EVROPSKA PRAVNA FAKULTETA V NOVI GORICI

Tina Brodarič

POMEN ETIKE PRI POSLOVANJU Z

NEPREMIČNINAMI

Magistrsko delo

Mentor: doc. dr. Alenka Temeljotov Salaj

2011

2

Zahvala

Za strokovno pomoč, usmerjanje in prijaznost pri izdelavi magistrske naloge se zahvaljujem

mentorici doc. dr. Alenki Temeljotov Salaj.

Posebno zahvalo namenjam mami,

ki mi je omogočila študij in mi vedno stala ob strani, sestrama Hermini in Heleni ter fantu

Toniju.

Iskreno se zahvaljujem tudi Ani Malešič za pomoč pri statistični obdelavi podatkov ter vsem

sodelujočim pri raziskavi.

3

POVZETEK

Interes in zanimanje za poslovno etiko v gospodarstvu je pogojen z globalizacijskimi procesi,

hitrim razvojem tehnologije, povečanjem konkurence ter na splošno večjo vlogo gospodarstva

v druţbenem razvoju.

V magistrski nalogi sem obravnavala pomen etičnosti pri poslovanju z nepremičninami.

Namen magistrske naloge je pokazati, da je uporaba koncepta poslovne etike in druţbene

odgovornosti nujna in dolgoročno gospodarsko donosna za nepremičninske agencije. Cilj

magistrske naloge je pokazati, da poslovna etika in poslovna morala preprečujeta neustrezno

ravnanje nepremičninskih agencij. V raziskavo je bil vključen naključno izbran vzorec, in

sicer je bilo anketiranih 164 anketirancev. Glavni razlog preučevanja etike je ta, da etično

ravnanje postaja vedno pomembnejše tako na ravni podjetij kot v druţbi nasploh.

Etika kot filozofija morale naj bi vsebovala ţelene idealne norme obnašanja ljudi. Moralne

norme so odvisne od stopnje druţbeno gospodarskega razvoja in kulture oziroma kraja, kjer

nastajajo. V nalogi sem se osredotočila predvsem na vlogo etike in morale pri urejanju

odnosov pri poslovanju z nepremičninami. Poslovna etika je v današnjem času globalizacije

in internacionalizacije gospodarskih odnosov nujni temelj urejanja ali regulative poslovnih

odnosov med subjekti v nepremičninskih agencijah glede na to, da so pravna pravila različna

in predstavljajo minimum moţnega urejanja. Poslovna etika se pojasnjuje preko etičnih

kodeksov, kateri usmerjajo udeleţence v poslovanju z vidika poštenosti in pravičnosti.

Nepremičnine predstavljajo nad 80 odstotkov narodnega premoţenja. Trţenje nepremičnin in

stavbnih zemljišč je pomembna gospodarska dejavnost, ki ne sme biti prepuščena trţni stihiji,

kjer bi lastniki ali posredniki imeli dominanten poloţaj in poljubno vzdrţevali visoke cene

nepremičnin in provizijo za posredniške storitve.

Bistvo etike in morale so vrednote, kot odnos človeka do nečesa, kaj ima za njega večjo ceno

in veljavnost kot nekaj drugega. Ravnanje v skladu z vrednotami velja za pošteno, etično in

moralno.

Ključne besede: poslovna etika, morala, nepremičnine, trţenje nepremičnin, nepremičninska

agencija.

4

SUMMARY

Business ethics is closely connected to globalisation process, fast technology development,

increase in competition and greater role economy plays in social development.

In the master thesis I have discussed the importance of ethics in real estate. The purpose of

thesis is to show that the use of the concept of business ethics and corporate social

responsibility is essential and long-term economic value to the real estate agents. The aim of

thesis is to show that business ethics and should prevent the mishandling of real estate

agencies. The survey was included randomly selected sample, there were 164 respondents

surveyed. The main reason for the study of ethics is that ethical behavior is becoming

increasingly important both at the enterprise level in society at large.

Ethics represents ideal norms of human behaviour. Moral norms depend on the level of

economic development, culture and the community where they are valid. In my research I

have mainly concentrated on the role ethics and morality play in real estate business.

Considering the fact that legal rules vary and therefore represent minimal possible regulation,

business ethics represents the essential and basic tool of regulation of business relationships

among subjects in real estate agencies in the times of globalization of business relationships.

Real estate represent 80% of national assets. Marketing of real estate is an important economy

branch, which cannot be left to random business where owners and agents could dictate and

maintain high prices of real estate and high fees for their services.

Ethics and morality are basically values, for example men's attitude to something that may

have a higher price and value than for someone else. Acting in accordance with these values is

considered to be honest, ethical and moral.

Key words: business ethics, morality, real estate, real estate market (marketing), real estate

agency.

5

KAZALO

1. UVOD ............................................................................................................................................... 10

1.1 Namen in cilji naloge .................................................................................................................. 12

1.2 Metode za doseg ciljev naloge .................................................................................................... 13

1.3 Raziskovalne hipoteze ................................................................................................................. 14

1.4 Ocena dosedanjih raziskovanj ..................................................................................................... 14

2. UVOD V ETIKO............................................................................................................................... 15

2.1 Pravice in pravičnost ................................................................................................................... 16

2.2 Druţbena odgovornost ................................................................................................................ 18

2.3 Vloga zakonov in drţave ............................................................................................................. 20

3. ETIKA V PROCESU ODLOČANJA ............................................................................................... 21

3.1 Terminološka opredelitev pojma etika ........................................................................................ 22

3.2 Morala in etika ............................................................................................................................ 22

3.3 Poslovna etika in dobri poslovni običaji ..................................................................................... 27

3.4 Etičnost kot strateški in dologoročni cilj nepremičninske druţbe ............................................... 32

4. ZAKON O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU (ZNPosr) ................................................. 33

4.1 Pregled Zakona o nepremičninskem posredovanju ..................................................................... 35

4.2 Nepremičninski posrednik ........................................................................................................... 37

4.2.1 DELO IN NALOGE ............................................................................................................. 38

4.2.2 ODVZEM LICENCE ........................................................................................................... 39

4.2.3 IDENTIFIKACIJA NEPREMIČNINSKEGA POSREDNIKA ........................................... 41

5. KODEKS O DOBRIH POSLOVNIH OBIČAJIH PRI POSLOVANJU Z NEPREMIČNINAMI .. 42

5.1 Vloga kodeksa ............................................................................................................................. 46

5.2 Uvajanje dobrih poslovnih običajev na trgu nepremičnin v Sloveniji ........................................ 47

5.3 Reševanje sporov pred Častnim sodiščem GZS .......................................................................... 48

6. POSREDOVANJE NEPREMIČNIN ................................................................................................ 55

6.1 Pogodba o posredovanju po OZ in ZNPosr ................................................................................. 58

6.2 Umestitev trga nepremičnin v Sloveniji ...................................................................................... 61

6

6.3 Etika v dolgoročnih ciljih nepremičninskih agencij .................................................................... 64

6.4 Ovire etičnega odločanja ............................................................................................................. 65

7. SLOVENSKO NEPREMIČNINSKO ZDRUŢENJE »FIABCI SLOVENIJA« ............................. 67

7.1 Mednarodni kodeks etike FIABCI .............................................................................................. 68

7.2 Evropski etični kodeks za nepremičninske veščake .................................................................... 68

7.3 Listina o kakovosti storitev ......................................................................................................... 70

8. EMPIRIČNI DEL .............................................................................................................................. 70

8.1 Analiza in prikaz odgovorov ....................................................................................................... 72

8.1.1 ANALIZA ODGOVOROV NA DEMOGRAFSKA VPRAŠANJA ................................... 72

8.1.2 ANALIZA ODGOVOROV NA SPLOŠNA VPRAŠANJA ................................................ 75

8.1.3 ANALIZA ODGOVOROV GLEDE NA RAZISKOVALNA VPRAŠANJA IN

HIPOTEZE..............................................................................................................................78

9. PREVERITEV HIPOTEZ ................................................................................................................. 87

10. PREDLOGI ZA IZBOLJŠANJE ETIČNOSTI PRI POSLOVANJU Z NEPREMIČNINAMI ...... 89

11. SKLEP ............................................................................................................................................. 90

12. VIRI IN LITERATURA ................................................................................................................. 94

12.1 Monografske publikacije ..................................................................................................... 94

12.2 Seznam virov na spletu ........................................................................................................ 97

12.3 Članki, objavljeni v publikacijah .......................................................................................... 98

12.4 Zakonodaja ........................................................................................................................... 99

PRILOGE ............................................................................................................................................ 101

7

KAZALO SLIK

Slika 1: Razmerje med moralnim, pravnim in pravičnostnim občutkom .............................................. 17

Slika 2: Druţbena odgovornost podjetja................................................................................................ 19

Slika 3: Morala kot vzorec zglednega vedenja in zaţelenega načina ravnanja in delovanja ................. 24

Slika 4: Cilj etičnega raziskovanja podjetništva .................................................................................... 28

Slika 5: Shema postopka pred Častnim sodiščem pri GZS ................................................................... 52

Slika 6: Shema organizacije Častnega sodišča pri GZS ........................................................................ 53

KAZALO TABEL

Tabela 1: Prikaz porazdelitve spola ...................................................................................................... 73

Tabela 2: Starost ................................................................................................................................... 73

Tabela 3: Končana izobrazba ................................................................................................................ 74

Tabela 4: Druţinski status ..................................................................................................................... 74

Tabela 5: Zaposlitev .............................................................................................................................. 75

KAZALO GRAFOV

Graf 1: Porazdelitev glede na ponudbo nepremičninskih agencij ......................................................... 76

Graf 2: Porazdelitev glede na pogostost uporabe nepremičninskih storitev ......................................... 76

Graf 3: Porazdelitev glede na lokacijo bivanja ..................................................................................... 77

Graf 4: Porazdelitev glede na kraj bivanja ............................................................................................ 78

Graf 5: Porazdelitev glede na zaposlenost v nepremičninski agenciji...................................................79

Graf 6: Porazdelitev glede seznanjenosti z zakonodajo ........................................................................ 79

Graf 7: Porazdelitev glede pomembnosti etičnosti ............................................................................... 80

Graf 8: Porazdelitev glede pričakovanja etičnosti ................................................................................. 80

Graf 9: Porazdelitev glede seznanjenosti z izrazom etika ..................................................................... 82

Graf 10: Porazdelitev glede sprejemanja poslovnih odločitev .............................................................. 83

Graf 11: Porazdelitev glede produktivnosti .......................................................................................... 84

8

Graf 12: Porazdelitev glede stroškov z etičnim vedenjem .................................................................... 85

Graf 13: Porazdelitev glede razloga za dobičkonosnost podjetja .......................................................... 85

Graf 14: Porazdelitev glede razloga za povečanje obstoja podjetja ...................................................... 86

Graf 15: Porazdelitev glede razlogov za izboljšanje produktivnosti .................................................... 87

Graf 16: Porazdelitve glede posledic visoke stopnje konkurenčnosti ................................................... 87

9

NAJPOGOSTEJŠE OKRAJŠAVE

CEAB Evropska zveza upravnikov

CEPI Evropski svet za nepremičninsko stroko

EPAG Evropska zveza za nepremičninske posrednike

EU Evropska unija

FIABCI Federation Internationale des Professions Immobilieres

GZS Gospodarska zbornica Slovenije

ILO International Labour Organisation

OECD Organisation for Economic Cooperation and Development

OZ Obligacijski zakonik (Ur. l. RS, št. 83/2002)

RS Republika Slovenija

ZDA Zdruţene drţave Amerike

ZNPosr Zakon o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/2006)

ZPN Zbornica za poslovanje z nepremičninami

ZPS Zveza potrošnikov Slovenije

10

1. UVOD

Zanimanje za poslovno etiko in druţbeno odgovornost postaja vedno pomebnejše v

poslovnem svetu in nasploh, saj se s vprašanjem kaj je pravično in prav in kaj ne, soočajo vsa

podjetja. Če se morala nasploh pojavlja znotraj druţbe kot temelj in horizont zaţelenega

vzorca obnašanja posameznikov in skupin, potem je svet gospodarskega ţivljenja rojstni kraj

pojava poslovne morale in etike. Človekovo obnašanje v tem svetu dobi predvsem značaj

poslovnega delovanja, odločanja, ravnanja fizičnih in pravnih oseb kot subjektov

gospodarstva. Pri fenomenu poslovanja mislimo na tisto svojevrstno drţo in način človeškega

ravnanja oziroma delovanja, pri katerem gre za smotrno organiziranje, racionalno upravljanje

in določenega in determiniranega socio – sistema (kot urejene razvrstitve ljudi, stvari, idej,

pravil obnašanja, norm interakcij, institucij).

Etika je moder nauk o načinu skupnega ţivljenja ljudi v njihovem naravnem prebivališču.

Etika je filozofska veda o morali, ne pa morala sama na sebi, saj se ukvarja s teoretičnim

pojasnjevanjem in kritičnim ocenjevanjem (normiranjem) izvora človeške moralnosti,

proučevanjem osnovnih kriterijev naravnega vrednotenja in razumevanja ciljev, smotrov,

namenov, skratka smisla človekovih moralnih pobud, ravnanja, obnašanja, značaja in

delovanja. Ta in takšna veja etike se je pojavila šele v 20. stoletju, čeprav se njeno deblo –

etika – v naročju evropske filozofije razvija ţe 2500 let. Poslovna etika se je rodila kot otrok

pozne Moderne (Jelovac, 1994, str. 56). Potrebne impulze za svoj razcvet je ta etična veja

dobila šele tedaj, ko je na tleh modernega sveta gospodarskega ţivljenja prišlo do epohalne

transformacije od kapitalizma k postindustrijski druţbi (Jelovac, 1994, str. 56).

Namen preučevanja etike je v tem, da etično ravnanje postaja vedno pomembnejše tako na

ravni podjetij kot v druţbi nasploh. Prav zaradi tega je treba preučiti in spoznati to ravnanje,

kaj vpliva nanj, kateri dejavniki ga spodbujajo ter kako se to ravnanje lahko izboljša

(Ercegovac, 2004, str. 6). Na področju gospodarstva se razvijajo posebna moralna pravila in

etična načela, in sicer kot poslovna etika oziroma poslovna morala.

Etika se v poslovnem svetu ponavadi pojavi v vidni obliki kot kodeks poslovne etike, zato se

preučevanje poslovne etike osredotoči na te. Kodeks pa postane brezpredmeten, če se ga ne

izvaja, zato mora kodeks v podjetju »ţiveti«, pa naj bo v kakršnikoli pojavni obliki.

Pomembno je, da podjetje kodeks pripravi v skladu s kulturo, politiko in strategijo podjetja. V

nasprotnem primeru se lahko pripeti, da je kljub kodeksu podjetje vpleteno v kazniva dejanja.

11

Razlogi za neetično ravnanje so lahko npr. pohlep, zavajanje potrošnikov, odsotnosti etičnih

vrednot, nagnjenost k podkupovanju. Neetično ravnanje ima lahko negativne posledice na

ugled nepremičninske agencije, kar lahko posledično pomeni tudi prenehanje delovanja

agencije.

Za preučevanje poslovne etike se vpraksi največkrat uporablja kodeks obnašanja v podjetju. V

Zdruţenih drţavah Amerike se je praksa kodeksa obnašanja (ang. Code of conduct) močno

uveljavila po škandalih leta 2001 (Drašček, 2006, 20). V ZDA je bila ţe nekaj let praksa, da

so podjetjem v prekršku zmanjšali denarno kazen, če so imela pred prekrškom uveden etični

kodeks (Paine, 2003, str. 35). Tam, kjer so prisotni podkupovanje, izkoriščanje delovne sile,

korupcija, zlasti v manj razvitih drţavah, so Zdruţeni narodi uvedli standarde (ang. United

Nations Global Compact), ki so univerzalni in ki naj bi jih vsebovali vsi podjetniški kodeksi

obnašanja. Tudi Evropska komisija je pozvala podjetja k uvedbi vsaj minimlanih standardov,

ki naj bi bili skladni z mednarodnimi standardi ILO (International Labour Organisation) in

standardi za multinacionalna podjetja OECD (Organisation for Economic Cooperation and

Development). Nakazuje se bodoči razvoj, ki bo temeljil na odnosih, kjer se bodo spoštovale

temeljne vrednote človeštva. Nepremičninske agencije oziroma podjetja, ki bodo imela take

standarde, bodo očitno v konkurenčni prednosti, saj se v tem nakazujejo njihove vrednote za

vse, ki z njimi sodelujejo. Podjetje samo tudi učinkoviteje posluje, saj zaposlenim nudi

smernice delovanja v različnih zemlejpisnih in kulturnih okoljih. Poleg tega se tudi zmanjšajo

stroški nadzora in pravne pomoči ter tveganje, saj je manjša verjetnost nezakonitega

obnašanja.

V praksi ostaja problem, da podjetja ne vedo, katere entitete naj vključijo v tovrstne kodekse

(Paine, 2005, str. 21). Za rešitev tega se je zavzela harvardska profesorica za poslovno etiko

Lynn Paine Sharp1 s svojimi sodelavci v članku (Up to Code: Does Your Company's Conduct

Meet World – class Standards?), kjer povzema vsa temeljna načela, na katerih naj bi tak

kodeks temeljil. Da bi določili, katera načela so univerzalna, so se v skupini lotili preučevanja

raznih priporočil, smernic ter kodeksov obnašanja. Kodeksi se nanašajo na šest standardnih

deleţnikov, in sicer na kupce, zaposlene, vlagatelje, konkurente, poslovne partnerje in na

javnost. S tem podjetja prepozanjo odgovornost do večjih entitet. Njihova skupna lastnost je,

1 Paine Lynn, Deshpande Rohit, Margolis Joshua, Bettcher Kim Eric (2005): Up to Code: Does Your Company's

Conduct Meet Wold – Class Standards?, Harvard Business Review, Boston, št. 12.

12

da vsi kodeksi zagovarjajo obnašanje v skladu z zakonom, zaščito naravnega okolja,

izogibanje podkupovanju, poslovanje v etičnem duhu, razkrivanje pomembnih informacij,

spoštovanje dogovorov, spoštovanje človekovih pravic in človekovega dostojanstva. Razvila

se je tudi praksa nagrajevanja tistih zaposlenih, ki podjetja opozarjajo na kršitve (Paine, 2005,

str. 22).

Slovenska podjetja etične kodekse vpeljujejo v poslovanje, vendar jih ne delijo z javnostjo.

Kodeksi posledično v podjetju ne zaţivijo. Znani so primeri, ko v podjetjih, ki imajo kodekse

ţe več let, zaposleni sploh ne vedo, da obstajajo. V slovenskih podjetjih teţko govorimo o

kulturi in razširjenosti etičnih kodeksov.

Poslovna etika postaja vse pomembnejši del poslovanja vsakega podjetja, zato naj bi podjetja

temu vprašanju namenila ustrezno pozornost. Etični kodeks predstavlja prvi korak v to smer.

Etični kodeks mora zaţiveti v podjetju, saj sicer ostane samo kos papirja brez dodane

vrednosti. Etika je del strategije podjetja in lahko predstavlja konkurenčno prednost. Ker

postaja konkurenca večja in tudi ostrejša, konkurenčna prednost, ki jo je teţko posnemati,

predstavlja ključ do uspeha. In etika je še ena neodkrita konkurenčna prednost mnogih

slovenskih podjetij in prvi korak v to smer je sestava etičnega kodeksa. To je tudi

problematika s katero se bom v magistrski nalogi ukvarjala.

1.1 Namen in cilji naloge

Osrednji predmet preučevanja je pomen etike pri poslovanju z nepremičninami. Pri tem me

zlasti zanima, kakšen pomen ima poslovna etika pri poslovanju na trgu nepremičnin v

Sloveniji. Temeljni namen magistrske naloge je pokazati, da je uporaba koncepta poslovne

etike in druţbene odgovornosti nujna in dolgoročno gospodarsko donosna za nepremičninske

agencije.

Prav tako ţelim v nalogi pokazati kako etika in morala urejata odnose med udeleţenci pri

poslovanju z nepremičninami. Za pravno varstvo kupcev nepremičnin je zelo pomembna

dejavnost Častnega sodišča pri Gospodarski zbornici Slovenije, ki ugotavlja in sankcionira

kršitve dobrih poslovnih običajev. Častno sodišče naj bi imelo preventivno vlogo na področju

utrjevanja poslovne morale, etike in dobrih poslovnih običajev ter naj bi bila na nek način

»vest gospodarstva«.

13

Cilji magistrske naloge se opirajo na naslednje točke:

1. Opredeliti poslovno etiko kot dejavnik konkurenčne sposobnosti nepremičninskih

agencij;

2. Analizirati pravne podlage, ki urejajo pomen upoštevanja dobrih poslovnih običajev

(Kodeks o dobrih poslovnih običajih pri poslovanju z nepremičninami, Mednarodni

kodeks etike, Evropski etični kodeks za nepremičninske veščake);

3. Pokazati, da poslovna etika in poslovna morala preprečujeta neustrezno ravnanje

nepremičninskih agencij;

4. Ugotoviti dejavnike poslovne etike in morale s posebnim poudarkom na dobrih

poslovnih običajih;

5. Na podlagi pridobljenih informacij pripraviti analizo in predlagati morebitne

spremembe oz. rešitve, ki bi še dodatno izboljšale prisotnost etike pri poslovanju z

nepremičninami.

1.2 Metode za doseg ciljev naloge

Pri izdelavi magistrske naloge sem uporabila različne metode, ki so mi pomagale potrditi

oziroma zavreči postavljene hipoteze.

Magistrska naloga je bila izvedena kot kavzalno – neeksperimentalna metoda raziskovanja,

pri čemer sem uporabila kvantitativni raziskovalni pristop. V primeru kvantitativne raziskave

sem izvedla anketiranje ciljnih skupin.

Odgovori na določena zastavljena vprašanja so mi torej potrdili oziroma zavrgli postavljene

delovne hipoteze. Šlo je za presečni tip ankete, enkratno anketiranje, cilj pa je bil primerjati

različne skupine v populaciji. Vprašalnik, ki sem ga poslala anketirancem v izpolnitev, je

obsegal 22 vprašanj. Vprašanja so bila predvsem zaprtega tipa. Pomembnost vprašanj sem

ocenjevala na skali od 1 do 5, pri čemer pomeni: 1 sploh se ne strinjam, 2 delno se strinjam, 3

niti da niti ne, 4 večinoma se strinjam in 5 popolnoma se strinjam.

Pri raziskovanju teoretičnih okvirov teme sem preučila stališča domačih in tujih teoretikov v

zvezi s pomenom etike pri poslovanju z nepremičninami.

S primerjanjem stališč različnih teoretikov iz prakse sem poskušala povzeti temeljne smernice

in izhodišča za nadaljnje preučevanje in dokazovanje zastavljenih hipotez.

14

Pri ugotavljanju spoštovanja poslovne etike v Sloveniji sem uporabila novejše domače

raziskave društva »Manager« ter analize etičnih kodeksov.

Z analitično metodo sem si pomagala pri obravnavanju zakonodaje na nacionalni in

mednarodni ravni ter drugih virov.

Na koncu sem poskušala sestaviti teoretični predlog, ki bo vseboval prisotnost etike pri

poslovanju z nepremičninami ter prispeval k uspešnejšemu in kvalitetnejšemu poslovanju

nepremičninskih druţb.

1.3 Raziskovalne hipoteze

V magistrski nalogi sem poskušala preveriti naslednje hipoteze:

Hipoteza 1: Pravna ureditev trgovanja z nepremičninami v Republiki Sloveniji je od

sprejema Zakona o nepremičninskem posredovanju zadovoljiva.

Hipoteza 2: V sodobni gospodarski praksi postajajo etika, morala in druţbena odgovornost

dejavniki poslovne uspešnosti nepremičninskih agencij.

Hipoteza 3: Za dolgoročno uspešno poslovanje neke nepremičninske agencije je nujna

integracija poslovne etike in druţbene odgovornosti v razvojno strategijo druţbe.

1.4 Ocena dosedanjih raziskovanj

Vrsta škandalov v znanih korporacijah (Enron, WorldCom, Parmalat, Vivendi) so bili le »vrh

ledene gore«, ki je pokazala na odprte dileme upravljanja podjetij in njihove pretirane

naravnanosti na doseganje dobička, in so na začetku tega stoletja ustvarili nov interes za

poslovno etiko in koncept druţbene odgovornosti podjetij (Mudd, 2002, str. 13). Če gledamo

na podjetje kot na »skupnost ljudi«, postane etičnost ravnanja vseh v podjetju zelo pomembna

in vsako odločitev lahko tehtamo po ekonomnski, etični in pravni plati.

V Sloveniji je prišlo do poudarjanja etičnih dilem v obdobju tranzicije v devetdesetih letih

prejšnjega stoletja iz vrste razlogov, zlasti zaradi sistemskih sprememb, ekonomske recesije,

strukturnih sprememb v gospodarstvu in razpada nekdanjega sistema vrednot (Glas, 2007, str.

17). Nedvomno se intenzivnost etičnih dilem kaţe v medijih s številnimi škandali, s premalo

15

nadzorovanim bogatenjem, kar je vodilo do razočaranja nad moralnimi razmerami (Glas,

2007, str. 17). Po letu 1995 je bilo opravljenih več raziskav o etičnosti ravnanja slovenskih

managerjev in podjetnikov, tudi z mednarodnimi primerjavami. V eni takih raziskav so Glas,

Bučar in Hisrich leta 2002 (Glas, 2007, str. 17) primerjali slovenske, ruske in ameriške

managerje ter podjetnike. V splošnem so Slovenci pokazali visoko raven etične zavesti, saj so

pri številnih vprašanjih izraţali celo bolj etična stališča kot Američani, Rusi pa so v splošnem

bolj brezbriţni do etične plati in očitno izraţajo predvsem etiko preţivetja v teţkih poslovnih

okoliščinah, ob konfliktni administraciji (Glas, 2007, str. 17).

V devetdesetih letih prejšnjega stoletja je pod vplivom razvitih zahodnih druţb poslovna etika

vstopila v civilne druţbe v obliki kodeksov (Jelovac, 2010, str. 96). Naše poslovno okolje je

pogosto posnemalo uvajanje kodeksov poslovne morale, ki prihaja kot zahodni modni trend.

V zadnjem obdobju je nov zamah obujanju zanimanja za poslovno etiko pri nas dala po eni

strani svetovna recesija, po drugi strani pa kriminalizacija procesa privatizacije (Jelovac,

2010, str. 96). Zdaj smo priča tako legitimizaciji potrebe po poslovni etiki kot tudi prepričanju

širše javnosti v njeno praktično koristnost (Jelovac, 2010, str. 96). Etični kodeksi štejejo med

nujne sestavine uvajanja visokih etičnih standardov v podjetja, čeprav so bolj značilni za

anglosaško okolje (Glas, 2007, str. 18). V ZDA ima 90 odstotkov največjih korporacij svoj

etični kodeks, med vsemi podjetji naj bi bilo takih več kot polovica (Glas, 2010, str. 18). Kot

pravi Glas (2010, str. 18) so ti kodeksi pogosto preveč splošni, uporabljali naj bi jih zato, da

se izognejo zakonskim problemom.

2. UVOD V ETIKO

Etika je ena od vej filozofije, ki se ukvarja z blaginjo ljudi. Ţelimo namreč uresničiti svoje

zmoţnosti kot človeška bitja, ţiveti dobro v materialnem in duhovnem smislu, ravnati z

drugimi spodobno (Glas, 2003, str. 1).

Do začetka šestdesetih let prejšnjega stoletja so moralna vprašanja povezana s poslovanjem

preučevana predvsem v teologiji in filozofiji. Tekom šestdesetih se je okrepil interes za

druţbeno dimenzijo poslovanja. To je postavilo temelje za nastanek poslovne etike kot

samostojne znanstvene in pedagoške vede (Jelovac, 2000, str. 85). V osemdesetih se je le‐ta

konsolidirala kot akademska disciplina, ki je postala priznana v krogih praktikov. Devetdeseta

leta prejšnjega stoletja so prinesla institucionalizacijo poslovne etike kot orodja za

16

samoregulacijo poslovnih procesov. Od začetka 21. stoletja poslovna etika usmerja svoj fokus

na razvoj nove organizacijske in globalne etične kulture (Ferrell et al., 2008, str. 10). Tako v

diskurzu sodobne poslovne etike dobivamo poglobljeno refleksijo o razmerju med etiko in

ekonomijo, z ozirom na moralne osnove poslovanja, temelje lastnine, odnosa poslovanja in

prava ter poslovne morale kot elementa realnega poslovnega sveta (Jelovac, 2010, str. 85).

