Våren 2004

Per Gunnar Røe

SGO 2100 – Byers geografi Tema: Boliger, boligområder

og boligpolitikk

Ti livssyklus-hendelser knyttet til tilpasning og flytting (Rowland)

1. Fullføring av videregående skole2. Fullføring av akademisk utdannelse3. Fullføring av yrkestrening/-utdannelse4. Giftemål5. Første barnefødsel6. Siste barnefødsel7. Første barn begynner i videregående skole8. Siste barn flytter hjemmefra9. Pensjonering10. Ektefelles død

Verdibasert forventningsmodell for flyttebeslutninger

• Individers og husholdningers karakteristika (f. eks. livssyklus, husholdningstetthet)

• Samfunnsmessige og kulturelle normer (f. eks. lokalsamfunnsskikker)

• Personlige karakteristika (f. eks. holdninger til risiko)

• Mulighetsstruktur (f. eks. områdemessige forskjeller i økonomiske muligheter)

• Informasjon (f. eks. mengde og riktighet)

Flyttebeslutningen

• Beslutningsprosessen er knyttet til den spenningen som oppstår som følge av et misforhold mellom;

– husholdningens behov, forventninger og forhåpninger– husholdningens faktiske bomiljø

• Når spenningsnivået uholdbart høyt må husholdningen bestemme seg for én av tre handlingsmuligheter;

1. å bli på dagens lokalitet og enten• bedre omgivelsene• senke forventningene, eller

2. å flytte

Letingen etter et nytt hjem

1. Spesifisere et forventningsbasert sett av kriterier for vurdering av nye boliger og bomiljøer

2. Gjennomføre et søk etter boliger som tilfredsstiller disse kriteriene

3. Velge en spesifikk boligenhet

Et romlig perspektiv på søkeprosessen

• Handlingsrom: De delene av byen individet er godt kjent med, sammen med en subjektiv vurdering av steder

• Aktivitetsrom: Det området de daglige forflytningene skjer innenfor

• Kjennskapsrom: Det området en husholdning har informasjon om, når det gjelder boligmuligheter (henger sammen med de to foregående)

• Søke-rom: Det området som vurderingen av nye bosteder holdes seg innenfor (et subsett av av kjennskapsrommet)

Informasjonstilgangen påvirkes av søkebarrierer som kan

• øke kostnadene ved informasjonsinnsamling (f. eks. pga. mangel på transport, eller tidsbegrensninger for kvinner med små barn)

• begrense valgmulighetene når det gjelder boligenheter og lokaliseringer (f. eks. pga. økonomiske begrensninger, eller diskriminering i boligmarkedet

Boligmarkeder

• Husholdningenes valgmuligheter avhenger av deres evne til å konkurrere i boligmarkedet (tilbydere, formidlere og konsumenter)

• Samfunnet kan deles inn i boligklasser med ulik tilgang til boligmarkedet

• I en by vil det eksistere et antall særskilte undermarkeder (som ofte er lokaliserte) for ulike sosiale grupper

• Hovedskillet i boligmarkedet i britiske byer går mellom selveiere og offentlig subsidierte boliger (sosialboliger)

Nabolagsendringer

• Aggregatet av individuelle beslutninger om flytting reflekteres i den endrede sosioromlige strukturen i byens nabolag

• Noen deler nabolagets utvikling inn i ulike faser, men denne ”livssyklus”-tankegangen kan være misvisende fordi nabolag, i motsetning til biologiske arter, ikke følger en predestinert utvikling fra vekst til tilbakegang

• I ethvert stadium av et nabolags tilbakegang kan utviklingen reversers (pga. interne investeringer) og en revitalisering begynne

Årsakene bak at boliger blir forlatt (i USA)

• De hvites flukt fra byen til forstadsområdene• Fysisk forfall• Lav boligetterspørsel i nabolag preget av sosiale

problemer og ”patologier”• Reduserte utleieinntekter pga. økte kommunale

skatter og begrensede betalingsmuligheter for leietagere med lav inntekt

• Tilbaketrekking av investeringer fordi banker og utlånsinstitusjoner ”svartelister” området

