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do Prnc. f 200?" 0 209264 -9"
2010-0.099. 896-0
1 '. ,1
PROJETO NOVA LUZSÃO PAULO, BRASIL
os de Viabilidade Econômica Mercadológica e de
Situação Fundiária - EVEM5F
Subproduto 5,6: Preliminar
PREFEITURA DE
SAO PAULO
2Ü10-Q.O9 9J9 8-01 I _ i , .
ê2009- 0205264
SÃO PAUiOílD.
PROJETO NOVA LUZ
ÀCiPP
CÓPIA
>m PRELIMINARES M^MERCADO] :ÓGIC\ E DE SIT
' *7
SUBPRODUTO 56 - PBIXLMJIN,\R
A4JTÜ13
17/DCZyZülO
i
ProcessoWn: 2009-0.209
Nome
Jason
Amélia
Alegar
F^rnâl
Sylvia
Contraio. 02/2010/SMDU
Coordenadoria
3nnr üeral
McCann H1-1^c~j i 17 cr l c
M Rtvnaldo Mu/.tia
dre José V. da Costa ElA-RiMA
lüo Celso Garcia EVEMüF
da C Facciolla Comunicação
i sorrio
Nnva LUZ
A£:comí U * U * «
ll»v^-^.iii r iik*»->^ "
2 0"Õ 9 ■ 0209264 -<?
APRESENTAÇÃO COP
O praBBnfe Relatírio destina-se a apresentar a aaafteçSQ da viabilidade ecohfimtea e
financeira dos empraGndimHf.tos propostos pato PUb e do PUZEIS em nível prEliminar ern
resposta so Termo de Referenda (to Edital 001/2009 (Prefeitura de sao Paulo) B
üo Procssso Administrativo 2009-0.209.264-9 a Contrato 02/2010/SMDU.
Fdha SoJ (30
2010-0.09 9. 89 8-0
PF 7.'9 157 5
SUMARIO
APRESENTAÇÃO 3
SUMÁRIO 4
INTRODUÇÃO G
1. PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECOKOMICO-FIrJANCElRAS Ifi
T.l. Condições Cerol» de Conte»áo de Financiamento* pom o Aquisíçic de Imõwels Residência» e não
Residenaali , ,_„..„.. 15
l.Ll üm hn^a H^irJai -obre Slfl«na Financeiro fla Hiibftação ÍSFl-fi eo ílfl&ncj BhkIIínmj de Puupuniri r FnuirMlrrin
ÍSO^ÊI 1Ê
IlU. (JlfiríLi Jl! |ii ir rfíjiii i mki lrirntld(FÍ*! dí índlfSS \1
"■Tiriciiliíini? (5FI} ,JL __,_1.. _ ifl
l.TJ. Gnrh|Kiiihlii^ ^■n LnHl7Hri-flrj: de CTrédlto^ Imobllürlo; ÍCSO) fH
1.15. ^uffir m>;n ni" "FTifirE-iiTio* e ilírandbrnfiiTfoí hnohBlârlM .2(1l.lfi, ÍJii-iFin HipfihvftmT (CM) _ _...._ . Jl
O Pr.igi.irnii Kilfladonnf Ponirlar U|n*ifl Cma MlflfVJ ^da. . .„ . . . . 22Carta de CrédRc Imoblllorlo . 73
í.13. (indicas ijemh líaEdiii pelai inrtíuIçSfc findríBira* para übtmçâo de- finnnrjuiTiriif 1 ■ \i«tHi\\ái h. 23
Ai/allaçãci dei CdpucJdude de Endividamento das Dluflrw* Fal^n^ de Renda parti Aquisição <w
Aluguel de Imóveis Residenciais e nãa Reildendoi'., bpm como ai CondlçÕcSi Oferecidas pdu? Irutitun^ões
Financeiras para n Ohtençflfi rtí Rnandamcntos, 23
ti, íiniulcçõíí. de Vüloie^ de Irnõ^ei* a Serem Oferecidos de Acordo com as FniEvas ds í?ír>dfi rio-
i,em Funçáo da* Características da Pflgific 35
iiiioblFniil£j 42
L4. Anâll» do nwrcidü ImnbHífírio de 5ao Pauto 46
T4T O Uercndíi neildendnl - _ ,_ 4fi
O Mrjuirín Ijunrrtinl . _ _ .33
PotendfilloVides e Delictcncias da ReqJõu por Comparação com Outras Ragroas da Cidade com
Dinâmica IrtujbPlitrria Significativa 73Wanadü ■CDidtjKiül _ 73
Weiíudü Cori«aclíil _ _ _ ^ BQ
1*. nrfrdimíCTj _ _ 36
2. ESTIMATIVA DO VALOR DE VÊNDA DOS TERRENOS 91
2.1. Estimativa do Valor Geral da Vandas (VCU) _ 93
2.2. Custos da Corntruçfla parti eleito de cálculo do* V"zyn do terreno* 97
2.3. CuiícKrie Intriipoi açcio pç»a çfsto de tàltulo doi preços doterrenoi .. . 103
Cmto* com Outorga Onerosa do Dlralto da Construir rmrc eln?i[n rleccikulo do^ piiiços do tenciios 108
2^. Eitimatluo da ReoaltíJ He Venda deTaTcno^ 111
3. CUSTOS DE AQUISIÇÃO F LIMPEZA DOS TERRENOS 118
ü.ir Cliítr» de des-apiopriaçao , 11ft. a dffijpiYipiHtf . __ _rêi
3.U ÍTcB^rllOTíãO doi ^rnõvcBí ü'Jciiipiuiiií.» , Uí1
3.L3. A|^Hm íai EiDolsíl-aT E^juriiii iidiu d'n TfiCI L _ _ 122
J,fj. Lrtlmalrua do imn Um \i p; .In víitíxi * düTnropTfaçâo , 126
n^f^mflo _ _ .. _ . 126
j.t.J. dmlMirrif ün ímn n PGU 123^ ....
■ < iTnporiJ^ici tu»n 1 Valor ^nol da PflrWaníií; Dora □ ITDh . 131
Custos de Demoliu e Remoção . . . 133
4r CUSTOS DOS rNVESTIMEríTOS A RÉAÜZAR ., ^ 137
4.S. Curtos LLfddoi ã Infraestrulura
^e. das Ãreaii Veidei ...,..„...4.3. CuliLo de equiDamentoí pubticos 140
dfi n?«ai.[i o do. lídrnaü^ tombado» . . , . . .141
TíCKoVa 1-U7
E'TüdD(deyrablHiicitlf FíuriôrTiKa.Meíi.cidijhitrnufl(te Sftuciccf* Fundiária -
2009-020? 264 -9
DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAÇÃO 144
Gerais fl Administrativa
a Garantias
Ju Conterão (.Lance da ConteisüoS
da Conceição (Partiu
5.3.
&4.
5.6r D3p&a& de
I.V. Impostos sobre1,1,1. lm|j:-l u did Rvinda [Ift)
ür7i CbntribiJi.iJii Soãd (cbra o Lucre Uouldo ÍC5LL) ~
dt Iriióueís:
. 146
..1413
147
147
.. 148
... 14fl
6. RELATÓRIO SÍNTESE 150
6.1. E*rmottua de realização dtfi cmtos e receita^ no tampo, tendo em verto cs cenário* bo» c
15Í
-Canária
6.2. Anoliw da
7. ANEXOS - —- -
163
156
7-t
7.^
7-4,
7.6.
7,7.
7.B.
7-'J.
7AO.
nj Jt Cõkulo
72. Exemplos íte Mndfllm deOpert^Mí de Credito litiobilíái io de Algumas tnrtKülpiai 164Bõíica do Winhn cq'O, Minha
Anexo
Plantai das õreas u d&üüiypiitir Í
Cálculo da EitímuLi^ci do Custo MédlQ Paiderado de Capital (WACC) paru a
Noua Luz — 201
Utilizadas Documentíj 20B
2010 -a 09 9. 8 9 8 -0
-
Eitu*H i ki Uiíibjlidnde Fcmònik a. .- ti? Síuuçõa ArtfiáAl - Subproduto 5.6 -
INTRODUÇÃO
- -
O objetivo dfiste retatòrid, em conformidade com o estabelecido no Termo de Referência do
Ldital Dü T/2009, è apresentar, no nível da etapa atual de desenvolvimenlo do projeto, a
avsliaç^o ergonômica B financeira dos enipreandimenEnE e das variadas intervenções
definidas pelo PUE e PUZEIS. As informações utilizadas refletem o^grau de detalhamento
atual dos projetos a foram oferecidos nos relatórios 2.4, 2 5, 2 6, 5,1- Preliminar e 5.2 -
Preliminar.
