Upload
others
View
4
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Sectorgroep WoningcorporatiesNovember 2009
Transparantie in financiëlesturing*Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties
*connectedthinking
1
PricewaterhouseCoopers verleent sectorspecifieke diensten op de gebiedenAssurance, Tax & HRS en Advisory. Ons doel is onze klanten te helpen slagvaardig teopereren. We zien onszelf daarbij niet alleen als dienstverlener, maar ook als businesspartner. We geven praktische adviezen, identificeren mogelijkheden en reikenvernieuwende oplossingen aan. Resultaatgericht en vaak vanuit een verrassendperspectief. In Nederland doen we dat met zo'n 4.900 collega's, wereldwijd met meerdan 155.000 mensen in 150 landen, op basis van ons gedachtegoed ConnectedThinking. Dit doen we voor zowel grote nationale en internationale ondernemingenalsook voor overheden, not-for-profitorganisaties en private companies.
'PricewaterhouseCoopers' verwijst naar het netwerk van member firms dieparticiperen in PricewaterhouseCoopers International Limited. Iedere member firm iseen afzonderlijke en onafhankelijke juridische entiteit.
Voorwoord
Grote uitdagingen in onzekere tijden
Voor u ligt het rapport Transparantie in financiële sturing van de sectorgroep Woningcorporaties vanPricewaterhouseCoopers. In 2008 heeft de sectorgroep, in samenwerking met aeDex, een onderzoekgedaan onder woningcorporaties naar het hanteren van kengetallen en rendementseisen voor financiëlesturing. Uit dit onderzoek bleek dat het belang van financiële sturing op basis van kasstromengekoppeld aan kengetallen en rendementseisen op dat moment zeer zeker werd onderkend door desector, maar niet werd toegepast in de praktijk. Dat was een opmerkelijke conclusie, vooral omdatexterne toezichthouders, zoals het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal FondsVolkshuisvesting, steeds indringender kijken naar kasstromen en kengetallen. Het interneinstrumentarium van de corporaties was daar toen blijkbaar nog niet voor toegerust.
Sinds het onderzoek in 2008 is er veel veranderd. Er is nu geen discussie meer over de noodzaak tothet sturen op kasstromen; die noodzaak is hoog. De markt is drastisch veranderd en nog continu aanverandering onderhevig. Van een kredietcrisis was in het voorjaar van 2008 nog geen sprake. Dewoningmarkt was toen nog in volle bloei en de bomen reikten tot in de spreekwoordelijke hemel. Nustagneert de woningmarkt, is het aantrekken van financiering een moeizaam proces én kijkt de overheidnaar het opgebouwde vermogen van corporaties. Des te meer redenen om de sturing op financieelgebied professioneel aan te pakken. Zodat u weet hoe lang uw financiële polsstok is en u uwbeslissingen over projecten neemt binnen de kaders die de continuïteit van de corporatie waarborgen.
PricewaterhouseCoopers heeft onderzocht of corporaties nu ook daadwerkelijk sturen op kasstromen,kengetallen en rendementseisen. Onze professionals hebben zich voor hun onderzoek gebaseerd op deopenbare informatie van de veertig grootste corporaties. Die openbare informatie betreft vooral dejaarrekening, het jaarverslag en aanpalende berichten. De belangrijkste vragen in het onderzoek warenof corporaties nu transparant zijn over het beleid dat zij hanteren om de financiële continuïteit tewaarborgen en of zij verantwoording afleggen over de realisatie van het beleid.
Dit rapport schetst hoe de transparantie in de financiële sturing ervoor staat. Tevens geeft dit rapporteen performance ranking weer op basis van de kengetallen en de ratio’s die onderdeel uitmaken vanhet financiële sturingsmodel zoals dat door PricewaterhouseCoopers is ontwikkeld. Wij vertrouwen eropwederom een bijdrage te leveren aan de professionalisering van de financiële sturing binnen uw sector.
Gijsbert TurkenburgVoorzitter sectorgroep Woningcorporaties
Inhoudsopgave
1 De markt ontwikkelt zich 6
2 Transparantie in financiële sturing 10
Bijlagen
Bijlage A Financieel sturingsmodel 21
Bijlage B Overzicht kengetallen 22
1 De markt ontwikkelt zich
De omgeving
De economie staat er eind 2009 niet goed voor. De teverwachten economische krimp over 2009 bedraagt 4%.Voor 2010 wordt een nagenoeg nul-scenario verwacht,oftewel stilstand. De minister van Financiën, Wouter Bos,verwacht pas in 2013 het begrotingstekort tot 3% te hebbenteruggebracht. Wanneer er een begrotingsevenwichtontstaat, is onbekend. De regering is voornemens eenstructurele bezuiniging van € 35 miljard per jaar door tevoeren, ingaande in 2011. Deze bezuinigingen zulleniedereen raken, ook de sector Woningcorporaties.
