משכנתא 10 בלקיחת השלבים

על המרצה – ישראל הס

כתב נדל"ן באתר ביזפורטל ועורך שוק ההון 2009עד שנים, מלווה 6בכלכליסט, משקיע נדל"ן בעל נסיון של

ומארגן 2005רוכשים בקניית דירה למגורים והשקעה מ-קבוצות רוכשים.

השלבים בלקיחת משכנתא10) הכרת המגבלות בלקיחת משכנתא1

) בחר את מסלולי המשכנתא2

) קבל אישור עקרוני3

) קנה את הדירה4

) מיקוח מהיר בין הבנקים5

) סגור על בנק משכנתאות6

) סגור את שומת הדירה7

) מיקוח מהיר בין חברות הביטוח8

) סגור "טופס טיולים בנקאי"9

) סגור את המשכנתא10

הכרת המגבלות בלקיחת משכנתאא) מה ההון העצמי שלנו – מה סכום הכסף העמוד לרשותנו.

ב) מה ההחזר החודשי בו אנחנו יכולים לעמוד – ההכנסה שלנו נטו פחות הוצאותינו החודשיות בעוד שנה (עדיף לחשב לעוד שנה כדי לחשב בצורה

מהכנסתנו הפנויה.40%מחמירה). ככלל עדיף שההחזר לא יעלה על

ג) מה אחוז המימון אותו אנו יכולים לקבל:

מימון75% עדרוכשי דירה ראשונה –

מימון70% עדמשפרי דיור –

מימון50%עד רוכשי דירה שניה –

הערה – לווה יחיד יקבל לרב אחוזי מימון נמוכים יותר בכל הקטגוריות.

הכרת המגבלות בלקיחת משכנתא מהמשכנתא בריבית פריים או במשכנתא 1/3) מגבלות המסלול - ניתן לקחת עד 4

משתנה צמודה למדד.

מסלול ריבית פריים – מסלול בו ההלוואה צמודה לריבית הפריים (ריבית פריים מעל ריבית בנק ישראל) בלבד. 1.5%היא ריבית של

מסלול ריבית משתנה – מסלול בו ההלוואה צמודה לריבית משתנה (קבועה למשך שנים בהתאם למסלול ואז משתנה) ובנוסף צמודה לשינוים החודשיים 2-5

במדד המחירים לצרכן.

אסר בנק ישראל על הבנקים לספק 2013) מגבלת תקופת ההלוואה – באוגוסט 5 שנה. 30הלוואה העולה על

בחר את מסלולי המשכנתאאיך תבחר מסלולי משכנתא אופטימליים? תלוי במטרת ההלוואה

אם מטרת ההלוואה היא השקעה לטווח קצר של שנתיים, תעדיף לקחת את המסלולים עם הריבית הנמוכה ביותר – כיום מסלולי הפריים והריבית המשתנה

מודת המדד.

ריבית הפריים מצוייה כיום בשפל של שנים והתחזיות צופות כי היא תתחיל לעלות במתינות רק בעוד כשנה.

) והמדד בחודשים האחרונים 2%הריבית המשתנה נמוכה כיום מאוד (פחות מכ-הוא שלילי. הצפי אמנם מדבר על עליית המדד בשנה הקרובה, אך הריבית

המשתנה הנמוכה מאזנת את השפעת המדד.

אם מטרת ההלוואה היא מגורים תעדיף לקחת את רב ההלוואה במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה (קל"צ) – אמנם מדובר על ריבית יקרה יותר, אך הריבית

במסלול זה פחות תנודתית ולכן המסלול מספק וודאות מבחינת תשלומים עתידיים לפרק זמן ארוך יותר.

קבל אישור עקרוניבמידה ואנחנו צריכים משכנתא לשם רכישת דירה, לא כדאי לנו לחתום על חוזה

לקניית דירה לפני שיש בידנו אישור עקרוני למשכנתא.

זאת, מכיוון שאישור עקרוני מספק לנו את הוודאות שאכן הבנק יסכים לספק לנו משכנתא.

האישור מספק לנו מספר תשובות:

א) מה אחוז המימון שנקבל ומכאן גם מה סכום הדירה שנוכל לרכוש

ב) מה גובה הריביות המכסימליות שנוכל לקבל בכל מסלול

לאחר שאנו יודעים מה המגבלות שיש לנו בלקיחת משכנתא ומה מסלולי המשכנתא שנרצה לקחת, נוכל לחשב בעצמנו מה ההחזר החודשי שנצטרך

לשלם ונבחן אם זה עומד במגבלות שגילינו.