Dominantne perspektive poslovne etike so postali individualni, korporacijski in mednarodni

vidiki poslovanja z namenom doseganja dobrega upravljanja in trajnostnega razvoja (Fisher,

Lovell, 2006, str. 295). Etična raziskovanja so se usmerila tako na zasebni, kot tudi na javni

sektor. Vprašanja kvalitete uslug javne uprave v spreminjajočem se svetu, so postala

bistvenega pomena za delovanje in razvoj sodobne druţbe.

Etično ravnanje ne sovpada preprosto z zakoni, ki veljajo v določeni druţbi, zakoni in etika so

sicer povezani, vendar se razlikujejo (Glas, 2007, str. 4). Seveda ne more biti etično ravnanje,

s katerim kršimo zakone in druga pravila v druţbi. Pozitivni vidik ravnanja opisuje ravno

etika, ki nam pomaga oblikovati naše dejavnosti na načine, da dosegamo svoje cilje in hkrati

cilje drugih, da lahko dosegamo boljše ţivljenje (Glas, 2007, str. 4).

2.1 Pravice in pravičnost

Pravica je ena izmed najpomembnejših in najpogostejših oblik normativnih navodil v pravnih

normah. Navadne pravice navadno učinkujejo in imajo temeljno strukturo kot pravna pravila,

ustavne ali temeljne pravice pa najpogosteje kot pravna načela. Pri pravici gre za nekakšno

dovolitev, ki jo pravni sistem ponuja pravnemu subjektu, da na določen način ravna in na ta

način sproţi določene učinke v pravno urejenem svetu.

Pravice delimo na absolutne pravice, med katere štejemo tudi stvarne pravice, saj jih lahko

uveljavljamo zoper vsakogar. Stvarne pravice so tiste, ki zagotavljajo neposredno oblast nad

stvarmi. Med temi je najpomembnejša lastninska pravica. Lastnik stvari ima tako pravico do

posesti nad stvarjo2, pravico izkoriščati takšno stvar ter z njo razpolagati.

Zaradi današnjega bivanjskega nezaupanja je veliko stvari postalo pretirano subjektiviziranih

ter zrelativiziranih. Ljudje vse manj verjamejo v neko objektivnost, ki pomeni trdnost,

varnost, stabilnost druţbe. Pravičnost je eno izmed temlejnih vodil človeka, druţbenega bitja

v soţitju z drugimi ljudmi, v odnosu do kozmosa. Človek se sprašuje o pravičnosti sistema

2 To je posebna pravica, ki pomeni dejansko oblast nad stvarjo.

17

posameznih pravil, ki urejajo druţbeno interakcijo ter o pravičnosti kaznovanja kršilcev teh

pravil. Odnos do pravičnosti se kaţe vsak dan, ko ob različnih dogodkih človek sodi bodisi

svoja dejanja in dejanja drugega. Pri tem se zanaša na neko notranje občutje, ki mu pravi, kaj

je v določenem primeru pravično.

občutek za pravično

pravni občutek

moralni občutek

Vir: Novak M., 2008, str. 49

Razmerje pravičnostnega občutka do moralnega občutka, ki pomeni notranje občutenje

nravstvenih dolţnosti do skupnosti, do sočloveka. Dimenzija občutka pravičnosti je oţja, saj

zajemajo občutja morale, širše področje kot pravičnost, ki je sicer del moralnih občutij

(Novak, 2008, 48). Vzpostavi se lahko idealno razmerje koncentričnih krogov med moralnim,

pravnim ter pravičnostnim občutkom, pri čemer ima najširši krog moralni, oţji pravni in

najoţji pravičnostni občutek.

Vsak človek ima svoj odnos do pravičnosti. Nekdo ima za pravično večji občutek, drugi

manjšega. Nihče pa ni zmoţen zaobjeti celovitosti pravičnosti, zato ne moremo reči, da naj bo

prav določeno pravično gledanje nekoga merilo za reševanje sporov med ljudmi prav v vseh

primerih.

Slika 1: Razmerje med moralnim, pravnim in pravičnostnim občutkom

18

2.2 Druţbena odgovornost

Koncept druţbene odgovornosti je širše zastavljen, saj izhaja predvsem od pričakovanja

druţbe do podjetja (Ahačevčič, 2003, str. 40).

Druţbena odgovornost podjetij pomeni, da si podjetja pri svojih vsakodnevnih poslovnih

dejavnostih prostovoljno in ne zgolj na podlagi predpisov prizadevajo izpolnjevati druţbene

cilje (Jaklič, 1999, str. 274). Druţbeno odgovorno ravnanje podjetij je bistvenega pomena, če

ne celo odločilni faktor pri zagotavljanju uspešnosti podjetij v prihodnosti (spletni vir:

www.druzbeno-odgovoren.si, Druţbena odgovornost je naša prihodnost).

Številna podjetja druţbeni odgovornosti in druţbeno odgovornemu ravnanju namenjajo vse

več pozornosti.

Jaklič (1999) meni, da je druţbena odgovornost med drugim koncept vrednot, s katerimi bi se

dala najti pot iz sedanje slepe ulice človeštva, v katero ga vodita koncept gospodarske rasti

(ne glede na resnične potrebe po njej) in zloraba eksternih ekonomik. Zato kaţe storiti več, da

bi vodilni druţbeni organi dosledneje podpirali razvoj druţbene odgovornosti, na primer z

vzpostavitvijo meddrţavne strategije za razvoj druţbene odgovornosti, ne da bi vplivni tudi

po tej poti zlorabili svoj vpliv. Potrebna je inovacija vrednot, kulture, etike, norm in

ekonomske teorije in prakse, da bi človeštvo preţivelo.

Druţbena odgovornost na ravni Evropske unije ostaja aktualna in še pridobiva pomembnost.

Aktivnosti so številne tudi v drţavah članicah, ki iščejo nove načine spodbujanja in

uveljavljanja druţbene odgovornosti kot prispevka k trajnostnemu razvoju (Glas, 2003, str. 4).

V svoji najčistejši opredelitvi je druţbena odgovornost podjetij zgolj poslovni pristop

(Drevenšek, 2005, str. 14). Poslovanje ima po zamisli o druţbeni odgovornosti podjetij

vodilno vlogo in se osredotoča na tri stebre:

a) odgovornost do deleţnikov,

b) vodenje osrednjega posla na sonaraven in odgovoren način in

c) delovati kot podjetje - drţavljan.

Toda druţbena odgovornost podjetij je lahko več kot »izvajanje dobrega poslovanja« ali

»dejavnosti, da je poslovanje dobro«. Z bolj globalnega vidika zajema druţbena odgovornost

podjetij lahko tudi poslovne in druţbene dejavnike pri reševanju zapletenih problemov

(Drevenšek, 2005, str. 16). Tako je druţbena odgovornost podjetij orodje, da ponovno

premislimo in izostrimo ravnovesje med tistimi institucijami, ki imajo vodilne vloge v druţbi.

19

Vsekakor druţbena odgovornost podjetij šele začenja odkrivati svoje potenciale kot tema, ki

se tiče več strok. Fondacija Bertelsmann stremi s svojim programom druţbene odgovornosti

podjetij k temu, da bi vzpodbudila podjetja, naj se ukvarjajo s svojimi druţbenimi

odgovornostmi. Program se osredotoča na vlogo podjetij, da razvijajo rešitve za pereča

druţbena vprašanja na lokalni, regijski in mednarodni ravni. Poleg tega njen program krepi

sposobnosti politike in civilne druţbe, da prispevajo k reševanju problemov s sodelovanju s

podjetji.

Fondacija Bertelsmann ima za svoj program druţbene odgovornosti tri stebre: lokalnega,

regijskega in mednarodnega. Primer vloge druţbene odgovornosti za podjetja in neprofitne

organizacije na lokalni ravni je inovativni pripomoček z imenom »Trţnica (Market place)«.

Zamisel pomaga vzpostavljati partnerstvo med zasebnimi in civilnimi organizacijami.

Druţbeno odgovornost podjetja lahko predstavimo z uporabo štirih sodil, in sicer ekonomska,

zakonska, etična in filantropska odgovornost (Jaklič, 1999, str. 277). Odgovornosti so

razdeljene na štiri dele glede na pogostost problema, s katerim se soočajo podjetniki.

Slika 2: Druţbena odgovornost podjetja

Vir: Jaklič, 1999, str. 277

FILANTROPSKA ODGOVORNOST

Bodi dober drţavljan

ETIČNA ODGOVORNOST

Bodi etičen

ZAKONSKA ODGOVORNOST

Upoštevaj zakone

EKONOMSKA ODGOVORNOST

Temelj za vse ostale dimenzije druţbene odgovornosti

20

2.3 Vloga zakonov in drţave

Najpogostejši ugovor ob obravnavanju poslovne etike nasploh in tudi poslovnega

komuniciranja je stališče, da je razlikovanje dovoljenega in nedovoljenega naloga zakonov –

in da poleg tega pritiska trţenjskih partnerjev in trţenjskih konkurentov zagotovo ustavijo

vsako nemoralno delovanje. To seveda velja tudi za etiko poslovanja.

Jelovac (2000) pravi, da ni teţko pokazati, da etike v poslovnem odločanju nasploh in v

poslovnem komuniciranju ne morejo nadomestiti niti zakoni niti trţišče.

Zakoni in iz njih izvedeni podzakonski akti (uredbe, odloki, ukazi) so zapisi obveznih in

splošno veljavnih norm (Novak, 2010, str. 45). Na osnovi zakonov je torej mogoče razsojati

kaj je prav in kaj ni. Kar je zlo, narobe in grdo, skratka nemoralno, ne more biti prav. Zato so

zakoni prvo vodilo tudi za etične vidike odločanja nasploh in v managementu posebej.

Podjetnikom in drugim udeleţencem v poslovnem ţivljenju zakoni pri etičnem odločanju in

moralnem delovanju pomagajo, ne pa tudi zadoščajo vsaj iz treh razlogov (Tavčar, 2002, str.

47 ):

Pravni red temelji na kodifikaciji tistega, kar ni dovoljeno. Vse drugo je po zakonu

dovoljeno, dopustno, vendar to še ne pomeni, da bi bilo v konkretnem primeru tudi

lepo, prav in dobro, skratka moralno. Zakoni ne morejo predpisovati vsega, kar je

dovoljeno, bili bi nujno nepopolni, predvsem pa bi dušili snovanje novega, napredek

nasploh.

Še tisto, kar zakoni prepovedujejo ali dovoljujejo, je mogoče tolmačiti po črki in ne po

smislu. Ker noben zakon ne more predvidevati vseh moţnih primerov in okoliščin, je

lahko etično presojanje po črki zakona na vso moč neetično.

Čim številčnejši in čim bolj razvejani, kompleksni so zakoni, tem manj moţnosti ima

drţava, da bi vsepovsod nadzorovala in uveljavljala tudi s prisilo izvajanje zakonov.

Med tistim, kar zakoni izrecno pripovedujejo, in tistim, kar izrecno dovoljujejo, je postrano

sivo območje, kjer se lahko dogaja marsikaj, kar sicer ni prepovedano, vendar tudi moralno

ni.

Tavčar (2008) meni, da sta etika in poslovna etika pomembno dopolnilo pravnega sistema in

opora zanj. Brez njiju ostaja pravni sistem neučinkovit, druţbena in poslovna etika pa gresta

21

rakovo pot. To velja seveda še posebej za etiko poslovnega komuniciranja, ki je vez med

podjetniki in njihovimi poslovnimi partnerji, tekmeci in drugimi udeleţenci (Tavčar, 2008,

str. 49).

3. ETIKA V PROCESU ODLOČANJA

Na etično odločanje posameznikov vplivajo različni notranji in zunanji dejavniki, ki so v

različni meri vključeni v modele etičnega odločanja. Pomembna naloga podjetnikov je

odločanje. Pomen odločanja je izbiranje med različnimi usmeritvami ob zaznani priloţnosti

ali problemu. Podjetnik odloča in odgovarja za celotno poslovanje upravljanju, pri

sprejemanju odločitev pa mora upoštevati interese tako zunanjih kot notranjih udeleţencev

zdruţbe (Carroll, 1996, str. 65).

V navzkriţju interesov udeleţencev zdruţbe se naj bi podjetniki odločali strokovno pravilno

in etično dobro. Ţe strokovni del odločanja je zahteven in izvira iz strokovnega znanja na

posameznih področjih. Še zahtevnejši pa je etični vidik odločanja, saj mora upoštevati

udeleţence, pa tudi sodila zanj so manj opredeljena (Moţina, 1995, str. 132). Podjetniško

odločanje je večstopenjski proces, pri katerem so na posameznih stopnjah potrebne tako

strokovne kot etične odločitve, da je odločanje strokovno in etično kot celota.

Odločanje je lahko (Tavčar, 1995, str. 133 ):

a) rutinsko odločanje; ki je samodejno, zanj so enostavne odločitve za omejeno število

enostavnih okoliščin opredeljene vnaprej. Oblikujejo se vzorci etičnih odločitev za

posamezne zadeve in okoliščine, postopno pa se oblikujejo moralna pravila. V

podjetjih obstajajo tudi dokumenti, pravilniki in poslovniki, ki opisujejo vizijo,

namene in standarde. Pogosti pa so tudi kodeksi etike, ki dajejo odgovor na mnoge

enostavne in zelo pogoste etične dileme. Slabost teh pravil pa je, da so slabo

prilagojena posebnim etičnim dilemam in da jih ni mogoče uporabljati za opravičenje

neetičnega odločanja.

b) analitično odločanje; pravila so bolj kompleksna in obsegajo tudi tveganje, zato se tudi

etičnih sodil za to odločanje ne da preprosto določiti. Razvita pa so sodila za

analitično etično odločanje, ki vsebujejo koristnost, pravičnost, temeljne človekove

pravice, sprejemljivost in trajnost.

22

c) intuitivno odločanje; je bolj tvegano, saj se odločevalec odloča po občutku. S tem

odločanjem je povezana naša podzavest, izkušnje in vrednote. Intuitivno odločanje se

začne, ko se analitično odločanje konča.

3.1 Terminološka opredelitev pojma etika

V praksi se veliko govori o etiki, v večini primerov pa se ne ve natančno, kaj naj bi sam izraz

pomenil, oziroma kam naj bi ga uvrstili (Ahačevčič, 2003, str. 11). Etika je v svojem

najširšem smislu filozofska disciplina, ki proučuje človekova dejanja, ki vključujejo tako

moralno namero in človekovo voljo (Sruk, 1999, str. 3). Etika predpostavlja sposobnost

izbiranja kako se vesti.

Hribar (1991) meni, da je v najbolj splošnem etika niz pravil, ki definirajo pravilno in

napačno vedenje. Ta etična pravila določajo, kdaj je neko vedenje lahko deleţno odobravanja

in kdaj je nesprejemljivo ali napačno. Predmet etike so torej medčloveški odnosi.

Etika je kategorija, ki inkorporira več različnih rodov in vrst etičnih pristopov, drţ, šol,

paradigem ali sistemov iskanja pravilnega načina delovanja oziroma presojanja pravičnosti

postopkov, dejanj, značajev, skratka, primerne in dobre oblike človeškega sobivanja v

skupnosti (Jelovac, 1997, str. 26). V obseg kategorije etike kot filozofske vede sodijo torej vsa

tista moralna početja, katerih skupna značilnost je v tem, da se praktična eksistenca

človeškega bitja modro obravnava, uravnava ali ocenjuje glede na določeno pojmovanje

dobrega. Po mnenju Hribarja (1996) je etika načelo za razsojanje praks subjekta, bodisi

individualnega ali kolektivnega.

3.2 Morala in etika

S terminom morala označujemo tisti specifično človeški fenomen, v katerem se izraţa nek

način človeškega prebivanja, ki je sčasoma prešel v navado, običajnost, nravnost (Jelovac,

2000, str. 86). Po Pavčniku (1982) morala izraţa prostovoljno vdanost človeka običajem, ki

jih deduje tradicija skupnosti, v kateri on prebiva in po katere načelih se privaja obvladovanju

v javnem in zasebnem ţivljenju.

Pri urejanju druţbenega ţivljenja poznamo pravna, moralna, politična, ekonomska, običajna

in druga pravila. Najbolj navzoča v vsakdanjem ţivljenju so pravna pravila, za katere je

značilen poseben postopek njihovega oblikovanja in organiziranja sankcij zoper tiste, ki teh

pravil ne spoštujejo. Glede na to, da pravna pravila niso primerna za urejanje številnih

23

druţbenih razmerij, se ob sistemu pravnih pravil pojavlja tudi posebna kategorija druţbenih

pravil, ki jih štejemo med moralna pravila.3

Kategorija morale torej zdruţuje v sebi več raznovrstnih generičnih pojmov, poslovna morala

pa je le eden od njih (Jelovac, 2000, str. 86). Njena differentia specifica se kaţe v

prostovoljno izbrani pokornosti poslovnim običajem, ki so s pomočjo tradicije uvrščeni in

učvrščeni v neko socio – gospodarsko okolje kot vzoren način gledanja in veljaven standard

ocenjevanja stvari, postopkov in obnašanja posameznikov in skupin na področju

gospodarjenja.

Sruk opredeli izraz morala4 kot skupek druţbenih predpisov, norm, ki so sankcionirane s

posebno notranjo sankcijo, katero subjekt, individuum uporablja na sebi samem zaradi kršitev

omenjenih predpisov (Sruk, 1986, str. 283). Morala obsega pravila za odločanje in ravnanje v

skladu z etiko. Moralo sestavlja skupek druţbenih norm, ki so skladne z uveljavljenim

pojmovanjem dobrin.

Morala vključuje pravila, norme5, kategorije, ideale, pogosto nenapisane predpise, ki veljajo

tako za posameznike kot za celotne skupnosti. Z moralno vrednoto ocenjujemo kakovost

človekovih dejanj, ki izvirajo iz njegove svobodne odločitve in ne iz njegove narave (Tavčar,

2000, str. 148).

Moralne norme, ki veljajo za medsebojne človeške odnose zunaj sveta druţbenoekonomskih

razmerij, zlasti pa ekonomske konkurence, se ne morejo uporabljati v razmerjih, ki se

pojavljajo med subjekti poudarjenimi nasprotujočimi si interesi, kot je to v prometu blaga in

storitev (Ivanjko, 1996, str. 103). Temeljni cilji, ki jih zasleduje poslovna morala, so

varovanje vsebine gospodarskih odnosov, v katerih naj bi bila dana vsakemu udeleţencu

enaka moţnost pri nastopanju in uveljavljanju svojih interesov (Ivanjko, 1996, str. 101).

Morala poskuša človeku vedno znova odgovoriti na vprašanje, kaj je dobro, pravo pa poskuša

zagotoviti takšne medčloveške odnose v druţbi, da se počuti človek varen.

V poslovni morali odseva druţbena zavest udeleţencev v prometu blaga in storitev, glede na

to, da se v okviru pravil poslovne morale oblikujejo minimalna moralna pravila, ki morajo

veljati tudi v nehumanih druţbenoekonomskih odnosih poslovnega in konkurenčnega

ţivljenja (Bowie, 1993, str. 35). Moralna pravila v poslovnem ţivljenju spremljajo človeka

3 Ivanjko, Šime (1996): Poslovna morala, v Zborniku Profesionalna etika pri delu z ljudmi

4 Iz lat. mos »običaj, navada, nrav«; moralis »moralen, nraven«.

5 Norma je to, kar določa kakšno sme ali mora biti lahko vedenje, ravnanje, mišljenje (Sruk, 1999).

24

tudi v druţbenoekonomskih odnosih, ki so dehumanizirani s ciljem, da se v teh razmerjih

pojavlja tudi človek kot humano bitje.

Vir: Jelovac D., 2000, str. 90

Poslovna morala išče svojo pravo mesto v svobodnem medprostoru, ki je poslovnemu

človeku na voljo med obveznostmi, ki so definirane z gospodarskim, obligacijskim pravom in

pravnim redom nasploh, znotraj socio – sistema, v katerem posluje, na eni strani in nujnostjo

brezpogojnega podrejanja zakonom trga, paradigmam učinkovite organizacije gospodarjenja,

racionalnemu modelu upravljanja in tistim tehnično – tehnološkim standardom, ki jih

TEMELJNI FENOMENI POSLOVNE ETIKE

DOBRI POSLOVNI OBIČAJI KOT ZAŢELJENI VZORCI

KRITERIJI MORALNEGA PRESOJANJA

MORALNE OCENE ALI SODBE

MAKSIME IN NORME DELOVANJA

KODEKS POSLOVNE MORALE

VEST

DOLŢNOST

ODGOVORNOST

VRLINA

KARAKTER

DOBRO vs. ZLO

Slika 3: Morala kot vzorec zglednega vedenja in zaţelenega načina ravnanja in delovanja

25

določajo legitimne institucije ter ustrezne znanosti in stroke, na drugi strani (Jelovac, 2000,

str. 91).

Poslovna morala naj bi s svojim delovanjem omogočila človeku, da bi bil vedno nad površjem

grobih, nečloveških, nehumanih odnosov in zakonitosti, ki veljajo v konkurenčni tekmi na

trgu (Ivanjko, 1996, str. 104). Poslovna morala je vsebovana v številnih temeljnih pravnih

aktih, v druţbenih običajih, zlasti pa v dobrih poslovnih običajih, ki jih oblikujejo vestni,

pošteni, razumni in skrbni udeleţenci v prometu blaga in storitev v skladu s standardom

dobrega gospodarstvenika ali dobrega strokovnjaka.

Na splošno bi lahko rekli, da je polje gospodarjenja izrazito heteronomno, zamejeno,

razbrazdano in urejeno z regulativi, v katerih upoštevanje nas prisiljujejo sankcije, ki

prizadenejo vsakogar, ki regulative (pravila) prekrši ali zanemari. Trg in drţava imata

učinkovite mehanizme za kaznovanje vsakega ekonomskega subjekta, katerega obnašanje ali

ravnanje krši pravila legalno vzpostavljenega poslovnega reda, ali poskuša izigrati ali

nadigrati zakone trga, organizacije in upravljanja uspešnega gospodarjenja (Glas, 2003, str.

5). Zato je za poslovno moralo prihranjen vedno samo tisti medprostor, v katerega se umešča

avtonomnost volje, brez katere po definiciji in v principu ne moremo govoriti o kakršnikoli

moralnosti, niti o poslovni. Jelovac (2000) je mnenja, da se vsaka morala namreč začenja šele

tam, kjer preneha nujnost kakršnekoli kavzalnosti, determinacije ali prisile, utelešena v

heteronomnosti volje, odpira pa se prostor svobode, v katerem je moţno in potrebno nekaj

odločiti ali narediti.

Pavčnik (1982) pa moralo opredeli kot sistem vrednot, ki so del individualne in druţbene

zavesti, vrednot, ki opredeljujejo, kaj je za človeka dobro in kaj slabo, kaj humano in kaj

nehumano.

Velikokrat se zamenjujeta pojma morala in etika. Razumljivo razlago najdemo tudi pri Jakliču

(1999). Pravi, da je etika filozofska disciplina, ki se ukvarja s proučevanjem ciljev in smisla

moralnih hotenj. Etika je nauk o moralnem, raziskuje, kaj je s stališča nravnega dobro in kaj

zlo, razpravlja o tem, kdaj je človekovo početje v skladu z določenim pojmom dobrega

(Jaklič, 1999, str. 282). Etika je filozofija morale.6

6 Jaklič, 1999, str. 282.

26

Za ţivljenje človeka v skupnosti je morala oziroma so moralna pravila gotovo pomembna.

Predstavljajo (ponotranjeni) primarni red v človeški skupnosti in so za človekovo druţbeno

preţivetje bistvenega pomena (Cannon, 1994, str. 29). Določajo, kaj je dobro oziroma slabo v

neki druţbi oziroma nasploh. Torej čimbolj je nekaj dobro, tembolj je tudi moralno.

Moralni imperativ je tako po svoji naravi nekaj nagonskega, biološkega, je svojevrsten »glas

narave«, kajti čimbolj bomo v neki druţbi prodirali v globino samega jedra različnih moralnih

dolţnosti, tembolj se bo moralna dolţnost zdela nujnost in tembolj se bo pribliţevala nagonu.

Pri tem pa je pomemben obstoj druţbe, ki se doţivlja prek slučajnosti obstoja njenih

posameznikov, tako da je v bistvu moralna obveza druţbena obveza.

Moralna obveza se kaţe kot skrb človekove umne narave za preţivetje človeške skupnosti.

Morala pomeni imeti v sebi druge, kajti človek naj bi bil ţe po naravi druţbeno bitje. Jelovac

(2000) tudi meni, da morala proizvaja pojem nekega univerzalnega, naravnega prava. Moralni

človek po njem odkriva, da moralni zakon mora preoblikovati pozitivni zakon. Svet se torej

podreja sistemu zakonov, ki neizhaja le iz posebnih okoliščin, tipičnih za določeno

zgodovinsko obdobje neke skupnosti, torej iz moči ali slabosti posameznikov in skupin. V

vsaki skupnosti mora obstajati sistem pozitivnih zakonov, ki ne nasprotuje moralnim

načelom. Bistvena naloga moralnega človeka je doseči, da bi se tudi drugi ljudje ravnali po

univerzalnem (naravnem zakonu), ki ga je sam v svoji zgodovinski situaciji dojel v njegovi

čistosti (Jaklič, 1999, str. 278).

Moralna pravila, ki so preţivetnega pomena za ohranitev človeške skupnosti, lahko

imenujemo tudi druţbeni sistem, ki preprečuje vdor nereda in konfliknosti v harmonično

ureditev neke skupnosti. Moralno relevantno dejstvo je vsako tisto dejstvo, ki je moralnega, in

s tem preţivetnega pomena za človeško skupnost (Čuk, 2005, str. 7).

Ljudje nismo do enake mere moralno čuteči, zato za konkretne primere sankcioniranja v

modernem času uporabljamo pozitivne zakone oziroma pozitivna pravna pravila, na podlagi

katerih sodijo sodišča, nekdaj pa so bili to običaji, nekakšni precedensi druţbenega prava.

Moralni zakon lahko da le neko temeljno oziroma vsebinsko podlago. Jasnejše razmejitve pa

mora začrtati človek sam znotraj svojega svobodnega delovanja in tisočletne prakse sistema

poskusov in napak. Moralni zakon je pri tem vanj vsadil le neko vodilo.

Cena neetičnega vedenja ali ravnanja, ki je posledica izgube zaupanja, je slabo ime

posameznika. Raziskave kaţejo, da nezadovoljni odjemalci govorijo več o slabi storitvi kot o

dobri (Crane, 2004, str. 6). Tako lahko podjetje z dobrim imenom hitro pride na slab glas.

Podjetje, ki je v preteklosti imelo dobro ime, lahko zaradi svojih goljufij, prelomljenih obljub

27

ali drugih vprašljivih dejanj izgubi svoj ugled (Tierney, 1997, str. 29). Morebitne posledice

neetičnega početja so lahko toţbe. Če pride do njih, pravniki in odvetniki podjetje veliko

stanejo. Dragi so tudi sodni procesi, sodne in zunajsodne poravnave.

