Modelo de tasación Judicial.pdf

INFORME DE

TASACIN

Expediente 00157

Cliente -

Entidad -

Referencia de la entidad -

Tipo de inmueble VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA

Ubicacin Plaza Loma del Puerco - n - en la Urbanizacin Loma de Sancti - Petri

Localidad CHICLANA DE LA FRONTERA (CDIZ)

Cdigo Postal 11130

Distrito -

Barrio NOVO SANCTI PETRI TORRE DEL PUERCO

Fecha de tasacin 16/07/2012

Validez de tasacin 16/01/2013

Valor de tasacin 172.000

Tlf: 91 3767571 www.arquitecturaias.com

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Contenido

INFORME DE TASACION ........................................................................................................... 3 1. SOLICITANTE: ...................................................................................................................... 5 2. IDENTIFICACION: ................................................................................................................ 5

2.1. Tipo de inmueble: .......................................................................................................... 5 2.2. Municipio: ....................................................................................................................... 5 2.3. Ubicacin: ....................................................................................................................... 5 2.4. Datos registrales: .......................................................................................................... 5 2.5. Identificacin Catastral: ................................................................................................ 5

3. FINALIDAD: ........................................................................................................................... 5

3.1. Finalidad de la tasacin: .............................................................................................. 5 4. LOCALIDAD Y ENTORNO: ................................................................................................. 5

4.1. Tipo de ncleo: .............................................................................................................. 5 4.2. Nmero de habitantes: ................................................................................................. 5 4.3. Crecimiento de la poblacin: ....................................................................................... 5 4.4. Delimitacin del entorno: ............................................................................................. 5 4.5. Actividad dominante: .................................................................................................... 6

4.6. Nivel de Renta: .............................................................................................................. 6

4.7. Rasgos urbanos del entorno: ...................................................................................... 6 4.8. Consolidacin: ............................................................................................................... 6

5. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO:................................................................................ 6 5.1. Descripcin y usos: ....................................................................................................... 6 5.2. Tipologa: ........................................................................................................................ 6 5.3. Caractersticas constructivas: ..................................................................................... 6 5.4. Antigedad del edificio: ................................................................................................ 7 5.5. Servicios comunes: ....................................................................................................... 7 5.6. Servicios individuales: .................................................................................................. 7 5.7. Situacin actual: ............................................................................................................ 7

6. CARACTERISTICAS DE LA VIVIENDA: .......................................................................... 7 6.1. Tipologa de la vivienda: .............................................................................................. 7 6.2. Superficies: .................................................................................................................... 7


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6.3. Situacin Actual: ............................................................................................................ 7 6.4. Evaluacin de los materiales empleados: ................................................................. 7

7. SITUACION URBANISTICA: ............................................................................................... 8 8. DOCUMENTACION: ............................................................................................................. 8 9. OBSERVACIONES: .............................................................................................................. 8 10. CALCULO DE LOS VALORES UNITARIOS: ............................................................... 8

10.1. Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB): .............................................................. 8 10.2. Valor de Reemplazamiento Neto (VRN): .............................................................. 9

11. INFORMACION DE MERCADO: .................................................................................. 10 11.1. Inmuebles comparables utilizados: ...................................................................... 10 11.2. Valor de Mercado (VM): ......................................................................................... 11 11.3. Coeficiente de mercado (K): .................................................................................. 11

12. VALOR CATASTRAL: .................................................................................................... 11 13. VALOR DE TASACION: ................................................................................................. 11 DOCUMENTACIN ADJUNTA ................................................................................................ 13


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INFORME DE TASACION


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Que emite Marcos Gonzlez del Pozo, mayor de edad, provisto del N.I.F. 47283822P, Arquitecto Tcnico miembro de Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Tcnicos e Ingenieros de la Edificacin de Madrid, con el nmero 102.701. Con domicilio profesional en Madrid.

El presente informe de tasacin, se ha realizado sin tener en cuenta las cargas o limitaciones que pudiera recaer sobre el bien y en su caso habra que deducir y en funcin a las circunstancias que constan en la documentacin adjunta.

El mismo se ha elaborado de acuerdo a los requisitos de las EVS/EVA, normas europeas de valoracin, y aplicaciones europeas de valoracin, y de la norma ECO/805/2003, de 27 de marzo, nmero 7253 y sus modificaciones EHA/3011/2007, de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero, sobre normas de valoraciones de bienes fincas y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (publicado en el BOE nm., 85, pgina 13678, de da mircoles 9 de abril de 2003), y de acuerdo al Real Decreto 716/2009, de 24 de abril.

