1

ÅRSREDOVISNING 2004

KARLSTADS BOSTADSAKTIEBOLAG

under hela året. Av samtliga vid årsskiftet tillgängliga lägenheter var endast tre outhyrda. Om-flyttning under året i stort oförändrad eller cirka 20 %. Ökad kon-kurrens inom livsmedelshandeln, som följd av att nya lågprisked-jor etablerar sig, innebär både ökad risk för vakanser och möjlig-het till uthyrning i våra stadsdelscentra.

uppvisar fortsatt mycket bra betyg. Nöjdkundindex (NKI) 95,4 procent innebär en marginell förbätt-ring sen föregående mätning. En viss skillnad har uppmätts mel-lan bovärdsområdena, största förbättringen har ägt rum på Kro-noparken. Pågående nattvandringar uppskattas och på de områ-den där vi är aktiva upplever de boende att tryggheten har ökat.

, ofta i samverkan med idrottsföreningar, som främst vänder sig till barn och ungdomar. Mycket uppskattat var sommarens fotbollsskolor på fyra bo-stadsområden, där totalt cirka 200 ungdomar deltog under några sommarveckor.

av 76 lägenheter i kvar-teret Järpen. Beslutet föregicks av en omfattande miljöutredning för att begränsa risktagandet i nödvändigt saneringsarbete. Ut-veckling och byggande av projektet sker i partnerskap med kon-sulter och entreprenörer. Partneringprojektet är även ett bidrag till ”Bygga Bo Dialogen” som exempel på åtagandet att skapa en kvalitetsstyrd bygg- och förvaltningsprocess.

på Orr-holmen har påbörjats. Ett hus av tio har upphandlats och renove-rats under året.

ett långsiktigt samar-bete, så kallad ”strategisk partnering”, för såväl planerade under-hållsprojekt som nyproduktion under rubriken ”Fler projekt i ett”. Skanska Sverige AB tilldelades bägge uppdragen som bygger på ett optionsförfarande. Bland annat måste gemensamt beslu-tade mål för varje delprojekt uppfyllas för att optionen på nästa projekt ska falla ut.

fortsätter att utvecklas. Utifrån en övergripande prioritering sker invente-ring och dokumentation av fastigheternas status ner på lägen-hetsnivå. I arbetet utnyttjas avancerade tekniska hjälpmedel som exempelvis värmekamera.

att påbörja renovering av 104 lägenheter i kvarteret Guldet 2 på Gruvlyckan. Renoveringen sker med kvarboende. Pentry, wc och duschmodul har kopplats till respektive lägenhetsbalkong för att möjliggöra stambyte och badrumsombyggnad. Samtidigt beslutades att påbörja fasadre-novering av ytterligare ett höghus på Orrholmen. Bägge projek-ten sker inom ramen för partnerskapet ”Fler projekt i ett”.

för anslutning av ytterligare 300 lägenheter till ”KBAB smarta hem” som bl a innehåller individuell vattenmätning, undermätning och debitering av el samt fukt- och brandvarnare. Totalt är i dag cirka 1 000 lägenheter anslutna.

individuell debitering av tvätt och tork i gemensamma tvättstugor har tagits fram och företag har upphandlats för att genomföra installationen i ett 50-tal tvättstugor.

effektivare energianvändning och vattensparåtgärder. Graddagskorrigerad energiförbrukning för uppvärmning har minskat till 136 kWh/m2 (139) och vattenför-brukningen med 3 procent under året.

om medverkan i ett konsortium för att i samarbete med övriga intressenter projektera, upprätta miljökonsekvensbeskrivning och ansökan om tillstånd för en vindkraftanläggning i norra Vänern. KBABs andel motsvarar ett verk av totalt tio.

med Arbetsmarknads- och Socialförvaltningen har utarbetats med syfte att underlätta nyanskaffning av bostä-der för kommunplacerade flyktingar och för att möjliggöra en bra start i ett nytt samhälle.

resulterade i en överenskommelse om hyreshöjning med i genomsnitt 1,44 procent från och med 1 januari. Justeringen av hyrorna sker differentierat och varierar mellan 0 och 2,25 procent.

efter finansiella poster blev 25,8 mkr (22,0 mkr).

uppgick till 12,3 procent (11,9 pro-cent).

RESUMÉ 2004

INNEHÅLLVD HAR ORDET .......................................................................... 5

FINNA KUND ................................................................................ 9

VÅRDA KUND ............................................................................ 13

VÅRDA FASTIGHET ................................................................. 19

MILJÖ- OCH ENERGIREDOVISNING ................................ 23

PERSONAL ................................................................................... 27

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE .............................................. 32

ÅRETS RESULTAT ...................................................................... 37

EKONOMISK STÄLLNING VID ÅRETS SLUT ................. 38

KASSAFLÖDESANALYS ..........................................................40

NOTER ........................................................................................... 41

REVISIONSBERÄTTELSE ......................................................... 49

NYCKELTAL – FEM ÅRS ÖVERSIKT ................................... 50

FASTIGHETSBESTÅNDET ...................................................... 51

4

VI ARBETAR MED HELA SPEKTRAT AV OMRÅDEN, SOM FÖRVÄNTAS AV ETT PROGRESSIVT KOMMUNÄGT BOSTADSFÖRETAG

DÄR AFFÄRSMÄSSIGHET OCH KOMMUNNYTTA FÖRENAS I STRÄVAN MOT VISIONEN ”KARLSTAD 100 000”.

5

VD HAR ORDET

VERKSAMHETEN UNDER DET GÅNGNA ÅRET K ÄNNETECKNAS AV ET T STORT

ENGAGEMANG I HEL A ORGANISATIONEN SAMT AT T L ÅNGSIKTIGA SATS-

NINGAR SÅVÄL INOM ORGANISATIONS- SOM AFFÄRSUT VECKLING LEVERE-

R AR UPPENBAR A RESULTAT. VI ARBETAR MED HEL A SPEKTR AT AV OMR ÅDEN,

SOM FÖRVÄNTAS AV ET T PROGRESSIVT KOMMUNÄGT BOSTADSFÖRETAG

DÄR AFFÄRSMÄSSIGHET OCH KOMMUNNYT TA FÖRENAS I STR ÄVAN MOT

VISIONEN ”K ARLSTAD 100 000”.

Bostadsmarknaden i Karlstad genomgår en kraftig omvandling. Dels har boendet

blivit dyrare i takt med att subventioner avvecklats och skatter höjts, dels innebär

senaste årens låga räntor att pris på befintliga bostäder ökat kraftigt. Prisökningen

drivs också av en växande efterfrågan bland annat till följd av en stadig befolk-

ningsökning i kommunen. Byggande av exklusiva egna hem och bostadsrätter i

bästa läge tog fart först och har följts av flera och större projekt. De senaste åren har

takten för nyproduktion i genomsnitt legat på cirka

150 lägenheter per år och då företrädesvis bostadsrät-

ter. Det vi nu ser framför oss är en ytterligare ökning

av produktionstakten till kanske 450 lägenheter per år

och att det planeras för såväl bostads- som hyresrätts-

lägenheter. Utbudet är varierat och utrymme ges för

stor grad av individuell anpassning, samtidigt som en

ny prisnivå för nyproducerade bostäder håller på att

etableras.

Då byggandet tidigare främst bestått av bostadsrätter

och det för Karlstads fortsatta tillväxt även behövs nya

6

hyresrätter, är vår strategi de närmaste åren att upprätthålla en noga avvägd pro-

duktionstakt där vi ökar eller minskar tempot allt efter behov. Till följd av det

ökande byggandet kommer konkurrensen om kunderna att öka, särskilt om anta-

let lägenheter ökar snabbare än antalet hushåll. De flyttkedjor som uppstår, fram-

för allt vid nyproduktion av stora lägenheter, riskerar då att sluta i att marknadens

minst prisvärda erbjudanden blir stående outhyrda.

Prissättning och konkurrens

KBABs långsiktiga framgång är därför starkt kopplad till vår förmåga att möta

denna konkurrens, framför allt inom affärsområdet ”Naturnära boende”. Paral-

lellt med nyproduktion måste vi därför hela tiden arbeta med utveckling och att-

raktionskraft i befintligt bestånd. Prisvärdhet åstadkoms genom att arbeta med

hela erbjudandet, såväl pris som produkt. I samband med förhandlade hyresjuste-

ringar har vi under flera år genomfört en försiktig differentiering inom beståndet

för att bättre motsvara Karlstadsbornas värderingar. För närvarande pågår ett ar-

bete för att inom hela beståndet se över prissättning av enskilda objekt för att även

på denna nivå komma närmare aktuellt bruksvärde. Utöver själva prissättningen

har vi infört begreppet bashyra där den boende själv kan påverka sin slutliga boen-

dekostnad i varierande grad, beroende på område. Generellt har vi brutit ut delar

av lägenhetsunderhållet. För cirka 1 000 lägenheter sker i dag individuell debite-

ring av varm- och kallvatten (här har vi kommit längst i landet) och fortsatt ut-

byggnad pågår. Innan utgången av 2005 kommer också tvätt i cirka 50 tvättstugor

att debiteras individuellt. Tillsammans innebär dessa förändringar att fast årskost-

nad för boendet minskat med minst en månadshyra.

Socialt ansvar

Arbete med produkten innebär också att vi tar ett allt större socialt ansvar och

arbetar för ett tryggt och säkert boende. Vi genomför

organiserade nattvandringar och har fortlöpande akti-

viteter, som vänder sig främst till unga, för att öka

tryggheten och trivseln i våra bostadsområden. Samti-

digt arbetar vi med ett omfattande underhåll och olika

typer av standardhöjande åtgärder. Här ryms också ar-

betet för att hålla ner driftskostnaderna. Mycket fram-

gångsrikt är arbetet med att minska samtliga förbruk-

ningskostnader. Målmedvetet har vi genom investe-

ringar, underhåll och förbättrad drift exempelvis kun-

nat minska den graddagskorrigerade genomsnittliga

energiförbrukningen för uppvärmning till 136 kWh/

m2, att jämföra med 2003 års snittförbrukning för kommunägda bostadsföretag

som uppgår till 167 kWh/m2. Ett resultat som gör oss till ”bäst i klassen” och ökar

För cirka 1 000 lägenheter

sker i dag individuell debi-

tering av varm- och kall-

vatten (här har vi kommit

längst i landet) och fort-

satt utbyggnad pågår.

7

vår konkurrenskraft, samtidigt som utrymme skapas för ytterligare investeringar.

Dessa resultat och fortsatt effektivisering förutsätter att senaste teknik används

dels för övervakning och styrning, dels för mätning och debitering. Teknikutveck-

lingen ger också möjlighet till nya lås- och bokningssystem som i sin tur möjliggör

förbättrad information/kommunikation, såväl individuellt som kollektivt. Ett nytt

steg i denna integration tas i samband med pågående nyproduktion i kvarteret

Järpen där våra första digitala trapphustavlor kommer att prövas i skarp drift. Un-

der året har vi tagit initiativ till bildande av en Fastighets IT-grupp. Här ingår någ-

ra företag och SABO, vilka arbetar i en gemensam projektportal uppsatt hos oss.

Antalet företag i gruppen är tänkt att växa, då ett av syftena med samarbetet är att

ge större tyngd i kraven på leverantörer av fastighetsutrustning – vi vill åt mer ge-

mensamma standards och öppna protokoll. Sammantaget har vår konkurrensför-

måga avsevärt förbättrats, vilket i sin tur möjliggör investeringar i nya bostadspro-

jekt utan totalt sett ökad riskexponering.

För närvarande arbetar vi med cirka 250 lägenheter fördelat på tre projekt. Kvarte-

ret Järpen i Viken med 76 lägenheter

påbörjades vid halvårsskiftet 2004

och kommer att vara helt färdigställt

under oktober 2005. När det gäller

kvarteret Seglet på Orrholmen är de-

taljplan antagen och byggstart plane-

ras under sista kvartalet 2005. För det

tredje projektet, också beläget på Orrholmen, i kvarteret Ställverket pågår arbete

med detaljplan. Byggstart för detta kvarter planeras att ske under 2006.

Upphandlat partnerskap

Gemensamt för de kommande projekten är att de utvecklas inom ramen för upp-

handlat partnerskap och omfattar såväl byggentreprenör, arkitekt som installatö-

rer. I projekten arbetar vi tillsammans mot en stark vision och med fokus på ge-

nomförandeprocessen. I samarbetet möjliggörs såväl teknikutveckling som säker-

ställande av överenskommen kvalitet till rätt kostnad. Upphandlingen, som ge-

nomförts under 2004, väcker stort intresse inom branschen och tillsammans med

våra partners i olika sammanhang delar vi med oss av vunna erfarenheter.