A inédrta e profunda intervenção idealizada pela municipalidade nas 45 quadras
pertencentes ã área denominada "Mova Luz', será operacionalizada através do instrumento
da Concessão Urbanística O futuro Concessionáno eslará obrigado a seguir as diretrizes
estabelecidas e aprovadas no PUE, PUZEIS e EIA-P1MA, entre outros instrumentos,
atendendo todo o conjunto de mais de 45 diretrizes, que tratam desde a melhoria da
permeabilidade do solo ao adensamento populacional área.
Os dados considerados neste trabalho foram analisados em dois cenários distintos hits
deles, definido como cenário base, considera como prêmio de imagem para os imóveis
comerciais o aluai da região; o outro, definido como cenário com valorização, considera uma
melhoria do prêmio de imagem dos imóveis comerciais. Além disso, no que diz respeito aos
Imóveis rôsJdencS&ls além da valorização direta nbtida pela Instalação de ameniGades na
área, há uma melhoria da imagem da região nas dois cenários (a área passaria a ser vrsia
como equivalente em valor às áreas da Bela Vista e consolação) tnTende se que os dois
cenários analisados, juntamente com a analise de sensibilidade apresentada no riem 6.2 e
os cenários jà apresentados no relatório anterior 2 6, são adequados para cumprir com o
que determina o Teimo da
Na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão, u
Concessionário fará a aquiaiçao dos terrenos por desapropriação e pnr mein de permutas
com os atuais proprietários, pagando aos proprietários dos imóveis o prego de mercado
Hiante do conjunto de investimentos e intervenções que àerão realizadas p^ln futuro
Concessionãno, intere-se que ocorrerS una profunda e significativa melhona daquele
QSpaço urbano e, provavelmente, urna melhoria da qualidade de viria na região, com a
conseqüente valonzaçâo imobrliana tía arca.
Fundiária- 5ubpFwlHo3&
2009-0207 264 -
2010-a099.898-0
Foram adotadas na atuai elapa do projstu algumas premissas para a modelagem
de viabilidade econômica e financeira da Concessão
• o futura Concessionário atuará como um investidor tundiáno, adquirindo terrenos, am
áreas previamente definidas no plano urbanístico, e vendendo esses ativos quando
da incurporac.au ou da construção de unidades residenciais ou comerciais;
< a principal fonte de receita da futura Concessionária seráo os ganhos obüdos oom a
valorizarão dos terrenos adquiridos, quando tia venda aos futuros mcorporadores
imobiliários;
• embora esteja previalo que a futura Concessionária possa explorar outras fontes de
receitas cotnplemenlares ou acessórias â fonte principal, nesta etapa foram
estimadas apenas as receitas da Concessão considerandu us ganhos obtidos na
venda dos terrenos previamente desapropriados.
Os resultados obtidos na avaliação econômica e financeira do conjunto Je
empíetindiiTientos e intervenções reffetem o yrau de detalhamento oduai das variadas
rntèrvençces definidas pdus projetos e conforme apresentados noa reiatúiios 2 4, 2 5, 2.6,
5 1- Preliminar g 5.2 - Preliminar.
Resultado das análises
Nu atual estágio do projeto, a avaliação econômica ê financeira, em um doa cenários,
mostid havei u necessidade de uma contrapartida por parte üa municipalidade, necessária
para fazei frente às obrigações a seguir:
1 A receite com 2 venda dos Ieireno3 de R$ 96S mllh&es conlra uma tíewpa&a para
aquisjção, demolição e remoção de entulhos de R$ 757 mÜhOeS, resultando um valor
bruto positivo de R£ 212 milhões;
2 As intervenções em espaços púNioos" Investimento no sistema viário
totalrzam R$ 83 milhões;
S verdes
. WoífCJrffliÔBicaetteíituciçõíFLJitdtóriQ- o
3. Construção de equipamentos sociais (creche, escola primária antra outros) na ZEIS,
com valor estimado cm R$ 24 milhões;
4 Custo de restauração das fachadas dos edifícios tombados, com valor estimado de
R$ 79 milhões, e
i
5. Despesas operacionais da Lioncessíonária (despesas administrativas, gorais, registro
pmobiliârio, seguros e garantias e tributos sobre o lucro), estimadas ara RE 1S2
milhões.
Ressalte-se que, nus resultados apresentados, ainda não estão considerados os possíveis
Bifatoa fias medidas mitigadoras a serem apresentados no EWRIMA. Durante a daboiação
do PUE procurou-se adotar prátfeOS no sentirio de minimizar os possíveis custos ambientais,
dessa forma, acredita-se que o impacto financeiro nos resullartos da Concessão tenderia a
ser
Cons^orando os dados apresentados, calcula-se que, na r:anãrin base seria necessária
urna cnnErvapartida por parle da municipalidade da ordem de RS Z5y milhões na ConcassSü
Urbanística Nova Luz para que seja viável do ponto de vista econômico c financeiro. Essa
contrapartida deveria sor doccnbolsada ao longo dos cinco primeiros anos da i:ont!easão,
de acordo com o fluxo lie desapropriações Com isso. atingir-se-ia uma Taxa interna de
retorno flTFQ de 16,5% ao ano em termos reais e urn valor presente líquido de RS 45
milhões
No cenário com valonzüçâ"o, os resultados preliminares apresentado* indkftun que a
ConcW8âO Urbanista Nova I_U7 seria viável do ponto de vista econômico e financeiro sem
a necessidade de aporta de recursos por parto da rnunidpalidade Neste cenano, a taxa
interna de retomo (TIR) è de 22hEJ% ao ano em termos reais e 0 valor presente liquido Ê de
R$ 145milhõea
Na modelagem da análise fie viabilidade econômica e financeira da Concessão, a principal
fonte de receita da Concessionária seria squela obtida com a venda de lenenos Fasa
receba, apôs a- subtragão do cuslo de aquisiyãu s limpeza do terreno (custo de
desapropriação e cuslo de dernoJiçao e remoçac). aqui detinrda como maígem de
ImoDihúna bruta, è a parcela que (ieve ser suficiente para ía7er ífente aos
,-TQ
I7fludcs de Econômico, Ue"íüdol6gka ade 5ttuac*° Subproduto 5-*
do200 9-0209 2 64 -
2010-0. 099,898-0AGPP
, às despesas gerais da concessionária e ainda remunerar o capital. A Ta
1 a seguir mostra a margem bruta para a Concessionária nos diferentes cenários.
1 -
Tabela 1 - Demonstrativo de resultados do potencial df
Concessão em diferentes cenário* (ucilore*
RECEITA DÉ VENDA DE TEKRÉNOS
CUSTOS DE AQUISIÇÃO DETFRRENOS (2.1 + 2.2)
MARGEM ÜÉ VALORIZAÇÃO (MOBILIÁRIA BRUTA (1 -2)
uülorizüçao Imobilicina da
jni Ri milhão)
fato «Mi
963H33
755, S6
211,72
Canário CDfli
Valorização
E71
«1
04
■■
6.
Fcnte1 NoyB luz
Os resultados preliminares adma indicados devem sei" analisados cürn ressalvas,
considerando:
. O ineditiymo da Concessão Urbanística Nova Luzp que poderá fazer cofti que ela
seja vista como um empreendimento de alto risco sob o ponto de vista de possíveis
investidores;
Os riscos normais que afetam de modo geral o mercado imobiliário, tais corno
intànupçoas de fornecimento de suprimentos, uolatilKíade do preço de materiais s
equipamentos de construção, disponibilidade 6 custo de mao-dc-obra, mudanças
nas condições de oferta « prooura de omoreenílimentos unoljilidfioa. entre ouíros;
Os riscos que podem afetai a situação íinanceira e os re&nltados operacionais da
fulura Cbncessioriaria de forma adversa Deverá ser feita anãlise-^ãpecifhca,
ver^cando o prazo tte conclusão e o preço efetivo das eventuais desapropriações, o
piazo de raafizaçâc dos investimentos previstos e fatores relacionados com a
AtratMdade dos -^npreendimantos quando do seu lançaRlâHÈO Outro aspecto a sei
considerado ê a qualidade de yeatãu da empresa concessionária
fla - Sutaptf>riiitnS.fi -
BREVE DETALHAMENTO DA METODOLOGIA
Custos com as desapropriações
Para se estimar os custos com as desapropriações, utilizou-se o método de pramificação de
mercado paia chegar ao valor estimado do ma da região da Nova Luz. Ou seia, com base
nos coeficientes do modelo de determinação de preços de Imóveis fez-se a estimação rio
preçn dos imóveis que serão mbjeto de de?apropriação a partir do Cadastro Territorial e
Predial de Conservação a Limpeza - TPCL Esse preço foi gerada para cada imóvel,
tomando por referência seus atributos e a proximidade das amenidades atuais instaladas na
regi5o da Nova Luz O prêmio de focalização levado em consideração é □ atual da regrâo.
que, no C&30 de ifrtâv&s residenciais, figura enlre os piorei da cidade
A média de valores cios imóveis indicados no PUF oorno a rtasapropiisr á rta RS 1 826,63
por metro quadrado de área construída, tanto para os imóveis residenciais quanto us
imóveis comerciais.
