Download pdf - INFORME DE TASACIÓN Edificio Comercial Lincoln Center Plaza · INFORME DE TASACIÓN Edificio Comercial Lincoln Center Plaza LOCALIZADO EN: Calle Luis Muñoz Rivera esq. Dr. Pedro

INFORME DE TASACIÓN Edificio Comercial Lincoln Center Plaza

LOCALIZADO EN: Calle Luis Muñoz Rivera esq. Dr. Pedro G. Goyco

Centro Urbano Tradicional de Caguas, Puerto Rico

PROPIEDAD DE Municipio Autónomo de Caguas

PRESENTADO A: Hon. William Miranda Torres

Alcalde del Municipio Autónomo de Caguas

Caguas, Puerto Rico

PREPARADO POR:

Fernando Muñoz Vilella

EPA 860, CG 215

FECHA DE EFECTIVIDAD

21 de mayo de 2018

FECHA DE INFORME

29 de mayo de 2018


Tasador de Bienes Raíces Página 2

Carta de Tramite

29 de mayo de 2018

Hon. William Miranda Torres

Alcalde Municipio de Caguas

Caguas, Puerto Rico

Atención:

Sr. Víctor Coriano

Secretario de Administración

Municipio Autónomo de Caguas

Caguas, Puerto Rico

RE: Tasación edificio Lincoln Center Plaza (LCP) Calle Muñoz Rivera Esq. Dr. Goyco, Caguas, PR

Estimado señor Coriano:

Le incluyo la tasación del edificio conocido como Lincoln Center Plaza (LCP), propiedad del Municipio

Autónomo de Caguas, localizado en la Calle Muñoz Rivera Esq. Dr. Goyco, Caguas, Puerto Rico.

La propiedad consiste de un solar con cabida superficial de 3,403.39 metros cuadrados con una

edificación de concreto armado, de aproximadamente 217,952 pies cuadrados de área bruta de

construcción de buena calidad y en buena condición física.

Hemos inspeccionado visualmente el edificio, y aunque pudimos observar algunos daños causados por el

huracán María, podemos concluir, que estos fueron mayormente a las mejoras, muebles y equipos en el

local del sexto piso, y no a la estructura como tal. Por otro lado, se nos ha informado que todos los activos

que sufrieron deterioro están debidamente asegurados, por tal razón entendemos, que los daños sufridos

no tienen relevancia en cuanto al valor de mercado que hemos estimado.

El edificio tiene ocho niveles, dedicados a los siguientes usos:

Un sótano para estacionamiento de los inquilinos de locales comerciales del primer nivel.

Un piso al nivel de la calle Dr. Goyco con espacio comercial rentable, estacionamiento para los

inquilinos y rampa de descarga.

Cuatro pisos, del segundo al cuarto, dedicados a estacionamiento comercial.

Un piso con espacio comercial ocupado por una bolera, un restaurante y tres salones para

actividades.

Una azotea que contiene una estructura donde ubican componentes del elevador y componentes

de los sistemas mecánicos y eléctricos del edificio. También ubican antenas de

telecomunicaciones en espacio rentados para esos fines.

La propiedad ubica en el margen norte del Centro Urbano Tradicional (CUT) de la ciudad. Tiene

accesibilidad vehicular y peatonal muy buena y visibilidad excelente. Su localización, en función de sus

usos, es también considerada buena. Tiene acceso inmediato a toda la infraestructura pública y privada,

disponibles en los mejores vecindarios comerciales.



La propiedad sujeto tiene ciertas características particulares, que hacen prácticamente imposible que sea

valorada mediante el enfoque de Ventas Comparables. Esto es así, debido a que del área de piso total del

edificio, 217,952 pies cuadrados, sólo 42,172 pies cuadrados son considerados área rentable para uso de

oficina o negocio, o sea, aproximadamente un 19.4%. Esto no es común en propiedades que por sus usos

y tamaños, podrían ser comparables a la propiedad sujeto.

Por otro lado, otro de los posibles métodos de valoración, el enfoque de Costo de Reemplazo, tampoco es

adecuado, debido principalmente a que los costos de construcción han aumentado considerablemente en

los últimos años, contrario a lo que ha sucedido con el valor de las propiedades ya construidas, que ha

disminuido. Utilizar este enfoque como indicador de valor de mercado, indudablemente produciría

resultados altamente cuestionables.

Por tales razones, nos hemos visto obligados a basar nuestro estimado de valor de la propiedad sujeto,

exclusivamente en el método de Capitalización de Ingresos, el cual consideramos que es el único que

puede producir un estimado de valor significativo y creíble, a tenor con las condiciones prevalecientes en

el mercado de bienes inmuebles a la fecha de efectividad de esta tasación.

A esos efectos, hemos recopilado rentas de espacios comerciales en Caguas, comparables y competitivos

con los de la propiedad sujeto, con el propósito de determinar la productividad potencial de los locales

comerciales que contiene el edificio. En adición, hemos analizado los ingresos producidos por la

operación del estacionamiento durante los pasados años, con el propósito de determinar la capacidad de

producir beneficios de estas facilidades.

También hemos considerado la capacidad de producir ingresos del espacio rentado para antenas de

telecomunicaciones. Pero, por no haber podido conseguir información actualizada sobre este particular y

no tener certidumbre de la renta presente, la hemos estimado basándonos en datos contractuales de años

anteriores. Hacemos claro que esto es una “suposición extraordinaria”, un mecanismo al alcance del

tasador, que permite tomar como cierto un hecho que en realidad es impreciso. Por lo tanto, si la renta

estimada, estuviese muy distante de la renta contractual vigente, el estimado de valor contenido en el

informe adjunto, debería ser revisado. De esta forma, hemos podido obtener una indicación de valor de

mercado de la propiedad, considerando las tres posibles fuentes de ingreso de esta.

El informe adjunto contiene además información general sobre el desarrollo histórico de la propiedad.

También contiene datos económicos sobre el mercado de bienes raíces en general y sobre el mercado de

la propiedad sujeto, en particular.

Atentamente,


Tasador de Bienes Raíces

860 EPA, 215 CG



TABLA DE CONTENIDO

TABLE OF CONTENTS

CARTA DE TRAMITE ............................................................................................................................................................... 2

TABLA DE CONTENIDO .......................................................................................................................................................... 4

RESUMEN DE DATOS SOBRESALIENTES .......................................................................................................................... 6

HISTORIAL DEL PROYECTO - RESUMIDO .................................................................................................................................... 7 DEFINICIONES DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS ................................................................................................................. 8

Tasación ............................................................................................................................................................................... 8 Bien Inmueble ....................................................................................................................................................................... 8 Valor en el Mercado ............................................................................................................................................................. 8 Condición Hipotética ............................................................................................................................................................ 8 Suposición Extraordinaria (Extraordinary Assumption -USPAP 2014-2015) ..................................................................... 8 Pleno Dominio (Fee Simple) ................................................................................................................................................ 9 Mejor y Más Productivo Uso ................................................................................................................................................ 9 Renta de Mercado ................................................................................................................................................................. 9

DATOS SOBRE EL MERCADO EN QUE UBICA LA PROPIEDAD SUJETO ................................................................ 10

LA ECONOMÍA DE PUERTO RICO .............................................................................................................................................. 10 Efectos de los Huracanes Irma y María ............................................................................................................................. 10

RESUMEN DE DATOS SOCIOECONÓMICOS DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO DE CAGUAS ................................................................ 11 Datos Sobre el Vecindario de la Propiedad Sujeto ............................................................................................................ 11

IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD SUJETO ............................................................................................................. 12

Dirección ............................................................................................................................................................................ 12 Descripción de la Propiedad Sujeto .................................................................................................................................. 12 Localización de la Propiedad Sujeto ................................................................................................................................. 12 Descripción del Solar ......................................................................................................................................................... 12 Descripción de Mejoras al Solar ........................................................................................................................................ 12 Historial de Titularidad ..................................................................................................................................................... 13 Descripción Legal .............................................................................................................................................................. 13

DATOS REGISTRALES ............................................................................................................................................................. 14 Coordenadas ...................................................................................................................................................................... 14 Zonificación ....................................................................................................................................................................... 14 Servidumbres e Invasiones ................................................................................................................................................ 14 Sustancias Contaminantes ................................................................................................................................................ 15 Objetos Arqueológicos ....................................................................................................................................................... 15 Posibilidad de Inundación .................................................................................................................................................. 15 Sostenibilidad del Suelo ..................................................................................................................................................... 15

IDENTIFICACIÓN GRÁFICA DE LA PROPIEDAD SUJETO ...................................................................................... 16 Mapa de Localización del Sujeto ....................................................................................................................................... 16 Vista Aérea de Vecindario del Sujeto ................................................................................................................................ 16 Fotos del Edificio Sujeto - LCP .......................................................................................................................................... 17 Fotos de Planos de Planta del Edificio ............................................................................................................................. 22

ANÁLISIS DE MEJOR Y MÁS PRODUCTIVO USO .......................................................................................................... 25

MEJOR Y MÁS PRODUCTIVO USO DEL SOLAR SUJETO “COMO SI ESTUVIESE VACANTE” ................................................. 25 Físicamente Posible ........................................................................................................................................................... 25 Uso Legalmente Permitido ................................................................................................................................................ 25 Uso de Mayor Valor ........................................................................................................................................................... 25

MEJOR Y MÁS PRODUCTIVO USO DE LA PROPIEDAD COMO ACTUALMENTE DESARROLLADA ......................................... 26

INFORME DE VALORACIÓN ............................................................................................................................................... 27



