Инвестиции в развитие городской социальной инфраструктуры

Инвестиции в развитие городской социальной инфраструктуры

Череповециюнь, 2012 г.

Более 2 млрд. руб.

суммарный объем

инвестиций


• 4 детских сада на 160 – 330 мест• общая стоимость – 640 млн. руб.

Детские сады

Школы•2 школы на 1000 учеников каждая•общая стоимость – 650 млн. руб.

Поликлиника•поликлиника на 875 посетителей•стоимость 350 млн. руб.

Инвестиционные проекты в социальной сфере

2

•100 одно- и двухкомнатных квартир экономкласса•общая стоимость – 150 млн. руб.

•Площадь Объекта – 2500 кв.м.•общая стоимость – 100 млн. руб.

Социальное жилье

Ритуальный зал со службой

судмедэкспертов

3

Возможные правовые модели


Концессионное соглашение

• Инвестор (концессионер) на условиях концессионного соглашения создает / реконструирует и эксплуатирует объект концессии.

• Объект концессии остается в собственности концедента.

• Возврат на инвестиции за счет эксплуатации объекта.

• Государственный участник (концедент) может выступать соинвестором создания (реконструкции) объекта концессии, может быть предусмотрена компенсация концессионеру

• Правовая основа - 115 ФЗ «О концессионных соглашениях»

Механизм обратной аренды ГЧП соглашения

• Инвестор за счет собственных или привлеченных средств строит социальный объект и после ввода в эксплуатацию, передает его в долгосрочную аренду уполномоченной организации, профессионально занимающейся эксплуатацией такого рода объектов.

• Возврат на инвестиции происходит за счет арендных платежей государственной стороной.

• Правовая основа - Закон ВО «Об участии Вологодской области в государственно-частном партнерстве» от 26.05.10 №2308-03.

Договор аренды на инвестиционных условиях

• По итогам конкурса заключаются договор аренды земельного участка и инвестиционное соглашение.

• Стороны инвестиционного соглашения – мэрия и инвестор.

• Инвестиционное соглашение регламентирует инвестиционную стадию, содержит взаимные обязательства сторон и предусматривает разделение прав на результаты инвестиций.

• Правовая основа – ФЗ № 39 "Об инвестиционной деятельности в РФ»

4


Строительство детских садов

•В Зашекснинском районе в настоящее время функционирует 7 детских садов на 1 310 мест, 850 детей из ЗШК района посещает детские сады в других районах города.•С вводом запланированного

объема жилого фонда дефицит мест в детских садах ЗШК района к 2020 г. составит 1 450 мест*, •С учетом доступности

инженерной и транспортной инфраструктуры, предлагается строительство 4-х детских садов на 160 мест (1 Га) или 330 мест (2 Га) мест: •в 103 мкр.;•в 105 мкр.;•В 115 мкр.;•В мкр. 5.5.

Планируемые детские сады Существующие детские сады

*Генеральный план развития городского округа Череповец

5

Типовой проект детского сада в 105 мкр.

Стоимость строительства – 237,2 млн. руб.Укрупненная структураЗдание детского сада состоит из двух блоков, соединенных переходом. Блок 1: 3-х этажное здание детского садаБлок 2: 2-х этажное здание ФОКа с бассейном 6х12.5 м, медицинским блоком, зимним садом и театральной студией. Тип строительства - каркасно-панельное строительство Стадия проектирования – утверждена проектная документация


Строительство детских садов

Технико-экономические показатели• Общее количество мест – 330; • Общее количество групп - 18 групп, в т.ч. ясельных групп – 4,

групп дошкольного возраста – 14. Наполняемость групп: по 15-20 человек;

• Общая площадь детского сада – 5,5 тыс. кв.м.• Площадь земельного участка – 2,2 Га

6


Строительство общеобразовательных школ

•В Зашекснинском районе в настоящее время функционирует 5 школ на 4 165 учащихся.•С учетом запланированного

ввода жилья дефицит мест в школах ЗШК района составит более 2 835 мест к 2020 г.* •С учетом существующей

инженерной и транспортной инфраструктуры предлагается строительство 2-х общеобразовательных школ на 1 000 мест каждая: - в 105 мкр.;- В 112 мкр.

Планируемые школы Существующие школы


7

Технико-экономические показатели проекта школы • Здание переменной этажности 2 – 4 этажа;• Общее количество учащихся – 1000; • Количество классов - 40, наполняемость классов: по 25 человек; • Площадь застройки – 6 тыс. кв.м.• Площадь земельного участка – 2 Га.Стоимость строительства – 300 млн. руб.Укрупненная структура1. Блок начальной школы со спортивным залом2. Блок 2: Основная средняя школа 3. Блок: Столовая, ФОК, актовый зал, студии детского творчества Варианты строительства – кирпич, или в каркасно-панельное исполнениеСтадия готовности проектной документации – предпроектные работы.


