Споры в области недвижимости. Защита прав добросовестного приобретателя в суде

Споры в области недвижимости. Защита прав добросовестного

приобретателя в суде

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

http://www.yurbureau.ru/

Основные вопросыОсновные вопросы

• Основные понятия и общие положения• Споры, связанные с приобретением права собственности• Споры, связанные с применением правил о приобретательной

давности• Споры, связанные с самовольной постройкой• Споры об истребовании имущества из чужого незаконного

владения (виндикация)• Споры об устранении нарушений, не связанных с лишением

владения• Споры об освобождении имущества от ареста• Споры о правах на недвижимое имущество• Споры о правах на земельные участки, на которых

расположены многоквартирные дома



Общие положенияОбщие положения• Подведомственность споров, связанных с защитой права Подведомственность споров, связанных с защитой права

собственности на недвижимое имущество.собственности на недвижимое имущество.Иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого

имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах а недвижимое имущество относятся:

• иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

• об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения,

• о признании права,

• об установлении сервитута,

• об установлении границ земельного участка,

• об освобождении имущества от ареста

Неверной является распространенная практика, когда требование о праве на недвижимое имущество заявляется в рамках спора о недействительности сделки и иск подается по месту нахождения ответчика (стороны по сделке), а не по месту нахождения спорного имущества.



• Выбор того или иного способа защиты права Выбор того или иного способа защиты права собственности.собственности.

При заявлении иска о защите права собственности истец должен выбрать правильный способ защиты права.

Проблемы возникают, прежде всего, при разграничении исков об истребовании недвижимого имущества, обоснованных правилами о реституции ( п. 2 ст. 167 ГК РФ) и правилами о виндикации (ст. 301, 302 ГК РФ).

Принцип диспозитивности Принцип диспозитивности в гражданском процессе предполагает, что суд не может предписать истцу поменять предмет (требования) или основание (факты и правовые нормы) иска.

Однако существует также понятие социального процессасоциального процесса, исходя из которого суд может применить нормы права, не заявленные истцом как основание иска, и разрешить спор исходя из правильной юридической квалификации отношений.

При этом, суд должен правильно квалифицировать спорные отношения уже на стадии подготовки дела, чтобы процессуальные права ответчика не были нарушены.

• Преюдиция.Преюдиция.Лица, не участвующие в деле по иску о праве а имущество, могут обратиться в суд с самостоятельным

иском о праве на это имущество.

При рассмотрении названного иска суд должен учитывать установленные в ранее рассмотренном деле должен учитывать установленные в ранее рассмотренном деле фактыфакты (как арбитражным, так и судом общей юрисдикции). Однако суд не связан выводами суд не связан выводами другого судадругого суда по уже рассмотренному делу и может не согласиться с его суждениями, указав соответствующие мотивымотивы..

Следует учитывать, что, в силу состязательности процесса, о наличии преюдициального решения Следует учитывать, что, в силу состязательности процесса, о наличии преюдициального решения должны сообщить стороны. Суд не обязан выяснять факт наличия преюдициальных судебных должны сообщить стороны. Суд не обязан выяснять факт наличия преюдициальных судебных актов.актов.



Споры, связанные с приобретением Споры, связанные с приобретением права собственностиправа собственности

• Момент возникновения права собственности.Момент возникновения права собственности.По общему правилу возникновение права собственности связывают с государственной регистрацией государственной регистрацией

перехода прав. перехода прав. Исключение составляют:1. Полная выплата пая членом потребительского кооператива (в момент внесения);2. Наследование имущества (в момент открытия наследства, т.е. в день смерти);3. При реорганизации юридического лица (момент завершения реорганизации).Точное определение момента возникновения права собственности на недвижимое имущество прежде

всего важно для правильного налогообложениядля правильного налогообложения..

• Добросовестность приобретателя.Добросовестность приобретателя.

ДобросовестностьДобросовестность состоит в том, что приобретатель, приобретая вещь от неуправомоченного отчуждателя, извинительно заблуждается в этом факте, полагая, что отчуждатель имеет право на отчуждение вещи.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением случаев, когда прежний собственник вправе истребовать это имущество у добросовестного приобретателя.

