Ppjb dan pajak properti

PENJUALAN PROPERTI dan PAJAK PROPERTI MANAJEMEN

IWAN SUKIRMAN

Desember 2014

1. Proses Penjualan Rumah Susun

2. Surat Pemesanan sampai PPJB

3. Prosedur Serah Terima Rusun (BAST)

4. Penanda-tanganan AJB & Pengalihan Kredit (Novasi)

5. Pajak & Biaya Dalam Jual Beli Properti

6. Pajak Dalam Pengelolaan Properti (Building Management)

7. Aspek Perpajakan Pengelolaan Kawasan Properti

Agenda TOPIK PRESENTASI

2

Proses Penjualan PROPERTI (Rumah Susun /Strata Title)

UU no.20/2011 tentang Rumah Susun (pengganti UU no.16/1985)

PP no.4/1988 tentang Rumah Susun Keputusan Menpera no.

06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, AD & ART Perhimni Rumah Susun

Perda DKI Jakarta no.1 Tahun 1991 tentang Rumah Susun di DKI Jakarta.

UU no.1/2011 tetang Perumahan dan Kawasan Pemukiman

SE Dirjen Pajak No. SE-01/PJ.33/1988 tanggal 10 Maret 1998 tentang Perlakuan Perpajakan bagi Perhimpunan Penghuni dari Rumah Susun

Surat Edaran Bank Indonesia (SE) BI No. 15/40/DKMP tentang Pembiayaan Pemilikan Properti atau Kendaraan Bermotor.

Peraturan Perundang-Undangan

4

Proses Penjualan Properti (Rumah Susun)

5

SP • Pilih Unit

• Isi formulir SP & ttd

• Bayar Booking Fee

PPJB • Lunasi DP

• Siapkan data

• Ttd PPJB

BAST • Terima

Undangan

• Checklist bersama

• Ttd BAST

• Bayar SC, Listrik dll.

AJB • Rusun

Lunas

• Pajak & Admin

• Ttd AJB di PPAT

• Terima SHM SRS

6

Dilakukan oleh calon Pembeli setelah:

a. Menerima penjelasan dari Marketing Penjual dan menentukan lokasi unit yang dikehendaki.

b. Mengisi formulir SP dan membayar Booking Fee.

Penanda-tanganan Surat Pemesanan (SP)

Berisi antara lain (Kepmenpera No.9/1995) :

Pihak yang melakukan kesepakatan

Kewajiban dan Jaminan Penjual

Uraian obyek PPJB (luas bangunan, lokasi, harga dan cara pembayaran)

Waktu serah terima

Kewajiban Pembeli dan Penggunaan Bangunan

Pengalihan Hak

Pemeliharaan Bangunan

Pembatalan PPJB dan Penyelesaian Perselisihan

7

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

8

Penanda-tanganan PPJB (UU no20/2011)

Developer memiliki status kepemilikan tanah.

Developer mendapatkan IMB.

Keterbangunan paling sedikit 20% 20% dari volume konstruksi bangunan rusun yang sedang dipasarkan.

Hal yang diperjanjikan Lokasi, bentuk, spesifikasi, harga, prasarana, sarana, utilitas umum dan waktu serah terima

Dibuat dihadapan Notaris

9

Dilakukan dikantor Developer atau lokasi rumah susun setelah Pembeli

melunasi rumah susun atau menyelesaikan proses KPA, dengan proses sbb:

a. Menerima undangan BAST dari Developer.

b. Datang saat BAST dan melakukan checklist bersama pihak Developer

atas rusun yang diserah terimakan.

c. Setelah menyetujui dan menanda-tangani BAST, Pembeli akan

menerima kunci unit (access card, remote AC dll).

d. Pembeli wajib menanda-tangani surat pernyataan memenuhi Tata

Tertib Kepenghuhian (Houserule)

Apabila setelah 2 kali undangan, Pembeli tidak memenuhi

undangan BAST maka pada undangan ketiga dapat dilakukan

Serah Terima Sepihak oleh Developer.

