TAH.199D Väike-Karja 6a-2 vesipildiga .doc - …...3.1. Makromajanduse näitajad (alus - Eesti Panga majanduskommentaar, 22.04.2009) Eelmise aasta teises pooles süvenenud üleilmne

Töö nr. TAH 199/D

Tellija: Tallinna Linnavaraamet

Eksperthinnang

Tallinna linnas, Kesklinna linnaosas aadressil Väike-Karja tn 6a - 2 asuva korteriomandi (mitteeluruum)

turuväärtuse kohta

AS Arco Vara Kinnisvarabüroo � Tallinna osakond

Tallinn 2009

id75009984 pdfMachine by Broadgun Software - a great PDF writer! - a great PDF creator! - http://www.pdfmachine.com http://www.broadgun.com

Eksperthinnang nr. TAH 199/D, Väike-Karja tn 6a - 2, Tallinn Töö koostaja: Jana Timm, kontakttelefon: 6 144 684

2

Sisukord

1. Hindamise eesmärk ja alused........................................................................................... 3 2. Objekti kirjeldus................................................................................................................. 4 2.1 Korteriomandi koosseis ................................................................................................ 4 2.2 Asukoht......................................................................................................................... 4 2.3. Hoone lühikirjeldus ....................................................................................................... 5 2.4. Mitteeluruumi kirjeldus.................................................................................................. 6 2.5. Tehnovõrgud................................................................................................................. 6 3. Hindamine ......................................................................................................................... 7 3.1. Makromajanduse näitajad ............................................................................................ 7 3.2. Vanalinna kinnisvaraturg .............................................................................................. 8 3.3. Hindamismeetodi valik, kirjeldus ja rakendus............................................................... 9 4. Kokkuvõte ....................................................................................................................... 12


3

1. Hindamise eesmärk ja alused Tellija: Tallinna Linnavaraamet; Tellija esindaja: Priit Pärtelpoeg; Tellimuslepingu kuupäev: kirjalik tellimiskiri nr. 2.1-7/1657 esitatud 03.06.2009.a.; Hindamise eesmärk: määrata objekti turuväärtus tellijasiseseks kasutamiseks; Hinnangu kasutaja: tellija; Väärtuse liik: turuväärtus; Tellimuses püstitatud eeldused: puuduvad; Ülevaatuse kuupäev: 09.06.2009.a; Hindamiskuupäev: 17.06.2009.a; Väärtuse kuupäev: 09.06.2009.a; Ülevaatuse teostanud hindaja: Jana Timm, AS Arco Vara Kinnisvarabüroo kutseline hindaja,

EKHÜ liige, EKHÜ ja Kutsekoja poolt väljastatud kutsetunnistus

AKH 031206; Ülevaatuse juures viibinud tellija (tellija esindaja):

Aigar Palsner;

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas kõiki objekti ruume; Ülevaatuse põhjalikkus: teostatud on objekti visuaalne ülevaatus. Hoone ülevaatuse

käigus ei teostatud ehitus-tehnilist ekspertiisi; Algandmed esitanud isik (tellija esindaja):

Aigar Palsner;

Töö koostanud ja kinnitanud hindaja:

Jana Timm, AS Arco Vara Kinnisvarabüroo kutseline hindaja,

EKHÜ liige, EKHÜ ja Kutsekoja poolt väljastatud kutsetunnistus

AKH 031206; Kasutatud materjalid: - Eesti vara hindamise standardid EVS 875 (1-10);

- Kinnistusregistriosa väljavõte seisuga 09.06.2009.a; - Maaregistri andmebaas internetis, www.maaamet.ee; - Ehitisregistri andmebaas internetis, www.ehr.ee; - koopiad hoone korruste plaanidest ja eksplikatsioonist

(koostanud OÜ Tallinna TIB, töö nr ja koostamise aeg

teadmata); - koopia äriruumi üürilepingust (04.02.2005.a.) ja selle

lisadest (13.01.2006.a., 19.06.2008.a. ja 16.04.2009.a.); - algandmete esitaja poolt suuliselt esitatud andmed

hinnatava objekti kohta; - AS Arco Vara Kinnisvarabüroo ja Maa-ameti poolt

koostatud korteriomandite tehinguregister; - vara kohapealne ülevaatus.

Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale

aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega

avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada,

tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi

kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

http://www.maaamet.ee

http://www.ehr.ee


4

2. Objekti kirjeldus 2.1 Korteriomandi koosseis

Aadress: Väike-Karja tn 6a � 2, Kesklinna linnaosa, Tallinn; Registriosa number: 23345601; Katastritunnus: 78401:101:0111; Katastriüksuse suurus: 65 m²; Katastriüksuse sihtotstarve: ärimaa 70%, elamumaa 30%; Objekti koosseis: reaalosa suurus: 76,0 m² (mitteeluruum);

mõttelise osa suurus: 760/1132; Omanik: Tallinna linn; Omandi alus: kanne kinnistusregistrisse 17.10.2007; Registriosa III jaos olevad kanded:

väärtuse kuupäeva seisuga (09.06.2009) kehtivad kanded puuduvad;

Registriosa IV jaos olevad kanded:

väärtuse kuupäeva seisuga (09.06.2009) kehtivad kanded puuduvad;

Hinnatavat objekti koormavad üürilepingud:

vastavalt esitatud informatsioonile on hinnatav objekt koormatud ühe tähtajalise üürilepinguga kuni 04.02.2010.a., täpsem ülevaade üürilepingust on toodud käesoleva eksperthinnangu alapunktis nr.

3.3; Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud

aspektid, piirangud:

hindajale teadaolevalt puuduvad;

2.2 Asukoht

Linn / linnaosa: Tallinn, Kesklinna linnaosa (Vanalinn); Hoone naabrus: hinnatav objekt asub Tallinna Vanalinnas Väike-Karja, Müürivahe

ja Suur-Karja tänavate vahelises kvartalis. Raekoja plats jääb ca

350 m kaugusele. Naaberhooneteks on analoogsed taastatud või

taastamist vajavad segaotstarbega vanalinnale iseloomulikud ehitised;

Krunt: kinnistu krunt on ebakorrapärase kujuga ning 100% ulatuses

hoonestatud, krunt külgneb kõrvalkinnistutel asuvate hoonetega ning idast ja lõunast naaberkinnistu sisehooviga;

Juurdepääs: juurdepääs hooneni toimub mööda kivisillutisega Väike-Karja

tänavat. Vaadeldav piirkond on inimeste liikumises osas Vanalinna kontekstis suhteliselt aktiivne, kuid jääb siiski sekundaarseks võrreldes nt Viru tänavaga, Raekoja platsiga jne;

Koolide, kaupluste asukoht: lähimad koolid ja kauplused asuvad ca 1 km raadiuses; Ühistranspordi asukoht: ühistransport (buss ja tramm) liigub mööda Pärnu mnt-d, lähimad

peatused jäävad ca 250 m kaugusele; Parkimistingimused: hinnatav objekt jääb Vanalinna tasulise parkimise alasse (24h 72

kr/h), parkimistingimused piirkonnas on ebapiisavad.


5

Asukohaskeem (hinnatav objekt on tähistatud kollase täpiga):

2.3. Hoone lühikirjeldus

Hoone tüüp: ühe trepikojaga äri- ja eluhoone; Hoone ehituse aeg: 1950.aastatel, täpsed andmed puuduvad. Vastavalt hr. A. Palsneri

poolt esitatud informatsioonile on hoone ehitatud vanalinnale iseloomulike vanemate hoonete vahele varasemalt pommitabamuse saanud ehitise asemele;

Korruselisus: 3 põhikorrust; Hoone haldamist ja hooldamist koordineeriv organisatsioon:

haldusettevõte;

Ehitus- ja kasutusload: Hoone, kus hinnatav mitteeluruum asub on kantud Ehitisregistrisse (ehitise kood 101015292), seega on hoone seaduslik. Ehitus- ja kasutuslubade kohta Ehitisregistris informatsioon puudub;

