Unidad 1CONTRATOS NOCIONES BSICAS

1) Concepto de contrato. Definiciones clsicas y modernas. Terminologa. Elementos esenciales y no esenciales. Objeto, forma y prueba de los mismos. Importancia practica de los contratos en la vida diaria.

Concepto de contrato

El art. 1137 del Cd. Civil define al contrato de la siguiente manera: "Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaracin de voluntad comn, destinada a reglar sus derechos".El contrato es un acto jurdico (art. 944: Son actos jurdicos los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato, establecer entre las personas relaciones jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos.)Y como acto jurdico reviste los siguientes caracteres:

- Es un acto entre vivos- Es bilateral (necesita de la voluntad de dos o mas personas para su

otorgamiento)- Es de carcter patrimonial.

Definiciones clsicas y modernas

En el derecho romano primitivo, lo que nosotros designamos como contrato era el pactum o conventio. Contractus, por el contario deriva de contrahere y se aplicaba a toda obligacin contrada como consecuencia de la conducta humana fuera licita o ilcita, pactum o delictum. Sin embargo el uso fue limitando la palabra contractus a los acuerdos de voluntades y ese es el significado que tiene ya en el derecho clsico.

Terminologa

El contrato es una convencin o acuerdos de voluntades, pero es necesario distinguir entre:

- simples convenciones : son acuerdos que no producen efectos jurdicos, por ejemplo Juan invita a Mara a salir.

- Convenciones jurdicas : son acuerdos que producen efectos jurdicos, tal el caso de un matrimonio un tratado internacional o un contrato etc. Entre convencin jurdica y contrato hay una relacin de genero (convencin jurdica) a especie (contrato)

- Contrato : es una especie de convencin jurdica pero no todas las convenciones jurdicas son contratos. Para que sea un contrato debe producir efectos jurdicos determinados:

a) Debe reglar derechos de carcter patrimonial, tal es el caso de una compra venta, una locacin, etc. Por faltar este requisito no son contratos el matrimonio, un tratado, etc.

b) Debe estar destinado: segn la opinin clsica, solo a crear obligaciones; segn otra opinin ms amplia, a crear, modificar, transferir, o extinguir obligaciones.

Elementos esenciales y no esenciales

ELEMENTOS NO ESENCIALES

Elementos naturales: son aquellos que naturalmente se encuentran en un contrato y forman parte de l por imperio de la ley, pero que las partes pueden dejar de lado por medio de una clausula expresa, por ej.: pacto comisorio en los contratos bilaterales.Elementos accidentales: son elementos que normalmente no corresponde a un contrato, pero que las partes voluntariamente pueden incorporar por medio de una clausula expresa, por ej.: la sea.

ELEMENTOS ESENCIALES

Son aquellos que necesariamente deben existir para que haya contrato, no pueden faltar. Si falta alguno de ellos el contrato queda sin efecto o no tiene validez.Los elementos esenciales son: sujeto, consentimiento, objeto, causa, capacidad forma, y prueba

SUJETOS:

Toda relacin jurdica requiere la existencia de un sujeto (quin?). El sujeto, por lo tanto, es un elemento esencial de todo contrato.Debe tratarse de una persona, "de una existencia ideal o de una existencia visible" (art. 31, Cd. C).

CONSENTIMIENTO:

Es el acuerdo de dos declaraciones de voluntad, que partiendo de dos sujetos distintos, se dirigen a un fin comnArtculos de inters del cdigo civil:

Art. 1144.- El consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes, y aceptarse por la otra.

Art. 1145.- El consentimiento puede ser expreso o tcito. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito, o por signos inequvocos. El consentimiento tcito resultar de hechos, o de actos que lo presupongan, o que autoricen a presumirlo, excepto en los casos en que la ley exige una manifestacin expresa de la voluntad; o que las partes hubiesen estipulado, que sus convenciones no fuesen obligatorias, sino despus de llenarse algunas formalidades.

Art. 1146.- El consentimiento tcito se presumir si una de las partes entregare, y la otra recibiere la cosa ofrecida o pedida; o si una de las partes hiciere lo que no hubiera hecho, o no hiciere lo que hubiera hecho si su intencin fuese no aceptar la propuesta u oferta.

Art. 1147.- Entre personas ausentes el consentimiento puede manifestarse por medio de agentes o correspondencia epistolar.

Art. 913.- Ningn hecho tendr el carcter de voluntario, sin un hecho exterior por el cual la voluntad se manifieste.

- LOS TERMINOS DEL CONSENTIMIENTO

1) la oferta: es una declaracin de voluntad unilateral, recepticia, dirigida a la formacin del contrato.

El art 1148 dispone que: Para que haya promesa, sta debe ser a persona o personas determinadas sobre un contrato especial, con todos los antecedentes constitutivos de los contratos.

De acuerdo al art 1149 la oferta queda sin efecto:

- si se trata del oferente: cuando su muerte o incapacidad se produzca antes de haber tenido conocimiento de la aceptacin.

- Si se trata del aceptante: cuando su muerte o incapacidad se produzca antes de haber remitido la aceptacin.

La retractacin de la oferta, es decir cuando el oferente se retira o revoca su oferta, esta regulada en el Art. 1150 que dispone que las ofertas pueden ser retractadas mientras no hayan sido aceptadas, a no ser que el que las hubiere hecho, hubiese renunciado a la facultad de retirarlas, o se hubiese obligado al hacerlas, a permanecer en ellas hasta una poca determinada.

2) Aceptacin: es un acto jurdico unilateral recepticio destinada al oferente y dirigida a la celebracin del contrato

La aceptacin de la oferta consuma el acuerdo de voluntades. Para que se produzca su efecto propio (la conclusin del contrato) es preciso:

a) Que sea lisa y llana, es decir que no este condicionada ni contenga modificaciones de la oferta

b) Que sea oportuna, no lo ser si ha vencido ya el plazo de la oferta, que puede ser expreso o resultar de los usos y costumbres.

La aceptacin debe referirse a todos los puntos de la propuesta, basta el desacuerdo con uno solo de ellos para que el contrato quede frustrado.

OBJETO

Art. 1167.- Lo dispuesto sobre los objetos de los actos jurdicos y de las obligaciones que se contrajeren, rige respecto a los contratos, y las prestaciones que no pueden ser el objeto de los actos jurdicos, no pueden serlo de los contratos.

Art. 953.- El objeto de los actos jurdicos deben ser cosas que estn en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algn acto jurdico, o hechos que no sean imposibles, ilcitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurdicos que no sean conformes a esta disposicin, son nulos como si no tuviesen objeto.

El objeto de los contratos es la prestacin prometida por las partes, la cosa o el hecho sobre los que recae la obligacin contrada.

Prestaciones que pueden ser objeto de los contratos: el articulo 953 dice que el objeto de los actos jurdicos deben ser cosas que estn en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algn acto jurdico, o hechos que no sean imposibles, ilcitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurdicos que no sean conformes a esta disposicin, son nulos como si no tuviesen objeto.

Requisitos del objeto:

- Posibilidad: debe ser posible fsica y jurdicamente. Nadie puede contratar y obligarse a dar o hacer algo que sea imposible fsicamente (por ejemplo: tocar el cielo con las manos) o imposible jurdicamente (hipotecar un auto). Tambin hay imposibilidad jurdica si se enajena una cosa que esta fuera del comercio

- Licitud: las leyes no pueden aceptar contratos u obligaciones cuyo objeto sea ilcito, es decir, contrario a la ley, a la moral y a las buenas costumbres.(obligarse a matar a otro) as surge el articulo 953

- Determinacin: el objeto debe estar determinado al momento de celebrarse el contrato o ser susceptible de determinarse posteriormente. No es posible obligar al deudor a dar o hacer algo que no se sabe que es.

- Patrimonialidad: Art. 1169.- La prestacin, objeto de un contrato, puede consistir en la entrega de una cosa, o en el cumplimiento de un hecho positivo o negativo susceptible de una apreciacin pecuniaria.

CAUSA

El vocablo "causa", en el Diccionario de la Lengua Espaola, alude a varios significados, entre los cuales extraemos "causa eficiente: primer principio productor del efecto... causa final: objetivo de lo que se hace... causa impulsiva o motivo: razn o motivo que inclina a hacer alguna cosa".

