Stadt Pforzheim Fortschreibung des Märkte- und

Wirtschafts- und Technologieförderung Immobilien- und Projektentwicklung Organisations- und Personalberatung

CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige 44 70180 Stuttgart Tel.: 0711-648 64 61 Fax: 0711-648 64 69 E-Mail: [email protected] Internet: www.cima.de KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART

Projektleitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Lein

Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Julia Wunder Dipl.-Geogr. Timo Cyriax

Stuttgart, November 2010

Stadt Pforzheim

Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes

aus dem Jahr 2005

Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept

CIMA Beratung + Management GmbH 2010 1

2010 CIMA Beratung + Management GmbH

Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner

Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche -Nutzung darüber hinaus ist nicht ge-

stattet.

Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des

Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Ge-

brauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Ur-

heberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH.



Inhaltsverzeichnis

1 GRUNDLAGEN 7

1.1 Auftrag 7 1.2 Datengrundlagen 7

2 ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN DER HANDELSENTWICKLUNG 8

2.1 Allgemeine Trends 8 2.2 Trends im Verbraucherverhalten 9 2.3 Entwicklung der Betriebsformen 10

3 AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT PFORZHEIM 13

3.1 Zentralörtliche Einstufung 13 3.2 Bevölkerungsverteilung 14 3.3 Einzelhandelskennziffern 15

4 MARKTGEBIET UND KAUFKRAFTPOTENTIAL 16

4.1 Marktgebiet und Bevölkerungspotential 16 4.2 Kaufkraftpotential im Marktgebiet 16

5 ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN PFORZHEIM 19

5.1 Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Pforzheim 19 5.2 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen 21 5.3 Einzelhandelsbestand nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen 25 5.4 Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Pforzheim 28 5.5 Kleinräumiger Kennziffernvergleich 29

6 BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR UND DES BRANCHENMIX IN DER PFORZHEIMER EINKAUFSINNENSTADT 33

6.1 Nutzungs- und Branchenmix in der Einkaufsinnenstadt 33 6.2 Bewertung der Situation in der Einkaufsinnenstadt nach qualitativen Kriterien 36 6.3 Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt 40 6.4 Marken-Portfolio-Analyse der Leitbranchen Bekleidung, Schuhe/Sport in der

Einkaufsinnenstadt von Pforzheim 41

7 MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE 48

7.1 Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Pforzheim 48 7.2 Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Pforzheim 50



8 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELS-STANDORT PFORZHEIM 53

8.1 Standortfaktoren der Stadt Pforzheim als Einkaufsstadt 53 8.2 Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix 54 8.3 Standortkonzept 60

8.3.1 Grundlagen 60 8.3.2 Vorgaben der Landes- und Regionalplanung 61 8.3.3 Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung/Zentrenhierarchie 63

8.4 „Pforzheimer Liste“ der zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimente 74 8.5 Abgrenzung des Zentralörtlichen Versorgungskerns „Innenstadt“ 77 8.6 Pforzheimer Stadtteile: Datenblätter und Abgrenzungsvorschläge der stadtteilbezogenen

Nahversorgungslagen 79

9 GRUNDLAGEN UND METHODIK DER EINZELHANDELSUNTERSUCHUNG 99

9.1 Bestimmung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft 99 9.2 Begriffsdefinitionen 101 9.3 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen (Orientierungswerte) 104 9.4 Lageabgrenzungen in Innenstädten 106 9.5 Erläuterungen zu den Sortimentslisten mit der Einstufung der nahversorgungs-, zentren-

und nicht zentrenrelevanten Sortimente 106 9.6 Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie der

stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen 107



Abbildungsverzeichnis

Abb. 1 Entwicklung der Betriebstypen des Handels 11

Abb. 2 Betriebstypen und deren Kunden 12

Abb. 3 Bevölkerungsverteilung in der Stadt Pforzheim * 14

Abb. 4 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (2009) 15

Abb. 5 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich (2009) 15

Abb. 6 Das Marktgebiet des Pforzheimer Einzelhandels 18

Abb. 7 Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim 21

Abb. 8 Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Pforzheim 22

Abb. 9 Anzahl der Betriebe in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen 24

Abb. 10 Verkaufsfläche in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm 24

Abb. 11 Umsatz in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio. € 25

Abb. 12 Kleinräumige Verkaufsflächenausstattung nach Hauptwarengruppen 31

Abb. 13 Nutzungsmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 34

Abb. 14 Darstellung des Branchenmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt nach Wirtschaftsgruppen 35

Abb. 15 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 37

Abb. 16 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 38

Abb. 17 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 39

Abb. 18 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 40

Abb. 19 Darstellung der Leerstände in der Pforzheimer Innenstadt 41

Abb. 20 Bewertung des Grades der Markenorientierung bei den relevanten Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 42

Abb. 21 Grad der Markenorientierung in den relevanten Einzelhandelsbetrieben in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 44

Abb. 22 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortiment Bekleidung) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren 46

Abb. 23 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortimente Schuhe/Sport) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren 47

Abb. 24 Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Pforzheim 49

Abb. 25 Regionalplanerische Abgrenzung der Versorgungskerne sowie der Ergänzungsstandorte im Oberzentrum Pforzheim 62

Abb. 26 Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Pforzheim vor dem Hintergrund der Einstufung als „Schützenswerte Bereiche“ im Sinne des Baurechts 63

Abb. 27 Zentrenhierarchie in der Stadt Pforzheim 64

Abb. 28 Abgrenzung der Lagen in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim 66



Abb. 29 Verkaufsflächenausstattung der Stadtteile im Food-Bereich 70

Abb. 30 Darstellung der 500 m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Pforzheim71

Abb. 31 Verkaufsflächenumfang der Einkaufsinnenstadt und den strukturprägenden Gewerbegebietslagen nach der Zentrenrelevanz der Sortimente in qm 72

Abb. 32 Verteilung der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente nach Standortlagen innerhalb der Gesamtstadt Pforzheim 73

Abb. 33 Zentralörtlicher Versorgungskern gemäß Plansatz 9.3 des Regionalplans Nordschwarzwald78

Abb. 34 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtbezirk „Nordstadt“ 83

Abb. 35 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtteil Buckenberg/Haidach 85

Abb. 36 Abgrenzungsvorschlag Zentraler Versorgungsbereich / Stadtteilzentrum „Stadtteil Brötzingen“ 87

Abb. 37 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Dillweißenstein 89

Abb. 38 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Würm 91

Abb. 39 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Büchenbronn 93

Abb. 40 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Huchenfeld 95

Abb. 41 Lebensmittelstandorte im Stadtteil Huchenfeld (bestehende Standorte & Plangebiet) 96

Abb. 42 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Eutingen 98



Tabellenverzeichnis

Tab. 1 Zugeordnete Nahbereiche zum Mittelbereich Pforzheim 13

Tab. 2 Angrenzende Mittelbereiche 14

Tab. 3 Das Kaufkraftpotential nach Sortimenten/Bedarfsgruppen im Marktgebiet Pforzheim in Mio. € 17

Tab. 4 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Pforzheim nach Branchen und Bedarfsgruppen 20

Tab. 5 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gesamtstadt Pforzheim 23

Tab. 6 Einzelhandelsbestandsdaten sowie Darstellung der Veränderungen bei den Verkaufsflächenwerten differenziert nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen 26

Tab. 7 Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Stadt Pforzheim insgesamt im Vergleich zwischen 2005 und 2010 27

Tab. 8 Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Pforzheim im zeitlichen und oberzentralen Vergleich 28

Tab. 9 Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Pforzheim im zeitlichen und oberzentralen Vergleich 28

Tab. 10 Kleinräumige Versorgungskennziffern (Auswahl) nach Hauptwarengruppen 29

Tab. 11 Grad der Markenorientierung der relevanten Anbieter in den Innenstädten nach Anzahl der Betriebe 43

Tab. 12 Veränderung der Handelszentralitäten im Zeitraum 2005 bis 2010 48

Tab. 13 Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Pforzheimer Einzelhandels 51

Tab. 14 Verkaufsflächenumfang der Einkaufsinnenstadt und der strukturprägenden Gewerbegebietslagen nach Zentrenrelevanz der Sortimente (Basis: „Pforzheimer Liste“) 72

Tab. 15 Kriterien zur Einstufung der Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz 74

Tab. 16 Pforzheimer Sortimentsliste 76

Tab. 17 Verbrauchsausgaben in Deutschland 99

Tab. 18 Erhebungssystematik der CIMA nach Sortimenten 100

Tab. 19 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen Bedarfsbereich 104

Tab. 20 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen Bedarfsbereich 104

Tab. 21 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen Bedarfsbereich 105



1 GRUNDLAGEN

1.1 Auftrag

Im März 2010 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH von der Stadt Pforzheim mit der Fort-

schreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes beauftragt.

Mit dem Märkte- und Zentrenkonzept werden folgende Themenbereiche bearbeitet:

Analyse der marktstrukturellen Ausgangssituation für die Stadt Pforzheim

Aufnahme und Bewertung der gegenwärtigen Angebotsstruktur in den Wirtschaftsgruppen Ein-

zelhandel und Ladenhandwerk

Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandel, Berechnung der Kaufkraftpotentiale und

der gegenwärtigen Marktposition des Pforzheimer Einzelhandels

Ermittlung der Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale am Standort Pforzheim

Qualitative Bewertung der Angebotsstruktur und Portfolio-Analyse des Branchenmix für die In-

nenstadt von Pforzheim

Erarbeitung einer Konzeption für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Pforzheim

(Standortkonzept, Branchen- und Betriebstypenkonzept, Abgrenzung zentraler Versorgungsbe-

reiche)

1.2 Datengrundlagen

Neben der Auswertung zahlreicher sekundärstatistischer Materialien (Bevölkerungsstatistik, FNP,

B-Pläne etc.) und vorhandener Untersuchungen zum Einzelhandel (z.B. CIMA-Untersuchung 2005)

wurde von der CIMA im April/Mai 2010 eine Totalerhebung des Einzelhandels und Ladenhandwerks

in der Gesamtstadt Pforzheim durchgeführt.



2 ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN DER HANDELSENTWICKLUNG

2.1 Allgemeine Trends

Zur Einordnung der einzelhandelsbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten der Stadt Pforzheim sollen

einige wesentliche Trends in der Handels- und Standortentwicklung dargestellt werden.

Die Situation des Einzelhandels ist seit Jahren als schwierig zu bezeichnen.

Die privaten Verbrauchsausgaben werden aktuell vor allem durch Belastungen im Bereich Steu-

ern und Abgaben und durch die allgemeine Arbeitsmarktlage eingeschränkt. Dabei geht die Ein-

kommensschere immer weiter auseinander. Auf Verbraucherseite stehen zudem Aspekte wie

Konsumverzicht und Preissensibilität im Vordergrund.

Die langfristige Entwicklung auf der Anbieterseite wird von Verdrängungswettbewerb und preis-

aggressiven Absatzformen gekennzeichnet sein. Andererseits profilieren sich insbesondere in

größeren Städten die erlebnisorientierten Einkaufsformen (z.B. innerstädtische Shopping-

Center).

Aufgrund der demographischen und politischen Rahmenbedingungen ergeben sich sowohl für die

verschiedenen Betriebstypen als auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven.

Ein langfristiger Rückgang der Bevölkerung in Deutschland trotz Zuwanderung

Eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der älteren Bevölkerungsgrup-

pen. Das sich erweiternde Marktsegment der „Jungen Alten” wird dabei zu einer neuen wichti-

gen Zielgruppe für den Handel werden.

Durch politische Rahmensetzung wie z.B. die Flexibilisierung der Arbeitszeiten werden sich in

weiten Bevölkerungskreisen und Veränderungen der städtebaulichen Leitbilder ebenfalls Ein-

flüsse ergeben.

Aus der allgemeinen Entwicklung resultieren auch branchenabhängige Wachstumsunterschiede. Die

Ausgaben für Unterhaltungs‐ und Kommunikationsmedien werden von den Veränderungen der glo-

balen Rahmenbedingungen besonders profitieren. Von ähnlichen Entwicklungen ist im Gesundheits‐

und Fitnessbereich auszugehen. Der Markt für „persönliche Ausstattungen”, darunter sind die Wa-

renbereiche Bekleidung, Schuhe und Lederwaren zu verstehen, wird dagegen ein eher durchschnittli-

ches Wachstum zu verzeichnen haben.



2.2 Trends im Verbraucherverhalten

Die Kunden reagieren unterschiedlich auf gesellschaftliche Trends. Die Voraussagen über das Verhal-

ten des Verbrauchers von morgen sind teilweise widersprüchlich. Folgende Tendenzen sind jedoch zu

erkennen:

Auch in Zukunft konkurriert der Einzelhandel mit Ausgaben für Altersvorsorge, Freizeit, Energie

oder Mieten um die Kaufkraft der Konsumenten. Die einzelhandelsrelevanten Ausgaben werden

in Zukunft kaum steigen, im besten Fall ihren Anteil am privaten Konsum aufrecht erhalten.

Der „hybride Käufer“ erwartet ein klares Angebotsprofil. Die Positionierung der Anbieter und

ganzer Standortgemeinschaften zwischen „Luxus“ und „preiswert“ muss immer klarer herausge-

arbeitet werden.

Das Anspruchsniveau der Konsumenten steigt. In Zeiten der wachsenden Einkaufsalternativen

sinkt die Toleranz hinsichtlich Erreichbarkeit, Ambiente, Sauberkeit, Sicherheit und sogar der

Witterung.

Convenience hat viele Facetten. Auf der Produktebene durch eine Zunahme von Functional-

Consumer-Goods (z.B. Fertiggerichte), auf der Standortebene durch eine Ballung kopplungsin-

tensiver Branchen (z. B. One-Stop-Shopping für den täglichen Bedarf) und auf der Betriebsfor-

menebene über die Entwicklung neuartiger Formate (z. B. Convenience-Stores für den täglichen

Bedarf in Bürovierteln).

Die Erreichbarkeit (Pkw, zu Fuß, ÖPNV) und Bequemlichkeit (alles an einem Ort) beim Einkauf

bleiben in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung.

Öffnungszeiten sind weiterhin ein Kernthema des Einzelhandels (Zunahme der Attraktivität von

Sonderverkäufen, Sonntagseinkauf, Night-Shopping).

Das Markenbewusstsein der Verbraucher nimmt weiter zu. Mit der Marke wird ein Image und

Lebensgefühl konsumiert. Handelsmarken werden dabei immer wichtiger.



2.3 Entwicklung der Betriebsformen

Bei den Betriebsformen führt dies zu einer Fortsetzung des Strukturwandels und einer weiteren Pola-

risierung und Positionierung. Folgende wesentliche Trends sind dabei marktbestimmend:

Der Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel steigt. Die Flächenproduktivität sinkt.

Eine weitere Polarisierung zwischen Discount- und Premium-orientierten Angebotsformen. Die

Profilierung der Anbieter wird weiter geschärft.

Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der Marktanteil von Unternehmen

mit mehr als 2,5 Mrd. € Jahresumsatz steigt mittelfristig auf 85 %.

Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Monolabel-Stores sind bis in die

Ebene der Mittelzentren auf dem Vormarsch. In größeren Städten repräsentieren sog. Flagship-

Stores an wenigen Standorten das Prestige der Marke.

Die traditionellen Fachgeschäfte mit unklarem Profil und Multimarken-Image oder klassische

Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile. Hersteller verlieren ihre Vertriebspartner und entwi-

ckeln eigene Handels- und Vertriebsnetze.

Der nicht kooperierende Fachhandel wird künftig ohne Marktbedeutung sein. Der moderne

Facheinzelhändler ist gleichzeitig Franchise-Nehmer der verschiedensten Anbieter in seiner

Stadt oder Region. Einkaufskooperationen sind das Mindestmaß an Verbund.

Die Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser bleiben weiterhin akut (siehe

Debatte um Karstadt und nicht klar positionierte sonstige Kaufhäuser).

Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expansionsstrategie mittlerweile bei

den Klein- und Mittelstädten angekommen. Immobilien-Experten sind sich einig, dass eine Mi-

schung aus bekannten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachgeschäften

der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel ist.

Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für eine attraktive Kundenbe-

wertung der Innenstadt ist. Je vollständiger das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche

Zielgruppen können angesprochen werden.

Trading up: Die zunehmende Qualitätsorientierung im Lebensmittel-Einzelhandel bringt ange-

passte, neue Konzepte (spezialisierte Konzepte für verdichtete Großstadtlagen, Fachmarktzent-

rum oder ländliche Strukturen) hervor, die mit einer Aufwertung im Ladenbau (größerer Platz-



bedarf) und auf Serviceebene und damit insgesamt neuen Angebotsphilosophien (gesunde, re-

gionale Lebensmittel) einhergehen.

Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien Marktanteile (ALDI: Frisch-

fleisch, Test von Markensortimente, Backautomaten / LIDL: zunehmende Frischekompetenz,

Convenience-Produkte etc.).

Abb. 1 Entwicklung der Betriebstypen des Handels

Quelle: BBE Retail Experts/BAG/HDE Factbook Einzelhandel 2009; Bearbeitung: CIMA 2010

Auch wenn der Zenit in der Entwicklung der Non-Food-Fachmärkte möglicherweise überschrit-

ten ist, bleibt festzuhalten: Neue Konzepte werden auch zukünftig für eine anhaltende Flächen-

nachfrage sorgen. Alte Konzepte müssen in naher Zukunft revitalisiert werden oder scheiden

wieder aus dem Markt aus.

30,5 29,2 28,2 27,323,9 23,8 22,6 20,7 19,3 19,4 18,2 18,3 17,2

11,5 11,6 11,5 11,512,0 12,1 12,4

12,1 12,0 11,9 11,8 11,9 12,1

6,7 7,3 7,5 8,5 11,4 11,7 12,012,2 12,5 13,2 13,1 13,3 13,4

5,3 5,0 5,0 4,6 4,5 4,2 4,24,0 3,9 3,8 3,7 3,5 3,3

9,9 10,3 10,5 10,7 10,8 10,9 11,211,8 12,3 12,4 12,3 12,2 12,1

8,3 8,6 9,0 9,1 9,3 9,7 10,2 11,3 12,1 13,1 13,3 13,6 14,0

13,2 13,0 12,9 12,6 12,3 11,8 11,7 11,5 11,511,4 11,0 10,4 10,5

14,6 15,0 15,4 15,7 15,8 15,8 15,7 16,4 16,4 14,8 16,6 16,8 17,4

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Sonstige (Versender, Online-, Convienince-, Ambulanter-Handel etc.)

Supermärkte / trad. LEH

Discounter

SB-Warenhäuser / V-Märkte

Kauf- und Warenhäuser

Fachmärkte

Filialisten des Fachhandels

Fachhandel (nicht-filialisiert)



Abb. 2 Betriebstypen und deren Kunden

Quelle und Bearbeitung: CIMA GmbH, 2010

Die Nachfolgeproblematik im Facheinzelhandel bleibt in den kommenden Jahren das unterneh-

merische Problem Nr. 1. Der Trend zur Filialisierung und Professionalisierung der Unterneh-

mensstruktur nimmt zu.

Weitere ausländische Anbieter werden versuchen, den deutschen Markt zu erschließen

(Deutschland ist als Europas größter Einzelhandelsmarkt für internationale Händler attraktiv).

Nicht alle werden so erfolgreich sein wie IKEA, H&M oder Zara (vgl. „Scheitern“ von Marks &

Spencer oder GAP).

Der Trend zur Vertikalisierung. Anbieter beherrschen die gesamte Wertschöpfungskette von der

Produktion bis zum Einzelhandel (z.B. Eigenmarken-Anbieter wie H&M). Handelsmarken neh-

men zu.

Das Shopping mit Ambiente: Der Trend zum Erlebnishandel bleibt ungebrochen. Shopping-

Center-Standards haben am Markt keine Chance mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen

oder geplant, müssen trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden auch

emotional ansprechen (z.B. Themen-Center von Sonae Sierra).

die tote Mitte

Luxus- und Statusmärkte

(Smart-/Success-Shopper)

Erlebnis- und Entertainment-

Märlte

Discount- und Trashmärkte

(Smart-/Success-Shopper)

Convenience und

Dienstleistungsmärkte



3 AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT PFORZHEIM

3.1 Zentralörtliche Einstufung

Im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002 ist die Stadt Pforzheim als Oberzentrum in der

Region Nordschwarzwald ausgewiesen. Zum mittelzentralen Verflechtungsbereich sind folgende

Nahbereiche (inkl. zugehörige Gemeinden) zu zählen:

Tab. 1 Zugeordnete Nahbereiche zum Mittelbereich Pforzheim

Nahbereiche Zugehörige Gemeinden Bevölkerungspotential

Wiernsheim Wiernsheim 6.540 Einwohner

Wurmberg 2.980 Einwohner

Heimsheim

Heimsheim 5.400 Einwohner

Friolzheim 3.660 Einwohner

Mönsheim 2.680 Einwohner

Wimsheim 2.660 Einwohner

Tiefenbronn Tiefenbronn 5.360 Einwohner

Neuhausen 5.410 Einwohner

Neulingen

Neulingen 6.630 Einwohner

Ölbronn-Dürrn 3.440 Einwohner

Kieselbronn 3.040 Einwohner

Remchingen Remchingen 11.800 Einwohner

Königsbach-Stein

Königsbach-Stein 9.770 Einwohner

Kämpfelbach 6.200 Einwohner

Eisingen 4.440 Einwohner

Keltern Keltern 9.000 Einwohner

Straubenhardt Straubenhardt 10.810 Einwohner

Neuenbürg Neuenbürg 7.570 Einwohner

Engelsbrand 4.390 Einwohner

Pforzheim

Birkenfeld 10.510 Einwohner

Ispringen 5.970 Einwohner

Niefern-Öschelbronn 11.910 Einwohner

Zugeordnete Nahbereiche Pforzheim insgesamt 140.170 Einwohner

Stadt Pforzheim 116.200 Einwohner

Mittelbereich Pforzheim insgesamt 256.370 Einwohner

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 3. Quartal 2009



Als angrenzende Mittelbereiche, die mit dem Oberzentrum Pforzheim Einkaufsverflechtungen auf-

weisen, sind zu nennen:

Tab. 2 Angrenzende Mittelbereiche

Mittelbereiche Bevölkerungspotential

MB Bretten 50.800 Einwohner

MB Mühlacker 54.700 Einwohner

MB Calw 66.600 Einwohner

MB Bad Wildbad 31.700 Einwohner

Angrenzende Mittelbereiche insgesamt 203.800 Einwohner

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 3. Quartal 2009

3.2 Bevölkerungsverteilung

Siedlungsstrukturell setzt sich die Stadt Pforzheim aus der Kernstadt mit rund 93.400 Einwohnern

(ca. 80 %) und fünf weiteren Stadtteilen mit ca. 22.800 Einwohnern (ca. 20 %) zusammen. Dabei stel-

len die Stadtteile Eutingen (ca. 7.800 EW) und Büchenbronn (ca. 6.200 EW) neben der Kernstadt die

einwohnerstärksten Stadtteile dar.

