Upload
others
View
2
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI 3. ETAP (478 ADA 8 ve 9 PARSELLER)
DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT – 09.11 – 112
İSTANBUL, EYLÜL 2011
Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
1
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................................. 3
Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 3
Rapor Numarası .............................................................................................................................................. 3
Rapor Türü ...................................................................................................................................................... 3
Şirket Bilgileri .................................................................................................................................................. 3
Raporu Hazırlayanlar ...................................................................................................................................... 3
Sorumlu Değerleme Uzmanı ........................................................................................................................... 4
Müşteri Adı ve Bilgileri ................................................................................................................................... 4
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ......................................................................... 4
Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................ 4
Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu ................................................................................................................... 4
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ...................................................................................................... 5
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ......................................................................................... 5
Gayrimenkulün Tapu Bilgileri ......................................................................................................................... 8
478 Ada 8 Parsel .............................................................................................................................. 8
478 Ada 9 Parsel .............................................................................................................................. 9
Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler ...................................... 10
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ................................................................................................................11
Gayrimenkulün İmar Durumu ......................................................................................................................13
1/1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı ........................................ 13
1/1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Plan Notları .............................. 14
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. ........................................................................15
GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER .................................................................................................................16
Bölge Analizi. .................................................................................................................................................16
İstanbul İli ...................................................................................................................................... 16
Küçükçekmece İlçesi ...................................................................................................................... 17
Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi .............................................................................................................18
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
2
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ..............................................................................18
Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................18
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ..................................................................................................19
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................19
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...............................................................19
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................................20
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ........................................................................20
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ................................................................................. 20
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ................................................................................ 20
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ................................................................................................................. 21
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ........................................................................21
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ .......................................................................................................................................22
Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri ..................................................................................................................22
Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması ......................................................................................... 22
Yakın Çevrede Ticari Emsal Araştırması ........................................................................................... 23
Yakın Çevrede Arsa Değeri Araştırması........................................................................................................42
Arsa Değeri ....................................................................................................................................................43
Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri .............................................................................................. 43
Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri .............................................................................. 44
Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri .......................................................................................... 46
Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil) ..............................................................48
Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri............................................................................................48
En Verimli Kullanım Analizi...........................................................................................................................48
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...........................................................................................49
RAPOR EKLERİ: ..................................................................................................................................................50
RAPORA KONU GAYRİMENKULE AİT FOTOĞRAFLAR ......................................................................................51
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
3
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi
26.09.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAK KONUT KÜÇÜKÇEKMECE HALKALI 3– 09.11 – 112
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin talebi üzerine, İstanbul ili Küçükçekmece ilçesi
Halkalı Mahallesi 844 Ada 2 ve 3 Parsel, 478 ada 8 ve 9 parsel numaraları ile tapuya kayıtlı
bulunan, üzerinde ‘İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’
ile ilgili olarak 478 Ada 8 ve 9 Parsellerde bulunan A1, A2, A3, A4, C1, C2, C3, C4 bloklarda ki
toplam 1005 adet bağımsız bölümün, Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç
ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler
kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm
kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek
amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim
Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve
Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin
Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi
itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket
Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı
No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin
detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı ve Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile
Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek
Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
4
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanvekili olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu
ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik
hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada
Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
‘İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi’ ile ilgili olarak A1,
A2, A3, A4, C1, C2, C3, C4 bloklarda bulunan toplam 1005 adet bağımsız bölümün mevcut
durum değerinin SPK mevzuatı uyarınca tespiti.
1.9 Değerleme Tarihi : 23.09.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin 20.09.2011 tarih ve EMD.
160.169 – 8703 sayılı yazısıdır.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
5
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri
Rapora konu gayrimenkul tapunun İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi arsa 478
ada 8 ve 9 parsel numaralarında kayıtlı, arsa vasıflı gayrimenkullerdir. Gayrimenkul üzerinde
İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi projelendirilmiştir.
Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, takribi 60.000 konut hacmine sahiptir. Hızla
nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Menekşe Evleri, Manolya Evleri, Toki
Halkalı Konutları, Avrupa Konutları 2. Etap, Toki Bezirganbahçe Konutları, Ölçükent sitesi, Konut
Birlik 1. Kısım projeleri yer almaktadır. Tüm Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak
planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında
nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayoluna ve
Mahmutbey kavşağına yakın konumludur.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
6
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
Mahmutbey Kavşağı
TEM
Rapora Konu Gayrimenkul
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
7
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi ve Fatih Sultan
Mehmet Köprüsüne takribi 28 km.’dir. Küçükçekmece Halkalı’da bulunan gayrimenkulün,
önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına takribi 9 km., Taksim Meydanına takribi
25 km. dir.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsünden Edirne istikametine O-3 karayolu
üzerinden ilerlerken İstoç’u geçtikten sonra Atatürk Bulvarı çıkışına girilir, takribi 2 km.
ilerlendikten sonra Hürriyet Caddesi yönünde sağa dönülür bu cadde üzerinde takribi 3 km.
ilerlendikten sonra 4. Cadde yönüne devam edilir ve takribi 1 km. sonra Halkalı Altınşehir
İstanbul Caddesi yönüne dönüş yapılır, bu cadde üzerinde takribi 300 m ilerlediğinde rapora
konu gayrimenkule intikal edilmiş olunur.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
8
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
2.2 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
2.2.1. 478 Ada 8 Parsel
İLİ : İSTANBUL
İLÇESİ : KÜÇÜKÇEKMECE
MAHALLESİ : HALKALI MAH.
PAFTA : -
ADA : 478
PARSEL : 8
NİTELİĞİ : ARSA
YÖZÖLÇÜMÜ : 20.263,64
CİLT NO : 137
SAHİFE NO : 13447
TARİH / YEVMİYE NO : 08.12.2010 / 18776
EDİNME SEBEBİ : İFRAZ İŞLEMİ (TSM)
MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM
Rehinler, Şerhler, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde:
21.09.2011 tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat
araştırmasında taşınmaz üzerinde 20.09.2011 tarih, 21996 yevmiye no ile Tedaş Genel
Müdürlüğü lehine 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi (99 yıllığı 1 TL bedelle) şerhi bulunduğu
tespit edilmiştir.
Beyanlar Bölümünde:
21.09.2011 tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat
araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir beyan bulunmadığı tespit edilmiştir.
Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
9
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
2.2.2. 478 Ada 9 Parsel
İLİ : İSTANBUL
İLÇESİ : KÜÇÜKÇEKMECE
MAHALLESİ : HALKALI MAH.
PAFTA : -
ADA : 478
PARSEL : 9
NİTELİĞİ : ARSA
YÖZÖLÇÜMÜ : 19.267,33
CİLT NO : 137
SAHİFE NO : 13448
TARİH / YEVMİYE NO : 08.12.2010 / 18776
EDİNME SEBEBİ : İFRAZ İŞLEMİ (TSM)
MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM
Rehinler, Şerhler, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde:
21.09.2011 tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat
araştırmasında taşınmaz üzerinde 20.09.2011 tarih, 21996 yevmiye no ile Tedaş Genel
Müdürlüğü lehine 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi (99 yıllığı 1 TL bedelle) şerhi bulunduğu
tespit edilmiştir.
Beyanlar Bölümünde:
21.09.2011 tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat
araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir beyan bulunmadığı tespit edilmiştir.
Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
10
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
2.2.3 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı 09.06.2009 tarih 12852 yevmiye no, 16.09.2009 tarih 13449
yevmiye no, 16.09.2009 tarih 13487 yevmiye no ve 19.06.2009 tarih 13834 yevmiye no’lu
işlemler ile 128 cilt 12542 sayfada yer alan 801 Ada 8 Parselde hisseler satın almıştır.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı 09.06.2009 tarih 12820 yevmiye no, 16.06.2009 tarih 13449
yevmiye no, 16.06.2009 tarih 13487 yevmiye no, 19.06.2009 tarih 13894 yevmiye no ve
22.10.2009 tarih 20480 yevmiye no’lu işlemler ile 129 Cilt 12614 sayfada yer alan 478 Ada 4
Parselde hisseler satın almıştır.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın satın aldığı bu hisseler 15.12.2009 tarih 22794 yevmiye
no’lu işlem ile imar uygulaması sonucu 135 cilt 13192 sayfada 39.530,97 m² yüzölçümlü 478
Ada 6 Parsel no ile kayıt edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 08.02.2010 tarih 1367 yevmiye no’lu işlem
ile 33.400.000 TL bedelle 478 Ada 6 Parseli satın almıştır.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde bulunan 478 Ada 6 Parsel
08.12.2010 tarih 18776 yevmiye no’lu işlem ile ifraz işlemi sonucu 478 Ada 8 ve 9 parsellere
ayrılmıştır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
11
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu gayrimenkuller İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, 478 ada 1 ve 2 parsel
numaraları ile kayıtlıdır.
K
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
13
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu
2.4.1 1/1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı
Rapora konu gayrimenkul; 07.11.2010 tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli
Revizyon Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında ticaret alanı
olarak planlanmıştır. Dere Taşkın Alan Sınırında kalmasından dolayı İSKİ’den görüş alınması
gerekmektedir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
14
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
2.4.2 1/1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Plan Notları
Genel Hükümler:
1.1. Bu plan kapsamında, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Otopark
Yönetmeliği, Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği, Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar
Hakkında Yönetmelik Hükümlerine uyulacaktır.
1.2. İlgili Kurum (TEİAŞ, BEDAŞ, İSKİ, İGDAŞ vb.) görüleri doğrultusunda uygulama
yapılacaktır.
1.15. Dere güzergahında kalan parsellerde ilgili kurumlardan (İSKİ vs. ) alınacak
görüş doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
15
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler.
Rapora konu gayrimenkuller 844 Ada 2 ve 3 parsel ve 478 Ada 8 ve 9 parseller üzerinde İstanbul
Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında projelendirilmiş
844 Ada 2 ve 3 parseller için yapı ruhsatları daha önce alınmıştır. Rapora konu 478 Ada 8 ve 9
parseller için bloklara ait yapı ruhsatları mevcut olup yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları
aşağıdadır, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur.
Ada Parsel Blok No Belgenin
Onay Tarihi
Belge No
478 9 A1 15.09.2011 714
478 9 A2 15.09.2011 715
478 8 A3 15.09.2011 716
478 8 A4 15.09.2011 717
478 9 C1 15.09.2011 713
478 9 C2 15.09.2011 712
478 8 C3 15.09.2011 718
478 8 C4 15.09.2011 719
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
16
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
3. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
3.1 Bölge Analizi.
3.1.1 İstanbul İli
İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde
Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul
Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı
birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze,
Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu
Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir.
5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar,
Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece,
Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş,
Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla,
Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe,
Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul İli
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
17
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının
şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi
üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.
TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,
bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve
göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
3.1.2 Küçükçekmece İlçesi
Küçükçekmece İlçesi 04.07.1987 tarihli resmi gazetede yayınlanan 3392 Sayılı Kanunla 1 köy 25
Mahalle olmak üzere toplam 26 yerleşim yeri Bakırköy ilçesinden ayrılarak kurulmuş bir ilçedir.
Fiilen ve törenle hizmete giriş tarihi ise 15.07.1988'dir. 06.02.2008 tarihinde yayınlanan "5747
sayılı Büyükşehir Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması
Hakkında Kanunla"; 17 sayılı listede yer alan 6 mahalle, yeni kurulan Başakşehir ilçesi
sınırlarında yer almıştır.