La palabra causa puede entenderse: bajo 3 acepciones distintas:

a) Causa fuente: es el origen o el hecho generador de una obligacin o de un acto jurdico. Es la causa de las obligaciones

Art. 499.- No hay obligacin sin causa, es decir, sin que sea derivada de uno de los hechos, o de uno de los actos lcitos o ilcitos, de las relaciones de familia, o de las relaciones civiles.

b) Causa fin: es el propsito o finalidad perseguido por las partes al llevar a cabo el acto jurdico (es el fin que las partes se propusieron al contratar).

Es precisamente sobre l que se ha trabado un debate doctrinario. Se ha discutido si la causa debe ser o no

- Teora causalista: sostiene que la causa fin era la razn abstracta perseguida por los contratantes. Esta causa fin era siempre la misma para los contratos iguales. As en los contratos bilaterales la causa fin de una de las partes es la contraprestacin de la otra.

En los contratos unilaterales gratuitos la causa fin no es la contraprestacin de la otra parte porque no existe contraprestacin (en estos contratos la causa fin es la intencin de beneficiar a la otra parte)

- Teora anticausalista: sostiene que la posicin causalista es falsa porque la nocin de causa fin se confunde con el objeto, en los contratos bilaterales y en los contratos unilaterales gratuitos se confunde con el consentimiento

- Teora neocausalista: trata de marcar la diferencia entre causa fin y objeto. Y as sostiene que mientras la causa fin indica el porque debo el objeto indica el que se debe.

c) Causa motivo: El concepto nace como consecuencia de los ataques (de los anticausalistas) a la doctrina de la causa final. Es el motivo particular que da origen al contrato y siempre debe estar expresa.

Ejemplo: Juan y Pedro celebran una compraventa (causa fuente: de las obligaciones) de un caballo, abonando el primero al contado por el caballo un precio de 700 pesos. Juan quiere ese caballo ya que se lo regalara a su hija mara, quien ha empezado a practicar equitacin (causa fin: para que lo quiere), y el caballo que tenia tuvo que ser sacrificado ya que en una cada se haba fracturado las patas de adelante (causa motivo: porque lo quiere)

CAPACIDAD

Es la aptitud que tiene la persona para adquirir derechos y contraer obligaciones hay dos tipos de capacidad:

- capacidad de derecho: aptitud para ser titular de un derecho u obligacin. Las personas son capaces de derecho y solo dejan de serlo cuando la ley se los prohbe de manera que la capacidad es la regla y la incapacidad es la excepcin.

Se habla de incapacidad de derecho cuando la ley le prohbe a una persona ser titular de un derecho en virtud de este fundamento, cuando un incapaz de derecho celebre un acto que se le esta expresamente prohibido, la ley considera nulo dicho acto. La incapacidad de derecho no puede ser salvada por medio de un representante.

- Capacidad de hecho: aptitud para ejercer por si mismo los derechos y obligaciones de los que se es titular. En cierto casos esa capacidad es limitada (incapacidad de hecho) y con el fin de proteger al incapaz no se le permite que ejerza por si mismo sus derechos y solo se le permite actuar por medio de un representante legal.

La incapacidad de hecho puede ser:

a) absoluta: cuando se le prohbe usar todos sus derechos. Art. 54.- Tienen incapacidad absoluta:1. Las personas por nacer;2. Los menores impberes;3. Los dementes;4. Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito;

b) relativa: cuando tiene capacidad solo para determinados actos que las leyes le autorizan a realizar. Art. 55.- Los menores adultos slo tienen capacidad para los actos que las leyes les autorizan otorgar.

Art. 1160.- No pueden contratar los incapaces por incapacidad absoluta, ni los incapaces por incapacidad relativa en los casos en que les es expresamente prohibido, ni los que estn excluidos de poderlo hacer con personas determinadas, o respecto de cosas especiales, ni aquellos a quienes les fuese prohibido en las disposiciones relativas a cada uno de los contratos, ni los religiosos profesos de uno y otro sexo, sino cuando comprasen bienes muebles a dinero de contado, o contratasen por sus conventos; ni los comerciantes fallidos sobre bienes que correspondan a la masa del concurso, si no estipularen concordatos con sus acreedores

FORMA

Es la manera o medio por el cual el sujeto manifiesta exteriormente su voluntad

El principio general es la libertad de forma, pero existen tantas excepciones que el principio se convierte en excepcin.

Art. 913.- Ningn hecho tendr el carcter de voluntario, sin un hecho exterior por el cual la voluntad se manifieste (forma esencial del acto)

Dispone el art. 1180 del Cd. Civil que los contratos concluidos entre presentes se rigen por la ley del lugar de conclusin. El articulo 1182 dispone que Lo dispuesto en cuanto a las formas de los actos jurdicos debe observarse en los contratos.

Art. 973. La forma es el conjunto de las prescripciones de la ley, respecto de las solemnidades que deben observarse al tiempo de la formacin del acto jurdico; tales son: la escritura del acto, la presencia de testigos, que el acto sea hecho por un escribano pblico o por un oficial pblico o con el concurso del juez del lugar.

Art 974: Cuando por este Cdigo, o por las leyes especiales no se designe forma para algn acto jurdico, los interesados pueden usar de las formas que juzgaren convenientes.

La forma se clasifica en: ad solemnitatem y ad probationem.

La forma ad solemnitatem, tambin denominada ad substantiam, es la que establece la ley como "requisito de conformacin" para que el tipo contractual adquiera validez en el mundo jurdico. La forma es requerida bajo sancin de nulidad. La forma asume el carcter constitutivo.

Ante la ausencia de forma requerida, el negocio queda privado de sus efectos propios.

1. Solemnidades absolutas: comprende cuando omitida la exteriorizacin de la forma requerida por ley, aquel queda privado de sus efectos propios y de la produccin de las obligaciones civiles

2. Solemnidades relativas: en este supuesto, omitida la forma requerida por la ley, queda privado de sus efectos propios, pero engendra la obligacin de hacer escritura publica (art 1185)

Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen celebrados en subasta pblica:1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisin de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligacin o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro;2 - Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al juez de la sucesin;3 - Los contratos de sociedad civil, sus prrrogas y modificaciones;4 - Las convenciones matrimoniales y la constitucin de dote;5 - Toda constitucin de renta vitalicia;6 - La cesin, repudiacin o renuncia de derechos hereditarios;7 - Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pblica;8 - Las transacciones sobre bienes inmuebles;9 - La cesin de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura pblica;10 - Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pblica;11 - Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pblica, con excepcin de los pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.

La forma ad probationem apunta al elemento instrumental como probatorio de la relacin jurdica contractual. La forma es requerida a los fines de ser probado en juicio.

PRUEBA

La prueba del contrato consiste en demostrar por los medios y la forma que indica la ley la existencia de un contrato.

Hay modos y medios de prueba: el derecho sustancial estudia lo relativo a lo9s medios probatorios, su disciplina y fuerza probatoria. El derecho procesal estudia las modalidades con que cada uno de los medios debe y puede ser prcticamente establecido.

El cdigo civil trata la prueba con referencia a los contratos en el artculo:

Art. 1190.- Los contratos se prueban por el modo que dispongan los cdigos de procedimientos de las provincias federadas:

- Por instrumentos pblicos: prueba su autenticidad por si mismo, ya que la ley presume que tanto el documento como su contenido son autnticos, en virtud de las garantas que lo rodean (lo otorga un oficial publico el cual firma y sella el documento)

- Por instrumentos particulares firmados o no firmados: no requieren formalidades especiales, rigiendo para ellos el principio de la libertad de formas: las partes pueden otorgarlos en la forma que juzguen mas conveniente (art 1020 Cc) aunque hay en ellos 2 requisitos: la firma de las partes y el doble ejemplar. Los instrumentos privados deben ser probados a diferencia de los instrumentos pblicos.

- Por confesin de partes, judicial o extrajudicial.: la confesin es la declaracin de la parte, reconociendo la verdad de un hecho personal

- Por juramento judicial: manifestacin que hace una de las partes bajo juramento de decir la verdad y que generalmente esta referida a montos o importes.

- Por presunciones legales o judiciales: son las consecuencias que la ley o el juez deducen de un hecho conocido para firmar un hecho conocido.

- Por testigos: es el tercero extrao al juicio que declara acerca de hechos que el ha percibido por medio de sus sentidos y que resultan importantes a los efectos de la prueba.

Importancia practica de los contratos en la vida practica

Todos los das y en todos los pases se contrata. Para satisfacer las necesidades continas de la vida fsica, para contentar los deseos, las pasiones, los caprichos, y las ideas. Se contrata con personas cercanas y lejanas, con nacionales y extranjeros, desde la mas remota antigedad hasta nuestros das se han celebrado contratos. Innato ha sido siempre el sentido de vivir seguros en los pactos, porque se ha comprendido que la falta de seguridad en los contratos conducir a la miseria.

