vol.5_2013. 1. 31

- 서울 재건축∙재개발 9년만에 최대 공급물량.. 강남∙서초 등 유망단지 많아

- 하우스푸어 10만명?..LG경제연구원 “32만명 이상이다.”

- 서울 오피스 공급과잉..여의도 공실률 11%대

- 애물단지된 도시형생활주택, 올 최대 위기

- 한강변 재건축 아파트 층수 제한 2월 확정..여의도만 50층, 반포∙잠실 등 나머지 35층

- 주택연금 2월부터 수령액 하향조정

① 강동∙하남권의 보금자리지구와 재건축 시장

② 기획재정부, 세법 개정안 시행령 발표

오피스

오피스텔&도시형생활주택

매매

재건축

§서울시 부동산 정보광장에 따르면 1월 25일 기준, 서울 아파트

거래량은 796건으로, 1월 전체 거래량은 1천건을 밑돌아 2006

년이후 가장 저조할 것으로 전망됨

§취득세 감면 조치 종료로 인한 ‘거래 공백’ 우려가 현실화

§새 정부의 부동산 정책에 대한 기대감과 강남, 강동 등 재건축

단지의 사업 진행에 힘입어, 1월 4째주 서울 재건축 아파트 가격

은 14주 만에 상승함

§그러나 1월 25일 서울시의, 여의도외 재건축 아파트 층수를 35

층으로 제한하는 ‘한강 지구별 가이드라인’ 발표로 인하여 개발

이익 감소에 따른 가격 하락이 우려되고 있음

§2012년 4분기 서울 오피스 빌딩의 평균 공실률은 6.23%로,

2010년 4분기(7.11%) 이후 가장 높은 수준임

§2013년 1분기에도 동자동 아스테리움서울, 상암동 온세텔레콤

빌딩 등 총 연면적 35만6000㎡에 달하는 오피스빌딩 7곳의 공

급이 예정되어있어, 당분간 공실률은 높아질 것으로 전망됨

§2013년 새로 입주할 것으로 예상되는 오피스텔과 도시형생활주

택은 11만 가구 수준으로 공급 초과에 따른 매매가격과 임대수

익률의 하향 안정화 추세가 당분간 이어질 것으로 예상됨

§분양가 높고 공급이 집중된 강남보다는 관악구∙신촌∙마포∙성동

구 등 상대적으로 공급이 적었던 지역에도 주목할 필요가 있음

전세 §학군 수요, 금융소득 종합과세 대상금액 하향조정 등으로 전세

물건 품귀, 1월 4째주 전국 전세값은 0.06% 올라, 22주연속 상승

세를 이어감

§한편 2008년 글로벌 금융위기 이후 4년 3개월 동안 수도권 아파

트 전세가의 시총은 247조원 증가하였으나, 매매가의 시총 증가

분은 64조원으로, 전세가 증가 규모의 ¼수준임

§전년 동월 대비 거래량이 증가한 것은 2012년들어 처음이며,

월간 거래량도 2008년 4월 이후 최고치로, 매수자들이 취득

세 감면 종료 이전에 거래를 앞당겼기 때문임

§지역별로는 수도권 38.9천건, 지방 69.6천건으로 전년 동월

대비 수도권 2.5%, 지방 2.3% 각각 증가함

§서울은 12,358건이 거래되어 전년 동월 대비 9.7% 증가하였

으며 강남3구는 거래량이 큰 폭(50.5%)으로 증가

§올해 서울에서 분양될 재건축·재개발 아파트는 총 38

개 단지, 3만5236가구(일반분양 1만242가구)가 공급

될 예정으로 2004년 이후 가장 많은 규모로 공급됨

§지역별로는 마포(6)·성동(6)·서대문(4)·강남(2)·서초(2)·

강동(1) 순으로 공급을 예정하고 있음

§공급특성을 살펴보면, 공급물량의 40% 이상이 경기

침체의 영향으로 지난해 분양을 연기한 단지이며, 시

공능력평가액 10위권의 대형건설사가 대부분 참여함

§지난해 수도권에서 경매로 매각된 주택 1만3694건