Under 2004 har helheten som även består av nöjda kunder, en väl fungerande or-

ganisation och gynnsamma räntor samverkat till bolagets bästa ekonomiska resul-

tat någonsin. Framgångarna inspirerar och möjliggör fortsatta investeringar till

gagn för KBAB och för ett attraktivt, hållbart, växande Karlstad.

Mats Enmark

Vd

Teknikutvecklingen ger

också möjlighet till nya lås-

och bokningssystem som i

sin tur möjliggör förbättrad

information/kommunika-

tion, såväl individuellt som

kollektivt

8

VÅRT ARBETE FÖR LEVANDE OCH ATTRAKTIVA STADSDELAR BIDRAR TILL ATT STÄRKA VÅR KONKURRENSFÖRMÅGA

OCH RESULTERAR I ATT VI HYR UT SAMTLIGA LÄGENHETER.

9

FINNA KUND

VI AVL ÄSER EN STADIGT ÖK ANDE PRISVÄRDHET TILL FÖLJD AV OMFAT-

TANDE UNDERHÅLL , DIFFERENTIER ADE HYRESNIVÅER OCH GENOMFÖRD

FÖR ÄNDRING AV INVÄNDIGT L ÄGENHETSUNDERHÅLL (VLU) TILLSAM-

MANS MED INDIVIDUELL DEBITERING AV VAR M- OCH K ALLVAT TEN. VÅRT

ARBETE FÖR LEVANDE OCH AT TR AKTIVA STADSDEL AR BIDR AR OCKSÅ TILL

AT T STÄRK A VÅR KONKURRENSFÖR MÅGA OCH RESULTER AR I AT T VI HYR

UT SAMTLIGA L ÄGENHETER .

FÖR AT T BIDR A TILL KOMMUNENS AMBITION AT T VÄ X A VILL VI MÖTA

OLIK A KUNDGRUPPERS ÖNSKEMÅL PÅ BÄSTA SÄT T. DÄRFÖR STR ÄVAR VI

EFTER AT T ERBJUDA ET T ALLT MER INDIVIDANPASSAT BOENDE. ET T BO-

ENDE SOM TILL EXEMPEL SKULLE KUNNA INNEBÄR A HELT NYA T YPER AV

BOSTÄDER ELLER AT T OLIK A T YPER AV SERVICE K AN ERBJUDAS .

BOSTADSMARKNADEN

Kommunens vision ”Karlstad 100 000” innebär bland annat en strävan att Karl-

stad ska öka sin folkmängd från dagens cirka 82 000 invånare till 100 000.

För att lyckas med detta måste det fi nnas bra bostäder.

Redan idag råder i stort sett bostadsbrist i kommunen. Det fi nns i princip inga

lediga hyresrätter och priserna på bostadsrätter och småhus stiger kontinuerligt.

Mellan åren 1998 och 2002 byggdes få lägenheter och i stort sett inga hyresrätter

överhuvudtaget. De senaste åren har byggandet tagit fart och det har framför allt

9

VI AVL ÄSER EN STADIGT ÖK ANDE PRISVÄRDHET TILL FÖLJD AV OMFAT-

TANDE UNDERHÅLL , DIFFERENTIER ADE HYRESNIVÅER OCH GENOMFÖRD

FÖR ÄNDRING AV INVÄNDIGT L ÄGENHETSUNDERHÅLL (VLU) TILLSAM-

MANS MED INDIVIDUELL DEBITERING AV VAR M- OCH K ALLVAT TEN. VÅRT

ARBETE FÖR LEVANDE OCH AT TR AKTIVA STADSDEL AR BIDR AR OCKSÅ TILL

AT T STÄRK A VÅR KONKURRENSFÖR MÅGA OCH RESULTER AR I AT T VI HYR

9

VI AVL ÄSER EN STADIGT ÖK ANDE PRISVÄRDHET TILL FÖLJD AV OMFAT-

TANDE UNDERHÅLL , DIFFERENTIER ADE HYRESNIVÅER OCH GENOMFÖRD

FÖR ÄNDRING AV INVÄNDIGT L ÄGENHETSUNDERHÅLL (VLU) TILLSAM-

MANS MED INDIVIDUELL DEBITERING AV VAR M- OCH K ALLVAT TEN. VÅRT

ARBETE FÖR LEVANDE OCH AT TR AKTIVA STADSDEL AR BIDR AR OCKSÅ TILL

AT T STÄRK A VÅR KONKURRENSFÖR MÅGA OCH RESULTER AR I AT T VI HYR

VI AVL ÄSER EN STADIGT ÖK ANDE PRISVÄRDHET TILL FÖLJD AV OMFAT-

10

producerats exklusiva bostadsrätter, men det behöver även byggas bostäder som

går att hyra, något som efterfrågas av många.

För närvarande är fördelningen hyresrätter kontra bostadsrätter i kommunen i

stort sett 50-50 och kommunens ambition är att denna fördelning ska bestå även i

framtiden.

Våra närmare 6 600 lägenheter står idag för cirka 30 procent av det totala utbu-

det av boende i flerfamiljshus och sammantaget ligger vår andel av bostadsmark-

naden i kommunen på 16 procent.

I kommunens bostadsförsörjningsprogram för åren 2004-2008 planerar kom-

munen för totalt 2000 lägenheter, 700 av dessa med utsikt över vatten. Orrholmen

och Inre hamn är två exempel på dessa vattennära lägen, liksom Tyggårdsviken

och Västkust.

Antalet färdigställda lägenheter kopplas till hur efterfrågan utvecklas, men vid

en optimistisk bedömning kan cirka 1500 lägenheter stå klara under perioden.

Ungefär 500 av dem beräknas upplåtas med hyresrätt och cirka 850 med bostads-

rätt. Enligt våra byggplaner kommer vi att bidra med cirka 80 hyresrätter det kom-

mande året, cirka 50 året därpå och ytterligare 120 stycken år 2007, så gott som

samtliga med vattennära läge.

Viss osäkerhet kring efterfrågan

Trots att det i dag råder brist på bostäder finns en viss osäkerhet kring hur efterfrå-

gan på nyproducerade bostäder kommer att utvecklas. Även om det definitivt finns

ett kortsiktigt behov, vet ingen hur efterfrågan kommer att se ut på lite längre sikt.

Blickar man bakåt har Karlstad haft ett nettotillskott på i genomsnitt 260 lägen-

heter per år sedan 1991. Väljer vi nu att öka tempot till 400-450 lägenheter per år

måste stor flexibilitet finnas för anpassning till efterfrågans utveckling.

Att ge förutsättningar för tillväxt kräver förutom bostäder en mängd attraktiva

arbetsplatser och andra samhällsfunktioner, som tillsammans med stadens övriga

kvaliteter skapar god livsmiljö för företag och människor. Här har vi till exempel

bidragit genom att förvandla ett av våra hyreshus nära universitetet till ändamåls-

enliga och moderna kontorslokaler för företagsinkubatorn Inova Sience Parks.

Vi bidrar också till att universitetet har möjlighet att erbjuda alla sina studenter

bostadsgaranti, något som ger Karlstad en konkurrensfördel jämfört med många

andra universitetsorter. Karlstads Studentbostäder blockförhyr cirka 200 lägenhe-

ter, inklusive de drygt 80 nya studentbostäder vi färdigställde vid Kronoparkens

Centrum år 2003.

Förutom att antalet studenter ökar i vår stad ökar också antalet äldre, liksom per-

soner med utländsk bakgrund. För att förbättra möjligheterna för äldre att bo i

egen bostad vidareutvecklar vi nu vårt projekt ”Trygghetsboende för äldre”, ett

Enligt våra byggplaner kom-

mer vi att bidra med cirka 80

hyresrätter det kommande

året, cirka 50 året därpå och

ytterligare 120 stycken år

2007, så gott som samtliga

med vattennära läge.

KBAB30 %

ANDEL AV BOSTADSMARKNADEN I KARLSTADS KOMMUN.

ANDEL AV BOENDE I FLERFAMILJSHUS.

KBAB16 %

11

projekt som vi driver tillsammans med Vård- och Omsorgsförvaltningen.

Samtidigt tar vi ansvar för utsatta i mer eller mindre akuta situationer och er-

bjuder bostad åt en del av de Karlstadsbor som har svårt att få bostad på den ordi-

narie marknaden. Vi erbjuder som exempel lägenheter åt kommunplacerade flyk-

tingar, åt människor med olika typer av handikapp samt åt de mest resurssvaga

hushållen. Vi har ett antal kriterier som ger förtur till bostad och tillsammans med

kommunen fortsätter vi att utveckla boendeformer för kundgrupper med särskilda

behov.

Inga outhyrda lägenheter

Efterfrågan på våra bostäder är mycket hög, oavsett läge. Sedan två år tillbaka har

vi i stort inga outhyrda lägenheter samtidigt som omflyttningen är relativt låg.

Lägenheter i alla storlekar efterfrågas, med en viss tyngdpunkt på 1:or och 2:or. De

små lägenheterna söks av ungdomar, studenter och ensamstående pensionärer,

men också av dem som är på väg att separera och behöver byta en gemensam lägen-

het mot två små. Störst är efterfrågan på lägenheter i centrala lägen, till exempel

Norrstrand, medan en del invandrargrupper föredrar till exempel Kronoparken.

MARKNADSSYSTEMET

Över 13 000 lägenhetsspekulanter är nu registrerade i vårt marknadssystem på nä-

tet. Systemet, som vi skräddarsytt efter våra önskemål, gör vår uthyrning rättvis

och rationell. Utgångspunkten är att det ska vara enkelt att söka bostad på tider

som passar kunden samt att kriterierna som gäller för att få en bostad ska vara

tydliga, enkla och stämma överens med vår värdegrund. Hos oss finns med andra

ord inga dolda gräddfiler till bostad, varken för anställda eller andra. Den utvärde-

ring vi låtit göra bland de kunder som sökt lägenhet på detta sätt visar att vi tänkt

rätt. Kunderna upplever att systemet är rättvist och lätt att förstå, samtidigt som

handläggningstiden upplevs fullt rimlig.

I systemet premierar vi kunder som bott länge hos oss utan störningar och be-

talningsanmärkningar, vilket bidrar till tryggheten både för kunden och för oss.

Även om vi vill ha skötsamma kunder är vi också måna om att ta ett långsiktigt

ansvar för svaga grupper på bostadsmarknaden samtidigt som vi arbetar för att

motverka segregation i boendet.

KVARTERET JÄRPEN

Allt tyder på att intresset för de lägenheter vi producerar i kvarteret Järpen i Viken

och som är klara för inflyttning hösten 2005 blir över förväntan. Produktionen är

ett test där vi får svar på vilka kundgrupper vi attraherar till centralt belägna lä-

genheter med närhet till vatten och natur samt hur stora de olika grupperna är vid

aktuell hyresnivå.

Hos oss finns inga dolda

gräddfiler till bostad, varken

för anställda eller andra.

12

VÅRA KUNDER UPPSKATTAR DE ”MJUKA” AKTIVITETERNA DÄR VI ARBETAR FÖR LEVANDE STADSDELAR OCH

STRÄVAR EFTER ATT ÖKA TRIVSEL OCH TRYGGHET.

13

VÅRDA KUND

I ÅRETS KUNDUNDERSÖKNING BEFÄSTER VI VÅR A FINA BET YG FR ÅN TIDI-

GARE ÅR . KUNDERNA UPPSK AT TAR DE ”MJUK A” AKTIVITETERNA DÄR VI

ARBETAR FÖR LEVANDE STADSDEL AR OCH STR ÄVAR EFTER AT T ÖK A TRIV-

SEL OCH TRYGGHET. VÅR NÄT VERKSKOORDINATOR , SOM I SAMARBETE

MED FLER A AKTÖRER ERBJUDER VÅR A HYRESGÄSTER EN MÄNGD OLIK A

AKTIVITETER , HAR VÄCKT BER ÄT TIGAD UPPMÄRKSAMHET. SATSNINGEN PÅ

AT T HJÄLPA GR ANNAR , UNGA SOM GAML A , AT T L ÄR A K ÄNNA VAR ANDR A

VISAR SIG MED ANDR A ORD HELT R ÄT T.

