s ^ ~Wh > > Z^Z WWKZd : Eh Z/ t ^ Wd D Z î ì í ô

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2018

1

VACSE AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2018

JANUARI - SEPTEMBER 2018

Hyresintäkterna uppgick till 250,8 mkr (251,9), en minskning med 0,4 procent

Driftsöverskottet uppgick till 210,4 mkr (216,3) vilket är en minskning med 2,7 procent

Förvaltningsresultatet uppgick till 79,4 mkr (84,9), en minskning med 6,5 procent

Förvaltningsresultatet exklusive ränta på aktieägarlån uppgick till 145,5 mkr (151,1), en minskning med 3,7 procent

Orealiserade värdeförändringar på derivat har påverkat resultatet före skatt med -0,5 mkr (18,2). Under perioden har Vacse löst ränteswappar med en realiserad vinst om 8,2 mkr samt ingått nya avtal på lägre räntenivåer

Omvärdering av fastigheter har påverkat resultatet med 97,5 mkr (86,3) främst till följd av sänkta direktavkastningskrav

Periodens resultat efter skatt uppgick till 159,3 mkr (183,6)

Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick till 5 580,1 mkr (5 131,0) vid periodens utgång

Under perioden har bolaget Vacse Karlstad AB förvärvats med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 250 mkr

Under perioden har Vacse emitterat Gröna obligationer till ett värde av 1 100 mkr under sitt MTN-program. Samtidigt återköptes befintliga obligationer om 627 mkr

Uthyrningsgraden vid periodens slut var 100 procent (100), och den genomsnittliga kontraktstiden uppgick till 10,6 år (11,6)

I maj tecknades avtal om förvärv av ett kontorsprojekt i Jönköping med Jordbruksverket och Skogsstyrelsen som hyresgäster. Beräknat tillträde är kvartal 1 2021

TREDJE KVARTALET 2018

Hyresintäkterna uppgick till 87,4 mkr (78,3), en ökning med 11,5 procent till följd av förvärv och löpande hyresökningar

Driftsöverskottet uppgick till 74,2 mkr (66,9) vilket är en ökning med 11,0 procent

Förvaltningsresultatet uppgick till 27,5 mkr (23,5), en ökning med 17,2 procent

Förvaltningsresultatet exklusive ränta på aktieägarlån uppgick till 49,8 mkr (45,8) vilket är en ökning med 8,8 procent

Orealiserade värdeförändringar på derivat har påverkat resultatet före skatt med -0,5 mkr (3,9). Under perioden har Vacse löst ränteswappar med en realiserad vinst om 8,2 mkr samt ingått nya avtal på lägre räntenivåer

Omvärdering av fastigheter har påverkat resultatet med 50,7 mkr (4,2) främst till följd av sänkta direktavkastningskrav

Periodens resultat efter skatt uppgick till 70,3 mkr (24,5)

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år


2

DETTA ÄR VACSE

Ägare Vacse grundades hösten 2009 av sju svenska pensionsstiftelser knutna till Volvo, Apoteket, Atlas Copco, Stora Enso, Sandvik, Skanska och Ericsson. Långa hyreskontrakt med offentliga hyresgäster stämmer väl överens med stiftelsernas vilja till långsiktig, förutsägbar och trygg avkastning. Vacse är idag bland de största renodlade aktörerna inom segmentet samhällsfastigheter.

Vision & affärsidé Vacse ska vara den främsta nischade aktören inom segmentet samhällsfastigheter. Affärsidén är att vara en långsiktig fastighetsägare till objekt med offentliga hyresgäster. I de fastigheter som Vacse äger bedrivs publik verksamhet av skiftande slag. Vacse är en engagerad ägare och en finansiellt stabil partner som skapar värden genom långsiktiga relationer med hyresgäster, projektutvecklare och byggbolag.

VD-ORD Under perioden har Vacse lagt grunden för en sund framtida tillväxt. Denna grund är byggd på fyra hörnstenar:

Personalen Vacse har anställda med relevant erfarenhet, kunskap och nätverk. Under perioden har Vacse anställt tre personer som bidrar positivt på dessa områden och möjliggör fortsatt expansion av fastighetsportföljen.

