התנגדות הקואליציה לדיור בר השגה לתוכנית מתאר תל אביב 5000

30-7438147, פקס: 30-7438187, טלפון: 47176, ת"א 57נחלת בנימין - הקואליציה לדיור בר השגהhttp://israelaffordablehousing.blogspot.com [email protected]/

8102בפברואר 82

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה

מחוז תל אביב

יפו-תכנית מתאר כוללנית לתל אביב –7333התנגדות לתכנית תא/הנדון:

מתכננים למען זכויות תכנון )ע"ר( מגישה בזאת התנגדות, בשם הקואליציה –עמותת "במקום"

יפו. -תכנית מתאר מקומית לתל אביב - 0111ת מתאר מקומית תא/לדיור בר השגה בישראל, לתכני

"(, אשר מתמחים בתחומי תכנון הקואליציההארגונים החברים בקואליציה לדיור בר השגה )להלן: "

ומשפט, שמו להם כיעד משותף לקדם את המטרה הציבורית של דיור בר השגה בישראל.

רית למען מטרה זו: השתתפות בדיונים בוועדות הקואליציה פועלת בדרכים שונות בזירה הציבו

שונות בכנסת, פעולה מול משרדי ממשלה ורשויות מקומיות, פעולה במוסדות התכנון, השתתפות

בכנסים וימי עיון, ייעוץ והכוונה של התארגנויות שונות בעקבות המחאה החברתית, ועוד.

לקידום 0111מה הניכרת בתכנית תא/בפתח ההתנגדות, הקואליציה מבקשת להביע הערכה רבה למג

יפו כעיר לכל תושביה, שתכלול מגוון סוגי דירות ברחבי העיר. השאיפה לספק פתרונות -תל אביב

דיור לאוכלוסייה חלשה מבחינה כלכלית ולהציע כלים שיאפשרו לאוכלוסיות מגוונות להתגורר בכל

, דגש על הנושאים החברתיים בתכנית אזורי העיר היא מבורכת. מטרת התנגדות זו היא אם כן לשים

ולחזק היבטים שיסייעו למימוש חזון העיר ההטרוגנית: שיתוף ציבור בתכנון, קידום תכנון של דיור

בר השגה ודיור ציבורי, הטמעת שיקולים חברתיים בפרויקטים של התחדשות עירונית הנוגעים

יות מפורטות שיאושרו מכוח לאוכלוסייה קיימת והבטחת סטנדרטים תכנוניים ראויים בתכנ

התכנית הכוללנית שבהפקדה.

יש לציין שהקואליציה צברה במהלך השנים האחרונות ידע נרחב בתחומים של דיור בר השגה, דיור

ציבורי, התחדשות עירונית ושיתוף הציבור בהליכי התכנון. ידע זה מבוסס בין השאר על לימוד

לספק הבהרות ישמחוהקואליציה חברי שונות בעולם. מעמיק של מודלים המיושמים במדינות

ולהרחיב בנושאים אלה ככל שיידרש.

האגודה לצדק • האגודה לזכויות האזרח בישראל • כננים למען זכויות תכנוןמת –ם במקו• חלוקתי

סיכוי• המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי • איתך מעכי • שתיל •לשוויון אזרחי –

http://israelaffordablehousing.blogspot.com

http://israelaffordablehousing.blogspot.com/


mailto:[email protected]



30-7438147, פקס: 30-7438187, טלפון: 47176, ת"א 57נחלת בנימין גה הקואליציה לדיור בר השhttp://[email protected]/

8

להלן הנימוקים להתנגדות, לפי סדר סעיפי התקנון:

דברי ההסבר לתכנית .1

: הציפוף נעשה "בעיקר למטרות התחדשות מרקמי ציפוף והגדלת היקפי בנייה .א

ישור תכניות להתחדשות עירונית (. כפי שיוסבר להלן, א3המגורים הקיימים" )עמוד

בינוי -הוא מהלך מורכב מבחינה חברתית. תכניות להתחדשות עירונית בכלל, ופינוי

בפרט, מביאות ברוב המקרים להתחדשות המרקם הפיזי, אך גם להדרת האוכלוסייה

. קידום תכניות כאלה ככל שאינו מלווה בצעדים למניעת הוותיקה המתגוררת בו

ה בקנה אחד עם היעדים החברתיים של "קידומה כעיר לכל עול אינודחיקה,

יפו ועידוד הטרוגניות האוכלוסייה -ו"הגדלת השוויוניות בת"א (3)עמוד תושביה"

לכלול לפיכך יש לחייב בתכניות מפורטות שעניינן התחדשות עירונית (. 2)עמוד בה"

0רים בסעיף )המוגד חברתי-סקר חברתי ואומדן צרכי דיור ולערוך נספח קהילתי

בהתנגדות זו(. 8)כמוגדר בסעיף הליך מלא של שיתוף ציבורבהתנגדות זו( וכן לערוך

צעדים אלה יאפשרו התאמת הפתרון הפיזי המוצע לאוכלוסייה הוותיקה וימנעו את

הדרתה.

: היעדים של יצירת תמהיל דירות, דיור יצירת מגוון פתרונות דיור ברחבי העיר .ב

ישג יד הם יעדים חשובים על מנת לאפשר לאוכלוסיות שונות להשכרה ודיור בה

, ללא בינוי-להתגורר בעיר. אולם יש לציין כי הריסת שכונות ותיקות במסגרת פינוי

מביאה בפועל במרבית המקרים להריסת צעדים לקידום דיור בר השגה ודיור ציבורי,

ת את יעד "פתרונות , ולכן סותרודיור ציבורי קיים דיור זול קיים ,דירות קטנות

( המוזכר בסעיף זה. 2לאוכלוסייה חלשה כלכלית" )עמוד

זיהוי וסיווג התכנית – 1פרק .2

: מסמכי התכנית. 1.1סעיף .א

, נספח חברתי)א( מתייחס למסמכים המנחים של התכנית. בולט בהיעדרו 0.3.8סעיף

ון את השפעתה בדומה לנספח סביבתי, המיועד לבח להתנגדות זו. 0כהגדרתו בסעיף

של התכנית על הסביבה, הנספח החברתי מיועד להעריך את ההשפעה החברתית של

התכנית. הערכה זו צריכה להביא בחשבון תוצאות מתוכננות ובלתי מתוכננות, ישירות

ועקיפות של התכנית, בטווח הקצר והארוך, על פרטים, על קהילות ועל כלל החברה

לכלול המלצות תכנוניות למיתון השפעות שליליות בשטח התכנית. הערכה כזו צריכה

ולמימוש מקסימלי של השפעות חיוביות של התכנית על האנשים החיים היום בעיר וכן

אלו העתידים להתגורר בה ולהשתמש בשירותים שהיא מציעה, באופן שיסייע למימוש

תיותבתכנון ככלי לקידום מטרות חברמטרות התכנית ולהשגת יעדיה. עם ההכרה

גוברת החשיבות של לימוד ההשפעות ובשיקול החברתי כשיקול תכנוני רלוונטי,

החברתיות הצפויות מהתכנית, כך שמידע זה יהווה חלק בלתי נפרד מהתשתית

העובדתית שעליה מבוססת התכנית.