Identificación de la Propiedad Sujeto ............................................................................................................................... 27 Derechos a Valorarse......................................................................................................................................................... 27 Propósito de la Valoración ................................................................................................................................................. 27 Uso de la Valoración ......................................................................................................................................................... 27 Usuario de la Valoración ................................................................................................................................................... 27 Alcance de la Valoración ................................................................................................................................................... 27

TIEMPO DE EXPOSICIÓN AL MERCADO ................................................................................................................................. 28 TEORÍA DE LA VALORACIÓN ........................................................................................................................................ 29

Enfoque de Mercado .......................................................................................................................................................... 29 Enfoque de Capitalización de Ingresos ............................................................................................................................. 29 Método o Enfoque Utilizado en esta Tasación ................................................................................................................. 29

VALORACIÓN POR MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS ................................................................... 31 Descripción del Procedimiento .......................................................................................................................................... 31

ESTIMACIÓN DEL INGRESO BRUTO POTENCIAL DE LA PROPIEDAD SUJETO .............................................................................. 31 INGRESOS POR ALQUILER DE ESPACIOS COMERCIALES .......................................................................................... 31

Tabla de Rentas Comparables ............................................................................................................................................ 33 Análisis de Rentas Comparables ........................................................................................................................................ 35

DETERMINACIÓN DE INGRESO BRUTO POTENCIAL POR RENTA ................................................................................................ 35 INGRESOS POR OPERACIÓN COMERCIAL DEL ESTACIONAMIENTO ...................................................................... 37

Tabla de Ingreso Bruto Anual del Estacionamiento ........................................................................................................... 38 INGRESO NETO ANUAL ESTIMADO DEL ESTACIONAMIENTO .................................................................................................... 40 INGRESOS POR RENTA DE ESPACIOS PARA ANTENAS DE TELECOMUNICACIONES .......................................... 41 RESUMEN DE INGRESO BRUTO POTENCIAL .............................................................................................................................. 41 DESARROLLO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN ..................................................................................................... 42 EVALUACIÓN POR CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS ................................................................................................................. 43

CONCLUSIÓN DE VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS ........................................................................... 44

DEFINICIÓN DE VALOR EN EL MERCADO ................................................................................................................. 45 CONDICIONES CONTINGENTES Y LIMITANTES ...................................................................................................... 45 CERTIFICACIÓN DEL TASADOR .............................................................................................................................................. 46

ADENDA..................................................................................................................................................................................... 47

CREDENCIALES DEL TASADOR ............................................................................................................................................... 47



RESUMEN DE DATOS SOBRESALIENTES

Sujeto : La propiedad sujeto consiste de un solar con cabida superficial de 3,403.39 metros

cuadrados con una edificación de concreto armado.

Dirección

: Calle Muñoz Rivera esq. Calle Dr. Goyco, Caguas, Puerto Rico

Coordenadas : Lat: 18.236742, Lon: -66.034742

Catastro : El número de catastro de la propiedad es 225-035-253-04.

Valores Contributivos : Los valores para efectos contributivos son: solar $11,010, estructura $571,268 y

maquinaria $118,441, para un valor total de $700,719.

Valor Asegurable : $12,728,385. Basado en una evaluación de la estructura para fines de seguro de

riesgos, realizada en 3/28/16 por Fulcro Insurance.

Información Registral : Tomo 66; Folio 1377; Finca 902. Registro de la propiedad de Caguas, Sección I.

Propietario : Municipio Autónomo de Caguas.

Descripción Solar

:

Solar de 3,403.39 metros cuadrados, de forma trapezoidal, drenaje adecuado y

topografía mayormente llana.

Mejoras al Solar : El solar contiene un edificio de concreto de aproximadamente 217,952 pies

cuadrados de área bruta de construcción. De estos, 40,132, 12,089 en el primer

piso y 28,043 pc en el sexto, los ocupan locales comerciales. Los restantes de

177,820 pc, están ocupado por un estacionamiento comercial, estacionamiento

para empleados en el sótano, elevadores para pasajeros y carga, escaleras,

vestíbulo y otras áreas comunes.

Zonificación : CUT-12 (Permite construcción de edificios hasta 12 pisos.)

Posibilidad de

inundación : Según mapa FIRM 72000C dos el viejo J, del 18 de noviembre de 2009, el predio

sujeto está localizado en Zona X, lo que se describe como áreas identificadas en

el FIS (Flood Insurance Study) de la comunidad, como áreas de riesgo de

inundación moderado o mínimo desde la fuente principal de inundaciones en el

área.

Mejor Uso : Oficinas de servicios.

Valor Estimado :

:

$8,600,000

Tipo de Valor : Pleno dominio

Fecha Efectividad

:

21 de mayo de 2018

Fecha de informe : 27 de marzo de 2018



Historial del Proyecto - Resumido

El edificio fue construido por Desarrolladora LCP Corp., al amparo de los beneficios de la Ley 212, del

29 de agosto de 2002 conocida como la Ley Para la Revitalización de los Centros Urbanos, la cual

concedía diversos beneficios contributivos por invertir en proyectos compatibles con ese propósito, en las

áreas designadas por dicha ley. La construcción comenzó en el año 2003 y terminó en el año 2007.

El 14 de julio de 2007 se firma el primer contrato de arrendamiento con la Autoridad de Energía Eléctrica

(AEE), para ocupar un espacio con acceso por la calle Dr. Goyco y en junio de 2008 se firma otro

contrato con el United States Postal Service (USPS), ambos locales en el primer piso del edificio.

Desarrolladora LCP Corp., ocupa el área comercial disponible en el sexto piso y establece un centro de

entretenimiento compuesto por una bolera, un restaurante y varios salones para actividades, el cual

comienza operaciones en 2008.

En diciembre de 2011, el Municipio Autónomo de Caguas (MAC), compra el edificio a Desarrolladora

LCP Corp., por la cantidad de $9,700,000. Este precio de compraventa estuvo basado en el valor estimado

mediante tasación realizada por McClosky, Mulet & Bonnin Appraisers, P.S.C. Simultáneamente el MAC

alquila el edificio en su totalidad a Desarrolladora LCP Corp., para que ésta lo siguiera ocupando y

administrando.

El 30 de diciembre de 2015, Desarrolladora LCP Corp., radica una petición de protección al amparo del

Capítulo 11 de la Ley de Quiebras. Posterior al huracán María en septiembre del año anterior, ni la bolera

en el restaurante han comenzado a operar. Recientemente se dio por terminado el arrendamiento y el

Municipio Autónomo de Caguas tomó posesión de la propiedad.

Los daños causados a la estructura propiamente del edificio, fueron mínimos y están en proceso de

reclamación por parte del MAC.



DEFINICIONES DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS

Tasación

Tasación es el acto o proceso de desarrollar una opinión del valor de un bien mueble o inmueble.

Bien Inmueble

Una determinada parcela o predio de terreno incluyendo toda aquella estructura atada a él con intención

de permanencia.

Valor en el Mercado

El precio más probable en términos de dinero que una propiedad se espera produzca en un mercado

competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la que tanto el

comprador como el vendedor actúan prudentemente, con conocimiento y asumiendo que el precio no está

afectado por un estímulo indebido.

Implícita en esta definición está la consumación de una venta para una fecha específica y el traspaso del

título de propiedad del vendedor al comprador bajo condiciones mediante las cuales:

1. El comprador y el vendedor están típicamente motivados.

2. Ambas partes están bien informadas o bien aconsejadas, y cada una actúa en lo que considera su

mejor interés.

3. Se permite un tiempo razonable para la oferta de propiedad en el mercado abierto.

4. El pago es hecho en efectivo o su equivalente, si las condiciones del mercado indican que

prevalecen las ventas en efectivo.

5. El financiamiento, si lo hubiere, se realiza bajo términos típicos generalmente disponibles en la

comunidad, para la fecha específica y para el tipo de propiedades similares al sujeto.

6. El precio representa una consideración normal para la propiedad vendida sin que esta sea afectada

por cantidades y/o términos especiales de financiamiento, servicios, honorarios, costos o créditos

incurridos en la transacción.

Condición Hipotética

Condición directamente relacionada a un trabajo específico, que es contrario a lo que el tasador sabe que

existe a la fecha específica de la tasación, que es utilizada para propósitos del análisis.

Suposición Extraordinaria (Extraordinary Assumption -USPAP 2014-2015)

Suposición directamente relacionada a una tasación específica, a la fecha efectiva de esta, la cual, si

resultase ser falsa, podría alterar la opinión o conclusión de valor del tasador. Dicha suposición supone

como cierta, información incierta sobre características físicas, legales o económicas de la propiedad

sujeto o sobre condiciones externas a la propiedad como, condición del mercado o certeza de los datos

utilizados en el análisis.



Pleno Dominio (Fee Simple)

El haz de derechos que un individuo o entidad pueda poseer sobre un bien inmueble, tales como derecho a

ocupación, disfrute y disposición de éste, sin limitaciones de clase alguna, excepto las que emanan de los

poderes inherentes del Estado.

Mejor y Más Productivo Uso

Es aquel uso que razonablemente puede esperarse que produzca el rendimiento económico equivalente a

su “Mayor Valor Presente” de una propiedad. Este uso también se denomina “Uso Económico de Óptimo

Valor”.

Es requisito fundamental que ese “mejor uso” esté en concordancia con la reglamentación del estado,

aunque en ocasiones especiales, por consideración a las características de la propiedad, las necesidades

y/o conveniencias del vecindario y otras circunstancias, es posible cambiar el uso legal (zonificación)

mediante los trámites pertinentes, para que éste coincida con el uso más productivo en términos

económicos. En adición a ser legalmente permisible, debe ser un uso físicamente posible,

económicamente viable que redunde en el valor de mercado más alto de la propiedad.