• Innføringen av stringent kontroll av utleiepris, som får huseierne til å bruke mindre penger på reparasjoner og vedlikehold

Gentrifisering

En sosioromlig endringsprosess der velstående nykommeres rehabilitering av boligeiendommer i et arbeiderstrøk leder til en forflytting av tidligere beboere som ikke kan bære de økte bokostnadene som følger med gentrifisering

Ulike typer gentrifisering

• Gentrifisering av et opprinnelig boligområde for middelklassen, som har vært gjennom en forfallsperiode, eller et arbeiderklasseområde

• ”Loft conversion”, som viser til boligutbedringer i områder med blandet bruk (forlatte industri- og havneområder)

• Private spekulanter og eiendomsutviklere kan kjøpe opp eiendommer med tanke på å bygge luksusleiligheter

• Offentlige myndigheter kan spille en viktig rolle gjennom større byfornyelsesprosjekter

Gentrifiseringsteorier

1. Forbrukerorienterte forklaringer: Vektlegger endringer som følge av flytting (inkludert kulturelle faktorer)

2. Produsentorienterte forklaringer: Vektlegger statens rolle og finansinstitusjoners selektive måte å tilby kapital til rehabilitering på (”rent gap”-teorien)

Vinnere og tapere

• Lokale myndigheter: Kan gi bedre skattegrunnlag, men også økte utgifter til tjenester

• Opprinnelige eiendomsbesittere: Drar fordel av de økte eiendomsverdiene

• Nye selveiere: Opplever ulik grad av fortjeneste og risiko• Eiendomsutviklere: Tjener på å kjøpe forfalte eiendommer,

rehabilitere og selge/leie ut• Spekulanter: Tjener på å kjøpe og selge• Byborgere: Kan tjene på et bedre skattegrunnlag og lavere

kriminalitet i området, men kan føre til en større etterpørsel etter urbane tjenester

• Beboere: Taperne er dem som presses ut av området på grunn av forhøyede boutgifter (presses ut til lite attraktive forsteder)

Myndigheters holdninger til å møte folks boligbehov

• Bolig betraktes som et forbruksgode heller enn en sosial rettighet (i USA utgjør sosialboliger bare 1% av boligene)

• Boligen betraktes som en universal rettighet og en viktig del av den sosiale kapital (I Øst-Europa klarte imidlertid ikke myndighetene å produsere nok, noe som åpnet opp for kooperativer og selveiere)

• Boligen betraktes som en begrenset sosial rettighet (i Vest-Europa har staten intervenert i boligmarkedet for å sikre en viss minste bostandard for størstedelen av befolkningen)

Overgangen fra leie til eie i Storbritannia

1. Offentlig politikk har favorisert eierskap via:– Redusert eiendomsskatt

– Redusert dokumentavgift ved boligoverdragelse

– Fjerning av skatt på boligfortjeneste

– Statlige lån og overføringer (holde rentenivået nede)

– Boligen utelatt fra skatt på kapitalinntekt

– Tilbudet av billige lån til førstegangsetablerere fra lavinntekts-grupper

– Salg av sosialboliger

2. Spesialiserte finansieringsinstitusjoner er utviklet og banker har gått inn i eiendomsbrasjen

3. Investeringsklimaet har favorisert eiendomsutvikling

4. Husholdninger har hatt vanskelig for å finne alternative boliger pga. reduksjonen i utleiemarkedet og offentlige boliger

Leiemarkedets tilbakegang i Storbritannia

1. Slumsanering: I områder med gammel utleiebebyggelse

2. Politikk for å håndtere overbefolkning: Reduksjon av antallet private leietagere

3. Boligrehabilitering (byfornyelse): Forflytting av leietagere og salg av eiendommer til selveiere

4. Liten fortjeneste på investeringene: Offentlig husleieregulering og økte reparasjons- og vedlikeholdskostnader.

5. Selveieretikk: Drevet fram av byggingen av selveierboliger

6. Subsidier og skatteletter: Subsidiering av sosialboliger og skattefordeler til selveiere

Framveksten av kommunale boliger i Storbritannia

• Utleiesektorens tilbakegang• Det 19. Århundrets boligorganisasjoners

manglende evne til å skaffe nok gode og rimelige boliger

• Økt militant aktivisme fra arbeiderklassen pga. boligforholdene

• Boligmangelen i perioden etter den første verdenskrig

• En gradvis overgang fra den Victorianske selvhjelps-ideologien og troen på markedskreftenes overlegenhet

