1. CONTRATOS PREPARATORIOS: EL PRECONTRATO El contrato como fuente de las obligaciones se fundamenta en el acuerdo de dos o ms voluntades que produce efectos jurdicos. Sin embargo para el perfeccionamiento de todo contrato preceden ciertas etapas mediante las cuales se pueden proponer las condiciones del contrato para que ste sea posteriormente aceptado o rechazado. As, para que eventualmente se produzca un negocio jurdico es necesario que se encuentren una propuesta u oferta y una aceptacin. En dicho proceso se distinguen los tratos preliminares o invitacin a contratar; la oferta y los contratos preparatorios. Los tratos preliminares son expresiones de la voluntad de las partes que pretenden contratar, pero sin embargo no producen ningn efecto jurdico salvo la obligacin de las partes de proceder de buena fe. Estos se adelantan para efectuar las deliberaciones que posteriormente generen un acuerdo y pueden modificarse o rectificarse. Por otra parte los contratos preparatorios son negocios que se celebran entre las partes con el fin de obligarse a que eventualmente se celebre otro contrato, cuyas bases y condiciones all se establecen.1 Finalmente es importante analizar la oferta pues ella es el proyecto definitivo del acto jurdico que se somete a la aceptacin de la persona a quien se dirige. El concurso de voluntades que da origen al negocio jurdico se realiza por el encuentro de una oferta (proyecto definitivo de contrato) y una aceptacin. PROPUESTA Se puede definir como: la invitacin que una o ms personas hacen a otra u otras a celebrara una convencin Puede estar dirigida a una o varias personas determinadas, o al pblico en general, es decir, a cualquier persona indeterminada. En trminos generales, se llama oferta a la propuesta a persona determinada y policitacin a la propuesta a personas indeterminada SIMPLE INVITACIN A CONTRATAR Y NEGOCIACIONES PRE-CONTRACTUALES Se debe distinguir la oferta de los simples tratos o negociaciones preliminares al contrato, que no contienen una voluntad firme de contratar. Pueden existir varias actuaciones pre-contractuales, que se consideraran meras invitaciones a contratar o negociaciones sin relevancia jurdica. As, la diferencia entre invitacin a contratar y oferta, es que la segunda debe reunir ciertos requisitos para producir efectos jurdicos. La oferta se puede generar tras una simple invitacin a contratar. Todos son trmites anteriores al contrato. OFERTA La oferta se encuentra definida en el artculo 845 C.Co. Se puede afirmar que es la propuesta o invitacin que una o ms personas formulan a otra u otras personas determinadas a celebrar una convencin Es un acto jurdico unilateral que se forma con la sola voluntad del oferente. Debe contener el proyecto de acto jurdico que se quiere celebrar, incluyendo todos aquellos elementos sin los cuales el negocio no puede existir. (Art. 1501 de C.C) Pues para su perfeccionamiento slo debe hacer falta la aceptacin clara y simple del destinatario, ya que si el destinatario tiene que introducirle a su aceptacin adiciones o modificaciones, tal aceptacin constituye una nueva oferta. La oferta puede ser verbal o escrita. Art. 850 y 851 C.Co y expresa2 o tacita. El Cdigo de Comercio exige que la oferta sea comunicada al destinatario utilizando cualquier medio idneo, haciendo referencia a la teora de la expedicin, pues no incluye la necesidad de recepcin, pero a la vez, el Art. 864 C.Co introduce que la celebracin del contrato se entiende desde el momento de la recepcin de la contestacin. Segn el Art. 1494 del C.C. Las obligaciones nacen del concurso real de las voluntades de dos o ms personas, como en los contratos o convenciones; Las manifestaciones de voluntad deben ser convergentes hacia un mismo querer, lo cual supone al menos dos actos simples: la oferta y su

1

La promesa de compraventa y la apertura de crdito son ejemplos de este tipo de contratos. 2 Por ejemplo cuando se presenta en una conversacin telefnica, en una carta o telegrama.

aceptacin. La propuesta, bien puede presentarse en solamente en un acto o fragmentada en varios actos distintos. No obstante, no toda iniciativa dirigida hacia la formacin de un contrato produce consecuencias en derecho. Solamente cuando esa iniciativa de contratacin rene una serie de exigencias legales que la transforman en oferta, producir los efectos propios de ella. Los requisitos para la validez jurdica de la oferta son los siguientes: - Firme: Debe expresar una voluntad clara y decidida de concluir un negocio jurdico. - Inequvoca: Debe reflejar la certeza de que hay un verdadero proyecto de negocio jurdico y una voluntad contractual. - Precisa y completa, contener los elementos esenciales del negocio,de tal manera que tratndose de un negocio jurdico consensual, con la mera aceptacin, el negocio jurdico quede perfecto. No suceder lo mismo con el negocio jurdico solemne, pues quedar pendiente para la perfeccin del contrato el cumplimiento de la solemnidad, pero los dems elementos debern estar contenidos en la oferta - Debe provenir de la libre voluntad del oferente. - Debe dirigirse a un destinatario. Ahora bien, la oferta no es una propuesta indefinida. Las partes deben fijar su plazo o en su defecto la ley lo ha hecho. Segn el Art. 850 C.Co, la oferta verbal debe ser aceptada en el acto de orse, y la escrita, durante los siguientes seis das ms el lapso de tiempo de la distancia. Art. 851 C.Co. Las normas relativas a la oferta comercial se pueden aplicar en materia civil por virtud de lo establecido en el Art. 8 de la ley 153 de 1887. LA OFERTA II La oferta es una propuesta de contratar en ciertas condiciones, dirigida por una persona determinada a otra u otras personas, bien sean determinadas o indeterminadas; caso en el cual se denomina policitacin. El Cdigo de Comercio define la oferta como el proyecto de negocio jurdico que una parte formula a la otra y que debe contener los elementos esenciales del negocio y ser comunicada al destinatario (Art. 485). La oferta es un acto jurdico unilateral, no obstante, para que la propuesta de contrato tenga eficacia jurdica, es necesario que rena ciertos requisitos. Es indispensable que exista una manifestacin de voluntad real, consciente, libre y que sea exteriorizada. Tambin debe reunir las siguientes condiciones. Debe ser: - Firme: debe expresar una voluntad clara y decidida de concluir un contrato. - Inequvoca: es decir que no deja duda acerca de la voluntad contractual. - Precisa y completa: por lo cual debe contener los elementos esenciales del contrato proyectado, de tal manera que baste una aceptacin pura y simple para que tal contrato se forme. Como ha dicho la Corte Suprema de Justicia, la oferta debe contener los elementos esenciales. (Cas. Civ, 27 VI, 1990). Es claro que si el contrato a que la oferta se refiere est sometido a solemnidades, habr que cumplir estas (Ej. compraventa de inmuebles C.C. Art. 1857) - Emanar de la voluntad del oferente: debe provenir de la libre voluntad del proponente o de su representante. - Debe dirigirse a un destinatario y llegar a su conocimiento: El cdigo de comercio establece que se entender que la oferta ha sido comunicada cuando se haya utilizado cualquier medio adecuado para hacerla conocer al destinatario. Art. 845 del C.Co.

Efectos de la Oferta: En la legislacin colombiana (Artculo 846 del C.Co.) la oferta es irrevocable y no se ve afectada por fenmenos como la muerte o incapacidad del proponente, ocurridos en el periodo intermedio entre la expedicin de la oferta y la aceptacin. Por este motivo la retractacin del oferente no impide que el contrato adquiera vida jurdica, cuando la aceptacin haya cumplido con los requisitos pertinentes. As, en caso de que el oferente se niegue a cumplir, el aceptante podr demandar la ejecucin del contrato con indemnizacin de perjuicios o la resolucin del negocio con la correspondiente indemnizacin. Aceptacin de la Oferta: Dicha aceptacin forma el contrato pues es en ltimas, el acuerdo de voluntades, por lo que de ella surgen las obligaciones que ligan a las partes en el negocio. Sin embargo debe reunir ciertas condiciones. Debe ser una voluntad real, seria, consciente y libre. Forma de la Aceptacin: Puede ser expresa o tcita. La primera es el asentimiento verbal o escrito a la propuesta formulada por la otra parte, mientras que la tcita es aquella que se deduce de cierta conducta que no deja dudas acerca de la voluntad contractual. El silencio de la persona a quien se dirige la oferta no puede interpretarse como aceptacin.

Momento de la Aceptacin: Si la oferta es verbal y entre presentes o por telfono, el destinatario debe responder en el acto si la acepta o no. Si la oferta se hace por escrito a persona residente en el mismo lugar del oferente, el destinatario tiene seis das hbiles (Art. 829 del C.Co.) para su respuesta. Este trmino es ampliado si el oferente y el destinatario residen en lugares diversos (Art. 850 del C.Co.) Pero el oferente o este y el destinatario pueden sealar plazos distintos. Si la aceptacin es extempornea, no tendr la virtud de perfeccionar el contrato, sino que se entiende que es una nueva propuesta que la hace esta vez, el destinatario a su antiguo oferente. (Art. 855 C.Co.) Contenido de la Aceptacin: La aceptacin tiene eficacia cuando es inequvoca y cuando recae sobre el contenido exacto de la oferta, es decir cuando es pura y simple. Cuando contiene reservas o condiciones se considera una nueva propuesta pues no existe total acuerdo de voluntades. La concurrencia de la oferta y su aceptacin no forma el contrato solemne, ni el real pues el primero requiere de las solemnidades correspondientes y el segundo, la entrega de la cosa. RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL El sistema jurdico Colombiano seala que la ejecucin de todos los negocios jurdicos debe realizarse de buena fe. Por su parte el artculo 863 del Cdigo de Comercio establece que las partes deben actuar de buena fe exenta de culpa en el periodo precontractual so pena de indemnizar los perjuicios que se causen. La obligacin de actuar de buena fe debe manifestarse mediante la informacin3, la confidencialidad y la custodia que consisten en conserva y cuidar los bienes que se reciban con ocasin de la preparacin del contrato. Las partes deben proceder siempre de buena fe en toda la etapa pre- contractual inclusive en momentos previos a la oferta. El no cumplimiento de este deber legal, por cualquiera de las partes genera la responsabilidad de indemnizar los prejuicios ocasionados PROMESA Por su parte la promesa es en si misma un contrato que vincula a las partes desde su celebracin hasta el perfeccionamiento del contrato prometido. Este contrato se diferencia completamente del contrato prometido y de los actos jurdicos unilaterales, preparatorios que la hayan precedido. Por tanto como negocio jurdico autnomo deber reunir los elementos generales de todo contrato y adems los especiales que la ley le seale. Los requisitos esenciales son: - Que la promesa conste por escrito. En civil pero en C.Co es consensual.3

Dar a conocer claramente el negocio, sus caractersticas y condiciones que sern la base de las futuras obligaciones.

- Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca en que ha de celebrarse el contrato. - Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo slo se requiera la tradicin de la cosa o las formalidades legales. - Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. Los efectos que produce el contrato de promesa es una obligacin de hacer, consistente en celebrar el contrato prometido. Segn la sentencia de 1 de marzo de 1991 de la Corte Suprema de Justicia, cuando la promesa de contrato carece de cualquiera de las exigencias legales antes sealadas; tal acto se encuentra afectado de nulidad absoluta... y si la ley seala las circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir para su existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se haya omitido alguna de tales circunstancias es afectada de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuesto por el Art. 1741 del C.C. Promesa civil y cual es el rgimen aplicable?

El oferente puede retractarse de la oferta antes de ser aceptada. El Cdigo de Comercio, no consagra la obligatoriedad, pues permite que se retracte so pena de perjuicios. (Art. 846) As, la oferta si se puede revocar pero deber a la vez pagarse la indemnizacin correspondiente al o los afectados por tal decisin, pues, con la oferta se debe actuar de buena fe y se incurre en responsabilidad precontractual (Art. 863 C.Co.) ante su incumplimiento. La aceptacin se entiende como el acto de adhesin a la oferta o propuesta por parte de la persona o personas a quienes se ha dirigido. Debe ser pura, simple y oportuna y por medio de ella se produce la formacin del consentimiento. La aceptacin puede ser: - Expresa: Verbal o escrita, segn fue hecha la oferta -Tcita: Hechos de conducta concluyente e inequvoca con relacin a la ejecucin del contrato propuesto, que se hagan durante el trmino de vigencia de la oferta y que sean conocidos por el oferente. (Art. 854 C.Co) Es importante mencionar que la aceptacin tempornea, es decir oportuna, produce como efecto la conformacin del consentimiento y el perfeccionamiento de la convencin convirtindose en ley tanto para el oferente como para el destinatario. Por el contrario, la aceptacin extempornea es inhbil para producir efectos pues ante la tardanza la oferta ya no es vlida. Pero Qu implicaciones tiene la aceptacin de la oferta? La aceptacin de la oferta, perfecciona el contrato consensual pues para el real har falta la entrega de la cosa y para el solemne las formalidades. Sin embargo, esto no quiere decir que habindose realizado y aceptado posteriormente una oferta, por el hecho de que no obligue a la celebracin de un contrato, pueda ser revocada de manera potestativa por el oferente. Pero si no est obligado por la mera oferta a la realizacin del contrato, tal como sera si se hubiera conformado un contrato de promesa, a que est obligado el oferente? Una interrupcin intempestiva de las negociaciones sin motivo justo puede dar derecho a una indemnizacin por el dao que sea consecuencia de la defraudacin de la confianza en la seriedad de los tratos que se venan realizando. As mismo, si bien las negociaciones no obligan a la realizacin del contrato obligan en otro sentido: esto es, que, cuando han llegado a tal punto que permiten prever que el contrato debera poderse

formalizar y una de las partes rompe las negociaciones sin un justo atendible motivo (culpa in contraendo, es decir, culpa en el curso de las negociaciones contractuales; responsabilidad precontractual) la parte tendr derecho al resarcimiento del dao, o sea el inters contractual negativo en contraposicin con el inters contractual positivo o inters en cumplimiento de cuando puede probar que confiando en el estado de las negociaciones, ha incurrido en gastos que no hubiera hecho si hubiese podido prever que el contrato no se concluira... No pudindose entonces alegar incumplimiento contractual puesto que este no lleg a tener existencia, se considera que se refleja es el llamado inters negativo, es decir, las consecuencias dainas de la no celebracin del acuerdo, al transgredirse los deberes genricos de conducta, tal como indica el Art. 863 que estatuye que las partes debern proceder de buena fe exenta de culpa en el perodo precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen El llamado inters negativo, no se refiere a un negocio vlido cuyo incumplimiento impidi una ganancia debida, sino, retrotraer la situacin hasta antes de la negociacin iniciada, quedando incluidos los gastos para la celebracin del negocio, prdida de otros negocios, dao emergente ms no lucro cesante. La promesa de compraventa es un contrato autnomo, por cuanto no necesita de otros requisitos distintos a los de un contrato cualquiera. Al igual que en la oferta este debe ser completo y debe regirse por las normas comunes a cualquier contrato. Es evidente que la obligacin que nace es una obligacin de hacer. De acuerdo al articulo 89 de la ley 153 de 1887 los requisitos deben ser: 1. Que la promesa conste por escrito. 2. El contrato al que se refiere no sea legalmente ineficaz a causa de la ausencia de requisitos del 1502 del C.C 3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca en que debe celebrarse el contrato. 4. Que la promesa sea completa y solo falten la tradicin o las formalidades legales. Lo anterior es vlido para promesas civiles y segn algunos doctrinantes para las comerciales tambin, pues creen en que el artculo 861 del C. de C.Co. deja a discrecin del Legislador civil la reglamentacin del contrato de promesa siguiendo lo establecido en el 822. Sin embargo la Corte Suprema de Justicia dijo que al omitir los requisitos de la promesa civil en la legislacin comercial, se debe aplicar el artculo 824 del C. de C.Co. que estipula la consensualidad de los negocios mercantiles, cuando la ley mercantil no establece otra cosa. En el caso no se precisa si la promesa es verbal o escrita, de cualquier manera es irrelevante este hecho pues se sabe que de una u otra forma es vlida en materia comercial, tomando la posicin jurisprudencial. En adicin, la promesa hecha en el caso es completa, no versa sobre asuntos ilegales, se determina el plazo, la forma de determinar el precio y solo faltan las solemnidades legales. OPCIN Concepto legal: La opcin impone al que concede la obligacin de cumplir su compromiso. Si la opcin no estuviere sometida a un trmino o a una condicin ser ineficaz. La condicin se tendr por fallida si tardare ms de un ao en cumplirse. Las partes pueden ampliar o restringir este trmino. Caractersticas: 1. 2. 3. 4. 5. 6. es un contrato es consensual es preparatorio implica una obligacin de hacer es general, porque su alcance o aplicacin puede referirse a cualquier clase de contrato est sujeto a trmino o condicin limitada

7. 8.

debe contener totalmente el contrato futuro puede ser unilateral y gratuito u oneroso.

Obligaciones del oferente abstenerse de celebrar negocios con otra persona con los cuales se desconozca o vulneren las prerrogativas que le concedi al optante. debido cuidado y vigilancia respecto de las cosa incluidas expresa o tcitamente en la opcin. cumplir el contrato consensual si el optante acepta tempestivamente. Diferencias de la opcin con otros negocios: opcin y pacto de preferencia: la opcin se basa en un acuerdo de voluntades que produce de inmediato la obligacin para el oferente de mantener su propuesta a la otra parte por el tiempo convenido, sin que la otra haya contrado obligacin alguna. En el pacto de preferencia nadie queda obligado por este convenio , pues la vinculacin depende de la voluntad potestativa del oferente. opcin y pacto de mejor comprador: El pacto de mejor comprador esta sujeto a una condicin resolutoria, en cambio la opcin esta sujeta a una condicin suspensiva para el optante y a una condicin resolutoria para el oferente. opcin y oferta: la diferencia radica en que la opcin es un contrato y la oferta es un negocio jurdico unilateral. opcin y promesa: ambos son contratos que conducen a la realizacin de otro futuro; pero se diferencian en que la segunda es un contrato bilateral porque crea obligaciones recprocas. opcin y el derecho de opcin: Hay derecho de opcin cuando una persona puede escoger entre dos cosas, como la eleccin que tiene un usufructuario de cosa fungible para devolver un gnero de la misma cantidad y calidad, o pagar su valor; o la que tiene un consocio para adquirir la cuota de otro que desea retirarse. Pacto de preferencia Concepto legal: aquel por el cual una de las partes se obliga a preferir a la otra para la conclusin de un contrato posterior, sobre determinadas cosas, por un precio fijo o por el que ofrezca un tercero, en determinadas condiciones o en las mismas que dicho tercero proponga, ser obligatorio. El pacto de preferencia no podr estipularse por un trmino superior a un ao. Si la preferencia se concede a favor de quien este ejecutando a virtud de contrato una explotacin econmica determinada, el anterior plazo se contar a partir de la expiracin del trmino del contrato en ejecucin. Todo plazo superior a un ao quedar reducido, de derecho, al mximo legal. Elementos esenciales: segn Arrubla se trata de un pacto(...) el cual puede tener una existencia independiente, o como es usual, incorporarse a manera de clusula accidental en los contratos. Por el convenio de preferencia, una parte se obliga para con otra a preferirla para la celebracin de un contrato posterior. En el pacto de preferencia deben determinarse las cosas que sern soporte material de las futuras obligaciones de las partes. El precio y las condiciones tambin deben fijarse, pero en su lugar las

partes pueden establecer que el precio y sus condiciones sean los que ofrezca un tercero, y en tal evento, el precio y las condiciones que ofrezca este tercero sern obligatorias. El pacto de preferencia no puede estipularse por trmino superior a un ao. COMPRAVENTA Art 1849 la compraventa es un contrato en donde una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.

-

Es un contrato en primera instancia consensual Los elementos esenciales son precio y cosa LA CAPACIDAD PARA EL CONTRATO DE VENTA:

Toda persona legalmente capaz, excepto aquellos que la ley declare como incapaces( inc. 1 y 3 de 1504 cc) o Art. 1852 a 1856 cc y 906 cco. Alguna prohibiciones legales que generan nulidad absoluta Contrato de venta entre cnyuges no divorciados Contrato de venta entre padre e hijo

Ventas hechas por administradores de establecimientos de comercio.(que no estn dentro de la va ordinaria del negocio o verse autorizacin para ello) Prohibicin del funcionario pblico de comprar lo que vende su propio Ministerio Prohibicin de comprar impuesta a los tutores o curadores cosas que vendan sus pupilos Prohibicin a los mandatarios, sndicos y albaceas

Prohibicin a los gobiernos extranjeros ( en Colombia no es transferible la propiedad a gobiernos extranjeros, salv la compra de establecimientos para la delegacin diplomtica siempre y cuando el otro Estado le ofrezca el mismo derecho a las delegaciones colombianas en su pas) o FORMAS Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE VENTA: PERFECCIONAMIENTO Art 1857 cc.