Hoone põhikonstruktsioonid: Vundament: madalvundament; Kandekonstruktsioon: monoliitne betoon, looduskivi, tellis, väikeplokk; Välisseinad: monoliitne betoon, looduskivi, tellis, väikeplokk; Siseseinad: tellis, väikeplokk, osaliselt kergvaheseinad; Vahelaed: betoonist; Katusekandjad: betoonist; Katusekate: rullmaterjal; Trepid: metallkonstruktsioonil, astmed kiviplaatidest; Välisviimistlus: krohv, värv; Uks: puitraamil klaasuks; Hoone tehniline seisukord ja remondivajadus:

visuaalsel vaatlusel on hoone hindamise hetkel rahuldavas seisukorras (hoone fassaad vajab remonti).


6

2.4. Mitteeluruumi kirjeldus Korrus: hinnatav objekt paikneb läbi kahe tasapinna, paiknedes hoone

esimesel ja teisel korrusel; Kasutusotstarve: kauplusepind koos väiksema kontoripinnaga, II korruse ruum on

hetkel kasutuseta; Ruumilahendus / planeering: sissepääs ruumidesse toimub Väike-Karja tänavalt I korruse

tasapinnalt, ruumidesse on pääs ka teiselt korruselt

ühiskasutatavast trepikojast. I korrusel paikneb müügisaal koos

väiksema kontoriruumiga, II korruse tasapinnal on üks avatud ruum-müügisaal ning WC. Kahel korrusel paiknevad ruumid on omavahel ühendatud keerdtrepi kaudu. Mitteeluruumi ruumiplaneeringut võib pidada unikaalseks, kuid kuna ruumid paiknevad kahel korrusel võib ruumide funktsionaalsust pidada

madalamaks; Rõdu / lod�a: puudub; Siseviimistlus: I korruse müügisaali põrandal on vaipkate, seinad on kaetud

dekoratiivkrohvi ja värviga. Kontoriruumi ja II korruse ruumi-müügisaali põrandad on kaetud kiviplaatidega, seinad ja laed on

värvitud. WC põrandad on samuti kaetud kiviplaatidega, seinad on plaaditud keraamiliste plaatidega. Kõikide ruumide laed on

värvkattega. Siseviimistluse seisukorda võib lugeda heaks; Aknad: müügisaalil vitriinaknad, mis on varustatud ülestõstetavate

turvakardinatega, kontoriruumil pakettaknad ning II korruse ruumis kaks lihtklaasi puitraamil;

Siseuksed: puitplaatuksed; Välisuks: puitraamil klaaspakett; San. tehnika: heas seisukorras; Mitteeluruumi tehniline seisukord ja remondivajadus:

visuaalsel vaatlusel on ruumid hindamise hetkel heas seisukorras;

2.5. Tehnovõrgud

Veevarustus: tsentraalne; Kanalisatsioon: tsentraalne; Gaasivarustus: puudub; Küttesüsteem: elektriline põrandaküte; Elektrivarustus: 220/380 V; Ventilatsioon: loomulik; Side: telefon, internet; Signalisatsioon: tuletõrje- ja valvesignalisatsioon; Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta:

vastuolusid ei tuvastatud.

Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on

heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide

laitmatust.


7

Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri

või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole

informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete

olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla

või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskuseid ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse

saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses

eksisteerib saastaineid või � allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua

saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3. Hindamine Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle

tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel

alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on

tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turuväärtuse hindamise aluseks on

parima kasutuse printsiip. Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Arvestades hinnatava objekti asukohta ja olemust, võib objekti parimaks kasutuseks pidada olemasolevat kasutust äripinnana (kaubandus-teeninduspind).