Prosedur Penanda-tanganan BAST

10

Setelah menanda-tangani BAST atau Serah terima sepihak, maka Penjual

telah mengalihkan tanggung jawab atas unit rusun ke pihak Pembeli yang

artinya :

a. Pembeli boleh melakukan fitting out /renovasi sesuai ketentuan dalam

Houserule.

b. Masih terdapat garansi atas unit rusun dari Penjual selama 100 hari,

apabila belum dilakukan fitting out /renovasi.

c. Setiap Pemilik unit /Pembeli memiliki kewajiban untuk membayar :

Iuran Pengelolaan (service charge & sinking fund)

Biaya pemakaian listrik dan air bulanan

PBB

Penanda-tanganan BAST

11

Setelah menanda-tangani BAST atau Serah terima sepihak, beberapa

ketentuan yang diatur UU /PP adalah :

a. Pembeli boleh menghuni rusun setelah SLF terbit.

b. Untuk KPA rusun boleh dihuni setelah bank mengeluarkan surat

pernyataan Pinjam Pakai.

c. Pembeli memberi kuasa kepada Developer untuk membentuk P3SRS

sementara untuk mengelola rumah susun dan menagihkan Iuran

Pengelolaan (SC & SF) serta biaya listrik & air.

Penanda-tanganan BAST (lanjutan..)

http://www.hukumproperti.com/2011/02/27/daily-tips-isi-dan-tujuan-perjanjian-pengikatan-jual-%e2%80%93-beli-ppjb/

12

Penanda-tanganan AKTA JUAL BELI

Dilakukan oleh Penjual dan Pembeli dihadapan PPAT (untuk SKBG : dihadapan Notaris) dengan

syarat:

a. Bangunan rumah susun

telah selesai dan siap huni (SLF sudah terbit).

b. Telah dilakukan

pelunasan atas harga bangunan

+ biaya administrasi +

pajak .

c. Sudah terbit HGB atas nama

Penjual (Developer).

PROSES PENGALIHAN KREDIT

(Novasi /credit take over)

13

Memperoleh persetujuan DEVELOPER dan BANK

BANK menerbitkan “Surat Persetujuan Alih Debitur”

Pelaksanaan “Perjanjian Overkredit” (NOVASI)

Pembeli dan Penjual membayar : Pajak (PPh 5%) + Biaya Administrasi (2,5%)

PPh, PPN, PPnBM, BPHTB dan PNBP (Bea Balik Nama)

http://3.bp.blogspot.com/-txobjDZZe8U/U7uYAMwSR-I/AAAAAAAAAr0/UwFIDJftwN8/s1600/Pajak+Properti.jpg

15

Pemilik Tanah :

1. PPh Final = 5% x NP

(PP no.71 tahun 2008)

• PBB = 0,5% x NJKP

(periode sebelum transaksi)

Pembeli /Developer :

1. BPHTB = ((Luas x NJOP) –

NPOPTKP) x 5%


(periode setelah transaksi)

Pajak & Biaya Dalam Penjualan Tanah

UU no.42/2009 (PPN), PP no.48/1994, PP no.71/2008 (PPh), PP no.6/2003 (PPnBM), UU no.12/1994 (PBB), UU no.28/2009 (BPHTB)

16

Developer :





Pembeli :

1. PPN = 10% x NP


NPOPTKP) x 5%



Pajak & Biaya Dalam Penjualan Kavling

17

Developer :





Pembeli :

1. PPN = 10% x NP

2. PPnBM = 20% x NJKP


NPOPTKP) x 5%



Pajak & Biaya Dalam Penjualan Rumah

18

Developer :




Pembeli :

1. PPN = 10% x NP



NPOPTKP) x 5%

4. Bea AJB = 0,25 sp 1% x NP

5. PNBP = Rp 5.000 x Luas


Pajak & Biaya Dalam Penjualan Apartemen

19

Pemilik unit :





