“Quanto Vale il Tuo Albergo?”

Relatori Prof. Giorgio Bianchi – Docente IULM Milano e Amministratore R&D hospitality

Dott. Antonio Nitto – Presidente R&D hospitalityDott. Vincenzo Nappo – Senior AnalystDott. Guido Castellini – Italia Turismo

Giovedì 26 gennaioAlbergatore Day 2012

Coca Cola Multiplo: Tariffa Camera Multiplo:

Il valore di ogni camera d’albergo e pari a 100,000 volte il costo di una

coca-cola nel mini bar

Il valore di ogni camera d’albergo e pari al Ricavo medio

giornaliero*numero di camere *1,000

Valore = costo Coca cola *100,000*numero di camere

Valore = ADR *numero di camere*1,000

Esempio : 5 euro *100,000*68 = 34 milioni

Esempio : 105euro *1,000*68= 7,1 milioni

L importanza del Valutatore e dei modelli Valutativi?

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Cosa Valutare?

L’ oggetto da valutare deve essere certo , determinato, descritto e preventivamente individuato. Nel scegliere cosa valutare è importante che vengano scelti standard omogenei di riferimento.

Per compiere una valutazione corretta bisogna definire in modo dettagliato il che cosa si sta valutando sotto tre punti di vista:

• Giuridico

• Fisico

• Economico

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Perche Valutare?

Le finalità della valutazione possono essere molteplici:

•SCELTE DI CESSIONITrasferimenti EreditariCessione d’Azienda o di RamiFusioni

•SCELTE PATRIMONIALIScopi ConoscitiviValutazione ai fini assicurativiProcedimenti di Esproprio

•SCELTE D’INVESTIMENTOAnalisi di FattibilitàDecisioni di acquisto o di gestioneRistrutturazione del finanziamento

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Come ValutareDocumentazione Necessaria

•Planimetria catastale conforme allo stato attuale

•Documentazione tecnica sui requisiti tecnologici degli impianti  interni all’immobile (elettrico, cpi, impianto idraulico, ….)

•Eventuale documentazione relativa ad adeguamento/ammodernamento locali o arredi

•Bilancio gestionale degli ultimi 3-5 anni

•ADR e occupazione annuale

•Fatturato, GoP

•Costi immobiliari

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TECNICHE ODIERNE DI VALUTAZIONE DELL’ ASSET ALBERGHIERO

3. Criterio redditualeDetermina il valore della struttura ricettiva

capitalizzando i redditi attesi attraverso un

tasso di capitalizzazione ( cap rate ).

Restituisce il valore dell’albergo attualizzando,

mediante un tasso di attualizzazione, i flussi di

cassa derivanti dai redditi attesi.

4. Criterio finanziario Discounted Cash Flow

1. Criterio di Mercato/ Comparabile

2. Criterio al costo di Costruzione

Restituisce il valore dell’ albergo comparandolo con prezzi riscontrabile per transazione sul mercato d’ interesse

Restituisce il valore dell’albergo basandolo su un nuovo costo di costruzione, stima del valore d’area, aggiustamenti.

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1. Criterio di Mercato

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Ranking:

Parigi

Londra

Zurigo

Ginevra

Roma

Trend del mercato alberghiero 2006-2015Valore Camera

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2. Criterio del Costo di CostruzioneMassimo e Miglior Utilizzo

                     

  Investimenti Comparti   superficie

mq unità/camere

sup./unità

mq costo parametro di

costo Totale € 

  68                 

  Costo di costruzione   2.776,00     €

1.399   € 3.889.000  

   hotel+impian

tifuori terra 1.850,00 68 20

€ 1.700 €/mq € 3.145.000  

      interrati 930,00     € 800 €/mq € 744.000      sottotetto   690,00     € - €/mq € -  

 Soft cost

fee progettisti, ingegneri, consulenze

      

4,5% % sui costi di costruzione

€ 175.005  

 