중 보증금을 제대로 돌려받지 못한 사례가 5,804건

(42.4%)에 달함

§주택 낙찰가율이 2008년 84.5%에서 지난해 74.1%로

하락한 것이 주요 원인으로, 대출금과 전세금의 합이

현재 시세의 70%를 넘는 물건을 피하고, 반전세 전환

과 재계약 시 우선순위를 확보하는 것이 중요함

§ 2012년 12월 전월세 거래량은 전국 107.6천건으로 전년동월대비 5.7% 증가하였으며, 지역별로는

수도권 70.2천건(서울 33.9천건), 지방 37.4천건으로 수도권은 7.2%(서울 11.2%), 지방은 3% 증가한

것으로 집계되었음. 주택 유형별로는 아파트가 57.6천건이 거래되어 전년동월대비 6.4% 증가하였으

며, 아파트 외 주택은 49.9천건으로 4.9% 증가하였음

§수도권 아파트 거래량은 전년동월대비 10.2% 증가하여 지방 0.7% 보다 증가폭이 크게 나타남

§아파트 분양시장이 극심한 침체에 빠진 가운데 건설사들이 파격 할인 분양으로 서울 주요 재개발 단

지에서 조합원 매물보다 저렴한 일반분양 물건이 늘어나고 있음

§서울 성동구 왕십리뉴타운 2구역 ‘텐즈힐’ 아파트는 지난 해 말 분양가를 최대 15% 인하하여 전용

84㎡의 경우 당초 6억1천만원~6억7천만원 수준에서 5억7천만원대로 하락

§서울 동작구 ‘이수 힐스테이트’아파트도 일부 잔여 가구의 분양가를 3.3㎡당 100~200만원 내려 전

용 84㎡의 경우 당초 6억8천만원~7억6천만원 수준에서 6억4천만만원~7억2천만원대로 하락

§재개발∙재건축 일반분양은 조합원 물량보다 비싸다는 불문율이 깨지고 있음

§국토해양부 실거래가 자료를 바탕으로 아파트 거래량을 조사한 결과 2012년 1월~10월까지 전국 9

억원 이상 고가아파트 거래 건수는 총 2,463건으로 2009년 총 7,684건을 기록 후 최저치를 보임

§지역별로 서울 지역은 2009년 6,862건 대비 2012년 거래 건수는 1,990건으로 70%가 감소했으며,

경기도 지역도 2009년 730건 대비 2012년 207건으로 71% 감소함

§지방은 부동산 개발호재와 신규 공급 증가로 고가 아파트의 거래 건수는 증가했으나 최근 수요 위축

과 공급과잉 현상이 나타나면서 고가 아파트 거래가 위축될 조짐

지역/연도 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

수도권 6,006 1,643 2,055 7,636 3,312 3,502 2,205

지방 7 9 20 48 70 130 28

전국 6,013 1,652 2,075 7,684 3,382 3,632 2,233

§ 2012년 금융감독당국이 추정한 하우스푸어의 규모는 약 10만명이나, 2013년 LG硏에서 추산한 규모

는 3배가 넘는 32만 가구(2011년을 기준으로 조사)로 최근 주택가격 하락세를 감안하면 하우스푸어

의 가구수 및 부채규모는 빠르게 증가하고 있다는 분석

§대출원리금이 연체될 경우 과거 대비 조기에 채무재조정을 신청하는 경우가 늘고있으며, 이는 부채

상환을 위해 노력하기 보다 손쉽게 원리금부담을 경감 받으려는 도덕적 해이 사례가 늘고 있음을 시

사한다는 것이 연구원의 분석임

§한편, 동 연구원은 취약계층에 실질적인 도움을 줄 수 있도록 현재 은행 등 금융기관 위주로 가입되

어있는 신용회복지원 기관을 모든 등록 대부업체로 확대하고 깡통주택 소유자 만이 아니라 깡통 전

세입자를 돕기 위한 대책도 마련돼야 한다고 강조함

(단위 : 건)