2. Contrato de Compraventa: Concepto general y la compra -venta inmobiliaria en particular. El Boleto de" Compraventa. Naturaleza Jurdica. Importancia y aplicacin prctica (Rgimen especial de la Ley de pre-horizontalidad 19.724 y loteos14.005 y 23266).Naturaleza jurdica. Anlisis de los artculos 1.184-1.185 Cc Reserva y sea: concepto y tipos. Pre venta: concepto.

Concepto general

Art. 1323: Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.

Concepto de compra venta inmobiliaria en particular

Es un contrato privado en el cual las partes, comprador y vendedor, pactan la reserva de la venta de una vivienda. En el mismo debe hacerse constar las caractersticas del inmueble, su situacin, el estado de las cargas y el importe de la venta. Adems, se seala una fecha lmite para que la compra se haga efectiva. La redaccin del contrato es conveniente que sea realizada por un profesional del derecho. Los gastos que conlleva pueden ser abonados por una de las partes o que los mismos sean compartidos.

Siempre se transfieren derechos sobre los bienes inmuebles, que contiene una obligacin de hacer escritura pblica.

El Boleto de" Compraventa"

Los boletos de compra venta resultan ser una promesa bilateral, nacida en el mismo instante en que el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar. La redaccin de tales boletos hablan de que las partes estn celebrando verdaderamente el contrato de compra venta: esto no coincide con el texto expreso en nuestro cdigo civil que estableci que deben ser hechos en escritura pblica (con excepcin de los celebrados en subasta publica) los contratos que tuvieren por objeto la transmisin de

bienes inmuebles, en propiedad o usufructo o alguna obligacin o gravamen sobre los mismos, o el traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro, por lo cual la connotacin prctica de la realidad cotidiana se aleja de las disposiciones expresas del codificador; que si bien al introducir el articulo 1185 bis (Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio.El juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.) Se modifico el alcance de la posesin por boleto de compra venta, no modifico en esencia el texto del cdigo.

El boleto de compra venta no produce la adquisicin del dominio, solo incluye una obligacin de hacer escritura pblica para perfeccionar la transmisin. Ya que el dominio se logra mediante el titulo suficiente ms el modo suficiente ms la inscripcin registral.

Naturaleza jurdica del boleto de compra venta

En el artculo 2355 se dispone que: La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla.Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.

Este ltimo prrafo es una postura solitaria de Borda. Pero la suprema corte de Mendoza legitima la adquisicin pero no la posesin, para ello se debe ir a travs de la prescripcin larga de 20 aos ya que toma a la posesin mediando boleto de compra venta como ilegitima y de mala fe.

Naturaleza jurdica

La doctrina esta dividida, algunos afirman que el boleto de compra venta de inmueble es solo un ante-contrato, una promesa bilateral de compra venta, un contrato preliminar; otros llegan a postular que el boleto de compra venta encierra o contiene el verdadero contrato de compra venta.

Borda sostiene que en nuestro derecho la compra venta ya no es la promesa de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla, desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento de contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en el caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo o contrato de compra venta.

En Mendoza el boleto de compra venta es considerado como una obligacin de hacer escritura pblica, siendo entre las partes un contrato definitivo.

REGIMEN ESPECIAL DE LA LEY DE PRE-HORIZONTALIDAD (ley 19724) y LOTEO (ley 14005 y 23266) (ADJUNTAS AL FINAL DEL TRABAJO)

- LEY DE PRE-HORIZONTALIDA D (ley 19724)

La ley 19724 se sanciono por una sentida necesidad social para proporcionar seguridad a los adquirentes de departamentos para vivienda familiar, sin perjuicio de la accin reflejada sobre enajenaciones conexas. La parte inicial del mensaje acompaando el proyecto recuerda que en el periodo llamado de la pre-horizontalidad que comprende desde el momento en que se ofrece una unidad que todava no esta en construccin, hasta aquel en que finaliza la edificacin y se cumplen los tramites para adjudicar el dominio, existe la posibilidad que se frustren los derechos en expectativa de los adquirentes.

Esto refleja un doloroso periodo para numerosos adquirentes defraudados por ventas sucesivas de las unidades, por captacin de los ahorros, sin respaldo econmico de los promotores y por verdaderas aventuras de empresas constituidas ad hoc para obtener ilegtimos beneficios a costa de la credulidad pblica.

En su estructura normativa es casuista, tratando de prever las diversas maniobras en base a las cuales de despojo, por varios lustros a los adquirentes de departamentos.

El boleto de compra venta puede ser inscrito en el registro para proteger al adquirente.

ARTICULO 1.- Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen. ARTICULO 2.- En la escritura a que se refiere el artculo anterior se dejar constancia de: a) Estado de ocupacin del inmueble; b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fecha de su otorgamiento; c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado de ellas; dicho plazo no podr exceder de UN (1) ao ni el nmero de unidades ser superior al CINCUENTA (50) por ciento; d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artculo 3 de esta ley. ARTICULO 3.- Al otorgarse la escritura de afectacin, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentacin que se agregar a aqulla: a) Copia ntegra certificada del ttulo de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista; b) Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobacin por la autoridad competente; d) Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante; e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin. Asimismo se agregarn certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, como as que ste y su propietario no estn afectados por medidas cautelares. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedir la afectacin, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que estn cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca

- LEY DE LOTEO ( ley 14005 y 23266)

Se trata de bienes inmuebles-venta de inmuebles fraccionados en Lotes: requisitos- inscripcin registral- registro de la propiedad inmueble-Escrituracin- pacto comisorio- escribanos pblicos- honorarios-

Se debe anotar en el registro al boleto de compra venta

Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho por cuotas peridicas, quedan sometidos, como forma esencial para su validez, a las condiciones y requisitos establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato (art.1)

El propietario del inmueble que desee venderlo en esta forma, har anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicacin del bien, su declaracin de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompaando a la vez un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrnseca del ttulo y un plano de subdivisin con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas. Si comenzada la venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotacin, luego de ser constituido en mora por cualquiera de los interesados, podrn stos solicitarla directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestin, pudiendo ser descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago al vendedor. La omisin de la anotacin por parte del vendedor, lo har pasible, adems, de una multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del ao en curso, de todos los lotes que comprenden el fraccionamiento. (art.2 Modificado por: Ley 23.266 Art.1)

Dentro del artculo 3 encontramos que la anotacin a que se refiere el artculo precedente, slo proceder si el inmueble estuviere libre de todo gravamen y su propietario en condiciones para disponer. Si el bien estuviera hipotecado, podr efectuarse la anotacin siempre que el acreedor o los acreedores acepten la divisin de la deuda en los diferentes lotes, o cuando fueran compelidos judicialmente a ella. La divisin de la deuda extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir el pago del crdito contra la totalidad de inmueble.

En el articulo 4 dispone que Celebrado el contrato y dentro de los 30 das de su fecha, el vendedor deber proceder a la anotacin provisoria del instrumento que entregue al comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble. (Boleto de compra venta)

La anotacin del instrumento afecta el lote al cumplimiento del contrato desde la fecha de su inscripcin.

Artculos importantes del cdigo

Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen celebrados en subasta pblica:1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisin de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligacin o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro;2 - Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al juez de la sucesin;3 - Los contratos de sociedad civil, sus prrrogas y modificaciones;4 - Las convenciones matrimoniales y la constitucin de dote;5 - Toda constitucin de renta vitalicia;6 - La cesin, repudiacin o renuncia de derechos hereditarios;7 - Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pblica;8 - Las transacciones sobre bienes inmuebles9 - La cesin de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura pblica10 - Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pblica

11 - Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pblica, con excepcin de los pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.

Conversin del negocio jurdico

Afirma Mosset Iturraspe que en ciertas ocasiones el derecho utiliza una declaracin incapaz de dar vida a un determinado negocio, por defecto de una forma prescripta ad substantiam, para engendrar otro negocio diferente con efectos parcialmente distintos a esa transformacin dispuesta por la ley se denomina conversin del negocio jurdico.

Cmo la caracterizamos?

1- La conversin nace de la ley y no de la voluntad de las partes2- El primer negocio contiene del segundo los requisitos de fondo y sustancia

(elemento objetivo)3- Las partes hubieran querido ese efecto de conocer una eventual nulidad

(elemento subjetivo)4- Se funda en el principio de que lo til no se vicia por lo intil, como en el

respeto a la buena fe, que preside la celebracin, ejecucin e interpretacin del contrato

Art. 1185.- Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pblica, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pblica, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pblica no se halle firmada; pero quedarn concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pblica.

