Tham Dinh Tin Dung (Tham Khao)

8/3/2019 Tham Dinh Tin Dung (Tham Khao)

http://slidepdf.com/reader/full/tham-dinh-tin-dung-tham-khao 1/130



TẦM QUAN TRỌNG CỦA THẨM ĐỊNH TÍN

DỤNGGiúp đánh giá được mức độ tin cậy của phương tiện sản

xuất hoặc dự án đầu tư của khách hàng.Phân tích và đánh giá mức độ rủi ro của dự án khi quyết

định cho vay.Giảm được xác suất sai lầm trong quyết định cho vay: cho

vay một dự án tồi hoặc từ chối cho vay một dự án tốt.



NỘI DUNG THẨM ĐỊNHTƯ CÁCH, NĂNG LỰC PHÁP LÝ, NĂNG LỰC HÀNH VITHẨM ĐỊNH MỤC ĐÍCH VAY VỐN

TÌNH HÌNH TÀI CHÍNHTÍNH KHẢ THI CỦA PHƯƠNG ÁN DỰ ÁNTÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAYKHẢ NĂNG QUẢN LÍ VÀ KIỂM SOÁT RỦI RO



1. TƯ CÁCH NĂNG LỰC PHÁP

LÝ,NĂNG LỰC HÀNH VITư cách khánh hàng vay vốnNăng lực pháp lýNăng lực hành vi



2. KHẢ NĂNG TÀI CHÍNHMục tiêu của thẩm định khả năng tài

chính là nhằm xác định sức mạnh về

tài chính, khả năng độc lập, tự chủ tàichính trong kinh doanh, khả năngthanh toán và hoàn trả nợ của kháchhàng, chủ đầu tư.



3. TÍNH KHẢ THI CỦA PHƯƠNG

ÁN/DỰ ÁNM c tiêu c a th m d nh ph ngụ ủ ẩ ị ươán / d án là đánh giá m t cáchự ộchính xác và trung th c c aự ủph ng án s n xu t kinhươ ả ấ doanh/d ánự ⇒k t lu n đ c khế ậ ượ ản ng thu h i v n khi cho vay đă ồ ố ểth c hi n ph ng án /d án đó.ự ệ ươ ự



4. TÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY Tài s n dùng làm b o đ m ti n vây ph i th a mãn:ả ả ả ề ả ỏGiá tr b o đ m ph i l n h n ngh a v đ c b oị ả ả ả ớ ơ ĩ ụ ượ ả

đ mả Tài s n dùng làm b o đ m n vay ph i t o ra đ cả ả ả ợ ả ạ ượ

ngân l u (có giá tr và th tr ng tiêu th ).ư ị ị ườ ụCó đ y đ c s pháp lý đ ng i cho vay có quy n ầ ủ ơ ở ể ườ ề

x lí tài s n dùng làm b o đ m ti n vay.ử ả ả ả ề



5.ƯỚC LƯỢNG VÀ KiỂM SOÁT RỦI

ROCung cấp thông tin giúp cho nhân

viên tín dụng và lãnh đạo ngân hàng

tiên lượng được phần nào khả năngthu hồi nợ trước khi cho vay.



QUI TRÌNH THẨM ĐỊNH TÍN DỤNGQui trình tín dụng là bản chỉ dẫn các

bước tiến hành từ xem xét, thu thập

thông tin cần thiết cho đến khi rút rađược kết luận sau cùng về khả năngthu hồi nợ khí cho vay.



XEM XÉT HỒ SƠVAY

THU THẬP THÊMTHÔNG TIN

THẨM ĐỊNHKHÁCH HÀNG

THẨM ĐINHPASXKH/DAĐT

THẨM ĐỊNH KHẢNĂNG TÀI CHÍNH

TH M NHẨ ĐỊ TS M B OĐẢ Ả

KẾT LuẬN VỀ KHẢNĂNG THU HỒI NỢ

ƯỚC LƯỢNG VÀKiỂM SOÁT RỦI RO

KD





I. Mục tiêu và đối tượng thẩm định tín dụngngắn hạn

II. Các nội dung cần thẩm địnhIII. Thẩm định tình hình tài chính doanh

nghiệp

IV.Thẩm định phương án sản xuất kinhdoanh

V. Quyết định cho vay



I. Mục tiêu và đối tượng thẩm định tín

dụng ngắn hạnĐối tượng: Tư cách pháp nhân của doanh

nghiệp; tính chất khả thi của phương án

sản xuất kinh doanh; tài sản đảm bảo nợvay.Mục tiêu: Đánh giá một cách chính xác và

trung thực khả năng thu hồi nợ đối vớikhoản cho vay ngắn hạn.



II. Các nội dung cần thẩm địnhThẩm định tư cách pháp nhân của khách hàngThẩm định năng lực quản lí của người điều hành

doanh nghiệp.Thẩm định tình hình tài chính của doanh nghiệp.Thẩm định tính chất khả thi của phương án vay

vốnThẩm định uy tín của khách hàng



III. Thẩm định tình hình tài chính doanh

nghiệp1. Thẩm định mức độ tin cậy của báo

cáo tài chính.

2. Phân tích báo cáo tài chính củadoanh nghiệp.

3. Đánh giá chung tình hình tài chínhcủa doanh nghiệp.



1/ Thẩm định mức độ tin cậy của BCTA

Nghiên cứu kỹ số liệu của BCTC.Sử dụng kiến thức kế toán tài chính và kỹ năng phân tích

để phát hiện những điểm đáng nghi ngờ hay những bấthợp lí trong BCTC.

Xem xét bảng thuyết minh để hiểu rõ hơn về những điểmđáng nghi ngờ trong BCTC.

Mời khách hàng đến thảo luận, phỏng vấn và yêu cầu giảithích những điểm đáng nghi ngờ phát hiện được.

Viếng thăm DN để quan sát và nếu cần tận mắt xem lại tàiliệu kế toán và chứng từ gốc làm căn cứ lập BCTC.

Kết luận sau cùng về mức độ tin cậy của BCTC do doanhnghiệp cung cấp.



2/ Phân tích báo cáo tài chính của DNSử dụng bảng cân đối kế toán và bảng

báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh để

phân tích:Tỷ số đánh giá khả năng thanh toánTỷ số đánh giá hiệu quả hoạt động của tài

sảnTỷ số đánh giá khả năng trả nợ và lãiTỷ số đánh giá khả năng sinh lợi.



2.1 Các bước thực hiện phân tích tỷ số tài

chính1. Xác định đúng công thức đo lường chỉ tiêu cần

phân tích.

2. Xác định đúng số liệu từ các BCTC để lắp vàocông thức tính

3. Giải thích ý nghĩa của tỷ số vừa tính toán.

4. Đánh giá tỷ số vừa tính toán (cao, thấp hay phùhợp)

5. Rút ra kết luận về tình hình tài chính của DN.



2.2 Phân tích các tỷ số thanh khoản (liquidity ratios)

Sử dụng bảng cân đối kế toán để phân tích tỷ sốthanh khoản

Tỷ số thanh khoản là tỷ số đo lường khả năngthanh toán nợ ngắn hạn của công tyGỒm 2 tỷ số: Tỷ số thanh khoản hiện thời ( hay

tỷ số thanh khoản ngắn hạn) và tỷ số thanh

khoản nhanh.Cơ sở để so sánh: so sánh với 1; so sánh với tỷ

số bình quân ngành.



< 1: kh n ng thanh toán c a doanh nghi p r tả ă ủ ệ ấ th p, DN không có đ tài s n đ đ m b o chi tr nấ ủ ả ể ả ả ả ợvay.

> 1: có th k t lu n kh n ng thanh toán c a DN làể ế ậ ả ă ủt t, DN có đ tài s n l u đ ng đ tr n vay.ố ủ ả ư ộ ể ả ợ



2.3 Phân tích các tỷ số đòn bẩy tài chínhSử dụng bảng CĐKT để phân tíchTỷ số đòn bẩy tài chính (tỷ số nợ): là tỷ số

đo lường mức độ sử dụng nợ để tài trợcho hoạt động của công ty.Gồm: tỷ số nợ so với vốn chủ sở hữu; tỷ

số nợ so với tổng tài sản; tỷ số nợ dài hạn.



Đánh giá mức độ nợ của công ty, qua đó đolường được khả năng tự chủ tài chính của côngty.Đứng trên góc độ ngân hàng, tỉ số này chỉ đến

biến động từ 0 đến dưới 1. Nếu >= 1, DN đã quálệ thuộc vào vốn vay và như vậy rủi ro của DNđã dồn hết cho ngân hàng gánh chịu.



Tỷ số này đánh giá mức độ sử dụng nợ để tài trợ chotoàn bộ tài sản của công ty.

Tỷ số này nên biến động từ 0 đến dưới 1.Nếu >= 1 có nghĩa là toàn bộ giá trị tài sản của công ty

không đủ để trả nợ và thực tế công ty có thể phá sản ngaylập tức nếu các chủ nợ đòi nợ cùng một lúc.



Tỷ số này cho thấy nợ dài hạn chiếm tỉ lệbao nhiêu trong nguồn vốn dài hạn

Kết hợp với hai tỷ số trên sẽ đánh giáđược nợ của công ty phần lớn là nợ dàihạn hay nợ ngắn hạn.