Это касается случаев, когда недвижимое имущество выбыло у собственника помимо его воли. В таких случаях у добросовестного приобретателя право собственности не возникает. Подробнее данная проблема будет разбираться далее.



• ПриобретениеПриобретение доли в праве общей собственности. доли в праве общей собственности.При продаже доли в праве общей собственности следует помнить о том, что другие участники долевой

собственности имущества имеют преимущественное право покупки преимущественное право покупки доли продающего.

При продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя покупателя (по сути это выкуп). Решение суда в таком случае будет основанием для внесения в реестр записи о переходе права собственности.

Часто в такой ситуации участники долевой собственности выбирают способом защиты права оспаривание такой сделки как недействительной, что, безусловно, является неправильным.



Споры, связанные с применением Споры, связанные с применением правил о приобретательной давностиправил о приобретательной давности

• Признаки давностного владения имуществом.Признаки давностного владения имуществом.Лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее

как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет течение пятнадцати лет (либо иным имуществом в течение пяти лет), приобретает право собственности на это имущество приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

К признакам давностного владения можно отнести:1. Добросовестность - лицо не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у

него права собственности (актуально на момент получения вещи во владение).2. Открытость - лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении и ведет себя как

собственник.3. Непрерывность – в течение всего срока. Давность не прерывается передачей во владение другому

лицу, а также правопреемством: универсальным или сингулярным (обязательна добросовестность правопреемника).

4. Это владение не по договору. Это связано с тем, что получая вещь до договору от собственника, приобретатель осознает, что он собственником не является, что исключает его добросовестность.

• Начало течения срока приобретательной давности.Начало течения срока приобретательной давности.Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения

которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (или не ранее момента, когда решением суда отказано в иске об истребовании в связи с истечением срока исковой давности).



Споры, связанные с самовольной Споры, связанные с самовольной постройкойпостройкой

• Основные положения о самовольной постройке.Основные положения о самовольной постройке.Самовольной постройкой Самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не

отведенном для этих целей , либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая исковая давность не распространяется. давность не распространяется.

Кто выступает ответчиком в споре о сносе самовольной постройки?Кто выступает ответчиком в споре о сносе самовольной постройки?

1. Собственник постройки (если право уже зарегистрировано).

2. Фактический владелец (если право не зарегистрировано).

3. Застройщик (в процессе постройки).

Если ответчик (не являющийся застройщиком), в отношении которого вынесено решение о сносе самовольной постройке, при приобретении не знал о самовольности, он может предъявить иск о взыскании убытков к застройщику.



• Приобретение права собственности на самовольную Приобретение права собственности на самовольную постройку по суду (п. 25).постройку по суду (п. 25).

Обязательным условием приобретения права собственности на самовольную постройку является принадлежность земельного участка истцу на праве:

1) собственности,

2) пожизненного наследуемого владения,

3) постоянного (бессрочного) пользования).

Следует разграничивать случаи нарушения прав на землю нарушения прав на землю и нарушения публичных норм о нарушения публичных норм о строительстве.строительстве.

В первом случае спор происходит между застройщиком и обладателем права на земельный участок и носит частный и имущественный характер. При этом ответчик не может возражать в связи с пропуском срока исковой давности если истец фактически владеет участком или истребует его в порядке виндикации.

Во втором случае спор разворачивается между застройщиком и органом местного самоуправления. Ставятся вопросы о получении застройщиком разрешительной документации.


consultantplus://offline/ref=58ECB8D3C2B2CB61FAD3357B8386BBB941398E95EC6980935E8763F898D662DC757A01OEgAQ





• Вопросы, подлежащие разрешению при рассмотрении Вопросы, подлежащие разрешению при рассмотрении судом иска о признании права собственности на судом иска о признании права собственности на самовольное строение (п.26).самовольное строение (п.26).

• Допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?

• Предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации (к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию), а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию? В данном вопросе важно доказать добросовестность застройщика. Причины неполучения разрешительной документации может крыться в злоупотреблениях со стороны органов местного самоуправления.

