VIS factores fundamentales

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PLANES DE DESARROLLO, ORDENAMIENTO TERITORIAL Y VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL"

VIVIENDA DE INTERES SOCIALFACTORES FUNDAMENTALES EN EL RESULTADO

MARIA VICTORIA RESTREPOBOGOTÁ ABRIL 25 2008

VIVIENDA DE INTERES SOCIALFACTORES FUNDAMENTALES

DESARROLLO VIS EN BOGOTA:

UNA REVISION A LAS CIFRAS Rango $ Ventas promd. /mes

Marz 2006/ Marz 2007

Ventas promd. Marz 2007/ Marz 2008

$ 0-25 381 119 -69%

$ 25-35 577 612 6%

Total VIS

2.256 1.863 -17%

Fuente: Galeria Inmobiliaria: Informe Bogotá

Tot No VIS 2.263 1.947 -14%

????

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2


DESARROLLO VIS EN BOGOTA

Rango $ Feb / 07 Feb / 08

$ 0-25 10 proy- 1.643 und 8 proy- 726 und -56%

$ 25-35 30 proy- 1849 und 28 proy-2306 und 25%

Total VIS 123 proy- 6010 und 114 proy-5.379und -10%

Fuente: Galeria Inmobiliaria: Informe Bogotá

V.I.S : Viviendas entre $ 23 y $ 35 millones

1 CAPITULOS 2

TERRENO

URBANISMO

a

b

c COSTOS DIRECTOS

d COSTOS INDIRECTOS

e UTILIDAD

•GESTION- TIEMPO

•NORMAS Dedesarrollo y especificaciones

OTROS FACTORES


EL VALOR DE LA VIVIENDA DEPENDE DE TODOS Y CADA UNO DE LOS CAPITULOS Y CONDICIONES DEL DESARROLLO

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VENTAS 100%Lote 15%Urbanismo 5%

TOTAL LOTE 20%Construccion 54.2%Devoluc IVA -3.20%Honorarios a terceros 14%Impuestos y seguros/ garant 2.80%Conexión Servicos + gastos bancarios

2.40%

Costos Finacieros 1.80%Imprevistos- Post ventas 1.50%

TOTAL COSTOS 73.50%Utilidad 6.50%


Lote Urbanizado

Directos Indirectos

Utilidad

Plusvalía

Infraestructura: General (Primaria) y Locales

Valor de la tierra

El propietario traslada este valor al “urbanizador” o comprador de la tierra

La determinación del valor y el momento del pago son actualmente objeto de discusión y demoras en los procesos

Diseño – Aprobación - Construcción de redes de infraestructura general y local


Lote Urbanizado

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TERRENOa ACLARACIONES

Área BRUTA del Lote:100.000 mts2

1

•Totalidad del terreno a desarrollar

Ejemplo:

Área NETA del Lote: (A.N.U) 88.000 mts2 2

•Generalmente sobre esta área se calculan las determinantes del desarrollo urbano y constructivo de la ciudad


TERRENOaÁrea NETA del Lote: (A.N.U)2

Area BRUTA descontadas AFECTACIONES:

•Las AFECTACIONES se presentan de acuerdo al ordenamiento general de la ciudad

•Pueden ser reconocidas económicamente por las administraciones

•El porcentaje de AFECTACION es resultante, no general para todos los predios Vías del Plan Vial:

Malla arterial principal y Malla arterial complementaria

Infraestructura de Servicios Públicos (E.A.A.B. – Redes Alta Tensión, Rondas Rio, etc)

Ejm: 12.000 mts2


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5

3


TERRENOa

Área UTIL del Lote: 3

Area NETA (A.N.U) descontadas

CESIONES

•Se calculan:

•PARQUES Y EQUIPAMENTO en base a porcentajes sobre el A.N.U

•VIAS LOCALES, exigencias de movilidad de la ciudad y tamaño máximo de manzanas y supermanzanas

•Las CESIONES , son áreas que deben entregarse de manera obligatoria y gratuita, a las administraciones para uso PUBLICO

Promedio AREA UTIL= 60% AREA BRUTA 60.000 mts2

Ejemplo:

Vía (Afectación)

Cesión PUBLICA : 25 % de A.N.U

• Parques 17 %• Equipamento 8 %:

CESION: vías Locales :Resultante: promedio entre 12% y 14% / A.N.U

CESION: Control ambiental (10- 15 mts.Para predios con frente sobre Av.Plan Vial


TERRENOa

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Manzanas: c/u 10.000 mts2.