Ramovš (1996) pravi, da so za etično ravnanje v poklicu odločilne determinante v človekovi

osebnosti. Druţbene okoliščine so dobesedno le okolje, in sicer ugodno okolje, ki spodbuja

uresničevanje etičnega ravnanja na temelju osebnostnih vzgibov, ali pa neugodne okoliščine,

ki zavirajo etično ravnanje oziroma spodbujajo neetično (Mekinc, 2007, str. 14). Okolje je

pomembno, toda odločilen je subjekt etičnega delovanja, človekova osebnost (Pučko, 2000,

str. 7). Če iz nje ne prihaja etična usmerjenost, tudi najbolj ugodno okolje ne more narediti

človekovega ravnanja etičnega, če pa je človekova osebnost etično dovolj trdna, je tudi

najhujši druţbeni pritiski k neetičnemu ravnanju ne morejo streti.7

3.3 Poslovna etika in dobri poslovni običaji

Poslovna etika je etika v poslovanju podjetij. Deontologija ali profesionalna etika je veda o

moralni obvezi in zavezanosti praktikov, da ravnajo etično (Geisler, 2009, str. 3). Vendar je

poslovna etika oţji pojem in velja le za določene skupine v druţbi. Kakorkoli, dejstvo je, da

smo splošen koncept etike zoţili na posebno druţbeno skupino oziroma okolje in specifično

vrsto aktivnosti v druţbi (Berlogar, 2000, str. 268). Poslovno etiko torej definiramo kot

posebno vejo etike, tisto, ki se primarno ukvarja s proučevanjem fenomena poslovne morale

(Jelovac, 2000, str. 48). Takšna veja etike se je pojavila šele v 20. stoletju, čeprav se njeno

deblo – etika, v naročju evropske filozofije razvija ţe 2500 let (Jelovac, 2000, str. 50).

Poslovna etika se je rodila kot otrok pozne moderne.

Ker ima neetično vedenje ali delo v neetičnem okolju veliko slabih strani, se lahko upravičeno

vprašamo, kaj lahko menedţer stori, da bi ustvaril etično delovno okolje. Dejstvo je, da lahko

stori veliko zase, za svoje zaposlene, organizacijo in vse pomembne udeleţence, če pretehta in

uvede naslednjih osem korakov:8

- 1. korak: Sprejetje odločitev, da se v podjetju posveti etiki.

7 Ramovš, Joţe (1996): Osebnostne osnove etičnega ravnanja v poklicu, v Zborniku Profesionalna etika pri delu

z ljudmi

8 Tierney, Elizabeth P. (1997): O poslovni etiki

28

- 2. korak: Sprejetje dejstva, da se ljudjem predstavlja vzor po definiciji, z dejanji in

vrednotami.

- 3. korak: Prevzetje odgovornosti za spodbujanje etičnega vedenja.

- 4. korak: Določitev, kaj je etično ravnanje.

- 5. korak: Ubeseditev vrednot.

- 6. korak: Izobrazba zaposlenih.

- 7. korak: Spodbujanje odkritega sporazumevanja.

- 8. korak: Doslednost.

Slika 4: Cilj etičnega raziskovanja podjetništva

CILJ ETIČNEGA RAZISKOVANJA PODJETNIŠTVA

svet gospodarskega sistema

drţava

politika trţišče pravo

tehnologija inštitucije

socio-sistemsko okolje

pogoji

vplivi medodnos

kulturno-druţbeno okolje

sistem vrednot

delovne navade tradicija

konfesionalna prepričanja kulturni vzorci

svet vsakdanjega podjetniškega življenja

Vir: Jelovac D., 2000, str. 53

PODJETNIŠTVO

29

Glede na pričujoče razlike, moţne pri metodološkem pristopu raziskovanja in preudarjanja

fenomena poslovne morale, sta nastala dva primarno različna tipa poslovne etike (Stewart,

1996, str. 15):

- deskriptivna poslovna etika, omejena je izključno na opisno pojasnjevanje tekočega

stanja stvari in duha, odnosov in norm v polju poslovne morale ter na analizo aktualne

jezikovne uporabe besed in stavkov, ki funkcionirajo v praksi moralnega ocenjevanja

vsakdanjega gospodarskega ţivljenja,

- normativna poslovna etika, ima daljnoseţnejše in stroţje zahteve, saj si prizadeva z

določenih kritično – vrednostnih pozicij in kriterijev lastnega pogleda na svet

podrediti obstoječo gospodarsko prakso moralnemu ocenjevanju in racionalni presoji.

Cilj poslovne etike je doseči optimalni rezultat ekonomskih aktivnosti v smislu etičnosti in v

smislu odkrivanja posledic takega obnašanja na management (in zaposlene). Poslovna etika je

notranje uravnavana in praktično uporabna znanost, ki se odziva na teţave in vzorce

obnašanja v poslovanju podjetja (Plant, 1994, str. 23). Glavni cilj je iskanje in aktivno

usmerjanje povezav med poslovnim svetom in moralnostjo.

Izraza dober poslovni običaj in poslovni običaj sta si podobna vendar le navidezno, kajti nista

sinonima (Natlačen Penko, 2002, str. 4). Poslovni običaj namreč pomeni uveljavljen način

obnašanja, ki lahko tudi ne zasluţi oznake »dober poslovni običaj«. S tem izrazom so zajeta

ravnanja, ki zaradi svojega častnega značaja sluţijo kot zgledna vsem gospodarskim

subjektom. Zakonodaja, natančneje Obligacijski zakonik omejuje načeloma prosto

podjetniško pobudo z dvema institutoma: ţe v temeljnih načelih zavezuje udeleţence

obligacijskih razmerij k ravnanju, ki mora biti v skladu z dobrimi poslovnimi običaji9 in k

upoštevanju poslovnih običajev (12. člen OZ, Ur. l. RS, št. 97/2007). Na tak način sta

poslovni običaj in dober poslovni običaj pomembna pravna standarda.

Ravnanje strank je upoštevaje OZ omejeno v razmerju do temeljnih druţbenih vrednot z

moralo (3. člen OZ, Ur. l. RS, št. 97/2007), ravnanje ene stranke v odnosu na interese druge

pa je omejen s standardom vestnosti in poštenja (1. odst. 5. člena OZ, Ur. l. RS, št. 97/2007).

9 2. odstavek 5. člena OZ (OZ – UPB1, Ur. l. RS, št. 97/2007)

30

OZ (Ur. l. RS, št. 97/2007) postavlja omejitve avtonomije pogodbenih strank z izrecnimi

pravnimi pravili. Poleg teh izrecnih pa je ta avtonomija omejena tudi s strandardi. Ti so

namenjeni prepovedi tistih ravnanj, ki z zakonodajo niso zajeta. To pa iz razloga, ker se tako

standard morale in tudi poslovne morale ter vestnosti in poštenja s časom in druţbo razvijata

in njuna vsebina ni v vseh časovnih obdobjih identična.

Pomembno je, da kršitev prej omenjenih pravnih standardov obsega določeno uveljavljeno

vsebino, ki pa ni potrebno, da je izrecno zapisana. Nesporno pa je, da je vsem znana in je torej

tudi jasno, kdaj pride do njenih kršitev (spletni vir: www.gzs.si, Penko Natlačen, Častno

sodišče pri gospodarski zbornici Slovenije in Kodeks o dobrih poslovnih običajih pri

poslovanju z nepremičninami).

S ponavljanjem obnašanja gospodarskih subjektov se uveljavi vzorec, katerega lahko

poimenujemo poslovni običaj. Za običaje pravi Sruk (1999), da jih ljudje drugače občutijo kot

navade. Občutijo jih kot zavezujoče, obvezne, utrjene celo v podzavesti.

Z izrazom dober poslovni običaj so zajeta ravnanja, ki zaradi svojega častnega značaja sluţijo

kot zgledna vsem gospodarskim subjektom.

V našem obligacijskem pravu so poslovni običaji10

poseben instrument, v katerem se kaţejo

obrisi moralno-pravnega standarda. S standardom razumemo določene norme ravnanja, ki

spreminjajo svojo konkretno vsebino, odvisno od vsakokratnega danega primera, ki pa vendar

ostaja v bistvu enaka (Geisler, 2009, str. 4). So merilo, kaj je v poslovnem svetu sprejemljivo

in pozitivno, vendar ne toliko z vidika prava in morale v oţjem pomenu besede, kolikor z

vidika širšega druţbenega pojmovanja o tem, kaj je v trţnem obnašanju dobro in sprejemljivo

(Geisler, 2009, str. 4). Nenehno se vzgaja dober ugled podjetja v panogi in pri tem obstaja

tudi tekmovalnost, saj imajo podjetja prave ekonomske razloge o vključevanju stalnosti

ustreznega ravnanja.

Za poslovno etiko so pomembne naslednje trditve (Poldrug, 2008, str. 17):

- preučevanje ciljev: katere cilje bomo v podjetju zasledovali, posredne in neposredne

ter ali so ti cilji etični,

10 Na dobre poslovne običaje se sklicuje tudi 12. člen Obligacijskega zakonika (OZ – UPB1, Ur. l. RS, št.

97/2007), ki določa: »V obligacijskih razmerjih gospodarskih subjektov se za presojo potrebnih ravnanj in

njihovih učinkov upoštevajo poslovni običaji, uzance in praksa, vzpostavljena nad strankama.«

31

- človekovo delovanje: pomembna sta človek in njegove odločitve, torej človek oziroma

zaposleni je pri svojih odločitvah svoboden in zato moralno odgovoren,

- oblikovanje vrednot: kar se da poučevati, se da naučiti, je znan pregovor Aristotela.

Vrednote v podjetju so temeljne za obstoj organizacijske strukture in kulture podjetja.

Etika pri tem odigra najpomembnejšo vlogo.

Nekateri avtorji gredo celo dlje in pravijo »Dobri poslovni običaji so nad etičnostjo« (Cirman,

2002, str. 127). Spodbujajo udeleţence na trgu, da se utrdi zaupanje, ter da postane trg, na

katerem delujejo širše prepoznaven. Takšno obnašanje ima osnove pri gledanju na dolgi rok.

Udeleţenci obligacijskih razmerij morajo upoštevati (dobre) poslovne običaje.11

Tako se

omejuje prosta podjetniška pobuda. Bistveno je, da takšni pravni standardi največkrat niso

zapisani, udeleţenci na trgu pa jih morajo kljub temu upoštevati. Jasno je, da so vsem

udeleţencem znani in je tudi očitno, kdaj pride do kršitev (Geisler, 2009, str. 4). Kršitev je

storjena ne samo z izrecno kršitvijo določenega predpisa, medsebojnega dogovora ali

pogodbe, temveč predvsem s samim obnašanjem v poslovnem prometu, s katerim

gospodarski subjekt ali zaposleni krši uveljavljena pravila v medsebojnih razmerjih

nastopanja na trgu (Geisler, 2009, str. 4). Nad vsem tem pa naj bi stala institucija, ki dobre

poslovne običaje oblikuje, vzdrţuje, uravnava ter krepi etiko poslovanja svojih članic in

celotne panoge nasploh.12

Ramovš je postavil štiri osebnostne determinante etičnega ravnanja v poklicu (Ramovš, 1996,

str. 76):

a) znanje,

b) svobodno hotenje,

c) etična izkušnja in

d) vest.

Hribar pokaţe na povezanost med poklicno strokovnostjo in etičnostjo, ko pravi, da »ni

profesionalnosti brez etike in etike brez profesionalnosti« (Hribar, 1996, str. 36). Upošteva

11 Kodeks o dobrih poslovnih običajih pri poslovanju z nepremičninami, 1996, Gospodarska zbornica Slovenije,

Ljubljana.

12 Kač, Sabina (2002): Reševanje nepremičninskih sporov pred stalno arbitraţo pri Gospodarski zbornici

Slovenije, Drţava, drţavljani, stanovanja: Poslovanje z nepremičninami, Zbornik referatov, Gospodarska

zbornica Slovenije, Ljubljana.

32

tudi zgoraj zastavljene komponente etičnosti v poklicu: »Biti etičen v svojem poklicu pomeni

ta poklic opravljati pošteno« (Geisler, 2009, str. 5).

Ivanjko pa v drugem kontekstu ugotavlja, da gospodarstveniki, ki imajo strokovno znanje,

nujno potrebujejo visoko stopnjo moralne vesti (Ivanjko, 1996, str. 180). »Obe sestavini sta za

profesionalno delo enako pomembni. Vest brez strokovnega znanja je nekoristna. Strokovno

znanje brez vesti pa je lahko nemoralno in zelo nevarno. Znano je, da ne moremo govoriti o

profesionalni morali strokovnjaka, če nima potrebnega strokovnega znanja« (Geisler, 2009,

str. 5). Tako lahko sklenemo, da je resnično etično ravnanje v poklicu samo tisto, za katero se

strokovnjak sam odloča po vesti in znanju v konkretni situaciji (Geisler, 2009, str. 6).

3.4 Etičnost kot strateški in dologoročni cilj nepremičninske

druţbe

Poslovanje z nepremičninsko druţbo omogoča ljudem, da izrabijo storitve druţbe za

doseganje svojih ciljev, ki jih ne morejo ali ne ţelijo doseči sami (Cirman, 2000, str. 57). Pri

sodelovanju z nepremičninsko druţbo, torej z njenimi posredniki, sta bistvenega pomena dve

lastnosti:

a) agent oziroma posrednik mora biti strokovnjak na nepremičninskem področju, ki

stranki daje strokovne in profesionalne nasvete, od katerih je ta odvisen in se nanje

zanaša;

b) zaupnost odnosa med posrednikom in stranko.

Cirmanova (2002) pravi, da se pri poslovanju z nepremičninsko druţbo posluje s

premoţenjem, ki ga predstavljajo stvarne in obligacijske pravice na nepremičninah na eni

strani ter visoki zneski denarja na drugi strani, zato mora posrednik ves čas delovati v

najboljšem finančnem interesu stranke.

V veliko primerih stranke ravno zaradi pomanjkanja strokovnega znanja uporabljajo storitve

nepremičninskih druţb. V kolikor pa zaupanje v kredibilnost ter zaupanje v odgovorno

ravnanje nepremičninske druţbe upade, je bolj verjetno, da bodo stranke (sicer potencialni

uporabniki storitev nepremičninskih druţb) poskušale urejati posle same in mimo teh druţb

(Pašanovič, 2002, str. 154).

Verjetno je najbolj osnovno pravilo uspešnega poslovanja nepremičninskih druţb, da se

strankam zagotovi, kar je obljubljeno (Ahačevčič, 2003, str. 26).

33

Pavlin (2003) pravi, da je v pravnem smislu treba slediti trem poglavitnim ciljem:

a) varstvu potrošnikov,

b) zagotavljanju javnega interesa na področju posredovanja v prometu z nepremičninami

ter

c) skrbi za razvoj in ugled nepremičninske stroke.

Nedvomno lahko rečemo, da je vsem podjetjem v ospredju maksimiziranje ali v teh časih celo

ustvarjanje dobička nasploh (Pašanovič, 2002, str. 155). Geisler (2009) pravi, da se v veliki

meri tudi nepremičninske druţbe bojijo, da ne bi dosegale poslovanja konkurenčnejših druţb.

Vsako podjetje ima teţnjo po obstoju na dolgi rok. Za takšen obstoj pa moralno obnašanje ne

pomeni izgubo konkurenčnosti (Geisler, 2009, str. 6).

Podjetja poskušajo razvijati lasten ugled in se trudijo obdrţati dolgoročne prednosti s tem, da

so v javnosti prepoznavna kot druţbeno odgovorna (Pašanovič, 2002, str. 155). Na trgu, ki je

po gospodarski konjunkturi »preplavljen«13

z nepremičninskimi druţbami in

nepremičninskimi posredniki, je za povečevanje ali celo zgolj vzdrţevanje rasti neizogibno

potrebno vzdrţevati ugled podjetja. Prepoznavnost je tako moţno doseči s posebnim

specifičnim pristopom, ta specifičnost pa naj bi na dolgi rok bila znanje v okviru moralne

zavesti. Uvajanje etičnega poslovanja mogoče na začetku poveča stroške in zmanjša koristi,

dolgoročna vrednost druţbe pa se povečuje. Pašanovičeva (2002) pravi, da je nepošteno

poslovanje prej kot slej kaznovano tudi na trgu s strani trţnih udeleţencev.

4. ZAKON O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU

(ZNPosr)

Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr, Uradni l. RS, št. 72/2006) določa

nepremičninskim druţbam in nepremičninskim posrednikom pogoje za opravljanje

posredovanja v prometu z nepremičninami, določa pravila za varno in skrbno poslovanje pri

nepremičninskem posredovanju, ki so jih nepremičninske druţbe in nepremičninski

posredniki dolţni upoštevati pri svojem delu, določa pristojnosti Ministrstva za okolje in

prostor, ki je pristojno za posredovanje v prometu z nepremičninami, določa javne evidence o

posredovanju v prometu z nepremičninami, opredeljuje strokovne podlage za posamično

13 Doslej je Ministrstvo za okolje in prostor RS izdalo pribliţno 1690 licenc za opravljanje poslov posredovanja.

34

ocenjevanje trţne vrednosti nepremičnine in ureja inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem

zakona.

Iz celotne vsebine zakona izhaja, da je bil namen zakona (Pavlin, 2003, str. 71):

- podrobneje pravno urediti področje nepremičninskega posredovanja, da bi zagotovili

varstvo potrošnikov na tem področju,

- dvigniti ugled nepremičninske stroke in

- v navezi s sistemsko ureditvijo posredovanja v OZ, upoštevajoč posebnosti

nepremičninskega prometa, posebej in stroţje urediti posredništvo v prometu z

nepremičninami.

Ne glede na ugotovitev, da splošna pravila obligacijskega prava niso bila ustrezna in zadostna

za področje posredovanja v prometu z nepremičninami, je bila posebna normativna ureditev

potrebna tudi zato, ker se s strani ponudnikov teh storitev pojavlja vedno več pravnih in

fizičnih oseb, ki se poklicno, kot dejavnost, ukvarjajo s posli posredovanja v prometu z

nepremičninami, na drugi strani pa je vedno več subjektov, ki te storitve uporabljajo in se jih

posluţujejo, ko se odločajo za nakup, prodajo ali drugo obliko razpolaganja ali uporabe

nepremičnin (Marinšek, Koţar, 2003, str. 58). Tako razvijajoča se dejavnost je sama po sebi

terjala, da so se oblikovala stanovska zdruţenja posrednikov, katerih osnovni cilj so bili

poenotiti pravila organiziranosti in ravnanja posrednikov na trgu, preprečiti dejanja, ki bi

lahko pomenila dejanja nelojalne konkurence, vzpostaviti enotna etična in moralna pravila

ravnanja posrednikov, izoblikovati in zagotoviti čimbolj enotno raven strokovnosti izvajalcev

posredniških storitev ter vzpostaviti nek sistem odgovornosti za ravnanja posrednikov. Poleg

tega so bile izpolnjene tudi posredne zahteve Evropske unije, ki so se nanašale zlasti na

zahteve po strokovni usposobljenosti in primerni organiziranosti izvajalcev storitev.

S primerjalnopravnega vidika se je Republika Slovenija s sprejemom obravnavanega zakona

priključila tistim drţavam, ki imajo to področje ţe dalj časa urejeno.

ZNPosr je bil sprejet v obdobju pridruţenega članstva RS v EU, ki temelji na Pridruţitvenem

sporazumu z EU, v katerem se je RS zavezala spoštovati in zagotoviti izpolnjevanje in

uresničevanje pravil in ureditve na področju prostega pretoka kapitala, v katerega sodi tudi

področje oziroma vprašanje liberalizacije trga nepremičnin (Marinšek, Koţar, 2003, str. 73).

ZNPosr v ničemer ne omejuje oziroma ne določa neposredno niti posredno nobenih ovir v

zvezi s prometom nepremičnin niti s svojimi določbami ne vpliva na prost promet

nepremičnin oziroma na predpise, ki razpolaganje oziroma promet z nepremičninami urejajo.

35

Po spremenjeni določbi 68. člena Ustave RS lahko tujci pridobijo lastninsko pravico na

nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba.14

V monografiji15

Temeljotov Salajeve (2006) je pojem nepremičnin opredeljen kot ena

temeljnih kategorij, ki opisuje pojem kulture, tako na globalni kot na organizacijski ravni.

Dalje navaja, da organizacijsko in širšo kulturo lahko obravnavamo kot celosten sklop

spremenljivk, ki zajemajo objektivne značilnosti organizacijske strukture, procesov,

učinkovitosti, socialne klime, vodenja, komunikacije, vrednot in različnih vidikov materialne

infrastrukture.

4.1 Pregled Zakona o nepremičninskem posredovanju

ZNPosr (Ur. l. RS, št. 72/2006) je razdeljen v 9 poglavij, in sicer I. poglavje govori o

Splošnih določbah, II. poglavje govori o Pogojih za opravljanje posredovanja v prometu z

nepremičninami, III. poglavje opisuje Pravila za varno in skrbno poslovanje pri

nepremičninskem posredovanju, IV. poglavje predstavlja Javne evidence o posredovanju v

prometu z nepremičninami, V. poglavje govori o Posamičnem ocenjevanju trţne vrednosti

nepremičnine, vendar so členi črtani, VI. poglavje govori o Pristojnostih ministrstva,

pristojnega za posredovanje v prometu z nepremičninami, VII. poglavje opisuje Inšpekcijsko

nadzorstvo, VIII. poglavje govori o Kazenskih določbah ter IX. poglavje govori o Prehodnih

in končnih določbah.

ZNPosr je specialni predpis, ki drugače in posebej kot OZ ureja posredovanje v prometu z

nepremičninami. Marinškova in Koţar (2003) pravita, da gre za predpis z določenimi pravili,

ki izključujejo druge norme, kadar jih posebej ne dopuščajo. ZNPosr ima posebne določbe

zlasti v III. poglavju z naslovom Pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem

posredovanju. ZNPosr določa, da se uporabljajo splošna pravila obligacijskega prava. S to

določbo usmerja na vsakokrat veljavni predpis, ki na splošno ureja obligacijska razmerja.

Glede na čas uveljavitve ZNPosr je to OZ. To pomeni, da mora biti morebitna uporaba

14 Ne glede na to načelno opredelitev in pravilo si je Slovenija v okviru prostega pretoka kapitala v zadnjem delu

pogajanj z EU pridobila zaščitno klavzulo za omejitev nakupa nepremičnin drţavljanom iz drţav EU,

Islandije, Liechtensteina in Norveškev primeru resnih ali grozečih motenj na trgu nepremičnin.

15 Temeljotov Salaj Alenka, Dušan Zupančič (2006): Odnos do nepremičnin in organizacijskega okolja

36

splošne ureditve pogodbe o posredovanju po veljavnem OZ omejena oziroma v skladu z

ZNPosr (Marinšek, Koţar, 2003, str. 65).

ZNPosr zvišuje pogoje za vstop v posredovanje v prometu z nepremičninami zaradi:

- zagotovitve ustreznih prostorov za opravljanje dejavnosti, saj je potreben vsaj en ločen

prostor za pogovore s strankami,

- redne ali pogodbene zaposlitve osebe s statusom nepremičninskega posrednika (z

licenco) in

- obveznega zavarovanja odgovornosti.

Zakon (ZNPosr, Ur. l. RS, št. 72/2006) omejuje provizijo na 4 % od vrednosti posredovane

nepremičnine, kadar gre za nakup. Omejitve pri posredovanju drugih nepremičnin (najem,

posredovanje pri lizingu) niso predvidene. Na največ 4 % plačilo za posredovanje se zaračuna

še davek na dodano vrednost (DDV). Zakon določa, da omejitev 4 % provizije ne velja pri

kupoprodajah nepremičnin, ki so manjše od 10.000 €.

Novost ZNPosr (Ur. l. RS, št. 72/2006) je, da ureja pravila za varno in skrbno poslovanje ter

da ureja nekatera pravila ravnanja. Pravila ravnanja zagotavljajo skrbno poslovanje in

omogočajo, da lahko potrošnik oziroma naročitelj v škodnem primeru presodi odgovornost

nepremičninskega posrednika.

Med pravila o varnem poslovanju spadajo členi, ki zakonsko obvezujejo nepremičninske

posrednike k vrsti dejanj, s katerimi zagotavljajo varnost naročitelja. Takšna dejanja oziroma

ravnanja so zlasti:

- nepristranost pri posredovanju,

- razkritje nasprotja interesov,

- preverjanje stanja nepremičnine ter

- razumljivo pojasnjevanje večjega števila okoliščin (trţne razmere, predpisi, davki in

morebitna tveganja).

Med prvimi takimi pravili je pisna pogodba o posredovanju. Po OZ je posredniška pogodba

na splošno veljavna, če je sklenjena ustno. Po novem ZNPosr pa mora biti pogodba o

posredovanju v prometu z nepremičninami v pisni obliki. Gre za izjemo od splošnega pravila

in za kogentno (obvezno) določbo.

37

Uzakonjena je ureditev, da so odslej dve podatkovni bazi o transakcijah na nepremičninskem

trgu. Prva baza izvira iz sistema davka na promet nepremičnin, temelji pa na podlagi

podatkov davčne uprave RS. Druga baza je skupna baza nepremičninskih druţb, ki izvira iz

poročil samih nepremičninskih druţb.

Velika novost ZNPosr (Ur. l. RS, št. 72/2006) je ekskluzivno posredovanje nepremičninske

druţbe, razen če ni posebej drugače dogovorjeno.

4.2 Nepremičninski posrednik

Nepremičninski posrednik je fizična oseba, ki ima potrebno strokovno kvalifikacijo, in sicer

ima pridobljeno javno licenco za opravljanje poslov posredovanja na način in po postopku,

določenem z ZNPosr, in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri Ministrstvu za

okolje in prostor (2. odst. 2. člena ZNPosr, Ur. l. RS, št. 72/2006).

V razmerju do tretjih oseb in naročitelja nastopa v posredniškem razmerju kot pogodbena

stranka nepremičninska druţba. Nepremičninska druţba (1. odst. 2. člena ZNPosr, Ur. l. RS,

št. 72/2006) je nosilec pravic in obveznosti iz sklenjenega posla o posredovanju. V

posredniškem poslu nastopa kot upravičenec in zavezanec. Za izvedbo storitve posredovanja

kot osrednje obveznosti, ki jo je po pogodbi o posredovanju prevzela in za katere izpolnitev

nepremičninska druţba odgovarja naročitelju in tretjim osebam, pa ZNPosr (Ur. l. RS, št.

72/2006) določa, da samo storitev posredovanja v nepremičninski druţbi opravlja za

nepremičninsko druţbo le nepremičninski posrednik kot njen izpolnitveni pomočnik.

Pri opravljanju storitve posredovanja nastopa nepremičninski posrednik v imenu in za račun

nepremičninske druţbe ter po pravilih stroke.16

V razmerju do tretjih nastopa nepremičninski

posrednik kot predstavnik nepremičninske druţbe. Njegova dolţnost je, da delo opravlja

vredu in po pravilih stroke. To mu narekuje njegova profesionalna odgovornost, odgovornost

nepremičninskega posrednika. Po ZNPosr (Ur. l. RS, št. 72/2006) je nepremičninski

posrednik v nepremičninski druţbi lahko zaposlena oseba ali pa razmerje med

nepremičnisnko druţbo in nepremičninskim posrednikom temelji na drugi pravni podlagi.

Za poloţaj nepremičninskega posrednika v razmerju do nepremičninske druţbe, delodajalca,

so pomembne doloţbe Zakona o delovnih razmerjih, ki določajo obveznosti pogodbenih

16 ZNPosr govori, da za nepremičninsko druţbo opravlja posle posredovanja.

38

strank (od 31. člena do 46. člena ZDR, Ur. l. RS, št. 103/2007). Iz določb ZDR izhaja, da je

nepremičninski posrednik v zaposlitvenem razmerju stranka, ki se je zavezala nepremičninski

druţbi, da bo opravljala podrobneje določene posle posredovanja in na tej podlagi pridobila

pravico do plačila.

V odnosu do tretjih nastopa nepremičnisnki posrednik kot izpolnitveni pomočnik ali nosilec

posla in za nosilca, zavezanca, v prevzetem poslu opravlja storitve ali dejanja, za katere se je

nosilec posla zavezal. Navzven odgovarja za izpolnitev posredovanja nepremičninska druţba

tako, kot da bi storitve posredovanja opravila sama.