• Не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешительной документации, к получению которой застройщик принимал все необходимые меры, суд может удовлетворить иск о признании права собственности на самовольное строение.



• Признание права собственности на самовольное строение Признание права собственности на самовольное строение в порядке наследования (п.27).в порядке наследования (п.27).

По общему правилу самовольная постройка не включается в наследственную массу как имуществу не принадлежащее наследодателя незаконных основаниях.

Однако это не исключает права наследника (не только застройщика, но иного владельца) обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольное строение, если к нему в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка.



• Реконструкция, переустройство, перепланировка, объекты Реконструкция, переустройство, перепланировка, объекты незавершенного строительства (п.28 – 30).незавершенного строительства (п.28 – 30).

Положения ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд может обязать застройщика снести самовольную постройку только в том случае, если будет установлено, что строение нельзя привести в первоначальный вид. При этом, если будет установлено, что строение может быть приведено в изначальное состояние, подобные работы могут быть проведены только по инициативе застройщика. В противном случае суд обяжет снести самовольное строение.

Также положения о самовольной постройке распространяются на объекты незавершенного объекты незавершенного строительства.строительства.

Положения ГК РФ НЕ распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В данных случаях защита права возможна путем предъявления иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (негаторный иск).

А в случае создания возведенным объектом угрозы жизни и здоровью граждан возможно предъявление иска о запрещении эксплуатации объекта.


consultantplus://offline/ref=2EA971EF6F746E6EDC8DD146EB04CB6A7207BF61D3DA8CC57B7B7580D936DB39659800D84E1F2FB3ACA1S





consultantplus://offline/ref=655CB8E75C09EC6C5C8F944627E230FBB520495A958FF36883EB551083CDA86DE649671B7B4C5276G0GFS










Споры об истребовании имущества Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения из чужого незаконного владения

(виндикация)(виндикация)• Надлежащий ответчик (п.32).Надлежащим ответчиком по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения может

быть только лицо, фактически владеющее имуществом на момент предъявления иска. Под владением понимается полное и исключительное фактическое господство над имуществом с хозяйственной целью.

Владение объектом недвижимости обычно проявляется в таких фактах, как охрана, устройство ограждений и системы допуска на объект, договоры на отопление, водоснабжение, получение электроэнергии и т.п.

Если в период рассмотрения спора имущество было передано другому лицу во временное владение – лицо привлекается в качестве соответчика.

Если имущество было отчуждено - происходит замена ответчика на нового приобретателя. Отчуждатель привлекается третьим лицом.



• Обеспечительные меры в споре об истребовании Обеспечительные меры в споре об истребовании имущества из чужого незаконного владения (п.33).имущества из чужого незаконного владения (п.33).

Возможные обеспечительные меры:

1) Арест имущества (запрет распоряжаться и пользоваться имуществом),

2) Запрещение регистрирующему органу вносить изменения в запись о праве на спорное имущество,

3) Передать имущество на хранение другому лицу (судебный секвестр).

Сам по себе арест не является надежным способом защитить спорное имущество, так как нарушение ареста не отменяет смены владельца, и прежде всего адресован третьим лицам для предостережения о спорности объекта.

Так как запись об аресте заносится в реестр и арест приобретает публичный характер, можно говорить о мнимости всех сделок, совершенных в отношении арестованного имущества (но бремя доказывания возлагается на истца).

Принятие одной из предусмотренных мер необходимо, так как утрата владения ответчиком утрата владения ответчиком влечет отказ в виндикационном иске.влечет отказ в виндикационном иске.

Однако часто суды отказывают на том основании, что непринятие мер не повлечет невозможность исполнения решения.



• Разграничение споров об имуществе (п.34).Разграничение споров об имуществе (п.34).

Споры можно разграничить исходя из наличия договорных отношений между сторонами.

Если между сторонами существуют договорные отношения (личные отношения) существуют договорные отношения (личные отношения) в отношении спорной вещи (по действительной или недействительной сделке), спор подчиняется правилам из договорных обязательств если договор действительный, и правилам о применении последствий недействительных сделок (реституция) – если договор недействителен. В таком случае утрата вещи ответчиком не прекращает отношений.

