View
243
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou lokalnih samouprava u Srbiji Analiza postoje eg stanja i potreba razvoja infrastrukture za državnu procenu vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji
ANALIZA POSTOJEĆEG STANJA I POTREBA RAZVOJA INFRASTRUKTURE
ZA DRŽAVNU PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI
Beograd, 2014
UNIVERZITET U BEOGRADU
GRAĐEVINSKI FAKULTET
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
4 | S t r a n a
PROJEKTNI ZADATAK
U Srbiji ne postoji potpuna i sistematizovana infrastruktura za kvalitetno i pouzdano
vrednovanje nepokretnosti. To potvrđuju i analize pojedinih važećih propisa kojima se
reguliše rad i postupanje državnih organa koji u okvirima svojih nadležnosti na različite
načine prikupljaju podatke, vrednuju nepokretnosti i vrše procenu njihove vrednosti.
Ovakva praksa protivureči INSPIRE direktivi, Strategiji razvoja nacionalne infrastrukture
prostornih podataka u Republici Srbiji i brojnim drugim primerima dobre prakse kojima se
uređuju aktivnosti na prikupljanju i održavanju infrastrukture prostornih podataka. Zakonom
o državnom premeru i katastru iz 2009. godine, Republičkom geodetskom zavodu je
poverena nadležnost razvoja sistema masovne procene vrednosti nepokretnosti koja treba
da obezbedi tržišne vrednosti nepokretnosti, za sve nepokretnosti, na teritoriji Republike
Srbije. Nasuprot jednoj takvoj orijentaciji, kao deo procesa ubrzanog razvoja lokalne
samouprave, sve više jača njen položaj i uloga u kreiranju i popuni budžeta, koji je tesno
povezan sa vrednostima resursa i kapitala sa kojima lokalne samouprave raspolažu. Porez
na imovinu je u nadležnosti lokalne samouprave i zato je njena uloga u procesu
vrednovanja nepokretnosti veoma značajna i bez nje se ona ne može ni zamisliti. Pored
lokalne samouprave, tradicionalno na ovim prostorima, vrednovanjem nepokretnostima se
bave i organi Poreske uprave, tako da se prilikom analize budućeg razvoja sistema
vrednovanja nepokretnosti i njenoj ulozi mora posvetiti dužna pažnja. Ovom studijom
analizira se postojeće stanje i inicira dalji rad na razvoju potrebne infrastrukture za
kvalitetno obavljanje procene vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji.
Osnovni cilj studije jeste stvaranje uslova za unaređenje postojećeg sistema vrednovanja
nepokretnosti, dok su posebni ciljevi sledeći:
Analiza dostignutog nivoa razvoja sistema vrednovanja nepokretnosti u RS;
Sagledavanje potreba i svih relevantnih faktora održivog razvoja sistema vrednovanja nepokretnosti u RS; i
Izrada predloga unapređenja postojećeg sistema vrednovanja nepokretnosti u RS.
Prilikom izrada studije, neophodno je prikupiti sve relevantne podattke za analizu
postojećeg stanja i obezbeđenju infrastrukture za kvalitetno vrednovanje nepokretnosti u
RS i analizirati postupanja relevantnih organa, organizacija i pojedinaca u realizaciji
zakonskih i drugih obaveza gde se vrednosti nepokretnosti koristi kao osnova. U razgovoru
sa potencijalnim korisnicima utvrditi podatke od značaja za uspešno vrednovanje
nepokretnosti, proceniti prioritete korisnika i njihovu zainteresovanost za učešćem u
izgradnji neophodne infrastrukture podataka o nepokretnostima. U saradnji sa Ambero
Consulting, ostvariti uvid u dobru praksu postojećih modela procene razvijenih evropskih
zemalja i analizirati sve aspekte uspostavljanja jednog uspešnog sistema od značaja za
funkcionisanje pojedinih korisnika. Na osnovu sagledavanja postojećeg stanja u oblasti
normativne regulative, razvoja sistema masovne procene u RGZ, iskustava u drugim
zemljama i potrebama razvoja sistema u RS, nosioci izrade studije će pripremiti predlog
budućih aktivnosti na uspostavljanju i održivom razvoju infrastrukture za kvalitetno
vrednovanje nepokretnosti u RS.
Beograd, 28.01.2014.
INVESTITOR
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
5 | S t r a n a
PREDGOVOR
U izradi ove Studije kao izvori informacija korišćeni su relevantni radovi sa stručnih
skupova i simpozijuma širom sveta, bibliotečka literatura i drugi izvori do kojih su autori
došli na druge načine. Pored navedenih autora, značajnu pomoć u pripremi pojedinih
delova pružili su mladi saradnici i asistenti Fakulteta, Mladen Šoškić, Dragana Milićević i
Nenad Višnjevac. Posebnu zahvalnost za dragocene informacije o dosadašnjim
aktivnostima na razvoju modela masovne procene autori duguju i zvaničnicima
Republičkog gedetskog zavoda koji su nam dostavili relevantne podatke. Od posebnog su
značaja i dve posebne radionice posvećene analizi aktuelnog stanja kao i stručna eskurzija
Nemačkoj gde su se autori neposredno upoznali sa iskustvima nemačkih kolega u ovoj
oblasti. U toku posete i posle nje, u susretima sa predstavnicima Poreske uprave,
Republičkog geodetskog zavoda, lokalne samouprave, Narodne banke Srbije, i
Ministarstva građevinarstva i prostornog planiranja, došlo se do dragocenih saznanja i
iskustava o funkcionisanju postojećih načina vrednovanja nepokretnosti i značaju
uspostavljanja jedinstvenog i transparentnog sistema za najšire službene potrebe. Naročitu
zahvalnost autori Studije duguju i firmi Ambero consulting i Christoph Jochheim-Wirtzu,
rukovodiocu projekta, zbog prepoznavanja važnosti i podrške inicijativama i naporima na
sticanju neophodnih saznanja i informacija u oblasti procene vrednosti nepokretnosti, a
koje su bile od neprocenjive važnosti za izradu ove Studije.
Beograd, 15.12.2013 AUTORI
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
6 | S t r a n a
SADRŽAJ PROJEKTNI ZADATAK ..................................................................................................................................... 4
PREDGOVOR ...................................................................................................................................................... 5
REČNIK NAJČEŠĆE KORIŠĆENIH IZRAZA I TERMINA ............................................................................. 8
1. UVOD......................................................................................................................................................... 11
2. VREDNOVANJE NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI – ZAKONSKE OSNOVE .................. 14
2.1. Vrednovanje nepokretnosti, metode procena i tržišna vrednost .............................................................. 14
2.2. Zakonske osnove vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji ............................................................. 15
2.3. Opšti komentar na postojeći pravni okvir za funkcionisanje sistema vrednovanja .......................... 24
3. TRŽIŠTE NEPOKRETNOSTI I SISTEM VREDNOVANJA NEPOKRETNOSTI U SRBIJI ................. 25
3.1. Stanje na tržištu nepokretnosti u Srbiji .................................................................................................... 25
3.1.1. Makroekonomski pokazatelji ............................................................................................................ 25
3.1.2. Tržište stambenih nepokretnosti ....................................................................................................... 26
3.1.3. Tržište kancelarijskog prostora ......................................................................................................... 27
3.1.4. Tržište tržnih centara (retail market) ................................................................................................. 28
3.1.5. Tržište industrijskih i logističkih nepokretnosti ................................................................................ 29
3.2 Aktivnosti Republičkog geodetskog zavoda ............................................................................................ 30
3.2.1. Katastar nepokretnosti ...................................................................................................................... 30
3.2.2. Katastar vodova ................................................................................................................................ 32
3.2.3. Nacionalna infrastruktura geoprostornih podataka ........................................................................... 32
3.2.4. Centralna evidencija hipoteka ........................................................................................................... 33
3.2.5. Procena vrednosti nepokretnosti ....................................................................................................... 33
3.3 Aktivnosti Poreske uprave ....................................................................................................................... 40
3.3.1. Postupak utvrdjivanja vrednosti oduzete imovine ........................................................................ 40
3.3.2. Postupak utvrdjivanja poreza na prenos apsolutnih prava ............................................................ 41
3.3.3. Postupak utvrdjivanja poreza na nasleđe i poklon ........................................................................ 42
3.3.4. Postupak utvrdjivanja naknade za eksproprisanu vrednost ........................................................... 42
3.4. Aktivnosti lokalne samouprave ......................................................................................................... 43
3.4.1. Postupak utvrdjivanja poreza na imovinu ......................................................................................... 43
3.4.2. Postupak utvrdjivanja naknade za konverziju prava ......................................................................... 45
3.5. Udruženje procenitelja ............................................................................................................................. 47
3.5.1. Nacionalno udruženje procenitelja Srbije - NUPS............................................................................ 47
3.5.2. Udruženje procenitelja Srbije ........................................................................................................... 48
3.5.3. Udruženje sudskih veštaka................................................................................................................ 48
3.6. Nacionalna korporacija za osiguranje kredita .......................................................................................... 48
3.7. Agencije za nepokretnosti ........................................................................................................................ 52
4. PRIKAZ PRIMERA DOBRE PRAKSE SISTEMA VREDNOVANJA NEPOKRETNOSTI .................. 56
4.1. Uvodni deo ........................................................................................................................................ 56
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
7 | S t r a n a
4.2. Zakonska regulativa .......................................................................................................................... 56
4.3. Profil procenitelja .............................................................................................................................. 64
4.4. Uslovi za sticanje zvanja procenitelja ............................................................................................... 66
4.5. Standardi za procenu vrednosti nepokretnosti ................................................................................... 67
4.6. Primenjene metode vrednovanja ....................................................................................................... 69
4.7. Korisnici procene .............................................................................................................................. 70
5. IAAO STANDARD MASOVNE PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI ................................... 72
5.1. Kratak sadržaj IAAO standarda masovne procene vrednosti nepokretnosti ..................... 72
5.1.1. Tržišna vrednost................................................................................................................................ 73
5.1.2. Prikupljanje i održavanje karakterističnih podataka o nepokretnostima ........................................... 73
5.1.3. Vrednovanje nepokretnosti ............................................................................................................... 76
5.1.4. Testiranje modela, osiguranje kvaliteta i obrazloženje procene ....................................................... 77
5.1.5. Upravljanje sistemom vrednovanja................................................................................................... 79
5.2. Ostale međunarodne organizacije procenitelja i standardi ....................................................................... 79
5.2.1. Standardi Međunarodne asocijacije procenitelja .............................................................................. 79
5.2.2. Standardi Međunarodnog odbora za standarde vrednovanja ............................................................ 80
5.2.3. TEGoVA standardi ........................................................................................................................... 80
5.2.3. RICS standardi .................................................................................................................................. 81
6. PREDLOG DALJEG RAZVOJA SISTEMA MASOVNE PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI .............................................................................................. 82
6.1. Osnove predloga daljeg razvoja sistema vrednovanja nepokretnosti ...................................................... 82
6.2. Koncept organizacije sistema vrednovanja nepokretnosti u Srbiji .................................................... 84
6.3. Organizacija i upravljanje sistemom vrednovanja nepokretnosti ...................................................... 86
6.4. Kontrola kvaliteta sistema vrednovanja nepokretnosti ............................................................................ 89
6.5. Baza podataka o nepokretnostima .......................................................................................................... 90
6.6. Baza podataka o tržištu ............................................................................................................................ 90
6.7. Integracija CAMA i GIS u modelu masovne procene ............................................................................. 90
7. ZAKLJUČCI .............................................................................................................................................. 93
LITERATURA ................................................................................................................................................... 94
PRILOZI ............................................................................................................................................................. 95
PRILOG 1: Klasifikacija tržišta nepokretnosti i grupisanje nepokretnosti u tržišta (prema Nacrtu Pravilnika
RGZ, 2012) ..................................................................................................................................................... 96
PRILOG 2: Vrsta, podvrsta i šifre nepokretnosti (prema Nacrtu Pravilnika RGZ, 2012) .............................. 97
PRILOG 3: Elementi za utvrđivanje kvaliteta objekta (Pravilnik o načinu utvrđivanja osnovice poreza na
imovinu na prava na nepokretnostima, "Sl. glasnik RS", br. 38/2001, 45/2004 i 27/2011) ......................... 115
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
8 | S t r a n a
REČNIK NAJČEŠĆE KORIŠĆENIH IZRAZA I TERMINA
Period procene (Assessment Cycle): Propisima utvrđen period obnove procene. Generalno se sprovodi u periodu između jedne do deset godina. Datum procene (Assessment Date): Datum utvrđivanja karakteristika nepokretnosti na koji se procena vrednosti nepokretnosti odnosi. Kalibracija (Calibration): Proces ocene koeficijenata (parametara) u modelu masovne procene vrednosti nepokretnosti. Stopa kapitalizacije (Capitalization Rate): Parametar kojim se procena vrednosti budućeg prihoda pretvara u sadašnju tržišnu vrednost nepokretnosti; odnos neto operativnog prihoda i tržišne vrednosti. Klasa (Class) Skup pojmova definisan zajedničkim karakteristikama.
(1) Kod poreza na imovinu, klase nepokretnosti mogu biti stambene, poljoprivredne ili industrijske nepokretnosti, itd.
(2) U vrednovanju objekata, to mogu biti objekti zasnovani na tipu gradnje, kvalitetu konstrukcije ili tipu konstrukcije.
(3) U statistici, unapred definisani interval kojem podaci pripadaju i dalje se analiziraju. Uporedive prodaje (Comparable Sales; Comparables)
(1) Nedavno prodate nepokretnosti sličnih karakteristika kao predmetna nepokretnost koja se procenjuje. Prodajna cena i fizičke, funkcionalne i logične karakteristike svake nepokrertnosti upoređuju se sa nepokretnošću koja se nalazi u postupku procene.
(2) Izraz uporedivi parovi (comparables) se ponekad koristi kako bi se nepokretnost povezala sa rentom ili zakupom koji se može uporediti sa zakupom nepokretnosti u postupku procene.
Računarski zasnovana masovna procena (Computer-Assisted Mass Appraisal - CAMA) Računarski, na statističkoj analizi zasnovan sistem vrednovanja nepokretnosti koji se može koristiti u postupku masovne procene vrednosti nepokretnosti. Cena (Cost) Količina novca za nabavku stvari ili druge koristi; generalno primenjeno sredstvo prilikom procene direktnih ili indirektnih troškova ostvarivanja određene dobiti. Metoda realizovanih troškova (Cost Approach)
(1) Jedan od tri glavna pristupa vrednovanja nepokretnosti koji se zasniva na principu supstitucije, što podrazumeva da dobro informisani kupac neće platiti nepokretnost više od cene njene izgradnje. Troškovna metoda polazi od određivanja cene novoizgrađene nepokretnosti od koje se oduzima amortizacija i dodaje vrednost zemljišta.
(2) Metoda procene vrednosti nepokretnosti koja se sprovodi vrednovanjem cene zamene ili reprodukcije predmetne nepokretnosti, oduzimanjem uticaja amortizacije i dodavanjem procene vrednosti zemljišta do koje se dolazi, najčešće metodom upoređenja realizovanih kupoprodaja.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
9 | S t r a n a
Diskontna stopa (Discount Rate) Stopa povraćaja ulaganja, stopa kojom investritor diskontuje budući prihod (dobit) u njenu sadašnju vrednost. Prihodovna metoda vrednovanja nepokretnosti (Income Approach) Koncept vrednovanja nepokretnosti koji polazi od prihoda koju donosi nepokretnost u toku njenog ekonomskog životnog ciklusa. Ovaj pristup koristi kapitalizaciju koja pretvara anticipiranu korist posedovanja nepokretnosti u ocenu sadašnje vrednosti te koristi. Nivo procene (Level of Appraisal) Odnos između ukupne prosečne vrednosti procenjenih i tržišnih vrednosti nepokretnosti. Koristi se kao mera kvaliteta modela masovne procene. Nivo vrednovanja; Odnos vrednovanja (Level of Assessment; Assessment Ratio) Odnos ukupne vrednosti procene i tržišne vrednosti. Koristi se kao mera kvaliteta modela masovne procene. Tržište (Market)
(1) Određen prostor gde kupci i prodavci u međusobnoj interakciji ostvaruju svoje interese.
(2) Zajedničko mesto kupaca i prodavaca određenog proizvoda. Faktori korekcije tržišta (Market Adjustment Factors) Faktori koji utiču na odnos ponude i potražnje i neophodni su prilikom vrednovanja nepokretnosti po troškovnoj metodi. Primenjuje se za svaku klasu nepokretnosti u zoni i određuju se na osnovu analize odnosa procenjenih i realizovanih kupoprodajnih cena. Kompletni prikazi cena izgradnje, uslova na finansijskom tržištu kao i prikaza depresijacije minimizira potrebe za primenom posebnih faktora korekcije cena. Analiza tržišta (Market Analysis) Istraživanje postojećih uslova na tržištu određene vrste nepokretnosti. Tržišna vrednost (Market Value)
(1) Najčešće korišćena mera vrednosti nepokretnosti. Sadrži ekonomsku i pravnu komponentu. Predstavlja najverovatniju cenu (u novcu) koju nepokretnost dostiže na kompetativnom i otvorenom tržištu pod okolnostima fer prodaje gde kupac i prodavac imaju sva saznanja o predmetu prometa i oslobodjeni su svih pritisaka. Implicitno u definiciji jeste datum na koji se procena odnosi uz uslove: da su kupac i prodavac prirodno motivisani, potpuno informisani, da je nepokretnost bila prisutna na otvorenom tržištu u uobičajenom vremenskom periodu (USPAP).
(2) Procenjeni iznos za koji bi se sredstvo moglo razmeniti na dan procene između zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca, u transakciji između nezavisnih i rodno nepovezanih strana, posle odgovarajućeg marketinga, pri čemu su obe strane delovale uz dovoljno saznanja, opreza i bez prinude (TEGoVA).
Masovna procena (Mass Appraisal) Proces vrednovanja grupe nepokretnosti u odnosu na određeni datum koristeći uobičajene metode, odgovarajuće podatke o nepokretnostima i metodologiju statističkog testiranja. Model masovne procene (Mass Appraisal Model) Matematička veza (izraz) međusobnog odnosa ponude i tražnje na određenom tržištu. Kalibracija modela (Model Calibration) Postupak utvrđivanja značajnosti uticaja pojedinih faktora na tržišnu vrednost nepokretnosti.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
10 | S t r a n a
Specifikacija modela (Model Specification) Formalno uspostavljanje modela procene (matematičkog izraza sa ključnim parametrima uticaja) na osnovu analize podataka i teorije procene. Otvoreno tržište (Open Market) Slobodno tržište gde se promet između kupca i prodavca odvija po jasnim takmičarskim uslovima (pravilima). Standardizovana (orijentaciona) tržišna vrednost (Standardized Market Value) Standardizovana tržišna vrednost (ili samo orijentaciona vrednost) se prema nemačkom Zakonu o građevinarstvu (čl 194) definiše kao - cena koja bi se postigla u uobičajenom prometu na dan procene uzimajući u obzir postojeće pravne okolnosti i aktuelne karakteristike, opšte uslove i lokaciju nepokretnosti ili drugog objekta procene, isključujući sve druge posebne ili lične okolnosti (primedba autora - po prirodi spada u kategoriju tržišnih vrednosti, ali se po metodologiji formiranja bazira i na iskustvima procenitelja i predstavlja jednu osrednjenu tržišnu vrednost u datim uslovima). Metoda vrednovanja upoređenjem realizovanih prodaja (Sales Comparison Approach) Pristup kojim se procenjuje ili vrednuje nepokretnost na osnovu sličnih realizovanih transakcija. Vrednovanje (Valuation)
(1) Proces procene vrednosti - tržišne, ulaganja, osiguranja ili neke druge odgovarajuće definisane vrednosti odgovarajuće nepokretnosti u odnosu na određeni vremenski trenutak (datum).
(2) Proces ili odgovarajući posao utvrđivanja ili procene vrednosti nečega; vrednosti koja se najčešće odnosi na tržišnu vrednost.
Datum vrednovanja (Valuation Date) Poseban vremenski trenutak na koji se odnosi vrednost nepokretnosti (procena). Model vrednovanja (Valuation Model) Tekstualni opis ili matematički izraz kojim se opisuje odnos između procenjene vrednosti i faktora od uticaja na odnos ponude i potražnje. Vrednost (Value)
(3) Mera zainteresovanosti i želje potencijalnog kupca za određenim predmetom (nepokretnost).
(4) Trenutna mera važnosti buduće koristi proizašla iz posedevanja određene nepokretnosti ili druge lične svojine.
(5) Ocena procesa vrednovanja. (6) Bilo koji broj od minus do plus beskonačnosti.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
11 | S t r a n a
1. UVOD
Vrednovanje nepokretnosti se sve više pojavljuje kao državna potreba bez koje se ne može
zamisliti efikasno upravljanje nepokretnostima i rešavanje brojnih potreba društva. Za
uspešno vrednovanje nepokretnosti, neophodno je imati ažurnu, tačnu i potpunu bazu
prostornih i tržišnih podataka koja uz pomoć kumpjuterske tehnologije i odgovarajućih
programskih rešenja obezbeđuje neophodnu infrastrukturu za pouzdano vrednovanje
nepokretnosti. Različite potrebe za procenom vrednosti nepokretnosti, od oporezivanja
imovine, urbane komasacije, eksproprijacije, poreza na prenos apsolutnih prava, poreza na
nasleđe i poklon, naknada u postupku konverzije prava, kreiranja politike upotrebe
zemjišta, do uzimanju hipotekarnih kredita, i dr. Službenost kao karakteristika podataka
procene ogleda se u stvaranju svih pravnih i tehničkih preduslova za efikasno i pouzdano
vrednovanje nepokretnosti na transparentan način, tako da najbolje odgovara potrebama
razvoja tržišta nepokretnosti. Teorijski i praktično, procena vrednosti nepokretnosti se
razvija kroz dva različita, ali u osnovi i veoma povezana pristupa. Naime, procena može
biti: pojedinačna (individual propery valuation, single property valuation) i masovna (mass
valuation, mass apraisal, etc.). Oba pristupa su čvrsto utemeljena, a izbor jednog od njih
posledica je niza okolnosti i prirode procene. U oba slučaja, neophodno je uspostaviti punu
saglasnost svih zainteresovanih činilaca i stvoriti uslove za uspešno i transparentno
sprovođenje pojedinih aktivnosti. Svakako, u zavisnosti od namene, i jedan i drugi pristup
imaju svoje prednosti i nedostatke, a u praksi je moguće i njihovo kombinovanje. Ako je
motiv uspostavljanja i razvoja sistema vrednovanja nepokretnosti zadovoljenje zahteva
poreskog sistema, pojedinačna procena bi bila vremenski neefikasna, na izvestan način
nedovoljno objektivna, teško primenljiva kod istovremenog vrednovanja većeg broja
nepokretnosti kao i visokih troškova. Sa druge strane, i masovna procena ima svoje
nedostatke. Ona ne dopušta vrednovanje uticaja svih pojedinačnih karakteristika kao kod
pojedinačne nepokretnosti, a procena zavisi od količine podataka i mogućnosti njihove
primene. Međutim, navedeni nedostaci se mogu prevazići unapređenjem informacionog
sistema katastra nepokretnosti i činjenicom da ipak pojedinačne karakteristike nisu uvek
presudne čime se značajno minimizira socijalna komponenta vrednovanja i olakšava razvoj
politike oporezivanja. U oba slučaja, radi se o kompleksnom sistemu koga čine:
- elementi sistema, - funkcije, - faze, i - međusobni odnosi.
U elemente sistema spadaju ljudski resursi, politika, tehnologija, podaci i procesi. Politika i
procesi u svakoj državi pa i Srbiji, treba da imaju legitimnost i da su zasnovani na pravu i
propisima. Pravne osnove sistema treba da stvore ambijent koji je dostižan i koji počiva na
odgovornosti i efikasnoj organizaciji nosilaca funkcija. Pravni temelj sistema čine zakoni,
podzakonska akta i sudske odluke. Za sprovođenje politike neophodne su pravne,
organizacione i finansijske osnove.
Funkcionalni deo sistema ima tri osnovna zadatka: 1) da identifikuje i poveže imaoca prava
sa nepokretnostima, 2) da proceni vrednost nepokretnosti i 3) da upiše izvedenu procenu
svakoj nepokretnosti. Da bi se u potpunosti ostvarili ciljevi politike fer vrednovanja
nepokretnosti, neophodno je dobro planiranje, kompletni i tačni podaci na osnovu kojih će
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
12 | S t r a n a
se primeniti odgovarajući sistem za vrednovanje i dati pouzdane i tačne informacije o
tržišnoj vrednosti nepokretnosti. Proces se na zaustavlja samo na proceni vrednosti, već se
ona mora verifikovati kroz standardizovane procedure ocene kvaliteta. Sa procenom se
moraju saglasiti i imaoci prava kojima se mora obezbediti pravo uvida i prigovora, odnosno
žalbe na preliminarnu procenu vrednosti njihove imovine. Uloga imaoca prava je veoma
važna u razvoju održivog sistema vrednovanja nepokretnosti, tako da svi postupci moraju
biti transparentni, a podaci i informacije u svakom trenutku dostupni javnosti. Odgovornost
nosilaca funkcije vrednovanja proizilaze iz važnosti fer odnosa prema svim građanima kao i
obaveze poštovanja odgovarajućih tehničkih standarda.
Fazna priroda sistema vrednovanja vezana je za korisnike i najčešće se ogleda u
vremenskoj dinamici koja prati pojedine procese. Pojedini sistemi (kao što je npr. poreski
sistem) su dinamična kategorija i najčešće se odvijaju u godišnjim ciklusima, iako intervali
procene često traju i duže. Dinamičnost i cikličnost sistema još više usložnjavaju čitav
sistem i zahtevaju izuzetno visok stepen organizovanosti i disciplinovanosti svih učesnika,
uz strogo poštovanje procedura i propisa.
Sistem vrednovanja ne može funkcionisati izolovano, već je prirodno vezan za druge
sisteme. Njegova čvrsta povezanost sa klijentima i nosiocima pojedinih resora je nužna.
Ona je značajna kako u sistemu tako i između sistema. Veza je prirodna, a često i
obostrana. U jednom smeru ste obveznik, a u drugom korisnik (budžetskih) sredstava.
Osim sa poreskim obveznicima, značajno je pomenuti i vezu sistema vrednovanja sa
katastrom, urbanizmom, prostornim planiranjem, nosiocima funkcije razvoja
poljoprivrednog i građevinskog zemlišta, agencijama za nepokretnosti, bankarskim
sektorom, i dr.
Zadatak ove studije je da predstavi postojeću zakonsku regulativu koja se vezuje za
procenu vrednosti nepokretnosti, dostignuti nivo razvoja, potrebe i stanje procene vrednosti
nepokretnosti u Republici Srbiji, da opiše primere dobre prakse i standarde koji se odnose
na procenu vrednosti nepokretnosti u svetu i predloži mere za unapređenja postojećeg
sistema procene vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji.
Nakon uvodnih, opštih pokazatelja karakteristika i obima tržišta nepokretnosti u Republici
Srbiji, opisuju se zakonske osnove organizacije, nadležnosti i obaveza državnih organa i
institucija u prikupljanju i upotrebi prostornih podataka i informacija.
U trećem poglavlju se predstavljaju dosadašnje aktivnosti i dostignuti nivo razvoja tržišta
nepokretnosti i sistema vrednovanja nepokretnosti u okviru nadležnosti državnih organa i
službi kao i privatnih udruženja i pojedinaca. Detaljno su predstavljene aktivnosti
Republičkog geodetskog zavoda, Poreske uprave, Lokalne samouprave, Nacionalne
koorporacije za osiguranje kredita, Udruženja procenitelja i Agencija za nepokretnosti.
U četvrtom poglavlju prikazuju se primeri dobre prakse nekoliko evropskih država pri čemu
su analizirani zakonski preduslovi razvoja sistema, nosioci aktivnosti, način sertifikacije i
organizacija sistema vrednovanja.
Peto poglavlje opisuje aktivnosti i standarde međunarodnog udruženja procenitelja – IAAO,
posebno kontekst i sadržaj IAAO standarda masovne procene, kao i aktvnosti IVSC,
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
13 | S t r a n a
TEGoVA i RICS u realizaciji ciljeva politike razvoja standarda procene. Cilj predstavljanja
IAAO standarda masovne procene jeste da se ukaže na složenost i sveobuhvatnost
pristupa izgradnji transparentnog i pouzdanog sistema vrednovanja i na važnost
sistemskog i sveobuhvatnog pristupa u svim fazama njegovog razvoja. Posebno treba
istaći interes šire zajednice i važnost kontrole kvaliteta svih procesa i podataka u toku
izgradnje i održavanja sistema vrednovanja.
U šestom poglavlju, na osnovu sagledavanja aktuelnog stanja aktivnosti, procesa i
organizacije prikupljanja podataka i vrednovanja nepokretnosti, nadležnosti pojedinih
državnih i privatnih službi i udruženja kao i na osnovu sagledavanja kompleksnosti sadržaja
međunarodnih standarda i iskustava razvijenih evropskih zemalja, dati su opšti pravci
daljeg razvoja sistema vrednovanja u Republici Srbiji.
U Zaključku je istaknut značaj efikasnosti i racionalnosti pristupa i važnosti izgradnje
jedinstvenog sistema vrednovanja sa podelom nadležnosti pojedinih državnih službi,
njihove uloge, organizacijskih specifičnosti i mogućnosti prikupljanja, održavanja i
korišćenja prostornih i drugih podataka neophodnih u procesu razvoja infrastrukture i
sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
14 | S t r a n a
2. VREDNOVANJE NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI – ZAKONSKE
OSNOVE
2.1. Vrednovanje nepokretnosti, metode procena i tržišna vrednost Vrednost nepokretnosti predstavlja iznos svih koristi, odnosno prihoda koju ta
nepokretnost može doneti i najčešće se izražava u novcu. Procenа vrednosti nepokretnosti
predstаvljа pаžljivo određivаnje (predviđаnje) njene vrednosti nа osnovu iskustvа,
utvrđenih stаndаrdа, prikupljenih podаtаkа o samoj nepokretnosti, njenoj lokаciji, prаvnom
stаtusu stаnju nа tržištu, itd.
Potrebe zа procenom vrednosti nepokretnosti su brojne. Procena može biti pojedinаčna ili
mаsovna. Mаsovnа procenа vrednosti nepokretnosti se definiše kаo sistemаtsko
vrednovаnje grupe (većeg broja) nepokretnosti na određeni dаtum, korišćenjem
stаndаrdizovanih procedurа (prikupljanja, verifikacije i klasifikacije fizičkih, pravnih i tržišnih
ključnih karakteristika o nepokretnostima) i metoda matematičke stаtistike, dok se pod
pojedinačnom procenom smatra utvrđivаnje vrednosti pojedinačnih nepokretnosti. Kod obe
metode, procenitelj u svoju procenu uključuje sva raspoloživa znanja i iskustvo i određuje
uticaj pojedinih ključnih karakteristika nepokretnosti na njenu vrednost. U praksi se
najčešće upotrebljavaju tri osnovna metode (pristupa) procene: metoda upoređenja
prodaje, troškovna metoda i metoda kapitalizacije prihoda.
U zakonskim i podzakonskim propisima, najviše se kao vrednosna kategorija koristi tržišna
vrednost, ali se u pojedinim aktima ona različito definiše i do nje se dolazi različitom
metodologijom.
Tako, na primer, tržišna vrednost nepokretnosti se u Pravilniku o načinu utvrđivanja
tržišne vrednosti nepokretnosti (SG RS, br. 5/92) određuje preko prosečne tržišne cene
kvadrata, korisne površine i starosti objekta kao osnovnih elemenata i lokacije i kvaliteta
objekta kao korektivnih elemenata. U Pravilniku za utvrđivanje osnovice poreza na
imovinu na prava na nepokretnostima (SG RS 38/01 , 45/04 i 27/11) tržišna vrednost se
određuje na osnovu prosečne tržišne cene kvadratnog metra novog objekta određene kao
prosek ostvarenih cena u prometu u godini koja prethodi godini za koju se utvrđuje i plaća
porez na imovinu, prema podacima republičkog organa nadležnog za poslove statistike. U
Zakonu o eksproprijaciji (SG RS, br. 53/95, SL SRJ br. 16/01 odluka SUS i SG RS br.