V primerih, ko nepremičninski posrednik ni oseba v delovnem razmerju pri nepremičnisnki

druţbi, ZNPosr določa, da lahko razmerje med nepremičninsko druţbo in nepremičninskim

posrednikom temelji tudi na drugi pravni podlagi. ZNPosr (Ur. l. RS, št. 72/2006) v tem delu

prepušča nepremičninski druţbi in nepremičninskemu posredniku, ki se nista odločila za

zaposlitveno razmerje, da medsebojno razmerje uredita na pravni podlagi, in sicer na

pogodbenem razmerju, ki ga sama izbereta.

4.2.1 DELO IN NALOGE

V 2. odst. 2. člena ZNPosr (Ur. l. RS, št. 72/2006) je opredeljeno, da je nepremičninski

posrednik oziroma nepremičninska posrednica fizična oseba, ki za nepremičninsko druţbo

opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma na drugi pravni podlagi,

s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana

v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.

Kot je navedeno v 1. in 2. odstavku 7. člena ZNPosr (Ur. l. RS, št. 72/2006), ki ureja uvedbo

postopka za izdajo licence za opravljanje poslov nepremičninskega posrednika. Namen tega

postopka je preveriti, ali je določena oseba zadosti strokovno usposobljena in primerna za

opravljanje poslov nepremičninskega posrednika.

Presoja moralne primernosti določene osebe za pridobitev licence se ugotavlja s pomočjo

pogoja, ki terja, da oseba ni bila pravnomočno nepogojno obsojena za kaznivo dejanje zoper

premoţenje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev, ki še ni izbrisana.

Presoja strokovne primernosti osebe pa se ugotavlja s pogojema, ki terjata, da ima:

- oseba najmanj višjo strokovno izobrazbo in

39

- opravljen strokovni izpit, ki ga določa ZNPosr.17

Postopek za izdajo licence za pridobitev status nepremičninskega posrednika se začne vedno

le na zahtevo oziroma prošnjo osebe. Fizična oseba mora pri Ministrstvu za okolje in prostor

vloţiti zahtevo za izdajo licence.

4.2.2 ODVZEM LICENCE

Licenca je pridobljena poklicna kvalifikacija. Licenca, ki jo lahko pridobijo fizične osebe za

opravljanje določene dejavnosti ali poklica, ki jo predpiše zakon, pomeni dokaz, da je oseba

pridobila določeno strokovno znanje v okviru predpisanih programov izobraţevanja. Licenca,

ki jo na podlagi zakona v predpisanem postopku in pod določenimi pogoji izda drţavni organ,

je licenca, ki jo je mogoče odvzeti le na način in po postopku, določenem z zakonom.

Namen licenc, ki jih posebni predpisi, ki urejajo določeno dejavnost, določajo kot pogoj za

opravljanje določene dejavnosti ali poklica, je zagotoviti, da določena oseba, ki opravlja

določene posle v zvezi z dejavnostjo, za katero je predpisana licenca, izpolnjuje pogoje in je

strokovno usposobljena ter primerna za opravljanje poslov iz te dejavnosti.

ZNPosr v 10. členu (Ur. l. RS, št. 72/2006) določa razloge za odvzem licence za opravljanje

poslov nepremičnisnkega posredovanja, katere lahko razvrstimo v dve skupini, in sicer:

- prvo skupino predstavljajo okoliščine, zaradi katerih preneha imetnik licence

izpolnjevati formalne pogoje za izdajo licence,

- v drugo skupino pa sodijo ravnanja nepremičninskega posrednika pri opravljanju

poslov nepremičninskega posredovanja, iz katerih izhaja, da nepremičninski posrednik

ni primerna oseba za opravljanje poslov nepremičninskega posrednika.

ZNPosr navaja v 2., 3. in 4. odst. 10. člena (Ur. l. RS, št. 72/2006) tri okoliščine iz prve

skupine, in sicer:

- če bo imetnik licence pravnomočno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoţenje

oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev,

17 1. odstavek 7. člena ZNPosr (ZNPosr - UPB1, Ur. l. RS, št. 72/2006)

40

- če mu je odvzeta poslovna sposobnost in

- če se dopolnilno ne usposablja vsakih pet let oziroma ob sprejemu predpisov, katerih

poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninske posrednike.

ZNPosr v 1. odst. 10. člena (Ur. l. RS, št. 72/2006) navaja dve okliščini iz druge skupine, in

sicer:

- če imetnik licence ni strokovno usposobljen za delo oziroma krši predpise in

- če huje krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami.

Zakon določa kot hujše kršitve obveznosti, ki so ţe po zakonski določbi (ex lege) razlog za

odvzem licence, in sicer so te dajanje:

- nepopolnih podatkov v zvezi z nepremičnino,18

- napačnih podatkov v zvezi z nepremičnino,

- zavajajočih podatkov v zvezi z nepremičnino in

- laţnih podatkov v zvezi z nepremičnino, ki je predmet posredovanja.

ZNPosr govori v 10. členu (Ur. l. RS, št. 72/2006) o začasnem in trajnem odvzemu licence.

Začasni odvzem licence je odvzem licence za določen čas, in sicer za dobo 6 mesecev. Gre za

ukrep, s katerim se imetniku licence za določen čas prepove opravljanje poslov

nepremičninskega psorednika. Začasna narava ukrepa pomeni, da se nepremičninski

posrednik ne izbriše iz imenika nepremičninskih posrednikov, ampak se bo v imeniku

nepremičninskih posrednikov le zaznamovala začasna prepoved oziroma začasen odvzem

licence. Po izteku časa, za katerega je bil izdan ukrep začasnega odvzema licence, se

zaznamba v imeniku izbriše oziroma se zaznamuje, da je ukrep prenehal.

V določbi 3. odstavka 10. člena pa ZNPosr (Ur. l. RS, št. 72/2006) ureja trajen odvzem

licence, ki za razliko od začasnega odvzema pomeni trajno izgubo pravice opravljati posle

nepremičninskega posrednika in izbris iz imenika nepremičninskih posrednikov. Po

18 Zakon ne določa, kaj so popolni podatki glede na posamezni tip posredovanja (nakup, prodaja nepremičnin,

zakup, najem). Vsekakor pa je potrebno poudariti, da med popolne podatke gotovo sodi starost nepremičnine

ali vsaj zadnje leto obnove, lastništvo nepremičnine, dejansko stanje glede vseh šestih pravic, ki se nanašajo na

nepremičnino, lokacijo, bremena na nepremičnini, očitne napake na nepremičnini.

41

dokončnosti odločbe o trajnem odvzemu licence oziroma po dokončnosti odločbe, s katero je

bilo ugotovljeno, da je pogojna licenca potekla, in s katero je bilo hkrati določeno o izbrisu iz

imenika nepremičninskih posrednikov, organ odločbi izvrši tako, da izbriše nepremičninskega

posrednika iz imenika. Z izbrisom iz imenika nepremičninskih posrednikov nepremičninski

posrednik izgubi status nepremičninskega posrednika.

4.2.3 IDENTIFIKACIJA NEPREMIČNINSKEGA POSREDNIKA

V ZNPosr v 7. odstavku 7. člena (Ur. l. RS, št. 72/2006) je navedeno, da se mora

nepremičninski posrednik za potrebe opravljanja nepremičninskega posredovanja, zlasti pri

stiku s stranko, izkazati z izkaznico nepremičninskega posrednika, ki jo izda minister,

pristojen za okolje in prostor, na podlagi pravnomočne odločbe o izdaji licence za opravljanje

poslov posredovanja v prometu z nepremičninami, do njenega prejema pa z odločbo o

pridobitvi licence za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami.

Vsi nepremičninski posredniki so vpisani v imenik nepremičninskih posrednikov.19

Imenik

nepremičninskih posrednikov je po ZNPosr (9. odst. 7. člena, Ur. l. RS, št. 72/2006) javna

evidenca podatkov o nepremičninskih posrednikih, ki ga na podlagi javnega pooblastila vodi

ministrstvo, pristojno za okolje in prostor. Vpis v imenik nepremičninskih posrednikov se ne

izvaja po uradni dolţnosti, ampak je to dolţnost imetnika licence.

Kot je navedeno v 9. odst. 7. člena ZNPosr (Ur. l. RS, št. 72/2006), se v imenik

nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu, za namene vodenja in odločanja v

postopku v postopkih, vpisujejo nalsednji podatki:

- identifikacijski osebni podatki (ime, priimek, drţavljanstvo, EMŠO, stalno oziroma

začasno prebivališče, izobrazba),

- številka in datum izdaje licence,

- odvzem licence, številka in datum obnovitve licence, vrsta licence (pogojna,

nepogojna),

- številka in datum o potrdila o opravljenem strokovnem izpitu,

19 Po določbi 32. člena ZNPosr – UPB1 lahko ministrstvo prenese zakonsko pooblastilo za vodenje imenika na

posamezno organizacijo s področja izobraţevanja ali na zbornico, in sicer na podlagi javnega razpisa.

42

- izobraţevalna organizacija in datum zaključka dopolnilnega usposabljanja in

- podatki o zaposlitvi ali o nepremičninski druţbi, za katero opravlja posle posredovanja

v prometu z nepremičninami.

Ker je imenik nepremičninskih posrednikov javen, lahko vsak posameznik preveri ali ima

določena oseba, ki opravlja posle nepremičninskega posredovanja, dejansko res opravljen

strokovni izpit za pridobitev licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja.

5. KODEKS O DOBRIH POSLOVNIH OBIČAJIH PRI

POSLOVANJU Z NEPREMIČNINAMI

Dober poslovni običaj pomeni načelo poslovne morale, uveljavljeno v praksi, ki je lahko

zapisano (v obliki kodeksa, uzanc in podobno), lahko pa predstavlja tudi kršitev nenapisanega

pravila (Cirman, 2002, str. 6). Načelo poslovanja dobrega gospodarja od vseh subjektov v

gospodarskem prometu zahteva spoštovanje poslovne morale, kar poleg neposrednega

spoštovanja zakonov pomeni tudi upoštevanje dobrih poslovnih običajev.

Potrebno je poznati regulative, ki krepijo medsebojne odnose in utrjujejo zaupanje

udeleţencev na trgu. Cirmanova (2002) pravi, da kodeksi poskušajo urejati razmerja, katera

trg v kratkem roku ne bi mogel, kaţejo se smeri delovanja ter s tem večja mera

predvidljivosti. S podpisom kodeksa naj bi se vzpostavljalo zaupanje v delovanje podpisnika.

Kodeksi, s katerimi se podpisniki ali sprejemniki zaveţejo, da bodo spoštovali določena

pravila vedenja, so del tako imenovanega avtonomnega prava, kar pomeni, da določene

interesne skupine ta pravila in etična načela oblikujejo same, s tem pa zaveza sprejemnikov

pomeni neke vrste nadgradnjo obstoječih pravnih pravil in norm v pozitivni zakonodaji.20

Kodeks o dobrih poslovnih običajih so sprejeli poslovni subjekti Zdruţenja za poslovanje z

nepremičninami pri GZS in z njim uredili pravila obnašanja nepremičninskih druţb, ki niso

bila regulirana z Zakonom o obligacijskih razmerjih (Novak Drol, 2002, str. 9). V letih od

20 Koţar, Anton (2005): Osnovna pravila obnašanja in etike na področju nepremičninskega posredovanja, GZS,

Center za poslovno usposabljanje, Ljubljana.

43

1996 do 2001 je h Kodeksu pristopilo 328 gospodarskih druţb, med katerimi je bilo precej

takih, ki se s posredovanjem v prometu z nepremičninami ne ukvarjajo.

Po mnenju Zveze potrošnikov Slovenije je Kodeks o dobrih poslovnih običajih nadomeščal

odsotnost ustreznih zakonskih določb. Šibka stran Kodeksa je bila, da pri njegovem nastajanju

niso bili vključeni predstavniki organizacij potrošnikov. Po mnenju ZPS so sankcije za kršitev

Kodeksa pri nas premile, vendar je ne glede na nekatere pomanjkljivosti Kodeks pozitivno

učinkoval.21

V letu 2002 je prišlo do pobude za dopolnitev poslovnega Kodeksa, ki bi urejal predvsem

obnašanje nepremičninskih druţb. Poklicnega kodeksa za nepremičninske posrednike pri nas

še ni.

Pri tem ločimo (Koţar, 2002, str. 77):

a) poslovne kodekse, ki se nanašajo na obvezo poslovnih subjektov in

b) poklicne kodekse ali deontološke kodekse, ki se nanašajo na določene poklicne

skupine, ki se zaveţejo, da se bodo v svojem poklicu obnašali po nekem pravilu.

Pri nepremičninskem posredovanju se kot pomemben faktor poudarja asimetrija informacij,

kot ena izmed vzrokov druţbene neenakosti in potemtakem povzroča potrebo po umetno

postavljeni normi.

Na področju Republike Slovenije so trenutno veljavni naslednji nacionalni, regionalni in

mednarodni kodeksi:

1. Kodeks o dobrih poslovnih običajih pri poslovanju z nepremičninami, sprejet v okviru

GZS leta 1996,

2. Evropski etični kodeks za nepremičninske veščake, sprejet v Rigi leta 2005 in Listina

o kakovosti storitev, sprejeta leta 2003, obe v okviru CEPI22

3. Mednarodni kodeks etike, sprejet leta 1993 v okviru FIABCI.23

21 Novak Drol, Ţiva (2002): Vloga kodeksa pri zaščiti potrošnika, Zbornik referatov 13. letnega posveta

»Drţava, drţavljani, stanovanja, poslovanje z nepremičninami«.

22 CEPI (Confederation Europeenne de l'Immobilier), Evropsko zdruţenje na področju nepremičnin, katere

članica je tudi GZS, Zbornica za poslovanje z nepremičninami od 01.01.2005.

23 FIABCI (Federation Internationale des Professions Immobilieres) je francoska kratica za mednarodno zvezo

nepremičninskih veščakov. Vir: www.fiabci.si (16.02.2011).

44

Institut dobrega poslovnega običaja pomeni vsebino poslovne morale in ravnanja subjektov

na trgu, tako med sabo kot v odnosu do drţave. V tem smislu svobodna podjetniška pobuda ni

neomejena. Instituta dobrega poslovnega običaja in poslovnega običaja zvenita kot sinonim,

vendar je med njima vsebinska razlika (Kač, 2002, str. 7). Dober poslovni običaj nosi v sebi

pozitivno poslovno moralo, načelo vestnosti in poštenja in skrbnosti dobrega gospodarja.

Vendar pa sta stroka in poslovno ravnanje med sabo v poslovnem svetu trdno povezana in ne

moreta drug brez drugega. Ne prva ne druga ne pripadata nobenemu svetovnemu prepričanju

niti ne prideta v nesoglasje s časom. Razvijata se z razvojem druţbe, druţbenih odnosov in

poslovnih razmerij. Zato je dober poslovni običaj lahko skozi čas deleţen razvojev in padcev

s tem pa različnih vsebin. Vsaka druţbena ureditev in vsaka pravna drţava običajno predvidi

ustanovo in organizacijo, ki ji je poverjena skrb za oblikovanje in zbiranje dobrih poslovnih

običajev in njihovo zapisovanje, imenovanih kodeksi. To nalogo ima v slovenskem pravnem

prostoru Gospodarska zbornica Slovenije. Z enakim namenom je ustanovljeno tudi Častno

sodišče pri Gospodarski zbornici Slovenije kot poseben organ ugotavljanja pojavnosti

določenih kršitev dobrih poslovnih običajev.

V sodobnem svetu se srečujemo z zapisi dobrih poslovnih običajev, ki se lahko pojavljajo kot

poslovni ali poklicni kodeks (Kač, 2002, str. 5). Često se ti dve vsebini med sabo prepletata

do te mere, da ju ni mogoče povsem razdruţiti. Ti zapisi kodeksov so lahko bodisi kot

vnaprejšnji in pri tem prehitevajo ţe uveljavljen način poslovanja, lahko pa predstavljajo

zapis ţe uveljavljenega načina poklicnega ali poslovnega obnašanja. Oblikovalci kodeksov

poklicne etike so ponavadi poklicna zdruţenja, oblikovalci poslovne etike pa so poslovna

zdruţenja, oblikovana interesno, prostovoljno ali pa tudi zakonsko kot npr. splošna zdruţenja

dejavnosti pri Gospodarski zbornici Slovenije. Zakon o Gospodarski zbornici Slovenije24

tej

instituciji izrecno nalaga skrb za oblikovanje in promocijo dobrih poslovnih običajev. Ta

naloga se v različnih zdruţenjih realizira na netipski način. Tudi pobudniki za oblikovanje teh

dokumentov so lahko različne skupine bodisi strokovne bodisi poslovne.

Če gre za organizirano asociacijo znotraj GZS, ki je oblikovala svoj kodeks poslovanja, ta

ponavadi sama predvidi tudi način sankcioniranja. Oblikovalci kodeksa ponavadi to določijo

na enega od dveh načinov. Prvi je ta, da organ ugotavljanja kršitev in sankcije določijo sami.

Tega načina se običajno posluţujejo poklicni kodeksi. Drugi način pa je ta, da se kodeks

24 Zakon o gospodarski zbornici Slovenije (ZGZS – A, Ur. l. RS, št. 19/2000).

45

glede ugotavljanja kršitev in sankcioniranja sklicuje na pristojnost Častnega sodišča pri

Gospodarski zbornici Slovenije, ki ima to nalogo poverjeno ţe s samim zakonom in statutom.

V VI. poglavju z naslovom Reševanje sporov, kodeks25

predvideva vsebinsko dve poti

reševanja. Ţal pa ti dve nista dovolj jasno razvidni iz vsebine 25. in 26. člena v tem poglavju

in zato so ţe leta 2000, pa tudi prej opozorili na natančno distinkcijo v pristojnosti organov

reševanja sporov.

V primeru, ko gre za spor med članoma zdruţenja ali med članom in zunanjim subjektom

uporabnikom, kodeks predvideva postopek pred Komisijo za poravnavo sporov. Ta postopek

ni obvezen, lahko je le poskus mirne rešitve spora, ki je kot eden od moţnih načinov znan v

svetu. Gotovo bi bilo primerno, da bi kodeks te moţnosti obširneje predvidel kot konciliacijo,

mediacijo, arbitraţo. Načini mirnega reševanja sporov so postopki, ki preprečujejo ali

nadomestijo sodne postopke. Postopek v takem primeru sproţi ena stranka zoper drugo

stranko. V primeru konciliacije gre za posredovanje med strankama za predhodno, nesodno

rešitev spora med njima in dogovor o tem kako naj se reši. Pri mediaciji ima organ mediacije

(ali mediator) nalogo, da ne samo posreduje in si prizadeva za mirno rešitev spora, temveč

tudi predlaga moţne rešitve. Stranki te rešitve sami sprejmeta in oblikujeta končni sporazum.

V arbitraţnem postopku pa se stranki bodisi ţe vnaprej, ob sklenitvi pogodbe, ali ob nastanku

spora med njima, dogovorita o tem, da bo arbitraţa (arbitraţni senat ali arbiter posameznik)

razrešila spor med njima. Ta dogovor obenem tudi pomeni, da se odločitev arbitraţe šteje za

dokončno odločitev in je njena odločitev po teţi enaka sodni odločitvi. Zoper arbitraţno

odločitev ni predvidena pritoţbena pot; po sodni praksi jo je mogoče izpodbijati le iz posebej

zoţenih razlogov (če je bila sklenjena v zmoti, pod pritiskom).

Drugi vidik obravnavanja spora je primer, ko gre za dejstvo kršitve dobrih poslovnih

običajev, ki jo zakrivi član poslovnega zdruţenja. V takem primeru toţilec zastopa interes

članstva, kodeks pa predvideva postopanje pred pristojnim organom Gospodarske zbornice

Slovenije, ki skladno s statutom lahko izreče tudi vnaprej predvidene ukrepe. Ta organ je

25 Kodeks o dobrih poslovnih običajih pri poslovanju z nepremičninami, 1996, Gospodarska zbornica Slovenije,

Ljubljana.

46

Častno sodišče pri Gospodarski zbornici Slovenije. V takem primeru sproţi postopek toţilec

zoper gospodarski subjekt, ki je kršitelj.26

V zadnjih letih je Častno sodišče obravnavalo največ deset primerov kršitev članov zdruţenja

(spletni vir: www.pravniportal.gzs.si/slo/castno_sodisce_pri_gzs/, Kač). Pri tem so nekateri

primeri odstopljeni v obravnavo Častnemu sodišču šele potem, ko jih je ţe predhodno

obravnavala Komisija za poravnavo sporov, nekatere pa so sproţile oškodovane stranke same

ali ustrezna inšpekcija. V primerih, ko je strokovna sluţba Častnega sodišča nudila pravno

pomoč oškodovanim strankam je posebej poudarila, da sta si postopka mirne rešitve spora

med strankama in postopek pred Častnim sodišče raznorodna in ju med sabo ni mogoče

povezovati (spletni vir: www.pravniportal.gzs.si/slo/castno_sodisce_pri_gzs/, Kač). Postopek

pred Častnim sodiščem se lahko sproţi neodvisno od drugih postopkov in tudi teče neodvisno

od drugih postopkov, tako sodnih kot nesodnih. V tem smislu je pomemben zastaralni rok, ki

začne teči od kršitve.

5.1 Vloga kodeksa

Pojav poklicnih etičnih kodeksov je za kvaliteto ţivljenja v sodobnih druţbah vsekakor zelo

dobrodošel pojav (Potočnik, 1996, str. 167).27

Posamezniku ne ponujajo le podsistemov

etičnega creda, temveč v določeni meri tudi okvire pripadnosti oziroma identifikacije vse bolj

v vrednostni praznini in etični kaotičnosti izgubljenega človeka modernega časa. Preko tega

postajajo nove poklicne skupine v določenem smislu spet moralne skupnosti.

Čeprav se pravni predpisi sklicujejo na dobre poslovne običaje, pa gre v bistvu za neprave

kriterije oziroma za neprave norme, ki dobijo lastnost pravnega kriterija oziroma pravne

norme šele takrat, ko so izpolnjeni z določeno vsebino. Dobre poslovne običaje lahko

opredelimo kot standarde, ki izraţajo ţeljo in teţnjo po kvalitetnem, vestnem, poštenem,

racionalnem in trţno koristnem delovanju (Pediček, 1996, str. 189). Vsebina dobrega

poslovnega običaja se določa na podlagi splošnih druţbenih ocen, zlasti pa ocen in mnenja

udeleţencev v prometu blaga in storitev, kaj mora storiti udeleţenec oziroma kaj se od njega

26 www.pravniportal.gzs.si/slo/castno_sodisce_pri_gzs/

27 Potočnik, Vinko (1996): Poklicna etika v luči ne(religiozne) kulture, v Zborniku profesionalna etika pri delu z

ljudmi.

47

pričakuje kot od vestnega, poštenega, skrbnega udeleţenca – gospodarstvenika v prometu

(Ivanjko, 1996, str. 189). Ivanjko (1996) pravi da oblikovanje vsebine dobrega poslovnega

običaja temelji na načelih ustave in na normativnih postulatih druţbenega razvoja, dejanske

trţne prakse, kulture, sodne prakse, znanstvenih spoznanj, praktičnih pojmovanj, teoretskih

opredelitev ter novih idej.

Novembra leta 1996 je bil sprejet Kodeks o dobrih poslovnih običajih pri poslovanju z

nepremičninami. Opredeljuje pravila ravnanja, ki temeljijo na poštenosti, vestnosti,

strokovnosti in spoštovanju dobrih poslovnih običajev. Kodeks je listina, ki ne more

nadomestiti zakonskih ali podzakonskih predpisov, ampak določa pravila ravnanja njegovih

podpisnikov, ki so se z njo odločili na prostovoljni podlagi (Geisler, 2009, str. 7). Poslovanje

z nepremičninami terja večjo profesionalizacijo nosilcev te dejavnosti, ki morajo upoštevati

primarna izhodišča, načela in standarde Evropske unije, interdiciplinarni pristop, pravno

varnost in kakovost storitev.

Podpisniki se s podpisom obvezujejo, da se bodo ravnali po splošnih načelih kodeksa, da

bodo ščitili svoje in interese naročnikov, da si bodo medsebojno pomagali v primerih

nelojalnega ravnanja strank, da bodo primerno kadrovsko in organizacijsko usposobljeni, da

bodo opravljali svoje storitve v skladu s katalogom storitev, merili in kriteriji za opravljanje te

dejavnosti - cenikom storitev, da bodo morebitne spore reševali preko Komisije za poravnavo

sporov in Častnega sodišča Gospodarske zbornice Slovenije (Novak Drol, 2002, str. 8).

Vendar pa so zaradi pomanjkljivosti urejanja področja, ki so se pokazale v praksi pojavile

teţnje po novem, bolj podrobnem, izpopolnjenem kodeksu, posebej za področje posredovanja

v prometu z nepremičninami (Geisler, 2009, str. 7).

5.2 Uvajanje dobrih poslovnih običajev na trgu nepremičnin v

Sloveniji

Kačova (2002) mneni, da institut dobrega poslovnega običaja pomeni vsebino poslovne

morale in ravnanja subjektov na trgu, tako med sabo kot v odnosu do drţave. V tem smislu

svobodna podjetniška pobuda ni neomejena. Instituta dobrega poslovnega običaja in

poslovnega običaja zvenita kot sinonim, vendar je med njima vsebinska razlika (Natlačen

Penko, 2002, str. 5). Dober poslovni običaj nosi v sebi pozitivno poslovno moralo, načelo

vestnosti in poštenja in skrbnosti dobrega gospodarja (Natlačen Penko, 2002, str. 5). Vendar

48

pa sta stroka in poslovno ravnanje med sabo v poslovnem svetu trdno povezana in ne moreta

drug brez drugega. Ne prva ne druga ne pripadata nobenemu svetovnemu prepričanju niti ne

prideta v nesoglasje s časom. Razvijata se z razvojem druţbe, druţbenih odnosov in poslovnih

razmerij (Penko Natlačen, 2002, str. 6). Zato je dober poslovni običaj lahko skozi čas deleţen

razvojev in padcev s tem pa različnih vsebin.28

Vsaka druţbena ureditev in vsaka pravna

drţava običajno predvidi ustanovo in organizacijo, ki ji je poverjena skrb za oblikovanje in

zbiranje dobrih poslovnih običajev in njihovo zapisovanje, imenovanih kodeksi. To nalogo

ima v slovenskem pravnem prostoru Gospodarska zbornica Slovenije. Z enakim namenom je

ustanovljeno tudi Častno sodišče pri Gospodarski zbornici Slovenije kot poseben organ

ugotavljanja pojavnosti določenih kršitev dobrih poslovnih običajev.

V sodobnem svetu se srečujemo z zapisi dobrih poslovnih običajev, ki se lahko pojavljajo kot

poslovni ali poklicni kodeks (Penko Natlačen, 2002, str. 7). Pogosto se ti dve vsebini med

sabo prepletata do te mere, da ju ni mogoče povsem razdruţiti. Ti zapisi kodeksov so lahko

bodisi kot vnaprejšnji in pri tem prehitevajo ţe uveljavljen način poslovanja, lahko pa

predstavljajo zapis ţe uveljavljenega načina poklicnega ali poslovnega obnašanja. Oblikovalci

kodeksov poklicne etike so ponavadi poklicna zdruţenja, oblikovalci poslovne etike pa so

poslovna zdruţenja, oblikovana interesno, prostovoljno ali pa tudi zakonsko kot npr. splošna

zdruţenja dejavnosti pri Gospodarski zbornici Slovenije. Zakon o Gospodarski zbornici

Slovenije tej instituciji izrecno nalaga skrb za oblikovanje in promocijo dobrih poslovnih

običajev. Ta naloga se v različnih zdruţenjih realizira na netipski način (Penko Natlačen,

2002, str. 7). Tudi pobudniki za oblikovanje teh dokumentov so lahko različne skupine bodisi

strokovne bodisi poslovne.

5.3 Reševanje sporov pred Častnim sodiščem GZS

Častno sodišče pri Gospodarski zbornici Slovenije je samostojen in neodvisen organ, ki

obstaja pri Gospodarski zbornici Slovenije na podlagi 32. člena Zakona o gospodarskih

zbornicah29

kot naslednik pri Gospodarski zbornici ustanovljenega organa z enako nalogo

28 Kodeks o dobrih poslovnih običajih pri poslovanju z nepremičninami, 1996, Gospodarska zbornica Slovenije,

Ljubljana.