2.4 / Phân tích tỷ số khả năng hoàn trả lãivay:

Sử dụng bảng BCKQHĐKD để phân tích.Còn được gọi là tỉ số trạng trải chi phí tài chính.Đo lường khả năng sử dụng lợi nhuận của công

ty để thanh toán lãi vay.



2.5 / Phân tích tỷ số hiệu quả hoạt động1./ Tỷ số hoạt động khoản phải thu Biểu hiện dưới dạng vòng quay khoản phải thu

Cho thấy chất lượng khoản phải thu và hiệu quả thu hồi nợ của công ty

Kỳ thu tiền bình quân cho thấy: phải mất bao nhiêu ngày công ty thu hồi đượckhoản phải thu.



2/ tỷ số hoạt động khoản phải trảBiểu hiện dưới dạng vòng quay khoản phải trảĐo lường uy tín của công ty trong việc trả nợ đúng hạn

Kỳ trả tiền bình quân cho thấy: phải mất bao nhiêu ngàycông ty thanh toán được khoản phải trả.



3/ Tỷ số hoạt động tồn thuBiểu hiện dưới dạng vòng quay hàng tồn kho



4/ Tỷ số hoạt động tài sảnBiểu hiện dưới dạng vòng quay tổng tài sản

Cho biết: mỗi đồng giá trị tài sản của công ty tạora được bao nhiêu đồng doanh thu.



2.6 / Phân tích tỷ số khả năng sinh lợi

Khả năng sinh lợi có ảnh hưởng rất lớn đến khả

năng trả nợ và lãi.Sử dụng các tỷ sốKhả năng sinh lợi so với doanh thuKhả năng sinh lợi so với tài sảnKhả năng sinh lợi so với vốn chủ sở hữu



Khả năng sinh lợi so với doanh thuSử dụng lãi gộp (tỷ suất lãi gộp) hoặc lãi ròng so với

doanh thu (tỷ suất LNR trên doanh thu).



Khả năng sinh lợi so với tài sảnCho biết mỗi đồng giá trị tài sản của công ty tạo ra bao

nhiêu đồng lợi nhuận ròng



Khả năng sinh lợi so với vốn chủ sở hữuCho biết mỗi đồng vốn chủ sở hữu của công ty tạo ra bao

nhiêu đồng lợi nhuận ròng



2.7/ Những hạn chế của phân tích tỷ số tài chính

Mức độ tin cậy của số liệu trong BCTC

Không có đầy đủ thông tin về các số liệubình quân của ngành để làm cơ sở sosánh.



3. Đánh giá chung tình hình tài chính của doanh nghiệpSau khi tính toán và phân tích các tỷ số phải đưa ra kết

luận chung như thế nào về tình hình tài chính doanh

nghiệpMuốn đánh giá phải dưa vào các căn cứ để so sánh các

tỷ sốSo với 1So với các tỷ số của những thời kỳ trướcSo với các tỷ số của DN khác có hoàn cảnh tương đồngSo với các tỉ số bình quân ngành.





THẨM ĐỊNH TÍNH KHẢ THI CỦA PHƯƠNG ÁN SXKD

Thẩm định thị trường và dự báo doanhthuThẩm định dự báo các khoản mục chi phí.

Thẩm định dự báo kết quả kinh doanh.



V. QUY T NH S Ti N CHO VAYẾ ĐỊ Ố ỀCho vay theo món

Cho vay theo h n m c tín d ngạ ứ ụ



CÁCH XÁC NH H N M C TÍN D NGĐỊ Ạ Ứ Ụ Căn cứ để xác định hạn mức tín dụng là kế hoạch tài chính của DN

Tài sản N và v n ch s h uợ ố ủ ở ữ

Tài s n l u đ ngả ư ộ N ph i trợ ả ả• Ti n m t và ti n g i ngân hàng ề ặ ề ử • N ng n h nợ ắ ạ

•Ch ng khoán ng n h nứ ắ ạ • Ph i tr ng i bánả ả ườ

•Kho n ph i thuả ả •Ph i tr công nhân viênả ả

•Hàng t n kho ồ •Ph i tr khácả ả• Tài s n l u đ ng khácả ư ộ •Vay ng n h n ngân hàngắ ạ

Tài s n c đ nhả ố ị N dài h nợ ạ

u t tài chính dài h nĐầ ư ạ V n ch s h uố ủ ở ữ

T ng c ng tài s nổ ộ ả T ng c ng n và v n CSHổ ộ ợ ố



CÁCH XÁC NH H N M C TÍN D NGĐỊ Ạ Ứ ỤXác định và thẩm định tính chất hợp lí của tổng tài sản.Xác định và thẩm định tính chất hợp lí của nguồn vốn

Xác định hạn mức tín dụng theo công thức sau:Hạn mức tín dụng = Giá trị tài sản lưu động – vốn CSH tham gia

Nhu cầu vốn lưu động = Giá trị tài sản lưu động – nợ ngắn hạn phi

ngân hàng (1) – Nợ dài hạn có thể sử dụng (2)(1)Phải trả người bán, phải trả công nhân viên, phải trả khác

(2)Là giá trị tài sản lưu động do nguồn dài hạn tài trợ.



VÍ D XÁC NH H N M C TÍN D NGỤ ĐỊ Ạ Ứ Ụ

Tài sản Số tiền Nợ và vốn chủ sở hữu Số tiền

Tài sản lưu động 4.150 Nợ phải trả 5.450

Tiền mặt và tiền gửi ngân hàng 500 Nợ ngắn hạn 4.250

Chứng khoán ngắn hạn 0 Phải trả người bán 910

Khoản phải thu 750 Phải trả CNV 750

Hàng tồn kho 2.500 Phải trả khác 150

Tài sản lưu động khác 400 Vay ngắn hạn ngân hàng 2.440

Tài sản cố định 3.000 Nợ dài hạn 1.200

Đầu tư tài chính dài hạn 500 Vốn chủ sở hữu 2.200

Tổng cộng tài sản 7.650 Tổng cộng nợ và vốn CSH 7.650



VÍ D XÁC NH H N M C TÍN D NGỤ ĐỊ Ạ Ứ Ụ Vốn CSH tham gia với tỉ lệ 30% tính trên chênh lệch giữa tài sản lưu động

và nợ ngắn hạn phi ngân hàng..

1. Giá trị TSLĐ 4.150

2. Nợ ngắn hạn phi ngân hàng = (910+750+150) 1.810

3. Mức chênh lệch = (1) – (2) 2.340

4. Vốn CSH tham gia = (3) * tỉ lệ tham gia (30%) 702

5. Mức cho vay tối đa của ngân hàng = (3) – (4) 1.638



VÍ D XÁC NH H N M C TÍN D NGỤ ĐỊ Ạ Ứ Ụ Vốn CSH tham gia với tỉ lệ 30% tính trên tổng tài sản lưu động.

1. Giá trị TSLĐ 4.1502. Vốn CSH tham gia = 30% * (1) 1.245

3. Mức chênh lệch = (1) – (2) 2.905

4. Nợ ngắn hạn phi ngân hàng = (910+750+150) 1.810

5. Mức cho vay tối đa của ngân hàng = (3) – (4) 1.095



VÍ D XÁC NH H N M C TÍN D NGỤ ĐỊ Ạ Ứ Ụ Vốn CSH tham gia với tỉ lệ 30% tính trên tổng tài sản lưu động chưa có

nguồn tài trợ, nguồn nợ dài hạn dùng để tài trợ vốn lưu động là 300.

1. Giá trị TSLĐ 4.150

2. Giá trị TSLĐ do nguồn dài hạn tài trợ 300

3. Giá trị TSLĐ chưa có nguồn tài trợ = (1) - (2) 3.850

4. Vốn CSH tham gia = 30% * (3) 1.155

5. Nợ ngắn hạn phi ngân hàng = (910 + 750 + 150) 1.8106. Mức cho vay tối đa của ngân hàng = (3) – (4) – (5) 885



CÁCH XÁC NH H N M C TÍN D NGĐỊ Ạ Ứ ỤHTMD – Nhu cầu vốn lưu động kỳ kế hoạch – Vốn tự có –

Vốn huy động khác.Nhu cầu VLĐ kỳ kế hoạch = Tổng CPSX kỳ kế hoạch /

vòng quay VLĐ kỳ kế hoạch.Vòng quay VLĐ t +1 = { (doanh thu thuần kỳ t) / (bình

quân TSLĐ kỳ t)} (+;-) % mức điều chỉnh.



XÁC ĐỊNH HẠN MỨCTÍN DỤNG DỰA VÀO DÒNGTIÊN

Ngân hàng thẩm định hồ sơ vay vốn của cong ty B, thu được các thông tin

sau: Số dư tiền tại thời điểm 31/12/2008 : 7 tỷ đồng Từ kế hoạch kinh doanh dự toán được các số liệu sau.

Tháng 1 Tháng 2 Tháng 3

Dòng tiền vào 18 20 26

Dòng tiền ra 28 27 20

Số dư tiền tối thiểu 12 10 6



XÁC ĐỊNH HẠN MỨCTÍN DỤNG DỰA VÀO DÒNGTIÊN

Công ty là khách hàng có uy tín, đủ điều kiện áp dụng chovay theo hạn mức tín dụng.

Dư nợ ngắn hạn hiện tại bằng không.Giả định các yếu tố khác không thay đổi.

Hãy xác định HMTD quí 1/2009 thông qua lưu chuyển tiềntệ.