Segn mi leal saber y entender, emito el presente dictamen, con la mayor objetividad posible, tomando en consideracin tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio cualquiera de las partes, con conocimiento de las sanciones penales en que podra incurrir si incumpliese el deber como perito, de acuerdo con lo que dispone el art. 335.2 de la Ley 1 /2.000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil.

La presente tasacin se fundamentar en los siguientes principios:

a) Principio de anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotacin econmica en funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el futuro.

b) Principio de finalidad segn el cual la finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Los criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con la finalidad de la valoracin.

c) Principio de mayor y mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

d) Principio de probabilidad, segn el cual ante varios escenarios o posibilidades de eleccin razonables se elegirn aquellos que se estimen ms probables.

e) Principio de proporcionalidad, segn el cual los informes de tasacin se elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin, as como su singularidad en el mercado.

f) Principio de prudencia, segn el cual, ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el que d como resultado un menor valor de tasacin. Este principio ser de aplicacin obligatoria cuando el valor de tasacin se utilice para alguna de las finalidades sealadas en el artculo 2.a), b) y d) de esta Orden.

g) Principio de sustitucin, segn el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul.

h) Principio de temporalidad, segn el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

i) Principio de transparencia, segn el cual el informe de valoracin de un inmueble deber contener la informacin necesaria y suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y


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documentacin utilizadas.

j) Principio del valor residual, segn el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble ser la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

1. SOLICITANTE:

....

....

2. IDENTIFICACION:

2.1. Tipo de inmueble: El objeto de tasacin del presente informe es una vivienda unifamiliar.

2.2. Municipio: Chiclana De La Frontera (Cdiz), cdigo postal 11130.

2.3. Ubicacin: Plaza Loma del Puerco - n - Urb. Loma de Sancti - Petri (en la zona de Novo Sancti - Petri. Torre del Puerco).

2.4. Datos registrales: Inscrita en el Registro de Chiclana de la Frontera tomo -, libro -, folio -, finca -.

2.5. Identificacin Catastral: Nmero de referencia catastral: -

3. FINALIDAD:

3.1. Finalidad de la tasacin: Se realiza la misma para ser presentada ante la Agencia Tributaria.

4. LOCALIDAD Y ENTORNO:

4.1. Tipo de ncleo: El inmueble se encuentra enclavado en un pequeo ncleo autnomo.

4.2. Nmero de habitantes: La poblacin de derecho se encuentra en torno a 61.028 habitantes, pero la poblacin real o de hecho es de 70.338 habitantes.

4.3. Crecimiento de la poblacin: En lneas generales no se producen alteraciones significativas en el nmero de habitantes.

4.4. Delimitacin del entorno: Por la posicin que ocupa en la poblacin, podemos decir que el inmueble se halla en una zona de ensanche.


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4.5. Actividad dominante: La ocupacin predominante de los residentes en esta poblacin es el trabajo relacionado con el turismo.

4.6. Nivel de Renta: Dado que para la realizacin de este informe hemos estudiado los precios de inmuebles en la zona, ello nos ha permitido conocer tambin el nivel de renta de los habitantes de dicho entorno, que puede calificarse como medio.

4.7. Rasgos urbanos del entorno: Dado que uno de los factores que condicionan el valor de un inmueble es el entorno prximo, entendiendo como tal el rea que resulte homognea con el emplazamiento del edificio, hemos de establecer qu rasgos especficos tiene.

Centraremos la caracterizacin del entorno en tres aspectos: Significacin o tipo de edificacin predominante, infraestructura existente, y por ltimo equipamiento y comunicaciones.

- Significacin: El entorno prximo al inmueble es de carcter claramente residencial.

- Infraestructura: Las infraestructuras o servicios urbansticos con los que cuenta son pavimentado de calzadas, encintado de aceras, alumbrado pblico, red de alcantarillado, red elctrica de baja tensin, suministro de agua potable, tendido telefnico, cobertura de telefona mvil y canalizacin de gas.

- Equipamiento: Distinguimos dos tipos de equipamientos: unos que denominaremos necesarios, por ser fundamentales para el desarrollo de una poblacin, y otros no necesarios o ldicos, que aunque contribuyen a dicho desarrollo, no son estrictamente imprescindibles.

En lo referente a los primeros, la zona cuenta con comercial necesario, sanitario, polica, educativo, administrativo, bomberos, farmacia, guardera, gasolinera y reparacin de automviles.