Pembeli :

1. PPN = 10% x NP



NPOPTKP) x 5%

4. PNBP = Rp 5.000 x Luas



Pajak & Biaya Dalam Penjualan Apartemen

UU no.42/2009, PP no.48/1994, PP no.71/2008, PP no.6/2003, UU no.12/1994, UU no.28/2009

20

1. Pajak Pertambahan Nilai

PPN = 10% x Nilai Pengalihan

2. Pajak Penjualan Barang Mewah

PPnBM = 20% x Nilai Jual Kena Pajak

3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

BPHTB = (Harga Jual – NPOPTKP) x 5%

4. Biaya Akta Jual Beli /Notaris

Biaya AJB = 0,25 sp 1% x Nilai Pengalihan

5. Bea Balik Nama / Penghasilan Negara Bukan Pajak

PNBP = Rp 5.000,- x Luas SG

6. Pajak Bumi dan Bangunan

PBB = 0,5% x Nilai Jual Kena Pajak

Pajak & Biaya yang di tanggung Pembeli

21

Pajak Penghasilan (PP no.71 tahun 2008)

PPh Final (= 5% x NP) tidak dikenakan apabila:

a. Pengalihan thd orang dengan penghasilan PTKP

b. Nilai pengalihan tanah /bangunan < Rp 60 juta

c. Pengalihan kepada Pemerintah

d. Pengalihan berupa hibah /waris kepada keluarga

PPh Final = 1% x NP, apabila:

a. Pengalihan /transaksi atas Rumah Sederhana

b. Pengalihan /transaksi atas Rumah Susun Sederhana

22

Pajak Pertambahan Nilai (UU no.42/2009)

PPN bagi properti tidak dikenakan apabila:

a. Penjualan terhadap Rumah Sederhana dan RSS yang

batasannya ditentukan dlm Keputusan Menteri Keuangan

310/KMK.04/1989, tanggal 3 April 1989.

b. Transaksi jual beli atas properti dengan nilai dibawah Rp

36 juta.

PPN = 10% x NP

Dikenakan kepada Pembeli dan dipungut oleh Penjual dengan

catatan penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP).

23

BPHTB (UU no.28/2009 tentang PDRD)

BPHTB = 0,5% x NJKP :

1. Merupakan pajak yang dipungut oleh Pemerintah Daerah

(PDRD) terhadap semua transaksi properti.

2. Penentuan NJKP untuk PPnBM dan PBB berdasarkan

NJOP, untuk BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Obyek

Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

3. Menghitung NJKP :

a. NJKP = Harga Jual – NPOPTK, dimana NPOPTK =

Rp 60 juta untuk transaksi penjualan.

b. NJKP = Harga Jual – NPOPTK, dimana NPOPTK =

Rp 300 juta untuk hibah dan waris.

24

Pajak Penjualan Barang Mewah (PP no.6/2003)

PPnBM = 20% x NJKP :

1. Tidak dikenakan apabila transaksi antar perorangan.

2. Untuk Transaksi dari pengembang /developer ( per tanggal

1 Juni 2009 ), PPnBM dikenakan terhadap:

a. Perumahan non strata title (landed house) dengan

batasan luas > 350 m2.

b. Rumah susun strata title (apartment) dengan batasan

luas > 60 m2.

25

Pajak Bumi dan Bangunan (UU no.28/2009)

PBB = 0,5% x NJKP :

1. Ditagihkan ke pemilik setiap bulan Maret melalui SPPT

(Surat Pemberitahuan Pajak Terutang).

2. Batas waktu pembayaran 6 bulan dan keterlambatan

dikenai denda 2% perbulan dengan maksimal 24 bulan.

