ZBIRKA KUPOPRODJANIH
CIJENA
Unos, izdavanje i značaj
STRUČNI SEMINAR O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA MGIPU 2017.
Maja Širić, mag. ing. geod.i geoinf.
stručna savjetnica za vrednovanje nekretnina
Gradski ured za imovinsko – pravne poslove i imovinu Grada Zagreba
SADRŽAJ
• Uvod
• Unos podataka u zbirku kupoprodajnih
cijena
• Izdavanje podataka iz zbirke
kupoprodjanih cijena
• Značaj zbirke kuporodajnih cijena
• Zaključak
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
2
Uvod • MGIPU uspostavilo je i održava informacijski sustav tržišta nekretnina
(eNekretnine) za potrebe provedbe Zakona o procjeni vrijednosti
nekretnina
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
3
eNekretnine
Zbrika kupoprodajnih
cijena
Plan približnih vrijednosti
Zbirka kupoprodajnih cijena
• Zbirka kupoprodajnih cijena je evidencija o ostvarenom
prometu na tržištu nekretnina na području županije,
Grada Zagreba, odnosno velikoga grada (čl. 7. st. 1. ZPVN-a)
• Zbirku kupoprodajnih cijena vodi upravno tijelo županije,
Grada Zagreba, odnosno velikoga grada za svoje
područje temeljem evidentiranih podataka iz isprava o
prodaji ili drugom načinu raspolaganja nekretninama
naplatnim putem, te temeljem evaluacije tih podataka.
(čl. 7. st. 2. ZPVN-a)
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
4
Unos podataka u Zbirku
kupoprodjanih cijena
• Zbirka sadrži podatke o realiziranom naplatnom prometu
nekretnina (kupoprodaja, najam, zakup, pravo građenja i
služnost) na području županije, Grada Zagreba, odnosno
velikoga grada i pripadne ugovore u elektroničkom obliku
koji se putem automatske razmjene podataka preuzimaju
od Porezne uprave.
• U zbirku se i izvorno unose podatci iz ugovora kojima
raspolažu upravna tijela koja ih vode
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
5
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
6
eNekretnine
Zbrika kupoprodjanih
cijena
Plan približnih vrijednosti
Evidencija
prometa
nekretnina
Izvorni unos od
strane upravnih tijela
Status podataka u eNekretninamaa
• S obzirom na vrstu unosa i stupanj evaluacije podatci u
sustavu eNekretnina mogu imati status:
1. Preuzeto od PU – podatci koji se svakodnevno preuzimaju
automatskom razmjenom od Porezne uprave
2. Izvorno unesen – podatci koje unose služebenici upravnih
tijela iz njima dostupnih ugovora i podrazumijeva se da je
prilikom unosa provedena cjelovita evaluacija
3. Provedena evalucija – podatci preuzeti od PU za koje je
provedena evaluacija od strane službenika upravnih tijela
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
7
Automatska razmjena podataka s
poreznom upravom • Dnevno preuzimanje podataka o realiziranom naplatnom
prometu iz Evidencije prometa nekretnina porezne uprave
• S osnivanjem eNekretnina preuzeto 301.190 (ugovori od 1.1.2013.) podataka o realiziranom naplatnom prometu nekretnina
• Podrazumijeva se da podatci koji se preuzimaju sadrže dovoljno elemenata kojima se predmetnoj nekretnini može jednoznačno odrediti lokacija
• (!) Tek od 1. svibnja 2016. preuzeti podatci uključuju i pripadne ugovore u elektroničkom obliku – u sustavu eNekretnina dostupni tek od 11. srpnja 2017.