Het consumentenvertrouwen is in november 2009 negatief1.Vanuit de consumentenbestedingen is voorlopig geenaantrekkende economie te verwachten.
Ook de huizenverkopen zijn gestagneerd en stagneren nogsteeds. Alleen de startersmarkt laat nog enige bewegingzien. Dit vertaalt zich ook in de verwachte productie vannieuwbouwwoningen. De verwachting is dat het aantal nieuwte bouwen woningen zal dalen tot ongeveer 55.000woningen in 2011. De ontslaggolf in de bouwsector heeftzich ingezet.
In deze markt moet een woningcorporatie zich staandehouden. Deze markt vraagt om een duidelijke visie opfinanciële continuïteit en om grip op de projectontwikkelingvan een woningcorporatie.
De Nederlandse overheid
De Nederlandse overheid stimuleert, net als andereoverheden, de economie. Binnen de G-20 is afgesproken ditte blijven doen tot de economie weer aantrekt. De rekeninghiervan moet in de toekomst worden betaald.
De overheidsuitgaven lopen nu uit de pas met de gemaaktebeleidsafspraken. Nederland heeft een begrotingstekort van6% bij een norm van 3%. Om die reden gaat de overheid dekomende jaren bezuinigen, structureel € 35 miljard euro per
jaar. Ook de sector Woningcorporaties zal daaraan moetenmeebetalen. Het meest voor de hand liggend is dat dit wordtverrekend in de huurtoeslag. Corporaties moeten ditmeenemen in de financiële sturing en de scenarioanalyse.Hoe kan een corporatie anders nu langetermijnverplichtingenaangaan in projectontwikkeling? Het heeft immers gevolgenvoor de kasstroom. Grofweg kan worden gesteld dat € 1,-minder exploitatiesaldo, € 3,- minder investeringsvolumegeeft.
Europa
Met Europa is een overeenkomst bereikt over hetstaatssteundossier. Sociaal vastgoed (tot de huurtoeslag-grens) en maatschappelijk vastgoed (wijkgebonden) mag metborging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouwworden gefinancierd. Al het overige vastgoed moet op eenandere manier worden gefinancierd. Dit betekent veelal eenduurdere financiering die hogere eisen stelt aan devoorspelbaarheid van de resultaten van de corporatie en eenhoger niveau vereist van de exploitatiekasstroom. De tuchtvan de markt zal zich hier doen gelden.
Operationeel betekent dit dat u minimaal administratief eenscheiding moet aanbrengen tussen sociaal / maatschappelijkvastgoed en commercieel vastgoed, zowel in exploitatie alsin financiering. De systemen van de meeste corporaties zijnhier nog niet klaar voor. Die van u wel?
Transparantie in financiële sturing
Externe partijen zijn meer en meer geïnteresseerd in dekwaliteit van de financiële sturing van corporaties. Externestakeholders als het Centraal Fonds Volkshuisvesting en hetWaarborgfonds Sociale Woningbouw uitten reeds hunbezorgdheid.
Ook de financiers willen meer weten. Financieren op deonderliggende waarde in een markt waarin de verkopenstagneren, is niet aantrekkelijk. Kasstroomfinanciering in een
Transparantie in financiële sturing 7
1 CBS november 2009
stabiele exploitatie is daarentegen wel aantrekkelijk. Deprojecties van de corporatie dienen dan wel betrouwbaar tezijn en gemaakt aan de hand van herkenbare kengetallen enratio’s, ontdaan van waarderingsvraagstukken.
Vooruitblik
De financiële positie van woningcorporaties, zoals die blijktuit de onderzochte jaarverslagen, is op dit momentgemiddeld nog aanvaardbaar. Wij zien echter rendementendie onder druk staan en die onder de gemiddeldevermogenskosten liggen. Kortom, er wordt ingeteerd.
De Interest Coverage Ratio’s zijn gemiddeld genomen goed,maar dat wel bij een historisch lage rente. Niet gepubliceerdin de openbare stukken, maar wel in de praktijkwaarneembaar, is een afnemende duration in de lenings-portefeuille. Eén ding is zeker: de rente gaat omhoog. Laat uniet verrassen door een rentestijging als u gaat(her)financieren.
Wij zien dat slechts beperkt verantwoording wordt afgelegdals het gaat om het beleid op het gebied van de financiëlecontinuïteit van de corporatie. Wil de sector de discussiekunnen voeren met lokale stakeholders en met de overheid,dan moet het beleid op het gebied van de financiëlecontinuïteit zichtbaar zijn. Alleen dan gaat de discussie overhet beleid en niet over de absolute getallen. Die laatstezeggen vaak niet zo veel. Het is bovendien wenselijk ominformatie op te nemen over de ontwikkeling van definanciële positie van de corporatie.
