SENTRALADMINISTRASJONEN

www.klepp.kommune.no E-post: postmottak@klepp.kommune.no Sentralbord: 51 42 98 00 Organisasjonsnummer: 00864969682

Postadresse: Klepp kommune Postboks 25 4358 Kleppe

Barna – vår framtid

SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK Behandla i: Møtedato: Sak nr: Hovudutval for lokal utvikling 26.05.2015 58/15

Saksbehandler: Peter Willmann Arkiv: L13 Arkivsak: 14/72-30

PLANID 6291 - REGULERINGSPLAN (DETALJ) - ESKERVEGEN 1-5, TJØTTA Saka gjeld Saka gjeld utbygging av areal mellom Eskervegen, fv 44 Jærvegen og anlegget til Kverneland bil for Mazda og Ford på Tjøtta. Kommuneplan viser søre del av området som kombinert føremål bustad/næring mens nordre del er vist til næring. Nordre del blei i 2014 regulert til bilrelatert verksemd (PlanID 6290 – Eskervegen nord). Det har tidlegare blitt fremja høgblokk på 15 etasjar på området. Planen viser nå bustadbygg på inntil 7 etasjar på ein sokkel(etasje)med nærbutikk, nærservice og bilrelatert verksemd på bakkeplan.

2

Krav sett i overordna planar Regionalplan for Jæren Regionalplan stenger for detaljhandel på området. Kombinasjon næring og bustad på same tomta utan buffersoner krev gjennomtenkte løysingar med høg kvalitet. Kommuneplan for Klepp 2014 – 25 Under revisjonen av kommuneplanen blei det innført talfesta krav for å sikre kvalitet i bumiljø og for å fremje alternativ transport til bil:

Bustadtettleiken i influensområde til hovudtrasear for kollektivtrafikk/lokaltog er sett til mellom 4 og 8 bustader/dekar.

Parkeringsnormen set krav til minst 3 sykkelparkeringsplassar/bueining. Kommuneplanen viser og ei omsynssone for innflyging til Sola lufthavn, med avgrensingar for maksimal byggjehøgd. Tjøtta ligg så langt sør at dette ikkje har praktisk betyding for prosjektet og maksimal tillaten byggjehøgd er ikkje i konflikt med restriksjonane. Tidlegare behandlingar I planområdet blei det våren 2014 fremja eit næringsprosjekt inkludert mogleg brannstasjon over 2 plan, samt ein bustaddel med om lag 100 bueiningar i bygg mellom 3 og 15 etasjar. Time kommune og Fylkesutvalet fremja motsegn. Tiltakshavar har omarbeidd prosjektet. Kommunen har kravd ny 1. gongs behandling. Planoppstart er tidlegare varsla. Enkelte føresetnadar som låg til grunn for prosjektet frå 2014 er ikkje lenger relevant. Det er t.d. ikkje aktuelt å plassere ein felles brannstasjon for Klepp og Time i næringsdelen av prosjektet. Planen som skal behandlast nå er basert på et kommersielt nærings- og bustadprosjekt. Sidan saka skal behandlast som ein ny plan ser kommunalsjefen ikkje behovet for å ytterlegare vise til tidlegare 1. gongs behandling. Tiltakshavar har i planomtalen valt å sjekke ut føreliggjande prosjekt mot merknader og motsegner frå førre behandling. Behandling i hovudutval for lokal utvikling 21.04.2015 Hovudutval for lokal utvikling behandla eit nytt forslag til reguleringsplan for Eskervegen 1-5, Sør i møte den 21.04.2015 sak 39/15. Etter forslag frå Arne Madland – frp, blei saka samrøystes utsett. Under drøfting av saka kom det fram forventningar til tiltakshavar om å innarbeida dei moment som er nemnt i kommunalsjefen sitt forslag til vedtak i plankart og planbestemmelsar før saka blir fremja/behandla på nytt. Utvalet var og ope for å slå saman tidlegare vedteken plan for Eskervegen nord med planen for Eskervegen sør. Dette for å sikre at heilskapen i utbygginga på området blir best mogleg samordna. Tiltakshavar har fylgt opp signala frå hovudutvalet og teke planen for Eskervegen nord slik den blei vedteken hausten 2014 inn i føreliggjande plan. Regulering av Eskervegen starta som ein plan. Behovet for å kunne realisere eit verkstadsanlegg for Volvo før utbygging av Eskervegen sør var endeleg avklart, førte til at planområdet blei delt i to. ”Volvobygget” er sentralt i skjerming av uteopphaldsarealet for Eskervegen mot nordavinden. Noko av parkeringa for bustadprosjektet på den søre delen skal finne plass innafor planområdet for Eskervegen nord. Det er dermed ein del moment som taler for å slå saman planane igjen til ein detaljreguleringsplan for Eskervegen. Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid er varsla i Jærbladet 29.05.13 og i brev til grunneigarar, naboar og høyringsinstansar datert 29.05.2013. Varsel om oppstart er og publisert på kommunen sine