20/09 i 55/13-odluka US) tržišna vrednost se određuje u kontekstu utvrđivanja naknade za
eksproprisano poljoprivredno i građevinsko zemljište, stambenu zgradu, stan ili poslovnu
prostoriju. Kod vinograda i voćnjaka uzima se u obzir i prinos kao i vrednost investicije. Kod
šumskih kompleksa vrednost se definiše prema vrednosti šumskih sortimenata, otkupnom
mestu i troškovima proizvodnje na koju se dodaje vrednost zemljišta. U Uputstvu za
utvrđivanje vrednosti oduzetih nepokretnosti (SG RS 80/02, 61/05, 61/07, 20/09, 72/09,
53/10, 101/11 i 2/12) tržišna vrednost se utvrđuje na osnovu podataka koje dostavlja
Agencija za restituciju i odgovara postupku utvrđivanja poreske osnovice na prenos
apsolutnih prava. Tržišna vrednost se svodi na dan oduzimanja, a prema vrednosti
nepokretnosti na dan procene i utvrđuje se na osnovu realizovanih prometa nepokretnosti
sličnih karakteristika, uz primenu odgovarajućih korektivnih faktora. U Uredbi o uslovima,
kriterijumima i načinu ostvarivanja prava na konverziju prava korišćenja u pravo
svojine ... (SG RS br. 67/11 i 20/12) tržišna vrednost se utvrđuje po m2 bruto razvijene
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
15 | S t r a n a
građevinske površine objekta, shodno važećim planskim dokumentima (nadležna jedinica
lokalne samouprave), itd.
Izdvojeni primeri su samo deo iz zbirke propisa koji ukazuju na različite nosioce i različitu
metodologiju utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti, u zavisnosti od namene procene i
bez jedinstvene strategije, kriterijuma vrednovanja, nosilaca funkcija, ključnih parametara i
metoda procene. Navedeni, kao i brojni drugi primeri i iskustva u ovoj oblasti govore o
potrebi nalaženja jedinstvenog sistemskog rešenja. U daljem tekstu ukratko će se
predstaviti najvažniji zakoni koji direktno ili indirektno doprinose stvaranju uslova za
vrednovanje nepokretnosti ili su na neki način vezani za nadležnosti i organizaciju njenog
sprovođenja.
2.2. Zakonske osnove vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji Ustavno je pravo građana Srbije na istinito, potpuno i blagovremeno obaveštavanje o
pitanjima od javnog značaja i pravo na pristup podacima u posedu državnih organa i
organizacija kojima su poverena javna ovlašćenja (čl. 51, Ustav RS, SG RS br. 98/06).
Budući da se vrednovanje nepokretnosti propisuje kao zakonska obaveza nadležnih
državnih organa u okvirima njihovih zakonskih nadležnosti, to je svakako svaki podatak koji
za tu namenu služi i koristi od javnog značaja i mora biti dostupan javnosti. Jedan značajan
broj zakona i podzakonskih akata na direktan ili posredan način sa različitim nivoom
detaljnosti, vrednovanje nepokretnosti stavlja u kontekst obaveza i potreba.
Procena vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji je postala aktuelna od 2002. godine,
početkom razvoja hipotekarnog tržišta. Zbog toga je skoro 70% angažovanih veštaka sa
licencom Ministarstva pravde, upravo angažovano u ovom sektoru. Poreska uprava i
lokana samouprava su zakonom obavezani da vrše procenu vrednosti nepokretnosti za
potrebe oporezivanja imovine, prenosa apsolutnih prava ili nasleđa i poklona, a po inerciji,
određeni broj drugih propisa, procenu vrednosti koja se za navedene namene obavlja,
vezuje i za druge potrebe. U Zakonu o državnom premeru i katastru (2009), procena
vrednosti nepokretnosti definiše se kao ”utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti
upisanih u katastar nepokretnosti”, pri čemu se unapred prejudicira isključivo metoda
masovne procene i Republički geodetski zavod, kao noslilac nadležnosti.
Zakonom o ministarstvima (Sl. Glasnik RS, br. 72/12) definišu se nadležnosti pojedinih
ministarstava i poslovi elektronskog vođenja evidencija o ličnosti, prebivalištu, boravištu,
ličnim kartama, putnim ispravama, (Ministarstvo unutrašnjih poslova), poslovi iz oblasti
poreske politike, svojinsko-pravnih odnosa, eksproprijacije (Ministarstvo finansija i
privrede)1, poslovi iz oblasti urbanizma, prostornog planiranja i građevinarstva (Ministarstvo
građevinarstva i urbanizma), poslovi državne uprave koji se odnose na zakonodavstvo i
sistem državne uprave (Ministarstvo pravde i državne uprave), i sl. samo su ilustracija
značaja povezanosti pojedinih pravnih akata i organizacija u nesmetanom i efikasnom
funkcionisanju pojedinih funkcija društva. Ništa manje značaja zaslužuju i drugi državni
1 Poreska uprava, kao organ uprave u sastavu ministarstva obavlja stručne poslove i poslove državne uprave koji se
odnose na: registraciju i vođenje jedinstvenog registra poreskih obveznika; utvrđivanje poreza; poresku kontrolu;
redovnu i prinudnu naplatu poreza i sporednih poreskih davanja; otkrivanje poreskih krivičnih dela i njihovih izvršilaca;
primenu međunarodnih ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja; jedinstveni poreski informacioni sistem; poresko računovodstvo, kao i druge poslove određene zakonom.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
16 | S t r a n a
resori bez kojih nema reda u organima državne uprave, razvoja poljoprivrede i upotrebe
poljoprivrednog zemljišta, efikasnog saobraćaja ili statističke analize stanja u pojedinim
granama ekonomije i trendova njihovog razvoja (Republički zavod za statistiku, Republički
geodetski zavod i dr.).
Zakon o lokalnoj samoupravi (SG RS br. 129/2007) lokalnim samoupravama daje široki
dijapazon ovlašćenja i nadležnosti od važnosti za funkcionisanje sistema vrednovanja
nepokretnosti. Lokalna samouprava donosi program uređenja građevinskog zemljišta, vrši
poslove uređenja i korišćenja građevinskog zemljišta, utvrđuje visinu naknade za
uređivanje i korišćenje građevinskog zemljišta, upravlja imovinom opštine, koristi sredstva u
državnoj svojini, stara se o njihovom očuvanju i uvećanju i utvrđuje stope izvornih prihoda
opštine, kao i način i merila za određivanje visine lokalnih taksi i naknada. Jedinica lokalne
samouprave ima svojstvo pravnog lica i ima svoju imovinu.
Zakon o potvrđivanju evropske povelje o lokalnoj samoupravi (Sl. glasnik RS –
Međunarodni ugovori", br. 70/2007) potvrđuje Evropsku povelju o lokalnoj samoupravi
kojom se označava pravo i sposobnost lokalnih vlasti da u okviru zakonskih ovlašćenja
uređuju poslove, imaju odgovornost i upravljaju bitnim delom javnih poslova u interesu
stanovništva na svojoj teritoriji. Zakon nalaže, da se deo, pa čak i ako je moguće sva
finansijska sredstva lokalnih samouprava ubiraju od lokalnih poreza i taksi čiju bi visinu oni
sami trebalo da odrede.
Zakon o finansiranju lokalne samouprave (SG RS br. 62/06 i 77/11) uređuje načine
obezbeđivanja sredstava jedinicama lokalne samouprave za obavljanje izvornih i poverenih
poslova. Među izvornim prihodima su i porezi na imovinu i prihodi od zakupa i korišćenja
nepokretnosti u državnoj svojini koji su u značajnoj meri povezani sa vrednovanjem
nepokretnosti.
Zаkon o porezimа nа imovinu ("Sl. glasnik RS", br. 26/2001, "Sl. list SRJ", br. 42/2002 -
odluka SUS i "Sl. glasnik RS", br. 80/2002, 80/2002 - dr. zakon, 135/2004, 61/2007,
5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011 i 57/2012 - odluka US i 47/13) utvrđuje osnov plaćanja
poreza na nepokretnosti, i to na:
- prаvo svojine, odnosno nа prаvo svojine nа zemljištu površine preko 10 аri;
- prаvo zаkupа stаnа ili stаmbene zgrаde konstituisаno u korist fizičkih licа, u sklаdu
sа zаkonom kojim je uređeno stаnovаnje, odnosno socijаlno stаnovаnje, odnosno
zаkonom kojim su uređene izbeglice, zа period duži od jedne godine ili nа
neodređeno vreme;
- prаvo korišćenjа grаđevinskog zemljištа površine preko 10 аri, u sklаdu sа
zаkonom kojim se uređuje prаvni režim grаđevinskog zemljištа;
- prаvo korišćenjа nepokretnosti u jаvnoj svojini od strаne imаocа prаvа korišćenjа, u
sklаdu sа zаkonom kojim se uređuje jаvnа svojinа;
- korišćenje nepokretnosti u jаvnoj svojini od strаne korisnikа nepokretnosti, u sklаdu
sа zаkonom kojim se uređuje jаvnа svojinа;
- držаvinu nepokretnosti nа kojoj imаlаc prаvа svojine nije poznаt ili nije određen; - držаvinu nepokretnosti u jаvnoj svojini, bez prаvnog osnovа; i - držаvinu i korišćenje nepokretnosti po osnovu ugovorа o finаnsijskom lizingu.
Zakon pod nepokretnostima podrazumeva zemljište (grаđevinsko, poljoprivredno, šumsko i
drugo), stаmbene, poslovne i druge zgrаde, stаnove, poslovne prostorije, gаrаže i druge
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
17 | S t r a n a
(nаdzemne i podzemne) grаđevinske objekte, odnosno njihove delove (u dаljem tekstu:
objekti). Na nepokretnosti se plaća porez, a Zakonom se pod obveznicima porezа smatraju
prаvna i fizička lica koja su nа nepokretnostima u Republike Srbije u ulozi:
- imаoca prаvа;
- korisnika nepokretnosti u jаvnoj svojini;
- držаoca nepokretnosti; i
- primаoca lizingа.
Zakon, kao osnovicu porezа nа imovinu zа nepokretnosti poreskog obveznikа koji ne vodi
poslovne knjige definiše vrednost nepokretnosti. Vrednost utvrđuje orgаn jedinice lokаlne
sаmouprаve nаdležаn zа utvrđivаnje, nаplаtu i kontrolu izvornih prihodа jedinice lokаlne
sаmouprаve, na osnovu: 1) korisne površinа i 2) prosečne cene kvаdrаtnog metrа
odgovаrаjućih nepokretnosti u zoni u kojoj se nаlаzi nepokretnost.
Korisnа površinа zemljištа je njegovа ukupnа površinа, а korisnа površinа objektа je zbir
podnih površinа između unutrаšnjih strаnа spoljnih zidovа objektа (isključujući površine
bаlkonа, terаsа, lođа, neаdаptirаnih tаvаnskih prostorа i prostorа u zаjedničkoj nedeljivoj
svojini svih vlаsnikа ekonomski deljivih celinа u okviru istog objektа).
Zakon zone definiše kao delove teritorije jedinice lokаlne sаmouprаve koje nаdležni orgаn
jedinice lokаlne sаmouprаve odlukom može odrediti odvojeno zа nаseljа premа vrsti
nаseljа (selo, grаd) i izvаn nаseljа ili jedinstveno zа nаseljа i izvаn nаseljа, premа
komunаlnoj opremljenosti i opremljenosti jаvnim objektimа, sаobrаćаjnoj povezаnosti sа
centrаlnim delovimа jedinice lokаlne sаmouprаve, odnosno sа rаdnim zonаmа i drugim
sаdržаjimа u nаselju. Jedinicа lokаlne sаmouprаve dužnа je dа nа svojoj teritoriji odredi
nаjmаnje dve zone.
Prosečnu cenu odgovаrаjućih nepokretnosti po zonаmа nа teritoriji jedinice lokаlne
sаmouprаve, utvrđuje svаkа jedinicа lokаlne sаmouprаve posebnim аktom, nа osnovu
cenа ostvаrenih u prometu (najmanje tri prometa) odgovаrаjućih nepokretnosti po zonаmа
ili nа osnovu prosekа prosečnih cenа ostvаrenih u grаničnim zonаmа (ako nije bilo prometa
u traženoj zoni, najmanje tri prometa).
Zakonu o prometu nepokretnosti (SG RS, br. 42/98 i 111/2009), definiše pravo preče
kupovine i pojam prometa kao: 1) prenos prava svojine na nepokretnosti sa jednog na
drugo lice, uz naknadu ili bez naknade, 2) prenos prava korišćenja na nepokretnosti u
državnoj svojini sa jednog na drugog nosioca prava korišćenja na nepokretnosti u državnoj
svojini, i 3) prenos prava u pogledu raspolaganja nepokretnostima u društvenoj svojini sa
jednog na drugog nosioca prava na nepokretnosti u društvenoj svojini. Zakon ukazuje na
instituciju Ugovora o prometu nepokretnosti i obavezi njegovog zaključenja u pisanoj formi
uz potpis ugovarača i obavezu njegove sudske overe. Sud po Zakonu vodi posebnu
evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti i primerak ugovora dostavlja organu
nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda (u roku od 10 dana od dana overe
potpisa - dana pravosnažnosti odluke). Zakon koristi pojam prometne vrednosti
nepokretnosti i definiše je kao cenu koja se postiže na slobodnom tržištu u vreme
zaključenja ugovora u mestu gde se nepokretnost nalazi ili bližoj okolini. Zakonom je
definisano i da se prenosom prava svojine na zgradi istovremeno prenosi i pravo svojine na
zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
18 | S t r a n a
zgrade. Slično, prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik
zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, prenosi se i pravo korišćenja na
zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu
zgrade.
Zаkon o poreskom postupku i poreskoj administraciji (SG RS, br. 80/2002, 84/2002 -
ispr., 23/2003 - ispr., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005 - dr. zakon, 62/2006 - dr. zakon,
63/2006 - ispr. dr. zakona, 61/2007, 20/2009, 72/2009 - dr. zakon, 53/2010, 101/2011,
2/2012 - ispr. i 93/2012 i 47/2013) ovlašćuje Poresku upravu da vodi prvostepeni i
drugostepeni poreski postupak, jedinstveni registar poreskih obveznika i poresko
računovodstvo, procenjuje tržišnu vrednost nepokretnosti isključivo u postupku
utvrđivanja osnovice poreza koji je propisan poreskim zakonom čije je utvrđivanje, naplata i
kontrola u nadležnosti Poreske uprave. U cilju identifikacije poreskih obveznika, Poreska
uprava dodeljuje fizičkim licima, preduzetnicima, pravnim licima i stalnim poslovnim
jedinicama nerezidentnog pravnog lica Poreski Identifikacioni Broj - PIB. Poreskom
prijavom, poreski obveznik dostavlja izveštaj Poreskoj upravi o ostvarenim prihodima,
izvršenim rashodima, dobiti, imovini, prometu dobara i usluga i drugim transakcijama od
značaja za utvrđivanje poreza, a što je veoma značajno sa aspekta prikupljanja podataka
sa tržišta nepokretnosti koji se koriste u postupku procene.
Zakon o državnom premeru i katastru (SG RS, broj 72/09 i 18/10, ...) uređuje stručne
poslove i poslove državne uprave koji se odnose na državni premer, katastar
nepokretnosti, katastar vodova, osnovne geodetske radove, adresni registar, topografsko-
kartografsku delatnost, procenu vrednosti nepokretnosti, geodetsko-katastarski
informacioni sistem, Nacionalnu infrastrukturu geoprostornih podataka i geodetske radove
u inženjersko-tehničkim oblastima. Zakonom su Zavodu definisane sledeće nadležnosti:
osnivanje, obnova i održavanje katastra nepokretnosti, premer vodova, osnivanje i
održavanje katastra vodova, adresni registar, održavanje registra prostornih jedinica,
katastarsko klasiranje i bonitiranje zemljišta, obračun katastarskog prihoda, procenu i
vođenje vrednosti nepokretnosti, vođenje arhiva dokumentacije državnog premera, katastra
nepokretnosti, katastra vodova i topografsko-kartografske delatnosti, učešće u osnivanju i
održavanju Nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka, itd. Katastar nepokretnosti
je Zakonom definisan kao osnovni i javni registar o nepokretnostima i stvarnim pravima na
njima u koji se na osnovu elaborata geodetskih merenja, privatne i javne isprave upisuju
nepokretnosti, stvarna prava (pravo svojine, pravo susvojine i pravo zajedničke svojine,
pravo koriščenja, pravo službenosti idr.); predbeležba i zabeležba. U katastar
nepokretnosti, upisuju se: zemljište (katastarske parcele poljoprivrednog, šumskog,
građevinskog i drugog zemljišta), nadzemni i podzemni građevinski objekti, posebni delovi
objekata koji čine građevinsku celinu (stan, poslovni prostor, garaža i drugi). Skup
geoprostornih i drugih podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima čine bazu
podataka katastra nepokretnosti, koja naročito sadrži podatke o: parcelama; objektima;
posebnim delovima objekata i imaocima stvarnih prava na nepokretnostima. U bazi
podataka katastra nepokretnosti vode se podaci adresnog registra i registra prostornih
jedinica. Iz baze podataka katastra nepokretnosti izdaje se katastarski plan u digitalnom ili
analognom obliku, za jednu ili više parcela.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
19 | S t r a n a
Pored katastra nepokretnosti, kao posebna evidencija ustanovljen je katastar vodova koji
predstavlja osnovni registar o vodovima i stvarnim pravima na njima. Baza podataka
katastra vodova jeste skup geoprostornih i drugih podataka o vodovima, stvarnim pravima
na njima i imaocima stvarnih prava, i naročito sadrži sledeće tematske celine: vodovodnu
mrežu, kanalizacionu i drenažnu mrežu; toplovodnu mrežu, elektroenergetsku mrežu,
telekomunikacionu mrežu, naftovodnu mrežu, gasovodnu mrežu i zajedničke objekte
vodova.
Zakonom je Zavodu data u nadležnost i procena vrednosti nepokretnosti koja obuhvata
utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti upisanih u katastar nepokretnosti. Tržišna
vrednost nepokretnosti, u smislu ovog Zakona, je vrednost određena postupcima i
metodama masovne procene vrednosti nepokretnosti, pri čemu se kao rezultat dobija
generalna procena vrednosti nepokretnosti koja bi bila osnova i za određivanje vrednosti
pojedinačne nepokretnosti. Pod generalnom procenom vrednosti Zakon podrazumeva
određivanje modela procene vrednosti za različite vrste nepokretnosti. Model bi se
određivao najmanje svake tri godine, a pre određivanja konačnog modela procene,
privremene podatke generalne procene vrednosti, Zavod bi dostavljao lokalnoj samoupravi
za to područje na mišljenje, u roku od 30 dana. Zakon je obavezao Zavod da privremene
podatke objavljuje na internet stranici Zavoda. Tako određena vrednost nepokretnosti, sa
datumom određivanja, upisivala bi se u bazu podataka katastra nepokretnosti. U postupku
vrednovanja, Zakon nalaže vođenje evidencije tržišnih cena nepokretnosti sa podacima iz
kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu nepokretnosti koje bi nadležni organi za overu
ugovora obavezno dostavljali Zavodu. Osim obaveznosti dostavljanja ugovora, Zakon je
obavezao i jedinice lokalne samouprave nadležne za utvrđivanje, naplatu i kontrolu poreza
na imovinu da za period 2007.-2009 dostave Zavodu i podatke iz svojih evidencija.
Sa aspekta vođenja određenih evidencija i priprema za vrednovanje prostornih elementa,
veoma je važno spomenuti i zakonom propisanu obavezu Zavoda da formira i održava i
geodetsko-katastarski informacioni sistem kao deo Nacionalne infrastrukture
geoprostornih podataka (NIGP). Sistem bi obuhvatio podatke i servise podataka
osnovnih geodetskih radova, katastra nepokretnosti, adresnog registra, registra prostornih
jedinica, registra geografskih imena, katastra vodova i topografsko-kartografskih podataka,
kao i drugih podataka.
Portal Nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka GEOSRBIJA sadrži metapodatke, servise i skupove geopodataka:
- geodetsko-katastarskog informacionog sistema, - o zaštiti životne sredine, - o prostorno-planskim dokumentima, - o saobraćajnim i telekomunikacionim mrežama, - o mineralnim sirovinama i energetskim izvorima, - o režimu voda, - o zaštićenim nepokretnim kulturnim dobrima, - o prostorima od značaja za razvoj turizma i turističkim mestima, - o geologiji, geofizici, meteorologiji, poljoprivredi i pedologiji, - o demografiji i zdravlju, i - o industrijskim i proizvodnim kapacitetima.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
20 | S t r a n a
NIGP se odnosi na digitalne geopodatke i odgovarajuće servise geopodataka za teritoriju Republike Srbije koji su u nadležnosti:
- organa državne uprave; - organa lokalne samouprave; - javnih preduzeća; - pravnih lica kojima je povereno upravljanje geopodacima; - pravnih lica koja koriste podatke i servise obuhvaćene NIGP-om i koja pružaju
usluge javnih servisa na osnovu tih geopodataka.
Zakon o hipoteci (SG RS br. 115/2005) osnivanjem centralne evidencije hipoteka uređuje način obezbeđivanja potraživanja. Hipoteka, kao založno pravo na nepokretnost, ovlašćuje poverioca da naplati dug ukoliko dužnik ne poštuje zahteve o dospelosti dugovanja. Zakonom su definisani predmeti hipoteke, način zaključenja ugovora o hipoteci, način utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti i upis hipoteke u centralnu evidenciju hipoteka, koju, po Zakonu, vodi Republički geodetski zavod.
Zakon o zvaničnoj statistici (SG RS, br. 104/09) propisuje poslove u nadležnosti Republičkog zavoda za statistiku, među kojima i obavezu sprovođenja popisa koji prikuplja veoma značajne i detaljne podatake o domaćinstvima, ekonomiji, stanovništvu, poljoprivredi, građevinarstvu, i dr.
Zakon o sudskim veštacima (SG RS, br. 40/2010) uređuje uslove za obavljanje funkcije
veštaka, od postupka imenovanja i razrešenja, prava i obaveza pa sve do poslova
veštačenja. Pored pojedinaca, Zakon predviđa i da veštačenja za određenu oblast mogu
obavljati državni organi, naučne i stručne ustanove (fakulteti, instituti i dr.). Veštaka imenuje
i razrešava ministar pravosuđa u čijem ministarstvu se vodi i Registar veštaka u
elektronskom obliku koji je javno dostupan na internet stranici Ministarstva. Stručno znanje
i praktična iskustva za određenu oblast veštačenja, kandidat za veštaka dokazuje
objavljenim stručnim ili naučnim radovima, potvrdom o učešću na savetovanjima u
organizaciji stručnih udruženja, kao i mišljenjima ili preporukama sudova ili drugih državnih
organa, stručnih udruženja, naučnih i drugih institucija ili pravnih lica u kojima je kandidat
za veštaka radio, odnosno za koje je obavljao stručne poslove. Kandidat za veštaka sa
naučnim zvanjima nije dužan da dostavlja pobrojane dokaze.
Zakon o privatizaciji (SG RS, br. 38/2001, 18/2003, 45/2005, 123/2007, 123/2007 - dr.
zakon i 30/2010) uređuje uslove i postupak promene vlasništva društvenog i državnog
kapitala. Agencija za privatizaciju prodaje imovinu i kontroliše privatizaciju, procenjuje
vrednost kapitala ili imovine i dr. Metodologiju formiranja cena kapitala i imovine propisuje
Vlada Srbije.
Zakon o javnom belezništvu (SG RS, br. 31/2011, 85/2012 i 19/2013) prenosi deo
državnih poslova na javnobeležničku službu koja treba da doprinese pravnoj sigurnosti u
prometu, rastereti sudove i organe uprave i omogući građanima brže i jednostavnije
ostvarenje prava. Javnobeležnička isprava ima snagu javne isprave. U nadležnosti službe,
Zakon predviđa overu i sastavljanje testamenata i drugih izjava volje, izdavanje isprava i
davanje njihovih prepisa, overa potpisa, kao i autentičnost prepisa, prevoda ili izvoda,
čuvanje originala isprava i drugih poverenih dokumenata, novca ili drugih vrednosti, javno
potvrđivanje činjenica i davanje strankama saveta.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
21 | S t r a n a
Zakonom o eksproprijaciji (SG RS, br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka SUS i
"Sl. glasnik RS", br. 20/2009 i 55/2013 - odluka US) korisnik eksproprijacije stiče pravo da
nepokretnost koristi shodno razlozima eksproprijacije. Za eksproprisanu nepokretnost
predviđena je naknada čija je vrednost korespodentna tržišnoj vrednosti u trenutku
donošenja prvostepene odluke o naknadi. Zakon predviđa i druge oblike naknada ranijem
sopstveniku, ali se u svakom slučaju utvrđuje naknada odgovarajuće vrednosti. Procenu
tržišne vrednosti, po Zakonu, utvrđuje organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos
apsolutnih prava.
Zakon o teritorijalnoj organizaciji Republike Srbije (SG RS, br. 129/2007) uređuje granice teritorijalne organiuacije Republike Srbije. Područja teritorijalnih jedinica čine katastarske opštine koje ulaza u njihov sastav. Granice rubnih katastarskih opština su i granice teritorijalnih jedinica.
Zakon o registru prostornih jedinica (SG RS br. 19/89 i „SG RS“, br. 53/93 - dr. zakon,
67/93 - dr. zakon, 48/94 - dr. zakon) uvodi automatizovano evidentiranje prostornih jedinica
(statistički krug, naselje, grad, katastarska opština, mesna zajednica, opština, zajednica
opština, međuopštinska regionalna zajednica, gradska zajednica, grad Beograd,
autonomna pokrajina, republika, prigranično područje, nacionalni park, katastarski srez,
područje sa specifičnim zagađenjem i područje od zajedničkog interesa za Republiku kao
celinu određeno zakonom, odnosno prostornim planom i slobodna carinska zona čije su
granice, po pravilu, određene odgovarajućim statističkim krugovima). Zakon je
Republičkom zavodu za statistiku poverio vođenje ovog registra, a podaci sadržani u njemu
unose se na topografske karte 1:25000 i krupnije, geodetske planove, foto-karte 1:10000 i
krupnije, o čemu brine RGZ. Svi podaci registra, osim podataka koji predstavljaju državnu,
vojnu, službenu ili poslovnu tajnu, dostupni su široj javnosti.
Zakon o državnoj upravi (SG RS, br. 79/2005, 101/2007 i 95/2010) uređuje organizaciju
i nadležnosti pojedinih resora, organa državne uprave. Državnu upravu čine ministarstva,
organi u sastavu ministarstva i posebne organizacije. Zakon dozvoljava da se neki poslovi
mogu poveriti autonomnoj pokrajini, opštinama, gradovima i gradu Beogradu, javnim
preduzećima, ustanovama, agencijama i dr. Zakon definiše i nadležnosti pojedinih organa u
donošenju podzakonskih akata i učešću u rešavanju upravnih stvari i donošenju upravnih
akata. Za posleove državne uprave izvan sedišta organa državne uprave, obrazovani su
upravni okruzi. Sve sukobe između organa, u smislu nadležnosti, rešava Vlada.
Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (SG RS, br. 6 od 8. II 1980, 36 od 29 . VI
1990. i „Službeni list SRJ”, broj 29 od 26. VI 1996) definiše prava na pokretnim i
nepokretnim stvarima, nosioce prava na celini i posebnim delovima, načinu sticanja i
prestanka prava na nepokretnostima.
Zakon o planiranju i izgradnji (SG RS, br. 72/09, 81/09, 64/10 i 24/11) uređuje uslove i
način uređenja prostora, građevinskog zemljišta i izgradnju objekata. Zakon je propisao da
se svi planski dokumenti evidentiraju u Centralnom registru planskih dokumenata koga vodi
nadležno ministarstvo za poslove prostornog planiranja i urbanizma (Republičkа аgencijа
zа prostorno plаnirаnje) kao i pravo njihove dostupnosti zainteresovanim licima u
elektronskom obliku putem Interneta. U Zakonu je propisana obaveza utvrđivanja tržišne
vrednosti javnog zemljišta prilikom zakupa i konverzije prava korišćenja u pravo svojine
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
22 | S t r a n a
građevinskog zemljišta, као i naknade za ekspropijaciju linijskih infrastrukturnih objekta.
Članovima od 109a do 110 Zakona, propisana je urbana komasacija. Procena tržišne
vrednosti zemljišta i objekta u postupku sprovođenja urbane komasacije je neophodna,
iako u Zakonu nije direktno propisana.
Zakon o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju („Službeni glasnik Republike Srbije“,
broj 72/11) uređuje uslove, nаčin i postupаk vrаćаnjа oduzete imovine i obeštećenjа zа
oduzetu imovinu, kojа je nа teritoriji Republike Srbije primenom propisа o аgrаrnoj reformi,
nаcionаlizаciji, sekvestrаciji, kаo i drugih propisа, nа osnovu аkаtа o podržаvljenju, posle 9.
mаrtа 1945. godine oduzetа od fizičkih i određenih prаvnih licа i prenesenа u
opštenаrodnu, držаvnu, društvenu ili zаdružnu svojinu (u dаljem tekstu: vrаćаnje imovine).
Osnovicа zа obeštećenje oduzete nepokretnosti jednаkа je vrednosti nepokretnosti koju
utvrđuje nаdležni orgаn, u sklаdu sа ovim zаkonom, izrаženoj u evrimа, premа zvаničnom
srednjem kursu Nаrodne bаnke Srbije nа dаn procene. Nаdležni orgаn nа zаhtev Agencije,
u postupku koji odgovаrа postupku utvrđivаnjа poreske osnovice porezа nа prenos
аpsolutnih prаvа utvrđuje vrednost nepokretnosti, u skladu sa Zakonom.
Pored navedenih treba napomenuti i druge zakone koji se dotiču pitanja svojine ili
korišćenja zemljišta, a koji se neće detaljnije razmatrati. To su:
- Zakon o javnoj svojini (SG RS, br. 72/11),
- Zakon o sredstvima u svojini Republike Srbije („Službeni glasnik Republike
Srbije“, broj 53/95, 3/96, 54/96, 32/97 i 101/05),
- Zakon o vraćanju (restituciji) imovine crkvama i verskim zajednicama
(„Službeni glasnik Republike Srbije“, broj 42/06),
- Zakon o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge
oblike svojine ("Sl. glаsnik RS", br. 49/92, 54/96 i 62/2006 - dr. zаkon),
- Zаkon o posebnim uslovimа zа upis prаvа svojine nа objektimа izgrаđenim
bez grаđevinske dozvole („Službeni glаsnik RS ”, broj 25/13),
- Zаkon o Nаcionаlnoj korporаciji zа osigurаnje stаmbenih kreditа, i dr.
Pored zakona, na snazi je i čitav niz podzakonskih akata, od kojih se navode samo
najznačjniji, i to: Uredba o uslovima, kriterijumima i načinu ostvarivanja prava na
konverziju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu, kao i o načinu određivanja
tržišne vrednosti građevinskog zemljišta i visine naknade po osnovu konverzije
prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu (SG RS br. 67/11), jer je važnost ovog
podzakonskog akta za uređenje oblasti upravljanja imovinom na nivou jedinica lokalne
samouprave od izuzetnog značaja. Uredbom se definiše da se zahtev za upis prava javne
svojine uz naknadu u postupku konverzije prava podnosi organu jedinice lokalne
samouprave nadležnom za imovinsko pravne odnose na čijoj teritoriji se nalazi predmetno
građevinsko zemljište i koji donosi rešenje. Naknada se određuje prema tržišnoj vrednosti
tog zemljišta u momentu konverzije prava, umanjeno za iznos stvarnih troškova pribavljanja
prava korišćenja na tom zemljištu (ako su troškovi nastali do 11.09.2009). Novčana
sredstva ostvarena po osnovu konverzije uplaćuju se 50% u fond za restituciju i 50% u
budžet lokalne samouprave.
Važno je pomenuti i nedavno donetu Uredbu o uslovima pribavljanja i otuđenja
nepokretnosti neposrednom pogodbom, davanja u zakup stvari u javnoj svojini i
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
23 | S t r a n a
postupcima javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda („Službeni glasnik
Republike Srbije“, broj 24/12), koja je doneta u skladu sa članom 35. Zakona o javnoj
svojini. Uredbom se uređuju uslovi pribavljanja i otuđenja nepokretnosti i davanja u zakup
stvari nosioca prava javne svojine u postupku javnog nadmetanja, odnosno prikupljanja
pismenih ponuda, kao i uslovi i postupak pribavljanja i otuđenja nepokretnosti i davanja u
zakup stvari u javnoj svojini nosioca prava javne svojine neposrednom pogodbom. Takođe,
treba imati u vidu i Uredbu o uslovima i načinu pod kojima lokalna samouprava može
da otuđi li da u zakup građevinsko zemljište po ceni manjoj od tržišne cene, odnosno
zakupnine ili bez naknade („Službeni glasnik RS“, broj 13/2010), Uredbu o metodologiji
za procenu vrednosti kapitala i imovine (Službeni glasnik RS", br. 45/2001, 45/2002) i
Uredbu o nomenklаturi stаtističkih teritorijаlnih jedinicа („Službeni glаsnik RS“, br.
109/09, i 46/10).
Od pravilnika donetih, a da su od značaja za vrednovanje nepokretnosti navode se sledeći:
Pavilnik o načinu utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti ("Službeni glasnik RS" br
38/2001, 45/2004 i 27/2011), Pravilnik o načinu utvrđivanja osnovice poreza na
imovinu na prava na nepokretnostima ("Službeni glasnik RS" br. 38/01, 45/04 i 27/11),
Pravilnik o načinu podnošenja poreske prijave elektronskim putem ("Službeni glasnik
RS" br. 18/12), i Pravilnik o informativnoj poreskoj prijavi („Sl. glasnik RS“, br.