Waarde is er meer dan genoeg in de sector. Dit blijkt ook uitpublicaties van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en dekengetallen uit de bijlage bij dit rapport. Maar het verzilverenvan die waarde is een andere zaak. Het is cruciaal om tefocussen op de exploitatie, de investeringen en definanciering vertaald naar kasstromen. Daarmee bepaalt eencorporatie de continuïteit op de korte en de middellangetermijn.
Dit onderzoek is een vervolg op onze publicatie in hetvoorjaar 2008 genaamd ‘Fundament voor toekomstige
uitdagingen’. Nu kijken we naar de implementatie vanfinanciële sturing.
Wij rapporteren over de status per 31 december 2008,ontleend aan de jaarrekeningen over 2008. Wij dagenwoningcorporaties uit om in de komendeverslaggevingsronde meer aandacht te besteden aan hetbeleid gericht op de financiële continuïteit. Onze conclusieluidt: er is werk aan de winkel! Natuurlijk staan wij decorporaties hierbij graag terzijde.
8 PricewaterhouseCoopers
2 Transparantie infinanciële sturing
Het financiële sturingsmodel
Wij hanteren een model dat gebaseerd is op kasstromen. Decorporatie kent een drietal kasstromen, te weten:� exploitatie;� portfolio;� financiering.
ExploitatieDe exploitatiekasstroom dient over een planperiode ondernormale omstandigheden gemiddeld positief te zijn. Dezekasstroom moet zodanig zijn dat de rentelast hieruit kanworden voldaan. Een normstelling voor de Interest CoverageRatio op niveau 1,25-1,35 vinden wij generiek acceptabel. Dedaadwerkelijke normstelling is afhankelijk van de volatiliteitvan de kasstroom, de rentevisie, het meerjarenperspectief endergelijke.
PortfolioDe corporatie dient een aantal criteria te formuleren aan dehand waarvan investeringsbeslissingen worden genomen. Ditzijn bijvoorbeeld direct rendement en de Internal Rate ofReturn. Beide rendementsgetallen dienen te wordenbeschouwd in relatie tot de gemiddelde vermogenskosten-voet. Beleidsmatig maakt de corporatie keuzes naarvastgoedsegment (sociaal, maatschappelijk en/ofcommercieel). Het rendement over de gehele portefeuilledient minimaal de gemiddelde vermogenskostenvoet teevenaren. Zo niet, dan teert de corporatie in op haarvermogen. Dat kan overigens ook een bewuste keuze zijn.
Het indirect rendement wordt door de corporatiegemonitord. Het laat zien in hoeverre de corporatie waardecreëert. Deze waarde is altijd subjectief, of het nu gaat om debedrijfswaarde, de beleidswaarde, de WOZ-waarde, deaeDex-waarde of welke andere waarde dan ook. Pas als decorporatie de waarde verzilvert in een uitpondscenario, isdeze objectief.
Bij het nemen van desinvesteringsbeslissingen speelt deindirecte waarde een belangrijke rol. Daar waar eencorporatie een hoog indirect rendement verwacht te kunnenrealiseren, kan een corporatie de hoogste kasstroomrealiseren voor interne financiering.
FinancieringDe investerings-/financieringsratio maakt onderdeel uit vanhet financieringsstatuut. Deze ratio komt tot stand op basisvan vermogensdoelstellingen. Op investeringsniveau en opjaarlaagniveau over een planperiode, bewaakt een corporatiemet de investerings-/financieringsratio de juiste verhoudingtussen de financiering en de waardecreatie. Immers,investeringen zonder waarde dragen niet bij aan devermogensontwikkeling.
De uiteindelijke doelstelling is de continuïteit te waarborgendoor een gezonde vermogensontwikkeling. In ons modelspreken wij over het kengetal Loan to Value. Dit geeft aanhoe veel van de waarde van een corporatie is gefinancierd.Een generieke norm van 75% lijkt gerechtvaardigd bijhantering van de bedrijfswaarde. Een eigen norm komt totstand op basis van het eigen risicoprofiel en de gewenstevermogensbuffer die daarbij hoort.
WaardeWij sluiten in ons model aan bij kasstromen, ook als het gaatom de bedrijfswaarde of de beleidswaarde. Een vergelijk vandeze waarde met de aeDex/IPD-waarde laat zien waar decorporatie waarde opoffert, om welke reden dan ook.Ook hiervoor geldt: wat is uw beleid? Als u aeDex-deelnemerbent, kunt u in het model de rendementen ook uitdrukken inde aeDex/IPD-waarde. De uitkomst is anders, de betekenishetzelfde.
SturingsmodelHet hier gepresenteerde model is samengevat opcorporatieniveau. De corporatie kent meerdere activiteitendie, met gelijke kengetallen doch met andere normstelling,beoordeeld moeten worden. Meest voor de hand liggend inde driedeling: sociaal, maatschappelijk en commercieelvastgoed. Uw exploitatie en portfolio beoordeelt uw in dezecategorieën, uw financien, (nog) op corporatieniveau.