3

nettsider. Fristen for merknader vart sett til 28.06.2013. Det har kome inn 4 merknader til varsel om oppstart. Merknadene slik dei kom inn i 2013 er referert og kommentert av tiltakshavar i planomtalen, vedlegg 3. Eventuelle kommentarar frå administrasjonen vil kome fram under vurdering av planforslaget i saksframlegget.

Omtale av planforslaget

Plan- og bygningslova slår fast at eit forslag til reguleringsplan består av tre element: Plankart, planbestemmelsar og planomtale. Sidan det står ein del grunnleggjande informasjon i planomtalen, kan det vere ein fordel å lese gjennom tiltakshavaren sin planomtale, vedlegg 3, før ein les vidare i saksutgreiinga. Vurdering av planforslaget Bukvalitet i kombinerte bustad- og næringsprosjekt

Prosjektet på Tjøtta har alle fellesareal på ”taket” til næringsdelen Kombinerte bustad- og næringsbygg er krevjande å få til med god kvalitet. Bustader over handel og/eller kontorverksemd er vanleg i sentrumsområdet. Regionalplanen tillet ikkje detaljhandel på den aktuelle tomta. Å byggje vidare på allereie etablert bilnæring (Kverneland bil) er sikkert eit rett val når det gjeld næringsutvikling når detaljhandel ikkje er aktuelt. Tomta manglar urbane kvalitetar som ein kvartalsstruktur eller nisjebutikkar i nærmiljøet, noko som for bustadprosjekt i sentrum kan vege opp for redusert kvalitet på utemiljø mellom bustadene. Tomta ligg i gangavstand til Bryne sentrum og inntil etablert busstilbod langs fv 44 mot Kleppe/Sandnes. Det nye utbyggingsområde på Tjøtta (Salsnamn: ”Tjøtta gard”) med ein god grønstruktur langs Eskaren gjer at planområdet kan bli eit godt bustadområde dersom prosjektet og særleg uteområdet blir realisert med høg kvalitet. Prosjektet på Tjøtta har alle fellesareal på ”taket” av næringsdelen. Prosjektet har uteareal av akseptabel storleik i høve til måltal i regionalplanen og kommuneplanen. Det er vist tilkomst og kontakt til dei nye bustadfelta på ”Tjøtta Gard” langs Eskervegen via ein rampe med akseptabel stigning (1:15).

4

Illustrasjon Plank Arkitekter Prosjektet er godt illustrert både med detaljerte etasjeplanar og fotorealistiske 3-D illustrasjonar. Eskervegen1-5 er ei krevjande tomt med tanke på at den ligg langs innfartsvegen til Bryne og er dermed godt synleg. Tomta vil og oppfattast som ein del av Brynebyen, og plassering av store bygningsvolum bør difor oppfattast som ”logisk” i høve til måten Bryne som byen på Jæren er bygd opp. Reguleringsplanar avklarar til vanleg bare dei store linjene for utbygging som byggjehøgd og volumoppbygging. I dette tilfellet blir det lagt fram eit konkret prosjekt til vurdering. Omarbeiding av plankart og planbestemmelsane til denne fornya 1. gongs behandling tek sikte på å sikre at intensjonane som er lagt inn i illustrasjonen som ligg til grunn for prosjektet skal bli realisert under utbygginga. ESTETIKK Regionalplanen sett i ”Retningslinjer for bumiljø og tettleik” krav til kvalitet og ikkje minst krav til estetikk:

4.2.2 Det skal stilles krav til estetiske omsyn i alt plan- og byggearbeid med spesielt fokus på styrking av identitet, tilføring av områdekvalitet, tilpassing til omgivnadene og kvalitet og varigheit i materialbruk.