ÖKAD TRYGGHET, TRIVSEL OCH VALFRIHET

Trygghetsfrågorna har stor inverkan på hur människor trivs i sitt bostadsområde

och vi har under året ytterligare höjt vår ambition när det gäller trygghets- och

brottsförebyggande arbetet. Våra nattvandringar i vissa bostadsområden med egen

personal värderas högt av samtliga hyresgäster, liksom alla våra aktiviteter där de

boende gratis, eller till subventionerat pris, fått prova på saker som pingis, båg-

skytte, bowling, tennis, stavgång, sim- och seglarskola, med mera. Aktiviteterna

har ofta genomförts i samverkan med idrottsföreningar och sommarens fotbolls-

skolor, där totalt cirka 250 ungdomar deltog, blev en stor succé. Likaså har vårt

samarbete med Nautilus, som innebär att våra hyresgäster kan träna på deras an-

läggningar till rabatterat pris, fått över 800 av våra hyresgäster att prova på mo-

tionsaktiviteter.

Dessa satsningar ger även familjer med knappa ekonomiska förutsättningar möj-

lighet att delta i olika aktiviteter. Samtidigt bidrar den ökade trivseln till att skade-

14

görelsen minskat i bostadsområdena och att vårt företag fått en ännu positivare

klang i mångas öron.

Arbetet med att hitta fler aktiviteter och att skapa fler naturliga mötesplatser går

vidare. Vi strävar mot ett ökat samarbete med flera bostadsföretag samt olika för-

eningar.

Bovärdinnorna höjer livskvaliteten

För projektet bovärdinnor med städ- och om-

sorgsprofil på Rud, Viken och Kvarnberget var ett

av målen att förbättra fastighetsstädningen. Kunder

som bor i dessa områden uppger också i kundun-

dersökningen att trapphus och allmänna utrym-

men blivit mycket renare och att bovärdinnorna

inbjuder till många trevliga pratstunder. Nu bygger

bovärdinnorna vidare på denna gemenskap genom

att arrangera aktiviteter, skapa nätverk mellan hy-

resgästerna, vara samtalspartners och ge daglig till-

syn utöver städarbetet och inom samma kostnads-

ram som tidigare. Genom utvärderingen av vårt

pilotprojekt, Trygghetsboendet i Viken, vet vi att

närheten till bovärdinnorna och kontakten med

grannarna höjer livskvaliteten för många av våra

hyresgäster.

Trygghetsboendet i Viken

Syftet med trygghetsboendet i Viken, som vi under

ett par år drivit tillsammans med kommunens

Vård- och Omsorgsförvaltning, har bland annat va-

rit att söka nya former för framtidens äldreboende

och undersöka om bovärdinnor minskar behovet av hemtjänst. Den utvärdering som

Vård- och Omsorgsförvaltningen gjort under hösten visar att underlaget är för litet

för att dra sådana slutsatser, men att arbetssättet med all säkerhet på sikt kan bidra till

att hjälpbehovet minskar och att det blir lättare för äldre att bo kvar hemma.

Vi arbetar även aktivt för att skapa förutsättningar för att alla, även de som inte beter sig som omgivningen förväntar sig, ska rymmas hos oss. Därför fortsätter vi,

liksom tidigare år, att snabbt gripa in så fort hyresgäster upplever att någon granne

stört dem. Vi tror på en nära dialog med våra kunder där vi tillsammans, genom

att träffas och prata igenom det som hänt, får ett fungerande boende för så många

som möjligt. Vi bedriver vårt arbete i nära samverkan med till exempel kommun,

landsting, anhöriga, vaktbolag och polis.

15

Integrationsbovärdar

Projekten integrationsbovärdar har också bidragit till en ökad förståelse mellan

grannar. Genom att integrationsbovärdarna talar olika språk och har insikt i olika

kulturer, fungerar de som en viktig länk mellan svenska och utländska hyresgäster

och kan förhindra att onödiga missförstånd uppstår.

Vi har under året även arbetat förebyggande med att försöka förhindra drogdebu-

ten hos barn och ungdomar. Dels inom samarbetet ”Karlstads Ansvar”, dels ge-

nom våra nattvandringar och barn/ungdomsaktiviteter, som underlättar för oss

att komma i kontakt med och få igång en dialog med utsatta barn och ungdomar.

VLU

I vårt system med Valfritt Lägenhets Underhåll (VLU), bestämmer våra hyresgäs-

ter själva när det är dags att måla eller tapetsera om i lägenheten. Den som vill ha

nyrenoverat och modernt ordnar det själv eller får vår hjälp mot ett tillägg på hyran

under fem år, medan den som nöjer sig med det gamla behåller sin bashyra. Många

av våra hyresgäster utnyttjar möjligheten för att forma sitt hem efter de personliga

önskemålen. Under året har möjligheten öppnats att inom ramen för VLU också

byta både köksluckor och till exklusivare spis med glashäll och varmluftsugn.

I vårt system med Valfritt

Lägenhets Underhåll

(VLU), bestämmer våra

hyresgäster själva när det är

dags att måla eller tapetsera

om i lägenheten.

16

Differentierade hyror

Arbete med att anpassa hyrorna så att de bättre speglar de boendes värderingar går

vidare och idag är hyresdifferentieringen mellan våra olika områden till stora delar

genomförd. Då vi också strävar efter att öka mångfalden bland hyresgästerna i

varje område ser vi nu över hyressättningen inom varje enskilt bostadsområde.

Olika kundgrupper har olika behov och betalningsförmåga, därför ska det kort

sagt gå att bo både lite dyrare och lite billigare inom samma område. Att bo högt

med utsikt, hiss och stor balkong kommer därför i framtiden att kosta lite mer än

att bo på bottenvåningen med insyn och balkong mot till exempel parkeringsplat-

sen. På så sätt låter vi kundernas värderingar styra och tar hänsyn till vad de är

beredda att betala. Det första område där ökad differentiering av hyrorna införs är

i våra nybyggda hus i kvarteret Järpen i Viken.

Modern teknik

Med syfte att förbättra vår konkurrensförmåga (sänka kostnader och samtidigt

kunna erbjuda nya mervärden) arbetar vi med att utifrån vår teknikplattform er-

bjuda det senaste inom bredband, telefoni, tv, individuellt debiterings- och trygg-

hetssystem. Under året har vi som exempel lagt ner mycket arbete på att utveckla

en ny form av digital trapphustavla, som förutom att visa vilka som bor i huset

även kan ge information om de åtgärder som är planerade i fastigheten och områ-

det. Genom att koppla systemet till samhällsinformation kan vi också på sikt en-

kelt visa busstidtabeller och liknande. När hyresgästen håller fram sin elektroniska

nyckelbricka ska han eller hon även kunna få personlig information exempelvis kring

aktuellt VLU-tillägg eller bredbandskostnad, kunna boka tvättider eller – om de bor

i hus med individuell mätning av vatten och el – se sin aktuella förbrukning.

Denna information kan givetvis även avläsas på hyresgästens egen dator och på

sikt direkt i teven, för den som inte har tillgång till dator.

Passersystem

Ett stort antal dörrar i trapphus, källare och vindar har utrustats med elektroniska

lås som öppnas med personlig bricka. Erfarenheter från sådana system visar att de

kraftigt begränsar inbrott, skadegörelse och pyromandåd. Brickorna används även

för att få tillträde till de nya betaltvättstugorna. På så sätt bidrar tekniken både till

ökad trygghet i husen samt ordning och reda i tvättstugorna.

Med syfte att förbättra vår

konkurrensförmåga arbetar

vi med att erbjuda det se-

naste inom bredband, tele-

foni, tv, individuellt debite-

rings- och trygghetssystem.

17

Internationella kanaler utan parabol

Under året har vi uppgraderat

vårt fastighetsnät, vilket ger så

gott som alla våra hyresgäster

möjlighet att se ett stort utbud av

internationella tv-kanaler utan

att behöva installera parabol. Via

företaget com hem kan hyres-

gästerna mot en fast månads-

kostnad se såväl nyhets- och un-

derhållningskanaler som statliga

public service kanaler. Dessutom ger det nya nätet kunderna möjlighet att använda

com hem som sin bredbandsleverantör och på sikt ska det även gå att ringa via tv-

uttaget. Syftet med satsningen är att skapa fler alternativa plattformar, vilket leder

till ökat utbud och lägre kostnader för hyresgästerna.

Parkeringsövervakning

Sedan något år låter vi ett parkeringsbolag övervaka våra gårdar och hålla fordon

borta från platser där de inte hör hemma. På så sätt har vi fått bort skrotbilar och

gamla husvagnar från våra parkeringar. Vi har också utvecklat betalningsmöjlig-

heten via p-automaterna, där det nu är möjligt att lösa parkeringstillstånd för både

6 och 12 månader.

18

SVÅRIGHET ATT FÅ FRAM EKONOMISKT SUNDA PROJEKT TILLSAMMANS MED KOMPLEXITETEN I BYGGPROCESSEN,

KRÄVER ETT NYTT ARBETSSÄTT DÄR ALLA INBLANDADE AKTÖRERS KUNSKAP BÄTTRE TAS TILL VARA.

19

VÅRDA FASTIGHET

GENOM AT T ERBJUDA NYA AT TR AKTIVA BOSTÄDER MED MILJÖVÄNLIGA

OCH KREATIVA LÖSNINGAR BIDR AR VI TILL K ARLSTADS UT VECKLING OCH

KONKURRENSKR AFT.

SVÅRIGHET AT T FÅ FR AM EKONOMISKT SUNDA PROJEKT TILLSAMMANS

MED KOMPLEXITETEN I BYGGPROCESSEN, BÅDE NÄR DET GÄLLER UNDER-

HÅLL OCH NYBYGGNATION, KR ÄVER ET T NY T T ARBETSSÄT T DÄR ALL A IN-

BL ANDADE AKTÖRERS KUNSK AP BÄT TRE TAS TILL VAR A .

DÄRFÖR HAR VI UNDER ÅRET UPPHANDL AT EN NY T YP AV L ÅNGSIKTIGT

SAMARBETE MED ET T BYGGFÖRETAG, SÅ K ALL AD PARTNERING.

PARTNERING

Inför kommande nybyggnads- och renoveringsprojekt har vi upphandlat samar-

betspartners utifrån i huvudsak mjuka parametrar. Dessutom har arbetssätt i ge-

nomförandeprocessen fokuserats. Tillsammans med utsedda partners arbetar vi

mot gemensamma mål med metoder för problemlösning och ekonomisk styrning

och utför kontinuerligt uppföljnings- och förbättringsarbete. Vi är övertygade om

att det krävs ett samarbete byggt på förståelse, kreativitet och öppen dialog för att

kunna skapa prisvärda bostäder med rätt kvalitet.

När vi nu lagt grunden och formaliserat ett långsiktigt, systematiskt samarbete

mellan inblandade parter under byggprocessen har vi ett mycket gott utgångsläge

inför de kommande åren. Vi kan så att säga driva ”flera projekt i ett” och ta ett

helhetsgrepp där det är enkelt att dra lärdom av gjorda erfarenheter. Något som kommer efterföljande projekt till godo.

Vi är övertygade om att det

krävs ett samarbete byggt

på förståelse, kreativitet och

öppen dialog för att kunna

skapa prisvärda bostäder

med rätt kvalitet.

20

NYBYGGNATION

Viken

Att ”bygga staden inåt” är ett av kommunens uttalade mål då Karlstad ska växa.

Om man bygger där det redan finns gator, ledningar, busslinjer, skolor, service

med mera blir det både miljövänligt och effektivt. När vi under året börjat bygga

de fyra nya husen med sammanlagt 76 lägenheter i kvarteret Järpen i Viken har vi

tagit stor hänsyn till samtliga miljöaspekter och använder genomgående miljövän-

liga, hållbara material som inte släpper ifrån sig skadliga ämnen. De välplanerade

och ljusa lägenheterna beräknas vara klara för inflyttning hösten 2005.

Höghuset på Orrholmen

Det mycket spännande arbetet med att dra upp riktlinjer för vårt nästa byggpro-

jekt, höghuset på Orrholmen, har påbörjats. Det nya huset ska rymma runt 50 lä-

genheter och konstrueras så att det medför minsta möjliga miljöpåverkan under

hela sin livstid. Detta kräver till exempel noggrant hantverk, ytterst genomtänkta

konstruktionsdetaljer, rejäl isolering och kanske en helt ny typ av värmesystem.

Även om tidigare byggprojekt präglats av stränga krav på energihushållning

sätter vi nu ribban ännu högre. För att lyckas med denna ambition är vårt nya ar-

betssätt, partnering, en viktig förutsättning.