Abb. 3 Bevölkerungsverteilung in der Stadt Pforzheim *

* nur Hauptwohnsitze; Stand:31.12.2009

Quelle: Angaben des Eigenbetriebes Wirtschaft und Stadtmarketing Pforzheim (WSP); Bearbeitung: CIMA

Oststadt; 7.154

Weststadt; 7.540

Südweststadt; 12.934

Südoststadt; 3.622

Nordstadt; 23.660

restliche Kernstadt; 38.465

weitere Stadtteile; 22.766



3.3 Einzelhandelskennziffern

Mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten (bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft) von

101,3 bewegt sich die Stadt Pforzheim auch im regionalen Vergleich leicht über dem Bundesdurch-

schnitt von 100 (Indexwert). Im Vergleich zu den umliegenden Mittelzentren (Ausnahme Bad Wild-

bad mit 97,9) sowie zum Enzkreis insgesamt liegt der Kaufkraftkoeffizient für die Stadt Pforzheim auf

einem etwas niedrigeren Niveau.

Abb. 4 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (2009)

Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA

Die Zentralitätskennziffer (Verhältnis Einzelhandelsumsatz je Einwohner und einzelhandelsrelevan-

ter Kaufkraft) als Maß für die Handelszentralität einer Stadt liegt für Pforzheim bei 146,0 (Bundes-

durchschnitt 100,0). Im Vergleich mit anderen Oberzentren ist der Pforzheimer Wert als gut einzustu-

fen, wobei hier auch Einkauflagen wie die „Wilferdinger Höhe“ zum Tragen kommen.

Abb. 5 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich (2009)

* Zentralitätskennziffer für Pforzheim basiert auf CIMA-eigenen Schätzungen 2010; Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA

125,1

130,3

126,9

143,3

103,5

93,1

120,0

108,4

146,0

80 100 120 140 160

Stuttgart

Karlsruhe

Heidelberg

Heilbronn

Bad Wildbad

Mühlacker

Calw

Bretten

Pforzheim*

106,5

97,9

105,0

103,0

101,0

103,4

101,3

90 100 110

Enzkreis

Bad Wildbad

Vaihingen/Enz

Mühlacker

Calw

Bretten

Pforzheim



4 MARKTGEBIET UND KAUFKRAFTPOTENTIAL

Zur Einordnung der Entwicklungsmöglichkeiten für Einzelhandelsnutzungen in der Stadt Pforzheim

werden die relevanten Daten zum Nachfragepotential nachfolgend dargestellt.

4.1 Marktgebiet und Bevölkerungspotential

Bei der Abgrenzung des Marktgebietes der Stadt Pforzheim wurden der landesplanerisch definierte

Verflechtungsbereich sowie die Analyse der Konkurrenzstandorte berücksichtigt. Demnach kann das

Marktgebiet des Pforzheimer Einzelhandels wie folgt abgegrenzt und untergliedert werden:

Marktzone Zugehörige Kommunen/Nah- und Mittelbereiche Bevölkerungspotential

Zone I Gesamtstadt Pforzheim ca. 116.100 Einwohner

Zone II Restlicher Mittelbereich Pforzheim:

Nahbereiche Pforzheim, Wiernsheim, Heimsheim, Tiefenbronn, Neulingen, Remchingen, Königsbach-Stein, Kel-tern, Straubenhardt, Neuenbürg ca. 140.200 Einwohner

Zone I-II „Engeres“ Marktgebiet insgesamt ca. 256.300 Einwohner

Zone III „Weiteres“ Marktgebiet:

Mittelbereiche Bretten, Calw, Mühlacker, Bad Wildbad ca. 203.800 Einwohner

Marktgebiet insgesamt (Zone I – III) ca. 460.100 Einwohner

Quelle: Angaben des Eigenbetriebes Wirtschaft und Stadtmarketing Pforzheim (WSP); Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 3. Quartal 2009

In den Mittelzentren der Zone III hat in der jüngeren Vergangenheit zum Teil ein Ausbau der Einzel-

handelsfunktion stattgefunden, welche auch Einfluss auf die Marktdurchdringung des Pforzheimer

Einzelhandels hat.

4.2 Kaufkraftpotential im Marktgebiet

Unter Zugrundelegung der regionalisierten Pro-Kopf-Ausgaben wird das einzelhandelsrelevante

Kaufkraftpotential berechnet. Auf die einzelnen Zonen des engeren Marktgebietes verteilt sich das

gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotential wie folgt:

Zone I: Gesamtstadt Pforzheim ca. 622,2 Mio. €

Zone II: restlicher Mittelbereich Pforzheim ca. 798,4 Mio. €

Auf die angrenzenden Mittelbereichen (Marktzone III als weiteres Marktgebiet) entfallen weitere ca.

1.103,2 Mio. € Kaufkraftpotential.



Vom gesamten Kaufkraftpotential im Marktgebiet von 2.523,8 Mio. € entfallen auf

den überwiegend kurzfristigen Bedarf: ca. 1.357,3 Mio. €

den überwiegend mittelfristigen Bedarf: ca. 485,5 Mio. €

den überwiegend langfristigen Bedarf: ca. 681,0 Mio. €.

Die Verteilung der Kaufkraftpotentiale ist in der nachfolgenden Tabelle nach Branchen/ Bedarfsbe-

reichen und Marktzonen detailliert dargestellt.

Tab. 3 Das Kaufkraftpotential nach Sortimenten/Bedarfsgruppen im Marktgebiet Pforzheim in Mio. €

Marktzonen

Sortimente

„engeres“ Marktgebiet Weiteres

Marktgebiet (Zone III)

Zone I-III Stadt Pforzheim

(Zone I)

Restlicher Mit-telbereich

Zone II

Gesamter Mit-telbereich (Zone I+II)

Lebensmittel 233,2 299,2 532,4 413,5 945,9

restl. kurzfr. Bedarf 1 101,4 130,1 231,6 179,8 411,4

kurzfr. Bedarf insg. 334,6 429,4 764,0 593,3 1.357,3

Bekleidung/ Textilien 66,0 84,7 150,7 117,0 267,7

Schuhe und Sport 20,5 26,3 46,8 36,3 83,1

Bücher, Schreib- und Spielwaren

21,4 27,5 48,9 38,0 86,9

restl. mittelfr. Bedarf 2 11,8 15,1 26,9 20,9 47,8

mittelfr. Bedarf insg. 119,7 153,6 273,3 212,2 485,5

Einrichtung+ Zubehör 77,9 99,9 177,8 138,1 315,9

Elektrowaren/Medien 45,5 58,4 103,9 80,7 184,6

Foto/Optik, Uhren/ Schmuck

16,1 20,7 36,8 28,6 65,4

restl. langfr. Bedarf 3 28,4 36,4 64,8 50,3 115,1

langfr. Bedarf insg. 167,9 215,4 383,3 297,7 681,0

Einzelhandel gesamt 622,2 798,4 1.420,6 1.103,2 2.523,8

1 Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen

2 Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf

3 Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf

Quelle: CIMA Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich

Im Vergleich zum Märktekonzept 2005 ist bezüglich der zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumina

insgesamt ein Zuwachs von ca. 3 % zu verzeichnen, bezogen auf den Stadtkreis Pforzheim ist dagegen

ein leichter Rückgang von ca. 2 % zu konstatieren. Folgende Aspekte sind bei einem Abgleich zwi-

schen 2005 und 2010 zu berücksichtigen:



Als Basis für die Kaufkraftberechnungen im Jahr 2005 wurden für die Stadt Pforzheim die Ein-

wohnerdaten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg herangezogen; bei der Fort-

schreibung 2010 wurden die Daten der Statistikstelle der Stadt Pforzheim verwendet.

Bei einer Fortschreibung der Einwohnerzahlen der Stadt Pforzheim auf der Grundlage der städti-

schen Daten ergibt sich ein Zuwachs von ca. 500 Einwohnern (2005: ca. 115.600; 2010: ca.

116.100) bzw. 0,4 %. Hiermit verbunden ist eine Kaufkraftsteigerung von (2005: ca. 615,7 Mio. €,

2010: 622,2 Mio. €) bzw. 1,1 %.

Berücksichtigung der Veränderungen bei den sortimentsbezogenen Pro-Kopf-

Verbrauchsausgaben (Anpassungen an Veränderungen des Konsumverhaltens in den einzelnen

Branchen etc.)

Abb. 6 Das Marktgebiet des Pforzheimer Einzelhandels

Quelle: MapPoint; Bearbeitung: CIMA

Legende:

Zone I

Zone II

Zone III



5 ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN PFORZHEIM

Die Bestandsdaten des Einzelhandels in Pforzheim basieren auf einer Totalerhebung der Betriebe des

Ladeneinzelhandels (inkl. Ladenhandwerk) im April/Mai 2010. Neben der Erfassung der wesentlichen

Betriebsdaten erfolgten eine Einschätzung des äußeren Erscheinungsbildes und der Ladengestal-

tung/Warenpräsentation sowie eine Einordnung der Betriebe in der Einkaufsinnenstadt von Pforz-

heim hinsichtlich ihrer Zielgruppen- und Qualitätsausrichtung.

5.1 Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Pforzheim

In der Gesamtstadt Pforzheim1 wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben:

Anzahl der Ladengeschäfte: 910 Betriebe

Gesamtverkaufsfläche: ca. 291.835 qm

Umsatzleistung im Jahr 2009: ca. 906,2 Mio. €.

Nach Bedarfsbereichen gegliedert entfallen von den insgesamt 910 erhobenen Betrieben

auf den kurzfristigen Bedarfsbereich ca. 43 % aller Betriebe, ca. 24 % der Gesamtverkaufsflä-

che und ca. 40 % des Gesamtumsatzes

auf den mittelfristigen Bedarfsbereich ca. 27 % aller Betriebe, ca. 29 % der Gesamtverkaufs-

fläche und ca. 26 % des Gesamtumsatzes

auf den langfristigen Bedarfsbereich ca. 30 % aller Betriebe, ca. 47 % der Gesamtverkaufsflä-

che und ca. 34 % des Gesamtumsatzes.

Die Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Pforzheim zeichnet sich hinsichtlich der Anzahl der Be-

triebe sowie der Umsatzleistung durch einen Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich (Lebens-

mittel, Drogeriewaren etc.) aus. Hierbei fallen insbesondere die größeren Märkte im Lebensmittelbe-

reich (SB-Warenhäuser, große Supermärkte) ins Gewicht.

Der Schwerpunkt der Verkaufsflächen liegt dagegen auf dem langfristigen Bedarfsbereich. Dies ist

vor allem auf die ansässigen Baumärkte und Möbelhäuser (insb. im Bereich Wilferdinger Höhe, Ge-

werbegebiet „Brötzinger Tal“) zurückzuführen.

1 Inkl. Möbelzentrum Birkenfeld an der Gemarkungsgrenze zur Stadt Pforzheim



Tab. 4 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt

Pforzheim nach Branchen und Bedarfsgruppen

Bestandsdaten Branche

Anzahl der Betriebea

Verkaufsfläche in qm

b

Umsatz in Mio. €b

Lebensmittel 255 54.580 259,3

restlicher kurzfristiger Bedarf1 133 14.660 107,4

kurzfristiger Bedarf gesamt 388 69.240 366,7

Oberbekleidung, Wäsche, Textilien 151 54.865 154,1

Schuhe und Sport 40 15.120 40,9

Bücher, Schreib- und Spielwaren 42 10.610 31,8

restlicher mittelfristiger Bedarf2 14 3.830 9,3

mittelfristiger Bedarf gesamt 247 84.425 236,1

Einrichtung und Zubehör 115 91.555 156,1

Elektrowaren/Medien 27 11.925 66,0

Foto/Optik, Uhren/Schmuck 62 6.830 43,3

restlicher langfristiger Bedarf3 71 27.860 38,0

langfristiger Bedarf gesamt 275 138.170 303,4

Einzelhandel gesamt 910 291.835 906,2

1 Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen

2 Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf

3 Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf

a Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt

b Zuordnung nach Teilsortimenten

Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010

Als Sonderkonstellation in der Stadt Pforzheim ist auf den stark ausgeprägten Anteil des Segmentes

Foto/Optik, Uhren/Schmuck hinzuweisen, welcher insbesondere durch das Angebot der „Schmuck-

welten“ in der „Goldstadt Pforzheim“ beeinflusst wird.



5.2 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen

Der Einzelhandelsbestand in der Stadt Pforzheim ist nachfolgend in der räumlichen Untergliederung

dargestellt. Hierbei wird nach den Standortlagen Einkaufsinnenstadt, den Gewerbe- und Sonderge-

bietslagen sowie den sonstigen integrierten Lagen (z.B. Stadtteilzentren) unterschieden.

Die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim kann unter Berücksichtigung des bestehenden Einzelhandels

wie folgt abgegrenzt werden, wobei innerhalb der Innenstadtabgrenzung unterschiedliche Lagen hin-

sichtlich des Einzelhandelsbesatzes, der Fußgängerfrequenz etc. festzuhalten sind. Diese Abgrenzung

liegt den folgenden Betrachtungen / Bewertungen zugrunde. Eine detaillierte Lageabgrenzung wird

in einem getrennten Kapitel vorgenommen.

Abb. 7 Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim

Quelle: „Pforzheim neu erleben“, WS Pforzheim; „Strategie- und Maßnahmenkonzept für die Pforzheimer Innenstadt“, Januar 2010; Bearbeitung: CIMA, September 2010



Neben der Einkaufsinnenstadt sind folgende strukturprägende Standortlagen in Pforzheim zu nen-

nen:

Gewerblich geprägte Standortlagen: „Wilferdinger Höhe“, Oberes Enztal / Brötzinger Tal (inkl.

Möbelzentrum Birkenfeld auf Birkenfelder Gemarkung), Hohenäcker / Obsthof, Altgefäll

Standortlage „Enzauenpark“ (hier: Standort „Kaufland“, ehem. Famila)

Stadtteilzentrum Brötzingen

Nahversorgungslagen „Hohenzollernstraße“, „Am Hauptgüterbahnhof“, Buckenberg/Haidach,

Büchenbronn, Dillweißenstein, Eutingen, Huchenfeld, Würm

Abb. 8 Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Pforzheim

Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA

Legende:

Einkaufsinnenstadt

Nahversorgungslagen/Stadtteilzentren

Gewerblich geprägte Standortlagen



Innerhalb der Gesamtstadt Pforzheim stellen bezogen auf den Betriebsbesatz die städtebaulich inte-

grierten Lagen (inkl. Einkaufsinnenstadt) den Schwerpunkt dar. Der Besatz in den Gewerbegebietsla-

gen ist hinsichtlich der Anzahl der Betriebe vergleichsweise gering ausgeprägt. Der Verkaufsflächen-

schwerpunkt und in Teilen der Umsatzschwerpunkt (z.B. beim langfristigen Bedarf) liegt dagegen auf

den städtebaulich nicht integrierten Standortlagen (insb. Wilferdinger Höhe, Brötzinger Tal).

Die hohen Flächenanteile außerhalb der Einkaufsinnenstadt werden im kurzfristigen Bedarfsbereich

durch den Lebensmitteleinzelhandel (u.a. Kaufland) beeinflusst. Der mittelfristige Bedarfsbereich

(z.B. Bekleidung, Schuhe etc.) ist vergleichsweise stark in der Einkaufsinnenstadt vertreten (z.B. durch

die Standorte „Schlössle-Galerie“ und Galeria Kaufhof). Beim langfristigen Bedarf (u.a. Möbel, Bau-

markt) ist insbesondere auf den Besatz in den Gewerbegebieten „Wilferdinger Höhe“ und „Brötzin-

ger Tal“ (u.a. Fa. Hornbach, Praktiker, Bauhaus, B1-Baumarkt, Möbelzentrum Birkenfeld, Poco Do-

mäne, Möbel Roller) hinzuweisen.

Tab. 5 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Ge-

samtstadt Pforzheim

Lage Bestandsdaten

Einkaufs-Innenstadt

(≠ Stat. Bezirk In-nenstadt)

Gewerbe-gebietslagen

sonstige integrierte Lagen

Pforzheim gesamt

Betriebe*

kurzfristiger Bedarf 84 60 244 388

mittelfristiger Bedarf 134 40 73 247

langfristiger Bedarf 102 59 114 275

EH-Insgesamt 320 159 431 910

Verkaufsfläche in qm**

kurzfristiger Bedarf 9.940 28.270 31.030 69.240

mittelfristiger Bedarf 47.000 25.840 11.585 84.425

langfristiger Bedarf 19.395 100.390 18.385 138.170

EH-Insgesamt 76.335 154.500 61.000 291.835

Umsatz in Mio. €**

kurzfristiger Bedarf 63,3 132,9 170,5 366,7

mittelfristiger Bedarf 141,6 64,4 30,1 236,1

langfristiger Bedarf 76,1 191,0 36,3 303,4

EH-Insgesamt 281,0 388,3 236,9 906,2

* Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt **Zuordnung nach Teilsortimenten




Abb. 9 Anzahl der Betriebe in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen


Abb. 10 Verkaufsfläche in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm


84 60

244134

40

73102

59

114

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen

kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf

9.94028.270 31.030

47.00025.840 11.585

19.395

100.390

18.385

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000





Abb. 11 Umsatz in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio. €


5.3 Einzelhandelsbestand nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen

Neben der Auswertung der Bestandsdaten nach Standortlagen wird im Folgenden eine kleinräumige

Betrachtung der Einzelhandelsstruktur nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen vorgenommen.

Dabei ist auf den Unterschied zwischen dem statistischen Bezirk „Innenstadt“ und der abgegrenzten

„Einkaufsinnenstadt“ hinzuweisen, welche weiter gefasst wird und Teile der statistischen Bezirke

„Weststadt“ (Schlössle-Galerie, G 19 etc.) und „Südweststadt“ (Sedanplatz und angrenzende Berei-

che) mit einbezieht.

Innerhalb der Gesamtstadt nimmt die Einkaufslage „Wilferdinger Höhe“ aufgrund der Vielzahl an

großflächigen Handelsbetrieben den größten Anteil ein und beeinflusst damit die Einkaufsorientie-

rung im Raum Pforzheim sehr stark. Innerhalb der Kernstadt (ohne räumlich getrennt liegende Stadt-

teile) verfügen die statistischen Bezirke Innenstadt und Weststadt (inkl. Schlössle-Galerie), die den

Großteil der Einkaufsinnenstadt bilden, über einen hohen Verkaufsflächen- und Umsatzanteil.

Die räumlich von der Kernstadt abgesetzt liegenden Stadtteile (vgl. Bezirke 110-150 in der nachfol-

gende Tabelle) verfügen über einen deutlich geringeren Einzelhandelsbesatz, der sich meist auf die

63,3

132,9170,5

141,6

64,430,1

76,1

191,0

36,3

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450





Nah- und Grundversorgungsfunktion beschränkt. Ein Vergleich der Ausstattungskennziffern erfolgt in

einem getrennten Kapitel.

Tab. 6 Einzelhandelsbestandsdaten sowie Darstellung der Veränderungen bei den Verkaufsflächenwerten

differenziert nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen

Statistischer Bezirk/Einkaufslage

Betriebe

Verkaufsfläche in qm

Umsatz in Mio. € 2010

Veränderung seit 2005

10 Oststadt 41 5.540 + 860 22,5

20-40 Innenstadt/ Weststadt/ Südweststadt*

412 91.240 + 185 324,0

50/60 Au / Südoststadt 16 1.925 + 610 6,8

70/71 Buckenberg / Haidach 26 5.695 + 2.105 25,4

80 Nordstadt 115 32.940 + 8.970 89,4

90/91 Brötzingen /Arlinger 68 10.030 + 1.160 47,8

81/92 Wilferdinger Höhe 99 99.620 + 2.700 237,5

93/931 Oberes Enztal** 21 30.710 + 2.620 86,8

100/101 Sonnenhof / Dillweißen-stein

25 1.880 - 685 11,3

110/120 Hohenwart / Würm 7 755 + 35 4,7

130 Büchenbronn 24 2.645 + 890 12,1

140 Huchenfeld 23 3.495 + 1.005 13,7

150 Eutingen 33 5.360 + 690 24,2

Pforzheim Gesamtstadt 910 291.835 + 21.145 906,2

* umfasst die Einkaufsinnenstadt und die angrenzenden Lagen, ** inkl. Möbelzentrum Birkenfeld


Für den Abgleich mit den Bestandsdaten aus dem Jahr 2005 ist grundsätzlich ist auf die veränderte

Zuordnungssystematik im Einzelhandel hinzuweisen. Im Vergleich zur Erhebung des Jahres 2005

(Branchenzuordnung der Betriebe nach Sortimentsschwerpunkt) wurde in der aktuellen Erhebung

eine detailliertere Zuordnung der Teilsortimente zu den einzelnen Branchen vorgenommen. Auf-

grund dieser Aspekte ist ein sortimentsbezogener Abgleich der Bestandswerte wenig sinnvoll.

Zwischen den Jahren 2005 und 2010 kam es zu folgenden Veränderungen innerhalb der Einzelhan-

delsstruktur der Gesamtstadt Pforzheim:



Zunahme der Zahl der Betriebe um ca. 5 %

Anstieg der Gesamtverkaufsfläche um insgesamt 8 %,

Leichter Zuwachs bei der Umsatzleistung um ca. 2 %.