3

: הגדרות כלליות 1.7סעיף .ב

קבעו לגביהן חידות דיור בר השגה מוגדרות בתכנית כ"יחידות דיור למגורים שני .1

הוראות מיוחדות לעניין השכרה או הוראות שייקבעו בחקיקה ובכפוף לכל תנאי

."שיוגדר בחקיקה

(, העומד 018בעקבות התיקון המוצע לחוק התכנון והבניה בנושא זה )תיקון .2

אנו מציעים וככל שלא יחולו שינויים בנוסח, , בשבועות הקרובים להיכנס לתוקף

דיור בר השגה כ"יחידות להשכרה ארוכת טווח ומפוקחת יחידות להגדיר בתכנית

. "כהגדרתן בתוספת השישית לחוק התכנון והבניה, ואשר מיועדות לזכאים

כדירות המיועדות להשכרה או היא רצויה של דיור בהישג יד בתכנית הההגדרה .3

למכירה לזכאים בלבד, לפי מבחנים אובייקטיבים של נזקקות לדיור, כאשר מחיר

ה או שכר הדירה נמוך ממחיר השוק ומותאם ליכולתם הכלכלית של המכיר

הזכאים.

הכנסת לחוק התכנון והבניה, העומד בפני אישור סופי, 018בנוסח של תיקון .4

אימצה הגדרה מצומצמת יותר הנוגעת להשכרה ארוכת טווח ומפוקחת, לפי

ינו ניתן הוראות התוספת השישית. השכרה זו מפוקחת במובן זה ששכר הדירה א

להעלאה ביותר ממה שקבוע בחוק וכן שלשוכר זכות להאריך את חוזה השכירות

לחמש שנים לפחות, והיבטים קניינים נוספים הנוגעים להעברת הזכויות בדירות

. ןלייעודות שאלו, ופיקוח על כך שהן משמ

עם זאת, ברור שהגדרה זו אינה מספקת, בעיקר כי הפיקוח אינו מוטל כעת גם על .5

המחיר הראשוני של ההשכרה ואינו מיועד לזכאים. אנו מציעים כי במסגרת

דיור בר השגה יהיה בנוסף להגדרה כי ,המגבלות המשפטיות ייקבע בתכנית

כי יחידות דיור אלו מיועדות לזכאי משרד ,ית גם קביעהשישהקבועה בתוספת ה

הבינוי והשיכון.

9ביום לאחרונה )ן ובנייה קבעה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנו .6

יצירת , כי ()"צפון מערב תל אביב" 3011, כאשר דנה בתכנית תא/8103באוקטובר

"סוגיה שלב ליבה תכלית תכנונית... גם אם יש תמהיל שכולל דיור בר השגה היא

להחלטה(. הוועדה פירטה כי תכנית יכולה ואף 809לה השלכות קנייניות" )סעיף

יעוד של דירות להשכרה, להגדיר אוכלוסיית יעד )לדוגמה, זכאי צריכה לקבוע י

משרד הבינוי והשיכון(, ואף לקבוע הגבלות על העברת הדירות ליד שנייה ושלישית.

-01זאת כאמור גם בטרם הוסדר הנושא של דיור בהישג יד בחקיקה ראשית )עמ'

תוסדר חקיקה להחלטת ועדת המשנה לעררים(. בנוסף, הודגש בהחלטה כי עד ש 01

כל עוד אין בנושא, חשוב לא להסתפק בקביעת דיור בר השגה רק כדירות קטנות.

לוועדה המקומית הסמכה לעסוק בסוגיית המחיר בצורה ישירה במסגרת תכנית

אותן כמוצע לעיל. יש להגדיר מסוג זה,

רה, . התקנון מזכיר נספחים שונים )נספח בינוי, נספח סביבתי, נספח תחבונספחים .7

נספח תשתיות, נספח אקלימי(. נספחים אלה הם תוצאה של ניתוח השפעת התכנית

בפרמטרים שונים, והם מציגים כיצד היא מתמודדת עם הנתונים בשטח.




2

)כמוגדר נספח חברתיכאמור לעיל, בין הנספחים לתכנית חיוני לכלול גם

לכות החברתיות , שיציין כיצד מתמודדת התכנית עם ההשלהתנגדות זו( 0בסעיף

הצפויות ממנה. הכנת נספח חברתי כמוזכר לעיל אינה נדרשת על פי חוק, אולם

מדובר בתכנית חשובה שהשלכותיה החברתיות מרחיקות לכת, ולכן חיוני לבסס

אותה על מידע מקצועי בתחום החברתי. בעוד שהמדיניות המוצהרת בתקנון תכנית

נספח מורגש חסרונו שלרוגניות בעיר, שוויון והטהיא לקדם ערכים של 0111תא/

ממש יעדים אלה. ל ימחיש כיצד מתכוונת הוועדה המקומית אשר חברתי

המצב הקיים והבנתו, כמשתקף לדוגמה בסקר . התכנית מבוססת על ניתוחסקרים .8

משאבי טבע ובסקר שימור. חשוב ביותר לבסס את התכנית גם על היבטים

)המוגדר צרכי הדיור ואומדןסקר חברתי חברתיים של המצב הקיים באמצעות

אקונומי של האוכלוסייה הקיימת -אשר יסקור את מצבה הסוציולהלן( 0בסעיף

בטרם יוחלט על בחירה במסלול תכנוני מסוים. באופן זה ניתן יהיה ואת צרכיה

להתאים את התכנון לצורכי האוכלוסייה אותה הוא בא לשרת.

גדרה המופיעה בתקנון לתכנית להתחדשות ההתכנית להתחדשות עירונית. .9

בבסיסה שטח בנוי למגורים ו/או לשימושים אחרים. מבוססת על תוספת עירונית

של הגדרה זו עומדת ההנחה כי התחדשות עירונית תבוצע על ידי כוחות השוק,

מסלולים מתונים של אשר המניע שלהם יהיה הרווח הצפוי מתוספת זכויות הבניה.

במתכונת של תוספת למבנה קיים, 32בינוי ותמ"א -נית כגון עיבויהתחדשות עירו

אכן עשויים להביא לשיפור דיור קיים ולתוספת דיור חדש ללא פגיעה בתושבים

מסלול קיצוני יותר היא בינוי-פינויהתחדשות עירונית מסוג הוותיקים. אולם

ובנייה של דיור מבוסס על הרס דיור זול קיים הואמבחינה חברתית, שכן ובעייתי

גם סוגי של התחדשות עירוניתחדש ויקר יותר. אנו מבקשים לכלול בהגדרה

מסלול . האחד הוא תוספת יחידות דיור התחדשות עירונית שאינם מבוססים על

, אשר אינו כולל בהכרח תוספת שטחים לבנייה. השני הוא האופציה שיקום שכונות

ש לשפץ בניין קיים במקום להרוס אותו, , כאשר יזם יידרניוד זכויות בנייהשל

ותמורת זאת יקבל זכויות בנייה שינוידו למגרש במקום אחר בעיר. נזכיר בהקשר

הוכנס מנגנון זה של ניוד זכויות כאחד הכלים 32לתמ"א 3זה כי בתיקון

האפשריים למימוש התמ"א, בכפוף לאישורה של תכנית מפורטת לניוד הזכויות

שתקבע את היקף הזכויות שיש לתת כנגד חיזוק מבנים ולחוות דעת שמאית

קיימים מפני רעידות אדמה בלי להוסיף להם שטחי בנייה ויחידות דיור )ר' סעיף

(. 32א לתמ"א 81

שדרוגבתקנון התכנית מצוין כי מטרת ההתחדשות העירונית היא "