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
8
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
9
Transakcije preuzete iz Evidencije prometa nekretnina
porezne uprave
41.974
23.521
21.501
20.758
20.060
20.028
17.331
16.551
16.039
13.660
13.470
11.574
10.228
8.965
8.715
8.075
7.682
7.578
5.112
4.700
3.668
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000
Grad Zagreb
Istarska
Koprivničko-križevačka
Osječko-baranjska
Bjelovarsko-bilogorska
Zagrebačka
Sisačko-moslavačka
Splitsko-dalmatinska
Primorsko-goranska
Zadarska
Varaždinska
Vukovarsko-srijemska
Virovitičko-podravska
Karlovačka
Brodsko-posavska
Šibensko-kninska
Požeško-slavonska
Krapinsko-zagorska
Dubrovačko-neretvanska
Međimurska
Ličko-senjska
Evaluacija preuzetih podataka
• Dok god podatci preuzeti od porezne uprave nisu
evaluirani od strane službenika upravnih tijela županije,
Grada Zagreba i velikih gradovi, isti se ne mogu smatrati
punopravnim dijelom Zbirke kupoprodjanih cijena u smislu
čl. 7. st. 3. ZPVN-a
• Potrebno je utvrditi sva obilježja koja utječu na vrijednost
nekretnine koja je predmet ugovora i sve druge moguće
posebne okolnosti koje se tiču ugovorene cijene
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
10
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
11
eNekretnine
Zbrika kupoprodjanih
cijena
Plan približnih vrijednosti
Evidencija
prometa
nekretnina
Izvorni unos od
strane upravnih tijela
Evaluacija preuzetih podataka
• Nakon što se preuzeti podatak georeferencira i točno
odredi vrsta nekretnine, provodi se daljnja evaluacija:
• Zemljišnoknjižno stanje (broj nekretnina u ugovoru = broj transakcija)
• Katastarsko stanje (ukoliko je neusklađeno sa z.k.)
• Ukupna površina nekretnine / površina koja se prodaje
• Obilježja koja utječu na vrijednost prema vrsti nekretnine: • ZEMLJIŠTA: namjena, mogućnosti gradnje, kategorija
• STANOVI: približna god. izgradnje, broj nadzemnih etaža zgrade
• POSLOVNI PROSTORI: namjena, orijentacija
• OBITELJSKE KUĆE: približna god. izgradnje, broj nadzemnih etaža
• Podatci o ugovorenoj cijeni (KN, EUR, KN/m2, EUR/m2, trajanje
zakupa/najma, druge posebno ugovorene pojedinosti o cijeni)
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
12
Evaluacija preuzetih podataka
• Da bi evaluacija mogla biti kvalitetno provedena nužan je
uvid u sklopljeni ugovor!
• Od 1. svibnja 2016. uz podatke iz Evidencije prometa
nekretnina preuzimaju se i pripadni ugovori u
elektroničkom obliku (ugovori skenirani od strane javnog
bilježnika) – dostupni od 11. srpnja 2017.
• Preuzeto je 82.121 ugovora u elektroničkom obliku i za
iste je moguće provesti potpunu evaluaciju
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
13
Broj transakcija za koje je provedena
evaluacija
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
14 1996
1972
1695
1383
707
551
290
260
124
97
82
68
63
34
27
21
2
1
0 500 1000 1500 2000 2500
Zadarska
Varaždinska
Primorsko-goranska
Međimurska
Grad Zagreb
Vukovarsko-srijemska
Splitsko-dalmatinska
Bjelovarsko-bilogorska
Virovitičko-podravska
Krapinsko-zagorska
Koprivničko-križevačka
Zagrebačka
Sisačko-moslavačka
Karlovačka
Osječko-baranjska
Šibensko-kninska
Brodsko-posavska
Požeško-slavonska
Ugovori o zakupu i najmu
• Budući da Porezna uprava ne evidentira ugovore o zakupu i najmu (poslovnih prostora, zemljišta, stanova i ostalih vrsta nekretnina),a javni bilježnci su u obvezi skenirati i navedene vrste ugovora, u sustav eNekretnina preuzeti su svi dostupni ugovori u elektorničkom obliku u posebnu kategoriju „Lista ugovora”
• Evidentirani su samo prema imenu javnog bilježnika, broju ovjere i poreznoj ispostavi u kojoj je obveznik plaćanja poreza (zakupodavac/najmodavac)
• Za područje cijele RH preuzeto je 92.110 ugovora o najmu i zakupu nekeretnina
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
15
Broj preuzetih ugovora o zakupu
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
16 9775
5573
5446
4504
4058
3405