29 Zakon o gospodarskih zbornicah (ZGZ – A, Ur. l. RS, št. 110/2009).

49

delovanja na področju uveljavljanja in krepitve dobrih poslovnih običajev v podjetništvu. Kot

organ pri zbornici in njenih pravnih prednikih z enako pristojnostjo Častno sodišče

kontinuirano deluje ţe 150 let, odkar je bila ustanovljena prva slovenska zbornica, v

najrazličnejših političnih in gospodarskih situacijah.

Neposredno pravno podlago za delovanje Častnega sodišča predstavlja Statut Gospodarske

zbornice Slovenije. Ta v 81. členu določa, da kot kršitve dobrih poslovnih običajev in

poslovne morale štejejo zlasti:

- kršitve in izigravanje predpisov in uzanc,

- kršitve sprejetih obveznosti,

- dejanja, ki povzročajo in utegnejo povzročiti škodo drugim,

- druge kršitve pravil o medsebojnih razmerjih, ki ogroţajo pravice drugih, oz, kako

drugače prizadenejo njihov interes.

Častno sodišče nudi oporo za uresničevanje ene izmed temeljnih nalog Gospodarske zbornice

Slovenije pri skrbi za razvijanje, uveljavljanje in krepitev dobrih poslovnih običajev (Penko

Natlačen, 2002, str. 8). Častno sodišče je do uveljavitve sedaj veljavnega zborničnega zakona

izvajalo to nalogo tako, da je kršitve dobrih poslovnih običajev ugotavljalo in tudi izrekalo

ukrepe moralne narave kršiteljem (opozorilo, opomin, javni opomin). Kršitve so se nanašale

na področje nelojalne konkurence in premijskih poslov, nelojalnega oglaševanja, oblikovanja

cen in normativov, napak pri sezonskih razprodajah, napak pri uveljavljanju garancij,

neizvajanja sklenjenih pogodb, neplačil opravljenih storitev in neizvedb reklamacij.

Častno sodišče ni primarno represiven organ, temveč je njegova primarna naloga ugotavljati

sistemske vrste kršitev in priporočati poslovno etično ravnanje (spletni vir: www.

pravniportal.gzs.si/slo/castno_sodisce_pri_gzs/, Kač). V tem smislu ima z drugimi organi

zbornice pomembno vlogo pri oblikovanju kodeksov o dobrih poslovnih običajih. Častno

sodišče ima pomembno vlogo takrat, ko na zahtevo gospodarskega subjekta, ki ţeli sodelovati

pri mednarodnih projektih, izda potrdilo, da zoper gospodarskega subjekta pred častnim

sodiščem ni bil sproţen postopek zaradi kršitve dobrih poslovnih običajih, pri čemer

govorimo o pozitivni motivaciji, katera spodbuja spoštovanje poslovne morale.

Častno sodišče skrbi za krepitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale ter odgovornosti

zlasti tako, da:

50

- obravnava pogostejše kršitve in njihove vzroke, sprejema o tem stališča in seznanja z

njimi organe zbornice;

- daje pobude, da organi zbornice obravnavajo kršitve in njihove vzroke;

- objavlja načelna stališča o ugotovljenih kršitvah;

- sodeluje pri sprejemanju aktov o dobrih poslovnih običajih in kodeksov poslovanja;

- sodeluje s sodišči, drugimi organizacijami in skupnostmi, kadar te obravnavajo

ukrepe za krepitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale in odgovornosti.

Kot ukrep lahko častno sodišče izreče:

- v najlaţjih primerih kršitev opozorilo;

- v laţjih primerih kršitev opomin ali opomin z objavo v okviru zdruţenja, v katerega je

član povezan;

- v teţjih primerih javni opomin z objavo v tistem glasilu, ki ga določi častno sodišče.

Pri odločanju o ukrepu sodišče upošteva:

- teţo oziroma pomen kršitve in njene posledice,

- ali je bil stranki ţe izrečen ukrep (v zadnjih 2 letih),

- ali je bila kršitev storjena v javnih glasilih.

Postopek pred častnim sodiščem je urejen s Pravilnikom o organizaciji in postopku pred

Častnim sodiščem pri Gospodarski zbornici Slovenije30

ter ga lahko sproţi vsak drţavljan RS,

vsak gospodarski subjekt ter vsi pristojni organi, ki v raznih postopkih ugotavljajo kršitve.

Interes gospodarstva v postopku zastopa toţilec častnega sodišča v primeru, ko na podlagi

dane prijave toţilec vloţi obtoţni predlog. Častno sodišče je pri svojem delu neodvisno in

samostojno. Pri svojem odločanju mora upoštevati zakone in druge predpise, dobre poslovne

običaje in poslovno moralo, pravilnik in druge akte Gospodarske zbornice. Sam postopek

pred častnim sodiščem se začne z vloţitvijo obtoţnega predloga, s katerim toţilec sodišča

odloči, ali se bo postopek v zvezi z ugotavljanjem kršitve dobrega poslovnega običaja

nadaljeval. Obtoţena stranka ima pravico navesti vse argumente v svojo obrambo najprej v

odgovoru na obtoţni predlog. Stranki v postopku sta toţilec častnega sodišča, ki zastopa

30 Sprejet in spremenjen 04.10.2000.

51

interes gospodarstva, in sice na podlagi vloţene pobude in obdolţeni gospodarski subjekt.31

Postopek pred častnim sodiščem je treba sproţiti v roku enega leta od storitve kršitve. O

pritoţbah, ki jih toţilec ali gospodarski subjekt vloţi zoper odločbo častnega sodišča, odloča

častno sodišče druge stopnje.

31 Penko Natlačen, Metka (2002): Častno sodišče pri gospodarski zbornici Slovenije in kodeks o dobrih

poslovnih običajih pri poslovanju z nepremičninami, Zbornik referatov.

52

Slika 5: Shema postopka pred Častnim sodiščem pri GZS

Vir: Gospodarska zbornica Slovenije

Prijava Prijavitelj

Vpisna številka Vloţišče

Obtoţni predlog Toţilec pri častnem sodišču

Odgovor na obtoţni predlog Stranka

Obravnava Senat I. stopnje

Odločba Predsednik senata

Pritoţba Stranka

Seja senata II. stopnje Senat II. stopnje

Odločba Predsednik senata

Izterjava stroškov Računovodstvo GZS

Arhiviranje Arhivar v Knjiţnici

Odpis v vpisniku Sekretar Častnega sodišča

Izvršitev odločbe Sekretar Častnega sodišča

Dejanja Izvajalec

53

Častno sodišče sestavljajo:

- predsednik častnega sodišča in njegov namestnik,

- sekretar,

- sodniki senatov I. stopnje, od katerih je najmanj pet predsednikov senatov in najmanj

dvajset članov senatov,

- sodniki senata II. stopnje, izmed katerih sta dva namestnika predsednika senata II.

stopnje in najmanj osem članov senatov.

Slika 6: Shema organizacije Častnega sodišča pri GZS

Vir: Gospodarska zbornica Slovenije

Predsednik GZS

Predsednik

Častnega sodišča

Predsedstvo

častnega sodišča

Senat I.

Senat II.

Toţilec Častnega

sodišča Sekretar Častnega

sodišča

Sluţbe GZS:

Vpisnik ČS ( v

knjiţnici)

vloţišče

strojepisnica

tajništvo (v tajništvu

Pravne sluţbe)

računovodstvo

arhiviranje (knjiţnica)

54

Sodnike častnega sodišča imenuje Skupščina Gospodarske zbornice Slovenije za dobo osem

let in so po poteku tega obdobja lahko ponovno imenovani.

Kršitev je storjena ne samo z izrecno kršitvijo določenega predpisa, medsebojnega dogovora

ali pogodbe, temveč predvsem s samim obnašanjem v poslovnem prometu, s katerim

gospodarski subjekt krši uveljavljena pravila v medsebojnih razmerjih nastopanja na trgu

(Ivanjko, 2007, str. 19).

Gospodarski zbornici Slovenije je s samim zakonom naloţeno, da kot reprezentant interesov

gospodarstva dobre poslovne običaje oblikuje, vzdrţuje, krepi poslovno moralo in etiko

poslovanja članic (spletni vir: www.gzs.si/slo/o_gzs/institucije_ki_delujejo_pri_gzs/,

Institucije, ki delujejo pri GZS). V aktivni vlogi oblikovanja dobrih poslovnih običajev

delujejo zlasti zdruţenja dejavnosti Gospodarske zbornice Slovenije, ki oblikujejo in

zapisujejo poslovne kodekse obnašanja gospodarskih subjektov.

Častno sodišče pri GZS v zadnjih petih letih prejme pribliţno 500 prijav kršitev dobrih

poslovnih običajev, postopek pa izvede za pribliţno 100 zadev, v katerih toţilec vloţi obtoţni

predlog (spletni vir: pravniportal.gzs.si/slo/castno_sodisce_pri_gzs/, Častno sodišče pri GZS).

Kršitve se predvsem nanašajo:

- na področje nelojalne konkurence in premijskih poslov,

- nelojalnega oglaševanja, oblikovanja cen in normativov,

- napak pri sezonskih razprodajah,

- napak pri uveljavljanju garancij.

V zadnjem času pa je vedno več postopkov, ki se nanašajo na kršitev dobrih poslovnih

običajev v poslovanju z nepremičninami. Sami po sebi ti postopki ne morejo biti

nepomembni, saj gre za visoke pogodbene vrednosti in dokajšnja oškodovanja pogodbenih

strank. Tako je nedvomno pomembno ugotoviti, da je za delavce v podjetjih za posredovanje

z nepremičninami nujna visoka strokovna usposobljenost na pravnem in ekonomskem

področju, prav tako pa tudi na področju etike poslovanja.32

32 www.gzs.si

55

6. POSREDOVANJE NEPREMIČNIN

Posredovanje33

je ena najstarejših gospodarskih ali trgovskih dejavnosti. Znano je bilo ţe v

antičnem Rimu in stari Grčiji. Tudi v naših krajih, na območju današnje Slovenije, se je

uveljavila uprava Rimskega cesarstva. Posredništvo je rimsko pravo urejalo kot mandatno

razmerje (v dobri veri). Mandat ali mandatna pogodba je nastajala zaradi potrebe, da ena

oseba opravi kakšen posel za drugo, v njeno breme in za njen račun.

Pri prodaji nepremičnin se ustvarja trg nepremičnin, ki je lahko aktiven ali pasiven, lastniški

ali najemniški. Temeljotov Salajeva in Zupančič (2006) menita, da na takem trgu prihaja do

finančnih transakcij vezanih na menjave lastništva in prerazdelitve zemljišč ter obstoječega

prostora različnim uporabam, glede na ţelje bodočih uporabnikov.

Posredništvo v prometu z nepremičninami se je pri nas razmahnilo zlasti v zadnjem obdobju

prehoda druţbenolastninskih razmerij v zasebnolastninska razmerja in drugih procesov

privatizacije in preoblikovanja druţbene lastnine, ki so vplivali na ţivahnejši promet z

nepremičninami in s tem na krepitev vloge posrednikov v njem (Cirman, 2000, str. 37).

Poslovanje z nepremičninami je nakup, prodaja, zakup in zamenjava nepremičnin, oddaja v

najem, opravljanje posredniških storitev pri prometu, upravljanju, vrednotenju nepremičnin.

Vlaganja sredstev v nepremičnine so oblika investiranja.

Pomembno pri ljudeh, ki se ukvarjajo z nepremičninami, bodisi da so agenti, cenilci ali

projektanti je multidisciplinarnost, razgledanost, stalno sledenje zakonodajnim, trţnim,

ekonomskim, socialnim, kulturnim in arhitekturnim pravilom ter trendom (Temeljotov Salaj,

Zupančič, 2006).

Upravljanje z nepremičninami pomeni ohranjanje oziroma povečanje njihove vrednosti.

Končni cilj prometa in upravljanja z nepremičninami je dobiček, direktni in indirektni, v

finančnem in socialnem smislu.

Temeljotov Salajeva in Zupančič (2006) sta z nepremičninami povezane različne aktivnosti

razdelila na:

33 Posredovanje kot pomembno dejavnost so začeli urejati številni trgovski zakoniki, kot npr. francoski Code de

commerce iz leta 1907, ki je posrednikom celo priznal poloţaj uradne osebe. Listina, ki jo je izdal posrednik o

sklenjenem poslu, je namreč imela pravno naravo uradne listine.

56

- razvoj in gradnjo nepremičnin, kar zajema fazo razvoja, planiranja, oblikovanja,

projektiranja, nakupa zemljišč, razparceliranja in gradnje,

- investiranje in financiranje nepremičnin, katero se razdeli na področje

posojilodajalstva in investiranja ter

- posredništvo in druge storitve, katero se nanaša na posredništvo vseh vrst nepremičnin

po namenu in rabi ter storitve, ki so vezane na področje nepremičnin, kot so

vrednotenje nepremičnin, svetovanje, upravljanje z nepremičninami, izobraţevanje,

zavarovanje in garancije.

Sprostitev trga nepremičnin, organizacijskih in poslovnih oblik prometa in upravljanja z

njimi, je privedla do ustanovitve številnih gospodarskih druţb, agencij in samostojnih

podjetnikov, katerih preteţna dejavnost je poslovanje z nepremičninami (Ivanjko, 2006, str.

36). Še več pa je druţb oziroma podjetij, ki imajo promet z nepremičninami registriran kot

stransko dejavnost. Tolikšno število poslovnih subjektov in pomanjkljiva zakonodaja, je

pogojevala ustrezno organiziranost te dejavnosti v okviru Gospodarske zbornice Slovenije in

oblikovanje pravil ravnanja udeleţencev pri prometu in upravljanju z nepremičninami.

Posredovanje je samostojna gospodarska dejavnost, ki jo opravlja posrednik praviloma

poklicno. Posredniki se v pravnem prometu označujejo z različnimi izrazi. Zelo star izraz je

mešetar.34

Posredovanje je iskanje primerne osebe, spravljanje te osebe v stik z naročiteljem,

ki je naročil storitev posredovanja in prizadevanje, da naročitelj z osebo, ki jo je našel

posrednik, sklene nameravani posel. Posredovanje je praviloma glede na svoje splošne

značilnosti opredeljeno kot mandatno razmerje za opravljanje nepravnih poslov, čeprav je

včasih zelo podobno podjemnemu razmerju in ga je mogoče opredeliti tudi kot mešano

pogodbo z elementi mandatne in podjemne pogodbe.

Posredovanje ni opravljanje pravnih poslov v imenu in za račun naročitelja, pač pa izvajanje

dejanskih poslov, pri katerih posrednik ne izjavlja volje naročitelja, ampak zanj daje in

sprejema informacije. Značilno za posredovanje je, da praviloma posredniki nastopajo kot

samostojne osebe in kot taki nastopajo tudi navzven kot upravičenci in zavezanci.

Posrednikova dejanja ne pomenijo izjav volje, marveč samo dajanje izjave vednosti ali

34 Za posredovanje se je uveljavljal izraz mešetarjenje, ki prihaja iz srednjeveškega latinskega izraza »messetus«,

kar pomeni trgovski posrednik.

57

sprejemanje izjave vednosti. Zaradi take narave posredovanja in narave poslov, ki jih opravlja

posrednik, ni vedno nujno, da jih opravi osebno posrednik, kar je praviloma značilno za ostala

mandatna razmerja, pač pa jih lahko opravi po izpolnitvenih pomočnikih ali po drugih

posrednikih. Po tej značilnosti ima posredovanje elemente podjemniškega razmerja, v

katerem podjemnik tudi deluje in je organiziran samostojno. Posel prav tako lahko opravi po

svojih zaposlenih, izpolnitvenih pomočnikih, ali preko drugih podjemnikov. Vendar je razlika

med obema v stopnji samostojnosti ali odvisnosti in v riziku, ki ga za uspeh posla nosita eden

ali drugi, ter v prevzetih obveznostih glede oprave posla.

Posredovanje nepremičnin se praviloma uvršča med mandatna razmerja zato, ker je posrednik

praviloma odvisen v vsem od navodil naročitelja, pri čemer je strogo vezan na tako

imenovana imperativna navodila, glede katerih niti kot strokovnjak ne sme ocenjevati

primernosti navodil, in na instruktivna ali neobvezna navodila, glede katerih sme ravnati,

kakor je mogoče sklepati, da bi ravnal naročitelj, če ugotovi, da navodilo ne ustreza.

Če posrednik ni odvisen od podrobnih, ampak le od splošnih navodil naročitelja, ima

posredovanje element podjema. Pri podjemu je podjemnik glede podrobnosti in izvedbe posla

samostojen in lahko tudi odstopi od pogodbe, če meni, da so navodila neprimerna.

Pri posredovanju nepremičnin riziko izpolnitve posla ni na strani posrednika, ampak

naročitelja. Posredovanje se izpolni ţe, če si je posrednik prizadeval z ustrezno skrbnostjo, ki

se od njega glede na vrsto posredovanja zahteva. Pomembno je zadostno in skrbno

prizadevanje, ne pa produkt kot tak. Tako je npr. pri posredovanju kot mandatnem razmerju

pomembno, da je posrednik našel primerno osebo, da si je zadosti prizadeval, da bi ta sklenila

z naročnikom pogodbo, ter da je storil vse, kar je bilo določeno s posredniško pogodbo. Če ob

navedenih predpostavkah ne pride do sklenitve pogodbe, ne odgovarja odškodninsko niti za

neizpolnitev posla.

Posredovanje kot mandatno razmerje opredeljuje tudi element zvestobe. Posrednik je dolţan

biti v vsem zvest naročitelju. Delovati mora v interesu naročitelja. Paziti mora, da ne pride

naročitelj v navzkriţje z interesi tretjih oseb. Še celo svoje interese je dolţan podrediti

naročiteljevim interesom.

Potreba po dobrem poslovanju ne izhaja iz kakršnegakoli arbitrarnega moraliziranja, ampak je

zahteva same notranje logike celotnega gospodarskega sistema pozne moderne. V principu bo

tako lahko uspešno posloval le dober poslovneţ, ki svoja nagnjenja, interese, poslovne načrte

58

ali projekte, z eno besedo, svoje gospodarsko hotenje vedno in brezpogojno uravnava,

odmerja in samoomejuje po običajnih moralnih normah poslovanja. Dobri poslovni običaji so

določeni tip udejanjanja lastne razsodne moči, sčasoma pa postaja vzor presojanja, ki se z

zgodovinsko tradicijo kristalizira v običaj. Zaţeljena poslovna običajnost funkcionira kot

nepisano pravilo razločevanja dobrega od slabega poslovnega obnašanja, odločanja, delovanja

in upravljanja.35

Če je podjetniku kaj do tega, da bo njegovo obnašanje ali ravnanje lahko hkrati označeno in

sprejeto kot dobro, mora avtonomno delovati na dobrohoten način, ki ga je mogoče vsakokrat

dosledno posplošiti v neprotislovno splošno veljavno nravno pravilo oziroma maksimo

produktivne gospodarske dejavnosti. Dobro je samo tisto poslovanje, ki se pri uresničevanju

svojega hotenja brezpogojno drţi in ravna izključno tistih sredstev, potez in procedur, ki jih

narekuje vrlina kot takšna. Jelovac (2000) je v svoji knjigi Podjetniška kultura in etika opisal

etični princip: »Poslovni človek ima moralno dolţnost, da posluje na takšen način, da sebe in

druge ljudi vedno jemlje kot cilj, ne pa kot orodje za lastne ali skupinske interese.«

6.1 Pogodba o posredovanju po OZ in ZNPosr

Pogodba o posredovanju po OZ je obligacijsko pravno razmerje. S pogodbo o posredovanju

se posrednik zavezuje, da si bo prizadeval spraviti v stik z naročiteljem osebo, ki se bo z

naročiteljem pogajala za sklenitev določene pogodbe, naročitelj pa se zavezuje, da bo

posredniku dal plačilo za posredovanje praviloma, ko bo pogodba, za sklenitev katere se

posreduje, sklenjena. Pogodbo o posredovanju v našem pravnem sistemu ureja novi OZ (OZ –

UPB1, Ur. l. RS, št. 97/2007).36

Z uveljavitvijo ZNPosr (Ur. l. RS, št. 72/2006) je posebej in v

posameznih delih urejeno posredovanje v prometu z nepremičninami in v tem okviru tudi

pogodba o posredovanju kot temeljni osrednji akt posredovalnega razmerja. Gre za specialni

predpis za navedeno področje, ki delno drugače in na obvezen način ureja pogodbeno

razmerje posredovanja v prometu z nepremičninami. To pomeni, da je potrebno za to

35 Jelovac, 2000.

36 Poudariti je treba, da OZ vsebuje le splošna pravila za vsa obligacijska razmerja. Temelji na načelu svobode

urejanja pogodbenih razmerij (2. člen OZ), kar pomeni, da lahko udeleţenci uredijo svoje obligacijsko

razmerje drugače, kot je določeno v obligacijskem zakoniku, razen če iz posamezne določbe ne izhaja

drugače.

59

pogodbeno razmerje upoštevati ZNPosr glede vseh vprašanj, ki jih izrecno ureja. Če pa

posameznih vprašanj posredovalnega razmerja ne ureja ali se v zvezi z njim sklicuje na

splošna obligacijska pravila, je potrebno za ta vprašanja uporabiti ali upoštevati splošna

pravila OZ.

OZ ureja pogodbo o posredovanju kot samostojno pogodbo obligacijskega prava (nominatna

pogodba) ter jo uvršča med pogodbe o storitvah, ki temeljijo na zasnovi mandatne pogodbe

(pogodbe o naročilu). Pogodbo o posredovanju obligacijski zakonik pojmovno opredeljuje kot

posebno samostojno pogodbo mandatnih razmerij, za katere je značilno, da so obvezne

pogodbe in se za opravljane storitve po pravilih stroke pridobi pravica do ustreznega plačila v

višini, ki ustreza opravljenemu poslu in doseţenemu uspehu. Načeloma zanje po OZ ni

zahtevana posebna oblika.

Po našem pravu je posredništvo posel, ki ga opravi posrednik praviloma samo za eno stranko,

saj gre za eno razmerje med naročnikom in posrednikom. Posrednik je odgovoren za

prizadevanje, zvestobo ter skrbnost le naročitelju. Paziti je dolţan izključno na njegove

interese in delovati v njegovem interesu.

S pogodbo o posredovanju se posrednik zaveţe, da si bo prizadeval najti in spraviti primerno

osebo z naročiteljem v stik in da si bo prizadeval, da bo do sklenitve določenega posla, za

katerega posreduje, dejansko prišlo. Predmet pogodbe je pravzaprav prizadevanje posrednika

za določen uspeh. Po splošnih pravilih OZ se zahteva, da si posrednik prizadeva in opravlja

storitev posredovanja s skrbnostjo dobrega gospodarstvenika, to je običajna skrbnost, ki se

pričakuje od povprečnega gospodarstvenika, sicer je odškodninsko odgovoren. Posrednik ne

sme brez posebnega pooblastila ali dogovora v pogodbi opravljati drugih poslov v imenu in za

račun naročnika niti dodatnih storitev, ki niso storitve posredovanja. Pooblastilo za opravo

pravnih poslov v imenu in za račun naročitelja mora biti dano v pisni obliki. Neupoštevanje

obličnosti vpliva na neveljavnost klavzule o pravici sprejemanja izpolnitvenih predmetov.

Posrednikova izpolnitev je odvisna od navodil naročnika. Posrednik je strogo vezan na

naročnikova navodila in nima pravice ocenjevati njihove primernosti. Dolţan je varovati

interese naročitelja in ohraniti podatke, ki jih je izvedel pri opravljanju storitev kot zaupne.

Glede na naravo pogodb o posredovanju, ki ni strogo osebna, kar zadeva opravljanje poslov

posredovanja nepremičninskega posrednika, lahko posrednik opravljanje posla prepusti komu

drugemu. To so lahko bodisi osebe, ki zanj delajo ali so pri njem zaposlene (izpolnitveni

60

pomočniki), lahko pa prepusti opravljanje posla drugemu psoredniku (subkontrahentu). V

prvem primeru odgovarja posrednik naročitelju, kot da bi posel opravil sam, v drugem

primeru pa odgovarja za izbiro subkontrahenta.

Naročitelj ni zavezan pristopiti k pogajanjem za sklenitev in k sklenitvi pogodbe z osebo, ki jo

je našel posrednik, vendar bo v tem primeru odgovarjal posredniku za škodo, če je ravnal v

nasprotju z načelom vesti in poštenja.

Za razliko od naročiteljeve pravice, da lahko vsak čas odstopi od pogodbe s preklicem, pa

zakon o taki pravici posrednika ne govori, kar je glede na naravo njegove pogodbe

razumljivo. Posrednik je namreč nosilec rizika za uspeh pogodbenega razmerja, pri čemer

mora nositi tudi riziko voljnega dejanja stranke, ali se bo odločila za sklenitev posla z

izbranim klientom ali ne. Zato podobno kot podjemnik tudi posrednik nima pravice do

enostranske razveze pogodbe predčasno, povsem poljubno torej, ne da bi obstajali razlogi

kršitve pogodbe.

Pogodba o posredovanju je konsenzualna pogodba, saj učinkuje od trenutka, ko stranki

doseţeta soglasje volj.

ZNPosr v 1. odstavku 13. člena (Ur. l. RS, št. 72/2006) pojmovno opredeljuje pogodbo o

posredovanju na področju prometa z nepremičninami, upoštevajoč pri tem posebnosti

posredovanja v prometu z nepremičninami. V 2. odstavku istega člena pa določa glede

pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami navedeno subsidiarno uporabo splošnih

obligacijskih pravil, ki naj se na tem področju še naprej uporabljajo za vprašanja, ki jih

ZNPosr izrecno ne ureja drugače.

Primerjava določbe ZNPosr (13. člen, Ur. l. RS, št. 72/2006), ki ureja pogodbo o

posredovanju v prometu z nepremičninami in pravila glede poloţaja, pravic in obveznosti

udeleţencev v tem razmerju, s splošnimi pravili o pogodbi o posredovanju po OZ (Ur. l. RS,

št. 97/2007) pokaţe, da glede temeljne narave pogodbe o posredovanju nova ureditev ne

odstopa od splošne ureditve. Tudi po ZNPosr ima pogodba o posredovanju v prometu z

nepremičninami preteţno vsebinsko naravo in elemente mandatnega razmerja, zato jo je treba

presojati po načelih in z vidika mandatnega razmerja, v katerem ne gre za opravljanje pravnih

poslov za naročitelja, pač pa za opravljanje določenih dejanj zato, da bi prišlo do sklenitve

pravnega posla, ki ga v zvezi z nepremičnino ţeli skleniti naročitelj posredovanja. Po teh

lastnostih gre tudi pri pogodbah o posredovanju v prometu z nepremičninami za zavezo

61

posrednika, da si bo prizadeval doseči uspeh, ki je v tem, da bo nameravana pogodba, katere

predmet mora biti vedno v zvezi z nepremičnino, sklenjena. Posrednik se zavezuje le, da si bo

prizadeval, da bo do sklenitve posla prišlo, ne nosi pa rizika sklenitve pogodbe. Njegov riziko

je v voljnem ravnanju naročitelja, ki se tudi tu pod določenimi pogoji uresničuje v pravici do

preklica naročila in v upravičenju, da nameravane pogodbe z osebo, s katero jo je posrednik

spravil v stik, ne sklene. Ta riziko je ZNPosr omilil s tem, ko je omogočil, da se pogodbeni

stranki s pogodbo dogovorita, da se šteje, da je uspeh posrednika doseţen ţe, ko je sklenjena

morebitna predpogodba, in s tem, da se šteje za doseţeni uspeh tudi, če naročitelj z osebo, s

katero jo je spravil v stik posrednik, sklene pogodba, za katero je bilo posredovanje

dogovorjeno, v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju. Izrecno pa ZNPosr

določa, da kasnejši odstop od pogodbe, ki jo je naročitelj sklenil z osebo, s katero jo je spravil

v stik posrednik, ne vpliva na doseţen uspeh posrednika.37

ZNPosr drugače oziroma stroţje od splošnih pravil ureja naslednje elemente pogodbe o

posredovanju z nepremičninami:

- kot pravilo določa t. i. ekskluzivno posredovanje,

- določa stroţjo stopnjo skrbnosti za nepremičninsko druţbo in nepremičninskega

posrednika pri izpolnitvi prevzete obveznosti po pogodbi o posredovanju, in sicer

skrbnost dobrega strokovnjaka,

- določa dolţnost zvestobe do obeh strank in nepristransko obravnavanje obeh strank, to

je naročitelja in stranko, ki jo je spravil v stik z naročiteljem,

- določa maksimalno višino plačila za posredovanje pri nakupnih in prodajnih poslih v

zvezi z nepremičnino,

- določa obvezno pisno obliko pogodbe o posredovanju in

- določa kot pravilo omejen čas trajanja pogodbe o posredovanju.