Art. 1185 bis.- Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio.El juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.

Art. 1186.- El artculo anterior no tendr efecto cuando las partes hubiesen declarado en el instrumento particular que el contrato no valdra sin la escritura pblica.

Art. 1187.- La obligacin de que habla el artculo 1185 ser juzgada como una obligacin de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podr ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pblica, bajo pena de resolverse la obligacin en el pago de prdidas e intereses.

Art. 1188.- Los contratos que debiendo ser hechos por instrumento pblico o particular, fuesen hechos verbalmente, tambin quedarn concluidos para el efecto designado en el artculo anterior.

Sea o arras: concepto y tipos

Se denomina sea, a la dacin o entrega de una cosa mueble, que puede o no ser dinero, que una de las partes contratantes realiza a favor de la otra u otras. Esa entrega puede hacerse con dos finalidades distintas:

a) Reforzar en cumplimiento, ejerciendo la funcin o coaccin sobre ambas partes, tanto sobre quien la da como quien la recibe.

b) Permitir el arrepentimiento de cualquiera de los contratantes el retiro unilateral, actuando como indemnizacin de daos y perjuicios.

El momento para efectivizar la sea es el de la celebracin del negocio o uno posterior, pero siempre previo al cumplimiento del mismo

- Especies: Confirmatorias y Penitenciarias

Cuando la sea, seal o arras tiende a reforzar el cumplimiento se denomina confirmatoria; cuando se dirige a permitir el arrepentimiento se llama penitencial.

Pre venta: concepto

La preventa es la venta o enajenacin de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construccin o aun no construidas. Esta preventa no podr realizarse sin haber obtenido todos los requisitos exigidos por los organismos competentes, sean nacionales, provinciales o municipales.

Existe este sistema a los fines de conseguir un buen financiamiento, que la persona que construye se haga de fondos para terminar la obra y que la que compra lo haga a un precio menor.

3) Permuta: Concepto. Elementos. Caracteres. Diferenciacin y puntos en comn con la compra - venta.

Concepto

El Art. 1485 dispone que: El contrato de trueque o permutacin tendr lugar, cuando uno de los contratantes se obligue a transferir a otro la propiedad de una cosa, con tal que ste le d la propiedad de otra cosa.

Caracteres

- contrato bilateral, que hace nacer obligaciones reciprocas a cargo de cada una de las partes

- Contrato a titulo oneroso, ya que las ventajas de cada parte tienen su correspondiente contraprestacin en la cosa que a su vez deben entregar (art. 1139cc)

- Carcter conmutativo, por cuanto desde el instante en que el mismo es celebrado cada parte puede apreciar las ventajas que el contrato le produce.

- Contrato consensual porque produce efectos desde su celebracin entre las partes.

Diferenciacin y puntos en comn con la compra venta

Como diferencia remarcable, debemos tener en cuenta, que en la compra venta hay plena distincin entre la cosa y el precio, hay una cosa vendida y un precio, mientras que en la permuta hay dos cosas que se sirven recprocamente de precio; cada una de

las cosas permutadas es a la vez la cosa y el precio y cada uno de los contratantes es a la vez vendedor y comprador, es decir, que la compra venta es el cambio de una cosa por un precio en dinero, y la permuta supone el trueque de una cosa por otra.

En el caso de permuta con saldo en dinero, por ejemplo, una persona cambia su coche viejo por uno de ltimo modelo y entrega adems una suma en dinero. Hay compra venta o permuta? Nuestro cdigo resuelve este problema con una norma simple: habr permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el saldo en dinero (en el ejemplo dado, si el coche viejo vala $800.000 y el saldo en dinero es $150.000) y compra venta si el saldo en dinero es superior al valor de la cosa entregada (por ejemplo: si el automvil usado vala $200.000 y se entrego adems $800.000 en dinero). Si ambos valores fueran iguales el contrato se considera permuta

El artculo relacionado con esto es el 1356 que dispone que: Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato ser de permuta o cambio si es mayor el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario.

Las reglas de la compra venta se aplican tambin a la permuta, algunos artculos son:

Art. 1490.- No pueden permutar, los que no pueden comprar y vender.

Art. 1491.- No pueden permutarse, las cosas que no pueden venderse.

Art. 1492.- En todo lo que no se haya determinado especialmente, en este ttulo, la permutacin se rige por las disposiciones concernientes a la venta.

4) Mandato. Concepto y caracteres. Importancia Prctica y aplicacin. Cesacin del Mandato.

Concepto: mandato civil y comercial

El concepto de mandato del Cdigo Civil est previsto en el art. 1869, que dice: "El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder. Que sta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acta jurdico, o una serie de actos de esta naturaleza".

El art 221 del cdigo de comercio establece que: el mandato comercial, en general, es un contrato por el cual una persona se obliga a administrar uno o mas negocios lcitos de comercio que otra le encomienda. El mandato comercial, no se presume gratuito

Caracteres

Es consensual, ya que se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes. Sin perjuicio de ello es menester adelantar que en algunos casos requiere, para su perfeccionamiento, el otorgamiento de la escritura pblica.Es oneroso o gratuito, y en tal sentido ser bilateral o unilateral. El carcter de gratuito u oneroso est previsto por el codificador, quien incluso impone presunciones de gratuidad y onerosidad, todo a travs de la norma del art. 1871.

En efecto, salvo pacto en contrario o bien cuando el mandato consiste en la atribucin de funciones propias de la profesin lucrativa del mandatario, el contrato se presume gratuito.

Art. 1871.- El mandato puede ser gratuito y oneroso. Presmase que es gratuito, cuando no se hubiere convenido que el mandatario perciba una retribucin por su trabajo. Presmase que es oneroso cuando consista en atribuciones o funciones conferidas por la ley al mandatario, y cuando consista en los trabajos propios de la profesin lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir.

Capacidad

Respecto del mandante, se requiere capacidad para celebrar el contrato de mandato, pero tambin para celebrar el contrato o acto jurdico para el cual se otorguen las facultades al mandatario.

Para otorgar mandato la capacidad se configura de la siguiente forma: si tiene por objeto actos de administracin, el mandante debe tener la capacidad de administrar sus bienes (art.1894 El mandato para actos de administracin debe ser conferido por persona que tenga la administracin de sus bienes); en tanto si se trata de actos de disposicin, los que deben realizarse con el mandato, la capacidad ser la regulada por el art. 1895(Si el mandato es para actos de disposicin de sus bienes, no puede ser dado, sino por la persona capaz de disponer de ellos) la necesaria para disponer libremente de sus bienes.

En lo atinente a la capacidad para ser mandatario, el principio general lo establece el art. 1896 que dispone: Pueden ser mandatarios todas las personas capaces de contratar, excepto para aquellos actos para los cuales la ley ha conferido atribuciones especiales a determinadas clases de personas.

Por su parte el art. 1897 establece que el mandato puede ser vlidamente conferido a una persona incapaz de obligarse, y el mandante est obligado por la ejecucin del mandato, tanto respecto al mandatario, como respecto a terceros con los cuales ste hubiese contratado.

Importancia Prctica y aplicacin

El mandato es bsicamente un contrato de colaboracin, por el cual el titular de un negocio jurdico encomienda a otro, el mandatario, la realizacin de determinados actos jurdicos, en su nombre y representacin.

El ser humano no puede actuar de manera independiente: necesita interactuar con la sociedad que circunstancialmente lo rodeo. Algunas veces porque por si solo no puede actuar. Otras, porque no debe hacerlo en razn de su falta de capacidad o profesionalismo en el tema. Y por ultimo, puede no querer hacerlo por comodidad o conveniencia personal.

El mandato naci como una relacin de confianza y amistad entre el mandante y el mandatario.

Cesacin del Mandato

- Por cumplimiento del negocio: el art 1960 dispone que: Cesa el mandato por el cumplimiento del negocio, y por la expiracin del tiempo determinado o indeterminado porque fue dado. En tal caso el mandato solo subsiste para el cumplimiento de las obligaciones accesorias

- Vencimiento del plazo: el plazo determinado se conoce desde el primer tiempo. El indeterminado no se sabe la fecha exacta pero suceder fatalmente

- Revocacin del mandato: finalizacin del mandato por voluntad unilateral del mandante. No se requiere justa causa pero si una manifestacin inequvoca de la voluntad de revocar.