Speziell für die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim, welche nicht deckungsgleich mit dem statisti-

schen Bezirk „Innenstadt“ ist, kann seit der Erhebung im Jahr 2005 ebenfalls ein Zuwachs an Betrie-

ben, Verkaufsfläche und der Umsatzleistung festgehalten werden. Durch die Realisierung des Shop-

ping-Centers „Schlössle-Galerie“ hat zwischenzeitlich eine deutliche Bereicherung der Angebotssitua-

tion für die Haupteinkaufslage stattgefunden. Die zusätzlichen „neuen“ Verkaufsflächen werden je-

doch v.a. im mittelfristigen Bedarfsbereich, der den Schwerpunkt der Schlössle-Galerie darstellt,

durch den Wegfall der Textilkaufhäuser „Sinn & Leffers“ (4.500 qm VK) und „Breuninger“ (Ersatz

durch „K&L Ruppert“, Nettoverlust: 3.500 qm VK) sowie die verstärkte Differenzierung der Galeria

Kaufhof nach Teilsortimenten zum Teil nivelliert. Auswirkungen auf die Einkaufsinnenstadt können

durch diesen gewissen Konzentrationsprozess auf die 1a-Lage im Bereich Leopoldplatz insb. für die

Randlagen verzeichnet werden (bspw. Leerstandssituation, vgl. Kap. 6.3).

Tab. 7 Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Stadt Pforzheim insgesamt im Vergleich zwischen

2005 und 2010

Basisjahr

Kriterien 2005 2010

Veränderung 2005 – 2010

abs. in %

Gesamtstadt Pforzheim

Anzahl der Betriebe 864 910 + 47 + 5 %

Verkaufsfläche in qm 270.690 291.835 + 21.145 + 8%

Umsatz in Mio. € 887,1 906,2 19,1 + 2%

Einkaufsinnenstadt Pforzheim (nicht gleichzusetzen mit dem statistischen Bezirk „Innenstadt“)

Anzahl der Betriebe 308 320 + 12 + 4 %

Verkaufsfläche in qm 74.490 76.335 + 1.845 + 2 %

Umsatz in Mio. € 272,6 281,0 + 8,4 + 3 %

Quelle: CIMA 2005 und April/Mai 2010



5.4 Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Pforzheim

Die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner beträgt für die Gesamtstadt Pforzheim ca. 2,51 qm VK

je Einwohner und liegt somit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von ca. 1,3 qm VK je Einwohner.

Auf den Food-Bereich entfallen ca. 0,47 qm (Bundesdurchschnitt: ca. 0,45 qm) und auf den Non-

Food-Bereich ca. 2,44 qm VK je Einwohner (Bundesdurchschnitt: ca. 0,95 qm). Der Wert liegt im Non-

Food-Bereich deutlich über dem Bundesdurchschnitt, liegt aber auf ähnlicher Höhe mit denen ver-

gleichbarer Oberzentren. Im Food-Bereich liegt der Wert für Pforzheim auf Höhe des Bundesdurch-

schnittes und leicht über den Werten vergleichbarer Oberzentren2 (vgl. Tab. 8).

Tab. 8 Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Pforzheim im zeitlichen und oberzent-

ralen Vergleich

Warengruppen

Verkaufsfläche je Einwohner in qm

Pforzheim 2005 Pforzheim 2010 Ausgewählte Oberzentren

Bundesdurch-schnitt

Food 0,45 0,47 0,3 – 0,4 0,4 – 0,5

Non-Food 1,89 2,04 1,2 – 2,3 0,9 – 1,0

Einzelhandel insgesamt 2,34 2,51 1,5 – 2,7 1,3 – 1,4

Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; CIMA 2005

Die Umsatzleistung je Einwohner liegt für die Gesamtstadt Pforzheim bei ca. 7.803,- € pro Einwohner.

Im Bundesdurchschnitt beläuft sich der Wert auf ca. 5.288,- € pro Einwohner. Auf den Food-Bereich

entfallen 2.233,- € pro Einwohner in Pforzheim (Bundesdurchschnitt 1.982,- €) und auf den Non-

Food-Bereich 5.570,- € (Bundesdurchschnitt 3.306,- €). Damit sind im Vergleich zu anderen Oberzen-

tren leicht überdurchschnittliche Umsatzleistungen im Verhältnis zur Bevölkerung festzuhalten.

Tab. 9 Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Pforzheim im zeitlichen und oberzent-

ralen Vergleich

Warengruppen

Umsatzleistung je Einwohner in Euro

Pforzheim 2005 Pforzheim 2010 Ausgewählte Oberzentren

Bundesdurch-schnitt

Food 2.322,- 2.233,- 1.500 – 2.000 1.982,-

Non-Food 5.355,- 5.570,- 4.500 – 5.500 3.306,-

Einzelhandel insgesamt 7.677,- 7.803,- 6.000 – 7.500 5.288,-

Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; CIMA 2005

2 Hier: u.a. Heidelberg, Heilbronn, Reutlingen



5.5 Kleinräumiger Kennziffernvergleich

Auf der Ebene der statistischen Bezirke wird im Folgenden die Beurteilung der kleinräumigen Versor-

gungssituation anhand der relevanten Kennziffern vorgenommen. Für einzelne Stadtbereiche, die die

Versorgung der Gesamtbevölkerung von Pforzheim übernehmen, wie z.B. die Bereiche Innenstadt

bzw. Wilferdinger Höhe, ist eine kleinräumige Betrachtung wenig sinnvoll.

Tab. 10 Kleinräumige Versorgungskennziffern (Auswahl) nach Hauptwarengruppen

Statistischer Bezirk Verkaufsfläche

in qm VK/EW

Umsatz in Mio. €

Kaufkraft 2010 in Mio. €

Zentralität in %

10 Oststadt (7.154 EW)

Food 2.950 0,41 15,1 14,4 105%

Non-Food 2.590 0,36 7,4 24,0 31%

EH insgesamt 5.540 0,77 22,5 38,3 59%

30 Weststadt (7.540)*

Food 580 0,08 3,2 15,1 21%

Non-Food 10.780 1,43 26,2 25,3 104%

EH insgesamt 11.360 1,51 29,4 40,4 73%

40 Südweststadt (12.934 EW)*

Food 510 0,04 3,3 26,0 13%

Non-Food 1.895 0,15 6,6 43,3 15%

EH insgesamt 2.405 0,19 9,9 69,3 14%

50/60 Au/Südoststadt (7.549 EW)

Food 1.150 0,15 5,0 15,2 33%

Non-Food 775 0,10 1,8 25,3 7%

EH insgesamt 1.925 0,26 6,8 40,4 17%

70/71 Buckenberg/Haidach (13.156 EW)

Food 4.065 0,31 16,4 26,4 62%

Non-Food 1.630 0,12 9,0 44,1 20%

EH insgesamt 5.695 0,43 25,4 70,5 36%

80 Nordstadt (23.660 EW)

Food 9.090 0,38 44,1 47,5 93%

Non-Food 23.850 1,01 45,3 79,2 57%

EH insgesamt 32.940 1,39 89,4 126,7 71%

90/91 Brötzingen/Arlinger (11.354 EW)

Food 5.540 0,49 28,5 22,8 125%

Non-Food 4.490 0,40 19,3 38,0 51%

EH insgesamt 10.030 0,89 47,8 60,8 79%



Statistischer Bezirk Verkaufsfläche

in qm VK/EW

Umsatz in Mio. €

Kaufkraft 2010 in Mio. €

Zentralität in %

100/101 Sonnenhof/Dillweißenstein (8.514 EW)

Food 1.240 0,15 6,0 17,1 35%

Non-Food 640 0,08 5,3 28,5 19%

EH insgesamt 1.880 0,22 11,3 45,6 25%

110/120 Hohenwart/Würm (4.552 EW)

Food 615 0,14 2,6 9,1 28%

Non-Food 140 0,03 2,1 15,2 14%

EH insgesamt 755 0,17 4,7 24,4 19%

130 Büchenbronn (6.172 EW)

Food 1.685 0,27 7,8 12,4 63%

Non-Food 960 0,16 4,3 20,7 21%

EH insgesamt 2.645 0,43 12,1 33,1 37%

140 Huchenfeld (4.230 EW)

Food 2.880 0,68 10,5 8,5 124%

Non-Food 615 0,15 3,2 14,2 23%

EH insgesamt 3.495 0,83 13,7 22,7 60%

150 Eutingen (7.812 EW)

Food 2.685 0,34 15,9 15,7 101%

Non-Food 2.675 0,34 8,3 26,2 32%

EH insgesamt 5.360 0,69 24,2 41,8 58%

Weitere Standortlagen/Stadtbereiche

Food 21.690 --- 102,4 18,1 ---

Non-Food 191.785 --- 516,8 30,3 ---

EH insgesamt 213.475 --- 619,2 48,4 ---

Pforzheim Gesamtstadt (116.141 EW)

Food 54.580 0,47 259,3 233,2 111%

Non-Food 237.255 2,04 646,9 389,0 166%

EH insgesamt 291.835 2,51 906,2 622,1 146%

--- Ausweisung nicht sinnvoll * Hinweis: Bestandsdaten ohne die der Einkaufsinnenstadt zuzurechnenden Betriebe Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010



Verkaufsflächenausstattung

Im Food-Bereich ist in der Gesamtstadt Pforzheim eine leicht über dem Bundesdurchschnitt liegende

Verkaufsflächenausstattung festzuhalten.

In der kleinräumigen Differenzierung ist die überdurchschnittliche Ausstattung des Stadtteils Huchen-

feld (0,68 qm VK/EW) im Food Bereich hervorzuheben. Dies ist auf den Besatz an Lebensmittelmärk-

ten (Fa. Edeka aktiv, Fa. Penny) sowie dem größeren Getränkemarkt bei insgesamt nur 4.200 Ein-

wohnern zurückzuführen.

In der Kernstadt sind insbesondere für die Bezirke „Weststadt“ (VK je EW von 0,08) und „Südwest-

stadt“ (VK je EW von 0,04) niedrige Ausstattungskennziffern im Food-Bereich vorhanden.

In den räumlich von der Kernstadt abgesetzten Stadtteilen ist dagegen überwiegend eine unter-

durchschnittliche Ausstattung zu konstatieren (Werte zwischen 0,14 und 0,34 qm VK Food je Ein-

wohner). Für dezidierte Aussagen zur Versorgung im Food-Bereich wird auf das Kap. 8.3.3 verwiesen.

Bezogen auf den Non-Food-Bereich verfügen die räumlich von der Kernstadt abgesetzten Stadtteile

erwartungsgemäß über einen eher geringen Einzelhandelsbesatz. Der Schwerpunkt liegt hier auf der

Kernstadt.

Abb. 12 Kleinräumige Verkaufsflächenausstattung nach Hauptwarengruppen

* Hinweis: Bestandsdaten ohne die der Einkaufsinnenstadt zuzurechnenden Betriebe Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3Food Non-Food

Bundesdurch-schnitt Food



Zentralitätswerte

Hinsichtlich der Zentralitätswerte (Verhältnis zwischen Einzelhandelsumsatz je Einwohner und ein-

zelhandelsrelevanter Kaufkraft) für die einzelnen statistischen Bezirke festzuhalten, dass insbesonde-

re im Food-Bereich eine gute Versorgung der Einwohner der jeweiligen Stadtteile gegeben ist. Dies

trifft insb. in den statistischen Bezirken Buckenberg/Haidach (62% Zentralität im Food-Bereich) und

Nordstadt (93%) sowie für die Stadtteile Büchenbronn (63%), Huchenfeld (124%) und Eutingen

(101%) zu.

Im Non-Food-Bereich liegen die Werte der Einzelhandelszentralität insb. in den Innenstadt- bzw.

Kernstadt-nahen statistischen Bezirken (Nordstadt, Südweststadt, Brötzingen/Arlinger), in denen

zum Teil Gewerbegebietslagen inbegriffen sind, auf einem recht hohen Niveau. Daneben besitzt der

Stadtteil Eutingen sowie mit Abstrichen Büchenbronn, Huchenfeld und Buckenberg/Haidach eine

recht hohe Zentralität bei den Non-Food-Sortimenten.



6 BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR UND DES BRANCHENMIX IN DER PFORZHEIMER EINKAUFSINNENSTADT

Im Rahmen des Workshops zur Strategie- und Maßnahmenkonzept für die Pforzheimer Innenstadt

wurde vorab der „Betrachtungsraum Einkaufsinnenstadt“ als Diskussionsgrundlage definiert. Dieser

wurde dabei von den Teilnehmern gegenüber der Innenstadtabgrenzung aus dem Märkte- und Zent-

renkonzept von 2005 im südlichen Teilbereich um das Gebiet Jahnstraße, Dillsteiner Straße, Bleich-

straße erweitert. Diese Abgrenzung liegt den folgenden Betrachtungen/Bewertungen zugrunde.

6.1 Nutzungs- und Branchenmix in der Einkaufsinnenstadt

In der folgenden Abbildung ist der Bestand für die Wirtschaftsgruppen Einzelhandel (inkl. Laden-

handwerk), Dienstleistungen und Gastronomie in der abgegrenzten Einkaufsinnenstadt dargestellt.

Hierbei ist hinsichtlich der Verkaufsflächen ein leichtes Übergewicht des mittelfristigen Bedarfsbe-

reichs insb. im Bereich „Westliche/Östliche Karl-Friedrich-Straße“ zu konstatieren. Betriebe des kurz-

und langfristigen Bedarfsbereiches sind in diesem Bereich ebenfalls, wenn auch mit geringerer Fläche

vertreten.

Hinsichtlich der Verteilung des Dienstleistungsangebotes ist zu vermerken, dass sich diese Betriebe –

abgesehen von den repräsentativen Gebäuden der Banken im Bereich Westliche Karl-Friedrich-

Straße – überwiegend in den Bereichen abseits der Haupteinkaufslage (insb. Bereich südlich der Enz,

Goethestraße / westlicher Teil der Einkaufsinnenstadt, Nordseite der Bahnhofstraße etc.) konzentrie-

ren.

Im Gastronomie-Bereich liegt eine disperse Verteilung der Betriebe in der Einkaufsinnenstadt vor.

Unter qualitativen Aspekten bietet die Innenstadt insgesamt ein breites Spektrum, welches von Fast-

Food-Betrieben wie z.B. McDonalds, Nordsee, zahlreichen Dönerläden und Asia-Imbissen über die

gut bürgerlichen (u.a. Hopfenschlingel, Schlosskeller, Lehners, Ratskeller) und ausländischen Restau-

rants (u.a. Goldener Adler, Besitos, Enchiladas) bis hin zu neuartigen Konzepten (u.a. Dean & David)

reicht. Hinzu kommen etliche Cafés, Bistros, Kneipen und Bars, die das Angebot abrunden. Unter

räumlichen Gesichtspunkten fallen die Angebote an den Randlagen der Einkaufsinnenstadt, v.a. im

Bahnhofsumfeld, im Bereich Jahnstraße/Goethestraße, qualitativ deutlich hinter den gastronomi-

schen Betrieben in der Westlichen Karl-Friedrich-Straße (bspw. Schlössle-Galerie) ab.

Die Analyse der räumlichen Verteilung der Leerstände in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim

ergibt, dass sich diese ebenfalls überwiegend in den Randbereichen befinden. Die 1a-Lage im Bereich



Westliche Karl-Friedrich-Straße ist nahezu nicht durch Leerstandsproblematik gekennzeichnet, wäh-

rend in den umliegenden Bereichen v.a. die Leerstände des Sinn Leffers-Gebäudes und des ehemali-

gen Denn´s Biomarkt in der Goethe-Galerie als prägend einzustufen sind.

Abb. 13 Nutzungsmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt

Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA

Die Darstellung des Branchenmix in der Einkaufsinnenstadt zeigt in der 1a-Lage „Westliche Karl-

Friedrich-Straße“ und angrenzende Bereiche eine – auch flächenmäßige Dominanz – der Bedarfs-

gruppe „Bekleidung / Textilien“. Die großflächigen Anbieter in der 1a-Lage (Galeria Kaufhof, C&A,

Woolworth, K&L Ruppert, Esprit, Anbieter in der Schlössle-Galerie) sind gemeinsam mit den kleine-

ren Fachgeschäften und -märkten als prägendes Angebotssegment einzustufen.

Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche

sonstige Belegung

kurzfristiger Bedarf

mittelfristiger Bedarf

langfristiger Bedarf

Leerstand

Dienstleistung

Gastronomie



Sonderstrukturen ergeben sich durch das ausgeprägte und qualitativ hochwertige Angebot im Be-

reich Uhren/Schmuck (v.a. geprägt durch die Anbieter im Bereich Schmuckwelten) sowie durch die in

der Innenstadt noch relativ stark vertretene Sortimentsgruppe Einrichtung & Zubehör, die neben der

Fa. Wohnfabrik insbesondere als Teilsortimente in großflächigen Betrieben (bspw. Galeria Kaufhof,

Müller) sowie in Fachgeschäften geführt werden.

Abb. 14 Darstellung des Branchenmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt nach Wirtschaftsgruppen




6.2 Bewertung der Situation in der Einkaufsinnenstadt nach qualitativen Kriterien

Neben der Bestandserhebung wurde in der Pforzheimer Innenstadt eine qualitative Bewertung des

Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen. Folgende Kriterien des Einzelhandels-

angebotes wurden beurteilt:

Zielgruppen- und Qualitätsorientierung

Warenpräsentation/Ladengestaltung

Fassaden- und Schaufenstergestaltung.

Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau des ört-

lichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache

und Unternehmen mit einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden.

Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualität-

sorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger „Discountorientierung“

v.a. der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Insgesamt werden drei Kategorien unter-

schieden:

Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie profilieren sich ebenfalls

über eine Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und geho-

bener Einkommensniveaus an. Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel

die Qualitätsorientierung auf.

Standardisiert, konsumig (2): Shopkonzepte dieser Kategorie wenden sich an breite Käufer-

schichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebots-

kompetenz herangezogen. Im Bekleidungssektor fallen die meisten „Young Fashion“ – Kon-

zepte in dieses Segment.

Discountorientiert (3): Discountprinzipien stehen bei diesen Unternehmen im Vordergrund.

Das gesamte Betriebskonzept hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discount-

prinzip lebt von Eigenmarken und „no name“-Produkten.

Für die Innenstadt von Pforzheim können bei der Betrachtung der Zahl der Betriebe folgende we-

sentlichen Punkte festgehalten werden:

Der Großteil der Innenstadtbetriebe ist der Kategorie „standardisiert, konsumig“ zuzuordnen,

welche eine relativ breite Käuferschicht anspricht.



Immerhin gut ein Viertel der Betriebe ist durch einen qualitätsorientierten Marktauftritt ge-

kennzeichnet.

Abb. 15 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Pforzheimer Einkaufs-

innenstadt


Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung stellen die „Visitenkarte“ des Unternehmens dar.

Folgende vier Kategorien werden unterschieden:

Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine pro-

fessionelle Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet, welche die Angebots-

kompetenz des Betriebes unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind

ständig bemüht, durch „pfiffige“ Ideen aufzufallen.

Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen die Kundenerwartungen einer

breiten Käuferschicht. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenübli-

chen Niveau und sind in einem gepflegten Zustand.

Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine

standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau

ist in der Regel einfach. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstel-

lung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgrup-

penorientierung.

Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Betriebe dieser Kategorie machen einen alles in allem

ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Ladengestaltung ist kein eindeutiges

3%

22%

67%

8%exklusiv

gehobene Mitte, qualitätsorientiert

standardisiert, konsumig

discountorientiert



Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht

nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.

Für die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden:

Insgesamt gut die Hälfte der Betriebe weist im Bereich Ladenbau, Warenpräsentation ein po-

sitives, d.h. ein allen Ansprüchen genügendes oder modernes und zeitgemäßes inneres Er-

scheinungsbild auf.

Ein weiteres Drittel an Betrieben in der Einkaufsinnenstadt sind hinsichtlich der Warenprä-

sentation und Ladengestaltung als durchschnittlich / „normal ohne Highlights“ und somit als

„austauschbar“ einzustufen.

In einem veralteten und renovierungsbedürftigen Zustand befinden sich ca. 14 %.

Abb. 16 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzhei-

mer Einkaufsinnenstadt


Neben der Warenpräsentation und der Ladengestaltung spielt die Fassaden- und Schaufensterge-

staltung eine wichtige Rolle für die Kundenanziehung. Dabei werden folgende vier Kategorien unter-

schieden:

Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe in dieser Kategorie sind durch eine einfalls-

reiche und ansprechende Schaufenstergestaltung sowie eine attraktive Fassadengestaltung

gekennzeichnet.

Modern, zeitgemäß (2): Schaufenstergestaltung und Fassade bzw. das äußere Erscheinungs-

bild sind in einem gepflegten Zustand.

15%

37%34%

14% top, allen Ansprüchen genügend

Modern, zeitgemäß

normal ohne Highlights

veraltet, renovierungsbedürftig



Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine

standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Schaufenstergestaltung.

Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Diese Betriebe vermitteln einen ungepflegten Eindruck.

Die Schaufenstergestaltung ist ideenlos und das äußere Erscheinungsbild weist deutliche De-

fizite auf.

Für die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden:

Insgesamt zeichnen sich ca. 44 % der Betriebe durch ein positives, modernes und zeitgemä-

ßes äußeres Erscheinungsbild aus.

Etwas mehr als ein Drittel der Betriebe sind als „normal, ohne Highlights“ einzustufen.

Dagegen sind ca. 17 % der Betriebe als veraltet und renovierungsbedürftig einzustufen.

Abb. 17 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer

Einkaufsinnenstadt


Auf Basis der Bewertung der Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Lage des Be-

triebes innerhalb der Einkaufsinnenstadt, der Zugänglichkeit sowie weiteren gewerbeimmobilienspe-

zifischen Aspekten kann die Wettbewerbsfähigkeit des einzelnen Betriebes abgeschätzt werden. Die

Wettbewerbsfähigkeit wird nach Kategorien „hoch“, „mittel“ und „gering“ eingestuft.

13%

31%

39%

17% top, allen Ansprüchen genügend

Modern, zeitgemäß

normal ohne Highlights

veraltet, renovierungsbedürftig



Abb. 18 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnen-

stadt


Für die Innenstadtbetriebe bewegt sich der Durchschnittswert im Bereich der mittleren Kategorie.