2995
2986
2400
2242
2091
2052
1960
1847
1638
1527
1390
1284
1246
774
434
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000
Grad Zagreb
Osječko-baranjska
Splitsko-dalmatinska
Vukovarsko-srijemska
Istarska
Primorsko-goranska
Virovitičko-podravska
Zagrebačka
Bjelovarsko-bilogorska
Sisačko-moslavačka
Koprivničko-križevačka
Zadarska
Brodsko-posavska
Požeško-slavonska
Varaždinska
Dubrovačko-neretvanska
Šibensko-kninska
Međimurska
Karlovačka
Krapinsko-zagorska
Ličko-senjska
Broj preuzetih ugovora o najmu
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
17
10250
4420
3025
2322
1663
1511
1243
1161
944
896
874
760
546
532
478
425
349
285
283
260
256
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000
Grad Zagreb
Primorsko-goranska
Istarska
Splitsko-dalmatinska
Dubrovačko-neretvanska
Osječko-baranjska
Zagrebačka
Zadarska
Bjelovarsko-bilogorska
Karlovačka
Sisačko-moslavačka
Varaždinska
Brodsko-posavska
Šibensko-kninska
Vukovarsko-srijemska
Koprivničko-križevačka
Međimurska
Krapinsko-zagorska
Virovitičko-podravska
Ličko-senjska
Požeško-slavonska
Evaluacija ugovora o zakupu i najmu • Svaki ugovor potrebno je georeferencirati, odrediti vrstu
nekretnine i provesti evaluaciju
• Budući da nisu poznati nikakvi podatci o nekretnini otežno je pretraživanje u „Listi ugovora”
• Kako su ugovori razvrstani prema poreznoj ispostavi u kojoj se nalazi zakupdavac/najmodavac, dio ugovora ne pripada JL(R)S u kojoj se nalaze, već ih je potrebno proslijediti u drugu JL(R)S u kojoj se nekretnina koja je predmet ugovora nalazi
• Potrebno je raditi na daljnoj razradi funkcionalnosti sustava (odvajanje georeferenciranja od evaluacije, proslijeđivanje ugovora, brisanje ugovora i ostalo)
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
18
Izvorni unos podataka u Zbirku
kupoprodajnih cijena
• Podatci koje u sustav eNekretnina unose službenici
upravnih tijela županija, Grada Zagreba i velikih gradova
• Do stupanja na snagu ZPVN-a i u konačnici
uspostvaljanja sustava eNekretnina, prema čl. 39. st. 6.
Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) javni
bilježnici su dostavljali jedna primjerak svake isprave o
stjecanju na kojoj su ovjerili potpis (od lipnja 2014.)
• Budući da za sve preuzete podatke od PU prije 1. svibnja
2016. nije dostupan pripadni ugovor u elektroničkom
obliku, poželjno je unijeti sve ranije dobivene ugovore ili
pokušati prepoznati isti podatak među preuzetima i
evaluirati ga
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
19
Izvorni unos podataka u Zbirku
kupoprodajnih cijena
• Kao i kod evaluacije preuzetih podataka tako i kod
izvornog unosa, službenici još uvijek imaju dosta
poteškoća s trenutno dostupnim funkcionalnostima
sustava eNekretnina
• Zbog velike raznolikosti podataka koji se unose sa svakim
ugovorom prepoznaju se određena obilježja koja je
potrebno evidentirati za pojedinu vrstu nekretnine ili
posebnosti koje se tiču ugovorene cijene
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
20
Broj izvorno unesenih transkacija
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
21 2670
2326
1694
1313
1275
1110
1100
797
455
151
124
83
61
60
54
26
25
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
Varaždinska
Međimurska
Osječko-baranjska
Splitsko-dalmatinska
Primorsko-goranska
Sisačko-moslavačka
Vukovarsko-srijemska
Zadarska
Grad Zagreb
Šibensko-kninska
Virovitičko-podravska
Krapinsko-zagorska
Zagrebačka
Bjelovarsko-bilogorska
Koprivničko-križevačka
Brodsko-posavska
Karlovačka
Izdavanje podataka iz Zbirke
kupoprodajnih cijena
• U svrhu provedbe ZPVN podatci se mogu temeljem
pisanog zahtjeva prikupljati iz (čl. 57. st. 4. ZPVN):
1. eNekretnina
2. Isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u
zbirku isprava zemljišnoknjižnih odjela
• Upravna tijela županija, Grada Zagreba i velikih gradova
dužna su na svom području osigurati izdavanje izvadaka
iz Zbirke kupoprodajnih cijena iz eNekretnina (čl. 16. st. 1.
podst. 5.)