37 3. odstavek 25. člena ZNPosr (ZNPosr – UPB1, Ur. l. RS, št. 72/2006).

62

6.2 Umestitev trga nepremičnin v Sloveniji

Gospodarjenje z nepremičninami je povsod v razvitem svetu pomembna gospodarska

dejavnost. Nepopolna zakonodaja je po mnenju nekaterih vplivala, da ponudba in

povpraševanje nista izenačena, zaradi česar je cena nepremičnin velikokrat previsoka. O trgu

nepremičnin v Sloveniji govorimo po letu 1990, ko smo zamenjali druţbeno ekonomski

sistem in prešli na trţno gospodarstvo. Trg nepremičnin se je od samega začetka delil na trg

stanovanjskih nepremičnin, na trg poslovnih (vključno z nepremičninami za potrebe

industrije) in trg kmetijskih nepremičnin.

Trg poslovnih nepremičnin ves čas deluje razmeroma urejeno in pregledno (Cirman, 2000,

str. 35). Glavni razlog je v dejstvu, da je praktično v celoti odprt in deluje pod zakonitostmi

ponudbe in povpraševanja. Prav tako je pomembno, da so glavni akterji na njem pravne

osebe, ki delujejo po načelih trţnega gospodarstva v okviru obstoječe zakonodaje.

Evidenca trga nepremičnin vsakomur omogoča vpogled v trţne cene pri odločanju za nakup

ali prodajo nepremičnine. Evidenca trga nepremičnin omogoča neposredno spremljanje in

primerjavo doseţenih kupoprodajnih cen po različnih vrstah nepremičnin, časovnih obdobjih

in območjih38

. Javna dostopnost podatkov o realiziranih cenah pomeni boljšo obveščenost

potencialnih kupcev in prodajalcev na nepremičninskih trgih in s tem pomembno vpliva na

preglednost trga nepremičnin (spletni vir:

www.gu.gov.si/fileadmin/.../Brosura_etn_splet_GIS). Vsakdo lahko spremlja in primerja cene

različnih vrst nepremičnin v svoji okolici ali kateremkoli območju v Sloveniji.

Trg nepremičnin lahko opredelimo kot stičišče ljudi, ki trgujejo z dobrinami, katerih količina

in kvaliteta sta teţko merljivi, saj se na njih trguje z lastninskimi pravicami (Cirman, 2000,

str. 37). S trga nepremičnin ţeli kupec kar največ informacij o cenah in vrednostih

nepremičnin ter o ostalih sodelujočih subjektih.39

38 www.gu.gov.si/fileadmin/.../Brosura_etn_splet_GIS_

39 Trţna vrednost in trţna cena nepremičnin ne pomenita isto. Trţna vrednost je lahko večja, manjša ali enaka

trţni ceni in je posledica ocene objektivnega, izkušenega in izobraţenega cenilca. Trţna cena pa je znesek, ki

ga prodajalec in kupec določita skupaj glede na njuna pričakovanja, finančne zmoţnosti ter dejanskega stanja

nepremičnine.

63

Trg nepremičnin delimo na:

- najmeniški trg, pri katerem gre za prenos prostora oziroma za uporabniške pravice in

- lastniški trg, pri katarem se prenašajo lastninske pravice.

Trg nepremičnin lahko delimo tudi na:

- primarne trge nepremičnin, kjer med transakcije uvrščamo trgovanje z novozgrajenimi

nepremičninami in

- sekundarne trge nepremičnin, kjer med transakcije uvrščamo promet z ţe starimi

nepremičninami oziroma rabljenimi nepremičninami.

Trg nepremičnin je učinkovit, kadar spremembe informacij o prihodnjem stanju posamezne

nepremičnine hitro vplivajo na njeno verjetno prodajno ceno ali vrednost.

Trg nepremičnin deluje po zakonitosti ponudbe in povpraševanja, na kar zelo vpliva tudi

finančna politika posojilodajalcev, davčna in socialna politika drţave, število in značilnosti

prebivalstva ter njihova kupna moč, cene dela in materiala (Temeljotov Salaj, Zupančič, 2006,

str. 103).

V Sloveniji imamo podrobno regulirano nepremičninsko posredovanje. S stališča ponudnikov

storitev posredovanja se vse bolj zdi, da je področje normativno preveč v korist potrošnika. Po

naši zakonodaji je posrednik mandatar obeh strank. Ker je po ZNPosr nepremičninska

agencija de iure mandatar obeh strank, slednje dokaj mnoţično ciljajo na obe stranki (Koţar,

2002, str. 25).

Potrošniki etično spornega posredovanja ne marajo. Zato je pri nas deleţ posredovanja le

okrog 40 odstotkov prometa, v drţavah, kjer potrošnik ni mandatar obeh strank pa je celo do

90 odstotkov prometa. Koţar (2002) meni, da se bo morala v prihodnje draţva odločiti, ali bo

prilagodila zakonodajo pričakovanemu evropskemu modelu nepremičninskega posredovanja

ali pa bo obdrţala načelno stališče, da je potrebno potrošnika oziroma uporabnika še naprej

ščititi z določbo v 20. členu,40

da mora skrbeti v enaki meri za naročitelja in tretjo osebo. S

tem je posrednik v Sloveniji mandatar obeh strank. Zdi pa se, da uporabniki ne verjamejo v

40 20. člen ZNPosr (ZNPosr - UPB1, Ur. l. RS, št. 72/2006).

64

takšno posredovanje, kjer posrednik skrbi v enaki meri za obe stranki, in da je potemtakem ţe

po zakonu mandatar obeh strank.

Odnosi, ki nastajajo na trgu nepremičnin se urejajo s pogodbenimi razmerji. Kot promet z

nepremičninami se štejejo vsi pravni posli, s katerimi nastajajo, se spreminjajo ali prenehajo

premoţenjske pravice na nepremičninah in zajema tako pravne posle, povezane s stvarnimi

pravicami kot tudi pravne posle, na podlagi katerih nastane, se spremeni ali preneha kakšna

druga pravica na nepremičnini. Dejavnost prometa z nepremičninami zajema predvsem

pravne posle, povezane s prenosom lastninske pravice in s sklepanjem najemnih in zakupnih

razmerij. Pogodba je sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih

sestavinah, ko doseţeta soglasje volj (Temeljotov Salaj, Zupančič, 2006, str. 103).

6.3 Etika v dolgoročnih ciljih nepremičninskih agencij

Pri sodelovanju z nepremičninsko druţbo sta pomembni dve bistveni lastnosti

nepremičninskega posrednika, in sicer da je posrednik strokovnjak na nepremičninskem

področju, saj stranki daje strokovne nasvete, druga lastnost pa se nanaša na zaupnost odnosa

med posrednikom in stranko. Pomembno je, da posrednik ves čas deluje v najboljšem

finančnem interesu stranke.

Storitve nepremičninskih agencij se uporabljajo prav zaradi pomanjkanja strokovnega znanja

s področja poslovanja z nepremičninami (Ahačevčič, 2003, str. 26). V kolikor pa upade

zaupanje v odgovorno ravnanje nepremičninskih druţb, je verjetno, da se poskuša urejati

poslovanje z nepremičninami mimo teh druţb.

Dobiček je prioriteta večine podjetij. Vendar pa upoštevanje načel poslovne etike ne

zmanjšuje dobička podjetja in etika ni strošek, ki ga ne bi mogli pokriti (Aleksić, 2007, str.

35). Podjetja poskušajo razvijati lasten ugled s tem, da so v javnosti prepoznavna kot

druţbeno odgovorna.

Na trgu, ki je preplavljen z nepremičninskimi agencijami, je potrebno vzdrţevati ugled

predvsem z upoštevanjem etičnosti pri svojem poslovanju (Donaldson, 1992, str. 9).

Pri poslovanju z nepremičninsko druţbo se posluje s premoţenjem, ki ga predstavljajo stvarne

in obligacijske pravice na nepremičninah na eni strani ter visoki zneski denarja na drugi

strani, zato mora posrednik ves čas delovati v najboljšem finančnem interesu stranke.

65

Eno najbolj osnovno pravilo uspešnega poslovanja nepremičninskih druţb je, da se strankam

zagotovi, kar je obljubljeno. V pravnem smislu je treba slediti trem poglavitnim ciljem

(Koţar, 2002, str. 5):

- varstvu potrošnikov,

- zagotavljanju javnega interesa na področju posredovanja v prometu z nepremičninami

ter

- skrbi za razvoj in ugled nepremičninske stroke.

V veliki meri se tudi nepremičninske druţbe bojijo, da ne bi dosegale poslovanja

konkurenčnejših druţb. Vsako podjetje ima teţnjo po obstoju na dolgi rok. Za takšen obstoj

pa moralno obnašanje ne pomeni izgubo konkurenčnosti.

Kratkoročno gledano lahko etične odločitve zniţajo dobičkonosnost. Dejansko lahko

odločanje po svojih etičnih merilih za podjetnika kdaj pomeni izgubo načrtovanega posla, ker

ga ni dobil, saj ni hotel dati podkupnine. Tierney (1997) pravi, da je morda videti, da je etika

neoprijemljiva in zmuzljiva. Toda na koncu lahko ogrozi tisto, kar je trdno oprijemljivo in

ugotovljivo, dobiček. Poleg tega si zaradi zanemarjanja etike lahko zapravimo dobro ime in

uničimo kariero.41

6.4 Ovire etičnega odločanja

Danes je za človekovo miselnost in zato tudi za motivacijo etičnih norm pomembna zahteva

po emancipaciji in avtonomiji (Griseri, 1998, str. 11). Obe zahtevi sta temeljni sestavini

današnjega splošno razširjenega pogleda na svet. Človek hoče biti neodvisen od vsega, kar bi

kakorkoli zamejevalo njegovo svobodo in prihajajlo kakorkoli od zunaj (Kranjc, 1998, str. 5).

Zavrača torej heteronomijo na etičnem ali moralnem področju, čeprav se večkrat niti malo ne

zaveda, da se v resnici odloča pod vplivom heteronomnih spoznanj in usmeritev, ko misli, da

je avtonomen in povsem emancipiran (Rosenthal, Buchholz, 2000, str. 12).

41 Tierney, Elizabeth P. (1997): O poslovni etiki.

66

V človekovi podzavesti so usedline marsičesa, kar je prejel od zunanjih dejavnikov, a vpliva

na njegovo odločanje in ga oblikuje. Gotovo pa je to dejstvo, ki ga moramo upoštevati, če

govorimo o motivaciji etičnih norm (Weiss, 2006, str. 16).

Vest nalaga človeku predvsem dolţnost, da mora delati dobro in se varovati hudega, da mora

delati tako, kakor mu veleva in se varovati tisteg, kar mu prepoveduje, od česar ga odvrača.

Kaj je tisto, kar naj v konkretnem primeru stori, pa mu v nadrobnostih povedo etične norme,

če jih človek pač spozna kot obvezujoče (McAlister, 2003, str. 17). Čim popolnejša je

človekova usmeritev k resničnim vrednotam, kot jih spoznava, tem laţji sta potem njegova

izbira in odločitev. Čim širša je njegova zavest, tem zanesljiveje lahko pride do pravilne

odločitve. Čim več je človek v tem pogledu pripravljen ţrtvovati in tvegati, samo da ostane

zvest svojemu prepričanju, svoji vesti, tem bolj je sposoben za resnično etično ravnanje

(Grmič, 1996, v Zborniku Profesionalna etika pri delu z ljudmi, str. 128).

Etične norme se obračajo na svobodno voljo. Grmič (1996) meni, da se odločimo v skladu z

etično normo, je potreben motiv, razlog za takšno odločitev. Motiv je lahko vse, kar pokaţe

na predmet odločitve kot na vrednoto, kot nekaj, kar ima za človeka svojo vrednost, kar je,

kolikor gre za etično dejanje, etično dobro.

Za etično ravnanje v poklicu so odločilne determinante v človekovi osebnosti. Ugodno okolje

spodbuja uresničevanje etičnega ravnanja na temelju osebnostnih vzgibov, neugodne

okoliščine pa zavirajo etično ravnanje oziroma spodbujajo neetično. Okolje je pomembno,

toda odločilen je subjekt etičnega delovanja, človekova osebnost (Wells, Spinks, 1996, str.

169). Če iz nje ne prihaja etična usmerjenost, tudi najbolj ugodno okolje ne more narediti

človekovega ravnanja etičnega, če pa je človekova osebnost etično dovolj trdna, je tudi

najhujši druţbeni pritisk k neetičnemu ravnanju ne morejo streti.

Ramovš (1996) pravi, da je z vidika poslovne etike osnovna strokovnjakova dolţnost

prizadevanje po čim globljem strokovnem znanju. Resnično etično ravnanje v poklicu je samo

tisto, za katero se strokovnjak sam odloča po vesti in znanju v konkretni situaciji, samo s

takim poklicnim vedenjem se samouresničuje in človeško raste sam strokovnjak v zdravi

samozavesti in človeškem dostojanstvu (Ramovš, 1996 v Zborniku Profesionalna etika pri

delu z ljudmi).

Uvajanje druţbeno odgovornega poslovanja s poudarkom na etiki je dolgotrajen proces, a

koristi takšnega ravnanja se ne vidijo na začetku, temveč se šele na dolgi rok (Makarovič,

67

1996, str. 58). Podjetja ponavadi oblikujejo notranje sankcioniranje nepravilnih in nezaţelenih

ravnanj. Etičnost poslovanja prinese ugled in predvsem večjo mero zanesljivosti ter tako tudi

niţje stroške pogajanj, zaradi krajših in manj zapletenih pogodb.

7. SLOVENSKO NEPREMIČNINSKO ZDRUŢENJE »FIABCI

SLOVENIJA«

Zdruţenje FIABCI42

Slovenije je društvo, ki je bilo ustanovljeno na ustanovni skupščini

novembra 1992 in ima svoj Statut, Pravila o finančnem poslovanju in publikacijo

Nepremičninski informator. FIABCI Slovenija je bila decembra leta 1992 sprejeta v

Mednarodno nepremičninsko federacijo FIABCI, s sedeţem v Parizu. Ta mednarodna

organizacija pa je bila ustanovljena ţe leta 1951. Vanjo je vključenih 55 drţav, s 115

različnimi nacionalnimi zdruţenji, z več kot 40.000 individualnimi. Vanjo je vključenih tudi

18 akademskih organizacij in več javnih ustanov.

FIABCI je organizacija, ki zdruţuje tisoče nepremičninskih strokovnjakov po vsem svetu, ki

zastopajo vse vrste in discipline na področju nepremičnin.

FIABCI je bila ustanovljena z naslednjimi nameni:

- nuditi neposredne podatke in kontakte na področju poslovnih moţnosti,

- izboljšati poslovne in delovne kontakte med javnim in privatnim sektorjem,

- omogočiti menjavo podatkov o pomembnih trţnih, gospodarskih, javno vladnih in

tehničnih pogojih na področju nepremičnin in

- pomagati pri kulturni in izobraţevalni izmenjavi med nepremičninskimi strokovnjaki

različnih drţav.

Pravica članov je, da se udeleţujejo dogodkov in aktivnosti domačega zdruţenja, v organih

mednarodnega zdruţenja, postati član različnih organov zdruţenja, sodelovati na poslovnih

dnevih FIABCI, na svetovnem letnem kongresu FIABCI, vsakoletnih mednarodnih sejmih,

kot na primer MIPIM v Cannesu , brezplačnega dostopa preko interneta do različnih podatkov

42 www.fiabci.org

68

s katerimi razpolaga in druge privilegije, ki jih nudi FIABCI (spletni vir:

www.ljubljananepremicnine.si/sl/Clani_uglednih/Fiabci/).

FIABCI Slovenija in Zdruţenje za poslovanje z nepremičninami pri GZS sta sklenili leta

1994 poseben Dogovor o sodelovanju, v 2002 letu pa še aneks. Cilj »dogovora in aneksa« je

bil skupno sodelovanje na nepremičninskem področju, zlasti pri izdajanju skupnega

strokovnega glasila. Od začetka 2007 je zaradi povečanih omejitev pridobitne dejavnosti

društev, Zdruţenje FIABCI Slovenije sklenilo sporazum z Inštitutom za nepremičnine

Ljubljana, da slednje izdaja revijo Nepremičninski informator.

7.1 Mednarodni kodeks etike FIABCI

Slovensko nepremičninsko zdruţenje »FIABCI Slovenija« je bilo ustanovljeno novembra

1992. V več kot 10-letnem delovanju so se člani ne le zavezali, ampak tudi izvajali najvišje

standarde pri upravljanju z nepremičninami na Slovenskem. Cilji FIABCI so v prihodnje

usmerjeni v podporo izobraţevanju članov društva, in sicer za nepremičninske posrednike, ki

imajo licenco, pridobljeno na Ministrstvu za okolje in prostor, za cenilce nepremičnin in

sodne izvedence in druge veščake, za upravitelje nepremičnin, ki so zaposleni pri upravnikih.

Mednarodni kodeks etike FIABCI je sestavljen iz dveh delov:

- Kodeks - Statut: obsega 7 točk in določa načela, sprejeta pri prakticiranju,

- Kodeks – Pravilnik: obsega 10 točk in določa konkretna temeljna pravila varnega,

skrbnega in korektnega poslovanja pri posredovanju v prometu z nepremičninami.

Vsi zgoraj predstavljeni dokumenti lahko in morajo sluţiti kot fundament za postavitev

oziroma noveliranje obstoječega Kodeksa dobrih poslovnih običajev pri poslovanju z

nepremičninami.

7.2 Evropski etični kodeks za nepremičninske veščake

Evropski etični kodeks za nepremičninske veščake je bil sprejet v Rigi, dne 14. aprila 2005.

Evropski svet za nepremičninsko stroko (CEPI) je evropska organizacija s sedeţem v Bruslju

(Geisler, 2009, str. 8). V drţavah EU in pridruţenih članicah zdruţuje preko 112.000

69

nepremičninskih strokovnjakov, povezanih v 25 profesionalnih zdruţenjih iz 16 drţav43

. CEPI

je krovna, neprofitna organizacija, ki ima dve hčerinski organizaciji, in sicer CEAB

(Evropska zveza upravnikov) ter EPAG (Evropska zveza za nepremičninske posrednike).

Od marca 2004 je bila pridruţena članica CEPI tudi GZS, od 1. januarja 2005 pa je GZS

Zbornica za poslovanje z nepremičninami polnopravni član CEPI. Članice GZS ZPN so tako

pri svojem poslovanju upravičene do uporabe logotipa CEPI. Vsi uporabniki logotipa CEPI so

dolţni spoštovati Kodeks etike CEPI.

Kratek pregled vsebine Kodeksa etike CEPI (Geisler, 2009):

- preambula,

- definicije,

- etični kodeks,

- finančni vidiki,

- vzajemno priznavanje sposobnosti opravljanja poklica ter

- evropska arbitraţna, posredovalna in disciplinska zbornica za nepremičninske veščake.

43 Geisler, Robert (2009): Poslovanje z nepremičninami, Drţava, drţavljani, stanovanja, Portoroţ.

70

7.3 Listina o kakovosti storitev

Listina o kakovosti storitev je bila sprejeta v Rigi, in sicer 21. marca 2003. V skladu z Listino

o skrbi za kakovost (CEPI-APAG, 2003) ta skrb pomeni:

- razumevanje potreb stranke,

profesionalno delovanje,

- zagotavljanje učinkovite storitve.

Minimalna pravila v Listini o skrbi za kakovost (CEPI-APAG, 2003) so razdeljena na tri

glavne točke:

- standardne obveznosti: pisna korespondenca, delovanje v skladu s predpisi, etiko,

- obveznosti do stranke: profesionalno delovanje, skrbnost, zaupnost, varstvo do strank,

preprečevanje pranja denarja in

- sredstva za doseganje skrbi za kakovost: ustrezna komunikacija, posodobljene baze,

ustrezno osebje.

71

8. EMPIRIČNI DEL

V nadaljevanju predstavljam rezultate, ki sem jih izvedla na območju Republike Slovenije, s

čimer sem ţelela pridobiti čimveč nepristranskih podatkov. Rezultate anketnega vprašalnika

sem obdelala s statističnim programom SPSS 17.0. Anketni vprašalnik je izpolnilo 164

anketiranih, v starosti med 19 in 41 let ali več.

Ciljna skupina so bili uporabniki storitev nepremičninskih agencij ter zaposleni v

nepremičninskih agencijah. V ciljni skupini je bilo vključenih 48 odstotkov moških in 52

odstotkov ţensk. Anketni vprašalnik je bil objavljen na spletu, s čimer sem zagotovila

objektivnost in notranjo veljavnost podatkov. Anonimen anketni vprašalnik je skupno obsegal

22 vprašanj z več podvprašanji. S pomočjo le – tega sem pridobila odgovore, na podlagi

katerih sem v nadaljevanju potrdila oziroma zavrnila hipoteze. Anketni vprašalnik je bil

sestavljen iz dveh delov, in sicer:

- demografski del in

- splošni del.

Vprašanja so bila zaprtega tipa in zastavljena v obliki trditev. Pomembnost vprašanj se je

ocenjevala na Linkartovi ocenjevalni lestvici od 1 do 5, pri čemer je pomenilo: 1 sploh se ne

strinjam, 2 delno se strinjam, 3 niti da niti ne, 4 večinoma se strinjam in 5 popolnoma se

strinjam. Pri enem vprašanju je bilo moţno izmed navedenih trditev izbrati tudi več

odgovorov, pri ostalih vprašanjih pa je bilo moţno izbrati le en odgovor.

Poleg demografskih podatkov, kot so spol, starost, izobrazba, druţinski status, zaposlitev, so

bila v vprašalniku zastavljena vprašanja, ki se nanašajo na zadovoljstvo strank s storitvijo

nepremičninskih agencij, seznanjenostjo ljudi z zakonodajo, ki ureja poslovanje z

nepremičninami, etičnosti podjetnikov, dejavnikov, ki vplivajo na izbiro nepremičninske

agencije, neetičnem ravnanju ter najpogostejših razlogih za spore med nepremičninskimi

agencijami in naročnikom.

Ustreznost pridobljenih podatkov anketnih vprašalnikov sem preverila s testom KMO

(Kaiser-Meyer-Olkin). Test je pokazal, da je KMO 0,889, kar pomeni, da je bil vzorec dovolj

72

velik. Zanesljivost merskega koeficienta sem preverila s pomočjo Cronbach alfa44

testa.

Koeficient zanesljivosti kaţe, da je preizkus dovolj zanesljiv, saj je pokazal vrednost 0,702.

Najprej bom predstavila demografske podatke anketirancev, s čimer bom pridobila osnovno

sliko sodelujočih v raziskavi. Sledila bo predstavitev opisne statistike, s pomočjo katere bom

dobila pregled stanja o pristotnosti etičnosti pri poslovanju z nepremičninami, v nadaljevanju

pa bodo sledili rezultati o stopnji pomembnosti prisotnosti etike pri poslovanju.

8.1 Analiza in prikaz odgovorov

Pri raziskavi sem uporabila metodo anketiranja. Sestavila sem anketni vprašalnik glede na

predhodno postavljena raziskovalna vprašanja in hipoteze. Pravilno rešenih sem dobila 164

anketnih vprašalnikov. Pridobljene podatke anketnega vprašalnika sem obdelala s statističnim

programom SPSS 17.0. V nadaljevanju pa sem potrdila oziroma zavrnila predhodno

postavljene hipoteze. Za laţje delo s statističnim programom SPSS in razumevanje statističnih

spremenljivk, sem definirala oziroma določila pomembnost spremenljivk, za vprašanja od 2

do vključno 12 in za vprašanje 20. Pri spolu nisem upoštevala pomembnosti spremenljivk,

temveč sem naključno določila vrednost 1 za moške in vrednost 2 za ţenske.

Spremenljivke, katerim sem določila pomembnost, so označene z vrednostjo od 1 naprej.

Najpomembnejšim spremenljivkam sem določila vrednost 1, vsem ostalim pa višjo vrednost.

Spremenljivki, ki nam predstavlja najmanjšo pomembnost, sem določila najvišjo vrednost. Za

vprašanja od številke 13 do vključno 22, pa sem določila Linkartovo ocenjevalno lestvico, in

sicer: 1 pomeni se sploh ne strinjam, 2 delno se strinjam, 3 niti da niti ne, 4 večinoma se

strinjam in 5 popolnoma se strinjam.

V obravnavanem kontekstu podpoglavja 8.1.1 in 8.1.2 podajam rezultate anketnega

vprašalnika v pisni, tabelarični in grafični obliki.

44 »S testom Cronbach alfa se preverja korelacijo med trditvami znotraj posameznih sklopov vprašanj. Koeficient

lahko zavzame vrednosti med 0 in 1, o zanesljivosti lahko govorimo, kadar je vrednost koeficienta višja od 0,6.«

(Garson, 2005)

73

8.1.1 ANALIZA ODGOVOROV NA DEMOGRAFSKA VPRAŠANJA

Tabela 1: Prikaz porazdelitve spola

Spol

Frekvenca Odstotek

Veljavni

Odstotek

Kumulativni

Odstotek

moški 78 47,6 47,6 47,6

ţenske 86 52,4 52,4 100,0

Skupaj 164 100,0 100,0

Vir: Lasten vir

Iz tabele št. 1 je razvidno, da je bila struktura anketirancev glede na spol precej izenačena. Od

164 anketiranih je bilo 48 odstotkov od vseh anketiranih moških in 52 odstotkov od vseh

anketiranih ţensk.

Tabela 2: Starost

Starost

Frekvenca Odstotek

Veljavni

Odstotek

Kumulativni

Odstotek

do 19 let 1 0,6 0,6 0,6

od 20 do 29 let 44 26,8 26,8 27,4

od 30 do 40 let 68 41,5 41,5 68,9

od 41 let ali

več

51 31,1 31,1 100,0

Skupaj 164 100,0 100,0

Vir: Lasten vir

Podatke o starosti sem zaradi laţje preglednosti razvsrtila po starostnih kategorijah, in sicer:

do 19 let, od 20 do 29 let, od 30 do 40 let in 41 let ali več. Iz tabele št. 2 je razvidno, da je bilo

največ anketiranih v starostni skupini med 30 in 40 let, kar znaša 41,5 odstotkov od vseh

anketiranih. Sledili so anketiranci stari med 41 let in več, kar znaša 31,1 odstotkov od vseh

anketiranih. Nato so sledili anketiranci stari med 20 in 29 let, kar znaša 26,8 odstotkov od

74

vseh anketiranih, najmanj pa je bilo starih do 19 let, kar znaša 0,6 odstotka od vseh

anketiranih. Povprečna starost anketiranih je med 30 in 40 let.

Tabela 3: Končana izobrazba

Izobrazba

Frekvenca Odstotek

Veljavni

Odstotek

Kumulativni

Odstotek

srednja šola 41 25,0 25,0 25,0

fakultetna

izobrazba

111 67,7 67,7 92,7

magisterij ali več 12 7,3 7,3 100,0

Skupaj 164 100,0 100,0

Vir: Lasten vir

Iz tabele št. 3 je razvidno, da so med anketiranci prevladovali tisti s fakultetno izobrazbo,

katerih je bilo kar 67,7 odstotkov od vseh anketiranih. Sledili so jim anketiranci z dokončano

srednjošolsko izobrazbo, katerih je bilo 25 odstotkov od vseh anketiranih. Najmanj

anketiranih je imelo končan magisterij ali več, in sicer 7,3 odstotkov od vseh anketiranih.