Onderstaand is een impressie van ons sturingsmodelopgenomen. In bijlage A is een grotere versie opgenomen.Vertaald naar een dashboard heeft een corporatie met ditsturingsmodel een managementtool in handen waarmee decorporatie de financiële sturing kan vormgeven en definanciële continuïteit kan bewaken.
Transparantie in financiële sturing 11
Figuur 1. Financieel sturingsmodel
UitkomstWij presenteren u de uitkomst van ons onderzoek op depresentatie van de kengetallen van de onderzochtecorporatie en de realisatie hierop. Kwalitatief laten wij u zienwat de realisatie is. Deze is ontleend en berekend op basisvan de jaarrekening 2008. In de bijlagen treft u deverantwoording per corporatie aan. Kwalitatief lichten wij depresentatie van de jaarverslagen toe.
12 PricewaterhouseCoopers
Financieel sturingsmodel (meerjarenperspectief)
PortfoliobeleidGrondpositiesConcurrentie
SchaalvergrotingLandelijke toelating
Verscheidenheid
Druk vanuit BrusselNieuw huurbeleid
Woonvisie gemeente
DemografieIndividualisering
Doelgroep
PortfoliomanagementWaardesturing
Imago
Corporate GovernanceVisitatie
Transparante verslaggeving
Druk op werknemersPrestatiegerichtheidOndernemerschap
FiscaliseringFinanciering
Juridische structuur
ICT toepassingenInternet
Domotica
Risk managementInterne controle
Efficiënte bedrijfsvoering
Maatschappelijk presteren
Planning & Control Medewerkers
Kwaliteit
Klant ToezichtRisicomanagement
Beleid
Kasstromen
Investeringen & verkopen
=
=
+ + =
+ =
+ / -
Portfolio kasstroom
Leningen
Operationele kasstroom
Waarderingportefeuille per 1/1
Onroerend-goedmarkt
Benchmark versusnormstelling,aeDex IPD
Benchmark versusnormstelling,
IPDaeDex
Benchmarkversus
normstelling
Benchmarkversus
normstelling
Kapitaal-markt
WaarderingWaarderingportefeuille per31/12
Beginstandnetto schuldpositie 1/1
Eindstand nettoschuldpositie 31/12
Vermogens-ontwikkeling
Va
lue
Va
lue
Lo
an
Lo
an
Financiële positieProjectontwikkeling
Directrendement
Interestdekkingsratio
IRR/ BAR /NAR
Indirectrendement
Loan tovalue
Investerings-financierings-
ratio
Beleidsvariant Kengetal
Treasury
Interest Coverage Ratio
De Interest Coverage Ratio (ICR) wordt berekend door dewinst- en verliesrekening te zuiveren van waarderings-vraagstukken, zichtbare non-cash en niet-exploitatie-gerelateerde items, zoals afschrijvingen, verkopen endergelijke. Leefbaarheidsuitgaven blijven in deexploitatiekasstroom achter. Deze zouden eigenlijk alsmaatschappelijk dividend moeten worden opgenomen, maarzijn uit de externe informatiebronnen niet te achterhalen.De totale rentelast wordt uitgedrukt in de verhouding tot hetexploitatiesaldo; dit bepaalt de Interest Coverage Ratio.Indien de Interest Coverage Ratio kleiner is dan 1, genereertde corporatie onvoldoende kasstroom uit de exploitatie omde rentelast te betalen.
Figuur 2. Interest Coverage Ratio
Het merendeel van de veertig onderzochte corporatiesrapporteert niet expliciet over de ICR. Slechts bijuitzondering wordt er melding gemaakt van eenbeleid/normstelling. Dit kengetal is echter het eenduidigst,het gemakkelijkst te bepalen en het laat direct zien of deexploitatie voldoende winstgevend is. De sector laat hier eenkans liggen.
Van de onderzochte corporaties kan de volgende verdelingworden gemaakt:
ICR<1 1<ICR<1.35 ICR>1.35
Aantal 14% 25% 61%
Hieruit kan worden afgeleid dat, gemeten in kasstromen, hetmerendeel van de onderzochte corporaties voldoet aan dewinstgevendheid van de exploitatie. De categorie waarbij deICR lager is dan 1,35 is substantieel. Het ontbreekt echter inde verantwoording aan een toekomstperspectief. Het lijktaannemelijk dat, met de beleidsvoornemens en de huidigerentestand, de rek er uit is.
Transparantie in financiële sturing 13
Interest Coverage Ratio
-
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
Hoogste Laagste Gemiddelde
Direct rendement
Direct rendement is het exploitatiesaldo gemeten inkasstromen (zie ICR) en uitgedrukt in een percentage van dewaarde van het onderliggende bezit. Voor dit onderzoekhebben wij gekozen voor de bedrijfswaarde zoalsopgenomen in de jaarrekening.