§작년 11월 30일 분당선 연장선이 개통된 후 예상보다 분당선을 이용하는 이용객이 많아 수원 망포

역 신동 인근 부동산 분위기가 달아오르고 있음

§상주인력만 1만여명에 이르는 매탄동 삼성전자연구소(R5연구단지) 입주가 5월로 다가오면서 망포

역 인근 신동 일대에는 신축 원룸이 증가

§지난 2012년 10월 이마트가 영통 신동지구에 29만5522㎡를 매입해 판매시설을 세운다는 계획을 발

표하며 기대심리가 상승해 역세권 상가 건물의 상가 분양도 호조

§정부와 지방자치단체들이 시행 중인 공공원룸주택 매입사업에, 도시형생활주택 공급업자들이 몰려

들고 있지만 매입 규모가 전체 공급량의 1%도 안되는 것으로 조사됨

§단기간에 분양이 집중되면서 과잉공급 우려가 현실화 되고 있으며 국토해양부에 따르면 2009년 도

입 후 공급된 20만여 가구의 도시형생활주택 중 30% 정도가 미 입주 상태

§올해 2011년 이후 분양한 물량의 상당수가 입주를 앞두고 있어 미 입주율은 상승할 전망이며, 최근

2년간 전국적으로 19만 가구가 공급된 점을 감안시 올해 미분양 대란이 올 가능성이 큼

§수익형 부동산 시장은 과잉공급과 부동산시장 전반의 침체에 따라 약세 흐름이 지속될 전망이며 개

발호재가 있는 지역 위주로만 활기를 띨 것으로 예측

§부동산정보업체 에프알인베스트먼트에 따르면 올 해 수익형 부동산 예상 투자수익률은 수익형 호텔

6.25%, 오피스텔 5.34%, 상가 5.21%, 도시형생활주택 5.08% 순으로 예상

§투자 선호도는 상가가 38.5%로 가장 높게 나왔으며 오피스텔 36.5%, 수익형 호텔 14.0%, 도시형생

활주택 11.0%로 분석

§서울 도심에 대형 오피스가 연달아 준공되는 반면 경기침

체로 사무실 수요가 줄어들면서 공실률 증가현상이 뚜렷

§지난해 4분기 서울지역 오피스 공실률은 6.23%로 전분기

대비 0.65% 상승하였으며 특히 여의도지역이 잔여 IFC빌

딩 준공으로 인해 공실률이 크게 상승하는 추세

§서울 주요권역의 올해 공급물량은 57만2760㎡로 전년대

비 24.4% 감소하였지만, 최근 몇년간 공급량 누적으로인

한 수급불균형으로 올해도 공실률은 상승할 것으로 전망 (자료 : 교보리얼코)

§국토해양부의 업무보고에서 주요 내용이 주거복지 정책에 초점을 맞추자 당선인은 ‘주택거래 정상

화를 위한 종합대책을 마련하라’고 국토해양부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처에 요구

§취득세 감면과 관련해서는 기획재정부가 1월 임시국회에서 6개월 이내로 연장하는 견해를 내 놓았

고, 분양가상한제와 양도세중과 폐지도 당선인의 공약인 만큼 폐지를 추진할 것으로 예상됨

§출구전략을 수립 중인 뉴타운재개발 사업을 대신해 쇠퇴가 심각한 구도심을 중심으로 개발을 추진

하되 도시재생기금과 도시재생센터 등의 수립을 통해 공공의 역할을 강화할 예정

§수도권광역철도(GTX)에 대한 기본계획용역 예산(100억원)이 국회

본회의를 통과하면서 사업 추진이 본격화 될 것으로 예상되며, 올해

기본계획 수립후 2014년 기본설계 및 실시설계를 거쳐 2019년 완공

목표

§ GTX는 최고 시속 200㎞, 평균 시속 100㎞로 수도권의 주요 거점을

운행하는 핵심 교통수단으로 송도~청량리, 일산~수서, 의정부~금정

등 3개 노선, 총 140.7㎞ 구간을 건립 예정

§서울시는 압구정∙반포∙잠실 등 한강 주변 10곳의 전략∙유도정비구역 중 여의도 구역에 한해서만 아

파트 재건축시 50층까지 고층개발을 허용하고 나머지는 35층 이하로 제한하는 내용의 ‘한강변 관리

기본방향’을 공개함

§기존 한강변 아파트 개발계획은 10개 지구에 기부채납 25%, 최고 층수 50층 내외, 용적률 300% 이

하 등의 기준을 적용하였으나, 이번 가이드라인은 한강변 전체로 범위를 확대하고 기부채납 15%, 층

수는 35층 이내, 용적률은 300%이하로 조정됨

§서울시는 본 공청회와 차후 실시될 도시계획위원회를 거쳐 가이드라인을 2월 중 확정할 예정임

§주택금융공사는 다음달부터 주택연금 신규 가입자의 월 수령액이 현행보다 평균 2.8% 줄어든다고

발표하였으며, 새 기준에 따른 수령액은 2월 신규 신청건부터 적용함

§주택연금 수령액을 하향조정하게 된 배경은 주택가격 상승률과 기대수명, 기준금리 등을 토대로 산

정하는데 최근 주택가격과 금리는 낮아진 반면 기대수명이 늘어나게 된 것이 주요 원인임

§금번, 기준변경이 발표되면서 이달 1일부터 21일까지 가입건수가 403건으로 전월동기 대비 52% 급

증하고 있으며, 연금 가입을 고려할 경우 이달중 가입하는 것이 유리함

구분고덕주공

2단지고덕주공

3단지고덕주공

4단지고덕주공

5단지고덕주공

6단지고덕주공

7단지고덕시영

기존 주택수 2,600 2,580 410 890 880 890 2,579

일반분양/보금자리 1,502 899 158 682 769 718 1,079

재건축 후 4,102 3,479 568 1,572 1,649 1,608 3,658

소형주택(60㎡미만)