Illustrasjon Plank arkitekter – Markering av balkonger er gjort av planavdelinga, Klepp kommune

5

Kommunen skal sikre at eit kvart prosjekt styrker (dvs. ikkje svekker) den lokale identiteten. Skal ein kome i mål med å skape ein positiv lada identitet må dette skje ved hjelp av tilføring av områdekvalitet. Eskervegen sør sitt formspråk speler på det urbane. Altså den urbane strukturen rundt Bryne sentrum som Tjøtta er ein del av. Vi meiner at det då er avgjerande for at prosjektet kan tilføre områdekvalitet, at dei kvalitetane som tiltakshavar førespeglar i forprosjektet faktisk blir realisert. Med bakgrunn i signala frå hovudutvalet i møte den 21.04.2015 har tiltakshavar gått gjennom plankart og planbestemmelsar og gjort naudsynte presiseringar som sikrar at kvalitetar som ligg i fasadeutforming og materialval i illustrasjonen nå er sikra i plankart og gjennom planbestemmelsane.

Bustadblokk med særprega altanutforming som er lett å kjenne igjen: Legg merke til at blokka består av betongelement med nokså standardisert utforming. God detaljering kan gå saman med rasjonell byggjemetode.

Bustadblokk med 5-7 etasjar i Sørhavnen, København: Altanane er spreidd utover fasaden utan å gi noko særleg særpreg og dermed kvalitet til omgivnaden

Bustadblokk med avtrapping frå 8 – 6 etasjar i Ørestaden, København: Bruk av farge kan friske opp men kan fort medføre at det blir oppfatta som mote som kan gå ut på dato

6

Kvalitet i utemiljø – vind Det blæs på Jæren. Det gjeld å finne ly i nordavinden! Retningslinjene i regionalplanen seier følgjande:

4.2.5 Når byggehøyde overstiger gjennomsnittlig byggehøyde i området med 30 % må effekten mht til vindforhold dokumenteres.

Med bakgrunn i regionalplanen har kommunen kravd vindanalyse.

Utdrag frå vindanalysen Volvo-bygget, det kvite bygget på planteikninga som ligg på tvers av nordavinden, kan skjerme delar av uteområdet. Samtidig løfter dette bygget vinden opp slik at det kan skape turbulens, og vinden slår ned i uteområdet (blå pil mot oransje sirkel – det mest utsette området ligg ”sentralt” i friområdet.) Opninga mellom Volvobygget og den vestre blokkrekka (øvst i illustrasjonskartet) er problematisk for vinden (oransje sirklar viser dei mest vindutsette områda). Samtidig er må unngåast å tette igjen den einaste kontakten mot resten av bumiljøet innover langs Eskaren på Tjøtta. Vindanalysen viser ”problemområde” i uteopphaldsarealet kor ein må setje inn tiltak for få livd Kan kommunen sikre skjermingstiltak som ”virker”? I motsetnad til grenseverdiar for støy er det ingen lovfesta grenseverdiar for vindkomfort. I litteraturen blir det vist til ”Lawson`s komfortkriterier” som set talfesta verdiar for kva som er uakseptabelt og akseptabelt vindnivå over gitte tidsrom.

Kommunen har forslått over tiltakshavar å knytte vilkår om å oppnå akseptabel vindhastigheit i høve til tabellen ovanfor for dei ulike områda. Dvs. at for uteareal for sittegrupper gjeld at det må skjermast mot vind med så kraftige tiltak at vindhastigheita ikkje kjem over 3,5 m/s oftare enn 4% av tida og i alle fall ligg under 5,5 m/s for meir enn 1% av brukstida for uteareala. Vi er vant med å setje absolutte krav til støy. T. d at støynivået skal ligge under 55 desibel. I dette ligg at støytoppane, når ein bil passerer, kan vere opp til 70 desibel mens gjennomsnittet er 55 desibel.