3. Menghitung NJKP :

a. NJKP = 20% dari Nilai Jual Objek Kena Pajak

(NJOP) untuk properti dengan NJOP < Rp 1 M.

b. NJKP = 40% dari Nilai Jual Objek Kena Pajak

(NJOP) untuk properti dengan NJOP > Rp 1 M

Nilai Pengalihan (NP)

Yang dimaksud dengan nilai pengalihan adalah nilai yang tertinggi antara nilai transaksi (harga jual) dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) untuk perhitungan PBB atas tanah dan bangunan dalam tahun pajak terjadinya pengalihan.

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Yang dimaksud dengan nilai pengalihan adalah nilai yang tertinggi antara nilai transaksi (harga jual) dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) untuk perhitungan PBB atas tanah dan bangunan dalam tahun pajak terjadinya pengalihan.

Terminologi NJKP dan NP

26

Pajak Dalam Pengelolaan Properti

(Building Management Tax)

3 Kelompok Tagihan (Invoice) BM ke Tenant

28

Sewa, Iuran Pengelolaan & Dana Cadangan

• IP&DC dikenakan kepada pemilik unit strata title

• Untuk tenant non strata, IP disebut Service Charge

• Sewa (rental charge) untuk tenant non strata

Utilitas (berdasarkan konsumsi bulanan)

• Tagihan Listrik, Air dan Gas (bila ada)

• Untuk Internet, TV kabel dan Telpon; tagihan berasal dari Provider masing-masing

Fitting Out dan Jasa Tambahan

• Listrik & Air kerja selama fitting out (serta deposit)

• Tagihan pemasangan instalasi ME, access card, lot parkir berlangganan, Fitness club dll.

1. PPN (UU no.8 th 1993 sampai UU no.42 th 2009) :

Tarifnya tetap = 10%, dibebankan ke konsumen (dalam hal ini adalah

Penyewa /Tenant). Bagi ‘Pemungut’ (BM /Landlord): PPN dalam

tagihan dihitung sebagai Pajak Keluaran.

Yang disetorkan ke Kas Negara/KPP oleh Pemungut (BM /Landlord)

yang memiliki NPWP (PKP): adalah selisih bila Pajak Masukan lebih

kecil dari Pajak Keluaran.

PPN terutang dibuatkan ‘Faktur Pajak’ oleh Pemungut untuk

diserahkan ke ‘Terpungut /terpotong pajak’ (Tenant /Penyewa).

PPN dibayarkan paling lambat tanggal 10 setiap bulannya dan

dilaporkan paling lambat tanggal 25.

29

2 Jenis Pajak Dalam Tagihan BM ke Tenant

2. PPh (UU no.7 th 1983 sampai UU no.36 th 2008) :

Tarif = 2% - 10%, dibebankan ke pemilik lahan atau penerima

penghasilan (dalam hal ini BM /Landlord). Penyewa /Tenant disini

sebagai ‘Pemungut /Pemotong’ dan PPh tsb dipotong langsung dari

nilai tagihan yang diterima /dibayarkan oleh Penyewa.

Bagi pemilik lahan (Landlord /BM), pemotongan PPh dalam tagihan ke

Tenant dapat dikreditkan sebagai Pajak Masukan.

PPh terutang dibuatkan ‘Faktur Pajak’ oleh Pemungut (Penyewa

/Tenant) untuk diserahkan ke ‘Terpungut /terpotong’ (Landlord /BM).

PPh dibayarkan paling lambat tanggal 10 setiap bulannya dan

dilaporkan paling lambat tanggal 15. Apabila Penyewa adalah orang

pribadi, maka Landlord /BM yang menyetorkan PPh-nya.

30

2 Jenis Pajak Dalam Tagihan BM ke Tenant

31

Pajak Dalam Tagihan BM ke Tenant Sin

kin

g Fund

• Tidak dikenai Pajak

• Sebelum atau sesudah P3SRS terbentuk

• Juga bagi lease office

Serv

ice C

harg

e

• PPN = 10%

• Tagihan ke pemilik Strata, ada PPh ps 23 = 2%

• Tagihan ke Penyewa, ada PPh ps.4 (2) = 10%

Renta

l C

harg

e

• PPN = 10%

• Tagihan ke Penyewa, ada PPh ps.4 (2) = 10%

32

Pajak Dalam Tagihan BM ke Tenant U

tilita

s • PPN = 10% bagi semua jenis utilitas (listrik, air, telpon, gas, internet dll).