Casos:

a) Por designacin de un nuevo mandatario. La revocacin tiene efectos desde que se notifica al anterior mandatario el nombramiento del nuevo

b) Cuando el mandante interviene personalmente en el negocio y siempre que no manifieste su intencin de no revocar el mandato. Revocado el mandado, el mandatario esta obligado a devolver al mandate el instrumento en que consta el poder.

c) El supuesto del mandato irrevocable se da en el artculo 1977 que dispone que El mandato puede ser irrevocable siempre que sea para negocios especiales, limitado en el tiempo y en razn de un inters legtimo de los contratantes o un tercero. Mediando justa causa podr revocarse.

- Renuncia del mandato: es la facultad del mandatario a renunciar, sin necesidad de justa causa y sin que sea intempestiva.

- Muerte de una de las partes: una de las causas de extincin es la muerte del mandante o mandatario

Excepciones:

a) Cuando el mandato ha sido otorgado en beneficio del mandante, mandatario o en inters de un tercero

b) Cuando el negocio objeto del mandato debe ser cumplido continuado desde la muerte del mandante (Art. 1980.- La muerte del mandante no pone fin al mandato, cuando el negocio que forma el objeto del mandato debe ser cumplido o continuado despus de su muerte. El negocio debe ser continuado, cuando comenzado hubiese peligro en demorarlo.)

- Incapacidad del mandante o mandatario: la incapacidad de uno de ellos hace cesar el mandato.

5) El Mutuo. Concepto. Caracteres. Derechos y obligaciones de las partes. El Mutuo Hipotecario: nocin e importancia socio-econmica. Intereses: clases, conceptualizacin.

Concepto

Dispone el art. 2240 del Cd. Civil, que "habr mutuo o emprstito de consumo, cuando una parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta ltima est

autorizada a consumir, devolvindole en el tiempo convenido, igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad".

- Mutuo civil y comercial

o Comercial (art 559 del C. com.): cuando la cosa prestada puede ser considerada de gnero comercial, est destinada a uso comercial, se presume oneroso, y es un contrato consensual.

o Civil: se presume gratuito, no devenga intereses y es un contrato real (art 2248 del Cc: No habiendo convencin expresa sobre intereses, el mutuo se supone gratuito, y el mutuante slo podr exigir los intereses moratorios, o las prdidas e intereses de la mora que han sido convenidos).

Caracteres:

1) Es un contrato real por que se perfecciona con la entrega de la cosa2) Es un contrato unilateral por que , cumplido con la entrega de la cosa por el

mutuante, solo subsiste la obligacin del mutuario de restituir la misma cantidad de cosas consumibles o de cosas fungibles de la misma calidad y especie

3) No es formal, pero a pesar de ello el articulo 2246, si bien indica que el mutuo puede ser contratado verbalmente, dice que no podr probarse sino por instrumento publico, o por instrumento privado de fecha cierta, si el emprstito pasa el valor de diez mil pesos.

4) El mutuo puede ser gratuito u oneroso. En ese caso de omisin respecto de este carcter se lo debe considerar gratuito, en cambio si el mutuo es comercial se presumo que el mutuo es oneroso.

Derechos y obligaciones de las partes

Obligaciones, y derechos del mutuante o prestamista:

1) Entrega de la cosa: prometida; ella se cumple simultneamente con la celebracin del acto en el contrato real de mutuo. La consecuencia es respetar el derecho del mutuario de retener la cosa consigo durante todo el termino fijado en el contrato art 2245.

Mutuo comercial: la entrega de la cosa puede efectuarse despus de celebrarse el contrato.

La entrega puede ser real o ficta, esta ltima ocurre cuando la cosa esta ya, por otro titulo, en poder del mutuario.

La entrega de la cosa significara la transferencia del dominio art 2245.

2) Responsabilidad por mala calidad o defectos ocultos de la cosa art 2247: el mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad, o vicios ocultos de la cosa prestada. En el mutuo gratuito en mutuante solo es responsable cuando ha habido mala fe.

Obligaciones y derechos del mutuario:

1) Obligacin de restitucin: el mutuario debe devolver al prestamista en el trmino convenido una cantidad igual de cosas de la misma especie y calidad de la prestada (art 2250). No puede eximirse de hacerlo so pretexto de que la cosa se ha perodo por fuerza mayor (art 2245).

2) fecha de la restitucin: en el plazo convenido (art 2250) si el contrato no tiene fecha, el plazo es indeterminado.

El mutuante puede demandar en cualquier momento la restitucin y despus debe fijar el plazo (art 620 y art 752).

En el mutuo oneroso el plazo es un beneficio para ambas partes, en cambio en el mutuo gratuito el plazo es un beneficio solo para el mutuario.

3) Prstamo de dinero con intereses: forma tpica puede o no pactarse intereses, pero si el contrato guarda silencio, se lo presupone gratuito, si se trata de un mutuo civil o comercial se lo considera oneroso (art 2248 No habiendo convencin expresa sobre intereses, el mutuo se supone gratuito, y el mutuante slo podr exigir los intereses moratorios, o las prdidas e intereses de la mora.

El Mutuo Hipotecario: nocin e importancia socio-econmica

Mutuo Hipotecario: es el instrumento legal en el cual constan todas las caractersticas del crdito solicitado, formas de pago, derechos y obligaciones de las partes, y la descripcin del bien o inmueble puesto como garanta del prstamo

El mutuo ejecutado en los bancos, tiene una garanta real, que es la garanta hipotecaria.

Este tipo de mutuo une un contrato (banco xx entrega a A $100.000 en tanto de que este se lo devuelva en los trminos y forma pactada) con un derecho real (se garantiza por medio de una hipoteca)

El mutuo hipotecario o bancario se perfecciona por medio de la entrega del mutuo.

Todas las operaciones sobre viviendas nuevas o usadas se hacen sobre este tipo de mutuo.

Intereses: clases, conceptualizacin

- Concepto:

El inters es el rdito que produce un capital con el transcurso del tiempo, y esta relacionado con el beneficio que la utilizacin del capital le produce al deudor mutuario.

Siempre el inters debe estar debidamente pactado y expresado en el contrato

- Clases:

1) Compensatorio: esta destinado a indemnizar el dao o perjuicio producido por el incumplimiento total o parcial de una obligacin.

2) Compuesto: se calcula sobre un capital y sus intereses acumulados

3) Convencional: cuando ha sido pactado en un contrato4) Legal: cuando su cuanta es determinada por la ley.5) Judicial: cuando corre a partir de la demanda o desde una intimacin

previa.6) Moratorio: cuando se destina a reparar el perjuicio resultante de la mora en

el cumplimiento de la mora en una obligacin.7) Usurario: si excede con mucho de la tasa mxima legalmente establecida.8) Anatocismo: es una forma de inters compuesto es decir que se paga

intereses sobre intereses

6) Comodato: Concepto y caracteres del contrato. Diferencias con el mutuo

Concepto:

Art. 2255.- Habr comodato o prstamo de uso, cuando una de las partes entregue a la otra gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raz, con facultad de usarla.

Caracteres:

1) Es contrato real: ello es as por que siempre fue necesaria la entrega de la cosa al comodatario o tomador del prstamo de uso.

2) Es esencialmente gratuito, por ello ya se enseaba en el derecho clsico romano que cuando el uso de una cosa se ha concedido mediante cierta retribucin hay locacin si consiste en una suma de dinero, y contrato innominado en los dems casos.

3) Las cosas no fungibles pueden ser objeto del comodato por lo cual estn excluidas las consumibles a menos que hubieran sido prestadas para un uso momentneo que no exige su consumo. Por otra parte el comodato comprende tanto a los muebles como a los inmuebles.

4) El comodato es un contrato bilateral, as ya se consideraba en el derecho romano, pero si bien se tomo en cuenta que el nico que se obliga es el comodatario, en el momento que se celebra, para devolver la cosa puede accidentalmente, el comodante tambin estar obligado.

Diferencia con el mutuo

La diferencia esencial esta en la clase de cosas y el destino respecto; en el mutuo es el consumo y en el comodato es el uso; por ello, a pesar de que ambos son contratos reales que se perfeccionan con la entrega, en el primerio el mutuario puede usar la cosa y consumirla, siendo su obligacin la restitucin de una idntica cantidad de cosas de la misma especie y calidad. En la segunda el comodatario solo puede usar la cosa pero no consumirla, estando a su cargo el cuidado de la misma hasta el momento de su efectiva devolucin.