. הגדרה איכויותיו האורבניות של האזור, לחיזוק האטרקטיביות שלו ולהחייאתו"

זו הינה בעייתית ושיפוטית, שכן היא מתייחסת למרקם הקיים כמרקם "מת" או

"לא אטרקטיבי". יש לקבוע כי מטרתה של תכנית להתחדשות עירונית היא בנוסף

להביט הפיזי גם "לשפר את איכות חייה ורווחתה של האוכלוסייה הגרה במקום,

השכונה בלי לדחוק ממנה את ה על בסיס חזקת המגורים, ושיפור פניבחנללא ה

תושביה הוותיקים". הגדרה זו תציב את השיקול החברתי במקום הראוי לו,




0

לרבות שוכרי הדירות, ותחייב את התכנית לחשוב על פתרונות חברתיים לפיתוח,

כדי שהוא ישרת את כלל התושבים בשכונה המתחדשת ולא ודיירים בדיור ציבורי,

תוך דחיקתם לשכונות עוני אחרות.ייעשה על גבם ועל חשבונם,

בין ההגדרות בתכנית חסרה הגדרה של שיתוף הציבור. כיום שיתוף ציבור בתכנון .11

שיתוף הציבור מתמצה בפרסום בדבר הפקדת תכנית להתנגדויות הציבור ובשמיעת

ההתנגדויות ככל שהוגשו. אולם בתכנית מתאר עירונית, למרות שאין חובה חוקית

אופן שיתוף הציבור בתכניות ם כי תיכלל הגדרה רחבה שתסדיר את לכך, אנו מצפי

כבר בשלבי הכנתן וגיבושן, ולא רק בתום התהליך, כאשר הן מופקדות מפורטות

להתנגדויות. לפיכך אנו מציעים להוסיף לפרק ההגדרות בתכנית את הסעיף הבא:

זו. להתנגדות 8ובנספח 0ייעשה כמפורט בנספח הליך שיתוף הציבור

קהילתי", מאת -"שיתוף הציבור בתהליך הכנת הנספח החברתי :1נספח

מדריך לשילוב "נספח בתוך: 011-018אדריכלית בת שבע רונן, עמודים

, עקרונות ודרכי פעולה –קהילתי" בתהליכי תכנון ובנייה -חברתי

בהוצאת היחידה לדמוקרטיה השתתפותית, המרכז לחינוך קהילתי ע"ש

, סיוון תשס"ו. 8110ירושלים, יוני חיים ציפורי,

שיתוף הציבור בהליכי תכנון. עיריית תל אביב יפו, מנהל :2נספח

.8112ההנדסה. היחידה לתכנון אסטרטגי, אגף תכנון ובניין עיר, אוגוסט

יעודים ולשימושיםי: הגדרות ל1.4סעיף .ג

דיור בר מאותבמקבץ השימושים המוגדר כ"מגורים" יש להוסיף בין הדוגמגורים:

. השגה

אזורי ייעוד – 0פרק .3

: קביעת תוספת שטחי בנייה עד לשטח הבנייה המרבי 0.1.0סעיף .א

ד מפורטים התנאים הנדרשים על מנת שהוועדה המקומית תקבע -בסעיפים קטנים א

תוספת שטחי בנייה אשר יכולה להגיע עד לשטח הבנייה המרבי המותר בתכנית. סעיפים

הירים כי תוספת הבנייה מחייבת הקצאה לשטחי ציבור וכן התאמה ב' מב-קטנים א'

למאפייני המגרש, לבנייה סביבו, לשימור )אם רלוונטי(, לתשתיות, לתחבורה ולמתחם

התכנון.

תנאים אלה הם אכן חשובים ומשמעותיים, ולכן חיוני לתת להם מענה בטרם

(, מתרוקנים למעשה מתוכן 2' )תאשר הוועדה תוספת שטחי בנייה. ואולם, בסעיף קטן ד

תנאים אלה בכל הנוגע להתחדשות עירונית:

"הוועדה ראשית, משיקולים של התחדשות עירונית, בהחלטה מנומקת, לאשר תוספת של

שטחי בנייה עד למלוא שטח הבניה המרבי, גם כאשר הפרויקט לא עומד בתנאי ס"ק זה

בתקנון(. 00לעיל" )עמוד




0

ת עירונית" פירושם להבנתנו, בהקשר זה, "שיקולי כדאיות "שיקולים של התחדשו

כלכלית". קרי, במידה ולא ניתן לעמוד בתנאים אלה של השתלבות במרחב הסמוך ושל מתן

מענה לשטחים הציבוריים הנדרשים, אך תוספת השטח המבונה נחוצה לשם יצירת כדאיות

ביותר. כלכלית ליזם, ניתן לוותר עליהם. קביעה זו היא בעייתית

כאמור לעיל, תכניות התחדשות עירונית הן מורכבות הן מבחינה תכנונית והן

בו ההשלכות על המרקם הקיים הן בינוי הן המסלול -מבחינה חברתית. תכניות פינוי

מבין המסלולים האפשריים לצורך התחדשות עירונית, וכוללות תוספת הגדולות ביותר

ם נתון. והנה, דווקא בתכניות מסוג זה, שבהן קיים יחידות דיור רבות מעבר לקיים במתח

לרוב הצורך הגדול ביותר בתוספת שטחים ציבוריים )מבני ציבור, שצ"פ( כדי לתת מענה

לתושבים הנוספים ולהבטיח איכות חיים ראויה להם ולתושבים הוותיקים, נקבע "פטור"

ה פחותה בהרבה. מעמידה בתנאים שנקבעו לתוספת שטח במקרים בהם תהיה לכך השפע

משמעות ההתעלמות מסעיף קטן א' )שבו התכנית נדרשת להקצאה לשטחי ציבור הנדרשים

כתוצאה מתוספת שטחי הבנייה( היא חמורה במיוחד. פירוש הדבר בניית יחידות מגורים

רבות שאין להן מענה מספק מבחינת שטחי ציבור נדרשים בעיר שכבר כיום סובלת בחלק

ר בשטחים כאלה. מן האזורים ממחסו

האמור מעורר, נראה כי בהקשר של התכנית 2בנוסף לקושי התכנוני שסעיף קטן

(. "החוק"שבנדון, מדובר בהוראה שאינה עולה בקנה אחד עם חוק התכנון והבניה )להלן:

א)ג( לחוק. כידוע, החוק 08היא תכנית כוללנית שהוכנה מכוח סעיף 0111תכנית תא/

שהוסמכה על ידי השר, ואשר הוועדה המחוזית אישרה למרחב מאפשר לוועדה מקומית

התכנון שבאחריותה תכנית כוללנית, לאשר בעצמה תכניות מפורטות שאינן סותרות את

, מטרתה 0111התכנית הכוללנית האמורה. אכן, כפי שנכתב בדברי ההסבר של תכנית תא/

המקומית לאשר תכניות הראשית היא בדיוק זאת: לאפשר מסגרת תכנונית שתתיר לוועדה

מפורטות בלי צורך באישור הוועדה המחוזית.

