Huurverhoging 2015

14 april 2015Ingrid Houtepen en Tjerk Dalhuisen (Stedelijk Bureau)

2

Programma

Huurverhoging: landelijke kaders

Huurverhoging: bezwaar maken

Huurverhoging: uitzonderingen Amsterdamse corporaties

Huurverlaging bij inkomensdaling

3

Woonbeleid regering m.b.t. huren

Heffing verhuurders (oplopend tot 1,7 miljard pj in 2017, dat is circa € 750 per huurwoning)

Dit jaar nog inkomensafhankelijke huurverhoging

Vanaf 1 oktober 2015: WOZ in woningwaardering

Vanaf 1 januari 2016: liberalisatiegrens 3 jaar bevroren (maar wel huurverhoging als puntentelling dat toelaat)

? Vanaf 1 juli 2016: nieuwe systematiek huurverhoging ?

4

Huurverhoging 2015

2,5 % standaard (inflatie + 1,5%) *

3 % voor inkomen > € 34.229

5 % voor inkomen > € 43.786

(deels) compensatie voor ontvangers huurtoeslag

verhoging max 2,5% voor bepaalde groep chronisch zieken en gehandicapten (niet veranderd)

Ook 2,5% voor onzelfstandige woonruimte, woonwagens/standplaatsen

5

Wat is bruto inkomen?

Inkomen uit box 1, 2 en 3 van alle bewoners samen

Peiljaar 2013, tenzij huurder latere datum verzoekt

6

Welke inkomens tellen mee?

Totaal van iedereen die ingeschreven staat op het adres

Inkomen kinderen onder 23 telt alleen voor het deel dat boven het minimumloon ligt (€ 19.043)

Dus ook inkomen evt onderhuurders of spookbewoners telt de belastingdienst mee

Peildatum voor huishoudsamenstelling is 1 juli 2015

7

VH vraagt gegevens op bij Belastingdienst

• Verhuurder tekent voor akkoord met voorwaarden. • VH vraagt per adres een verklaring.• Alleen voor woningen met gereguleerde huur. • Elke verstrekking wordt gelogd.• Bewoner heeft inmiddels brief gekregen van

Belastingdienst als verklaring is opgevraagd.• Belastingdienst onderzoekt klachten.

8

Gegevens Belastingdienst aan verhuurder

Verhuurder krijgt per adres:

- categorie N nee

M midden

J ja

O onbekend

- cijfer voor het aantal ontvangers van een inkomen

9

Bezwaar maken

Specifiek inkomensafhankelijke huurverhoging

Inkomen

Huishoudenssamenstelling

Bijlage belastingdienst niet meegestuurd

Reguliere bezwaren

Lopende procedure ook over gebreken!

Huur komt boven wettelijk maximum

Voorstel te laat verstuurd

10

Bezwaar: andere huishoudsamenstelling

Aangeven in bezwaar

VH kan bij belastingdienst nieuwe verklaring vragen

Evt. spookbewoners uitschrijven voor 1 juli

11

Bezwaar: lager inkomen in 2013

Dus: verklaring Belastingdienst klopt niet, ingedeeld in verkeerde categorie

Huurder maakt bezwaar

Verhuurder vraagt nieuwe verklaring op bij Belastingdienst

12

Bezwaar: lager inkomen in 2014

Huurder maakt bezwaar

Huurder stuurt ter onderbouwing mee: Uittreksel BPR (v/h GBA) van een van de bewoners waarop

vermeld staat hoeveel mensen er wonen

de inkomensverklaring over 2014 van alle personen in het huishouden

op te vragen bij Belastingdienst (pas vanaf juni). Daarvoor is per bewoner het BSN nodig. Tel 0800 - 0543

NB: geef evt in bezwaarschrift aan welk percentage wel “past”

13

Intermezzo: nieuwe naam inkomensverklaring

Sinds september 2014 heet de IB60:

•IBRI-O (inkomen onbekend / geen inkomen),

•IBRI-V (voorlopig vastgesteld inkomen) en

•IBRI-D (definitief vastgesteld inkomen)

IBRI-V of IBRI-D zijn een rechtsgeldige onderbouwing van een bezwaarschrift. Een inkomensverklaring met kenmerk IBRI-O in sommige gevallen ook bijvoorbeeld als het om een inkomensverklaring van een minderjarig kind gaat.

14

Bezwaar: lager inkomen in 2015

• Formele regel: eerst huurverhoging betalen, daarna (zodra gegevens bekend) huurverlaging voorstellen

• Praktisch: direct bezwaar maken bij verhuurder, geef aan welk percentage bij inkomen wel past

(keuze huurder: gelijk inkomensgegevens meesturen of eerst alleen aangeven dat inkomen niet klopt? Risico voorrekenen.)