REGLA GENERAL: la venta se reputa perfecta desde el acuerdo entre las partes en relacin al precio y a la cosa EXCEPCIN: la venta de bienes races, servidumbres y sucesiones hereditarias no se reputan perfectas mientras no se haya otorgado escritura pblica. EXCEPCIN DE LA EXCEPCIN: los frutos y flores pendientes de los arboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse las materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase no estn sujetos a la excepcin. LAS PARTES PUEDEN CONVERTIR LA COMPRAVENTA EN SOLEMNE SEGN SUS ESTIPULACIONES

o

PRUEBA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Cuando el contrato es solemne la prueba solamente es la exhibicin de la escritura pblica.

o Tratndose de bienes muebles que su transferencia es consensual se realiza segn los medios estipulados en el CPC. (Testimonio) ARRAS

o Son aquellas cosas que las partes da una a la otra como prenda de la celebracin o ejecucin del contrato Art- 1859. RETRACTATORIAS: Si se vende con arras esto es dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse el que las ha dado perdindolas y el que las recibe devolvindolas dobladas. Cada una de las partes se reserva la potestad de retractarse del negocio La retractacin no da lugar a indemnizacin de perjuicios.

Si los contratantes no fijan plazo para retractarse no habr lugar a la retractacin despus de los dos meses subsiguientes a la convencin ni despus de otorgada escritura pblica Pacto displicentae

CONFIRMATORIAS: si expresamente se dieron las arras como parte del precio o como seal de quedar convenidos quedara perfecto el contrato salv en el caso del contrato solemne En este caso el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede retractarse si lo hace hay lugar a las indemnizaciones pertinentes o o Son consideradas un abono al precio Si no consta la razn de las arras la ley las presume retractatorias. GASTOS DE LA ESCRITURA PBLICA DE VENTA: Art 1862 Pueden acordarlo las partes, si lo hacen las ley presume que lo realizan por mitades.

o El impuesto de registro por la ley para el otorgamiento de todo acto que deba registrarse y que en materia de compraventa equivale al 1% de la venta lo pagar el vendedor. Salv pacto en contrario. o o No obstante hay una costumbre de que este ltimo lo paguen ambos por mitad. PRECIO El precio es un elemento esencial en la compraventa REQUISITOS CIERTO

o Debe ser determinado, cuando el precio no se establece o cuando no se sealan las bases con arreglo a las cuales pueda llegar a saberse cul es la cantidad no hay contrato (INEXISTENCIA O NULIDAD ABSOLUTA DEPEDIENDO DEL REGIMEN)

o

Determinado o determinable

o Las partes pueden abstenerse de determinar el precio ellas mismas, podrn designar un tercero para que lo haga por ellas.(arbitrador: persona que tiene como funcin determinar la relacin jurdica existente)

JUSTO: su cuanta no debe ser inferior a la mitad del precio justo del valor de la cosa que se compra y el contrato queda sujeto a la lesin enorme con rescisin del mismo. Lo mismo cuando el precio es el doble REAL: Es decir que debe ser estipulado con la intencin de ser exigido por el vendedor al comprador. (simulados o aparentes) SERIO: contrario irrisorio, Irrisorio: cuando entre el precio y el valor de la cosa que se compra existe una manifiesta desproporcin EL PRECIO NO PUEDE SER SUJETO UNICAMENTE AL ARBITRIO DE INA DE LAS PARTES (art. 1865) DE LA COSA VENDIDA

o Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenacin no est prohibida por la ley. o Hay cosas especificas que sin necesidad de que la ley lo prohba no se pueden vender por su naturaleza( aire, la luz natural) o Restricciones:

Venta de universalidades: por falta de determinacin en el objeto, ya que una universalidad es una abstraccin. Slo pueden transmitirse por mortis causa. Venta de cuota en comn: el comunero sobre la cosa que le pertenece es pro indiviso tiene un derecho de propiedad por lo tanto es autnomo e independiente, naturalmente lo que vende es su parte y no la parte cierta la venda queda supeditada a los resultados de la particin y liquidacin de la comunidad. Venta de cosa futura: la venta de cosa que no existe pero que se piensa que existir se entender hecha bajo la condicin de existir, salv estipulacin en contrario o por la naturaleza del contrato se entiende que se compro suerte Venta de cosa que se supone que existe pero que en realidad no existe:

La venta de cosa que en el momento del perfeccionamiento se supone que existe pero que en realidad no existe no produce efecto alguno (Inexistencia) Cuando la inexistencia de la cosa es parcial (considerable) podr el comprador a su arbitrio desistir del contrato o darlo por subsistente abonando el precio a justa tasacin. Si no es considerable se pasa a realizar la tasacin pero se contina con el contrato. El que vendi sabiendo que la cosa no exista en parte o parcialmente, resarcir los perjuicios al comprador de buena fe Venta de cosa ajena: en Colombia tal est permitida debido a la existencia del ttulo y el modo. Compra de cosa propia

o

FRUTOS DE LA COSA VENDIDA

Los frutos naturales o civiles que produzca la cosa pertenecern al comprador salv pacto en contrario o se que se haya estipulado una condicin que suspenda la adquisicin de la cosa Si los frutos ya fueron percibidos pertenecen al vendedor. DE LOS EFECTOS DEL CONTRATO DE VENTA

o Venta de una misma cosa a distintas personas: el comprador que haya entrado en posesin ser preferido. O por el contrario si no lo ha hecho alguno, se aplica el precepto primero en el tiempo primero en derecho. Los compradores que no sean proferidos tienen accin resolutoria del contrato e indemnizacin de perjuicios. o Venta de cosa ajena ratificada por el dueo: genera los derechos al propietario desde la fecha de la venta o La ratificacin tiene efecto retroactivo Venta de cosa ajena cuyo dominio adquiere despus el vendedor

Si el vendedor adquiere la cosa se ver al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la tradicin o Perdida, deterioro o mejora de la cosa vendida

La prdida o deterioro de la cosa corre a cargo de comprador desde el perfeccionamiento de la cosa sin necesidad de que sta se haya entregado. Salv condicin suspensiva, pues en ese caso ser responsabilidad del vendedor si perece, y la mejora o deterioro ser del comprador Solo aplica a cuerpo cierto no a gnero, porque las cosas de gnero no perecen. La cosa perece para su dueo.

Art 1876 c.c y 929 c.co, en civil los riesgos corren por cuenta del comprador mientras en comercial es por parte del vendedor. ( CULPA) Si perece la cosa estando en condicin suspensiva, el contrato se mantiene y el comprador se hace acreedor de lo que exista al cumplirse la condicin y el contrato no deja de tener objeto o Venta a prueba:

Se entiende no haber contratado mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata y la prdida deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor o o DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y PRIMERAMENTE DE LA OBLIGACIN DE ENTREGAR: Entregar la cosa y saneamiento OBLIGACIN DE ENTREGAR

El contrato de compraventa no le impone al vendedor la obligacin de transferir al comprador el derecho de dominio sobre la cosa vendida, sino solamente la de procurarle la posesin pacfica y til

Mueble: el vendedor hace la tradicin por cualquiera de las formas indicadas en el art. 754 cc.

Inmuebles: la entrega o tradicin se hace mediante la inscripcin del ttulo en la oficina de registro de instrumentos pblicos correspondiente o Civil: Registro Inmuebles Comercial: Registro y entrega Inmuebles Muebles: solo entrega material Gastos de la entrega:

Al vendedor los costos que se hicieran para poner la cosa en disposicin para entregarla y al comprador los que hicieren para transportarla despus de entregada. o Donde debe ser entregada la cosa La entrega de la cosa debe realizarse en el lugar donde estipula el contrato

Si no se ha fijado convencionalmente la entrega debe hacerse en el lugar donde se encuentra la cosa en el momento de la perfeccin del contrato.(especie o cuerpo cierto) o Si es de gnero la entrega se debe hacer en el domicilio del deudor (vendedor) Tiempo de la entrega El vendedor est obligado a entregar las cosa inmediatamente despus del contrato

La jurisprudencia ha determinado que el vendedor debe cumplir primero la obligacin de entregar la cosa, en ese caso si el vendedor retarda la entrega el comprador podr pedir la resolucin o la ejecucin con las respectivas indemnizaciones. Salv que el comprador se encuentre en mora, ya que en los contratos bilaterales ninguna de las partes est en mora mientras la otra parte no cumpla o se allane a cumplir.(solo aplica cuando hay condiciones o plazos de por medio) El cdigo protege al vendedor que est a punto de perder el precio por insolvencia del comprador y por ello lo faculta para no entregar la cosa hasta que se pague o haya certeza del pago. (en el momento del perfeccionamiento y posteriormente antes de la entrega de la cosa) MORA DEL COMPRADOR EN RECIBIR LA COSA

Sucede cuando el comprador se rehsa a recibir la cosa. Con ello cesan algunas obligaciones del vendedor y surgen otras para el vendedor. Por parte del vendedor cesa la responsabilidad de cuidar la cosa y de responder por ella hasta por culpa leve, para responder solo del dolo o la culpa grave Por parte del comprador nace la obligacin de pagar el canon de arrendamiento en donde est la cosa (1883 cc) QUE DEBE ENTREGAR EL VENDEDOR El vendedor est obligado a entregar lo que reza en el contrato(art. 1885cc)

Tambin comprende todo lo accesorio, por ejemplo su se vende una vaca y tal est preada se entiende que la cra tambin la acompaa lo mismo si la cra depende de la misma. De igual manera se entienden accesorios a una finca los bienes inmuebles por adhesin y destinacin Las partes pueden estipular excluir del contrato tales accesorios VENTA DE UN PREDIO RUSTICO EN RELACIN A LA CABIDA