לתקנון קובע תנאים לאישור תכניות מפורטות על ידי הוועדה 3.0.3סעיף

לקבוע כי הוועדה המקומית תהיה 2המקומית, ובמסגרת זאת מציע כאמור סעיף קטן

צרכים הציבוריים רשאית לאשר תכניות מפורטות למגורים גם אם לא ניתן בהן מענה ל

)מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים( הנדרשים. הוראה זאת סותרת את דרישות החוק,

חוקיות.-ועל כן היא לוקה באי

( לחוק קובע כי ועדה מקומית לא תאשר תכנית שבסמכותה 3א.)ג()00סעיף

ים המוסיפה יחידות דיור, מגדילה שטחים )שמותר להוסיפם בהקלה( או עוסקת בנושא

נוספים, אלא אם כן הוכח מענה לתשתיות, למבני הציבור ולשטחים הציבוריים הפתוחים

הנדרשים עקב תוספת השטחים/יחידות הדיור.

אפילו היא תכנית כוללנית כדוגמת –מדובר בהוראה בחקיקה ראשית, ותכנית

ומית לא יכולה לסתור את דרישות החוק. ככל שהוועדה המק –0111התכנית הנוכחית תא/

תבקש לאשר תכנית מפורטת להתחדשות עירונית שאינה מספקת מענה לצרכים

הפרוגרמתיים הנובעים ממנה, לא יהיה בסמכותה לאשרה. ממילא התכנית הכוללנית לא

יכולה להסמיך את הוועדה המקומית לאשר תכניות מפורטות, אלא בתנאים שנקבעו בחוק.

ית ויש לבטלה.אינה חוק 2על כן הוראה זאת שבסעיף קטן




0

בכל פרמטר המפורט בסביבתה ההתעלמות ממידת השתלבותה של התכנית בנוסף,

בסעיף קטן ב' חמורה אף היא. זאת הן בהיבטים של התאמת התכנית לתשתיות, לתחבורה

ולהיבטים סביבתיים הנובעים מהגדלת שטחי הבנייה, וכן בהיבטים של השתלבות התכנית

נוי הקיים והמתוכנן בסביבה, ובמתחם התכנון הרלוונטי. בסביבה הבנויה, באופי הבי

יתרה מזו, תוספת שטחי בנייה מותנית בסעיף קטן ג' ב"תרומה למרקם העירוני".

(. יצירת תועלות חברתיות 3בין התרומות האפשריות מוזכרים יעדים חשובים וביניהם ")

ס בינוי וכדומה". וה, טיפהנובעות מאופי הבינוי כגון תמהיל יחידות דיור, דיור בר השג

בינוי. לא זו בלבד -הוויתור על "תרומה" זו הוא בעייתי כאשר מדובר בתכניות פינוי

שתכניות אלה מתאפיינות בהרס דיור זול קיים, הרי שוויתור על האפשרות לכלול בהן דיור

בר השגה פירושו ויתור על תמורה שתיתן מענה הולם לתושבים שידם אינם משגת מגורים

יקרים יותר מן הדירות הזולות שנהרסו.

)ד(, המאפשר לוועדה לאשר 3.0.3בסעיף לכן יש למחוק את המשפט האחרון

בפרויקטים של התחדשות עירונית תוספת של שטחי בניה עד למלוא שטח הבניה המרבי, גם

ד(. -א 3.0.3כאשר הפרויקט לא עומד בתנאים שקובע התקנון )והמפורטים בסעיפים

08"א לתמ חסהי

)ז( לתקנון, המתייחס לשטחי 3.0.3. כך, סעיף 32התכנית כוללת כמה התייחסויות לתמ"א

, קובע כי "תכנית למימוש 0111הבנייה שניתן לאשר בתכניות מפורטות מכוח תכנית תא/

ללא שינוי בזכויות התקפות מכוח תכניות מפורטות והתמ"א, 32זכויות הנגזרות מתמ"א

)ה( לתקנון, המתייחס למתחמים 0.8.3רת תכנית זו". באופן דומה, סעיף לא תיחשב כסות

על 32להתחדשות עירונית, קובע כי "אין באמור בסעיף זה כדי לגרוע מהוראות תמ"א

שינוייה".

מאפשרת 0111לתקנון כולל נתונים על היקף שטחי הבנייה שתכנית תא/ 8.3סעיף

מתי כולל נתונים בדבר מספר יחידות הדיור להוסיף לשימושים שונים, והנספח הפרוגר

בתכניות מאושרות ובתכניות שנמצאות בהליכי תכנון שונים.

( 8108שנכנס לתוקף בשנת 3, בגרסתה העדכנית )אחרי תיקון 32כידוע, תמ"א

קומות על גג המבנה הקיים. בנוסף מאפשרת 8.0מאפשרת תוספת שטחי בנייה בהיקף של

ים מפולשת והסבתה למגורים. התמ"א מאפשרת גם הליך של התמ"א סגירת קומת עמוד

בינוי, ובמקרה זה המבנה החדש ייהנה מכל זכויות הבנייה הקבועות בתכנית המתאר -פינוי

המקומית המפורטת שחלה על המגרש, ובנוסף מכל זכויות הבנייה שמאפשרת התמ"א, לו

א להוראות התמ"א(.02היה מדובר בחיזוק מבנה קיים מפני רעידות אדמה )ר' סעיף

במסגרת זאת מאפשרת התמ"א תוספת ניכרת של שטח מבונה, הן שטחים עיקריים

0111והן שטחי שירות, אשר במקרים רבים היקפו עולה על הרח"ק המרבי שתכנית תא/

של קובעת לאותו אזור ייעוד או לאותו אזור תכנון. בנוסף, התמ"א מאפשרת תוספת גדולה

וחד כאשר היא ממומשת בדרך של הריסה ובנייה מחדש.במי –יחידות דיור

עולה לכאורה כי הנתונים שעליהם מבוססת 0111מעיון במסמכי תכנית תא/

. זאת 32התכנית לא הביאו בחשבון תוספת שטח מבונה ויחידות דיור בעת מימוש תמ"א




2

מה למרות שלמימוש התמ"א עשויה להיות השפעה ניכרת על המרחב העירוני בכלל, ובר

השכונתית או המתחמית בפרט.

יש לקבוע בתכנית כי על הוועדה המקומית יהיה לתת דעתה בעת תכנון למגורים בעיר

לגבי צרכי ציבור, תחבורה –, וזאת 08גם תוספת שטח מבונה ויחידות דיור מכוח תמ"א

משום שפוטנציאל התוספת מכוח התמ"א מוסיף יחידות דיור מעבר וכל היבט אחר,

קבעה. 0111שטחי הבנייה ויחידות הדיור שתכנית תא/ לתוספת

: אזורי מגורים0.2סעיף .ב

יחידות דיור ומעלה. 811( מתייחס להפקדתה של תכנית המוסיפה 8)ג( ) 3.8.0סעיף

סעיף קטן )א( קובע כי נדרשת בדיקה תכנונית מוקדמת המציגה נתונים לגבי מלאי .1

בסביבה. הנתונים יוצגו גם לגבי "כל מאפיין הקיימות והמאושרות יחידות הדיורוסוגי

אחר העשוי להשפיע על יכולתן של אוכלוסיות מגוונות, לרבות קשישים, סטודנטים

00ואנשים בעלי צרכים פיזיים או מנטליים מיוחדים, להתגורר בתחום התכנית" )עמוד

. יש בתקנון(. זהו סעיף חשוב שישפיע לטובה על איכות התכנון מן ההיבט החברתי

המלצות בנוגע לחיזוק מאפייני התכנית שיאפשרו את זמינות המגורים לכלול במסמך

גם לקבוצות אלה באוכלוסייה.