Med anketiranimi ni bilo nobenega, ki ne bi imel končane vsaj srednje šole. Povprečna

izobrazba anketiranih je končana fakultetna izobrazba.

Tabela 4: Druţinski status

Status

Frekvenca Odstotek

Veljavni

Odstotek

Kumulativni

Odstotek

samski 27 16,5 16,5 16,5

v zvezi oz.

poročen

137 83,5 83,5 100,0

Skupaj 164 100,0 100,0

Vir: Lasten vir

Tabela št. 4 prikazuje, da je 83,5 odstotkov od vseh anketiranih v zvezi oziroma poročenih in

16,5 odstotkov od vseh anketiranih samskih.

75

Tabela 5: Zaposlitev

Zaposlitev

Frekvenca Odstotek

Veljavni

Odstotek

Kumulativni

Odstotek

brezposeln 9 5,5 5,5 5,5

študent 21 12,8 12,8 18,3

zaposlen 130 79,3 79,3 97,6

drugo 4 2,4 2,4 100,0

Skupaj 164 100,0 100,0

Vir: Podatki iz anketnega vprašalnika

Največ, kar 79,3 odstotkov od vseh anketiranih je zaposlenih, kar prikazuje tabela št. 5.

Zaposlenim sledijo študentje v 12,8 odstotkih od vseh anketiranih. Najmanj anketiranih, kar

7,9 odstotkov od vseh anketiranih je brezposelnih in drugo.

76

8.1.2 ANALIZA ODGOVOROV NA SPLOŠNA VPRAŠANJA

Graf 1: Porazdelitev glede na ponudbo nepremičninskih agencij

Vir: Lasten vir

Iz grafa št. 1 je razvidno, da je v prostoru anketiranih dovolj oziroma preveč nepremičninskih

agencij. Zanemarljiv je odstotek anketiranih, ki meni, da je število nepremičninskih agencij v

anketirančevem prostoru premalo.

Graf 2: Porazdelitev glede na pogostost uporabe nepremičninskih storitev

Vir: Lasten vir

77

Iz dobljenih rezultatov grafa št. 2 je razvidno, da 58,5 odstotkov od vseh anketiranih uporablja

storitve nepremičninske agencije. Nikoli ne uporablja storitev nepremičninskih agencij 20,1

odstotka od vseh anketiranih.

Graf 3: Porazdelitev glede na lokacijo bivanja

Vir: Lasten vir

Graf št. 3 prikazuje enakomerno porazdelitev anketiranih na prebivališče v središču mesta in

na obrobju mesta.

78

Graf 4: Porazdelitev glede na kraj bivanja

Vir: Lasten vir

Največ anketiranih ţivi v lastnem ali solastnem stanovanju, in sicer 59,1 odstotkov, kar

nazorno prikazuje graf št. 4. Sledijo jim anketiranci, ki ţivijo v trţnem najemniškem

stanovanju. Med vsemi anketiranimi ni bilo anketiranih, ki bi ţiveli v socialnem najemniškem

stanovanju.

Graf 5: Porazdelitev glede na zaposlenost v nepremičninski agenciji

Vir: Lasten vir

79

Iz grafa št. 5 je razvidno, da se je glede na veliko število poslanih anketnih vprašalnikov

odzvalo relativno malo število zaposlenih v nepremičninskih agencijah, in sicer je anketni

vprašalnik izpolnilo samo 28 odstotkov od vseh anketiranih. Ostali anketirani, in sicer 72

odstotkov od vseh anketiranih je bilo tistih, ki niso zaposleni v nepremičninski agenciji, so pa

uporabniki njihovih storitev.

8.1.3 ANALIZA ODGOVOROV GLEDE NA RAZISKOVALNA VPRAŠANJA IN

HIPOTEZE

Raziskovalno vprašanje 1: Ali so ljudje seznanjeni z zakonodajo in etičnimi kodeksi, ki

urejajo poslovanje z nepremičninami?

Hipoteza 1: Pravna ureditev trgovanja z nepremičninami v Republiki Sloveniji je od

sprejema Zakona o nepremičninskem posredovanju zadovoljiva – Hipoteza 1 je potrjena.

Graf 6: Porazdelitev glede seznanjenosti z zakonodajo

Vir: Lasten vir

Največ anketirancev, in sicer 82, 3 odstotkov od vseh anketiranih jih meni, da Zakon o

nepremičninskem posredovanju ureja poslovanje z nepremičninami, kar nazorno prikazuje

graf št. 6. Kar 10,4 odstotkov od vseh anketiranih pa je mnenja, da sistem poslovanja z

nepremičninami ureja Obligacijski zakonik. Enakega mnenja o Zakonu o mnoţičnem

80

vrednotenju nepremičnin in Zakonu o evidentiranju nepremičnin je 3,7 odstotka vseh

anketiranih, in sicer za ravnokar omenjena zakona.

Graf 7: Porazdelitev glede pomembnosti etičnosti

Vir: Lasten vir

Za 54,9 odstotkov od vseh anketiranih ima etičnost delovanja odločilen pomen za večino

strank. Delno ima etičnost delovanja pomen za 43,3 odstotka od vseh anketiranih. Odstotek,

da etičnost delovanja sploh nima pomena, je zanemarljivo nizek.

81

Raziskovalno vprašanje 2: V kolikšni meri so ljudje seznanjeni s pomenom etike pri svojem

delu? Ali visoka stopnja konkurenčnosti vpliva na etične odločitve?

Hipoteza 2: V sodobni gospodarski praksi postajajo etika, morala in druţbena odgovornost

dejavniki poslovne uspešnosti nepremičninskih agencij – Hipoteza 2 je potrjena.

Etičnost pri poslovanju z nepremičninami

Graf 8: Porazdelitev glede pričakovanja etičnosti

Vir: Lasten vir

Anketiranci so se na petstopenjski lestvici glede trditve, da se pri poslovanju pričakuje

etičnost, opredelili kot je prikazano v grafu št. 8: s trditvijo se popolnoma strinja 68,3

odstotkov od vseh anketiranih, 26,8 odstotkov od vseh anketiranih se večinoma strinja, 2,4

odstotka od vseh anketiranih je neopredeljenih ter 2,4 odstotka od vseh anketiranih se delno

oziroma se sploh ne strinjata s trditvijo, da se pri poslovanju druţbe pričakuje etičnost.

82

Graf 9: Porazdelitev glede seznanjenosti z izrazom etika

Vir: Lasten vir

Graf št. 9 prikazuje pomen izraza etičnost, in sicer s trditvijo, da se v praksi veliko govori o

etiki, v večini primerov pa se ne ve kaj naj bi ta izraz pomenil. Večinoma se anketiranci

strinjajo s trditvijo, da se v praksi veliko govori o etiki, v večini primerov pa se ne ve kaj naj

bi ta izraz pomenil, teh je 53 odstotkov od vseh anketiranih. Preteţno enak odstotek

anketiranih se popolnoma strinja z zgoraj navedeno trditvijo ali pa so neopredeljeni.

83

Graf 10: Porazdelitev glede sprejemanja poslovnih odločitev

Vir: Lasten vir

Kot je razvidno iz grafa št. 10 se 45,1 odstotkov od vseh anketirancev večinoma strinja, da

ima pozitivna etična klima v podjetju močan vpliv na podjetnike pri sprejemanju poslovnih

odločitev. Da ima pozitivna etična klima v podjetju močan vpliv na podjetnike pri

sprejemanju poslovnih odločitev se popolnoma strinja 29,3 odstotkov od vseh anketiranih.

Prav tako je dovolj velik odstotek anketiranih, ki se ne opredeljujejo glede moči vpliva na

podjetnike pri sprejemanju poslovnih odločitev.

84

Raziskovalno vprašanje 3: Ali se anketiranci strinjajo s trditvijo, da etično poslovanje

povečuje dobiček in ugled? Ali je dobiček glavna skrb nepremičninskih agencij, etika pa je

sekundarnega pomena? Kateri dejavniki povečujejo etično poslovanje?

Hipoteza 3: Za dolgoročno uspešno poslovanje neke nepremičninske agencije je nujna

integracija poslovne etike in druţbene odgovornosti v razvojno strategijo druţbe – Hipoteza 3

je potrjena.

Graf 11: Porazdelitev glede produktivnosti

Vir: Lasten vir

Iz grafa št. 11 je razvidno, da ima odločilen pomen v bolj etičnem okolju večja produktivnost

za 72 odstotkov od vseh anketiranih, 26,5 odstotkov od vseh anketiranih pa se delno strinja.

85

Graf 12: Porazdelitev glede stroškov z etičnim vedenjem

Vir: Lasten vir

Da etično vedenje prinaša stroške tako podjetju kot posameznikom se ne strinja 75 odstotkov

od vseh anketiranih, 25 odstotkov od vseh anketiranih pa se strinja, da etično vedenje prinaša

stroške tako podjetju kot posamezniku.

Graf 13: Porazdelitev glede razloga za dobičkonosnost podjetja

Vir: Lasten vir

86

S trditvijo, če je podjetje etično in druţbeno odgovorno, je lahko tudi dobičkonosno, se je

popolnoma strinjalo 42,7 odstotkov od vseh anketiranih, večinoma se je strinjalo 40,2

odstotka od vseh anketiranih. Neopredeljenih je 13,4 odstotka od vseh anketiranih. Med

anketiranimi ni bilo zaznati opredelitve za nepopolno strinjanje glede dobičkonostnosti.

Graf 14: Porazdelitev glede razloga za povečanje obstoja podjetja

Vir: Lasten vir

Iz grafa št. 14 razberemo, da se 85,1 odstotkov od vseh anketiranih večinoma in popolnoma

strinja, da etična in druţbena odgovornost ne prizadaneta podjetja, temveč le še povečata

njegov obstoj. Neopredeljenih je 14,6 odstotkov od vseh anketiranih.

87

Graf 15: Porazdelitev glede razlogov za izboljšanje produktivnosti

Vir: Lasten vir

S trditvijo, da podjetje, ki ravna s svojimi zaposlenimi s spoštovanjem, lahko pridobi mnogo

nagrad v obliki visoke morale in izboljšane produktivnosti, se je popolnoma strinjalo kar 47,6

odstotkov od vseh anketiranih. Sledili so tisti, in sicer, ki so se večinoma strinjali s trditvijo, v

42,7 odstotkih od vseh anketiranih. Neopredeljenih je bilo 7,9 odstotkov od vseh anketiranih.

Graf 16: Porazdelitve glede posledic visoke stopnje konkurenčnosti

Vir: Lasten vir

88

Iz grafa št. 16 je razvidno, da se 40,9 odstotkov od vseh anketiranih večinoma strinja, da je v

poslovnem svetu včasih teţko sprejeti etično pravilne odločitve, in sicer predvsem zaradi

visoke stopnje konkurenčnosti. Presenetljiv je odstotek neopredeljenih anketiranih, ki znaša

27,4 odstotka od vseh anketiranih. Popolnoma se strinja le 14,6 odstotkov od vseh

anketiranih.

89

9. PREVERITEV HIPOTEZ

V nalogi sem preučevala pomen etike pri poslovanju z nepremičninami. Problem in predmet

raziskovanja sta bila osnova za vzpostavitev naslednjih hipotez:

Hipoteza 1: Pravna ureditev trgovanja z nepremičninami v Republiki Sloveniji je od

sprejema Zakona o nepremičninskem posredovanju zadovoljiva. Večina uporabnikov

nepremečninskih agencij je seznanjena z zakonodajo, ki ureja poslovanje z nepremičninami.

Hipoteza 2: V sodobni gospodarski praksi postajajo etika, morala in druţbena odgovornost

dejavniki poslovne uspešnosti nepremičninskih agencij.

Hipoteza 3: Za dolgoročno uspešno poslovanje neke nepremičninske agencije je nujna

integracija poslovne etike in druţbene odgovornosti v razvojno strategijo druţbe.

Hipoteze so bile med nalogo večkrat preverjene in potrjene. Preveritve so bile narejene na

podlagi različnih znanstvenih metod raziskovanja. Po posameznih poglavjih sem posamezne

hipoteze predstavila in analizirala z različnimi metodami. Potrjene so na podlagi metode

analize in sinteze, primerjalne metode in statističnih metod.

Prva hipoteza je potrjena. Na podlagi raziskave se je izkazalo, da kar je 82,3 odstotkov od

vseh anketiranih vedelo, da poslovanje z nepremičninami ureja Zakon o nepremičninskem

posredovanju. Z uvedbo tega zakona so predpisani pogoji, in sicer da mora imeti

nepremičninska druţba poslovni prostor, zavarovano odgovornost, zaposleni pa morajo imeti

predpisano izobrazbo ter licenco za posredovanje v prometu z nepremičninami. Zelo

pomembno je, da posrednik preveri lastniški status nepremičnine, pozna pravne postopke za

prodajo posamezne nepremičnine, preveri ali na nepremičnini obstajajo stvarne pravice

(hipoteka ali sluţnost) ali pravice tretjih oseb (pravica dosmrtnega bivanja v nepremičnini) ter

da pripravi ustrezne pravne dokumente za prenos lastništva. Ugotavljam, da je Zakon o

nepremičninskem posredovanju z uvedbo licence za opravljanje poslov posredovanja v

prometu z nepremičninami za vse nepremičninske posrednike na nepremičninskem trgu

postavil temelje. Nepremičninski posrednik je postal oseba, ki mora ravnati s skrbnostjo

dobrega strokovnjaka. Ker je nakup nepremičnine ena največjih naloţb v ţivljenju, naj bi bila

ta naloţba varna in brez kakršnihkoli zapletov. Nezaupanje do nepremičninskih agencij je

nastalo pred leti, ko je lahko skoraj vsak odprl agencijo za posredovanje nepremičnin. Zdaj je

precej drugače, saj razmere in način posredovanja nepremičnin ureja Zakon o

90

nepremičninskem posredovanju, ki je stopil v veljavo maja 2003 (Ur. l. RS, št. 42/2003,

72/2006). Omenjeni zakon predpisuje ustrezno izobrazbo, dopolnilno usposabljanje, opravljen

strokovni izpit ter še druge pogoje, da lahko nepremičninski posrednik od pristojnega

ministrstva pridobi licenco za opravljanje dejavnosti.

Druga hipoteza je tudi potrjena. 68,3 odstotkov od vseh anketiranih pričakuje pri poslovanju

etičnost. Etičnost se v poslovanje vnaša zaradi pozitivnih ekonomskih posledic, vendar pa

etično ravnanje še naprej ostaja individualna odločitev posameznika. Pomembna je tudi

kultura, ki vpliva na etično vedenje druţbe. Kljub temu, da se koncepta etike in druţbene

odgovornosti delno prekrivata, je med njima opazna razlika. Poslovna etika je širši koncept,

ker vključuje individualno vedenje posameznika, oba koncepta pa vključujeta vedenje

podjetja do druţbe (Jaklič, 1999, str. 15). Posameznik mora pri svojem odločanju v obeh

primerih upoštevati različne interese udeleţencev. V podjetju je zelo pomembno, da se

posameznik tega zaveda, saj imajo njegove odločitve vpliv na vse udeleţence. Posameznik

mora biti sam etičen, da sprejema etične odločitve, katere pa sprejema na podlagi moralnih

načel (Jaklič, 1999, str. 17).

Tudi tretja hipoteza je potrjena, saj je bila večina anketirancev mnenja, da je za stranke zelo

pomembna prisotnost etike in druţbene odgovornosti. Druţbe in kulture, katere etiko in

druţbeno odgovornost bolj upoštevajo, so tudi gospodarsko bolj razvitejše, saj ravnajo z večjo

gotovostjo in zaupnostjo. V primeru, da pride do navzkriţja interesov, se morajo podjetniki

odločati strokovno pravilno ter etično dobro. Etiko v podjetju je treba povezati z drugimi

področji, predvsem s tistimi, ki so v povezavi z druţbeno odgovorostjo. Etiko in druţbeno

odgovornost je treba dejansko uvajati v podjetje in ne le o tem informirati zaposlene. Za

izboljšanje etičnosti in s tem druţbene odgovornosti so na voljo različni pristopi, vendar

menim, da imajo vodstveni delavci pri tem največjo vlogo, saj dajejo zgled in lahko

pripomorejo k gradnji pozitivne etične klime v podjetju. Vloga etičnega in druţbeno

odgovornega ravnanja se bo v prihodnosti povečala, kar pa je odvisno od vseh udeleţencev v

druţbi (Ercegovac, 2004, str. 10). Etično odločanje in s tem druţbena odgovornost sta za

odločevalca lahko zelo teţavna.

91

10. PREDLOGI ZA IZBOLJŠANJE ETIČNOSTI PRI

POSLOVANJU Z NEPREMIČNINAMI

Rezultati raziskave potrjujejo pomembnost etičnosti pri poslovanju z nepremičninami ter

predvsem obstoja kodeksov etičnega vedenja znotraj organizacij, ki zaposlenim sluţijo kot

vodilo pri odločanju. Menim, da je potrebno poudariti, da je pomembna ter potrebna zavzetost

in zavezanost najvišjega vodstva k etičnim ravnanjem, saj ima vedenje nadrejenih pomemben

vpliv na sprejemanje etičnih kot neetičnih odločitev.

Predstavila bom nekaj predlogov za dvig oziroma izboljšanje etičnosti pri poslovanju z

nepremičninami:

- večji poudarek etičnim kodeksom v podjetjih, ki bi imel predvsem pozitiven vpliv na dvig

etičnega odločanja,

- podjetja bi morala svojim zaposlenim organizirati in zagotoviti izobraţevanja v obliki

seminarjev, delavnic, kjer bi zaposlenim pomagali pri razreševanju etičnih dilem v skladu z

etičnim kodeksom podjetja.

Tekom preučevanja gradiva, člankov sem prišla do spoznanja, da ima pravni sistem v drţavi

velik vpliv na podjetnike pri sprejemanju tako etičnih kot neetičnih odločitev. Zakonitost

odločitve, ki predstavlja minimalen prag in ga mora prestopiti vsaka odločitev, da bi bila

lahko ocenjena kot etična, sluţi kot osnovno merilo pri ocenjevanju kaj je prav in kaj ne ter

kaj je sprejemljivo in kaj ne (Saich, 2007, str. 25). Zavedati pa se moramo, da zakonodaja ni

vseobsegajoča in je ponavadi sprejeta po tem, ko se zgodi določen dogodek ter sama po sebi

ne zagotavlja etičnega ravnanja, ampak predstavlja temelj, na katerem lahko podjetja sama

gradijo lastne etične standarde.

Glasova raziskava (1997) je pokazala, da podjetniki večjih slovenskih podjetij vidijo etične

kodekse kot koristne pri odločanju. Zavedati se moramo, da obstoj etičnega kodeksa v

podjetju še ne zagotavlja etičnega vedenja zaposlenih. Zaposleni morajo biti najprej

seznanjeni z njegovo vsebino ter predvsem razumeti, kaj je v podjetju sprejemljivo in kaj ne.

92

11. SKLEP

Ob druţbenih spremembah je potrebno v druţbi disciplinsko odgovornost nadomestiti v večji

meri s sistemom civilnopravne in profesionalnoetične odgovornosti. Zato pa potrebujemo

celovit sistem javnega ter civilnega prava in profesionalne kodekse. Jasno je, da poltična,

pravna in gospodarska prenova ne more biti uspešna brez profesionalne in etične prenove.

Bolj ko se civilna druţba razčljenjuje in bolj ko si pridobiva novih oblik z novimi področji

delovanja, tem ostreje se ji odpira vprašanje osebnega odločanja, skratka vsega tega, kar

imenujemo profesionalna etika.

Če smo pa mnenja, da je v civilni druţbi posameznik nosilec etične odgovornosti, vendar

hkrati velja, da je v bogato razčlenjeni civilni druţbi posameznik pogosto postavljen pred

odločitve, ki ţe presegajo njegovo individualno etično višino, večkrat pri najboljši volji ne ve,

kako naj se odloči, kaj je prav in kaj ni prav. Zmeraj bolj se uresničuje dejstvo, da je v

razčlenjeni civilni druţbi morala posameznika močno odvisna od druţbenih okoliščin in

zahtev. Prišla sem do spoznanja, da je etika posameznika v moderni civilni druţbi hkrati

druţbena etika. Individualna etika pa je socialna etika.

Mnogi strokovnjaki menijo, da se etični kodeksi v različnih poklicih in profesijah izkazujejo

kot dobrodošli in celo potrebni pravilniki k dekalogu, ki je tako splošen, da potrebuje vsak

dan sproti natančnejšo razlago. Menim, da je profesionalna etika posebna potreba razvite

civilne druţbe. Znajdemo se pred usodno razvojno dialektiko. Smer kodificiranja človekove

misli in etike, logosa in etosa, nevzdrţno napreduje, saj je to pač zakonitost civilne druţbe. S

človekovo osebno etiko se je začel dogajati poseben proces, in sicer bolj ko jo zapisujemo in

kodificiramo zunaj človeka, bolj se prazni in slabi zavest človekove osebne etike in

odgovornosti, kakor da je človek ţe zadostil etičnim zahtevam in normam, ko jih je zapisal in

kodificiral v posebnih členih.

Čas, v katerem ţivimo, označujemo z različnimi krizami, ki jih razumemo predvsem v

negativnem pomenu. Tako dobiva vse naše obdobje dokaj negativen predznak, čeprav ima

kriza tudi pozitiven pomen. Lahko je namreč opozorilo na nekaj novega ali prav tako

opozorilo, da moramo poiskati izhod iz kriznega poloţaja. Vsekakor pogosto govorimo o krizi

morale, o krizni moralnih vrednot, ki naj bi usmerjale naše ţivljenje. A najbrţ bo drţalo, da ne

gre toliko za krizo etike ali morale v teoretičnem pomenu, temveč predvsem v praktičnem,

vedenjskem pogledu. Precej splošno so namreč znane visoke etične norme, ki bi lahko

ustrezale človekovemu intelektualnemu razvoju in uporabi doseţkov tega razvoja, vendar jih

93

ljudje ne jemljejo dovolj resno in zato tudi ravnajo drugače, kakor velevajo. Moralne norme

so pač normativne, ki nam govorijo, kako naj bi se odločali, kako naj bi ravnali. Vest nam

namreč pove, kaj je dobro in kaj je zlo, pove nam, da nekaj smemo, moramo ali da nečesa ne

smemo storiti, da je prav, kar smo storili, ali da ni bilo prav.

Etične norme se obračajo na svobodno voljo, tako da se svobodno odločamo za nekaj in lahko

za to prevzamemo tudi odgovornost (Grmič, 1996, str. 128). Tisto, za kar smo se na tak način

odločili, je res naše, se pravi, da smo sami subjekt te odločitve. In prav posledica takšne

odločitve je občutek, je zavest odgovornosti zanjo, pa naj smo ravnali v skladu ali v nasprotju

s svojo vestjo, s prepričanjem, kakršnega smo imeli v trenutku, ko smo se odločali (Nemanič,

2004, str. 7). Etične norme se obračajo na svobodno voljo, da se pa potem odločimo v skladu

z etično normo, je potreben motiv, razlog za takšno odločitev45

. Motiv je lahko vse, kar

pokaţe na predmet odločitve kot na vrednoto, kot nekaj, kar ima za človeka svojo vrednost,

kar je, kolikor gre za etično dejanje, etično dobro in nam vest narekuje, da se za to tudi

odločimo, da se za to moramo odločiti.

Danes je za človekovo miselnost in zato tudi za motivacijo etičnih norm pomembna zahteva

po emancipaciji in avtonomiji. Obe zahtevi sta temeljni sestavini današnjega splošno

razširjenega pogleda na svet. Človek hoče biti neodvisen od vsega, kar bi kakorkoli

zamejevalo njegovo svobodo in prihajalo kakorkoli od zunaj. Zavrača torej heteronomijo na

etičnem ali moralnem področju, čeprav se večkrat niti malo ne zaveda, da se v resnici odloča

pod vplivom heteronomnih spoznanj in usmeritev, ko misli, da je avtonomen in povsem

emancipiran. V človekovi podzavesti so usedline marsičesa, kar je prejel od zunanjih

dejavnikov, a vpliva na njegovo odločanje in ga oblikuje.

Med pisanjem magistrske naloge sem se velikokrat vprašala, kako prebuditi v človeku čut za

vrednote, ki bi ga spodbujale k etičnemu ravnanju. Prišla sem do odgovora, da je potrebno v

človeku utrditi občutje za odgovorno ravnanje, ravnanje po vesti. Zlato pravilo, ki nam v svoji

negativni obliki narekuje, naj drugemu ne storimo tega, česar ne ţelimo, da bi drugi storili

nam, govori o recipročnosti, ki je pogoj pravičnosti in poštenosti. Pravičnost in poštenost pa

sta predpostavki vsakršne druţbenosti, od dogovora med dvema človekoma do druţbene

45 Nemanič, Katarina (2004): Prikrito oglaševanje: Kdo nosi odgovornost za prakso prikritega oglaševanja?,

diplomsko delo, Fakulteta za druţbene vede, Univerza v Ljubljani.

94

pogodbe, katere izraz so danes ustave, temeljni zakoni drţave. Kategorični imperativ ukazuje,

naj vselej ravnamo tako, da naša osebna odločitev lahko velja tudi kot obči zakon.

Kategorični imperativ zavrača relativnost, saj ima kot kategorični, se pravi kot brezpogojni

ukaz naravo nečesa absolutnega. Slediti mu moramo po dolţnosti, ne glede na to, ali bomo s

tem koristili ali škodovali samemu sebi. Korist drugih, se pravi vseh, ima prednost tako pred

našo osebno koristjo kot pred koristjo tega ali onega bliţnjega. Tekom preučevanja gradiva in

pisanja naloge sem prišla do spoznanja, da ni profesionalnosti brez etike in ne etike brez

profesionalnosti.

Tekom raziskovanja in pisanja magistrske naloge sem ugotovila, da biti etičen v svojem

poklicu, pomeni ta poklic opravljati pošteno. Pošteno opravljati svoje delo pomeni zavzeto,

odgovorno, nepodkupljivo, kakovostno, na podlagi ustreznega znanja in s siceršnjo strokovno

usposobljenostjo. Rezultati raziskave so potrdili moje postavljene hipoteze. Vse tri hipoteze

so bili med nalogo večkrat preverjene in potrjene. Večina anketirancev (82,3 odstotkov od

vseh anketiranih) je vedela, da poslovanje z nepremičninami ureja Zakon o nepremičninskem

posredovanju. Delo na nepremičninskem področju se je z uvedbo zakona močno izboljšalo.

Sprejetje zakona je bilo dober začetek ureditve poslovanja z nepremičninami. Določa pravila

za varno in skrbno poslovanje nepremičninskega posredovanja. Pred uvedbo zakona so se

dogajale številne nepravilnosti, katerih posledice se kaţejo še danes. Potrjena je bila tudi

druga hipoteza, in sicer da postajajo etika, morala in druţbena odgovornost dejavniki

poslovne uspešnosti nepremičninskih agencij. S to trditvijo se je strinjal velik odstotek

anketiranih, in sicer kar 68,3 odstotkov od vseh anketiranih. Etično odločanje in s tem

druţbena odgovornost sta za posameznika zelo teţavna, saj je veliko različnih situacij, v

katerih se znajdejo, primankuje pa sodil na katere se bi lahko oprli. Tudi tretja hipoteza je bila

tekom magistrske naloge potrjena. Za dolgoročno uspešno poslovanje neke nepremičninske

agencije je nujna integracija poslovne etike in druţbene odgovornosti v razvojno strategijo

druţbe. Etiko v podjetju je treba povezati tudi z drugimi področji, predvsem s tistimi, ki so v

povezavi z druţbeno odgovornostjo.

Kot pravi Temeljotov Salajeva (2006) so nepremičnine in odnos do nepremičnin s

psihološkega, pravno – lastniškega in ekonomskega vidika eden temeljnih problemov

sodobnih tranzicijskih druţb, vključno s Slovenijo.