Bostäder vid och på vattnet

Under året har vi arbetat vidare för att kunna bebygga Ställverkstomten vid Marie-

bergsviken. Vi tänker oss att bygga cirka 125 lägenheter med absolut bästa läge – på

samma gång både vattennära och centralt! Dessutom planerar vi för cirka 20 fly-

tande bostäder i anslutning till de övriga fastigheterna.

Karlstad beskrivs ibland som Sveriges Venedig och bostäder som verkligen ut-

nyttjar närheten till Vänern kommer att göra staden ännu mer attraktiv.

RENOVERING

Orrholmen

Renoveringen av de 40 år gamla höghusfasaderna på Orrholmen, ”Den vita staden”,

har inletts. Tack vare ett nära utvecklingsarbete med byggföretaget har resultatet av

åtgärderna i det första huset överträffat våra förväntningar: Förutom att fuktpro-

blemen helt har försvunnit, har lägenhetskomforten förbättrats och energiförbruk-

ningen minskat med över 30 procent! För huset som helhet stannar nu den beräk-

nande årliga energiförbrukningen på låga 90 kWh per m2 och år. Det kan jämföras

med 2003 års snittförbrukning i kommunägda fastigheter på 167 kWh per m2 och år.

Det nya huset ska rymma

runt 50 lägenheter och kon-

strueras så att det medför

minsta möjliga miljöpåver-

kan under hela sin livstid.

21

Gruvlyckan

Andra etappen av renoveringen på Gruvlyckan påbörjades under december och

även den sker inom ramen för partneringavtalet. Renoveringsåtgärderna är, liksom

tidigare, inramade av miljöhänsyn och framtagna i nära dialog med hyresgästerna.

Under året har också arbetet med utemiljön fortskridit och planeringen av den

första gården är klar. Under det kommande året skapas här en grön gård med körs-

bärsträd, snöbärs-, vinbärs- och krusbärsbuskar, berså, en liten äng, sköna sittbän-

kar, lek- och grillplats. Kort sagt, så som det gärna blir när de boende får vara med

och utforma och påverka.

FÖREBYGGANDE ÅTGÄRDER

Värmekamera

Vårt systematiska arbete med förebyggande underhåll har förstärkts ytterligare då

vi under året köpt in en värmekamera. Den ger oss helt nya möjligheter att snabbt

och smidigt kunna upptäcka och rätta till olika brister som fukt, läckage, dålig

isolering, lösa elkablar etc.

Att åtgärda felaktigheter innan de hunnit orsaka onödiga skador sparar oss

både pengar och energi. Samtidigt fortsätter vår inventering och dokumentation av

samtliga lägenheters status.

Brandskydd

Efter storbranden på Rud 2001 har vi på flera olika sätt arbetat med att förbättra

vårt brandskydd. Förutom mycket omfattande säkerhetsåtgärder på Rud har vi

också undersökt alla våra fastigheter för att upptäcka eventuella brister samt upp-

rättat och genomfört åtgärdsplaner. Vidare har våra bovärdar utbildats i hur man

regelbundet ser över brandskyddet och förebygger tillbud och vi har försett alla

våra lägenheter med brandvarnare, varav ett tusental är övervakade. Brandskydds-

ansvarig har utsetts och ett systematiskt arbetssätt etablerats för att svara upp mot

nya myndighetskrav.

Vår nya värmekamera ger

oss helt nya möjligheter att

snabbt och smidigt kunna

upptäcka och rätta till

olika brister som fukt, läck-

age, dålig isolering, lösa

elkablar etc.

22

GENOM ATT SYSTEMATISKT GRANSKA OCH GENOMFÖRA FÖRBÄTTRINGAR – UPPVÄRMNING, VENTILATION, EL-

OCH VATTENFÖRBRUKNING – GÖR VI NU VÄRDEFULLA MILJÖVINSTER OCH SPARAR STORA BELOPP.

23

MILJÖ- OCH ENERGIREDOVISNING

VÅR MILJÖ- OCH ENERGISTR ATEGI VIL AR PÅ F YR A HÖRNSTENAR : ET T KON-

SEKVENT MILJÖTÄNK ANDE VID UNDERHÅLL OCH NYBYGGNATION, MOTI-

VER ADE MEDARBETARE, INVOLVER ADE KUNDER OCH ANVÄNDNING AV AV-

ANCER AD DIGITAL TEKNIK .

GENOM AT T SYSTEMATISKT GR ANSK A OCH GENOMFÖR A FÖRBÄT TRINGAR

OMR ÅDE EFTER OMR ÅDE – UPPVÄR MNING , VENTIL ATION, EL- OCH VAT-

TENFÖRBRUKNING – GÖR VI NU VÄRDEFULL A MILJÖVINSTER OCH SPAR AR

STOR A BELOPP. ENERGIFÖRBRUKNINGEN I VÅR A FASTIGHETER HAR SOM

EXEMPEL MINSK AT UNDER ÅRET MED YT TERLIGARE 3 PROCENT OCH VÅR

ÅRLIGA ENERGINOTA ÄR 10 MILJONER KRONOR L ÄGRE ÄN GENOMSNIT TS-

FÖRBRUKNINGEN FÖR MOTSVAR ANDE FASTIGHETSBESTÅND I L ANDET.

ÅRETS GR ADDAGSKORRIGER ADE ENERGIFÖRBRUKNING FÖR UPPVÄR M-

NING UPPGÅR TILL 136 KWH/M2, AT T JÄMFÖR A MED 20 03 ÅRS SNIT TFÖR-

BRUKNING FÖR KOMMUNÄGDA BOSTADSFÖRETAG SOM ÄR 23 PROCENT

HÖGRE OCH UPPGÅR TILL 167 KWH/M2.

ÖKAD EFFEKT MED INDIVIDUELL MÄTNING OCH DEBITERING

Mätning av olika typer av förbrukning fastighet för fastighet har länge varit en

prioriterad uppgift. I de drygt 850 lägenheter där vi hittills installerat teknik för att

mäta individuell vattenförbrukning har den totala vattenåtgången sjunkit med

-

24

drygt 15 procent. Till dessa lägenheter levererar vi även el och mäter elförbruk-

ningen utan fast avgift. Det innebär bland annat att hyresgästen kan stänga av kyl

och frys när han eller hon är bortrest, och därmed helt slippa elkostnader. Det är

nämligen inte bara personalens motivation som påverkar energiförbrukningen.

Vår erfarenhet visar att det behövs en tydlig koppling mellan den egna plånboken

och hushållandet med resurser. Hyresgästerna ska helt enkelt kunna känna att det

lönar sig att vara varsam med resurserna. Ytterligare 300 lägenheter får den nya

tekniken installerad under det kommande året.

Vi har även genomfört en vattensparkampanj, bland annat för att uppmuntra till

att sänka förbrukningen i de fastigheter där individuell mätning ännu inte införts.

Kampanjen har bidragit till att vattenförbrukningen sjunkit med sammanlagt tre

procent jämfört med föregående år.

Separat debitering av tvätt och energisnåla maskiner

Under året har arbete påbörjats för att utrusta alla våra drygt 200 tvättstugor med

teknik som innebär att var och en själv betalar för sin tvätt. Istället för att som ti-

digare finansiera tvättkostnaden via en fast del i hyran får vi därmed ett mer rätt-

vist system där varje hyresgäst endast betalar för sin faktiska tvättkostnad. Syste-

met som installeras bygger till stor del på eget utvecklingsarbete, där vi testat olika

varianter och specificerat viktiga funktionskrav. Installation har upphandlats och

pågår i cirka 50 tvättstugor. Systemet kommer efter en provperiod successivt att tas

i drift under första halvåret 2005.

Kontinuerligt pågår utbyte av utrustning i våra tvättstugor där vi utifrån ett

helhetsperspektiv försöker välja mest effektiva maskiner för tvätt och tork.

1300

1350

1400

1450

1500

1550

1600

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

VATTENFÖRBRUKNING, L/M2

100

110

120

130

140

150

160

170

180

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

GRADDAGKORRIGERING TOTAL VÄRME, KWH/M2

28,0

28,5

29,0

29,5

30,0

30,5

31,0

31,5

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

FÖRBRUKNING AV FASTIGHETSEL, KWH/M2

-

25

ENERGIDEKLARATIONER

Enligt EU-direktiv kommer energideklaration av byggnader att införas i Sverige

mellan åren 2006 och 2009. Syftet är att driva på energieffektivisering och att kun-

na visa hur byggnader belastar miljön. För att möta kommande krav har vi tagit

fram en modell för deklaration, där vi till exempel bedömer våra byggnaders tak,

väggar, fönster och energiflöden. På så sätt får vi i egen regi fram en heltäckande

bild över vilka åtgärder som krävs och vilka som är mest kostnadseffektiva för att

minska energianvändningen.

FÖRNYELSEBARA ENERGIKÄLLOR

Att verka för ökad produktion av förnyelsebar energi är

ett logiskt steg i vårt miljöarbete. När vi nu systematiskt

arbetar med besparingar är det dags att på allvar börja

värdera vilken typ av energi vi använder.

Därför arbetar vi aktivt tillsammans med sju andra

intressenter i projektet Vindpark Vänern. Vårt mål är att

företagets elanvändning på sikt ska ske med så liten mil-

jöpåverkan som möjligt, samtidigt som vi ser ett behov

av att långsiktigt få bättre kontroll över energikostnaderna.

Att investera i ett eget vindkraftverk innebär att vi tar ansvar för helheten men

också egna miljömässiga och ekonomiska fördelar.

Samarbetet kring projektet Vindpark Vänern skapar en del andra regionala, po-

sitiva effekter som jobb inom verkstadsindustrin, möjlighet för privatpersoner att

genom andelsägande i vindkraft ta eget miljöansvar och så vidare.

Vår förhoppning är att projektet får miljötillstånd och bygglov under 2005 så att

byggnationen kan starta under sommaren 2006.

Vi har vidare försett vår fastighet på Horsensgatan 82-98 med Värmlands största

solfångare. Helt utan miljöpåverkan hjälper solfångaren nu till med uppvärmning-

en av varmvattnet i kvarteret Mangens 177 lägenheter. Anläggningen har på grund

av den innovativa uppbygganden rönt stor uppmärksamhet och forskare från Chal-

mers Tekniska Högskola i Göteborg har under en testperiod noga kontrollerat dess

prestanda. Forskarna har bland annat jämfört investeringskostnaden med energi-

produktionen för att se om det är en god affär att bygga solfångare på det här sättet.

Antagande om framtida kostnadsutveckling för alternativen är avgörande för re-

sultatet men prestandamässigt placeras anläggningen i absolut toppklass.

I pågående nyproduktion i kvarteret Järpen byggs nu ett solvärmesystem som

dockas till fjärrvärmesystemet enligt ”Malmö”-modellen.

När vi nu systematiskt

arbetar med besparingar

är det dags att på allvar

börja värdera vilken typ

av energi vi använder.

-

26

I NOVEMBER PÅBÖRJADES FÖRSÖK MED ATT ERBJUDA TVÅ ORGANISERADE MOTIONSAKTIVITETER PÅ ARBETSTID UNDER

EN TIMMA PER VECKA. BÄGGE AKTIVITETERNA, MOTIONSGÅNG ELLER TRÄNINGSPASS HOS ”FRISKIS OCH SVETTIS”, ÄR

FÖRLAGDA I ANSLUTNING TILL LUNCH OCH LEDS AV MEDARBETARE I FÖRETAGET.

27

ORGANISATION

KBABs kärnverksamhet bedrivs i tre huvudflöden: finna kund, vårda kund och

vårda fastighet och medarbetarna är organiserade i team. Genom flödesansvariga

arbetar vi med att hålla ihop huvud- och delflöden tvärs över teamgränser för att

trygga och utveckla gemensamma arbetssätt mot såväl kunder som i fastighetsbe-

ståndet. Organisationen består av 10 stycken kund- och resultatansvariga bovärds-

team, ett spetsteam som arbetar med förebyggande underhåll och hanterar vat-

tenskador, ett lokalvärdsteam samt ett säljteam. Dessa operativa team samordnas

och coachas av tre operativa koordinatorer. För de strategiska teamen, produkt-

och tjänsteutveckling tillsammans med gemensamma funktioner finns tre strate-

giska koordinatorer. Företagsledningen består av VD, en operativ koordinator och

de tre strategiska koordinatorerna.

Grupputvecklingssamtal med hela team sker två gånger per år.

För personligt utvecklingsstöd finns mentorer att tillgå som medarbetaren själv

väljer.