Строительство общеобразовательной школы

8


Строительство поликлиники

Планируемая поликлиника Существующая поликлиника

•В Зашекнинском районе в настоящее время функционирует Поликлиника №7 на 150 посещений в смену.•Текущая нормативная

потребность ЗШК района в поликлинических объектах составляет 900 посещений в смену .•В соответствии с плановым

вводом жилья, потребность к 2020 году составит 1 270 посещений в смену*. •Предлагается

строительство поликлиники на 875 посещений в смену на ул. Годовикова.


9


Строительство поликлиникиТехнико-экономические показателиОбщее количество посетителей – 875 в смену1 Блок – взрослое отделение - 575 в смену2 Блок – детское отделение - 200 в смену 3 Блок - женская консультация - 100 в смену

Укрупненная структура• Поликлинический комплекс•Дневной стационар: для взрослого

населения на 10-12 коек, для детей - на 5 коек•Женская консультация (пристройка) с

отдельным входом и дневным стационаром на 5 коек.• административно-хозяйственный блок (помещения для администрации, финансово-

экономической службы, хозяйственной службы и т.д.);• конференц-зал;• помещения для работы Школ здоровья;• гараж на 12 автомашин, встроенный в цокольный этаж здания поликлиники, с двумя

смотровыми ямами и одним подъемником для машин.

Стоимость строительства – порядка 350 млн. руб.Варианты строительства – кирпич, или каркасно-панельное исполнениеСтадия готовности проектной документации – техническое задание на проектирование.

10

Строительство ритуального зала со службой судмедэкспертовСуть проектаСтроительство ритуального зала с площадями для размещения Федеральной службы судебной экспертизы в соответствии с требованиями законодательства*.

Варианты правовых механизмов реализации проекта

• Механизм обратной аренды ГЧП соглашения.

• Договор аренды на инвестиционных условиях.Технико-экономические показатели проектной документации• Площадь застройки 0,13 Га• Стоимость строительства – порядка 100 млн. руб.• Тип строительства – кирпичСтадия проектирования – утверждена проектная документацияВозможна реализация альтернативного проекта на условиях инвестиционного соглашения и договора аренды.


11

Строительство социального арендного жильяСуть проекта: строительство жилого фонда эконом класса с последующей передачей муниципалитету в долгосрочную аренду по фиксированным ставкам.Цель проекта: обеспечение льготным жильем отдельных групп работников социальной сферы (врачей, учителей, воспитателей д/с).


ПереговорыКомплексные программы

поставка закладных Муниципалитет

Инвестор(арендодатель и

управляющий Арендным жильем)

Банк-кредитор АИЖК

Застройщикс ценой

экономкласса

Схема реализации проекта:• Муниципалитет и Частный партнер заключают соглашение, по которому частный партнер строит или

выкупает жилой фонд и передает его в долгосрочную аренду муниципалитету, который в свою очередь сдает квартиры в субаренду отдельным группам работников социальной сферы.

• Государственный и Частный партнеры изначально закрепляют в Соглашении объем арендного жилья, арендную ставку (индексируемую или средневзвешенную в рамках тарифного коридора).

Кредит на оплату приобретаемого жильяСоглашение об

аренде жилого фонда

Субсидии нанимателям(очередники, педагоги, врачи,

иные ценные кадры…)

Сдача инвестором всех квартир внаем

Оплата по договору

Построенный дом

12

Строительство социального арендного жильяПараметры проекта • Объем 1-й очереди строительства – 100 одно- и двухкомнатных квартир площадью не

более 45 кв. м. – однокомнатная квартира и не более 60 кв.м. – двухкомнатная.• Цена аренды 1 кв.м. – не более 160 руб./мес.• Срок аренды жилого фонда – 8 - 12 лет.


Потенциал проекта

Дополнительные возможности

•Гарантированный сбыт жилых площадей;•Доступ к кредитным ресурсам (муниципалитет выступает активной

стороной в переговорах с кредитными организациями);•Возможность привлечения в проект крупного бизнеса под развитие

корпоративных жилищных программ.

•Уменьшение затрат при помощи рефинансирования долга после ввода объектов в эксплуатацию; •Ипотечное кредитование на юридическое лицо (например, через

АИЖК), используя активы в качестве залога; •Выпуск облигаций; •Компенсация процентов по строительным кредитам;•Субсидии физическим лицам – нанимателям жилищного фонда.•Субсидии Инвестору в виде компенсации расходов /

недополученного дохода.

13


Алгоритм предпроектной подготовки

Series1

8 июн 8 июл 7 авг 6 сен 6 окт 5 ноя 5 дек 4 янв 3 февдата

стад

ии

30 дней1. Предметные переговоры с заинтересованными участниками проекта, определение параметров участия, модели реализации проекта.