Folgende Aspekte sind bei der Bewertung festzuhalten:

Gut 80 % der Betriebe weisen eine hohe bzw. mittlere Wettbewerbsfähigkeit auf - diese Ein-

schätzung verdeutlicht nachhaltige bzw. derzeit abgesicherte Betriebsstrukturen.

Bei knapp einem Fünftel der Betriebe kann eine nachhaltige Absicherung der Wettbewerbs-

fähigkeit in Frage gestellt werden.

6.3 Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt

In der Innenstadt von Pforzheim wurden zum Zeitpunkt der Erhebung 27 Leerstände (überwiegend

Einzelhandelsimmobilien) ermittelt. Die Leerstandsquote in der Innenstadt belief sich zu diesem Zeit-

punkt auf ca. 7,8 %, wobei in den meisten Kommunen dieser Größenordnung eine gewisse „Fluktua-

tionsreserve“ vorhanden ist. Die Leerstände liegen überwiegend im kleinflächigen Bereich; lediglich

die ehemalige Fläche der Fa. Sinn & Leffers in der Leopoldstraße (ca. 4.000 qm VK) sowie die deutlich

kleinere Fläche des ehemaligen Denn´s Bio-Markt stellen eine Ausnahme dar. Der größte Teil der

leerstehenden Flächen ist in 1b- bzw. 2er-Lagen zu verorten.

Die leerstehenden Gewerbeimmobilien kommen zum Teil hinsichtlich der Marktfähigkeit durchaus

für eine Wiederbelegung durch Einzelhandel bzw. Dienstleistungen in Frage.

In der folgenden Karte sind die zum Zeitpunkt der Erhebung leerstehenden Einzelhandelsimmobilien

in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim verortet. Häufungen von kleinflächigen Leerständen sind

35%

44%

21%hohe Wettbewerbsfähigkeit

mittlere Wettbewerbsfähigkeit

geringe Wettbewerbsfähigkeit



vor allem in den Abschnitten am nördlichen Enzufer (Bissinger Straße, Leopoldstraße etc.) sowie süd-

lich der Enz (insb. Jahnstraße, Dillsteiner Straße) zu verzeichnen.

Abb. 19 Darstellung der Leerstände in der Pforzheimer Innenstadt

Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA; Kartenausschnitt bezieht sich auf den zentralen Innenstadtbereich

6.4 Marken-Portfolio-Analyse der Leitbranchen Bekleidung, Schuhe/Sport in der Ein-

kaufsinnenstadt von Pforzheim

Neben der Erfassung der quantitativen und qualitativen Aspekte des Einzelhandelsbestandes in der

Gesamtstadt Pforzheim und insbesondere in der Einkaufsinnenstadt sollen in einem weiteren Schritt

eine Bewertung hinsichtlich des in der Innenstadt vorhandenen Markenportfolios der Retail-Brands

vorgenommen werden.

Leerstandssituation

sonstige Nutzung

Leerstände



Dabei wird eine Beschränkung auf die innenstadtprägenden Leitbranchen Bekleidung und Schu-

he/Sport vorgenommen. In der folgenden Abbildung wurde eine Einstufung der relevanten Einzel-

handelsbetriebe in der Innenstadt hinsichtlich ihrer Markenorientierung vorgenommen. Dabei wer-

den folgende Kategorien unterschieden:

hohe Markenorientierung

mittlere bis geringe Markenorientierung

keine Markenorientierung

Betriebe mit hoher oder mittlere bis geringer Markenorientierung weisen innerhalb ihres Sorti-

mentsbestandes einen gewissen Anteil von Produkten bekannter Markenhersteller auf. Betriebe oh-

ne Markenorientierung fokussieren sich bei der Ausgestaltung der Angebotspalette dagegen auf „No

Name-Produkte“ bzw. auf Eigenmarken.

Abb. 20 Bewertung des Grades der Markenorientierung bei den relevanten Einzelhandelsbetriebe in der

Pforzheimer Einkaufsinnenstadt


Die Betriebe in der Innenstadt von Pforzheim zeichnen sich in der Mehrzahl durch eine Einstufung in

der Kategorie „hohe Markenorientierung“ aus. Ca. 40 % der Betriebe weisen hinsichtlich der Produk-

te einen Schwerpunkt auf Markenware auf. Gut ein Drittel der Pforzheimer Innenstadt-Betriebe da-

gegen positioniert sich am Markt vor allem mit Eigenmarken bzw. ohne Markenorientierung.

Im Vergleich zum typischen Besatz von Anbietern mit hoher Markenorientierung in Einkaufsinnen-

städten von Oberzentren liegt der Anteilswert in Pforzheim allerdings auf einem etwas niedrigeren

Niveau. Demgegenüber ist ein recht hoher Anteil von Anbietern in der Kategorie „mittlere bis geringe

Markenorientierung“ festzuhalten.

40%

26%

34%

hohe Markenorientierung

mittlere bis geringe Markenorientierung

keine Markenorientierung



Auch wenn das Kriterium „Grad der Markenorientierung“ nicht automatisch gleichzusetzen ist mit

der Attraktivität von Einkaufsinnenstädten (so besitzen Unternehmen wie H&M oder Zara als „verti-

kale“ Anbieter, die überwiegend Eigenmarken vertreiben, über eine hohe Kundenakzeptanz und

Magnetfunktion), ist für das Segment „hohe Markenorientierung“ in der Pforzheimer Innenstadt

noch ein Entwicklungsspielraum vorhanden.

Tab. 11 Grad der Markenorientierung der relevanten Anbieter in den Innenstädten nach Anzahl der Be-triebe

Grad der Markenorientierung

Pforzheim CIMA-Vergleichswert

in % in %

hohe Markenorientierung 40 45-50

mittlere bis geringe

Markenorientierung 26 15-20

keine Markenorientierung 34 35-40

Quelle: CIMA-Datenpool



Abb. 21 Grad der Markenorientierung in den relevanten Einzelhandelsbetrieben in der Pforzheimer Ein-

kaufsinnenstadt


In der folgenden Abbildung werden die in Pforzheim bereits ansässigen Marken sowie jene Label-

Stores dargestellt, die in Oberzentren ähnlicher Größenklasse wie Pforzheim typischerweise aus-

schließlich in den Innenstädten angeboten werden vorhanden sind. Dabei wird eine Differenzierung

der einzelnen Marken hinsichtlich ihrer Fähigkeit der Kundenbindung innerhalb der Stadt und im re-

gionalen Kontext in Sinne der Ausübung der oberzentralen Versorgungsfunktion eingestuft. Als ein

zweites Bewertungskriterium wird das Preisniveau der einzelnen Marken herangezogen. Dabei be-

wegt sich das Spektrum zwischen Billig- und Hochpreismarken.

Zur übersichtlichen Darstellung werden die Sortimentsgruppen „Bekleidung/Wäsche“ und „Schu-

he/Sport“ in zwei getrennten Abbildungen behandelt. Dabei wird unterschieden, ob die jeweilige

Marke als „Monolabel-Store“ oder „Multilabel-Store“ in der Pforzheimer Innenstadt ansässig ist oder

als eine Marke neben anderen in einem „Multilabel-Store“ angeboten wird.

Die Darstellungsart der Portfolioanalyse ermöglicht einen Überblick über die Marken/Stores, die in

den verschiedenen Preisklassen und einer unterschiedlich starken Ausstrahlungskraft bzw. Fähigkeit

Grad der Markenorientierung

hoch

mittel bis gering

keine



zur Kundenanziehung vorhanden sind bzw. zur Profilierung der Innenstadt von Pforzheim gegenüber

„Konkurrenzinnenstädten“ bzw. anderen Handelsstandorten (u.a. Wilferdinger Höhe) beitragen.

Folgende Aussagen können bezüglich der Bewertung des Portfolios der gängigen, filialisierten Mar-

ken/Betreiberfirmen im Bekleidungssegment für die Pforzheimer Innenstadt getroffen werden:

Der Schwerpunkt liegt beim mittleren Preissegment, d.h. bei Marken/Betreiberfirmen, die

über eine regionale Magnetfunktion verfügen, allerdings nur bedingt eine überregionale

Magnetfunktion übernehmen.

Im oberen Preissegment sind die relevanten Marken überwiegend als Bestandteile eines

Mehrmarkenangebotes vorhanden. Monolabel-Stores von hochwertigeren Betreibern wie

z.B. Marc O’Polo, Levi’s, Tommy Hilfiger oder Boss etc. sind nicht ansässig.

Nahezu vollständiger Marken-/Betreiberbesatz, insb. im mittelpreisigen Angebotssegment

Fehlen von „Highlights“, wie z.B. Peek & Cloppenburg, damit auch „Austauschbarkeit“ ge-

genüber Angeboten in größeren Mittelzentren (z.B. Leonberg)

Für die Segmente „Schuhe und Sport“ sind folgende Aussagen festzuhalten:

Im Segment Sport ist das Gros der ansässigen Marken/Betriebe eher dem gehobenen Preis-

niveau mit einer regionalen Magnetfunktion zuzuordnen (Anbieter wie Jack Wolfskin, Inter-

sport Elsässer). Die relevanten Marken im Sport-Segment (bspw. Adidas, Nike, Puma etc.)

werden in der Pforzheimer Innenstadt in Multilabel-Stores angeboten.

Das Angebot im Segment Sport ist grundsätzlich durch die vorhandenen Anbieter ausrei-

chend abgedeckt, weist hinsichtlich der Betreiberfirmen jedoch noch vereinzelte Lücken auf.

Anbieter wie Sport Scheck, Karstadt Sport, Sportarena, Sport 2000 etc. sind bislang noch

nicht in der Innenstadt von Pforzheim ansässig.

Im Segment Schuhe werden neben den Betreiberfirmen im niedrigpreisigen Bereich (Reno,

Deichmann) weitere Marken im gehobenen Preisniveau in der Pforzheimer Innenstadt ange-

boten.

Insgesamt ist bei der Analyse der derzeitigen Angebotslücken im Segment „Schuhe“ das Feh-

len einiger Betreiberfirmen, wie bspw. Schuhhaus Werdich, Görtz 17 zu konstatieren.



Abb. 22 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortiment Bekleidung) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren

Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

5

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5niedrig Preisniveau hoch

loka

lM

agn

etfu

nkt

ion

regi

on

al

KiK

Zeemann

Vögele

Woolworth

Orsay

Pimkie

K&L Ruppert

Breuninger

Mister*Lady

Wissmach

Bonita

Tom Tailor

Esprit

edc

S. Oliver

comma

Zara

Zero

Street One

Galeria Kaufhof

Karstadt

P&C

C&A

Ulla Popken

More & More

Vero ModaTally Weilj

MexxMarc O'Polo

Tommy HilfigerGerry WeberHallhuber

Ernstings FamilyCecil

BiBa

Olymp & Hades

H&M

Boss

Jeans Fritz

drykorn

Joop

diesel

adessa

NKD

Baby Walz

engbers

Ansons

Yeans Halle

BenettonNew Yorker

Eckerle Herrenmoden

Camel

Levi´s

MustangOlymp

Mango

Armani

DigelLacoste

Modepark Röther

Adler

AWG

Buddelei

Liberty

Bogner

Strellson

Colloseum

Miss Sixty

Stefanel

Strenesse

Lacoste

Witt Weiden

1982

als Monolabel-Store vorhanden

Multilabel-Store

als Marke im Multilabel-Store

nicht in der Innenstadt vorhanden



Abb. 23 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortimente Schuhe/Sport) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren

Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

5

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5niedrig Preisniveau hoch

loka

lM

agn

etfu

nkt

ion

regi

on

al

Reno

Görtz

Görtz 17

Salamander

ara

Geox

Clarks

Gabor

Sport 2000

TimberlandQuick Schuh

Deichmann

Schuhhof

Sportarena

Intersport

Runners Point

Footlocker

vaude

Karstadt Sport

Jack WolfskinNike

Puma

Adidas

Schuhhaus WerdichTamaris

Converse

Lloyds

Lowa

NorthFace

asics

Reebok

Vans

Schöffel

Tatonka

Leiser

Decathlon

Mammut

Salewa

Humanic

Roland Schuhe

als Monolabel-Store vorhanden

Multilabel-Store

als Marke im Multilabel-Store

nicht in der Innenstadt vorhanden



7 MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE

Zur Einordnung der künftigen Entwicklungspotentiale für den Einzelhandel erfolgt eine Bewertung

der gegenwärtigen Marktposition der Stadt Pforzheim als Einkaufsstadt sowie eine Ermittlung des

realistischen und wirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenpotentials.

7.1 Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Pforzheim

Die Handelszentralität (Relation Umsatz zur Kaufkraft) der Stadt Pforzheim betrug im Jahr 2005 bei

ca. 140 %, d.h. für die Stadt Pforzheim kann als Oberzentrum von einem deutlichen Kaufkraftzufluss

ausgegangen werden. Gegenüber 2010 ist von einem leichten Anstieg der Zentralität auf ca. 146 %

auszugehen. Dies ist in erster Linie auf die Ansiedlung der Schlössle-Galerie zurückzuführen. Daneben

ist auf die statistischen Effekte, welche sich durch den leichten Rückgang des Kaufkraftpotentials in

der Stadt Pforzheim selbst ergeben, hinzuweisen. Die Handelszentralität von 146 % ist im Vergleich

zu anderen Oberzentren durchaus als guter Wert3 einzustufen, wobei die Betriebe auf der „Wilfer-

dinger Höhe“ die Handelszentralität maßgeblich beeinflussen.

Tab. 12 Veränderung der Handelszentralitäten im Zeitraum 2005 bis 2010

Einzelhandel insgesamt

2005

Umsatz in Mio. € 887,0 Mio. €

Kaufkraft in Mio. € 634,1 Mio. €

Zentralität in % 140 %

2010

Umsatz in Mio. € 906,2 Mio. €

Kaufkraft in Mio. € 622,1 Mio. €

Zentralität in % 146 %

Quelle: Märkte- und Zentrenkonzept 2005, S. 39 und CIMA-Berechnungen 2010

In der sortimentsbezogenen Differenzierung ist auf den weit überdurchschnittlichen Zentralitätswert

bei Uhren/Schmuck hinzuweisen, der in erster Linie auf die Anbieter der Schmuckwelten zurückzu-

führen ist.

Auch für die weiteren Sortimentsgruppen im mittel- und langfristigen Bedarf sind z. T. deutliche

Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen, die hohe Marktposition Pforzheims gegenüber dem Umland unter-

3 Vgl. Heilbronn 147 % (Quelle: Homepage der Stadt Heilbronn); Reutlingen 146 % (Quelle: GfK-Gutachten

2008); Heidelberg 128 % (Quelle: GMA-Gutachten 2006)



streichen. Der Wert bei der Sortimentsgruppe „Einrichtung und Zubehör“ wird dabei in erster Linie

durch die Baumarktangebote und weniger durch die Möbelangebote bestimmt.

Für Lebensmittel und den restlichen kurzfristigen Bedarf sind dagegen die Zentralitätswerte deutlich

niedriger ausgeprägt, wobei hier die wohnnahe Versorgung in den umliegenden Städten und Ge-

meinden zum Tragen kommt.

Abb. 24 Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Pforzheim

Quelle: CIMA- Berechnungen

110%

146%

181%

197%

79%

106%

111%

134%

145%

148%

178%

200%

200%

233%

362%

0% 100% 200% 300% 400%

kurzfristiger Bedarf gesamt

Einzelhandel gesamt

langfristiger Bedarf gesamt

mittelfristiger Bedarf gesamt

restlicher mittelfristiger Bedarf

restlicher kurzfristiger Bedarf

Lebensmittel

restlicher langfristiger Bedarf

Elektrowaren/Medien

Bücher, Schreib- und Spielwaren

Foto/Optik

Schuhe und Sport

Einrichtung und Zubehör

Oberbekleidung, Wäsche

Uhren/Schmuck

Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss

Bedarfsbereiche

Sortimentsgruppen



7.2 Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Pforzheim

Vor dem Hintergrund einer in vielen Einzelhandelsbranchen bereits gesättigten Marktsituation und

einer Zunahme der Wettbewerbsintensität in den konkurrierenden Einkaufsstädten (Oberzentren

wie Karlsruhe, umliegende Mittelzentren) kann eine Stabilisierung sowie ein branchenbezogen punk-

tueller Ausbau der Situation in Pforzheim schon als Teilerfolg gewertet werden.

Im Folgenden wird in einem Prognoseansatz das Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für den

Pforzheimer Einzelhandel ermittelt. Bei der Ermittlung der Umsatzpotentiale werden Zentralitätswer-

te bzw. Marktanteile angesetzt, welche in Städten vergleichbarer Größe und Zentralitätsstufe er-

reicht werden, wobei die gegenwärtige Einzelhandelsausstattung in Pforzheim (inkl. bekannte Wett-

bewerbsplanungen4) sowie die regionale Wettbewerbssituation berücksichtigt wurden.

Der Prognoseansatz stellt eine offensive Variante dar. In diesem Ansatz wird davon ausgegangen,

dass sich die Marktposition von Pforzheim als Einkaufsstadt noch verbessert und eine Erhöhung der

Handelszentralität stattfindet.

Während für den kurzfristigen Bedarfsbereich realistischerweise nur noch eine moderate Steigerung

der Handelszentralität angenommen werden kann, ist beim mittelfristigen Bedarf noch ein Ausbau

der Handelszentralität möglich (z. B. im Falle einer attraktiven Nachnutzung der ehemaligen Fläche

des Textilkaufhauses Sinn & Leffers). Im langfristigen Bedarfsbereich ist ebenfalls ein Ausbau der

Handelszentralität möglich, welcher sich durch die geplante Verlagerung des Möbelzentrums Birken-

feld als einziges Wohnkaufhaus ergeben könnte. Hinzuweisen ist hierbei ebenfalls auf den bereits er-

folgten Grundstückskauf der Fa. Lutz Neubert im Bereich des Gewerbegebietes Obsthof.

Die nachfolgend ausgewiesenen Flächenpotentiale sind auch als Ersatzflächen für mittlerweile zu

kleine bzw. „in die Jahre gekommene“ Anbieter einzustufen und als Anpassung an den allgemeinen

Strukturwandel im Einzelhandel einzuordnen.

Die ausgewiesenen Verkaufsflächenpotentiale sind als Orientierungsrahmen für die künftige Entwick-

lung des Einzelhandels (Prognosezeitraum ca. 8 - 10 Jahre) in der Stadt Pforzheim einzustufen. Die

branchen- und standortbezogene Beurteilung wird im Branchenkonzept vorgenommen.

4 Z.B. geplante Standortverlagerung/Verkaufsflächenerweiterung des Möbelzentrums Birkenfeld in das Gewer-

begebiet „Hohenäcker/Obsthof“



Tab. 13 Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Pforzheimer Einzelhandels

Bedarfsbereiche / Sortimente

Ist-Umsatz Kaufkraft im SK Pforzheim

IST- Zentralität Ziel-Zentralität Prognose-

Umsatz ZUSATZ-Umsatz

Ø Umsatz/qm VK

VK-Potential*

in Mio. € in Mio. € in % in % in Mio. € in Mio. € in €/ qm VK in qm

Lebensmittel 259,3 233,2 111% 115% 268,2 8,9 4.000,- 2.200

restlicher kurzfr. Bedarf 107,4 101,4 106% 112% 113,6 6,2 4.000,- 1.500

kurzfristiger Bedarf gesamt 366,7 334,6 110% 114% 381,8 15,1 4.000,- 3.700

Oberbekleidung, Wäsche, Textilien

154,1 66,0 233% 260% 171,6 17,5 3.000,- 5.800

Schuhe und Sport 40,9 20,5 200% 220% 45,1 4,2 3.000,- 1.400

Bücher, Schreib- und Spiel-waren

31,8 21,4 148% 160% 34,2 2,4 3.000,- 800

restlicher mittelfr. Bedarf 9,3 11,8 79% 100% 11,8 2,5 3.000,- 800

mittelfristiger Bedarf ge-samt

236,1 119,7 197% 219% 262,7 26,6 1.500,- 8.800

Einrichtung und Zubehör 156,1 77,9 200% 240% 187,0 30,9 1.500,- 20.500

Elektrowaren/Medien 66,0 45,5 145% 155% 70,5 4,5 4.000,- 3.000

Foto/Optik, Uhren/ Schmuck

43,3 16,1 269% 275% 44,3 1,0 6.000,- 250

restlicher langfr. Bedarf 38,0 28,4 134% 150% 42,6 4,6 2.000,- 800

langfristiger Bedarf gesamt 303,4 167,9 181% 205% 344,4 41,0 2.100,- 24.550

Einzelhandel gesamt 906,2 622,1 146% 159% 988,9 82,7 --- 37.050

* gerundete Werte; Quelle: CIMA-Prognoserechnung



Bei der Ermittlung des zusätzlichen Verkaufsflächenpotentials wurde eine Einzelhandelsentwicklung

ohne nennenswerten Verdrängungswettbewerb für den Einzelhandel innerhalb der Stadt Pforzheim

angenommen.

Bei einer gegenwärtigen Umsatzleistung in Höhe von etwa 906,2 Mio. € beläuft sich das zusätzliche

rechnerische Umsatzpotential für den Einzelhandel in der Stadt Pforzheim auf insgesamt

82,7 Mio. €.

In der Differenzierung nach Bedarfsbereichen entfallen

auf den kurzfristigen Bedarf: 15,1 Mio. €

auf den mittelfristigen Bedarf: 26,6 Mio. €

auf den langfristigen Bedarf: 41,0 Mio. €.

Unter Zugrundelegung von branchenüblichen bzw. sortimentstypischen Flächenleistungen lässt sich

bei einem Umsatzpotential in Höhe von ca. 82,7 Mio. € ein

zusätzliches rechnerisches Verkaufsflächenpotential von ca. 37.050 qm ermitteln.

Hiervon entfallen:

auf den kurzfristigen Bedarf: 3.700 qm

auf den mittelfristigen Bedarf: 8.800 qm

auf den langfristigen Bedarf: 24.550 qm

Die rechnerisch ermittelten Verkaufsflächenpotentiale sind unter Berücksichtigung der bestehenden

Planungen für ein Möbelhaus am Standort „Hohenäcker“ im Bereich „Einrichtung & Zubehör“ zu re-

lativieren. Nach Angaben der Stadtverwaltung Pforzheim ist an diesem Standort die Verlagerung der

Möbelzentrums Birkenfeld auf die Pforzheimer Gemarkung geplant. Im Rahmen dessen ist eine Ver-

kaufsflächenerweiterung um 10.000 bis 15.000 qm vorgesehen.