La calidad de un predio rstico o urbano no depende de su ubicacin, sino de su destinacin (explotacin de frutos naturales) Un predio rstico puede venderse segn su cabida o cuerpo cierto o como especie Debe expresarse de cualquier modo en el contrato

Es indiferente que se fije directamente el precio total o que este se deduzca de la cabida o nmero de medidas que se expresa y el precio de cada medida El precio es consideracin a la extensin superficiario del inmueble

SI la cabida es inferior o superior a la real , si es superior el precio debe ajustarse, sin embargo si ello se constituye en un perjuicio para el comprador ste tiene dos opciones preservarlo o desistir del contrato(salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en ms de una dcima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podr el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio, o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirn los perjuicios segn las reglas generales). Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deber el vendedor completarla; y si esto no le fuere posible o no se le exigiere, deber sufrir una disminucin proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a ms de una dcima parte del precio de la cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminucin del precio, o desistir del contrato. VENTA DE UN PREDIO COMO ESPECIO O CUERPO CIERTO

SE VENDE COMO ESPECIE O CUERPO CIERTO CUANDO LA CABIDA DEL MISMO ES INDEFERENTE PARA DETERMINAR EL PRECIO Y POR ELLO ESTA NO SE EXPRESA O SE EXPRESA PERO EN FORMA SIGNIFICATIVA DE QUE LA VENTA NO TENGA RELACIN CON ELLA. No habr lugar a que el vendedor o el comprador pidan la rebaja o el aumento del precio Cabida aproximada o ms o menos , la venta se entender como cuerpo cierto

Si se vende con linderos el vendedor estar obligado a entregar todo lo que ellos comprenden, si no se le exige o no puede entregarlo entonces ser necesario averiguar la cabida total del globo que se oblig a entregar, lo mismo que la cabida de la parte no entregada y el precio unitario de cada medida para as poder aplicar el inc 2 del artculo 1888. Si el comprador persevera en la entrega ser necesaria una nueva escritura aclaratoria que precise los linderos Los inmuebles que sean objeto de enajenacin deben ser plenamente identificados con sus linderos. CADUCIDAD DE ESTAS ACCIONES Caducan al ao contado a partir de la entrega

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En la venta por cabida cabe la accin por lesin enorme SANEAMIENTO: Es la obligacin del vendedor de proporcionarle al comprador una posesin pacfica y til

SANEAMIENTO POR EVICCIN El vendedor est obligado a defender judicialmente al comprador contra las acciones que promuevan terceros sobre la cosa vendida. Si la sentencia priva al comprador de la cosa (art. 1894) el vendedor debe indemnizar al comprador en los trminos del artculo 1904 y 1896. El rgimen de accin resolutoria en este caso es especial y por eso se remite a la de eviccin, de igual forma si una persona descubre que compro una cosa ajena no tiene que esperar que el tercero lo demande sino que puede pedir la accin resolutoria antes de ello. El saneamiento como consiste en una obligacin de hacer es indivisible sin embargo si la obligacin es de indemnizar despus de la prdida del objeto de la venta la obligacin se convierte en divisible( en los casos en donde hay varios herederos(a prorratas) y en los que hay varios vendedores) La primera obligacin en relacin a la eviccin es una obligacin de hacer, en esa medida es necesario un proceso judicial y el vendedor debe acudir a ayudar a defender al comprador (denuncia de pleito) solo derechos sobre la cosa si se trata de perturbaciones a la posesin no aplica art. 1899.

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Es necesaria la denuncia del pleito4 de lo contrario el vendedor no ser responsable por la eviccin. EVICCIN PARCIAL

Si la eviccin no recae sobre la totalidad de la cosa sino por el contrario solo en una parte se aplican los artculos 1910 y 1911 Y esa parte es tan importante que no hubiera contrato si no existiese habra lugar a la rescisin del contrato. Lo que pide es la resolucin de contratos y no la aplicacin de la eviccin.

Sin embargo el comprador est obligado a devolver la parte no evicta y para tal restitucin ser considerado poseedor de buena fe y el vendedor deber restituir el precio y el valor de los frutos de la parte evicta al comprador Se puede sanear la parte evicta segn las reglas generales, en el caso de ser de poca importancia la parte evicta o de no pedirse la rescisin del contrato el comprador tendr derecho a exigir el saneamiento por eviccin parcial En caso de ventas forzadas hechas por autoridad el vendedor solo est obligado a restituir el precio de la cosa en el caso de eviccin. Pero si el vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa no lo hubiera dec larada habr lugar a la accin.

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La accin de saneamiento prescribe (art 1913) en cuatro aos5 pero si es en relacin al precio prescribe segn las reglas generales ( 10 aos), se contar el tiempo desde la fecha de las sentencia o si esta no hubiere que pronunciarse desde la restitucin de la cosa.4

5

Solo se refiere a la segunda obligacin es decir de indemnizar.

La obligacin de compadecer a la defensa no prescribe propiamente, pues el debe acudir a esta cuando la demanda sea propuesta en cualquier tiempo. Puede haber eviccin sin necesidad de sentencia en el caso de que el vendedor y el comprador reconocieron el derecho de un tercero Renuncia a la una eviccin en cualquier aplicacin: art 1898 es nulo todo pacto que exima al vendedor del saneamiento por eviccin, siempre que ese pacto haya mala fe suya. Pero si ha obrado de buena fe el pacto se vlido y eficaz. Pero solamente renuncia al pago de indemnizaciones y estar obligado a restituir el precio ntegro de la cosa Renuncia a un particular saneamiento prevista por las partes: art. 1909 cesar la obligacin de restituir el precio y tampoco habra lugar a la indemnizacin, ya que el comprador realiz el negocio sabiendo que compraba cosa ajena. SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS La teora general diferencia los vicios ocultos de la teora del error sobre el objeto por ser un rgimen especial y el consentimiento de las partes La accin redhibitoria es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida ( accin estimatoria o la accin quanti minoris) o o o o Requisitos para que proceda: Haber existido al tiempo de la venta Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural No haberlos manifestado el vendedor ART 1915

En algunas circunstancias si el vicio no c mple los anteriores requisitos las partes pueden pactar que un vicio normal se vuelva redhibitorio Art 1920. SI los vicios ocultos no son de la importancia legal no habr lugar a la rescisin del contrato sino solo a la rebaja del precio. Debe ser un vicio de trascendencia pero no de la suficiente para rescindir el contrato

El comprador puede pedir la resolucin del contrato y limitada en la indemnizacin de perjuicios del art. 1918 (consideracin en relacin a la profesin de la personas) o puede mantener el contrato y pedir una rebaja del precio El ejercicio de la accin redhibitoria en cualquiera de sus dos modalidades no puede acumularse con la indemnizacin de perjuicios sino es aquellos casos en donde el vendedor conoca los daos y no los declara o en el caso en el que el vendedor si saber la existencia del vicio por razn de su profesin u oficio deba saberla. Si despus del perfeccionamiento de la venta la cosa perece (en muebles) ya no puede el comprador ejercitar la accin resolutoria , en este evento solo queda la accin estimatoria Teora de riesgos: la cosa perece para su dueo Ello sucede si la cosa perece por un hecho diferente al vicio que la afectaba

Pero si la cosa perece a raz del vicio y tal era conocido por el vendedor o debi conocerlo por su profesin la accin resolutoria subsiste y puede pedir la indemnizacin de prejuicios Si la cosa viciosa ha perecido despus de perfeccionado el contrato de venta el comprador no pierde el derecho de la rebaja del valor de la cosa as esta haya perecido en su poder y por su culpa. Art 1921. Vendiendo una cosa o su conjunto sea el precio establecido por todas o por una solo habr lugar a la accin redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto de cosas dadas, a menos que parezca que no se hubiera comprado el conjunto sin esa cosa. Las acciones referentes a vicios redhibitorios como tal prescriben a los 6 meses respecto a los bienes muebles y un ao respecto a los inmuebles salv pacto en contrario o ley, se cuenta a partir de la entrega de la cosa. Respecto de la accin quanti minoris un ao para muebles y 18 meses para inmuebles. No se trata de prescripcin sino de caducidad

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR o Pagar el precio convenido o Recibir la cosa o Pagar el arrendamiento del lugar en donde se encuentra la cosa cuando se encuentra en mora o El valor del transporte de la cosa entregada PAGO DEL PRECIO o El precio deber pagarse en el lugar y tiempo estipulados o en el lugar o tiempo de la entrega, salvo estipulacin en contrario o Pueden existir plazos para el pago. CUANDO EL COMPRADOR PUEDE ABSTENERSE DE PAGAR SIN INCURRIR EN MORA o Cuando el vendedor no cumpla con sus obligaciones o se allane a cumplirlas en el lugar y tiempo pactadas o Cuando el comprador fuera turbado (supone: que el vendedor haya entregado la cosa, que al comprador se le hay concedido un plazo para el pago del precio, que el comprador sea turbado en la posesin) o compruebe que existe accin real sobre la cosa de que el vendedor no haya dado a conocer antes del perfeccionamiento del contrato. (pago por consignacin) ACCION DE RESOLUCIN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DEL COMPRADOR o Si el comprador no entrega el precio el vendedor puede pedir o resolucin o ejecucin ms indemnizacin de perjuicios o Exige mora del comprador EFECTOS ENTRE LAS PARTES DE LA RESOLUCIN POR NO PAGO DEL PRECIO o Restituciones mutuas o En lo relativo al pago de mejoras o deteriores el comprador ser tenido como poseedor de mala fe o La resolucin da derecho al vendedor a doblar las arras o a retener las dadas (las arras se convierten en penatorias) como indemnizacin. o Si en la escritura de venta se establece que se pago el precio solo procede contra ella nulidad o falsificacin, en pro de la proteccin de terceros. PACTO DE RESERVA DE DOMINIO o No se trasfiere el domino hasta el pago sea inmueble o mueble (comercial). Ser vlida sin perjuicio de los poseedores de buena fe Civil hay una contradiccin entre los artculos ARTICULO 750. . La tradicin puede transferir el dominio bajo condicin suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese. Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condicin y ARTICULO 1o. La clusula de no transferirse el dominio de los bienes races sino en virtud de la paga del precio, no producir otro efecto que el de la

demanda alternativa enunciada en el artculo 1930 del Cdigo Civil, y pagando el comprador el precio, subsistirn en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho del inmueble, o los derechos que hubiere constituido sobre el mismo, en el tiempo intermedio. La clusula de no transferir el dominio de los bienes muebles sino en virtud de la paga del precio, en las condiciones que el vendedor y el comp rador tengan a bien estipular, ser vlida, sin perjuicio de los derechos de los terceros poseedores de buena fe.6 (ARTICULO 1930. . Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios) o o o EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO Y LA TEORIA DE RIESGOS No es un contrato que se celebre bajo condicin suspensiva El pacto incide en la tradicin El comprador con pacto de dominio asume los riesgos