Sahil uzunluğu 7 km. dir. İl merkezine uzaklığı ise 23 km.dir. 11.845 hektarlık bir alana sahip
olup, İstanbul'un batı yarısında yer alan ve Marmara Denizi'nin kuzey kıyısına kadar uzanan
Küçükçekmece İlçesi; kuzey ve kuzeydoğuda Gaziosmanpaşa, doğuda Esenler, Bağcılar ve
Bahçelievler, güneyde Bakırköy, Marmara Denizi ve Avcılar, güneybatıda yine Avcılar ve batıda
ise Büyükçekmece ilçeleriyle çevrilmiştir. Küçükçekmece Gölü, Avcılar ve Küçükçekmece
ilçelerini birbirinde ayırır. İlçeye adını veren Küçükçekmece Gölü'nün yüzölçümü 16 km² dir.
Fazla derin olmayan gölün güney kıyılarındaki derinliği 20 metreye ulaşır. Gölün morfolojik
yapısı nedeniyle tam ve tipik bir lagün gölüdür. Dünyada pek ender oluşan lagün göllerden birisi
olup doğa harikasıdır.
Küçükçekmece geniş düzlükler halinde engebeli bir alana yayılmıştır. Çatalca Yarımadası'nın
güneydoğu kesiminde yer alan ilçe toprakları alçak dalgalı düzlüklerden oluşur. Sularını
yarımadanın orta kesimlerinden toplayan Sazlıdere ve Nakkaşdere, Küçükçekmece Gölü'ne
dökülür. Gölü, Marmara Denizi'nden ayıran kıyı kordonunun doğu bölümü, ilçe sınırları
içindedir. İlçe toprakları, bu bölümdeki dar bir kıyı şeridinde Marmara Denizi'ne komşudur.
Türkiye'nin bilinen en eski yerleşim yerlerinden biri olan Yarımburgaz Mağarası, ilçe sınırları
içindedir.
2009 yılında açıklanan genel nüfus sayımına göre ilçe nüfusu 674.795 dir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
18
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi
Gayrimenkulün bulunduğu bölgede Menekşe Evleri, Manolya Evleri, Toki Halkalı Konutları,
Avrupa Konutları 2. Etap, Toki Bezirganbahçe Konutları, Ölçükent sitesi, Konut Birlik 1. Kısım
projeleri yer almaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde M. Akif Ersoy Göğüs, Kalp Damar
Cerrahisi Hastanesi, Kanuni Sultan Süleyman Araştırma Hastanesi, İBB Halkalı Katı Atık Arıtma
Merkezi, TCDD İstasyon Ambarları bulunmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı
kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım
yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu ve Mahmutbey Kavşağına yakın konumludur.
3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa
Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı işi kapsamında yerinde yapılan incelemeler sonucunda 478 Adaya
ait perdelerin %61’i ve A1, A2, A3, A4, C1, C2, C3, C4 blokların zemin çalışmaları tamamlanmış
olup; A4 ve C3 blokların temel atma işlemine hazır durumda olduğu tespit edilmiştir.
3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
06.08.2008 tarihli ve 26959 Sayılı Resmi gazetede yayımlanan “Bazı Kanun ve Kanun
Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile
2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre “Başkanlık,
gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve
arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar
bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya,
yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan
alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir
alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer
yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten
itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç
ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır. Belediyeler, valilik
veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil
olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
19
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yürürlüğe
konur” denilmektedir.
07.11.2010 tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar
Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkul üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa
edilecek yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır.