Custos de demolição o remoção
jâ 03 custos de demolição e remoção foram f&tirTiadud a partir ÒQB preços unitários da mão-
de-obra de diversos serviços divulgados mensalmente na Revista Guia da Construção PINI.
Acrescentou-se a esses preços 3 percentual de 116%' para incorporar iodos demais custos
não incluídos nos preços da PíNl, como despesas indirelas, serviçn^ de terceiros, impostos
e margem da lucro rio empresário. Além rtissn. a fim de estimar as estimai a quantidade dos
diversos serviços a ex&cular, agrupou-se os imóveis a demolirem três tipos: imóveis tèireos,
imóveis com 2 3 5 andares e imóveis a parbr tis 7 andares Com isso, os custos de
demolição e remoção por m2 de área r:onslruída? para CSda um dos três tipos de i
rioi>sideados foram estimados em R$ 237r59, R$ 242,64 e R$^52,1L1, respectivamente.
írn obtdo 3 pcrfcr as. Pesquisa Ar>ual cb indúsbií; da OorstíDÇflO (PAIO ÍOGfí), con-ildcranar
d.3£ empresas qje atuam na regíâc Mflttopolftana de 33q Paulo.
tei
1
-c=. i-■ -zí- df 'hiablIJdnda
do TPCL - Cadastre Te^torlal e Pretíla1 ae Conservação
dn $'Aua^bf, rundiüna - Subproduto
2093- 02C926Í -
VGV potencial dos empreendimentos imobiliários
Para o calculo do VGV3 potencial dos empreendimentos imobiliários previstos para a
Concessão Urbanística Nova Luz, estimou-se o potencial de valorização dos imóveis, 'ranlo
uoriiureiais quanto residenciais, úe acordo com a ruetodotayia da composição da preços
Com base nessa metodologia, foi gerado um preço por metro quadrado óe área útil para
catiâ tipo de empreendimento proposto no PUE e no PUZEíS Para tanto, considerou*se o
seguinte conjunto de premissas' número de unidades, tipologia das unidades propostos,
alteração e localização das amonidades4 da região, valorização da área pula melhoria da
percepção da imagem da região e valtuização real no tempo.
A Tabela 2 a seguir traí os valores médios dos Fsmpreendimentos residenciais e camerciaís
nos diferentes cenários de valorização imoDiIraria considerados. No cenário base, 0 valor
médio estimado de imóveis HIS de 37 m? fi5@fflae HMP é de, respectivamente, R$ 115 mil.
R$ 15E mil e R$ 222 miL Os imóveis residenciais de padrão mais elevado í 100 m de área
út(l), que ffispíindem por 23% da área construída projetaüah atingem o valor üe R% 391 mil.
Já para os imóveis comerciais, no cenário base o valor médio estimado do m? de área útil de
escritórios e loias é, respecth/arJienle, de R$ 5,2 mil e R$ 6,2 mil Já o valnr médio estimado
do m* de lajes corporativas (escritoras andar livre) é de RS ti,2 mik Pao o centro comercial
ou para as galerias comerciais planejadas para a região, o valor médio estimado do mE é de
RS 3.2 mil.
5Ü5
2010-0. 09 9. 898-Orvri
Qs rsfer&noias an VGV sa 'Hlan^iam Enm a rectíiLis tiíiulqvjt podfflffl 3ffl üBfi^ po^a ConosESforár.a por
meio das Vfl.n.£ias Lk incaa as umòacMa (lafUercJaffi q rosiOenc^is} cJm i?niprcenüif!ier.EQD imobiMínos F^flVWta
no P'jr a rn PLfZFIli], lançadas ü um ^r^VJ píc-dc^rminoda □ VGV pr2i;rnlri3.rmeniF3 e=;'imflírL paria nSo shf
su pD3Sse.- auytíitidu, ptxlendü vüriarde foiína £igniflcstfVci quaflito da flfpTIv^ rnaiLíüç^o :iaa verdua
cfiunar yuí? as
ü ou
des farmam um c^
para a £afefíiçSn rfos
ria patis uma
bb bütUarn assa bcaúddde Aa arínffl
□ carneteristica?; ngltiras, cg-nn írsflí tWÜBa, piaaa ([>nrín lui o cüsu!, etu.,
uü beiii yç;radoâ pela sTlvíJade ^umann, como oferia da enlralernrnerilü, atí^urüii^ü, seivivu^ ulu.
uom
.
d» feEonfirrtrd Fundiária - ÇiifapHtniutaSíí Drelimlnor
Tabelo 2 - Valores médios «m Rç do m' (úreti iftif) e dm unidades imobiliárias residêncian
segundo diferentes canários (valorem em
Mercada 100
HtS-W
Comercial An
l ria fV r»j
liur?
fl?0r^1
i. 102,17
5151,00
8.241,61.
H4r/3LJ,3i
3.U6.D5
1X403,73
!55.352,&4
S 7 69125, ?9
533 010,0(1
íio Nuva Lü?
alvo dos
A valorização imobiliária entre os cenários favorece a concessão porque valoriza os terrenos
e aumenta a atratividarJe do empreendimento. Coiiludo, ^saa valorização deJimila o público
que lera condições do adquirir esses imóveis Com base nas tabelas de compi"cmetimerilu
(Es r&ti&à, estima-se que os imóveis HIS de 37 rnJ serão acessiveis para familias cem renda
mensal superior a 1 salários mínimos e, no caso dos tmóvers HIS de 50 m. ser^o acessíveis
paia famílias enrn renda mensal superior a ÍÜ salários mínimos. Para aloiar famílias de
menor poder aquisitivo nessas áreas, neoeKsariammie haverá a necessidade de
transferencias, que podem vir na forma de subsidio público ou na fofma de trjnsfsrênnias
internas no projeto (os empreendimentos comerciais transferem ganhos para os
empreendimentos residenciais e baixa renda)
Ja no caso das moradias HMP, estima-se que os imóveis serão scieasivais para famílias
com renda mensal superior a 15 salários mínimos. Üs 22% de im6veis de mais alto pâfírSo
serão acessíveis a famílias com renda mensaJ superior a 30 salários mínimos.
Preço de venda dos terrenos
Para fistimar Q preço rie venda doe terrenos ídotoi^se o método involuírvo, de acordo com o
previsto na HBR 14íí5^-2. O método involutivo consiste em determinar o prego de um
terreno considerando um aproveitam«ntíj «fidenls, irierJianle hipotàíicn empreendimento
com as características do bem e com as condlçScs do mercado vigentes. Trata-
hohov* luz
fctudm dç ViabfUdíillí- ÍL U«"<(»Hí'l(iip(n e de SitUc^ão rki - Slíbpi nrtulo 51% -
CÍO
2010-0.09 9. 89 8-0
2009 - 0209264 -4
E ANDRAoe
st- de um critério indireto de valoracâo d* terrenos que indica a viabilidade de incorporação
de uma gleba ou terreno d* grandes dimensões para transformá-los em outros
èu ijxeendim enios.
Assirn, para se estimar o potencial de receites tia Concessão, paiLiu-se do VÜV dos
diversos empreendimentos imobiliários definidos no PUE e no PUZEIS, subtraindo-**? os
custos de construção a incorporação (ou seja, subTraiu-se iodas as despesas Inerentes a
transformação rios Terrenos adquiridos, inclusive margem üe lucro do construtor a do
Incorporador e despesas de comercialização das unidades) desses empreendimentos para
se obter q poasivei valor de venda dos terrenos. É com base noa preços das umeadet
imobiliárias que se obtém o valor de venda dos teirenos, de acordo com o método involutivo.
Custos do Construção
Para se estimar os custos de construção, partiu-se do CUB (Custo Unitário Básica),
calculado e divulgado mensalmente polo SiindusCon-SP. Adotaram-sc diterentes CU8d,
escolhidos por serem os mais representativos de cada uma das categorias para o Estado de
Paulo, de ac-ordu com as tipologias dos imóveis lesídenciars e comerciais definidos no
no PUZFIS. Aiêm disso, c-umu o CUB n3o Inclui todos os custos de construção dE um
Empreendimento imobiliário adotou se o percentual adiciona! de 1C9,8U%fi, calculado sobre
cj CUB. para se estimar os custos totais de construção.