117/2012, 118/2012 - ispr. i 16/2013).
Od uputstava, značajno je pomenuti dva, i to: Uputstvo o postupku i nаčinu utvrđivаnjа
porezа nа prenos аpsolutnih prаvа, doneto od strane Poreske uprave nа osnovu Zаkonа
o poreskom postupku i poreskoj аdministrаciji (''Sl. glаsnik RS'' br. 80/02, 84/02, 23/03,
70/03, 55/04, 61/05 85/05, 62/06, 61/07 i 20/09) i Uputstvo za utvrđivanje vrednosti
oduzetih nepokretnosti SG RS, br. 80/2002, 61/2005, 61/07, 20/09, 72/09, 53/10. 101/11
i 2/12) doneto od strane Poreske uprave, na osnovu Zakonom o vraćanju oduzete imovine i
obeštećenju (SG RS», broj72/2011).
Pravno-regulatorni okvir neosporno upotpunjuje i čitav niz tzv. „sektorskih“ pravnih akata,
čiji nazivi čine specifičnost svake pojedine jedinice lokalne samouprave, i to: Odluka o
građevinskom zemljištu, Odluka o utvrđivanju naknade za uređivanje građevinskog
zemljišta (koja uređuje i zoniranje gradskog građevinskog zemljišta), Odluka o lokalnim
komunalnim taksama, Odluka o visini stope poreza na imovinu, Odluka o davanju u
zakup i na korišćenje poslovnog prostora u vlasništvu opštine/grada, i dr.
S ciljem kompletnosti prikaza zakonskih i drugih okvira vezanih za aktivnosti u kojima se
koriste prostorni podaci, treba imati u vidu i nekoliko strateških dokumenata, i to pre svega:
Strаtegiju rаzvojа informаcionog društvа u Republici Srbiji do 2020. godine (SG RS,
br. 51/10), Strategiju uspostavljanja infrastrukture prostornih podataka u Republici
Srbiji za period 2010. do 2012. godine, Strаtegiju rаzvojа elektronske uprаve u
Republici Srbiji zа period od 2009. do 2013. godine (SG RS br. 83/09, 5/10), INSPIRE
direktivu (Direktivа 2007/2/EC Evropskog pаrlаmentа i Sаvetа od 14. mаrtа 2007), i dr.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
24 | S t r a n a
2.3. Opšti komentar na postojeći pravni okvir za funkcionisanje sistema
vrednovanja Uvidom u sadržaj navedenih normativnih i planskih dokumenta, jasno se uočavaju brojna
međusobna preklapanja i nedoslednosti koji nameću potrebu za međusobnom
homogenizacijom i razdvajanjem nadležnosti, sa jasnim sistemskim odnosom prema
pitanjima od opšteg interesa, u šta svakako spada i sistem vrednovanja nepokretnosti koji
je pretpostavka uspešnog uređenja i funkcionisanja državnih organa i privrede u celini.
Uočene nelogičnosti mogu se sublimisati u sledećih nekoliko opštih konstatacija, i to:
- Procena tržišne vrednosti nepokretnosti je neophodna i od najvišeg je državnog značaja;
- U Republici Srbiji, u postojećim pravnim propisima, kao osnovni nosioci poslova vrednovanja nepokretnosti, jesu: Poreska uprava, Republički geodetski zavod, lokalna samouprava, sudski veštaci i međunarodnim standardima sertifikovani procenitelji;
- Zakonom nisu definisane obaveze niti stvorene neophodne pretpostavke za međusobnu saradnju nosilaca aktivnosti vrednovanja nepokretnosti na prikupljanju, održavanju jedinstvene evidencije o podacima od značaja za vrednovanje nepokretnostima i distribucije podataka korisnicima, već se podaci dupliraju, prikupljaju na različite načine i za različite potrebe;
- Nisu stvorene pretpostavke i tehničke mogućnosti o preuzimanju i razmeni prostornih podаtaka iz rаzličitih izvorа nа konzistentаn nаčin i njihove distribucije ovlašćenim korisnicima; i
- Nije definisan slobodan pristup prostornim podаcimа kao resursu od javnog značaja.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
25 | S t r a n a
3. TRŽIŠTE NEPOKRETNOSTI I SISTEM VREDNOVANJA
NEPOKRETNOSTI U SRBIJI
Analiza tržišta nepokretnosti je sastavni deo postupka vrednovanja nepokretnosti i bez nje
se ne može zamisliti uspešna i objektivna procena vrednosti nepokretnosti. Sudeći po
raspoloživim pokazateljima, ovom se elementu kod nas nije do sada pridavao adekvatan
značaj. Naime, još uvek se analizom tržišta više bave strane konsultantske kuće, dok se
domaća stručna javnost i procenitelji u Srbiji, u najvećem broju slučajeva, oslanjaju na
karakteristične informacije iz katastra nepokretnosti, podatke o cenama gradnje novih
objekata ili prinosa i prihoda, ako se radi o poljoprivrednom ili šumskom zemljištu. U okviru
ovog poglavlja (za prvu polovinu 2013) izneti su osnovni pokazatelji stanja na tržištu
nepokretnosti u Srbiji, polazeći od zvaničnih podataka (NBS, Republički zavod za statistiku
i dr.).
Nakon kratke analize tržišta nepokretnosti na najatraktivnijim lokacijama, u 3.2., 3.3. 3.4,
3.5. 3.6 i 3.7, detaljno su prikazane nadležnosti i aktivnosti pojedinih državnih i privatnih
službi i agencija koje se u obavljenju svojih poslova bave i poslovima vrednovanja
nepokretnosti.
3.1. Stanje na tržištu nepokretnosti u Srbiji Kao izvor podataka o tržištu nepokretnosti u Srbiji u prvoj polovini 2013. godine, korišćeni
su samo neki podaci iz objavljenih izveštaja konsultantskih kuća koje se bave ovom
problematikom. Treba naglasiti, da postoje i drugi izvori i da se svima njima mora posvetiti
neophodna pažnja, ukoliko se želi stvoriti transparentno tržište nepokretnosti u Republici
Srbiji.
3.1.1. Makroekonomski pokazatelji
Prema podacima EBRD i EU komisije, u 2013. godini, u Srbiji se očekuje porast bruto
domaćeg proizvoda (BDP) za oko 1.9% do 2.2%. Nažalost, procena je i da će se
nezaposlenost povećati ili u najboljem slučaju zadržati na istom niovou. Razlog su svakako
najave restruktuiranja i privatizacije preostalih državnih preduzeća. Domaći ekonomski
stručnjaci su još veći optimisti kada je reč o BDP, očekujući njegov rast i do 3%, pre svega
kao posledicu nešto bržeg oporavka industrijske proizvodnje.
Tabela 3.1.1-1 : Opšti makroekonomski pokazatelji (Izvor: Republički zavod za statistiku)
Godina Izvor Beograd Srbija
Stanovništvo 1991
2002
2010
20011
Popis
Popis
Popis
1552151
1576124
1635132
1639121
7576837
7498001
7306677
7120666
Domaćinstva 1991
2002
2011
Popis
Popis
Popis
515040
567325
604134
2707402
2521190
2497187
Zaposlenost 2007
2010
2012
2013 sredina
617737
624145
601000
599486
2002344
1851000
1734000
1716499
Prosečna plata 2009
2010
2011
420
380
440
338
330
373
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
26 | S t r a n a
2012
2013 (maj)
418
424
358
363
U 2012., industrijska proizvodnja je pokazala pad za oko 2.9%, a u 2013. se očekuje
oporavak i blagi rast, pre svega zahvaljujući automobilskoj industriji i proizvodnji nafte i
naftnih derivata.
Tabela 3.1.1-2 : Makroekonmski pokazatelji (Izvor: Ministarstvo finansija - NBS)
2009 2010 2011 2012 2013 prognoza
BDP (EUR bn) 28.2 28.8 29.4 28.9 29.4
BDP po glavi stanovnika (EUR) 3863 3945 4024 4084 4124
BDP godišnja promena u % -3.5 1.8 1.6 -1.7 2
CPI (potrošački indeks cena)
godišnja promena u %
3.5 8.6 7.0 12.0 6.0
Prosečna referentna stopa NB 13.3 9.09 11.54 10.1 10.75
Izvoz (u mil EUR) 8.478 10.070 11.470 11.923 14.914
Uvoz (u mil EUR) 13.577 14.838 16.823 17.207 17.533
Javni dug 34.7 44.5 47.7 60.2 59.7
Inostrani dug u odnosu na BDP 85.0 78 85.6 86.5 86
Current account (u % od BDP) - 3.3 - 3.4 - 4.5 - 6 - 4.5
Stanovništvo (u mil.) 7.3 7.3 7.1 7.4 7.4
Stopa nezaposlenosti u % 16.1 19.2 23 25 24
Stopa inflacije u % 9.0 7.2 7 12 7.5
Srenji kurs u odnosu na EUR 94.0 103.05 101.95 113.15 111.2
Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, potrošačke cene u maju 2013. godine
su mirovale, dok godišnja inflacija opada i prema izveštaju NBS vraća se na jednocifren
iznos od 9.9%. Očikavanja NBS su da će godišnja inflacija nastaviti sa padom do granica
tolerancija od oko 7.5%, a što se smatra rezultatom poslednjih mera monetarne politike,
novom poljoprivrednom sezonom, nižim ukupnim potraživanjima i najnovijim merama
fiskalne konsolidacije.
Stopa nezaposlenosti u Srbiji je vrlo visoka i trenutno iznosi 24%. Ukupan broj
nezaposlenih u januaru 2013. je iznosio oko 1 716 499, što je za oko 0.4% niže u odnosu
na prethodni mesec, a prema podacima Privredne komore Srbije, i za oko 1.3% niža nego
u periodu od pre godinu dana.
Prosečne neto plate su i dalje među najnižim u regionu i prema statističkim izveštajima,
prosečna neto plata isplaćena u Srbiji u maju 2013. godine iznosila je 363 EU, što je za
10.1% manje nego u aprilu 2013, a u junu 2013. je zabeležen rast i iznosila je 389 EUR. U
prvom kvartalu 2013., prosečan mesečni budžet po domaćinstvu iznosio je 498 EUR.
3.1.2. Tržište stambenih nepokretnosti
Sredinom 2013. godine, očekivna je blaga kratkoročna stabilizacija tržišta stambenih
nepokretnosti, najpre kao posledica najave EU o početku pregovora o članstvu. Najnoviji
podaci Nacinalne korporacije za osiguranje kredita (NKOSK) pokazuju da je do sredine
2013. prodato 14% više porodničnih stanova u odnosu na isti period prethodne godine.
Banke su nastavile ponudu i prodaju porodičnih stanova (apartments) nesolventnih
klijenata, a neke banke su se opredelile za refinansiranje njihovih dugovanja. Raskorak
između prosečne mesečne vrednosti zakupa (rente) i prosečnog kreditnog aranžmana je i
dalje oko 100 EUR u korist rente.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
27 | S t r a n a
Što se tiče ponuda na tržištu stambenih nepokretnosti, najveći stambeni projekat u
Beogradu je i dalje naselje ”Stepa Stepanović” sa 38 objekata i više od 4000 porodičnih
stanova sa oko 1600, do sada useljenih porodica. Zahvaljujući ulozi države, cene stanova
po m2 kreću se (sa PDV koji se refundira građanima kojima je ovo prvi stan) od 1250 EUR
do 1290 EUR. Takođe, 150 stambenih jedinica u najvećem stambenom projektu na Novom
Beogradu PSP Farman's West65, kompletirano je u maju 2013. Više od 80% stanova je
prodato, a najveća tražnja je bila za trosobnim stanovima između 70 m2 i 75 m2, sa cenama
između 1850 EUR i 1970 EUR (sa PDV).
Građevinski radovi na stambenom i poslovnom kompleksu u Bloku 67a, na Novom
Beogradu, treba da počnu u poslednjem kvartalu 2013. Deka Inzenjering planira gradnju
šest stambenih objekata sa 861 porodičnih stanova (apartmanskog tipa) i jednom
poslovnom zgradom, na površini od 3.6 ha u delu između ulica Jurija Gagarina i
Omladinskih brigada. U prvoj fazi grade se tri stambene zgrade sa 296 stanova površine od
25 m2 do 145 m2 ukupne bruto razvijene površine od oko 137 000 m2.
Do sredine 2014. se očekuje završetak dva stambena objekta u naselju Banjica (Paunov
breg) sa ukupno 9000 m2 bruto razvijene površine i 107 porodičnih stanova od 35 m2 do 90
m2. Kompleks sadrži manji komercijalni centar sa oko 1800 m2. Investitor kompleksa je CPI
group.
U blizini Dunava u toku je gradnja kompleksa ”Dunavska terasa” investitora Aramont
company. Mešoviti kompleks sadrži 270 stambenih jedinica, 162 poslovna apartmana, 54
kancelarije i 93 lokala za prodaju.
Pored navedenih, od većih projekata treba pomenuti naselje ”Dr Ivan Ribar” u Bloku 72 na
Novom Beogradu sa 768 stambenih jedinica bruto razvijene površine od 37000 m2 i cenom
po m2 od 1290 EUR, čiji završetak se očekuje krajem godine. Naselje ”Padina” u ul.
Vladimira Vlahovića na Voždovcu, sa 153 stambene jedinice bruto razvijene površine od
7500 m2 i cenom od 1290 EUR po m2 biće završeno do kraja 2013., a u istom roku se
očekuje završetak i 80 stambenih jedinica u apartmanskom naselju na Vračaru.
Nakon blagog rasta ponuđenih cena stambenih nepokretnosti (apartmanskog tipa)
početkom 2012, u toku je pad cena u svim regionima u Srbiji. U 2013., očekuje se
stabilnost prodajnih cena u svim delovima Srbije, osim u Beogradu, gde se očekuje blagi
rast.
Zakup stambenih nepokretnosti u Srbiji se kreće od 2-5 EUR po m2, na mesečnom nivou, u
zavisnosti od udaljenosti od gradskog centra. U Beogradu, vrednost zakupa nastavlja blago
da pada u odnosu na 2012. Prosečne mesečne cene zakupa se kreću od 4-11 EUR po m2,
zavisno od lokacije, veličine i godine izgradnje. U periodu 2013-2014 očekuju se stabilne
cene zakupa.
3.1.3. Tržište kancelarijskog prostora
U poređenju sa 2012. godinom, zakup kancelarijskog (poslovnog) prostora klase A i B, na
približno istom su nivou i u ovoj godini. U centralnom području Beograda, u klasi A,
prosečna mesečna cena zakupa iznosi od 13-15 EUR po m2, a u klasi B, 11-12 EUR po
m2. U širem reonu, prostor klase A kreće se od 8-10 EUR po m2, a u klasi B od 7-9 EUR po
m2. U drugim gradovima u regionu, zakupi su i dalje najniži. Usled niskog nivoa aktivnosti
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
28 | S t r a n a
lizinga, vlasnici nude određene pogodnosti zakupcima, kao što su odlaganje plaćanja i
besplatna parking mesta.
Čist prihod ili zarada investitora je na približno istom nivou i kreće se od 9% do 9.5%. Što
se tiče ponude slobodnog prostora u Beogradu, primetan je pad stope slobodnog prostora
u poslednjih nekoliko godina i trenutno se nalazi na nivou od 14%, sa očekivanjem daljeg
pada u narednom periodu, usled slabijeg interesovanja investitora.
3.1.4. Tržište tržnih centara (retail market)
Pod retail market podrazumevaju se mesta gde se nude robe i usluge namenjene krajnjem
korisniku. U prvoj polovini 2013. godine ukupna ponuda prostora za objekte ove vrste je
porasla, pre svega zahvaljujući otvaranju novih šoping molova.
Merkur International je doveo nove zakupce u galerijski nivo njihovog projekta Shopping
Centar na Karaburmi u Beogradu, a u martu 2013 pridružili su se novi klijenti poput C&A,
Takko, Deichmann, Big Bang, Sport Vision and Lavirint. Sa nekoliko novih manjih
lokala, ovaj projekat čini primerom mešovitog prodajnog mesta različitih kategorija roba i
usluga namenjenih krajnjem korisniku.
Prodajni centar – Stadion na Voždovcu, otvoren je u Aprilu 2013. sa 120 lokala površine od
28000 m2 i ukupne bruto razvijene površine od 75000 m2 sa dva nivoa parking mesta sa
kapacitetom od 800 mesta. Treći sprat je rezervisan za wellness centar i velikom terasom
kao vidikovcem. Na vrhu objekta, nalazi se fudbalski stadion. Ukupna vrednost investicije
iznosi 50 miliona EUR.
Mol tipa A – veliki tržni centar u Novom Sadu će u konačnom obliku imati oko 40 000 m2
korisnog prostora i biće ispunjen brojnim prostorima različite namene.
Aviv Arlon otvorio je sledeću fazu ”Aviv Parka” u Pančevu u junu 2013., sa ukupno 22 000
m2 bruto površine koji je popunjen sa 100% kapaciteta.
Izraelska kompanija IBC počinje razvoj svog prvog projekta ”Powe Center – One Retail
Park” u Zemunu. Radovi su počeli u junu 2013, a otvaranje je zakazano za maj 2014.
Ukupna korisna površina iznosiće oko 25000 m2, a vrednost investicije iznosi 20 miliona
EUR.
Plaza Centers započela je pripremu terena za izgradnju šoping mola u Beogradu
(Višnjička Banja) sa 45 000 m2 korisnog prostora čiji se završetak očekuje do kraja 2014.
Van Beograda, Pluto Capital planira gradnju ”Retail parak” u Leskovcu sa 6500 m2
korisnog prostora, dok Izraelska kompanija BIG CEE planira da otvori ”Retail park – Big
Center” u Šapcu sa 10 000 m2 korisnog prostora.
Što se tiče potražnje za prostorom ove vrste, istraživanja pokazuju blagi rast potražnje,
posebno u centralnim gradskim zonama, a značajan broj kompanija okreće se tržnim
centrima kroz nove projekte tipa shopping centara i retail parkova. Značajan broj prodavaca
je napustilo svoje dosadašnje lokacije i preselio na jeftinije. Što se tiče tržišta uličnog tipa,
uočava se značajan nedostatak slobodnih lokacija, kako u Beogradu tako i u drugim
srpskim gradovima. Tako, na primer, domaći lanac brze hrane ima konstantna potraživanja
za novim mestima. Među novim brend imenima na domaćem tržištu treba pomenuti
Desigual, Milavitsa, Bilitzki wool&more i H&M.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
29 | S t r a n a
U odnosu na 2012., vrednost zakupa prostora ovog tipa je nešto niža i kreće se na
mesečnom nivou od 50-80 EUR/m2. Što se tiče tzv. sekundarnih lokacija zakup je dosta
niži i iznosi mesečno od 15-60 EUR/ m2, dok je u slučaju Retail parkova, mesečna cena
zakupa od 7-30 EUR/m2, zavisno od veličine i položaja lokala. Izdavanje prostora ovog tipa
investitoru donosi prihod u slučaju warehouses od 9-10%, u slučaju shopping molova 9%, a
kod uličnih lokala 7% i više.
3.1.5. Tržište industrijskih i logističkih nepokretnosti
Na srpskom tržištu Gorenje je investiralo 21 miliona EUR u drugu fabriku u Valjevu, sa oko
20 000 m2 bruto površine i brojem zapolenih od oko 300 radnika. Kompanija Albon u
industrijskoj zoni Rume sagradila je halu od 6500 m2 gde proizvodi alate neophodne u
industriji delova za automobilsku industriju Ford. Vrednost ulaganja iznosi 7.5 miliona EUR,
a broj zaposlenih iznosi 200 radnika. Danska kompanija Grundfos otvorila je 25 000 m2
fabričkog prostora sa 100 zaposlenih radnika u Novoj Pazovi i planom proširenja na 350
radnika do kraja 2014. U Pećincima je od juna ove godine otvorena fabrika Bosch
proizvoda sa 22 000 m2 korisnog prostora u prvoj i 19 000 m2 u drugoj fazi i oko 60 000 m2
bruto površine u konačnom planu. Investicija iznosi 70 miliona EUR, a konačan završetak
se planira do 2019, pri čemu do kraja 2016. se očekuje da će 620 radnika biti zaposleno.
Od posebne važnosti za investitore je industrijska zona u Rumi. Adriana Tex je izgradio
deo pogona od 1000 m2 za sanitarnu i opremu za kupatila za Calzedonia i najavio novih
5000 m2 za novih 500 radnika, do kraja ove godine. Češka kompanija Mitas, koja proizvodi
automobilske gume, na prostoru od 10 000 m2 angažuje 550 radnika i planira još 225
novih. Beogradska kompanija – Insert, koja proizvodi modnu obuću za Chanel, Christian
Dior, Pradu, Valentino, Sergio Rossi i dr., dobila je dozvolu za gradnju 4500 m2 fabrike
obuće u Rumi, sa ukupnom investicijom od 1.5 miliona EUR i gde planira da zaposli 190
radnika. Goex planira gradnju fabrike vrednosti od 15 miliona EUR u Vranju za 1250
radnika u naredne dve godine. Swarosvski je najavio gradnju fabrike u Subotici u zadnjem
kvartalu 2013., a Johnson Electric, proizvođač u oblasti automobilske industrije, najavljuje
gradnju fabrike u Nišu. Delhaize je dobio građevinsku dozvolu za gradnju logističkog centra
u vrednosti od 25 miliona EUR, u dve faze sa ukupno 50000 m2 prostora gde planira da
zaposli 500 radnika.
Vrednost zakupa za objekte ovog tipa u primarnim logističkim/industrijskim zonama u
Beogradu, Novom Beogradu i Zemunu, kreće se za klasu A između 4 - 5 EUR/m2 dok za
objekte klase B zakup iznosi 3 EUR/m2. U naseljima bliskim Beogradu (Šimanovci,
Dobanovci, Krnješevci, Pećinci i dr.) vrednost zakupa se kreće između 3 - 4 EUR/m2. U
Novom Sadu, Nišu, Kragujevcu, Užicu i Čačku, zakup se kreće od 2-2.5 EUR/m2, dok u
manjim mestima (ispod 100 000 stanovnika) zakup je niži i iznosi između 1-1.5 EUR/m2.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
30 | S t r a n a
Slika 3.1.5 -1: Veličina prodajnog prostora u m
2/1000 stanovnika u gradovima iz okruženja
(http://www.cbre.rs)2
3.2 Aktivnosti Republičkog geodetskog zavoda Republički geodetski zаvod je nаdležаn zа držаvni premer, kаtаstаr nepokretnosti i upis
prаvа nа nepokretnostimа, kаtаstаr vodovа, topogrаfsko-kаrtogrаfske proizvode,
geodetsko-kаtаstаrski informаcioni sistem, kаo i za druge poslove od znаčаjа zа držаvni
premer i kаtаstаr nepokretnosti u Republici Srbiji. Katastar nepokretnosti i Katastar vodova
kao prostorni javni registri o nepokretnostima i vodovima, predstavljaju temelj Infrastrukture
geoprostornih podataka. To pokazuju primeri velikog broja zemelja u svetu. Iz tih razloga je
neohodno imati ažuran katastar koji se mora održavati prema Zakonu i odgovarajućim
normama, jednobrazno na teritoriji cele države.
3.2.1. Katastar nepokretnosti
Kаtаstаr nepokretnosti je osnovni i jаvni registаr o nepokretnostimа i stvаrnim prаvimа nа
njimа u Republici Srbiji. Baza podataka katastra nepokretnosti jeste skup geoprostornih i
drugih podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima, i naročito sadrži podatke
o: parcelama (zemljištu), objektima (zgrаdаmа i drugim građeviskim objektima) i posebnim
delovima objekata (stаnovimа i poslovnim prostorijаmа, garažama i garažnim mestima
idr.). U bazi podataka katastra nepokretnosti vode se podaci adresnog registra i registra
prostornih jedinica. Sadržaj katastra nepokretnosti su i katastarski planovi na kojima se
prostorno prikazuju granice nepokretnosti, prostornih jedinica i svi elementi adresnog
registra. Republički geodetski zavod prevodi katastarske planove u digitalni (vektorski) oblik
i do sada je urađeno preko 50% teritorije Srbije.
2 CBRE (NYSE: CBG) vodeća svetska kompanija u oblasti nekretnina sa sedištem u Los Angelesu sa 37,000
zaposlenih i preko 300 kancelarija u preko 50 zemalja.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
31 | S t r a n a
Imaoci parva na nepokretnostima koji se vode u katastru nepokretnosti prikupljeni su
prilikom izrade i održavanja katastra nepokretnosti i obuhvataju sva pravna (privredne
subjekte) i fizička lica (građane). Međutim, po Zakonu, Registar građana vodi Ministarsvo
unutršnjih poslova u svojim digitalnim bazama podataka, dok Registar privrednih subjekata
(pravnih lica) vodi Agencija za privredne registre. Ova dva registra nisu direktno povezana i
usaglašena. Registar se vodi kao jedinstvena, centralna i elektronska baza podataka u koji
se registruju preduzetnik, privredno društvo, zadruga i zadružni savez, javna preduzeća,
ogranak i predstavništvo stranog privrednog društva, kao i drugi oblici organizovanja u
Agenciji za privredne registre
Podaci o imaocima prava na nepokretnostima u katastru nepokretnosti nisu usaglašeni i
direkno povezani sa Registrom građana i Registrom privrednih subjekta. Ovo stvara
prilične probleme kod usaglašenosti provođenja promena, adresa, itd.
Bаzа podаtаkа za informatički servis KnWeb predstаvljа centrаlnu bаzu podаtаkа kаtаstrа
nepokretnosti u Republici Srbiji koja je formirаnа preuzimаnjem podаtkа o nepokretnostima
koji se održаvаju u službаmа zа kаtаstаr nepokretnosti Republičkog geodetskog zаvodа.
Servis je jаvno dostupаn nа Internet аdresi http://katastar.rgz.gov.rs/KnWebPublic (Slika
3.2.2-1). Bаzu podаtаkа je moguće pretrаživаti preko brojа pаrcele u okviru opštine i
kаtаstаrske opštine, odnosno i preko аdrese nepokretnosti (ulicа i kućni broj u okviru
opštine).
Slika 3.2.2-1: Baza podataka knWeb
Registar prostornih jedinica jeste osnovni javni registar o granicama prostornih jedinica,
nazivima i matičnim brojevima prostornih jedinica utvrđenih u skladu sa Zakonom.
Prostorne jedinice koje se vode u registru su: stаtistički krug, nаselje, kаtаstаrskа opštinа,
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
32 | S t r a n a
mesnа zаjednicа, opštinа, grаd, uprаvni okrug, grаd Beogrаd, аutonomna pokrаjna,
Republikа Srbijа. Registаr prostornih jedinicа je GIS orijentisana bаzа podataka integrisаnа
u Nacionalnu infrastrukturu prostornih podataka, kojom se nа stаndаrdizovаn nаčin vrši
indentifikаcijа postojećih, novoformirаnih i ukinutih prostornih jedinicа.
Adresni registar jeste osnovni i javni registar o kućnim brojevima i nazivima ulica i trgova po
naseljenim mestima koji po zakonu vodi održava Republički geodetski zаvod. Adresni
registar obuhvata utvrđivanje kućnih brojeva za stambene i poslovne zgrade, kao i za
građevinske parcele, označavanje zgrada i građevinskih parcela kućnim brojevima i
označavanje naseljenih mesta, ulica i trgova i vođenje podataka o kućnim brojevima,
ulicama i trgovima. Republički geodetski zаvod je 2003. godine izrаdio GIS аplikаciju –
„Adresni registаr“, kаo softversku podršku zа vođenje evidencije o kućnim brojevimа,
ulicаmа i trgovimа koja pararelno sa ostalim programima (aplikacijama) služi za održavanje
adresnog registra kao dela katastra nepokretnosti.
3.2.2. Katastar vodova
Katastar vodova jeste osnovni registar o vodovima i stvarnim pravima na njima. Baza
podataka katastra vodova sadrži skup geoprostornih i drugih podataka o vodovima,
stvarnim pravima na njima i imaocima stvarnih prava, svrstanih u sledeće tematske celine:
1) vodovodna mreža; 2) kanalizaciona i drenažna mreža; 3) toplovodna mreža; 4)
elektroenergetska mreža; 5) telekomunikaciona mreža; 6) naftovodna mreža; 7) gasovodna
mreža; 8) zajednički objekti vodova. Imaoci parva na vodovima prikupljeni su prilikom
izrade i održavanja katastra vodova i katastra nepokretnosti i obuhvataju sva pravna
(privredne subjekte) i fizička lica (građane). Donošenjem Zаkonа o držаvnom premeru i
kаtаstru 2009. godine, kаtаstаr vodovа je definisаn kаo osnovni registаr o vodovimа i
stvаrnim prаvimа nа njimа koji pored prikаzа položаjа vodovа u prostoru i podаtаkа o
njihovim osnovnim kаrаkteristikаmа omogućuje i upis prаvа svojine i drugih stvаrnih prаvа
nа vodovimа. Od 1997. godine, nаkon stečenih iskustаvа nа izrаdi digitаlnih kаtаstаrskih
plаnovа u GIS okruženju, u Zаvodu zаpočinje i postupаk prevođenjа аnаlognih plаnovа
kаtаstrа vodovа u digitаlni oblik.
3.2.3. Nacionalna infrastruktura geoprostornih podataka
Republički geodetski zavod, uz podršku norveške agencije za katastar i kartografiju Statens
kartverk, izradio je inicijalni geoportal 'GEOSRBIJA' (Slika 3.2.4-1). kao sredstvo za
razmenu prostornih podataka i servisa između nadležnih institucija pod okriljem NIGP-a.
Inicijalni geoportal omogućava pristup servisima pretraživanja i pregleda za određeni broj
metapodataka, setova prostornih podataka i servisa putem Interneta za profesionalne
korisnike, kao i za široku javnost.
Za pristup inicijalnom geoportalu potreban je pristup Internetu i instaliran web browser
(Internet Explorer ili Mozilla Firefox). Inicijalni geoportal je dostupan na adresi za
pretraživanje www.geosrbija.rs Trenutno, na geoportalu su dostupni pojedini raspoloživi
prostorni podaci iz nadležnosti Republičkog geodetskog zavoda kao što su administrativne
jedinice, statističke jedinice, adrese, katastarske parcele, osnovna državna karta, ortofoto i
pojedine tematske karte za određena područja. Na geoportalu se, takođe, nalaze odabrani
prostorni podaci iz drugih državnih institucija kao što su Republički zavod za statistiku,
Republički hidrometeorološki zavod, Republički seizmološki zavod, opština Pančevo,
Agencija za zaštitu životne sredine i Ministarstva odbrane. Kao rezultat uspešne saradnje
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
33 | S t r a n a
široka javnost trenutno može pristupiti geoinformacijama koje se odnose na demografiju,
vrstu zemljišta, hidrografiju, klimatologiju, seizmologiju, kao i primeri topografskih karata u
različitim razmerama.
Slika 3.2.4-1: Ulazna strana portala GEOSRBIJA
Grаfičke podаtke kаtаstrа nepokretnosti koji se odnose nа kаtаstаrske pаrcele, objekte i
nаzive moguće je pregledаti nа geoportаlu zа područjа gde su digitаlni kаtаstаrski plаnovi
stаvljeni u službenu upotrebu. Trenutno su objаvljeni podаci zа 1094 kаtаstаrske opštine i
delove kаtаstаrskih opštinа, čime je obuhvаćeno 3642073 kаtаstаrske pаrcele i 1050073
objektа. Tаkođe, prikаzаni su nаzivi potesа, vodа i objekаtа.
3.2.4. Centralna evidencija hipoteka
Centrаlnа evidencijа hipotekа (CEH) je centrаlnа jedinstvenа jаvnа bаzа podаtаkа u koju
se unose hipoteke upisаne u nаdležne registre, rаdi pretrаživаnjа i prikupljаnjа informаcijа
o hipotekаmа. Bаzа podаtаkа Centrаlne evidencijа hipotekа formirаnа je u sklаdu sа
člаnom 57. i 58. Zаkonа o hipoteci ("Službeni glаsnik RS", broj 115/05) preuzimаnjem
postojećih podаtаkа iz kаtаstrа nepokretnosti i unosom postojećih podаtаkа dostаvljenih iz
zemljišnih i intаbulаcionih knjigа. Centrаlnа evidencijа hipotekа dostupnа je svim licimа,
vodi je Republički geodetski zаvod i nalazi se nа аdresi http://www.rgz.gov.rs/ceh. Hipotekа
se ne upisuje u Centrаlnu evidenciju hipotekа već ona predstаvljа centrаlni registаr svih
upisаnih hipotekа u registrima. Centrаlnа evidencijа hipotekа prаktično sаkupljа podаtke iz
pomenutih izvorа u jedinstvenu bаzu podаtаkа. Kаo tаkvа, onа sаdrži podаtke koje služe
sаmo zа pretrаživаnje evidencije, а podаci u nju se upisuju sа obrаzаcа ili preuzimаnjem iz
lokаnih kаncelаrijа Republičkog geodetskog zаvodа. Centrаlnа evidencijа hipotekа je jаvnа
evidencijа. Svаko ko imа pristup Internetu može dа pretrаžuje evidenciju Centrаlne
evidencije hipoteke i dа imа uvid u podаtke o hipotekаmа i nepokretnostimа gde postoji
hipotekа.