הקיים בתחום התכנית ובסביבתה יחידות דיור בר השגהסעיף קטן )ב( מתייחס למלאי .2

ויכולתו לתת מענה לצורך ביחידות דיור בר השגה באזור התכנון. יש להבטיח כי

לעיל( בתחום התכנית וים לדיור בר השגה )בהתייחס לקריטריונים שהוזכרהזכא

ובסביבתה יקבלו מענה במסגרת התכנית.

וקובע יה מרקמיתיה באזור מגורים בבנימתייחס בין השאר לצפיפות הבני 3.8.2סעיף .3

מתייחס בין 3.8.0יחידות דיור לדונם נטו. סעיף 08-לא תפחת מ בהםצפיפות כי ה

א וקובע כי באזור זה, הצפיפות ל ה רבת קומותייצפיפות באזור מגורים בבנהשאר ל

יחידות דיור לדונם נטו. 02-תפחת מ

תקבע הוועדה ה רבת קומותייה מרקמית וגם בבנייבבנ כילדעתנו מן הראוי לקבוע .4

צפיפות מקסימלית תוך התחשבות בהשלכות של בנייה רבת קומות על המקומית

, וכי הוועדה תקפיד על יכולתם של בעלי הכנסות נמוכות להתגורר בסוג בנייה כזה

. פרויקטים ה באזורים להתחדשות עירוניתיקביעת צפיפות בניתמהיל מגורים מגוון.

מן הצורך ברווחיות כלכלית כתוצאהמאוד גבוהה צפיפות ייצרבינוי נוטים ל-של פינוי

ליזם התכנית. ואולם, צפיפות זו צריכה לעלות בקנה אחד הן עם החזון העירוני לסביבה

והן עם השירותים הציבוריים והתשתיות בינוי -שבה מוצעת התכנית לפינויהספציפית

בנוסף, יש להביא בחשבון את אוכלוסיית היעד בפרוייקט, שסביבה זו מסוגלת לספק.

תושבים הוותיקים והן העתידיים, ולהתוות את הצפיפות המקסימלית באופן הן ה

שיאפשר גם לתושבים הוותיקים להתגורר בשטח התכנית, וגם לתושבים חדשים

להתגורר בו בעתיד. לפיכך בתכנית המתאר יש לכלול הממגוון שכבות האוכלוסיי

בון את ההשלכות הנחיות לקביעת צפיפות במתחמי התחדשות עירונית, שלוקחת בחש

של בנייה רבת קומות על תושבים בעלי הכנסה נמוכה.




9

בתכניות התחדשות עירונית יש משמעויות תכנוניות וחברתיות צפיפות גבוהה ל

,בניית מגדליםבלעיתים קרובות המחייבות תשומת לב מיוחדת. היא מתבטאת

ם ושל תושבים שעלויות המגורים הגבוהות בהם גורמות להדרה של התושבים הוותיקי

בינוי יש להביא בחשבון כי המעבר -כך, בפרויקטים של פינוי חדשים שאינם אמידים.

מטר מעל הכניסה הקובעת( לקטגוריית "בנין רב 89מקטגוריית "בנין גבוה" )עד

קומות" )מעל גובה זה( פירושה עלייה משמעותית בעלות התחזוקה החודשית הנדרשת

מעת לעת הוצאות נקודתיות גבוהות שידרשו לתיקון מכל דירה. כמו כן, צפויות

המערכות הטכניות המאפיינות "בניין רב קומות".

בנוסף, צפיפות גבוהה פירושה גם ריבוי דירות בבניין. ככל שמספר הדירות בבניין

גבוה יותר נעשית יכולת ההתארגנות של הדיירים מסובכת יותר. מחקר שנערך בטכניון

ות אינו מתאים לדרך בה מוסדר הקניין של בית משותף בישראל, מראה כי ריבוי דיר

מכיוון שריבוי דירות מביא להחלשת "הגורם החברתי" מול בעלי הדירות, כלומר

ההיכרות האישית בין הדיירים אשר גורמת לתחושת מחויבות לתשלום דמי ועד הבית.

ם ריבוי של דירות בנוסף מצביע המחקר על כך שבבניין רב דירות יעלה הסיכוי לקיו

. 1מושכרות כגורם המקשה על הגבייה

מחקר נוסף שנערך בטכניון העלה כי הכלים הקיימים של איסוף דמי ועד בית מן

הדיירים, במידה והם פועלים, מאפשרים לממן תחזוקה שוטפת לכל היותר, וחלק מן

ת תחזוקה, התיקונים הנדרשים. אולם, אפילו במקרים בהם הבניין מנוהל על ידי חבר

לא קיים מנגנון יעיל להבטיח גביית דמי התחזוקה וההסדר נשען על רצונם הטוב של

הדיירים. בנוסף אין מנגנון אשר יבטיח את איגום הכסף לצורך מימון פעולות יקרות

יותר של שדרוג והחלפת מערכות טכניות בבניין. כתוצאה מכך בטווח הארוך הבניין

. 2רעלול להידרד

יש לקבוע צפיפות הלוקחת בחשבון את בינוי -עתנו בפרויקטים של פינויעל כן לד

לשם מימוש ההתחדשות שלא רק על דרך של השיקולים הללו, וכן לאפשר ניוד זכויות

בניית רבי קומות כך שבניית יתר הדירות )באם יידרשו דירות נוספות( ייעשה מחוץ

פשרות לאוכלוסיות מגוונות לשטח התכנית. כך יתאפשר מימוש החזון של יצירת א

יפו ויעודד -להתגורר באזורי העיר השונים, באופן שיגדיל את השוויוניות בת"א

2בעמוד 0111הטרוגניות האוכלוסייה בה )כפי שנוסח בדברי ההסבר לתכנית תא/

בתקנון(.

בינוי באמצעות בנייה -כמו כן, יש לקבוע כי בהתחדשות עירונית הכוללת פינוי

בי קומות תינתן הדעת מראש ליכולתם של הדיירים הקיימים להמשיך לגובה של ר

ולהתגורר במקום, לרבות: פטור מעלייה בדמי ועד הבית והתחזוקה, הקמת קרן

תחזוקה ארוכת טווח למניעת הידרדרותו הפיזית של הבניין, ואפשרות לקבל במקום

רה. דירה אחת גדולה דירה קטנה יותר ויחידת דיור קטנה נוספת להשכ

מנהל התכנון, –. משרד הפנים בעיית התחזוקה ארוכת הטווח במגדלי מגורים –מגדלים כושלים (. 8119רחל אלתרמן ) 1

.00-33, עמ' מוסד הטכניון למחקר ופיתוח בע"מ, המרכז לחקר העיר והאזורמנהל התכנון, מוסד –. משרד הפנים המדריך לבחינת תכניות של בנייה לגובה(. 8113ארזה צ'רצ'מן, אמיר מן ואחרים ) 2

. 01הטכניון למחקר ופיתוח בע"מ, המרכז לחקר העיר והאזור ואחרים, עמוד




01

הוראות כלליות להכנת תכניות – 6פרק .4

: הקצאה לצרכי ציבור6.1.1סעיף .א

ו.-בסעיפים א יםקביעת מהות ההקצאה לצרכי ציבור והיקפה מפורט

על פי הערכה של מספר ( קובע כי ההקצאה לצרכי ציבור תחושב 8סעיף ב')

ם בהם לא סעיף ד' קובע כי במקרי התכנית. הנפשות שיתווספו כתוצאה ממימוש

ניתן להקצות שטחי קרקע לשימושים ציבוריים, יש למצוא פתרון לכך על ידי

יעוד יהחלפת ההקצאה של שטח ציבורי פתוח בשטחים הנמצאים במגרש ב

למגורים ושטח לבנייני ציבור בשטחים הנמצאים במגרש שבו מותרים גם שימושים

סחירים.