Bringt man diese bereits bekannte Wettbewerbsplanung in Abzug, dann liegt das Verkaufsflächenpo-

tential für alle Branchen bei ca. 22.000 qm und für den langfristigen Bedarf bei rund 10.000 qm VK.



8 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELS-STANDORT PFORZHEIM

Unter Berücksichtigung der bereits heute hohen Verkaufsflächenausstattung der Stadt Pforzheim be-

sitzen insbesondere qualitative Aussagen bei der branchen- und betriebstypenbezogenen Entwick-

lung einen hohen Stellenwert. Weiter wird auf die verschiedenen Standortbereiche innerhalb der

Gesamtstadt Pforzheim dezidiert eingegangen.

8.1 Standortfaktoren der Stadt Pforzheim als Einkaufsstadt

Die wesentlichen Standortfaktoren, welche die künftige Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt

Pforzheim bzw. der Innenstadt von Pforzheim maßgeblich beeinflussen, sind nachfolgend stich-

punktartig aufgeführt. Die vorgenommene Untergliederung in positive und negative Standortfakto-

ren ist dabei in einigen Fällen ambivalent zu sehen.

Als positive Standortfaktoren/Chancen sind folgende Punkte hervorzuheben:

Gute Verkehrsanbindung an das regionale und überregionale Verkehrsnetz (A8, B10, B294,

B463)

Hohe Marktposition über alle Branchen/Sortimente und Bedarfsbereiche hinweg

Multifunktionalität der Innenstadt mit ergänzenden Nutzungen wie Gastronomie und kon-

sumnahe Dienstleistungen

Nur vereinzelte Leerstände in der Innenstadt

Entwicklungsfläche in der Innenstadt bei Nachnutzung des „Sinn & Leffers-Areals“ vorhanden

Strukturprägende innerstädtische Magnetbetriebe (Schlössle-Galerie, Galeria Kaufhof, C&A,

Esprit etc.)

Quantitativ großes Parkplatzangebot in der bzw. rund um die Innenstadt

Gute ÖPNV-Anbindung der Innenstadt (Bahnhof, Leopoldplatz etc.)

Vielfältige Stadtmarketingaktivitäten sowie breites Kultur- und Veranstaltungsangebot



Als negative Standortfaktoren/Risiken können folgende Punkte angeführt werden:

Überlagerung des Marktgebietes und Zunahme der Wettbewerbsintensität durch attraktive

konkurrierende Einkaufsstädte im regionalen Umfeld (u.a. Ausweitung der Handelsfunktion

der umliegenden Mittel- und Oberzentren)

Verlust wesentlicher Kundenmagnetbetriebe (Sinn & Leffers 2009, Breuninger 2006) in der

Innenstadt in der jüngeren Vergangenheit

Hohe Wettbewerbsintensität für die Einkaufsinnenstadt durch zahlreiche großflächige Anbie-

ter in Gewerbegebietslagen (insb. Wilferdinger Höhe, GE „Oberes Enztal“ etc.)

8.2 Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix

Aufbauend auf den Ergebnissen der Marktpotentialanalyse erfolgt eine Bewertung der künftigen

Entwicklungsmöglichkeiten für die einzelnen Branchen bzw. Betriebstypen in Pforzheim. Zusätzliche

Aussagen, die die Entwicklung der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt betreffen, werden bei Bedarf bei

der Bewertung der einzelnen Branchen getroffen.

Hierbei werden u.a. folgende Kriterien berücksichtigt:

gegenwärtiger Branchen- und Betriebstypenmix in der Einkaufsinnenstadt bzw. in der Ge-

samtstadt Pforzheim, insb. Wilferdinger Höhe

Wettbewerbsdichte und Wettbewerbsfähigkeit der bestehenden Angebote

erschließbares Kaufkraftpotential

regionale Wettbewerbssituation.

Nahrungs- und Genussmittel

Die Angebotssituation im Lebensmittelbereich ist in der Gesamtstadt Pforzheim mit drei SB-

Warenhäusern (nach Übernahme der Betriebe der Fa. Famila durch die Fa. Kaufland) sowie zahlrei-

chen Supermärkten (Vollsortimenter) und Discountern bereits als recht ausgeprägt einzustufen. Auch

die Situation im Lebensmittelhandwerk (Bäckereien und Metzgereien) sowie im Segment „Spezialan-

bieter“ (Feinkost, Weine etc.) ist im gesamten Stadtgebiet als vielfältig zu bewerten.

Kleinräumig betrachtet ist in einigen Stadtteilen von einer „Unterversorgung“ auszugehen, die jedoch

durch die großflächigen Anbieter z.B. der Fa. Kaufland, die eine Versorgung für das gesamte Stadtge-

biet gewährleisten, weitestgehend kompensiert wird. In den größeren Stadtteilen Buckenberg/ Hai-

dach, Brötzingen/ Arlinger und Eutingen kann aufgrund der bestehenden Strukturen (Vollsortimen-



ter, Discounter) von einer guten Nahversorgungssituation für die Wohnbevölkerung ausgegangen

werden.

In der Einkaufsinnenstadt sind drei größere Lebensmittelanbieter ansässig. Der City-Supermarkt

Pischzan, welcher sich im Untergeschoss der leerstehenden Sinn & Leffers-Kaufhaus befindet, weist

perspektivisch aufgrund der bisher ungeklärten Nachnutzungsproblematik einen Standortnachteil

auf. Die Lebensmitteldiscounter Penny (Goethestraße) und Norma (Westl. Karl-Friedrich-Straße/Ecke

Durlacher Straße) befinden sich im westlichen Innenstadtgebiet und dienen vorwiegend der Nahver-

sorgung für die innerstädtischen Wohnbevölkerung.

Im östlichen und südlichen Innenstadtbereich sind keine weiteren Anbieter ansässig, jedoch befinden

sich in den angrenzenden Räumen diverse Lebensmittelanbieter (u.a. Kaufland in der Standortlage

„Enzauenpark“, Kaufland/Aldi im GE „Brötzingen“).

Neben der Sicherung der wohnnahen Versorgungsstandorte ist die Vorhaltung von alternativen Ver-

sorgungsangeboten wie z.B. rollende Einkaufsläden bzw. Zustell-Dienste in den Stadtteilen ohne jeg-

lichen Nahversorgungsbesatz wie z.B. Mäuerach oder Hohenwart denkbar.

Weitere Ansatzpunkte stellen die Modernisierung und ggf. Verkaufsflächenerweiterung bestehender

Anbieter im Stadtgebiet dar, die zum Teil ein „in die Jahre gekommenes“ Erscheinungsbild aufweisen.

Gesundheit und Körperpflege

Im Durchschnitt können ca. 3.500 bis 4.000 Einwohner pro Apotheke als Richtwert angesetzt werden.

Mit 36 Apothekenstandorten auf rd. 116.000 Einwohner ist die Ausstattung in Pforzheim als sehr gut

zu bezeichnen, wobei ca. zwei Drittel der Apothekenstandorte auf die Innenstadt sowie die weiteren

zentralen Versorgungsbereiche entfallen. Ein weiteres Drittel entfällt auf Standorte in Streu- oder

Gewerbegebietslagen. Ein Zusatzbedarf ist hier lediglich punktuell (u.a. Stadtteil Hohenwart) erkenn-

bar.

Das Segment „Drogeriewaren“ ist im gesamten Stadtgebiet durch eine Vielzahl von Anbietern im

Fachmarktsegment sowie den Teilsortimenten der Lebensmittelanbieter vertreten. Im Vergleich zur

Untersuchung von 2005 sind punktuell neue Fachmarktstandorte realisiert worden (z.B. Ansiedlung

Fa. dm), die im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente zu einer deutlichen Aufwertung

des Angebotes geführt haben.

Im Innenstadtbereich ist insb. auf die Fa. Müller im Shopping-Center „Schlössle-Galerie“ hinzuweisen,

welcher neben dem Drogerie- und Parfümeriesegment auch eine Vielzahl weiterer Sortimente i.S. ei-

nes „kleinen Kaufhauses“ anbietet. Für den vormals bestehenden Standort der Fa. Müller im Bereich



Sedanplatz wurde eine Sortimentsumstrukturierung mit dem Fokus auf Haushaltswaren,

Glas/Porzellan/Keramik und Spielwaren vorgenommen.

Das Segment „Parfümeriewaren“ ist in Pforzheim durch die Standorte der Fa. Douglas, kleinerer

Fachgeschäftsanbieter, einem Outlet-Store und den Teilsortimenten der Fa. Müller, Fa. dm und Gale-

ria Kaufhof vertreten. Die Standorte dieser Sortimentsgruppe sind überwiegend in der Innenstadt

sowie im Stadteilzentrum „Brötzingen“ ansässig. Lediglich ein Anbieter ist am Standort „Wilferdinger

Höhe“ vorhanden.

Für den Sortimentsbereich „Drogerie- und Parfümeriewaren“ ist insgesamt kein nennenswerter Zu-

satzbedarf festzuhalten, wobei allerdings durch die expansive Standortpolitik einzelner Anbieter (z.B.

Fa. Rossmann) durchaus noch Veränderungen in der Betreibervielfalt eintreten können. Im Zuge der

geplanten Umstrukturierung der Filialstruktur der Fa. Schlecker ist weiterhin offen, ob insb. die klein-

flächigen Betriebe v.a. in den Stadtteilen auch zukünftig als Standorte erhalten bleiben.

Blumen und Pflanzen

Die Sortimente Blumen/Pflanzen werden durch verschiedene Floristik-Fachgeschäfte sowohl in der

Innenstadt als auch in den Stadtteilen ausreichend abgedeckt. Hinzu kommt das großflächige Garten-

Center der Fa. Streb im Gewerbegebiet „Hohenäcker“, welcher über eine über Pforzheim hinausge-

hende Marktausstrahlung verfügt. Daneben sind die Gartenmarktabteilungen der ansässigen Bau-

märkte zu nennen. Zusätzliche Angebote in diesem Bereich sind bei ausschließlich bedarfsorientierter

Sichtweise nur schwer erkennbar.

Bekleidung/Wäsche

Der Sortimentsbereich „Oberbekleidung/Wäsche“ als innerstädtische Leitbranche ist grundsätzlich

noch als Angebotsstärke der Einkaufsinnenstadt festzuhalten. Rund ein Viertel der Verkaufsfläche ist

an städtebaulich nicht integrierten Lagen verortet. Dies betrifft v.a. den Betriebstyp Fachmarkt im

Niedrigpreissegment (u.a. Fa. KiK, Takko) sowie die Pforzheimer Sonderstruktur hinsichtlich der Out-

let-Stores der „Versandhäuser“ (hier: Klingel Depot und Wenz).

In der Einkaufsinnenstadt sind neben den Textilkaufhäusern (u.a. C&A, K&L Ruppert) eine Vielzahl

von Fachgeschäften, auch im höherwertigen Segment, sowie das Mehrbranchenunternehmen „Gale-

ria Kaufhof“ ansässig. Mit der Ansiedlung der „Schlössle-Galerie“ hat seit 2005 eine Bereicherung des

Angebotes bzw. der Marken/Betreibervielfalt (u.a. H&M, Olymp & Hades) stattgefunden. Allerdings

sind mit dem Wegbrechen der Textilkaufhäuser „Sinn & Leffers“ und „Breuninger“ sowie einiger



Fachgeschäfte im mittleren und höheren Preissegment strukturelle Veränderungen in der Innenstadt

eingetreten.

Im Bekleidungssegment ist für ein Oberzentrum wie Pforzheim unter Berücksichtigung der zwischen-

zeitlichen Veränderungen ein weiterer Ausbau der Handelsfunktion, speziell in der Innenstadt, wün-

schenswert. Dabei ist der Fokus auf Anbieter mit einer regionalen bis überregionalen Ausstrahlungs-

kraft zu legen, um sich gegenüber den benachbarten Mittelzentren aber auch den Oberzentren

Karlsruhe und Stuttgart am Markt zu positionieren. Bezüglich der qualitativen Ergänzung des Ange-

botes und zu bislang nicht in der Pforzheimer Innenstadt ansässigen Anbietern/Betreibern und Mar-

ken ist auf die Branchenmixportfolios zu verweisen.

Der Bereich Wäsche wird derzeit in Pforzheim durch zahlreiche Angebote sowohl als Teilsortimente

von größeren Bekleidungsbetrieben (u.a. Galeria Kaufhof, C&A, K&L Ruppert, Wenz, Woolworth etc.)

und SB-Warenhäusern (Kaufland) angeboten. Ergänzend sind spezialisierte größerflächige Betriebe

sowohl im Bereich Wilferdinger Höhe (Comanzo) als auch kleinere Fachgeschäfte (bspw. Fa. Staib im

Stadtteilzentrum Brötzingen, Wäsche-Box in der Südweststadt) ansässig. Ergänzungen sind daher vor

allem durch Ansiedlungen bislang nicht vertretener Betreiber wie z.B. Hunkemöller, Palmers möglich.

Heimtextilien

Der Sortimentsbereich „Heimtextilien“ wird in Pforzheim durch Fachgeschäfte (u.a. Betten Weik,

Stein, Jost etc.) in der Innenstadt sowie durch branchenübergreifende Anbieter (insb. Galeria Kauf-

hof) abgedeckt. Hinzu kommen Angebote (v.a. als Teilsortimente) in Betrieben im weiteren Stadtge-

biet, u.a. in der Gewerbegebietslage Wilferdinger Höhe (bspw. Poco Domäne, Gardinen Haase, Klin-

gel Depot, Möbel Roller). Zudem ist auf die Teilsortimente der Baumärkte hinzuweisen. Der Bedarf in

Pforzheim wird damit durch die bestehenden Anbieter zufriedenstellend abgedeckt.

Schuhe/Sport

Der Bereich Schuhe ist gegenwärtig durch eine Vielzahl von Anbietern in Pforzheim vertreten, wobei

hinsichtlich der Standortverteilung die Verkaufsfläche etwa zur Hälfte auf die Innenstadt/integrierte

Lagen und die Gewerbe- und Sondergebietslagen entfallen. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass sich

der Betriebstyp Fachgeschäft auf die integrierten Lagen beschränkt. Die Fa. Reno ist in Pforzheim be-

sonders stark vertreten – insgesamt werden vier Standorte im Stadtgebiet betrieben. Bezogen auf

das Angebotsgenre sind in Pforzheim alle Preis- und Qualitätssegmente vorhanden. Entwicklungsbe-

darf ist lediglich über die Besetzung bestimmter Marken/Betreiberfirmen (z.B. Humanic, Görtz 17

etc.) zu ermitteln.



Im Bereich Sport sind neben Spezialanbietern (Reitsport, Anglerbedarf, Surf- und Snowboardbedarf

u.ä.) drei Sportfachmärkte und die Teilsortimente des Mehrbranchenunternehmens Galeria Kaufhof

zu nennen. Die Sportfachmärkte, von denen zwei Anbieter dem Einkaufsverbund „Intersport“ zuzu-

ordnen sind, sind sowohl in der Einkaufsinnenstadt als auch im Bereich „Wilferdinger Höhe“ ansässig.

Zwingender Handlungsbedarf besteht damit im Segment Sport nicht, gegebenenfalls können punktu-

elle Ergänzungen im Sinne von Nischenbetrieben zu einer Abrundung des Angebotes beitragen.

Schreibwaren/Bücher/Spielwaren

Bei Schreibwaren/Zeitschriften ist sowohl in der Innenstadt (u.a. Teilsortimente Fa. Müller, Fa. Gale-

ria Kaufhof) als auch in den Stadtteilen ein ausreichendes Angebot vorhanden.

Im Buchhandel wird durch mehrere Fachgeschäfte eine vergleichsweise hohe Marktposition erzielt.

Bezogen auf die Innenstadt ist v.a. auf die beiden größeren Anbieter (Thalia und Osiander) einzuge-

hen, die jeweils über ein wettbewerbsfähiges Erscheinungsbild verfügen. Im Vergleich zu 2005 wurde

die Angebotssituation durch die Eröffnung der Osianderschen Buchhandlung in der Schlössle-Galerie

(März 2010) ausgebaut. Kleinräumig betrachtet ist in den Stadtteilzentren auf einzelne kleinere

Buchhandlungen hinzuweisen.

Im Segment Spielwaren ist in Pforzheim auf einen Fachmarktanbieter am Standort Wilferdinger

Höhe, die Teilsortimente der Mehrbranchenunternehmen sowie einige kleinere Spezialanbieter (u.a.

Modellbau) hinzuweisen. Bezogen auf die Einkaufsinnenstadt sind neben den kleineren Spezialanbie-

tern (u.a. Kuscheltiere etc.) v.a. die Fachabteilungen der Anbieter Müller (Schlössle-Galerie, Sedanp-

latz) sowie Galeria-Kaufhof zu nennen.

Das Angebot in den Segmenten „Bücher, Spiel- und Schreibwaren“ ist in Pforzheim damit als gut zu

bewerten, so dass kein dringlicher Handlungsbedarf zur Ansiedlung weiterer Betriebe besteht.

Möbel

Im Bereich Möbel sind gegenwärtig zwei größere Anbieter im Niedrigpreissegment sowie einige Spe-

zialanbieter (Küchen- und Matratzenstudios etc.) in Pforzheim ansässig. Als einziger „Vollsortimen-

ter“ ist auf das Möbelzentrum Birkenfeld hinzuweisen, das handelsstrukturell dem Pforzheimer Ein-

zelhandel zugeordnet werden kann.

Hinsichtlich der Standortverteilung ist der Anbieter „Wohnfabrik“ mit einem hochwertigen Angebot

an einem innerstädtischen Standort zu nennen. Die weiteren Anbieter befinden sich aufgrund des

branchenspezifischen Flächenbedarfs überwiegend in Gewerbegebietslagen, insb. im Bereich Wilfer-

dinger Höhe.



Mit der geplanten Verlagerung des Möbelzentrums Birkenfeld an den Standort „Hohenä-

cker/Obsthof“ und der damit verbundenen Verkaufsflächenerweiterung wird perspektivisch eine

Ausweitung der Marktposition des Oberzentrums Pforzheim speziell im Segment „Wohnkaufhaus“

stattfinden.

Eisenwaren/ Bau- und Heimwerkerbedarf

Im Bereich Eisenwaren / Werkzeuge / Bau- und Heimwerkerbedarf sind derzeit vier große Baumärk-

te in Pforzheim in den Bereichen „Wilderdinger Höhe“ (Fa. Hornbach, Bauhaus, Praktiker) und „Obe-

res Enztal“ (B1 Baumarkt) ansässig. Daneben ist auf eine Vielzahl von Spezialanbietern (Baustoffe

Kemmler, Goldmann & Lindenberger, Eisenwaren Jourdan etc.) hinzuweisen. Das Angebot ist damit

als nahezu vollständig zu bewerten.

Glas/Porzellan/Keramik und Haushaltswaren

Die Sortimentsbereiche Glas / Porzellan / Keramik (GPK) und Geschenkartikel werden durch Fach-

geschäfte (u.a. WMF-Store, Fa. Schützle) bzw. sortimentsübergreifende Anbieter (Galeria Kaufhof,

Müller Haushalt & Ambiente, Depot, Möbelzentrum Birkenfeld) abgedeckt, wobei bezogen auf die

Standortverteilung etwa die Hälfte der Verkaufsfläche durch Anbieter im Innenstadt-Bereich abgebil-

det wird.

Der Sortimentsbereich Haushaltswaren wird in Pforzheim durch Fachgeschäfte, Fachmärkte sowie

Teilsortimente der Mehrbranchenunternehmen (Galeria Kaufhof, Baumärkte etc.) gut vertreten. Vor

dem Hintergrund der guten Ausstattung in diesen Segmenten ist für Pforzheim kein nennenswerter

Handlungsbedarf gegeben.

Elektrowaren

Im Bereich Elektrowaren sind die strukturprägenden Anbieter MediaMarkt und Saturn mit einer ho-

hen Umlandausstrahlung im Bereich „Wilderdinger Höhe“ ansässig. Weitere Anbieter (u.a. Tronser

Euronics, EP Media Center) sind in der Einkaufsinnenstadt vertreten. Hinzu kommen noch qualitativ

hochwertige Spezialanbieter in Innenstadtrandlagen (u.a. Loewe Media@home, Bang & Olufsen).

Aufgrund der errechneten Flächenpotentiale (vgl. Tab. 13) im Bereich Elektrowaren/Medien ist bei

einer offensiven Betrachtung der Entwicklungsmöglichkeiten in Pforzheim insgesamt ein weiterer

Ausbau des Angebotes insbesondere im innerstädtischen Bereich denkbar. Hierfür kommen v.a. bis-

lang nicht vertretene Anbieter wie bspw. Betriebe der Expert-Gruppe, medimax, Promarkt in Frage,

wobei auf die Frage nach der wirtschaftlichen Tragfähigkeit weiterer Anbieter (Hinweis hohe Markt-

position des Fa. MediaMarkt) hinzuweisen ist.



Foto/Optik und Uhren/Schmuck

Im Bereich Foto/Optik sowie Uhren/Schmuck ist eine hohe Angebotsdichte vorhanden. In beiden

Sortimentsbereichen ist eine Reihe von Fachgeschäften in der Innenstadt von Pforzheim ansässig, die

eine Angebotsstärke in der Innenstadt darstellen. Insbesondere ist auf die „Schmuckwelten Pforz-

heim“ als Pforzheimer Alleinstellungsmerkmal hinzuweisen, welche auch eine touristische Funktion

besitzt.

Sonstige Angebote

Bei sonstigen Einzelhandelsangeboten, z.B. im Bereich Fahrräder, Autozubehör, Zooartikel ist in

Pforzheim ein ausreichendes Angebot v.a. im Fachmarktbereich vorhanden.