Если между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения отсутствуют договорные отношения и вещь была получена ответчиком не от истца и не по его воле ((вещные отношениявещные отношения)), данный спор рассматривается по правилам виндикации. При этом утрата или гибель вещи прекращают отношения сторон.

Также иск об истребовании вещи можно заявить в случае противоправного завладения вещью (кража, грабеж, разбой и т.п.).

При этом не исключена отдельная ответственность причинителя вреда за понесенные истцом убытки (в уголовном процессе) помимо иска об истребовании вещи (в гражданском процессе).



• Разграничение способов защиты права: виндикация и Разграничение способов защиты права: виндикация и реституция (п.35).реституция (п.35).

Основная проблема разграничения этих исков состоит в том, что и в том и в другом случае истец ссылается на недействительность сделки.

Между тем эти иски имеют существенные отличия.

1. При виндикации доказывается право на спорную вещь, а при реституции - не доказывается;

2. при виндикации утрата вещи ответчиком влечет отказ в иске, а при реституции - только замену на взыскание стоимости утраченной вещи;

3. при виндикации вещь истребуется только от ответчика, т.е. взыскание производится лишь с одной стороны, а при реституции каждая сторона возвращает все полученное по сделке - как вещи, так и деньги;

4. при виндикации добросовестность ответчика имеет значение, а при реституции не имеет и т.д.

Эти иски не могут замещать друг друга и не могут произвольно выбираться истцом по своему усмотрению.

При этом, исходя из принципов социального процесса, суд должен применять те нормы, которые вытекают из сути правоотношений.

При разграничении таких исков следует использовать простое правило, согласно которому если имущество выбыло от истца по его воли (по сделке) – это реституция; если ответчик получил имущество не от истца и против его воли – это виндикация.



• Истцу необходимо доказать, что он является Истцу необходимо доказать, что он является собственником или законным владельцем (п.36).собственником или законным владельцем (п.36).

Доказывание права собственности состоит в доказывании тех фактов, которые создают право собственности, например заключение и исполнение договора купли-продажи вещи.

Если истец приобрел первоначальное право собственности на вещь, то он доказывает факт создания вещи в установленном порядке

Если право собственности зарегистрировано в ЕГРП, то тем самым устанавливается презумпция права собственности за лицом, указанным в ЕГРП в качестве собственника. Это освобождает указанное лицо от доказывания своего права, достаточно предъявления выписки из ЕГРП.



• ДобросовестностьДобросовестность приобретателя (п. 37-39). приобретателя (п. 37-39).

ДобросовестностьДобросовестность состоит в том, что приобретатель, приобретая вещь от неуправомоченного отчуждателя, извинительно заблуждается в этом факте, полагая, что отчуждатель имеет право на отчуждение вещи.

При этом добросовестность предполагает, что сделка является незаконнойсделка является незаконной. В противном случае следует говорить не о добросовестном приобретателе, а о законном владельце.

В качестве средства защиты от виндикационного иска добросовестный приобретатель (ответчик) вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать (однако возмездность сделки сама по себе не свидетельствует о добросовестности).

Возмездность как признак добросовестности понимается в том смысле, что от приобретателя по безвозмездной сделке нельзя требовать той же степени осторожности и осмотрительности.

Добросовестность также можно доказать тем, что были предприняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Чаще всего для признания добросовестности достаточно проверки выписки из ЕГРП выписки из ЕГРП на наличие споров, прав отчуждателя и пр.

Добросовестность приобретателя не является абсолютным средством защиты, т.к. если будет доказано, что имущество выбыло из выбыло из владениявладения (именно владение, а не утрата права собственности) собственника помимо (именно владение, а не утрата права собственности) собственника помимо его волиего воли, имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя.имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя.

Следует понимать, что, например, когда собственник сдал квартиру в аренду, а арендатор, подделав документы, продал эту квартиру, собственник (арендодатель) не может ссылаться на то, что квартиры выбыла из его владения помимо его воли. Фактически квартира выбыла из его владения по его воле, хотя и с иной целью.