Wij koppelen ons financiële sturingsmodel aan kasstromenen sluiten daarmee aan op de kasstromen zoals opgenomenin de bedrijfswaarde. Het zou logischer en beter zijn om aante sluiten bij de beleidswaarde. De beleidswaarde is debedrijfswaarde waarin het beleid van de corporatie volledig isvertaald, dus ook een uitpondscenario voor het bezit. Debeleidswaarde is echter zelden af te lezen uit de jaarrekeningvan een corporatie.
Los van de waarde die wordt gebruikt, is het belangrijk omhier consequent in te zijn en telkens dezelfde waarde tegebruiken om de diverse berekeningen met elkaar te kunnenvergelijken. Houd hiermee rekening bij uw normstelling.
Figuur 3. Direct rendement op basis van bedrijfswaarde
Een direct rendement onder de gemiddelde vermogens-kostenvoet duidt op het interen op het vermogen. Decorporatie behaalt immers onvoldoende rendement om deinflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemdvermogen goed te maken.
Het gemiddelde direct rendement ligt onder eenvermogenskostenvoet die bij de huidige financieringsmarktnaar verwachting dicht tegen 4% zal aanliggen. Het kengetalgeeft aan dat exploitatie onvoldoende winstgevend is. Desector kent dus weinig ruimte om een stijging van de kostenvan het vermogen op te vangen en is kwetsbaar voor eenrentestijging.
De renteontwikkeling is een externe factor die slechtsbeperkt beïnvloedbaar is. De winstgevendheid van deexploitatie kan wel beïnvloed worden. Dit is een zaak vaneigen beleid en executie van beleid.
Het direct rendement wordt slechts sporadisch genoemd alsbeleidsinstrument. Dat geldt ook voor de differentiatie naarhet soort vastgoed. Onduidelijk is in hoeverre deonderzochte corporaties direct rendement gebruiken bijinvesteringsbeslissingen. Dit is opmerkelijk, omdat hetverwachte direct rendement een rechtstreekse impact heeftop de toekomstige kasstromen die de continuïteit moetenwaarborgen.
Het direct rendement op basis van aeDex/IPD laat eenvergelijkbaar beeld zien dat absoluut lager ligt. Dit laatstewordt veroorzaakt door de hogere marktwaarde die in deberekening wordt gehanteerd.
Figuur 4. Direct rendement op basis van aeDex/IPD
14 PricewaterhouseCoopers
Direct rendement
Hoogste Laagste Gemiddelde
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
Direct rendement op basis van aeDex/IPD
Hoogste Laagste Gemiddelde0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
3.00%
3.50%
4.00%
4.50%
Indirect rendement
Het indirect rendement is de waardemutatie van debestaande portefeuille. Ook hier speelt, net als bij directrendement, de keuze voor het hanteren van de bedrijfs- of debeleidswaarde. Op basis van de bedrijfs- of debeleidswaarde zou intern een analyse mogelijk moeten zijn.De informatie in de jaarrekening is hiervoor echter te beperkt.
Belangrijk voor bestuurders en interne toezichthouders is omte doorgronden waar de waardestijging vandaan komt en ofdeze past in het beleid dat de corporatie hanteert. Eenstijging van de bedrijfswaarde anders dan doorcomplextoevoegingen, wordt veroorzaakt door aanpassingvan de parameters en de grondslagen. Dit laatste moetrechtstreeks terug te voeren zijn op beleidsmatige keuzes.
Door gebrek aan informatie over dit onderwerp injaarverslagen, is onderstaande grafiek gebaseerd opaeDex/IPD-waarden per regio en indien beschikbaar percorporatie.
Figuur 5. Indirect rendement op basis van aeDex/IPD-waarden
In de breedte is het indirect rendement negatief. Dit betekentdat de sector heeft ingeleverd. De druk die de sector ervaartop de exploitatie, maakt het realiseren van indirectrendement nog noodzakelijker om toekomstige investeringente kunnen financieren. Het is van belang dat corporaties de
ontwikkeling van het indirect rendement volgen vanaf hetmoment van de investeringsbeslissing. De jaarlijkseontwikkeling van het indirect rendement zou moeten leidentot een bijstelling van de meerjarenprognoses als het gaatom investeringsopgaven. De verwachting voor 2009 en dekomende jaren is dat hier een negatief effect vanuit gaat.
In de verantwoording door de onderzochte corporaties wordtindirect rendement wel genoemd, echter bij uitzondering incombinatie met de doelstelling gekoppeld aan de realisatie.
Transparantie in financiële sturing 15
Indirect rendement
Hoogste Laagste Gemiddelde-9.00%
-8.00%-7.00%
-6.00%-5.00%
-4.00%
-3.00%-2.00%
-1.00%0.00%
1.00%
Totaal rendement
Het totaal rendement maakt geen onderdeel uit van onssturingsmodel. Ons sturingsmodel is immers gebaseerd opkasstromen. Het indirect rendement als onderdeel van hettotaal rendement is geen kasstroom, doch een verwachtingomtrent de waardeontwikkeling. In deze rapportage hebbenwij ter informatie het totaal rendement opgenomen. Dit is opbasis van aeDex/IPD-waarden.
