ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Шибина Александра Москва, 2013

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов

• передаются права на собственность• устанавливаются цены• распределяется пространство

Рынок недвижимости

инвестиционные проекты офисы торговые помещения

Рынок жилья: Первичный Вторичный Аренда

склады аренда нежилых помещений

Цена продавца

Сумма денег, за которую продавец готов уступить свои права на объект недвижимости

понесенные затраты цены на равнозначные объекты уровень доходов продавца полученные из СМИ сведения о ценах

Цена покупателя

Сумма денег, которую покупатель готов отдать за права на объект недвижимости

уровень финансовых возможностей

информация, полученная из СМИ, статей, рассказов

характеристики настоящего жилья

Факторы формирования цены

на национальном и региональных рынках в целом

на конкретный объект недвижимости

Факторы на национальном рынке

Соотношение предложения и спроса

Динамика доходов приобретателей недвижимости

Предложение превышает спрос – «рынок покупателя»

Спрос превышает предложение – «рынок продавца»

Динамика строительных издержек

Факторы на конкретный объект

характеристики объекта

местоположение здание объект сделки

ОкружениеДоступность

Факторы на конкретный объект

характеристики объекта

местоположение здание

объект сделки

Год постройкиСтроительные материалыНаличие лифтовЭтажностьСостояние зданияПодключение к интернету

Факторы на конкретный объект

характеристики объекта

местоположение здание

объект сделки

Площадь общая и жилаяКоличество комнатПлощадь кухниНаличие балконов и лоджийНаличие подсобных помещенийРасположение на этаже

Экспресс-оценка стоимости объекта

Метод сравнительного анализа продаж

Затратный подход Пересчет понесенных при создании объекта затрат

Доходный подход Пересчет будущих доходов в их настоящую стоимость

Рыночный или сравнительный

Сравнения цен на аналогичные объекты и внесения в них определенных корректировок

Алгоритм экспресс-оценки стоимости

I. Находится цена аналогичной квартиройII. Определяется «цена» элемента, отличающего оцениваемую

квартиру от сопоставимойIII. Вносятся поправки на существующие отличия

Процентное изменение цены сделки

Условия сделки

юридически и физически свободная квартира до +7%

Удаленность от станции метро

+0,25% меньше за каждую минуту превышения времени

Этаж квартиры на первом этаже на 10% ниже на последнем этаже на 7% ниже

Площадь кухни +0,5% за каждый м2

Процентное изменение цены сделки

Наличие лоджии 

Вид санузла 

Состояние квартиры 

+1000 USD

при 2-х санузлах +1-2%

Косметический ремонт – 50-100 USD за м2

«Евроремонт» квартиры:«Эконом-класс» – 250-350 USD за м2.«Бизнес-класс» – 350-650 USD за м2.Класс «Люкс» – от 650 USD за м2.

Недвижимость на сентябрь 2013 г.

средний уровень цен

наиболее недорогие московские квартиры народные районы и округа

5 026 USD за м2

Недвижимость в Москве

Центральный округ Западный округ Юго-Западный округ

Восточный округ Юго-Восточный округ Северо-Восточный округ

Цены на квартиры в Москве по округам