3.2.5. Procena vrednosti nepokretnosti
Članom 149. Zakona o državnom pemeru i katastru (SG RS, 79/09 i 18/10),
Republičkom geodetskom zavodu data je u nadležnost određivanje tržišne vrednosti
nepokretnosti postupcima masovne procene. Masovna procena obuhvata generalnu
procenu vrednosti nepokretnosti i određivanje vrednosti pojedinačne nepokretnosti na
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
34 | S t r a n a
osnovu podataka iz generalne procene vrednosti. Generalna procena vrednosti je
određivanje modela procene vrednosti za različite vrste nepokretnosti. Zakon obavezuje
Zavod da odredi model procene za različite nepokretnosti, na svake tri godine, pri čemu se
obavezuje na saradnju sa lokalnom samoupravom u pribavljanju mišljenja, pre zvaničnog
upisa vrednosti u bazu katastra nepokretnosti. Jedinica lokalne samouprave je dužna da u
roku od 30 dana dostavi Zavodu mišljenje o predlogu modela i nakon toga bi trebala da
koristi izvedenu procenu kao poresku osnovicu. Privremene podatke procena, po Zakonu,
Zavod bi trebalo da objavljuje na svojoj internet stranici.
S ciljem ispunjenja svojih zakonskih obaveza, Zavod je započeo sa aktivnostima na
uspostavljanju evidencije tržišnih cena nepokretnosti i na osnovu podataka iz
kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu, koje dobija od strane nadležnih organa za
overu istih, kreirao je Registar prometa nepokretnosti u koji, pored podataka iz ugovora o
prometu nepokretnosti, unosi i podatke iz baze katastra nepokretnosti. Takođe, Nacrtom
pravilnika o proceni vrednosti nepokretnosti (koji je još od 2012. u proceduri usvajanja)
predviđen je još jedan način prikupljanja podataka o nepokretnostim - putem Uputnika, koji
bi se popunjavao prilikom upisa prava na nepokretnosti.
Saglasno zakonskim ovlašćenjima, Zavod je u skladu sa svojim mogućnostima preduzeo
sve mere i aktivnosti na organizaciji i realizaciji svojih obaveza i u ovoj oblasti.
Organizovani su brojni susreti i seminari pripremnog karaktera na kojima je analizirana
dobra praksa zemalja koje su postigle zapažene rezultate u razvoju sistema masovne
procene (Slovenija, Švedska, ...). U okviru postojeće organizacije, formirana je posebna
organizaciona jedinica za masovnu procenu sa zadatkom da planira i organizuje poslove
neophodne u postupku vrednovanja nepokretnosti. Budući da se radilo o pionirskom poslu,
trebalo je pored stručnih, sprovesti i brojne druge organizacijske i tehničke pripreme za
otpočinjanje i razvoj jednog potpuno novog sistema. U vreme kada se počelo sa razvojem
sistema vrednovanja nepokretnosti, u Srbiji je zabeležena ekspanzija prometa na tržištu
nepokretnosti koja je u periodu 2007.- 2009. dostigla nivo od oko 770 000 ili preko 250 000,
godišnje.
U Nacrtu pravilnika o proceni vrednosti nepokretnosti opisuje se i detaljnije objašnjava
dostignuti nivo i navode dalje aktivnosti u tom pravcu. Nacrt pravilnika je obuhvatio
osnovne procese u sistemu masovne procene, i to:
- Prikupljanje podataka i održavanje baze – I faza,
- Analizu i obradu podataka – II faza,
- Specifikaciju i modelovanje – III faza, i
- Procenu vrednosti – IV faza.
Nacrt Pravilnika nije sa istim nivoom detaljnosti opisao sve navedene faze, ali svakako
predstavlja dobru osnovu za njegovo dalje unapređivanje.
U okviru prve faze, Nacrtom Pravilnika se nepokretnosti klasifikaciju u vrste (klase) i
podvrste. Definisane su tri osnovne vrste i više podvrsta (Tabela 3.2.5-1).
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
35 | S t r a n a
Tabela 3.2.5-1:Klasifikacija nepokretnosti (Nacrt Pravilnika, RGZ 2012)
Vrste Podvrste
Zemljišta Građevinsko
Poljoprivredno
Šumsko
Ostalo
Objekti Stambeni - Kuća - Vikendica - Stambena sa više stanova
Garaže
Poslovni objekti - Poslovnih usluga - Turistički - Ugostiteljski - Trgovinski - Sportsko-rekreativni - Ostali
Industrijski objekti i skladišta - Lake industrije - Rezervoar, silos i skladište - Ostali
Poljoprivredni - Za skladištenje poljoprivrednih proizvoda - Za poljoprivrednu proizvodnju - Ostali
Objekti posebne namene - Benzinska pumpa - Teške industrije - Za proizvodnju električne energije - Za ekploataciju mineralnih sirovina - Posebni poljoprivredni - Ostali objekti
Posebni delovi objekta Stan
Garažni prostor - Garažna prostorija - Garažno mesto
Poslovni prostor - Za koji nije utvrđena delatnost - Lokal - Kancelarija
Industrijski prostor - Magacinski prostor - Prostor za industrijsku proizvodnju
Ostalo - Drugi deo stambene zgrade - Drugi deo nestambene zgrade
Svakoj vrsti i podvrsti dodeljene su šifre, identične kao u katastru nepokretnosti. Vrste,
podvrste i šifre nepokretnosti (prema Nacrtu Pravilnika RGZ, 2012) prikazane su u Prilogu
2. Nacrtom Pravilnika, prikupljanje podataka treba da obuhvati:
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
36 | S t r a n a
- Podatke katastra nepokretnosti,
- Podatke sa tržišta, i
- Podatke iz upitnika za registrovanje prometa nepokretnosti.
Podaci katastra nepokretnosti (Tabela 3.2.5-2) sadržani su u bazi katastra nepokretnosti i
preuzimaju se pomoću odgovarajuće web aplikacije.
Tabela 3.2.5-2: Podaci iz baze katastra nepokretnosti koji se preuzimaju u Registar prometa (Nacrt
Pravilnika, RGZ 2012)
1. Površina nepokretnosti
2. Način korišćenja
3. Namena zemljišta i poslovnog prostora
4. Broj etaža objekta (pod zemljom, u prizemlju, iznad zemlje i u potkrovlju)
5. Struktura posebnog dela objekta (broj prostorija)
6. Tereti
Podaci sa tržišta (Tabela 3.2.5-3) unose se u Registar prometa. Podaci se unose putem
web aplikacije, po prijemu kopije overenog kupoprodajnog ugovora ili ugovora o zakupu
koji se dobija od organa nadležnog za overu ugovora ili druge isprave koja predstavlja
pravni osnov za promet nepokretnosti. Podatke unose unutrašnje jedinice Zavoda, a u
slučaju nepotpune identifikacije pravnih subjekata ili nepotpunih podataka, kontrolu i unos
vrši jedinica Zavoda, nadležna za masovnu procenu.
Tabela 3.2.5-3: Podaci koji se preuzimaju iz isprave o prometu/zakupu u Registar prometa
Osnovni podaci o prometu/zakupu ili ispravi o prometu
Naziv i sedište organa koji je overio ugovor ili doneo drugu javnu ispravu
Broj overe ugovora ili broj javne isprave
Datum overe ugovora ili datum donošenja javne isprave
Datum zaključenja ugovora
Vrsta prometa
Podaci o pravnim subjektima koji učestvuju u prometu/zakupu
nepokretnosti
Vrsta pravnog subjekta (fizičko ili pravno lice)
Ime i prezime, jedinstven matični broj građana ili naziv i matični broj pravnog lica
Mesto stanovanja fizičkog lica/sedište pravnog lica
Ime, prezime, broj pasoša, mesto i država prebivališta (za strane državljane)
Naznaka o postojanju pravnog zastupnika
Osnovni podaci o nepokretnosti u prometu
Vrsta i podvrsta nepokretnosti (prema klasifikaciji)
Identifikacija nepokretnosti - parcela (opština, katastarska opština, broj
parcele i za građevinska zemljišta – adresa)
- objekat (opština, KO, broj parcele i adresa)
- posebni deo objekta (opština, KO, broj parcele i adresa)
Površina nepokretnosti u prometu izražena u m2
Podaci o delu nepokretnosti u prometu
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
37 | S t r a n a
Podaci o ceni/zakupnini
Valuta cene/zakupnine
Ukupna cena/zakupnina
Jedinična cena/zakupnina
Pojedinačna cena/vrednost za prometovane nepokretnosti kada se dve ili više nepokretnosti prometuju jednim pravnim poslom i ista je naznačena u ispravi
Upitnike za registrovanje prometa nepokretnosti (Tabela 3.2.5-4) pravni subjekti, prema
predlogu Nacrta Pravilnika, ispunjavaju prilikom podnošenja zahteva za upis promene
imaoca prava na napokretnosti.
Tabela 3.2.5-4: Podaci iz Upitnika koji se unos eu Registar prometa
Prаvni osnov prometа nepokretnosti
Zemjište grаđevinsko Nаmenа zemljištа, grаđevinskа dozvolа, komunаlnа opremljenost, tereti i ogrаničenjа i dr
poljoprivredno Nаčin korišćenjа, sistemi zа nаvodnjаvаnje/odvodnjаvаnje, tereti i ogrаničenjа i dr
šume i šumsko zemljište
Vrstа šume, sistemi zа nаvodnjаvаnje/ odvodnjаvаnje, tereti i ogrаničenjа i dr,
ostаlo zemljište
vrstа zemljištа, nаčin korišćenjа, tereti i ogrаničenjа i dr;
Objekat Stambeni Kuće i vikendice - godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, vrstа kuće, tip grejаnjа, komunаlnа opremljenost, sistem zа grejаnje i hlаđenje, enterijer visokog kvаlitetа, dodаtnа opremljenost, tereti i ogrаničenjа i dr
Stаmbene zgrаde sа više stаnovа - godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, broj sprаtovа, broj stаnovа, postojаnje liftа, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, komunаlnа opremljenost, enterijer visokog kvаlitetа, tereti i ogrаničenjа i dr
Garaža Fаzа izgrаdnje, tereti i ogrаničenjа i dr,
Poslovni objekti
Godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, broj sprаtovа, broj posebnih delovа, postojаnje liftа, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, komunаlnа opremljenost, tereti i ogrаničenjа, enterijer visokog kvаlitetа, dodаtnа opremljenost, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа i dr
Industrijski Godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
38 | S t r a n a
objekаt i sklаdište
аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, komunаlnа opremljenost, tereti i ogrаničenjа, visinа etаže, rаspon između nosećih zidovа, sistem smаnjenjа zаgаđenjа i štednje prirodnih resursа, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа i dr
Poljoprivredni objekаt
Godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, komunаlnа opremljenost, tereti i ogrаničenjа i dr
Objekаt posebnih nаmenа
Godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, komunаlnа opremljenost, protivpožаrni sistem, tereti i ogrаničenjа, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа i dr
Posebаn deo objektа Stan Podаci o stаnu - sprаt nа kojem se nаlаzi, površinа bаlkonа, površinа terаse, površinа lođe, postojаnje podrumа, godinа renovirаnjа elektro/vodovodnih instаlаcijа, godinа renovirаnjа stolаrije, strukturа stаnа, tereti i ogrаničenjа i dr
Podаci o stаmbenom objektu u kojem se stаn nаlаzi - godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, postojаnje liftа, broj sprаtovа, broj stаnovа, komunаlnа opremljenost, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, enterijer visokog kvаlitetа i dr
Poslovni prostor
Podаci o poslovnom prostoru - sprаt nа kojem se nаlаzi, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа, godinа renovirаnjа elektro/vodovodnih instаlаcijа, godinа renovirаnjа stolаrije, izlog, tereti i ogrаničenjа i dr
Podаci o objektu u kojem se nаlаzi poslovni prostor - godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, postojаnje liftа, broj sprаtovа, broj posebnih delovа, komunаlnа opremljenost, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, enterijer visokog kvаlitetа i dr
Industrijski prostor
Podаci o industrijskom prostoru - sprаt nа kojem se nаlаzi, visinа etаže, rаspon između nosećih zidovа, sistem smаnjenjа zаgаđenjа i štednje prirodnih resursа, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа, godinа renovirаnjа elektro/vodovodnih instаlаcijа, godinа renovirаnjа stolаrije, tereti i
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
39 | S t r a n a
ogrаničenjа
Podаci o objektu u kojem se nаlаzi industrijski prostor - godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, komunаlnа opremljenost, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje i dr
Ostаli prostori Sprаt nа kojem se nаlаzi, bližа lokаcijа/mikrolokаcijа, posebno povoljnа lokаcijа, godinа renovirаnjа elektro/vodovodnih instаlаcijа, godinа renovirаnjа stolаrije, tereti i ogrаničenjа i dr
Godinа izgrаdnje, godinа dogrаdnje, godinа аdаptаcije, fаzа izgrаdnje, konstrukcijа, postojаnje liftа, broj sprаtovа, broj stаnovа, komunаlnа opremljenost, tip grejаnjа, sistem zа grejаnje i hlаđenje, protivpožаrni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, enterijer visokog kvаlitetа i dr
Nacrt Pravilnika predviđa unutrašnju verifikaciju registrovanih podataka koja bi se vršila u
Zavodu i obuhvatila utvrđivanje ″reprezentativnosti″ registrovanih podataka za analizu
tržišta nepokretnosti na osnovu upoređenja cena pojedinačnih prometa sa ostvarenim
prometima u pripadajućoj vrednosnoj zoni. Za selekciju podataka nisu navedeni jasni
kriterijumi, a kontrola bi se realizovala direktnim terenskim uvidom, o čemu bi se sačinio
odgovarajući zapisnik.
Nacrt Pravilnika predviđa i davanje u javnost samo ″određenih podataka″ Registra putem
Interneta, i to (u skladu sa Zakonom o zaštiti podataka o ličnosti, SG RS br. 97/08 i
104/09):
- Vrstu i podvrstu nepokretnosti u prometu,
- Približnu lokaciju prometovane nepokretnosti,
- Približan datum prometa,
- Površina nepokretnosti u prometu,
- Valutu cene, i
- Ukupnu cenu.
Nacrt Pravilnika ukratko opisuje i način analize (statističke, grafičke i dr.) i obrade
prikupljenih podataka. Podaci bi se razvrstavali u tržišta (Prilog 1) i izdvajale prometovane
nepokretnosti ostvarene u trogodišnjem periodu koji predhodi godini u kojoj bi se sprovodila
masovna procena. Nacrt Pravilnika predviđa neku vrstu provere ”realnosti cena” prema
saznanjima sa tržišta, ne navodeći kriterijume i ne ukazujući da će se ovo pitanje naknadno
definisati. U procesu obrade, podaci bi se prilagođavali vremenski, na osnovu indeksa cena
koji be se izrađivali na godišnjem, polugodišnjem i kvartalnom nivou, na osnovu prosečnih
jedinačnih cena (po m2) po tržišnim područjima (područja sličnih relativnih promena cena u
zadatom vremenskom periodu) na uzorku od najmanje 50 prometa, u datom vremenskom
periodu.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
40 | S t r a n a
Nacrt Pravilnika opisuje pojam modeliranja koji bi se obavljao u ciklusu od tri godine.
Predviđeno je definisanje modela masovne procene, testiranje i prilagođavanje modela u
posebnom registru, tzv. Registru modela. Modeli bi obuhvatili za svako tržište vrednosne
zone, nivoe i tabele sa faktorima (parametrima) koji bi se izdvojili na osnovu analize
značajnosti njihovog uticaja na cenu. Osnova svakog modela je ”karakterističa
nepokretnost” koja bi se odredila za celu Zemlju, na osnovu usvojenih faktora za svako
tržište nepokretnosti. Nacrt Pravilnika definiše vrednosne zone, nivoe i tabele. Testiranje
modela, prema Nacrtu Pravilnika, vršilo bi se na osnovu novih prometa sa odgovarajućeg
tržišta, u godini sprovođenja masovne procene, bez detaljnijeg navođenja kriterijuma
kvaliteta, osim da relativna mera kvaliteta treba da teži jedinici. Nakon testiranja modela,
predviđaju se određena prilagođavanja modela, do postizanja željene tačnosti, iako se ista
ne specificira. Nakon prilagođavanja modela, nepokretnostima u bazi katastra pripisuju se
dobijene procene, korigovane na osnovu korektivnog indeksa vrednosti (određuje se za
svako tržište na godišnjem nivou, kao odnos cena prometa iz predmetne godine i pripisanih
vrednosti vremenski prilagođenih na predmetnu godinu) u godinama u kojima se ne
sprovodi modeliranje.
Prema podacima Zavoda, trenutno je u Registru registrovano nešto više od 4000 prometa
nepokretnosti (bez podataka predviđenih upitnikom), sa tendencijom aktiviranja dopunskih
kapaciteta kako bi se unos već pripremljenih podataka intenzivirao.
3.3 Aktivnosti Poreske uprave Poreska uprava je u okvirima svojih nadležnosti značajno vezana za utvrđivanje vrednosti
nepokretnosti. Uputsvom za utvrđivanje vrednosti oduzetih nepokretnosti (2012)
uređeno je postupanje organizacionih jedinica Poreske uprave po zahtevima za procenu
vrednosti nepokretnosti podnetih od strane Agencije za restituciju. Zakonom o vraćanju
oduzete imovine i obeštećenju (SG RS 72/2011) propisana je nadležnost Poreske
uprave za procenu vrednosti nepokretnosti po postupku koji se koristi kod utvrđivanja
poreske osnovice poreza na prenos apsolutnih prava. Zakonski osnov za utvrđivanje
vrednosti nepokretnosti u postupku utvrđivaja poreza na prenos apaolutnih prava, Poreska
uprava nalazi u Zakonu o porezima na imovinu (SG RS 26/01, 45/02, 80/02, 135/04,
61/07, 5/09, 101/10, 24/11, 78/11, 57/12-odluka US i 47/13) i Uputstvu o postupku i
načinu utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava (SG RS 80/02, 84/02, 23/03,
70/03, 55/04, 61/05, 85/05, 62/06, 61/07 i 20/09). Zakonom o eksproprijaciji (("Sl.
glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka SUS i "Sl. glasnik RS", br.
20/2009 i 55/2013 - odluka US)) definisana je nadležnost Poreske uprave pri utvrđivanju
vrednosti eksproprisane imovine.
3.3.1. Postupak utvrdjivanja vrednosti oduzete imovine
Nadležnoj jedinici Poreske uprave prema mestu u kojem se nepokretnost nalazi, zahteve
za vraćanje imovine dostavlja Agencija preko Centralne jedinice, svojih područnih jedinica i
jedinice za konfiskalnu restituciju. Vrednost nepokretnosti se utvrđuje prema stanju na dan
oduzimanja (prema podacima Agencije), a prema vrednosti na dan procene.
Procena tržišne vrednosti stana, poslovnog prostora i garaže vrši se na osnovu podataka o
tržišnoj vrednosti utvrđenoj u najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa, doneta
u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava u prometu istog ili sličnog
prostora na tržištu u istom mestu, opštini, zoni istom ili najbližem naselju, ulici, zgradi i koji
je izvršen u periodu od tri meseca, pre utvrđivanja vrednosti u konkretnom slučaju. Ako u
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
41 | S t r a n a
tom periodu nije bilo uporedivog prometa, uzima se promet koji je datumski najbliži. Ukoliko
u trenutku procene objekat više ne postoji, vrednost se određuje na osnovu istih ili sličnih
objekata.
Procena vrednosti zemljišta vrši se na osnovu podataka o tržišnoj vrednosti utvrđenoj u
najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa doneta u postupku utvrđivanja poreza
na prenos apsolutnih prava u prometu istog ili sličnog zemljišta na tržištu u istoj
katastarskoj opštini, susednoj ili bližoj katastarskoj parceli, iste ili slične kulture i klase koje
je najbliže momentu utvrđivanja vrednosti zemljišta. Ukoliko je zemljište na dan oduzimanja
bilo poljoprivredno, a na dan procene građevinsko, procenjuje se kao građevinsko.
Procenu vrši komisija izlaskom na teren i u roku od 30 dana (od dana prijema zahteva), o
čemu sačinjava zapisnik o utvrđivanju tržišne vrednosti nepokretnosti. Stranka u postupku
pred poreskom upravom je Agencija, po čijem zahtevu se vrši procena.
3.3.2. Postupak utvrdjivanja poreza na prenos apsolutnih prava
Postupak utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava, Poreska uprava izvodi u skladu
sa Zakonom o porezima na imovinu i Uputstvom o postupku i načinu utvrđivanja
poreza na prenos apsolutnih prava (SG RS 80/02, 84/02, 23/03, 70/03, 55/04, 61/05,
85/05, 62/06, 61/07 i 20/09). Utvrđivanje poreske osnovice sprovodi se po prijavi obveznika
(Obrazac PPI-4, u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze) koja sadrži neophodne
podatke i tehničku dokumentaciju potrebnu za utvrđivanje poreza (kupoprodajni ugovor, ili
druga isprava overeni u sudu, dokaz o vlasništvu, izvod iz katastra nepokretnosti i drigi
podaci po nalogu nadležnog poreskog organa).
Zakon nalaže organu nadležnom za overu potpisa ugovorača kojim se vrši prenos prava,
da u roku od 10 dana od dana overe, dostavi primerak ugovora nadležnom poreskom
organu. Isti rok važi i za javnog beležnika koji dostavlja ugovor ili javnobeležnički zapis.
Ukoliko ni po jednom osnovu nije učinjena prijava prenosa prava, poreski organ će, shodno
Zakonu, poresku obavezu ustanoviti danom saznanja (čl. 29. Zakona). Tačan trenutak
nastanka poreske obaveze definisan je Zakonom. Osnovica poreza na prenos apsolutnih
prava je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne
vrednosti.
Slika 3.3.2-1: Utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava i poreza na nasleđe i poklon
Nadležni poreski organ
Poreski obveznik
- Poreska prijava
Organ nadležan za
overu Ugovora
10 dana
30 dana
Određivanje
poreske osnovice
Utvrđivanje
poreskih olakšica
Donošenje rešenje
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
42 | S t r a n a
Ukoliko je niža, poreski organ u roku od 60 dana utvrđuje tržišnu vrednost nepokretnosti,
na jedan od dva načina:
- procenom bez izlaska na teren, i
- procenom sa izlaskom na teren.
O utvrđenoj tržišnoj vrednosti koja je u prometu bez izlaska na teren, sačinjava se zapisnik
koji potpisuje službeno lice OJ Poreske uprave koje vodi postupak i stranke u postupku
(kod kupoprodaje, kupac i prodavac).
Postupak procene sa izlaskom na teren sprovodi komisija sastavljena od tri člana, koja
predhodno od Direkcije za građevinsko zemljište (pri lokalnoj samoupravi) obezbeđuje
podatke o zonama građevinskog zemljišta. Prilikom izlaska na teren, komisija obaveštava
stranke i ostvaruje uvid u kvalitativne i kvantitativne karakteristike nepokretnosti, a od
tržišnih podataka, prikuplja najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa doneta u
postupku utvrđivanja poreza za prenos apsolutnih prava. Nakon uvida, sačinjava se
zapisnik koji potpisuju članovi komisije i stranke u postupku. Kod posebnih objekata (na
primer, preko 2000 m2) Poreska uprava može angažovati veštaka ili stručnu službu (ako se
radi o npr. vojnim objektima). Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5%.
3.3.3. Postupak utvrdjivanja poreza na nasleđe i poklon
Porez na nasleđe na nepokretnostima regulisan je Zakonom o porezima na imovinu
(SGRS 26/01, 45/02 – SUS, 80/02, 135/04, 61/07, 5/09, 101/10, 24/11, 78/11, 57/12-odluka
US i 47/13). Utvrđivanje poreza na nasleđe i poklon (kao i poreza na imovinu i poreza na
prenos apsolutnih prava) vrši se na osnovu podataka iz poreske prijave, poslovnih knjiga
poreskih obveznika i drugih podataka kojima organ nadležan za utvrđivanje, naplatu i
kontrolu poreza raspolaže, a od značaja su za utvrđivanje poreske obaveze. Poreska
osnovica poreza na nasleđe je tržišna vrednost nasleđene imovine, umanjena za iznos
dugova, troškova i drugih tereta koje je obveznik dužan da isplati ili izmiri iz nasleđene
imovine na dan nastanka poreske obaveze. Osnovicu poreza utvrđuje nadležna jedinica
Poreske uprave. Poreska obaveza nastaje danom pravosnažnosti rešenja o nasleđivanju,
zaključenja ugovora o poklonu, ili na neki drugi način, u skladu sa Zakonom. Poreske stope
se kreću od 1.5% do 2.5%, u zavisnosti od naslednog reda, a Zakonom su regulisana i lica
oslobođena od plaćanja istog kao i poreski krediti.
3.3.4. Postupak utvrdjivanja naknade za eksproprisanu vrednost
Zakonom o eksproprijaciji (("Sl. glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka
SUS i "Sl. glasnik RS", br. 20/2009 i 55/2013 - odluka US)) definiše da se vrednost objektа
koji se dаje u svojinu ili susvojinu nа ime nаknаde i vrednost eksproprisаnog objektа, u
slučаju zаsnivаnjа prаvа svojine ili susvojine, određuje premа tržišnoj ceni tih objekаtа u
momentu zаsnivаnjа prаvа svojine, odnosno susvojine. Visinа nаknаde u novcu zа
eksproprisаne nepokretnosti određuje se po tržišnoj ceni, premа okolnostimа u momentu
zаključenjа sporаzumа o visini nаknаde, а аko sporаzum nije postignut, premа okolnostimа
u momentu donošenjа prvostepene odluke o nаknаdi. Nаknаdа zа eksproprisаno
poljoprivredno zemljište i grаđevinsko zemljište određuje se u novcu premа tržišnoj ceni
tаkvog zemljištа, аko zаkonom nije drukčije propisаno. Procenu tržišne cene vrši orgаn
nаdležаn zа utvrđivаnje porezа nа prenos аpsolutnih prаvа nа nepokretnostimа. Nаknаdа
zа eksproprisаnu stаmbenu zgrаdu, stаn ili poslovnu prostoriju određuje se premа tržišnoj
ceni tаkve nepokretnosti. Zakon, ustanovljava i sporazumno određivanje naknade za
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
43 | S t r a n a
eksproprisanu nepokretnost koju sprovodi opštinska uprava na predlog korisnika
eksproprijacije u obliku visine naknade.
3.4. Aktivnosti lokalne samouprave Nadležnosti organa lokalne samouprave u pogledu procene vednosti nepokretnosti
regulisane su Zakonom o porezima na imovinu, SGRS 26/01, 45/02 – SUS, 80/02,
135/04, 61/07, 5/09, 101/10, 24/11, 78/11, 57/12-odluka US i 47/13), Zakonom o
planiranju i izgradnji (Službeni glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009, 64/2010, 24/2011,
121/2012, 42/2013 - Odluka Ustavnog suda, 50/2013 - Odluka Ustavnog suda, 54/2013 -
Rešenje Ustavnog suda), Zakonom o poljoprivrednom zemljištu ( ("SG RS", бр.
62/2006, 65/2008 - dr. zakon i 41/2009), Pravilnikom o načinu utvrđivanja osnovice
poreza na imovinu na prava na nepokretnostima, SGRS 38/01, 45/04 i 27/11) i
Uredbom o uslovima, kriterijumima i načinu ostvarivanja prava na konverziju prava
korišćenja u pravo svojine uz naknadu, kao i načinu određivanja tržišne vrednosti
građevinskog zemljišta i visine naknade po osnovu konverzije prava korišćenja u
pravo svojine uz naknadu (SG RS br. 67/11 i 20/12).
3.4.1. Postupak utvrdjivanja poreza na imovinu
Porez na imovinu po osnovu prava na nepokretnostima regulisan je zakonskim (Zakon o
porezima na imovinu, SGRS 26/01, 45/02 – SUS, 80/02, 135/04, 61/07, 5/09, 101/10,
24/11, 78/11, 57/12-odluka US i 47/13) i podzakonskim aktima (Pravilnik o načinu
utvrđivanja osnovice poreza na imovinu na prava na nepokretnostima, SGRS 38/01, 45/04 i
27/11). Utvrđivanje poreza na imovinu, vrši se na osnovu podataka iz poreske prijave,
poslovnih knjiga poreskih obveznika i drugih podataka kojima organ nadležan za
utvrđivanje, naplatu i kontrolu poreza raspolaže, a od značaja su za utvrđivanje poreske
obaveze. Za imovinu koju stekne, započne ili prestane da koristi u toku godine, ili mu po
drugom osnovu nastane ili prestane poreska obaveza, obveznik poreza na imovinu podnosi
poresku prijavu u roku od 30 dana od dana nastanka takve promene. Obveznik koji vode
poslovne knjige dužan je da do 31. marta svake poreske godine podnesu poresku prijavu
sa utvrđenim porezom za tu godinu, a obveznik koji ne vodi poslovne knjige dužan je da
podnese poresku prijavu do 31. januara poreske godine - ako je na toj imovini došlo do
promena od uticaja na visinu poreske obaveze o kojima nisu sadržani podaci u podnetoj
prijavi.
Prema Zakonu, porez na imovinu se plaća na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji RS, i
to na: pravo svojine, pravo korišćenja, državinu i lizing. Obveznici su: fizička lica, pravna
lica, ogranci i drugi organizacioni delovi stranog pravnog lica, preduzetnici i druga lica koja
vode poslovne knjige, u skladu sa Zakonom. Osnovica poreza na imovinu jeste vrednost
nepokretnosti i nju utvrđuje organ jedinice lokalne samouprave primenom sledećih
elemenata:
- korisne površine, i
- prosečne cene kvadratnog metra u zoni u kojoj se nalazi nepokretnost.
Zone (najmanje dve) se određuju prema komunalnoj opremljenosti i opremljenosti javnim
objektima i saobraćajnoj povezanosti sa centralnim delovima jedinice lokalne samouprave i
drugim sadržajima u naselju.
Prosečne cene kvadratnog metra određuje lokalna samouprava na osnovu cena ostvarenih
u prometu (najmanje tri prometa) odgovarajućih nepokretnosti po zonama, u periodu od 1.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
44 | S t r a n a
januara do 30. septembra, prethodne godine. Za utvrđivanje poreske osnovice,
nepokretnosti se razvrstavaju u sledeće grupe:
- građevinsko zemljište,
- poljoprivredno zemljište,
- šumsko zemljište,
- stanovi,
- kuće za stanovanje,
- poslovne zgrade i drugi građevinski objekti koji služe za obavljanje delatnosti, i
- garaže i garažna mesta.
Slika 3.4.1-1: Donošenje rešenja o porezu na imovinu
Kod poreza na imovinu za nepokretnosti obveznika koji vodi poslovne knjige i u njima
iskazuje vrednost u skladu sa međunarodnim računovodstevnim standardima koristi se fer
vrednost iskazana na poslednji dan poslovne godine obveznika u tekućoj godini. Zakon
izuzima određene objekte za koje se vode poslovne knjige i utvrđuje njihovu vrednost
prema poslovnim knjigama (knjigovodstvena vrednost). Za takve objekte, ukoliko u toku
godine nastane poreska obaveza, osnovica poreza na imovinu za tu godinu je njena
nabavna vrednost, a za naredne godine se utvrđuje u skladu sa Zakonom.
Za potrebe vođenja spiska poreskih obveznika, računanja osnovice i visine poreza na
imovinu, kao i praćenja njegove naplate, za potrebe lokalnih samouprava razvijen je i
instaliran od strane Intituta ”Mihajlo Pupin” iz Beograda u većini jedinica lokalne
samouprave u Srbiji Informacioni sistem lokalne poreske administracije pod nazivom “LPA”.
Projektovanje, razvoj, implementacija i održavanje IS LPA u više od 130 opštinskih uprava
Srbije ima za posledicu:
Jedinica Lokalne Samouprave
Poreski obveznik
- Poreska prijava
Organ nadležan za
overu Ugovora
10 dana
30 dana
Određivanje poreske osnovice
- Korisna površina
- Prosečna cena
(zoniranje, određivanje najopremljenije zone, koeficijenti, poreske stope)
Rešenje
Državni organi
(podaci od važnosti za
utvrđivanje poreske
osnovice)
15 dana
Ako je ostvaren promet
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
45 | S t r a n a
- primenu potpune i transparentne zakonitosti
- kontinuitet i efikasnost u poslovima utvrđivanja i naplate poreza,
- povećanje fiskalnih prihoda u RS,
- precizno i brzo donošenje odluka lokalnih samouprva o ekonomskom razvoju,
- jednoznačnosti podataka o stanovništvu i imovini,
- raspoloživost podataka od interesa za relevantne državne organe.