VIKTIGA HÄNDELSER

Under 2004 har styrmodellen ”värdegrundsstyrning” kompletterats och förtydli-

gats med en matris där vår övergripande vision bryts ner under fem perspektiv:

Hur vi vill se ut när vi nått visionen inom perspektiven samhällsansvar, ekonomi,

kund, intern effektivitet samt medarbetare. Dessutom ser vi vad vi måste lyckas

med för att nå visionen och vilka kritiska områden vi måste ta oss an. Styrmatrisen

har för första gången använts vid höstens grupputvecklingssamtal och har motta-

gits som ett välkommet stöd för planering och prioritering i teamen. Företagsled-

ning och styrelse är engagerade i det strategiska arbetet med att hålla styrdoku-

mentet levande.

PERSONAL

KBABs kärnverksamhet

bedrivs i tre huvudflöden:

finna kund, vårda kund och

vårda fastighet och medar-

betarna är organiserade i

team.

Årets medarbetarenkät signalerade tydligt behov att förändra teamens koordine-

ring. Ett arbete påbörjades som resulterade i att vi under hösten delade upp koor-

dineringen av de operativa teamen så att varje koordinator får ”egna” team, samti-

digt som vissa arbetsuppgifter flyttas över till flödesägare. Koordinering av strate-

giska team samt gemensamma funktioner har förändrats så att två nya koordina-

torer utsetts, en omfördelning av teamen mellan koordinatorerna har skett samti-

digt som Vds tidigare koordineringsansvar lyfts bort. Förändringen syftar till dels

att skapa bättre förutsättningar för koordinering, dels att optimalt nyttja resurser i

pågående utvecklingsprojekt.

Bovärdsrollen utvecklas

Arbete har påbörjats för utveckling av Bovärdsrollen. Syfte är att inom teamen öpp-

na upp för ökad individuell specialisering, ge möjlighet till att alla finner sin plats

och bättre kan ta ansvar för det som teamet ska utföra, samtidigt som vi vill uppnå

mer sammanhängande arbete. Arbetssättet vi kallar ”grundbovärd med trivselrol-

ler” är tänkt att starta under våren 2005.

Parallellt pågår ett arbete med att bättre definiera verksamhetens delflöden och

där vi i dag saknar flödesansvariga ska vi utse dessa. Tanken är att ”trivselrollerna”

i bovärdsteamen ska matchas av de olika flödesansvaren. Detta för att säkra kvali-

tet och utveckling inom hela verksamheten.

NYCKELTAL

Antal anställda

Den 1 november 2004 var 119 personer anställda hos KBAB varav 26 var kvinnor

och 12 anställda i projekt. Genomsnittsåldern hos tillsvidareanställd personal var 47

år för både kvinnor och män.

Personalomsättning

Under året har totalt 22 personer nyanställts, inkluderat projektanställningar, vi-

kariat med mera samtidigt har 10 personer slutat varav två med pension.

Bland nyanställningarna är 4 tillsvidareanställningar av 3 bovärdar och 1 bo-

värdinna.

Barnledighet

Barnledighet har 31 (29) personer haft. Nio är kvinnor. Dessa har i snitt tagit ut 45

dagar per person. Fem manliga tjänstemän har i genomsnitt också tagit ut 45 dagar

per person. Sjutton kollektivanställda män har tagit ut 24 dagar per person. En

tendens till att merparten av barnledigheten tas ut av den lägst avlönade föräldern

kan märkas.

28

29

Övertid

Alla medarbetare omfattas av fritt flextidssystem som underlättar vardagen.

Under 2004 jobbade de anställda övertid med 1,9 procent på kollektivsidan (2,0

procent för män 0,6 procent för kvinnor) och 0,4 procent på tjänstemannasidan

(0,3 procent för män och 0,7 procent för kvinnor). Detta ska jämföras med 2003 då

övertiden var 1,2 procent på kollektivsidan och 0,8 procent på tjänstemannasidan.

Enda större förändringen i förhållande till 2003 är att manliga tjänstemän minskat

sin övertid från 1,4 procent till 0,3 procent.

Sjukfrånvaro

Den samlade sjukfrånvaron 2004 har minskat jämfört med 2003 och uppgår till

5,2 procent (6,7 procent).

Såväl långtidssjukskrivningarna som den korta sjukfrånvaron minskar.

Den långa sammanhängande sjukfrånvaron (+60 dagar) står för 1,7 procent (2,4

procent) av totalsumman.

Sjukfrånvaron 1-59 dagar har också minskat jämfört med tidigare år. Under året

låg den i medel på 3,5 procent (4,3 procent).

Trenden är att långtidssjukskrivningarna fortsätter att minska men för 2004 har

även den korta frånvaron minskat markant. Något tydligt mönster annat än att

minskningen är fördelad över samtliga grupper har vi inte funnit.

Rehabutredningar har genomförts i två fall.

Till följd av förändrat regelverk för sjukersättning redovisas från och med i år antal

sjukdagar fördelade efter sjukperiod.

0

100

200

300

400

500

600

700

800

Karensdag Sjuk 2-21 dagar Sjuk 22-90 dagar Sjuk 91 dagar och mer Antal sjukdagar totalt

Trenden är att långtidssjuk-

skrivningarna fortsätter att

minska men för 2004 har

även den korta frånvaron

minskat markant.

30

ARBETSMILJÖ

Under 2004 har inga tillbud rapporterats.

Intressegruppen ”KBAB-fritid” har initierat ett flertal aktiviteter bl a besök i Boda

Borg, ”prova på golf” i Ölme och frisbeegolf på Skutberget. Utöver dessa frivilliga

aktiviteter, vilka genomförts utanför arbetstid, har fritidsgruppen även ansvarat

för organisation och genomförande av en ”friluftsdag” för samtliga anställda i Ma-

riebergsskogen under sensommaren samt för arrangemang kring årets julfest som

genomfördes i Löfbergs Lila Arena.

Enskild medarbetare kan få stöd med upp till 2000 kr till hälso- och motions-

aktiviteter under förutsättning att egen insats uppgår till 25 %. Under året utnytt-

jades erbjudandet av 33 medarbetare, en ökning från 2003 och påtagligt fler motio-

nerar i dag regelbundet än före möjligheten till ekonomiskt stöd fanns.

Årets KBAB-mästerskap i bowling lockade 50 deltagare. Vi har också varit med

i Vårruset, Karlstad stadslopp, Tjejgåing och Tjurruset.

I november påbörjades försök med att erbjuda två organiserade motionsaktivi-

teter på arbetstid under en timma per vecka. Bägge aktiviteterna, motionsgång el-

ler träningspass hos ”Friskis och Svettis”, är förlagda i anslutning till lunch och leds

av medarbetare i företaget.

UTBILDNING

Efter flera år med omfattande utbildningsinsatser har en medveten neddragning

skett under 2004. Dock har olika typer av datautbildningar genomförts för ett be-

gränsat antal medarbetare, liksom utbildning i brandsäkerhet.

JÄMSTÄLLDHET

Av tradition är fastighetsskötsel ett kraftigt mansdominerat yrke. Genom pågående

utveckling av bovärdarnas arbetssätt med olika trivselroller försöker vi underlätta

rekrytering av flera kvinnor. Vid rekrytering av bovärdar uppmuntrar vi kvinnliga

sökande men oftast med klent resultat. Senaste annonsering gav 115 inkomna an-

sökningar varav endast 10 från kvinnor. Arbetssättet vi tillämpar innebär att vi

kallar både manliga och kvinnliga sökande till anställningsintervju. Efter utvärde-

ring kunde endast män anställas.

Erfarenhet från de två bovärdsteam där vi har såväl kvinnor som män anställda

är mycket goda, arbetsmiljön förbättras samtidigt som uppdraget mot kund också

utförs bättre.

Under året har arbete med att uppdatera jämställdhetsplanen påbörjats, med am-

bition att kunna antas av styrelsen direkt efter årsskiftet.

31

FRAMTIDEN

KBAB har en relativt balanserad ålderssammansättning och inga stora pensionsav-

gångar kommer att ske under enskilt år.

I bovärdsteamen kan eventuellt nya kundtjänster innebära ytterligare behov av

förstärkning. Samarbetet med Vård- och Omsorgsförvaltningen kring äldres bo-

ende har utvärderats med gott resultat. Arbete pågår med konceptutveckling med

målsättning att permanenta samarbetet.

Försöket med städning i egen regi med tid för tillsyn och aktivering av äldre/

yngre fortsätter under 2005.

Diskussion pågår för att byta arbetsgivarorganisation från Fastigo till Pacta

med syfte att uppnå avtal med koncerngemensamt innehåll.

32

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ST YRELSEN OCH VERKSTÄLL ANDE DIREKTÖREN FÖR K ARLSTADS BOSTADS-

AKTIEBOL AG , ORG .NR . 556041-7916 AVGER HÄR MED ÅRSREDOVISNING FÖR

ÅR 20 04 , BOL AGETS 62 : A VERKSAMHETSÅR . BOL AGET ÄR ET T HEL ÄGT

DOT TERBOL AG TILL K ARLSTADS STADSHUS AB , ORG .NR . 556153-1657 MED

SÄTE I K ARLSTAD. K ARLSTADS STADSHUS AB ÄGS AV K ARLSTADS KOMMUN.

K ARLSTADS BOSTADSAKTIEBOL AG ÄGER OCH FÖRVALTAR CIRK A 6 60 0 L Ä-

GENHETER , AFFÄRSCENTR A , SERVICEHUS OCH ANDR A LOK ALER

INVESTERINGAR I FASTIGHETER

Nedlagda kostnader i ny- och ombyggnationer under 2004 uppgick till 62,3 mnkr.

NYPRODUKTION

Kvarteret Järpen 15, Viken

Byggande av 76 nya hyreslägenheter i varierande storlek från 1 till 4 rok pågår.

Projektet som utvecklats och drivs inom upphandlat partnerskap beräknas stå fär-

digt under oktober 2005 och med första inflyttning den 28 augusti. De tre husen i

fyra resp. fem våningar kännetecknas av ljusa lägenheter med bra planlösning, ef-

fektiv resursanvändning samt senaste teknik för kommunikation, information och

bokning. Intresset för hitintills annonserade lägenheter är mycket stort.

Kvarteret Seglet 1, Orrholmen

Projektet är tänkt som första nyproduktionsprojektet inom ramen för upphandlat

strategiskt partneringsamarbete ”Fler projekt i ett”. Detaljplan som möjliggör för-

tätningen inom befintlig tomträtt med ytterligare ett bostadshus på befintligt par-

keringsdäck antogs under hösten och har vunnit laga kraft. Arbete med systemlös-

ningar pågår liksom upphandling av arkitekt. Tidigare butikslokal kommer att ri-

vas för att ge plats för ett höghus inrymmande cirka 50 lägenheter. Byggstart be-

räknas kunna ske tidigast under hösten 2005.

33

Kvarteret Ställverket, Orrholmen inkl. flytande bostäder i Mariebergsviken

Arbete med detaljplan pågår för att möjliggöra omvandlingen av tidigare material-

upplag och förråd till attraktiva bostäder med bästa läge såväl centralt som vatten-

nära. Beroende på exploateringsgrad och lägenhetsstorlekar varierar antalet möj-

liga lägenheter men kan uppskattas till cirka 120 stycken. Till dessa kommer 16-20

flytande bostäder som planeras i anslutning till fastigheten.

Detaljplan beräknas kunna antas under hösten 2005 och byggstart planeras till

2006 inom ramen för ”Fler projekt i ett” om förutsättningarna uppfyllts.

ÖVRIGA STÖRRE PROJEKT

Kvarteret Seglet 4 byggår 1966-67, Orrholmen

Renovering och återställande av ”Vita Stadens” fasader och tak för att komma till

rätta med fuktproblem och hög energiförbrukning samtidigt som lägenhetskom-

forten förbättras. Tillgänglig energistatistik sedan första huset åtgärdats indikerar

cirka 30 procent lägre förbrukning vilket överträffar kalkylerad besparing. Ytterli-

gare minst ett höghus kommer att åtgärdas under 2005.

Kvarteret Guldet 2, byggår 1963-64, Gruvlyckan

Renoveringen fortsätter med etapp två av tre på Gruvlyckan och omfattar 104 lä-

genheter. Åtgärderna är i stort sett de samma som genomförts på Guldet 1. Syftet

är dels att bygga bort tekniska brister dels att anpassa bostäder, hus och innergår-

dar till att bättre motsvara en långsiktig efterfrågan på bra boendemiljö. De bo-

ende har haft stor delaktighet i val och utformning av åtgärder. Arbetena påbörja-

des december 2004 och beräknas vara klara december 2005.

