1. DEFINICIÓN

2. CARACTERÍSTICAS

3. OBREROS

4. CUMPLIMIENTO

5. RIESGO

6. EXTINCIÓN

7. ARRENDAMIENTO DE OBRA Y LA

COMPRAVENTA

8. RESPONSABILIDAD DECENAL

9. RESPONSABILIDAD

EXTRACONTRACTUAL.

DEFINICIÓN

PRESTACIÓN DE SERVICIO –

ARRENDAMIENTO DE OBRA Y ARRENDAMIENTO DE SERVICIO

En Uruguay, tradición romanística se reúnen la definición de tres tipos de arrendamientos

en el art 1776 CCU: arrendamiento de cosas, arrendamiento de obras, y arrendamiento de

servicios. Y el art 1833 inc. 1º agrega el trabajo intelectual, incorporando así a las

profesiones liberales.

Arrendamiento de servicio y arrendamiento de obra tienen como tronco común el de la

prestación de una energía humana. (OBJETO TRABAJO, energía humana).

Diferencia entre arrendamiento de obra y arrendamiento de servicio (contratos nominados):

- Hay arrendamiento de obra cuando se toma en cuenta el trabajo atendiendo a su

resultado, dejando en segundo plano la actividad laborativa.

- Hay arrendamiento de servicio cuando la actividad laborativa está en primer plano.

ARRENDAMIENTO DE OBRA Y MANDATO

Se puede distinguir por la naturaleza de la prestación.

Depósito opus (obra) en la custodia.

Diferencia entre mandato y arrendamiento de obra:

- La distinción entre mandato y arrendamiento de obra está en la naturaleza de los actos

que constituyen su objeto, no así en la representación ya que ambas pueden coexistir

con ella como relación externa.

ARRENDAMIENTO DE OBRA Y LOS CONTRATOS DE CUMPLIMIENTO

CONTINUADO

• Se atiende a la prestación, no al contrato.

• El cumplimiento tiene carácter instantáneo (con la entrega del opus).

• La ejecución es prolongada en el tiempo (obligación de hacer).

• El arrendamiento de obra se perfecciona solo con la obtención del resultado.

• Obligación de cumplimiento continuado. Pueden existir cumplimientos

parciales o progresivos, fundamento de la resolución ex nunc (no

retroactivos, resolución).

• Se diferencia del arrendamiento de cosas y de servicios EJECUCIÓN

CONTINUADA.

• Se diferencia de la renta vitalicia EJECUCIÓN PERÍODICA

CARACTERÍSTICAS

CARACTERÍSTICAS

• Bilateral, obligaciones recíprocas (locador: ejecutar obra; locatario: pagar precio en

dinero).

• Al locatario se lo denomina comitente o arrendatario (Gamarra critica el art 1851

que refiere a éste como propietario).

• Al locador, es arrendador. Éste es quien ejecuta la obra, es el artífice, obrero,

contratista o bien constructor. El Código Civil no distingue entre arquitecto o

empresario para el arrendamiento de obra.

• La ausencia del elemento precio en dinero hacer perder al contrato naturaleza de

arrendamiento de obra (art 1832 CCU).

• El contrato de arrendamiento de obra es un negocio obligacional cuyo opus puede

ser la reparación, conservación o modificación de una cosa ajena a quien encarga

la obra.

• El contrato de obra es un contrato madre, comprenden a éste varias figuras como

son el contrato de obra intelectual, y el contrato de construcción.

CARACTERÍSTICAS

• La naturaleza, siguiendo a Sanchez Fontaz, será mercantil cuando la obra se

encargue a una fábrica de obra mueble; de lo contrario será civil.

• Contrato consensual.

• Contrato oneroso, aleatorio (art 1845 CCU, el locador obra a cuenta ajena pero por

riesgo propio, alea económica y jurídica).

• Genera obligaciones de hacer. No es intuito personae salvo que estemos ante un

contrato de obra intelectual.

CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

• Para que la autorización municipal sea concedida se exige la firma de un técnico.

• El proyecto puede ser aportado por el comitente, quien celebra un contrato que también tendrá naturaleza

jurídica de arrendamiento de obra con el arquitecto.