Respecto a equipamientos secundarios se observa que los equipamientos ldicos de que dispone son parque pblico, zonas deportivas, cine, teatro, bares y restaurantes, biblioteca y centro comercial.

- Comunicaciones: En cuanto a comunicaciones urbanas dispone de autobuses urbanos, aparcamiento pblico y carril bici. Respecto a las interurbanas, cuenta con paso de autova, carretera local o comarcal y estacin de tren.

4.8. Consolidacin: El nivel de consolidacin del entorno es del 70 %.

5. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO:

5.1. Descripcin y usos: Se trata de un edificio de planta baja destinado a vivienda unifamiliar.

5.2. Tipologa: Se trata de una edificacin entre medianeras.

5.3. Caractersticas constructivas: - Estructura:


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La estructura del edificio es porticada, mediante pilares y jcenas de hormign armado.

- Cerramientos Exteriores y Cubierta: Fachada de ladrillo caravista y cubierta inclinada de teja.

5.4. Antigedad del edificio: Tiene diez aos.

5.5. Servicios comunes: Dispone de piscina comunitaria, zona de pistas deportivas, aparcamiento exclusivo de la comunidad, zona ajardinada, rea de juegos infantiles y columpios y servicio de portera.

5.6. Servicios individuales: En cuanto a servicios de tipo individual, cuenta con aparcamiento propio y zona ajardinada.

5.7. Situacin actual: En el momento de realizar la presente tasacin el edificio se encuentra en buen estado de conservacin.

6. CARACTERISTICAS DE LA VIVIENDA:

6.1. Tipologa de la vivienda: Interiormente la vivienda se distribuye en cocina, saln comedor, dos dormitorios, un bao, un aseo y dos estancias destinadas a patios.

La carpintera interior es de madera de sapely y la exterior de aluminio.

El mobiliario de cocina es de laminado plstico.

En cuanto al revestimiento de suelos, todo el pavimento es cermico.

En el apartado de instalaciones dispone de calefaccin, aire acondicionado y gas ciudad.

Para terminar con los acabados interiores, sobre los paramentos verticales interiores se ha aplicado pintura a la gota.

6.2. Superficies: Distinguimos entre superficie til y construida, incluyendo esta ltima, si procede, la parte proporcional de los elementos comunes del edificio.

Superficie til: 59,36 m

Superficie construida: 65,30 m

La superficie til se ha obtenido por aproximacin al dividir la superficie construda (que s es conocida) entre un coeficiente R estimado en base a la media para este tipo de inmuebles.

6.3. Situacin Actual: En la actualidad el inmueble se encuentra en buen estado de conservacin.

6.4. Evaluacin de los materiales empleados: Como conclusin obtenida tras el estudio de los diferentes elementos constructivos del inmueble, puede afirmarse que los materiales empleados son de calidades sencillas.


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7. SITUACION URBANISTICA:

Cumple toda la normativa urbanstica existente en Chiclana de la Frontera.

8. DOCUMENTACION:

Se adjuntan escritura pblica de propiedad y recibo de contribucin territorial urbana.

9. OBSERVACIONES:

Linda:

- Por su frente, al Norte, por donde tiene su acceso, con paseo peatonal y espacio libre comunitario. - Derecha entrando, casa 215 y espacio libre comunitario. - Izquierda, paseo peatonal.

Cuota de participacin: 0,97 %. - Fondo, con espacio libre comunitario.

Se valora junto a la presente vivienda una plaza de aparcamiento, en superficie y descubierta, identificada con el n 214. Tiene una superficie de 9,90 m2. Linda: - Por su frente, acceso rodado. - Derecha, plaza de aparcamiento n 215. - Izquierda, plaza de aparcamiento n 213. - Fondo, paseo peatonal. Dicha plaza de aparcamiento est ubicada en el ngulo sudeste de la parcela, junto al vial exterior. Su cuota de participacin es de 0,063 %. Est pendiente de inscripcin el ltimo ttulo, hacindose constar a efectos de bsqueda, el tomo 1.959, libro 1.202, folio 19, finca 62.844.

10. CALCULO DE LOS VALORES UNITARIOS:

10.1. Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB):

VRB = S + Cc + G

Siendo:

S : Repercusin de suelo urbanizado por m construido

Clculo de la repercusin del solar. S = Valor de mercado del solar / Sup. Const. sobre rasante

Valor solar = (65,30 m x 2.209,00 ) = 144.247,70 . Al desconocer la superficie exacta del solar se ha utilizado un clculo aproximativo, pero este hecho no afecta de forma significativa al precio unitario.