אלף שקלים נוכל לקבל 300: במידה ואנו משפרי דיור ויש לנו הון עצמי של דוגמא אלף שקלים. את ההחזר החודשי נוכל לחשב דרך 700 עדמשכנתא בגובה של

משכנתא מןמחשבון המשכנתא הבא:

קנה את הדירהבחתימה על חוזה הרכישה של הדירה יש לקחת לפחות חודש וחצי עד התשלום

שאמור להגיע מכספי המשכנתא.

זאת, מכיוון שעדיף להשאיר מספיק זמן לפרוצדורות שיש לבצע עד לקבלת המשכנתא.

מיקוח מהיר בין הבנקיםבנקים רבים מציעים בפרסומיהם ריביות נמוכות בלקיחת משכנתא.

עם זאת, לא כל הבנקים מצליחים לעמוד במהירות התפיעול הנדרשת לשם אישור המשכנתאות במועד הרצוי.

ולכן אחד השיקולים העיקריים בלקיחת משכנתא בבנק זה או אחר היא המהירות בה הבנק (או יותר נכון פקיד המשכנתאות) יכול לספק לנו הצעה אטרקטיבית

(הצעה רשומה למשכנתא).

מיקוח מהיר בין הבנקים

איך לבצע את המיקוח בין הבנקים?יש ללכת לבנק בו יש לכם חשבון עו"ש ולבקש ממנו הצעת מחיר למשכנתא עפ"י המסלולים אותם בחרת. אם כבר לקחתם ממנו אישור עקרוני אז יש ללכת עם האישור העקרוני ולהתחיל ולהתמקח עם הבנקים האחרים. יש לקבל הצעות

בנקים. 3מחיר כתובות מ-

קלפי מיקוח שיש לכם במו"מ עם הבנקים:

א) הבנקים יהיו מוכנים לספק לכם ריביות נמוכות בתמורה להעברת חשבון העו"ש שלכם אליהם.

ב) הבנק שלכם יעדיף לספק לכם ריביות נמוכות למשכנתא בעבור זה שתשאירו אצלו את חשבון העו"ש שלכם ותיקחו אצלו את המשכנתא.

מיקוח מהיר בין הבנקים

ג) כשאתם מבקשים מהבנקים הצעת מחיר למשכנתא תשאלו כמה הנחה תקבלו מגובה המשכנתא).0.25%מדמי פתיחת תיק משכנתא (עמלה שעומדת על

ד) במידה ואתם ובני משפחתכם מנהלים חשבון עו"ש באותו הבנק תוכלו לקבל ממנו ריביות טובות יותר באופן הבא: תגידו לו שתיקחו משכנתא בבנק אחר

ובנוסף, אתם ובני משפחתכם תעבירו את חשבון העו"ש שלכם לבנק אחר.

ה) אל תעשו מיקוח בין סניפים שונים של אותו הבנק – הבנקים לא אוהבים סוג זה של מיקוח. עם זאת כדי לאתר את בנקאי המשכנתאות היעיל ביותר בין סניפי

הבנק, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות חיצוני.

השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירהאיתור דירה המתאימה לצרכיך – בחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר,ליווי מלא ברכישת דירה) 1

(כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרת/מכירת הדירה.

מספק חסכון בזמן והגדלת – כולל חיסכון בעמלת התיווך (במידה ויש צורך במתווך) הרווחיות במאות אלפי שקלים

עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות - ייעוץ משכנתאות) 2מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –לביטוח משכנתא

המשך המצגת בשקף הבא

ייעוץ חד פעמי בלבד השירותים ניתן לקחת ליווי מלא או 2 ב-*

ליצירת קשר מלא פרטיך בטופס בצד שמאלבטלפון קשר צור 050-5810690או

סגור על בנק משכנתאותיש להגיע לפקיד המשכנתאות אצלו בחרתם לעשות את המשכנתא ולהתחיל את

התהליך הבירוקרטי של נטילת משכנתא. הבנקאי ייתן לכם מעין "טופס טיולים" שיש לעשות לפני שהבנק יהיה מוכן

להעביר לכם (או יותר נכון למוכר הדירה) את כספי המשכנתא.

סגור את שומת הדירההשלב הכי חשוב ב"טופס הטיולים" של הבנק הוא השומה.

ולא הבנק יספק לכם משכנתא בהתאם לאחוז המימון שהוא אישר לכםבהתאם לסכום המשכנתא.

ולכן, חשוב מאוד שהשמאי יספק לכם מחיר שומה התואם את מחיר הדירה.