• Bagi pemilik unit strata, PPh ps.23 = 2%

• Bagi penyewa, PPh ps.4 (2) = 10%

Jasa

Tam

bahan

• PPN = 10% bagi semua jasa BM (pekerjaan ME, access card, lot parkir dll)

• Bagi pemilik unit strata, PPh ps.23 = 2%

• Bagi penyewa, PPh ps.4 (2) = 10%

Segala

jenis

Deposi

t • Tidak dikenai Pajak

• Sebelum atau sesudah P3SRS terbentuk

• Juga bagi Lease office

Perhitungan Pompa Pemadam Api Contoh Perhitungan Pajak Tagihan BM

Building Management PT. Procon Indonesia mengelola sebuah gedung perkantoran

strata title di Jakarta. Sebelum terbentuknya P3SRS, 40% dari areal semigros

gedung yang dimiliki oleh Developer (pemilik unit strata) disewakan dan sisanya

digunakan oleh masing-masing pemilik unit strata. Bagaimana perhitungan pajak

atas tagihan yang dibuat BM (mewakili Developer) kepada tenant-tenant sbb :

1. Service Charge sebesar Rp 120 jt kepada PT. ABC yang menyewa 1.000 m2 di

areal yang disewakan Developer.

2. Rental Charge sebesar Rp 600 jt kepada perusahaan yang sama (PT. ABC).

3. Iuran Pengelolaan (Service Charge) sebesar Rp 54 jt dan Dana Cadangan

(Sinking Fund) sebesar Rp 6 jt kepada salah satu pemilik unit strata seluas

500 m2. Untuk dana cadangan tidak dikenakan PAJAK.

4. Tagihan Listrik Rp 16 jt kepada pemilik unit strata perorangan (non PKP).

Jawaban dari soal diatas pada lembar berikutnya dengan merujuk pada slide di

halaman 31 dan 32. Sebagai catatan; Mengingat belum terbentuknya P3SRS, maka

tagihan Iuran Pengelolaan (Service Charge) kepada pemilik unit strata, tetap

dikenakan PPN (10%) sama seperti Penyewa.

33

Perhitungan Pompa Pemadam Api Jawaban Perhitungan Pajak Tagihan BM

Perhitungan PAJAK atas tagihan BM adalah sbb :

1. Service Charge sebesar Rp 120 jt,

Dikenakan PPN = 10% x Rp 120 jt = Rp 12 jt. Sehingga total tagihan yang

dikirimkan ke PT. ABC beserta faktur pajaknya = Rp 132 jt.

Dikenakan PPh ps.4 (2) = 10% x Rp 120 jt = 12 jt. Pada saat pembayaran PT.

ABC sebagai PKP melakukan pemotongan dan membuatkan bukti potong

untuk BM.

Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran Service

Charge = Rp 132 jt – 12 jt = Rp 120 jt

2. Rental Charge sebesar Rp 600 jt kepada perusahaan yang sama (PT. ABC).


dikirimkan ke PT. ABC beserta faktur pajaknya = Rp 660 jt.

Dikenakan PPh ps.4 (2) = 10% x Rp 600 jt = 60 jt. Pada saat pembayaran PT.

ABC sebagai PKP melakukan pemotongan dan membuatkan bukti potong

untuk BM.

Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran Rental

Charge = Rp 660 jt – 60 jt = Rp 600 jt.

34

Perhitungan Pompa Pemadam Api Jawaban Perhitungan Pajak Tagihan BM

3. Iuran Pengelolaan sebesar Rp 54 jt ditagihkan ke pemilik unit strata (PKP).

Dikenakan PPN bagi IP = 10% x Rp 54 jt = Rp 5,4 jt. Sehingga total tagihan

yang dikirimkan ke Pemilik Unit beserta faktur pajaknya = Rp 59,4 jt.