4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
Rapora konu gayrimenkulün nitelikli toplu konutların hızla yapıldığı bir alanda olması,
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskân
edilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyede
karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması,
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere
sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve Mahmutbey Kavşağına yakın
konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması,
4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
Tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması,
Rapora konu gayrimenkulün ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması,
Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
20
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar
5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile
yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu
gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki
farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak
gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile
birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak
yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir
konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı
temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon
özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa
rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç
fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin
karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve
yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara,
güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak,
piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme
maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana
ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa
veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu
yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul
edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan
demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir
gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı
kabul edilir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
21
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için
muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle
karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya
diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,
tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine
yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz
konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira
konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik
faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal
bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel
formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru
tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli
sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa
koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
22
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
6. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
6.1 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri
6.1.1 Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması
Konut Konumu Kaynak İrtibat m² Fiyat (TL) Birim
Değeri (TL/m²)
Güneşpark Evleri Turyap Güney
YILMAZ 0 212 698 58 48 99,00 227.000,00 2.292,93
Laleşehir Konakları Turyap Mehmet
KENGER 0 533 727 05 32 122,00 287.000,00 2.352,46
Soyak Olimpiakent Trend Plus
Özlem YÖRÜK
0 532 766 66 67 94,00 220.000,00 2.340,43
Soyak Olimpiakent City
Gayrimenkul Fatih GÜNEY
0 212 697 12 15 94,00 210.000,00 2.234,04
Soyak Olimpiakent Trend Plus
Özlem YÖRÜK
0 532 766 66 67 140,00 350.000,00 2.500,00
Avrupa Konutları Turyap Hakan AKALIN
0 533 597 51 30 141,00 380.000,00 2.695,04
Soyak Olimpiakent Trend Plus
Özlem YÖRÜK
0 532 766 66 67 94,00 240.000,00 2.553,19
Soyak Olimpiakent Trend Plus
Özlem YÖRÜK
0 532 766 66 67 60,00 150.000,00 2.500,00
Soyak Olimpiakent
Medya Gayrimenkul
Arzu DURMUŞ
0533 931 54 21 60,00 155.000,00 2.583,33
Soyak Olimpiakent Turyap Hakan
AKALIN 0 533 597 51 30 84,00 250.000,00 2.976,19
Bosphorus City
Century 21 SNG
Gayrimenkul Musa
KUZULU
0 212 697 76 77 193,00 500.000,00 2.590,67
Avrupa Konutları 2. Etap Bosphorus
Gayrimenkul 0 212 696 66 45 149,00 450.000,00 3.020,13
Soyak Olimpiakent Uydu Emlak Şadi KALE
0 212 548 82 57 120,00 350.000,00 2.916,66
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
23
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
6.1.2 Yakın Çevrede Ticari Emsal Araştırması
Emsal 1:
Ergin ERKAN (0 533 397 57 01) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, 125,00 m² dükkanın 350.000,00 TL bedelle
satışta olduğu öğrenilmiştir.
350.000,00 TL / 125,00 m² = 2.800,00 TL / m²
Emsal 2:
Ergin ERKAN (0 533 397 57 01) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, 100,00 m² dükkanın 290.000,00 TL bedelle
satışta olduğu öğrenilmiştir.
290.000,00 TL / 100,00 m² = 2.900,00 TL / m²
Emsal 3:
Ergin ERKAN (0 533 397 57 01) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, 185,00 m² dükkanın 550.000,00 TL bedelle
satışta olduğu öğrenilmiştir.
550.000,00 TL / 185,00 m² = 2.972,97 TL/m²
Emsal 4:
Mehmet Kutlu (0 212 495 18 46) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Bezirganbahçede, 42,00 m² dükkanın 150.000,00 TL bedelle satışta
olduğu öğrenilmiştir.
150.000,00 TL / 42,00 m² = 3.571,43 TL/m²
Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken
gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve
bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.
İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Konut İnşaatları
ile Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İnşaatı İşleri kapsamında gerçekleştirilmekte olan
projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında
Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
42
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
6.2 Yakın Çevrede Arsa Değeri Araştırması
Emsal 1:
Hakan SONCE (0 543 886 21 08) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, Emsal:0.90 yapılaşma koşulunda bulunan
konut imarlı 265,00 m² arsanın 200.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
200.000,00 TL / 265,00 m² = 754,72 TL / m²
Emsal 2:
Abdullah DOĞAN (0 212 470 26 87) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, Hmax: 9,50m, konut imarlı 135,00 m² arsanın
115.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
115.000,00 TL / 135,00 m² = 851,85 TL / m²
Emsal 3:
Turgay GÖKÇE (0 535 619 96 02) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, konut imarlı 530,00 m² arsanın 600.000 TL
bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
600.000,00 TL / 530,00 m² = 1.132,07 TL / m²
Emsal 4:
Seval Gayrimenkul Ersoy İSTEK (0 212 624 70 07) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, Bosphorus City yanında, konut imarlı
420,00 m² arsanın 250.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
250.000,00 TL / 420,00 m² = 595,24 TL / m²
Emsal 5:
Muammer AYDIN (0 533 424 69 74) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, Bosphorus City ve Kanuni Sultan Süleyman
Araştırma Hastanesi arasında, konut imarlı 302,00 m² arsanın 220.000,00 TL bedelle satışta
olduğu öğrenilmiştir.
220.000,00 TL / 302,00 m² = 728,48 TL / m²
Emsal 6:
Selin Emlak Bülent ÇOKAL (0 538 338 88 13) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesinde, Avrupa Konutlarına yakın konumlu, konut imarlı
295,00 m² arsanın 265.000,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
265.000,00 TL / 295,00 m² = 898,31 TL / m²
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
43
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
Emsal 7:
Liva Gayrimenkul Hakan DÜZGÜN (0 532 234 79 93) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, ticaret imarlı 900,00 m² arsanın 1.100.000,00 TL
bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
1.100.000,00 TL / 900,00 m² = 1.222,22 TL / m²
Emsal 8:
Towers Gayrimenkul Cemil ÖZER (0 212 444 08 64) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, ticaret imarlı 1.800,00 m² arsanın 1.800.000,00
TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
1.800.000,00 TL / 1.800,00 m² = 1.000,00 TL / m²
Emsal 9:
Pınar Emlak Seyfi KARABIYIK (0 212 560 44 66) ile yapılan görüşme neticesinde;
Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, ticaret imarlı 1.800,00 m² arsanın 1.200.000,00
USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir.
1.200.000,00 USD / 1.800,00 m² = 666,66 USD / m² = 1.219,98 TL/m²
* 1 USD = 1,83 TL
6.3 Arsa Değeri
Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli Küçükçekmece İlçesi Halkalı Mahallesi, 478 Ada, 8 ve 9
Parsel numaralarında kayıtlı olup toplam yüzölçümü 39.530,97 m² olup, mevcut durumda
gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır.
6.3.1 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri
Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve
E=1.50 H=Serbest yapılaşma koşulunda ticaret alanı olarak planlanmış olması,
Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapılar için üzerinde 74.667,41 m² konut, 253,20
m² dükkan için yapı ruhsatlarının alınmış olması,
Bölgenin nitelikli toplu konut projeleri için bütüncül bir yapıda planlanmış olması,
Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 900,00 TL olarak hesap ve takdir
edilmiştir.
Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri
= 39.530,97 m² x 900,00 TL/m² = 35.577.873,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
44
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
6.3.2 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri
İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’nin yapı
ruhsatlarına göre; satışa esas konutların toplam brüt alanı 62.090,49 m², dükkanların brüt
alanı 253,20 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren
1.465 gündür.
Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri
2.480,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 5 oranında artacağı,
Dükkanlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri
3.050,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 5 oranında artacağı,
Konutların ve ticari ünitelerin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki
tabloda belirtilen şekilde oluşacağı,
2011 2012 2013 2014
Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%
İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği
Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuş ve Ek-1’de sunulmuştur.
Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki
sonuçlara göre 1000 adet konut ve 5 adet dükkan olmak üzere toplam 1005 bağımsız
bölümün bugünkü finansal değeri 154.756.675,00 TL olarak bulunur.
Toplam finansal değerden inşaat maliyetini ve yüklenici karını çıkardığımızda projelendirilmiş
arsa değerini hesaplamış oluruz.