Takođe je instaliran i “Web sistem” – SmartPhone upit stanja koji je namenjen krajnjim
korisnicima (obveznicima) za uvid u stanje na poreskim računima mobilnim telefonima i
obuhvata komponente za:
- autentikaciju i autorizaciju korisnika Web sistema
- prikaz ukupnog salda sa obračunatom kamatom na računima obveznika,
- dodatne informacije za izvršenje uplata zaostalih dugovanja.
Prilikom inicijalnog formiranja u toku 2007. godine u bazu podataka LPA uneti su podaci
baze fizičkih lica preuzetih iz Ministarstva unutrašnjih poslova i podaci o privrednim
subjekata (pravnim licima) preuzeti od Agencije za prvredne registre, dok je Ministarsvo
finasija-Poreska uprava ustupila podatke o nepokretnostima i poreskim obveznicima iz
svojih baza po filijalama vezanih za naplatu poreza. Tako je nastala inicijalna baza poreskih
obveznika i njihovih nepokretnosti. Baza se potom održava na osnovu poreskih prijava i
naknadno prikupljanjem podataka o nepokretnostima koje je organizovano od strane
organizacionih jedinica opštine ili grada. Treba posebno istači da podaci od Republičkog
geodetskog zavoda nisu preuzeti do 2013.
Slika 3.4.1-1: Granice zona za obračun i naplatu poreya na imovinu u opštini Paračin
3.4.2. Postupak utvrdjivanja naknade za konverziju prava
Zakonom o planiranju i izgradnji (Službeni glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009, 64/2010,
24/2011, 121/2012, 42/2013 (Odluka Ustavnog suda), 50/2013 (Odluka Ustavnog suda),
54/2013 - Rešenje Ustavnog suda) i Uredbom o uslovima, kriterijumima i načinu
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
46 | S t r a n a
ostvarivanja prava na konverziju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu, kao i
načinu određivanja tržišne vrednosti građevinskog zemljišta i visine naknade po
osnovu konverzije prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu (SG RS br. 67/11 i
20/12), zahtev za upis prava javne svojine uz naknadu u postupku konverzije prava,
podnosi se organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko pravne odnose
na čijoj teritoriji se nalazi predmetno građevinsko zemljište i koji donosi rešenje. Naknada
se određuje prema tržišnoj vrednosti tog zemljišta u momentu konverzije prava, umanjeno
za iznos stvarnih troškova pribavljanja prava korišćenja na tom zemljištu (ako su troškovi
nastali do 11.09.2009). Novčana sredstva ostvarena po osnovu konverzije uplaćuju se 50%
u fond za restituciju i 50% u budžet lokalne samouprave. Zakonom je predviđeno da Vlada
Srbije propiše način određivanja tržišne vrednosti građevinskog zemljišta, a to pravo, u
izuzetnim slučajevima, Zakonom je dato i lokalnoj samoupravi. Jedinica lokalne
samouprave može doneti akt kojim se utvrđuje tržišna vrednost građevinskog zemljišta na
svojoj teritoriji prema urbanističkim zonama. Tržišna vrednost građevinskog zemljišta
izražava se po m2 bruto razvijene građevinske površine objekta koji se na predmetnoj
lokaciji može, shodno važećem planskom dokumentu, izgraditi. Uredbom je regulisano da
početnu vrednost za utvrđivanje tržišne vrednosti građevinskog zemljišta predstavlja iznos
naknade za uređivanje građevinskog zemljišta pomnožen odgovarajućim koeficijentom.
Jedinica lokalne samouprave jednom godišnje preispituje i eventualno može izmeniti
utvrđenu tržišnu vrednost građevinskog zemljišta. Procena tržišne vrednosti građevinskog
zemljišta vrši se na osnovu namene i maksimalno određene površine objekta koji se može,
shodno planskom dokumentu izgraditi, poređenjem sa tržišnom vrednošću građevinskog
zemljišta iste namene u istoj ili sličnoj urbanističkoj zoni, kao i na osnovu komunalne
opremljenosti i drugih pogodnosti i ograničenja građevinskog zemljišta koje je predmet
konverzije. Tržišnu vrednost, prema Uredbi, procenjuje stalni sudski veštak građevinske
struke, privredno društvo ili drugo pravno lice registrovano za obavljanje procene verdnosti
nepokretnosti, osim ako je tržišna vrednost utvrđena na osnovu akta jedinice lokalne
samouprave. Uredba predviđa i da se za objekte sa bruto izgrađenom površinom preko
10000 m2 može angažovati pravno lice koje ima najmanje jedno stalno zaposleno lice sa
međunarodno priznatim sertifikatom za procenu. Ukoliko u poslednje dve godine nije bilo
promene svojine na građevinskom zemljištu, Uredba predviđa da se za utvrđivanje tržišne
vrednosti može koristiti: 1) izlicitirana zakupnina u postupku davanja zemljišta u zakup u
skladu sa Zakonom, 2) prometna vrednost utvrđena u prometu prava korišćenja na osnovu
rešenja iz člana 84. Zakona o planiranju i izgradnji (“Službeni glasnik RS”, br. 47/03, 34/06 i
39/09), 3) informacija pribavljena od organa nadležnog za poslove utvrđivanja poreza na
promet apsolutnih prava i 4) druga saznanja sudskog veštaka, odnosno lica iz člana 12.
navedene Uredbe. Uredbom su predviđene i neke specifičnosti prilikom utrvrđivanja
vrednosti. Tako, na primer, ukoliko je zemljište koje je predmet procene izgrađeno,
odnosno na njemu postoje objekti izgrađeni u skladu sa zakonom, a važećim planskim
dokumentom je predviđena izgradnja objekata druge namene i površine, tržišna vrednost
zemljišta procenjuje se kao puna vrednost neizgrađenog građevinskog zemljišta u skladu
sa ovom uredbom, umanjena za 15 do 35 EU/m2, u zavisnosti od kvaliteta gradnje
postojećeg objekta. Ako je zemljište koje je predmet konverzije bilo predmet industrijskog
zagađenja, tržišna vrednost tog zemljišta procenjuje se kao puna vrednost građevinskog
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
47 | S t r a n a
zemljišta u skladu sa ovom uredbom umanjena za procenjene troškove otklanjanja
industrijskog zagađenja. Umanjenje po ovom osnovu ne može biti više od 10% od
procenjene pune vrednosti tog zemljišta. Takođe, Uredbom je predviđeno da utvrđena
vrednost važi dve godine i da će se nakon tog perioda izvršiti nova procena. Sudski veštak
procenjuje tržišnu vrednost građevinske parcele, a izveštaj dostavlja u roku od 30 dana, od
dana dostavljanja svih neophodnih dokumenata neophodnih za procenu. Uredba
obavezuje sve nadležne organe da sudskom veštaku u roku od osam dana od dana
dostavljanja zahteva dostave sve podatke potrebne za određivanje naknade za konverziju.
Istu obavezu i rok, nadležni državni organi imaju i u slučaju da se tržišna vrednost određuje
aktom jedinice lokalne samouprave. Uredba predviđa i da se po dostavljenom nalazu i
mišljenju veštaka zakazuje usmena rasprava gde se pozivaju stranke u postupku. Rok za
zakazivanje usmene rasprave ne može biti duži od osam dana.
3.5. Udruženje procenitelja 3.5.1. Nacionalno udruženje procenitelja Srbije - NUPS
Nacionalno udruženje procenitelja Srbije “NUPS” je udruženje procenitelja Srbije.
Osnovano je krajem 2006. godine u Beogradu, kao nestranačko, nevladino i neprofitno
udruženje građana koje će raditi u javnom interesu i promovisati značaj profesije, metoda i
tehnika procene nepokretnosti, kapitala i opreme. Kao kandidat za članstvo u Evropskoj
uniji, usaglašavanje standarda vršenja procena sa internacionalnim standardima, je deo
procesa integracije Srbije u Evropu. Namera NUPS jeste i da vrši edukaciju procenitelja u
skladu sa internacinalnim i domaćim standardima, a nakon toga i sertifikovanje procenitelja.
Udruženje je član International Valuation Standards Committee – IVSC-a. Cilj i zadaci
udruženja su zalaganje za:
- okupljanje stručnjaka koji se bave poslovima procene radi unapređenja struke i
zaštite njihovih stručnih interesa;
- organizovanje državno nezavisnog, profesionalnog sisitema za vršenje valuacija
imovine i kapitala;
- definisanje i promovisanje profesionalnih standarda i dobre prakse u skladu sa
zakonodavstvom;
- lakše i brže obavljanje poslova procenitelja u Srbiji;
- razmene ideja, mišljenja i informacija među proceniteljima;
- zaštita etičkih pravila i interesa struke;
- organizovanje i pokretanje akcija koje su vezane za poslove procenitelja;
- kontinualnu edukaciju procenitelja i sertifikovanje;
- kreiranje novog polja profesionalne aktivnosti, stvaranje baze za njen rast i razvoj u
tranzicionoj ekonomiji;
- doprinos razvoju tržišne ekonomije i stvaranje slobodnog, efikasnog i fer tržista
nekretnina;
- stvaranje i promovisanje relacije između profesionalaca u oblasti rada sa
nekretninama, kapitalom i opremom, sa državnim institucijama.
Zadatak NUPS-a je da podrži profesionalnu kompentenciju procenitelja nekretnina, kapitala
i opreme, kao i da potvrdi njihove kalkulacije tržišne vrednosti urađene sa odgovornošću na
visokokvalitenom profesionalnom nivou, a za koje će NUPS garantovati da su do detalja
ispunili zahteve svetskih standarda - International Valuation Standards – IVS-a. NUPS
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
48 | S t r a n a
reprezentuje stavove svojih članova u njihovim nastojanjima da jačaju i potvrde principe u
oblasti proceniteljske prakse u skladu sa pravilima Etičkog kodeksa. NUPS je u novembru
2013. izdao Nacionalni standard za procenu nekretnina.
3.5.2. Udruženje procenitelja Srbije
Udruženje procenitelja Srbije je formirano u julu 2011. godine i nažalost, nema zvaničnih
podataka o njihovom radu. Održana je osnivačka skupština, formiran Inicijativni odbor i
usvojen je Statut Udruženja. Udruženje je najavilo da će se baviti edukacijom članstva i
izdavanjem sertifikata procenitelja u domenu procena nepokretnosti, kapitala i imovine. U
аprilu 2013. godine, Udruženje je objavilo Stаndаrd zа procenu vrednosti koji predstavlja
prevod International Valuation Standards Committee - IVSC osmog izdаnja.
3.5.3. Udruženje sudskih veštaka
Rad sudskih veštaka definisan je Zakonom o sudskim veštacima. Sudski veštaci formiraju
svoja udruženja, na teritorijalnom principu, a među najvećim su Udruženje sudskih veštaka
Beograda, Udruženje sudskih veštaka Vojvodine, Udruženje sudskih veštaka Novog Sada i
Udruženje sudskih veštaka Niša. Udruženje sudskih veštaka Beograda је punopravni član
TEGoVA, Evropske grupe proceniteljskih udruženja (od 2011.). Stručne usluge Udruženja
sudskih veštaka Beograda obuhvataju:
- Preračunavanje dinarske vrednosti od 1946 do danas;
- Procenu tržišne vrednosti patenta i žiga;
- Procenu tržišne vrednosti imovine stečajnih dužnika;
- Procenu vrednosti zemljišta, pokretne i nepokretne imovine;
- Tehnički pregled građevinskih objekata;
- Tehničku kontrola inovacionog projekta;
- Legalizaciju građevinskih objekata; i
- Konsultantske usluge i usluge biznis podrške.
U Srbiji je danas registrovano oko 5500 sudskih veštaka, od kojih je oko 3000 u Beogradu.
Posebni uslovi za imenovanje sudskih veštaka (pored opštih uslova za rad u državnim
organima propisanih zakonom) glase:
- da ima odgovarajuće stečeno visoko obrazovanje na studijama drugog stepena
(diplomske akademske studije - master, specijalističke akademske studije,
specijalističke strukovne studije), odnosno na osnovnim studijama, za određenu
oblast veštačenja,
- da ima najmanje pet godina radnog iskustva u struci,
- da poseduje stručno znanje i praktična iskustva u određenoj oblasti veštačenja, i
- da je dostojan za obavljanje poslova veštačenja.
3.6. Nacionalna korporacija za osiguranje kredita Posle sedam godina prikupljanja podataka o ostvarenim kupoprodajnim cenama stambenih
nepokretnosti u Srbiji, Nacionalna korporacija za osiguranje kredita (NKOK) je stvorila bazu
podataka na osnovu koje izvodi zaključak o kretanju cena rezidencijalnih nepokretnosti i
prikazuje podatake o indeksu cena nepokretnosti - DOMex.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
49 | S t r a n a
Prilikom osiguranja stambenih kredita, NKOK ostvaruje uvid u ostvarene kupoprodajne
vrednosti rezidencijalnih nepokretnosti - stanova i kuća na teritoriji cele Srbije i raspolaže
podacima o tipu nepokretnosti, kvadraturi, opštini na kojoj se nepokretnost nalazi, kao i u
kom trenutku je izvršen promet. U pitanju su, dakle, podaci o ostvarenim cenama, a skup
podataka koji NKOK koristi za obračun DOMex-a je nešto uži od skupa svih ostvarenih
kupoprodaja u Srbiji.
DOMex predstavlja jedinstveni pokazatelj trenda kretanja cena po m2 stambene
nepokretnosti po regionima, oblastima i opštinama u Srbiji i informiše javnost o tržištu
stambenih nepokretnosti. DOMex za određeni period (mesec, kvartal ili godina) se dobija
kada se prosečna vrednost svih cena po m2 ostvarena u tom periodu na navedenoj teritoriji
(region, oblast ili opština) uporedi sa prosečnom vrednošću svih cena po m2 ostvarenim u
baznom periodu na navedenoj teritoriji. Međusobnim upoređivanjem indeksa DOMex po
periodima za istu teritoriju, može se uočiti trend kretanja cene stambene nepokretnosti po
m2, izraziti procentualna promena i sl.
Na osnovu DOMex-a i ostalih podataka mogu se doneti zaključci o brojnim
karakteristikama tržišta stambenih nepokretnosti u Srbiji, kao što je cenovna neelastičnost
u odnosu na broj ostvarenih transakcija.
Slika 3.6-1 : Dijagram broja prometovanih stambenih nepokretnosti po regionima
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
Q 1
, 20
07
Q 2
, 20
07
Q 3
, 20
07
Q 4
, 20
07
Q 1
, 20
08
Q 2
, 20
08
Q 3
, 20
08
Q 4
, 20
08
Q 1
, 20
09
Q 2
, 20
09
Q 3
, 20
09
Q 4
, 20
09
Q 1
, 20
10
Q 2
, 20
10
Q 3
, 20
10
Q 4
, 20
10
Q 1
, 20
11
Q 2
, 20
11
Q 3
, 20
11
Q 4
, 20
11
Q 1
, 20
12
Q 2
, 20
12
Q 3
, 20
12
Q 4
, 20
12
Q 1
, 20
13
Q 2
, 20
13
Srbija
Beogradski region
Region Vojvodine
Region Južne i Istočne Srbije
Region Šumadije i Zapadne Srbije
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
50 | S t r a n a
Slika 3.6-2 : Vrednosti DOMex po regionima
Slika 3.6-3 : Prosečna cena stanova po m2, po regionima
70.00
90.00
110.00
130.00
150.00
Q 1
, 20
07
Q 2
, 20
07
Q 3
, 20
07
Q 4
, 20
07
Q 1
, 20
08
Q 2
, 20
08
Q 3
, 20
08
Q 4
, 20
08
Q 1
, 20
09
Q 2
, 20
09
Q 3
, 20
09
Q 4
, 20
09
Q 1
, 20
10
Q 2
, 20
10
Q 3
, 20
10
Q 4
, 20
10
Q 1
, 20
11
Q 2
, 20
11
Q 3
, 20
11
Q 4
, 20
11
Q 1
, 20
12
Q 2
, 20
12
Q 3
, 20
12
Q 4
, 20
12
Q 1
, 20
13
Q 2
, 20
13
Srbija
Beogradski region
Region Vojvodine
Region Južne i Istočne Srbije
Region Šumadije i Zapadne Srbije
0.00
200.00
400.00
600.00
800.00
1 000.00
1 200.00
1 400.00
1 600.00
Q 1,2007
Q 3,2007
Q 1,2008
Q 3,2008
Q 1,2009
Q 3,2009
Q 1,2010
Q 3,2010
Q 1,2011
Q 3,2011
Q 1,2012
Q 3,2012
Q 1,2013
Srbija
Beogradski region
Region Vojvodine
Region Južne i Istočne Srbije
Region Šumadije i Zapadne Srbije
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
51 | S t r a n a
Kvartal 1 2010
2 2010
3 2010
4 2010
1 2011
2 2011
3 2011
4 2011
1 2012
2 2012
3 2012
4 2012
1 2013
2 2013
Ukupno 2,272 2,357 2,422 2,508 1,782 2,078 2,347 1,877 1,218 1,592 1,875 1,752 1,403 1,813
Београдски регион
951 908 901 990 743 870 1,125 957 567 774 934 821 689 972
Београдска област
951 908 901 990 743 870 1,125 957 567 774 934 821 689 972
Београд
Београд-Барајево 6 3 7 1 5 6 5 3 4 5 2 2 5
Београд-Вождовац
113 95 102 109 98 122 362 359 157 241 396 265 200 214
Београд-Врачар 40 43 34 47 32 34 35 38 26 26 24 41 28 32
Београд-Гроцка 4 7 17 9 8 16 11 7 11 14 11 8 6 9
Београд-Звездара
142 138 157 197 122 146 137 107 78 100 100 103 88 130
Београд-Земун 89 72 67 77 55 73 72 53 36 59 46 51 43 75
Tabela 3.6-1: Broj prometovanih stambenih nepokretnosti za deo Beogradskog regiona od 2010 do 2013 godine, po kvartalima
Tabela 3.6-2: Broj prometovanih stambenih nepokretnosti po regionima od 2009 do 2013 godine ,po kvartalima
Kvartal 1 2009
2 2009
3 2009
4 2009
1 2010
2 2010
3 2010
4 2010
1 2011
2, 2011
3 2011
4, 2011
1 2012
2 2012
3 2012
4 2012
1 2013
2 2013
Srbija 1,271 1,521 1,495 2,262 2,272 2,357 2,422 2,508 1,782 2,078 2,347 1,877 1,218 1,592 1,875 1,752 1,403 1,813
Beogradski region
424 444 481 806 951 908 901 990 743 870 1,125 957 567 774 934 821 689 972
Region Vojvodine
373 538 556 743 660 798 799 773 550 606 598 450 305 388 457 448 330 366
Region Južne i Istočne Srbije
192 217 187 249 269 280 303 288 205 230 255 172 158 195 250 212 170 239
Region Šumadije i Zapadne Srbije
280 322 271 463 391 371 419 457 284 372 369 298 188 235 234 271 214 236
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
52 | S t r a n a
3.7. Agencije za nepokretnosti U Srbiji postoji značajan broj agencija i pojedinaca koji se bave poslovima procene vrednosti
nepokretnosti. Prema podacima Agencije za privredne registre, trenutno je u Srbiji
registrovano 1040 agencija koje se bave poslovima vezanim za nepokretnosti. Procene su
vrše za potrebe formiranja početnih kupoprodajnih cena u prometu nepokretnosti i agencije
obično vrše procenu svih oblika imovine. Osim kod kupoprodaja, procene se vrše i za
potrebe izrade izveštaja o stvarima i pravima koja se unose kao ulog u privredna društva,
vrednovanja investicija (u slučaju privatizacije), procene bilansnih pozicija, uspostavljanju
hipoteka, statusnih promena firmi ili prilikom procene kapitala preduzeća ili privrednog
društva. Najčešće se procenjuju sledeće nepokretnosti:
- građevinski objekti,
- građevinsko zemljište,
- poljoprivredno zemljišta,
- voćnjaci i dugogodišnji zasadi,
- šume i šumsko zemljište,
- proizvodna oprema i postrojenja,
- saobraćajna sredstva i mehanizacija,
- poslovni kompleksi benzinskih stanica tj. pumpi,
- KDS- kablovski distributivni sistemi,
- rudnici i kamenolomi (kao prirodnog bogatstva),
- akcije i udela u osnovnom kapitalu privrednih društava, ...
Prilikom procene građevinskih objekata, koristi se više metoda, u zavisnosti od vrste
nepokretnosti i svrhe za koju se procena vrši. Prilikom procene vrednosti objekata, utvrđuje
se tržišna vrednost najčešće troškovnom i uporednom metodom. Kod troškovne metode,
cena se formira na bazi vrednosti izgradnje istih objekata na istoj lokaciji, umanjeno za
realnu amortizaciju tih objekata. Cena obuhvata cenu gradnje objekta (materijal i rad) i
kompletno infrastrukturno opremanje lokacije i objekta. Kod upoređenja kupoprodaja, tržišna
vrednost se određuje na osnovu već realizovanih transakcija na istim ili sličnim lokacijama.
Prilikom formiranja cene, procenitelji najčešće uzimaju u obzir i druge faktore i to: vrednost
lokacije, imovinsko-pravne odnose, kvalitet investiciono-tehničke dokumentacije, mogućnost
rekonstrukcije i prilagođavanja, mogućnost alternativne namene, blizinu centra naselja i
saobraćajnu mrežu, mikro i makro lokaciju i sl.
Prilikom procene vrednosti šuma, procenjuju se šuma ili drvna masa kao i šumsko zemljište.
Vrednost drvne mase se obračunava po vrstama drveća i po površinskim jedinicama (kod
uređenih šuma). Ukupna drvna masa se izražava zapreminski i umanjuje se za količinu
otpadaka prilikom seče. Neto drvna masa se množi važećom cenom prema vrsti drveta i
tako se dolazi do prodajne vrednosti drveta. Od te vrednosti se odbijaju troškovi proizvodnje
(efektivni troškovi seče, izrade i privlačenja drvnih sortimenata do odgovarajuće
komunikacije). Na tako određenu vrednost drveta dodaje se vrednost šumskog zemljišta pod
šumom.
Procena ili utvrđivanje tržišne vrednosti poljoprivrednog zemljišta u Republici Srbiji, najčešće
se vrši se na osnovu sledećih parametara:
- lokacije (katastarska opština, potes),
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
53 | S t r a n a
- boniteta (tip zemljišta, klasa),
- namene (pogodnost za određene vrste poljoprivredne proizvodnje),
- udaljenosti od naseljenog mesta,
- udaljenosti od tvrdog puta,
- udaljenosti od izvora električne energije,
- udaljenosti od izvorišta vode, i
- mogućnost navodnjavanja.
Do navedenih elemenata dolazi se:
- uvidom u posedovne listove,
- uvidom u kopije plana nadležne službe za katastar nepokretnosti,
- uvidom u skicu parcela (kod poljoprivrednih preduzeća),
- uvidom u pedološke karte, i
- pregledom zemljišta na licu mesta.
Za utvrđivanje tržne vrednosti koriste se i podaci o tržnim cenama poljoprivrednog zemljišta na određenoj teritoriji, kao i podaci o visini poreske osnovice za poljoprivredno zemljište koju utvrđuje nadležna Uprava prihoda. Na vrednost zemljišta dodaje se i vrednost nepokretnosti koje se nalaze na njemu, kao što su sistem za navodnjavanje (stacionarni deo), građevine, ograda, bunari, putevi i zasadi, ali se ona procenjuje po drugoj metodi. Pojedine agencije za nekretnine su napravile vlastite baze podataka na osnovu kojih se
može ponuditi na prodaju vlastita nepokretnost ili pronaći željena (Slika 3.7-1).
Slika 3.7-1 : Pretraga nepokretnosti (http://srbija-nekretnine.org/pretraga/)
Na osnovu podataka realizovanih kupoprodaja, agencije nude mogućnost procene vrednosti
nepokretnosti. Na primer, na sajtu srbije-nekretnine (slika 3.7-1) na osnovu lokacije,
površine i starosti može se doći do procene vrednosti stana, uz kratko objašnjenje
primenjene metodologije (slika 3.7-2).
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
54 | S t r a n a
Slika 3.7-2: Rezultati procene (http://srbija-nekretnine.org/pretraga/)
Podatak za vrednost se daje intervalski, a uz procenu može se videti veličina uzorka,
prosečna cena i granične rezidualne vrednosti. Za detaljniju procenu vednosti, klijentima se
nude neposredni kontakti sa agencijama. Sajt za nekretnine (imovina.net) sadrži bazu od
61508 oglašavanih nepokretnosti za celu Srbiju i koristi foto-snimke kao podlogu za
pretraživanje (slika 3.7-3)..
Više je desetina sličnih primera koje manje-više funkcionišu na sličan način i ostvaruju svoju
ulogu na lokalnom nivou sa visokim nivoom koristi po građane, a naročito i u interesu
agencija koje sve više i same ulažu na tržištnu nepokretnosti i pojavljuju se u ulozi
investitora ili koinvestitora. Male i srednje agencije za nepokretnosti su se pokazale kao
veoma otporne na probleme u prikupljanju informacija i rešavanju problema građana u
postupcima pribavljanja raznih dozvola za gradnju, uslova za priključke i pripremu i izradu
dokumentacije kao i overa raznih ugovora. Zahvaljujući prirodi našeg državnog sistema,
agenti nepokretnostima su danas nezaobilazna kategorija u postupku izbora i načina
sticanja i upisa prava na nepokretnostima bez čije pomoći bi, najčešće neuki kupac, vrlo
teško ostvario želju.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
55 | S t r a n a
Slika 3.7-3 : Mogućnosti pretraživanja prilikom kupovine željenog stana
(http://imovina.net/search/sale/draw/)
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
56 | S t r a n a
4. PRIKAZ PRIMERA DOBRE PRAKSE SISTEMA VREDNOVANJA
NEPOKRETNOSTI
4.1. Uvodni deo Sistemi vrednovanja nepokretnosti su različito organizovani u evropskim zemljama. Ovi
sistemi se razlikuju u pogledu:
- zakonske regulative kojom je regulisana procena vrednosti nepokretnosti,
- tipa stručnjaka koji se bave procenom vrednosti nepokretnosti,
- uslova za sticanje zvanja procenitelja,
- metoda za procenu vrednosti nepokretnosti,
- standarda kojih se procenitelji pridržavaju u svom radu, itd.
Pored toga, svaka zemlja ima osobenosti koje proističu iz nasleđa pravnih tekovina, oblika
svojine i drugih oblika prava na nepokretnostima čiju konverziju je teško izvesti, a takav oblik
prava na nepokretnostima teško je moguće proceniti.
Kao primeri dobre prakse analizirani su sistemi za vrednovanje nepokretnosti u: Austriji,
Nemačkoj, Grčkoj, Ruskoj Federaciji, Irskoj, Norveškoj, Italiji, Švedskoj i Sloveniji. Karakter
dostupnih informacija o sistemima za procenu vrednosti nepokretnosti u ovim zemljama je
različit, usled čega nivo detaljnosti u opisu parametara sistema procene vrednosti neće biti
predstavljen istovetno za sve zemlje.
4.2. Zakonska regulativa Osnov za sprovođenje procene vrednosti nepokretnosti jeste postojanje zakonske regulative
kojom je uređena ova oblast. Zakonska regulativa treba da uredi način sticanja zvanja
procenitelja, uslove za sertifikaciju i resertifikaciju, da uredi nadzor nad sprovođenjem
metoda procene vrednosti nepokretnosti, disciplinske mere za neadekvatno obavljanje
posla. Pored toga, zakonskom regulativom treba urediti i tehničke detalje vezane za procenu
vrednosti nepokretnosti i preporučiti metode za procenu vrednosti nepokretnosti i slično.
Tabela 4.2-1: Zakonska regulativa za sprovođenje procene vrednosti nepokretnosti
Zemlja Zakonska regulativa
Austrija Austria’s Federal Property Valuation Act (LBG) (1992.)
Pokrajinski građevinski zakonici
Druge oblasti prava: upravni postupak, krivični postupak itd.
Nemačka German federal building code (BauGB)
German federal valuation decree (Immobilienwertermittlungsverordnung
- ImmoWertV)
German administrative regulation for valuation (“Wertermittlungsrichtline”
– WertR)
Grčka Zakoni : 820/1978, 979/1979 i dr. Dekreti predsednika: 279/1979, 488/1979 i dr.
Etički kod za članove SOE
Rusija Federal Valuation Law (#135) (1998.)
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
57 | S t r a n a
The Amendments to the Federal Valuation Law (#1578)
Irska Profesija procenitelja do sada je “izbegla” zakonsku regulativu, uprkos uloženim naporima
Norveška Zakoni koji uređuju zakup zemljišta
Opšte zakonodavstvo koje reguliše različite aspekte prenosa vlasništva
Italija Zakon kojim je regulisan izbor javno imenovanih veštaka
Standardi i pravilnici koji uređuju procenu
Slovenija Zakon o masovnoj proceni vrednosti nepokretnosti Zakon o registraciji nepokretnosti
Švedska The Property Assessment Act The Property Assessment Ordinance
Kao što je prikazano u Tabeli 4.2-1, zakonsku regulativu za sprovođenje procene vrednosti
nepokretnosti predstavljaju različitei norme propisane kroz različite zakone. Austrija,
Nemačka, Slovenija, Rusija i Švedska imaju zakone kojima je uređena procena vrednosti
nepokretnosti i podzakonska akta kojima su bliže određene pojedine oblasti u proceni
vrednosti nepokretnosti. U Grčkoj, Norveškoj i Italiji, u proceni vrednosti nepokretnosti
primenjuje se regulativa koja u svojim segmentima uključuje vrednovanje nepokretnosti
(zakoni koji uređuju sve oblike prava na nepokretnostima, zakup zemljišta i sl.), dok u Irskoj
profesija procenitelja nije zakonski uređena, iako je bilo više pokušaja da se ova profesija
ozakoni. U zemljama u kojim je proceniteljska profesija u povoju i u kojima nema zakonske
regulative koja uređuje ovu oblast, procena vrednosti nepokretnosti uređena je standardima
kojih se procenitelji pridržavaju u svom radu.
Austrija. Principi za procenu tržišne vrednosti nepokretnosti navedeni su u Saveznom
zakonu za vrednovanje nepokretnosti (Austria’s Federal Property Valuation Act, LBG) iz
1992. godine. Pored tržišne, postoji i netržišna vrednost nepokretnosti, koja se može
izračunati u skladu sa Zakonom o bankama – Austrian Banking Act BWG (kreditna vrednost
nepokretnosti), Zakonom o hipotekama – Mortgage Banking Act HypBG (hipotekarna
vrednost nepokretnosti) ili Zakonom o svojini stanova – Residential Apartment Ownership
Act WEG (upotrebna vrednost stana). Zakonski osnov za vrednovanje nepokretnosti čine i
načela koja uređuju druge oblasti prava – krivični postupak, upravni postupak i druge.
Nemačka. Nemačka je karakteristična po federalnom državnom sistemu koji karakteriše
dvojnost u donošenju propisa, jedan deo zakona se odnosi na savezni nivo dok je drugi
orijentisan na federalne jedinice iz kojih je i sastavljena. Vrednovanje nepokretnosti u
Nemačkoj je regulisano Zakonom o građevinarstvu iz 1960. godine (German federal building
code, BauGB), kojim je tržišna vrednost definisana kao vrednost koja se odnosi na određen
datum i koja se realizuje na fer tržištu u uobičajenom postupku i realnim uslovima okruženja,
bez rodbinskih veza između učesnika. Sledeći važan dokument kojim je uređena procena
vrednosti nepokretnosti u Nemačkoj je pokrajinska uredba (dekret) za procenu - German
federal valuation decree (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) koja
predstavlja osnovu za realizaciju postupka vrednovanja nepokretnosti i vodič za vrednovanje
- German administrative regulation for valuation (“Wertermittlungsrichtline” – WertR).
Zakonom su regulisani organizacija i njeni zadaci. Na pokrajinskom nivou formira se
vrhovno veće veštaka pod kojim su određen broj veća veštaka koja se formiraju na nivou
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
58 | S t r a n a
lokalne samouprave i gradova većih od 60 000 stanovnika (u Nemačkoj ima ukupno 1367
veća veštaka). Svako veće veštaka čine predsednik, zamenik i jedan broj stručnjaka (biraju
se po počasnoj dužnosti) različitih profila (građevinski inženjer, ekonomista, stručnjak za
nepokretnosti i sl.). Veće izrađuje nalaze o tržišnim vrednostima, vodi zbirku kupoprodajnih
cena i određuje orijentacione vrednosti nepokretnosti (slike 4.2-1 i 4.2-2).