S = 144.247,70 / 65,30 m

S = 2.210,00 /m

Cc : Coste de construccin, considerado como el necesario para realizar la


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edificacin expresado en /m construido.

Valor: Cc = 500,00 /m

G : Gastos necesarios para la construccin del inmueble (impuestos, honorarios tcnicos, etc...)

Valor: G = 50,00 /m

VRB = 2.210,00 /m + 500,00 /m + 50,00 /m

VRB = 2.760,00 /m

10.2. Valor de Reemplazamiento Neto (VRN):

VRN = VRB - Da - Df

Siendo:

VRB: Valor de Reemplazamiento Bruto.

Da : Depreciacin por antigedad.

El clculo puede hacerse en base a la vida til del inmueble o estimando los gastos necesarios para su rehabilitacin. En este caso hemos elegido la primera opcin, tambin conocida como depreciacin lineal:

Da = CcA x D

CcA : Coste de construccin actualizado. Es el Valor de Reemplazamiento Bruto pero sin la parte correspondiente al solar, ya que el suelo no se deprecia por antigedad.

D : Coeficiente de depreciacin lineal por uso y antigedad. Ser el cociente resultante de dividir la edad actual del inmueble entre su vida til total, que para viviendas se estima de 100 aos.

D = edad / vida til

D = 10,00 aos / 100 aos

Da = 550,00 /m x 0,10

Da = 55,00 /m

Df : Depreciacin funcional.

Df = 0,00 /m

VRN = 2.760,00 /m - 55,00 /m - 0,00 /m

VRN = 2.705,00 /m


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11. INFORMACION DE MERCADO:

11.1. Inmuebles comparables utilizados:

Aqu incluimos un resumen de las operaciones utilizadas en la comparativa, pero contienen diferencias que impiden compararlos directamente como iguales, por lo que se ha realizado previamente una ponderacin o ajuste basada en diversos criterios hasta alcanzar un precio unitario homogeneizado cuyos clculos se incluyen en el Anexo de Homogeneizacin al final del informe.

Testigo N 1 Fecha Operacin: 13/07/2012 Situacin: Novo Sancti - Petri Cdigo Postal y Poblacin: 11130 - Chiclana de la Frontera Antigedad: 10 aos Superficie Construda: 70,00 m Valoracin: 176.000,00







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11.2. Valor de Mercado (VM):

VUM: Es el valor medio por m resultante del estudio de mercado realizado.

VUM = 2.705,00 /m

VM = Superficie construida * VUM

VM = 65,30 m * 2.705,00 /m

VM = 176.636,50

11.3. Coeficiente de mercado (K): Los valores de coste y de venta normalmente difieren. Al resultado de dividir el valor de mercado (VM) entre el Valor de Reemplazamiento Neto (VRN) lo denominaremos coeficiente K, siendo el indicador de qu parte importante del valor de mercado est compuesta por el coste de promocin y construccin del inmueble. Para este caso concreto K tiene un valor de 1,00.

K = VUM / VRN

K = 2.705,00 /m / 2.705,00 /m

K = 1,00

12. VALOR CATASTRAL:

El valor a efectos de impuesto sobre bienes inmuebles o valor catastral es de 110.600,57 .

13. VALOR DE TASACION:

Basamos nuestra valoracin en su valor de mercado, respaldando el mismo con el clculo del reemplazamiento neto o coste, que representa la mayor parte de dicho valor.

VT = Superficie construida * Vr

VT = 65,30 m * 2.705,00 /m

VT = 176.636,50

Al valor del inmueble hemos de sumarle el valor de sus anexos. En este caso tenemos:

Garaje en planta baja: 15.000,00

Valor total de los anexos: 15.000,00

Importe Tasacin = Valor Inmueble + Valor Anexos


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IMPORTE TOTAL DE TASACION: 191.636,50

El valor de mercado se sita por encima del valor real de las operaciones de compraventa, aproximadamente de un 10 % en esta zona, lo que unido a las previsiones del mercado residencial creemos oportuno realizar un ajuste del precio tasado.

IMPORTE TOTAL DE TASACION ACTUALIZADO: 172.000

Asciende el importe de la presente tasacin a la expresada cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL Euros.

