR

IJED

NO

ST P

OSL

OV

NIH

PRO

STO

RA

PP2

82,0

0 m

2 × 9

.879

,18

kn/m

2 =

810.

092,

76 k

n (z

aokr

užen

a vr

ijedn

ost 8

10.0

00,0

0 kn

)

PP3

8,75

m2 ×

9.8

79,1

8 kn

/m2 =

86

.442

,82

kn (z

aokr

užen

a vr

ijedn

ost 8

6.00

0,00

kn)

*Pra

viln

ik o

met

odam

a pr

ocje

ne v

rijed

nost

i nek

retn

ina

(Nar

odne

nov

ine

105/

15) Č

lana

k 19

.:Ko

rište

ne p

ored

bene

cije

ne, p

ribliž

ne v

rijed

nost

i zem

ljišt

a i p

ored

beni

pok

azat

elj i

zgra

đeni

h ka

tast

arsk

ih če

stic

a (fa

ktor

i zgr

ade

i fak

tori

prih

oda)

svoj

im o

bilje

žjim

a ka

tast

arsk

e če

stic

e do

kazu

ju d

ovol

jno

podu

darn

osti

s obi

lježj

ima

proc

jenj

ivan

je k

atas

tars

ke če

stic

e ak

o ra

zlik

e u

vrije

dnos

ti ko

rište

nih

doda

taka

i od

bita

ka za

in

terk

valit

ativ

no iz

jedn

ačen

je n

e pr

elaz

i 40%

izla

zne

vrije

dnos

ti.**

Prav

ilnik

o m

etod

ama

proc

jene

vrij

edno

sti n

ekre

tnin

e (N

arod

ne n

ovin

e 10

5/15

), Č

lana

k 4.

:(3

) Utje

caj n

euob

ičaj

enih

oko

lnos

ti pr

epoz

naje

se a

ko k

upop

roda

jne

cije

ne il

i dru

gi p

odac

i zna

čajn

o od

stup

aju

od k

upop

roda

jnih

cije

na i

drug

ih p

odat

aka

u us

pore

divi

m sl

učaj

evim

a. U

sam

om p

ostu

pku

proc

jene

vrij

edno

sti n

ekre

tnin

a zn

ačaj

na o

dstu

panj

a od

nose

se n

a po

jedi

načn

a od

stup

anja

kup

opro

dajn

ih ci

jena

već

a od

+/-

30%

od

pros

ječn

e ku

popr

odaj

ne ci

jene

(med

ijana

) por

edbe

nih

nekr

etni

na n

akon

pro

vođe

nja

međ

uvre

men

skog

i in

terk

valit

ativ

nog

izje

dnač

enja

.

– 26 –

4. MIŠLJENJE

Nakon očevida nekretnine na terenu, analize dostavljene dokumentacije i izvršenog izračuna sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina procijenjena tržišna vrijednost nekretnina upisanih u z.k.ul. br. 10025 k.o. Grad Zagreb, dva polosvna prostora suvlasnički udio Rb3 (E-2) opisana kao PP2 u prizemlju površine 82,00 m2 i suvlasnički udio Rb2 (E-1) opisan kao PP3 u podrumu površine 25,00 m2 (obračunske površine 8,75 m2) koji se nalaze u prizemlju i podrumu ulične zgrade sagrađene na z.k.č. br. 4806/1 k.o. Grad Zagreb (odgovara k.č. br. 1732 k.o. Trešnjevka), na lokaciji Zagreb, Ozaljska 48.

Tržišna vrijednost (zaokružena).

896.000,00 kn

Tržišna vrijednost je iskazana u bruto vrijednosti, ali bez uključenih poreza u prometu nekretnina

Iskorištenost površine dobra

Alternativna namjena maloprodaja, obrt

Mogućnost iznajmljivanja prosječna

Utrživost prosječna

Pozitivna svojstva mikrolokacija

Negativna svojstva potrebna znatna ulaganja

REKAPITULACIJA PROCIJENJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PO POSLOVNIM PROSTORIMA

Oznaka poslovnog prostora

Oznaka etažnog vlasništva Dispozicija

Površina (m2)

Procijenjena tržišna vrijednost

(kn)

PP2 E-2 prizemlje 82,00 810.000,00

PP3 E-1 podrum podna 25,00 obračunska 8,75 86.000,00

UKUPNO podna 107,00 obračunska 90,75 896.000,00

IZRADIO

mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo i procjenu vrijednosti nekretnina

– 27 –

5. PRILOZI

– Z. k. ul. br. 10025 k.o. Grad Zagreb, Suvlasnički udio Rb 2 i 3

– Identifikacija

– Posjedovni list broj 2111 k.o. Trešnjevka

– Kopija katastarskog plana

– 28 –

– 29 –

– 30 –

– 31 –

– 32 –

– 33 –