8.3 Standortkonzept

8.3.1 Grundlagen

Auf der Grundlage der landesplanerischen Zielsetzungen und den weiteren relevanten planungs-

rechtlichen Festlegungen (§ 11 Abs. 3 BauNVO; § 34 BauGB, Einzelhandelserlass Baden-

Württemberg) können für die künftige Standortentwicklung im Einzelhandel in Pforzheim folgende

übergeordnete Zielsetzungen festgehalten werden:

Negative Auswirkungen auf die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagen bzw. auf die

wohnnahen Versorgungsstandorte, welche speziell durch großflächige Handelsansiedlungen

an städtebaulich nicht integrierten Lagen auftreten können, sind zu minimieren.

Speziell bei den sog. zentrenrelevanten Sortimenten und Betriebstypen sollte der Entwick-

lungsschwerpunkt auf der Innenstadt sowie auf geeigneten Innenstadterweiterungslagen

bzw. ausgewählten und planerisch „gewollten“ Standorten liegen.

Bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten (z.B. Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf etc.),

welche bezüglich der Flächenansprüche und der Sortimentsstruktur nur noch bedingt in die

zentrale innerstädtische Einkaufslage integrierbar sind, sind auch Standortlagen außerhalb

der Innenstadt möglich. Die Abschätzung möglicher Auswirkungen auf die städtebauliche und

handelsbezogene Entwicklung der Stadt Pforzheim, welche durch mögliche Ansiedlungsvor-

haben größerer Handelsbetriebe induziert werden können, ist ggf. in Form von Einzelfallbe-

urteilungen anhand der konkreten Plandaten vorzunehmen.

Für die sog. zentrenrelevanten Sortimente, insbesondere im Non-Food-Bereich (vgl. Abgren-

zung der Sortimente nach Zentrenrelevanz), sollte über entsprechende Flächen- und Sorti-



mentsfestsetzungen in den Bebauungsplänen eine kontrollierbare Entwicklung an städtebau-

lich nicht integrierten Lagen gewährleistet sein.

Bei den nachfolgenden konzeptionellen Überlegungen ist zum einen die räumliche Komponente (be-

stehende Einzelhandelsschwerpunkte, Nahversorgung und Lage der wesentlichen Wohngebiete,

Grundstücksverfügbarkeit, Verkehrsanbindung etc.) von Bedeutung, welche zumindest in Teilen über

die Planung gesteuert und beeinflusst werden kann. Als geeignete planerische Instrumente sind hier

u.a. die Grundstückspolitik der Kommunen, die gezielte Anwendung des planungsrechtlichen Instru-

mentariums und die Optimierung der städtebaulichen Rahmenbedingungen (z.B. Maßnahmen des

Verkehrsentwicklungsplanes hinsichtlich Verkehrsführung, Parkplatzangebot und Parkplatzorganisa-

tion; Stadtgestaltung) zu benennen.

Zum anderen ist die einzelbetriebliche bzw. ökonomische Komponente von Bedeutung, welche

durch die Handelsbetriebe selbst beeinflusst wird. Neben der ökonomischen Tragfähigkeit von Ein-

zelhandelsbetrieben sind die betrieblichen Standortanforderungen hinsichtlich Erreichbarkeit, Ein-

sehbarkeit, Qualität der Handelsimmobilien (z.B. Verkaufsflächenzuschnitt und -größe) zu benennen.

8.3.2 Vorgaben der Landes- und Regionalplanung

Als wesentliche planungsrechtliche Grundlagen zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwick-

lung sind zu benennen:

Baugesetzbuch

Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002

Regionalplan Nordschwarzwald 2010

Mit der planungsrechtlichen Steuerung der räumlichen Einzelhandelsentwicklung werden in erster

Linie städtebauliche und raumordnerische Zielsetzungen verfolgt (z.B. Sicherung der Investitionsbe-

reitschaft im Rahmen von Stadtsanierungsmaßnahmen). Zu betonen ist, dass das Baurecht wettbe-

werbsneutral ist und nicht in den Wettbewerb zwischen Einzelbetrieben bzw. einzelnen Betriebsfor-

men eingreift.

Im Regionalplan Nordschwarzwald werden innerhalb der Stadt Pforzheim eine „erweiterte“ Einkaufs-

innenstadt sowie das erweiterte Stadtteilzentrum „Brötzingen“ als Versorgungskerne abgegrenzt.

Der Regionalplan führt folgendes zu dieser Gebietskategorie aus:

„Regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten sind nur in den Versorgungskernen der Städte und Gemeinden anzusiedeln. Die Versorgungskerne werden in der Raumnutzungskarte gebietsscharf für Oberzentrum, Mittel- und Unterzentren abge-



grenzt. Außerhalb der Versorgungskerne sind regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen.“

Außerhalb der Versorgungskerne werden Ergänzungsstandorte für regionalbedeutsame Einzelhan-

delsgroßprojekte ausgewiesen.

Diese Gebiete sind grundsätzlich für eine Ansiedlung von regionalbedeutsamen Einzelhandels-großprojekten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten geeignet und sollen daher bei der Standortsuche außerhalb der Versorgungskerne vorrangig in Betracht gezogen werden.

Als Ergänzungsstandorte sind Standortlagen im Bereich „Wilferdinger Höhe“, „Oberes Enztal“ sowie

„Kieselbronner Straße“ ausgewiesen.

Abb. 25 Regionalplanerische Abgrenzung der Versorgungskerne sowie der Ergänzungsstandorte im Ober-

zentrum Pforzheim

Quelle: Auszug aus der Strukturkarte des Regionalplans Nordschwarzwald 2015

Versorgungskern Versorgungskerne

Versorgungskern Versorgungskern Ergänzungsstandorte



8.3.3 Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung/Zentrenhierarchie

Auf der Grundlage der gegenwärtigen Einzelhandelsstruktur (u.a. räumliche Verteilung, Branchenmix,

Verkaufsflächenausstattung, Qualität des Einzelhandelsangebotes) in der Gesamtstadt Pforzheim

und den marktwirtschaftlichen Bedingungen (z.B. erschließbare Kaufkraftpotentiale, Wettbewerbssi-

tuation) werden Leitlinien für die künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung dargestellt.

Zentrenhierarchie

Neben der Darstellung der konkreten Entwicklungsleitlinien soll in einem ersten Schritt vor dem Hin-

tergrund der bauplanungsrechtlichen Regelungen eine allgemeine Einstufung der unterschiedlichen

einzelhandelsrelevanten Standortlagen im Sinne einer Zentrenhierarchie vorgenommen werden.

Abb. 26 Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Pforzheim vor dem Hintergrund der Einstufung als

„Schützenswerte Bereiche“ im Sinne des Baurechts

Quelle: CIMA

Basierend auf dieser Darstellung wird in der folgende Übersichtskarte eine graphische Umsetzung

der Zentrenhierarchie für die Stadt Pforzheim vorgenommen.

Versorgungs-kern

Innenstadt

Stadtteilzentrum "Brötzingen"

als regionalplanerisch abgegrenzter weiterer

Versorgungskern

stadtteilbezogene Nahversorgungslagen

Gewerbegebietslagen/Sonderstandorte

Schützenswerte Zentrale Versorgungsbereiche



Hauptgeschäftszentrum/Innenstadt

Stadtteilzentrum „Brötzingen“

Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen

Gewerblich geprägte Standortlagen/ Sonderstandorte

Abb. 27 Zentrenhierarchie in der Stadt Pforzheim

Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA



Entwicklung der Einkaufsinnenstadt (A-Zentrum)

Für die Betriebstypen, die aufgrund ihrer Standortanforderungen (z.B. Verkaufsflächen- und Stell-

platzbedarf) städtebaulich integrierbar sind, sollte das Prinzip „City first“ gelten und durch flankie-

rende Maßnahmen zur planungsrechtlichen Steuerung (z.B. durch Sortimentsfestsetzungen in Be-

bauungsplänen in Lagen im Außenbereich) unterstützt werden. Der Ausschluss bzw. die Beschrän-

kung der zentrenrelevanten Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Lagen ist auch vor dem

Hintergrund der Erhaltung der Investitionsbereitschaft und -sicherheit für Gewerbeimmobilien im in-

nerstädtischen Bereich zu sehen. Er dient der mittel- bis langfristigen Sicherung und Stärkung der In-

nenstadt von Pforzheim als Einkaufsstandort und damit dem Erhalt der städtebaulichen Qualität und

Attraktivität.

Aufgrund der vergleichsweise großen räumlichen Ausdehnung der Einkaufsinnenstadt ergeben sich

hinsichtlich der Qualität/Quantität des Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbesatzes

sowie hinsichtlich der Fußgängerfrequenz deutliche Unterschiede. In der jüngeren Vergangenheit hat

insbesondere durch die Eröffnung der Schlössle-Galerie eine leichte Verlagerung der 1a-Einkaufslage

in westliche Richtung mit dem Schwerpunkt Leopoldplatz stattgefunden. Im Bereich Marktplatz / an-

grenzende Bereiche der Westliche- und Östliche Karl-Friedrich-Straße ist dagegen ein leichter Rück-

gang der Fußgängerfrequenz festzustellen.

Die Lage-Differenzierung der Einkaufsinnenstadt wird nachfolgend inkl. der jeweiligen Entwicklungs-

möglichkeiten aufgezeigt. Die Abgrenzung von Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die

Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Innenstadt wider. Der Stadtgrundriss, die La-

ge der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen

sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten.

Bei der Einstufung von Einkaufslagen wurde die gutachterliche Einschätzung auf Basis folgender Kri-

terien zugrundegelegt5:

Passantenfrequenz

Besatz mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen

Attraktivität des Besatzes

Branchen- und Betriebstypenmix

Filialisierungsgrad

Ladenleerstände, gefährdete Standorte, Mindernutzungen

5 Vgl. Definition in Kap. 9.4



Abb. 28 Abgrenzung der Lagen in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim


Die 1a- oder Haupteinkaufslage als Standortbereich mit der höchsten Fußgängerfrequenz, einem

weitestgehend geschlossenen Einzelhandelsbestand sowie den Einkaufsmagneten „Schlössle-

Galerie“, Galeria Kaufhof und C & A kann im Bereich „Leopoldplatz“ und „Westliche Karl-Friedrich-

Straße“ von den Querstraßen „Goethestraße“ bis etwa dem Rathausplatz sowie den angrenzenden

Straßen (Leopoldstraße, Teilbereiche Lammstraße, Blumenstraße, Bahnhofstraße, Baumstraße) ab-

gegrenzt werden. In diesem Bereich ist der Geschäftsbesatz derzeit qualitativ als höherwertig einzu-

stufen.

Als Schlüsselimmobilie ist der derzeitige Leerstand des ehemaligen „Sinn & Leffers“-Kaufhauses ein-

zustufen. Für eine Nach- bzw. Umnutzung des Gebäudes oder zumindest des Grundstücks ist auf-

1a-Lage

1b-Lage

1c-Lage

2er-Lage



grund der vorhandenen Flächendimension wiederum eine Belegung durch großflächige Anbieter

möglich bzw. sinnvoll. Hierfür kommen Betreiberfirmen im Sinne von Magnetbetrieben in Betracht,

die aktuell noch nicht in Pforzheim ansässig sind. Hierbei sind u.a. folgende Anbieter zu nennen (Bei-

spiele; Liste nicht abschließend):

Textilbereich: u.a. Modepark Röther, Adler Mode, Peek & Cloppenburg

Sport-/Outdoorbereich: u.a. Sport Scheck, Sportarena, Decathlon

Spielwaren: u.a. Toys R‘Us

Einrichtung & Zubehör: Habitat, Domicil

Sortimentsübergreifende Anbieter: u.a. Strauss Innovations

Im Bereich Leopoldplatz ist v.a. die Verbesserung der Aufenthaltsqualität durch eine Verringerung

bzw. Optimierung des Busverkehrs, Schaffung von Querungsmöglichkeiten (u.a. Verkehrsinsel) etc.

anzustreben.

Für den östlich an die Haupteinkaufslage anschließenden Bereich rund um den Marktplatz inkl. des

Beginns der Westlichen Karl Friedrich-Straße ist auf eine Aufwertung des Einzelhandelsangebotes

hinzuwirken. Zu prüfen sind in diesem Standortbereich die Möglichkeiten der Zusammenlegung der

überwiegend kleineren bis mittleren Immobilieneinheiten, um Flächenzuschnitte/ -größen zu errei-

chen, die durch attraktive Betreiberkonzepte (insb. im Bereich Textil/Schuhe/Sport) belegt werden

könnten. Durch eine Aufwertung und Frequenzsteigerung in diesem Abschnitt wird die Umsetzung

des „Knochenprinzips“ mit attraktiven Anbietern an beiden Enden der Haupteinkaufslage (Schlössle-

Galerie im Westen und C&A im Osten) unterstützt.

Westlich angrenzend an die Haupteinkaufslage ist in der 1b-Lage im Bereich Goethestraße / Westli-

che Karl Friedrich-Straße sowie Berliner Straße, Durlacher Straße derzeit ein weitestgehend durch-

gängiger Einzelhandelsbesatz vorhanden, der sich jedoch qualitativ auf einem niedrigeren Niveau als

die Haupteinkaufslage bewegt. Aufgrund der hohen Verkehrsbelastung in diesem Abschnitt werden

das „Flanieren / Bummeln“ sowie eine Querung der Fahrbahn deutlich erschwert. In Übereinstim-

mung mit den Maßnahmen des Verkehrsentwicklungsplanes für die Stadt Pforzheim stehen hier die

städtebauliche Aufwertung (u.a. Schaffung / Verbesserung von Querungsmöglichkeiten) und die Mi-

nimierung des motorisierten Individualverkehrs im Vordergrund. Diese Maßnahmen sind die Bedin-

gung für die Sicherung und die – auch qualitative – Aufwertung und Ergänzung des Einzelhandels in

diesem Teilbereich. Insbesondere die verbesserte Anbindung der „Goethe-Galerie“ (G 19), die bereits

heute Bestandteil der abgegrenzten Einkaufsinnenstadt ist, an die Haupteinkaufslage und die Beseiti-



gung des dortigen Leerstandes des ehemaligen Denn’s Bio-Marktes können zur Aufwertung des

Standortbereiches insgesamt beitragen.

Der Bereich um den Sedanplatz im Süden der abgegrenzten Einkaufsinnenstadt weist den Charakter

eines Nebenzentrums mit dem Schwerpunkt bei der kurz- und mittelfristigen Bedarfsdeckung auf.

Ergänzend sind hier zahlreiche Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe ansässig. Im Rahmen der

Standortkonzeption könnten folgende mögliche Entwicklungsperspektiven für diesen Bereich, für

den in den letzten Jahren eine Stabilisierung der Strukturen sowie ein leichter Aufwärtstrend ver-

zeichnet werden konnte, angeführt werden:

Etablierung und Ausbau eines vom „klassischen“ Angebot der 1a-Einkaufslage bewusst ab-

weichenden Geschäftsbesatzes (Sortimente wie Kunsthandwerk & Antiquitäten, vor Ort pro-

duzierte Textilien / Lederwaren / Schmuck etc.), die das Quartier „Sedanplatz“ auf eine alter-

native Konzeption ausrichten

Ausbau der Nahversorgungsfunktion, ggf. durch besondere Betreiberkonzepte im Lebensmit-

telbereich wie CAP-Markt, Bonus-Markt etc. oder in Kombination mit gastronomischem An-

gebot (u.a. Markthallenkonzept etc.)

Ausweitung bzw. Ergänzung der bestehenden Gastronomie- und Dienstleistungskonzepte als

komplettierende Nutzungen

Optimierung der Anbindung über die Leopoldstraße / Rossbrücke an die 1a-Lage durch ein

entsprechendes Besucherleitsystem (Hinweis auf übersichtliche und einheitliche Gestaltung

der Beschilderung in Übereinstimmung mit den städtischen Gestaltungsrichtlinien)

Die weiteren Standortbereiche innerhalb der Einkaufsinnenstadt (1c-Lagen, 2er-Lagen) weisen der-

zeit überwiegend qualitativ niedrigen oder nur sporadischen Einzelhandelsbesatz auf. Hier stehen vor

allem die Bestandssicherung sowie eine städtebauliche und qualitative Aufwertung (bspw. im Be-

reich Zerrenner Straße) im Vordergrund. Dem Ausbau der Einzelhandelsfunktion dieser Lagen sollte

gegenüber Maßnahmen in den stärker frequentierten Lagen nachgeordnete Priorität eingeräumt

werden.

Grundsätzlich ist zur Verbesserung der Orientierung in der gesamten Einkaufsinnenstadt die Aus-

schilderung zu den Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben, insb. in den Seiten-

straßen, in Form von Paneelen anzuregen.



Entwicklung der Stadtteilzentren/ Nahversorgungslagen (B- und C-Zentren)

Neben der Einkaufsinnenstadt ist insbesondere auf das regionalplanerisch als zweiter zentralörtlicher

Versorgungskern abgegrenzte Stadtteilzentrum Brötzingen (B-Zentrum) hinzuweisen, welches über

einen über die reine Nah- und Grundversorgungsfunktion hinausreichenden Einzelhandelsbesatz ver-

fügt. Im Vergleich zum Erhebungszeitpunkt 2005 sind einzelnen Fachgeschäfte weggefallen, die nur

teilweise durch die Ansiedlung neuer Betriebe kompensiert wurden – sechs Geschäftseinheiten ste-

hen in diesem Bereich derzeit leer.

Für die zukünftige Entwicklung ist die Stabilisierung des derzeitigen Bestandes durch Vermeidung ei-

nes weiteren „trading down“-Effektes sowie die Umnutzung der Leerstände, ggf. auch durch einzel-

handelsfremde Nutzungen wie bspw. Dienstleistungen, als wichtigste Zielsetzung einzustufen. Eine

Belegung der Leerstände durch Einzelhandel ist aufgrund der überwiegend kleinen Verkaufsflächen-

größen im Stadtteilzentrum und der notwendigen wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Nutzungen nur

bedingt zu realisieren. Unabhängig von den marktwirtschaftlich Standortanforderungen und Min-

destverkaufsflächen (vgl. Kap. 9.3) steht bei einer Neubelegung die Schließung der im Stadtteilzent-

rum Brötzingen derzeit vorhandenen Sortimentslücken (bspw. in den Sortimenten Sport, Foto, Tele-

kommunikation/EDV, Uhren/Schmuck) im Vordergrund.

In den weiteren Stadtteilen (C-Zentren) ist die Qualität der Ausstattung im Lebensmittelbereich dif-

ferenziert zu bewerten. Im Vergleich zum Jahr 2005 ist auf die verbesserte Nahversorgung insb. in

den Bereichen Buckenberg/Haidach (Edeka/Aldi/dm am Standort „Im Strietweg“) und Nordstadt

(Netto/dm am Standort „Am Hauptgüterbahnhof“, Alnatura in der Hohenzollernstraße) hinzuweisen.

Die statistischen Kennzahlen im Food-Bereich (vgl. Abb. 29) verdeutlichen die unterschiedliche Aus-

stattung der statistischen Bezirke. Bei der Inwertsetzung der Kennzahlen ist jedoch die Lage der je-

weiligen Bezirke im Siedlungsgefüge Pforzheims zu berücksichtigen. Die rechnerisch im Food-Bereich

unterversorgten Stadtteile Hohenwart / Würm, Sonnenhof / Dillweißenstein sowie Au / Südoststadt

und insb. Südweststadt liegen zum einen in unmittelbarer Nähe zu Stadtteilen mit besserer Nahver-

sorgungsausstattung (z.B. Hohenwart / Würm zum Stadtteil Huchenfeld mit 0,68 VK je EW im Food-

Bereich) bzw. zu Einzelhandelsstandorten mit gesamtstädtischer Ausstrahlung (Sonnenhof / Dillwei-

ßenstein und Südweststadt mit kurzer Entfernung zum GE „Oberes Enztal“ und den Anbietern Kauf-

land / Rewe / Penny / Denn´s Biomarkt; Au / Südoststadt nach Buckenberg / Haidach bzw. zur Stand-

ortlage „Enzauenpark“ mit dem Anbieter Kaufland).

Zum anderen ist auf bestehende Planungen zur weiteren Verbesserung der Nahversorgungssituation

in Stadtteil Haidach (vgl. B-Plan „Breslauer Straße“) und im Stadtteil Sonnenhof (vgl. B-Plan „Ein-



kaufszentrum Sonnenhof“, Carl-Schurz-Straße) hinzuweisen. Insbesondere für die nicht motorisierten

Bevölkerungsgruppen ist in den „abseits“ gelegenen Stadtteilen (Hohenwart, Mäuerach) die Mög-

lichkeit der Einrichtung kleinflächiger bzw. mobiler Versorgungsangebote zu prüfen.

Abb. 29 Verkaufsflächenausstattung der Stadtteile im Food-Bereich


Insgesamt ist die Ausstattung mit Nahversorgungsstandorten sowohl im Kernstadtbereich als auch in

den Stadtteilen als gut und nahezu flächendeckend einzustufen. Dies wird auch durch die nachfol-

gende Abbildung verdeutlicht, in der die Entfernungsradien (500 m-Fußweg) um die bestehenden

Lebensmittelstandorte in Pforzheim dargestellt sind.

0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7

Südweststadt

Weststadt

Hohenwart/ Würm

Au/ Südoststadt

Sonnenhof/Dillw.