Projelendirilmiş Arsa Değeri = Toplam Finansal Değer – (İnşaat Maliyeti + Yüklenici karı)
Yüklenici karı = 77.542.831,35 x % 30 = 23.262.849,41
Projelendirilmiş Arsa Değeri = 154.756.675,00 – (77.542.831,35 +23.262.849,41)
= 53.950.994,24 TL ≈ 53.951.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
46
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
6.3.3 Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri
İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında
gerçekleştirilecek proje için aşağıdaki veri ve varsayımlar çerçevesinde maliyet yöntemi ile
arsa değeri hesaplanmıştır.
İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.465 gündür.
Toplam parsel alanı 39.530,97 m² dir.
Yapı Ruhsatlarından edinilen bilgiye göre;
o Yapıların Toplam İnşaat Alanının takribi 74.920,61 m²
o Projedeki Konutların Toplam Emsale Dâhil Alanının takribi 50.855,71 m²
o Projedeki Dükkanların Emsale Dâhil Alanının takribi 253,20 m²
o Projedeki Ortak Kullanım Alanları Toplamının takribi 23,811.70 m² dir.
Yapı ruhsatlarına göre, projedeki A1-A2-A3-A4 Bloklarda bulunan Konutlar ve Dükkanlar
5A, C1-C2-C3-C4 Bloklarda bulunan konutlar ise 4A grubudur. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
“Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık
Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”inde 5A grubu yapılar için inşaat maliyeti 1.035,00 TL/m²,
4A grubu yapılar için 625,00 TL/m² dir.
Satış Hâsılatlarının;
o Konutların proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının 2.480 TL,
o Dükkanların proje süresince ortalama satış m² birim fiyatının 3.050 TL,
olacağı öngörülmüştür.
Projenin Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Oranı Toplam Hâsılatın %26,10 oranında
belirlenmiş olup, sözleşmesi taraflarca imzalanmıştır.
Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan Proje Analiz Tablosu aşağıdadır.
Projelendirilmiş Arsa Değeri = Toplam Satış Hâsılatı – (İnşaat Maliyeti+Yüklenici kârı)
Yüklenici karı = 67.274.457,55 x % 30 = 20.182.337,26 TL
= 154,756,675.20 TL –(67.274.457,55 TL + 20.182.337,26 TL )
= 67,299,880.39 TL olarak hesaplanmıştır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
47
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
Proje Analiz Tablosu
Proje Analizi İçin Veriler ve Öngörüler
Açıklama Alan (m²)
Toplam Parsel Alanı 39,530.97
Toplam İnşaat Alanı 74,920.61
Projedeki Konutların Toplam Emsale Dâhil Alanı (Takribi) 50,855.71
Projedeki Dükkanların Emsale Dâhil Alanı (Takribi) 253.20
Projedeki Ortak Kullanım Alanları Toplamı (Takribi) 23,811.70
Maliyetler
Maliyet Türü Alan
(m²) Birim Değeri
(TL/m²) Değer
(TL)
Konutların İnşaat Maliyeti (TL) 28,967.27 1,035.00 29,981,124.45
Konutların İnşaat Maliyeti (TL) 21,888.44 625.00 13,680,275.00
Dükkanların İnşaat Maliyeti (TL) 253.20 1,035.00 262,062.00
Ortak Alanların İnşaat Maliyeti (TL) 12,841.80 1,035.00 13,291,263.00
Ortak Alanların İnşaat Maliyeti (TL) 10,969.90 625.00 6,856,187.50
Genel Maliyetler (İnşa Maliyetinin %5'i) (TL) 3,203,545.60
Toplam Proje Maliyeti 67,274,457.55
Yüklenici Karı (%30) İlave Edilmiş Toplam Maliyet 87,456,794.81
Satış Hasılatı
Hasılat Türü Alan
(m²) Birim Değeri
(TL/m²) Değer
(TL)
Konutların Satış Hasılatı (TL) 62,090.49 2,480.00 153,984,415.20
Dükkanların Satış Hasılatı (TL) 253.20 3,050.00 772,260.00
Toplam Satış Hasılatı 154,756,675.20
Projelendirilmiş Arsa Değeri
Projelendirilmiş Arsa Değeri 67,299,880.39
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
48
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
6.4 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil)
Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve
değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa sartları, ekonomik
ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle
nihai değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı
kanaatindeyiz.
İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı işi kapsamında toplam
1005 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı ve toplam değeri hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde
kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden
yapılmıştır.
Projenin yapı ruhsatlardan alınan toplam inşaat alanı 74.920,61 m² dir. 2011 yılı yapı yaklaşık
birim maliyetleri hakkında tebliğde 5A sınıfı yapıların inşaat maliyetinin 1.035,00 TL/m² dir.
Projenin tamamlanma oranının ise %4 olduğu müteahhit firma yetkililerinden öğrenilmiştir.
İnşaat Maliyeti = 74.920,61 m² x 1.035,00 TL/m² x %4 = 3.101.713,25 TL olarak hesaplanır.
Buna göre;
Gayrimenkulün Bu Günkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Değer + İnşai Yatırımlar
= 35.577.873,00 TL + 3.101.713,25 TL = 38.679.586,25 TL ≈ 38.680.000,00 TL olarak hesap ve
takdir edilmiştir.
6.5 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri
İstanbul Başakşehir Ispartakule-4.Etap Konut İnşaatları ile Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme
İnşaatı İşleri tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde
gerçekleştiğinde projenin bugünkü pazar değeri; 171.021.602,00 TL olarak hesaplanmıştır.
6.6 En Verimli Kullanım Analizi
Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün
olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora
konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin
birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
49
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
6.7 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi sınırları içerisinde mülkiyeti
Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.2ye ait Soyak Yapı İnş. Ve Tic. A.Ş. taahhüdünde
bulunan Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Projesi 40 dönüm
civarında bir arsa üzerinde yapımı başlanmış olan bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Projenin
inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları cezbedicidir.
Projedeki, 1000’i konut ve 5’i dükkan olmak üzere toplam 1005 adet bağımsız bölümün ayrı
ayrı (raporun 24 – 41. Sayfalarında) ve toplam değeri 154.808.253,20 TL (KDV siz) olarak
hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı
arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır.
Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük
konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.
Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.
Arsa Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,48 TL) USD (1,83 TL)
35.577.873,00 TL 14.345.916,53 € 19.441.460,66 $
Projenin Mevcut Durum Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,48 TL) USD (1,83 TL)
38.680.000,00 TL 15.596.774,19 € 21.136.612,02 $
Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,48 TL) USD (1,83 TL)
171.021.602,00 TL 68.960.323,39 € 93.454.427,32 $
Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne 478 Ada 8 ve 9 Parsellerden Düşen Şirket Payı
KDV Hariç (TL) EURO (2,48 TL) USD (1,83 TL)
44.636.638,12 TL 17.998.644,40 € 24.391.605,53 $
Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir
sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne
“Proje” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel
bulunmadığı düşünülmektedir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
50
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
İşbu Fizibilite Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen
arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme
Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun
olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek
değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor
Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan
şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve
tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 RAPOR EKLERİ:
1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar
2. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Vaziyet Planı ve Kat Planları
3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri
4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları
5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları
6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste
7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
51
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
RAPORA KONU GAYRİMENKULE AİT FOTOĞRAFLAR
A1 BLOK
A2 BLOK
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
52
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
A3 BLOK
A4 BLOK
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
53
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
C1-C2 BLOKLAR
C1-C2 BLOKLAR
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
54
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
C3-C4 BLOKLAR
C3-C4 BLOKLAR
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
55
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
C BLOKLAR ARASINDAKİ
OTOPARK
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
57
Emlak Konut – 09.11–112 No.lu Rapor
VAZİYET PLANLARI