BẢNG DỰ TOÁN LƯU CHUYÊN TiỀN TỆ

Tháng 1 Tháng 2 Tháng 3

Dòng tiền vào 18 20 26

Dòng tiền ra 28 27 20

Lưu chuyển tiền tệròng

(10) (7) 6



XÁC ĐỊNH HẠN MỨC TÍN DỤNGSTT Danh mục 31/12/2008 Tháng 01/2009Tháng

02/2009Tháng03/2009

1 Tiền đầu kỳ 7 7 12 10

2 LCTT ròng -10 -7 6

3 Thặng dư/thâm hụt (1+2) -3 5 164 Số dư tiền tối thiểu -12 -10 -6

5 Vay nợ ngắn hạn (3+4) 15 5 0

6 Trả nợ ngắn hạn 0 0 10

7 Tiền cuối kỳ (3+5-6) 12 10 68 Dư nợ vay 15 20 10

9 Giải ngân 15 5 0

Thu nợ 0 0 10

10 HMTD 20



CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠNI. Mục tiêu, đối tượng thẩm định trung và dài hạn.

Mục tiêu thẩm định là đánh giá một cách chính xác vàtrung thực tính hiệu quả kinh tế của một dự án đầu tư,qua đó xác định được khả năng thu hồi nợ của NH khiđầu tư vào dự án đó.

Đối tượng cần thẩm định khi cho vay trung và dài hạn là

dự án đầu tư của người vay vốn lập và gửi cho ngânhàng.



II. Các nội dung cần thẩm định• Qui trình thẩm định

Xác định dự án Đánh giá dự án Lựa chọn tiêu chuẩn raquyết định

Ra quy t đ nhế ịCh p nh n hay tấ ậ ừ Ch i d ánố ự



. II. Các nội dung cần thẩm định1. Thẩm dịnh các thông số dự báo thị trường và

doanh thu

2. Thẩm định các thông số xác định chi phí.3. Thẩm định dòng tiền của dự án đầu tư.

4. Thẩm định chi phí sử dụng vốn.

5. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự ánđầu tư

6. Thẩm định dự án trong điều kiện có rủi ro.



1.Thẩm dịnh các thông số dự báo thị trường và doanhthu

Dự báo tăng trưởng của nền kinh tế Dự báo tỷ lệ lạm phát. Dự báo tỷ giá hối đoái. Dự báo kim ngạch xuất nhập khẩu. Dự báo tốc độ tăng giá. Dự báo nhu cầu thị trường của sản phẩm của dự án sắp đầu tư.Ước lượng thị phần của doanh nghiệp Dự báo khác (công suất máy móc….)

Cán bộ tín dụng cần chú ý sau: Dự án thuộc lĩnh vực gì, ngành gì Tổ chức tốt các dữ liệu về dự án và những dữ liệu đi kèm để đánh giá. Viếng thăm và trao đổi với doanh nghiệp..



2. Thẩm định các thông số xác định chi phí.Công suất máy móc thiết bịĐịnh mức tiêu hao năng lượng, nguyên

vật liệu và lao động.Đơn giá các loại tiêu hao.Phương pháp khấu hao, tỷ lệ khấu hao.

Các dự báo khác.



3. Thẩm định dòng tiền của dự án đầu tư.Dòng tiền ra:• Đầu tư vốn hình thành tài sản cố định.• Tăng vốn lưu động ban đầu do đầu tư mới đòi hỏi.

• Có tính thuế khi bán tài sản cũ để thay thế tài sản mới.

Dòng tiền vào:Khấu hao trích trong kỳ.

Lợi nhuận sau thuế.Thu hồi vốn lưu động.Thu hồi tài sản còn lại sau thuế.



* Một số vấn đề cần chú ý khi đánh giá dòng tiền Dòng thu là lợi nhuận sau thuế và khấu hao. Chi phí cơ hội không phải là khoản thực chi nhưng vẫn được tính là

một khoản trong dòng chi của dự án (đó là những thu nhập nhưngđã không có khi thực hiện dự án).

Chi phí chìm là những chi phí đã phát sinh trước khi có dự án, do đóchi phí này không được tính vào dòng chi của dự án.

Chi phí lịch sử là những chi phí cho những tài sản sẵn có cảu côngty, được sử dụng cho dự án (tính vào dự án khi tài sản có chi phí cơhội còn nếu không có chi phí cơ hội thì sẽ không tính).

Nhu càu vốn lưu động = tồn quỹ tiền mặt + các khoản phải thu +hàng tồn kho – các khoản phải trả.

Chi phí khấu hao và chi phí lãi vay có tac dụng làm giảm thuế thunhập DN.



Khi có lạm phát thì suất chiết khấu danh nghĩa =suất chiết khấu thực + tỷ lệ lạm phát.

Không nên đưa lãi vay vào dòng thu của dự ánvì cách tính vậy sẽ không đánh giá được thựcchất hiệu quả của dự án..Xác định chính xác dòng tiền của dự án là khó

khăn nhất và cũng có tính quyết định nhất củacông tác thẩm định.



4. Thẩm định chi phí sử dụng vốn của dự án

Chi phí sử dụng vốn là giá cả (lãi suất) mà các nhà tài trợ

đòi hỏi ở doanh nghiệp khi họ cung cấp tiền cho doanhnghiệp và nó thay đổi theo thị trường tiền tệ.

Cách tiếp cận chi phí sử dụng vốn:Đối với vốn vay.Đối với vốn chủ sở hữu.a.Thẩm định chi phí sử dụng vốn nợ vay

- Chi phí sử dụng vốn vay trước thuế: tính bằng lãi suất vayvốn rd (1 - t )

- Trong đó: rd : lãi suất vay

- t : thuế suất thuế thu nhập DN

d r



Ví dụ:Công ty vay 100$, lãi suât 10%/năm, thuế suất thuế TNDN

là 25% thì:

Số tiền lãi phải trả 10$/năm.Chi phí lãi được tính trừ vào lợi nhuận trước khi tính thuế

=> thu nhập chịu thuế của công ty sẽ giảm 10$ => ThuếTNDN công ty phải nộp giảm 10$ * 25% = 2.5$.

Như vậy, thực chất công ty chỉ tốn 7.5$ chi phí khi vay nợ100$.

Kết luận: chi phí sử dụng nợ của một công ty chính là chiphí sử dụng nợ sau thuế, tức là 10(1-0.25) = 7.5%



b. Thẩm định chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi- Là chi phí mà công ty phải trả cho việc huy động vốn cổ

phần ưu đãi (chính là cổ tức ưu đãi).

- Cổ tức trả chi cổ phần ưu đãi cố định và không được khấutrừ khi tính thu nhập chịu thuế.- Công thức định giá cổ phần ưu đãi:(Po:giá c ph n, Iổ ầ u :c t c, r ổ ứ u: su t sinh l i yêu c uấ ợ ầ

c a nhà đ u t )ủ ầ ư - Khi huy đ ng v n công ty ph i t n chi phí phát hànhộ ố ả ố => thu nh p c a công ty khi phát hành CPU làậ ủ Đ:Pnet = giá bán(Pu ) – chi phí phát hành



c. Thẩm định chi phí sử dụng vốn cổ hiếu thường- Sử dụng mô hình tăng trưởng cổ tức.- Giả sử tốc độ tăng trưởng cổ tức cố định g- Công thức định giá cổ phiếu trong trường hợp này:

- Công ty cũng phải tồn chi phí phát hành.



- Chi phí phát hành = tỷ lệ chi phí phát hành * giá bán =Pue

- Chi phí s d ng v n CPU đ c suy ra r côngử ụ ố Đ ượ ừ th c đ nh giá trên : Pứ ị u - Pu * e = Iu /r u

Trong đó:Pu: giá bán c phi u u đãiổ ế ư e: t l chi phí phát hànhỷ ệru: chi phí s d ng c phi u u đãiử ụ ổ ế ư



Trong đó:

re: chi phí s d ng c phi u th ngử ụ ổ ế ườe: t l chi phí phát hànhỷ ệIo: c t c tr cu i n m tr cổ ứ ả ở ố ă ướ

I1: c t c n m nayổ ứ ăPo: giá th tr ng hi n hành c a c phi u th ngị ườ ệ ủ ổ ế ườg: t c đ t ng c t c hàng n mố ộ ă ổ ứ ă



d. Thẩm định chi phí sử dụng vốn lợi nhuận giữ lại

Trong đó:

rs: chi phí s d ng l i nhu n đ l iử ụ ợ ậ ể ạ

Io: c t c tr cu i n m tr cổ ứ ả ở ố ă ướ

I1: c t c n m nayổ ứ ăPo: giá th tr ng hi n hành c a c phi u th ngị ườ ệ ủ ổ ế ườg: t c đ t ng c t c hàng n mố ộ ă ổ ứ ă



e. Thẩm định chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)

Trong đó:

f k: t tr ng thành ph n v n lo i kỷ ọ ầ ố ạ

rk: chi phí s d ng v n sau thu lo i kử ụ ố ế ạ



Ví d :ụNguồn vốn Tiền Tỷ trọng CPSD

VTTCPSDV

STWACC

Vay NH 2000 20% 15% 11.25% 2.25%

Trái phiếu 3000 30% 12% 9% 2.7%

CP ưu đãi 1000 10% 18% 1.8%

CP thường 4000 40% 20% 8%

Tổng cộng 10000 100% 14.75%



5. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả

a.Tiêu chuẩn thời gian thu hồi vốn không tính đến yếu tốchiết khấu (PP).

b.Tiêu chuẩn thời gian thu hồi vốn có tính đến yếu tố chiếtkhấu (DPP).

c. Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng (NPV).

d.Tiêu chuẩn tỷ suất doanh lợi nội bộ (IRR).

e.Tiêu chuẩn chỉ số lãi (PI).



a. Tiêu chuẩn thời gian thu hồi vốn không tính đến yếu tốchiết khấu (PP).