Madrid, 16 de julio de 2012. Arquitecto Tcnico

Fdo.: Marcos Gonzlez del Pozo


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DOCUMENTACIN ADJUNTA

Saln

Saln

DOCUMENTACION GRAFICA


Saln


Cocina


Habitacin


Bao


Patio


Ficha Catastral


Recibo De Bienes Inmuebles 2011


Escritura

Anexo Homogeneizacin de TestigosLos inmuebles a comparar no son nunca exactamente iguales al principal. Sin embargo se parte del supuesto de que existe bastantesimilitud: mismo tipo de inmueble, ubicacin y calidades parecidas, etc... Si por ejemplo la ubicacin fuese totalmente distinta, unamuy buena y otra psima, no podramos hablar de homogeneizacin. Simplemente no seran comparables.El precio unitario de cada testigo nos viene dado al dividir su valor total entre su superficie. Luego realizamos una comparacin porcada criterio entre cada testigo y el inmueble a tasar (En algunos casos los criterios de comparacin se basan en datos objetivos,como la superficie y aplicaremos una frmula que asignar un coeficiente de depreciacin por cada unidad de diferencia. En otros,como en la ubicacin o en las calidades, se requiere la ponderacin del tasador estableciendo cual es mejor o peor para aplicar lacorrespondiente depreciacin o incremento).Para cada criterio aplicaremos un coeficiente corrector que depreciar el testigo si es mejor que el principal o lo revalorizar si espeor. El objetivo es poner los testigos en igualdad de condiciones que el principal, de forma que la suma de sus precios unitarioshomogeneizados, divididos entre el nmero de testigos nos de el precio medio homogeneizado a aplicar.CRITERIOS DE COMPARACIONSuperficie (Sup.) El inmueble mayor tiene ms valor total, pero menos precio por m2. Aplicamos un coeficiente corrector de 0,4% por m2 de diferencia hasta una diferencia de 10 m2. A partir de ah aplicamos un coeficiente corrector de 0,2% por cada m2 de diferencia.Habitaciones (Hab.) En diferencias de 1 a 4 aplicamos un 3% por cada dormitorio de ms. Del 5 al 6 aplicamos un 2% que se suma al 12% de los primeros. Por encima de 6 el coeficiente corrector es un 1% que se suma al 12% de los 4 primeros y al 4% del 5y el 6.Baos (B.) El coeficiente corrector ser de un 4% por cada bao de diferencia.Aseos (As.) El coeficiente corrector ser de un 2% por cada aseo de diferencia.Reforma (Ref.) La diferencia entre tener reforma y no tenerla supone un coeficiente corrector de un 6%. Cuando un inmueble tiene menos de 5 aos consideramos que s tiene tiene reforma, ya que susacabados estarn en buen uso.Calidades (Cal.) Una diferencia de calidades supone una correccin de un 5%.Antigedad (Ant.) Por cada ao de diferencia aplicamos un coeficiente corrector de un 1%.Ubicacin (Ubic.) Una diferencia de ubicacin supone una correccin de un 5%.Huerto/Jardn (Jar.) La diferencia entre tener o no jardn puede supone un coeficiente corrector de un 6%.Piscina (Pis.) La piscina es un elemento diferenciador que puede incrementar el valor de una vivienda, por lo queaplicamos un coeficiente corrector del 5%.Aparcamiento (Park.) Disponibilidad de aparcamiento. Se diferencia un 8% entre un inmueble que disponga de aparcamientoy otro que no.

Muestra Sup. Hab. B. As. Ref. Cal. Ant. Ubic. Jar. Pis.

HomogeneizadoPrecio UnitarioSuperficieValor TotalMuestra DireccinRELACION DE INMUEBLES

COMPARACION POR CRITERIOS En cada testigo o comparable anotamos arriba el valor y debajo el coeficiente a aplicar.

Hemos multiplicado el precio unitario de cada testigo por los coeficientes de cada criterio, hasta obtener su precio unitariohomogeneizado. La suma de todos los precios homogeneizados dividida entre el nmero de testigos nos dan el precio mediohomogeneizado que hemos aplicado al Principal.Puede darse una pequea diferencia entre este precio medio calculado y el precio unitario utilizado en la valoracin. De existir dichavariacin ser debida a que en la valoracin el precio unitario se obtiene a partir de otras operaciones cuyos redondeos puedensuponer una pequea desviacin.