Fastighetsportföljen Vacse har under perioden tillträtt en nybyggd kontorsfastighet i Karlstad där Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, MSB, är hyresgäst. Fastigheten utgör ett gott tillskott till vårt bestånd av högkvalitativa moderna enheter. Vidare har Vacse ingått avtal om att förvärva en nybyggd kontorsfastighet i Jönköping med Jordbruksverket och Skogsstyrelsen som hyresgäster. Denna fastighet beräknas stå klar för inflyttning år 2021. Samtliga nya fastigheter är miljöcertifierade. Hållbarhet Vacse arbetar ständigt med förbättringar. Under perioden har två av Vacses värdemässigt största fastigheter, Tabellen 3 och Tabellen 4 i Sollentuna, certifierats enligt BREEAM In-Use. Båda nådde nivån Very good. Vi har även inlett ett forskningsprojekt med SLU avseende restorativa arbetsplatser som kommer att pågå ett antal år framöver. Vacse är ett av 16 svenska fastighetsföretag som skrivit under ”UN Global Compact”, som ägare av samhällsfastigheter anser vi deltagande här som en självklarhet. Finansiering Under perioden har vi etablerat ett grönt ramverk och emitterat två gröna obligationer om totalt 1,1 mdkr med fyra respektive fem års löptid. Vacse har numer en uttalad strategi att vara en mer frekvent emittent än tidigare i kapitalmarknaden. Detta bland annat för att få en mer utjämnad förfallostruktur över tid, detta gäller även för räntebindningen. Vacse har även sänkt möjlig belåningsgrad i finanspolicyn från ”maximalt 60 %” till ”att varaktigt inte överstiga 50 %” vilket bättre avspeglar verkligheten. I takt med att vi ersätter ”gammal” skuld med ny så sänks vår finansieringskostnad i rådande marknadsläge. Sammantaget ser vi framtiden an med tillförsikt, det talas om lugnare konjunktur framöver och vi är rustade när avmattningen kommer.


3

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER

Resultat- och kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september 2018. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med motsvarande periods utgång föregående år.

Koncernen RESULTAT Förvaltningsresultatet exkl ränta på ägarlån för perioden minskade med 3,7 procent och uppgick till 145,5 mkr (151,1). Nedgången förklaras primärt av försäljning av en fastighet under juni 2017. Resultat efter skatt för perioden uppgick till 159,3 mkr (183,6). Resultatet har påverkats av värdeförändringar avseende fastigheter med 97,5 mkr (86,3), realiserade värdeförändringar avseende räntederivat med 8,2 mkr (0) samt orealiserade värdeförändringar på derivat om -0,5 mkr (18,2).

HYRESINTÄKTER Hyresintäkter minskade med 0,4 procent till 250,8 mkr (251,9). Även denna minskning beror av transaktioner under 2017. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 100 procent (100) vid periodens utgång. Av hyresintäkterna utgjorde serviceintäkter 12,4 mkr (12,8).

DRIFTKOSTNADER Driftkostnaderna uppgick till 31,2 mkr (26,6) under perioden. Ökade driftkostnader förklaras dels av den kalla vintern som medfört ökade mediakostnader och dels av ökade underhållskostnader. Driftöverskottet uppgick till 210,4 mkr (216,3), vilket innebar en överskottsgrad om 83,9 procent (86,1). Driftnetto i befintligt bestånd är fortsatt starkt. Nedgången i driftöverskottet förklaras i kommentaren ovan samt av de transaktioner som skett senaste året där hyreskontraktens karaktär skiljer sig åt.

CENTRALA KOSTNADER De centrala kostnaderna för administration och förvaltning uppgick under perioden till 16,1 mkr (14,6).

FINANSNETTO OCH VÄRDEFÖRÄNDRINGAR DERIVAT Finansnettot under perioden uppgick till -115,0 mkr (-116,8) varav 66,2 mkr (66,2) utgör räntekostnader på efterställda aktieägarlån. Orealiserade värdeförändringar på räntederivat uppgick till -0,5 mkr (18,2) under perioden. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande under perioden. Under perioden har bolaget löst ränteswappar med en realiserad vinst i koncernen om 8,2 mkr samt ingått nya avtal på lägre räntenivåer. SKATT Bolaget redovisade för perioden en skattekostnad om 25,3 mkr (51,7) vilket består av uppskjuten skatt om -0,2 mkr och skatt på årets resultat om -25,1 mkr. Uppskjuten skatteskuld uppgick vid periodens slut till 249,3 mkr (216,8). Till följd av beslut om ändrade skatteregler för företagssektorn har den uppskjutna skatten räknats om till den nya skattesatsen 20,6 procent som gäller från och med 2021. Den sammantagna effekten av omvärderingen uppgår till +13,7 mkr och redovisas i resultaträkningen. Värdering av de förlustavdrag som beräknas utnyttjas under åren 2018 – 2020 har beräknats på de aktuella skattesatserna för respektive år.

KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 69,2 mkr (43,7). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med -351,8 mkr (284,4). Förvärvet av Vacse Karlstad AB har belastat kassaflödet med -257,6 mkr. Finansieringsverksamheten påverkar kassaflödet med 376,5 mkr (-305,6). Under tredje kvartalet realiserades ett undervärde om 90,9 mkr genom förtida stängning av ränteswappar.

Totalt uppgår periodens kassaflöde till 93,9 mkr (22,4).


4

PERSONAL OCH ORGANISATION Antalet anställda per den sista september uppgick till 14 personer (12), lika många kvinnor som män.