7

Tiltakshavar sjekka vårt forslag om å kople absolutte krav til Lawson`s komfortkriterier med Eirik Berge PH.d. som er meteorolog i Civitas som har utarbeidd den første vindanalysen. Han kommenterer kommunen sitt forslag til bestemmelsar slik:

Viser til henvendelse og samtale om anvendelse av vindkomfortkriterier for utviklingen av Eskerveien.Vindforholdene på Jæren og for Eskerveien ved Bryne er slik at internasjonalt anerkjente vindkomfortkriterier vil overskrides mange steder innenfor et område. Vindanalysen utført av Civitas og beskrevet i notatet «Eskerveien, Bryne, Vindforhold og vindkomfort» viser at hastighetene vil kunne være over 5.5 m/s 16-17 % av tiden for de mest utsatte stedene innenfor utbyggingen noe som gjøre at overskridelser må forventes for utearealer for sittegrupper, inngangspartier og fotgjengerområder. Det vil det derfor være vanskelig å tilfredsstille vindkomfortkriterer innenfor uteoppholdsarealene i Eskerveien. Men gjennom god planlegging og gjennomføring av skjermingstiltak vil det være mulig å opparbeide god vindkomfort som tilfredsstiller internasjonale standarder for enkelte utvalgte prioriterte områder.

Vi forstår det slik at meteorologen seier at tiltak ikkje kan garantere at det er lunt så ofte som tabellen krev, t.d. 4 % av tida fordi vindhastigheita på Jæren er over 5,5, m/s 16 – 17 % av tida. Men uansett vil tiltak dempe vinden tilsvarande og det må vere hovudpoeng at det blir gjort tiltak for å gjere situasjonen best mogleg for å forlenge brukstida lengst mogleg. Med bakgrunn i dette meiner kommunalsjefen at forslag til bestemmelsar pkt.1.5 må vere akseptable. Tiltakshavar har i eigen teikning vist til viktige område i uteopphaldsarealet mellom blokkene som bør skjermast .

Innsendt kart som viser viktige område som bør skjermast – vindrapporten med oransje soner utsett for nordavind til høgre Kommunen må kunne vere sikre på at det er realistisk at ein klarer å skjerme område for vind utan å samtidig øydelegge for andre og avgjerande kvalitetar til uteområdet (opne område for ballspel, vindskjerming må ikkje skugge for sola, skjermen må ikkje stenge område inne o.s.b.) Heile sandleikeplassen må ha tilfredsstillande vindforhold, ikkje bare delar av leikeplassen. Elles må ein flytte sandleikeplassen til eit område som er betre eigna. Skal det kunne sikrast gode vindforhold på ein juridisk haldbar måte må desse kunne låsast i plankart og planbestemmelse. I kommunen sitt forslag til planbestemmelsane låg det krav om ein 3 D vindanalyse som skal verifisere at krav sett etter Lawson`s komfortkriterier blir innfridd. Det skal framleis leggjast fram ein 3 D vindanalyse men krava er sett ned til best mogleg skjerming, utan fastlagt grenseverdiar som visst ikkje er mogleg å oppnå for så lange tidsrom som tabellen i kriteria krev. Nødvendige skjermingstiltak skal beskrives i detalj og leggast inn i simuleringa. Planbestemmelsane er utforma slik at kommunen kan etterprøvbare om tiltaka er gode nok. Det er heimel til å krevje supplerande

8

skjermingstiltak etter at blokkbusetnaden er ført opp. Ikkje alt kan simulerast på førehand så dette kan vere ein god måte å optimere forholdet. Bestemmelsen sikrar juridisk at nødvendige suppleringstiltak faktisk blir gjennomført og at kommunen har heimel til å nekte ferdigattest før desse vindkrav er verifisert. Justert planmateriale til denne nye 1. gongs behandling