15

“Lopende procedure” bij gebreken

“Lopende procedure” is reden voor bezwaar

Bij onderhoudsgebreken: zorg dat schriftelijke melding gebreken op tijd bij verhuurder is = op 30 juni ontvangen

Ingangsdatum evt. huurverlaging/huurbevriezing door Huurcommissie is dan bij uitspraak 1 juli

Dus: ook geen huurverhoging, voor de volledigheid bezwaarschrift sturen en in toelichting verwijzen naar gebrekenmelding met datum

16

Na bezwaar

Verhuurder moet binnen 6 weken naar Huurcommissie

Wel aantoonbaar bezwaar maar Huurcommissie niet ingeschakeld: geen huurverhoging

Aanmaningen ontvangen? Onterecht! Zoek contact verhuurder, wijs op uitleg in Huurbrief ministerie

Geen bezwaarschrift én niet betaald? Als voorstel aangetekend: verhuurder schakelt Huurcommissie in

Als voorstel niet aangetekend: aangetekende herinnering voor 1/10, huurder moet voor 1/11 alsnog Huurcommissie verzoeken om uitspraak over bezwaar. Zo niet, huurverhoging betalen

Huurcommissie: zo mogelijk voorzittersuitspraak

17

Amsterdamse regeling bijstandsgezinnen

Gezin één of twee ouders met één of twee kinderen

Belastbaar inkomen onder 120% bijstandsnorm

Ontvangt huurtoeslag

Huur is of komt met de huurverhoging op € 618,12

Brief aan doelgroep in maart door gemeente verstuurd

Corporatie krijgt gegevens en past huur aan of doet eenmalige tegemoetkoming

18

Corporatieregelingen, de uitzonderingen:

Eigen Haard:

Huurder met inkomen < 34.229: aftopping huur op € 711

Ymere

* Iedereen in deze categorie: 1%; gezinnen in bijstand 0%

< €403 €403 - € 576 €576- €618 €618 - €710 > €710

<€34.229) 2,5% 2,5% 2% 1,% * 0%

€34.229 – €43.786 3% 3% 3% 2,5 % 1%

>€43.786 5% 5% 5% 5% 4%

19

Corporatieregelingen - 2

RochdaleDoelgroep gemeentelijke regeling: 0%

Inkomen onder 34.229:

huurprijs > € 618,-: inflatie 1% + aftoppen op € 711,-

huurprijs boven € 711,-: huurverlaging tot € 711,-

Alliantieinkomen onder €34.229: huur afgetopt op €710,68 of daarnaar verlaagd als de netto huur erboven ligt

inkomen onder €34.229, netto huur nu boven €618 ligt èn meer dan 80% van de maximale huur: huurverhoging 1%

20

Corporatieregelingen - 3

De Key

inkomen onder €34.000 en een huur boven €618 huurverhoging van 1%.

Stadgenoot

Inkomen onder € 34.000, huur afgetopt op € 711

In het algemeen

Zijn deze regelingen “geprogrammeerd” in het voorstel

Niet goed toegepast: contact of bezwaar

21

Huurverlaging bij gedaald inkomen / gewijzigd huishouden

Voor iedereen mogelijk: terugdraaien eerdere inkomensafhankelijke huurverhogingen, max. 2 jaar

Hele jaar door mogelijk bij gewijzigd huishouden: aantonen met uittreksels

Na beschikbaar komen inkomensverklaring mogelijk bij inkomensdaling (maar eerder proberen!)

Regulier voorstel huurverlaging, termijn 2 kalendermaanden

Voorgestelde kale huur: terugrekenen naar percentage huurverhoging als ware het inkomen lager geweest

22

Huur gestegen tot boven max. toeslaggrens?

Als al huurtoeslag, dan houdt huurder deze.

Zo niet: voorstel doen tot het max. subsidiabel bedrag.

Formeel: inkomensverklaring Belastingdienst nodig, dus pas vanaf juni jaar t+1

Afspraak met corporaties: kan eerder met alternatief bewijs. Meteen meesturen met voorstel: Uittreksels

Loon/uitkeringsspecificaties.

Bewijs afwijzing huurtoeslag (kan snel via digitaal dossier)

Afspraak met corporaties: ingangsdatum kan 1e van de volgende maand zijn.

23

Geliberaliseerde/vrije sectorwoningen

Let goed op liberalisatiegrens, datum huurcontract

Veelal huurverhoging geregeld in huurcontract

Als contract niet geliberaliseerd, huur wél boven € 710,68 > wel inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk

> volgt uit recente uitspraak kantonrechter.

> Geen beroep, wel signaal naar Tweede Kamer.

24

Informatie voor huurders

www.huurverhoging.nl met online check

Woonlastenkrant huis-aan-huis vanaf ca. 20 april

Kort stukje in Amsterdamkrant

Brochure Maak een Punt van de Huur

Mailing aan huurderskoepels en bewonerscommissies via SB c.q. lokale WSWonen (volgt nog)

Social Media etc etc

25

Meer informatie?

Kijk op het forum

En schrijf er ook...

Bel, of mail...

Via forum

profiteert iedereen mee.

26