Как сделать гостиничный проект успешным

ОТ ИДЕИ ПРОЕКТА ДО ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ: КАК

СДЕЛАТЬ ГОСТИНИЧНЫЙ ПРОЕКТ УСПЕШНЫМ

Татьяна Авдошина, Директор по развитию бизнеса

Москва, 2014

ИДЕЯ

3-й ежегодный саммит «Строительство и дизайн отелей в России и СНГ», Москва, 2014 2

Как правило, к идее создания гостиницы собственник приходит

под влиянием различных внешних и внутренних факторов.

Человеку, не знакомому с отельным бизнесом, может

показаться, что гостиничный бизнес достаточно прост. Это не

так.

Логика: будет продукт — будет спрос, в нашем случае, с

многомиллионными вложениями, которых требует

строительство и запуск отелей, может оказаться губительной.

ПРОЦЕСС


Путь от идеи до успешного проекта весьма непрост, и чтобы избежать ошибок,

необходимо с самого начала привлекать профессионального партнера.


Приступая к планированию, собственник должен четко

понимать, каким должен стать его отель. Основной вопрос,

определяющий будущую востребованность объекта — а что

нужно рынку?

Квинтэссенция гостиничного продукта — его концепция.

Основные факторы, определяющие концепцию планируемой

гостиницы на том или ином рынке — это прежде всего

локальные, местные особенности. Что есть и чего нет на

рынке сейчас, а главное — что будет на рынке и чего не

будет хватать в будущем, в момент выхода гостиницы на

рынок?

ПЛАНИРОВАНИЕ

НА ПУТИ К КОНЦЕПЦИИ:

шаг 1 – понять рынок


Вопросы, которые следует задать:

ПРЕДЛОЖЕНИЕ: Какие средства

размещения представлены на рынке?

Какими характеристиками они обладают,

в чем их преимущества и недостатки?

Какими темпами развивался рынок

последние 5-10 лет? Каковы прогнозы

будущего строительства, какие проекты

заявлены к открытию, в какие сроки,

какова степень их реализации?

СПРОС: Кто основной потребитель

гостиничных услуг данного рынка?

Откуда, с какими целями прибывают

потенциальные клиенты? Какова их

платежеспособность? Какие тенденции

и/или изменения произошли на рынке за

последние 5-10 лет? Какие тенденции

и/или изменения на рынке могут

произойти в среднесрочной и

долгосрочной перспективе? Каковы

локальные особенности спроса?

Как соотносятся спрос и предложение, есть ли сезонность,

как формируются цены на рынке?


шаг 2 – понять место


Вопросы, которые следует задать:

В чем состоят преимущества и недостатки участка, на

котором будет располагаться объект? Как можно

охарактеризовать район его расположения? Есть ли

поблизости очевидные генераторы спроса? Насколько

доступен участок для основных потребительских

групп? Хорошо ли будет виден объект с основных

магистралей и улиц? Кто конкуренты в зоне

расположения сейчас и будет конкурировать в

будущем?

И, конечно, необходимо провести конкурентную

разведку.


На основании хорошо известной матрицы SWOT можно

составить менее известную корреляционную матрицу по

основным линиям

SO («силы – возможности») — стратегии, строящиеся на

сильных сторонах проекта с целью извлечения преимуществ из

новых возможностей, появляющихся во внешнем окружении

гостиницы.

ST («силы – угрозы») — стратегии, строящиеся на сильных

сторонах проекта с целью противостояния угрозам,

появляющимся в её внешнем окружении.

WO («слабости – возможности») — стратегии, связанные с

попытками минимизировать слабые стороны проекта с целью

извлечения преимуществ из внешних возможностей.

WT («слабости – угрозы») — стратегии, связанные с

попытками минимизировать как слабые стороны проекта, так и

угрозы, появляющиеся в её внешнем окружении.

для определения наиболее эффективных направлений

стратегии развития проекта.


шаг 3 – сопоставить и проанализировать данные

АЛЬФА И ОМЕГА: концепция отеля


Концепция гостиницы складывается из:

■ Категории гостиницы

■ Объема номерного фонда

■ Ресторанов и баров, их количества и специализации, периодов обслуживания

■ Концепции конференц-центра

■ Концепции оздоровительной составляющей (тренажерный зал, бассейн, СПА

составляющая, медицинские услуги, другое)

■ Состава других услуг и сервисов, предоставляемых гостиницей (стирка, химчистка,

бизнес-услуги, услуги по уходу за детьми, парковка и т.п.)