Kvarteren Åkaren 1 och Vakten 15, Hagaborg

Genomförd brandteknisk utredning har resulterat i ett åtgärdsprogram för att

komma till rätta med dåligt utförda detaljlösningar och brandtekniska brister.

Arbete har påbörjats för att åtgärda byggnadstekniska fel samtidigt som lägenhets-

sprinkler senare under året kommer att installeras i samtliga påbyggda lägenheter

inom kvarteret.

”KBAB smarta hem”

Under året har avtal tecknats för anslutning av ytterligare cirka 300 lägenheter

belägna på Norrstrand, Färjestad och Kronoparken till ”KBAB smarta hem”. Sys-

temet som bland annat innehåller individuell vattenmätning, undermätning och

debitering av el samt fukt- och brandvarnare innebär sänkt bashyra medan en

påverkbar rörlig del tillkommer motsvarande verklig förbrukning. Totalt kommer

34

cirka 1 300 lägenheter vara anslutna innan utgången av 2005 och vi upplever i dag

att allt fler efterfrågar möjligheten till att betala verklig kostnad.

PDB (Passage, Debitering, Bokning)

Projekt för att med installerat bredbandsnät som bas utveckla enkla och kostnads-

effektiva lösningar för passagekontroll, bokning av olika tjänster samt debitering

av dessa. Under året har en lösning för debitering av tvätt och tork i gemensamma

tvättstugor tagits fram och företag har upphandlats för att genomföra installatio-

nen i ett 50-tal tvättstugor. Ambitionen är att inom en treårsperiod ha försett

samtliga tvättstugor med system för individuell debitering.

Trygghetsboende i kvarteret Järpen 16, Viken

Trygghetsboende i kvarteret Järpen är ett försök att stärka närmiljön för samtliga

boende i kvarteret Järpen och Rosenbadsgatan 2A genom samverkan mellan KBAB

och Vård- och Omsorgsförvaltningen. Projektet som pågått under två år och som

slutredovisats under hösten syftade till att undersöka om trygghetsboende leder

till ökat kvarboende, till förändringar av upplevd livskvalitet och trygghet samt till

förändringar i hemtjänstvolymen i bostadsområdet. Resultaten är uppmuntrande

då både ökad livskvalitet och ökat kvarboende kunnat konstateras medan någon

positiv förändring av erforderlig hemtjänstvolym ej kunnat uppmätas under pro-

jekttiden.

Samarbetet fortsätter att utvecklas och kommer under året att permanentas om

finansieringsfrågan löses och eventuellt utökas till ytterligare bostadsområde.

FASTIGHETERNAS VÄRDE

KBAB gör ingen extern värdering av fastighetsbeståndet. Däremot har en intern

värdering genomförts under året. Värdebedömningen har gjorts utifrån en scha-

blonvärdering som ger en indikation om varje enskild fastighets värde. Analysen

har genomförts i en kassaflödesmodell, med direktavkastningskrav på i genom-

snitt 7,5 procent. Det framräknade värdet i KBAB:s bestånd bedöms till 2,5 mdkr.

Skillnaden mellan det framräknade värdet och bokfört värde uppgår till 0,5 mdkr.

Fastigheternas värde vid en eventuell försäljning kan avvika från det framräknade

värdet beroende på att en köpare kan ha ett annat avkastningskrav och bedöm-

ningskriterier på sin investering.

35

FINANSIERING

Räntemarknaden 2004

Under året har marknadsräntorna på samtliga löptider sjunkit

och var i slutet av året historiskt sett låga. I april sänktes repo-

räntan ytterligare med 0,5 procentenheter till 2,0 procent. Skill-

naden mellan högsta och lägsta nivå för långa och medellånga

räntor var drygt 2,0 procentenheter och tremånadersräntan rör-

de sig cirka 0,6 procentenhet nedåt under året. Skillnaden mellan

längre och kortare löptider är även den stor ur ett historiskt per-

spektiv.

Den ränteuppgång analytiker och ekonomer förutspått har i över

ett års tid uteblivit och tron på räntehöjningar från Riksbanken

har inte infriats. Marknaden förväntar sig att reporäntan kom-

mer att börja höjas under hösten 2005. Förtroendet för Riksban-

kens förmåga att hålla nere inflationen har också ökat under se-

nare år. Under november 2004 beslutade KBAB:s styrelse om att

ytterligare förkorta normportföljens genomsnittliga räntebind-

ningstid från 1,93 år (verklig 1,70 år) till 1,45 år.

Kapitalstruktur

Vid årsskiftet var låneskulden 1 888 mnkr fördelad på 32 lån.

Den genomsnittliga räntebindningstiden i skuldportföljen var

vid årsskiftet 2,08 år (1,78). Andel lån med justering inom 12 må-

nader uppgick till 43 procent av lånevolymen. Cirka 85 procent

av låneportföljen har kommunal borgen som säkerhet. Vid årets

utgång var swapvolymen 1 510 mnkr.

Bruttoräntan var 4,16 procent (4,33), nettoräntan var 3,84

procent (3,99). Räntebidrag har under året erhållits med 6,5

mnkr (6,3).

Finansnettot var 69,4 mnkr (81,6). Likvida medel i form av kassa

och bank samt koncernvalutakonto uppgick till 142,4 mnkr.

STIBOR 3M Genomsnitt 2004

2,1

2,2

2,3

2,4

2,5

2,6

2,7

2,8

2,9

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

1,5

1,6

1,7

1,8

1,9

2,0

2,1

2,2

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

3,90

3,95

4,00

4,05

4,10

4,15

4,20

4,25

4,30

4,35

4,40

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

70

72

74

76

78

80

82

84

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

<1 år (43%)

>1 år < 3 år (20%)

>3 år < 5år (26%)

>5 år < 7 år (11%)

Genomsnittlig räntebindningstid 2004

Bruttosnittränta 2004

Räntekostnad momentant (mnkr)

Förfallostruktur

36

AKTIEÄGARTILLSKOTT OCH KONCERNBIDRAG

Karlstads Stadshus AB har lämnat aktieägartillskott till Karlstads

Bostads AB med 15 204 tkr. Fritt eget kapital uppgår härefter till

74 288 tkr inklusive årets vinst om 16 683 tkr. Tillåten aktieutdel-

ning på kontant tillfört aktiekapital uppgår till 892 tkr. Med hänsyn

till erhållet aktieägartillskott om 15 204 tkr, den tillåtna aktieutdel-

ningen om 892 tkr och skatteeffekter om 6 259 tkr avseende läm-

nade koncernbidrag föreligger således möjlighet till det lämnade

koncernbidraget om 22 355 tkr till Karlstads Stadshus AB.

FLERÅRSJÄMFÖRELSE

2004 2003 2002 2001

Nettoomsättning 391 812 381 255 370 920 367 080

Resultat efter finansiella poster 25 803 22 061 13 140 13 209

Balansomslutning 2 320 513 2 259 080 2 266 496 2 228 628

Soliditet 12,3 11,9 11,6 10,6

Medelantal anställda 107 102 95 96

VINSTDISPOSITION

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolags-

stämmans förfogande stående vinstmedlen, 74 288 tkr, överförs i ny

räkning.

BOLAGETS RESULTAT OCH STÄLLNING SAMT FINANSIERING

Bolagets resultat och ställning samt finansiering redovisas i efter-

följande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalys samt till-

hörande noter, vilka är en del av årsredovisningen.

3737

Resultaträkning belopp i tusental kronor not

Nettoomsättning 5 Hyresintäkter 384 767 378 227 Övriga förvaltningsintäkter 7 045 391 812 3 028 381 255

Fastighetskostnader Driftkostnader 6 -141 137 -134 909 Underhållskostnader -52 643 -39 662 Fastighetsskatt -10 803 -13 354 Tomträttsavgälder -6 447 -211 030 -6 420 -194 345

Driftnetto 180 782 186 910

Avskrivningar 8 -58 987 -56 645

Bruttoresultat 121 795 130 265

Centrala administrations- och försäljningskostnader -28 116 -28 414Avskrivningar 8 -741 -28 857 -544 -28 958

Rörelseresultat 92 938 101 307

Resultat från finansiella posterFinansiella intäkter 2 240 2 397 Finansiella kostnader 9 -69 375 -67 135 -81 643 -79 246

Resultat efter finansiella poster 25 803 22 061 Extraordinära poster Extraordinära intäkter - 7 510 Extraordinära kostnader - - -16 492 - 8 982

Resultat före bokslutsdisposition och skatt 25 803 13 079

BokslutsdispositionerAvskrivning över plan på byggnader 409 -14 723Avsättning periodiseringsfond - -2 900Ianspråktagande av ersättningsfond för byggnader - 409 16 963 -660

Resultat före skatt 26 212 12 419

Skatt 10 -9 529 -5 657

Årets resultat 16 683 6 762

2004 2003

ÅRETS RESULTAT

3838

2004 2003Balansräkning belopp i tusental kronor not

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångarBalanslåneposter 11 18 675 19 505 Byggnader och mark 12 2 111 637 2 096 150 Pågående byggnationer 151 5 820 Inventarier och installationer på fastigheter 13 36 793 2 167 256 36 041 2 157 516

Finansiella anläggningstillgångarAktier och andelar 14 957 139

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringarHyres- och kundfordringar 1 588 2 866 Koncernvalutakonto 15 142 366 91 007Övriga kortfristiga fordringar 991 707 Skattefordran 3 421 -Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 3 917 152 283 6 400 100 980

Kassa och bank 17 445

Summa tillgångar 2 320 513 2 259 080

EKONOMISK STÄLLNING VID ÅRETS SLUT

39

2003

39

2004Balansräkning, belopp i tusental kronor not

Eget kapital och skulder

Eget kapital 17

Bundet eget kapitalAktiekapital 62 000 62 000Reservfond 127 483 189 483 127 483 189 483

Fritt eget kapitalBalanserat resultat 57 605 51 735 Årets resultat 16 683 74 288 6 762 58 497

Obeskattade reserver 18Avskrivning över plan på inventarier 1 000 1 000Avskrivning över plan på byggnader 21 595 22 004 Periodiseringsfonder 6 064 28 659 6 064 29 068

AvsättningarAvsättningar för beräknad uppskjuten skatt 19 18 274 15 004

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 20 1 787 436 1 787 436 Skuld till Karlstads kommun 101 000 101 000 Övriga långfristiga skulder 21 404 1 888 840 571 1 889 007

Kortfristiga skulderKortfristig del av övrig långfristig skuld 21 167 167Leverantörsskulder 34 430 17 029 Skuld till koncernföretag 13 422 6 724 Skatteskulder - 2 106 Övriga kortfristiga skulder 1 276 1 007Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 71 674 120 969 50 988 78 021

Summa eget kapital och skulder 2 320 513 2 259 080

Ställda säkerheter för skuldertill kreditinstitutFastighetsinteckningar 362 130 369 995

AnsvarsförbindelserGarantisumma Fastigo 540 484

4040

2004 2003

Den löpande verksamhetenResultat efter finansiella poster 25 804 22 061 Avskrivningar som belastat resultatet 59 728 57 189Avsättning pensioner - 882Extraordinära poster, branden Rud - -8 983Skatt - -1 426

Kassaflöde före förändringarav rörelsekapital 85 532 69 723

Kassaflöde från förändringari rörelsekapital:Ökning (-) / Minskning (+) av rörelsefordringar 56 44 783Ökning (+) / Minskning (-) av rörelseskulder 36 535 -4 033 36 591 40 750

Kassaflöde från den löpande verksamheten 122 123 110 473

InvesteringsverksamhetenInvestering anläggningsamfällighet Loke -818 -Utbetalning för nyproduktion av fastighet - 36 636 - 33 628Utbetalning för om- och tillbyggnad av fastigheter -25 676 - 7 911 Utbetalning för installationer på fastigheter - 4 308 - 14 886Utbetalning för förvärv av inventarier - 2 849 - 5 775

Kassaflöde från investeringsverksamheten -70 287 -62 200

Finansieringsverksamheten Erhållet energibidrag - 111Erhållet investeringsbidrag - 2 460Lösen av pensionsskuld - -10 271Amortering av låneskulder - -4 387Utbetalning av koncernbidrag -905 -1 260

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -905 -13 347

Årets kassaflöde 50 931 34 926

Likvida medel vid årets början 91 452 56 526

Likvida medel vid årets slut 142 383 91 452

Specifikation likvida medel ICA kundkort 11 5SEB 6 440Koncernvalutakonto 142 366 91 007 142 383 91 452Tilläggsupplysningar Erhållen utdelning 2 2Erhållen ränta 2 238 2 395Betald ränta 69 375 81 643

KASSAFLÖDESANALYS

41

Redovisnings- och värderingsprinciper

Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna

råd. Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar

endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Koncernvalutakontot redovisas som

likvida medel i kassaflödesanalysen.

Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år.

Koncernbidrag redovisas i enlighet med uttalandet från Redovisningsrådets Akutgrupp.

Anläggningstillgångar har värderats till anskaffningsvärde med avdrag för erhållna investerings-

bidrag och erforderliga avskrivningar. Planenliga avskrivningar görs.

Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningsvärden och bedömd nyttjandetid.

Följande avskrivningssatser har använts:

Byggnader 1,85%

Markanläggningar 5%

Installationer på fastigheter 10%

Inventarier 20-33%

Skillnaden mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan redovisas som bok-

slutsdisposition och ackumulerade avskrivningar utöver plan som obeskattad reserv.

Fordringar har tagits upp till det belopp som väntas inflyta.

Skulder har tagits upp till nominellt belopp. Skulder som förfaller till betalning under år 2005

har tagits upp som kortfristig skuld.

Alla belopp är angivna i tusental kronor om inget annat anges.

NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGEN ÅR 2004

42

2003

42

1. Medelantal anställda

Män 87 86 Kvinnor 20 16 107 102 Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Styrelseledamöter Män 4 4 Kvinnor 1 1 5 5 VD och andra ledande befattningshavare Män 5 4 Kvinnor - - 5 4

2. Löner, ersättningar och sociala kostnader Personalkostnader Styrelse och VD 1 063 356 1 045 357 (36) (58) Övriga anställda 30 211 20 006 26 268 18 899 (1 986) (2 399) 31 274 20 362 27 313 19 256 (2 022) (2 457)Avgångsvederlag utgår till verkställande direktören med 12 månadslöner vid uppsägning från företagets sida.

Belopp i tusental kronor

Löner och andra

ersättningar

Sociala kostnader(varav pensions-

kostnader)

Löner och andra

ersättningar

Sociala kostnader(varav pensions-

kostnader)

Total sjukfrånvaro/ordinarie arbetstid

2004

Långtidssjuk-frånvaro/total sjukfrånvaro

Total sjukfrånvaro/ordinarie arbetstid

Långtidssjuk-frånvaro/total sjukfrånvaro

3. Sjukfrånvaro

Totalt: Kvinnor 10,1% 36,3% 7,7% 47,2% Män 4,3% 31,1% 6,6% 35,9% Samtliga anställda 5,2% 32,6% 6,8% 38,0%

Per ålderskategori: 29 år eller yngre 4,3% 0,7% 1,9% 0,0% Kvinnor 9,9% 0,7% 1,4% 0,0% Män 0,4% 0,0% 2,1% 0,0%

30 – 49 år 4,2% 8,9% 6,3% 39,9% Kvinnor 2,1% 0,0% 0,7% 0,0% Män 4,3% 8,9% 7,3% 40,5% 50 år eller äldre 6,4% 23,0% 7,7% 36,6% Kvinnor 13,4% 10,0% 16,7% 50,0% Män 4,7% 13,0% 5,9% 28,7%

-

43

2004 2003

43

4. Inköp och försäljning mellan koncernföretag Köpta tjänster, el, värme och renhållning 52 274 49 585 Hyresintäkter 11 740 10 134

5. Nettoomsättning

Hyresintäkter Bostäder 337 308 330 190 Lokaler 45 844 45 224 Hyresrabatt bostäder och lokaler -1 507 -1 603 Garage, p-platser m m 8 589 390 234 8 081 381 892

Hyresbortfall och egna lokaler Bostäder -893 -289 Lokaler -3 802 -2 720 Garage, p-platser m m -772 -5 467 -656 -3 665 384 767 378 227 Övriga förvaltningsintäkter Ersättningar från hyresgäster 5 124 2 455 Ersättningar från försäkringsbolag 337 165 Övriga intäkter 1 584 7 045 408 3 028 Nettoomsättning 391 812 381 255

6. Driftkostnader Reparationer 15 273 13 833 Skötselkostnader 51 418 47 334 Fjärrvärme 33 930 36 907 Olja 443 588 Vatten 12 079 11 331 Fastighetsel 14 327 12 516 Sophantering 6 385 5 683 Ersättningar till Hyresgästföreningen 1 047 1 278 Försäkringspremier 2 703 2 599 Kabel-TV 3 532 2 840 141 137 134 909

7. Revisionskostnader (Belopp anges i kronor) KPMG Konsultationer - 45 844 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Arvode avseende granskning räkenskaper 61 900 62 500 Konsultationer 14 531 - 76 431 108 344

-

44

2004 2003

44

8. Planenliga avskrivningar

Fördelning av planenliga avskrivningar

Inventarier 2 226 741 1 858 544 Installationer på fastigheter 3 439 - 1 772 - Byggnader och mark Byggnader 49 081 - 48 869 - Markanläggningar 3 411 - 3 316 - Balanslånepost Bostadslånepost 700 - 700 - Underhållslånepost 130 - 130 - 58 987 741 56 645 544

9. Finansiella kostnader Räntor på fastighetslån 76 262 88 225 Avgår räntebidrag -6 468 -6 264 Avgår aktiverade räntor -455 69 339 -430 81 531

Övriga finansiella kostnader 36 112 69 375 81 643

10. Skatt Årets inkomstskatt - 2 485 Korrigerad inkomstskatt tax-2003 - -1 059 Aktuell skatt på lämnat koncernbidrag 6 259 254 Förändring uppskjuten skatt 3 270 3 977 Summa skatt 9 529 5 657

11. Balanslåneposter Förfaringssättet följer lagen med vissa bestämmelser om bokföring av bostadslån m m (SFS 1972:175) resp. (SFS 1979:314).

Bostadslånepost enligt lag 23 329 23 329 Ingående ackumulerade avskrivningar -7 000 -6 300 Årets avskrivning -700 15 629 -700 16 329

Underhållslånepost enligt lag 9 333 9 333 Ingående ackumulerade avskrivningar -6 157 -6 027 Årets avskrivning -130 3 046 -130 3 176

Avskrivningar på tillgångsposterna görs med 3 % 18 675 19 505 på ingående värde år 1994.

DriftkostnaderFörsäljning och administration Driftkostnader

Försäljning och administration

-

45

2004 2003

45

12. Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärde 2 778 777 2 737 499 Avgår ingående investeringsbidrag -119 441 -116 981 Erhållet investeringsbidrag Kronkolonin 3 - -2 460 Nyanskaffningar 67 952 41 278 Utgående anskaffningsvärde 2 727 288 2 659 336

Ingående ackumulerade avskrivningar -654 723 -605 854 Årets avskrivningar -49 081 -48 869 Utgående ackumulerade avskrivningar -703 804 -654 723

Utgående planenligt restvärde byggnader 2 023 484 2 004 613

Mark Ingående anskaffningsvärde 52 389 52 389 Nyanskaffningar 7 - Utgående anskaffn.värde/planenligt restvärde 52 396 52 389

Markanläggning Ingående anskaffningsvärde 68 226 66 320 Nyanskaffningar 20 1 906 Utgående anskaffningsvärde 68 246 68 226 Ingående ackumulerade avskrivningar -29 078 -25 762 Årets avskrivningar -3 411 -3 316 Utgående ackumulerade avskrivningar -32 489 -29 078

Utgående planenligt restvärde markanläggning 35 757 39 148 Totalt utgående planenligt restvärde byggnader och mark 2 111 637 2 096 150

Fastigheternas bokförda värde överstiger skattemässigt restvärde med 65 266 tkr (53 587 tkr).

Taxeringsvärde på fastigheter Byggnader 1 538 750 1 595 357 Mark 509 080 2 047 830 335 360 1 930 717 Av värdet för mark avser 367 439 tkr fastigheter som innehas med tomträtt.

46

2003

46

13. Inventarier och installationer på fastigheter Ingående anskaffningsvärde 51 303 34 816 Avyttringar och utrangeringar -956 -1 282 Nyanskaffningar 7 171 17 769 Utgående anskaffningsvärde 57 518 51 303

Ingående ackumulerade avskrivningar -15 262 -12 365 Avyttringar och utrangeringar 942 1 277 Årets avskrivningar - 6 405 -4 174 Utgående ackumulerade avskrivningar -20 725 -15 262

Utgående planenligt restvärde 36 793 36 041 14. Aktier och andelar Aktier, SABO Byggnadsförsäkrings AB 90 90 1 andel i Brf Aktern 9 9 1 andel i Husbyggnadsvaror HBV 40 40 Loke Anläggningssamfällighet 818 - 957 139

15. Koncernvalutakonto Postgirot Bank 142 366 91 007

16. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fordran hos Boverket 768 776 Fastighetsförsäkring - 2 517 Övriga poster 3 149 3 107 3 917 6 400

17. Eget kapital Ingående eget kapital enligt fastställd balansräkning 62 000 127 483 58 497 Koncernbidrag (varav 892 tkr avser utdelning på kontant tillfört aktiekapital) -22 355 Skatteeffekt koncernbidrag, 28% 6 259 Aktieägartillskott 15 204 Årets resultat 16 683 Belopp vid årets utgång 62 000 127 483 74 288

Antalet aktier var den 31 december 2004 620 000 st med ett nominellt belopp av 100 kr/aktie. Samtliga aktier ägs av Karlstads Stadshus AB.

Fritt eget kapitalReservfondAktiekapital

2004

-

47

2003

47

18. Obeskattade reserver Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan på inventarier 1 000 1 000 Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan på byggnader 21 595 22 004 Periodiseringsfond vid 2001 års taxering 164 164 Periodiseringsfond vid 2002 års taxering 3 000 3 000 Periodiseringsfond vid 2004 års taxering 2 900 2 900 Summa obeskattade reserver 28 659 29 068

Den latenta skatteskulden i obeskattade reserver uppgår till 8 024 8 139

19. Uppskjuten skatt Följande komponenter ingår i bolagets kostnad för uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld 3 270 3 977 Periodiserad skatteskuld 3 270 3 977

Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Bolagets temporära skillnader har resulterat i uppskjutna skatteskulder avseende följande poster:

Uppskjutna skatteskulder Anläggningstillgångar-byggnader skattemässig överavskrivning Uppskjuten skatteskuld, netto 18 274 15 004

20. Skulder till kreditinstitut 0 - 3 mån 667 270 105 2,49 35 3 - 6 mån 38 420 684 4,57 2 6 - 12 mån 100 000 000 5,70 5 1 - 3 år 383 312 000 4,71 20 3 - 5 år 489 433 200 4,65 26 > 5 år 210 000 000 6,86 11 1 888 435 989 4,20 100

Genomsnittlig årseffektiv bruttoräntekostnad för låneportföljen uppgår till 4,16 % (4,33 %). Genomsnittlig räntebindningstid 2,08 år (1,78 år).

Räntebindningstid Kapitalskuld Effektiv årsränta (%) Andel av lån (%)

2004

-

48

2003

48

21. Leasingavtal Finansiell leasing I inventarieposten ingår leasingobjekt som innehas enligt finansiella leasingavtal enligt följande: Inventarier verktyg och installationer Anskaffningsvärden 836 836 Ackumulerade avskrivningar -167 - 669 836 Framtida minimileasingavgifter har följande förfallotidpunkter: Inom ett år 167 167 Senare än ett år men inom fem år 404 669 Senare än fem år - - 571 836 Operationell leasing Det finns avtal om sju (fem) objekt per balansdagen. Kostnader för leasingavgifter för året var: 167 136 Framtida leasingavgifter har följande förfallotidpunkter: Inom ett år 165 164 Senare än ett år men inom fem år 284 88 Senare än fem år - -

22. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader 27 550 23 925 Förskottsbetalda hyror 35 591 21 213 Löneskulder 5 346 4 780 Övriga poster 3 187 1 070 71 674 50 988

Karlstad den 21 mars 2005

Claes Wallenius, ordförande Karin Aspenvall

Anders Johansson, vice ordförande Lars Jonsson

Mats Enmark, verkställande direktör Erland Hagström

Vår revisionsberättelse har avgivits den 22 mars 2005

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Stefan Lidén

Auktoriserad revisor

2004

-

49

Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning i Karlstads Bostadsaktiebolag för år 2004. Det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen

tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och

förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och

genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller

väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan

information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och

styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla

uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen

samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande

om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna

bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget.

Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat

i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger

oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av

bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är

förenlig med årsredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Karlstad den 22 mars 2005

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Stefan Lidén

Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE TILL BOLAGSSTÄMMAN I KARLSTADS BOSTADSAKTIEBOLAG

ORG NR 556041-7916

50

Definitioner

BalansräkningFastigheter – Färdigställda byggnader plus mark och markanläggningar.

Fastigheter Lägenhetsyta/lokalyta – Uthyrningsbar yta vid årets slut.

FinansieringSoliditet – Redovisat justerat eget kapital i förhållande till balansomslutningen.

Räntetäckningsgrad – (Driftnetto plus ränteintäkter plus räntebidrag) / räntekostnader.

Skuldsättningsgrad – Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital

LönsamhetDirektavkastning på totalt kapital – Driftnetto / totalt kapital.

Räntabilitet på eget kapital – Resultat efter finansiella poster / (obeskattade reserver efter skatt plus eget kapital).

FörvaltningDriftnetto – Hyresintäkter minus (underhåll / driftkostnader / fastighetsskatt /tomträttsavgälder).

NYCKELTAL – FEM ÅRS ÖVERSIKT

RESULTATRÄKNING 2004 2003 2002 2001 2000

Hyresintäkter bostäder 337 308 330 190 323 309 322 576 322 931

Underhållskostnader 52 643 39 662 50 599 47 152 51 750

Driftkostnader 141 137 134 909 122 262 118 636 108 323

Fastighetsskatt 10 803 13 354 12 513 11 172 16 440

Avskrivningar byggnader o markanläggningar 52 492 52 185 50 976 49 515 48 861

Centrala adm kostnader inkl avskrivningar 28 857 28 958 24 696 24 505 25 543

Rörelseresultat 92 938 101 307 99 791 106 711 104 759

Finansnetto 67 135 79 246 86 651 93 502 88 042

Resultat efter finansnetto 25 803 22 061 13 140 13 209 16 717

BALANSRÄKNING

Fastigheter 2 111 637 2 096 150 2 107 611 2 116 886 2 084 390

Summa tillgångar 2 320 513 2 259 080 2 266 496 2 228 628 2 212 564

Kortfristiga skulder 120 969 78 021 83 112 74 136 91 055

Långfristiga skulder 1 888 840 1 889 007 1 892 690 1 892 823 1 869 137

Obeskattade reserver efter skatt 20 635 20 929 20 454 2 998 4 946

Eget kapital 263 771 247 980 241 870 233 901 223 342

Summa skulder o eget kapital efter skatt

på obeskattade reserver 2 312 489 2 250 941 2 258 542 2 227 462 2 210 640

Kassalikviditet 126,7 130,0 133,9 92,2 79,1

FINANSIERING

Soliditet i % 12,3 11,9 11,6 10,6 10,3

Räntetäckningsgrad (driftnetto) 2,5 2,2 2,0 1,9 1,9

Skuldsättningsgrad ggr 7,1 7,3 7,5 8,3 8,6

Räntebidrag 6 468 6 264 7 445 8 612 14 497

Räntebidrag (kr/kvm lgh yta) 15 14 17 19 33

FASTIGHETER

Antal lägenheter 6 583 6 583 6 501 6 613 6 620

Lägenhetsyta 439 843 439 843 437 881 444 006 444 069

Lägenhetsyta i genomsnitt 66,8 66,8 67,4 67,1 67,1

Lokalyta kvm 55 919 55 919 55 859 46 650 46 688

Fastighetsinvesteringar 60 312 41 539 38 882 58 854 51 263

PERSONAL

Medelantal anställda 107 102 95 96 97

Löner och arvoden totalt 31 274 27 313 24 467 22 692 21 251

LÖNSAMHET

Direktavkastning tot kapital % 7,8 8,3 7,9 8,3 8,2

Räntabilitet på eget kapital % 9,1 8,2 5,0 5,6 7,3

FÖRVALTNING

Hyresbortfall i % bostäder 0,3 0,1 0,1 0,3 0,9

Underhållskostnader kr per kvm (lgh + lokalyta) 106 80 103 96 105

Driftnetto 180 783 186 910 179 186 184 000 180 827

-

Fenix 13Arkitekten 4Häradshövdingen 5-7Mörsaren 12Enen 10, Kvarnen 9Staren 18Blåsippan 1-3, Backsippan 1Klippan 45Thor 3Geväret 2Haubitsen 8Järven 30Hussvalan 1Ladusvalan 1Vävaren 14Bjälken 4Klippan 46Loke 15Storken 2Blåsten 7 (verkstad)Plankan 3Muraren 8TrädgårdenTärnan 10, Ryttaren 18Staren 17Guldet 1 och 2Silvret 8 (affärscentrum)Silvret 5Plinten 4Plinten 2Ribban 1 (affärscentrum)Silvret 9 (barndaghem)Seglet 4Seglet 1 Seglet 3Kymmen 1 (servicehus)Kymmen 2 (affärscentrum)Mangen 1, Rottnen 5Brobyggaren 11, Mekanisten 12OrrlekenKronkolonin 1, Kronkursen 1Åkaren 1, Vakten 15Åkaren 2 (bostäder)Åkaren 2 (servicehus)Åkaren 2 (barnstuga)Kronkursen 2Krontalet 1, Kronokassören 1, Kronljuset 1Snickaren 12, Vakten 16Norra Hyn 1Pelaren 1Gripen 13Kronjuvelen 1Järpen 16Lärkträdet 4,5Lodjuret 25Svarvaren 7Notarien 1,5,6Snäppan 13Mörsaren 6Hybelejen 16Östra Torp 1.41 (servicehus )Klippan 48Strålen 2,9,10Mandolinen 2Sälen (stuga)Gunnern 3KronoparksbadetMandolinen 3Mandolinen 4Kronkolonin 3

SAMMANSTÄLLNING ÖVER FASTIGHETSBESTÅNDET PER 31 DECEMBER 2004

19421970

1946 (1967)1950

1952-53 (1997)1968

1948 (1985-88)1954 (1999)1952 (2002)

19521952

1955 (1985)1956 (1989)1956 (1989)

1958 (1999 - 2000)1959 (1990, 92)1959 (1992-94)

1987 (2001)1997

1975 (1986)1961 (1993-94)

1961 (2000)1988

1962-63 (1992-94, 2001)1897/1939

1963-64 (2004)1965

1964-651966 (1995 - 98)

1966-67 (1999 - 2000)1968,1971,1979

19661966-67 (1994-96)

19661967(1995)

19831968

1969-72 (1993)1974-75

19681973

1976-771977-781977-781977-781977-78

1980198219911984198419831988

1965,19691955 (1988)1948 (1986)1944 (1986)1932 (2000)

19881990

1966,1988198719401994198919911993199319932003

NorrstrandNorrstrandNorrstrandBellevueKvarnbergetCentrum/KlaraKvarnbergetKvarnbergetHerrhagenBellevueBellevueHerrhagenFärjestadFärjestadNorrstrandSixbackenKvarnbergetHerrhagenHerrhagenÖrsholmenSixbackenKvarnbergetVikenVikenCentrum/KlaraGruvlyckanGruvlyckanGruvlyckanVåxnäsVåxnäsVåxnäsGruvlyckanOrrholmenOrrholmenOrrholmenRudRudRudNorrstrandOrrholmenKronoparkenNorrstrandNorrstrandNorrstrandNorrstrandKronoparkenKronoparkenNorrstrandRudVåxnäsCentrum/KlaraKronoparkenVikenKvarnbergetHerrhagenNorrstrandNorrstrandVikenBellevueHerrhagenSkåreKvarnbergetVikenFrödingshöjd-RudKronoparkenFrödingshöjdFrödingshöjdKronoparken

6--

10312066

3327

121112

-10

-1

10-

24--

676

35-

204878

--

220--2-

18417

-2635

96-

40-827

13-

199

22--

114

3313

6-

21-5-

84-

82

1360

64

244341

81837

-17192122262165

43337

-78

82347

147

-312743

--

158--

54-

31521

-35

1092856

-110

5256

1267172

-74

216181613

82129

6-

189-

15----

2421

32-9

379

6612

-873

22261539

-5

13-

7318

484

4116

-51

162103

--

286--

12-

1566--

7720

--

308210

1532721

-611810

---6

30-6-

59-5----

1966

1--3

124667--3--9

2512

-24

-18-93

29-

1751

---

44----

1886--

4310

--

2436

-20

413

-8------6---

38------

670

32--446-4---------1----626-4-

22--6-

42--

121-------

10-

26---3----------2------

166

198

2465

12545

1625814273339556445

139163985

-176

3427

21316

233-

123288246

--

714-

4268

-855

51-

61264

6762

-204180

74327109119

-165

294818162418904218

-309

-25

-84

-82

6583

1115662

12723684723232118852358112121595164820093311385632189121148825225235

-10834

25391568

128651433

16675-

87342142016105

--

45310-

59304111

-61328

3427-

268619015

47883568

-1337415323

452725959

66787972

-12326

18092448

992843

12601199610223661108

-22948

-1538

-1949

-1962

439843

58,782,8

5356,757,971,454,661,786,659,149,951,560,260,371,565,6

93-

61,6-

61,674,758,160,489,671,6

-71

74,465,5

--

63,5-

141,260,5

-71,767,2

-4472

71,557,5

-65,685,161,279,461,3

67-

74,762,4

5155,152,752,566,667,856,361,6

-74,3

-61,5

-23,2

-23

66,8

134

1013

183121212-411--13-81943

914324

114

4-2

13126

51

2022

361

1232

103

191

2224-31-47-4

37-3--21

603

132555

46199

65313

13781634

24830

24939

109-

40185

220--5

30-

666120438903

191829

6415519

243101730

-165137312510

734124

5429103

12162110022930

77602682

319629361141

2356

188-

73517

-13383000

-797534

-4105

--

106060

55919

--

2250

--

32-6---

28-

131227

-19

-4119

-107

2103

14115383

-------3

68957

-23

200-5-

140108

18271

49--

1064

173--1

6221

-28

367-

46----

3211

217230198104142172183136217202104166189176133114183

7485

237107122

74122173199265227179192308175163107142185155169214

-232178180170170182161221154140140

-85

217186141219158118118162100250110

-230

-158158106

165

1379128514502129147710331239138912191452

81114161297116610611479117117451524

15613361170

915139414261748

818194014601526

415213

1351127

12011180

345141315752962

88413641028102810281386206310831451

997830

-981

15691483117716401211

8371344

8461288

4941347

-1217

-150915091325

1345

972002,03

9794

200197

02, 03, 0499

20029694

20042004200420002001

9820012003

-20012000200120012002200499,03

97200420042002200420012004200120022002

2001, 0420032001

2003, 04200320032003

992003200320022002

99, 00, 022001ICA

20032003200320032003200020022003

2002, 042002

-2004

-20022003200420042003

---

14,7--

3,84

1,2-----3

3,1-

4,37-

3,83,71,5

14,2-----------

34,2-

45--

37--

18-----

29,511-

12,5-

3,8--

4,5-

21,734.5

--

22,8-

32,6---

5,4

342,3

----

10,5----------

9,3----

12,4--

6,4------9------------------

3,58-

64--3-----4-

36,4-

40----

206,5

1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok>BAB Färdigställningsår Stadsdel

Bostäder

Antal Yta Medelyta Antal Yta

Köldmedium, kg

HCFCFastighetsbeteckning

Lokaler

---5

12347-443

19152123

--6-

233------

167--------

58--4

40---2-------4----------------

427

Varmgarage

---

93202

5868

154-

606053

361289362391

--

90-

39569

------

1731--------

783--

86584

---

84-------

56----------------

6029

Antal Yta

-6---

57----------

63-------

14-----4-

511-------------

12626

102-

326--

15-----

83----------

1333

Kallgarage

Antal

P-platser

Antal

Energi-förbrukning

kWh/m2

Vatten-förbrukning

liter per m2GodkändOVK, år HFC

( ) = Om-/tillbyggnadsår

123456789

10111214151618192122232425262728313233353637394042464748495051535455565758596061626364656667686970717273747677787980818283

51

51

LÅNG-TÄPPAN

RUD

FÄRJESTAD

NORR-STRAND

HAGABORGSUNDSTA

KLARAPELAREN

SIXBACKEN

GRUVLYCKAN

BELLEVUE

KVARNBERGET

ORRHOLMEN

HERRHAGEN

FRÖDINGSHÖJD

KRONOPARKEN

CENTRUM

VÅXNÄS

VIKEN

KBABBox 1505 · 651 21 Karlstad

Tel. 054 14 28 00