Moderbolaget Vacse AB (publ) (”Moderbolaget”) ansvarar för förvaltningsverksamheten samt lednings- och styrelsearbete i dotterbolagen. Moderbolaget är också ansvarigt för all finansiell verksamhet såsom koncernrapportering, finansiering och finansiell riskhantering.

Omsättningen i moderbolaget, som består av arvoden från dotterbolag, uppgick under perioden till 17,1 mkr (15,0). Periodens resultat efter skatt uppgick till -131,4 mkr (153,6). Föregående år gjordes en avyttring som påverkade resultatet positivt med 91,7 mkr.

Räntenettot består av ränteintäkter från dotterbolag om 37,0 mkr (33,8) samt externa räntekostnader om 205,8 mkr (116,8) varav 66,2 mkr (66,2) avser räntor till aktieägare. Under september 2018 har ränteswappar lösts med ett realiserat undervärde om 90,9 mkr i moderbolaget. Ny swappavtal har ingåtts på lägre räntenivåer.

Moderbolagets tillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar hos desamma, totalt uppgående till 4 543,7 mkr (4 251,6). Externa räntebärande lån (lång- och kortfristiga) uppgår till 4 059,7 mkr (3 585,7) varav 1 454,0 mkr (1 454,0) motsvarar långfristig efterställd skuld till aktieägarna med förfall år 2053.

Moderbolagets risker och osäkerhetsfaktorer utgörs främst av förändringar i avkastning på dotterbolagens fastigheter. Mer information framgår under rubriken Risker och osäkerhetsfaktorer nedan samt i årsredovisningen för 2017 sidor 30-33.

FASTIGHETSINNEHAV Vacse-koncernen (”Vacse” eller ”Koncernen”) ägde den 30 september 14 (13) förvaltningsfastigheter med en uthyrningsbar yta om ca 149,5 tkvm (140,2) och till ett bedömt marknadsvärde om 5 580,1 mkr (5 131,0). Fastigheternas orealiserade värdeförändring uppgick till 97,5 mkr (86,3) under perioden.

Fullständig värdering av Vacses fastighetsbestånd görs varje kvartal. Två gånger per år, kvartal 2 och 4, utförs värderingen av extern auktoriserad fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Övriga kvartal sker interna värdebedömningar som, om väsentligt förändrade parametrar framkommer, kompletteras med externa värderingar av hela eller delar av beståndet. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligtvärdehierarkin enligt IFRS 13. Inga fastigheter har ändrat klassificering under perioden. I genomsnitt har Vacses fastighetsinnehav vid periodens utgång värderats med ett avkastningskrav för restvärdesberäkning om 5,7 procent (5,8).

Den genomsnittliga kontraktslängden per den sista september uppgick till 10,6 år (11,6). 86 procent (85) av Vacses hyresintäkter kommer från svenska staten, resterande del från kommuner. Nedan framgår marknadsvärdets geografiska spridning samt fördelning av hyresintäkter per hyresgäst.

Marknadsvärdets geografiska spridning, %

Hyresintäkter, årshyra %


5

TRANSAKTIONER Under juni månad tillträdde Vacse en nybyggd kontorsfastighet i Karlstad som hyrs av Myndigheten för samhällsskydd och beredskap. Fastigheten, om ca 12 852 kvm BTA, ligger i den växande stadsdelen Tullholmsviken vid Vänerns strand. Byggnaden är miljöcertifierad enligt LEED Gold Standard.

PÅGÅENDE PROJEKT I slutet av 2017 påbörjades byggnationen av en ny tingsrätt i Sollentuna - Projekt Färgskrapan. Byggnaden om cirka 15 000 kvm kommer bl.a. inrymma ytterligare lokaler till befintliga Attunda Tingsrätt och inkludera tingssalar, kontor och utbildningslokaler. Domstolsverket är största hyresgäst om cirka 60 % och har tecknat ett hyresavtal på 25 år. Uthyrning av övriga kontorsytor på de översta våningsplanen pågår och byggnaden beräknas stå inflyttningsklar under 2020. Färgskrapan blir ett mycket bra komplement till Attunda Tingsrätt och Sollentuna Säkerhetshäkte som Vacse redan äger. Under perioden har 90,5 mkr (6,2) upparbetats i projektet. Byggnaden ska miljöcertifieras enligt BREEAM Excellent. Under oktober 2017 kommunicerades att Vacse förvärvar Skanskas projekt i Tierp avseende en räddningsstation om ca 3 200 kvm med Region Uppsala och Tierps kommun som hyresgäster. Köpeskillingen uppgår till cirka 130 mkr. Hyresavtalen är tecknade på 25 år och tillträde till fastigheten sker under andra kvartalet 2019. Byggnaden ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad med nivå Silver. Under januari 2018 tecknade Vacse en avsiktsförklaring med Kungliga Biblioteket avseende en utbyggnad om cirka 3 000 kvm avseende Biblioteksdepån, Rölunda 1:6, i Håbo. Under perioden tecknade Vacse avtal med Skanska angående förvärv av Jordbruksverkets och Skogsstyrelsens nya kontorslokaler i Jönköping. Tillträde är beräknat till 2021 och byggnaden kommer att miljöcertifieras enligt BREEAM Excellent.