Наиболее удачной формой гостиничного здания с точки

зрения эффективного использования площадей, является

прямоугольная форма с двусторонним расположением

номеров с коридором по центру. Прямоугольные части здания

могут группироваться в различные конфигурации в

зависимости от особенностей участка.

Из-за особенностей участка и пятна застройки также могут

применяться и другие формы здания: тауэр или башни

(квадратные, круглые, треугольные и многоугольные), как с

атриумом, так и без; полукруглые, пирамидальные и

сконфигурированные из разных форм гибриды, а также

здания других сложных форм.

Использование сложных форм здания без особых на то

оснований не рекомендуется, так как это в дальнейшем

повлечет за собой удорожание дизайн проекта и оснащения

номеров в связи с наличием большого количества различных

по характеристикам номеров.

ФОРМЫ ГОСТИНИЧНОГО ЗДАНИЯ

9 3-й ежегодный саммит «Строительство и дизайн отелей в России и СНГ», Москва, 2014

Основные принципы:

■ Обеспечение наилучшей видимости и обзора отеля с

основных городских транспортных и пешеходных маршрутов;

■ Обеспечение наилучшей пешеходной и транспортной

доступности главного гостевого входа в отель;

■ Обеспечение «автономности» гостиничного здания;

■ В случае, если гостиница предполагается в составе МФК,

необходимо обеспечить отсутствие необходимости прохода

гостей отеля через деловой комплекс, а также исключить

возможности доступа гостей офисной части на гостевые

этажи гостиницы;

■ По возможности развернуть/расположить здание таким

образом, чтобы обеспечить хорошие видовые

характеристики большинству будущих гостевых номеров.

РАСПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА НА УЧАСТКЕ

10 3-й ежегодный саммит «Строительство и дизайн отелей в России и СНГ», Москва, 2014

Основные принципы:

■ Целесообразность, баланс и эффективное использование

площадей;

■ Принцип неразрывности зон, связанных единым

технологическим процессом;

■ Разделение гостевых и служебных потоков;

■ Эффективные взаимосвязи и технологии на всех уровнях (как

по горизонтали, так и по вертикали);

■ Централизация производства

ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ


ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ СВЯЗИ: Back of the house


ПРОГРАММА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОЩАДЕЙ


В зависимости от типа и категории отеля, существуют

рекомендуемые профессиональными операторами программы

распределения площадей.

По сути, это готовые решения, определяющие соотношения

между номерным фондом, количеством и характеристиками

ресторанов и баров, производственных, административных,

служебных, складских и других вспомогательных помещений.

Несмотря на их проверенную эффективность и

рациональность, сложность для части предлагаемых решений

представляет их адаптация к локальным нормам и

требованиям. Кроме этого, часть предлагаемых решений может

быть неприменима и должна быть обоснована реалиями

локального рынка.

Тем не менее, именно программа распределения площадей

служит по сути дорожной картой для проектировщиков в

процессе работы над планировочными решениями

гостиничного здания.

ДИЗАЙН


Наряду с основной, эстетической функцией, дизайнерские решения и применяемые в

гостиницах материалы должны быть безопасными, а также устойчивыми к

значительным нагрузкам, износо- и вандало-стойкими и удобными в обьслуживании.

Сложные и эксклюзивные материалы и наличие сложных/труднодоступных для

обслуживания объектов дизайна повышают операционные расходы гостиницы, а

также временные затраты на обслуживание и уход. Такие затраты могут быть

оправданы в отелях высшей категории


РЕЦЕПТ УСПЕШНОГО ОТЕЛЯ

и для его воплощения нужен надежный партнер

IFK Hotel Management

ул. Вавилова, д. 7, Москва, 117312 Россия

T +7 495 787 70 01 Ф +7 495 787 70 06

[email protected]

www.ifk-hm.ru

УСПЕХОВ ВАМ В РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ!

© IFK Hotel Management

Все права защищены

Real Estate

Как сделать гостиничный проект успешным