Споры об устранении нарушений, не Споры об устранении нарушений, не связанных с лишением владениясвязанных с лишением владения

• В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

• При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

• Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца. Дело в том, что строительные нормы в немалой степени формулируют требования, направленные на защиту прав и интересов третьих лиц, в том числе владельцев участков и объектов, находящихся рядом с объектом строительства.

• Вместе с тем истец по негаторному иску не может ограничиться доказыванием одних только нарушений строительных правил. Он прежде всего обязан доказать то, что спорный объект сам по себе нарушает его права, если заявлено требование о его сносе.

• В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.


consultantplus://offline/ref=773E01DE3A1F4DE1632E748C72C60540061DD8DD19A9FC94815729D957EF664BE8FA153FCF420817RDOFP

consultantplus://offline/ref=773E01DE3A1F4DE1632E748C72C60540061DD8DD19A9FC94815729D957EF664BE8FA153FCF420817RDODP

consultantplus://offline/ref=773E01DE3A1F4DE1632E748C72C60540061DD8DD19A9FC94815729D957EF664BE8FA153FCF420C17RDOFP


Споры об освобождении имущества Споры об освобождении имущества от арестаот ареста

• Право на иск об освобождении имущества от ареста имеет собственник или иное заинтересованное лицо. Ответчиками выступают должник и взыскатели (кредиторы). Основанием такого иска является только то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве (или затрагивающее интерес истца таким образом), которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным арестом.

• Прежде всего это основание возникает тогда, когда арестовано имущество, не принадлежащее должнику на праве собственности или праве хозяйственного ведения или оперативного управления, ведь должник отвечает по своим долгам только своим имуществом.

• Постановление упоминает невладеющего залогодержателя (что указывает на ипотеку) как лицо, имеющее основания для оспаривания ареста заложенного имущества. Хотя продажа арестованного имущества с торгов не прекращает залога (как и продажа арендованного имущества не прекращает аренды), если такая продажа не проводилась по требованию залогодержателя (ст. 352 ГК РФ), наличие ареста само по себе препятствует осуществлению права залога.


consultantplus://offline/ref=6CD6AA550ABDC603647E09E86E389FBC6854E5BDA50C29EC20F2C7796DEDDBBBEB5AB9F7211D515BG4L


• Процессуальные аспекты освобождения имущества от Процессуальные аспекты освобождения имущества от арестаареста

• Собственник (иное заинтересованное лицо) вправе обратиться с ходатайством об отмене ареста в суд, наложивший арест, независимо от того, является ли он лицом, участвующим в деле. Такая защита может оказаться более оперативной, чем заявление отдельного иска об освобождении имущества от ареста. Удовлетворение или отклонение ходатайства, впрочем, не означает, что тем самым решен вопрос о принадлежности арестованного имущества, поэтому после рассмотрения ходатайства или независимо от него может быть заявлен и иск об освобождении имущества от ареста, в котором, естественно, будет отказано, если к моменту рассмотрения этого иска арест будет отменен.

• На стадии исполнительного производства кроме установленного законом иска об освобождении имущества от ареста иногда практикуется и такая форма защиты интересов лица, как жалоба на действия судебного пристава. В Постановлении разъясняется, что в рамках такого производства не может разрешаться спор о праве на имущество, поскольку отсутствуют процессуальные гарантии искового производства, в том числе равенство сторон. Спор о праве на имущество, каким и является спор об освобождении имущества от ареста, должен рассматриваться в исковом порядке, а не посредством обжалования действий судебного пристава.


consultantplus://offline/ref=6CD6AA550ABDC603647E09E86E389FBC6051E0BEA70174E628ABCB7B6AE284ACEC13B5F6201A53B359G3L


Споры о правах на недвижимое Споры о правах на недвижимое имуществоимущество

• Оспаривание зарегистрированного права (п. 52).Оспаривание зарегистрированного права (п. 52).

Зарегистрированное право может быть оспорено только через суд и только в порядке искового производства.

Если заявлен иск о признании права собственности или иного вещного права, о признании

права залога (ипотеки) либо о прекращении вещного права, то суд указывает в резолютивной части решения результат рассмотрения такого требования. Это указание в резолютивной части решения является достаточным основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены

последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Условием предъявления такого иска не может быть предварительное обращение за регистрацией права.