Custos de incorporação
Üb custos ttó incorporação5 foram eslimados com base no peicentual de 42H18% , calculado
com base no VGV potencial de cada Empreendimento irnubíliário. Destaque-se que os
custos de incorpursção imobiliária representam a parcela mais significativa dos custos totais
previstos da Concessão.
c MeíroüDlimna üe üãu PhjIO,
imoai lana são comonstos per divaiaui ilens & Intuem os íãffltoB üb KquIpamenlDSempmeiyttu*ft)B erabiHértOB, cueíce com iTidii-dtr-obío própria e
teraUBe, nom orc^Era, cusia^ com vB,í:alaçáo tí cometeialiStaç-So daí ^niUa^es imübnar
nuirna, dlèn dü margem imrifl uk nooipcraçSn
7 Esatí (ffireantual tamham toi Qbtidü com torce na l^juíaa .AjiusI da Indústria "a Cnnsn^ac (PAIC
5 Es^ pprcEni,JHl fur obbdü a partir aa
3 tntaiiilauH útiá conatíUtorBB qkiB atoam iid
B Os cultua de
da mntíowfrüe üeanlm
a írtafcllatía incerpcraccraa qutí u^ani ra região dia üJãu Paulo
fi -
Outros custos considerados
De acofrio cr>m a rr^ludologla adotada paia analisar a viabNkfade Econômica o financeira da
Conces&âEJ, o valor da margem de valorização bruta dos terrenos (diferença aráFs 0 cuetó de
aquisição « o valor de venda dos terrenos), pnncipal foníe de receitas da Futura
Concessionária, deve ser suficiente para, durante o praio contratual, amortizar todos os
investimentos em infra-estrutura (sistema víanor áreas verdes, ele), cobnr as
operacionais da empresa e obter unia mapgem de lucro, conforme o risco assumido.
Assim, os investimentos com inlra-estrutura viária (rFsmorífilagein de vias) foram estimados
entre R$ 475:00 (quatrocentos e setenta e cinco reais) e R$ 300,00 (trezentos reais1! por m2.
a depender do íipo de inteivençãn a ser realizada e hncJuem a totalidade dos yaatos
previstos com pavimentação, reposicionamento de gjiaa p sarjetas, calçamento,
aterraiTiento de fiaçSo elétrica o paisagismo. Ja" os cusfos dos investimentos com
implantação de áreas verdes novas foram estimados em H$ 285,00 (duzentos e oitenta 9
cinco reais) por ma o o custo para as áreas verdes existentes como sendo igual a Ri 100,00
(cem rHais) por m2 Destaque-se que esses valores incluem todos os gastos envolvidos na
implantação dessas áreas, como os gastos com projetos, mao-de-oora, materiais,
equipamentos e paisagismo.
Por fim, atem desses custos, esdmaiam-se desembolsos adicionais para a üoncessionária
com despesas gerais e administrativas, apólices de seguros (com o objetivo de garanta a
enbertura dos riscos inerentes A execução das atividades pertinentes à Concessão! e
(garantia de execução do Contrato de Concessão, com o objetivo de garantir o
bom cumprimento das obrigações contratuais), despesas com regularização de imóveis e
tributos sobre o lucro (pagamento de imposto de renda 9 nnntribuição social sobre o lucro
liquido).
■
Effucka ü» VtablllOnde Mer«n*jlíigiaj * d» Kpul"criu Subproduto 3. fi
2009- 0209264
I, PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICÜ-FINANCEIRAS
1.1- Condições Gerai* de Concessão de Financiamentos para a Aquisição de
Imóveis Residenciais & não Residenciais
Os imóveis residenciais e cumeicias da Nova Luz podem dispor de variadas linhas de
financiamento para os compradores tirais As principais linhas disponíveis são:
"U- U 9 9_
Sistema Financeiro da Habitação {SFH);
Sistema da Rnandamento Imobiliário. (SR);
Ompira Hipotecária (CH); e
Programa 'Minha casa, minha vida".
Cada um deeses sistemas opera c parâmetros gerais de financiamento imobiliário, entre
u preço rnáxjruo e iiiJniirio do imóvel, o nível de renda tio indivíduo ou tia famflla, e sua
IamiIrar, as possibilidades de utilização ou não do FGTS, nível de
to da lenda, existência da subsidio
fjfl
Alguns desses parâmetros restringem o acesso dos poaslvejs compradores ao crèdiEo
maioria das tnsLiUiivüeíi finunc^iraa & 1103 píogranias. As restrições mais celevantfis para
fa^s no âmbito do projeto da Nova Luz podem ser vistas na tabela 1.1.1.
de Eiun&nKíf, MâfCüdiilAgir fj i cto h.f,
Tabela 1.1.L Restnçõej mais relevantes para as analises no âmbito do projeto dei Nova Luz
Sisíora.i ou
prngrima
huiíritieiru da
Lilf^rlí dfl
Carteira
Kipolecâna
(CH)
M'llli_ LJJEJ.
mmha vida
Com ralação a renda
Há dilkijldaiit' paia
atender ferida familiar
irtfenijí u RS 1 sChí.ihJ
[+!- âaiiiârros miram oa}
HHc- afurda qu^m Iati
rpndí Infflfl.ií a RS
reníd inlerlwi ü ^1
l &IJD,3rj {+/- 3 adlâligi
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de renda
AlA 1 salários rn-InlrriM
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das Imóveis sâo pré'
B Tu Fõrilíflri* fviinli^rit
Prazo s pf h-aüs
meses
^Taío ale ^50
msses
?nITfl.Í3 nti
PeOe 20% üe
LM'.Li íüJü nu
BHflOB du brçjil
Pfazo ate 36D
Elahnrapüa Consórcio Nova Lu2
,LL Um breve hi^órko sobre Sistema Finoncflíro dti Hcibücíçcio (SFH) e o
Brfiv ■ de Poupança e Empré^tmo (SBPE)
Quando dss reformas bancãna e de mercado de c^pilais, o Sistema FinsiVrGiro da
Habitado {SFH) Tomou-se sííb pattô especializada Alóm do SFH, a Lei 4380/e4p instituiu
ainda a correção monetária e o Banco Nacional da Habrlagão A Lei P107/6R erraij o FG1 S,
Hesdtí sua ciiaçâo, r.i SFH fui ifrsponsávfií pnr cerca de sgjs milhões de ftnanciannentüs e
pela captação de 25% dos ativos financeiros.
O vSF-H previa a utilização de Endicos de atualização monetãrta idênticos para a captação dos
recuisus, seu ernpréslirno paia a cumpra de imóveis e a reapKcaçSo do dinheiro A
necessidade ria concessão de subsídios às Famílias de mais baixa renda levou ã adoção de
üe Viabilidade frOrtSmfrft Preliminar
0 209264 -9
mecanismo de subsídio cruzado, ou seja, cobrança de taxas de juros crescentes de acordo
com o valor do financiamento e de laxas juros inferiores ao custo de capteçSo para os
financiamentos de menor valor. A idéia básica era que a taxa média previsSa neste
mecanismo seria aufidente para remuneradas fontes a os agentes que atuavam no sistema,
dispensando a captação de recursos do tesouro.
Em 1971 esto mecanismo de subsídio foi modificado, tendo sido adotado um enténo seletivo
de concessão, pelo qual os mutuários de maior renda pagavam integia!mente as suas
prestações Para os de menor renda, o Governo Federai passou a assumir uma parte da
prestação via redução em uma escala decrescente de salário do Imposto de Renda G
mscaniarno foi utilizado até 1951
1.1,2. Quebra do principio da identidade de índices
A recessão do início dos anos 1980 resultou na queda dos níveis salariais com o
conseqüente aumento da ,nariímplencia. Em 1963, diante destas circunstâncias que
ameaçavam e SFH. o governa desmontou o prinoTpJo da identidade tfe índices, aplicando
um reajuste nas prestações correspondente a 80% do reajuste do salário minimo, repffltifrdo
a opeiação em 19B4. Em 19üò, o reajuste das prestações dos contratos foi novamente
inferior aos índices que garantiriam o equilíbrio estabelecido pela identidade de índices.