La determinación del Mejor y Más Productivo Uso no es un dato concreto, sino una opinión del tasador

basada en un análisis de los atributos de la propiedad y de los factores de externos a la propiedad que

típicamente inciden sobre el valor de las propiedades inmuebles en un mercado determinado.

Renta de Mercado

Rendimiento en renta que una propiedad debe lograr, sustentado por las rentas vigentes de espacios

comparables en el mercado de dicha propiedad.



DATOS SOBRE EL MERCADO EN QUE UBICA LA PROPIEDAD SUJETO

Los factores socioeconómicos tienen una gran influencia sobre las condiciones en que se realizan

transacciones de bienes raíces, ya sea de compra, venta, arrendamiento y/o construcción de éstas.

La Economía de Puerto Rico

La relativa estabilidad económica en Puerto Rico comenzó a desaparecer a partir del año 1996. En esa

fecha el Congreso Federal determinó que la vigencia de la Sección 936 del Código de Rentas Internas

Federal, se extinguiría en un periodo de diez años, o sea en el año 2006. La mencionada legislación,

eximía a las empresas foráneas operando en Puerto Rico, del pago de contribuciones federales al

momento de repatriar sus ganancias a los Estados Unidos.

Aprovechando que Puerto Rico está fuera del sistema tributario federal, con el propósito de atraer

empresas e inversión extranjera, el gobierno otorgaba exoneración del pago de impuestos locales, excepto

un impuesto denominado “toll gate tax”, que consistía en una contribución del 10% sobre las ganancias de

estas empresas, al momento de ser sacadas de nuestro país. Esta exoneración de impuestos, era por mucho

el principal incentivo para estas empresas multinacionales decidieran establecerse y operar en Puerto

Rico.

Al dejar de ser viable este incentivo, muchas compañías, o cerraron operaciones o detuvieron sus planes

de expansión. Esto causó una pérdida extraordinaria de empleos directos e indirectos y por consiguiente

una baja considerable en la actividad económica.

Por otro lado, el endeudamiento excesivo de las corporaciones públicas y del gobierno central, han

propiciado que el Congreso Federal establezca mediante legislación una junta con el propósito de

supervisar las actividades fiscales del gobierno. A través de la mencionada junta, Puerto Rico ha optado

por acogerse a la protección del Tribunal de Quiebras de Estados Unidos, con el propósito protegerse de

las acciones de cobro de los múltiples acreedores.

Efectos de los Huracanes Irma y María

Durante el pasado mes de septiembre de 2017, Puerto Rico fue azotado por dos huracanes, denominados

Irma y María. De estos, el segundo afectó a todo el país, causando grandes daños a edificaciones

residenciales, comerciales e industriales y a la infraestructura de distribución de electricidad, agua,

comunicaciones y carreteras. En adición, quizás por la magnitud del suceso, los trabajos de reparación han

transcurrido de forma más lenta que la esperada.

Ante las consideraciones antes expuestas, podemos concluir que la situación económica de nuestro país es

sumamente compleja y no permite pensar que se solucionará en un corto plazo. En cuanto al mercado de

bienes raíces en lo específico, entendemos que podría existir, en términos generales, una reducción en el

valor de mercado de todo tipo de propiedad, causado por los efectos catastróficos de estos fenómenos

naturales, pero en este momento no hay evidencia suficiente para sustentar cuantitativamente esta

suposición.

También es pertinente mencionar, que el gobierno está comunicando consistentemente, que los fondos

federales para mitigar los efectos del huracán que se espera recibir, van a tener el efecto de levantar la

actividad a económica de forma significativa. De esto suceder, podría resultar una mejoría considerable en

el mercado de propiedades inmuebles.



Resumen de Datos Socioeconómicos del Municipio Autónomo de Caguas

DATOS ECONÓMICOS - MUNICIPIO AUTÓNOMO DE CAGUAS

CONCEPTO 2010 - Censo 2016 -ACS

POBLACIÓN HABITANTES PORCIENTO HABITANTES PORCIENTO

MASCULINO 67,144 47.0% 63,752 46.7%

FEMENINO 75,749 53.0% 72,620 53.3%

TOTAL 142,893 100.0% 136,372 100.0%

VIVIENDA CANTIDAD PORCIENTO CANTIDAD PORCIENTO

OCUPADAS 53,273 88.2% 50,827 86.4%

DESOCUPADAS 7,098 11.8% 8,029 13.6%

TOTAL 60,371 100.0% 58,856 100.0%

EMPLEO PERSONAS PORCIENTO PERSONAS PORCIENTO

SOBRE 65 AÑOS DE

EDAD 111,818 - 110,456 -

EN FUERZA LABORAL 56,655 50.7% 56,308 51.0%

EMPLEADAS 49,528 87.4% 47,622 84.6%

DESEMPLEADAS 7,127 12.6% 8,686 15.4%

INGRESO DÓLARES - DÓLARES -

PER CÁPITA $11,880 - $13,911 -

POR HOGAR - MEDIANA $22,951 - $24,278 -

Datos Sobre el Vecindario de la Propiedad Sujeto

El vecindario la propiedad sujeto es mayormente de carácter comercial. Goza de infraestructura y

facilidades adecuadas para la mayoría de los posibles usos. El acceso vehicular y peatonal es considerado

muy bueno desde las distintas áreas del Centro Urbano Tradicional de la ciudad. También tiene buen

acceso vehicular desde las principales vías de transporte, que conectan la Ciudad de Caguas al Norte con

el Área Metropolitana y al Este, Oeste y Sur, con el resto del país.



IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD SUJETO

Dirección

La propiedad sujeto está localizada en la calle Muñoz Rivera esq. Calle Dr. Goyco, en el Centro Urbano

Tradicional del Municipio Autónomo de Caguas, Puerto Rico.

Descripción de la Propiedad Sujeto

La propiedad sujeto la constituye un solar de 3,403.39 m², de forma aproximadamente trapezoidal con

topografía llana que contiene un edificio multipisos en concreto de aproximadamente 217,952 pc de área

bruta de construcción.

Localización de la Propiedad Sujeto

La localización de la propiedad sujeto es considerada muy buena para distintos usos comerciales tales

como oficinas de servicios, estacionamiento pagado, restaurantes y otros usos comerciales compatibles.

Descripción del Solar

El solar de forma aproximadamente trapezoidal, topografía llana y cabida superficial de 3,403.39 m².

Descripción de Mejoras al Solar

El solar sujeto contiene un edificio multipisos, construido en concreto, con los siguientes componentes:

1. Un sótano 32,509 pc de área bruta, utilizado mayormente para estacionamiento. Tiene acceso por

una rampa desde la calle Ramón Baldorioty de Castro en la parte trasera del edificio.

2. Un primer nivel con aproximadamente 31,078 pc de área bruta. Contiene tres locales comerciales

de 6,067, 3,693 y 2,329 pies cuadrados, para un total de 12,089. El de mayor tamaño está

actualmente rentado al Servicio Postal de Estados Unidos (USPS). Además tiene un recibidor o

vestíbulo en el área frontal de edificio y espacio para estacionamiento y rampa de descarga con

acceso por la calle Baldorioty en la parte de atrás del edificio.

3. Cuatro pisos intermedios dedicados a estacionamiento pagado, con entrada y salida por la calle

Muñoz Rivera.

4. Un sexto piso con aproximadamente 28,043 pies cuadrados de espacio comercial rentable y un

pequeño recibidor.

5. Dos ascensores para pasajeros y uno para carga.

6. Escaleras para uso de visitantes y escalera de emergencia.

7. Generador eléctrico de 750 K, cisterna de agua potable y cisterna para sistema de rociadores para

combatir incendios.

8. Estructura en la azotea ocupada por sistemas mecánicos y/o eléctricos del edificio.

9. Antenas de telecomunicaciones localizadas en la azotea.



Historial de Titularidad

El Municipio Autónomo de Caguas (MAC) ha sido el propietario del solar sujeto, desde el 6 de abril de

1992. El 24 de agosto de 2004 el MAC le cedió el Derecho de Uso de Superficie a Desarrolladora LCP,

Corp., para que ésta construyera un edificio para estacionamiento con espacios para uso comercial. En

diciembre 14 de 2011 el MAC adquiere por compra el edificio construido en el solar sujeto.

Descripción Legal



Datos Registrales

Tomo 66; Folio 1377; Finca 902 del Registro de la Propiedad de Caguas, Sección I.

Acceso

La propiedad tiene acceso desde las calles Muñoz Rivera, Dr. Goyco y Baldorioty de la ciudad de Caguas.

Facilidades y Servicios

La propiedad tiene acceso a servicios de electricidad, agua, alcantarillado sanitario y otros servicios

públicos y privados.

Número de Catastro y Valoración Contributiva

El número de catastro de la propiedad sujeto es: 225-035-253-04. El tipo contributivo vigente para año

2018-2019 es 10.33%.

Valoración Contributiva Solar $11,010

Estructura $571,268

Maquinaria $118,441

Total $700,719

El solar ha estado siempre exonerado del pago de contribuciones debido es propiedad del MAC.

Durante el tiempo que Desarrolladora LCP, Corp., fue propietaria del edificio, tuvo exoneración de

contribuciones sobre propiedad mueble e inmueble, mediante un decreto otorgado por diez años el 1 de

julio de 2007.

Coordenadas

Lat: 18.236742, Lon: -66.034742

Zonificación

El solar está calificado CUT-12. Permite edificaciones hasta de doce pisos.