Altri costi

stima costi amministrazione, tasse,

oneri e concessioni

 

     

16% % sui costi di costruzione

€ 622.240    Arredi           € 6.000 €/camera € 408.000                      

  Totale     2.780     €

1.832   € 5.094.245  

  Totale senza arredi               € 4.686.245                                                                                                                                

N.B. = AGGIUNGERE COSTO AREA ALL’ INVESTIMENTO TOTALE – ca. 30-40%

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Criterio del Costo di CostruzioneMassimo e Miglior Utilizzo

•Urbanisticamente Consentito

•Fisicamente e tecnicamente realizzabile

•Finanziariamente sostenibile

•Economicamente Conveniente

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Consistenza Edilizia

Superfici

P.-2 Locali tecnici mq 304P.-1 Sala

colazioni/cucina/ufficimq 304

P.T. ingresso/reception/bar mq 275 P. 1°/8° camere mq 1500P. 9° alloggio mq 236P. 10° Zona fitness/terrazzo mq 159

Totale mq 2.776

Volume Totale:

mc 8.360

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Spa VS RistoranteSteakhouse Zona Fitness/terrazza

Costo al metro quadro:F&B Vendita lorda al metro quadro 550Moltiplicato: tasso di locazione ( % vendita) 6% Uguale: canone di locazione netto al metro quadro 33

Rendimento:

Costo di costruzione al metro quadro 200Moltiplicato: GLSM Moltiplicatore 1,2Uguale: Costo totale per GLSM 240

Rendita Finanziaria 33/240 13,8%

Costo al metro quadro:Spa Vendita lorda al metro quadro 150Moltiplicato: tasso di locazione ( % vendita) 6% Uguale: canone di locazione netto al metro quadro 9

Rendimento:

Costo di costruzione al metro quadro 100Moltiplicato: GLSM Moltiplicatore 1,2Uguale: Costo totale perGLSM 120

Rendita Finanziaria 9/120 7,5%

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Metodo reddittuale e finanziario

Per la dottrina anglosassone, basata sull’approccio finanziario, i due

concetti di reddito economico e di reddito finanziario sono ravvicinati

fino a fondersi, mentre non lo è altrettanto per la dottrina estimale

italiana dove, anche per motivi civilistici e fiscali, il concetto di reddito

e il concetto di flusso di cassa rimangono fortemente distinti

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Discounted Cash Flow

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Quale Valutazione Scegliere?

Coca ColaTariffa Camera

MultiploCosto

CostruzioneCriterio di mercato DCF

Valore in milioni 34 7,1 6,5-7,5 10,5 6,65

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Come si evince dalla valutazione non tutti i metodi hanno un output identico e perciò si cerca sempre di fare una media ponderata tra i modelli valutativi più validi: Costo costruzione, Mercato e DCF

Valore Finale: 8,5 – 9 milioni di Euro

S

D

Leggi e Conoscenze di Mercato

E

D’

E’

Prezzo Vendita

Richiesta di strutture Q Q’

P

P’

Il Valore di vendita dell’ immobile è soggetto alle condizioni di mercato. Esempio: Valutazione Hotel Gallia 65 Milioni, valore di vendita Finale 130 Milioni di Euro

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A CHI RIVOLGERSI ?

Research & DevelopmentRicerca e sviluppo di opportunità di investimento e selezione di operatori per acquisto, gestione o vendita di hotel e strutture ricettive; attività di supporto analitico e promozione del business.

ValutazioniValutazioni immobiliari , Valorizzazione e advisory strategica.

Studi di fattibilitàSupporto nello sviluppo di progetti: analisi e linee guida per i processi decisionali del committente.

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R&D HOSPITALITY

Via Colletta 70, Milano

Tel. 02 55012262

info@rdhospitality.it

www.rdhospitality.it

CONTATTI

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Antonio Nitto

Vincenzo Nappo

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