PACTOS PACTO COMISORIO

o Se estipula expresamente que no pagndose el precio al tiempo convenido se resolver en contrato o Hay un pacto comisorio simple que opera ipso facto.

o Hay un pacto comisorio calificado, en el cual se le da una oportunidad al comprado para cumplir el contrato durante las 24 horas siguientes a la notificacin de la demanda interpuesta por el vendedor o o El pacto comisorio prescribe a los 4 aos desde la fecha del contrato COMPARACIN CON LA CCIN RESOLUTORIA TCITA PACTO COMISORIO ACCION RESOLUTORIA

Prescribe 4 aos, que empieza a correr Prescribe segn las reglas generales(10 desde la celebracin del contrato aos), que empieza a correr desde la exigibilidad de la obligacin Se entiende incluida en todos los contratos bilaterales

o

PACTO DE RETROVENTA

El vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare o en su defecto lo que haya costado la compra Es un medio utilizado para garantizar el cumplimiento de obligaciones de dinero, y evidentemente su empleo en tal sentido es muy ventajoso para el acreedor a la vez que en la misma medida perjudicial para el deudor. Es ventajoso para en acreedor porque el queda cubierto frente a cualquier riesgo No requiere accin alguna6

Se aplica la subrayada en amarilo

Puede utilizarse como mecanismo para garantizar una obligacin por ejemplo A le presta a B a titulo de mutuo $500. Ofreciendo como garanta un bien, sin embargo no realizan contrato de hipoteca, sino que celebran uno de venta con pacto de retroventa. El pacto de retroventa debe constar en el mismo contrato, de lo contrario si las partes lo realizan a parte por ms que lo llamen pacto de retroventa, ya que ste implicara un nuevo contrato de venta. El pacto de retroventa incluido en el contrato no es un nuevo contrato de compraventa. EFECTOS DEL PACTO DE RETROVENTA ENTRE LAS PARTES

En el momento en el que se devuelve el precio se hace evidente la condicin resolutoria tcita, sin embargo si se trata de bienes inmuebles este evento debe constar en escritura pblica Hecho de tal forma se da lugar a las restituciones mutuas Tendr derecho a la indemnizacin de los daos causados por culpa del deudor El vendedor deber pagar las mejoras que haya realizado el comprador EL DERECHO DE RETROVENTA NO PUEDE CEDERSE Por actos inter vivos mas no por motis causa CADUCIDAD DE LA ACCIN DE RETROVENTA 4 aos, desde la fecha del contrato AVISO AL COMPRADOR DE QUE SE VA A EJECUTAR SE DERECHO Preaviso de seis meses para los bienes inmuebles. Y de 15 das para muebles. Si la cosa otorga frutos de tiempo en tiempo, se deber esperar hasta la prxima percepcin. OTROS PACTOS DE LA COMPRAVENTA

o Mejor comprador: si se pacta que en el momento en el que aparezca una persona que ofrezca una mayor cantidad por la cosa que se ofrece, se podr rescindir o pedir la resolucin del contrato o el comprador podr ofrecer un mejor precio, caso en el cual debe preferirlo. o De acurdo con el principio de libertad contractual y autonoma, y el art. 1945 se pueden crear pactos atpicos. El pacto de retroventa(el comprador se reserva el derecho de recuperar el precio) o o Pactum displicentae en donde ambas partes se reservar la potestad de resolver el contrato Pacto de preferencia (art. 1971 cc) LA RESCISIN DE LA VENTA POR LESIN ENORME

o Art. 1498 c.c en contratos conmutativos se ven como equivalentes las obligaciones contradas por las partes contratantes. o Todo aquello que represente un desequilibrio entre las partes

o Art. 1947 cc. El vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende, y el comprador a su vez sufre lesin enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio es al momento del contrato

o o o o o o o

Para determinar si hay lesin enorme basta con comparar el precio con el precio real O a travs de peritos (nica manera probatoria aceptada por la ley) Solo aplica para bienes inmuebles No aplica para ventas hechas por autoridad de la justicia (pblica subasta) Solo aplica en el campo de contratos conmutativos La venta de derechos hereditarios en un contrato aleatorio Por lo que la lesin enorme no aplica

o Sin embargo la CSJ ha establecido que tal aspecto si se puede pues la venta de tales derechos no siempre es aleatorio o Las clausulas que establezcan que o habr lesin enorme sern tenidas como no escritas o de la donacin de la diferencia.(en el mismo contrato, posteriormente es vlida) o De conformidad con el art. 1948 de cc., el comprador y el vendedor pueden pedir la rescisin, pero tambin puede el comprador dar lo que falta y el vendedor devolver lo que sobra. o No se debern entre ellos no frutos ni expensas

o Si la cosa se pierde en la cosa en manos del comprador, no habr derecho por alguna de las dos partes a pedir la rescisin. o SI el comprador enajena la cosa tampoco puede pedirse la rescisin porque se entiende saneada, salv que la haya vendido por ms de lo que haba pagado por ella, pues en tal caso podr el primer vendedor reclamar este exceso, solo hasta la concurrencia del justo valor (solo para el vendedor, pues si el lesionado es el comprador ello se entiende saneado) o o La accin de lesin enorme caduca a los 4 aos de realizado el contrato PROMESA DE VENTA Y LESIN ENORME

o La CSJ ha estipulado que esta accin si procede debido a la fuerte relacin que existe entre la promesa de compraventa y la compraventa en s o Y el justo precio es el determinado a la hora de realizar la promesa de compraventa

o Si en la promesa es evidente la lesin enorme, no es obligatoria siempre y cuando sea de esos contratos que se pueden rescindir por tal motivo ( es uno de esos contratos que la ley declara ineficaces) o o LESIN ENORME Y DACIN EN PAGO Si hay lugar a la lesin enorme en dacin en pago (conmutativo y busca equilibrio) PERMUTA

o El contrato de permuta es un contrato en que las partes se obligan mutuamente una en especie o cuerpo cierto por otro o Hay precio pero tal no puede ser enz dinero, o si lo es ms de la mitad debe ser en especie

o Caractersticas: bilateral, oneroso, conmutativo, consensual(cuando son bienes races o derecho hereditarios requieren solemnidad) o Son hbiles los que son hbiles en el contrato de compraventa.

Rgimen legal de la permuta, se aplican todas la normas de la compraventa salv las que vayan en contra de su naturaleza EL ARRENDAMIENTO CIVIL El contrato de arrendamiento es bilateral, oneroso, principal, consensual, y generalmente conmutativo.7 Respecto del carcter consensual del contrato cabe anotar que como no se trata de un contrato destinado a transferir o a constituir derecho real alguno sobre el bien arrendado, sino que sus efectos son siempre puramente personales, slo el acuerdo de voluntades acerca de la cosa y el precio es suficiente para perfeccionarlo, aunque verse sobre bien inmueble. Pero es conveniente celebrarlo por escritura pblica, porque entonces cobran cierta eficacia vigorizante los derechos del arrendatario, en el sentido de que estos se hacen oponibles a terceros. El contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, es decir que genera obligaciones de cumplimiento intermitente o continuo, cuya propia naturaleza impide que puedan ser satisfechas de manera instantnea. As, para este tipo de contratos no se puede hablar de resolucin sino de terminacin, pues el contrato se extinguir, dejar de producir efectos para el futuro, pero quedarn subsistentes los producidos anteriormente. Por oposicin al acto de disposicin, el arrendamiento es acto de administracin en el sentido de que quien arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa arrendada, no la enajena8. Para el contrato de arrendamiento no aplica la lesin enorme, pues esta institucin slo procede por expresa autorizacin de la ley y respecto al arriendo no sta contemplada. Sin embrago, la ley 56 de 1985 limita los cnones que se pueden fijar en ciertos casos, los arriendos comerciales no tienen ninguna regulacin expresa. Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: la cosa arrendada y el precio o renta. LA COSA ARRENDADA Segn el artculo 1974 del C.C. son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales como los de habitacin y uso. Una cosa consumible no es susceptible de ser arrendada. Sin embargo, las partes pueden determinar el arrendamiento de una cosa consumible si el goce de esta no consiste en el consumo sino en otro distinto. La cosa arrendada debe ser lcita, determinada, existir o esperarse que exista, que no sea fungible y que tenga un precio. El arrendamiento de cosa ajena es vlido pues de este contrato no surgen sino derechos y obligaciones personales (el arrendador est obligado a proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa arrendada) por lo que es indiferente que el arrendador sea o no el dueo de dicha cosa para efectos de la validez del contrato. El Art. 1974 del C.C. seala que pueden arrendarse las cosas ajenas y el arrendatario de buena fe tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin. EL PRECIO O RENTA Un arrendamiento sin precio degenera en un contrato de comodato. El precio es por tanto otro elemento esencial del contrato de arrendamiento. El precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada, y este ltimo se puede determinar de dos formas: cantidad cierta y fija de frutos, o en una cuota proporcional de los frutos de cada cosecha, segn lo dispuesto en el artculo 1975 del Cdigo Civil. El precio debe ser real, serio y determinado. Se paga por el goce, obra o servicio. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR7

Puede eventualmente ser aleatorio como en el caso del llamado contrato de aparcera. Arts. 1975 y 2041del C.C. 8 Gmez Estrada, Cesar. De los Principales Contratos Civiles, edciones Temis, Santa fe de Bogot, 1996, pp. 184.