• Contratos de arrendamiento de obra:

• Entre comitente y arquitecto

• Entre comitente y constructor.

• El proyecto puede ser aportado por el constructor, quien contratará directamente con el arquitecto.

• Contratos de arrendamiento de obra:

• Entre comitente y el constructor

• Entre constructor y arquitecto.

• Naturaleza consensual. Se comprende además la documentación general, el proyecto de obra, los planos y

diseños de la misma, ajustándose a las ordenanzas municipales en materia de ordenamiento urbanístico,

higiene y seguridad.

CESIÓN Y SUB CONTRATO

• El contratista responde por el hecho de sus dependientes, art. 1850 en sede de contrato de obra y art 1555 en

sede de responsabilidad contractual.

• El contratista en caso de que ceda el contrato de obra o haga sub-contrato de obra. Muy usado en la práctica

el sub-contrato parcial: instalaciones sanitarias, eléctricas, etcétera. Como no hay normativa específica al

respecto rigen las normas generales de sub arrendamiento de cosas y mandato.

• Requisitos para que opere la cesión de contrato:

• Consentimiento del comitente cedido.

• Infungibilidad de la prestación.

• Sub contrato es nuevo negocio, que se agrega a contrato padre; el arrendador originario asume la calidad

jurídica de comitente.

Contrato PadreA-

ARRENDATARIO ,

COMITENTE, QUIEN PAGA

PRECIO ( LOCATARIO )

B-

LOCADOR , ARRENDADOR

QUIEN EJECUTA LA OBRA

( LOCADOR )

C-

LOCADOR , ARRENDADOR

QUIEN EJECUTA LA OBRA

( LOCADOR )

Contrato HijoB-

ARRENDATARIO ,

COMITENTE, QUIEN PAGA

PRECIO ( LOCATARIO )

OBREROSACCIÓN DIRECTA DEL ART 1851

DE ACUERDO CON LOS PRINCIPIOS EL OBRERO, DEPENDIENTE, PUEDE ACCIONAR CONTRA EL COMITENTE

POR ACCIÓN SUBROGATORIA (1295 CCU).

SIN EMBARGO EL ART 1851 CCU LE DA AL OBRERO ACCIÓN DIRECTA CONTRA EL COMITENTE, O LOS

COMITENTES.

Contrato PadreA-

ARRENDATARIO ,

COMITENTE, QUIEN PAGA

PRECIO ( LOCATARIO )

B-

LOCADOR , ARRENDADOR

QUIEN EJECUTA LA OBRA

( LOCADOR )

c-

AUXILIARES - DEPENDIENTES

Acción directa

por el art 1851 CC

Contrato PadreA-

ARRENDATARIO ,

COMITENTE, QUIEN PAGA

PRECIO ( LOCATARIO )

B-

LOCADOR , ARRENDADOR

QUIEN EJECUTA LA OBRA

( LOCADOR )

C-

LOCADOR , ARRENDADOR

QUIEN EJECUTA LA OBRA

( LOCADOR )

Contrato HijoB-

ARRENDATARIO ,

COMITENTE, QUIEN PAGA

PRECIO ( LOCATARIO )

• INTERPRETACIÓN DEL ART 1851 CCU.• C carece de acción directa contra A.• D tiene acción contra C, B y A D-

DEPENDIENTES , AUXILIARES

RELACIÓN OBLIGACIONAL

PRECIO

• El art 1834 CC – ESTIPULACIÓN JUDICIAL cuando no se estipula precio entre las partes, y ése precio es parte del modo de vida de quien

brindó el servicio, además se presume onerosidad. Hay distintos tipos de contratos y rigen determinadas normas según su estipulación.

• Obligación de pago de precio, exigible a la entrega (salvo estipulación en contrario art 1853 CCU). Prescripción veintenar para su exigibilidad.

• Cobro de precio tutelado por derecho de retención (cosa mueble –art 1854 CCU-), y derecho de preferencia (buques e inmuebles –art 2383

CCU-).

Contrato por AJUSTE ALZADO – el precio es establecido de antemano en manera global e invariable.

