1

Требования к отчетам об оценке в соответствии с рекомендациями Комитета АРБ по оценочной деятельности на примере опыта ОАО «Сбербанк России».

Докладчик: Щеглов Е.В.

Директор Управления по работе с залогами Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России»

07 февраля 2014 г.

2

Комитет по оценочной деятельности Ассоциации Российских банков

В состав Комитета входят представители:

•22 банков, в т.ч. крупнейших; •4-х оценочных сообществ, в т.ч. крупнейших •10-ти ведущих оценочных компаний, в т.ч. Big 4 •крупнейших корпораций (Лукойл, РЖД, АИЖК)

Комитет обладает необходимыми ресурсами для формирования ипринятия взвешенных и компетентных решений с учетом балансаинтересов производителей и потребителей оценочных услуг

Наиболее значимые документы, разработанные Комитетом

• Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками (Согласованы Федеральной антимонопольной службой России «6» мая 2009 года)

• Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога. Общие требования». (2009 г.)

• Методические рекомендации по оценке АЗС для целей залога (2009)

• Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога. Недвижимость, оборудование, бизнес» (2011 г.)

•«Электронный формат отчета об оценке жилой недвижимости» (2012 г.)

3

Перспективные направления работы Комитета

1) Формирование рабочих групп по отдельным направлениям работы для широкого обсуждения вопросов с помощью интернет-ресурсов

2) Оценочный омбудсмен

3) Создание базы источников стоимостной информации

4) Гармонизация подходов в регулировании банковской деятельности и оценочной методологии по вопросам оценки качества и стоимости активов для целей залога

5) Формирование методических рекомендаций, сфокусированных на типовых объектах в отраслевом разрезе

4

Оценочный омбудсмен (участие экспертов Комитета в разрешении спорных ситуаций между банками и оценщиками)

•При наличии взаимного желания банка и оценщика в спорной ситуации эксперты Комитета помогают найти взаимоприемлемое решение, Комитет не выступает арбитром

•Комитет выступает посредником между банком и СРО оценщиков при рассмотрении жалоб и претензий, помогает банку правильно подготовить документы

•Эксперты Комитета консультируют банки и оценочные компании по вопросам взаимодействия с государственными и регулирующими органами

Практический результат – повышение эффективности коммуникаций, уменьшение количества конфликтных

ситуаций, снижение бюрократических барьеров

5

Создание базы источников стоимостной информации (принцип «кассы информационной взаимопомощи» – вноси и пользуйся)

•Формирование перечня источников отраслевой информации, открытых баз данных по отдельным видам активов

•Сбор и систематизация региональных источников ценовой информации по объектам недвижимости

•Управление процессом приема информации, размещения источников в базе, актуализация источников информации

Практический результат – снижение времени на поиск информации, повышение качества результата оценки

6

Гармонизация подходов в регулировании банковской деятельности и оценочной методологии по вопросам оценки качества и стоимости активов для целей залога

•При достаточно широком привлечении оценщиков для оказания услуг в банковском секторе, при разработке документов, регулирующих банковскую и оценочную деятельность в области работы с залоговым обеспечением кредитов, используются различные терминологические и методологические базы и не учитывается их объективная взаимосвязь

•Необходимо приведение регулирующих документов к единому категорийному аппарату и терминологии

•Необходима корреляция с международными стандартами и подходами МСО, Базель)

Практический результат – подготовка проекта федерального стандарта оценки для целей кредитования и

проекта изменений в Положение Банка России №254-П

7

Необходимость внесения изменений в Положение Банка России №254-П

Анализ существующего положения:

Существующий подход ориентирован на ликвидное имущество, учитывает скидки при реализации в нерыночных условиях (50% для большинства активов) и расходы по реализации, при этом:

•Непрозрачность рынка не позволяет адекватно определить стоимость реализации за 180 дней;

•Не учитывается надежность актива –устойчивость к рискам утраты и обесценения;

•Отсутствуют ориентиры для адекватного отражения расходов по реализации, практика взыскания разнообразна;

•Корректировка стоимости для целей резерва одинакова для очень широкой группы активы, существенно отличающихся по свойствам;

•Отсутствует анализ адекватности применяемого подхода к реально возвращаемым в банк суммам от реализации залогов.

Вывод: Применяемый подход к учету залогового обеспечения для корректировки резервов содержит логические

противоречия и не подтверждается статистическими и практическим результатами

8

Необходимость внесения изменений в Положение Банка России №254-П

Существующие базы оценки:

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ: Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден наоткрытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаютсякакие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

•одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторонане обязана принимать исполнение;

•стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

•объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ ЗАЛОГА: Цена, по которой залогодатель, в случае, если бы он являлся продавцом имущества,предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и необязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полнуюинформацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласенбыл бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ : Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

9

Необходимость внесения изменений в Положение Банка России №254-П

Какую стоимость надо использовать как базисную?

Вывод: Использование рыночной стоимости как базиса для расчета

стоимости залога, применяемой для корректировки резерва наиболее логично и

обосновано

10

Формирование методических рекомендаций, сфокусированных на типовых объектах в отраслевом разрезе

1) Описание типовой структуры актива и бизнеса. Раскрытие информации об объекте оценки.

2) Анализ возможности принятия объекта оценки в залог

3) Анализ ликвидности и значимости для бизнеса

4) Рекомендуемые подходы и методы оценки

5) Минимизация ограничений и допущений

6) Набор удельных показателей. Диапазон инвестиционных показателей

7) Основные риски

8) Иные сведения

Практический результат – единство и полнота подходов при оценке типовых объектов, гарантирующие качество

результата и эффективность контроля

11

Предложения по раскрытию информации об объекте оценки, представленной в отчете

12

Анализ возможности принятия объекта оценки в залог

13

Анализ ликвидности и значимости для бизнеса

14

Залоговые риски и их анализ при проведении оценки

15

Основные ошибки оценщиков

Проблемы при осмотре и идентификации недвижимого имущества

Проблемы при анализе документов

Проблемы при анализе рынка и расчетах

Неверное позиционирование на рынке

Отсутствует анализ экономических характеристик объекта оценки

16

Предложения по улучшению взаимодействия между кредитными организациями и оценщиками

Совершенствование законодательства и нормативных документов ЦБ РФ.

Выявление типовых ошибок в отчетах оценщиков и работа над ними.

Прописывать риски, присущие объекту оценки в отчете.

Совершенствовать и внедрять методическую базу в части оценки активов для целей залога.

Единые подходы и требования к оценке активов.

Совместная вовлеченность сторон.

Повышение качества оценочных услуг в банковском секторе и эффективное взаимодействие кредитных организаций и оценщиков.

Совместное обучение оценщиков и сотрудников банка.

17

Приоритеты дальнейшего сотрудничества с оценщиками

18