814 704 114 334 416 329 1,074

용적률(계획) 249.95% 249.58% 249.72% 249.82% 247.28% 249.33% 249.05%

진행상태사업시행

인가사업시행

인가사업시행

인가사업시행

인가사업시행

인가사업시행

인가관리처분

인가

시공사(시영외 가계약)

미선정현대건설대림산업

현대산업 현대산업 두산건설 롯데건설삼성물산현대건설

무상지분율 - 156% 141% 161% 174% 163% 138%

§ 고덕지구는 강동구 고덕동, 명일동, 상일동 일원의 총 면적 93만 4730㎡로, 1983,84년 준공된 저층 아파트 7개 단지

와 단독주택이 모여있는 1만 7천여 가구 규모의 지역임

§ 지하철 9호선이 고덕1지구까지 연장될 예정이며(2016년 준공), 올림픽대로 및 외곽순환도로와의 접근성이 양호함

§ 배재중∙고, 명일중, 광문고, 한영중∙고, 한영외고, 고덕중, 명일여고 등이 인근에 위치하여 전반적인 주거환경이 우수

§ 재건축사업은 고덕시영이 관리처분인가 단계로 가장 빠르며, 나머지 단지들도 사업시행인가 수준으로, 전반적인 진

척은 빠른 편이나, 조합원들의 기대에 부합하는 시공사와의 본계약을 체결하지 못해 난항을 겪고 있음(2010년경 확

정지분제로 150% 이상의 무상지분율 조건으로 가계약했던 시공사가 최근 아파트가격 하락으로, 본 계약시 해당조

건의 수정안을 제시하면서 조합과의 마찰이 발생하고 있음)

§ 건설사들이 고덕지구 재건축 시공을 기피하는 것은 최근 집값 급락으로 3년전 가계약시 제시한 무상지분율을 이행

하기 어렵기 때문임

§ 글로벌 금융/재정위기와 80,538여 가구의 하남미사∙감일∙감북, 고덕강일의 보금자리물량이 맞물린 집값 하락세가

고덕지구 재건축 시장의 사업성을 악화시키고 있음(단위 : 세대)

(숫자 : 단지, 8은 고덕시영) (서울 재건축 아파트 대지지분 비율 상위 10개 단지, 자료 : 부동산114)

단지면적

(대지지분)2006. 12 2008. 12 2009. 12 2010. 12 2011. 12 2012. 12

211(17.14) 49,500 37,200 48,300 44,500 42,000 32,000

15(24.39) 62,000 53,000 61,000 53,700 53,000 42,000

311(15.73) 45,000 37,900 45,000 42,500 37,000 32,000

16(23.24) 60,000 40,000 56,000 55,000 49,000 40,500

416(23.34) 53,000 38,000 52,600 46,500 45,000 40,000

18(26.8) 62,000 46,400 72,000 52,500 52,000 47,500

518(22.06) 55,000 38,250 52,800 52,000 45,000 37,000

21(25.98) 64,800 47,000 60,000 60,000 54,000 45,000

618(23.92) 57,000 37,500 54,700 55,000 50,000 39,000

21(28.12) 63,000 50,700 64,000 65,500 59,000 47,000

718(25.79) 58,500 40,000 55,500 59,000 58,000 44,500

21(30.31) 70,000 47,500 67,000 67,000 66,000 51,000

시영13(17) 47,000 29,500 44,000 41,000 38,000 34,000

17(21.6) 56,000 36,500 54,000 52,000 46,000 41,500

(자료 : 국토해양부)