Slika 4.2-1: Karta orijentacionih vrednosti zemljišta (http://www.duesseldorf.de)
(970 = vrednost u EUR / m² površine,1,5 = koeficijent bruto razvijne površine, W-IV-
40 = stambena površina sa IV-sprata i 40 m dubine)
Slika 4.2-2: Karta orijentacionih vrednosti drugih nepokretnosti (http://www.duesseldorf.de)
(Neuređeno (W-1,5/780) W = stambeno 1,5= bruto razvijena površina 780 = vrednost
EUR/m² (stambeno/korisna površina); Uređeno (W-1930/1150) W = stambeno 1930 = godina izgradnje 1150 =
vrednost EUR/m² (stambeno/korisna površina); Zajednički prostor (1970/1900) 1970 = godina izgradnje
1900 = vrednost EUR/m² (stambeno)
Veću veštaka u radu pomaže poslovnica veća veštaka koja je stacionirana ili u okviru
geodetske službe ili organa uprave i broji, prosečno 15 lica. Mandat članova veća veštaka
traje od 4 do 5 godina, ukoliko ih biraju okružne uprave. Podaci o orijentacionim vrednostima
nepokretnosti grafički se prikazuju u okviru programskog rešenja BorisPlus (slika 4.2-3)
kojim upravlja Vrhovno veće veštaka.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
59 | S t r a n a
Slika 4.2-3: Prikaz zona i orijentacionih cena u servisu BorisPlus (http://www.duesseldorf.de)
BorisPlus, pored grafičkih podataka sadrži i brojne druge numeričke podatke od značaja za
pojedinu nepokretnost i većina podataka, osim ličnih podataka o vlasnicma, dostupni su
zainteresovanim korisnicima. Na taj način, veća veštaka ispunjavaju svoju zakonsku
obavezu o uspostavljanju transparentnog tržišta nepokretnosti.
Procena kreditne vrednosti imovine regulisana je aktom German Pfandbrief Act
(Pfandbriefgesetz) i uredbom o utvrđivanju hipotekarnog kreditiranja (Regulation on the
Determination of the Mortgage Lending Value - Beleihungswertermittlungsverordnung).
Grčka. Procenu vrednosti nepokretnosti u Grčkoj obavljaju procenitelji, članovi udruženja
zakletih procenitelja u Grčkoj – Body of Sworn-in Valuers (SOE) i oni jedini imaju pravo da
se nazovu zakletim proceniteljima u Grčkoj. Njihov rad je regulisan sa nekoliko zakona
(820/1978, 979/1979, 1041/1980, 1346/1983, 2229/1994, 2515/1997, 2753/1999,
2778/1999, 2940/2001) i dekreta predsednika (279/1979, 488/1979, 140/1990, 105/1999,
340/2000). Grčka je krenula u razvoj sistema vrednovanja, oslanjajući se na CAMA
(Computer Assited Mass Appraisal) koji pojednostavljuje procedure vrednovanja, skraćuje
vreme i napore pri analizi velikog broja ulaznih podataka neophodnih u postupku
vrednovanja. U Grčkoj, OLMVS (Objective Land Mass Valuation System) je započeo razvoj
sistema 1985. godine, shodno Zakonu o porezima (1982). Obuhvata celu teritoriju zemlje i
zasniva se na objektivnim kriterijumima, koji su prihvatljivi i za potrebe hipotekarnog tržišta,
eksproprijacije ili procene ukupnog državnog kapitala. OLMVS podrazumeva podelu svake
lokalne samouprave na vrednosne zone, u broju nophodnom za adekvatnu predstavu
vrednosti nepokretnosti na toj teritoriji. Početna, bazna vrednost po m2 definiše se za
stambenu nepokretnost na prvom spratu najudaljenije zone predgrađa svake lokalne
samouprave. Tabelarni i grafički podaci sa relativnim odnosima dostupni su javnosti preko
Ministarstva finansija i ekonomije. Objektivna ocena poreske osnovice Vobj pojedinačne
nepokretnosti dobija se kao proizvod početne vrednosti Vzone i faktora xij koji se preuzimaju iz
tablica, kao
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
60 | S t r a n a
,
gde je i oznaka faktora vrednosti nepokretnosti (veličina parcele, datum izgradnje, koeficijent
iskorišćenosti i drugi atributi zemljišta), dok j ukazuje na vrstu ili tip nepokretnosti (stambeni,
zemljište, garaža i dr.). Frekvencija procene u OLMVS, zakonski je definisana i realizuje se
jednom u dve godine i ažuriranjem početnih vrednosti sistema u svakom regionu, nezavisno.
Tabela 4.2-2 : Ažuriranje procena objektivnih vrednosti nepokretnosti u Grčkoj
Iskustva Grčke u proceni vrednosti nepokretnosti, potvrđuju neophodnost profesionalnog
razumevanja tržišta, politike oporezivanja i uslova investiranja. Sistem vrednovanja
nepokretnosti ne odražava adekvatno ekonomski prostor u Grčkoj. Naime, tržište
nepokretnosti u Grčkoj dramatično se promenilo zadnjih godina, nakon pristupanja
Evropskoj monetarnoj uniji, implementacije kapitalnih projekata, prisustva niskih kamatnih
stopa i uvođenjem novih finansijskih instrumenata, poput lizinga ili fondova nepokretnosti.
Sredinom prošle dekade (2005), OLMVS vrednost bila je generalno ispod tržišne vrednosti
(TV), a što je posledica karaktera političkog sistema. OLMVS spada u jednostavnije,
manuelne sisteme, bez razvijene komponente praćenja tržišnih vrednosti u okruženju.
Vrednosti Vobj/TV variraju u različitim zonama i u različitim vrstama nepokretnosti. Periodična
obnova procene često rezultuje značajnim promenama početnih vrednosti, a u tim perodima
Ministarstvo poseže za izmenama stope uticaja različitih faktora nepokretnosti, što dovodi do
distorzije sistema i može biti od uticaja na tržište nepokretnosti, promene politike uticaja
države, pa i na političke potrese.
CAMA sistem se u Grčkoj počeo primenjivati početkom 2000., što se pokazalo kao veoma
efikasnim napretkom u tranziciji OLMVS u jedan moderniji, na GIS tehnologiji zasnovan
sistem. Integracija GIS i CAMA rešenja rezultiralo je povezivanjem karakteristika
nepokretnosti sa prostornim položajem. Osnovne prednosti integracije ogledaju se kroz: 1)
bolju organizaciju i prikupljanje katastarskih podataka, 2) homogeniju analizu susednih
teritorija, 3) bolji kartografski prikaz podataka CAMA upita, 4) efikasniju indikaciju anomalija
vrednovanja, kao i 5) uspešniju interaktivnu modifikaciju podataka.
Nažalost, u Grčkoj se vrednovanje nepokretnosti realizuje bez standarda ili bilo kakve
koordinacije, pri čemu su se organizacije snalazile na razne načine. Tako, bankarski sektor
angažuje licencirane procenitelje, sudovi zaklete veštake, agenti nepokretnosti se oslanjaju
na iskustvo, dok konsultantske kuće koje se bave nekretninama razvijaju vlastite modele i
metodologiju simulacije tržišta. Međutim, Grčki katastar ide u pravcu razvoja Informacionog
sistema (Land Information System) koji predstavlja dobru osnovu za integraciju sa Grčkim
modelom CAMA. U Grčkoj, ova služba se nalazi pod Ministarstvom finansija i ekonomije i u
značajnoj meri je povezan sa poreskim sistemom. Centralni server sistema je u Ministarstvu.
Pristup je slobodan, ali se mogućnost promena dopušta samo ovlašćenim licima. U
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
61 | S t r a n a
poslednje vreme, sve više CAMA dobija na značaju i očekivanja su da vrednost
nepokretnosti neće više biti predmet različitih procena, sve dok su tržišna vrednost, prodajna
cena i poreska osnovica identični. Takođe, CAMA bi trebalo da doprinese boljoj uniformnosti
i boljoj objektivnosti, uz veći stepen socijalne pravde.
Rusija. Prvi internacionalni seminar posvećen vrednovanju nepokretnosti održan je u
St.Petersburgu 1993. godine, da bi već sledeće, 1994. godine Rusija postala članica
internacionalnih organizacija za vrednovanje (TEGoVA, IVSC i FIABCI). Federalni zakon o
proceni – Federal Valuation Law (#135) usvojen je 1998. godine i pored metodologije i
postupaka za procenu vrednosti nepokretnosti, postavio je odredbe za redovni nastavni
program za obuku procenitelja na nivou visokog obrazovanja. Ovaj zakon je pretrpeo izmene
u obliku amandmana – The Amendments to the Federal Valuation Law (#1579).
Irska. Uprkos naporima da se zakonom prizna profesija procenitelja i oblast procene
vrednosti nepokretnosti, u Irskoj to još uvek nije uređeno. Procena vrednosti nepokretnosti
vrši se u skladu sa EVS i IVS standardima.
Norveška. Norveška takođe nema zakon kojim se uređuje procena vrednosti nepokretnosti,
već je procena regulisana zakonima koji uređuju zakup zemljišta i sve oblike prenosa prava
nad zemljištem.
Italija. Italija takođe nema zakon kojim se uređuje procena vrednosti nepokretnosti. Postoji
zakon kojim je uređen izbor javno imenovanih sudskih veštaka, a procena vrednosti
nepokretnosti se vrši u skladu sa nacionalnim i međunarodnim standardima.
Slovenija. Slovenija je donela Zakon o masovnoj proceni vrednosti nepokretnosti i na taj
način problem masovne procene podigla na najviši nivo. Zakonom su definisani elementi
sistema vrednovanja, odgovornosti, standardi, nepokretnosti koje bi trebalo vrednovati,
registar prodajnih cena, registar modela vrednovanja, proces generalnog verdnovanja,
proces procenjivanja i indeksiranja. Uporedo, kako bi ostvarili potpunu evidenciju o
promenama i novim objektima, donet je i Zakon o registraciji nepokretnosti (Real Property
Registration Act). Zakon definiše podatke o objektima i delovima objekta koje treba prikupiti i
proveriti neposredno i pomoću posebno pripremljenih upitnika, direktno na terenu. Terenski
deo posla trajao je godinu dana, a isto toliko i njihova obrada i uspostavljanje Registra
nepokretnosti (završen 2008. sa oko 6.5 miliona registrovanih nepokretnosti).
Implementacija sistema vrednovanja na operativnom nivou započela je 2006. godine. U
skladu sa Zakonom, formirana je posebna jedinica za vrednovanje (Valuation office) pri
Geodetskoj službi Slovenije (Surveying and Mapping Authority) krajem 2006. godine, sa 24
zaposlena eksperta (u 2012.) od kojih 12 na centralnom i 12 eksperata na regionalnom
nivou. Zakon o masovnoj proceni je 2011. godine dopunjen obavezom sistematskog i
sveobuhvatnog prikupljanja podataka kupoprodaja i zakupa rezidencijalnih i poslovnih
objekata, tako da je i Registar prodajnih cena postepeno unapređen u Registar tržišta
nepokretnosti (Real Estate Market Register). Kompletan sistem je oformljen i od 01.01.2012.
je u upotrebi na teritoriji teritorije Slovenije (slika 4.2-4, tabela 4.2-2). U skladu sa Zakonom,
permanentno se vrši validacija modela i testiranje adekvatnosti u periodama od četiri godine.
Dozvoljena razlika procene i ostvarenih cena ne bi trebala biti veća od 10%.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
62 | S t r a n a
Slika 4.2-4 : Podaci o vrednosnim zonama u modelu stambenih nepokretnosti
Tabela 4.2-2: Vrednosna tabela
Švedska. Švedska je Zakonom o proceni vrednosti nepokretnosti (Real Property
Assessment Law) uredila organizaciju i način vrednovanja imovine. Svaka nepokretnost ima
zvanično određenu procenu u koju ulazi vrednost zemljišta i svi postojeći objekti koji se na
njemu nalaze. Zakonom je definisano da procenjena vrednost ne sme biti ispod 75% tržišne
vrednosti, a vrednovanje nepokretnosti realizuje se na svake tri godine. Standard
vrednovanja predstavlja fer tržišna vrednost, pri najboljoj i najvišoj (highest and best use)
upotrebi nepokretnosti, a vremenska epoha vrednovanja jeste druga godina pre godine na
koju se porez odnosi (npr, za 2013 je 2011). Nacionalna služba za premer (National Land
Survey – NLS) kao državna ustanova, odgovorna je za održavanje modela vrednovanja i
primenu IT tehnologije. NLS održava Bazu prodajnih cena koja je integrisana u
Informacioni sistem nepokretnosti (Property Information System). Porezi na imovinu,
metode vrednovanja i standardi, uspostavljeni su na nacionalnom nivou i pod ingerencijom
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
63 | S t r a n a
su Ministarstva finansija (Tax Board). Aktivnosti privatnih procenitelja odvijaju se na
regionalnom nivou i uključeni su u postupak obnove zoniranja, određivanja vrednosnih zona
i pravila vrednovanja. Baza podataka prodajnih cena sadrži sve transakcije u Švedskoj i
predstavlja osnovu tržišne analize. U modelu procene, koriste se podaci zednje tri godine i
nad njima se sprovodi detaljna analiza i priprema za generalnu procenu (general
assessment). Nedostajući podaci se dopunjuju kroz poseban postupak koji se sprovodi
neposrednim kontaktom sa vlasnicima nepokretnosti ili zakupcima, preko lokalnih poreskih
službi. Proces počinje od analize vrednosnih zona prema podacima prethodnog ciklusa
generalne procene gde se unose izmene, shodno promenama na terenu, zatim se definiše
vrednosni nivo za normiranu nepokretnost (norm property) u svakoj vrednosnoj zoni. Na
osnovu tablica i formula procenjuju se ostale nepokretnosti prema svojim karakteristikama u
odnosu na normiranu nepokretnost. Modeli i zone se testiraju na saglasnost, pri čemu se
koriste ratio study relativna mera (odnos procene iz modela i ostvarene cene; prosečan
odnos treba da bude 0.75 i više, shodno Zakonu koji zahteva ne manje od 75% tržišne
vrednosti). Zadnja faza pripreme obuhvata izbor pravila vrednovanja i uključuje vrednosne
karte sa vrednosnim zonama i odabraim vrednosnim nivoima u svakoj zoni. Rad na kreiranju
zona je pre svega zasnovan na iskustvu procenitelja, a manje na statističkoj analizi. Proces
počinje analizom zona iz prethodnog ciklusa vrednovanja (od pre tri godine). Uobičajena je
pojava da se između dva perioda vrednovanja broj zona poveća za oko 10% (podatak iz
2007. godine). Drugi deo procesa, odnosi se na procenu vrednosti svih nepokretnosti i
sprovodi se u Poreskoj administraciji, uglavnom na lokalnom nivou. Postupak započinje
sredinom oktobra, godinu dana pre generalne procene kada se šalje odgovarajući upitnik
svakom vlasniku na uvid i saglasnost. Poreska administracija priprema i šalje upitnik prema
podacima iz registra, zajedno sa predlogom procene, zasnovanom na podacima registra i
pravilima vrednovanja za odgovarajuću zonu lokacije nepokretnosti. Svaki posednik ima
pravo prigovora koji dostavlja poreskoj administraciji početkom novembra (rok 15 dana).
Nakon analize primedaba i otklanjanja uočenih nedostataka, Poreska administracija šalje
rešenje obveznicima do kraja juna iste godine (godina u kojoj se procena vrši). Ukoliko
obveznik nije zadovoljan procenom, može zahtevati novu procenu, za koju je ustanovljen rok
od pet godina, računato od kraja godine u kojoj je procena izvedena. Na novu procenu,
obveznik može uložiti žalbu sudu (administrative court). Žalba ne zadržava plaćanje poreza,
a ukoliko je obveznik u pravu, vraća mu se razlika, uvećana za kamatu.
Na primeru komercijalnih nepokretnosti (više-porodične kuće, kancalarije, hoteli, prodavnice
i dr.), ukratko će se opisati metodologija i model procene. Nepokretnosti se u ovoj kategoriji
vrednuju kombinovanjem metode upoređenja prodaje i prihodne metode. Budući da je broj
transakcija relativno mali u odnosu na jednoporodične objekte, podaci o zakupu su
dragoceni. Kao najvažniji faktor koji utiče na vrednost komercijalnih nepokretnosti jeste
lokacija. Prema podacima iz 2006., u Švedskoj je formirano oko 2000 vrednosnih zona u
kategoriji komercijalnih nepokretnosti. Zone su relativno manje, a cene više u centralnom
delu gradova, dok je na periferiji i u unutrašnjosti obrnuta situacija. Vrednosti se određuju za
zemljište i objekte, odvojeno. Prvo se vrednuje zemljište, prema pravilima gradjenja (što se u
Švedskoj izuzetno poštuje), pa tek onda objekti. Kod zemljišta, u model vrednovanja ulaze:
lokacija, namena i prava gradnje (bruto stambene površine u m2) i za svaku vrednosnu zonu
određuje se vrednost zemljišta po m2 dozvoljene bruto stambene površine. Kod objekata,
kao faktori u modelu koriste se: lokacija, namena (stanovanje ili druge prostorije), bruto
zakup i starost. Kroz poređenje prodajnih cena i zakupa, određuju se prosečni bruto faktori
kapitalizacije u pojedinim zonama, a na koje utiče i starost objekta (stana). Starost kao faktor
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
64 | S t r a n a
uticaja igra veoma važnu ulogu i govori o životnom veku objekta. Naime, za svaki objekat se
određuje vrednost prema godini (value-year), tako da se podatak o godini izgradnje objekta
obavezno prikuplja. Matematički model vrednovanja objekata glasi:
gde su: - procena (nekorigovana), - faktor kapitalizacije (zavisi od zone), - zakup i -
faktor starosti objekta.
Švedska ima formiran Registar nepokretnosti (Real Property Register) koji u sebi sadrži
podatke o nepokretnostima, pravima i vrednostima. U okviru njega, integrisano je više
posebnih delova (registar) i to: Registar zemljišta, Izvod iz registra procene poreza na
imovinu (ekstrakt od Property Assessment Register koga vodi Poreska agencija), Adresni
registar i Registar objekata. Informacije u Registru nepokretnosti su javne i dostupne su
državnim institucijama, bankama i proceniteljima. Za potrebe vrednovanja nepokretnosti,
postoji i posebna Baza kupoprodaja – Sales price database. Ona se formira kao izvod iz
Registra nepokretnosti i sadrži sve informacije o kupoprodajama (cena, kupac, prodavac,
datum prometa, vrsta nepokretnosti, karakteristike i sl.). Property Assessment Register
(Registar vrednosti nepokretnosti) je poseban registar koga vodi Poreska agencija i
integrisan je u Registar nepokretnosti. Njegovo ažuriranje je u nadležnosti lokalnih
samouprava koje lokalnim poreskim službama dostavljaju podatke o građevinskim
dozvolama, dok lokalni katastri istovremeno šalju podatke o promenama. Jednom godišnje,
Poreska agencija na osnovu informacija o promenama obveznicima šalje poseban formular
(property declaration form) na izjašnjavanje o detaljima (u toku trogodišnjeg perioda
registruje se oko 15 000 prometa komercijalnih nepokretnosti, a broj odgovora na dostavljeni
upit poreske službe kreće se i do 90%, što daje dobru osnovu za kreiranje vrednosnih zona i
određivanje faktora kapitalizacije). Važno je istaći i da se svi prikupljeni tržišni podaci
proveravaju, a sve tzv. nereprezentativne prodaje odbacuju (nepoštovanje otvorenosti
tržišta, familijaran odnos i dr.). U ovom postupku, značajna je uloga procenitelja, kako na
centralnom tako i na regionalnom nivou. Prema podacima iz 2006. godine, u Švedskoj se od
15000 kupoprodaja, oko 60% odbaci kao neupotrebljivo.
Na kraju, prilikom predstavljanja prikupljenih informacija i izvođenja brojnih analiza, značajno
mesto pripada GIS tehnologiji. GIS je integrisan sa CAMA sistemom, a svaka promena
faktora kapitalizacije automatski ažurira nove vrednosti nepokretnosti kao i nove relativne
odnose ostvarenih cena i procena. Slično, do promena vrednosti se automatski stiže i u
slučaju promene granica vrednosnih zona. Po završetku ciklusa masovne procene, rezultati
se objavljuju na Internet stranici Poreske agencije (vrednosne zone, pravila vrednovanja i
način primene modela vrednovanja).
4.3. Profil procenitelja U većini evropskih zemalja procenu vrednosti nepokretnosti vrše dve vrste stručnjaka:
akreditovani sudski veštaci i sertifikovani procenitelji prema međunarodnim standardima
(Tabela 4.3-1). U zemljama u kojima još uvek nije normativno uređena i u kojima se tek
razvija profesija procenitelja, trenutno postoje izvesna “prelazna” rešenja do uvođenja
normative u ovu oblast.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
65 | S t r a n a
Tabela 4.3-1: Vrste stručnjaka koji se bave procenom vrednosti nepokretnosti
Zemlja Vrste stručnjaka
Austrija Akreditovani sudski veštaci Sertifikovani procenitelji prema ISO/IEC 17024
Nemačka Javno imenovani i zakleti procenitelji Sertifikovani procenitelji prema ISO/IEC 17024
Grčka „Sworn-in Valuers“ (procenitelji sa položenom zakletvom) prema ISO/IEC 17024
Rusija Procenitelj (profesija priznata od strane Ministarstva za rad 1996. godine) Recognized European Valuers – REV
Irska Javno imenovani procenitelji, Sertifikovani procenitelji prema ISO/IEC 17024
Norveška Procenitelji u Norveškoj su uglavnom geodete
Italija Javno imenovani veštaci Procenitelji sa CRIF sertifikatom, prema ISO/IEC 17024 Recognized European Valuers – REV
Slovenija Sworn-in valuers and experts in civil engineering Valuers with certificate of the Agency of the Republic of Slovenia for Promotion of Economic and Company Reconstruction Valuers holding the Licence of the Agency of the Republic of Slovenia for Promotion of Economic and Company Reconstruction – Certificate of a designeted real Estate Valuer of the Institute of Auditors
Švedska Certificated real estate valuers
Austrija i Nemačka imaju gotovo identičnu organizaciju sistema za procenu vrednosti
nepokretnosti, kako u pogledu vrste stručnjaka koji se bave procenom vrednosti, tako i u
pogledu uslova koje ovi stručnjaci moraju da ispune. Akreditovani sudski veštaci u Austriji
moraju da prođu kroz posebnu proceduru akreditacije i da se upišu u posebnu listu sudskih
eksperata u pokrajinskim sudovima. Savezni zakon za akreditovanje sudskih tumača i
veštaka (Sachverständigen- und Dolmetschergesetz – SDG) predviđa akreditaciju putem
overe lica uključujući i ispit za osiguranje kvaliteta obavljanja poverenih poslova.
Akreditovani sudski veštaci moraju biti registrovani u elektronskom popisu akreditovanih
sudskih veštaka i tumača (popis zakletih sudskih veštaka i zakletih sudskih tumača). Uslovi
za akreditovanje javno imenovanih i zakletih procenitelja u Nemačkoj su izuzetno strogi i
slični su uslovima u Austriji.
Standard ISO/IEC 17024 ima za cilj da stvori poverenje u sertifikaciju sertifkacionih tela za
osoblje u okviru zemalja članica Evropske Unije. Namena usklađivanja ispita i sertifikata u
okviru Evropske Unije treba da bude osnova za uzajamno priznavanje sertifikata u zemljama
članicama. Odgovorno akreditaciono telo u Austriji je Ministarstvo za rad i ekonomiju.
Trenutno u Austriji postoji jedno akreditovano sertifikaciono telo za lica koja rade kao
procenitelji imovine u skladu sa navedenim standardom. Ovo telo je ImmoZert Gmbh sa
središtem u Beču i akreditovano je 2005. godine. Procenitelji sertifikovani u skladu sa
ISO/IEC 17024 standardom u Nemačkoj se imenuju od strane državnog sertifikacionog tela
(Privredna komora, zanatska komora i druga sertifikaciona tela). Sertifikacija se fokusira na
procenu tehničkog znanja, stručnosti i sposobnosti prilikom ispunjavanja odgovornosti.
Nemačka profesija procenitelja ima podršku stručnih tela – Vrhovnog veća veštaka, Veća
veštaka po lokalnim samoupravama i većim gradovima i Radne grupe predsedavajućih veća
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
66 | S t r a n a
veštaka, što je regulisano Zakonom o građevinarstvu (German federal building code,
BauGB) i pokrajinskim propisima. Pored obavljanja procene vrednosti nepokretnosti za
potrebe lokalne samouprave, njihov zadatak je da izradom izveštaja, formiranjem baze
kupoprodaja i procene orijentacionih vrednosti u svakoj tržišnoj zoni, obezbede
transparentnost tržišta nepokretnosti.
Procenitelji u Grčkoj su samozaposlena lica, članovi udruženja zakletih procenitelja - Body of
Sworn-in Valuers (SOE). Svi članovi SOE imaju sertifikat prema ISO 17024, ISO 27001 i
ISO 9001. Obrazovna struktura procenitelja je šarolika – građevinski inženjeri, arhitekte,
geodete, mašinski inženjeri i srodne profesije.
Institucija nacionalne struke procene vrednosti nepokretnosti u Rusiji datira iz 1993. godine,
kada je formiran Russian Association of Appraisers, koji je vremenom stekao ugled kako na
polju edukacije stručnjaka, tako i u oblasti akreditacije institucija. Profesija procenitelja
priznata je od 1996. godine i obuhvata osobe koje obavljaju poslove procene vrednosti
nepokretnosti, sa odgovarajućim kvalifikacijama i članstvom u jednoj od stručnih
organizacija. Primena EVS standarda u proceni vrednosti nepokretnosti u Rusiji i njihovo
prevođenje na ruski jezik rezultirali su značajnom saradnjom ruske asocijacije procenitelja
(Russian Association of Appraisers) i Evropske asocijacije procenitelja (The European
Group of Valuers’ Associations). Rezultatom saradnje ovih asocijacija može se smatrati
priznavanje grupe ruskih procenitelja za priznate evropske procenitelje (Recognized
European Valuer – REV).
U Irskoj javno imenovane veštake uglavnom zapošljava Vlada na poslovima ocene poreskih
obaveza, dok su drugi poslovi vezani za procenu vrednosti nepokretnosti povereni
sertifikovanim proceniteljima.
U Norveškoj procenu vrednosti nepokretnosti vrše uglavnom geodetski stručnjaci, dok je
Norveško udruženje procenitelja i geodeta – NTF preuzelo odgovornost izgrađivanja
profesionalnih standarda i etičkih pravila koja se tiču poslovanja u domenu procene
vrednosti nepokretnosti i geodetskih poslova.
U Italiji poostoje tri kategorije procenitelja. Jedna od tih kategorija su javno imenovani
procenitelji (njihov izbor je regulisan zakonom o izboru veštaka). Druga kategorija
procenitelja su oni sa CRIF sertifikatom, u skladu sa ISO/IEC 17024 standardom, a treća su
priznati evropski procenitelji (Recognized European Valuer – REV).
4.4. Uslovi za sticanje zvanja procenitelja Uslovi za procenitelje mogu se podeliti u više kategorija: obrazovanje, praktičan rad, radno
iskustvo u poslovima vezanim za procenu vrednosti nepokretnosti, polaganje ispita, članstvo
u profesionalnim organizacijama, praćenje i kontrola i edukacija. Najstrožiji uslovi za sticanje
zvanja procenitelja su u Austriji i Nemačkoj, pa će najveći deo poglavlja biti posvećen tome.
Da bi neko postao akreditovani sudski veštak u Austriji, neophodno je da govori i piše
nemački jezik i da nadležnom pokrajinskom sudu podnese zahtev za akreditovanje. Uz
zahtev je neophodno dostaviti i reference koje dokazuju kontinuirani profesionalni razvoj i
obuku, kao i brojeve predmeta (zavedenih u sudu) procene vrednosti nepokretnosti koje je
kandidat izradio. U Nemačkoj, uz ove zahteve neophodno je dostaviti kopije sertifikata svih
relevantnih akademskih i stručnih kvalifikacija (stečenih na priznatom državnom univerzitetu
ili visokoj školi iz oblasti arhitekture, građevinarstva, geodezije, ekonomije i srodnih oblasti),
dokaze o radnom iskustvu i iskustvu kao procenitelja (u propisanom trajanju). U Austriji se
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
67 | S t r a n a
prilikom podnošenja zahteva za akreditovanje sudskih veštaka zahteva da se dostavi polisa
osiguranja od profesionalne odgovornosti u iznosu od najmanje 400 000 €.
Pored uslova poznavanja govornog i pisanog nemačkog jezika i odgovarajućih kvalifikacija
(obrazovanje iz oblasti arhitekture, građevinarstva, geodezije i sl.), da bi neko u Austriji ili
Nemačkoj postao sertifikovani procenitelj prema ISO/IEC 17024, neophodno je da podnese
prijavu sertifikacionom telu i da priloži tražena dokumenta. Uz prijavu se podnose dokazi o
stečenim kvalifikacijama, dokazi o praktičnom radu vezanom za imovinu u propisanom
trajanju i tri stručna izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti. Nakon pregledanog
priloženog materijala kandidata, komisija donosi odluku o prijemu kandidata i polaganju
ispita. Ispit se sastoji iz pismenog i usmenog dela. U okviru pismenog dela ispita kandidat
ima zadatak da izvrši procenu vrednosti različitih tipova objekata, da proveri verodostojnost
složenog ekspertskog izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti i da odgovori na
pojedinačna pitanja. Usmeni deo ispita izvodi se pred tročlanom komisijom i zatvoren je za
javnost.
Kandidat koji ne položi pismeni ispit može ga polagati ponovo u roku od 6 meseci, dok je
kod usmenog ispita ovaj rok 3 meseca. Ukoliko kandidat u roku od 18 meseci od polaganja
pismenog ispita ne položi usmeni ispit, pismeni ispit se poništava. Treće vremensko
ograničenje je da se ceo ispit može polagati maksimalno dva puta u 5 godina.
Sertifikat se izdaje na 5 godina. Po dobijanju sertifikata procenitelji su pod stalnim nadzorom
sertifikacionih tela. Nosilac sertifikata je u obavezi da godišnje ima minimum 3 dana obuke u
specijalizovanim kursevima obuke. Na zahtev sertifikacione komisije kandidati su u obavezi
da dostave izveštaje o izvršenim procenama vrednosti nepokretnosti na pregled. Sve
procene moraju da dobiju pozitivnu ocenu, a u suprotnom može biti zatraženo da procenitelj
preduzme korektivne mere.
Što se tiče članova veća veštaka u Nemačkoj, nije ključna licenca procenitelja, već se veća
pažnja posvećuje iskustvu i rezultatima rada članova Veća.
Resertifikacijom (najkasnije 3 meseca pre isteka) se produžava rok važenja sertifikata za još
5 godina. Osnovni preduslov je pozitivna ocena nosioca sertifikata u toku monitoringa, pun
dokaz usavršavanja i pozitivna ocena revizorske kontrole. Resertifikacija obuhvata pregled
dostavljenog materijala i usmeni razgovor kandidata i sertifikacione komisije.
U slučaju štete izazvane neprofesionalnim ponašanjem, procenitelji u Rusiji odgovaraju
svojom imovinom. Prilikom podnošenja zahteva za sticanje zvanja procenitelja, država
zahteva osiguravajuće pokriće u iznosu od najmanje 300 000 rubalja.
U Švedskoj, procenitelji su članovi Udruženja procenitelja koje je vezano za Društvo
ekonomista u oblasti nepokretnosti (The Swedish Society of Real Estate Economics – SFF)
koje je član IVSC. Članovi udruženja procenitelja autorizuju se i dobijaju certifikat od strane
SFF, pod sledećim uslovima: minimalno 3.5 godina univerzitetskog obrazovanja u obalsti
ekonomije, prava i građevinarstva, tri godine prakse i poznavanje stanja na tržištu. Za
održavanje certifikata, neophodna je permanentna celoživotna edukacija.
4.5. Standardi za procenu vrednosti nepokretnosti U cilju osiguranja upotrebe jednobraznih izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti,
nacionalna i međunarodna udruženja usvojila su standarde. Svi standardi propisuju
minimum zahtevanog sadržaja izveštaja (profesionalni standardi), kao i etičke standarde u
cilju obezbeđivanja profesionalnog, odgovornog i celishodnog postupanja procenitelja, i
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
68 | S t r a n a
opšte uslove. U Tabeli 4.5-1 predstavljeni su standardi kojih se procenitelji u evropskim
zemljama pridržavaju u svom radu. U svim zemljama se primenjuju stanardi međunarodni
IVS i evropski standardi EVS za procenu vrednosti nepokretnosti.