Büchenbronn

Buckenberg/ Haidach

Eutingen

Nordstadt

Oststadt

Brötzingen

Huchenfeld

Gesamtstadt

Bu

nd

esd

urc

hsc

hn

itt

en

tsp

rich

t in

etw

a d

em

ge

sam

tstä

dti

sch

en

Du

rch

sch

nit

t



Abb. 30 Darstellung der 500 m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Pforzheim

Quelle: Mappoint, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA

Entwicklung der Sondergebiets-/Gewerbegebietslagen (GE-Zentren/Sonderstandorte)

Der Stellenwert der Sonder- und Gewerbegebietslagen in der Gesamtstadt Pforzheim kann als sehr

hoch eingestuft werden. Insbesondere der Bereich „Wilferdinger Höhe“ ist hierbei aufgrund der At-

traktivität und Ausstrahlungskraft der Anbieter sowie der Standortgunst (gute Erreichbarkeit von der

Kernstadt aus, Nähe zur BAB 8) zu nennen. Die nachfolgenden tabellarischen und graphischen Ge-

genüberstellungen des Verkaufsflächenumfangs der Einkaufsinnenstadt und der strukturprägenden

Gewerbegebietslagen6, differenziert nach der Zentrenrelevanz der Sortimente7, verdeutlicht die star-

6 Hier: Wilferdinger Höhe, GE „Oberes Enztal“, GE „Brötzinger Tal“, GE „Hohenäcker/Obsthof“ und Standortlage

Kaufland im „Enzauenpark 7 Einstufung der Sortimente auf Basis der in Tab. 15 dargestellten „Pforzheimer Liste“



ke Marktposition dieser Gewerbegebietslagen auch für die zentrenrelevanten Sortimente, die i.d.R.

als „innenstadttypisch“ einzustufen sind:

Tab. 14 Verkaufsflächenumfang der Einkaufsinnenstadt und der strukturprägenden Gewerbegebietslagen

nach Zentrenrelevanz der Sortimente (Basis: „Pforzheimer Liste“)

Sortimentsbereich

Gebiet

Nahversorgungsre-

levante Sortimente

in qm

Zentrenrelevante

Sortimente

in qm

Nicht zentrenrele-

vante Sortimente

in qm

Gesamt

in qm

Einkaufsinnenstadt 9.940 60.935 5.460 76.335

Gewerbegebietslagen* 22.810 31.540 92.710 147.060

* hier: Wilferdinger Höhe, GE „Oberes Enztal“, GE „Brötzinger Tal“, GE „Hohenäcker/Obsthof“ und Standortlage Kaufland im „Enzauenpark

Quelle: CIMA-Erhebung, April/Mai 2010

Die Gewerbegebietslagen der Stadt Pforzheim bilden mit ca. 31.500 qm bereits heute rund 50 % der

Verkaufsfläche der Innenstadt bei den zentrenrelevanten Sortimenten (ca. 60.900 qm) ab. Die Anrei-

ze, diese Sortimente in der Einkaufsinnenstadt nachzufragen, werden durch die Angebote in den de-

zentralen Standortlagen gemindert und damit das Bemühen um eine nachhaltige Stärkung der In-

nenstadt konterkariert.

Abb. 31 Verkaufsflächenumfang der Einkaufsinnenstadt und den strukturprägenden Gewerbegebietsla-

gen nach der Zentrenrelevanz der Sortimente in qm



9.94022.810

60.935 31.540

5.460

92.710

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen*

nicht zentrenrelevante Sortimente

zentrenrelevante Sortimente

nahversorgungsrelevante Sortimente



Innerhalb der Gesamtstadt sind jene zentrenrelevanten Sortimente, die typischerweise überwiegend

in den Innenstädten verortet sind (ca. 108.530 qm VK), zu rund 30 % in den relevanten Gewerbege-

bietslagen bzw. zu 44 % außerhalb der Einkaufsinnenstadt ansässig.

Abb. 32 Verteilung der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente nach Standortlagen innerhalb

der Gesamtstadt Pforzheim



Um die Einkaufsinnenstadt perspektivisch zu stärken und eine Investitions- und Planungssicherheit

für das Stadtzentrum sicherzustellen, sollten folgende planungsrechtliche Festsetzungen getroffen

werden:

Für die Betriebe, die bereits in den Gewerbegebietslagen ansässig sind, besteht Bestands-

schutz.

Für strukturprägende Gewerbegebietslagen ohne räumlichen und funktionalen Bezug zur

Einkaufsinnenstadt bzw. zu den Stadtteilzentren: Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit

zentrenrelevanten Sortimenten.

Für Gewerbegebiete, die gegenwärtig über keinen bzw. nur „sporadischen“ Einzelhandels-

besatz verfügen: genereller Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen, um Flächenreserven für

114.065

69.240

60.935

31.540

16.055

108.530

nicht zentrenrelevante Sortimente

nahversorgungsrelevante Sortimente

Einkaufsinnenstadt

Gewerbegebietslagen*

sonstige Lagen

nahversorgungsrelevante Sortimente zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente



die gewerbliche Weiterentwicklung des Wirtschaftsstandortes Pforzheim vorhalten zu kön-

nen.

Nachnutzung bzw. Wiederbelegung von leerstehenden Einzelhandelsflächen in den Gewer-

begebietslagen: Eine Belegung mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte nur unter Beibehal-

tung der nach Baugenehmigung und Bebauungsplan zulässigen Nutzung / Sortimente oder

durch nicht zentrenrelevante Sortimente möglich sein. Mit einer derartigen Festsetzung kann

bei Wahrung des Bestandsschutzes ein „Nachrücken/Erweitern“ von Betrieben mit zentren-

relevanten Sortimenten (im Falle von Umnutzungen bzw. durch Nachnutzungen) unterbun-

den werden.

Für die Neuansiedlung/Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevan-

ten Sortimenten sind die einzelhandelsrelevanten Gewerbegebietslagen dagegen positiv zu

bewerten, sofern in der Innenstadt bzw. in städtebaulich integrierten Lage keine geeigneten

Standorte identifiziert werden können.

8.4 „Pforzheimer Liste“ der zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimente

Laut aktueller Rechtsprechung kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels „Schutz

und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion des Ortszentrums“ den Einzelhandel mit

bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen (tiefergehende Erläuterun-

gen im Anhang, Kap. 9). Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerwei-

se in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erhebli-

cher Bedeutung ist. Als Basis hierfür ist eine spezifische, auf den jeweiligen Ort angepasste Sorti-

mentsliste mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten bzw. nicht zentrenrelevanten Sortimenten

zu erarbeiten. Die Zentrenrelevanz der Sortimente/Branchen wird in erster Linie durch die folgenden

Kriterien bestimmt:

Tab. 15 Kriterien zur Einstufung der Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz

Kriterien zur Einstufung des Sortimentes als…

zentrenrelevant, wenn sie… nicht zentrenrelevant, wenn sie…

eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen

(z. B. als Frequenzbringer)

vom Kunden ohne Probleme transportiert wer-

den können

i.d.R. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf

die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht

für zentrale Standorte geeignet sind

die nur sehr schwer zu transportieren sind oder

eines zusätzlichen „Transportmittels“ bedürfen

deren Kauf eher als Versorgungseinkauf und we-



Kriterien zur Einstufung des Sortimentes als…

zentrenrelevant, wenn sie… nicht zentrenrelevant, wenn sie…

eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind

„Erlebniseinkauf“ nach sich ziehen können,

Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agg-

lomerationseffekte entstehen zu lassen

vorwiegend in der Innenstadt angeboten werden

und prägend für die Innenstadt sind

niger als Erlebniseinkauf wahrgenommen wird.

…und wenn die Betriebe, die diese Sortimente

anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in

der Regel nur über eine im Vergleich zu den an-

deren Sortimenten geringere Flächenproduktivi-

tät verfügen.

Quelle: CIMA

Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente vorwiegend in der Innenstadt der jeweiligen

Kommune angeboten werden und welche Sortimente in der Regel an Fachmarktstandorten und in

den Gewerbegebieten der jeweiligen Kommune zu finden sind.

In Abhängigkeit von der Größe einer Stadt/Kommune bzw. des erschließbaren Marktgebietes, der

städtebaulichen und stadtstrukturellen Ausgangssituation und der vorhandenen räumlichen Vertei-

lung der Einzelhandelsangebote kann sich ein Abwägungsspielraum bei der Einstufung der Zentrenre-

levanz der Sortimente ergeben, der ggf. in Form von Einzelfallbeurteilungen vor Ort auszuloten ist.

Weiter ist auf die Betriebstypendynamik im Einzelhandel hinzuweisen (z.B. gestiegener Flächenbe-

darf durch wachsende Artikelvielzahl und großzügigere Warenpräsentation, sortimentsübergreifende

Angebotsformen), die ebenfalls in Einzelfällen einen Abwägungsspielraum entstehen lassen kann. Ei-

nige Branchen (z.B. Elektrofachmärkte) befinden sich daneben in einer Umbruchphase hinsichtlich

der Zentrenrelevanz der Sortimente.

Für die Stadt Pforzheim ist aufgrund der ausgeprägten Angebotssituation in den Gewerbegebietsla-

gen, insb. im Bereich Wilferdinger Höhe, eine besondere Konstellation hinsichtlich der Verteilung von

innerstädtischem Handel und dem Handel an nicht integrierten Standortlagen entstanden. Die Ist-

Situation wird bei der Erstellung der Sortimentsliste berücksichtigt.

In Anlehnung an die Klassifikation nach Wirtschaftszweigen ergibt sich für die Stadt Pforzheim nach-

folgende Gliederung. Soweit im Einzelfall bestimmte Sortimente nicht in der Liste aufgeführt sind,

sind sie nach sachlogischem Zusammenhang einer der beiden Sortimentsgruppen zuzuordnen.



Tab. 16 Pforzheimer Sortimentsliste

Zentrenrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante Sortimente

Bekleidung

Bücher

Computer/Zubehör, Telekommunikation

Elektroartikel (Kleinelektrowaren)

Foto/Film

Geschenkartikel

Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat

Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf

Musikinstrumente

Optik

Schuhe

Sportartikel, Sportschuhe, Sportbekleidung

Papier, Büro- & Schreibwaren

Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln)

Sanitätswaren

Unterhaltungselektronik (TV, Hifi, Video, Ton- und Datenträger)

Uhren und Schmuck

Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung

davon sind differenziert zu betrachten

Antiquitäten

Babybedarf (Kinderwagen etc., keine Bekleidung)

Baustoffe/Baumarktartikel

Bodenbeläge/Teppiche (inkl. Stapelware und Teppichrollen)

Bürobedarf (ohne Papier, Büro- & Schreibwaren)

Campingartikel

Farben/Lacke

Fahrräder

Gartenbedarf (inkl. Pflanzen)

Elektrogroßgeräte (weiße Ware)

Jagd-, Reit- und Angelausstattung, Waffen

Kfz-Zubehör

Leuchten

Möbel (inkl. Matratzen)

Sanitärwaren

Sportgroßgeräte

Tapeten

Werkzeuge/Eisenwaren

Zoobedarf

Nahversorgungsrelevante Sortimente

Lebensmittel (inkl. Getränke), Reformwaren

Drogerie- und Parfümeriewaren (inkl. Apotheken)

Schnittblumen

Kioskbedarf/Zeitschriften



8.5 Abgrenzung des Zentralörtlichen Versorgungskerns „Innenstadt“

Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde ein stärkeres Augenmerk auf die zentralen Versorgungs-

bereiche als Schutzgegenstand innerhalb der Handelsstruktur von Städten und Gemeinden gelegt.8

Bei den zentralen Versorgungsbereichen nach § 34 Abs. 3 BauGB handelt es sich um räumlich ab-

grenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig

ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versor-

gungsfunktion für die Gemeinde zukommt.

Im Standortkonzept ist zum einen die Einkaufsinnenstadt abgegrenzt, welche die Lage des tatsächli-

chen Einzelhandelsbestandes darstellt. Räumlich großzügiger dimensioniert gilt die Abgrenzung des

Zentralen Versorgungsbereiches (Zentralörtlicher Versorgungskern), welcher im Regionalplan der Re-

gion Nordschwarzwald deutlich über die eigentliche Einkaufsinnenstadt hinausgeht und Bereiche

nördlich des Bahnhofes bzw. die übrigen Gebiete innerhalb des Parkrings mit einschließt. In der fol-

genden Abbildung ist die regionalplanerische Abgrenzung in einer Übersichtkarte der Stadt Pforz-

heim umgesetzt.

8 Weiterführende Erläuterungen zur Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen in Kapitel 9.5



Abb. 33 Zentralörtlicher Versorgungskern gemäß Plansatz 9.3 des Regionalplans Nordschwarzwald

Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA in Anlehnung an Abgrenzung im Regionalplan Nordschwarzwald

Neben dem zentralörtlichen Versorgungskern „Innenstadt“ ist für den Stadtteil „Brötzingen“, dessen

Stadtteilzentrum über ein „kleinstadt-ähnliches“ Angebot verfügt, ein weiterer zentralörtlicher Ver-

sorgungskern im Regionalplan ausgewiesen.

Darüber hinaus werden nachfolgend von der CIMA Empfehlungen zur Abgrenzung weiterer zentraler

Versorgungsbereiche auf Ebene der Stadtteile (Stadtteilzentren / Nahversorgungslagen) getroffen.

Im nachfolgenden Kapitel 8.6 werden für die einzelnen Stadtteile zum einen die wesentlichen han-

delsrelevanten Kennziffern in Form einheitlich aufgebauter Datenblätter und zum anderen der Ab-

grenzungsempfehlungen für die stadtteilbezogenen Nahversorgungslagen dargestellt.



8.6 Pforzheimer Stadtteile: Datenblätter und Abgrenzungsvorschläge der stadtteilbe-

zogenen Nahversorgungslagen

Kernstadt – statistischer Bezirk Weststadt

Einwohner 31.12.2009 7.540 Einwohner

Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 40,4 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:

Einzelhandelsbestand*

Ausstattungskennziffern Weststadt Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt

Food 0,08* 0,47 0,45

Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich

IST-Situation Prognose-Situation

21 % Nur bedingt steigerbar

Kurzbewertung der Angebotssitua-tion

- Sicherung der Nahversorgung v.a. durch kleinflächige Betriebe im Bereich Westliche Karl-Friedrich-Straße sowie durch Betriebe in den angrenzenden Stadtbereichen (u.a. Einkaufsinnenstadt, GE „Oberes Enztal“)

- Mittel- und langfristiger Bedarfsbereich mit hohem Verkaufsflä-chen- und Umsatzanteil

- Disperse räumliche Verteilung der ansässigen Betriebe im Bezirk Weststadt

- Größere Einzelhandelsbetriebe: u.a. Katalog-Kaufhaus Bader (Westliche Karl-Friedrich-Straße), Möbel Wagner (Durlacher Stra-ße), Maxis Preishalle (Maximilianstraße)

Entwicklungsmöglichkeiten/

Empfehlungen

- Eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund der räumli-chen Nähe der Anbieter in der Einkaufsinnenstadt & im GE „Obe-res Enztal“ und einem begrenzten Bedarfspotential

- Ergänzung des Nahversorgungsangebotes durch kleinflächige An-bieter denkbar

* Hinweis: Bestandsdaten ohne östliche Randbereiche des Gebietes (hinzugerechnet zur Einkaufsinnenstadt)

15,1 6,6 18,7

Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig

3,2

580

13

3,4

510

9

22,8

10.270

23

Umsatz

Verkaufsfläche

Betriebe




Kernstadt – statistischer Bezirk Südweststadt

Einwohner 31.12.2009

12.934 Einwohner

Kaufkraftpotential in Mio. €:

ca. 69,3 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:

Einzelhandelsbestand*

Ausstattungskennziffern Südweststadt Pforzheim Ge-samtstadt

Bundesdurchschnitt

Food 0,04* 0,47 0,45



13 %* Rechnerisch steigerbar

Kurzbewertung der Angebots-situation

- vergleichsweise geringer Einzelhandelsbesatzes in einem vorwiegend durch Wohnbebauung geprägten Gebietes südlich der Enz

- Einkaufsbeziehungen zu den Standortbereichen Einkaufsinnenstadt so-wie im GE „Oberes Enztal“

- Punktuelle Ergänzung des Lebensmittelangebotes durch Wochenmarkt auf dem Turnplatz (Markttage Mittwoch und Samstag)

- Bereich südlich der Enz mit Wohngebietscharakter und topographisch durch Hanglage geprägt


Empfehlungen

- Eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund

- der räumlichen Nähe der Anbieter in der Einkaufsinnenstadt & im

GE „Oberes Enztal“

- der topographischen Restriktionen, die in der Konsequenz zu ei-

ner Beschränkung von grundsätzlich geeigneten Standorten im

Stadtteil führen

- Prüfung der Möglichkeiten zur Ergänzung des Nahversorgungsangebotes

durch kleinflächige Anbieter sowie mobile Konzepte für weniger mobile

Bevölkerungsgruppen

* Hinweis: Bestandsdaten ohne Standortbereich Sedanplatz (hinzugerechnet zur Einkaufsinnenstadt)

26,0 11,3 32,0


3,3

510

13

2,7

340

5

3,9

1.555

18

Umsatz

Verkaufsfläche

Betriebe




Kernstadt – statistischer Bezirk Au / Südoststadt



Einzelhandelsbestand

Ausstattungskennziffern Au / Südoststadt Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt

Food 0,15 0,47 0,45



33 % Rechnerischer Ausbau möglich


- Prägung des Bestandes v.a. durch kurzfristigen Bedarf (Lebensmit-tel / Drogeriewaren etc.)

- Relevanter Einzelhandel v.a. im Bereich Holzgartenstraße / Kreuz-straße (u.a. Lidl, Schlecker, Lebensmittelhandwerk)

- Einkaufsbeziehungen zu den Standortbereichen Einkaufsinnen-stadt sowie Buckenberg/Haidach

- Städtebaulich weitestgehend kompakte Bebauung ohne größere Freiflächen


Empfehlungen

- Sicherung der vorhandenen Anbieter

- Eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten durch Überlagerung des potentiellen Marktgebiets der ansässigen oder potentiellen Anbieter durch weitere Einzelhandelslagen in der Stadt Pforzheim

- Aufgrund des begrenzten Flächenangebotes: Schwerpunkt bei Si-cherung des Bestandes bzw. Ergänzung der Nahversorgung durch kleinflächige (Spezial-)Anbieter

15,2 6,6 18,7


5,0

1.150

8

0,8

245

4

1,0

530

4

Umsatz

Verkaufsfläche

Betriebe




Kernstadt – statistischer Bezirk Nordstadt




Ausstattungskennziffern Nordstadt Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt

Food 0,38 0,47 0,45



93% Kaum steigerbar


- Einzelhandelsstandorte im Food-Segment v.a. im Bereich Hohen-zollernstraße / Am Hauptgüterbahnhof (Rewe, Lidl, Netto, Ten-gelmann, Alnatura) sowie im GE Hohenäcker (Aldi, Lidl)

- Gute fußläufige Erreichbarkeit der Nahversorgungsstandorte insb. im Umfeld Hohenzollernstraße für die Wohnbevölkerung

- Lebensmittelmärkte im Standortbereich „Am Hauptgüterbahnhof“ überwiegend PKW-kundenorientiert


Empfehlungen

- Ausbau des Nahversorgungsangebotes aufgrund der Wohnge-bietsprägung des nördlichen Teilbereiches vorzugsweise im Be-reich Hohenzollernstraße/Blücherstraße durch kleinflächige Be-triebe sowie Spezialanbieter

47,5 20,7 58,6

Food restl. kurzfristig

mittel- und langfristig

44,1

9.090

41

13,1

1.960

20

32,1

21.890

54

Umsatz

Verkaufsfläche

Betriebe




Abb. 34 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtbezirk „Nordstadt“




Stadtteil Buckenberg/Haidach




Ausstattungskennziffern Buckenberg/Haidach Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt

Food 0,31 0,47 0,45



62 % Kaum noch steigerbar


- Neue Standortgemeinschaft (Aldi, Edeka, dm, Apotheke) im Bereich der ehem. Buckenberg-Kaserne

- „in die Jahre“ gekommenes Stadtteilzentrum & fortschreitender Trading-Down-Effekt des Stadtteilzentrums an der Pillauer Straße (bauliche und funktionale Neustrukturierung notwendig; Einzelhan-dels-Nachnutzung des Leerstandes des ehem. Mix-Marktes derzeit aufgrund baulicher Struktur schwierig)

- Prägender Leerstand im Bereich Breslauer Straße/ Haidachstraße/ Wurmberger Straße (ehem. „Walmart-Gebäude“)

B-Plan „Breslauer Straße“

(Ersatz für den VEP „Einkaufszent-

rum Haidach“)

Ausgangssituation

- Rechtskräftiger B-Plan seit 29.10.2010 für eine Neunutzung des Flä-chenpotentials

- Bestehendes Gebäude wurde 1999 errichtet, aber nie seiner Be-stimmung zugeführt

Planungen/B-Plan-Festsetzungen

- „Sondergebiet Schule in Ergänzung mit Einzelhandel, Dienstleitun-gen und studentischem Wohnen“ nach § 11 BauNVO

- Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im Sinne einer wohnortna-hen Versorgung der Bevölkerung für das Gebiet Haidach

- Maximale Verkaufsfläche 3.000 qm, davon für zentrenrelevante Sor-timente max. 1.050 qm

Nutzungsempfehlungen

- Neu-/Umnutzung des Gebäudekomplexes durch den angestrebten Nutzungsmix und unter Beschränkung des Flächenanteils für zent-

26,4 11,5 32,6


16,5

4.065

11

7,8

855

7

1,3

775

8

Umsatz

Verkaufsfläche

Betriebe




renrelevante Sortimente. Empfehlungen im Einzelhandel v.a. für zielgruppenrelevante Sortimente (für Studenten/Schüler etc.): u.a. Schreibwaren, Bücher, Fahrradladen sowie ergänzende Dienstleis-tungen (bspw. Copyshops, Internetcafé)

- Entwicklungspotential für die Standorte „Breslauer Straße“ und „Pil-lauer Straße“ im Sinne der Entwicklung einer „urbanen Mitte“ im Rahmen der Nahversorgung für den Stadtbereich

Abb. 35 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtteil Buckenberg/Haidach



sonstige Belegung




Leerstand

Dienstleistung

Gastronomie

Potentialstandort „Breslauer Straße“



Stadtteil Brötzingen/Arlinger (ohne GE „Oberes Enztal“ und GE „Brötzinger Tal“)




Ausstattungskennziffern Brötzingen Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt

Food 0,49 0,47 0,45



125 % nicht steigerbar (Hinweis auf Anbieter im GE „Oberes Enztal“)


- Stadtteilzentrum Brötzingen mit „kleinstadtähnlichem“ Einzelhan-delsbesatz – Einstufung als zentraler Versorgungsbereich

- GE „Oberes Enztal“ v.a. im Food-Bereich als wichtige Einkaufslage

- Zunahme der Leerstände seit 2005


Empfehlungen

- Sicherung der Bestandssituation sowie Leerstandsbeseitigung als Priorität

- Ergänzung des bestehenden Angebotes durch Spezialanbieter und kleinflächige Konzepte denkbar

Für das Stadtteilzentrum „Brötzingen“ als zweiter zentralörtlicher Versorgungskern in der Zentren-

hierarchie der Stadt Pforzheim wird zusätzlich eine qualitative Bewertung der Betriebe im Stadtteil-

zentrum vorgenommen.