Dikenakan PPh ps.23 bagi IP = 2% x Rp 54 jt = Rp 1,08 jt. Pada saat

pembayaran, Pemilik unit sebagai PKP melakukan pemotongan dan

membuatkan bukti potong untuk BM.

Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran Iuran

Pengelolaan = Rp 59,4 jt – 1,08 jt = Rp 58,32 jt

4. Tagihan Listrik Rp 16 jt kepada pemilik unit strata non PKP.

Dikenakan PPN = 10% x Rp 16 jt = Rp 1,6 jt. Sehingga total tagihan yang

dikirimkan ke Pemilik unit beserta faktur pajaknya = Rp 17,6 jt.

Dikenakan PPh ps.23 = 2% x Rp 16 jt = Rp 320 ribu. Pada saat pembayaran

Pemilik unit non PKP tidak melakukan pemotongan dan membuatkan

bukti potong untuk BM.

Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran

Tagihan Listrik = Rp 17,6 jt – 0 jt = Rp 17,6 jt. BM akan melakukan

pemungutan pajaknya sendiri (membuat SSP) dan menyetorkan PPh

tsb ke KPP. 35

Perhitungan Pompa Pemadam Api

Sebuah gedung perkantoran yang berlokasi di Jl. TB Simatupang sudah 2 tahun

beroperasi. PT. XYZ sebagai tenant baru (penyewa), mulai melakukan fitting out,

sedangkan PT. MNO adalah pemilik unit strata. Bagaimana perhitungan pajak atas

tagihan yang dibuat BM (mewakili Landlord /Owner) :

1. Tagihan Deposit fitting out sebesar Rp 15 jt dan biaya Air kerja dan Overtime

lift Rp 3 jt kepada PT. XYZ.

2. Tagihan sewa tahunan 4 lot unreserved parking Rp 24 jt kepada perusahaan

PT. MNO.

3. Tagihan Jasa pekerjaan ME (penambahan tusuk kontak) di areal sewa ke PT.

MNO sebesar Rp 250 ribu, oleh teknisi BM.

4. Jasa pekerjaan ME (pemasangan sprinkler, fire alarm dan pipa AC) saat fitting

out PT. XYZ oleh subkon BM, sebesar Rp 60 jt yang ditagihkan langsung ke

kontraktor PT. XYZ (bukan ke tenant PT. XYZ).

Jawaban dari soal diatas pada lembar berikutnya dengan merujuk pada slide di

halaman 32. Sebagai catatan; untuk pekerjaan fitting out areal tenant (no.4), BM

menyerahkan pekerjaan tsb pada sub kontraktor yang memiliki ijin/lisensi, dimana

BM mengambil profit dari selisih penawaran kontraktor dan biaya yang ditagihkan

ke kontraktor tenant (atau ke tenant ybs).

Contoh Pajak Jasa Tambahan & Fitting Out

36


Perhitungan PAJAK atas tagihan BM adalah sbb :

1. Untuk deposit fitting out tidak ada pajaknya, sedangkan biaya fitting out lainnya (air

kerja dan overtime lift) sebesar Rp 3 jt, akan menjadi :

Dikenakan PPN = 10% x Rp 3 jt = Rp 300 ribu. Sehingga total tagihan yang

dikirimkan ke PT. XYZ beserta faktur pajaknya = Rp 3,3 jt.

Dikenakan PPh ps.4 (2) = 10% x Rp 3 jt = Rp 300 ribu. Pada saat pembayaran PT.

XYZ sebagai PKP melakukan pemotongan dan membuatkan bukti potong untuk BM.

Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran biaya fitting

out = Rp 3,3 jt – 300 ribu = Rp 3 jt

2. Tagihan Sewa lot parkir Rp 24 jt kepada tenant PT. MNO.

Dikenakan PPN = 10% x Rp 24 jt = Rp 2,4 jt. Sehingga total tagihan yang

dikirimkan ke PT. MNO beserta faktur pajaknya = Rp 26,4 jt.