Figuur 6. Totaal rendement op basis aeDex/IPD-waarden
Het negatieve indirecte rendement wordt nietgecompenseerd door het positieve directe rendement. Desector heeft ingeteerd op vermogen. De visie op individueelcorporatieniveau en op sectorniveau over de ontwikkelingvan direct en indirect rendement is bepalend voor debeleidsmatige stappen die moeten worden genomen. Hetdirect rendement is gemiddeld nog positief en de InterestCoverage Ratio is gemiddeld nog op norm. Daarmee lijkt decontinuïteit voor de korte termijn gewaarborgd. Eenoplopende rente, laagrenderende investeringen enoverheidsingrepen in de kas kunnen dit beeld echter radicaalveranderen. Het realiseren van positief indirect rendementlijkt op korte termijn niet haalbaar in de markt.
De mix van maatregelen waaruit kan worden gekozen,bestaat uit:� bezuinigen op de beheerslasten en de
leefbaarheidsuitgaven: de exploitatiekasstroom wordtbeter en het direct rendement gaat omhoog;
� inkomsten verhogen door huurstijging: deexploitatiekasstroom wordt beter en het indirectrendement gaat omhoog;
� verkoop van bestaand bezit met een laag rendement:U realiseert hiermee een kasstroom voor internefinanciering en uw exploitatie verbetert;
� toevoegen van hoog renderend vastgoed: dit isafhankelijk van de markt en het risicoprofiel van decorporatie. Hoe hoger het rendement, hoe hoger hetrisico lijkt een adagium dat nog steeds geldt.
Slechts een beperkt aantal van de onderzochte corporatieslegt verantwoording af over het beleid en de realisatie metbetrekking tot totaal rendement. Daarmee wordt geen inzichtgegeven in de continuïteit op de middellange en langeretermijn.
16 PricewaterhouseCoopers
Totaal rendement op basis aeDex/IPD
Hoogste Laagste Gemiddelde-8.00%
-6.00%
-4.00%
-2.00%
0.00%
2.00%
4.00%
Loan to Value
Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit isgefinancierd, oftewel, de financiering uitgedrukt in eenpercentage van de waarde van het bezit. Wij zijn hierwederom uitgegaan van de bedrijfswaarde om zo dichtmogelijk bij de kasstromen te blijven.
Figuur 7. Loan to Value
Een generieke norm van 75% lijkt aanvaardbaar. Hetcorporatiespecifieke risicoprofiel moet hier uitsluitsel overgeven. Het gemiddelde van de sector ligt op 60%. Vanuit hetmodel betekent dit dat 60% van alle toekomstigekasstromen noodzakelijk is om de huidige financiering af telossen. Ten opzichte van de marktwaarde, bijvoorbeeld deaeDex/IPD-waarde, ligt dit percentage op 25%. Dit isbeduidend lager. De marktwaarde heeft de corporatie (nog)niet gerealiseerd. Vooralsnog zijn corporaties aan hetexploiteren en hebben ze te maken met kasstromen uit dieexploitatie. Een hoge financiering leidt tot een hogerefinancieringslast. Dit zou geen probleem behoeven te zijn alshet direct rendement op niveau zou zijn. Op niveau wilzeggen, boven de gemiddelde vermogenskostenvoet.
De Loan to Value komt in verschillende vormen terug in deverantwoording van corporaties. Het beleid daaromtrentwordt toegelicht door een norm te stellen. Echter, denormstelling wordt niet toegelicht. Daarmee wordt de
normstelling inhoudsloos. De corporatie zou haar risicoprofielexpliciet moeten maken en vertalen naar de benodigdebuffer en daarmee naar het benodigd vermogen. Dan maaktde corporatie zichtbaar in hoeverre er sprake is vanadequaat sturen op een gezonde vermogensontwikkeling.
Transparantie in financiële sturing 17
Loan to value
Hoogste Laagste Gemiddelde
0%
-20%
20%
40%
60%
80%
100%
Investerings-/financieringsratio
De investerings-/financieringsratio geeft aan welk gedeeltevan de investering extern wordt gefinancierd dan wel externmoet worden gefinancierd. De investerings-/financierings-ratio is berekend door de investering in de portefeuille af tezetten tegen de mutatie in de financiering.
Van jaar tot jaar kan dit kengetal sterk fluctueren. Ook binnende sector zijn de verschillen groot zoals uit onderstaandegrafiek blijkt.
Figuur 8. Investerings-/financieringsratio
Vanuit de normstelling op het gebied van Loan to Value komteen corporatie tot een investerings-/financieringsratio. Inprincipe ligt dit kengetal altijd lager dan de Loan to Value,daar de waarde van de investering over het algemeen lagerligt dan de investering (de cash out is groter dan dewaardetoevoeging). Dit verschil moet de corporatie dekkenuit interne financiering verkregen uit verkopen en exploitatie.Zonder beide kasstromen kan een corporatie niet investeren.