22,8 9,9 28,1


28,5

5.540

27

10,8

1.410

13

8,5

3.080

28

Umsatz

Verkaufsfläche

Betriebe




Bewertung der Betriebe im Stadt-teilzentrum

Ladengestaltung/ Warenpräsen-tation

Schaufenster/ Fassadengestal-tung

Wettbewerbsfähigkeit Zielgruppenorientierung

Abb. 36 Abgrenzungsvorschlag Zentraler Versorgungsbereich / Stadtteilzentrum „Stadtteil Brötzingen“

Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA (in Anlehnung an die Vorgaben des Regionalplans Nordschwarzwald)

34%

58%

8%

39%

50%

11%

37%

37%

26%

13%

84%

3%


sonstige Belegung




Leerstand

Dienstleistung

Gastronomie



Stadtteil Dillweißenstein/Sonnenhof




Ausstattungskennziffern Dillweißenstein Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt

Food 0,15 0,47 0,45



35 % Grundsätzlich steigerbar (Hinweis auf Anbieter GE „Oberes Enztal“)


- Lebensmittelvollsortimenter in zentraler Lage (Sanierter Ortskern)

- Vereinzelt Betriebe in den weiteren Bedarfsbereichen (z.B. Le-bensmittelhandwerk, Buchhandlung, Schmuck etc.)

B-Plan „Einkaufszentrum Sonnen-

hof“

Ausgangssituation

- Wohnschwerpunkt im Südwesten der Stadt (Siedlungsbereich Sonnenhof - Höhenlage)

- Wohnortnahe Versorgung ist nur bedingt gewährleistet

- Leerstehende Ladeneinheiten


- „Sondergebiet Nahversorgungszentrum“

- Schaffung eines stadtteilbezogenen, nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsangebotes

- Maximale Verkaufsfläche von 800 qm mit ausschließlich nahver-sorgungsrelevanten Sortimenten sowie max. 10 % der VK für Akti-onswaren etc.

Nutzungsempfehlungen

- Lebensmittelmarktbetreiber wie z.B. Bonus, CAP, Netto als Betrei-berfirmen, die Verkaufsflächen von max. 800 qm belegen

17,1 7,4 21,1


6,0

1.240

11

4,2

355

7

1,1

285

7

Umsatz

Verkaufsfläche

Betriebe




Abb. 37 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Dillweißenstein



sonstige Belegung




Leerstand

Dienstleistung

Gastronomie



Stadtteil Würm/Hohenwart



Einzelhandelsbestand (Umsatz aus Datenschutzgründen nicht ausgewiesen)

Ausstattungskennziffern Würm/Hohenwart Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt

Food 0,14 0,47 0,45



28 % kaum steigerbar

Kurzbewertung der Angebotssituati-on

- Geringer Einzelhandelsbesatz insgesamt, v.a. in Hohenwart

- Bestehende Strukturen in Würm (kleiner Edeka nah & gut-Markt) sind langfristig nur bedingt wettbewerbsfähig


Empfehlungen

- vorrangig Sicherung der bestehenden Strukturen, insb. des einzig

verbliebenen Nahversorgers

9,1 4,0 11,3


615

3

90

1

50

1

Verkaufsfläche

Betriebe




Abb. 38 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Würm



sonstige Belegung




Leerstand

Dienstleistung

Gastronomie



Stadtteil Büchenbronn




Ausstattungskennziffern Büchenbronn Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt

Food 0,27 0,47 0,45



63 % Nur noch bedingt steigerbar


- Treff-Markt (Lage im Ortskern) sowie Edeka-Markt (Gewerbege-bietslage) als Grundversorger

Empfehlung - ggf. bestandsorientierte Erweiterung der Edeka-Marktes

- Sicherung des Treff-Marktes sowie Prüfung alternativer/weiteren

Lebensmittelanbietern

12,4 5,4 15,3


7,8

1.685

9

3,0

450

6

1,3

510

9

Umsatz

Verkaufsfläche

Betriebe




Abb. 39 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Büchenbronn



sonstige Belegung




Leerstand

Dienstleistung

Gastronomie



Stadtteil Huchenfeld




Ausstattungskennziffern Huchenfeld Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt

Food 0,68 0,47 0,45



124 % nicht mehr steigerbar


- Gute Ausstattung im Lebensmittelbereich (u.a. Penny und Edeka in Gewerbegebietslage)

- Abgrenzbares Stadtteilzentrum mit Betrieben des kurzfristigen Be-darfsbereiches inkl. Sparkasse, Dienstleistern

B-Plan „Binne“ (noch in Bearbei-

tung, Entwurfs-und Offenlagebe-

schluss für Ende 2010 vorgesehen)

Ausgangssituation

- B-Plan mit Aufstellungsbeschluss 2007, vorauss. Entwurfs- und Of-fenlagebeschluss Dezember 2010

- Perspektivische Aufsiedlung durch Wohnbebauung

- Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes angedacht; Penny mit Ver-lagerungsoption in den nördlichen Teilbereich des GEe


- Südlicher Teil als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen

- Nördlicher Teil als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) ausge-wiesen (Teilbereich 3: Einzelhandel bis 800 qm VK zulässig)

- Bestandsimmobilie Tankstelle im Plangebiet inbegriffen

Empfehlungen zur Nachnutzung des Penny-Alt-Standortes

- Bereits überdurchschnittliche Ausstattung im Food-Bereich

- Nachnutzung durch Lebensmittelbetrieb rein planungsrechtlich möglich, Nachnutzung durch Betrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten eher zu empfehlen

- Alternativ: Prüfung der Nachnutzung der Immobilie bzw. der Par-zelle durch nicht einzelhandelsbezogene Gewerbebetriebe

- Einzelfallprüfung notwendig

8,5 3,7 10,5

Food restl. kurzfristigmittel- und langfristig

10,5

2.880

13

2,4

210

3

0,8

405

7

Umsatz

Verkaufsfläche

Betriebe




Abb. 40 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Huchenfeld



sonstige Belegung




Leerstand

Dienstleistung

Gastronomie



Abb. 41 Lebensmittelstandorte im Stadtteil Huchenfeld (bestehende Standorte & Plangebiet)

Quelle: Google Earth Pro, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA

Bebauungsplangebiet Bin-ne (Planstandort)

Östlich der Industriestraße (Bestandsstandorte

Edeka / Penny)



Stadtteil Eutingen/Mäuerach




Ausstattungskennziffern Eutingen Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt

Food 0,34 0,47 0,45



101 % Kaum steigerbar


- gute Ausstattung mit Lebensmittelanbietern im Discountsegment (Lidl, Aldi, Netto)

- ergänzendes Angebot im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich (u.a. dm, weitere Fachgeschäftsanbieter)

Empfehlung - Prüfung mobiler Versorgungsangebote für das Gebiet „Mäuerach“

15,7 6,8 19,3


15,9

2.685

15

4,6

585

6

3,7

2.090

12

Umsatz

Verkaufsfläche

Betriebe

Food restl. kurzfristig mittelfristig



Abb. 42 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Eutingen



sonstige Belegung




Leerstand

Dienstleistung

Gastronomie



9 GRUNDLAGEN UND METHODIK DER EINZELHANDELSUNTERSUCHUNG

9.1 Bestimmung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft

Die Kaufkraft bezeichnet diejenigen Geldmittel, die für den Konsum zur Verfügung stehen, also die

Nettoeinkommen abzüglich der Kosten für Miete, Reisen und andere Konsumzwecke (Dienstleistun-

gen etc.) sowie der Spareinlagen. Grundlage für die Kaufkraftberechnungen im Einzelhandel sind die

jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen zahlreiche statistische Mate-

rialien (z.B. Statistisches Bundesamt) sowie umfangreiche Erfahrungswerte aus CIMA-Erhebungen

und -Befragungen im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen vor.

Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen,

Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist der Anteil des Versandhandels an den

Verbrauchsausgaben, so dass nur der Pro-Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert

wird, in die Berechnungen eingeht.

Statistisch gesehen steht jeder Person, vom Baby bis zum Greis, pro Jahr ein Betrag in Höhe von

5.288,- € für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung. Davon entfallen gut 50 % auf Güter des tägli-

chen Bedarfs (Lebensmittel, Arzneien, Drogerieartikel, Zeitschriften, Blumen etc.), ca. 20 % auf mit-

telfristig nachgefragte Waren (Bekleidung, Schuhe, Sportartikel, Bücher, Schreibwaren, Spielwaren

etc.) und knapp 30 % auf Ausgaben für Güter des langfristigen Bedarfs (Möbel, Hausrat, Elektrogerä-

te, Uhren, Optik, Fahrräder etc.).

Tab. 17 Verbrauchsausgaben in Deutschland

Bedarfsbereiche Pro- Kopf- Ausgaben

€/ EW. p.a. Anteil in %

überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.844 53,8 %

überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.017 19,2 %

überwiegend langfristiger Bedarf 1.427 27,0 %

insgesamt 5.288 100,0 %

Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH in Anlehnung an Angaben des Statistischen Bundesamtes



Die Bedarfsbereiche setzen sich aus folgenden Einzelbranchen zusammen:

Tab. 18 Erhebungssystematik der CIMA nach Sortimenten

kurz

fris

tig

1 Lebensmittel

2 Reformwaren

3 Arzneimittel (Apotheken)

4 Drogerie- und Parfümeriewaren

5 Schnittblumen, Floristik

33 Kioskwaren (Zeitschriften, Zeitungen)

mit

telf

rist

ig

6 Oberbekleidung

7 Wäsche, sonst. Bekleidung

8 Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf

9 Sportartikel

10 Schuhe

11 Sanitätswaren

12 Bücher

13 Schreibwaren

14 Spielwaren

15 Zoobedarf

lan

gfri

stig

16 Möbel

17 Antiquitäten, Kunstgegenstände

18 Eisenwaren, Baumarktartikel

19 Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Hausrat

20 Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche

21 Elektrogeräte, Leuchten

22 Unterhaltungselektronik

23 Foto

24 Optik, Hörgeräteakustik

25 Uhren, Schmuck

26 Lederwaren

27 Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies

28 Fahrräder

29 Kfz-Zubehör

30 Computer, Büro-/ Telekommunikation

32 Pflanzen, Gartenbedarf

Quelle: CIMA-Erhebungssystematik



9.2 Begriffsdefinitionen

Einzugsgebiet

Bedeutung: Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe sei-nes bindungsfähigen Umsatzpotentials.

Berechnung und Abgrenzung: Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.

die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentralen Einkaufsorten in der Region;

die Marktpotentiale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets;

die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;

die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs.

Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-, mittel- und langfris-tigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10 % liegende Kaufkraftbindung in €-Werten einen erhebli-chen Umfang erreichen kann.

Kaufkraft (nominal / real)

Bedeutung: Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügba-ren Netto-Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.

Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche Niveau von Löh-nen/Gehältern und Lebenshaltungskosten. Eine neue Untersuchung von MB Research, Nürn-berg, belegt dabei deutliche Unterschiede.

Kaufkraftkennziffer (KKZ)

Bedeutung: Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im Vergleich zum Bundes-durchschnitt (unabhängig von der Größe der Gemeinde).

Berechnung: Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird das gesamte im Ort verfüg-bare Netto-Einkommen aufsummiert und durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein bestimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen.

Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf-Einkommens wird gleich 100 gesetzt. Angenommen dieser Bundesdurchschnitt läge bei 10.226 €, so würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von 11.248 € die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203 entsprechend die KKZ 90,0.



Marktpotential

Bedeutung: Das Marktpotential bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf Basis seiner Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus dem Ein-zugsgebiet).

Berechnung: Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD, multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes.

Umsatzkennziffer (UKZ)

Bedeutung: Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner (also nicht den Umsatz pro Einwohner!).

Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner des Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz bzw. die Umsatzkennziffer Ausdruck der Zentralität eines Ortes und ein Kri-terium für die Beurteilung seiner Standortattraktivität.

Berechnungsbasis: Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) örtliche Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit Einzelhandels-Nahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der KKZ wird der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf die Einwohnerzahl des Ortes bezogen.

Einzelhandelszentralität

Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzel-handelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse über-steigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Quali-tät und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kauf-kraft im Marktgebiet gesteuert.

Non-Food-Sortimente von Lebensmittelmärkten (nach EHI, EuroHandelsinstitut GmbH, Köln, 2007)

Non-Food I: Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Schuh-, Kleiderpflege, Hygieneartikel, Hygienepapiere, Säuglingspflege, Watte, Verbandsstoffe, Haar-, Haut-, Mund- und Körperpflege, Sonnen- und In-sektenschutz, Kosmetika, Fußpflegemittel, Tiernahrung/Tierpflegeartikel

Non-Food II: Textilien, Heimtextilien, Kurzwaren, Schuhe, Lederwaren, Koffer, Schirme, Haushaltswaren, Bil-derrahmen, Galanteriewaren, Camping-, Garten- und Sportartikel, Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte- und artikel, Elektrogroßgeräte, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren, Papier-, Büro- und Schreibwaren, Bücher Zeitungen, Zeitschriften, EDV, Kommunikation, Do-it-Yourself-Artikel (Baumarktartikel), Eisenkurzwaren, Farben, Lacke, Autozubehör, Fahrradzubehör, Blu-men, Pflanzen, Samen, Düngemittel, Insektizide, Sonstiges, wie Möbel und Sanitärbedarf.



Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen:

Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice (Als Filialisten sind z.B. Benetton oder Fielmann zu nen-nen).

Fachmarkt Meist großflächiges Non-Food-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte) mit bestimmtem Bran-chenschwerpunkt, mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, ARO-Teppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fachmarktkonzeptionen unter einem Dach oder auch in offener Bauweise.

Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe meist unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Waren-häuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung.

Supermarkt Ca. 400 bis 1.500 qm Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 qm Ver-kaufsfläche bereits höherer Non-Food-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 % (z.B. Edeka, Rewe).

Lebensmitteldiscounter Meist Betriebsgrößen bis 800 qm Verkaufsfläche, mittlerweile auch darüber, ausgewähltes speziali-siertes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preis-aggressiv (u.a. Aldi, Lidl etc.).

Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 qm, Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark an-steigender Flächenanteil an Non-Food Abteilungen (Gebrauchsgüter), Non-Food-Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Non-Food-Flächenanteil ca. 30 - 60 % (Kaufland).

SB-Warenhaus Verkaufsfläche über 5.000 qm, neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche Non-Food-Abteilungen: Non-Food-Umsatzanteil ca. 35 - 50 %, Non-Food-Flächenanteil ca. 60 - 75 %. Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenpark-plätzen (Globus, real).

Warenhaus In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 qm, in zentraler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, brei-tes und tiefes Sortiment, hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (Karstadt, Kaufhof).

Kaufhaus In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 qm, in zentraler Lage, breites, tiefes Non-Food-Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, oft Textil (C&A, H&M).



9.3 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen (Orientie-

rungswerte)

Tab. 19 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen Bedarfsbereich

Branche Marktfähige Mindestbetriebsgröße

Lebensmittel

Supermarkt: ab 1.200 qm

Discounter: ab 800 qm

kleiner Verbrauchermarkt: ab 1.500 qm

SB-Warenhaus: ab 5.000 qm

SB-Markt/ Getränkemarkt: ab 300 qm

Spezialgeschäfte/Ladenhandwerk: ab 40 qm

Reformwaren ab 100 - 150 qm

Apothekerwaren ab 60 qm

Drogerie, Parfümerie Drogerie/Parfümerie: ab 100 qm

Drogeriefachmarkt: ab 500 qm

Blumen ab 50 qm

Zeitschriften ab 50 qm

Quelle: in Anlehnung an BBE-Handelsberatung München, Bearbeitung: CIMA

Tab. 20 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen Bedarfsbe-

reich


Oberbekleidung/ Wäsche/ Heimtextilien

Facheinzelhandel: ab 100 qm (bei Nischenbetrieben ggf. auch kleiner)

Fachmärkte: ab 500 qm

Textilkaufhäuser: ab 1.000 qm

FOC: ab 200 qm

Schuhe

Facheinzelhandel: ab 200 qm


FOC: ab 150 qm

Sportbedarf Facheinzelhandel: ab 300 qm


Sanitätshaus ab 200 qm

Bücher/Schreibwaren ab 100 qm

Spielwaren Fachgeschäft: ab 100 qm


Zoobedarf/Tiernahrung Fachgeschäft: ab 150 qm





Tab. 21 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen Bedarfsbereich


Möbel

Wohnkaufhäuser: ab 20.000 qm

Mitnahmemärkte: ab 1.000 qm

Spezialanbieter: ab 300 qm

Baumarkt ab 4.000 qm

Glas/Porzellan/Keramik Fachhandel: ab 100 qm

FOC: ab 150 qm

Farben, Bodenbeläge Fachhandel: ab 300 qm

Fachmärkte: ab 1.000 qm

Elektrogeräte, Leuchten ab 500 qm

Unterhaltungselektronik (UE)

Facheinzelhandel: ab 300 qm

Fachmärkte (nur UE): ab 600 qm

Fachmärkte mit Vollsortiment: ab 1.200 qm

Foto/Optik, Uhren/Schmuck Fachgeschäfte/Filialisten: ab 60 qm

Lederwaren ab 180 qm (bei Vollsortiment)

Musikinstrumente/Musikalien ab 100 qm

Fahrräder Fachhandel: ab 200 qm


Kfz-Zubehör Fachhandel: ab 400 qm

Bürobedarf


Computerladen: ab 150 qm

Handyladen: ab 50 qm

Babyausstattung Fachhandel: ab 200 qm


Gartencenter ab 2.500 qm




9.4 Lageabgrenzungen in Innenstädten

Die Abgrenzung der verschiedenen Lagen in Innenstädten wird über ein Kriterienset vorgenommen,

bei dem die folgenden Merkmale ausschlaggebend für die Abgrenzung der 1a-Lage gegenüber den

nachgeordneten Standortbereichen sind9:

Passantenfrequenz

Städtebauliche Kriterien (Dimension der Fußgängerzone, Sichtachsen etc.)

Einzelhandelsdichte und -qualität

Einzelhandelsangebot vorwiegend mit "shopping goods" und "luxury goods" (beispielsweise

Textilien, Schuhe, Lederwaren, Porzellan, Schmuck, Parfum, Accessoires oder Sportartikel)

Verbrauchsgüter wie Lebensmittel unterrepräsentiert

Höhe der Umsätze am jeweiligen Standort

höchstes Mietpreisniveau.

Demgegenüber werden 1b-Lagen wie folgt gekennzeichnet:

unmittelbar angrenzend an die 1a-Lage (bspw. Stichstraßen zu den starken Einkaufsstraßen)

deutlich verringerte Passantenfrequenz

häufig Standort von örtlichen Einzelhändlern oder der Gastronomie

verringertes Mietpreisniveau gegenüber der 1a-Lage.

9.5 Erläuterungen zu den Sortimentslisten mit der Einstufung der nahversorgungs-,

zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimente

Laut der Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April/Mai 2004 – 7a D 142/02.NE) kann

eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels „Schutz und Stärkung der Attraktivität und

Einzelhandelsfunktion des Ortszentrums“ den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb

eines Bebauungsplanes ausschließen.10

9 Quelle: Comfort Gesellschaft für Geschäftsflächen- und Unternehmensvermittlung Holding mbH, 2008

10 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni 2006 – 1 KN 155/05



Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise im Ortskern erfolgt und

in einer konkreten örtlichen Situation für den Ortskern von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberver-

waltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstä-

be, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Oberverwaltungsgerichten gestellt werden,

bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept

nicht rechtssicher denkbar ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf den jeweili-

gen Ort angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf.

zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen.

Auch der VGH Mannheim unterstreicht in dem Urteil vom 30.01.2006 (3 S 1259/05) noch einmal die

Relevanz von ortsspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Pla-

nungen: „Verfolgt eine Stadt mit dem Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelssortimente in

einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszent-

rum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen innenstadtrelevanten Sor-

timente auch Sortimente aufnehmen, die im Ortskern derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren

Ansiedlung dort aber erwünscht ist.“11

Für die räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung bedeutet dies, dass der bloße Übertrag

einer allgemeinen Sortimentsliste auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zu

empfehlen ist. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Kommune ange-

passten kommunalen Sortimentsliste notwendig.

Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, poli-

tisch bestätigt werden. Dies führt für die Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene

Einzelhandelsbetriebe zu einer Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen „beschränkten“

Gebietes).

9.6 Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie der

stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen

Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde ein stärkeres Augenmerk auf die zentralen Versorgungs-

bereiche als Schutzgegenstand innerhalb der Handelsstruktur von Städten und Gemeinden gelegt.

11 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03. Juni 2002 – 7 A 92/99.NE: „Es gibt keine Legaldefinition da-

für, wann sich ein Warensortiment als ‚zentrenrelevant’ erweist.“



Bei den zentralen Versorgungsbereichen nach § 34 Abs. 3 BauGB handelt es sich um räumlich ab-

grenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig

ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versor-

gungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt Nutzungen voraus, die für

die Versorgung der Einwohner der Gemeinde – ggf. auch nur eines Teils des Gemeindegebiets – ins-

besondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. Zentral sind Versorgungsbereiche, wenn ihnen

die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommt. Dies ist dann zu bejahen, wenn die Ge-

samtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem be-

treffenden Bereich aufgrund der verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die

Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat. Diese Funktion besteht darin,

die Versorgung des Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich ab-

gestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht si-

cherzustellen (OVG Münster, BauR 2007, 845; BauR 2007, 2012, 2014).

Zentrale Versorgungsbereiche können sowohl einen umfassenden als auch nur einen eingeschränk-

ten Versorgungsbedarf abdecken. Neben Innenstadtzentren und Stadtteilzentren können auch Berei-

che für die Grund- und Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB darstel-

len. Sie versorgen in der Regel nur bestimmte Stadtteile größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte

mit Waren des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs (OVG Münster, BauR 2007, 2012, 2014).

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Stadt Pforzheim Fortschreibung des Märkte- und