Dikenakan PPh ps.23 = 2% x Rp 24 jt = Rp 480 ribu. Pada saat pembayaran PT. MNO

sebagai PKP melakukan pemotongan dan membuatkan bukti potong untuk BM.

Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran Rental Charge

= Rp 26,4 jt – 480 ribu = Rp 25,92 jt. Apabila Tenant membayar full sesuai

tagihan (Rp 26,4 jt), maka BM wajib membuat SSP (melakukan pemungutan

PPh) dan menyetorkan Pajaknya.

37

Jawaban Pajak Jasa Tambahan & Fitting Out


3. Jasa pekerjaan ME Rp 250 ribu yang dikerjakan oleh teknisi BM.

Dikenakan PPN = 10% x Rp 250 ribu = Rp 25 ribu. Total tagihan yang

dikirimkan ke PT. MNO beserta faktur pajaknya = Rp 275 ribu.

Dikenakan PPh ps.4 (2) = 10% x Rp 250 ribu = Rp 25 ribu. Pada saat

pembayaran, PT. MNO sebagai PKP melakukan pemotongan dan membuatkan

bukti potong untuk BM.

Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran Iuran

Pengelolaan = Rp 275 ribu – 25 ribu = Rp 250 ribu.

4. Jasa pekerjaan ME Rp 60 jt yang ditagihkan BM ke kontraktor PT. XYZ.


dikirimkan ke PT. XYZ beserta faktur pajaknya = Rp 66 jt.

Dikenakan PPh ps.23 = 4% x Rp 60 jt = Rp 2,4 jt. Pemotongan tagihan atas

PPh ps.23 = 4% (bukan 2%) karena BM sebagai pembuat tagihan bukan

kontraktor dan tidak memiliki ijin pekerjaan kontruksi.

Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk tagihan pekerjaan ME

fitting out = Rp 66 jt – 2,4 jt = Rp 63,6 jt. Kontraktor PT. XYZ membuatkan

bukti potong untuk diserahkan ke BM.

38

Jawaban Pajak Jasa Tambahan & Fitting Out

Aspek Perpajakan dalam Pengelolaan

Kawasan PROPERTI (*)

PT. Badan Pengelola

(Developer) : Membuat Tagihan & Membayar

Gaji.

Karyawan Badan

Pengelola (Building

Mangement)

TENANT : Service Charge

& Sinking Fund, Utilitas (Listrik & Air)

Langganan Lot Parkir dll.

Rp

PPh ps.21

PPh Badan ps. 29, 25

PPN

Rp

PPh ps.23

(*) : pra P3SRS

39

PPh ps.23 = PMK 244/PMK.03 th 2008, PPh ps.4(2) = PP no.5 th 2002, PPh ps. 21, ps. 25, ps. 29 = UU no.36 th 2008, PPN = UU no.42 th 2009

PPh ps.4 (2)

PPh ps.23

(**) : setelah P3SRS

PPh ps.4 (2) = Untuk tagihan Pemilik Kawasan yang berkaitan sewa lahan, contoh : lahan parkir. PPh ps.23 = Untuk tagihan Pemilik Kawasan yang bekaitan dengan jasa, contoh : penyediaan utilitas. Semua tagihan P3SRS ke Tenant (IP&DC, Utilitas dll) setelah P3SRS tidak dikenakan PPN & PPh. Pajak

akan dikenakan (menjadi PKP) apabila penghasilan P3SRS melebihi Rp 600 jt /tahun.


Kawasan PROPERTI (**)

40

Badan Pengelola

P3SRS /BM (Non PKP) ; Buat tagihan ke Tenant & Membayar

biaya ke Developer.

PT. ... /Pemilik Kawasan

(Developer) : Membuat tagihan ke

BM

TENANT : Service Charge

& Sinking Fund, Utilitas (Listrik & Air)

Langganan Lot Parkir dll.