Nếu giả sử thu nhập của đầu tư hàng năm bằng nhau ta có:

Nếu thu nhập hàng năm không đều nhau:

Kỳ hoàn vốn = m



Sử dụng tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn để lựa chọn thì:Hoàn vốn càng nhanh càng tốt.m < thời gian qui định thì chọn và ngược lại thì loại.Nếu có nhiều dự án loại bỏ nhau thì chọn dự án có thời

gian hoàn vốn nhanh nhất.

Ưu điểm: đơn giản, dễ hiểu.

Nhược điểm: không tính tới yếu tố giá trị tiền tệ trên thangthời gian, không tính tới thu nhập của dự án sau thời gianhoàn vốn.



b. Tiêu chuẩn thời gian thu hồi vốn có tính đến yếu tố chiết khấu(DPP).

Nếu giả sử thu nhập của đầu tư hàng năm bằng nhau ta có:


Nếu thu nhập hàng năm không đều nhau:




c. Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng (NPV).

CFo: là t ng s v n đ u t c a d án lúc ban đ uổ ố ố ầ ư ủ ự ầCFk: là dòng ti n thu n c a d án ề ầ ủ ự i: lãi su t chi t kh u dòng ti n (WACC c a d án)ấ ế ấ ề ủ ự NPV < 0 thì vi c đ u t b t ch iệ ầ ư ị ừ ố NPV > 0 thì chia ra 2 tr ng h p:ườ ợ+ N u các d án không xung kh c nhau, d án nào có NPVế ự ắ ự

> 0 có th ch p nh n đ u t .ể ấ ậ ầ ư + N u các d án xung kh c nhau thì ch n d án có NPV caoế ự ắ ọ ự

nh t.ấ



Ưu điểm của phương pháp NPVCho ta biết được giá trị tăng thêm từ dự án mang lại.Cho phép xác định tổng hợp tính hiệu quả cho một danh

mục gồm nhiều dự án.

NPV(A + B) = NPV(A) + NPV(B)

Nhược điểm: Tính thẩm định sẽ kém chính xác khi các dựán không đồng nhất về mặt thời gian và không đồng nhấtvề số vốn đầu tư.



d. Tiêu chuẩn tỷ suất doanh lợi nội bộ (IRR).

IRR có thể đựơc hiểu là lãi suất mà dự án đầu tưđã tạo ra. Do đó, IRR càng cao thì dự án đầu tưcàng hiệu quả.



- Ch có m t d án đ u t đ th m đ nh. Thì s ch nỉ ộ ự ầ ư ể ẩ ị ẽ ọđ đ u t khi IRR > WACC ng c l i s t ch i đ uể ầ ư ượ ạ ẽ ừ ố ầt .ư

- N u có nhi u d án đ u t lo i b nhau c n th mế ề ự ầ ư ạ ỏ ầ ẩđ nh. Thì s ch n d án đ u t nào có IRR cao nh t.ị ẽ ọ ự ầ ư ấ u đi m:Ư ể

- Th y đ c kh n ng sinh l i c a d án do đó giúpấ ượ ả ă ờ ủ ự

cho nhà qu n tr d dàng trong quy t d nh đ u t .ả ị ễ ế ị ầ ư - Có th th m đ nh hi u qu trong đi u ki n khôngể ẩ ị ệ ả ề ệ

t ng thích v th i gian c a đ u t , không cùng sươ ề ờ ủ ầ ư ố v n đ u t .ố ầ ư



Nh c đi m:ượ ể- Không th y đ c qui mô hi u qu v giá trấ ượ ệ ả ề ị

c a d án t o ra.ủ ự ạ- Có th có nh ng IRR đa tr , ho c không cóể ữ ị ặ

th c trong khi các ph ng pháp khác thìự ươv n xác đ nh đ c.ẫ ị ượ



e. Tiêu chu n ch s lãi (PI)ẩ ỉ ố

CFo: là v n đ u t ban đ uố ầ ư ầPI > 1 :đ u t có hi u qu ầ ư ệ ả

PI < 1: đ u t không hi u qu ầ ư ệ ảPI = 1: đ u t hòa v n ầ ư ố



Th m đ nh trong đi u ki n th c t :ẩ ị ề ệ ự ế Mâu th n NPV và IRRẫS không có mâu thu n tiêu chu n NPV và IRR khiẽ ẫ ẩ

các d án đ c l p l n nhau.ự ộ ậ ẫCó th có mâu thu n khi các d án đ u t lo i bể ẫ ự ầ ư ạ ỏ

nhau (d án có NPV l n nh ng IRR l i nh và ng cự ớ ư ạ ỏ ượl i).ạ

NPV đo b ng ti nằ ềIRR đo b ng lãi su t (%)ằ ấ Tiêu chu n NPV s đ c u tiên h n tiêu chu n IRRẩ ẽ ượ ư ơ ẩ

vì đ l n giá tr quan tr ng h n.ộ ớ ị ọ ơ



nh h ng c a vi c áp d ng ph ng phápẢ ưở ủ ệ ụ ươkh u hao t i vi c l a ch n quy t đ nh đ uấ ớ ệ ự ọ ế ị ầt .ư Kh u hao nhanh nh ng n m đ u s làmấ ở ữ ă ầ ẽ

cho thu thu nh p c a DN gi m.ế ậ ủ ảL i nhu n sau thu thì ít nh ng thu nh pợ ậ ế ư ậ

c a đ u t l i cao.ủ ầ ư ạNPV c a d án đ u t áp d ng kh u haoủ ự ầ ư ụ ấ

nhanh so v i d ánớ ự

có ph ng pháp kh u hao đ u nhau thì sươ ấ ề ẽ



Câu hỏi ôn tập1.Tại sao cần thẩm định tín dụng trước khi quyết định cho

vay trung và dài hạn? Mục tiêu của thẩm định tín dụng

trung và dài hạn là gì?2.Là nhân viên tín dụng, khi thẩm định tín dụng trung và dàihạn cần tập trung thẩm định những nội dung nào? Tại saocần thẩm định những nội dung đó?

3.Khi thẩm định dòng tiền của dự án bạn cần chú ý thẩm

định những nội dung gì?4.Những chỉ tiêu đánh giá dự án đầu tư là gì? Trong những

chỉ tiêu đó chỉ tiêu nào là quan trọng nhất.



CH NGƯƠ 4

THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG CÁ NHÂN

I. Các loại tín dụng dành cho khách hàng cá nhân.II.Đối tượng và mục tiêu thẩm định tín dụng cá

nhân.

III.Thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng cánhân.



Các lo i tín d ng dành cho khách hàng cá nhân.ạ ụ1.Cho vay s n xu t h gia đình trong l nh v c ch nả ấ ộ ĩ ự ă

nuôi và tr ng tr t. ồ ọ

2.Cho vay s n xu t h gia đình trong l nh v c lâm,ả ấ ộ ĩ ự ng nghi p, nuôi tr ng th y s n.ư ệ ồ ủ ả

3.Cho vay mua s m công c lao đ ng ho c máy mócắ ụ ộ ặph c v nông nghi p.ụ ụ ệ

4.Cho vay khác nh m m c đích c a thi n đ i s ngằ ụ ỉ ệ ờ ố nông thôn.



5. Cho vay sinh ho t tiêu dùng: mua s m v t d ng, muaạ ắ ậ ụxe, c i h i,…(kho ng 100 tri u đ ng, th i gian vayướ ỏ ả ệ ồ ờkho ng 5 n m, và đ c tr góp).ả ă ượ ả

6. Cho vay h tr tiêu dùng (t i đa 1o tri u đ ng vàỗ ợ ố ệ ồkhông c n tài s n th ch p). ầ ả ế ấ 7. Cho vay xây d ng s a ch a nhà (n h n 70% chi phí ự ử ữ ỏ ơ

xây d ng).ự 8. Cho vay mua nhà, n n nhà, hoán đ i nhà (t i đa 60% ề ổ ố

giá tr , t i đa 7 n m, tr góp).ị ố ă ả9. Cho vay SXKD.

10.Cho vay mua xe c gi iơ ớ11.Cho vay h tr du h c.ỗ ợ ọ



H s vay v n cá nhân nói chung ồ ơ ố bao g m: ồ

Gi y đ ngh vay v nấ ề ị ố Gi y ch ng minh nhân dânấ ứ Gi y ch ng minh m c đích s d ngấ ứ ụ ử ụ

v nố Gi y t liên quan đ n tài s n thấ ờ ế ả ế

ch p ho c c m c .ấ ặ ầ ố

Gi t ch n minh n u n thu nhấ ờ ứ ồ

II i t ng và m c tiêu T TDKHĐố ượ ụ Đ



II. i t ng và m c tiêu T TDKHĐố ượ ụ Đcá nhân

1. i t ng th m đ nh: là cà nhân vay v nĐố ượ ẩ ị ố ngân hàng.

2. M c tiêu th m đ nh tín d ng cá nhân:ụ ẩ ị ụ ánh giá chính xác và trung th c khĐ ự ả

n ng tr n c a cá nhân đ ngh vay v nă ả ợ ủ ề ị ố ngân hàng.