BIBLIOGRAFIA:

Libro de contratos civiles y comerciales, tomo 2, parte especial- Garrido-Zago Manual de contratos (parte general y especial)- Guillermo. A. Borda Cdigo civil de la nacin Argentina

Ley 19724 REGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD. BUENOS AIRES 6 DE JULIO DE 1972 BOLETIN OFICIAL 13 DE JULIO DE 1972

SANCION En uso de las atribuciones conferidas por el artculo 5 del Estatuto de la Revolucin Argentina,

EL PRESIDENTE DE LA NACION ARGENTINA SANCIONA Y PROMULGA CON FUERZA DE LEY:

OBSERVACIONES GENERALES CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 38

TEMA BIENES INMUEBLES-COMPRAVENTA INMOBILIARIA-PREHORIZONTALIDAD-PROPIEDAD HORIZONTAL-ESCRITURA DE AFECTACION:REQUISITOS- INSCRIPCION REGISTRAL-REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE-PUBLICIDAD REGISTRAL-HIPOTECA-REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION-EXPENSAS COMUNES-ESCRIBANOS PUBLICOS-

Artculo 1: Afectacin ARTICULO 1.- Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen. Artculo 2: Constancias de la escritura ARTICULO 2.- En la escritura a que se refiere el artculo anterior se dejar constancia de: a) Estado de ocupacin del inmueble; b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fecha de su otorgamiento; c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado de ellas; dicho plazo no podr exceder de UN (1) ao ni el nmero de unidades ser superior al CINCUENTA (50) por ciento; d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artculo 3 de esta ley. Artculo 3: Escritura de afectacin: recaudos ARTICULO 3.- Al otorgarse la escritura de afectacin, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentacin que se agregar a aqulla: a) Copia ntegra certificada del ttulo de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista; b) Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobacin por la autoridad competente; d) Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante; e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin. Asimismo se agregarn certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, como as que ste y su propietario no estn afectados por medidas cautelares. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedir la afectacin, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que estn cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca. Artculo 4: Anotacin en el Registro - Efectos Enajenacin del inmueble ARTICULO 4.- La escritura de afectacin se anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble, y ste har constar esa circunstancia en los certificados que

expida. La anotacin inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retractacin o desafectacin a que se refieren los artculos 6 y 7. La enajenacin total o parcial del inmueble a terceros no afectar los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estn registrados en la forma prevista en el artculo 12. Artculo 5: Testimonio de la escritura de afectacin ARTICULO 5.- El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectacin, con certificacin de la existencia de los elementos mencionados en el artculo 3. Artculo 6: Retractacin de la afectacin ARTICULO 6.- La desafectacin proceder en el supuesto previsto en el inciso c) del artculo 2, cuando no se hubiere cumplido la condicin. En tal caso, el propietario podr retractar la afectacin mediante declaracin que constar en escritura pblica, otorgada dentro de los DIEZ (10) das de expirado el plazo establecido en la escritura de afectacin, ante el mismo registro notarial, la que ser anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. A dicha escritura el escribano interviniente agregar certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte que no existen contratos registrados, o de que su nmero no alcanza al mnimo previsto. Tambin dejar constancia, en su caso, que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como seas o anticipos, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento. Artculo 7: Desafectacin ARTICULO 7.- El propietario tambin puede solicitar judicialmente la desafectacin, si acredita sumariamente que: a) Transcurridos SEIS (6) meses de registrada la afectacin, no ha enajenado unidades; b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados; c) Transcurrido UN (1) ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa. En los supuestos de los inciso b) y c) deber asimismo acreditar que est debidamente asegurada la restitucin a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento. Artculo 8: Publicidad de la afectacin ARTICULO 8.- El propietario debe hacer constar la afectacin del inmueble y su registracin, nmero del registro notarial y fecha en que se efectu: a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible; b) En toda oferta o invitacin que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el rgimen de propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodsticas, transmisiones radiotelefnicas, de televisin, proyecciones cinematogrficas, colocacin de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusin; c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unidades. Artculo 9: Condiciones de publicidad de las ofertas ARTICULO 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: a) Anunciar el precio de venta, o parte de l, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte; b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiacin y plazos de pago; c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiacin por terceras personas o instituciones de crdito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados. Artculo 10: Deber de exhibicin

ARTICULO 10.- El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de unidades: a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorg la escritura de afectacin, de los elementos enumerados en el artculo 3. Y de las escrituras de hipoteca; b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotacin en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) La informacin relativa al desarrollo material de la obra; d) La informacin relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibicin de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al da aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden abonar directamente tales gravmenes, deducindolos de su deuda hacia el vendedor. Artculo 11: Deber de informacin ARTICULO 11.- Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, estn obligadas respecto de terceros a precisar: a) Carcter en que acten; b) Identidad del propietario del inmueble; c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten. Artculo 12: Registro de los contratos - Preferencia de los contratos registrados ARTICULO 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmueble afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado. Artculo 13: Especificaciones de los instrumentos ARTICULO 13.- Los contratos de enajenacin o adjudicacin de unidades deben contener: a) Los siguientes datos de las partes: I - Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y nmero de documento de identidad; II - Cuando se tratare de personas jurdicas, la razn social o denominacin y el domicilio, acreditndose la existencia de la entidad, su inscripcin en el Registro Pblico de Comercio cuando fuere exigible, y la representacin de quienes comparecieren por ella. En cualesquiera de los dos casos cuando se invocare mandato o representacin debe dejarse constancia del documento que lo pruebe; b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripcin; c) Constancia de la escritura de afectacin, de su anotacin y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente; d) La individualizacin y caractersticas de la unidad enajenada, su ubicacin y el porcentual estimado que se asigne a ella; e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el nmero de ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagars u otros ttulos de crdito; f) Plazo, monto y condiciones de los gravmenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble; g) Plazo y condiciones en que se otorgar la posesin; h) En su caso, la condicin prevista en el inciso c) del artculo 2. Artculo 14: Redaccin de los contratos ARTICULO 14.- Los contratos sern redactados en forma clara y fcilmente legible. Las clusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacin o intimacin, o suspender su ejecucin o la de la obra o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, clusulas compromisorias o de prrroga de la jurisdiccin judicial, como as los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artculo 13, slo tendrn efecto si son

expresamente aceptadas por el adquirente en clusula especial, firmado por ste. Artculo 15: Precio reajustable ARTICULO 15.- Todo supuesto de precio sometido a reajuste deber constar en el contrato como clusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios aplicables. Es nula toda clusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque acten en calidad de rbitros. Artculo 16: Responsabilidad ARTICULO 16.- Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitucin de las seas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal. Artculo 17: Cesin del contrato ARTICULO 17.- La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras ste no d su conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. La registracin de las transferencias podr ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario. Regir, en lo pertinente, lo previsto en los prrafos tercero y cuarto del artculo 12. Artculo 18: Rescisin o resolucin ARTICULO 18.- La resolucin o rescisin del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisin de dicho acto importa para el propietario la prohibicin de disponer de la unidad. Artculo 19: Hipoteca del inmueble afectado ARTICULO 19.- Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario: a) El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por administracin, el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que faltare realizar; b) Nmina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) Constancia de que los adquirentes estn fehacientemente notificados del propsito de hipotecar el inmueble, del monto y dems modalidades de la obligacin a garantizar. Estos extremos deben constar en la escritura de constitucin del derecho real de hipoteca. Artculo 20: Constitucin de hipoteca no prevista en los contratos ARTICULO 20.- La constitucin de derecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicacin o enajenacin, no puede efectuarse si media oposicin de adquirentes cuyos contratos estn anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podr solicitar judicialmente autorizacin para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona determinada si acreditara justa causa. El juicio tramitar por va sumarsima. Artculo 21: Ineficacia ARTICULO 21.- Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infraccin a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes. Artculo 22: Crditos hipotecarios: Derechos de los adquirentes ARTCULO 22.- Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen informacin detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recprocas. Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedar subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelacin que corresponda al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada, la que podr compensar con la que debiere al propietario. En caso de ejecucin,