Segn el artculo 1982 del Cdigo Civil el arrendador est obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada (entrega material de la cosa). Se presume que para que el arrendatario pueda gozar de la cosa, sta debe encontrarse en buen estado, por tanto el arrendador deber entregarla as. En segundo lugar, el arrendador debe mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, para lograr esto, el arrendador debe mantener la cosa en buen estado durante el periodo de arrendamiento debe hacer, durante este periodo todas las reparaciones necesarias9 y locativas10 excepcionalmente, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito11. Finalmente, el arrendador debe librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Estas perturbaciones pueden porvenir tanto del mismo arrendador como de terceros. En caso de que se originen en actos del arrendador, ste no puede sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella 12. Cuando se habla de perturbaciones de terceros estas pueden ser de dos tipos: de hecho o de derecho. Cuando son perturbaciones de hecho, el arrendatario por si mismo debe reparar el dao; pero si dichas perturbaciones son justificadas en derechos anteriores al contrato de arrendamiento, se da el fenmeno de la eviccin y el arrendador deber sanearla. Otra forma de no permitir el goce de la cosa arrendada son los vicios que presenta la cosa (redhibitorios), en estos casos los vicios se constituyen como una causal de terminacin del contrato de arrendamiento. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO El arrendatario por su parte debe, Gozar de la cosa segn los trminos o el espritu del contrato, lo que quiere decir que el arrendatario debe hacer uso de la cosa de acuerdo a lo pactado, o lo que se presume segn las circunstancias del contrato, o segn la destinacin natural que tiene la cosa. En segundo lugar, el arrendatario debe velar por la conservacin de la cosa arrendada (hacer uso de la cosa y cuidarla como un buen padre de familia). En tercer lugar el arrendatario debe pagar el precio o renta convenidos. Finalmente el arrendatario debe restituir la cosa al momento de finalizar el contrato, y esta entrega de la cosa debe hacerse en el mismo estado en que sta fue entregada13. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA Esta modalidad est regulada por la Ley 56 de 1985. De acuerdo con este estatuto El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. As, dicho contrato tiene por elementos esenciales la cosa y el precio. La Cosa debe ser corporal inmueble, destinada a la habitacin. Por su parte el precio o canon es lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada. Este contrato puede ser verbal o escrito, pero en cualquier caso las partes deben acordar por lo menos los siguientes aspectos: Nombre e identidad de los contratantes, Identidad del inmueble objeto del contrato, precio y forma de pago, relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, trmino de la duracin del contrato (si se omite se entender por un ao) y la designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios pblicos del inmueble objeto del contrato. Segn el Art. 5 de la Ley 56 de 1985 el arrendamiento de vivienda urbana puede ser arrendamiento individual: Cuando versa sobre una unidad de vivienda independiente o individualizada;9

Para Alessandri Rodrguez, las reparaciones necesarias son aquellas sin las cuales la cosa desaparece, o se destruye, o no sirve para el uso que se les destina. Ibdem pp. 197 10 Las reparaciones locativas corresponden al arrendatario generalmente. Artculo 1985 C.C. 11 Artculo 1985 del Cdigo Civil 12 artculo 1986 del Cdigo Civil 13 Ibdem, pp.

arrendamiento compartido: Cuando el contrato no versa sobre una unidad de vivienda, sino sobre una parte del inmueble, en el que se incluyen los servicios, cosas o usos conexos para el mismo; o contrato de pensin: Incluye dotacin de muebles, servicios y usos adicionales. Este podr celebrarse solamente por periodos inferiores a un ao y finalizarse con aviso de 10 das antes a su vencimiento sin indemnizacin alguna.

La ley de vivienda urbana es enftica al sealar que el canon que debe pagar el arrendatario debe ser fijado por las partes en moneda legal, y que en ningn caso puede exceder el uno por ciento del valor comercial del inmueble, o de la parte de l que se de en arriendo.14 Para este tipo de contratos la ley dispone que el subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o goce del inmueble, o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario sin expresa autorizacin del arrendador, son causales de terminacin unilateral del contrato por parte del arrendador. De este modo vemos que el subarriendo es un nuevo contrato entre el primer arrendatario (subarrendador) y un tercero (subarrendatario), en el que el primero concede al segundo el uso de la cosa que l recibi en arrendamiento, de modo que se genera un nuevo vnculo que es ajeno al arrendador inicial, pues se ha originado una relacin arrendaticia de segundo grado. As, vemos que el arrendatario no puede subarrendar el bien que tom sin expresa autorizacin del arrendador, lo cual se debe a la naturaleza intuitu personae del contrato de arrendamiento. Entonces si el arrendador autoriza expresamente el subarriendo, no hay problema En cuanto a la cesin del contrato o del goce del inmueble, vemos que como en el subarriendo, el arrendatario tiene la obligacin de abstenerse, salvo autorizacin legal o convencional, de ceder a terceros el uso de la cosa, por lo que no puede conferir o desplazar el derecho que tiene a la autorizacin del bien alquilado. La cesin del contrato es la transmisin que el arrendatario hace a otra persona de la totalidad de su inters en la relacin arrendaticia (la calidad de arrendatario con todos los derechos y obligaciones que sta implica). Entonces el cesionario ocupa el lugar del cedente, quedando relacionado directamente con el arrendador. De otro lado, la cesin del goce es cuando el arrendatario deja de ocupar el inmueble, lo entrega a un tercero, pero contina cumpliendo las obligaciones del contrato, es decir, sigue como titular del contrato celebrado con el arrendador. De este modo, vemos que ambas situaciones requieren de autorizacin expresa del arrendador, sin embargo, en la primera situacin el arrendatario se desvinculara de la relacin contractual, mientras que en la segunda situacin, continuara vinculado, pues pagara los cnones aunque no goce del inmueble, aunque, como hemos visto, es un elemento esencial (o natural) del contrato de arrendamiento. Respecto del cambio de destinacin, vemos que una de las obligaciones del arrendatario es usar la cosa segn los trminos del contrato, y no puede destinar la cosa a otros objetos diferentes de los convenidos, o a la falta de convencin expresa, aquellos que la cosa es naturalmente destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato, o de la costumbre del pas; de modo que sta es una causal para que el arrendador termine unilateralmente el contrato y reclame indemnizacin de perjuicios, o se limite a la indemnizacin, dejando que contine la ejecucin del contrato (1996 C.C.)14

La estimacin del valor comercial para efectos del Art. 9 de la Ley 56 del 1986 no podr exceder al equivalente a dos (2) veces el avalo catastral fijado de acuerdo con lo establecido en los artculos 4, 5, 6, 12 y 13 de la ley 14 de 1983. Para los dems inmuebles que figuren en el registro catastral, el valor comercial podr ser estimado hasta en cuatro (4) veces el avalo catastral. A partir del 31 de diciembre de 1987, el valor comercial estimado para estos inmuebles no podr exceder a dos (2) veces el avalo catastral.

Sin embargo, ni la Ley ni el artculo 1996 del C. C. hablan de que la alteracin al bien inmueble sea total o parcial para que sea una causal de terminacin unilateral del contrato, y se limitan a decir que haya una alteracin en la destinacin del inmueble, sin expresa autorizacin del arrendador. Al respecto anota el profesor Naranjo, que cuando se produce una alteracin total de la destinacin del inmueble arrendado si es causal para terminar unilateralmente el contrato, pero cuando es parcial el arrendador puede exigir solamente la indemnizacin de perjuicios, sin alterar la relacin contractual.15. Lo anterior lo sustenta en que el legislador habl de subarriendo total o parcial, y no emple los mismos trminos al referirse a la cesin o cambio de destinacin del inmueble, y adems, en que el C.C. da esa facultad de terminacin unilateral del contrato cuando el cambio de destinacin es total o parcial, lo cual debe considerarse reemplazado por la ley 56 de 1985, porque sta slo autoriza esa terminacin si el cambio de destinacin fue total, y no ha habido expresa autorizacin del arrendador. Arrendamiento Civil Concepto legal(1973 C.C.): El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado (renta). Elementos Esenciales: Debe determinarse el precio, que en este caso es una renta que se paga peridicamente. Se debe conceder el goce de una cosa susceptible de ser arrendada (son susceptibles de arrendamiento las cosas corporales o incorporales que puedan usarse sin consumirse). Consentimiento de las partes Elementos accidentales: Se pueden pactar solemnidades convencionales. Se pueden pactar arras. Caractersticas: Bilateral, consensual, oneroso, de ejecucin sucesiva, generalmente conmutativo; DEFINICIN Su estructura est contenida en los artculo 1974 y siguientes del Cdigo Civil. Estipula el artculo 1974 del C.C. que son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse. Se exceptan aquellas que la ley prohba. El precio del contrato puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada. (art. 1975 C.C.). En principio, el contrato de arrendamiento es consensual, pero usualmente se pacta por escrito. 2.1.2. OBLIGACIONESDEL ARRENDADOR.

Entregar (no significa transferir dominio) al arrendatario la cosa arrendada. Mantener en buen estado la cosa para el fin que ha sido arrendada. Debe pues, hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias (relativas a las conservacin de la cosa), a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Librar al arrendatario de toda perturbacin. En caso de fuerza mayor o caso fortuito quin responder an por los arreglos locativos ser el arrendador.15

Ibdem, p. 37-39.

2.1.3.

OBLIGACIONES

DEL ARRENDATARIO.

Usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato empleando el cuidado de un buen padre de familia. Efectuar las reparaciones locativas. Se entienden por este tipo de reparaciones las que generalmente se producen por el deterioro comn producto del uso del bien por parte del arrendatario. (descalabros de paredes, cercas, roturas de cristales etc.). Pagar la renta. Restituir la cosa al fin del arrendamiento. El arrendamiento termina por: 1. 2. 3. La destruccin total de la cosa arrendada. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo. Por sentencia de juez en los casos que la ley ha previsto. Causales de terminacin por incumplimiento del arrendatario: no pago del canon (5 das de cada mes) no pago del servicio publico domiciliario subarriendo sin autorizacin del arrendador perturbacin reiterativa de vecindad guardar sustancias toxicas/ explosivos darle una destinacin diferente

De no pactarse un trmino para la terminacin del contrato deber primero una de las partes desahuciar (90 das) a la otra en los trminos del artculo 2009 del Cdigo Civil (la anticipacin se ajustara al periodo o medida del tiempo que regula los pagos). La Ley 56 del 85 regula el arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda urbana, dnde se destacan algunos aspectos: En los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos no se podr exigir depsito en dinero u otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. (Art. 4). Existen cuatro clases de arrendamiento de vivienda urbana: el contrato individual, el mancomunado, el compartido y el de pensin. MANCOMUNADO: Cuando dos o ms personas naturales reciben el goce del mismo inmueble o parte de l y se comprometen solidariamente al pago de su precio. COMPARTIDO: Cuando verse sobre una parte del inmueble que no sea independiente del mismo y cuyo goce se comparta con el arrendador o con otros arrendatarios. PENSIN: Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o uso adicionales (servicios publicos domiciliarios) y se pacte por un trmino inferior a un ao. (artculo 5). Estamos en el caso tpco de quien arrienda con destino a su propia habitacin una alcoba de una vivienda, pero quedando el arrendador obligado a suministrarle el respectivo mobiliario, lo mismo que alimentacin y otros servicios que no son indispensables para el goce propiamente dicho del inmueble. (art 2). Entre las obligaciones del arrendador (art 11 de la ley), dice que el arrendador, ademas de la entrega propiamente dicha del bien arrendado, debe poner a dispopsicin del arrendatario los servicios cosas o usos conexos y adicionales convenidos.