Servidumbres e Invasiones

La propiedad está afecta a las servidumbres usuales a favor de la Autoridad de Energía Eléctrica y a la

Autoridad de Acueductos y Alcantarillados. No aparenta tener áreas invadidas por colindantes, pero la

determinación específica de que no existen irregularidades en este aspecto, está más allá del alcance de

nuestras capacidades. A esos efectos, recomendamos una certificación por un profesional cualificado.



Sustancias Contaminantes

Nuestro estimado de valor está basado en la suposición de que el terreno no tiene contaminación que lo

desvalorice sustancialmente. Hacemos constar que no tenemos la capacidad ni la intención de hacer una

determinación categórica sobre la posible existencia de agentes contaminantes en el terreno. A esos

efectos, recomendamos una certificación por un profesional cualificado.

Objetos Arqueológicos

Nuestra inspección visual del terreno no demuestra indicación alguna que sugiera la presencia de objetos

arqueológicos. Hacemos constar que no tenemos la capacidad ni la intención de hacer una determinación

sobre la posible existencia de objetos de valor arqueológicos en el terreno. A esos efectos, recomendamos

una certificación por un profesional cualificado.

Posibilidad de Inundación

La propiedad está zonificada como sigue, según mapa FIRM 72000C1210J, del 18 de noviembre de 2009.

Zona “X 100% Áreas identificadas en el FIS de la comunidad como áreas de riesgo de inundación

moderado o mínimo desde la fuente principal de inundaciones en el área.

Sostenibilidad del Suelo

Aunque no tenemos disponible estudio de suelo alguno, para los efectos de esta tasación, asumimos y

consecuentemente basamos nuestro estimado de valor, en que los suelos tienen capacidad de

sostenimiento y drenaje adecuado. El tasador no es experto en materia de suelos ni hace reclamo alguno

de precisión en su juicio en cuanto a este particular. Hacemos constar que no hemos tenido acceso a

estudios de suelo que determinen su capacidad de sostenimiento de carga.



IDENTIFICACIÓN GRÁFICA DE LA PROPIEDAD SUJETO

Mapa de Localización del Sujeto

Vista Aérea de Vecindario del Sujeto

Sujeto

Sujeto



Fotos del Edificio Sujeto - LCP

Entrada Principal (Lobby)

Frente a Calle Muñoz Rivera

Calle Dr. Goyco Hacia el Este

Calle Dr. Goyco Hacia el Oeste



Calle Muñoz Rivera Hacia el Sur

Calle Muñoz Rivera Hacia el Norte

Calle Baldorioty Hacia el Norte

Calle Baldorioty Hacia el Sur



Entrada a Estacionamiento

Área de Carga Detrás de Edificio

Bolera

Bolera



Restaurante

Restaurante

Salón Actividades

Salón de Actividades



Área de Cocina

Área de Cocina

Azotea - Área de Componentes Mecánicos y

Eléctricos del Elevador y Antenas

Azotea - Área de Antenas



Fotos de Planos de Planta del Edificio

Sótano - Estacionamiento y Rampas

Primer Piso - Lobby y Oficinas



Segundo Piso - Primer Nivel del Estacionamiento

Tercer y Cuarto Piso – Segundo y Tercer Nivel del Estacionamientos



Quinto Piso - Cuarto Nivel del Estacionamiento

Sexto Piso – Diseño Original Para Oficinas (Actualmente Bolera y Restaurante)



ANÁLISIS DE MEJOR Y MÁS PRODUCTIVO USO

La determinación del Mejor y Más Productivo Uso es sumamente importante en el proceso de evaluación,

ya que éste criterio sirve de base en la selección de las ventas comparables que se deben utilizar en la

estimación del valor de la propiedad sujeto.

En el proceso de determinar el Mejor y Más Productivo Uso, tanto del solar “como si estuviese vacante”,

como de la propiedad según desarrollada, el tasador deberá considerar si el mejor uso propuesto, cumple

adecuadamente con los siguientes criterios:

1. Debe ser físicamente posible.

2. Debe ser legalmente permitido.

3. Debe ser económicamente factible.

4. Debe producir el más alto rendimiento económico posible.

Mejor y Más Productivo Uso del Solar Sujeto “Como Si Estuviese Vacante”

A continuación, analizamos la posibilidad de que “el mejor y más productivo uso” del solar de la

propiedad sujeto, considerado hipotéticamente “como si estuviese libre de mejoras”, sería igual o distinto

al uso actual. Analizamos si cumple con los criterios antes enumerados, los cuales son mandatorios en la

determinación del mejor y más productivo uso de una propiedad.

Físicamente Posible

El solar tiene cabida superficial adecuada y topografía llana y el suelo aparenta tener adecuada capacidad

de sostenimiento, lo cual hace posible que pueda ser desarrollado para gran variedad de usos comerciales.

Uso Legalmente Permitido

Como mencionamos anteriormente, el solar sujeto esta zonificado CUT-12, la cual es la calificación más

alta dentro las zonificación especial del Centro Urbano Tradicional de Caguas. Esto hace legalmente

posible su desarrollo para la mayoría de los usos permitidos por dicha zonificación.

Económicamente Factible

Considerando principalmente su tamaño, topografía, localización y su facilidad de acceso de este a las

principales vías de transportación vehicular del municipio de Caguas, opinamos que existe demanda

razonable para el solar “como si estuviese vacante” para ser desarrollado para una multiplicidad de usos

comerciales.

Uso de Mayor Valor

Basándonos en el análisis anteriormente expuesto, es nuestra opinión, que el desarrollo del solar para uso

comercial, cumple adecuadamente con los criterios 1, 2 y 3 antes enumerados y además es ese uso que

produciría el mayor rendimiento económico sobre la inversión y por consiguiente el mayor valor de

mercado.

Por tal razón, opinamos que el Mejor y Más Productivo Uso del solar de la propiedad sujeto considerado

hipotéticamente “como si estuviese vacante”, es el uso comercial.



Mejor y Más Productivo Uso de la Propiedad Como Actualmente Desarrollada

La propiedad sujeto tiene una excepcional localización dentro del área urbana de la ciudad de Caguas y a

la vez, muy cerca de los accesos a las principales vías de transporte vehicular. Además contiene una

edificación bien diseñada y bien construida para uso comercial.

Por tal razón, consideramos que el Mejor y Más Productivo Uso de la propiedad sujeto como está

actualmente desarrollada, es el uso actual como “estacionamiento y locales comerciales”.



INFORME DE VALORACIÓN

Identificación de la Propiedad Sujeto

Edificio multipisos, de concreto armado localizado en la Calle Muñoz Rivera esq. Calle Dr. Goyco,

Caguas, Puerto Rico.

Derechos a Valorarse

Pleno Dominio (Fee Simple)

Propósito de la Valoración

El propósito de esta valoración es producir una opinión del “valor más probable de mercado” de la

propiedad sujeto.

Uso de la Valoración

Entendemos que la opinión de valor contenida en este informe, será utilizada por nuestro cliente, el

Municipio Autónomo de Caguas, para negociar una transacción de compraventa.

Usuario de la Valoración

La persona o entidad autorizada a utilizar este informe de valoración es nuestro cliente, el Municipio

Autónomo de Caguas. No se permite el uso de este informe por terceros sin el consentimiento expreso del

tasador.

Alcance de la Valoración

Esta encomienda consiste en estimar el valor de la propiedad sujeto, mediante el análisis sistemático de

los factores determinantes del valor de propiedades inmuebles en el mercado donde ésta ubica, utilizando

todos los métodos o enfoques de valoración que sean aplicables a cada caso en particular. En esta

valoración, aunque consideramos la aplicación de los tres métodos tradicionales, se utiliza de forma

exclusiva el método de Capitalización de Ingresos, por las razones que se explican más adelante en la

sección correspondiente.

A esos efectos realizamos una inspección visual de la propiedad sujeto y de sus mejoras y observamos sus

características físicas aparentes. Analizamos mapas de zonificación, de posibilidad de inundación

(FEMA) que cubren la localización del sujeto y su vecindario inmediato. Realizamos este mismo análisis

en cuanto a las ventas comparables utilizadas.

Recopilamos y analizamos datos socioeconómicos con el propósito de brindar un marco de referencia al

usuario o usuarios de este informe sobre las condiciones del mercado de bienes raíces en general y de la

propiedad en particular.

La información recopilada y analizada se presenta en forma organizada en un informe de valoración,

incluyendo tablas ilustrativas y comparativas, planos esquemáticos, mapas y fotos, con el propósito de



que

éste permita al lector un cuadro, lo más claro posible de la propiedad evaluada y de los factores externos a

esta, que típicamente inciden sobre el valor en el mercado de las propiedades inmuebles.

Se incluye además en éste informe el análisis y la determinación del “Mejor y Más Productivo Uso” de

la propiedad sujeto, considerando el solar como libre de mejoras.

Los datos utilizados en nuestro análisis, fueron obtenidos de las distintas fuentes primarias y secundarias

al alcance del tasador, los cuales consideramos correctos.

Tiempo de Exposición al Mercado

Según se establece en los Estándares Uniformes de la Práctica Profesional de Tasación (siglas en inglés

USPAP), “Comments to Standard Rule 1-2(c)”:

“Cuando el propósito de una encomienda es desarrollar una opinión del Valor de Mercado de una

propiedad, el tasador debe desarrollar una opinión sobre Tiempo de Exposición relacionado a la opinión

de valor.”

El tiempo de exposición al mercado se define como sigue:

“El tiempo estimado durante el cual el interés propietario siendo evaluado, hubiese estado expuesto al

mercado con anterioridad a la hipotética consumación de una compraventa, a un precio equivalente al

valor tasado de la propiedad, en la fecha de efectividad de la tasación.”