Rp


PPh ps.23


Rp

PPh ps.4 (2)


PPh ps.4 (2) = Tagihan BM ke Vendor yang berkaitan sewa lahan contoh : ATM dan Antena GSM. PPh ps.23 = Tagihan BM ke Vendor yang bekaitan dengan jasa, contoh : profit sharing internet & TV kabel. Tagihan BM (P3SRS) ke Vendor dikenakan PPN, dan sebaliknya dipotong PPh oleh Vendor ybs.



41

Badan Pengelola

P3SRS /BM (Non PKP) ; Buat tagihan ke Vendor & Membayar

Gaji.

Karyawan Badan

Pengelola (Building

Mangement)

VENDOR : Profit Sharing Internet, Sewa tempat ATM dan Antena

GSM.

Rp


Rp

PPh ps.21

PPh ps.23

PPN

PPh ps.4 (2)

PPh ps.23

(*) : pra P3SRS

42


Kawasan PROPERTI (*)

PERUSAHAAN ALIH DAYA

/Outsourcing (Sekuriti,

Housekeeping, Parkir, Pest Control, dll)

Karyawan Alih Daya (Sekuriti,

Housekeeper,Petugas

parkir dll)

PT. Badan Pengelola /BM

(Developer)

Rp

PPh ps.21


Rp

PPh ps.23

PPh ps.23

PPN


43



PERUSAHAAN ALIH DAYA

/Outsourcing (Sekuriti,

Housekeeping, Parkir, Pest Control, dll).

Karyawan Alih Daya (Sekuriti,

Housekeeper,Petugas

parkir dll)

Badan Pengelola /BM

(P3SRS)

Rp

PPh ps.21


Rp

PPh ps.23

PPh ps.23

Setelah terbentuknya P3SRS, Badan Pengelola /BM, tidak dikenakan PPN atas tagihan Outsourcing. PPh ps.23 (2%) = Untuk perusahaan outsourcing sekuriti & housekeeping hanya dikenakan pada biaya

Management Fee dalam tagihan mereka

DAFTAR PUSTAKA :

Rama Mahendra, S.H. “PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI TANAH (DARI

PERSPEKTIF PEMBELI)”, (www.Lekslawyer.com).

Rama Mahendra, S.H. “Menjual Apartemen dengan Dasar PPJB”

(http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt501bef579486d/menjual-

apartemen-dengan-dasar-ppjb).

Jenis-jenis Pajak atas Transaksi Properti

(http://ekstensifikasi423.blogspot.com/2014/07/jenis-jenis-pajak-atas-

transaksi.html).

Perpajakan Dalam Properti/Real Estate (https://id-

id.facebook.com/permalink.php?story_fbid=496744817076720&id=370783429

672860).

UU no.42 th 2009 (PPN), UU no.28 th 2008 (PDRD), PP no.71 th 2008 (PPh)

dan UU no.20 tahun 2011 (Rumah Susun) (www.hukumonline.com)..

Draft PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) dan Flyer Aeropolis Residence,

Tangerang. PT. Intiland Development Tbk.

Presentasi “Taxation and Financial Report” PT. Procon Indonesia – Property

Management Sharing Session, 28 Januari 2008.

“Booklet PPN” dan “Booklet PPh” Dirjen Pajak

(http://www.pajak.go.id/sites/default/files/BookletPPN.pdf )

44

http://www.lekslawyer.com/

http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt501bef579486d/menjual-apartemen-dengan-dasar-ppjb









http://ekstensifikasi423.blogspot.com/2014/07/jenis-jenis-pajak-atas-transaksi.html









https://id-id.facebook.com/permalink.php?story_fbid=496744817076720&id=370783429672860




http://www.hukumonline.com/

http://www.pajak.go.id/sites/default/files/BookletPPN.pdf

TERIMA KASIH ATAS PERHATIAN ANDA

(Q & A)