§ 고덕지구 저밀도 아파트의 경우 사업 진척도가 높으며, 시세는 2006년 최고가 대비 평균 30% 수준 하락

§ 투자시, 현 평수보다는 재건축 후 배정받을 수 있는 평수와 추가분담금을 결정하는 요인인 대지지분에 주목해야하

며, 대지지분 비율이 높을 수록 추가분담금은 낮아지고 개발이익은 커짐

§ 고덕주공2단지의 대지지분 비율은 159%로 서울 재건축아파트 중 가장 높으며, 뒤를 이어 7단지 144%, 3단지

142%, 4단지 139%로, 상위 10곳 중 7곳이 고덕지구 저밀도 아파트단지임

§ 2014년말까지 관리처분계획인가를 신청하는 재건축단지를 대상으로, 재건축 초과이익 환수제도를 2년간 유예하기

로 했으며 고덕지구의 경우, 수혜 대상이나 주택가격 하락세의 지속으로 과세분은 크지 않을 것으로 예상됨

§ 무상지분율 : 재건축단지 조합원이 추가분담금 없이 넓혀 갈 수 있는 면적비율로 시공사가 제시함

예를들어 무상지분율이 200%면 대지지분이 60㎡인 가구가 재건축 후 120㎡아파트를 추가부담없이 소유 가능

§ 대지지분 비율 : 단지 전체 대지면적을 각 가구당 공급면적의 합으로 나눈 값

☞ 대지지분 비율이 높으면 무상지분율에 따라 더 넓은 아파트를 배정받게 되는데, 감정평가액은 높아지고 추가분담

금은 낮아져 수익성이 좋아짐

§ 확정지분제와 도급제 : 재건축은 관리처분이라는 사전청산 개념의 정산을 사업시작 이전에 미리 계산하는데(추가분

담금 포함), 사업시작 전에 계산한 것이다보니, 사업 후의 실제비용이 예상분보다 많거나 적을 수 있음

☞ 확정지분제는 이러한 위험 또는 이익을 시공사가 부담하는 계약으로, 조합원은 미리 정해놓은 지분을 확정, 반면

도급제는 위험 또는 이익을 조합이 부담하며, 시공사는 공사 도급비만 가져가는 구조

시세 추이 (단위 : 3.3㎡, 만원)

※ 적정가치 파악을 위해 2009년 8월 입주한 고덕아이파크(옛 고덕주공1단지)와 비교

◈ 가 정

§ 연 3% 이자율로, PV(present value, 현재가치)를 비교

§ 투자시점은 2013년초, 분담금 납부는 2014년초, 입주는 2017년초

§ 고덕시영의 시세는 41,500만원, 추가분담금은 7,700만원, 고덕아이파크의 시세는 63,000만원

§ 고덕시영의 추가분담금 7,700만원은 사업시행단계에서 산출된 예상금액으로 2013년중 총회에서 최종 결정(상승할

것으로 예상)

§ 고덕시영의 경우 투자시점부터 입주까지 4년간 주거 및 임대가 어려운 점을 감안하여, 고덕아이파크는 현 시세에

해당하는 전세를 주었다고 가정(보증금 38,000만원)

§ 두 건 모두 국민주택규모(전용면적 85㎡)이하로, 무주택자가 아니라고 간주하여 취득세(지방교육세포함)는 4.4%,

보유세는 무시

◈ 결 과

§ 시뮬레이션 결과, 고덕시영의 PV는 50,802만원, 고덕아이파크의 PV는 61,535만원으로 10,733만원의 차이 발생

(향후 결정될 분담금이 투자의 최대 변수로 작용할 것)

단지 2013년초 2014년초 2015년초 2016년초 2017년초PV

(i=3%)

고덕시영 56㎡(배정 112㎡)

-41,500(구입)-1,826(취득세)

-7,700(분담금) - - - 50,802

고덕아이파크 112㎡-63,000(구입)+38,000(전세)-2,772(취득세)

- - - -38,000원(전세) 61,535

(단위 : 만원)

§ 고덕지구 저밀도 아파트의 경우 2009년~2010년경 일반분양가를 3.3㎡당 2,500만원~2,600만원 수준으로 책정해

무상지분율을 산정했지만, 2013년초의 현 시점, 3.3㎡당 2,000만원에도 분양이 어려워 본 계약을 앞둔 조합과 시공

사의 조율점을 찾는 것이 최대 난제

(조합이 요구하는 확정지분제 조건으로는 최소 3.3㎡당 2,300만원은 되어야하나, 현 시세는 3.3㎡당 1,900만원 수준)

§ 인근 하남미사 보금자리시범지구의 경우, 3.3㎡당 분양가가 평균 950만원으로 공급되었으며, 추후 공급될 하남감일

∙감북, 고덕강일, 하남미사지구의 총 7만4천여 대기물량 감안시, 조합 및 시공사의 부담은 더욱 커질 것으로 예상

§ 재건축을 마쳐 2009년 8월 입주를 시작한 고덕주공1단지(고덕아이파크)의 경우, 2009년 당시 일반분양가를 3.3㎡

당 2,500만~3,000만원으로 책정했으나, 현 시세는 3.3㎡당 1,900만원선으로, 미분양물량이 남아있으며 시공사와의

도급제 계약으로, 손실 명목의 추가분담금(세대당 평균 35백만원 수준)이 2011년말 일부 조합원들에게 부과된 바

있음

§ 재건축사업이 수익을 내려면 공사기간에 주변 집값이 올라야하는데 현재는 반대로 수년째 하락하고 있는 추세, 결

국 재건축 아파트 투자의 성공은 전반적인 시장 상황에 달려있음

§ 2006년 고점대비 평균 30%수준 가격은 하락되었으나, 재건축 및 보금자리 물량이 상당한 지역으로, 2013년 상반기

고덕시영의 추가분담금 총회 결정과 고덕주공2단지의 시공사 선정 이슈 등 제반여건을 면밀히 검토하여 투자 결정

을 내려야 할 것으로 보임

※ 투자시 cash flow

종합 의견

고덕시영 56㎡(배정 112㎡) VS 고덕아이파크 112㎡

위치 § 경기도 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일원

면적 § 546만㎡

건설호수(보금자리)