I planen som låg til behandling 21. 4. 2015 var det vesentleg avvik mellom illustrasjon og juridisk plan

Justert plankart til denne behandlinga: Byggesonen for BB2 er redusert i samsvar med illustrasjonen. Den stipla byggegrense i det gule området gjeld hovudvolumet, altanar kan krage utover byggegrensa, i samsvar med illustrasjonen

Vegtrafikk og støy Støyrapport ligg ved saka. Erfaringane frå andre prosjekt viser at støyskjerming lar seg gjennomføre. Dei attraktive uteareal med kveldsol, både fellesareala og dei private balkongane vender bort frå hovudstøykjelda Jærvegen. Skjerming av sjølve bustaden er sjeldan eit problem etter at det kom krav om balansert ventilasjon slik at ein kan gå ut frå at vindauga skal vere lukka, og på soverom. Parkering – bil og sykkel Planbestemmelsane omtaler 3 sykkelparkeringsplassar/bueining i samsvar med bestemmelsane i kommuneplanen frå 2014. Tiltakshavar her bedt om at 2 av disse tillates å plasserast i sportsbod, øvrige plasser skal fortrinnsvis vere overdekket. Kommunen har då kravd at sykkelparkering i sportsbod skal ikkje vere blokkert av parkerte biler. Det skal vere direkte og trinnfri utgang med sykkel frå sykkelboden til det fri. Klima- og miljøpåverknad/ berekraft God utnytta areal og konsentrert utbygging er i utgangspunkt ressurssparande både i anleggs- og i driftsfasen. Dette føreset haldbare materiale som krev liten utskifting. Mjuke trafikantar/Konsekvensar for barn og unge Det felles uteområdet er fråskilt frå gjennomgangstrafikken på Jærvegen og Eskervegen. Dette kan vere ei styrke for små barn. Så snart dei skal ut av dette isolerte område må dei krysse samlevegen Eskervegen mot friområdet langs Eskaren eller følgje langs Eskervegen på gang- og sykkelveg. Då må dei krysse avkøyringa til bilanlegget for Ford og Volvo. Skulevegen mot Tu skule går via undergang mot Nordlysvegen. Aktiv og trygg Kor mykje (fysisk) aktivitet det blir innanfor planområdet er i stor grad avhengig av om uteopphaldsareala framstår som attraktive og inviterer til aktiv bruk. Les meir under vurdering av vind.