Nuestro estimado de Tiempo de Exposición al Mercado como anteriormente definido, está basado en los

siguientes criterios:

1. El análisis de las características cualitativas y cuantitativas particulares del sujeto.

2. Análisis del vecindario inmediato del sujeto, considerando su composición en términos de tipos de

usos y su competitividad en relación a otras propiedades competitivas.

3. Análisis de datos relacionados a listados y ventas de propiedades comparables en el mercado del

sujeto.

4. Las condiciones del mercado en cuanto a oferta y demanda de propiedades inmuebles similares al

sujeto. Basándonos en los parámetros anteriormente expuestos, y asumiendo una estrategia de

mercadeo efectiva, estimamos el tiempo de exposición razonable de la propiedad sujeto, según

antes definida, en un período de tiempo de 12 a 24 meses.



TEORÍA DE LA VALORACIÓN

Los tres métodos o enfoques utilizados corrientemente para valorar una propiedad son los siguientes:

1. Enfoque de Costo

2. Enfoque de Mercado

3. Enfoque de Ingreso

El Enfoque de Costo

El enfoque o método de evaluación por Costo de Reemplazo, consiste en estimar el costo de reproducción

de las mejoras como si fueran acabadas de terminar, el cual se basa a su vez, en los costos actuales de

construcción de estructuras similares. Al costo de reemplazo así determinado, se le descuenta la

depreciación (merma en valor) acumulada por todas las posibles causas, tales como: física, funcional y

económica. A ese valor ajustado, se le añade el valor del terreno determinado independientemente “como

si estuviese vacante”, para obtener el valor agregado de la propiedad como un todo.

Enfoque de Mercado

Este enfoque de valoraciones es el más fácil de entender por el público en general, ya que se basa en

comparar con la propiedad sujeto, propiedades vendidas en la vecindad del sujeto, o en vecindarios

similares y competitivos en fechas recientes. Estas ventas se analizan tomando en consideración su

localización, condiciones de compraventa, tiempo transcurrido, topografía, mejor y más productivo uso,

carácter del vecindario, accesos, facilidades y servicios, suelos, calidad y condición de las mejoras, etc.

Luego de ajustadas por diferencias sustanciales en cuanto a los factores antes mencionados, se utiliza el

precio unitario resultante, como indicación de valor para la propiedad que se está evaluando.

Enfoque de Capitalización de Ingresos

En transacciones de bienes raíces con interés comercial, aplica el principio, de que “la inversión debe ser

proporcional al rendimiento económico futuro de la propiedad que se está adquiriendo”. El valor de una

propiedad basado en este enfoque de valoración, es equivalente al valor presente de los ingresos netos que

ésta pueda producir durante el de periodo posesión de la propiedad, más el valor del terreno al final de ese

periodo (valor de reversión) y en adición, una ganancia para el inversionista en proporción al riesgo que

conlleva la inversión.

Método o Enfoque Utilizado en esta Tasación

En ésta encomienda, se considera la aplicación de los tres posibles enfoques de valoración, según antes

definidos, pero se descartan dos de ellos.

El Enfoque de Ventas Comparables, no se aplica debido a que la propiedad tiene características bien

particulares, ya que menos del 20% del área bruta del edificio está constituido por locales comerciales. El

área restante está dedicada a estacionamiento y algunas áreas de uso común. Esta distribución de espacio

es muy atípica, por lo que se hace prácticamente imposible conseguir ventas realmente comparables.



El Enfoque de Costo de Remplazo también se descarta, debido a que los costos de construcción han

aumentado considerablemente, contrario al valor de las propiedades ya construidas, que han disminuido

de forma sustancial. Por tal razón, las indicaciones de valor producidas mediante la aplicación de dicho

enfoque tienden a ser altamente irrelevantes.

Por lo anteriormente expuesto, utilizamos de forma exclusiva el Enfoque de Capitalización de Ingresos,

para estimar el valor más probable de mercado de la propiedad sujeto. Este método es típicamente el más

apropiado para evaluar propiedades comerciales productoras de ingresos por rentas, del tipo de la

propiedad sujeto, ya que es el que está más en armonía con el razonamiento de los potenciales

inversionistas en propiedades del tipo de la propiedad sujeto.



VALORACIÓN POR MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS

Descripción del Procedimiento

En el proceso de valoración de una propiedad utilizando éste enfoque, se sigue el siguiente procedimiento:

1. Se determina el Ingreso Bruto Potencial (IBP). Éste es el ingreso máximo que la propiedad

produce o debería producir dentro de las condiciones prevalecientes en el mercado en que se

encuentra, a la fecha de efectividad de la evaluación.

2. Se determina el Ingreso Bruto Efectivo (IBE), lo cual es el IBP reducido por la posible pérdida en

ingresos futuros debido a desocupación, renta incobrable y a otros posibles acontecimientos

negativos.

3. Se calculan los gastos operacionales, tales como contribuciones, seguros, mantenimiento y gastos

administrativos, necesarios para mantener la propiedad produciendo ingresos adecuadamente.

4. Se calculan las reservas que sean necesarias para reemplazar o reconstruir componentes que

puedan deteriorarse en función del uso y del tiempo transcurrido.

5. Se calcula el Ingreso Operacional Neto (ION), el cual se obtiene deduciendo los gastos

operacionales más la reserva para reemplazos, del Ingreso Bruto Efectivo. Cuando se usan rentas

comparables netas para determinar las rentas atribuibles a la propiedad, los ajustes al Ingreso

Bruto Efectivo por gastos operacionales no se efectúan, ya que estos son pagados por los

arrendatarios como gastos comunes.

6. Se calcula la Tasa de Capitalización, la cual se estima utilizando parámetros del mercado

financiero prevaleciente.

7. Se estima el valor de mercado de la propiedad dividiendo Ingreso Operacional Neto, entre la Tasa

de Capitalización calculada, lo cual produce una indicación de valor para la propiedad sujeto.

Estimación del Ingreso Bruto Potencial de la Propiedad Sujeto

La propiedad sujeto tiene la capacidad de producir ingresos de tres formas diferentes. Estas son las

siguientes:

1. El alquiler de los espacios comerciales en el primero y sexto piso.

2. La operación comercial del estacionamiento.

3. El alquiler de espacios en la azotea para colocar antenas de telecomunicaciones.

INGRESOS POR ALQUILER DE ESPACIOS COMERCIALES

La siguiente tabla nos muestra los tamaños de los locales comerciales del edificio sujeto.

RESUMEN DE ESPACIOS COMERCIALES Localización Local Estatus Área en PC

Primer Piso Rentado a USPS Rentado 6,067

Primer Piso Antes AEE Vacante 3,693

Primer Piso Antes Lazer Zone Vacante 2,329

Sexto Piso Antes Bolera y Restaurante Vacante 28,043

Total Espacio Rentado/Rentable 40,132



De estos locales sólo uno, el de 6,067 pies cuadrados en el primer piso, está actualmente rentado. El

arrendatario es la Oficina de Servicio Postal (USPS). La renta unitaria por el término de diez años

comenzando el 1 de junio de 2018 será $21.76 por pie cuadrado más, gastos comunes. Los restantes

locales, a la fecha de nuestra inspección, no estaban rentados, pero estaban ocupados con equipos y/o

muebles de inquilinos anteriores.

A los efectos de esta tasación, estamos considerando hipotéticamente los restantes locales, “como si

estuviesen desocupados y disponibles para ser rentados”. Por tal razón la productividad potencial de

estos se determina utilizando rentas vigentes de locales similares y competitivos a la propiedad sujeto. La

tabla en la siguiente página, muestra las rentas comparables recopiladas y analizadas.



Tabla de Rentas Comparables

TABLA DE RENTAS COMPARABLES

ARRENDADOR ARRENDATARIO

Comienzo

de

Término

Término

en Años

Aumento

Anual

Área

Rentada

Renta

Bruta

Mensual

Renta

Bruta

Anual

Renta

Bruta

por PC

Gastos

Comunes

por PC

Renta

Neta por

PC

Consolidated Medical Vázquez & Vázquez Eng. 2018 3 No 900 1500 18,000 20.00 4.50 15.50

Gatsby Plaza Psiquiatra y Neurólogo 2016 3 No 952 2,575 30,900 32.46 12.00 20.46

Gatsby Plaza Neuróloga 2016 3 3% 1,000 2,400 28,800 28.80 12.00 16.80

Gatsby Plaza Grupo Médico -Siquiatras y/Sicólogos 2015 5 3% 1,022 3,185 38,220 37.40 12.00 25.40

Gatsby Plaza Vetbuilt (agencia empleo por contrato) 2015 3 3% 1,184 3,450 41,400 34.97 12.00 22.97

Gatsby Plaza Preferred Mortgage 2017 3 Fijo 1,445 3,930 47,160 32.64 12.00 20.64

Gatsby Plaza Instituto Fisiátrico del Caribe 2016 3 Fijo 1,500 4,390 52,680 35.12 12.00 23.12

Gatsby Plaza CR Cardiology 2017 2 3% 1,700 4,200 50,400 29.65 12.00 17.65

Gatsby Plaza Echo Consulting 2016 3 3% 2,420 5,465 65,580 27.10 12.00 15.10

Gatsby Plaza AEELA 2016 3 3% 2,700 6,370 76,440 28.31 12.00 16.31

Consolidated Medical Triple S Salud N/A N/A No 3,125 5,450 65,400 20.93 5.00 15.93

Consolidated Medical Departamento de la Vivienda MAC 2018 Anual No 7,569 14,823 177,872 23.50 5.00 18.50

Angora Properties Oficina CRIM Caguas 2011 5 3% 10,870 22,193 266,315 24.50 6.50 18.00

Consolidated Medical Alianza Municipal de Servicios

Integrados-AMSI 2018 Anual No 18,769 36,257 435,084 23.18 4.50 18.68

Totales - - - 55,156 116,188 1,394,251 - - -

Promedio Aritmético de Rentas Unitarias $18.93

Mediana de Rentas Unitarias $18.25

Nota: Los gastos comunes son los siguientes:

Gatsby Plaza - $12.00 por PC anual. Cubre electricidad, agua, seguridad, mantenimiento, estacionamiento y seguros.