A propsito especficamente del arrendamiento de vivienda compartida, el art 11 dispone que es obligacin del arrendador mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso comn y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribluibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda. 280 es extrao que la norma se refiera apenas a las modalidad de vivienda compartida, excluyendo aparentemente otras en que se da una situacin igual, como es la del contrato de pensin. Pero no solo por analoga, sino por aplicacin de las normas del arrendamiento en general, respecto del contrato de pensin debe seguirse el mismo rgimen. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar a menos que medie autorizacin expresa del arrendador. El trmino del contrato de arrendamiento de estos bienes no se puede pactar a trmino indefinido, y a falta de estipulacin se entender pactado por un ao. El precio mensual de arrendamiento(renta) no podr exceder el uno por ciento del valor comercial del inmueble, o de la parte de l que se d en arriendo. El arrendamiento de cosa ajena es valido (porque no se transfiere el dominio)

Arrendamiento Comercial El local comercial que sirve de soporte fsico al establecimiento de comercio, puede no ser de propiedad del empresario, quien puede haberlo tomado en arriendo. Ese derecho de mera tenencia que tiene el empresario mercantil hace parte integrante de su establecimiento y eso objeto de la regulacin legal y de la consiguiente proteccin sagrada por el legislador. 516 Si el propietario del inmueble donde funciona el establecimiento de comercio pudiese en cualquier momento desahuciar al inquilino para provocar la terminacin del contrato y no prorrogarlo, podra aprovecharse del buen nombre, de la fama, y de la clientela lograda por el empresario e instalara su propio establecimiento idntico o similar al que all funcionaba 517. Es por ello que se ha establecido la propiedad comercial, que consiste en una serie de derechos que estriban a veces en una prrroga, o en el derecho de una prima especial por desocupacin, o una opcin de compra para el evento de que el dueo del local quiera venderlo 517. Esos derechos que se le otorgan al arrendatario no son derecho real, pues no le va a ser posible reivindicarlo, ni va a ser titular del derecho de persecucin; simplemente puede exigir al propietario abusivo una indemnizacin. Pero tampoco es un simple derecho personal, pues en cierta forma el inmueble queda afectado a un derecho de renovacin del contrato de arrendamiento y adems afectado al pago de la respectiva indemnizacin. 520 El Cdigo de Comercio es poco exhaustivo en la caracterizacin del contrato de arrendamiento, de lo cual se colige que se debe hacer remisin al Cdigo Civil en cuanto a las disposiciones generales. Se pueden destacar los siguientes aspectos de lo dispuesto por el Cdigo de Comercio para este contrato (518 y ss): El empresario que haya ocupado a ttulo de arrendamiento un inmueble por no menos de dos aos consecutivos con un mismo establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento de este (el derecho de renovacin protege entonces la estabilidad del negocio en virtud de la clientela y la fama logradas por el arrendatario), salvo cuando haya incumplimiento, cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un establecimiento suyo destinado a un uso sustancialmente diferente al que tena el arrendatario o cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado (30 das para iniciarlas so pena de indemnizacin) con obras que implican la entrega del bien. En estos casos, el arrendatario tendr derecho de prevalencia en igualdad de condiciones (60 das para decirle al arrendatario y el tiene 30 para responder). En los dos ltimos casos anteriores el propietario deber desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipacin.

Cumplido el desahucio en los trminos legales, no se renueva el contrato y el arrendatario debe desocupar. Si ste no desocupa, el propietario puede demandar mediante proceso abreviado en el cual debe acreditar la realizacin del desahucio, allegar la prueba del contrato y la del dominio. 258 De acuerdo a lo estipulado por el artculo 523 del Cdigo de Comercio, el arrendatario no puede subarrendar totalmente los locales o inmuebles ni darles un uso diferente al pactado en el contrato que lesione los derechos del arrendador. Sin embargo dispone el inciso segundo del citado artculo que el arrendatario podr subarrendar hasta la mitad los inmuebles con la misma limitacin (sin autorizacin). Si bien la expresin con la misma limitacin resulta ambigua, para el tratadista Gonzalo Jimnez en su obra Comentarios al Nuevo Cdigo Civil, se deduce que el arrendatario podr subarrendar hasta la mitad del local sin autorizacin del arrendador y sin darle a local un uso distinto al previsto en el contrario que lesiones los derechos de este ltimo. Mientras tanto, el Cdigo Civil exige en todo caso para subarrendamiento que medie autorizacin del arrendador. El inmueble objeto del arrendamiento ser comercial o no segn la intencionalidad de las partes contratantes, es decir, segn que su destino sea o no la explotacin econmica de un establecimiento de comercio16. Es as como vemos que el C.Co. consagra ciertos derechos que determinan la proteccin que se le da a la propiedad comercial.

Cabe anotar que segn el Art. 523 del C.Co. el subarriendo total del inmueble est prohibido, salvo autorizacin expresa o tcita del arrendador. El subarriendo parcial procede sin necesidad de autorizacin del arrendador pero con dos condiciones: Que el rea subarrendada no sea mayor a la mitad del rea total del inmueble. Que en ese contrato no se lesionen derechos del arrendador, por lo que no podr darse al inmueble una destinacin diferente a la prevista en el contrato. As, vemos que este ltimo se da cuando se afecta el derecho de dominio que el arrendador tiene sobre un inmueble, o cuando este ltimo pierde valor en el comercio o se lesionan derechos personalsimos relacionados con el nombre, la fama, la intimidad, o la tranquilidad del arrendador. En cuanto a la cesin de contrato, se tiene que sta ser vlida cuando el arrendador la haya autorizado expresa o tcitamente, o cuando la cesin del contrato se presenta como consecuencia de la enajenacin del respectivo establecimiento de comercio. Entonces ese acto de derecho, no requiere la aceptacin expresa del contratante cedido, pero debe sujetarse a la solemnidad del escrito si el contrato que se cede consta en esa forma. De este modo, la cesin no produce efectos frente a terceros mientras no sea inscrita en el correspondiente registro. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL EMPRESARIO-ARRENDATARIO: la renovacin del contrato: produce una efectiva variacin en las circunstancias econmicas, de plazo, de garanta e incluso de destinacin de la cosa raz arrendada. Para realizarla, requiere una oferta de renovacin antes del vencimiento del contrato, so pena que ste se renueve en los mismos trminos. Si no se logran ponerse de acuerdo, el juez decide mediante peritos las circunstancias que han de imperar en el contrato que se renueva. La principal diferencia con la figura de la reconduccin tcita del 2014 es la temporalidad (3 meses para reconduccin). Cuando el contrato de arrendamiento es a trmino definido y est vencido, si es necesario aplicar la figura de la tcita reconduccin en algunos casos, para determinar la poca en que se debe hacer el desahucio, o en la cual se deben discutir los trminos del mismo para provocar la renovacin en trminos diferentes. $ La renovacin procede cuando (Art. 518 c co):16

Jos Fernando Ramrez, Arrendamiento de Locales Comerciales, Monografas Jurdicas No. 66, Temis, Bogot, 1989, p.2

El arrendatario haya ocupado al menos 2 aos consecutivos el inmueble a ttulo de arrendamiento. La ocupacin haya sido con el mismo establecimiento de comercio. Si dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega el arrendador (por las causales del 518) no lo ha destinado adecuadamente, no da principio a las obras de reconstruccin, reparacin o demolicin, o no ocupe con su propia habitacin el inmueble, el arrendatario puede pedir indemnizacin (art 522 c co). El pago de esa indemnizacin y la demanda ser inscrita en el folio respectivo de dicho inmueble. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO ARRENDADOR: Derecho de recuperacin del local. El artculo 518 (c co) determina 3 causales donde no hay lugar a la renovacin y por tanto, puede el arrendador recuperar el inmueble sin la obligacin de indemnizar al locatario:

1)

Cuando el arrendador haya incumplido el contrato: se presenta cuando el arrendatario viola la convencin (ej. no pago de renta, cambia de destinacin perjudicando los derechos del arrendador, o no da al local la debida conservacin) $RESPECTO A LA CESION: si el arrendatario vende el establecimiento de comercio(lo cual lo debe hacer mediante escritura pblica, de lo contrario ser inexistente), la venta conlleva necesariamente el derecho de arrendamiento, lo cual implica una cesin del mismo que le es oponible al arrendador y no significar una violacin del contrato, as de haya prohibido expresamente la cesin. Pero si la cesin del contrato de arrendamiento no es consecuencia directa de la enajenacin del establecimiento de comercio, no ser vlida sin la autorizacin expresa o tcita del arrendador. 526 No admite prueba en contrario.