§ 37,118호(26,173호)

지구지정 § 2009년 6월

교통환경§ 서울외곽순환고속도로(강일IC), 올림픽대로§ 서울~춘천간 고속국도, 지하철 5호선 근접

시행사 § LH공사

일반 현황

주택 건설 계획

전체호수

보 금 자 리

민간분양(단독포함)공공분양

공공임대

소계 영구 국민 10년분납 전세형

37,118 26,173 12,731 13,442 2,074 6,111 4,628 629 10,945

분양 현황

구분 위치총

세대수사전예약

본청약청약경쟁률(일반1순위)

모집공고

입주시기

3.3㎡당분양가

공공분양경기 하남시

망월동 A15BL976 767 209 8.91 : 1 2011. 12 2014. 6

900

공공분양경기도 하남시망월동 A9BL

712 569 143 4.29 : 1 2011. 12 2014. 8

공공분양경기도 하남시망월동 A28BL

1,541 1,230 311 5.03 : 1 2012. 6 2014. 12

950

공공분양경기도 하남시미사동 A2BL

615 489 126 0.78 : 1 2012. 10 2015. 5

공공분양경기도 하남시미사동 A5BL

1,164 670 494 2.81 : 1 2012. 10 2015. 10

공공분양경기도 하남시미사동 A11BL

763 608 155 1.15 : 1 2012. 10 2015. 2

합계 - 5,771 4,333 1,438 - - - -

(단위 : 세대)

(단위 : 세대, 만원)

주변 아파트 시세(2013년 1월)

단지번호

단지명 위 치 총 세대수 준공시점3.3㎡당시세

① 제일풍경채1단지 경기도 하남시 덕풍동 759번지 140 2008. 4 1,600

② 제일풍경채2단지 경기도 하남시 덕풍동 765번지 120 2008. 3 1,600

③ 삼부르네상스 경기도 하남시 덕풍동 729번지 471 2008. 8 1,470

④ 강일리버파크2단지 서울특별시 강동구 강일동 668 442 2009. 4 1,430

⑤ 강일리버파크10단지 서울특별시 강동구 강일동 695 694 2009. 4 1,334

§ 총 26,173세대를 공급하는 하남미사지구에서 2012년까지 공공주택 6개 단지, 5,700여 세대가 분양됨

§ 청약은 사전예약 당첨자, 특별공급, 일반공급이 순차적으로 진행되었으며, 5∙10 부동산대책의 일환으로 2012년 7

월 27일 이후에 공고된 A2, A5, A11블록의 경우, 입주 90이내, 거주 1년(기존 5년), 전매제한 4년(기존 7년)의 완

화된 조건이 적용됨

§ 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일원에 조성된 미사지구는 차로 잠실까지 10분 거리인 준 강남권인데다, 지

하철 5호선이 2015년경 지구내로 연장될 예정이며, 국도 43호선~천호대로 연장, 미사교차로 입체화, 하남 유니

온스퀘어 개발호재 등 전반적인 교통 및 주거환경이 개선될 것으로 전망됨

§ 하남미사지구의 평균 분양가는 3.3㎡당 930만원 수준으로, 약 1.3㎞ 떨어진 아파트 단지 시세(3.3㎡당 1,400만원

선)의 약 70%임을 감안시, 가격메리트는 충분함

사업 현황

(단위 : 세대, 만원)

12 3

4

5

하남미사 보금자리지구

A2 BL

A5 BL

A11 BL

A15 BL

A28 BL

A9 BL

구분 하남감일지구(3차) 하남감북지구(4차)

위치§ 경기도 하남시

감일동, 감이동 일원§ 경기도 하남시

감북동, 초이동 일원

면적 § 168.8만㎡ § 267만㎡

건설호수(보금자리)

§ 12,907호(8,625호) § 20,000호(14,000호)