FINANSIERING EGET KAPITAL OCH ÄGARLÅN Vacse finansieras av ägarna med eget kapital samt aktieägarlån. Ägarlånen är efterställda all annan finansiering och löper till december år 2053. Eget kapital uppgick den 30 september till 1 483,7 mkr (1 283,6) och efterställda aktieägarlån till 1 454,0 mkr (1 454,0).

RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernens långfristiga räntebärande skulder exklusive efterställt aktieägarlån uppgick till 2 598,2 mkr (2 131,7). Vacse har under perioden emitterat gröna obligationer om sammanlagt 1 100 mkr under sitt MTN-program. I samband med emissionerna återköptes även 627 mkr av befintliga obligationer. Totalt har Vacse utestående obligationer om 1 873,0 mkr (1 400,0) med förfall från juni 2019 till september 2023. Obligationerna är noterade på Nasdaq Stockholm. I de långfristiga räntebärande skulderna ingår även ett säkerställt lån om 733,1 mkr (740,6) med förfall 2021. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 7,5 mkr (7,5) vilka utgörs av närmsta årets amortering av ovan nämnda banklån. Under 2017 ingicks två nya revolverande kreditfaciliteter om 100 mkr respektive 500 mkr. Dessa är ej utnyttjade per balansdagen.

Belåningsgraden exklusive ägarlån i koncernen uppgick till 43,4 procent (39,2) och andel säkerställd skuld till 12,4 procent (13,9). Per den 30 september uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,7 år (2,3) och räntebindningstiden till 3,3 år (4,4). Genomsnittlig ränta för perioden uppgick till 2,7 procent (2,8). En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle påverka Vacses totala räntekostnad med 5,7 mkr, beaktat ränteswappar.

RÄNTEDERIVATINSTRUMENT För att uppnå finanspolicyns räntebindningsmål används räntederivatinstrument. Derivaten redovisas i koncernen till verkligt värde och värderas med hjälp av värderingstekniker som bygger på observerbar marknadsdata. I koncernen redovisas derivat löpande till verkligt värde med värdeförändringen i resultaträkningen. I moderbolaget sker säkring av räntesatser genom derivat, innebärande att lånen redovisas som om de vore lån med bunden ränta.


6

I moderbolaget redovisas således endast räntekupongerna som upplupen/betald post, men inte några orealiserade värdeförändringar på derivaten som används i säkringsredovisning. Under september månad genomfördes en omstrukturering av Vacses swapportfölj. Befintliga swappavtal löstes med en realiserad resultateffekt i koncernen om 8,2 mkr. Nya avtal ingicks på lägre räntenivåer och med ett spritt förfall till och med 2028.

Återstående undervärde på derivat, 0,5 mkr (94,2), löses successivt upp och resultatförs fram till derivatens slutdatum. Vid förfallotidpunkten kommer värdet på derivaten att vara noll. Kupongräntan redovisas löpande inom räntenettot.

Gällande värderingstekniker, processer och policys se beskrivning i 2017 års årsredovisning, på sidorna 52-53 samt 61-63.

LIKVIDA MEDEL Koncernens likvida medel och finansiella placeringar uppgick per 30 september till 185,5 mkr (128,6). Därutöver finns outnyttjade kreditfaciliteter om 600 mkr (0).

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden utöver erlagd ränta på ägarlån samt koncerninterna transaktioner.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Vacses verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. De mest väsentliga riskerna för Vacse utgörs av fastighetsrelaterade risker samt finansiella risker. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värderingen av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de antaganden som företagsledningen gör. För att minska den risken låter Vacse oberoende värderingsmän värdera hela fastighetsbeståndet två gånger per år. Vacses fastighetsbestånd består av samhällsfastigheter och hyresgästerna har mycket hög kreditvärdighet. 86 procent av hyresgästerna utgörs av svenska staten och resterande 14 procent är kommuner. Kontraktstiderna är långa och uppgår i genomsnitt till 10,6 år (11,6) per den sista september. KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDERING

FINANSIELLA RISKER Vacses finansiella kostnader utgör den största kostnadsposten för koncernen. För att reducera Vacses exponering mot stigande marknadsräntor har koncernen en del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument bestående av ränteswappar. Vacse värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med + 1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en omvärdering av Vacses räntederivat med 57,8 mkr (59,9). Se ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer 2017 års årsredovisning, på sidorna 30-33.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Under oktober har hyresavtalet avseende fastigheten Rotorn 1 i Huddinge omförhandlats och förlängts med 6 år. Beaktat denna förlängning uppgår återstående snittlöptid till 11,1 år.