Consolidated Plaza - $5.00 por pie cuadrados anual.

Angora Properties - $6.50 por pie cuadrado anual.



Mapa de Localización de Comparables

Gastby

Sujeto

CRIM

Consolidated



Análisis de Rentas Comparables

El tamaño de los locales rentados analizados fluctúa entre 900 pies cuadrados y 18,769 pies cuadrados. La

renta neta unitaria de estos fluctúa entre $15.10 y $25.40 por pie cuadrado. El promedio aritmético de los

unitarios de los catorce locales es $18.93 y la mediana es $18.25.

En términos generales, los locales del edificio sujeto son superiores a los locales utilizados como rentas

comparables, principalmente por sus extraordinarias facilidades de estacionamiento. La calidad y cantidad

de estacionamientos disponibles, en conjunto con la localización, son los dos atributos que más influyen

en cuanto a la rentabilidad de propiedades comerciales. En cuanto a localización, consideramos que la de

los locales en Gatsby Plaza es similar a los de la propiedad sujeto. Los locales en las otras dos

propiedades tienen una localización inferior.

Determinación de Ingreso Bruto Potencial por Renta

Como hemos señalado, de los tres locales en el primer piso, uno está rentado al USPS por un periodo de

diez años, por lo tanto, la renta unitaria que aplicamos a ese local, es la renta contractual de $21.76. A los

otros dos locales le aplicamos rentas unitarias de $22.00 por pie cuadrado anual, lo cual es compatible con

el local rentado y también con los unitarios que muestran las rentas comparables analizadas, ya que estos

dos locales son superiores a los comparables, tanto en localización como en facilidades de

estacionamiento.

Al espacio comercial en el sexto piso, actualmente ocupado por los equipos de la bolera y del restaurante,

le asignamos una renta unitaria de $15.00 por pie cuadrado anual, el cual está por debajo del promedio de

los catorce locales utilizados como comparables, que es $18.93. Condicionamos este estimado de renta

unitaria, a que el espacio actualmente ocupado por los equipos de la bolera, sea dedicado a uso de

oficinas, preferiblemente subdividiendolo en locales más pequeños. Entendemos, que el restaurante

podría ser viable con una renta basada en $15.00 por pie cuadrado

Surge de los planos de construcción del edificio, que la totalidad del espacio comercial en el sexto piso,

fue diseñado y construido para uso de oficinas, por tal razón entendemos que la infraestructura existente

es compatible con el uso del espacio para ese uso.

Basándonos en lo antes expuesto, concluimos que las rentas unitarias netas más apropiadas para cada uno

de los locales en el edificio sujeto, considerando todos los atributos particulares de éste y las condiciones

prevalecientes en el mercado, son los que se muestran en la siguiente tabla:

INGRESO POTENCIAL POR RENTA DE EDIFICIO SUJETO

Localización Descripción Área en PC Renta Neta

por PC

Renta Neta

Anual Primer Piso Local Rentado a - USPS (Renta Contractual) 6,067 $21.76 $132,017

Primer Piso Local Vacante - Antes AEE 3,693 $22.00 $81,239

Primer Piso Local Vacante - Antes Lazer Zone 2,329 $22.00 $51,238

Sexto Piso Local Vacante - Antes Bowlera y Restaurante 28,043 $15.00 $420,645

Total Ingreso Potencial por Rentas 40,132 - $685,139

Total Ingreso Potencial por Rentas - redondeado $685,000

Seiscientos Ochenta y Cinco Mil Dólares

$685,000 – Redondeado



Ajustes para Calcular el Ingreso Neto Potencial

Como indicamos anteriormente, la valoración por el enfoque de Capitalización de Ingresos, consiste en

determinar el Ingreso Neto Potencial de la propiedad sujeto y convertirlo en una indicación de valor

mediante la aplicación de una Tasa de Capitalización derivada de los parámetros financieros

prevalecientes en el mercado, a la fecha de la tasación.

Se requiere hacer los siguientes ajustes o deducciones al Ingreso Bruto Potencial para conseguir el

Ingreso Neto Potencial.

Posible pérdida por desocupación y cuentas incobrables - esto consiste de una deducción al

Ingreso Bruto Potencial, para compensar posible pérdida por este concepto que pueda ocurrir a lo

largo del tiempo. La norma en el mercado es estimar entre un 5% y un 10 %, pero considerando la

buena localización, facilidades de estacionamiento excepcionales de la propiedad sujeto,

estimamos que una deducción de 7% es apropiada.

Gastos operacionales - estos son los gastos necesarios para mantener la propiedad produciendo

renta de forma adecuada. En este caso, no se realiza deducción por ese concepto debido que estos

los deben pagar los arrendatarios como gastos comunes, en adición a la renta básica. Esto es

compatible con los unitarios de rentas comparables aplicados, ya que estos corresponden a rentas

netas, libres de gastos administrativos.

Reserva para reemplazos de componentes del edificio - esto consiste de una cantidad razonable

fondos que debe acumularse como reserva, el propósito de remplazar partes del edificio que

puedan deteriorarse con el tiempo y/o el uso.

Más adelante presentamos la hoja de Análisis de Evaluación “Valuation Analysis”, en la cual se calcula el

Ingreso Neto Potencial total de la propiedad, por alquiler de locales comerciales, por la operación

comercial del estacionamiento y por el alquiler de espacio para antenas en la azotea.



INGRESOS POR OPERACIÓN COMERCIAL DEL ESTACIONAMIENTO

Para que los locales comerciales tengan un alto valor de uso, y por consiguiente el mejor rendimiento en

renta posible, es necesario que estos tengan facilidades de estacionamiento adecuadas. En el caso de la

propiedad sujeto, los espacios de estacionamientos disponibles son considerablemente más y más

cómodos, que los que usualmente tienen propiedades comparables, incluyendo las propiedades que hemos

utilizado en nuestro análisis de rentas. En el mercado de la propiedad sujeto, tres estacionamiento por

cada mil pies cuadrados de oficina se considera bueno, y de cuatro en adelante, excelente.

La principal función del edificio sujeto, según fue originalmente concebido y construido, es brindar al

centro urbano de Caguas, espacios de estacionamiento que contribuyan a su desarrollo. El edificio

contiene aproximadamente 500 espacios de estacionamiento en su sótano y en los cuatro pisos dedicados

a este uso. Esto hace mandatorio, que estas facilidades sean operadas comercialmente, para que además de

suplir estacionamiento a los espacios comerciales en el edificio, pueda cumplir con su razón de ser de

brindar estacionamiento al público que visita el centro urbano de Caguas.

Hemos analizado los Estados de Ingresos y Gastos, de Desarrolladora LCP, Corp., la empresa que hasta

recientemente administró el edificio, con el propósito de obtener datos de ingresos de la operación del

estacionamiento desde el 2010 al 2017.

Es necesario tomar en cuenta, que en la operación del estacionamiento, se interrumpió por lo menos por

un mes, a partir del huracán el 20 de septiembre de 2017. Luego comenzó a operar de forma muy

limitada, ya que la oficina de servicios de AEE, el restaurante, la bolera y el local de entretenimiento

denominado Lazer Zone, han estado cerrados.

Con el propósito de presentar los datos de ingreso anual, de forma que puedan ser comparativos con los

años anteriores al 2017, hemos preparado una tabla que muestra tanto los ingresos tal como sucedieron,

incluyendo el efecto negativo que produjo el huracán María, como los ingresos presumiendo una

operación normal durante todo el año. A esos efectos hemos ajustado los ingresos del año 2017, como se

muestra a continuación.

El total de ingresos durante todo el año 2017 fue $293,370. A dicha cantidad le restamos los $22,000

producidos luego del huracán hasta fin del año y queda la cantidad ajustada de $271,370, producida hasta

el día de huracán. Del 1 de enero hasta el 19 de septiembre de 2017, transcurrieron 262 días de operación

normal, lo cual equivale a un ingreso por día de $1,036. Proyectamos ese ingreso diario presumiendo un

año normal de 365 días operacionales, y esto nos produce ingresos totales hipotéticos de $377,018 para el

año 2017. De este análisis surgen los datos que presentamos en la próxima tabla.



Tabla de Ingreso Bruto Anual del Estacionamiento

INGRESO BRUTO ANUAL DEL ESTACIONAMIENTO

Año

2017 No Ajustado 2017 Ajustado

Cantidad por

Año

Cantidad

por Día

Cantidad por

Año

Cantidad por

Día

2010 $379,389 $1,039 $379,389 $1,039

2011 $384,986 $1,055 $384,986 $1,055

2012 $376,178 $1,031 $376,178 $1,031

2013 $374,910 $1,027 $374,910 $1,027

2014 $400,960 $1,099 $400,960 $1,099

2015 $396,496 $1,086 $396,496 $1,086

2016 $360,945 $989 $360,945 $989

2017 $293,370 $804 $377,018 $1,033

Promedio $370,904 $1,016 $381,360 $1,045

Mediana $377,784 $1,035 $378,203 $1,036

Las gráficas mostradas en la siguiente página, están basadas en la tabla anterior.