Истец должен подтвердить, что спорное право за ним не зарегистрировано предъявлением соответствующего документа от регистратора. Форма такого документа в отличие от выписки из ЕГРП может быть различной.



• Ответчики вОтветчики в спорах о зарегистрированных правах на спорах о зарегистрированных правах на недвижимое недвижимое имуществоимущество (п. 53). (п. 53).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Регистратор не может быть стороной (чаше всего ответчиком) в споре о праве на имущество. В тоже время в п. 56 постановления указано, что если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (производство по делам, возникающим из публичных правоотношений) с учетом подведомственности дела.


consultantplus://offline/ref=F925A49BA40DB704F3C264CFE78A7C767CBC9E624EBA3CFE00FF4914B6E481C065AF56B80AD09A07UFNBK

consultantplus://offline/ref=F925A49BA40DB704F3C264CFE78A7C767CBC9C644FBC3CFE00FF4914B6E481C065AF56B80AD09903UFN0K

• Исковая давность (п. 57,58).Исковая давность (п. 57,58). Обсуждая вопрос о начале течения срока, которое, по видимости, следует связать с регистрацией

права другого лица в ЕГРП, Постановление отличает основания возникновения исковой давности от оснований добросовестности приобретателя, которая также увязана с осведомленностью о регистрации права отчуждателя в ЕГРП.

Дело в том, что приобретатель должен предварительно, перед приобретением имущества, осведомиться о правах на него, поэтому добросовестность приобретателя отпадает с момента регистрации прав на имущество (регистрации ареста и т.д.) на лицо, не являющееся отчуждателем.

В тоже время даже весьма длительное отсутствие интереса собственника к данным реестра, касающимся его имущества, не может само по себе рассматриваться как пропуск им срока исковой давности.

Для иска об оспаривании зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности. Наиболее важным правилом, обобщающим судебную практику по этому вопросу, является то, что

владеющий спорным имуществом истец не связан сроком исковой давности и вправе оспаривать зарегистрированное за ответчиком право независимо от того, когда эта регистрация состоялась.

Иск, основанный на механизме приобретения имущества по давности, а также и иск о признании права собственности на самовольную постройку не ограничены сроком исковой давности.


Споры о правах на земельные участки, на которых Споры о правах на земельные участки, на которых расположенырасположены

многоквартирные домамногоквартирные дома

• В составе общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, имеются такие объекты, как земельные участки. Право собственности на земельный участок возникает после того, как возникает сам земельный участок. А создание (формирование) земельного участка связано с осуществлением ряда достаточно сложных актов, завершающихся внесением сведений об участке в государственный кадастр недвижимости.

• Соответственно в момент возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме право на земельный участок возникает лишь тогда, когда этот участок уже существует. Между тем процесс приведения в порядок, оформления прав на городские земли только начат и нередко тормозится по разным причинам.

• Постановление вводит режим законного владения земельным участком, подлежащим передаче в общую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме. Тем самым они приобретают право на предъявление исков, предоставляемых законом в защиту права собственности. Среди этих исков важнейшим является негаторный иск (ст. 304 ГК РФ), но возможны и иные иски, в частности иски об установлении (изменении) границ участков, требования в рамках споров из административных и иных публичных правоотношений и т.д.

• Если истец действует по поручению собственников всех помещений, то они лишаются права на повторное обращение с тождественным иском.

• Поручение выступить от имени других собственников помещений не требует обязательной выдачи доверенности (это технически не всегда и возможно) или доверенностей, достаточно протокола общего собрания.

• Но соответствующий иск может подать любой из собственников помещений; иск может быть и групповым, т.е. истцами могут быть не все собственники помещений. В этом случае сохраняется возможность предъявления тождественных требований иными лицами, ранее не участвовавшими в деле.


Контактные данные• Сайт: www.yurbureau.ru• Facebook:

www.facebook.com/yurbureau• Телефон: +7 495 625 95 24• Факс: +7 495 625 95 24• [email protected]

Спасибо за внимание!


Real Estate

Споры в области недвижимости. Защита прав добросовестного приобретателя в суде