2. Разработка пакета документов, правовых актов, согласование и утверждение.

45 дней

3. Заключение Соглашения 30 дней

5. Строительство объекта2 года

6. Эксплуатация, Аренда 10 лет

Череповециюнь, 2011 г.

Инвестиции в строительство автомобильных паркингов в городе Череповце

Сегодня очевидна нехватка парковочных

площадей внутри жилой застройки города. Следствия данной проблемы:

1513.04.2023

Актуальность проблемы

• чрезвычайная загруженность дворовых

территорий и дорог общего пользования

хаотично припаркованным транспортом.

• низкое качество городской среды -

возникновение стихийных стоянок и

несанкционированных гаражных построек на

придомовых территориях;

• эскалация конфликтов среди горожан.

Предложения по увеличению парковочных мест в городе Череповце

Факторы нехватки парковочных площадей внутри жилой застройки города.

Использование устаревших стандартов застройки, не учитывающих

сегодняшнего числа автомобилей и тенденции их увеличения.

Рост благосостояния горожан и связанный с этим рост количества

автомобилей.

Дисбаланс городской общественной застройки.

Стремление инвестора получить максимальную прибыль при застройке

земельного участка за счет максимального (согласно устаревших СНиП)

сокращения площади придомовой парковки.

1613.04.2023


Анализ обеспеченности машиноместами внутри городской жилой застройки по типам парковки

* Количество парковочных мест на придомовых территориях рассчитано согласно СНиП 2.07.01-89* - 40 машиномест на 1000 жителей

**Данным показателем пренебрегаем для целей настоящего исследования, т.к. число автовладельцев, ежедневно паркующих автомобиль в собственном гараже достаточно мало по причине их удаленности от жилой застройки.

1713.04.2023

Тип парковкиКол-во парковочных мест по районам города

Зашекснинский Индустриальный Заягорбский Северный

Открытая временная автостоянка 1850 1160 1850 1470

Парковочные места на придомовых территориях* 2080 4080 5200 1040

Крытый многоуровневый паркинг 300 0 0 0

Уровень обеспеченности парковочными местами, % 24 16 17 30

Население, чел. ** 52 000 102 000 130 000 26 000

Количество автомобилей *** 17000 31400 44000 8200

Количество машиномест в ГСК **** 1200 3300 12900 5100

ИТОГО 4230 5240 7050 2510


18

Частные инвестиции в увеличение количества парковочных мест

При выборе оптимального типа объекта парковки автомобилей в жилой застройке следует учитывать

следующие условия:

• рациональное использование муниципальных земель;

• удовлетворение потребностей наибольшего числа горожан;

• повышение качества городской среды;

• коммерческая перспектива объекта.

Вид объектаПлощадь

земельного участка, кв.м.

Количество машиномест

Стоимость строительства

типового комплекса

(машиноместа)

Средняя стоимость

услуги

Площадь земельного

участка на одно машиноместо

Крытый многоуровневый

пакринг5000 250 30 млн. руб.

(150 тыс. руб.)40-70 руб./

сут. 20 кв.м.

Открытая временная автостоянка 5000 125 3 млн.руб./

24 тыс.руб. 50 руб./сут. 40 кв.м.

Сравнительный анализ эффективности различных типов парковок

Наиболее полно удовлетворяет обозначенным выше условиям крытый многоуровневый паркинг


, Площадь участка га 0,5 : , в том числе площадь застройки га 0,25 ( ), площадь покрытий проезды и парковки га 0,18Этажность 3 этажа

Общая площадь здания 6728 .квм Общая площадь зоны парковки 5660 .квм Общая площадь сервисной зоны 723 .квм [4 ) (1 )Общая площадь постов ТО поста и мойки пост 345 .квм

Количество мест на открытых парковках 25 -машино мест

Многоуровневый паркинг, возможное проектное решение

19

В настоящее время согласован подход к размещению крытых многоуровневых паркингов на земельных участках существующих временных автостоянок.


Инвестиционное агентство «Череповец»г. Череповец,

улица Андреевская 1, оф.311.тел.: (8202) 59-70-42

www.iacher.ruЕ-mail: [email protected]

• сопровождение инвестиционных проектов по принципу – «одно окно»

• формирование инвестиционных предложений для потенциальных инвесторов

• поиск оптимальных инвестиционных площадок для локализации проектов, а также подбор

потенциальных партнеров

• содействие в подготовке документации, разработка условий реализации инвестиционных проектов

• содействие максимально быстрому прохождению необходимых бюрократических процедур

• урегулирование вопросов обеспечения будущих сооружений коммуникациями.


Investor Relations

Инвестиции в развитие городской социальной инфраструктуры