3.1. Makromajanduse näitajad (alus - Eesti Panga majanduskommentaar, 22.04.2009) Eelmise aasta teises pooles süvenenud üleilmne finantskriis avaldab maailma ja Euroopa

majandusele jätkuvat mõju. Kui veel aasta alguses tehtud Eesti Panga vaheprognoosi

riskistsenaariumi eelduseks oli, et 2009. aastal on meie peamiste kaubanduspartnerite keskmine majanduslangus kuni 3 protsenti, siis praegu on oodata peaaegu 4 protsendi suurust langust. Selline muutus väliskeskkonnas mõjutab oluliselt Eesti väikese ja avatud majanduse

kasvuväljavaadet. Eesti Panga kevadprognoosi kohaselt ulatub majanduslangus sel aastal suurusjärku 12 protsenti. Enamiku majandusekspertide hinnangul võib majanduskasvu taastumist

maailmas ja sealhulgas Eestis oodata 2010. aastal. 2011. aastal ulatub Eesti majanduskasv pea 5 protsendini. Samas ei ole jätkuvalt täit selgust, kui sügavaks osutub praegune majanduslangus ning kui kaua

see võib kesta. Kasvu kiirem taastumine meie kaubanduspartnerite juures hoogustaks ühtlasi Eesti

majandusaktiivsust, pikemaajalisem maailmamajanduse langus aga lükkaks ka meie

majanduskasvu taastumist edasi. Eesti majanduses 2007. aasta lõpus alanud kohandumise tõttu on mitmed senised ohutegurid

kiiresti kahanemas. Jooksevkonto ehk säästude ja investeeringute vahe jõuab 2009. aasta jooksul

tõenäoliselt ülejääki. Majanduskasvu taastumist toetab varasemalt kuhjunud ebakõlade

taandumine. Esile tuleb tõsta kiirele ja tootlikkust sageli ületanud palgakasvule järgnevat

korrektsiooni tööturul, inflatsiooni pidurdumist ja hindade mõningast langust ning liigse

võlakoormuse vähenemist mitmes majandusharus. Eesti Panga prognoosi kohaselt jääb keskmine

hinnatase käesoleval aastal eelmise aasta tasemele ning langeb järgmisel aastal 3 protsenti. Eesti majandus on jõudnud varasematel aastatel kasvu hoogustanud laenubuumist karmimate

laenunõuetega keskkonda. Nii pangad kui ka investorid on muutunud märksa ettevaatlikumaks.

Sellele vaatamata on pankadel piisavalt ressursse, et toetada ümberkorraldusi ettevõtluses ja kogu

majanduses. Laenuotsuste tegemisel tuleb arvestada majanduse soodsaid väljavaateid keskmises ja pikemas perspektiivis, sest majanduse konvergents ehk Eesti sissetulekute liikumine Euroopa Liidu rikkamate riikide taseme suunas jätkub ka edaspidi. Seda toetavad eelarvepoliitika

jätkusuutlikkus ning Eesti ühinemine euroalaga nii kiiresti kui võimalik. (Allikas: Eesti Pank)


8

Sarnaselt üldisele majandusele on ka Eesti kinnisvaraturu olukord viimastel kuudel halvenenud.

Seda nii teostatud ostu-müügi tehingute arvu, kui ka keskmiste müügihindade lõikes. Aastal 2009

esimeses kvartalis teostati Eestis 40% vähem kinnisvara ostu-müügitehinguid kui aastal 2008

samal perioodil ning -26% vähem tehinguid kui 2008 aasta IV kvartalis. Kui 2008 aastal kujunes keskmiseks ostu-müügi tehingu maksumuseks 988 tuh krooni, siis 2009

aasta esimese kvartali andmete põhjal arvutatuna on see näitaja 869 tuh krooni, vastavaks

hinnalanguseks kujuneb arvutuslikult � 12%. Kinnisvara ostu-müügitehingute koguarvu ning keskmise väärtuse muutus Eestis

Tehingute arv / keskmine väärtus, Eestis

5 406

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009,I kv

teh

ing

ute

arv

, tk

0,000

200,000

400,000

600,000

800,000

1000,000

1200,000

1400,000

kesk

min

e vä

ärt

us

, tu

h. k

r

ostu - müügi tehingute koguarv, tk. ühe tehingu keskmine väärtus (tuh. kr)

Allikas: Statistikaamet, Maa-ameti avaliku teenuse andmed (antud teenuse kasutamisel saadav info on informatiivne ega ole ametlik; tulemused võivad andmete korrigeerimisel muutuda).