ResultateffektFörändring +/- fastighetsvärdering, mkr

Direktavkastningskrav restvärde 0,5 procentenhet -382 / +457Driftnetto 5,0 procent +236 / -236Kalkylränta driftnetto 0,5 procentenhet -80 / +83Vakansgrad 1,0 procentenhet -60


7

FINANSIELLA NYCKELTAL Utöver finansiella mått enligt IFRS presenterar Vacse ytterligare finansiella mått och nyckeltal i delårsrapporten. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolaget resultat och finansiella ställning. Dessa behöver inte vara jämförbara med på samma sätt benämnda nyckeltal som presenteras av andra bolag. I nedanstående uppställningar presenteras mått som inte defineras enligt IFRS, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitioner av dessa mått på sidan 14.

FÖRVALTNINGSRESULTAT EXKL RÄNTA PÅ AKTIEÄGARLÅN Resultat före skatt exklusive värdeförändringar och räntor på efterställda aktieägarlån. Räntor på aktieägarlån exkluderas från förvaltningsresultatet då de löper till år 2053 samt är efterställda all annan finansiering. Nyckeltalet mäter bolagets resultat från den löpande verksamheten.

FINANSIELL RISK Belåningsgrad Räntebärande nettoskulder exklusive ägarlån i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar bolagets skuldsättning exklusive ägarlån.

Andel säkerställd skuld Utestående säkerställda banklån i procent av koncernens redovisade totala tillgångar. Nyckeltalet åskådliggör andelen säkerställd skuld vilket är en viktig upplysning för övriga långivare.

Räntetäckningsgrad Driftöverskott med avdrag för administrativa kostnader i förhållande till finansnetto, exklusive räntor på ägarlån. Nyckeltalet visar bolagets förmåga att betala löpande räntekostnader exklusive räntor på ägarlån.

Förvaltningsresultat exkl ränta på ägarlån jan-sept 2018 jan-sept 2017Resultat före skatt 184 611 235 293Återläggning

Värdeförändring fastighet -97 500 -132 226Värdeförändring derivat -7 725 -18 152Ränta på aktieägarlån 66 157 66 157

Förvaltningsresultat exkl ränta på ägarlån 145 543 151 072

Belåningsgrad 2018-09-30 2017-09-30Räntebärande skulder, långfristiga 2 598 165 2 131 744Räntebärande skulder, kortfristiga 7 500 7 500Likvida medel -185 527 -128 632Räntebärande skulder netto 2 420 138 2 010 612

Förvaltningsfastigheter 5 580 094 5 131 000

Belåningsgrad 43% 39%

2018-09-30 2017-09-30Säkerställda banklån 733 125 740 625Totala tillgångar 5 934 063 5 317 659Andel säkerställd skuld 12% 14%


8

Räntebärande skuld netto/EBITDA Kompletterande nyckeltal till räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Åskådliggör förhållandet mellan intjäning och lånat kapital.

’) Omräknat till årstakt Kapitalbindning Genomsnittet av de räntebärande skuldernas återstående löptid, exklusive ägarlån. Nyckeltalet visar den genomsnittliga löptiden för bolagets externa finansiering och belyser bolagets refinansieringsrisk.

Räntebindning Genomsnittlig räntebindningstid på räntebärande skuld, exklusive ägarlån, inklusive derivat. Nyckeltalet visar den genomsnittliga räntesättningens löptid för bolagets externa finansiering och ger en vägledning för bolagets framtida räntekostnader.

REDOVISNINGSPRINCIPER Vacse följer i sin koncernredovisning IFRS (International Financial Reporting Standard). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, kompletterande redovisningsregler för koncerner.

Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport.

IFRS 9 Finansiella instrument har ersatt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering, från och med 2018. Standarden innebär förändringar av hur finansiella tillgångar klassificeras och värderas. En nedskrivningsmodell har införts som baseras på förväntade kreditförluster istället för inträffade förluster. Även principerna för säkringsredovisning förändras, bl.a. med syfte att förenkla och att öka samstämmigheten med företags interna riskhanteringsstrategier. IFRS 9 får inte några väsentliga effekter för koncernens resultat- och balansräkning på grund av fordringarnas riskkaraktär. Fordringarna består i huvudsak av hyresfordringar avseende förskottsbetalning med mycket låg kreditrisk.