Total: 1.440 viviendasManzanas: 6Cada manzana: 240 viviendas

1 2 3

4 5 6


Área UTIL del Lote: 3

CONSTRUCCION:

Edificabilidad: Indice Ocupación: Indice Construcción

Las normas para construcción, (en general) no están definidas por densidad

Normas especificas

: La DENSIDAD es resultante

Para el ejemplo se toma un proyecto típico de desarrollo unifamiliar.

DENSIDAD DE VIVIENDA

1.440 unidades. Total de VIVIENDAS en el terreno

DENSIDAD sobre A.N.U 1.440 viviendas 8.8 hectáreas

164 viv / ha.

DENSIDAD sobre área útil 1.440 viviendas 6 hectáreas

240 viv / ha.

ALTA DENSIDAD

BAJA DENSIDAD


•Antejardines•Altura•Aislamientos•Estacionamientos Priv. y Visitantes•Cesión Tipo B (Obligatoria de uso privado)

Ejemplo:

DENSIDAD dependen también de normas de construcción como:

????

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SUELO INCORPORADO

SUELO URBANIZADO

CONSTRUCCION

TERRENO DISPONIBLE


TERRENOa

1

2

3


TERRENOa TERRENO DISPONIBLE1

Areas BRUTAS de terreno, que de acuerdo ala normatividad, puede ser objeto deincorporación para desarrollo urbano

Estas áreas son definidas por las Administraciones Localesde acuerdo a sus necesidades y capacidad de expansión

Criterios ambientales

Criterios Económicos (sostenibilidad de desarrollos VIS)

Disponibilidad de prestación de servicios.

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TERRENOa TERRENO DISPONIBLE1

Valores comerciales (AREA BRUTA) por metro 2 en BOGOTA

Sur-Occidente : $ 35.000 a $ 40.000 / mts2

El área que se destine para VIS, debe permitir economías deescala en el desarrollo

Sur-Oriente : $ 20.000 a $ 35.000 / mts2

Sectores mayor consolidación : $ 50.000 a $ 100.000 / mts2

Valores comerciales areas cercanas al perimetro urbano

Chia: $ 50.000 a $ 70.000 / mts2Soacha, Mosquera, : $ 20.000 a $ 35.000 / mts2


TERRENOa SUELO URBANIZADO3

Terrenos que se entregan como área UTIL, para que losconstructores puedan adelantar sus proyectis

Terrenos que cuentan con todos los servicios públicos

Vias ,Acueducto, Alcantarillado, Energia, Parques,

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VALOR VENTA LOTES M2 METROVIVIENDA

FECHA PRECIO % INCREMENTO ANUAL

31-dic-04 $ 87,000.00

29-nov-05 $ 110,000.00 26%

8-may-06 $ 114,000.00 31%

27-jul-06 $ 129,000.00 48%

FUENTE: Los datos de la presentación fueron tomados de El Recreo Smz 8-5, del lote que se encuentra actualmente en la licitación de metrovivienda. El área es de 6,741.21m2.

El costo de la tierra para construccion (Area util) de vis aumento en 18 meses un 48%

VALOR TERRENOS

Densidades promedio de 340 viviendas por hectárea /UTIL

• Edificabilidad / sobre área Neta: 1.0• Para mezcla de VIP / VIS• Mezcla de Multif. Unifamiliar

REQUERIMIENTOS DE TERRENOS

130.000 viviendas requieren 700 has brutas


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LOTE UTIL URBANIZADOValor metro2 : de $180.000 a $ 300.000

Urbanismo LOCAL $100.000 / mts2 (*)Vias 52%

Parque 18%Desagües /EAAB 30%

Topografía PlanaNo incluye costos financieros del proceso de urbanismo (18 meses de trámite)Especificaciones para cualquier tipo y estrato de vivienda

* Condiciones generales


Valor terreno: de $80.000 a $ 200.000 mts2

LA PRODUCCIÓN Y LOS TRÁMITES

• Para qué invertir en sistemas industrializados si los procesos asociados no están en la misma línea de eficiencia?

• Los mayores costos de la producción de VIS no están en la misma vivienda sino en los trámites que la acompañan.– Calidad reducida en el tipo de vivienda. Menores áreas.