Thái đ c a khách hàng trong vi c tr nộ ủ ệ ả ợvay.

Thu nh p cá nhân c a khách hàng.ậ ủ

Các ngu n thu nh p khác khách hàngồ ậ

III Th m đ nh kh n ng tr n c aẩ ị ả ă ả ợ ủ



III. Th m đ nh kh n ng tr n c aẩ ị ả ă ả ợ ủKHCN

Character – T cách c a khách hàng vay v n:ư ủ ố trung th c, có ý th c ch p hành tr n .ự ứ ấ ả ợ

Capacity – n ng l c c a khách hàng: kh n ng làmă ự ủ ả ă

ra ti n, ngh nghi p, m c l ng, s thành đ t ề ề ệ ứ ươ ự ạtrong kinh doanh.Capital – v n riêng c a khách hàng: tài s n l uố ủ ả ư

đ ng c a khách hàng mà có th nhanh chóngộ ủ ể

thanh lý tr n cho NH.ả ợCollateral – tài s n đ m b o n vayả ả ả ợConditions – đi u ki n tr n : th hi n s n đ nh ề ệ ả ợ ể ệ ự ổ ị

thu nh p c a cá nhân vay v n.ậ ủ ố





N i dung:ộPh n 1: Vai trò c a công tác th m ầ ủ ẩ

đ nh TSBị ĐPh n 2: Quy trình th m đ nh giá ầ ẩ ịTSBĐ

Ph n 3: Ph ng pháp th m đ nh ầ ươ ẩ ịgiá TSBĐPh n 4: Các v n b n pháp lý liên ầ ă ả

quan

Vai trò c a công tác th m đ nhủ ẩ ị



Vai trò c a công tác th m đ nhủ ẩ ịTSBĐ

Ki m soát r i ro tín d ngể ủ ụ Tính pháp lý: quy n s h u, l i ích h p ề ở ữ ợ ợ

pháp c u NH đ i v i TSB .ả ố ớ Đ Tính thanh kho n:ả- Kh n ng thanh kho n: kh n ng có thả ă ả ả ă ể

chuy n hóa thành ti n đ đ m b o choể ề ể ả ảngh a v tr n c a khách hàng vay v n ĩ ụ ả ợ ủ ố

- Giá tr thanh kho n: đ m b o tính thanhị ả ả ảkho n v m t s l ng đ i v i ngh a v trả ề ặ ố ượ ố ớ ĩ ụ ản g c và lãi cho VIB.ợ ố



Nâng cao ch t l ng tín d ng, thúcấ ượ ụđ y ho t đ ng kinh doanh c a NH.ẩ ạ ộ ủ

K t qu th m đ nh giá chính xác,ế ả ẩ ịkhách quan và tin c y, phù h p v iậ ợ ớgiá tr TSB .ị Đ

Rút ng n đ c th i gian phê duy tắ ượ ờ ệkho n vay.ảGi m chi phí x lí nả ử ợ

uy r n m n gTSBĐ

Khách hàng Chi nhánh/đ n v KDơ ị Chuyên viên đ nh giáị Tr ng BP QLườ



y g TSBĐKhách hàng Chi nhánh/đ n v KDơ ị

TSBĐ

B t đ uắ ầ

nghĐề ị TSBĐ

H s pháp lý ồ ơc a TSBủ Đ L a ch nự ọ TSBĐCho kho n vayả

L p kậ ế

ho ch đ nhạ ịgiá

K ho chế ạ

đ nh giáị

Duy tệ

KH đ nhịgiá

Ch pấ nh n?ậ

L p phi u đ ngh đ nhậ ế ề ị ịgiá

Phi u đ ngh đ nhế ề ị ịgiá

Xem xétphi uế

Ph i h p th c hi n k ho ch đ nh giáố ợ ự ệ ế ạ ị

L p biên b n đ nh giá và ký v iậ ả ị ớkhách hàng

Biên b n đ nh giáả ị

Th m đ nh giá và l p thôngẩ ị ậbáo

K t qu đ nh giáế ả ị Thông báo k tế qu đ nh giáả ị

Duy tệKQ

G i thông báo k t quử ế ảđ nh giá cho chi nhánhị

L u h s đ nh giáư ồ ơ ị

K t thúcế



Trình t th m đ nh giáự ẩ ị

Thành l p t đ nh giáậ ổ ị

Xác đ nh TSBị Đ

Thu th p s li u th c tậ ố ệ ự ế

Phân tích s li uố ệ

L p bien b n đ nh giáậ ả ị



K t qu đ nh giáế ả ị B ph n QLTSBộ ậ ĐThông báo k t qu đ nh giáế ả ịPh l c (kèm theo thông báo k t qu đ nhụ ụ ế ả ị

giá). Cán b tín d ng các chi nhánh/PGộ ụ ĐBiên b n đ nh giá (trong tr ng h p các tàiả ị ườ ợ

s n do b ph n QLTSB th m đ nh giá thìả ộ ậ Đ ẩ ịbiên b n đ nh giá đ c l p c n c vào thôngả ị ượ ậ ă ứ báo k t qu đ nh giá c a b ph n QLTSB ).ế ả ị ủ ộ ậ Đ



PH NG PHÁP TH M NH GIÁ T I NGÂNƯƠ Ẩ ĐỊ ẠHÀNG

Gi i thích thu t ngả ậ ữ Các nguyên t c th m đ nh giáắ ẩ ịCác ph ng pháp th m đ nh giáươ ẩ ị



Gi i thích t ng :ả ừ ữ Ph ng pháp th m đ nh giá: là nh ng ph ngươ ẩ ị ữ ươ

pháp, cách th c đ c tính giá tr b ng ti n v i đứ ể ướ ị ằ ề ớ ộtin c y cao nh t v giá tr c a m t tài s n.ậ ấ ề ị ủ ộ ả

Giá tr th tr ng c a m t tài s n: là m c giá cị ị ườ ủ ộ ả ứ ướtính s đ c mua bán trên th tr ng vào th i đi mẽ ượ ị ườ ờ ểđ nh giá, trong m t giao d ch mua bán khách quanị ộ ịvà đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bìnhộ ậ ề ệ ươ ạ

th ng.ườGiá tr đ nh giá TSB ti n vay: là giá tr c tínhị ị Đ ề ị ướb ng ti n (d a trên các ph ng pháp th m đ nhằ ề ự ươ ẩ ịgiá theo qui đ nh c a pháp lu t và qui đ nh c aị ủ ậ ị ủt ng ngân hàng) c a TSB ti n vay, đ m b o choừ ủ Đ ề ả ả

kho n vay c a khách hàng t i ngân hàng.ả ủ ạ



Nguyên t c th m đ nh giá t i ngân hàng:ắ ẩ ị ạS d ng t t nh t và t i u nh tử ụ ố ấ ố ư ấ Cung c u ầ Thanh kho nảHình nh kèm theoảCác ph ng pháp th m đ nh giá chính t i ngân hàng:ươ ẩ ị ạPh ng pháp so sánh tr c ti pươ ự ế Ph ng pháp chi phí kh u trươ ấ ừ Ph ng pháp thu nh p.ươ ậ



Ph ng pháp so sánh tr c ti pươ ự ế C s : giá th tr ng c a m t tài s n có m i liên hơ ở ị ườ ủ ộ ả ố ệ

m t thi t v i giá tr c a các tài s n t ng t có thậ ế ớ ị ủ ả ươ ự ể

so sánh đã đ c mua bán trên th tr ng.ượ ị ườKhái ni m: là ph ng pháp th m đ nh giá d a trênệ ươ ẩ ị ự

thông tin v m c giá giao d ch c a các tài s n so ề ứ ị ủ ảsánh t ng t trên th tr ng trong m t th i đi mươ ự ị ườ ộ ờ ể

nh t đ nh đ c tính giá tr th tr ng c a tài s nấ ị ể ướ ị ị ườ ủ ảc n th m đ nh giá. ầ ẩ ịPh m vi áp d ng: th m đ nh các tài s n có giaoạ ụ ẩ ị ả

d ch ph bi n trên th tr ng, th ng đ c s d ngị ổ ế ị ườ ườ ượ ử ụr ng rãi nh t.ộ ấ



Ph ng pháp chi phí kh u trươ ấ ừ C s : giá tr c a tài s n hi n có có th đo b ngơ ở ị ủ ả ệ ể ằ

chi phí làm ra m t tài s n t ng t nh là m t v tộ ả ươ ự ư ộ ậ

thay th .ế Khái ni m: ph ng pháp c tính các chi phí hi nệ ươ ướ ệ

t i đ xây d ng ho c tái t o nh ng tài s n t ng tạ ể ự ặ ạ ữ ả ươ ự tài s n c n th m đ nh giá.ả ầ ẩ ị

Ph m vi áp d ng: nh ng tài s n không đ đi n ki nạ ụ ữ ả ủ ề ệthu n l i ho c thông tin đ áp d ng ph ng phápậ ợ ặ ể ụ ươso sánh tr c ti p, nh các công trình xây d ng, tàiự ế ư ự s n ho c máy móc thi t b chyên dùng…ả ặ ế ị