9

Bu- og oppvekstmiljø-fysisk aktivitet/grønstruktur Formalkravet 30 m²/bueining er innfridd. Det som kan bli avgjerande å sikre kvalitet, m.a. soner skjerma for sjenerande vind gjennom plan og bestemmelsane. Bruk og berekraft Areal som skal brukast til å byggje bustader på, er ein avgrensa ressurs. Når området først blir bygd ut er det viktig at utbygginga skjer i ein planlagt samanheng mellom arealbruk og transportbehovet utbygginga utløysar. Utbygginga kan støtte opp om trafikkgrunnlaget for bussruta på Jærvegen for å kunne auke frekvensen til eit nivå slik at kollektivtrafikken blir eit betre alternativ til privatbilen. Fortetting vil sikre forsvarleg bruk av areal. Sol- og skuggetilhøve Sol- og skuggetilhøve etter minimumskrava (sol på vårjamdøgn kl 15) er innfridd, både når det gjeld uteopphaldsareal for planområdet og naboar/gjenboar på austsida av Jærvegen. Vindtilhøve Vindtilhøve er utgreidd og kommentert som eige tema i saksframlegget. Romsleg og robust Urbaniseringa er kome for å bli. Kanskje vil me i framtida måtte redusere utfartstrongen av omsyn til klima og miljø. Då er det viktig at bygningar og miljøet rundt har god kvalitet at ein kan velje å opphalde seg i nærmiljøet, Grad av utnytting og identitet Arealutnytting i bustader/da og minste uteareal er i samsvar med regelverket. Naturmangfald Kommunen har gjennomført nødvendige vurderingar etter lov om naturmangfald §§ 8 – 12. Utbyggingsområde er tidlegare plantefelt for juletre på dyrka mark. Det er ikkje registrert prioriterte naturtypar innanfor planområdet. Kommunen vurderer det slik at tiltaket ikkje medfører eit risiko for vesentleg skade av naturmangfaldet. Tiltaket vil etter kommunen sin vurdering ikkje auka den samla belastninga av økosystemet. Det er dermed ikkje aktuelt med avbøtande tiltak. Risiko- og sårbarhetsvurdering Det er gjort ei risiko- og sårbarhetsvurdering for bustadområdet, denne er referert i planomtalen Kommunen har gjennomført ei tverrfagleg PlanROS vurdering av det førre planforslaget. I mellomtida har kommunen blitt meir observant på at vind er ein avgjerande faktor for vurdering av brukbarhet for uteareala, på lik linje med støy og skugge. Den første vindanalysen viser bare kor problemområde ligg utan å beskrive verifiserbare løysingar. Det er nå lagt inn bestemmelsar som set krav til vindhastigheit opp mot aksepterte komfortkriteriar. Omtale av konsekvensar for barnehage- og skulekapasitet Tu skule har tilstrekkeleg med kapasitet. Etterspurnad etter barnehage har i det siste vore i samsvar med barnehagebruksplanen for kommunen. Konsekvensar for kommunen og utbyggingsavtale Kommunen skal inngå utbyggingsavtale på vanleg måte. Det blir viktig å sikre at undergangen under fv 44 i området ved krysset ved Nordlysvegen blir realisert før det kan bli innflytting i prosjektet. Konklusjon Byggjegrenser, volumoppbygging, fasadeutforming og materialval slik den er presentert i illustrasjonane er etter kommunalsjefen sitt syn sikra gjennom plankart og planbestemmelsar i så stor grad det er høve til gjennom plan- og bygningslova. I planen ligg det nå tilstrekkeleg heimel til å krevje at det som faktisk skal byggjast skal likne på det som illustrasjonane viser. Eit så stort bygg tett inntil hovudåra fv 44 på Jæren må bli eit positivt bidrag til den urbane strukturen rundt Bryne. Den politiske behandlinga av saken og høyringa må avgjere om prosjektet etter fleire

10

omarbeidingar nå har funnet ein form som gjer at den kan passe inn i bystrukturen rundt Bryne sentrum. Kommunalsjefen meiner at vindtilhøve som er avgjerande for gode møte plassar ute er teke vare på best mogleg måte. Kommunalsjefen tilrår at hovudutval for lokal utvikling vedtek at planen skal leggjast ut til offentleg ettersyn. Vedlegg: 1. Plankart, datert 11.05.2015 2. Bestemmelsar, datert 11.05.2015 3. Planomtale, datert 11.05.2015 4. Teikningshefte med etasjeplanteikning, utomhusplan, 2D og 3D – illustrasjonar som skal danne

grunnlag for vilkår i forslag til vedtak 5. Vindrapport 6. Støyrapport 7. Sol-/ skuggeutgreiing Innstilling: Kommunalsjefen sitt forslag til vedtak: Hovudutval for lokal utvikling vedtek i samsvar med plan- og bygningslova § 12-10 å leggja forslag til detaljreguleringsplan for Eskervegen sør, med tilhøyrande bestemmelsar og planomtale, alle datert 11.05.2015, ut til offentleg ettersyn. Hovudutval for lokal utvikling den 26.05.2015 sak 58/15 Behandling: Representantar frå utbyggjar Kverneland bil, Plank Arkitekter, Dimensjon Rådgivning AS og Kruse Smith Eiendom var tilstades og Mona Skottene Twiss orienterte. Gro Haga -h var inhabil og gjekk frå under behandling av saka. Einstemmig VEDTAK: Hovudutval for lokal utvikling vedtok i samsvar med plan- og bygningslova § 12-10 å leggja forslag til detaljreguleringsplan for Eskervegen sør, med tilhøyrande bestemmelsar og planomtale, alle datert 11.05.2015, ut til offentleg ettersyn. Rett utskrift, 27.05.2015 Karin Sandve Vereide møtesekr.