$ RESPECTO AL SUBARRIENDO: no puede el arrendatario realizarlo en forma total sin el consentimiento expreso o tcito del arrendador, aunque si podra subarrendar hasta la mitad del inmueble para lo cual bastar con que no se lesionen los derechos del arrendador. Con esta misma limitacin puede el arrendatario variar la destinacin prevista en el contrato para el inmueble. 526 No admite prueba en contrario. MANDATO De acuerdo con el Art. 2142 del C.C. el mandato es un contrato en que una persona confa la gestin de uno o ms negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta mandatario. En el mismo sentido el Art. 1262 del C.Co. seala que el mandato comercial es un contrato por el cual una parte se obliga a celebrar o ejecutar uno o ms actos de comercio por cuenta de otra.17 2142 del cc: definicin PARTES: comitente/ mandante CARACTERISTICAS 17

mandatario

tpicoEl mandato puede conllevar o no la representacin del mandante

cuando es remunerado es conmutativo consensual (con el solo aceptar dl mandante); excepciones (se vuelve solemne) en matrimonio, poder judicial y al representar socios en juntas tracto sucesivo. En civil: por naturaleza es remunerado (corriente moderna; antes era por naturaleza gratuito). En comercial: por naturaleza remunerado bilateral: cuando es remunerado unilateral: cuando es gratuito

ELEMENTOS ESENCIALES

PARTES: mandante: quien confiere. Tiene que ser capaz pleno Mandatario: puede ser incapaz ENCARGO: que verse sobre negocios que interese al mandante, o a un tercero, etc... SIEMPRE POR CUENTA Y RIESGO DEL MANDANTE

CLASES DEL MANDATO: REPRESENTATIVO: por cuenta y en nombre del mandante (mandato directo o inmediato CSJ) NO REPRESENTATIVO: POR CUENTA DEL MANDANTE PERO EN NOMBRE PROPIO (representacin indirecta o mediata CSJ) mientras en el mandato representativo el acto jurdico realizado por el mandatario que est obrando en nombre y por cuenta del mandante, radica sus efectos directamente en cabeza del mandante y por ende la relacin jurdica que implica el encargo realizado se traba directamente entre mandante y tercero, en el mandato no representativo los efectos jurdicos del negocio realizado se radican en cabeza del mandatario, es el quien responde frente al tercero y quien se encuentra jurdicamente facultado para exigir el cumplimiento del negocio, permanece el mandante como un tercero ajeno a la negociacin, no se traba ninguna relacion jurdica entre mandante y el tercero con quien el mandatario realizo el negocio. Otra cosa distinta sera la obligacin que tiene el mandatario de traspasar al mandante los efectos economicos del negocio realizado, obligacin surgida del contrato de mandato. INDIVIDUAL/COLECTIVO General/ especial (uno o mas negocios determinados) DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS: Mandato: mandatario independiente K de trabajo: subordinacin Mandato: sobre actos jurdicos

Tanto en el mandato como en la comisin, mandatario y comisionista actan por cuenta del mandante o comitente, aunque pueden o no actuar a nombre propio. En cambio, el concesionario y el franquiciado siempre actan por cuenta propia, pues operan su propio negocio y bajo su propio riesgo lo que afecta exclusivamente su patrimonio. OBLIGACIONES DEL MANDANTE:

PROVEER lo necesario para la ejecucin del mandato Rembolsar gastos causados por el mandato Comunicar el encargo cumplido cuando hay varios mandatarios (si son solidarios) Pagar la remuneracin estipulada si la hay Pagar honorarios si se termina antes de la completa ejecucin del mandato OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

-

el mandatario no podr exceder los lmites del mandato. Si lo hace se obliga el mismo salvo que el mandante lo rectifique debe suspender el mandato mientras se comunicacin el mandante sobre cosas no conocidas por este informar, rendir cuentas, y entregar todo lo recibido en ejercicio del mandato comunicar al mandante la ejecucin del mandato. si no dice nada, el silencio es aprobacin No puede emplear los fondos del mandante en sus propios negocios De custodia. Procurar el mximo beneficio del mandante y seguir las instrucciones DERECHOS DEL MANDATARIO Si el mandato termina antes de la completa ejecucin del encargo, el mandatario tiene derecho a una remuneracin proporcional teniendo en cuenta el valor del cumplimiento total y el servicio prestado. Si se adelanto la retribucin el mandante tiene derecho a un reembolso adicional. El mandatario podr pagarse sus crditos derivados del mandato que ha ejecutado, con las sumas que tenga en su poder por cuenta del mandato. Si no existen dichas sumas a favor del mandante, los crditos gozan del derecho al pago referente que la ley concede a los sueldos, salarios y dems prestaciones. El mandatario tiene derecho a suspender la ejecucin del mandato cuando el mandante no haga la provisin suficiente de fondos, estando obligado a ello. Es una facultad que se presenta alternativa para el mandatario con la facultad de renunciar al encargo. (en comercial, Art. 1285) TERMINACIN DEL MANDATO (2189 cc): 1. por la conclusin del negocio encomendado. Es propia del mandato especial. 2. por la expiracin del termino del mandato, o por el advenimiento futuro de la condicin. Se presenta tanto en el mandato general como el especial, 3. por revocacin del mandante. El mandante puede ser revocable o irrevocable. La revocacin supone un acto jurdico unilateral del mandante, y puede ser total o parcial. Ser revocable cuando: el mandato no sea remunerado por expresa estipulacin delas partes que no se haya pactado la irrevocabilidad que no se haya establecido tambin en favor del mandante o de un tercero cuando a pesar de todo, se presenta una causa justa para la revocacin 4. por renuncia del mandatario. 5. Por muerte del mandante o del mandatario 6. por la quiebra o insolvencia de uno o del otro 7. por la interdiccin del uno o del otro. en las causales 3 y 4 no son causales de terminacin del contrato, sino terminacin de la representacin (encargo); las dems causas si hablamos de terminacin del mandato propiamente dicha. Siempre que se presente una revocacin abusiva por parte del mandante, el mandatario tiene derecho de todas formas a su remuneracin y a ser indemnizado de los perjuicios que se le acusen.

A diferencia del mandato civil que siempre es renunciable, en el mandato comercial se establece que cuando se ha sido pactado en inters del mandante o de un tercero, solo se podr renunciar por justa causa. Respecto al pacto de irrevocabilidad, Mandante El desistimiento proviene de el incumplimiento de las obligaciones a cargo del

La renuncia es un acto unilateral a cargo del mandatario. En primera medida, es importante establecer cul es la ley vigente al momento de la celebracin del contrato de Agencia Comercial, en esa secuencia de hechos es importante resaltar que la regla general establecida en el artculo 38 de la ley 153 de 1887, segn el cual las normas vigentes al momento de celebrar el contrato se encuentran incorporadas en el mismo. De igual forma, el artculo 30 de la Constitucin Poltica establece el principio de irretroactividad, a partir de ello se estipula que la ley aplica desde el da de su promulgacin hacia el futuro y no hacia el pasado. El contrato que se presenta fue suscrito el da 11 de febrero de 1971, a partir de ello las normas del Cdigo de Comercio no son aplicables al caso concreto pues ste entr en vigencia segn el artculo 2038 el 1 de enero de 1972, salv las normas que hacen referencia a la agencia comercial, aquellas entraron en vigencia el 27 de marzo de 1971, en tal norma no se estipula que stas se apliquen retrospectivamente y como el legislador no lo propuso ello no est sujeto a interpretacin. Sin embargo, la ley 153 de 1887 establece dos excepciones al principio de irretroactividad: A. Las leyes concernientes al modo de reclamar en juicio los derechos que resulten del contrato. B. Las leyes que sealan penas para el caso de infraccin ser castigado bajo la norma existente en el momento en el que se hubiere cometido. En esa medida la nica norma que se aplica retrospectivamente es el inciso 2 del artculo 1324. Sin embargo, en este caso a pesar de la salvedad hecha anteriormente, se analizar bajo los preceptos del actual cdigo de comercio y de la institucin de agencia comercial estipulada en ste. El contrato de Agencia mercantil, es un acto mediante el cual un comerciante asume en forma independiente18 un encargo dado por un empresario con la finalidad de promover y explotar negocios en un determinado ramo y dentro de una zona especifica, como representante o agente de un empresario nacional o extranjero.19 En esa medida, las caractersticas del contrato de agencia se enmarcan en la independencia del agente la estabilidad de las relaciones con su principal y que su finalidad es la promocin de los negocios del empresario20 (adquirir o preservar un mercado para sus productos o servicios). Adicionalmente, este contrato se basa en la entrega de un encargo a otro para que lo ejecute, por lo que es un contrato en donde se presentan intereses ajenos. 21 De igual manera, el agente puede tener diversas funciones, entre ellas la mera promocin, por lo que no realiza ningn acto jurdico, limitndose a buscar clientela. De igual forma, el agente puede ser mandatario con o sin representacin, en tal caso puede contratar, fabricar y distribuir. A partir de ello las obligaciones del agente, en principio son las mismas que el mandatario; sin embargo, se establece que los riesgos de la actividad recaen tanto en cabeza del agenciado y del agente. El agente tiene derecho a una comisin en virtud de los negocios que se realicen debido a su intervencin o por aquellos que el agenciado realice en su zona.22 AGENCIA COMERCIAL18

El agente es un empresario autnomo lo que se opone a la idea de la subordinacin, aunque recibe ciertas instrucciones. 19 Suescn. Jorge Melo. Derecho Privado. Estudio de derecho Civil y Comercial contemporneo. Cmara de Comercio. Universidad de los Andes. Bogot. 1996. 20 Se compromete a una obligacin de hacer 21 El agente es fundamentalmente quien promueve un negocio, los estimula y en tal sentido auxilia al empresario atrayendo clientela y hace esto con autonoma jurdica, pero obrando por cuenta y riesgo del agenciado, a travs de una empresa conformada por el agente, con o sin exclusividad y teniendo eventualmente la facultad de representar al principal. 22 Las principales diferencias entre la agencia comercial y el comisionista y corredor es que estos ltimos asumen encargos ocasionalmente y por lo tanto pueden prestar servicios a todos los comerciantes, aunque sean competidores entre s, mientras que el agente que tiene un vnculo de permanencia con el proponente no puede asumir la representacin de otros comerciantes que ejerzan los mismos actos de por quin acta. Adems, el comisionista no obra como buscador de negocios o como representante sino que lo hace a nombre propio.

En el caso concreto, es evidente que entre Autonal y Mazda se configur un contrato de agencia, ya que en el primer contrato realizado se observar los elementos de la esencia. En primer lugar, el agente debe ser un sujeto calificado, es decir, un comerciante, adicionalmente el agente debe ser independiente, o en otras palabras, que no haya una subordinacin de Autonal frente a Mazda. El artculo 23 del Cdigo Sustantivo del Trabajo estipula que para que haya subordinacin Autonal recibira rdenes en cuando al modo, tiempo y cantidad de trabajo, e imponerle reglamentos; en el