PH NG PHÁP THU NH P ( U T )ƯƠ Ậ ĐẦ Ư C s : giá tr th tr ng c a tài s n bao g m giá trơ ở ị ị ườ ủ ả ồ ị

hi n t i c a t t c các kho n l i nhu n t ng lai cóệ ạ ủ ấ ả ả ợ ậ ươ

th nh n đ c t tài s n.ể ậ ượ ừ ả Khái ni m: chuy n đ i m t dòng thu nh p hàngệ ể ổ ộ ậ

n m thành m t t ng s v n.ă ộ ổ ố ố Ph m vi áp d ng: ph ng pháp trên đ c s d ngạ ụ ươ ượ ử ụ

h n ch , áp d ng cho m t s d i t ng tài s n(cácạ ế ụ ộ ố ố ượ ảB S nh nhà, khách s n..),th ng đ c k t h p v iĐ ư ạ ườ ượ ế ợ ớph ng pháp so sánh tr c ti p và dùng nh m tươ ự ế ư ộph ng pháp ki m ch ng.ươ ể ứ



A. TH M NH GIÁ B T NG S NẨ ĐỊ Ấ ĐỘ Ả1. Khái ni m: g m đ t đai, nhà , công trìnhệ ồ ấ ở

xây d ng g n li n v i đ t, k c các tài s nự ắ ề ớ ấ ể ả ả

g n li n v i nhà , công trình xây d ng đó,ắ ề ớ ở ự các tài s n khác g n li n v i đ t.ả ắ ề ớ ấ 2. Thu c tínhộ Tính b t đ ngấ ộ

Tính không đ ng nh t ồ ấ Tính khan hi mế Tính b n v ng, đ i s ng kinh t lâu dài ề ữ ờ ố ế



3. c tr ngĐặ ư Kh n ng co giãn c a cung b t đ ng s n kémả ă ủ ấ ộ ả Th i gian giao d ch dài, chi phí cao => Kh n ngờ ị ả ă

chuy n hóa thành ti n m t kém linh ho tể ề ặ ạ S can thi p và qu n lí c a nhà n c ch t chự ệ ả ủ ướ ặ ẽ4. Các nhóm th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả Th tr ng đ t s n xu t nông nghi pị ườ ấ ả ấ ệ

Th tr ng nhàị ườ ở Th tr ng nhà x ng công nghi pị ườ ưở ệ Th tr ng B S ph c v ho t đ ng th ng m i,ị ườ Đ ụ ụ ạ ộ ươ ạ

d ch v , cao c v n phòng.ị ụ ố ă



5. Các ph ng pháp th ng s d ngươ ườ ử ụ Ph ng pháp so sánh tr c ti pươ ự ế Ph ng pháp chi phí kh u trươ ấ ừ

Ph ng pháp thu nh p (đ u t ).ươ ậ ầ ư



PH NG PHÁP SO SÁNH TR C TIÊPƯƠ Ự 1.Ph ng pháp:ươKh o sát k B S v tính pháp lý (s đ , gi y phépả ỹ Đ ề ổ ỏ ấ

xây d ng..), v trí m t b ng, kích th c, đ c đi mự ị ặ ằ ướ ặ ểmôi tr ng xung quanh, đi u ki n s d ng hi n t i,ườ ề ệ ử ụ ệ ạquy ho ch…ạ

Tìm ki m các B S giao d ch trên th tr ng, có v trí ế Đ ị ị ườ ị

và đi u ki n s d ng t ng đ ng v i B S c n đ nh ề ệ ử ụ ươ ồ ớ Đ ầ ịgiá, ti n hành so sánh và đi u ch nh đ xác đ nhế ề ỉ ể ịgiá tr c a B S c n đ nh giá.ị ủ Đ ầ ị



2. Các y u t so sánh tác đ ng đ n giá tr c a B Sế ố ộ ế ị ủ Đ Tính pháp lý: ngân hàng ch ti n hành đ nh giá đ i v i cácỉ ế ị ố ớ

B S có đ y đ gi y t pháp lý.Đ ầ ủ ấ ờ V trí: m t ti n hay ngõ, đ u ph hay cu i ph …ị ặ ề ầ ố ố ố M t b ng; Kích th c, hình dáng, m t ti n,..ặ ằ ướ ặ ề Môi tr ng xung quanh: g n tr ng, ch , môi tr ng thôngườ ầ ườ ợ ườ

thoáng hay ô nhi m,..ễ Quy ho ch: Khu v c có b quy ho ch hay không, có phù h pạ ự ị ạ ợ

v i quy ho ch đô th hay không,..ớ ạ ị Công trình xây d ng trên đ t: ki n trúc, ch t l ng và tínhự ấ ế ấ ượ

h u d ng c a các h ng m c xây d ng.ữ ụ ủ ạ ụ ự

Th i đi m giao d ch: Giá tr có th bi n đ ng theo th i gian.ờ ể ị ị ể ế ộ ờC n c vào vi c so sánh các y u t c a B S đ că ứ ệ ế ố ủ Đ ượdùng đ so sánh v i B S c n đ nh giá, dùngể ớ Đ ầ ịnguyên t c c ng t i ho c tr lùi đ ti n hành đi uắ ộ ớ ặ ừ ể ế ềch nh giá B S.ỉ Đ



PH NG PHÁP CHI PHÍ KH U TRƯƠ Ấ Ừ Trình t th c hi n:ự ự ệXác đ nh giá tr quy n s d ng đ tị ị ề ử ụ ấ

Xác đ nh chi phí xây d ngị ự c tính t ng s ti n gi m giá tích l y c a cácƯớ ổ ố ề ả ũ ủ

công trình.Xác đ nh giá tr c a tài s n.ị ị ủ ả1.Xác đ nh giá tr quy n s d ng đ tị ị ề ử ụ ấ 2.Xác đ nh chi phí xây d ngị ự Các lo i chi phí:ạ



- Chi phí tái t o: chi phí đ xây d ng công trình gi ng h tạ ể ự ố ệcông trình c n đ nh giá (g m c nh ng đi m l i th i c a ầ ị ồ ả ữ ể ỗ ờ ủcông trình đó).

- Chi phí thay th : chi phí đ xây d ng công trình có giáế ể ự

tr s d ng t ng đ ng công trình c n đ nh giá.ị ử ụ ươ ươ ầ ị Xác đ nh chi phí ị- Chi phí tr c ti p: v t li u, nhân công, máy xây d ng,..ự ế ậ ệ ự - Chi phí chung: chi phí qu n lí công tr ng, qu n lí doanhả ườ ả

nghi p.ệ- Lãi vay ngân hàng: Lãi cho doanh nghi p xay d ngệ ự - Thuế - Các chi phí khác liên quan.



Các ph ng pháp tính chi phí:ươ- Ph ng pháp th ng kê chi phí: dùng đ c tính chi phí ươ ố ể ướ

đ c tính chi ti t t nguyên v t li u đ n nhân công vàượ ế ừ ậ ệ ế máy thi công,..r i t ng h p l i t ng h ng m c công vi c, ồ ổ ợ ạ ừ ạ ụ ệt ng lo i chi phí và toàn b công trình. Trong th c t ,ừ ạ ộ ự ế ph ng pháp này th ng c n c trên h s quy t toánươ ườ ă ứ ồ ơ ế c a công trình đã đ c phê duy t và th ng đ c ápủ ượ ệ ườ ượd ng cho các công trình có qui mô xây d ng l n,ph cụ ự ớ ứ

t p.ạ- Ph ng pháp so sánh th tr ng: s d ng đ n giá xâyươ ị ườ ử ụ ơd ng (tính cho m2 ho c m3) các h ng m c ho c k t c uự ặ ạ ụ ặ ế ấ công trình t ng t trên th tr ng t i ho c g n v i th iươ ự ị ườ ạ ặ ầ ớ ờđi m th m đ nh. Trong th c t , ph ng pháp này th ngể ẩ ị ự ế ươ ườ

áp d ng nhi u h n cho các công trình xây d ng nh ho cụ ề ơ ự ỏ ặ



3. c tính t ng s ti n gi m giá tích l y c a côngƯớ ổ ố ề ả ũ ủtrình xây d ng (tính kh u hao).ự ấ

C n c vào s h h ng, hao mòn c a các k t c uă ứ ự ư ỏ ủ ế ấ ch y u đ tính ch t l ng còn l i c a công trình.ủ ế ể ấ ượ ạ ủCh t l ng còn l i c a công trình (%) = (tấ ượ ạ ủ ỷ

l ch t l ng còn l i c a k t c u * t l giá tr c aệ ấ ượ ạ ủ ế ấ ỷ ệ ị ủcác k t c u chính so v i t ng giá tr công trình.ế ấ ớ ổ ị(ph c t p, ít s d ng)ứ ạ ử ụ

C n c vào tu i th và th i gian s d ng đ tínhă ứ ổ ọ ờ ử ụ ểs hao mòn, t đó tính gi m giá c a công trình.ự ừ ả ủ( th ng s d ng h n, có th c n c Qườ ử ụ ơ ể ă ứ Đ206/2003/Q – BCT ngày 12/12/2003 c a b tàiĐ ủ ộchính)

4. Xác đ nh giá tr B S = Giá tr QSD đ t + giá trị ị Đ ị ấ ị

còn l i c a công trìnhạ ủ



PH NG PHÁP THU NH P( U T )ƯƠ Ậ ĐẦ Ư 1.Ph ng pháp:ươ

Trong đó: Thu nh p ròng = t ng doanh thu nhân đ c t vi cậ ổ ượ ừ ệkhai thác B S – chi phí b ra đ đ t đ c doanhĐ ỏ ể ạ ượthu.