la misma no comprender las unidades cuyos adquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el prrafo anterior. Artculo 23: Cancelaciones parciales ARTICULO 23.- Al escriturarse cada unidad el o los acreedores hipotecarios estn obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando sta liberada de ese gravamen. A los efectos de la determinacin de las partes proporcionales que correspondan, se tendrn en cuenta los porcentuales establecidos en el proyecto de subdivisin. Artculo 24: Ejecucin ARTICULO 24.- En caso de ejecucin del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas: a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicacin del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado ste, el precio obtenido, y todos los gastos que aqul hubiera efectivamente abonado, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento. b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicacin del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien. A estos efectos se practicar tasacin especial por perito. En ningn caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados, sin previa notificacin a los adquirentes con contratos debidamente registrados. Artculo 25: Administrador provisorio ARTICULO 25.- Terminada la construccin y aunque no medie tradicin, el propietario convocar a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los TREINTA (30) das de concluida aqulla, a fin de designar administrador provisorio, el que ser elegido por simple mayora. La mayora se determinar segn los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisin. Artculo 26: Expensas comunes ARTICULO 26.- Las expensas comunes se distribuirn de acuerdo con lo porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administracin. Artculo 27: Intervencin judicial ARTICULO 27.- A peticin de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, el QUINCE (15) por ciento del valor total conforme los porcentuales, el juez puede, si resultaren graves irregularidades, y previo trmite sumario, designar en la administracin de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolucin ser apelable al solo efecto devolutivo. Artculo 28: Aplicacin provisoria del reglamento de copropiedad ARTICULO 28.- Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarn en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administracin previsto en el artculo 3, inciso e). Artculo 29: Obras por administracin - Administrador: funciones ARTICULO 29.- Cuando la obra se realice por administracin, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, sern aplicables, adems de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artculos 15, ltimo prrafo, 31 y 32. Deber designarse administrador en la forma prevista en el artculo 25, quien tendr las obligaciones establecidas en el artculo 10 y deber llevar la contabilidad de la obra. Si se hubieren enajenado unidades cuyos porcentuales representen el CINCUENTA (50) por ciento, el administrador podr ser removido por mayora estimada conforme a dichos porcentuales. Artculo 30: Obras por administracin: paralizacin

ARTICULO 30.- Si la obra se paralizare durante ms de SEIS (6) meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando ste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicacin del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contradas por el propietario a los fines de la ejecucin de la obra. La adjudicacin se sustanciar por la va del proceso sumario. Artculo 31: Obras por administracin: rescisin del contrato con el constructor ARTICULO 31.- Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador o un nmero de adquirentes de unidades que representen el DIEZ (10) por ciento del valor del inmueble pueden promover la rescisin del contrato con aqul. La decisin se tomar por mayora absoluta de adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble, aplicndose al efecto lo dispuesto en el artculo 1.204 del Cdigo Civil. Referencias Normativas: Cdigo Civil Art.204 Artculo 32: Penalidades ARTICULO 32.- Ser reprimido con prisin de UN (1) mes a DOS (2) aos quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los artculo 1, 2, 3, 6 ltima parte, 8, incisos b) y c), 9, 10, 11, y 19. Al que infrinja, "dolosa" o culposamente, lo dispuesto en los artculos 8, inciso a) y 25, se le impondr multa de TRES MIL PESOS ($ 3.000) a DIEZ MIL PESOS ($ 10.000). Se impondr la misma pena de multa a todo aqul que infrinja culposamente lo dispuesto en los incisos b) y c) del artculo 8. Modificado por: Ley 20.276 Art.4 Artculo 33: Falsedad documental ARTICULO 33.- Ser reprimido con las penas establecidas en el artculo 293 del Cdigo Penal, el que insertare o hiciere insertar en alguno de los documentos mencionados en los artculos 1, 3, 5 y 19 de esta ley declaraciones falsas o hiciere falsamente los mismos, en todo o en parte, o adulterare uno verdadero. Referencias Normativas: Cdigo Penal Art.293 Artculo 34: Disposiciones de aplicacin transitoria. ARTICULO 34.- Hasta tanto los Registros de la Propiedad Inmueble correspondientes a la jurisdiccin de los inmuebles que quedan sometidos al rgimen de la presente ley estn en condiciones de efectuar la registracin a que se refiere el artculo 12, lo que no podr exceder del 1 de febrero de 1973, los contratos de adquisicin que se celebren sern puestos en conocimiento del escribano a cargo del registro notarial donde se haya otorgado la escritura de afectacin. En el supuesto del artculo 18, la rescisin o resolucin debe ser registrada en el Registro Notarial interviniente. En el caso del artculo 19, inciso b), debe suministrarse nmina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren registrados en el protocolo. En el caso del artculo 24, el privilegio que se confiere lo ser respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el protocolo. Si el propietario revoca la designacin de escribano efectuada para el otorgamiento de la escritura de afectacin, debe hacer constar la nueva designacin juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos detallados en el presente artculo y notificarla fehacientemente a los adquirentes cuyos boletos hayan sido registrados. Artculo 35: Obligaciones del escribano - penalidades ARTICULO 35.- En los casos de aplicacin del artculo 34, el escribano est obligado a: a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisicin. La misma surtir los efectos que por esta ley se atribuyen a la registracin de los contratos en los Registros de la Propiedad Inmueble; b) En el caso del artculo 6, ltimo prrafo, el escribano interviniente dejar constancia fehaciente de la inexistencia de contratos registrados o de que su nmero no alcanza al mnimo previsto; c) En el caso del artculo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripcin en el protocolo; Ser reprimido con prisin de UN (1) mes a DOS (2) aos quien a sabiendas infrinja lo

dispuesto en los incisos a) y b) de este artculo. Artculo 36: Ingreso de documentos a los Registros ARTICULO 36.- A partir de la fecha en que los Registros de la Propiedad Inmueble estn en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los escribanos debern ingresar en aqullos los contratos que hubiesen registrado dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones. Artculo 37: Derogacin ARTICULO 37.- Derogase el decreto-ley 9.032/63. Deroga a: Decreto Ley 9.032/63 Artculo 38 ARTICULO 38.- Comunquese, publquese, dse a la Direccin Nacional del Registro Oficial y archvese.

Ley 14005 - VENTA DE INMUEBLES FRACCIONADOS EN LOTES.BUENOS AIRES 30 DE SETIEMBRE DE 1950BOLETIN OFICIAL 23 DE OCTUBRE DE 1950

SANCIONEl Senado y la Cmara de Diputados de la Nacin Argentina, reunidos en Congreso, etc. SANCIONAN CON FUERZA DE LEY.

OBSERVACIONES GENERALESCANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 14 NRO. DE ART. QUE ESTABLECE LA ENTRADA EN VIGENCIA 14

TEMABIENES INMUEBLES-VENTA DE INMUEBLES FRACCIONADOS EN LOTES:REQUISITOS-INSCRIPCION REGISTRAL-REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE-ESCRITURACION-PACTO COMISORIO-ESCRIBANOS PUBLICOS-HONORARIOS-

Artculo 1Art. 1.- Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho por cuotas peridicas, quedan sometidos, como forma esencial para su validez, a las condiciones y requisitos establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato.Artculo 2Art. 2.- El propietario del inmueble que desee venderlo en la forma prevista en el artculo anterior har anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicacin del bien, su declaracin de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompaando a la vez un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrnseca del ttulo y un plano de subdivisin con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas. Si comenzada la venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotacin, luego de ser constituido en mora por cualquiera de los interesados, podrn stos solicitarla directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestin, pudiendo ser descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago al vendedor. La omisin de la anotacin por parte del vendedor, lo har pasible, adems, de una multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del ao en