Gráficas de Ingreso Bruto Anual del Estacionamiento

En esta segunda gráfica se puede notar claramente, que si no hubiese sucedido el huracán, los ingresos del

estacionamiento en el año 2017, probablemente hubiesen sido una cantidad cercana al promedio de los

seis años anteriores.



Ingreso Neto Anual Estimado del Estacionamiento

Para calcular el Ingreso Neto Anual, nos basamos en el promedio de los ingresos producidos, excluyendo

el efecto del huracán. Este es la cantidad redondeada de $380,000 por el año. Basándonos en los datos

anteriormente expuestos extraídos de los Estados de Situación de Desarrolladora LCP, Corp. y en

información recibida del administrador del edificio, hemos calculado los gastos directos asociados con la

operación del estacionamiento, presumiendo un año de operaciones normal.

Presentamos el siguiente estado operacional proforma:

ESTADO PROFORMA DE OPERACIÓN DEL ESTACIONAMIENTO

Concepto Anual

Ingreso Bruto Operacional (Nota 1) $380,000

Gastos de Operación:

Gasto de Empleados - Nota 2 $93,546

Mantenimiento de Equipos de Estacionamiento (Nota 3) $12,000

Otros Gastos (Estimado discrecional) (Nota 4) $42,000

Total Gastos de Operación $147,546

Total Ingreso Neto $232,454

Total Ingreso Neto - Redondeado $230,000

Doscientos Treinta Mil Dólares

$230,000 Redondeado

Nota 1 - Basado en el promedio anual de los años 2010 a 2017 (Ajustado por efecto huracán).

Nota 2: Horas de operación por semana : 137

Horas de operación por año : 7,124

Salario promedio por hora : $8.00

Total costo de empleados : 56,992

Salario de supervisor : $24,000

Total salarios : $80,992

Impuestos sobre salarios -15.5% : $12,554

Total costo de empleados : $93,546

Nota 3 – Servicio por contrato de equipos -$12,000 anual.

Nota 4 - Nota 4 – Gastos de mantenimiento y limpieza general, reparaciones extraordinarias, exterminación, recogido de desperdicios, y

otros gastos correspondientes al área de estacionamiento - $42,000.



INGRESOS POR RENTA DE ESPACIOS PARA ANTENAS DE TELECOMUNICACIONES

La tercera fuente de ingreso potencial de la propiedad sujeto, es por alquiler de espacios en la azotea para

instalar antenas para telecomunicaciones. Hemos tratado de conseguir información actualizada sobre este

particular, pero nos ha sido imposible. Sabemos que en el pasado hubo dos contratos a esos efectos, uno

con T-Mobil y otro con INTECO, una entidad relacionada al Municipio Autónomo de Caguas.

El contrato con INTECO se firmó en el 2011, por cinco años hasta el 2016, con renta mensual de $2,300,

el cual no fue renovado. El de T-Mobil, aunque no tenemos fecha exacta, entendemos que fue en una

fecha anterior. Fue por un término de cinco años, con aumentos de 3% anual y cinco opciones de

renovación de cinco años cada una, con una renta mensual inicial de $2,900 mensuales.

No tenemos información cierta sobre el contrato con T-Mobil aunque sí sabemos que éste fue vendido por

Desarrolladora LCP, a Crown Castle PR, LLC., en junio 22 del 2012, por la cantidad de $406,000. No

sabemos el estatus actual, ni tampoco si dicho contrato permite negociar con otras compañías de

telecomunicaciones para colocar antenas adicionales en los espacios que ocupaba INTECO, o en algún

otro, lo que podría redundar en ingresos adicionales.

Por lo antes expuesto, consideramos bajo “suposición extraordinaria”, que es posible y viable, considerar

la cantidad de $36,000 anual por concepto de rentas. Hacemos constar, si la realidad difiere

considerablemente de lo supuesto, el valor estimado de la propiedad también variaría y podría tener que

ser revisada.

Treinta y Seis Mil Dólares

$36,000

Resumen de Ingreso Bruto Potencial

La siguiente tabla muestra el Ingreso Bruto Potencial de la propiedad sujeto, considerando las tres fuentes

de posibles ingresos.

INGRESO BRUTO POTENCIAL TOTAL

Alquiler de Locales Comerciales $685,000 Operación Comercial del Estacionamiento $230,000 Alquiler de Espacio para Antenas $36,000

Total $951,000



DESARROLLO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN

Existen varios métodos para desarrollar una tasa de capitalización confiable. El más preciso es

extrayéndola del propio mercado, mediante el análisis de la relación entre producción de rentas y precio

de venta, de propiedades comparables vendidas.

Debido a la escasez de este tipo de transacción en el mercado de la propiedad sujeto, hemos estimado la

tasa de capitalización utilizando un método alterno denominado en inglés como “Mortgage Equity

Analysis”.

A continuación, detallamos los parámetros prevalecientes en el mercado financiero, los cuales hemos

utilizado en el desarrollo de la tasa de capitalización.

Parámetros Financieros Utilizados

Concepto Valor Relación de cantidad prestada a valor de la propiedad 75%

Término del préstamo hipotecario en años 20

Tasa de interés hipotecario 8.0%

Frecuencia de los pagos o abonos Mensual

Rendimiento sobre inversión 15%

Período de tenencia estimado en años 10

Apreciación o (depreciación) de la propiedad por año 0.0%

A continuación se muestra el proceso de desarrollar una tasa de capitalización, utilizando los parámetros

financieros detallados en la tabla anterior.

La Tasa de Capitalización determinada de 10.13%, la cual consideramos que está en el lado conservador, se

aplica a los ingresos totales de la propiedad considerando las tres posibles fuentes, para obtener una

indicación de valor. Dicho proceso se muestra en la siguiente hoja de evaluación.

Capitalization Rate Tools

Mortgage Constant* Loan Ratio Contributions

x 75.0% = 7.53%

Equity Yield Rate Equity Ratio

x 25% = 3.75%

11.28%

Less Equity Buildup:

Loan ratio x percent paid off* x sinking fund factor (SFF)

75.0% x 31.06% x 0.04925 = -1.15%

Adjustment for Depreciation or Appreciation:

Plus depreciation (or minus appreciation) x SFF

0.0% x 0.04925 = 0.00%

Capita liza tion Ra te = 10.13%

Debt Coverage Ratio x Loan to Value Ratio x Mortgage Constant**

1.15 x 75.0% x 0.10037 = 0.08657

Capita liza tion Ra te = 8.66%

* Investment Holding Period: 10

** Mortgage Constant Variables: Rate: 8.00% Term: 20

Value Tests

Measure Notes

$839,487

($623,852)

1.35

$215,634

10.4%

Mortgage Equity Ana lysis

Debt Coverage Ra tio Ana lysis

Before debt income from valuation

analysis.

Debt service calculated from Mortgage

Equity Analysis above and indicated

value.

Debt Service

Equity Dividend

0.100373

15.00%



Evaluación por Capitalización de Ingresos

Procede aclarar, que el ajuste por Desocupación y Cuentas Incobrables debe aplicar únicamente a los

ingresos por renta de los locales comerciales. En la sección correspondiente a los ingresos por renta de

locales presentada anteriormente, indicamos que el ajuste desocupación aplicable es 7%. En la hoja

anterior se muestra un 5%. Esto obedece al hecho de que en esta se están incluyendo los ingresos por las

tres posibles fuentes y la tasa de desocupación aplica solamente a una de ellas. Hemos calculado que el

7% aplicado a una sola fuente de ingreso, es equivalente al 5% aplicado a la totalidad de los ingresos.

R

Prepared By: Fernando Muñoz

Ana lysis Da te : 5/24/2018

Property Address: Calle Muñoz Rivera esq. Dr. Goyco St., Caguas, PR

Square Foot Area : 217,952 45,001

Unit Income

Ca lcula tion

Method

# Units or

SF Size Annua l % of PGI

Renta de Locales Comerciales $685,000.00 $/Year 1 $685,000 72.0%

Estacionamiento - Neto $230,000.00 $/Year 1 $230,000 24.2%

Espacios de Antenas $36,000.00 $/Year 1 $36,000 3.8%

Potentia l Gross Income (PGI): $951,000 100.0%

Vacancy and Collection Loss: 5.00% $47,550

Other Income:

Effective Gross Income (EGI): $903,450 95.0%

Amount Ca lcula tion

Expenses $ or % Method Annua l $/SF

Reseva para Remplazos 3% % of EGI $27,104 $0.12

Gastos Administrativos - No se Considran $/SF

$/SF

$/SF

$/SF

T ota l Expenses: $27,104 $0.12

Expense Ra tio (Expenses/EGI): 3.0%

Reimbursable Expenses:

Net Opera ting Income (NOI): $876,347 $4.02

Capita liza tion Ra te : 10.13%

Va lue : $8,651,002 $39.69

Rounded: $8,600,000 $39.46

Va lua tion Ana lysis



CONCLUSIÓN DE VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS

Hemos considerado las tres posibles fuentes de ingreso de la propiedad sujeto: rentas de locales

comerciales, ingresos por la operación comercial del estacionamiento y renta por espacios para colocar

antenas de telecomunicaciones en la azotea.

Los ingresos por rentas de los locales comerciales desocupados, los hemos estimado utilizando rentas. A

esos efectos recopilamos y analizamos las rentas de catorce locales comerciales, comparables a los de la

propiedad sujeto.

Los ingresos de la operación comercial del estacionamiento, los hemos estimado utilizando ingresos

históricos contenidos en Estados de Situación auditados de Desarrolladora LCP, Corp., del 2010 al 2016 y

un Estado de Ingresos y Gastos no auditado del año 2017.