Lm 1986 □ Oecreto-Lei n" 2.291/86 extinguiu o RNH, transferindo suas atnbuiçòes para:
• O à época Ministério de Desenvolvimento Urbano e Meto Ambiente (fulDU) passou a
desempentiir a atribjiçao de formulador de proposlas de política habitauonal a de
desenvolvimento urbano. Essas atribuições foram transferidas ao Ministério do Bem
Estar Social, e pasterionnentc para o Ministério üo Planejamento, Orçamento B
Gestão. A partir de 1999 foram transferidas para a Secretaria Especial de
Desenvolvimento Urbano da Presidéiitis da República
O Conselho Monetáiío Nacional (CMMJ assumiu o controle do SFH, exercendo
aíribuiefies de órgao central üo Si
de v-ibH.dnde EtonÔivrttQ. Fundiário - 5.6 -
• O Banco CentiaJ do Brasil (GACEN) passou a responsabilizar-se pela elaboração -Ias
normas dos depüsitos de poupança e pelas atividades de fiscalização das
instituições financeiras integrantes do SFH,
• A Caixa Econômica Federal (CEP) passou a gerenciar d FGTS e a adminrstrar o
passivo e o ativo, além dos bfins r pessnal rio RNH
A principal fonte de recursos do SFH lern sirin
Poupança voluntária: uepósitos captados na modalidade de aplicação
conhecida por poupança e qEje atendem as diretrizes de direcionamento de recursos
estabelecidas pelo CUU O Sislema Brasileiro de Poupança e Empi estimo (SRPF) é
acompanhado pefo BAÜEN; e
Poupança compulsória: depósitos em contas vinculadas do Fundo de garantia por
Terupu de Serviço (FGTS) que possuem regras restritivas de fesgate pelo seu titular
O uso úos recursos do FGTS è regrado pelo Conselho üurador, sua aplicação é
gerenciada pelo Ministènt? do Planejamento, Orçamento e Gestão íMPOG), tende 3
Caixa Econômica Federal (CEF) como agente operador
As regras de direcionamento dos recursos ca piados em depósitos de poupança pelas
instituições integrantes do SBPE foram estabelecidas pelas ResofuçóttS n° 1.960, de
30.04 1993 e n" 3.005, de 30.07.2002 do CMN. Elas determinam que no mlnimoõ5% dos
recursos devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários. Deste total,
% deverão ser aplinarins em operações de financiamento habitacional no âmbito do 3FH
e os reat&ntss 20%r nfertadoa em íiperações H tsxSü dft
No mlnrmometarJe destas operações deve ser captada em operações de
habitacional e 30% do total rie recursos devein atenrieraR regras de encalhe obngat&rio do
BACEN.
1.1.3, Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
A pnncipal tonto de recursos para o credito imobiliano no âmbito do SH1 é a caderneta de
poupança Em função das regras tiibutaras, dos juros pagos aos poupudores es das
ztie id - ^[d>[iriKlino B.6
n.-»-,
2010-0,09 9. 89 8-0
2009 - 0209264 -
ANA MAElV^Í
característica* do mercado financeiro nacional, Gta nao atraia fótfófl us investidores que
dfsejavarn apltcar seus recursos no mercado imobiliária
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SH) foi então criado pela Lei n" 9.514, de 20 de
novembro de 1997 O artigo 3Ü confirma qutí a securitização de créditos imobiliários é a
operação pela qual os crediÊus aãn vinculados ã emissão tle uma série tíe títulos de credrto,
mediante Tenriü da SecuntizaçSo de Créditos, tifnitirto por uma companhia
w
1,1.4, Compçiiihras Securitlzadoras de Crédito imobiliários (CSC1)
Ü artigo 3o da Lt*i n" 9.514/97 criaram as CSCI como sociedade por ações e insütuiçõ&s
não-financciras com abjelivu de realizarem negócios, como; adquiiii e "securílizar" créditos
imobiliários, emitir e colocar Certificados da Recebiveis Imobiliários (CRI) no merciadu
financeiro e emitir oulios títulos de crédito Em função da lei. 0 Conselho Monetário Nacional
autoiLíOii flntidaítes fechadas dtí previdência complementar, abertas de previdência,
sociedades eeglffaidüf89 Q de capitalização a aphuaiain recursos nn SFI por meio dos
seguintes instrumentos;
« Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): Titulo de etédko nominativo, de livre
negociação, lastreado em créditus imobiliários com promessa de payarnantfj ati
dinheiro, estando previsto no artigo 6° da Lei n* 9.514;
■ Leti-a de Crédito Imobiliário (LCl): Lastr*ada por créditos imobiliãnos garantidos
por hipoteca ou por alienação fiduciâna. Aos aplicadores è reseivado o direito de
crédito pelu uslor nominal, |uros, e quando for u caso, a atualização monetária A LCl
■foi instituída pelo artigo Io da Medida Provisória n° 2.223, de 4 de setembro de 2OÜ1
eregulamentadap-laLtíin0 10 931, de 2 de agosto de 2004, capítulo II;
i
■ Cédula de Crédito imobiliário (CC1): Emitida, integral ou :ra cio na ria mente, pelo
credor podendo ser suuuriUzada nos tormos da Lei n° 9.514. O artigo 7" da Medida
Provisória n* 2.223 instituiu a CCl e foi regulamentada pela Lei n° 1Ü.y31, de 2
agosto dfl 2004, capítulo IIL A CCl corresponde a um úmeo crédiío imobiliário e a LCl
a vanos créüilos.
tía 5^6 ■
O Conselho Monetário Nacional (CMN), pela Resolução nc 3.005, de 30 de fulho de 2UÜ2
FacuttCHJ às instituições integrantes do Stetema Brssrteiro de Poupança e Empréstimo a
realizarem as seguintes operações:
AquJsiçao de Certificados de Recebiveis I moml i anos (CRI) de emissão de
companhias secuntizadoras de créditos imobiliários;
Aquisição de direitos de credito oriundos de compromissos rjfi nnmpra e venda de
bens imóveis residenciais novos ou em construção, junto a pessoas físicas;
Aquisição de quolas de fundos de investimento imobiliário a da fundos de
investimento em direitos de créditos, cujas carteiras seiam constituídas pai
financiamentos habitacionais ou par direitos de créditos de imóveis residenciais.
A Lei n° 9.514, em seu artigo 22, estabeleceu a alienação fíducíária nos financiamentos
imobiliários contratadas por pessoa física ou jurídica, portanto tal operação não é privativa
das entidades operadoras rio SFI. A Resolução n° 3.347 de S de fevereiro de 2006
consordou a regra sobre o <lri acionamento doa recursos captados cm depósitos de
poupança.
1.1.5. Segurança aos empréstimos e financiamentos imobiliários
A Medida Provisória n" 2.221 de 4 de setembro de 2001 instituiu o psliirrifinio de afetação
nas incorporações imobiliárias, regulado pelo capítufo \ da Lei n" 10.931, da 2 de agosto de
2004, somas alterações da Lei nn 11/196, de 21 de novembro de 2006, artigo 111
Por esta legislação, o terreno a os demais bans 9 direta vinculados a incorporação
imobiliária constrtüTao patrimônio de afeÉaçáQ destinado ã construçÔQ e s finirega das
unidades imobiliáiias aoa compradores, portanto, não constituem patrimônio do
incorporado!". Alguns agentes financiadores exigem que seia constituída uma Socierisria dp
Propósito Especifica (SPQ para f;ada empreendimeTito, o que na prática tem o mesmo
afeito do patrimônio de afetação.
"A agilidade na GxectjçSn dos contratos dO alienação fiduciérta tem perrffitirtdo a
do índice de inadimplência do cródih imobiliário Ness&x GOüà&tOS a partir da 1998 3
.17
a da SltuDç&i fundiário - StJb&rtdulL1] 5.o
"I 2000 - 020926T :
2010-0.09 9. 898-O ANA
AGPP
inadimplência rnèdis ê ite 29£, e/HjEWrtíO a insdimptâmla dn crt
, São Paulo, 30 jau. 3006, p. E1)
tfe
As operações de fi ri andamento imobiliário serão livremente pactuadas pelas partes e devem
estar de acordo com o artigo 5Ü da Lei nü 9514, observadas as seguintes c
As partes ão os üEitêiios do reajuste;
Reposição integral do valor s respectivo reajuste;
Rentuneraíjãudu capiíal pelas taxas convencionadas no contrato,
Cdpií^lízaí^u dusjuroa,
Contratagão de seguros contra os riscos de morte e invalide? permanente, pelos
tomadores de financiamento,
O mutuário pude usar seu FGTS, tanto enino entrada quanto para amortizar ou quitar
o saldo devedor em tinanciamentos do SFl Nesse casu, o contrato seguirá as r^jfas
dos SFH. nu seja, juro máximo óc 12% ao ano, com valor máximo Oe K$ 300 mil do
imóvel adquirido e l^rute paia finaiioiamento de R$ 150 mil Se o mutuária resolver
não utilizar o FGTS, as partes estarSo livres para estipular juras e valores.
PJa im*a frvra de Cíjiitr-aíagão, nos imóveis de valor superior a RE 300 mil, o juro situa-se
piikirTK) ao da cfliteira hipotecária, ou aeja, entrí 14% o 1G% ao ano e s correção monetána
é pelo índice de correção da caderneta rie poupança (TR - Taxa Referencial).