Lãi su t v n hóa(t l hoàn v n): là lãi su t l i t cấ ố ỷ ệ ố ấ ợ ứ mà nhà th m đ nh giá c n c vào đó đ chuy nẩ ị ă ứ ể ểhóa thu nh p thành giá tr v n c a B S. ó là tậ ị ố ủ Đ Đ ỷsu t mong c c a nhà đ u t khi xem xét đ u tấ ướ ủ ầ ư ầ ư vào m t B S nào đó cho m t m c đích kinh doanhộ Đ ộ ụ

c thụ ể



L u ý:ư V lãi su t v n hóa ề ấ ố Th m đ nh giá thông th ng: th ng c n c vào lãiẩ ị ườ ườ ă ứ

su t công trái.ấ Th m đ nh giá c a ngân hàng: s d ng lãi su t ti nẩ ị ủ ử ụ ấ ề

g i t i ngân hàng k h n 12 tháng.ử ạ ỳ ạ Ph ng pháp trên đ c s d ng h n ch , áp d ngươ ượ ử ụ ạ ế ụ

cho m t s đ i t ng B S đ c bi t, th ng đ cộ ố ố ượ Đ ặ ệ ườ ượk t h p v i ph ng pháp so sánh tr c ti p và dùngế ợ ớ ươ ự ế nh m t ph ng pháp ki m ch ng.ư ộ ươ ể ứ

B TH M NH GIÁ B T NG S NẨ ĐỊ Ấ ĐỘ Ả



B. TH M NH GIÁ B T NG S NẨ ĐỊ Ấ ĐỘ Ả Khái ni m: g m các tài s n có th di d i đ c nh máyệ ồ ả ể ờ ượ ư

móc thi t b (dây chuy n s n xu t, máy móc và c nhómế ị ề ả ấ ảmáy móc); ph ng tiên v n t i; nguyên vât li u; hàng hóa.ươ ậ ả ệ

Khi th m đ nh c n kh o sát k tài s n v :ẩ ị ầ ả ỹ ả ề Tính pháp lý. c đi m, thu c tính c a tài s n:Đặ ể ộ ủ ả

- Xu t xấ ứ - N m s n xu t, n m đ a vào s d ngă ả ấ ă ư ử ụ- Model, s seri hay ch ng lo i thi t b , s khung, s máy…ố ủ ạ ế ị ố ố - Ch c n ng, công d ngứ ă ụ-

T l hao mònỷ ệ Ph ng pháp:ươPh ng pháp so sánh tr c ti pươ ự ế Ph ng pháp chi phí kh u trươ ấ ừ Ph ng pháp thu nh p(đ u t ) – tham kh o thêmươ ậ ầ ư ả



PH NG PHÁP SO SÁNH TR C TIÊPƯƠ Ự Ph ng pháp:ươ Tìm ki m các tài s n t ng t đ c giao d ch trênế ả ươ ự ượ ị

th tr ng, có đi u ki n t ng t v i tài s n c nị ườ ề ệ ươ ự ớ ả ầth m đ nh giá: đ c đi m v t ch t; thông s kinh t ,ẩ ị ặ ể ậ ấ ố ế k thu t; ch c n ng m c đích s d ng; ch t l ngỹ ậ ứ ă ụ ử ụ ấ ượt ng t …ươ ự

Ti n hành so sánh và đi u ch nh đ xác đ nh giá trế ề ỉ ể ị ị

c a tài s n c n th m đ nh giá.ủ ả ầ ẩ ịL u ý:ư - Th i đi m giao d chờ ể ị- i u ki n giao d chĐ ề ệ ị



PH NG PHÁP CHI PHÍ KH U TRƯƠ Ấ Ừ Xác đ nh giá tr còn l i c a tài s n sau khi tr đi s ti nị ị ạ ủ ả ừ ố ề

kh u hao đ c bù đ p và tích l y d n thành qu kh uấ ượ ắ ũ ầ ỹ ấ hao.

Ph m vi áp d ng: th ng s d ng khi thi u thông tin vạ ụ ườ ử ụ ế ềtài s n t ng t đ so sánh; th m đ nh các tài s nả ươ ự ể ẩ ị ảchuyên dùng, tài s n đã qua s d ng ho c làm ph ngả ử ụ ặ ươpháp ki m ch ng.ể ứ

Trình t th c hi n:ự ự ệXác đ nh giá tr tài s n c n th m đ nh.ị ị ả ầ ẩ ịXác đ nh chi phí hi n t i đ thay th tài s n đó.ị ệ ạ ể ế ả c tính t ng s ti n gi m giá tích l y c a tài s n.Ướ ổ ố ề ả ũ ủ ả

Xác đ nh giá tr c a tài s n.ị ị ủ ả



Cách xác đ nh chi phí:ịCác lo i chi phí:ạ- Chi phí tái t o: chi phí đ ch t o tài s n gi ng h tạ ể ế ạ ả ố ệ

tài s n c n th m đ nh giá (g m c nh ng đi m l iả ầ ẩ ị ồ ả ữ ể ỗth i c a tài s n)ờ ủ ả- Chi phí thay th : chi phí đ s n xu t tài s n có giáế ể ả ấ ả

tr s d ng t ng đ ng tài s n c n th m đ nh giá.ị ử ụ ươ ươ ả ầ ẩ ị

Xác đ nh chi phí: t ng h p t t c các chi phí (chiị ổ ợ ấ ảphí s n xu t, chi phí qu n lý..)ả ấ ả c tính t ng s ti n gi m giá tích l y c a tài s n.Ướ ổ ố ề ả ũ ủ ả

Giá tr tài s n = nguyên giá – giá tr đã kh u haoị ả ị ấ



M t s cách xác đ nh m c kh u hao hàng n m (K) sộ ố ị ứ ấ ă ử d ng đ th m đ nh giá b ng ph ng pháp chi phí ụ ể ẩ ị ằ ươ

Kh u hao đ u:ấ ề

Kh u hao theo s d gi m d n:ấ ố ư ả ầK = giá tr còn l i c a tài s n * t l kh u haoị ạ ủ ả ỷ ệ ấ

T l kh u hao = t l kh u hao bình quân * h sỷ ệ ấ ỷ ệ ấ ệ ố

H s : Tài s n dùng tệ ố ả ừ 1-4 năm: = 1

5-6 năm : = 2

> 6 năm : = 2.5



PH NG PHÁP THU NH P ( U T )ƯƠ Ậ ĐẦ Ư Th c t ch a đ c s d ng trong th m đ nh giá t iự ế ư ượ ử ụ ẩ ị ạ

VIB.

Ph ng pháp giá tr hiên t i ròngươ ị ạPh ng pháp t l hoàn v n n i bươ ỷ ệ ố ộ ộPh ng pháp ch s sinh l iươ ỉ ố ợPh ng pháp th i gian thu h i v n chi t kh uươ ờ ồ ố ế ấ Ph ng pháp tính thu nh p trung bình hàng n mươ ậ ă



Các v n b n pháp lý liên quană ả1.Quy t đ nh 206/2003/Q - BTC ngày 12/12/2003ế ị Đ

c a BTC c ch đ qu n lí, s d ng và trích kh uủ ề ế ộ ả ử ụ ấ

hao tài s n c đ nh.ả ố ị2.Lu t đ t đai n m 2003ậ ấ ă3.H th ng tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam (theoệ ố ẩ ẩ ị ệ

Q s 24/2005/Q -BTC ngày 18/4/2005 c a b tàiĐ ố Đ ủ ộ

chính): 6 tiêu chu nẩ4.Các v n b n c a t ng ngân hàngă ả ủ ừ



BÀI TẬPBài 1: Ngày 15/6/2011, công ty c ph n A g i đ n chi nhánhổ ầ ử ế NHTM X h s đ ngh c p m t h n m c tín d ng cho quý ồ ơ ề ị ấ ộ ạ ứ ụ3/2011 là 3000 tri u đ ng đ ph c v k ho ch s n xu t c aệ ồ ể ụ ụ ế ạ ả ấ ủcông ty trong quý.

Sau khi th m đ nh, cán b tín d ng ngân hàng đã th ng nh tẩ ị ộ ụ ố ấ v i công ty các s li u sau đây:ớ ố ệNội dung Số tiền(tr đồng)

Giá trị vật tư hàng hóa cần mua vào 12.910

Giá trị sản xuất khác phát sinh trong quý 9.875

Tài sản lưu động bình quân 6.150

Doanh thu thuần 21.525

Vốn lưu động tự có và huy động khác của công ty 3.660

Tổng giá trị tài sản thế chấp của công ty 4.150



Với dữ liệu trên, cán bộ tín dụng đề nghị cấp hạn mức tíndụng quý 3/2011 cho công ty là 2.905 triệu đồng.

Trong 15 ngày đầu tháng 7/2011, công ty đã phát sinh một

số nghiệp vụ và cán bộ tín dụng đã đề nghị giải quyết chovay ngắn hạn những khoản sau đây với công ty:- Ngày 2/7: cho vay để trả lãi ngân hàng: 21 triệu- Ngày 8/7: cho vay để mua nguyên, vật liệu: 386 triệu

- Ngày 10/7: cho vay để mua ôtô tải: 464 triệu- Ngày 12/7: cho vay để nộp thuế thu nhập: 75 triệu- Ngày 15/7: cho vay để trả lương công nhân: 228 triệu



Yêu cầu:1/ Hạn mức tín dụng mà cán bộ tín dụng đề nghị cấp cho

công ty là đúng hay sai? Tại sao?