• Tipos de ajuste alzado:

• Ajuste absoluto – sin posibilidad de introducir modificaciones.

• Ajuste relativo – posibilidad de introducir modificaciones.

• Art 1845 CCU – establece la invariabilidad del precio, salvo que haya estipulación escrita por las partes y

que haya sido convenido de antemano.

• Acá se incorpora la acción directa del art 1851 CCU, no así en el ajuste por unidad de medida.

Contrato por AJUSTE POR UNIDAD DE MEDIDA – la forma de pago se establece de manera fraccionaria,

precio por unidad, por metro, por tramo, etcétera.

• Variables:

• Si se determina cantidad – precio determinado de antemano.

• Cantidad no determinada – el precio global recién se puede saber cuando la obra está finalizada.

• Permite el receso unilateral, otorgado a ambas partes (1846 CCU)

CUMPLIMIENTO

CUMPLIMIENTO: RECHAZO DE LA PRETENDIDA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR.

SITUACIÓN JURÍDICA DEL CONTRATISTA RESPECTO DE LA COSA

Junto a la obligación de hacer del contratista no existe la obligación de entregar la cosa. En

caso de incumplimiento se incurre en la opción del art 1431 CCU.

El contratista no tiene mera tenencia, es simple ocupante o intruso

OBRA TERMINADA el comitente tiene derecho a examinarla y pedir intervención de peritaje

(art 1848 inc 1º)

RECEPCIÓN DE LA OBRA acto mediante el cual el comitente acepta la entrega de la obra

por parte del locador.

o Consecuencias de la misma:

• Libera de responsabilidad al locador por vicios aparentes.

• Cesa garantía de riesgos.

• Comienzo del plazo de responsabilidad decenal.

• Exigibilidad del precio.

RIESGOS

RIESGOS

Respecto al empresario/constructor/arrendador/locador.

CASUS SENTIT CREDITORE art 1557 inc 2º y art 1841 debe

restituir el precio que hubiera recibido. Riesgos a cargo del

arrendador de la obra, hasta su entrega (no basta su verificación, la

entrega opera como extinción del contrato por cumplimiento.). En

caso de riesgo, se pierde por parte del arrendador la parte ya

ejecutada.

CUSTODIA DE LOS MATERIALES cuando el arrendatario

suministra los materiales al constructor.

EXTINCIÓN

EXTINCIÓN

REVOCACIÓN POR COMITENTE REVOCACIÓN DE ORIGEN LEGAL. Derecho potestativo de rescindir el

contrato por parte del locatario, comitente. Indemnizando daño emergente y lucro cesante respecto a la obra en

concreto. (art 1847)

• Es revocación, extinción del contrato ab ovo, retroactivamente.

• Caso especial de revocación, ya que generalmente se aplican a los negocios unilaterales y no así, como es el

caso, a los bilaterales.

• Doctrina entiende que no es receso unilateral dado que éste aplica a las obligaciones de cumplimiento

continuado, y con eficacia ex nunc. Acá, en éste instituto, no hay extinción del contrato.

• Carnelutti dice que es una condición resolutoria potestativa

RECESO UNILATERAL Art 1846 CCU.

o Arrendamiento de obra AJUSTADO POR NÚMERO O MEDIDA:

• Esta es una forma atípica del arrendamiento de obra, que asume naturaleza de contrato de cumplimiento

continuado.

• Ad nutum – sin necesidad de expresar motivo alguno.

• Ex nunc – no retroactividad.

CASO ESPECIAL INTUITO PERSONAE Por la muerte del locador (constructor) únicamente.

ARRENDAMIENTO DE OBRA Y COMPRAVENTA

ARRENDAMIENTO DE OBRA COMPRAVENTA

RIESGOS Casus sentit debitore (art 1841 y 1557 inc 2º)Casus sentit creditore (art 1682

ccu y 1557 inc 1º)

GARANTÍAS Régimen general.Art 1718 es específico para vicios

ocultos en compraventa.

NORMAS

PRÓPIAS DEL

RÉGIMEN

Revocación por voluntad del comitente, art 1847

CCU.

Extinción por muerte del artífice e inextensible a

la compraventa.