curso, de todos los lotes que comprenden el fraccionamiento. Modificado por: Ley 23.266 Art.1Artculo 3Art. 3.- La anotacin a que se refiere el artculo precedente, slo proceder si el inmueble estuviere libre de todo gravamen y su propietario en condiciones para disponer. Si el bien estuviera hipotecado, podr efectuarse la anotacin siempre que el acreedor o los acreedores acepten la divisin de la deuda en los diferentes lotes, o cuando fueran compelidos judicialmente a ella. La divisin de la deuda extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir el pago del crdito contra la totalidad de inmueble.Artculo 4Art. 4.- Celebrado el contrato y dentro de los 30 das de su fecha, el vendedor deber proceder a la anotacin provisoria del instrumento que entregue al comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble. Dicho instrumento deber contener: a) Nombre y apellido de los contratantes, nacionalidad, estado civil, edad, domicilio, lugar y fecha en que se otorgue. El domicilio constituido del comprador, deber ser su domicilio real; b) Individualizacin del bien con referencia al plano del loteo, ubicacin, superficie, lmite y mejoras existentes; c) Precio de venta que ser fijo e inamovible, el que se expresar en moneda en curso legal en el pas, la forma de pago y los intereses convenidos; d) Correlacin entre el ttulo del vendedor y su antecesor en el dominio; e) NOTA DE REDACCION: VETADO POR EL POR DEC. 2015/88. f) Especificacin de los gravmenes que afecten al inmueble, con mencin de los informes oficiales que lo certifiquen; g) La competencia de la justicia ordinaria con jurisdiccin en el lugar en que se encuentre el bien objeto del contrato. En las libretas de pago, cuando existan, deber estar transcripto el boleto de compraventa. La omisin de los requisitos esenciales podr hacer pasible al vendedor de las mismas sanciones contenidas en el artculo 2. Modificado por: Ley 23.266 Art.1Artculo 5Art. 5.- La anotacin del inmueble de acuerdo al artculo 2, inhibir al propietario para su enajenacin en forma distinta a la prevista en esta ley, salvo el caso de desistimiento expresado por escrito ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Si ya se hubieran enajenados uno o ms lotes o fraccin, el desistimiento no producir consecuencias sobre estas operaciones. El vendedor no podr dar un destino distinto -al originariamente previsto- al sector que con su desistimiento se excluye. El ocultamiento y/o violacin de estas ltimas circunstancias har pasible al vendedor de las sanciones previstas en el artculo 2. Modificado por: Ley 23.266 Art.1Artculo 6Art. 6.- En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros acreedores del enajenante, se observarn los siguientes principios: 1) El comprador que tuviere instrumento inscripto ser preferido a cualquier acreedor para la escrituracin de la fraccin adquirida; 2) Los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado, slo podrn hacerse efectivos sobre las cuotas impagas.Artculo 7Art. 7.- El comprador podr reclamar la escrituracin despus de haber satisfecho el veinticinco por ciento (25 %) del precio, y su otorgamiento deber concretarse dentro de los 30 das posteriores a partir de la fecha de la intimacin. Esta facultad es irrenunciable y nula toda clusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir garanta hipotecaria por el saldo de precio. Modificado por: Ley 23.266 Art.1Artculo 8Art. 8.- El pacto comisorio por falta de pago, no podr hacerse valer despus que el adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el artculo

anterior, o haya realizado construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del precio de compra.Artculo 9Art. 9.- El comprador podr abonar la totalidad de la deuda o pagar con anticipacin al vencimiento de los plazos convenidos beneficindose con la reduccin total o proporcional de los intereses, que deber efectuar el vendedor. Modificado por: Ley 23.266 Art.1Artculo 10Art. 10.- El comprador que transfiera el contrato deber anotar esta transferencia en el Registro de la Propiedad inmueble pudiendo hacerlo tambin el nuevo adquirente. Modificado por: Ley 23.266 Art.1Artculo 11Art. 11.- Los escribanos intervinientes percibirn como honorario el mnimo que autoriza la ley respectiva cuando el monto de la operacin estuviera dentro de los valores mximos admitidos para la afectacin al rgimen de "Bien de familia". Las escrituras respecto del comprador- estarn eximidas del pago de impuestos y/o tasas, as como de todo gasto por la entrega de constancias y/o certificados que deban otorgar los organismos pertinentes, siempre que la valuacin fiscal estuviera en los mximos estipulados en la primera parte para el mbito de la Capital Federal y Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur. Modificado por: Ley 23.266 Art.1Artculo 12Art. 12.- Los mandatarios en los contratos que celebren sobre lotes para vivienda nica, sern solidariamente responsables en el cumplimiento de la presente ley. Modificado por: Ley 23.266 Art.1Artculo 13Art. 13.- (Nota de redaccin) VETADO POR EL PODER EJECUTIVO.- Modificado por: Ley 23.266 Art.2Artculo 14Art. 14.- La presente ley es de orden pblico, complementaria del Cdigo Civil y comenzar a regir a los treinta (30) das de su promulgacin. Modificado por: Ley 23.266 Art.

Contratos

Unidad II

CONTRATOS DE LOCACIN

Locacin de Cosas

Concepto: (art. 1493 CC) Habr locacin, cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero

Elementos:

Capacidad; Consentimiento; Cosa lacada; Precio: ** debe ser determinado o determinable. El pago puede ser en forma total o peridica y en forma disipada o vencida. La modalidad mas utilizada es el pago peridico y por adelantado. El precio debe ser en dinero, puede se en moneda nacional o dlares.

Plazo

Caracteres:

Bilateral: por que origina obligaciones reciprocas para ambas partes: la entrega del uso y goce contra el pago de un precio.

Consensual: se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no dependiendo de formalidades ni de la entrega de la cosa

Conmutativo y /o Onerosa: por que las prestaciones reciprocas se dan por la relacin de equivalencia existente y no hay un hecho jurdico incierto del que dependan las ventajas que las partes obtienen del contrato

No formal: por que no esta sujeto a formalidades y puede concluirse verbalmente o por escrito

De tracto sucesivo: porque el cumplimiento de los fines del contrato requieren del transcurso del tiempo y las obligaciones se devengan por periodos

Tpico: por que esta disciplinado legalmente De cambio : porque se basa en la finalidad de cambiar el uso y goce de una

cosa por el precio pagado

Forma de los contratos :

En el rgimen del cdigo civil, la locacin es un contrato no formal y puede ser celebrado sin ninguna solemnidad (Art. 1494 C.C)

Prueba del Contrato:

Prueba de la existencia del contrato: cuando no hay cosa exigida la celebracin del contrato puede probarse por cualquier medio. Consecuentemente debe presentarse un principio de prueba por escrito o la ejecucin del contrato a los efectos de permitir la prueba de testigos.

Prueba de pago: Art. 1190

Por instrumentos pblicos; Por instrumentos particulares firmados y no firmados; Por confesin de partes, judicial o extrajudicial; Juramento judicial; Presunciones legales o judiciales; Por testigos;

La demostracin del pago en este tipo de obligaciones se hace con el recibo , que es un instrumento escrito enanado del acreedor , con su firma en la cual consta la recepcin del pago.

De las cosas que pueden ser objeto de locacin :

el objeto de este contrato es una operacin jurdica consistente en la entrega del uso y goce de una cosa a cambio de un precio en dinero.

Art. 1499 CC : Las cosas muebles no fungibles, y las races sin excepcin pueden ser objeto de locacin. Por ejemplo: los inmuebles, los rodados, etc.

Art. 1500CC : Pueden ser objeto de locacin aun las cosas indeterminadas. Por ejemplo alquilo un caballo sin determinar cual ser.

Art. 1168 CC: Toda especie de prestacin, puede ser objeto de un contrato, sea que consista en la obligacin de hacer, sea que consista en la obligacin de dar alguna cosa; y en este ltimo caso, sea que se trate de una cosa presente, o de una cosa futura, sea que se trate de la propiedad, del uso, o de la posesin de la cosa. Y el art. 1173 CC: Cuando las cosas futuras fueren objeto de los contratos, la promesa de entregarlos esta subordinada al

hecho si llegase a existir, salvo que los contratos fuesen aleatorios. Como por ejemplo: alquilar un inmueble que esta en construccin.

Art. 1501 CC : Las cosas fuera del comercio y no pueden ser enajenadas o que no pueden enajenase sin previa licencia o autorizacin, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien publico u ofensivas a la moral y buenas costumbres. Como por ejemplo alquilar sepulcros y sepulturas;

Bienes pblicos del Estado: los contratos sobre dichos bienes (plazas, playas, caminos, etc.) se rigen por el Derecho Administrativo, y slo en subsidio dr les aplica las normas del C. Civil. No obstante, tengamos presente, que la locacin de ellos no puede ser total, sino que debe limitarse a un sector de la cosa, de modo tal que no se impida el destino pblico que debe tener. Como por ejemplo: en una plaza se concede un espacio para poner una calesita o un kiosco.

Cosas ajenas: la locacin es valida, si el locador tiene derecho de alquilar, como por ejemplo el usufructuario, o tiene autorizacin para celebrar un contrato de locacin contra terceros, este es representante del dueo de la cosa.

Capacidad :

La celebracin de un contrato de locacin es un acto de administracin para ambas partes contratantes segn el art. 1510 del CC, por lo que se exige capacidad para administrar y no de disponer.

La capacidad esta dada por:

La incapacidad de hecho, estos son:

Personas por nacer; Menores; Dementes; Sordo mudos;

Estos no pueden celebrar por si mismos en contrato de locacin y necesitan valerse de su representante legal.

Excepciones:

Menores emancipados: pueden alquilar sus bienes ya que por el art. 135 CC, ellos tiene la administracin de sus bienes los hayan adquirido a titulo gratuito u onerosa;

Los inhabilitados del art. 152 bis CC: pueden dar o t