2/ Nhận xét về những đề nghị của cán bộ tín dụng đối vớinhững nghiệp vụ phát sinh trong 15 ngày đầu tháng 7 làđúng hay sai? Giải thích?

Biết rằng:Nguồn vốn của ngân hàng đủ để đáp ứng nhu cầu hợp lí

của công tyCông ty sản xuất kinh doanh có lãi và là khách hàng

truyền thống của ngân hàng.



Theo chính sách tín dụng của ngân hàng, mức cho vay tốiđa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp.

Dư nợ vốn lưu động đầu quý 3/2011 của công ty là 700

triệu đồng.Bài 2:

Công ty nệm mouse Êm Ái chuyển đến ngân hàng hồ sơ xinvay vốn để thực hiện một đơn đặt hàng của khách sạn

Công Đoàn về việc cung cấp 1.200 bộ draft với giá 680ngàn đồng/bộ. Bên mua đề nghị công ty Êm Ái giao hàngmột lần khi kết thúc hợp đồng và sẽ được nhận 50% giátrị hàng hóa.



Ph n ầ còn lại sẽ được trả chậm trong vòng 30 ngày. Thờigian giao hàng là 70 ngày kể từ khi kí kết hợp đồng, tuynhiên có thể chậm tối đa một tuần. Theo yêu cầu củacông ty, bên mua sẽ ứng trước 20% giá trị hợp đồng ngaykhi kí. Để thực hiện phương án, công ty trình bày một sốdữ liệu như sau:

- Định mức chi phí NVL (vải, gòn công nghiệp, chỉ): 310ngàn đồng/bộ.

- Chi phí tiền công: 70 ngàn đồng/bộ- Các chi phí khác (điện nước, vận chuyển, quản lí): 35

ngàn đồng/bộ



- Các chi phí dự phòng phát sinh: 30 triệu đồng

Một số thông tin khác:- Công ty Êm Ái sẽ tham gia 30% vốn tự có vào tổng nhu

cầu vốn đầu tư.- Ngày kí hợp đồng bán hàng trước thời điểm công ty đến

giao dịch với ngân hàng là 3 ngày.- Thời gian làm việc tối đa của ngân hàng theo qui định là 2

ngày.

Yêu cầu:



1/ Ước tính hiệu quả kinh tế của dự án.

2/ Xác định phương thức cho vay, số tiền cho vay, thời gian chovay.3/ Dự kiến kế hoạch giải ngân và thu nợBiết lãi suất ngân hàng áp dụng là 1,2%/tháng.Bài 3:Công ty A lập dự án đầu tư có tổng chi phí đầu tư dự án là 20 tỷ

đồng. Công ty sử dụng 4 tỷ đồng từ nguồn lợi nhuận tích lũy,10 tỷ đồng từ nguồn vốn phát hành cổ phiếu mới, trong đóphát hành cổ phiếu ưu đãi là 2 tỷ với chi phí 11%. Phần còn lại

công ty sử dụng vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%. Xác địnhchi phí sử dụng vốn bình quân của dự án, biết rằng cổ đôngnắm giữ cổ phần phổ thông yêu cầu tỷ suất lợi nhuận đầu tưcao hơn lãi vay dài hạn ngân hàng 8% và thuế suất thuế thunhập DN là 25%.

Bài 4:



Cô Minh 35 tuổi là kế toán một công ty TNHH có thâm niên 10 nămcông tác. Mức lương hàng tháng của cô khoảng 3,5 triệu đồng

và được chuyển vào tài khoản tiền gửi cá nhân tại NHTM A. Sắptới cô có ý định mua xe máy mới, trị giá khoảng 45 triệu đồng(chưa kể thuế trước bạ khoảng 2 triệu đồng/xe), để làm phươngtiện đi lại thay cho xe cũ (trị giá khoảng 15 triệu đồng nếu

nhượng lại). Hồ sơ xin vay của cô được gửi tới NHTM nơi cô mởtài khoản tiền gửi. Sau đó qua thông tin thu thập được, nhân viêncho vay được biết: Cô hiện sống với bà mẹ già tại một ngôi nhàthuộc sở hữu của hai mẹ con từ ngày cha cô mất. Ngôi nhà cógiá trị khoảng trên 400 triệu đồng, được chia làm 2 phần: mộtphần ở và một phần cho thuê với mức thu nhập là 1,5 triệuđồng/tháng.



Là nhân viên chịu trách nhiệm thẩm định cho vay, anh chị

hãy xem xét và giải quyết trường hợp này.a.Cho biết cơ sở quyết định từ chối hoặc chấp nhận của

anh chịb.Giả sử chấp nhận cho vay, hãy xác định mức tiền cho

vay, thời hạn vay tối đa.Biết rằng:- Lãi suất ngân hàng đang áp dụng là 1%/tháng tính trên dư

nợ giảm dần.

- Mức chi tiêu hàng tháng cho hai mẹ con cô Minh khoảng2,5 triệu đồng.- Thời hạn cho vay tối đa ngân hàng qui định đối với các

trường hợp mua xe máy không quá 18 tháng.



Bài 5:

Khách hàng A xin vay vốn mua xe ôtô 15 chỗ ngồi để kinhdoanh cho thuê xe du lịch. Bảng phân tích tài chính dưới

đây được trích ra từ dự án vay vốn dài hạn của kháchhàng (đvt: triệu đồng). Ngoài ra giám đốc tài chính cònhoạch định sử dụng lợi nhuận giữ lại có chi phí cơ hội là25,36%, để đầu tư 50% tổng nhu cầu vốn đầu tư dự án,phần còn lại vay ngân hàng và ngân hàng có thể cho vayvới lãi suất 12%/năm. Thuế suất thuế TNDN theo qui địnhhiện hành.

Khoản mục 0 1 2 3 4 5

Chi phí mua xe (420.00)



Chi phí nghiên cứu thịtrường

(5.00)

Doanh thu 960.00 1,056.0 1,161.60 1,277.80 1,405.50

Chi phí chưa kể khấu hao 576.00 633.60 697.00 766.70 843.30

Khấu hao 84.00 84.00 84.00 84.00 84.00

Chi phí quản lí 48.00 52.80 58.10 63.90 70.30

Chi phí khác 96.00 105.60 116.20 127.80 140.60

Lợi nhuận trước thuế 156.00 180.00 206.30 235.40 267.30

Thuế TNDN 39.00 45.00 51.58 58.85 66.83

LNR 117.00 135.00 154.73 176.55 200.48

Dòng tiền ròng (425.00) 117.00 135.00 154.73 176.55 200.48

NPV 55.88

IRR 22%



1/ Xác định chi phí sử dụng vốn bình quân của dự án2/ Chỉ ra những điểm bất hợp lí trong bảng tính toán hiệu

quả trên3/ Sửa lại bảng tính toán hiệu quả tài chính dự án cho hợp lí

hơn.Bài 6:Chủ đầu tư đang xem xét dự án đầu tư một dây chuyền sản

xuất bàn phím máy vi tính. Chi phí nghiên cứu thị trường

là 5.000 USD. Chi phí đầu tư dự án được các chuyên giaxác định là 400.000 USD. Tuổi thọ hoạt động của dâychuyền này là 5 năm, sử dụng phương pháp khấu haođều.

Theo tính toán đáng tin cậy của các chuyên gia, dự án này sảnxuất và tiêu thụ được 10 000 sản phẩm mỗi năm Giá bán mỗi



xuất và tiêu thụ được 10.000 sản phẩm mỗi năm. Giá bán mỗisản phẩm là 40 USD ở năm đầu tiên, sau đó giá tăng mỗi năm 5

%. Chi phí sản xuất (chưa bao gồm khấu hao) mỗi sản phẩm là20 USD cho năm đầu tiên, sau đó chi phí sản xuất tăng mỗi năm10%. Thuế suất thuế TNDN tính theo mức thuế suất hiện hành.Ngoài ra, giám đốc tài chính công ty hoạch định sử dụng lợinhuận giữ lại có chi phí cơ hội là 25,68% để đầu tư 50% tổngnhu cầu vốn đầu tư dự án, phần còn lại vay ngân hàng với mứclãi suất 14%/năm. Giả sử bạn là nhân viên tín dụng đang tiếpnhận và xử lí hồ sơ vay vốn của khách hàng. Sau khi hướng dẫnvà xem xét hồ sơ vay của khách hàng bạn nhận thấy tất cả đều

hợp lệ và đáng tin cậy, ngoại trừ dự án xin vay vốn của kháchhàng cần xem xét và thẩm định kỹ hơn.

Nếu sau khi thẩm định, giả sử tất cả những thông tin về dự ánmà khách hàng cung cấp đều đáng tin cậy. Bạn có cho vay dự

án này không? Tại sao?



Bài 7:

Giả sử bạn là nhân viên tín dụng đang xem xét cho kháchhàng cá nhân vay 145 triệu đồng. Tài sản đảm bảo cho

khoản vay này là trái phiếu chính phủ có mệnh giá 150triệu đồng được hưởng lãi suất 8%/năm, Kỳ hạn 2 năm.Dựa vào những thông tin đã cho và các thông tin giả địnhkhác, hãy thẩm định xem giá trị thị trường của tài sản đảmbảo có đủ đảm bảo cho giá trị nợ vay cần thu hồi hay

không?

Documents

Tham Dinh Tin Dung (Tham Khao)