• En los arrendamientos de construcción, no así de reparación o modificación, que se da que el contratista

suministra la materia prima, no así por el comitente, surge el debate de si estamos ante un contrato de obra

o contrato de compraventa. Gamarra dice que ni uno ni otro, se debe considerar el elemento prevalente, o

sea, resultará más admisible un tipo contractual según el elemento que predomine, quedando en caso de

fungibilidad en la prestación predominando el contrato de arrendamiento de obra.

• En las obligaciones en que el contratista suministra la materia prima -1840 CCU-, se agrega la obligación de

custodiar la misma, obligación de hacer, indivisible –a diferencia de que la obligación de hacer la obra que

es divisible-.

Si estamos ante un negocio único, donde la prestación no es fungible, prestación dada por el locador, y no se

deduce de la intención de las partes el tipo contractual, estamos sí y sólo en ésa hipótesis ante un contrato mixto.

RESPONSABILIDAD DECENAL

ART 1844

NORMA DE ORDEN PÚBLICO ex legge e inderogable.

• Plazo de prueba de 10 años, corren desde la entrega de la obra. A partir de que se constata el vicio

oculto corren 20 años por acciones personales. Hay culpa probada, no presunta (art 1342 CCU).

• Obras específicas comprendidas: edificio en sentido amplísimo, incluye diques, puentes, máquinas,

caminos y demás.

• Contra vicios ocultos, no así los aparentes (esto último es muy importante dado el derecho del

comitente a rechazar la obra exteriorizando tácitamente su voluntad).

• Vicios: en la construcción, en el suelo, en la mala calidad de los materiales, en planos.

RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR Y TODOS AQUELLOS CONTRATOS HIJOS, ARQUITECTOS,

Y DEMÁS INTERVINIENTES CON CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA.

o Doble norma hace que no quede duda:

• Art 35 de la ley de construcciones de 1885.-

• Art 1844 CCU.

LEGITIMACIÓN PASIVA imputabilidad material. No hay solidaridad salvo que esté expresamente

establecido en el contrato de arrendamiento de obra (art 1391 CCU).

ACCIÓN DIRECTA el comitente tiene acción directa con el sub contratista.

LEGITIMACIÓN PASIVA - ¿QUIÉN RESPONDE POR QUÉ?

ARQUITECTO responde por vicios de planos y vicios en suelo. Si éste se encargó de la vigilancia y

dirección también responde por vicios en la construcción.

CONSTRUCTOR responde por vicios en la construcción, atendiendo al contrato, responde también por

culpa de los obreros (art 1850 CCU).

ARQUITECTO Y CONSTRUCTOR ambos responden concomitantemente por la violación de

ordenanzas y reglamentos municipales. Responden proporcionalmente según sus actuaciones, no hay

solidaridad salvo expresión en contrario.

LEGITIMACIÓN ACTIVA – IMPORTANTE PARA LAS ENAJENACIONES ***

Casos donde dentro de los 10 años fueron realizadas compraventas.

Compraventa El vendedor responde por saneamiento por plazo de 6 meses (art 1726)

Donación Salvo que se pacte saneamiento expreso, el donante no responde por saneamiento (1629

CCU)

SUBROGACIÓN EXPRESA (1470) para que el comprador pueda invocar su derecho respecto al

arquitecto, al constructor o contra ambos debe haberse manifestado expresamente en el contrato la

posibilidad de subrogación en caso de vicios en el edificio.

RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL

ART 1327 y 1844

POSICIONES DOCTRINARIAS RESPECTO AL DERRUMBE DEL EDIFICIO

ECHEVERRÍA responsabilidad por el hecho de las cosas.

• Principio aplicado por el 1324.

• Presunción de culpa.

• Sanchez Fontanz adhiere ésta posición, completa con concepto de guarda material.

GAMARRA adhiere a Echeverría.

• El 1327 habla de una guarda especial, guarda de la cosa “edificio”. Exclusiva del propietario.

• Hay presunción de culpa.

AMÉZAGA responsabilidad por hecho propio.

• Principio aplicado por el 1319.

• Peirano Facio adhiere ésta posición, completa con concepto de responsabilidad objetiva..