Räntetäckningsgrad jan-sept 2018 jan-sept 2017Driftöverskott 210 414 216 347Centrala kostnader -16 073 -14 593Summa 194 341 201 754

Finansnetto, exkl ägarlån -48 798 -50 682Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 4,0

Räntebärande skuld netto/EBITDA 2018-09-30 2017-09-30Räntebärande skulder, långfristiga 2 598 165 2 131 744Räntebärande skulder, kortfristiga 7 500 7 500Likvida medel -185 527 -128 632Räntebärande skulder netto 2 420 138 2 010 612

Driftöverskott 210 414 216 347Centrala kostnader -16 073 -14 593EBITDA 194 341 201 754

Räntebärande skuld netto/EBITDA *) 9,3 7,5

2018-09-30 2017-09-30Kapitalbindning, år 2,7 2,3Räntebindning, år 3,3 4,4


9

IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder har från och med 2018 ersatt existerande IFRS relaterade till intäktsredovisning. Koncernens intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter som redovisas enligt IAS 17 Leasingavtal varför effekterna på koncernens redovisning från IFRS 15 blir oväsentliga. Däremot leder införandet till ökade upplysningskrav avseende serviceintäkter, i form av mediakostnader, som vidaredebiteras vilket återfinns på sidan 3 i denna delårsrapport.

IFRS 16 Leasing ersätter från och med 2019 nuvarande leasingstandard. Standarden innebär förändringar framförallt för leasetagaren medan redovisningen för leasegivaren i allt väsentligt är oförändrad, varför effekterna på Vacses finansiella rapporter bedöms bli marginella.

I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen för 2017.

Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor.

RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Den verkställande direktören försäkrar att delårsapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 25 oktober 2018 Fredrik Linderborg Verkställande direktör


10

KONCERNENS RESULTATRÄKNING

Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.

juli-sept juli-sept jan-sept jan-sept jan-dec okt-septBelopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017 Rullande

Hyresintäkter 87 357 78 321 250 828 251 946 334 177 333 059Driftkostnader -9 858 -8 452 -31 183 -26 607 -37 064 -41 640Fastighetsskatt -3 251 -2 990 -9 231 -8 992 -11 983 -12 222Driftöverskott 74 248 66 879 210 414 216 347 285 130 279 197

Central administration -5 291 -4 533 -16 073 -14 593 -20 723 -22 203

RäntenettoFinansiella intäkter 0 0 0 0 140 140Externa räntekostnader och liknande poster -19 123 -16 550 -48 798 -50 682 -67 953 -66 069Finansiella kostnader aktieägare -22 295 -22 295 -66 157 -66 157 -88 452 -88 452Förvaltningsresultat 27 539 23 501 79 386 84 915 108 142 102 613 - varav förvaltningsresultat exkl ränta på ägarlån 49 834 45 796 145 543 151 072 196 594 191 065

VärdeförändringarFastigheter, orealiserat 50 718 4 219 97 500 86 301 116 436 127 635Fastigheter, realiserat 0 -199 0 45 925 45 925 0Räntederivat, orealiserat 1 880 3 903 -510 18 152 13 224 -5 438Räntederivat, realiserat 8 235 0 8 235 0 0 8 235Resultat före skatt 88 372 31 424 184 611 235 293 283 727 233 045

Skatt -18 085 -6 958 -25 280 -51 665 -59 397 -33 012Periodens/årets resultat 70 287 24 466 159 331 183 628 224 330 200 033


11

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

KONCERNENS FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

30 sept 30 sept 31 decBelopp i tkr 2018 2017 2017

TillgångarFörvaltningsfastigheter 5 580 094 5 131 000 5 227 815Materiella anläggningstillgångar 122 963 31 039 30 841Finansiella anläggningstillgångar 739 0 0Summa anläggningstillgångar 5 703 796 5 162 039 5 258 656

Kortfristiga fordringar 44 740 26 988 38 760Likvida medel 185 527 128 632 91 614Summa omsättningstillgångar 230 267 155 620 130 374Summa tillgångar 5 934 063 5 317 659 5 389 030

Eget kapital och skulderEget kapital 1 483 660 1 283 628 1 324 329

Uppskjuten skatteskuld 249 394 216 750 249 055Övriga avsättningar 739 0 0Långfristiga skulder aktieägare 1 454 000 1 454 000 1 454 000Långfristiga räntebärande skulder 2 598 165 2 131 744 2 130 099Derivat 510 94 166 99 094Summa långfristiga skulder 4 302 808 3 896 660 3 932 248

Kortfristiga räntebärande skulder 7 500 7 500 7 500Övriga kortfristiga skulder 140 096 129 871 124 953Summa kortfristiga skulder 147 596 137 371 132 453Summa eget kapital och skulder 5 934 063 5 317 659 5 389 030

jan-sept jan-sept jan-decBelopp i tkr 2018 2017 2017Ingående eget kapital 1 324 329 1 099 999 1 099 999Periodens totalresultat 159 331 183 628 224 330Utgående eget kapital 1 483 660 1 283 627 1 324 329