ACLARACIONES SOBRE EL CALCULO

Principal Plaza Loma del Puerco 37 n 214 Urb. Loma de Sancti - Petri 176.602,54 65,30 2.704,48 2.704,481 Novo Sancti - Petri 176.000,00 70,00 2.514,29 2.715,252 Novo Sancti - Petri 186.000,00 65,00 2.861,54 2.878,113 Novo Sancti - Petri 215.000,00 70,00 3.071,43 3.151,084 Novo Sancti - Petri 165.000,00 65,00 2.538,46 2.821,925 Novo Sancti - Petri 124.000,00 65,00 1.907,69 2.163,136 Novo Sancti - Petri 150.000,00 75,00 2.000,00 2.497,36

Principal 65,30 2 1 1 SI Igual 2002 Igual SI NO70,00 2 1 1 NO Igual 2002 Igual SI NO1,019 1 1 1 1,06 1 1 1 1 1

1 ValorCoef

65,00 2 1 1 NO Mejor 2002 Igual SI NO0,999 1 1 1 1,06 0,95 1 1 1 1

2 ValorCoef

70,00 2 1 1 NO Mejor 2002 Igual SI NO1,019 1 1 1 1,06 0,95 1 1 1 1

3 ValorCoef

65,00 2 1 1 NO Igual 1997 Igual SI NO0,999 1 1 1 1,06 1 1,05 1 1 1

4 ValorCoef

65,00 2 1 0 NO Igual 2002 Peor SI NO0,999 1 1 1,02 1,06 1 1 1,05 1 1

5 ValorCoef

75,00 2 1 1 NO Igual 1997 Igual SI NO1,039 1 1 1 1,06 1 1,05 1 1 1

6 ValorCoef

Lmites y condiciones de la tasacin

Las tasaciones se realizan en base a una inspeccin ocular limitada de los inmuebles a valorar, sin llevarse a cabo,

respecto de las edificaciones, ensayos especficos para determinar el estado de conservacin de la estructura,

elementos ocultos o instalaciones de los mismos, que a efectos de la valoracin se presumen en estado de uso

normal, sin la existencia de defectos o vicios ocultos.

Respecto de los terrenos, no se hacen reconocimientos sobre la existencia de sustancias contaminantes en los

mismos, que puedan reducir su valor, ni se efectan mediciones topogrficas de los mismos salvo que en el informe

se exprese otra cosa.

El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravmenes y limitaciones, as

como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagos

debidos pudieran recaer sobre los mismos.

La documentacin e informacin utilizada para el trabajo de valoracin, suministrada por la persona que encarga la

valoracin o por terceros, que se indica en el informe de tasacin o le acompaa como presupuesto del mismo, se

considera fidedigna y completa. Integral Architecture Systems no asume ninguna responsabilidad sobre su veracidad y

las consecuencias que la falta de sta pudieran tener sobre el valor.

Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alteren

la legalidad y uso del inmueble valorado.

En los inmuebles en construccin, se presume que el proyecto de edificacin visado por el colegio profesional

competente es ejecutable en su integridad.

Las caractersticas constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador a partir de una

inspeccin ocular. En el caso de inmuebles ya edificados las tcnicas constructivas y materiales no visualizados se ha

estimado en base a los ms usuales en la zona y probables para el inmueble tasado. En los inmuebles en construccin

o rehabilitacin las tcnicas constructivas y materiales se estiman en base a los proyectos facilitados.

Todo ello se pone de manifiesto slo para que el lector pueda entender mejor las caractersticas del inmueble, ya que

los valores que se indican en la tasacin se refieren a ste en su conjunto y no a partes aisladas del mismo.

El desglose del valor entre la edificacin y el terreno se manifiesta tambin en su caso, a efectos meramente

informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indique

expresamente otro criterio en el informe.

Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusin, en su caso, de la parte

proporcional de elementos comunes.

La comprobacin de superficies en los terrenos se realiza en base a los plazos y/o documentacin registral o catastral

aportadas y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita al inmueble, sin que se realice por tanto un

levantamiento topogrfico por parte del tcnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no se

asumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan

ser constatadas con una mera inspeccin ocular.

Se presume que todas las licencias, certificados de ocupacin u otras autorizaciones de las autoridades

administrativas locales, autonmicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser obtenidos y

pueden renovarse para el uso que se considera en la estimacin de valores contenidos en la tasacin.

Proteccin de datos de carcter personal

De conformidad con la normativa vigente sobre Proteccin de Datos, los datos de carcter personal que constan en los

ficheros de Integral Architecture Systems S.L., tienen el fin exclusivo de soportar el contenido del informe y de su

certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puede ejercitar

los derechos de acceso, oposicin, rectificacin y cancelacin en el mbito reconocido por la Ley Orgnica 15/1999, de

13 de diciembre.

Documents

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