1.1,ó. Carteira Hipotecária (CH)
A Carteira Hipotecária è una modalidade de financiamento de imaveis (residenciais &
comerciais) de alto vaiur destinada ao público de maior renda Fssa operação oierece mais
liberdade â instituição financeira que não tica sujeita as limitiações do 3FM ou SFl, Aa
dessa mcndalioade de financiamento sâo:
. Jwl bti «dgl&gko í d* pLmdiúrJD
■ Nao há limites para juros, que são calculados de acordo corn o mercado, mas os
usuais s3o de 12,5%a 16% a.a;
Os valores naxtmo e mínimo de financiamento saodelimdos pela instituição;
O candidato a compra pode Ter outro imóvel, financiado ou nao.
■ üHülü nao pode ser utilizado;
■ Não há limite de prazo de financiamento.
De maneira geral, as instituições financeiras costumam adotar regras similares às do SFH s
SFI nessa operação1 as prestações são corrigidas pelo Jndice da poupança e o grau de
GompremeifrnwitQ da remia com o pagamento da* prestações fica entre 30 a 35% <ia renda
familiar.
M.7. O Programa I labit acionai Popular - Minho Cosa Minha Vida
O Programa Habitacional Popular — "Minha Casa Minha Vida" tem como objetivo atender as
necessidades do habitação da população de baixa renda nas áreas urbanas, qarantrndo o
a moradia com padrões mínimos de su&tenlabilidade, segui artya e
O Programa funciona por meio da concessão de Cinandamentoa com recursos provenientes
do Orçamento Geral da União ^ OGLJ, aportados an Fundo de DesenvolvitTiGnto Social -
FDS a de suas randas próprias.
O Programa prevê a possibilidade de contrapartida complementar de Estados, do Distrito
Federaf e dos Municípios O aporte poderá ser através de recursos financeiros e bens e/ou
serviços economicamente mensuráveis e necessários à composição do investimento a ser
Os prirrapais instrumentos legais e a transcrição tia cartilha dussa programa aslão no Anexo
7 3.
rle ^kibíliitade É . Me>-.udijl6qlcüfl de Süi^õu Kn>c0úr3n -
200?" 0209264 -9
2010-0. 09 9. 89 AGPP
S,
1.1,8. Cnrtü de Crédito Imobiliário.
A Carta de Crédtfo ê emitida por uma instituição financeira fornecendo ao solicrtante uma
quantia ern dinheiro para ser utilizada na compra ou refnrma de imóvel e/ou na aquisição d©
matenal para i durma ou construcão.
A ermssão da Carta de Crécifo está sujaita à análise e aprovação de crédito, *ntrfiga de
documentação de acordo cotn as regras e exigências da instituição financeira emitente e
corn prazo de validade |isra serem uíiJizadas. Sua principal característica é que o soticitanfe
sabtí de antemaci o valor du finandainentn obtido e procura um imóvel desejado compatível
com esse
A Caixa EGonârrâca Federal opera oom outros tipo$ de carta de crédito imobiliánu
■ Carta de Crédito FGTS - individual - linha de financiamento com recursos do FGTS
para aquisição, aonslrução ou retorma de moiadia urbana para a população com
renda familiar de 1 a 10 saiãrioâ mínimos, com limite rnãximu de financiamento ate
RS130.000,00;
- Carla de Credito SBPE - linha de financiamento com recursos do Sistema Brasileiro
de Poupança e Bnpré3timo (3BPE) para aquisição ou construção de imóvel ou lote
urbanizado sem limitecao de faixa de renda
1.1.9. Condições gerais oferecida* pelos instituições financeiras para obtenção de
financiamento imobiliário,
1.1,9,1, Sistema Financeiro da Habitação SFH
Há um conjunta de fatores que são analisados pelas instituições antes de concederem o
crédito imobiliário, muito comum em Todas 35 linhas de financiamento Esses fatores podem
ser consultados na Tabfila 1 1.2. SFII - Aquisição de pessoa física - Kesidenrial,
em ãr*a urbana,
üa VkibWdüdfl Eccmõmi(.o 5.6-
■
11
Tibelo f.í,9,ir SFH - Aquisição de pessoa foiça - Residencial em área urbana
: " Fatores Delíilhfi da operado
■
Línha de cr£d"o:
Tipo de ojm ração:
PMb-Mcu alvrj;
Renda HtaHia;
CflrUpfürflfitiniíinTa flji ronda
Composição da renda:
Vulnrrin linoVal:
Llmfl* ds nnancfamsnto:
efetiva
da]"[OS
Avaliação dn valor
do imúval ou Oe
AiflPS ISDml
PU RE 150 ü FÍ5&M
ma.
Acima de R? 61»
mil
ü-hlema de amortliaçfi*:
Atualização do saldo
devedor:
Composição
ilu Bt\cart}f
rnunsal:
EUS?* aApoí ü
Prazo máxima de
financiamento:
Garantia:
Seguros:
Tarifas
Utilização fl1!) frinrtn díí
Ijurrinliü:
An>o r|lzaç5oi'liq u *■ i k. .
antecipe da
Valor da Irnavçl a[6 RE MO inll
SFH Oc^ditó HTiulnliariu residenciül - üaui&^çay ocrüsaa fíüica
Pari* E.erPréfo^rta rwpâí fix^dí
Pessoa física
R5 1 5Dfl,00 --W** Mi uítítl uO ui>Jilu [Hra iLiidü ^up^r ui U tííT LOC/JU («idr;
atueso 7.?).
tfana ile au% a üõ^ dü rervJa liquida ou 30% da Renda Bnrta
■ Algumas Instituições acerta"! OLrtras composições ds renda enire 03 adq-i/rentea,
indepenÍHite do vínculo de parentesco.
- MaxIrrlO FíT SÜDnilJ
■ Mínimo n-üPnrfRndn ria 1 nKiitlHÇár, ■.■iria ii* RJ ' a RS ^íl mil
■ Máxima: Danço-do Drasf. 30% do valor do imóvel. Usualmente 6'Jí Sd%.
-rfliiiiiüc. í^pi:iici^iidü ('^'■iifiiiiçJofliiar^eifavariade RJ ^n 3 Ri ^nniil
Ta xA Pre-íixada1
Variada l?,13%3 13.09%
Naohí
Tabela Pnce
Nao i ili
Naaná
Vana de TH * 0e 6,90% a 11%
VaoadeTk Ydeln li =1 ü%.
TJSona
3AC
Jrnlice da ptumançA (Pí^W)
índice da poupança tf"1 Cr/}
Amortização ila capl'al <■ Juids i Seguros AmortlzacSo d? cbofIbI - Jmo^ •
(TUFI e. WIP) + ranfa da administração 1 , Seguros {D"| e UIH » rjgiietflo
miniiWnç9o do contraio , rronetâna > iartta de BdmFn^lrs^êo '
\ manylençao doconiratn.
- Suma da Kladc do Éinarciailo Tiaii 0 prazo de inanci.irnpntn nnntifllíni nflo pode
L-xmdLi c hiTiPle de fil? ance
^ÜenflC-Vi fld^ ir.ia ris
CobErTura securitana nos casoa de.
- WIP Moit-^ nu tnvalirlü? pnínvi^nünlfl dR intü^r^ntEiri ria titlda familiar, em
flR^nnMmpniDF. aiia inriunlzaç^Q íBrfl ultimada para amoibaçao ou quliaç5o do
üaldo lavador dõ Imovftl de acorda eo-n 0 parcentLal de íadjcipaiSD nu Tentfd.
■ DF| - Duiio'i IHioiJj d'j irriú^Ol (inrfriiJlo, dt'^Li(Jami?rilO. HC}. Wi finaníiLirnuni^fi
irnobiliâfios cu|a Irwenizaçfio prupínclona s fepo5iç3o dn inirtwiP Tflnioimei o ora:6to
nnninp
Variam de acordo coma polHica de cada instituído
■ PWa Auallafao juridlca (ia paratita
Para arnor&zaíílo/liqüida^aode &jldo rtevijdor e/Ciu .ihatirnunln rtR tairtr Javedor
■ V^lnr maulrno de fj-npm a venda fMiaualIaçafhda1 ^5 SM mil.
da InstltuIçSo financeira
Observação U vü'iioradf "ijJ pudeií ji?' urut^lánu nem ororrnlente c/jnnr=^rw ris
imc-vel resídenc'al no aluai local 3e domicilia, onde pretenda Ifcntft ou orn muiirí;-pir)^,
iimUroteí, ou em Tiuniclpus ütrlencenies a. rjeaião Me!ísp'^|i!"rii'' uu =11111"" iJosiui'
et qualquer parte da pais odlro finanoa/Tiema nas cord^Oes pareu 5J1-H
PeiTniUda 6 quglqyor -nornon[o - víIíjt rr-lr^inio uítlü pioií-d^Su
l
Elaboração: Consórcio Nova Lm.