12

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS


88 372 31 424 184 611 235 293 283 727 233 045

72 73 217 211 284 290-50 718 -4 219 -97 500 -86 301 -116 436 -127 635

0 199 0 -45 925 -45 925 0-1 880 -3 903 510 -18 152 -13 224 5 438-8 235 0 -8 235 0 0 -8 235

Övrigt 230 230 690 691 921 920-5 971 -6 316 -6 943 -12 206 -11 168 -5 905

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital

21 870 17 488 73 350 73 611 98 179 97 918

-2 991 6 371 -1 393 8 626 17 843 7 824-11 164 -9 346 -2 757 -38 581 -40 953 -5 129

7 715 14 513 69 200 43 656 75 069 100 613

0 -211 737 -257 618 -211 737 -271 588 -317 4690 -1 142 0 -1 897 -6 241 -4 344

-35 253 -609 -92 623 -6 443 -8 620 -94 800-1 276 -27 -1 562 -225 -909 -2 246

0 707 0 504 714 504 714 00 0 0 0 500 500

-36 529 -212 808 -351 803 284 412 217 856 -418 359

Upptagna lån 600 000 0 1 100 000 0 0 1 100 000-610 875 -271 875 -632 625 -305 625 -307 500 -634 500

Realiserad värdeförändring finansiella instrument -90 859 0 -90 859 0 0 -90 859-10 875 -271 875 376 516 -305 625 -307 500 374 641

-130 548 -470 170 93 913 22 443 -14 575 56 895

316 075 598 802 91 614 106 189 106 189 128 632Periodens kassaflöde -130 548 -470 170 93 913 22 443 -14 575 56 895

185 527 128 632 185 527 128 632 91 614 185 527

Erlagda räntor -43 856 -37 143 -122 399 -140 800 -172 956 -154 555Erhållna räntor 0 0 34 0 141 175

Resultat före skattJusteringar för poster som ej ingår i kassaflödet:

Avskrivningar på inventarierMarknadsvärdeförändring fastigheter

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Marknadsvärdeförändring finansiella instrument

Betald skatt

Ökning/minskning av kortfristiga skulder

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitaletÖkning/minskning av kortfristiga fordringar

Realisationsresultat finansiella instrument

Realisationsresultat fastigheter

Förvärv av fastigheter

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Ingående likvida medel

Utgående likv ida medel

Investeringar i befintliga fastigheterInvesteringar i pågående projekt

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

Förvärv av materiella anläggningstillgångar

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Amorterade lån

Försäljning av fastigheterErhållen köpeskilling

Periodens kassaflöde


13

NYCKELTAL

*) Räntetäckningsgrad och genomsnittlig ränta påverkas av en periodiseringseffekt i kvartal 3 2018. Justerat för denna effekt uppgår räntetäckningsgraden till 4,0 och genomsnittlig ränta till 2,8%.

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.


Hyresintäkter 87 357 78 321 250 828 251 946 334 177 333 059Driftöverskott 74 248 66 879 210 414 216 347 285 130 279 197Förvaltningsresultat exkl ränta ägarlån 49 834 45 796 145 543 151 072 196 594 191 065Periodens/årets resultat 70 287 24 466 159 331 183 628 224 330 200 033

Förvärv av och investering i fastigheter 36 815 213 488 351 803 220 077 286 449 418 175Värdeförändringar fastigheter, orealiserade 50 718 4 219 97 500 86 301 116 436 127 635Verkligt värde fastigheter 5 580 094 5 131 000 5 580 094 5 131 000 5 227 815 5 580 094Genomsnittlig kontraktslängd, år 10,6 11,6 10,6 11,6 11,4 10,6

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100% 100% 100% 100% 100% 100%Överskottsgrad, % 85% 85% 84% 86% 85% 84%Fastighetsyta, kvm 149 539 140 236 149 539 140 236 140 236 149 539

Belåningsgrad, % 43% 39% 43% 39% 39% 43%Andel säkerställd skuld, % 12% 14% 12% 14% 14% 12%

Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 *) 3,8 4,0 4,0 3,9 3,9Kapitalbindning, år 2,7 2,3 2,7 2,3 2,1 2,7Räntebindning, år 3,3 4,4 3,3 4,4 4,3 3,3

Genomsnittlig ränta 3,0% *) 2,7% 2,7% 2,8% 2,8% 2,8%Räntebärande skuld netto/EBITDA 8,8 8,1 9,3 7,5 7,7 9,4


Intäkter 5 528 4 831 17 092 15 037 26 922 28 977Rörelsekostnader -5 552 -4 813 -16 757 -15 251 -21 691 -23 197Rörelseresultat -24 18 335 -214 5 231 5 780

Finansiella intäkter och kostnaderResultat från andelar i koncernföretag 0 -199 0 218 593 218 593 0Räntenetto -118 293 -28 162 -168 818 -83 053 -109 485 -195 250Resultat före bokslutsdispositioner och skatt -118 317 -28 343 -168 483 135 326 114 339 -189 470