סיף שטחים ציבוריים במילים אחרות, התכנית מכירה בכך שחיוני להו

פתוחים וכן בנייני ציבור בהתאם למספר הנפשות שיתווספו כתוצאה ממימוש

התכנית, ואף מוצאת פתרונות במקרים שיתעורר קושי להקצות מגרש נפרד בייעוד

ציבורי. מגמה זו היא חיובית ביותר ויש לברך עליה.

ניכרים ואולם, למרות החשיבות הרבה של הסוגיה ולמרות המאמצים ה

ועדה רשאית לוותר על הקצאה לצרכי והו', בסעיף ז' העוקב נקבע כי -בסעיפים א'

ועדה ועשה אם היויתור זה יציבור, כולה או חלקה, בתכנית להתחדשות עירונית.

שוכנעה כי "הקצאת שטחי הציבור בתחומה תפגע באיכויות התכנית ו/או תפגע

תקנון(.ב 01בכדאיות הכלכלית של יישומה" )עמוד

( 3א.)ג()00כאמור לעיל, הוראה זאת שבסעיף ז' סותרת את דרישות סעיף

לחוק ועל כן אינה חוקית. תכנית אינה יכולה לסתור את החוק, ואינה יכולה

בינוי, -להסמיך את הוועדה המקומית לאשר תכניות מפורטות, לרבות תכניות פינוי

אלא בתנאים שנקבעו בחוק.

יתור זה על הקצאה לצרכי ציבור הוא בעייתי, וביתר וגם מבחינה תכנונית,

ת להקצאות אלה בסעיפים הקודמים. ויתור חסועדה מייושאת לאור החשיבות שה

זה דווקא כאשר מדובר בתכניות להתחדשות עירונית נעשה בדומה למוזכר בסעיף

(. 'הקצאה לשטחי ציבור וכן ויתור על התאמה למאפייני המגרש וכו על ויתור) 3.0.3

בינוי נוספת כמות כפולה -נזכיר שוב כי בתכניות התחדשות עירונית מסוג פינוי

ומשולשת של נפשות לשטח התכנית, ולכן אין זה סביר דווקא בתכנית כזו לוותר

על הקצאה לצרכי ציבור אלא להיפך, לעמוד על עיגון חובה זו בתכנית ולהקפיד על

מימושה בפועל.

ר בר השגה: יחידות לדיו6.1.2סעיף .ב

אפשר הקמת יחידות לדיור בר שיסעיף זה קובע כי הוראותיו כפופות להסדר חוקי

יש לתקן את הסעיף בהתאם למוצע לעיל לגבי הגדרה של דיור בר השגה. השגה.

סעיף קטן )ב( קובע כי במגרשים הרשומים בבעלות או בחכירה של

ת הדיור החדשות יהיו ועדה לקבוע בתכנית כי חלק מיחידווהעירייה, רשאית ה

יחידות לדיור בר השגה. לאור מדיניות העירייה לאפשר לשכבות אוכלוסייה שונות




00

יפו, אנו מציעים לשנות את נוסח הסעיף ולקבוע כי -אביב להתגורר בכל אזור בתל

על מגרשים בבעלות העירייה, אלא אם בכל תכניתכללו ייחידות לדיור בר השגה י

מספק, או היקףכי קיימות בשטח התכנית יחידות כאלה בועדה ונימקה ושוכנעה ה

ועדה וכי אין בהן צורך מסיבות מיוחדות שינומקו. לפיכך במקום: "רשאית ה

ועדה רשאית, בהחלטה מנומקת, לוותר על ו"הלקבוע" אנו מציעים לכתוב כי

ייעודן לדיור בר השגה של חלק מיחידות הדיור החדשות האמורות להיבנות

לה". מגרשים אב

: מרקם בנוי לשימור6.0.1סעיף .ג

בסעיף זה נבקש להוסיף כי מלבד ההתייחסות לערכים האדריכליים של המרקם,

. התכנון המוצע עבור יש להתייחס גם לאוכלוסייה הוותיקה המתגוררת בו

בשיתוף ציבור תושבי המרקם באופן מרקמים בנויים לשימור צריך להיעשות

, על התרבותיים, החברתיים והכלכליים של התושביםשיביא בחשבון את הערכים

מנת למנוע ג'נטריפיקציה והדרה שלהם כתוצאה ממימוש התכנית. הדברים נכונים

במיוחד לגבי שכונות יפו.

אזורי תכנון – 7פרק .5

: מסמכי מדיניות7.2.1סעיף .א

ם ועדה תחליט בדבר הצורך בהכנת מסמך מדיניות למתחוסעיף קטן )א( קובע כי ה

תכנון.

סעיף קטן )ג( מפרט היבטים אליהם יתייחס )בין השאר( מסמך מדיניות: שימושי

להוסיף יש קרקע, עיצוב עירוני, מלאי שטחי ציבור, מרחב ציבורי, תנועה וחניה.

סקר : הבאים חברתייםהלסעיף זה התייחסות של מסמך המדיניות גם לפרמטרים

הקיימת, ונספח חברתי הכולל דרכי של האוכלוסייה צרכי דיור ןי ואומדחברת

0)על פי המוגדר בסעיף התמודדות עם ההשפעה החברתית של התכנית המוצעת

לצוות שיכין יש להוסיף לסעיף זה הנחיות מפורטות באשר בנוסף, להתנגדות זו(.

מסמך מדיניות: המסמך יוכן על ידי צוות מקצועי שיכלול מתכננ/ת חברתי/ת,

בהתנגדות זו )"שיתוף הציבור 8ף הציבור כמוזכר בסעיף והכנתו תיעשה בשיתו

בתכנון"(.

לעניין זה יש להוסיף לסעיף את ההגדרה הבאה:

מסמך הכולל ניתוח כמותי של היקף יחידות - צרכי דיור" חברתי ואומדן "סקר

הקיימת האוכלוסייהשל לצד ניתוח חברתי כלכלי הקיים והמוצע, הדיור

לאמוד את צרכי ו אוכלוסיית היעדלהגדיר את והעתידית. מטרת המסמך

, התשתיות הנדרשות ומבני לגבי סוג הבניה הנדרש והעתידיתהאוכלוסייה הקיימת

.הציבור הנדרשים

מודל דומה מיושם במדינות אחרות בעולם. לדוגמה, הרשויות המקומיות

ת בארצות הברית נדרשות על ידי משרד השיכון האמריקני להכין תכניות מקיפו




08

(Consolidated Plans ,המבוססות על אומדן כולל של צרכי הדיור של תושביהן )