Den konservative regjeringens boligpolitiske mål

• Å øke selveierskapet

• Å tilby et større utvalg av husverter/eiere i den sosiale utleiesektoren

• Å revitalisere den private utleiesektoren

• Å redusere lokale myndigheters rolle som direkte boligtilbydere

Sosial boligpolitikk i USA

• Sosial boligbygging i USA er et resultat av ”New Deal” og det etterfølgende lovverket

• To ulike virkemidler for å huse lavinntektsfamilier:1. Et offentlig organ får ansvar for å utvikle, eie og administrere

boliger2. Leasing av boliger under privat eierskap

• Den offentlige boligpolitikken hadde imidlertid liten støtte i det politiske miljøet og den var fremmed for den dominerende markedsfilosofien

• Lokale boligmyndigheter fikk ingen subsidier fra føderale myndigheter

• På midten av 1970-tallet var den sosiale boligbyggingen redusert, og noen av de mest forfalne prosjektene sanert (f. eks. Pruitt-Igoe)

Boligsektoren og privatøkonomien

• Et viktig mål er andelen av husholdningens inntekt som går til bolig (tar ikke hensyn til forskjeller i sosial klasse og subjektivitet)

• Etter 1980 har boligene i Storbritannia blitt dyrere som følge av strukturelle drivkrefter:

1. Økt arbeidsledighet og dermed reduserte inntekter (vanskeligheter med å betjene lån)

2. Global restrukturering og arbeidsmarkedsendringer har gjort den vanskeligere for lavt utdannede å komme inn på arbeidsmarkedet

3. Den private utleiesektoren er ytterligere redusert og husleiene har økt som følge av redusert kontroll

4. Tilgangen til sosialboliger er redusert

Hjemløshet

• Den økende hjemløsheten er mest synlig i større byer• I Storbritannia er antallet hjemløse tidoblet på 20 år (til

500 000 på 1990-tallet)• De mest utsatte gruppene er:

– Arbeidsledige– Alenemødre– Funksjonshemmede– Eldre– Ungdommer som har rømt hjemmefra– Mishandlede kvinner og barn– Innvandrere og flyktninger– Rusmisbrukere– Deinstitusjonaliserte sinnslidende personer

Strategier for å forbedre boligkvalitet

1. Filtrering: En markedsstyrt prosess der bygging av nye boliger for de øvre klassene frigjør rimelige men gode boliger for de lavere klassene

• (problemer: sakte, forutsetter mobilitet, segregerende)

2. Slumsanering: Riving av eldre utilstrekkelig bebyggelse og oppføring av bedre boliger

• (problemer: lenge ubebygd, oppbryting av lokale nettverk, nye ”problemområder”)

3. Rehabilitering: Byfornyelse gjennom utbedringer i eksisterende boligmasse og boligmiljø

• (problemer: skjevheter mellom områder/klasser, gentrifisering, liten samlet betydning)

Hvorfor norske drabantbyer ikke er forslummet (Hansen)?

• Utformingen: Ser ikke ut til å skille seg vesentlig fra andre steder, men er kanksje mer blandet

• Beboersammensetningen: Mer balansert/variert befolkning enn i andre byer (boligene ble betraktet som attraktive)

• Eie-leieforhold: Nesten alle nybygg ble organisert som borettslag der beboerne var andelseiere med eget ansvar for forvaltning, vedlikehold og utbedringer

• Velferdspolitikken: Det har vært en klar målsetting å legge til rette for at alle skal eie sin egen bolig (boligkooperativer og oppføringslån med Husbankens krav)