ויש 70%לדוגמא: במידה ורכשתם דירה בשווי מיליון שקלים עם מימון של) אלף 900 ש"ח) והשמאי העריך את הדירה ב-300,000לכם הון עצמי של

שקלים בלבד תיווצר סיטואציה בעייתית:

אלף שקלים הוא יספק לכם משכנתא 700במקום שהבנק יספק לכם משכנתא של שקלים. 630,000=0.7*900,000של

שקלים 70,000=1,000,000-630,000-300,000כלומר תידרשו להשלים

סגור את שומת הדירה שמאים מהאזור בו רכשתם את 3הבנק מספק לכם באופן רנדומלי, רשימה של

השמאים הללו. 3הדירה, ואתם יכולים לבחור שמאי רק מבין

לכן, לפני בחירת השמאי יש ליצור קשר עם אחד המתווכים הפעילים והאמינים השמאים יספק לרב שומה בגובה המחיר של 3באזור ולשאול אותו - מי מבין

הדירה שרכשנו.

מיקוח מהיר בין חברות הביטוח ביטוחים: 2במסגרת "טופס הטיולים" של הבנק אתם נדרשים לבצע

ביטוח מבנה לדירה - מטרתו לספק לבנק ביטוח כנגד נזקים העשויים לקרות במבנה – נזקי צנרת, רעידות אדמה וכד'.

ביטוח חיים לצרכי משכנתא – מטרתו לבטח את הבנק במקרה מוות של הלווה.

איך לבחור את הביטוח הנכון כדי שנוכל לישון בשקט?

) חשוב לשים לב מה המהירות בה אתם מקבלים הצעת מחיר.1

) מה גובה ההשתפות העצמית בביטוח מבנה. 2

) מה מכסה ביטח החיים? לא בהכרח נצטרך כיסוי מפני התאבדויות...3

) מה התשלום בעבור ביטוח החיים בכל חודש – היום ובעוד עשור. 4

) יש לקבל המלצות מחברים לגבי יעילות השירות של חברת הביטוח. 5

סגור את "טופס הטיולים הבנקאי"

בנוסף לביטוחים ולשומה יש עוד מספר מסמכים משפטיים שהבנק דורש – יש להיעזר בעו"ד שלכם על

מנת לסגור את הטפסים הללו כמה שיותר מהר.

סגור את המשכנתאיש לבדוק האם הריביות שהוצעו לכם ע"י הבנק בפעם האחרונה עדיין תקפות, ואם

לא אז יש לאשרר את הריביות לפני הסגירה (עשוייה להיות סטייה של כמה מאיות האחוז בריביות הסופיות) בהשוואה לריביות שאושרו.

במקרים רבים הבנק לא יספק לכם במיקוח הראשוני תשובה מוחלטת לגבי עמלת פתיחת תיק המשכנתא שלכם, ולכן יש לדרוש הנחה זו בשלב זה.

האם לקחת יועץ משכנתא?ליועץ משכנתא מספר יתרונות:

) היועץ יודע להתאים את המסלול לצרכיך.1

) בשל הכמות של הרוכשים שהיועץ מלווה בלקיחת משכנתא, לקוח שיקח יועץ 2משכנתאות יקבל לרב ריביות טובות יותר מלקוח לא מיועץ.

) היועץ יודע מתי ללחוץ על האישורים הבנקאיים ולכן יזרז את תהליך לקיחת 3המשכנתא הרבה יותר מהר מלקוח פרטי. במקרים רבים תהליך מהיר מציל את

הלקוח מתשלום קנסות בגין עיכובי תשלומים למוכר.

) יויועץ יידע להכווין את הלקוח איך להשיג הנחות על ביטוחי משכנתא ואיך 4להשיג את השמאי המתאים.

) בשל הנסיון בעבודה מול פקידי משכנתאות – יועץ משכנתאות יודע מי 5הפקידים המקצועיים ביותר בכל בנק וימנע מהלקוח ביזבוז זמן ושירות לא

מקצועי מפקיד בנק, שעשוי לעלות לרוכש עשרות אלפי שקלים.

השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירה

איתור דירה המתאימה לצרכיך (כולל – בחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר,ליווי מלא ברכישת דירה) 1ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, ליווי בלקיחת

המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרת/מכירת הדירה.

מספק חסכון בזמן והגדלת – כולל חיסכון בעמלת התיווך (במידה ויש צורך במתווך) הרווחיות במאות אלפי שקלים

עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות - ייעוץ משכנתאות) 2מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –לביטוח משכנתא

ייעוץ חד פעמי בלבד השירותים ניתן לקחת ליווי מלא או 2* ב-

ליצירת קשר מלא פרטיך בטופס בצד שמאלבטלפון קשר צור 050-5810690או

תודה רבה לכל מי שהגיע

וקבל עכשיו פוסטים נוספים *מלא פרטיך למטה