지구지정 § 2010년 5월 § 2010년 12월

교통환경

§ 서울외곽순환고속도로(서남하IC), 중부고속도로, 서울~세종 고속도로(예정), 지하철 5호선마천역 등 근접

§ 서울외곽순환고속도로(서하남IC), 지하철 5호선 올림픽공원역, 둔촌동역, 지하철 9호선 보훈병원역 등 근접

시행사 § LH공사

§ 하남감일지구(3차)와 하남감북지구(4차)는 지구지정이 7개월정도 차이나지만, 거리가 가까워 공동 개발이 예상된

지역이나, 분리 개발될 가능성이 점쳐지고 있음

§ 하남감일지구는 비교적 순조롭게 사업이 진행되는 반면 감북지구는 지구지정 취소를 요구하는 법정 소송 등으로

사업이 사실상 중단된 상태

§ 두 지구는 행정구역상 하남시에 속해있으나, 서울 송파구 마천∙방이∙둔촌동과 인접해 있어 강남∙서초나 내곡∙세곡

지구 못지않게 입지여건이 우수한 편이며, 특히 서울과 가까운 감북지구가 하남 쪽에 치우친 감일지구보다 입지

여건에서 더 낫다는 평가를 받고 있음

§ 감일지구는 2012년말부터 감정평가 및 보상과정을 거쳐, 2013년 중반에 입주자모집공고를 발표할 예정이나, 감

북지구는 주민들이 개발에 반대하며 지구지정 취소를 요구하는 법정 소송을 제기하는 등 사업이 난항을 겪으며

지구지정이 이루어진지 2년이 지나도록 지구계획도 수립하지 못한 상태임

§ LH공사는 그린벨트를 해제해 개발하는 두 지구를 하나의 도시계획으로 개발하려하나, 감북지구 주민들 뿐만 아

니라 하남시와 시의회, 지역 국회의원 등이 감북지구 개발에 부정적이어서 보금자리사업에 힘이 실리지 않고 있

음

§ 한편, 감북주민들은 지구지정 취소 소송 1심 판결에서 패소하였으며, 지난 2013년 1월 18일 항소심에서도 패소함

주택 건설 계획(하남감일지구)

전체호수

보 금 자 리

민간분양(단독포함)

공공분양공공임대

소계 영구 국민 10년분납 전세형

12,907 8,625 3,987 4,638 475 1,584 2,250 329 4,282

사업 현황

(단위 : 세대)

개 요

위치 § 서울특별시 강동구 고덕∙강일동 일원

면적 § 166만 535㎡

건설호수(보금자리)

§ 10,513호(8,410호)

지구지정 § 2011년 10월

교통환경

§ 서울외곽순환고속도로, 올림픽대로, 서울~춘천간고속도로 인접§ 지하철 5호선 상일동역 인접(남동측 18㎞)§ 도시철도 9호선 1지구까지 연장 계획(2016년)

시행사 § LH공사

개 요

주택 건설 계획

전체호수

보 금 자 리

민간분양(단독포함)

공공분양공공임대

소계 영구 국민 10년분납 전세형

10,513 8,410 3,155 5,255 - - - - 2,103

(단위 : 세대)

§ 국토해양부는 2011년 5월 강동구에서 건의한 고덕강일 보금자리주택 지구계획을 2012년 12월 20일 확정하였으

며, ①지하철 9호선을 기존 보훈병원역(2016년 3월 준공 예정)에서 고덕∙강일 1지구까지 연장, ②지하철 9, 5호

선의 고덕역 환승, ③동남로와 올림픽로 연결, ④보금자리지구내 폐기물처리 시설 지하화, ⑤고덕강일 1지구를

상업, 업무 중심으로 개발 등의 조건으로 지구계획을 승인함

§ 고덕강일 보금자리지구의 전체 13개 아파트 필지중, 2개 필지는 고덕동, 나머지 11개 필지는 강일동에 배치하였

으며, 이는 고덕동, 상일동 일대 아파트 주민들의 ‘신규주택 공급과잉’을 지적한 내용을 반영한 것

§ 기존 보훈병원역에서 고덕∙강일 1지구까지 지하철 9호선이 연장되는 것은 고덕∙상일동 재건축 시장은 물론, 명일,

길동 및 하남미사보금자리 등 강동권 부동산 시장의 대형 호재로 평가되고 있음(강남 접근성 개선)