תוך פירוט צרכים מיוחדים לקבוצות אוכלוסייה מוגדרות, קביעת יעדים מדידים

. 3והסבר כיצד אמורה התכנית המוצעת להשיג את היעדים והצרכים הללו

י, אפיון משקי הבית התכנית המקיפה צריכה לכלול ניתוח של שוק הדיור המקומ

השונים ובמיוחד מעוטי היכולת שבהם, בחינת הקשיים של קבוצות שונות מבחינת

אפשרויות הדיור הפתוחות בפניהן ובחינת הנטל הכלכלי של קבוצות אוכלוסייה

שונות בהתמודדות עם צרכי הדיור שלהן. ניתוח זה מוביל לגיבוש תכנית

רכים אלה. תנאי הכרחי בתהליך הכנת אופרטיבית וישימה של מתן פתרונות לצ

.4התכנית המקיפה הוא גיבוש תכנית מפורטת לשיתוף הציבור

בדומה לנספח סביבתי, המיועד לבחון את השפעתה של התכנית - "נספח חברתי"

Social Impact –על הסביבה, הנספח החברתי או תסקיר השפעה חברתית

Assessmentרתית של התכנית. הערכה זו , מיועד להעריך את ההשפעה החב

צריכה להביא בחשבון תוצאות מתוכננות ובלתי מתוכננות, ישירות ועקיפות,

לאורך זמן קצר וארוך על פרטים, על קהילות ועל כלל החברה. הערכה כזו צריכה

לכלול המלצות תכנוניות למיתון השפעות שליליות ולמימוש מקסימלי של השפעות

אנשים החיים היום בעיר וכן אלו העתידים לחיות בה חיוביות של התכנית על ה

ולהשתמש בה, באופן שיסייע למימוש מטרות התכנית ולהשגת יעדיה. עם ההכרה

בתכנון ככלי לקידום מטרות חברתיות ובשיקול החברתי כשיקול תכנוני רלוונטי,

גוברת החשיבות של לימוד ההשפעות החברתיות הצפויות לתכנית כך שמידע זה

ווה חלק בלתי נפרד מבסיס המידע עליו מושתתת התכנית.יה

הוועדה 3910/90לעניין התכנון ככלי לקידום מטרות חברתיות ראו ע"א

)פורסם בנבו(. לעניין השיקול החברתי המקומית לתכנון ולבנייה רעננה נ' הורוויץ

, מרכז הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה 0220/10כשיקול תכנוני רלוונטי ראו עע"מ

9100/19(;עע"מ 80.9.01)פורסם בנבו, 00, סעיף נ' השתתפויות בנכסים בישראל

ראובן נ' פז 2093/18(; עע"מ 81.01.01)פורסם בנבו, 31, סעיף איגנר נ' השמורה

(.8113) 008, 003( 8, פ"ד נח) חברת נפט

הפוטנציאלית של חשוב להתייחס במסמך המדיניות גם לשלביות הביצוע

פות שונות לתכנית המוצעת. זאת על מנת למזער את ההפרעות לסביבה חלו

העירונית כולה.

לכלול יש במקרים בהם יוחלט על הכנת מסמך מדיניות, בנוסף על כך,

על מנת לאפשר לציבור לבחון תכנית מוצעת ,כחלק ממסמכי אותה תכניתאותו

ך דמוי הפקדה לגבי לחלופין יש לקבוע הלילאור מסמך המדיניות הרלוונטי לה.

מסמכי המדיניות, ככל שאלה יקודמו בנפרד מתכנית.

בתוך: רחל אלתרמן, אמילי סילברמן 012-001מבוא לאמידת הצרכים", עמודים – 01(. "פרק 8100חיים פיאלקוף ) 3

ף עם ניר מועלם, דיור בר השגה: כלים של תכנון סטטוטורי ומדיניות מקומית. הוצאת משרד הפנים, וחיים פיאלקו .008טיוטה להפצה, עמוד – 8100מכון טכנולוגי לישראל. מאי –מנהל התכנון, ביחד עם הטכניון

.002-000שם, עמודים 4




03

: מתחם התחדשות עירונית7.2.0סעיף .ב

בינוי הוא אחד הכלים האפשריים שמטרתם להביא -סעיף קטן )א( קובע כי פינוי

הכלים האפשריים הנוספים: להתחדשות עירונית. נבקש לפרט בסעיף זה מהם

, שיקום שכונות. מתכונת של תוספת למבנה קייםב 08בינוי, תמ"א -עיבוי

סעיף קטן )ב( מפרט היבטים אליהם יתייחס מסמך המדיניות במתחם

התכנון: שיפור מערך המרחב הציבורי, שמירה ויצירה של תמהיל דירות, שטחי

ה גבוהה מסביבתה, שילוב שימושים שאינם למגורים, יציבור נדרשים, שילוב בני

היבט החברתי: (. אנו מבקשים להוסיף להיבטים אלה שימור )אם רלוונטי

למנוע מצב של דחיקת הדיירים הוותיקים המעוניינים לגור כיצד יפרטהמסמך

המשיך ולהתגורר ויציע דרכים ישימות לאפשר להם ל במתחם )ג'נטריפיקציה(

מנוע מצב שהדיירים החדשים במתחם לזאת על מנת לאפשר הטרוגניות ו .במקום

אקונומיות גבוהות יחסית לדיירים הוותיקים. מצב זה -ולם משכבות סוציויהיו כ

עלול לגרום לניכור חברתי ולמתחים בין פלחים שונים באוכלוסייה. לפיכך על

הדיור הזול הקיים במקום דרכים לשלב דיור זול ודיור בר השגה המסמך להציע

.בינוי-, שאותו מציעה התכנית להרוס במסגרת פינויבמתחם

מגורים, תעסוקה ושטחי ציבור –נספח פרוגרמתי .6

פרוגרמת המגורים: .א

בדברי ההסבר מצוין כי "כדי להשיג את יעד האוכלוסייה תכנית המתאר אינה צריכה

להוסיף אף לא יחידת דיור אחת. לפיכך, תוספת יחידות הדיור המוצעת בתכנית

עירונית וחברתית" המתאר נועדה בעיקר כדי למנף ולקיים תהליכים של התחדשות

(. 018)עמוד

אביב אשר -בעיר כמו תל היש קושי רב בקביעת יעד לתוספת כה קטנה של אוכלוסיי

הביקוש בה למגורים הוא עצום. בעייתיות נוספת נובעת מכך שרוב תוספת יחידות

הדיור מתוכננת להיעשות באמצעות פינוי בינוי בשכונות עוני. באופן שבו הדבר נעשה

התוצאה היא לא פעם דחיקה של האוכלוסייה הוותיקה ושל אוכלוסייה ענייה. כיום,

תכנית המתאר צריכה להבטיח הכוונה לתוספת יחידות דיור חדשות בכל רחבי העיר,

כמו בשכונות החדשות בצפון העיר, ולא להטיל את רוב תוספת יחידות הדיור בעיר על

מסלול פינוי בינוי.

יש ת משמעותית של יחידות דיור בבנייה חדשה בעיר, ככל שתהיה הכוונה לתוספ

שאחת ,בינוי-בכלי של פינויאוטומטי להימנע במתחמי התחדשות עירונית משימוש

ההצדקות העיקריות לו היא צורך בתוספת רחבת היקף של יחידות דיור חדשות.