De investerings-/financieringsratio zou onderdeel moetenuitmaken van de investeringsbeslissing. Dit zien wij in depraktijk helaas zelden terug. Evenmin wordt hierovergerapporteerd in de externe verantwoording.
Gemiddeld komt de groep op ruim 49% voor dit kengetal, bijeen Loan to Value van gemiddeld 60%. In de financiëlesturing van een corporatie dient dan 51% van deinvesteringsopgave uit eigen middelen te komen.
18 PricewaterhouseCoopers
Investerings-/financieringsratio
Hoogste Laagste Gemiddelde-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Transparantie in financiële sturing 19
Bijlagen
Bijlage A Financieel sturingsmodel
Transparantie in financiële sturing 21
Fina
ncie
el s
turin
gsm
odel
(mee
rjare
nper
spec
tief)
Por
tfol
iob
elei
dG
rond
pos
ities
Con
curr
entie
Sch
aalv
ergr
otin
gLa
ndel
ijke
toel
atin
gVe
rsch
eid
enhe
id
Dru
kva
nuit
Bru
ssel
Nie
uwhu
urb
elei
dW
oonv
isie
gem
eent
e
Dem
ogra
fieIn
div
idua
liser
ing
Doe
lgro
ep
Por
tfol
iom
anag
emen
tW
aard
estu
ring
Imag
o
Cor
por
ate
Gov
erna
nce
Vis
itatie
Tran
spar
ante
vers
lagg
evin
g
Dru
kop
wer
knem
ers
Pre
stat
iege
richt
heid
Ond
erne
mer
scha
p
Fisc
alis
erin
gFi
nanc
ierin
gJu
ridis
che
stru
ctuu
r
ICT
toep
assi
ngen
Inte
rnet
Dom
otic
a
Ris
km
anag
emen
tIn
tern
eco
ntro
leE
ffici
ënte
bed
rijfs
voer
ing
Maa
tsch
app
elijk
pre
ster
en
Pla
nnin
g&
Con
trol
Med
ewer
kers
Kw
alite
it
Kla
ntTo
ezic
htR
isic
oman
agem
ent
Be
leid
Ka
sstr
om
en
Inve
ste
rin
ge
n&
ve
rko
pe
n
= =
++
=
+=
+/-
Po
rtfo
lioka
sstr
oo
m
Le
nin
ge
n
Op
era
tio
ne
leka
sstr
oo
m
Waa
rder
ing
por
tefe
uille
per
1/1
Onr
oer
end
-g
oed
mar
kt
Ben
chm
ark
vers
usno
rmst
ellin
g,ae
Dex
IPD
Ben
chm
ark
vers
usno
rmst
ellin
g,IP
Dae
Dex
Ben
chm
ark
vers
usno
rmst
ellin
g
Ben
chm
ark
vers
usno
rmst
ellin
g
Kap
itaa
l-m
arkt
Waa
rder
ing
Waa
rder
ing
por
tefe
uille
per
31/1
2
Beg
inst
and
nett
osc
huld
pos
itie
1/1
Ein
dst
and
nett
osc
huld
pos
itie
31/1
2
Verm
ogen
s-on
twik
kelin
g
ValueValue
LoanLoan
Fin
an
cië
lep
ositie
Pro
jecto
ntw
ikke
ling
Dir
ect
rend
emen
t
Inte
rest
dek
king
srat
io
IRR
/B
AR
/N
AR
Ind
irec
tre
ndem
ent
Loan
tova
lue
Inve
ster
ing
s-fin
anci
erin
gs-
rati
o
Bel
eid
svar
iant
Ken
geta
l
Tre
asu
ry
Bijlage B Overzicht kengetallenOp basis van de beschikbare informatie hebben wij voor de onderzochte corporaties de volgende kengetallen berekend.