Bokslutsdispositioner 0 0 0 0 103 650 103 650Resultat före skatt -118 317 -28 343 -168 483 135 326 217 989 -85 820

Skatt 26 029 6 192 37 066 18 319 -712 18 036Periodens/årets resultat -92 288 -22 151 -131 417 153 645 217 277 -67 784


14

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

30 sept 30 sept 31 decBelopp i tkr 2018 2017 2017

TillgångarAnläggningstillgångarMaskiner och inventarier 703 1 011 923Aktier i dotterföretag 1 228 421 1 228 421 1 228 421Fordringar hos koncernföretag 3 101 290 2 813 264 2 883 093Uppskjuten skattefordran 37 337 18 686 271Övriga finansiella anläggningstillgångar 739 0 0Summa anläggningstillgångar 4 368 490 4 061 382 4 112 708

OmsättningstillgångarFordringar hos koncernföretag 214 000 209 867 214 919Övriga fordringar 8 310 1 775 3 943Kassa och bank 185 527 123 220 91 614Summa omsättningstillgångar 407 837 334 862 310 476

Summa tillgångar 4 776 327 4 396 244 4 423 184

Eget kapital och skulderBundet eget kapital 41 000 41 000 41 000Fritt eget kapital 467 956 535 741 599 373Summa eget kapital 508 956 576 741 640 373

Obeskattade reserver 7 289 7 289 7 289

Långfristiga skulderRäntebärande skulder 2 598 165 2 131 744 2 130 099Skulder till aktieägare 1 454 000 1 454 000 1 454 000Skulder till koncernföretag 90 822 83 743 77 504Övriga avsättningar 739 0 0Summa långfristiga skulder 4 143 726 3 669 487 3 661 603

Kortfristiga skulderRäntebärande skulder 7 500 7 500 7 500Skulder till koncernföretag 104 641 125 016 86 009Övriga skulder 4 215 10 211 20 410Summa kortfristiga skulder 116 356 142 727 113 919

Summa eget kapital och skulder 4 776 327 4 396 244 4 423 184


15

REVISORS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV FINANSIELL DELÅRSINFORMATION I SAMMANDRAG (DELÅRSRAPPORT) Till Styrelsen i Vacse AB (publ) Org.nr 556788-5883 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Vacse AB (publ) per 30 september 2018 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 25 oktober 2018 Grant Thornton Sweden AB Mikael Östblom Auktoriserad revisor


16

DEFINITIONER

Andel säkerställd skuld Säkerställd skuld i förhållande till koncernens redovisade totala tillgångar.

Belåningsgrad Räntebärande skulder netto exklusive ägarlån i förhållande till fastigheternas verkliga värden.

Central administration Kostnader för koncernledning och ekonomifunktion samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.

Driftöverskott Nettoomsättning hyresintäkter minus kostnader för skötsel, drift samt fastighetsskatt.

EBITDA Driftöverskott med tillägg för centrala kostnader.

Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresintäkter plus marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Fastighetsyta Total yta i kvm som är tillgänglig för uthyrning.

Förvaltningsresultat exkl ränta på ägarlån Resultat före värdeförändringar, räntekostnad på efterställd skuld till aktieägare samt skatt.

Kapitalbindning Genomsnittet av de externa skuldernas återstående löptid.

Räntebindning Genomsnittlig räntebindningstid på räntebärande skuld inklusive derivat.

Räntebärande skuld Räntebärande skuld, kort- och långfristiga, exklusive efterställd skuld till aktieägare.

Räntebärande skuld netto Räntebärande skuld, kort- och långfristiga, exklusive efterställd skuld till aktieägare med avdrag för likvida medel.

Räntekostnad delägare Ränta på efterställda aktieägarlån.


17

Räntetäckningsgrad Driftöverskott med avdrag för administrativa kostnader i förhållande till externt finansnetto exklusive aktieägarlån.

Verkligt värde fastigheter Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs.

Överskottsgrad Driftöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter.

ADRESSER

Vacse AB (publ)

Organisationsnummer: 556788-5883

Styrelsen har sitt säte i Stockholm

Adress:

Kungsgatan 26

111 35 Stockholm

Hemsida och e-postadress:

www.vacse.se

[email protected]

Kalendarium:

2019-01-31 Bokslutskommuniké 2018 2019-04-03 Årsredovisning 2018

Informationen i denna delårsrapport är sådan som Vacse AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 25 oktober 2018 klockan 09:00.

Informationen publiceras även på Vacses hemsida, www.vacse.se.

Frågor besvaras av Fredrik Linderborg, VD, Telefon 0705 797979

Documents

s ^ ~Wh > > Z^Z WWKZd : Eh Z/ t ^ Wd D Z î ì í ô