,ומובהרס דיור זול קיים ובניית דיור יקר יותר במקכאמור תכניות אלה מאופיינות

בעוד שהכנסותיהם של דיירים ותיקים במתחם אינן משתנות ואלה לא יוכלו לעמוד

הדיור היקר לאורך זמן. כך עלול להיווצר מצב שבו תכנית מסוג האחזקה של בהוצאות

תוצאה הפוכה מזו לכלומר לפגיעה חברתית ולא להתחדשות חברתית, זה תביא




02

בינוי -ים שירצו להישאר במתחם פינוישאליה שואפת תכנית המתאר. התושבים הוותיק

עלולים למצוא כי הדיור החדש אינו בהישג ידם וכי אין להם ברירה אלא לעזוב את

המתחם ואת כל מרקם חייהם. לחלופין, אם יישארו בו ויתקשו לעמוד בתשלומים

הגבוהים הכרוכים במגורים במגדלים, הבניינים החדשים אשר תחזוקתם יקרה עלולים

מבחינה פיזית בתוך שנים ספורות. להידרדר

מקובל לראות בתכניות התחדשות עירונית אמצעי לפתרון הבעיות הפיזיות

, וזאת ללא השקעה 81-של המאה ה 01-וה 01-הוהחברתיות של שכונות מצוקה משנות

ציבורית. אלא שההסתמכות על יזמים פרטיים מחייבת תוספת יחידות דיור חדשות

י, זאת בזמן שלא תמיד נמצא מענה לצרכים הפרוגרמתיים למכירה בשוק החופש

הנובעים מתוספת יחידות אלה.

מבלי ליצור בעיות ותיקות אלוכדי לפתור מצוקות פיזיות וחברתיות של שכונות

. יש צורך במדיניות של השקעה ציבורית בשכונות אלהחדשות, ותכנוניות חברתיות

יתוף הציבור ותוך שקילת שיקולים מעבר שיקום שכונות ותיקות צריך להיעשות בש

לרווחיות הכלכלית ליזם. בנוסף, שיקום פיזי אינו מספק פתרון ארוך טווח ועליו להיות

מלווה בשיקום חברתי.

, יש מסלולים של בלבד עם זאת, גם ללא מימון ציבורי ובהסתמך על מימון יזמי

, כפי של יחידות דיור מספר גדול כל כךהתחדשות עירונית אשר אינם מוסיפים

בינוי -עיבוי עם המסלולים הללו ניתן למנות . בינוי-שמוסיפים תהליכים של פינוי

. במקרים של התחדשות עירונית הכוללת במתכונת של תוספת למבנה קיים 32ותמ"א

תוספת יחידות דיור מתונה, ייתכן וניתן להגיע למצב בו תכנית במימון יזם אכן תביא

ל שכונה ותיקה ללא הדרת הדיירים הוותיקים וללא פגיעה באיכות לשיקום פיזי ש

השירותים הציבוריים.

פרוגרמת התעסוקה, בנייני הציבור ושטחים ציבוריים פתוחים: .ב

עירונית ולרמה הרובעית, ואינו מביא -הנספח הפרוגרמתי מתייחס רק לרמה הכלל

)מבני ציבור, שטחים . כידוע, הצרכים הפרוגרמתיים את הרמה השכונתיתבחשבון

עירונית. למרות שמדובר -ציבוריים פתוחים( הם בשלוש רמות: שכונתית, רובעית וכלל

באותו סוג של שימושי קרקע, קיימים הבדלים מהותיים בין שלוש הרמות. כך, גני

ילדים חייבים להיות ברמה השכונתית, כדי לאפשר נגישות קלה ברגל לפעוטות

שכונתיות ופארקים שכונתיים חייבים להיות במרחק -ינות פניםולילדים. באופן דומה, ג

הליכה מבתי המגורים, כדי לשרת את התושבים על בסיס יומיומי. לעומת זאת, פארק

עירוני כדוגמת פארק הירקון יכול להיות מרוחק מרבות משכונות המגורים, משום

בהכרח על בסיס שהוא מהווה סוג אחר של שטח ציבורי פתוח, שהשימושים בו אינם

עירונית או רובעית לא יכול -יומיומי. מתן מענה לצרכים הפרוגרמתיים ברמה כלל

לפצות על מחסור ברמה השכונתית.

כפי שמוזכר בנספח הפרוגרמתי עצמו, באזורים שונים בעיר )כמו שכונת פלורנטין(

רובע קיים מחסור אקוטי בשטחים ציבוריים, הן בשב"צ והן בשצ"פ. העובדה שבאותו

שבו נמצאות שכונות אלו או ברבעים אחרים יש שטחים ציבוריים עודפים לא יכולה




00

לפצות על המחסור ברמה השכונתית המידית, שהיא הקריטית ביותר לאיכות החיים

היומיומית של התושבים.

שנית, הן בהתייחס לשב"צ והן בהתייחס לשצ"פ, הנספח הפרוגרמתי קובע כי

מחסור פרוגרמתי, כדוגמת שכונת פלורנטין, בתכניות מפורטות באזורים המאופיינים ב

חדשות הקצאת הקרקע לנפש תהיה לא פחות משטח הקרקע הקיים לנפש באזור ולא

מ"ר שטח קרקע 2-מ"ר שטח קרקע לשב"צ לנפש, כ 0-0-יותר מהמצוין בטבלה )כ

לשצ"פ ברמה רובעית( לאותו אזור.

להוסיף לאזורי המחסור הפרוגרמתי במלים אחרות, הנספח הפרוגרמתי מאפשר

עוד אוכלוסייה, כאשר גם עבור התושבים הנוספים הקצאת הקרקע תהיה במחסור, לפי

המצב הקיים באותו אזור.

( 3א.)ג()00מדובר בהוראה בלתי חוקית מאחר שהיא סותרת את דרישות סעיף

דיור אלא אם לחוק, הקובע כאמור כי ועדה מקומית לא תאשר תכנית המוסיפה יחידות

. אמנם תכנית שמוסיפה יש בה ובסביבתה מענה לצרכים הנובעים מתוספת זאת

יחידות דיור לא חייבת, על פי חוק, לתת מענה גם לתושבים הקיימים שסובלים

לפי הסטנדרטים –ממחסור פרוגרמתי, אבל היא נדרשת לכל הפחות לתת מענה מלא

שבים החדשים. בדרך זאת יימנע מצב לתו –המקובלים ולא לפי מצב המחסור הקיים

שבו תוספת התושבים תעמיס עוד יותר על התשתיות הפרוגרמתיות הקיימות,

הנמצאות ממילא במחסור.

יש למחוק מהנספח הפרוגרמתי את ההוראות המאפשרות תוספת לאור זאת

יחידות דיור בתכניות מפורטות חדשות באזורי מחסור בלי לתת מענה פרוגרמתי מלא

תאם לתדריך הקצאת קרקע לצורכי ציבור ולטבלאות הכלולות בנספח הפרוגרמתי( )בה

לפחות לאותן יחידות דיור חדשות.




00

1נספח

קהילתי", מאת אדריכלית בת שבע רונן, -"שיתוף הציבור בתהליך הכנת הנספח החברתי

–בתהליכי תכנון ובנייה קהילתי" -בתוך: מדריך לשילוב "נספח חברתי 011-018עמודים

עקרונות ודרכי פעולה, בהוצאת היחידה לדמוקרטיה השתתפותית, המרכז לחינוך קהילתי

, סיוון תשס"ו.8110ע"ש חיים ציפורי, ירושלים, יוני




00

2נספח

תכנון שיתוף הציבור בהליכי תכנון. עיריית תל אביב יפו, מנהל ההנדסה. היחידה ל

.8112אסטרטגי, אגף תכנון ובניין עיר, אוגוסט



Education

התנגדות הקואליציה לדיור בר השגה לתוכנית מתאר תל אביב 5000