3.2. Vanalinna kinnisvaraturg

Vanalinn on siiamaani olnud kinnisvarainvesteeringute seisukohast üks eelistatumaid piirkondi. Tänu tõsiasjale, et vanalinnas peaaegu puudub hoonestamata maa ning kogu ostu-müügi tegevus

käib olemasoleva hoonestuse ümber, on mistahes pindade pakkumine väga piiratud, samal ajal kui

nõudlus on püsiv. Samas on vanalinnas asuvate hoonete turusuundumusi iseloomustavaks

tendentsiks senise kontoripindade osakaalu oluline vähenemine ning asendumine elamis-, majutus- või kaubanduspindadega. Samuti on Tallinna vanalinn loogilise arengustsenaariumi

kohaselt tulevikus kujunemas eelkõige turistidele suunatud meelelahutus- ja vaba-aja veetmise piirkonnaks. Vanalinna aktiivsemad tänavad on välja kujunenud väga turismikeskseteks. Sellega arvestasid nüüdseks juba ka paljud suuremad välismaised ettevõtted, kes esimese hooga otsisid kauplusele

ruume vanalinna jalakäijate tänavate ääres, kuid nüüd juba lähtuvad oma ruumide otsimisel hästi

töötavatest atraktiivsetest ostukeskustest. Keskustesse on koondunud põhiliselt kaubamärgid, mis

toetavad teineteist ning konkurents tuleb pigem kasuks kui kahjuks.


9

Punasega on tähistatud vanalinna äriliselt kõige atraktiivsemad tänavad ning violetsega teiseselt atraktiivsed

tänavad. Ülejäänud tänavad on ärilises kontekstis pigem madala atraktiivsusega. Eelistatuimateks ning kalleimateks vanalinna äripindadeks on esimesel korrusel asuvad ning suurte

vitriinakendega pinnad, mille üüritase võib küündida kuni 500 kr/m2. Teisel ning keldrikorrusel asetsevad pinnad on reeglina madalama üüritasemega. Olulisimaks üüritaseme määrajaks on

kindlasti ka pinna asetsemine peamiste jalakäijate voogude suhtes. Kontoripindade osakaal vanalinnas on teisejärguline ning üüritase nende ruumide puhul jääb tavaliselt vahemikku 50-160 kr/m2 kuus. Üürimäär kontoripindade puhul ei sõltu oluliselt asukohast vanalinna sees. Korterite asukoht omab vanalinna-siseselt tähtsust � kalleimad asuvad vanalinna südames,

odavamad selle ääremail, eriti Balti Jaama poolses osas. Üldiselt jääb korterite hetke pakkumiste hinnatase vahemikku 30 000�100 000 kr/m² (valdav osa pakkumisi jääb vahemikku 40 000 � 60 000 kr/m²), kusjuures hinna poolest võib eristada väga kvaliteetseid ja vanalinnale kohase

stiiliga renoveeritud kortereid ning kehvemas seisukorras olevaid kortereid. Ostu-müügitehinguid

on samas viimase aasta jooksul Vanalinnas asuvate korteritega toimunud suhteliselt vähe. Siiski

võib üldise majanduslanguse ja elamispindade hindade languse taustal täheldada, et Vanalinna

elamispindade tehingu- ja pakkumishinnad ei ole olulisel määral langenud ja on püsinud pigem

stabiilsena.