HR01ETO MO Vil LUI
ÉBludlm Je Viabdidoda Econômica Wertuttrf6oha ede Sífjqtag Kmdürlo - SuijpiüiJuto &í WrtHnniitir
|
1
•
•
t
l LJ-"'
99 898-0 Tí.ofir M flGf5p
1.L9.2. Sistema de Financiamento imobiliário - SFi ^ jT\ n 1 A
i Ia tini conjunto üe fatores que são analisados pelas instituições antas de concederem o
crédito imooilrárií) Muitos desses fatores sãu comuns em todas as linhas de financiamento
Bes podem ser consultados na Tabela 1 1 3. SR ■ Aquisição de pessoa ílsjca - Comerciai,
localizado em área uitana.
Trfhplii nqji. SR- Aauteicóo de pe»oa fúicu - Comercial em õrea urbana
falara* Guiai lies dd upeM^u ^^^^^^^^^H
Llníia 0i* ireüiiü. Valor Jo irnüvui ate Rí SnumüasflD -CeAiüEo iiriuQihúilO CCíTÉJCSSl a^L^Glfílo peí^^i NãlCtt
"íeida Mínima
^íimpíOínellüianlo darendj:
Z uu i li itói i^ -i f' dü ranilân
Vaiar do Imóvel:
Lin-te^n^n^i^nTo:
Taxe efeliva A^jhitçftn do vaiar
üu imóvel iii de
canlpril f; wcnòa:
Alâ RS 150 rrnL
ALii.id 09 Kí 600 rnil
Sistema de amorUracão1
ReniuSlnã da& Ljna^laçües1
djj ofi r.i rn]ü
momol
Düranie a carêntid.
Píjto nidiUrilO i.Ií? l|ii ^n'jíSiilfl ntO!
:
1 prilas
LiiiiiTiç^o ao Fundo degaraiiua1
PoOfí t.fir Prfl-I&ada au p&a-lijmUii.
PuBEí*.Ffete«
R3 1 qnn nn
/apí lhp ^^I^i a 35% ca rende iiümuu uu 3ü% da R^nrií Brufa
■ P-^iintida c^'n c^í^íip ifl^aBiisnie casadoa uu oam LjjmpTciVi3i^Hn n^ [jniâo
■ Alyurr.y-j iiiitilLuç&es aceü^m sulraa cimirjca^õíi dd Jünüa entra 36
sdquiienLus. uiduuenJânie cr-vlrirjiln rtn ^aren^escí'
'Miílrrto1 Ri 5 nilhõtí*.
'íiHniJTiü üeoendsrílD vld. iriililuit^u Liruriceiía vsni df R$ 2Üa RS &) mil.
■ WoxTuy 60'i* rln valfir úo jmúval
■ Uimiriu L^etieidpnrln da in^Tilul^íü ilnano&ra vuiibUu KE 2ü j Ri &0 mil
Ta-a Pre-fiMdd
Vanade 17,5% ti WA%
ratwte Prlca
■J^o ria
NSu liõ
Vanaalí t rnaxiinu du 15.6^%+Tíí
V^n^ .ííp Q rni.irvio de 17.92% 'TK
Inolre u"a domuíiih^i IHüN')
indlcfl üü couDan<;B fPCM)
JuiO5 + Segurnf fDFl a UIP^.
AniníNiaçâo de capitei * Jurus + I AfTíorrlía^Sa dfl frap.ial ! JuruS *
SiMiiLiTiti ÍD~I s Mlf I Segurn6 (OR fl MIP} - Cüice^ÜLi1 ruDUítóra + Sffluras édfi e Mir>
■ Gorna iju idcidu do ftnandJdíi ^na|£ n praiD dü rinbndaineiiLu tínacnliano nSrj
AlfeiHiiSfl ^.i"jt!iJrH
fjuuufium nftairtâts hcs cbfm de.- nrtlP Morte eu Invalidei peirndriume de in.i^çiranfnp da rerda ramiliai, sfn
rtíi- i.aido devadordo irrOwel imiiCTíienHJiií iIr rfajüclíaçaaiâ reruJti.■ DFI - Qaioa 'líicta no imóvel (lívAtuIíq dBaabarnenlu, ülc). em
imiSvM caifortne a prajef.y uijlpiliíiIdariam da acanJoctnií Dullln^ide caii^ InsffflutSQ
■Pbib AvQbàçaa lírica úa gârani.&.
■ F3ar*j Avaliação iiiriidlr^ fla garanila■ Arir-iiiiLtii^arilsern^nijiflncao dQ contraia.
r'pnTiiliilJ cjjr-ii.n.ip.-n-riimenic-yaiDrniIniiny ílt 'JínapiestacSü
Elaborarão Consórcio Nova Luz
UO3. Carteira Hrpotecãria - CH
H3 um con|unto de fiafcros que Sfip analisados pelas instituições antes de concederem o
crédito imobiliário. Eles podem ser consulTados na Tabela 1.1.4. CH -
física - Residencial, lor.alizstk> e-n áiea urbana.
1.1.93.1. CH - Aquisição de pessoa fííleci - Residencial, localizado em ãrea bona
Ur,i>i ri* crédito: Valor do Imúvst fiíp RS ft milhões.
UM - Cí&ililv irnpfilienu 'eaidencral' hjljísiçSo
com comprav&lSHJ
da renda er.iiE
Varl') enfre s& intiüuIçCas: da RJ 1 5Q0 rríl ^r* GD% do vülar de
Máximo: Banco úo Gr^sII SQ% do Imoral Usualmanrfl éde
flo
do imóvel
oj tto compra
venda:
Taxa Pós-Tlxada
IriflirEf fl-j
índira rl.i poupança
Jjro? + Seguros (DFI e MIP)
Cooertura &ecurilãila no: casos■ Min - Morle hj invalrílea permane^lt ue
crj|a írxJerrzaçBD gs
do 3P>do devedor do Imftvel de b^
im rendo.
DFI - Òarm Hjicjí ut imú^i [inc^rnii'_', deítíbBmfiily, slü.), um
fln&ncLamenicí irnabilláríca cuja ■ndeniiaçac proporciona a repo5'çao da
Imúuel conforme 5 pio|8tc origina!
de flMiri-r, fjm a Ti-nlftlna rií! caria
de n?nda H
pers &rr*Drfi£íJ
com c Qtitorrtuil de
■ iíZ
5.6 ■ Pie*iminoiP
JTplv- -'
2009-Q209264-92010-0.099. 898-Q
T.1,9.4. Proqmrrui Minha CcBCt Minha Vida - PMCMV
CÓHá um conjunto de faloras que sSo analisados pelas instituições financeiras para que a
população tenha acesso 30 Programa "Minha casa, minha vida". Eles podem ser
cúnsuilados na Tabela 1.1 5 Programa Habitacional Popular - Minha essa, Minha Vida
Kesidencial, localizado em área urbana.
labclo 11.9.4.1. Programa Habitacional Popular - Minho Cusa Minhafatores Detalhea üa operação
I mhfl nfl tràdlto:
Público aluo1
uorn promef(manto ia ranüa:
Com pusJçíío rtfl [eiidâ:
Valor do iili4v<Hi
i .ri. , deflnancianiínta;
Taía etetlva de Por fMi>a der
De1 b35M
De a b & 5M
OiCüito imobi!kirir. nií^iü rii^ I aEnadal- aíuiii^Êu puííOn iiQica
hJduüer?ref:íõrtFn:i ilí-firada
P^soa Física
Hl 1 500,00
SulíSidlo eenc3o rlft uma parle Qd valor da Im&vtl - vuna de acordo onfn a
regitiÜL piífuliyâü Ja cidade p fawn dfl íanfla rJD canprtídor u!^ u Iiííiiiü du Ü
^alânoa nilnirjiuj.
!J vului ün parcela menr.^l nfl^ pcnífl campranelef rnüiü de ZG% Ui rundEi loial da
iNrnill.l
Pemníida psi o LB^íiia leíjal.nenie caBídofl ""i fnm cíntiprovaçâo oe uniâu uat&VLí
a outas campüaiçõsíi üsi rciiüa oritre os atJfjiürentíií., InoftowideMie do vinculo de
■ Máximo Peyiü&J UBtKpOftHiK» ^p ^5d Paulo, Rio. üa Janeira e tírtitoTederaJ e iid^i tbpilaiií Imóveis 35 até RJ iFiOmil
■ MiMililOI N(ii"i in"i1üirTiiidfl
■ luu^tdcj valor no imrtvftt
Taxa Prâ-hnadfl.