Interest Coverage ratio
22 PricewaterhouseCoopers
0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00
Com.Wonen
Stadgenoot
Woonbron
Woonwaard Noord-Kennemerland
Mitros
De Key
WonenBreburg
Volkshuisvesting Arnhem
Zayaz
Woonbedrijf SWS.Hhvl
Haag Wonen
de Alliantie
Vidomes
Nijestee
Woonpunt
deltaWonen
WoonFriesland
Pré Wonen
Ymere
De Woonplaats
Parteon
Wonen Zuid
Accolade
MaasDelta Groep (MDG)
Woonconcept
Domijn
Staedion
Vivare
Portaal
Eigen Haard
Mooiland Maasland
Woonzorg Nederland
Lefier
Wonen Limburg
Talis
Waterweg wonen
Norm (1,3) Gemiddelde (1,46)
Direct rendement
Transparantie in financiële sturing 23
0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00%
Com.Wonen
Woonbedrijf SWS.Hhvl
Stadgenoot
Mitros
Woonbron
Volkshuisvesting Arnhem
Woonwaard Noord-Kennemerland
BrabantWonen
WonenBreburg
MaasDelta Groep (MDG)
De Key
Zayaz
Vivare
de Alliantie
Woonconcept
Nijestee
Haag Wonen
De Woonplaats
Parteon
Pré Wonen
Wonen Limburg
deltaWonen
Ymere
Accolade
Mooiland Maasland
WoonFriesland
Domijn
Lefier
Staedion
Talis
Eigen Haard
Wonen Zuid
Waterweg wonen
Norm (4,0%) Gemiddelde (3,73%)
Indirect rendement
24 PricewaterhouseCoopers
-9,00% -8,00% -7,00% -6,00% -5,00% -4,00% -3,00% -2,00% -1,00% 0,00% 1,00%
Talis
Vivare
Domijn
deltaWonen
Volkshuisvesting Arnhem
Woonzorg Nederland
Accolade
Woonbedrijf SWS.Hhvl
BrabantWonen
Mooiland Maasland
Woonpunt
Zayaz
Wonen Zuid
de Alliantie
Ymere
De Key
Eigen Haard
Mitros
Stadgenoot
Woonwaard Noord-Kennemerland
Parteon
WoonFriesland
Woonconcept
Staedion
Haag Wonen
MaasDelta Groep (MDG)
Vidomes
Waterweg wonen
Wonen Limburg
Pré Wonen
Lefier
Woonbron
Com.Wonen
WonenBreburg
Nijestee
Portaal
De Woonplaats
Gemiddelde (-3,24%)
Loan to Value
Transparantie in financiële sturing 25
-20% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
BrabantWonen
Woonbedrijf SWS.Hhvl
Vivare
Wonen Limburg
Woonconcept
MaasDelta Groep (MDG)
Volkshuisvesting Arnhem
De Woonplaats
Parteon
Talis
Accolade
Mooiland Maasland
Zayaz
de Alliantie
Pré Wonen
Lefier
Woonbron
Woonwaard Noord-Kennemerland
Eigen Haard
Waterweg wonen
Stadgenoot
WonenBreburg
Domijn
Mitros
Nijestee
deltaWonen
De Key
Ymere
Haag Wonen
Wonen Zuid
Com.Wonen
Staedion
WoonFriesland
Norm (75%) Gemiddelde (59,6%)
Investerings-/financieringsratio
26 PricewaterhouseCoopers
-20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%
Wonen Limburg
Woonwaard Noord-Kennemerland
Wonen Zuid
Parteon
deltaWonen
De Woonplaats
Talis
Woonbedrijf SWS.Hhvl
Vivare
MaasDelta Groep (MDG)
Nijestee
Woonconcept
WonenBreburg
Lefier
Eigen Haard
Accolade
Ymere
Waterweg wonen
BrabantWonen
Woonbron
Domijn
Pré Wonen
Mooiland Maasland
Staedion
Haag Wonen
Mitros
de Alliantie
Com.Wonen
Zayaz
Stadgenoot
De Key
Volkshuisvesting Arnhem
WoonFriesland
Gemiddelde (49%)
Contact
pwc.com Assurance � Tax � Advisory
Gijsbert Turkenburg088 - 792 54 [email protected]
Leon Streefkerk088 - 792 56 [email protected]
De gebruikte gegevens in het eerste gedeelte van de publicatie zijn ontleend aan diverse openbare en niet-openbare bronnen.PricewaterhouseCoopers neemt geen verantwoordelijkheid voor de betrouwbaarheid van deze gegevens.
De financiële gegevens gebruikt in het tweede gedeelte van de publicatie zijn ontleend aan openbare gegevens zoals jaarverslagen enjaarrekeningen zoals opgenomen op het internet. Voor de informatie die ontleend is aan de aeDex/IPD is, indien van toepassing,toestemming verleend door corporaties.
Deze publicatie is uitsluitend opgesteld als algemene leidraad voor relevante kwesties en dient niet te worden geïnterpreteerd alsprofessioneel advies. U dient niet te handelen op basis van de in deze publicatie vervatte informatie zonder nader professioneel advies tehebben ingewonnen. Er wordt geen enkele expliciete of impliciete verklaring verstrekt of garantie geboden ten aanzien van de juistheid ofvolledigheid van de in deze publicatie vervatte informatie, en voor zover toegestaan krachtens de wet, aanvaardenPricewaterhouseCoopers, aan haar gelieerde ondernemingen, medewerkers en vertegenwoordigers geen enkele aansprakelijkheid, enwijzen zij iedere verantwoordelijkheid af, voor de gevolgen van enige handeling dan wel omissie door hetzij uzelf hetzij enige anderepersoon op basis van de in deze publicatie vervatte informatie of voor enig besluit waaraan die informatie ten grondslag ligt.
pwc.nl© 2010 PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289). Alle rechten voorbehouden. 2009.11.01.01.332 - herziene druk