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
22
• Podatci se izdaju temeljem pisanog zahtjeva procjenitelja (prema Prilogu I. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina NN 114/15)
• Zahtjeve je nužno ispuniti u potpunosti tj. definirati sva obilježja koja utječu na vrijednost procjenjivane nekretnine da bi službenici mogli izdati što kvalitetniji izvadak
• Sva obilježja i okolnosti koje nisu navedena u točkama zahtjeva potrebno je navesti i detaljno obrazložiti u pripomeni
• Ukoliko je u zahtjevu potrebna dopuna ili ima nejasnoća služenici bi trebali pozvati podnositelja zahtjeva da isto učini kako bi bilo moguće izdati podatke
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
23
• Za izdavanje izvatka iz zbirke plaća se upravna pristojba
u skladu s posebnim propisom kojim se uređuje plaćanje
upravnih pristojbi
(20kn biljega na zahtjev + 180 kn u proračun JL(R)S)
• Prije izdavanja podataka potrebno dostaviti dokaz o uplati
u čijem je opisu plaćanja moguće jednoznačno iščitati na
što se ista odnosi (adresa nekretnine, k.č. i k.o., klasa
zahtjeva i sl.)
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
24
Preuzimanje podataka iz eNekretnina
• Ovlašteni korisnici eNekretnina (čl. 12. Pravilnika o
informacijskom sustavu tržišta nekretnina) su između
ostalih:
• službenici upravnih i/ili stručnih tijela županije, Grada
Zagreba, odnosno velikoga grada koje za obavljanje
stručnih i administrativno-tehničkih poslova za potrebe
procjeniteljskog povjerenstva prema Zakonu imenuju
župani, odnosno gradonačelnici
•procjenitelji i zaposlenici pravne osobe koja je ovlaštena
za procjene vrijednosti nekretnina,
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
25
Preuzimanje podataka iz eNekretnina
• Procjenitelji prema čl. 13. st. 3. Pravilnika dobivaju za
područje cijele RH ovlasti za predaju zahtjeva te za
pregled ograničenog seta atributa:
• ID nekretnine
• datum pregleda
• vrsta nekretnine,
• ukupna površina nekretnine u prometu (m2)
• vrijednost nekretnine iz ugovora (kn)
• datum ugovora
• status podatka
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
26
Preuzimanje podataka iz eNekretnina
• Prema čl. 57. st. 1. ZPVN-a prilikom izrade procjene
vrijednosti nekretnina procjenitelj je dužan navesti:
• datum sklapanja kupoprodajnog ugovora
• broj katastarske čestice i naziv katastarske općine (katastarsko i
zemljišnoknjižno stanje ukoliko nije usklađeno)
• površinu katastarske čestice
• podatke koji se odnose na kakvoću i obilježja nekretnine (vrstu
građevine, opis građevine, njezinu površinu, naziv ulice/trga, kućni
broj, kat i godinu građenja, namjenu, mogućnosti gradnje,
kategoriju zemljišta i ostalo)
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
27
Značaj zbirke kupoprodajnih cijena
• Kvalitetni podatci su jedan od glavnih preduvjeta
kvalitetne procjene tržišne vrijednosti
• Nužno je provesti evaluaciju ugovora dostupnih u
eNekretninama i unijeti podatke iz ugovora dostupnih u
stručnim službama (premali broj službenika, nedostatak
stručnosti i potrebnih znanja za unos i evaluaciju)
• Potrebno je uz angažman svih stručnih službi i
procjenitelja raditi na daljnjem usavršavanju
funkcionalnosti sustava eNekretnina
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
28
Zaključak
• Procjenitelji moraju svim podatcima pristupiti s oprezom i
podatke koje koriste u procjeni provjeriti bez obzira iz
kojeg izvora dolaze u prijelaznom razdoblju u kojem se
još uvijek radi na izgradnji i nadogradnji sustava
eNekretnina
• Izrada Plana približnih vrijednosti (grafičkog dijela) je u
pripremi, čije će imeplementiranje u sustav eNekretnina
također olakšati korištenje podatcima
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
29
Hvala na pažnji!
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.
30