Los ingresos por alquiler de espacio en la azotea para antenas de telecomunicaciones, los hemos estimado

basándonos en información de años anteriores, ya que como hemos explicado anteriormente, no tenemos

constancia de la situación actual del contrato con T-Mobil que sabemos fue vendido a Crown Castle PR,

LLC en el 2012.

En consideración de los datos antes presentados y los análisis realizados, es nuestra opinión, que el

estimado de valor más probable de mercado de la propiedad sujeto, en la modalidad de pleno dominio, a

la fecha de efectividad de esta tasación, es:

OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL DÓLARES

$8,600,000 - Redondeado


Tasador de Bienes Raíces



DEFINICIÓN DE VALOR EN EL MERCADO, CONDICIONES CONTINGENTES Y

LIMITANTES Y CERTIFICACIÓN DEL TASADOR

Propiedad Sujeto: El edificio Lincoln Center Plaza localizado en la calle Muñoz Rivera esquina calle Pedro G.

Goyco, Centro Urbano Tradicional de Caguas, Puerto Rico.

DEFINICIÓN DE VALOR EN EL MERCADO

El precio más probable en términos de dinero que una propiedad se espera produzca en un mercado competitivo y abierto bajo

todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actúan prudentemente,

con conocimiento y asumiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.

Implícita en esta definición está la consumación de una venta para una fecha específica y el traspaso del título de propiedad del

vendedor al comprador bajo condiciones mediante las cuales:

a. El comprador y el vendedor están típicamente motivados.

b. Ambas partes están bien informadas o bien aconsejadas, y cada una actúa en lo que considera su mejor interés.

c. Se permite un tiempo razonable para la oferta de propiedad en el mercado abierto.

d. El pago es hecho en efectivo o su equivalente, si las condiciones del mercado indican que prevalecen las ventas en

efectivo.

e. El financiamiento, si lo hubiere, se realiza bajo términos típicos generalmente disponibles en la comunidad, para la

fecha específica y para el tipo de propiedades similares al sujeto.

f. El precio representa una consideración normal para la propiedad vendida sin que esta sea afectada por cantidades y/o

términos especiales de financiamiento, servicios, honorarios, costos o créditos incurridos en la transacción.

CONDICIONES CONTINGENTES Y LIMITANTES

Este informe de valoración está sujeto a las siguientes condiciones contingentes y/o limitantes:

1. El tasador no será responsable por materias de índole legal que afecten la propiedad tasada o su título. El tasador asume

que el título es bueno y transferible y por lo tanto no emite opinión alguna en relación a este.

2. El tasador ha examinado los mapas disponibles de la Agencia Federal de Manejo de Emergencias (FEMA) y ha incluido

en este informe datos relacionados a la posibilidad de inundación de la propiedad según los mapas pertinentes. El tasador

no emite opinión, específica o implícita, en relación a esta determinación.

3. El tasador no dará testimonio ni comparecerá algún tribunal por haber realizado la tasación, a menos que se hubiese hecho

arreglos de antemano para realizar dicha comparecencia.

4. El tasador obtuvo la información utilizada en esta tasación de fuentes que él considera confiables y cree que esta es cierta y

correcta. El tasador no asume responsabilidad por la precisión de los datos que han sido suplidos por otras personas.

5. El tasador no revelará el contenido de este informe de tasación excepto según provisto en las directrices promulgadas por

Uniform Standard Professional Appraisal Practices (USPAP).

6. El tasador deberá emitir un consentimiento previo por escrito antes de que el cliente especificado en el informe, pueda

distribuir dicho informe (incluyendo conclusiones sobre el valor de la propiedad y sus designaciones profesionales y

referencias a alguna organización profesional de tasadores o la firma con la cual el tasador está asociado) a nadie que no

sea el usuario o usuarios designados mencionados en este informe, excepto cuando media una orden de un tribunal, o un

requerimiento de un organismo de gobierno con jurisdicción.



Certificación del Tasador

Certifico:

1. Que los honorarios por el presente informe no son en forma alguna contingentes con la valoración, ni

con ninguna consideración que no sea la entrega de este informe.

2. Que he inspeccionado personalmente la propiedad.

3. Que en la actualidad no tengo ni he tenido jamás interés en la propiedad objeto de estudio.

4. Que presumo que el título de la propiedad sea legal y negociable.

5. Que este informe es de carácter confidencial.

6. Que no he omitido voluntariamente hecho o dato alguno que pueda perjudicar, modificar o enmendar

las conclusiones de valor.

7. Que no se asume responsabilidades por cuestiones legales relacionadas con la propiedad ni en cuanto a

títulos, áreas, estimados de reparación ni de reponer o condiciones del subsuelo.

8. Que no se asume responsabilidad por cualquier condición ocultas o aparentes que pueda existir en el

suelo o subsuelo ya sea la inestabilidad del mismo o de carácter ambiental, que puedan afectar

significativamente el valor tasado, ya que no se nos ha provisto estudio alguno sobre estas materias.

9. Que las fotografías, mapas y croquis incluidos en este informe no necesariamente son exactos y solo

tienen el propósito de orientar razonablemente al lector de este informe.

10. Que basado en los datos recopilados, los análisis realizados y de acuerdo a mis conocimientos y

experiencias como evaluador profesional de bienes raíces, certifico lo siguiente:

11. Que el estimado de valor más probable de mercado la propiedad sujeto al 21 de mayo de 2018, es:

OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL DÓLARES

$8,600,000 - Redondeado


EPA 860

Certificación General 215



ADENDA Credenciales del Tasador



PROFESSIONAL RESUME

of

Fernando Muñoz Vilella EPA 860, GC 215

Mailing Address

P O Box 9657

Caguas, Puerto Rico 00726

Business Address

PR-172, 3B-12, Villa del Rey III

Caguas, PR 00727

Phone/Email

787-642-0221- Mobile

[email protected]

FORMAL EDUCATION

● Bachelor Degree in Business Administration University of Puerto Rico at Mayagüez

● Twelve Credits toward MBA in Marketing Inter American University.

REAL ESTATE APPRAISAL EDUCATION

● Basic Courses for Licensing (Instituto de Evaluadores)

o Tasación de Bienes Raíces

o Expropiación Forzosa

o Matemática para Tasadores

o Estándares de Ética

mailto:[email protected]



● Additional Real Estate Appraisal Courses and Seminars

o Market Analysis for Valuation Appraisals

o Aspectos Jurisprudenciales de Expropiación Forzosa

o USPAP Update every two years

o Various seminars and courses taken in a continuous basis necessary for license renewal

and professional updating.

REAL ESTATE APPRAISAL QUALIFICATIONS AND EXPERIENCE

● Real Estate Appraisal Licenses

o State License since March 5, 2001 (EPA 860)

o General Certification since June 7, 2006 (CG 215)

o FHA Roster Appraiser since August 22, 2006

● Real Estate Appraisal Experience

o Five years as associate to Appraiser Maximo Blondet Matienzo doing appraisal work, with

emphasis in all types of commercial properties for particulars and financial institutions and

appraisals for expropriation by government entities.

o Last ten years as Independent Appraiser with offices at Caguas, PR, doing most types of

appraisal work, for individual, financial institutions and municipal governments.

● Types of Appraisal Jobs Performed

o Single family and multifamily residential properties

o Residential, commercial and industrial condominium units

o Commercial/residential properties

o Retail, wholesale and office use commercial properties

o Hotels (Paradores)

o Fast food restaurants

o Commercial undeveloped lots

o Industrial land

o Residential lots

o Rural vacant land

o Expert witness in Superior Court of Justice

o Appraisal reviews

o Mass Appraisals nine municipalities to be used by the “Directoría de Urbanismo” of the

Government of Puerto Rico, to be used for budgeting the tax credits offered by the “Ley

Num. 212 del 29 de agosto de 2002”, ("Ley para la Revitalización de los Centros Urbanos”).

o Valuations for acquisition or expropriation of residential, commercial, and industrial

developed and undeveloped properties for the Caguas Municipal Government.

o Valuation of multifamily residential proposed condominium projects

o Valuation of proposed multifamily residential developments

o Valuation of operating and proposed cemeteries

o Appraisal consulting for the municipality of Caguas



● Special Studies Related to Real Estate Valuation

o Market rent studies for private parties and government entities

o Special studies to determine the most profitable use alternatives of commercial buildings

and vacant land

OTHER QUALIFICATIONS AND RELATED EXPERIENCE

● Real Estate Broker License since 1990 (Lic. 4156)(Actually Inactive)

● Real Estate Brokerage Education

o Basic Course toward Real Estate Broker’s Licensing

o Multiple courses and seminars related to all aspects of Real Estate and Business Brokerage

● Experience as Real Estate Broker

o Nineteen years of experience as full time independent broker rendering all type of real

estate brokerage and consulting services.

o Experience in businesses brokerage

● Experience Teaching Real Estate Brokerage Courses o Instructor for over six years in various real estate matters of the preparatory courses

necessary to obtain licensing in the Instituto de Realtors of the Puerto Rico Association of

Realtors, Sagrado Corazón University and other real estate academies.

PROFESSIONAL ACHIEVEMENTS IN REAL ESTATE o President of the Caguas Board of Realtors 1994

o Puerto Rico Realtor of the Year 1996

EXPERIENCE IN OTHER FIELDS

o Cost Accounting Supervisor in a Multinational Manufacturing Plant

o Owner and manager of food products manufacturing plants in Puerto Rico and the

Dominican Republic dedicated to the manufacture and distribution of food products.

Rev: 10/2015