Tabela 4.5-1: Standardi za procenu vrednosti nepokretnosti
Zemlja Standardi
Austrija European Valuation Standards (EVS)
Nemačka European Valuation Standards (EVS)
German federal valuation decree (Immobilienwertermittlungsverordnung
- ImmoWertV)
German administrative regulation for valuation
(“Wertermittlungsrichtlinie” – WertR)
Grčka European Valuation Standards (EVS)
International Valuation Standards (IVS)
Rusija European Valuation Standards (EVS)
Federal Valuation Standards - FSOs
Irska European Valuation Standards (EVS)
International Valuation Standards (IVS)
Norveška European Valuation Standards (EVS)
Nacionalni standardi i uputstva
NTF's Uputstvo za procenu
NS Norveški standardi (NS 3940 – za merenje građevinskog područja,
NS 3451- za građevinske elemente, NS 3424- za sastavljanje izveštaja)
Italija European Valuation Standards (EVS)
International Valuation Standards (IVS)
Italian Property Valuation Standards - Tecnoborsa
Guidelines for the valuation of property guaranteeing exposures
Directive about mortgage lending
Slovenija Real Property Mass Appraisal Act
Švedska Valuation Guidelines for SFI/IPD Swedish Property Index
European Valuation Standards (EVS)
International Valuation Standards (IVS)
International Financial Reporting Standards (IFRS)
Pored međunarodnih i evropskih standarda za procenu vrednosti nepokretnosti, neke zemlje
imaju nacionalne standarde za procenu vrednosti nepokretnosti, ali i uputstva za procenu
vrednosti nepokretnosti za različite svrhe procene.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
69 | S t r a n a
Nemačka ima federalnu Uredbu (dekret) za procenu - German federal valuation decree
(Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) koja predstavlja osnovu za realizaciju
postupka vrednovanja nepokretnosti. Osim toga, postoji i Vodič za vrednovanje - German
administrative regulation for valuation (“Wertermittlungsrichtline” – WertR) koji koriste javne
službe.
Rusija od 2007. godine ima nacionalni standard za procenu vrednosti nazvan Federal
Valuation Standards – FSOs, koji je usvojen od strane Ministarstva za ekonomski razvoj. Ovi
standardi sastoje se iz više delova i uređuju: opšte koncepte i principe za procenu vrednosti
nepokretnosti – FSO1, vrste vrednosti – FSO2 i zahteve sadržine izveštaja o proceni
vrednosti nepokretnosti – FSO3. Zahtevani sadržaj izveštaja o proceni vrednosti
nepokretnosti prema FSOs je mnogo strožiji od sadržaja izveštaja prema IVS standardima.
Norveška takođe ima nacionalne standarde koje procenitelji primenjuju prilikom procene
vrednosti nepokretnosti i sastavljanja izveštaja. Ovi standardi se odnose na merenje
građevinskog područja (površine parcela i objekata), građevinske materijale i sastavljanje
izveštaja o proceni vrednosti. Pored toga, Norveška ima i Uputstvo za procenu vrednosti
nepokretnosti.
Procenitelji u Italiji se u svom radu pridržavaju međunarodnih i evropskih, ali i nacionalnih
standarda o proceni vrednosti nepokretnosti. Nacionalni standardi – Italian Property
Valuation Standards objavljeni su 2005. godine, od strane Tecnoborsa – kompanije
sastavljene od pripadnika komora privrede, zanata, poljoprivrede i industrije. Ovaj standard
sadrži odredbe IVS i EVS standarda, koji su korigovani u skladu sa karakteristikama
italijanskog tržišta nepokretnosti.
4.6. Primenjene metode vrednovanja U svim zemljama koje su uzete za primer dobre prakse, metode za procenu vrednosti
nepokretnosti obuhvataju uobičajene tri metode (u nekim zemljama se nazivaju i regulatorne
metode):
- Metoda upoređenja prodaje,
- Metoda vrednovanja prihoda, i
- Troškovna metoda.
Metoda upoređenja prodaje koristi se za procenu vrednosti zemljišta i objekata koji su
direktno ili indirektno uporedivi kao što su stanovi, porodične kuće i sl. Upotreba ove metode
zavisi od postojanja odgovarajućih podataka za poređenje. Kod metode upoređenja prodaje
vrednost se izračunava upoređenjem objekta sa objektima sličnih karakteristika iz
realizovanih prodaja. Slični objekti su oni objekti koji su sa predmetnim objektom slični u
karakteristikama koje utiču na vrednost. Vrednosti realizovanih transakcija se koriguju za
vremenske uslove i za uslove proistekle iz neobičnih okolnosti prodaje. Prilikom korišćenja
metode poređenja prodaje neophodno je citirati predmete poređenja i opisati sve njihove
kriterijume vrednosti i prodajne cene.
Kod metode vrednovanja prihoda vrednost objekta se ceni kapitalizacijom dostignitih ili
očekivanih vrednosti neto prinosa u očekivanom korisnom veku imovine. Neto prinos se
generiše kroz rad objekta, uz oduzimanje amortizacije i troškova upravljanja i održavanja.
Prilikom izračunavanja neto prinosa, uzimaju se u obzir i rizik, potencijalni troškovi likvidacije
i prihodi. Kamatna stopa za procenu vrednosti kapitalizacije prihoda se zasniva na kamati na
kapital obično ostvariv za objekte te vrste.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
70 | S t r a n a
Troškovna metoda (metoda amortizovanog troška zamene) zasnovana je na proračunu
vrednosti objekta na osnovu vrednosti zemljišta i zamenske vrednosti objekta uz umanjenje
svih troškova nastalih usled tehničke i ekonomske zastarelosti objekta. Ovaj metod se
najčešće koristi kod procene vrednosti porodičnih kuća koje je teško uporediti sa drugim
nepokretnostima. Vrednost zemljišta se obično izračunava poređenjem sa kupoprodajnim
cenama neizgrađenog građevinskog zemljišta. Zamenska vrednost jednaka je ukupnoj
vrednosti svih građevinskih objekata na zemljištu. Zasnovana je na proračunu troškova
izgradnje novog objekta uz umanjenje za tehničku i ekonomsku vrednost objekta. U
nemačkom sistemu za procenu vrednosti nepokretnosti, početni rezultat, tj. zbir vrednosti
zemljišta i objekata nije konačan rezultat. Izračunata vrednost se prilagođava tako da
odražava situaciju na tržištu, a to se radi primenom faktora koji je generisan od strane
opštinskih odbora procenitelja.
Pored uobičajenih, standardnih ili regulatornih metoda za procenu vrednosti nepokretnosti,
primenjuju se i tzv. nestandardne metode. Ove metode su u osnovi slične uobičajenim ili su
nastale njihovim modifikovanjem.
Specifična nestandardna metoda koja se koristi u Grčkoj je “antiparochi” metoda, koja se
zasniva na pretpostavci da vlasnik zemljišta daje svoje zemljište građevinskoj firmi za
izgradnju, za šta kao naknadu dobija procentualni udeo završenog objekta. Ovom metodom
se računa vrednost zemljišta na osnovu vrednosti budućeg udela u završenom objektu.
U neregulatorne metode za procenu vrednosti nepokretnosti ubrajaju se i: diskontovanje
novčanih tokova (ova metoda se koristi ukoliko su prihodi od nepokretnosti promenljivi tokom
vremena), metod graditelja (developer method) (ova metoda se koristi za određivanje
najveće postignite kupoprodajne cene sa stanovišta kupca, na osnovu tržišne vrednosti,
troškova izgradnje, dobiti graditelja, troškova finansiranja i vremena) i investicioni metod, koji
koriste mnoge međunarodne kompanije.
4.7. Korisnici procene Korisnici procene vrednosti nepokretnosti su:
- Banke,
- Fondovi za nepokretnosti,
- Investitori,
- Računivođe/revizori, sudovi, državni organi,
- Korisnici nepokretnosti i drugi.
Procena vrednosti nepokretnosti se vrši u različite svrhe i za potrebe različitih interesnih
grupa: države, pravnih i fizičkih lica. Procena vrednosti nepokretnosti za potrebe države
obuhvata procenu vrednosti nepokretnosti za potrebe oporezivanja, procenu vrednosti
nepokretnosti u državnoj svojini za ostvarivanje različitih interesa, procenu vrednosti imovine
preduzeća pod stečajem u svrhu oglašavanja za prodaju i sl. Procena vrednosti
nepokretnosti u korist pravnih i fizičkih lica obuhvata procenu u svrhu ostvarivanja različitih
prava vezanih za imovinu pravnih i fizičkih lica.
U Grčkoj postoje slučajevi kada je zakonom propisana procena vrednosti nepokretnosti i
izrada izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti (tzv. obavezne procene). Pored obavezne
procene postoji i veliki broj procena izvršenih na neobaveznim obnovama (za privatnu
upotrebu).
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
71 | S t r a n a
Procena vrednosti nepokretnosti se po zakonu vrši u slučajevima:
- nepokretnosti namenjene za prodaju ili kupovinu, kompenzaciju od strane države i organa državne uprave,
- vrednovanja građevinskih mašina i opreme građevinskih firmi za kategorizaciju i unapređenje njihovog stepena aktivnosti,
- vrednovanja osnovnih sredstava pojedinih koorporacija koje još nisu ušle u vlasničke hartije od vrednosti,
- procena štete na objektima i automobilima izazvane terorističkim aktivnostima, - procena vrednosti imovine koja pripada crkvi, fondacijama, institutima, opštinama,
penzionim fondovima i sl.
Procena vrednosti nepokretnosti se za privatnu upotrebu vrši u sledećim slučajevima:
- u običajena transakcija, - u svrhu nasleđa, - sudski sporovi između građana i građana i javnosti, - finansijsko izveštavanje (u računovodstvu), - građani ili preduzeća koji žele da odvoje imovinu ili izvrše prenos imovine, - preduzeća u statusu bankrota ili spajanja, i - pregled bankarskih procena za kredite.
Tabela 4.7-1: Članovi u The European Group of Valuers' Associations – TEGoVA
Zemlja Broj članova
Članovi
Austrija 1 Austrian Association of Real Estate Expert
Nemačka 5 Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V. (BDVI) German Association of Publicly Appointed Surveyors Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS) Association of Publicly Certified and Qualified Experts Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. (IVD) German Real Estate Professional Association Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (vdp) Association of German Pfandbrief Banks Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands e.V. (VÖB) Association of German Public Sector Banks
Grčka 1 Body of Sworn-in Valuers of Greece (SOE)
Rusija 2 Russian Society of Appraisers (RSA) Partnership of the Russian Society of Appraisers (PRSA)
Irska 1 INSTITUTE OF PROFESSIONAL AUCTIONEERS AND VALUERS (IPAV)
Norveška 1 Norges Takseringsforbund (NTF) Norwegian Valuers and Surveyors Association
Italija 4 Consiglio Nazionale Geometri E Geometri Laureati (CNGGL) – National Council of Italian Surveyors Instituto Italiano Di Valutazione Immobiliare (IsIVI) – Italian Institute for Real Estate Valuation Associazione Geometri Valutatori Esperti (GEOVAL) – Association of Expert Valuers CRIF Certification Services (CCD) – ISO 17024
Švedska The Association of Swedish Valuers branch of The Swedish Society of Real Estate Economics – SFF
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
72 | S t r a n a
5. IAAO STANDARD MASOVNE PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
International Assotiation of Appraisal Oficers (IAAO) predstavlja dragoceni izvor informacija
neophodnih u razvoju sistema vrednovanja nepokretnosti, u administriranju procesom
vrednovanja i u politici oporezivanja. Jedan od osnovnih IAAO principa jeste povezivanje
procenitelja kroz razmenu informacija i drugih sadržaja od interesa za kvalitetno
vrednovanje.
U prvom delu ovog poglavlja ukratko će se predstaviti sadržaj Standarda za masovnu
procenu vrednosti (Standards on Mass Appraisal of Real Property, u daljem tekstu
Standard) koga je preporučila Međunarodna asocijacija procenitelja (International
Assotiation of Appraisal Oficers) iz 2013. godine, koji na sistematizovan i sveobuhvatan
način prikazuje dugogodišnje iskustvo u ovoj oblasti i nudi korisne savete za nosioce razvoja
sistema masovne procene. Pored ovog standarda, IAAO je pripremila i izvestan broj drugih
standarda kao i preporuka, o čemu će biti nešto više reči u daljem tekstu.
Osnovna namena kratkog prikaza Standarda jeste da ukaže na procese i sadržaj pojedinih
elemenata sistema masovne procene vrednosti nepokretnosti kako bi se postepeno došlo do
održivog modela vrednovanja nepokretnosti i koji bi težio ispunjenju svih zahteva standarda,
od faze prikupljanja podataka, održavanja baze podataka koja je zajednička za pojedinačnu i
masovnu procenu, pa sve do konačne procene vrednosti nepokretnosti.
5.1. Kratak sadržaj IAAO standarda masovne procene vrednosti
nepokretnosti Standard on Mass Appraisal of Real Property (IAAO, 2013) predstavlja nastavak serije
standarda čiji je sadržaj masovna procena. Prvi dokument iz pomenute serije pojavio se
1983. godine (Standard on the application of the three approaches to value in mass
appraisal). Zatim, 1984. se pojavljuje Standard on mass appraisal, 1988. Standard on urban
land valuation, 2002. Standard on mass appraisal of real property, a koji se pod istim
nazivom pojavljuje i 2012. i 2013. godine. IAAO standardi imaju savetodavnu ulogu i nemaju
obaveznost primene, sasvim izvesno zaslužuju punu pažnju, budući da predstavljaju rezultat
bogatog iskustva najboljih primera dobre prakse i u ovoj studiji imaju isključivo edukativni
značaj. Standard on Mass Appraisal of Real Property (IAAO, 2013) definiše neophodne
uslove za uspostavljanje sistema masovne procene vrednosti nepokretnosti, bazirajući se,
pre svega, na potrebama poreskog sistema. Standard posebno ukazuje na ulogu
procenitelja, nadzora (kontrole) i poreskih obveznika. Sva rešenja su prilagođena osobinama
CAMA (Computer Added Mass Appraisal) rešenja, a predložene procedure usmerene su ka
utvrđivanju tržišne vrednosti na osnovu tri uobičajene metode - metode troškova (cost
methods), metode upoređenja (comparison method) i prinosne metode (income method).
Standard masovne procene posebno naglašava važnost kompletnih i tačnih podataka,
efektivne modele vrednovanja kao i adekvatno upravljanje resursima.
Pored definisanja problema masovne procene, standard detaljno opisuje prikupljanje i
održavanje baze podataka o nepokretnostima, metode vrednovanja nepokretnosti testiranje
modela procene i osiguranje kvaliteta kao i određene zahteve vezane za obrazovni nivo
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
73 | S t r a n a
zaposlenih, obradu podataka, organizaciju ponovnog procesa vrednovanja i cost-benefit
analizu.
5.1.1. Tržišna vrednost
Tržišna vrednost je opšte poznata kategorija i u kontekstu masovne procene predstavlja
meru vrednosti nepokretnosti i generalno se definiše kao vrednost koja se utvrđuje u
postupku masovne (najčešće je polazna osnova i kod pojedinačne) procene. Da bi odredio
vrednost nepokretnosti, procenitelj se služiti jednačinama za vrednovanje, tabelama kao i
drugim prikazima zasnovanim na matematičkim analizama tržišnih podataka. Prilikom
vrednovanja pojedinačnih nepokretnosti, nije dovoljno osloniti se samo na kupoprodajnu
cenu nepokretnosti, već je poželjno konsultovati i određene analize i podatke sa tržišta koji
moraju biti korektni, kompletni i ažurni.
5.1.2. Prikupljanje i održavanje karakterističnih podataka o nepokretnostima
Tačna procena vrednosti nepokretnosti zavisi od kompletnosti i tačnosti prikupljenih
karakteristika nepokretnosti i kvaliteta podataka sa tržišta nepokretnosti. Da bi se došlo do
kvalitetnih podataka, procenitelj mora uspostaviti odgovarajuće postupke i procedure za
prikupljanje i održavanje baze podataka (podaci o vlasništvu, lokaciji, veličini, nameni,
fizičkim karakteristikama, ceni, renti, vrednosti i dr.). Ažurni katastarski planovi jesu jedan od
dragocenih izvora informacija. Oni moraju biti tačni, kompletni i ažurni tako da pružaju
mogućnost jedinstvene identifikacije i lociranja svih parcela, kako na terenu tako i u birou.
Digitalni katastarski planovi povezani sa GIS alatima i bazama prostornih podataka od
presudne su važnosti za razvoj CAMA sistema, čija primena može značajno ubrzati razvoj
sistema masovne procene.
5.1.2.1. Karakteristični podaci o nepokretnostima
Izbor karakterističnih podataka osnovni je zadatak procenitelja, od čega zavisi kvalitetna i
objektivna procena vrednosti nepokretnosti. Prikupljanje i održavanje karakterističnih
podataka o nepokretnostima zasniva se na sledećim polaznim osnovama:
- Identifikaciji značajnih faktora od uticaja na lokalno tržište nepokretnosti;
- Zahtevima odabranih metoda vrednovanja;
- Zahtevima klasifikacije nepokretnosti i poreske politike;
- Zahtevima ostalih državnih i privatnih korisnika; i
- Koristi i troškova prikupljanja i održavanja pojedinih karakterističnih podataka o
nepokretnostima.
Ukoliko se još u početnoj fazi planira primena CAMA modela, tada je jako važno odrediti
karakteristične podatke, budući da izbor može imati dugročne konsekvence na razvoj
čitavog sistema. Uobičajeno je da se kroz odgovarajući pilot projekat testira model podataka
i analiziraju dobre i loše osobine izabranog rešenja. Prikupljanje o održavanje baze
karakterističnih podataka jeste jedna od najzahtevnijih i najskupljih faza CAMA procesa i iz
tog razloga se trebaju izbeći podaci, bezznačajni na vrednovanje nepokretnosti. Posebnu
pažnju treba posvetiti postojećim podacima. Ukoliko su podaci nepouzdani neophodno ih je
proveriti.
Prilikom procene vrednosti nepokretnosti, Standard ukazuje na osnovne karakteristike
nepokretnosti, a to su:
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
74 | S t r a n a
- Podaci o opremljenosti - korisna površina, kvalitet konstrukcije (temelj, spoljni zidovi i
sl.), starost ili stanje objekta, graditeljski stil (rešenje), sekundarne površine (podrumi,
garaže, tremovi i balkoni), broj kupatila, rešenje za grejanje, zasebni objekti (kuća za
goste, ostave, ambari i sl.),
- Podaci o zemljištu - površina parcele i opremljenost (kanalizacija, voda, struja),
- Podaci o lokaciji – položaju tržnih centara, prigradskih naselja i susedstva, posebne
pogodnosti lokacije u smislu vidika i blizine područja za rekreaciju ili vodenih
površina, izvora buke i zagađenja (saobraćajni čvorovi, aerodromi i sl.).
5.1.2.2. Prikupljanje podataka o nepokretnostima
Prikupljanje podataka jeste kritična i jedna od najzahtevnijih faza u postupku izgradnje
modela vrednovanja. Ova faza zahteva jasne i standardizovane procedure kodiranja
podataka kao i pažljivu kontrolu i praćenje čitavog procesa prikupljanja podataka kroz
poseban program kontrole kvaliteta.
Jedan pouzdan sistem prikupljanja podataka mora biti baziran na jedinstvenim kriterijumima
i zato je neophodno izraditi i doneti posebno Uputstvo za prikupljanje podataka koje će
obezbediti tačne i kompletne podatke o nepokretnostima.
U početnoj fazi prikupljanja podataka, neophodne su određene analize koje sprovode
iskusni procenitelji ili posebno obučena lica, kako bi prikupljene karakteristike bile u skladu
sa potrebama i zahtevima procene. Osim toga, neophodno je obezbediti unutrašnju kontrolu
koja bi obuhvatila kontolu rada terenskih ekipa na prikupljanju podataka i ekstarnu kontrolu
koja bi usaglašavala kriterijume na nivou različitih tržišta ili klasa (grupa, vrsta)
nepokretnosti.
Slika 5.1.2.2-1 : Masovna procena vrednosti nepokretnosti
Posebno važno pitanje jeste format podataka. On treba da ubrza postupak prikupljanja
podataka na terenu i unos istih u bazu. Formatizovanje je tesno povezano sa kodiranjem
podataka koje treba da obezbedi konzistentnost podataka po vrstama i njihovu kasniju
upotrebu i kontrolu u toku obrade podataka. Uputstvo za prikupljanje podataka treba da
obuhvati način prikupljanja i registracije podataka o nepokretnostima sa svim pratećim
informacijama koje su neophodne za potpunije sagledavanje pojedinačne nepokretnosti,
Izbor ključnih podataka o
nepokretnostima
Prikupljanje podataka
Prikupljanje i
održavanje baze
podataka o
nepokretnostima
Program kontrole
kvaliteta (interna,
eksterna i nadzor)
Uputstvo za
prikupljanje
podataka
Unos podataka
Održavanje baze podataka Faza
Podfaza Dokumenta
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
75 | S t r a n a
poput fotografija, crteža i sl. Uputstvo mora biti jednostavno i kompletno, a lica za
prikupljanje podataka moraju biti obučena za njegovo korišćenje. Pored načina prikupljanja,
moraju se regulisati i pojedine procedure u postupku rada na terenu, kako u postupku
prikupljanja podataka tako i u slučaju neželjenih situacija poput zabrane ulaska u posed i sl.
Osim po vrsti i obimu, standard predviđa i zadovoljenje uslova tačnosti. Tri su kriterijuma
kvaliteta od posebne važnosti, i to:
- Podaci koji se koriste u računanju površine uključujući i visinu spoljnog zida trebaju
biti prikupljeni sa tačnošću od oko 30 cm (1 stopa) ili tako da sračunata površina u
odnosu na tačnu vrednost ne odstupi više od 5 %;
- Najmanje 95% od ukupno objektivno prikupljenih podataka u pojedinim kategorijama
(npr. atributi kao što su materijal spoljnog zida, broj kupatila ili sl.) mora biti tačno; i
- Najmanje 90% prikupljenih podataka koji su subjektivnog karaktera (nivo kvaliteta,
fizički uslovi, stil gradnje i sl.) moraju biti korektno kodirani.
Program kontrole prikupljanja podataka treba da obezbedi tačnost podataka u skladu sa
standardima tačnosti. Nezavisna kontrola podataka realizuje se neposredno po prikupljanju
podataka i sprovode je stručnjaci za oblast procene ili posebne specijalizovane agencije sa
iskustvom u ovoj oblasti. Za potrebe kontrole, bira se slučajan uzorak nad kojim se vrše
analize i izrađuje Izveštaj kontrole. Svi uočeni nedostaci moraju se otkloniti, pre bilo kakve
dalje obrade.
Nakon kontrole podataka, podaci se unose u računar i pripremaju za dalju obradu. Nije
dopuštena nikakva tolerancija tačnosti unetih podataka.
Podaci o nepokretnostima se moraju ažurirati u zavisnosti od inteziteta promena. Standard
je definisao nekoliko načina sprovođenja tog postupka, i to: preko evidencije izdavanja
građevinskih dozvola, aero-foto snimanjem ili direktnim obaveštavanjem od strane vlasnika.
Periodične terenske provere treba da osiguraju kompletnost i tačnost karakterističnih
pokazatelja o nepokretnostima. Uz pretpostavku identifikacije novih objekata još u fazi
izdavanja gradjevinskih dozvola, period fizičkog uvida ili terenske inspekcije trebao bi da se
kreće između 4 i 6 godina. Ukoliko postoje posebni razlozi, period pregleda se može i
skratiti.
5.1.2.3. Podaci o kupoprodajama, prihodima od zakupa, cene i podaci o
depresijacijama
Postupanje sa podacima iz kupoprodajnih ugovora reguliše se posebnim propisima pojedinih
država ili lokalnim propisima unutar države. Ono što je opšte i zajedničko za sve sisteme,
jeste potreba za permanentnim održavanjem baze kupoprodajnih ugovora. Podaci iz
kupoprodaja koriste se kod metode upoređenja kupoprodaja (sale comparison approach)
prilikom procene vrednosti nepokretnosti ili amortizacije (troškovna metoda), ili kod
određivanja stope kapitalizacije koja je neophodna kada se primenjuje prihodovna metoda.
Podaci o prihodima od zakupa i troškovima moraju se registrovati i kontrolisati od strane
kvalifikovanog procenitelja.
Kod primene troškovne metode, neophodno je obezbediti tekuće cene kao i troškove
amortizacije (depresijacije) koji se odnose na lokalno tržište. Neophodno je izraditi određena
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
76 | S t r a n a
uputstva i priručnike sa podacima o cenama i elementima za računanje vrednosti
depresijacije.
5.1.3. Vrednovanje nepokretnosti
Analiza u postupku masovne procene započinje sa pretpostavkom o najvišoj i najboljoj
upotrebi zemljišta koja se praktično svodi na tekuću upotrebu nepokretnosti (iz praktičnih
razloga). Iako tekuća i najbolja iskorišćenost nisu uvek podudarne, kada je reč o određivanju
poreske osnovice, najčešče se polazi od aktuelne upotrebe nepokretnosti. Zoniranje i
namena zemljišta svakako na izvestan načina počivaju na principima najbolje i najzahtevnije
upotrebe, ali se ipak donekle mora uvažiti aktuelna upotreba istih. Načelno, najbolja i
najzahtevnija upotreba zemljišta zahteva analizu – pravno dopuštivog, fizički mogućeg,
odgovarajući podržanog i finansijski izvodljivog načina.
5.1.3.1.Modeli procene
Bilo koja vrsta procene (pojedinačna ili masovna) koristi model koji počiva na istom principu
– naći matematički izraz kojim se povezuje vrednost nepokretnosti i promenljivi faktori
ponude i potražnje. Modeli koji se koriste u masovnoj proceni pokušavaju predstaviti tržište
za jednu specifičnu, tipičnu vrstu nepokretnosti u odgovarajućoj teritorijalnoj zoni. U
masovnoj proceni, prvo se specificira model kojim se identifikuju faktori ponude i tražnje i
određuju ili specificiraju karakteristike nepokretnosti koje utiču na vrednost, kao na primer,
površina, lokacija i sl. Nakon izbora karakterističnih parametara, model se kalibriše, što
podrazumeva određivanje ili ocenu parametara koji najbolje reprezentuju i doprinose
vrednosti nepokretnosti. I prilikom specifikacije kao i kalibracije, neophodna je analiza tržišta.
Modeli masovne procene našli su primenu kod sva tri klasična pristupa vrednovanja –
troškovnog pristupa, pristupa upoređenja kupoprodaja i prinosnog odnosno prihodovnog
pristupa. Ono što posebno karakteriše masovnu procenu jeste da se modeli razvijaju za
definisanu grupu ili skup nepokretnosti. Treba istaći, da se ze jednu istu teritoriju u zavisnosti
od vrste nepokretnosti, razvijaju i različiti modeli, odnosno, nema univerzalnih modela i oni
zapravo uvek odražavaju stanje ponude i tražnje i uslova tržišta. U daljem tekstu, ukratko će
se opisati svaki od tri navedena pristupa i ukazati na karakteristike njihove primene.
5.1.3.2. Troškovni pristup
Ovaj pristup se najčešće primenjuje kod opremljenih parcela. Pouzdan je kod novih objekata
od standardnih materijala i stila. Tekuće cene objekata trebaju biti zasnovane na ceni koja
odgovara izradi sličnog objekta od istog materijala i opremljenosti. Preporučuje se da cene
budu obuhvaćene posebnim uputstvom ili ugrađene u odgovarajući softver, koji bi ubrzao
postupak vrednovanja. Cene izrade objekata i materijala preduslov su za primenu ovog
pristupa i moraju se utvrditi i verifikovati od strane kvalifikovanih stručnjaka građevinske
struke.
5.1.3.3. Upoređenje kupoprodaja
Ovaj pristup podrazumeva procenu vrednosti nepokretnosti na osnovu statističe analize
kupoprodajnih cena nepokretnosti sličnih karakteristika. Najčešće se primenjuje kod
stambenih nepokretnosti i drugih nepokretnosti koje se nalaze u redovnom i aktivnom
prometu.
5.1.3.4. Prihodovni pristup
Prihodovna metoda se najčešće primenjuje kod nepokretnosti koje donose odgovarajući
prihod od zakupa ili prinosa. Za ovaj pristup, neophodno je poznavanje stope prinosa ili
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
77 | S t r a n a
stope kapitalizacije. Uspešna primena ovog pristupa zahteva prikupljanje, održavanje i
pažljivu analizu prihoda i podataka o troškovima.
Tabela 5.1.3.4-1 : Tipična primena pojedinih pristupa u zavisnosti od vrste nepokretnosti
Troškovni pristup
Pristup upoređenja
kupoprodaja
Prihodni pristup
Stambena zgrada za jednu porodicu
2 1 3
Stambena zgrada sa više stanova
3 1.2 1.2
Komercijalni objekat 3 2 1 Industrijski objekat 1.2 3 1.2 Neobradivo zemljište - 1 2 Obradivo, poljoprivredno * zemljište
- 2 1
Objekat specijalne namene **
1 2.3 2.3
* Farma, ranč i šumsko zemljište
** Institucije, državni i rekreativni objekti
5.1.3.5. Periodičnost vrednovanja
Modeli procene se obnavljaju u zavisnosti od pokazatelja analize relativnih mera kvaliteta
(ratio studies) ili tržišnih analiza, a na osnovu utvrđenih kriterijuma vezanih za tip
nepokretnosti, lokaciju, veličinu ili starost. Uobičajeno je da se na 4 do 6 godina vrši ponovna
procena, i to na jedan od tri načina:
- Proverom svih nepokretnosti u određenom vremenskom intervalu (na primer, na
svakih 4 do 6 godina),
- Proverom nepokretnosti po ciklusima (na primer ¼ i 1/6 od ukupnog broja, svake
godine), i
- Proverom nepokretnosti prema prioritetima, a na osnovu pokazatelja izraženih
relativnim merama (ratio studies) ili na neki drugi način tako da sve nepokretnosti
budu proverene jednom u šest godina.
5.1.4. Testiranje modela, osiguranje kvaliteta i obrazloženje procene
Testiranje modela i ocena kvaliteta parametara modela jesu od izuzetne važnosti za
ostvarenje pouzdane procene. Na sreću, razvoj kompjuterskih tehnologija pruža brojne
mogućnosti automatizovane obrade i olakšava ocenu kvaliteta. Bez obzira na način
definisanja vrednosti nepokretnosti, relativne mere kvaliteta cene (sales ratio studies) se
najčešće upotrebljavaj kao pokazatelj kvaliteta. IAAO je doneo standard koji detaljno opisuje
i definiše ocenu kvaliteta (Standard on Ratio Studies, IAAO 2013a). U pomenutom
standardu se prezentuju dva primarna aspekta analize kvaliteta procene, i to: nivo procene
(assessment level) i uniformnost procene (uniformity).
Nivo procene se odnosi na ukupni ili opšti nivo procene u celosti, na različite klase
nepokretnosti, uzorke i pojedine grupe. Pri oceni koristi se tržišna vrednost. Kao mera nivoa
procene, najčešće se koriste uobičajene mere centralne tendencije, i to: medijana, prosta i
opšta aritmetička sredina (weighted mean). Prema Standardu on Ratio Studies (IAAO,
2013a) relativna medijana grupe nepokretnosti treba biti u granicama između 0.90 i 1.10.
Aktuelni, ažurni modeli vrednovanja i tablice pomažu prilikom ispunjenja standarda, a
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
78 | S t r a n a
vrednosti se popravljaju nakon statističkih testova, u postupku rekalibracije ili ponovne
procene.
Što se tiče unifomnosti ili homogenosti procene, postoji nekoliko aspekata, od kojih se
posebno izdvaja konzistentnost nivoa procene između grupa (klasa) nepokretnosti. Važno je
potvrditi da su, npr., stambene i komercijalne nepokretnosti procenjene sa sličnim procentom
greške određivanja tržišne vrednosti ili istom pouzdanošću ili da su vrednosne zone između
susednih tržišta, klasa konstrukcija ili starosnih grupa konzistentne, a što se može dokazati
upoređenjem mera centralne tendencije sračunatih za različite klase nepokretnosti i
ilustrovati odgovarajućim grafičkim prikazima. Standard on Ratio Studies (IAAO, 2013a)
postavlja kriterijum, da nivo procene po grupama (klasama) mora biti u granicama od 5% u
odnosu na ukupan nivo procene.
Sledeći aspekt uniformnosti (homogenosti) odnosi se na konzistentnost vrednosnih nivoa
unutar grupa nepokretnosti (property groups). Nekoliko mera se koristi za ovu vrsti analize,
od kojih se najčešće primenjuje koeficijent disperzije COD (Coefficient of dispersion) koji
predstavlja prosečnu devijaciju u odnosu na relativnu medijanu, u procentima. Što je niži
COD veća je uniformnost ili konzistentnost procena vrednosti nepokretnosti unutar grupe
nepokretnosti. Standard on Ratio Studies (IAAO, 2013a) definiše sledeće standarde
vrednosti CODa:
- kod jednoporodičnih stambenih objekata i zajedničkih prostorija - COD treba da
iznosi od 5 do 10% kod novih, odnosno 5 do 15% kod starijih ili heterogenijih sredina;
- kod nepokretnosti procenjenih prema prihodima - COD se kreće između 5% i 15%
kod većih urbanih sredina, odnosno 5% do 20% u ostalim slučajevima;
- kod neizgrađenog građevinskog zemljišta – COD se kreće od 5% do 20% u urbanim
sredinama i 5% do 25% u ruralnim ili sezonskim rekreativnim centrima; i
- u ruralnim stambenim, sezonskim i zidanim kućama – COD se kreće od 5% do 20%.