3.3. Hindamismeetodi valik, kirjeldus ja rakendus Hinnatav objekt on koormatud ühe tähtajalise üürilepinguga kuni 04.02.2010.a. ning üürimääraga

250 kr/m²/kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud. Poolte kokkuleppel on üürimäära kuni 2009.a.

lõpuni alandatud 203 kr/m²/kuus (koos km-ga). Arvestades hinnatava objekti asukohta ning olemust, tänast turusituatsiooni (üürilepingu kohast üürimäära võib pidada turutasemest

kõrgemaks) ning asjaolu, et üürileping lõpeb 7 kuu pärast, ei ole olemasoleva üürilepinguga

hinnatava objekti turuväärtuse leidmisel arvestatud.


10

Hinnatavale objektile analoogsed äripinnad on reeglina üürikäibes. Tänases turusituatsioonis on

aga Vanalinnas pakkumisel väga suurel hulgal erinevaid äripindu, mille üürimäärad algavad 0 kroonist ruutmeetri kohta kuus. Nõudlus analoogsete varade järele samas tänases turusituatsioonis sisuliselt puudub, mistõttu on äripindade hindamisel tavapäraselt kasutatava tulumeetodi

rakendamine antud olukorras väga keeruline. Kuna hindajatele on teada hinnatavale objektile analoogsete objektide müügitehinguid lähiminevikust, siis on hindamismeetodina käesolevas

hinnangus kasutatud võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetod: Võrdlusmeetodi korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades

selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis

maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute

analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse

hindamiseks sobivaimaks ja täpsemaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad

võrdlustehingud on tehtud vabaturu tingimustes. Võrdlusmeetodi rakendus: Võrdlusobjektideks on kasutatud hinnatava objektiga võrreldavates piirkondades asuvaid ja AS-le Arco Vara Kinnisvarabüroo teadaolevate hindadega Vanalinnas müüdud äripindu-mitteeluruume. Võrreldavate tehingutena on välja valitud järgmised:

V Õ R D L U S T E H I N G U D: 1 2 3 4

Tehinguhind (kr): 1 945 874 2 880 665 851 536 1 751 000 m² hind (kr) 17 343 17 343 17 343 19 116 Tehingu aeg: juuni.09 juuni.09 juuni.09 mai.09

Asukoht:

Pikk tn 3 Raekoja platsi

vahetus läheduses (asukoht kaudselt

võrreldav)



võrreldav)



võrreldav)

Toom-Kooli tn 21

(asukoht mõnevõrra

vähemhinnatud)

Ruumide seisukord: hea remontivajav hea/rahuldav rahuldav Ruumide pindala (m²): 112,2 166,1 49,1 91,6 Korrus: 3/2 1. ja 0. korrus 3/3 1. ja 0. korrus

Hoone konstruktsioonid ja arhitektuur:

Vanalinnale omane

arhitektuurilise väärtusega

kivihoone

Vanalinnale omane


kivihoone

Vanalinnale omane


kivihoone

Mõningase


kivihoone

Hoone seisukord: rahuldav rahuldav rahuldav renoveeritud

Tehingute kohandamine Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast. Siiski jäävad väärtusteguritele antud kaalud suhteliselt subjektiivseks ning

sõltuvad suuresti hindaja tehtud otsusest ning valikutest.


11

HINNATAV

OBJEKT 1 2 3 4

Hindamisellähtuti

m² hind (kr): m² hinnast 17 343 17 343 17 343 19 116

Tehingu aeg: juuni.09 juuni.09 juuni.09 mai.09Ajaldamine: 0% 0% 0% 0%

Ajaldatud m² hind (kr/m²): 17 343 17 343 17 343 19 116

Asukoht: Väike-Karja 6a Pikk 3 Pikk 3 Pikk 3 Toom-Kooli 21Kohandus 0% 0% 0% 5%

Ruumide seisukord: hea hea remontivajav hea/rahuldav rahuldavKohandus 0% 15% 5% 10%

Pindala (m²): 76,0 112,2 166,1 49,1 91,6Kohandus 0% 5% 0% 0%

Korrus: 1. ja 2. korrus 3/2 1. ja 0. korrus 3/3 1. ja 0. korrusKohandus 10% 5% 10% 5%

Hoone konstruktsioonid ja arhitektuur:

1950. aastatel ehitatud kivihoone

Vanalinnale omane arhitektuurilise

väärtusega kivihoone





Mõningase


kivihooneKohandus -15% -15% -15% -10%

Hoone seisukord: rahuldav rahuldav rahuldav renoveeritudKohandus -5% -5% -5% -10%

Summaarne kohandus: -10% 5% -5% 0%

Kohandatud m² hind: 15 609 kr 18 210 kr 16 476 kr 19 116 kr

Absoluutkohandus: 30% 45% 35% 40%

Osakaal lõpphinnas: 100% 30% 20% 25% 25%

Kaalutud hind (kr/m²): 17 222 kr 4 683 kr 3 642 kr 4 119 kr 4 779 kr

Turuväärtus: 1 308 908 kr

VÕRDLUSOBJEKTID:

Tehinguhind (kr): 1 945 874 2 880 665 851 536

rahuldav/ remontivajav

1 751 000

juuni.09

Kohandustabelis on hinnatava objektiga sarnasemale (väiksema absoluutkohandusega)

võrdlustehingule antud lõpphinnas suurem osakaal ja vastupidi. Võttes arvesse keskmisi tehinguhindasid, kohandamise tulemusena saadud tulemust ning

positiivseid ja negatiivseid tegureid, hindame korteriomandi (mitteeluruumi) turuväärtuseks ca 1 300 000 krooni e. ca 17 100 kr/m². Hetkel on vanalinnas pakkumises mitmed erinevad äripinnad, mis on pakkumises olnud juba pikka

aega. Olemasolevate objektide pakkumishinnad jäävad vahemikku 30 000 � 100 000 krooni/m².

Olemasolevate pakkumiste tase on võrreldav aastataguse turutippajaga. Eelnevat arvesse võttes on hindajad seisukohal, et saadud tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava

vara turuväärtust.


12

4. Kokkuvõte Vastavalt koostatud eksperthinnangule on Tallinnas, Kesklinna linnaosas aadressil Väike-Karja tn 6a - 2 asuva korteriomandi (mitteeluruum) turuväärtus seisuga 09.06.2009.a.:

1 300 000 (üks miljon kolmsada tuhat) krooni. Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud võrdlusmeetodit. Saadud tulemus on tavapärasest madalama täpsusega tulenevalt otseste võrdlustehingute

vähesusest. Analoogsete objektide hinnanguline müügiperiood on 12 kuud. Käesolevas eksperthinnangus fikseeritud objekti turuväärtus kehtib eeldusel, et objektil ei esinenud

selle ülevaatamise momendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei

tuvastanud ega pidanudki tuvastama. Käesolev eksperthinnang sisaldab 12 lehekülge teksti ja alljärgnevaid lisasid. Lisa nr. 1 - vastavuskinnitus standardi nõuetele; Lisa nr. 2 - fotod objektist; Lisa nr. 3 - koopia registriosa väljavõttest. Töö koostaja ja kinnitaja: Jana Timm AS Arco Vara Kinnisvarabüroo kutseline hindaja (kutsetunnistus AKH 031206) Hindamiskuupäev: 17.06.2009.a. AS Arco Vara on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu asutajaliige (05. juulist 1994.a.)


13

Lisa nr. 1

Vastavuskinnitus standardi nõuetele

- Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja

kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. - Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise

standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. - Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus

abistanud. - Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi

mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui

see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. - Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. - Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale

teadaolevalt tõesed ja korrektsed. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja ja kinnitaja: Jana Timm AS Arco Vara Kinnisvarabüroo kutseline hindaja


14

Lisa nr. 2 Fotod objektist

Vaade hoonele Müügisaal

Müügisaal

II korruse ruum


15

Kontoriruum WC

Aerofoto


16

Lisa nr. 3 Registriosa väljavõte

Documents

TAH.199D Väike-Karja 6a-2 vesipildiga .doc - …...3.1. Makromajanduse näitajad (alus - Eesti Panga majanduskommentaar, 22.04.2009) Eelmise aasta teises pooles süvenenud üleilmne