■jide; üi^^xci
5% ^n ann + TR
De £ & E SM lí% jiosnfl -hTR
De S u 10 SM
StafHTO de .imcrliídfdv
Atualização do salde devedor
ij]i£dll|O ivifln^al.
Pwa Lní*iniG dfi flnanclamejiio-
Üaranlla:
1
R t^W ün ano * TR
TWíte Prtf;ft
NaoliS
Naoh^.
AiriQUizocac de c5pllflf * .furos +■
e% du onu * T»
&.lB%aogfio + TR
SftG
Índice üb DOBpe/Eca (P'.'->A'i
3eguna {DF\ t Mlf) * Curieçao
mmalána i Sbjiíoj {DFI â MIP).
■ leminj nkWno-de rtit- SOanoa ,'330 mesesj.
AlitnJi^ao fldudárui
Pejfíi iciUa de i ^ i!*M wao£3acoara^Da os Mil3 tu Uf"t.
í^jrjenura 5Pcini'Ana fom vaiurss reüu/idoi nou uecs oe.
-Mli' Mnrlp ou Invaildez cennbntult 'Jt rilc^ranles flfl --emna fair.lllar, ?m
linancilSíflflíitas cu|a incenlzBÇ&ti ítrú ulilií^da para ftrnnrilíuçâA ou quIiacSo íií
&alõo rt^vpíln r ijo In&val Oe acorda com u fuiü^riiuai Oe p^nicip^í^n na re.nda
* Df I - nanaí; MeIccs ao Imúvel (,rikjCjiclo--. acsanarrierio. Pfc ). ^m firianciHTieüi^s
nrioiaipâ-fiaa cuja Indenizi^üj pmpenflonfl a repreJcSn dü Irnrtval conÉormtí u
pro|P-lO o^^lnal
Variam da BW&QeHH ^ pollilca cs cada insíiluiçao
L~n cesu <Jtí ptitlü du renda, pixl^ri nífln^nciar paríe úas pre-íie^iz*, e um ts-i
fle Horisda iiiijIi;6iijj yaian[e acuiiaç^n rln rlnaririamariiD
^ara famílias com rei<la dü a|e a salârros rninurif-^ lor.íJE a? cessações pgd^iíu
^cira 3fl ü ^alànog niinuriJi, .jj- píBataeoea garariiidâÉ vertam a^í^e !3 e 36
TiBfins. da afd-cc ?om e Iíiüi de renda
■ ;>e3 ali &ai&rlGf rrlíimua. garanisaie 36 pmíl^Qes
■ lie íjü 3 í.alânc; mínimos garame ai6 24 pFBSÍHçfieç.
de Viflbükíod*
Tarifas:
Ds 5 a 10 salários Tnínrríis gerente affi '2-"t
Amortizaiaolllq u i a qualqLnr Tif■nen'o - valor rnh ma ds uma prestação —-
N4n ter 3:Qfl beraifltianc sm de habliaçÈc
- NSo paasuir casa pripnã ou ilrianciarnçnio en' ynalq'jí:í UH-.
LVTifLMidr^tlo m-j faoa de renda toldar C? prmjraríia
jilí í PW S^m ^.rJvínífl eis «^nm ppr Morte a Invalide?
Eldbu ração. Consórcio Nova Luz.
0 Anaxo 7 2 apresenta exemplos de modalidades de operações de crédito imobiliánu
oferecidas por algumas instituições financeiras do pais.
Observação: não foram utilizadas simulações de- operações cum taxas pré-fixadas, pois a
exrgência do valor de entrada é superior ao da? operações pús-fixadash chegando a ser de
30 a 407q, dependendo da instituição 9 o prazo total de ííiiHiidamento também é reduzido
1 f!0 meses
1.2. Avaliação da Capacidade de Endividamento das Diversas Faixas de
Renda para Aquisição ou Aluguel de Imóveis Residenciais e não
Residenciais, bem como as Condições Oferecidas pelas instituições
Financeiras para a Obtenção de Financiamentos
Nas tabelas de projeção apresentadas neste item. observa-se que pelo SFl I e pele CH nãn
bá oferta de ™6dito para renda familiar inferior a dois salários mínimos. 1-oram
para a simulação os seguintes
Salário mínimo de RJ 510.00 (quinhentos o dez reais),
Comprometimento da renda Familiar de 30%;
Númem de meses do financiamento de 360; e
Taxa cfB Referencia - TP (mês set. 2010) de 0.0702%.
PraUmknar
Nflfe 2010-0.09 9. 89 8-0
2005- 020926Í-9
ANDRADE
AGPP
RFh 535.9É9 S.ílO
A memória do cálculo realizado para a moaiagaffl dessas Tabelas de projeção está no Anexo
7.1 As etmtHç&ôS gerais oferecidas pelas instituições financeiras jà foram abordadas no
Io pico anterior.
Condições da simulação contida na Tabela 1.2.1. SFN - Aquisição de pessoa física de
imóvel residencial
Foram utilizados na simulação os seguintes par3meiros;
« Renda mínima ds R% 1.500,00 pormos;
■ Valor d© entrada de 20% e financiamento de 8U% do valor do imóvel;
■ Taxa dè juros pús-fixada variando entre 8,9U% a 11,0% ao ano em função do valor
go imóvel, acrescido da TR (base sstetíibrn de 2010);
■ Todos os valojes sãn aproximados. Gíípressarn ordem de grandeza;
Não tislãu considerados nos cálculos os custos de Seguros MIP e DFI, nem as
tarifas bancárias para avaliação física e/ou jurídica da garanfia, nem a tanta de
administração o manutenção do contrato.
Fíf"Tftrídfíir Fundiário - Subpii>iJiitíi S.fi
1
Tabela L2J. SFH - Aquisição de pessan fíçjca de imóvel residencial
Base de valor do imóuel a ser adquirido em função da ferinas de renda - Amortização
SAC
Faixa de içnüaVüEordoliiiuvQlçitl valor máximo de kiomcki^i.Tio __, ov
RS PEfríS „
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FAT;flni?^çfl^ psln T'AC - vaicrdas prputjsçftnfi deceajenlus m: 'eri|]c
-Mi.dín -!■' 'k-in-iuh■.i, -íTiii«M.f i rj^r LjrJoiógkí. ede Situação Fundiária- i
ifinwnD
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2.040
J 55(
0 570
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«.6^0
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10.710
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11.731]
12.240
12VclC
13 2S0
13.770
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Flílf,
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ubprüdutu 5.0 - Prellrnrini
•
■
2 O O 9 - O 2 O 9 2 6 í - o
2010-0.09 9, 898-O AtiPP
Gráfico t.Zl, SFH; Residtíin.iul
Valor máximo do imóvel por fatxa de ronda CÓPIA
■D
1"O
!
li 450.000,00
RS3SO.O0O.OQ -
RS200.000.OG -
RS 150.000,00
RS 50,000,00/^
1 2 Í 4 5 6 7
^
-
_—^.^—.
Condições da simulação contida tia Tabela 1.2.2. Carteira Hipotecária - Aquisição de
pessoa Física do imóvel residencial
Foram utilizados na simulação os seguintes parãmeüos.
■ Renda mínima de R$ 1 500,00;
■ Valor de entrads de 20% a finaFiciamanEo de 30% do valor do imóvel;
■ Tara de |uros pòs-fixada de 11% ao ano mais TR (base seteml.no de 9-
Todos-os valores são aproximados, expressam ordem de grandeza,
esiao consjd^ados nod üálculus ua OM&Toa de Seguros MIP o DF1, nem as
larifas bancárias para avaliação tísica e/ou jurídica da garantia, nem ^ tarifa df
adminisJração e rridiiutéiição do contrato,
O Banco do Brasil aceita entrada de apenas 10% do valor do írn<Wel;
n eoe ^unüiária -
1■ Nau poderá ser utilizado □ FGTS.
íabela 1.2.2. Cl-P - Aquisição de pessoa fítlca - ftnflvol Esstdenátri
Base de valor do iniwel a ser adquirido em função do faixas de renda -
Amortisação pelo 5AC
Valor do Tinc^ei cm Valor meaimo ücimeTiciamiínlo am rr«
J?5 em H5□o a
-
4 !0
bu 000
7nnixi
90 000
100 000
120 000
ufi.íino
150.000
i/u<jou
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züd.oqo
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220 OCO
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2G0.ÜM
1230.000j
J^^íion
313.000
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390 D&3
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Ela barracão. Consórcio
B Cari& ie HiOuL&trâr-a.
1ftAwtlMção pelo SflC
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32000
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