§ 세부 공급 계획 및 입주자 모집 공고 일정 등은 정해지지 않은 상태임

§ 향후 고덕강일 보금자리주택사업이 2016년말 준공되고 삼성엔지니어링이 입주한 제1첨단업무단지와 엔지니어

링 복합단지가 입주할 제2첨단단지 조성이 완료되면 고덕동, 강일동, 상일동 지역은 신성장동력산업 신흥 집적지

로 양호한 주거와 교통 및 상업환경이 어우러진 자족형 도시가 될 것으로 평가되고 있음

§ 강동구에는 고덕시영∙주공, 둔촌주공, 신동아, 삼익 등 약 3만1천여 가구의 재건축이 예정되어있어, 주택가격하락

을 우려한 주민들의 반발이 거세고, 18대 정부는 보금자리정책을 임대위주로 수정한다는 입장이어서, 향후 개발

계획은 수정이 불가피 할 것으로 예상됨

사업 현황

※ 공공임대 세부계획미정

§ 고덕지구는 지리적으로 서울 송파, 강남과 가까워 강남권으로 분류되는 입지가 우수한 지역이며, 지하철 9호선이

고덕강일1지구까지 연장될 예정으로, 강남과의 접근성도 대폭 개선될 전망

§ 현재 고덕지구의 8개의 단지에서 재건축이 진행되고 있으며, 둔촌주공, 명일삼익, 신동아 아파트가 재건축 예정으

로, 고덕지구와 합하여 총 3만여 가구 재건축을 통해 조성될 예정임(조합원물량 포함)

§ 한편, 고덕지구로부터 동남쪽으로 1.5㎞~4㎞ 거리에 있는 고덕강일, 하남미사, 하남감일∙감북 총 4곳 보금자리지

구는 고덕지구 및 둔촌동 재건축단지와 행정구역은 다르나 같은 기반시설을 공유하는 동일 생활권으로, 예정공급

규모(기 공급물량 포함)는 총 8만여 가구이며, 2012년 입주자모집을 실시한 하남미사보금자리시범지구의 평균

분양가는 3.3㎡당 950만원 수준으로 고덕지구 아파트시세의 절반에도 미치지 못하는 실정임

§ 대기물량이 상당하여 지하철 9호선 연장 등 호재에도 시장은 둔감하며, 전세가격도 안정세를 보이고 있어 재건축

사업추진의 모멘텀이 약해지고 있음

§ 고덕지구 저밀도 재건축 아파트의 시세는 2012년에만 15% 하락하는 등, 지속적인 약세를 보이고 있으며 일반분

양의 가격하락과 용적률 규제 등의 이유로 재건축 사업성이 떨어져, 조합원들의 기대에 부합되는 지분율을 제공

하는 시공사와 본계약을 진행하지 못해, 재건축 사업이 난항을 겪고 있음

§ 새 정부가 기존 보금자리 분양 물량을 임대로 변경하는 정책을 추진하면 강동권 재건축 아파트의 상황은 호전될

것으로 전망됨

종합 의견

하남미사 보금자리시범지구(37,118)

고덕강일 보금자리5차지구(10,513)

하남감북 보금자리4차지구(20,000)

하남감일 보금자리3차지구(12,907)

고덕시영(3,658)

고덕주공(12,978)

명일삼익(1,780)

둔촌주공(11,066)

신동아(1,478)

(단위 : 세대)보금자리지구 및 주요 재건축 단지

※ 조합물량을 포함한 공급예정 세대수

장기저축성보험의납입보험료가2억원을초과하면시행일이후계약하는분부터는보험차익에과세

(단보험료를매달내는월납입식은비과세를유지함)

§기획재정부는 지난 2012년 말 세법개정안이 국회를 통과함에 따라 그 후속조치로 이러한 내

용을 담은 19개 세법 시행령 개정을 추진한다고 1월 17일 발표

§ 1월 18~24일 입법예고를 거쳐 28일까지 부처협의 및 법제처 심사를 완료하고, 오는 2월 8일

차관회의 및 12일 국무회의에 상정한 후 공포할 예정

18세이상만가입할수있었던연금저축제도도연령제한이없어짐

과세회피의우려가없는종신형연금보험은납입한도등의제한없이보험차익에과세하지않음

저축성보험의계약을변경할때10년이상계약기간은계약변경일을기준으로기산

종교인의소득에과세하기로한원칙은확정했으나더협의를거쳐공감대를이뤄야할사항이남아있어

이번에는포함하지않았다고밝힘

주택담보노후연금(역모기지) 소득공제대상확대(민간은행도포함됨)

상속주택외일반주택양도시1세대1주택특례범위축소–상속개시시점의보유주택만적용

혼인∙동거봉양전에보유한조합원입주권으로취득한주택에대해1세대1주택특례적용

조합원입주권양도시장기보유특별공제적용방법신설

매입임대주택면적기준폐지(면적기준: 149㎡이하)

부득이한사유에따른비사업용토지제외범위 확대

8년자경농지등의양도세감면대상을거주자로제한

종합부동산세물납재산범위확대