Espacios sin terminar.– Oferta Reducida. Desestímulo a la inversión privada.


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LA PRODUCCIÓN Y LOS TRÁMITES

• Producir una vivienda Tipo 2 toma un tiempo de 10 semanas.• Trámites asociados.

– Licencia de Urbanismo.• Plan Parcial: Desde 3 años.• No Plan Parcial: 10- 12 meses.

– Licencia de Construcción: 3-4 meses.– Diseños Técnicos de Urbanismo. (EAAB, Codensa, etc.): 4- 6

meses.


Diagrama Ilustrativo de la Construcción de VIS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24LICENCIA DE URBANISMODISEÑOS TECNICOS URBANISMO.LICENCIA DE CONSTRUCCIÓNPERMISO DE VENTAS.VENTA Y TRÁMITES DE VENTACONSTRUCCIÓN VIVIENDACONEXIÓN SERVICIOS PUBLICOSESCRITURACION Y ENTREGACOBRO SUBSIDIOS


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MODELO TEORICO (reducción tiempos)

• Supuestos:– Trámite de Urbanismo: 3 meses.– Licencia de Construcción: 1.5 meses.– Permiso de Ventas: 15 dias.– Diseños Técnicos Urbanismo: 2 meses.– Subsidio tramitado por Cliente por fuera del proceso

del proyecto.– Cobro del subsidio con la entrega.– Conexión de Servicios 15 días.


Diagrama Comparativo

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24LICENCIA DE URBANISMODISEÑOS TECNICOS URBANISMO.LICENCIA DE CONSTRUCCIÓNPERMISO DE VENTAS.VENTA Y TRÁMITES DE VENTACONSTRUCCIÓN VIVIENDACONEXIÓN SERVICIOS PUBLICOSESCRITURACION Y ENTREGACOBRO SUBSIDIOS

LICENCIA DE URBANISMODISEÑOS TECNICOS URBANISMO.LICENCIA DE CONSTRUCCIÓNPERMISO DE VENTAS.VENTA Y TRÁMITES DE VENTACONSTRUCCIÓN VIVIENDACONEXIÓN SERVICIOS PUBLICOSESCRITURACION Y ENTREGACOBRO SUBSIDIOS


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• En solo tiempos menores de gestión podríamos tener un ahorro de hasta el 8%, que puede ser representado en mayor área, mejores acabados.

• Consecuencias adicionales:– Habría gran oferta de tierras si la gestión se agiliza.– Los industriales deberían ampliar su capacidad

productiva.– Se genera una verdadera competencia en el VIS que

hasta ahora no se ha visto sus beneficios.

MODELO TEORICO


•Lograr la real aplicación de las herramientas volviéndolas adaptables a las diferentes condiciones de

Tiempo, Mercado, Financieras, Urbanísticas

•Concientización del propietario sobre el valor real de las tierras, y las nuevas condiciones normativas

RETOSRETOS


•Buscar un común acuerdo, entre “promotores”, propietarios y el estado

•Establecer unas normas generales claras sin llegar a un nivel de detalle que no permita la flexibilidad en Planes Zonales y Parciales

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RETOSRETOS

Creación e implementación demecanismos para el manejo de PlanesParciales con diversos actores•Propietarios•Esquemas Fiduciarios•Entidades Bancarias•Entidades públicas

Buscar reducción de tiempos y procesos que simplifiquen la gestión

Con la incorporación de tierras, se debe prevenir el incremento del valor de la tierra y por lo tanto el valor de venta de los inmuebles


Articular intereses del sector público y privado para el bien común.


DENSIDAD x Ha. SEGÚN EL TIPO DE VIVIENDA

Casa Den x HaNo ampliable

(3 pisos) 353Ampliable ( 4

pisos) 294

Multifm Den x Ha

Edf 6 pisos 353Aptos de 42 y 55 mts2

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5-may-08

EL PROYECTO


5-may-08

En 3 pisos, con posibilidad de ampliación a 4

pisos.

Vivienda de 2 pisos, la ampliación es realizada por la familia.

Salón comedorCocina

Salón comedorCocina, Patio Ropas

AlcobaBaño

AlcobaBaño

Ampliación: Alcobay Baño

AlcobaPatio Ropas

Ampliación: Alcobay Baño


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MARIA VICTORIA RESTREPOBOGOTÁ ABRIL 25 2008

GRACIAS

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