Etičnost navadno gledamo in ocenjujemo le po zunanjem vedenju, in tudi na posvetu o etiki

pri delu z ljudmi govorimo le o etičnem vedenju v poklicu. Toda vsa velika duhovna izročila

95

človeštva so presojala tudi etičnost notranjega doţivljanja, celo mnogo bolj, kakor etičnost

zunanjega vedenja. Sodobna psihološka spoznanja o povezanosti med vedenjem in

doţivljanjem povsem potrjujejo te tisočletne izkušnje človeštva. Ugotovitev, da se doţivljanje

izraţa v vedenju, je za poklicno etično ravnanje odločilna. Ramovš (1996) pravi, da če namreč

človek prav doţivlja svoje delo, svoj poklic, druge ljudi, s katerimi in za katere delo opravlja,

druţbo, samega sebe kot človeško osebo z notranjim dostojanstvom in povezanost svojega

poklicnega dela s celotno stvarnostjo, bo njegovo doţivljanje porajalo tudi smiselno ali etično

poklicno ravnanje.

Zaključim lahko, da etično ravnanje v poklicu pomeni, da vsako zavestno ali etično poklicno

dejanje veča etično poklicno zavest. Z vsakim poštenim poklicnim dejanjem je človek tudi

sam v sebi bolj utrjen poštenjak.

96

12. VIRI IN LITERATURA

12.1 Monografske publikacije

1. Ahačevčič, Marko (2003): Etika in poslovanje z nepremičninami, diplomsko delo,

Ekonomska fakulteta v Ljubljani, Univerza v Ljubljani,

2. Aleksić, Ana (2007): Poslovna etika – element uspješnog poslovanja, Zbornik

ekonomskog fakulteta, godina 5, Zagreb,

3. Berlogar, Janko (2000): Managerska etika ali svetost preţivetja, Fakulteta za druţbene

vede, Ljubljana,

4. Bowie, E. Norman (1993): Ethical Theory and Business, Prentice Hall, New Jersey,

5. Cannon, Tom (1994): Corporate responsibility: a textbook on business ethics,

governance, environment: roles and responsibilities, Pearson Education, London,

6. Carroll Archie, B. (1996): Business and Society, Ethics and stokeholder management,

Southwestern college publishing, Ohio USA,

7. Cirman, Andreja et al. (2000): Poslovanje z nepremičninami, Ekonomska fakulteta,

Ljubljana,

8. Cirman, Andreja (2002): Vloga in pomen Kodeksa dobrih poslovnih običajev v

posredovanju v prometu z nepremičninami za reguliranje trga. Drţava, drţavljani,

stanovanja: Poslovanje z nepremičninami, Zbornik referatov, Gospodarska zbornica

Slovenije, Ljubljana,

9. Crane A., Dirk M. (2004): Business ethics: a european perspective, Oxford Univerity

Press, New York,

10. Čuk, Joţko (2005): Skrb za poslovno moralo, Glas gospodarstva, Ljubljana,

11. Daft, Richard (1994): Management, The Dryden Press, Forth Worth,

12. De George, Richard (2006): Business Ethics, Pearson Education, Upper Saddle River,

13. Donaldson, John (1992): Business Ethics, Academic Press, London,

14. Donaldson, Thomas (1989): The Ethics of International Business, Oxford University

Press, , New York,

15. Drašček, Matej (2006): Konceptualna analiza teorij druţbene odgovornosti podjetja,

diplomsko delo, Ekonomska fakulteta v Ljubljani, Univerza v Ljubljani,

16. Drevenšek, Mojca (2005): Druţbena odgovornost: Kaj, zakaj, kako?, Društvo za

kakovost in ravnanje z okoljem Velenje, Zbornik referatov,

17. Drucker, Peter F. (2001): Social Impacts and Social Problems, The Essential Drucker,

Am Imprint of Harper Collins Publishers, New York,

97

18. Ercegovac, Davor (2004): Koncept druţbene odgovornosti in etike v podjetju

Saubermacher & Komunala d. o. o., diplomsko delo, Univerza v Mariboru,

Ekonomsko – poslovna fakulteta Maribor,

19. Ferrell O. C., Fraedrich J., Ferrell L. (2008): Business ethics: ethical decision making

and cases, seventh edition, Houghton Mifflin Co., New York,

20. Fisher Colin M., Lovell Alan (2006): Business ethics and values: individual, corporate

and international perspectives, Pearson Education, Harlow,

21. Glas, Miroslav (1997): The ethics of business in Slovenia: Is it realy bad?, Ekonomska

fakulteta, Ljubljana,

22. Griseri, Paul (1998): Managing values: ethical change in organisations, Macmillan:

Macmillan Business, London,

23. Grmič, Vekoslav (1996): Motivacija etičnih norm, Profesionalna etika pri delu z

ljudmi, Univerza v Mariboru,

24. Ivanjko, Šime (1996): Etika managementa: aplikativna raziskava, Inštitut za evalvacijo

in management v raziskovalni in razvojni dejavnosti, Ljubljana,

25. Jaklič, Marko (1999): Poslovno okolje podjetja, Ekonomska fakulteta, Ljubljana,

26. Jelovac, Dejan (1997): Poslovna etika, Študentska organizacija univerze, Ljubljana,

27. Jelovac, Dejan (2000): Podjetniška kultura in etika, Visoka šola za podjetništvo,

Portoroţ,

28. Kač, Sabina (2002): Reševanje nepremičninskih sporov pred stalno arbitraţo pri

Gospodarski zbornici Slovenije, Drţava, drţavljani, stanovanja: Poslovanje z

nepremičninami, Zbornik referatov, Gospodarska zbornica Slovenije, Ljubljana,

29. Kodeks o dobrih poslovnih običajih pri poslovanju z nepremičninami, 1996,

Gospodarska zbornica Slovenije, Ljubljana,

30. Koţar, Anton (2002): Nepremičninski trg v povezavi s kapitalskim trgom, Zdruţenje

za poslovanje z nepremičninami, Ljubljana,

31. Kranjc, Vesna (1998): Poslovni običaji in gospodarske pogodbe, Gospodarski vestnik,

Ljubljana,

32. Makarovič, Jan (1996): Etika individualnosti, Profesionalna etika pri delu z ljudmi,

Inštitut Antona trstenjaka v Ljubljani, Maribor,

33. Margolis, Joshua D., Walsh, James P. (2001): People and Profits?, Publishers,

Lawrence Erlbaum Assoaiates,

34. Marinšek, Nives, Koţar, Anton (2003): Zakon o nepremičninskem posredovanju

(ZNPosr): s komentarjem, Center za poslovno usposabljanje, Ljubljana,

98

35. McEwan, Tom (2001): Managing values and beliefs in organisations, Prentice Hall,

New York,

36. Mekinc, Janez (2007): Model etičnih stališč na ravneh strateškega in operativnega

managementa s slovenski policiji, doktorska disertacija, Fakulteta za organizacijske

vede, Univerza v Mariboru,

37. Nemanič, Katarina (2004): Prikrito oglaševanje: Kdo nosi odgovornost za prakso

prikritega oglaševanja?, diplomsko delo, Fakulteta za druţbene vede, Univerza v

Ljubljani,

38. Novak, Marko (2008): Poglavja iz filozofije in teorije prava, Evropska pravna

fakulteta, Nova Gorica,

39. Novak, Marko (2010): Uvod v pravo, Evropska pravna fakulteta, Nova Gorica,

40. Novak Drol, Ţiva (2002): Vloga kodeksov pri zaščiti potrošnika, Drţava, drţavljani,

stanovanja: poslovanje z nepremičninami, Zbornik referatov, Gospodarska zbornica

Slovenije, Ljubljana,

41. Pavčnik, Marjan (1997): Teorija prava, Prispevek k razumevanju prava, Cankarjeva

zaloţba, Ljubljana,

42. Pašanovič, Alma (2002): Problemi in sporni primeri v poslovanju z nepremičninami,

Drţava, drţavljani, stanovanja: poslovanje z nepremičninami, Zbornik referatov, 14.

in 15. november, Ljubljana, str. 154 – 155,

43. Pediček, Franc (1996): Zakaj etično-moralni kodeksi?, Profesionalna etika pri delu z

ljudmi, Inštitut Antona Trstenjaka v Ljubljani, Univerza v Mariboru, str. 41-45,

Maribor,

44. Penko Natlačen, Metka (2002): Častno sodišče pri gospodarski zbornici Slovenije in

kodeks o dobrih poslovnih običajih pri poslovanju z nepremičninami, Drţava,

drţavljani, stanovanja: poslovanje z nepremičninami, Zbornik referatov, Gospodarska

zbornica Slovenije, Ljubljana,

45. Plant, Jermy (1994): Codes of Ethics, Handbook of Administrative Ethics, University

of Southern California, Los Angeles,

46. Poldrug, Najla (2008): Suvremeni menadţment, Izazovi menadţmenta u 21. stolječu,

Menadţerska etika, Ekonomski fakultet, Zagreb,

47. Profesionalna etika pri delu z ljudmi (1996), Zbornik, Inštitut Antona Trstenjaka za

psihologijo, logoterapijo in antropohigieno v Ljubljani in Univerza v Mariboru,

Maribor,

99

48. Ramovš, Joţe (1996): Osebnostne osnove etičnega ravnanja v poklicu, Profesionalna

etika pri delu z ljudmi, Inštitut Antona Trstenjaka v Ljubljani, Univerza v Mariboru,

str.67-83,

49. Rosenthal Sandra B., Buchholz Rogene A. (2000): Rethinking business ethics: a

pragmatic approach, Oxford University Press, New York,

50. Saich, Andreja (2007): Vpliv nacionalne kulture na etično odločanje: Primerjava

slovenskih in ameriških managerjev, magistrsko delo, Ekonomska fakulteta v

Ljubljani, Univerza v Ljubljani,

51. Sruk, Vladimir (1986): Morala in etika, Cankarjeva zaloţba, Ljubljana,

52. Sruk, Vladimir (1999): Leksikon morale in etike, Ekonomsko-poslovna fakulteta,

Maribor,

53. Sruk, Vladimir (1995): Filozofija, Cankarjeva zaloţba, Maribor,

54. Steiner Georg, Steiner, John (1994): Business, Government and Society, A Managerial

Perspective – Text and Cases, Mc Graw – Hill, New York,

55. Steiner Georg, Steiner, John (1991): Government and Society, A Managerial

Perspective, 6 Edition, Mc Graw – Hill, New York,

56. Stewart, David (1996): Business ethics, McGraw Hill, New York,

57. Tavčar, Mitja, Moţina Stane, Kneţevič, Ana Nuša (1995): Poslovno komuniciranje,

Obzorja, Maribor,

58. Tavčar, Mitja (1996): Interesi lastnikov in etika managementa, Profesionalna etika pri

delu z ljudmi, Zbornik, Maribor,

59. Tavčar, Mitja (2000): Kultura, etika in olika managementa, Moderna organizacija,

Kranj,

60. Tavčar, Mitja (2002): Strateški management, Visoka šola za management, Koper,

61. Tavčar, Mitja (2008): Kulture, etika in olike managementa, Moderna organizacija v

okviru FOV, Kranj,

62. Temeljotov Salaj Alenka, Zupančič Dušan (2006): Odnos do nepremičnin in

organizacijskega okolja, Slovenski inštitut za revizijo, Ljubljana,

63. Tierney, Elizabeth P. (1997): O poslovni etiki, Gospodarski vestnik, Ljubljana,

64. Weiss, Joseph W. (2006): Business ethics: a stakeholder and issues management

approach, Thomson Learning, Australia.

100

12.2 Seznam virov na spletu

65. http://www.fiabci.si/Index.aspx?M=drustvo&P=statut&L=SI (stanje: 25.2.2011)

66. http://www.gzs.si/slo/panoge/zbornica_za_poslovanje_z_nepremicninami

(stanje: 26.2.2011)

67. http://zakonodaja.gov.si (stanje: 5.3.2011)

68. http://www.uradni-

list.si/0/search?smode=&cmd=search&q=zakon+o+gospodarski+zbornici+slovenije

(stanje: 5.3.2011)

69. http://fiabci.connectedcommunity.org/FIABCI/FIABCI/Home/ (stanje: 5.3.2011)

70. http://www.gzs.si/pripone/18218/oei22879d18218a442a9550a.doc (stanje: 6.3.2011)

71. http://www.fiabci.org/about-membership-ethics.aspx (stanje: 6.3.2011)

72. http://www.gzs.si/slo/panoge/zbornica_za_poslovanje_z_nepremicninami/zdruzenje_d

ruzb_za_nepremicninsko_posredovanje_zdnp_/o_zdruzenju_ (stanje: 10.3.2011)

73. http://www.zkps.si/ozkps/ozskp_etika.asp (stanje: 10.3.2011)

74. http://www.irdo.si/ (stanje: 16.03.2011)

75. http://www.delavska-participacija.com/html/clanki-

iskanje.asp?Sklop=%25&Naslov=notranja+dimenzija+dru%BEbene+odgovornosti+p

odjetij&Avtor=&letnik=%25&stevilka=%25&sort=AvtorPonder&Submit=Iskanje

(stanje: 16.3.2011)

76. http://pravniportal.gzs.si/slo/castno_sodisce_pri_gzs/12895/13768/11687

(stanje: 20.3.2011)

77. http://e-prostor.gov.si/ (stanje: 23.3.2011)

78. http://www2.chass.ncsu.edu/garson/pa765/reliab.htm (stanje: 24.3.2011)

79. http://www.zdruzenje-manager.si/si/raziskave/ (stanje: 15.4.2011)

80. http://www.druzbeno-odgovoren.si (stanje: 20.4.2011)

81. http://www.gu.gov.si/fileadmin/.../Brosura_etn_splet_GIS_ (stanje: 25.4.2011)

82. http://www.ljubljananepremicnine.si/sl/Clani_uglednih/Fiabci/ (stanje: 25.4.2011)

12.3 Članki, objavljeni v publikacijah

83. Cavanagh, Gerald F. (2010): American business values: a global perspective, Prentice

Hall: Pearson Education, New Jersey,

84. Cirman, Andreja (2002): Za večjo preglednost na trgu, Dnevnik and Svet

Nepremičnin, Letn. 28, št. 4, str. 4-6,

101

85. Geisler, Robert (2009): Poslovanje z nepremičninami, Drţava, drţavljani, stanovanja,

Portoroţ,

86. Glas, Miroslav (2003): Ali in zakaj potrebujemo poslovno etiko, 9. jesenski posvet:

kaj mora vedeti dobra tajnica, GV izobraţevanje, 10 – 11. november, Maribor,

87. Glas Miroslav, Bučar Branko, Hisrich Robert D. (2002): Ethics and Entrepreneurs: An

International Comparative Study, Journal of Business Venturing, 18 (2),

88. Glas, Miroslav et al. (2007): Priročnik za člane nadzornih svetov in upravnih odborov,

Zdruţenje nadzornikov Slovenije,

89. Hribar, Tine (1991): Uvod v etiko, Nova revija, Ljubljana, str. 231,

90. Hribar, Tine (1996): Etika in profesionalnost, Profesionalna etika pri delu z ljudmi,

Inštitut Antona Trstenjaka v Ljubljani, Maribor, str. 35-41,

91. Ivanjko, Šime (1996): Profesionalna etika pri delu z ljudmi, Inštitut Antona Trstenjaka

v Ljubljani, Univerza v Mariboru, str. 177-191,

92. Ivanjko, Šime (2006): Podjetništvo z negativnim moralnim predznakom, Podjetje in

delo., št. 7, str. 36-37,

93. Ivanjko, Šime (2007): Varstvo pred nepoštenimi poslovnimi praksami, Davčno-

finančna praksa, Letn. 8, št. 10, str. 19-22,

94. Jelovac, Dejan (1994): Postmoderna poslovna etika, Teorija in praksa, let. 31, št. ½,

str. 55 – 62,

95. Jelovac, Dejan (2010): Poslovna etika kot nujni pogoj odličnosti, 22. forum odličnosti

in mojstrstva, Otočec,

96. McAlister, Debbie Thorne (2003): Business and Society, A strategic approach to

corporate citizenship, New York Houghton Mifflin, Boston,

97. Mudd, Tom (2002): Ethics Moves to Head of the Class, The Wall Street Journal

Europe, September 13-15,

98. Pavčnik, Marijan (1982): Morala kot vir prava, Pravnik, Letn. 37, št. 7/9, str. 191-203,

99. Paine, Lynn (2003): Managing for Organizational Integrity, Harvard Business Review

on Corporate Ethics, Cambridge: Harvard Business School Publishing Company,

100. Paine Lynn, Deshpande Rohit, Margolis Joshua, Bettcher Kim Eric (2005): Up to

Code: Does Your Company's Conduct Meet Wold – Class Standards?, Harvard

Business Review, Boston, št. 12,

101. Pavlin, Cveto (2003): Sprejet nepremičninski zakon, Gospodarski vestnik, Letn. II,

št. 17 – 18, Ljubljana, str. 71 – 73,

102

102. Pučko, Danijel (2000): Business ethics in the Slovenian economy, Management 5,

Fakulteta za management Koper,

103. Wells Barron, Spinks Nelda (1996): Ethics must be comunicated from the top down,

Career Development International, 7.

12.4 Zakonodaja

104. Obligacijski zakonik (OZ - Uradni list RS, št. 97 z dne 24. 10. 2007),

105. Ustava RS (URS, Ur. l. RS, št.68/2006),

106. Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr - Uradni list RS, št. 72/2006 z dne

11. 7. 2006),

107. Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o gospodarski zbornici Slovenije

(ZGZS-A, Ur. l. RS, št. 19 z dne 3. 3. 2000),

100. Zakon o delovnih razmerjih (ZDR, Ur. l. RS, št. 103/2007).

103

PRILOGE

Priloga 1: Anketni vprašalnik

Spoštovani,

Zaključujem magistrski študij na Evropski pravni fakulteti, in sicer pišem magistrsko

nalogo z naslovom Pomen etike pri poslovanju z nepremičninami. Veseli me, da ste se

odločili za sodelovanje.

Pred vami je vprašalnik, ki se nanaša na Vaša pričakovanja glede upoštevanja etike pri

poslovanju z nepremičninami. Ker ţelim preveriti, kakšna so pričakovanja potencialnih

kupcev nepremičnin glede etičnosti nepremičninskih agencij, Vas prosim, da odgovorite

čimbolj iskreno. Zanima me Vaše osebno mnenje, zato ni pravilnih ali napačnih

odgovorov.

Podatki so anonimni in bodo uporabljeni izključno v raziskovalne namene.

Hvala za Vaš čas in trud.

Tina Brodarič

Demografski podatki

1.) Vaš spol:

a) M

b) Ţ

2.) Vaša starost:

a) do 19 let

b) od 20 do 29 let

c) od 30 do 40 let

d) 41 let ali več

104

3.) Vaša izobrazba:

a) manj kot srednja šola

b) srednja šola

c) fakultetna izobrazba

d) magisterij ali več

4.) Druţinski status:

a) samski

b) v zvezi oz. poročen

5.) Zaposlitev:

a) brezposeln

b) študent

c) zaposlen

d) drugo

6.) Ponudba oziroma število nepremičninskih agencij v vašem prostoru:

a) premalo

b) dovolj

c) preveč

7.) Zase lahko rečete, da uporabljate storitve nepremičninskih agencij:

a) nikoli

b) redko

c) pogosto

d) vedno

105

8.) Zase lahko rečete, da ţivite:

a) v središču mesta

b) na obrobju mesta

c) v strnjenem podeţeljskem naselju

9.) Trenutno ţivite v:

a) lastnem ali solastnem stanovanju

b) trţnem najemniškem stanovanju

c) socialnem najemniškem stanovanju

d) stanovanju sorodnikov

e) drugo

10.) Ali ste zaposleni v nepremičninski agenciji:

a) da

b) ne

11.) S storitvami in ponudbo nepremičninske agencije sem bil/a (obkroţi primerno stopnjo):

1 - nezadovoljen 2 – manj zadovoljen 3 – srednje zadovoljen 4 – zadovoljen

5 – zelo zadovoljen

a) 1 b) 2 c) 3 d) 4 e) 5

12.) Obkroţite predpis, za katerega menite da v našem sistemu ureja poslovanje z

nepremičninami:

a) Obligacijski zakonik

b) Zakon o mnoţičnem vrednotenju nepremičnin

c) Zakon o evidentiranju nepremičnin

d) Zakon o nepremičninskem posredovanju

106

V nadaljevanju ankete ocenite stopnjo strinjanja za vsako izmed trditev. Pri vsaki trditvi obkroţite

samo eno številko (od 1 do 5). Lestvica strinjanja je prikazana v spodnji tabeli:

1

sploh se ne

strinjam

2

delno se

strin am

3

niti da niti ne

4

večinoma se

strinjam

5

popolnoma se

strinjam

13.) Etičnost pri poslovanju z nepremičninami

1 Pri poslovanju druţbe se pričakuje etičnost. 1 2 3 4 5

2 V praksi se veliko govori o etiki, v večini primerov pa se ne ve

natančno, kaj naj i ta izraz pomenil.

1 2 3 4 5

3 Pri poslovanju z nepremičninsko agencijo je zelo pomemben

odnos med nepremičninskim posrednikom in stranko.

1 2 3 4 5

4 Ugled nepremičninske agencije je odvisen od strokovnosti

zaposlenih.

1 2 3 4 5

5 Ugled nepremičninske agencije je odvisen od etičnosti

zaposlenih.

1 2 3 4 5

6 Osnovno pravilo uspešnega poslovanja je v tem, da se

strankam zagotovi tisto, kar je obljubljeno.

1 2 3 4 5

14.) Etičnost podjetnikov

1 Večina ţensk na vodilnih poloţajih sprejema bolj etične

odločitve kot moški kolegi.

1 2 3 4 5

2 Starejši podjetniki se obnašajo bolj etično kot mlajši podjetniki. 1 2 3 4 5

3 Podjetniki na višjih poloţajih se obnašajo bolj etično kot

podjetniki na niţjih poloţajih.

1 2 3 4 5

4 Izredno močan vpliv na podjetnike pri sprejemanju poslovnih

odločitev ima etična klima v podjetju.

1 2 3 4 5

5 Odziv na etična vprašanja je odvisen od vrste etične dileme, s

katero se sooči podjetnik.

1 2 3 4 5

6 Vodilni in vodstveni delavci razvijajo etično klimo v podjetju

svojim zgledom.

1 2 3 4 5

7 Vodilni in vodstveni delavci razvijajo etično klimo v podjetju s

formalnimi predpisi.

1 2 3 4 5

107

15.) Pomembnost dejavnikov, ki vplivajo na izbiro nepremičninske agencije

1

sploh nima

pomena

2

delno ima

pomen

3

ima odločilen

pom n

1 Usposobljenost zaposlenih je pomebna za ugled

nepremičninske agencije.

1 2 3

2 Na izbor nepremičninske agencije vplivajo cene storitev. 1 2 3

3 Etičnost delovanja je pomembna za večino strank. 1 2 3

4 Znanje in izkušnje sta pomebna za kak vost storitev. 2 3

16.) Najpogostejši razlogi za nepremičninske spore med naročnikom in posrednikom

1 Posredniki ne preverijo in ne posredujejo naročitelju vseh za

posel potrebnih okoliščin glede nepremičnine in partnerja

(bremena, nezmoţnost plačila).

1 2 3

2 Posrednik ne sestavi pogodbe v skladu z naročiteljevimi

interesi.

1 2 3

3 Posrednik deluje v nasprotju z interesi naročitelja. 1 2 3

17.) Povezanost druţbene odgovornosti in poslovne etike

1 Nepremičninski agent mora sam biti etičen, saj je poslovna

etika skupek moralnih načel, na podlagi katerih se sprejemajo

poslovne odločitve.

1 2 3

2 Druţbena odgovornost pomeni voditi posel v skladu z etiko,

zakoni, javnostjo in tako zadovoljiti pričakovanja druţbe, ki to

pričakuje od podjetja.

1 2 3

3 Podjetje, ki posluje v skladu z etičnimi načeli, se lahko bolje

zavaruje pred neetičnimi zaposlenimi, dobavitelji, kupci in

konkurenti.

1 2 3

4 V bolj etičnem okolju je večja produktivnost, ljudje čutijo

večjo psihološko varnost, čutijo, da so zaščiteni in zato je tudi

bolj verjetno, da bodo širili dober glas o podjetju.

1 2 3

18.) Pomembnost dejavnikov, ki vplivajo na odločitve podjetnikov o etičnih vprašanjih

1

sploh

nima

pomena

2

delno ima

pomen

3

ima odločilen

pomen

1 Zakoni določajo minimalne standarde etičnega ravnanja in

opredeljujejo kazni za kršitelje, pojavlja pa se tudi »sivo

področje« ravnanj, ki niso nezakonita, so pa etično vprašljiva.

1 2 3

2 Predpisi, standardi, smernice drţavnih in drugih organov

opredeljujejo kaj je etično sprejemljivo in kaj ne.

1 2 3

3 Kodeksi etike oziroma pravila moralnosti posameznih podjetij,

strokovnih zdruţenj in podobno opredeljujeo etična ravnanja.

1 2 3

108

19.) Neetično ravnanje

1 Učinkovita kultura naj bi podpirala etično vedenje in zavračala

neetično vedenje.

1 2 3 4 5

2 Etično vedenje prinaša stroške tako podjetju kot

posameznikom.

1 2 3 4 5

3 Podjetja, ki poslujejo po vsem svetu, bi morala s kodeksom

etike prepovedati neetična ravnanja, tudi če v neki drţavi to ni

prepovedano.

1 2 3 4 5

4 Najbolj močna in najbolj uspešna kultura je tista, ki lahko

povezuje ekonomske vrednote podjetja z druţbenimi in

etičnimi vrednotami drugih skupin v okolju.

1 2 3 4 5

20.) Kateri dejavniki po vašem mnenju izboljšujejo etičnost v podjetju? (obkroţite lahko več

odgovorov)

a) cilji in vrednote podjetnikov

b) osebne lastnosti podjetnikov in ostalih zaposlenih

c) kultura podjetja

d) etična klima

e) vgradnja različnih etičnih varovalk

f) sporočanje o nepravilnostih

21.) Pomembnost prisotnosti etičnosti v podjetju

1

sploh se ne

strinjam

2

delno se

strinjam

3

niti da niti ne

4

večinoma se

strinjam

5

popolnoma se

strinjam

1 Z uporabo kodeksov etike je podjetje lahko uspešnejše pri

soočanju z okoljem, lokalno skupnostjo in strankami.

1 2 3 4 5

2 Če je podjetje etično in druţbeno odgovorno, je lahko tudi

dobičkonosno.

1 2 3 4 5

3 Etična in druţbena odgovornost ne prizadane podjetja, temveč

le še poveča njegov obstoj.

1 2 3 4 5

4 Podjetje, ki ravna s svojimi zaposlenimi s spoštovanjem, lahko

pridobi mnogo nagrad v obliki visoke morale in izboljšane

produktivnosti.

1 2 3 4 5

5 V poslovnem svetu je včasih teţko sprejeti etično pravilne

odločitve zaradi visoke stopnje konkurenčnosti.

1 2 3 4 5

22.) Opredelite vaše strinjanje ali nestrinjanje z vsako od naslednjih izjav (obkroţite primerno

stopnjo strinjanja)

109

1 – sploh se ne strinjam 2 – delno se strinjam 3 – niti da niti ne 4 – večinoma se strinjam

5 – popolnoma se strinjam

1 Zdrava, dosledna etika je dobra za posel na dolgi rok. 1 2 3 4 5

2 Etika in dobišek nista zdruţljiva. 1 2 3 4 5

3 Pri razreševanju etičnih problemov je laţje vedeti kaj je prav, kot pa je to storiti.

1 2 3 4 5

4 Posrednik ravna etično, dokler se drţi zakonov in pravil drţave

(ZNPosr, OZ, Kodeks o dobrih poslovnih običajih pri

poslovanju z nepremičninami...).

1 2 3 4 5

5 Dobiček je glavna skrb podjetnikov, etika je sekundarnega

pomena.

1 2 3 4 5

6 Povprečen podjetnik ima dva etična standarda, enega za poslovno ţivljenje in drugega za zasebno ţivljenje.

1 2 3 4 5