Postupak procene zahteva od svih učesnika poštovanje navedenih kriterijuma i unošenje
korekcija, tamo gde je to neophodno. Neadekvatna uniformnost unutar klasa nepokretnosti
ukazuje na postojanje problema ili nepoštovanje procedura vrednovanja i ne mogu se
ispraviti primenom tržišnih faktora korekcije (market adjustment factors). Konačni aspekt
uniformnosti procene jeste u stepenu jednakosti procena niskih i visokih vrednosti
nepokretnosti. Standard on Ratio Studies (IAAO, 2013a) ukazuje i na relevantne mere na
osnovu kojih se utvrđuje nivo uniformnosti, i to: PRD – Price-Related Differencial i PRB –
Price-Related Bias. PRD treba da bude između 0.98 i 1.03. PRD ispod 0.98 ukazuje na
progresivnost procene što podrzumeva da se relativna procena povećava sa cenom, dok
vrednosti PRD iznad 1.03 ukazuju na regresivnost. Sa druge strane, PRB ukazuje na
procenat za koji se relativna procena menja pri dvostrukom povećanju ili umanjenju cene.
Na primer, za PRB = - 0.03, znači da nivo procene opada za 3% kada se cena nepokretnosti
udvostruči. Standard on Ratio Studies (IAAO, 2013a) preporučuje vrednosti PRB između -
0.05 i +0.05, dok vrednosti izvan intervala -0.10 i +0.10, tretira kao neprihvatljive. Kako je
cena relevantna samo u slučaju nepokretnosti koje su u prometu, PRB je teško korigovati jer
očigledno da se radi o problemu koji je nastao kao posledica vrednovanja.
U proceduri ocene kvaliteta modela, bira se skup podataka koji nije učestvovao u proceni.
Skup za kontrolu (holdout sample) treba odabrati po principu slučajnosti, a po obimu on
predstavlja uzorak odo 10% do 20% elemenata ukupnog broja nepokretnosti koji je korišćen
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
79 | S t r a n a
u modelu masovne procene. Ukoliko je uzorak manji, tada naredne transakcije treba koristiti
za kontrolu.
Postupak vrednovanja i modelovanja mora biti adekvatno dokumentovan, a što je obaveza
svih učesnika u sistemu procene. Vrednovanje mora biti dokumentovano odgovarajućim
cenovnicima i uputstvima koji moraju biti utemeljeni na statističkim zaključcima i iskustvima
dobre prakse. Konačni modeli i matematički izrazi koji se javljaju prilikom primene višestruke
regresije, moraju biti adekvatno dokumentovani i zasnovani na značajnosti primenjenih
parametara modela. Ne samo kada je reč o komparativnoj metodi, posebno je važno da
cene zakupa, stope kapitalizacije, stope amortizacije i sl. moraju biti unapred pažljivo
pripremljeni i objavljeni tako da se mogu jednostavno primeniti prilikom primene prihodovne i
trošovne metode.
Lica koja se bave poslovima vrednovanja moraju biti uverena u valjanost i korektnost
procena, tako da uvek mogu objasniti i braniti donete vrednosti. To podrazumeva od
adekvatne tehnike vrednovanja, izrade izveštaja procene i pregleda preliminarnih procena.
Svaki izveštaj bi trebalo da sadrži podatke o parcelama, njihovim karakteristikama i
sračunatim vrednostima (procenama). Parcele sa neočekivanim vrednostima (ekstermnim) ili
ekstermnim promenama treba identifikovati i posebno proveriti. Jednako valjan, sumarni
pregled treba da sadrži prosečne vrednosti, promene vrednosti, i relativne mere kvaliteta za
različite skupove podataka.
5.1.5. Upravljanje sistemom vrednovanja
Masovna procena vrednosti nepokretnosti zahteva pažljivo upravljanje resursima sistema,
kako ljudskim tako kompjuterskim i drugim neophodnim elementima. Za uspešno upravljanje
ljudskim resursima, sistem masovne procene zahteva značajne ljudske resurse, dobro
obučene za učešće u administrativnim i stručnim poslovima kontrole, prikupljanja i
vrednovanja podataka neophodnih za procenu kao i obaveza vezanih za čisto činovničke
poslove. Obim kadra zavisi od postavljenih ciljeva i obima nepokretnosti koja se procenjuje.
Način organizacije posla može biti različit. Osoblje koje bi se bavilo procenom ne mora biti
uključeno u prikupljanje podataka. Prikupljanje podataka se može rešiti na više načina, od
posebne agencije i pojedinca iz privatnog ili državnog sektora, nezavisno od jedinice za
procenu ili službe koja bi se bavila grafičkim predstavljanjem vrednosnih zona ili
administracije koja bi obračunavala poreze, ako se vrednovanje vrši u te svrhe.
Ukoliko se planira značajnija primena CAMA rešenja, a što je preporuka u slučaju da je
sistem u razvoju, tada se mora pažljivo proučiti nekoliko karakterističnih segmenata. Izbor
opreme polazi od preporuka da se ne štedi u performansama sistema kako bi se omogućila
uspešna primena sva tri pristupa vrednovanju nepokretnosti i bezbroj drugih važnih
računanja. Unos podataka, vrednovanje u postupku masovne procene i GIS aplikacije kao i
Web podrška funkcionisanju sistema zahtevaju pouzdane kompjuterske uređaje.
5.2. Ostale međunarodne organizacije procenitelja i standardi 5.2.1. Standardi Međunarodne asocijacije procenitelja
Inrternacionalna asocijacija procenitelja (International Association of Assessing Officiers,
IAAO) osnovana je 1934. godine kao neprofitna obrazovna i istraživačka asocijacija. Danas,
IAAO okuplja više od 7300 članova širom sveta i promovše inovativnost i iskustva dobre
prakse administriranja sistemom vrednovanja i bavi se problemima poreske politike kroz
razvoj, obrazovanje, istraživanje i tehničku pomoć u razvoju i funkcionisanju sistema
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
80 | S t r a n a
vrednovanja. Osim Standarda za masovno vrednovanje nepokretnosti (Standard on Mass
Appraisal of Real Property), IAOO prati i periodično objavljuje niz drugih standarda, i to:
Standard on Assessment Appeal, Standard on Automated Valuation Models, Standard on
Contracting for Assessment Services, Standard on Digital Cadastral Maps and Parcel
Identifiers, Standards on Facilities, Computers, Equipment, and Supplies, Standard an
Manual Cadastral Maps and Parcel Identifiers, Standard on Oversight Agency
Responsibilities, Standard on Professional Development, Standard on Property Tax Policy,
Standard on Public Relations, Standard on Ratio Studies, Standard on Valuation of Personal
Property, Stanadrd on Valuation of Properties Affected by Environmental Contamination,
Standard on Verificationand Adjustment of Sales. Svi IAAO standardi se mogu preuzeti sa
adrese http://www.iaao.org/publications/standards.
5.2.2. Standardi Međunarodnog odbora za standarde vrednovanja
Međunarodni odbor za standarde vrednovanja (The international Valuation Standards
Council, IVSC) jeste nezavisna neprofitna privatna organizacija osnovana u USA, sa
sadašnjim sedištem u Londonu koja se bavi razvojem međunarodnih tehničkih i etičkih
standarda vrednovanja. IVSC sarađuje sa nacionalnim profesionalnim organizacijama koje
se bave vrednovanjem, korisnicima i učesnicima u sistemu vrednovanja, vladinim
organizacijama kao i akademskim institucijama. Osnovni ciljevi IVSC su razvoj
međunarodnih standarda, podsticanje saradnje između učesnica i saradnja sa
međunarodnim profesionalnim udruženjima i zaštita profesije procenitelja. IVSC je formirana
1981. godine pod nazivom International Assets Valuation Standards Committee koji 1994.
godine menja naziv u International Valuation Standards Committee, koji od 1990. godine
pored nepokretnostima, bavi se i vrednovanjem kapitala. Od 2008. godine nosi današnji
naziv International Valuation Standards Council. IVSC sadrži oko 70 organizacija u 54
zemalja, širom sveta. Međunarodni standardi vrednovanja (The International Valuation
Standards IVS) su po prirodi internacionalnog karaktera, a IVSC Standards Board je
odgovoran za razvoj i održavanje IVS. Osim standarda opšte prirode (General Standards),
Standarda kapitala (Asset Standards) i IVS osnova (IVS Framework), od posebne važnosti
jesu Valuation Applications, dokumenta izrađena za uobičajene namene za koje je
neophodna procena. Svaka aplikacija sadrži standard i vodič.
5.2.3. TEGoVA standardi
TEGoVA ili The European Group of Valuers Associations jeste vodeća evropska
profesionalna organizacija u oblasti vrednovanja nepokretnosti. U sadašnjem obiku,
TEGoVA postoji od 1997. godine, do kada je nosil naziv EUROVAL. TEGoVA okuplja
nacionalna udruženja procenitelja. Osnovni njen zadatak jeste da kreira i širi harmonizovane
standarde proceniteljske prakse u oblasti obrazovanja i sticanja kvalifikacija kao i razvoja
proceniteljske etike. TEGoVA okuplja 53 udruženja iz 30 zemalja sa preko 70 000 članova.
TEGoVA priprema i promoviše Evropske standarde vrednovanja (European Valuation
Standards, EVS) u evropskom prostoru, promovišući pristup orijentisan ka njihovoj primeni i
metodologiji vrednovanja. Takođe, TEGoVA ukazuje i na minumum zahteva obrazovanja koji
svaka članica mora posedovati. TEGoVA je ustanovila tzv. TEGoVA Recognised European
Valuer Scheme kojom se obezbeđuje širenje i harmonizacija standarda vrednovanja i
profesije procenitelja u Evropi. EVS standardi poznati su kao Blue Books, a trenutno je je u
upotrebi EVS 2012.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
81 | S t r a n a
5.2.3. RICS standardi
The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) predstavlja nezavisno profesionalno
telo koje se bavi regulisanjem profesije vezane za nepokretnosti i premer u Velikoj Britaniji i
njenim suverenim partnerima. Članovi RICS su ovlašćeni geodeti (Chartereed Surveyors)
koji uz svoj naziv nose i oznaku MRICS. RICS se bavi obrazovanjem i izradom standarda
obuke i štiti interese svojih članova u skladu sa pravilima i pomaže državnim službama u
realizaciji njihovih obaveza. RICS je formiran u Londonu 1868. godine, gde mu je i sada
sedište i sastoji se od 14 regionalnih kancelarija širom Ujedinjenog Kraljevstva. Ostvaruje
saradnju sa preko 146 država gde okuplja više od 159000 članova. RICS Valuation
profesionalni standardi poznati su pod nazivom Red Book sadrži obavezujuća pravila,
praktične savete i komentare za sve članice koje se bave vrednovanjem. Poslednja verzija
standarda Red Book objavljena je 2012. godine.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
82 | S t r a n a
6. PREDLOG DALJEG RAZVOJA SISTEMA MASOVNE PROCENE
VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI
6.1. Osnove predloga daljeg razvoja sistema vrednovanja nepokretnosti Jasan, neohodan, jednobrazan i sveobuhvatan sistem procene vrednosti nepokretnosti u
Republici Srbji treba da se temelji na sledečim polaznim pretpostavkama:
- Jednobraznoj i pravednoj proceni vrednosti nepokretnosti na teritoriji cele zemlje za
sve potrebe uz aktivno učešće relevantnih institucija i kvalifikovanih procenitelja;
- Uvođenju tržišne cene kao mere vrednosti nepokretnosti;
- Uvažavanju međunarodnih standarda i iskustava;
- Prihvatanju koncepta masovne procene vrednosti nepokretnosti za potrebe
određivanja orijentacionih vrednosti nepokretnosti;
- Uvažavanju postojećih uslova, organizacije, potreba i mogućnosti Države;
- Podacima katastra nepokretnosti i tržišnim podacima;
- Transparentnosti, racionalnosti i održivosti sistema kao servisa za što šire potrebe;
- Zakonskoj, informatičkoj i organizacionoj konzistentnosti sistema, i
- Interoperabilnosti sistema.
Za ostvarivost postavljenih polaznih pretpostavki potrebno je na nivou države:
- Iskazati jasna politička opredeljenja;
- Definisati ključne potrebe za procenom;
- Usvojiti detaljna strateška opredeljenja i koncept;
- Doneti odgovarajuća zakonska i podzakonska akta;
- Definisati organizaciju sistema;
- Obezbediti tehničke mogućnosti;
- Definisati međusobne obaveze elemenata sistema i jasne postupke i procedure;
- Usvojiti dinamiku realizacije razvoja sistema masovne procene; i
- Obezbediti finasiranje sistema.
Jednobrazno i pravedno vrednovanje nepokretnosti na teritoriji cele zemlje neophodno je za
stvaranje jedinstvenog i stabilnog tršišta nepokretnosti, kao uslova održivog i ravnomernog
razvoja Države. Jednoobraznost i pravednost se mora obezbediti uz aktivno učešće najšireg
kruga zainteresovanih strana i kvalifikovanih procenitelja.
Uvođenje tržišne vrednosti nepokretnosti kao poreske osnovice je već definisano velikim
brojem postoječih propisa. Pored toga najveći broj zemalja u svetu koristi tržišnu vrednost
nepokretnosti kao osnovu za oporezivanje i na temelju takvih opredeljenja su doneti i
međunarodni standardi i ustrojeni poreski sistemi.
Uvažavanje međunarodnih standarda i iskustava, a posebno EU je zvanično opredeljenje
iskazano namerom pristupa Srbije u EU i uvođenjem standarda vezanih za upravljanje
geoprostornim podacima, decentralizaciju državne i jačanje lokalne samouprave.
Prihvatanje koncepta masovne procene vrednosti svih nepokretnosti je koncept koji uz
primenu automatizovanih modela vrednovanja, predstavlja vrlo efikasno sredstvo u postupku
vrednovanja nepokretnosti.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
83 | S t r a n a
Uvažavanje postojećih uslova, stanja, potreba i mogućnosti u Srbiji je neophodno i
racionalno i takav pristup su primenile i sve druge zemlje u svetu. Posebno treba istaći
važnost doslednog poštovanja pravila i principa prostornog i urbanističkog planiranja, te
sisteme upravljanja zemljištem i zemljišnom administracijom, sa posebnim akcentom na
reafirmaciju zemljišta (poljoprivrednog, šumskog i građevinskog) kao najvažnijeg resursa,
kada je reč o nepokretnostima.
Podaci državnog premera i katastra kao osnov uspostavljanja sistema, proizilaze iz činjenice
da su katastar nepokretnosti i vodova osnovni održivi i ustrojeni registri. Konceptualno,
pravno, kadrovski, organizaciono i tehnički su koncipirani za pružanje usluga i pravne
sigurnosti na nepokretnostima i vodovima za sve državne potrebe, potrebe pravnih i fizičkih
lica. Kao i kod svih država u svetu, podaci državnog premera i katastra su i u Srbiji jedini
zvanični podaci koji se mogu i moraju koristiti za najširi spektar potreba. U tom cilju su
postavljeni i organizacija prikupljanja podataka, ustrojavanje i održavanje nacionalnih
informacionih sistema i sistema lokalnih samouprava. Racionalno je i logično da se takva
infrastruktura nadogradi, iskoristi i poveže sa svim drugim potrebama kao što su stvaranje
ažurnog katastra, rešavanje imovinsko-pravnih odnosa, urbanistilčko planiranje, legalizaciju
bespravno sagrađenih objekta, poreskih potreba, itd. Novi sistem procene vrednosti
nepokretnosti mora uvažavati ustrojen Registar prostornih jedinica, Adresni registar, Bazu
podataka katastra nepokretnosti i vodova, informatičku infrastrukturu i servise Republičkog
geodetskog zavoda i uslovljavati njihovo korišćenje i prilagođavanje potrebama procene.
Ažurnost je jedna od elementarnih karakteristika podataka, pa je potrebno odrediti minimalni
skup podataka koje je neophodno naknadno prikupiti za potrebe vrednovanja. Osim
podataka katastra, drugi ne manje važan izvor informacija jesu tržišni podaci koji
podrazumevaju organizovano i sistematsko praćenje i analizu kretanja tržišta, analizu cena
zakupa i prikupljanje i kontrolu podataka sa tržišta, radi njihove pripreme i dalje obrade u
okviru modela vrednovanja i izrade odgovarajućih izveštaja kvaliteta.
Transparentnost, racionalnost i održivost sistema kao servisa za sve potrebe su principi koji
stvaraju uslove za najšire potrebe, stabilizaciju i razvoj tržišta nepokretnosti i donošenje
odluka vezanih za upravljanje nepokretnostima i privrednim aktivnostima na nivou države.
Pored toga, doprinose poboljšanju obaveštenosti svakog privrednog subjekta i fizičkog lica u
donošenju valjanih odluka u interesu građana. Nema transparentnosti sistema, ukoliko
sistem nije obezbedio multidisciplinarnost stručnih službi i učešće ključnih učesnika društva,
od početka do kraja procesa vrednovanja. Izuzetno je važno istaći empirijski princip – sve
što se može rešiti i odlučiti na nivou lokalne samouprave, neracionalno je i nesvrsishodno
podizati na viši nivo.
Zakonska, informatička i organizaciona konzistentnost sistema je neophodna da bi sistem
bio održiv, racionalan, a podaci pouzdani. Time se izbegava neracionalno prikupljanje istih
podataka od strane različitih institucija na različite načine, povećava se broj zaposlenih i
neracionalno troše resursi, ugrožava kompetentnost podataka i javnih registara i stvara
konfuzna situacija, što vodi nepoštovanju zakonskih obaveza.
Interoperabilnost sistema je osobina koja se koristi kod svih institucija koje upravljaju
informacijama. Pod interoperаbilnošću se podrаzumevа sposobnost zа zаjedničkim rаdom
rаzličitih sistemа kаko bi informаcije bile rаzmenljive, а dа pri tome nisu potrebne dodаtne
operаcije zа njihovo međusobno povezivanje.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
84 | S t r a n a
U današnjem informatičkom vremenu nameće se sve veća potreba za postojanjem
jedinstvene baze podataka o nepokretnostima i njenim permanentnim ažuriranjem. Koristi od
ovakve baze podataka bile bi neprocenjive poreskim organima, jedinicama lokalne
samouprave, bankama, investitorima i proceniteljima. Postavlja se i pitanje ko bi uspostavio,
ažurirao i održavao ovakvu bazu podataka i ko bi zainteresovanim klijentima distribuirao
podatke. Najprirodnije bi bilo da to kod nas bude organ katastra. U Srbiji je to Republički
geodetski zavod, koji inače i poseduje najveći broj informacija od značaja za izradu ovakve
baze podataka. Od svih potencijalnih klijenata, ova analiza pokazuje da najveći interes za
korišćenjem podataka o tržišnoj vrednosti nepokretnosti imaju poreski organi, lokalna
samouprava, bankarski sektor i sami građani.
Decentralizacija nadležnosti sa države na lokalnu vlast, jedan je od značajnijih parametara
buduće strategije razvoja društva u svetu i kod nas. U Povelji o lokalnoj samoupravi Saveta
Evrope (Srbija je član od 2003) kaže se: „Poželjno je da javne poslove obavljaju oni nivoi
vlasti koji su najbliži građanima" i da „lokalne vlasti imaju pravo na odgovarajuće sopstvene
izvore finansiranja kojima mogu slobodno da raspolažu u okvirima svojih ovlašćenja."
Ustavom iz 2006., opštine u Srbiji su stekle pravo da samostalno upravljaju svojom
imovinom. Set zakona o lokalnoj samoupravi iz 2007., iskustva funkcionisanja organa
lokalne samouprave u praksi i Zakon o finansiranju lokalne samouprave iz 2006., doneti su
sa namerom da omoguće uspešniji rad lokalne samouprave. Prema rešenju iz Zakona o
finansiranju lokalne samouprave iz 2007. godine, nadležnosti Ministarstva finansija -
Poreske uprave, preuzela su Odeljenja za lokalnu poresku adminsitraciju (u Beogradu -
Uprava javnih prihoda) u čijoj su nadležnosti poslovi utvrđivanja, kontrole i naplate lokalnih
javnih prihoda, što je jedna od ključnih sistemskih promena u pravcu prenošenja svih onih
funkcija koje su od značaja za funkcionisanje lokalne samouprave i koje se mogu realizovati
na lokalnom nivou.
Značajan doprinos razvoju procene vrednosti nepokretnosti pružaju i obrazovne institucije na
kojima se stiču neophodne kvalifikacije, znanja i veštine za razvoj profila procenitelja.
Građevinski fakultet u Beogradu, na Odseku za geodeziju i geoinformatiku, otvorio je
poseban smer na master studijama i u dvogodišnjem studijskom programu po prvi put u
geodeziji, uveo predmete iz oblasti ekonomskih nauka (tržište nepokretnosti, analiza
ulaganja u nepokretnosti i procena vrednosti nepokretnosti).
6.2. Koncept organizacije sistema vrednovanja nepokretnosti u Srbiji Za realizaciju i sprovođenje vrednovanja nepokretnosti neophodno je planirati odgovarajuće
tehničke, kadrovske, organizacione i finansijske resurse koji moraju biti povezani sa
planovima i očekivanim rezultatima. Budžetom se moraju pokriti realni troškovi sprovođenja
svih postupaka vrednovanja nepokretnosti i on mora biti usklađen sa postizanjem željenog
cilja, a to je – transparentnost tržišta nepokretnosti u Republici Srbiji.
Neophodan vremenski period zavisiće od ukupne količine nepokretnosti koju treba
vrednovati. Administracija će se uglavnom oslanjati na unapred zadate uslove, tako da
troškovi prikupljanja i održavanja baza podataka (generalno, najveći troškovi), troškovi
vrednovanja i procene (uključujući i troškove obuke) zavisiće od ukupnog obima
nepokretnosti koji treba vrednovati. Ako se pođe od iskustvenih normi troškova poreske
administracije koji se kreću u rasponu od 5% do 10 % od ukupnog prihoda budžeta po
osnovu poreza na imovinu (u nerazvijenim zemljama, generalno), tada se slobodnom
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
85 | S t r a n a
procenom može pretpostaviti da bi trošak izgradnje sistema vrednovanja, kao najsloženiji i
najzahtevniji, mogao iznositi nešto manje (3 % - 4%).
Značaj i vrednost čitavog sistema vrednovanja zavisi u velikoj meri od kvaliteta podataka, pa
se tom segmentu mora pokloniti neophodna pažnja. Prikupljanje i održavanje baze podataka
neophodnih u postupku vrednovanja nepokretnosti, kako fizičkih, geometrijskih i pravnih
karakteristika, tako i podataka sa tržišta, saglasno svojim zakonskim ovlašćenjima, vrši
Republički geodetski zavod, koji je započeo rad na izgradnji Registra prometa. Registar
prometa je rezultat dobre saradnje Ministarstva finansija, Ministarstva pravde i Poreske
uprave sa RGZ i u upotrebi je od 2012. godine. Sasvim je prirodno i svrsishodno da se
centralna baza – Registar prometa nepokretnosti (podaci katastra i podaci sa tržišta) vodi
i održava u Republičkom geodetskom zavodu, a da se zakonskim putem obavežu nosioci
prikupljanja neophodnih podataka (područne jedinice za procenu, na nivou lokalnih
samouprava) da preko web aplikacije unose podatke u Registar prometa. Registar prometa
mora biti ažuran, potpun, tačan i bez ograničenja dostupan svim ovlašćenim
korisnicima koji se profesionalno bave poslovima procene vrednosti nepokretnosti. Za
prikupljanje, kontrolu i unos podataka od značaja za sadržaj Registra, mora se pripremiti i
doneti odgovarajuće Uputstvo o formiranju i održavanju jedinstvenog Registra prometa
i Plan i program obuke lica na prikupljanju, kontroli i unosu podataka.
Klijenti: agencije, banke, osiguravajuća društva, veštaci, ...
Slika 6.2-1 : Sistem za vrednovanje nepokretnosti
Upravljački nivo
Operativni nivo
Korisnički nivo
UPRAVLJANJE SISTEMOM
- Planiranje i budžet
- Standardi
- Ljudski resursi
- Osiguranje kvaliteta
- Bezbednost podataka
PRIKUPLJANJE PODATAKA
- Dokument o transakciji/informacija
o kupoprodaji
- Građevinska/upotrebna dozvola
- Podaci terenske provere
- Izjava posednika
- Prihod od zakupa i troškovi
- dr.
ODRŽAVANJE BAZE
- Katastarski planovi
- Planovi upotrebe zemljišta
- Podaci o kupoprodajama
- Listovi nepokretnosti
- dr.
Podaci o
nepokretnostima i
podaci sa tržišta
Vlasništvo/status obveznika i podaci o
karakteristikama nepokretnosti
Procena
VREDNOVANJE
NEPOKRETNOSTI
- Prethodna analiza
- Izrada modela procene
- Primena usvojenog modela i
permanentna analiza značajnosti
parametara modela
PROCENA
- Poreske povlastice
- Utvrđivanje konačne
procene
- Odluke i rešenja
Sistem za
naplatu
poreza, ka
obveznicim
a i sl.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
86 | S t r a n a
Kada je reč o ljudskim i tehničkim resursima potrebnim za uspostavljanje sistema
vrednovanja nepokretnosti, neophodno je ukazati na:
- značaj organizacije procesa rada (prikupljanje podataka, kontrolu prikupljanja, unos
podataka, specifikacija modela, kalibracija modela, izrada izveštaja, i dr.)
- izbor tehnologije i ljudskih resursa i njihov dalji razvoj, i
- međusobnu komunikaciju i kontrolu rada.
Za svako radno mesto neophodno je definisati:
- obaveze i nadležnosti,
- neophodne veštine i kvalifikacije, i
- način izbora i ocene prijava kandidata.
Iako je celoživotno obrazovanje potreba i obaveza svakog pojedinca, obavezno je
permanentno planirati i organizovati stručno usavršavanje zaposlenih. Nedostatak iskustva,
u početku, treba nadomestiti korišćenjem usluga spoljnih konsultanata.
6.3. Organizacija i upravljanje sistemom vrednovanja nepokretnosti Organizacija procesa rada na vrednovanju nepokretnosti polazi od prirode i količine posla,
potrebnih veština kao i realnih potreba za količinom odluka i rešenja koja se moraju doneti.
Ovakav način sagledavanja obaveza zahteva efikasnu i jasnu organizaciju i podredjenost
jednom kompetentnom upravljačkom telu - ekspertskom timu.
Ekspertski tim treba formirati u skladu sa procenom ključnih partnera procesa (Ministarstvo
finansija - Poreska uprava, Ministarstvo građevinarstva i urbanizma, Republički geodetski
zavod, Ministarstvo pravde, Republički zavod za statistiku, Stalna konferencija opšrina i
gradova, Narodna banka Srbije, Nacionalno udruženje procenitelja, i obrazovne institucije).
Ekspertski tim bi se pretežno bavio:
- analizom značaja i potreba razvoja sistema vrednovanja i neophodnih resursa za
njegovu realizaciju (uključujući i primenu CAMA - Computer Added Mass Appraisal),
- izradom neophodnih zakonskih i podzakonskih akata i standarda,
- komunikacijom sa javnošću i podizanjem svesti o potrebi stvaranja jedinstvenog i
transparentnog tržišta nepokretnosti,
- organizacijom školovanja i permanentnog (celoživotnog) usavršavanja ljudskih
resursa,
- planiranjem i organizacijom sprovođenja interne i eksterne kontrole pojedinih procesa
na centralnom i lokalnom nivou (osiguranje kvaliteta),
- definisanjem pravila pristupa i korišćenja jedinstvenog Registra prometa, i
- Politikom zaštite podataka.
Operativnu komponentu sistema vrednovanja nepokretnosti treba organizovati u dva nivoa:
- lokalni, i
- centralni.
Lokalni nivo sistema činili bi kvalifikovana (uz dopunsku obuku) lica različitih stručnih profila
koji bi prema jedinstvenim uputstvima i procedurama:
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
87 | S t r a n a
- neposredno prikupljali nove i kontrolisali postojeće katastarske i tržišne podatke i
informacije o nepokretnostima (aktuelno stanje, primene, promet, zakup, i dr.), i
- preko posebno dizajniranih web aplikacija unosili podatake o nepokretnostima i
prometu u odgovarjuću bazu (Registar prometa),
- analizirali prikupljene podatke, određivali odgovarajuće vrednosne zone za sve tipove
nepokretnosti, vrednosne nivoe i normiranu nepokretnost sa pripadajućim
specifičnostima u svakom vrednosnom nivou,
- pripremali odgovarajuće tablice za vrednovanje nepokretnosti drugačijih
karakteristika u odnosu na normiranu nepokretnost,
- specificirali i kalibrisali parametre modela vrednovanja i vršili testiranje kvaliteta
procene,
- izrađivali karte orijentacionih vrednosti nepokretnosti,
- procenjivale nove nepokretnosti u skladu sa posebnim zahtevima i potrebama,
- izrađivali odgovarajuće izveštaje i preglede tržišnih vrednosti na teritoriji koju
pokrivaju, i
- dostavljali podatke procene centralnom nivou i ovlašćenim korisnicima na teritoriji iz
svoje nadležnosti.
Lokalni nivo sistema vrednovanja činili bi odabrani predstavnici jedne ili više lokalnih
samouprava (Područna jedinica za procenu), iz sastava:
- postojeće službe katastra nepokretnosti,
- organa poreske uprave u lokalnoj samoupravi,
- jedinice lokalne samouprave nadležne za utvrđivanje, naplatu i kontrolu prihoda
lokalne samouprave,
- opštinskog organa nadležnog za poslove urbanizma,
- mesno nadležnog suda/notar,
- lokalnih procenitelja (agencije za nepokretnosti),
- i drugih službi, po potrebi.
Za kontrolu i upravljanje lokalnim nivoom sistema bile bi odgovorne lokalne samouprave,
Broj područnih jedinica, formirati u zavisnosti od postojeće teritorijalne organizacije i
stepena razvoja tržišta nepokretnosti. Broj angažovanih lica u područnoj jedinici zavisiće
od obima posla, veličine teritorije koju pokriva kao i intenziteta aktivnosti na tržištu
nepokretnosti. Kvalifikaciona struktura članova područne jedinice za procenu treba da
obuhvati stručnjake iz: građevinske, ekonomske, pravne, poljoprivredne, šumarske,
računarske, prostorno-planske, arhitektonsko-urbanističke i geodetske struke. Osim što
moraju posedovati odgovarajuće univerzitetsko obrazovanje, procenitelji u okviru Područne
jedinice za procenu trebaju imati najmanje pet godina praktičnog iskustva u oblasti procene
vrednosti nepokretnosti i uspešno završenu odgovarajuću obuku (trening), orijentisanu ka
ispunjenju specifičnih zahteva u radu područne jedinice za procenu. Obuka podrazumeva
razvoj tehničkih, profesionalnih, interpersonalnih, poslovnih, IT i menadžerskih veština.
Prilikom izrade modela obuke procenitelja nepokretnosti, treba imati u vidu tri nivoa
kompetencija: prvi – koji podrazumeva sticanje znanja i razumevanje problema procene,
drugi – koji podrazumeva sposobnost primene stečenih znanja i razumevanja i treći –
osposobljenost za obavljanje konsultantskih usluga i rešavanja složenijih problema struke.
Za sticanje navedenih kompentencija, neophodno je doneti i sprovesti poseban Plan obuke.
Plan obuke, načelno, treba da obuhvati sledeće opšte teme: 1) ekonomski principi, 2)
osnove teorije vrednovanja, 3) osnove prava, 4) statistika, 5) tehnologija građenja, 6) osnove
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
88 | S t r a n a
računovodstva, 7) ekonomija zemljišta, 8) tehnike vrednovanja nepokretnosti, 9) pravo
svojine, 10) urbano i ruralno planiranje, 11) menadžment nepokretnosti, 12) osnove premera
i katastra, 13) praktičan rad na vrednovanju, 14) održavanje objekata, 15) marketing, 16)
administriranje zemljištem, 17) politika poreza i 18) stručna praksa.
Nakon uspešne realizacije programa obuke, polagao bi se ispit pred odgovarajućim
certifikacionim telom i stekla licenca - Procenitelj nepokretnosti.
Obnova licence procenitelja sprovodila bi se na pet godina i zahteva: 1) najmanje tri
uspešna izveštaja procene godišnje, 2) pohađanje odgovarajućeg kursa inovacije znanja u
trajanju od najmanje tri dana u godini i 3) učešće na odgovarajućim stručnim skupovima,
seminarima i konferencijama.
Licencirani procenitelj nepokretnosti bi trebao da:
- poznaje strukturu i funkcionisanje tržišta nepokretnosti (cene, vrednosti, zakupe,
lizing i sl.)
- prati i procenjuje razvoj nepokretnosti, cene zakupa, stanje u građevinarstvu,
posebne uslove ponude i potražnje kao i trendove razvoja tržišta nepokretnosti;
- poznaje ekonomske efekte prava i tereta na nepokretnosti i način njihovog uzimanja
u obzir prilikom vrednovanja nepokretnosti;
- poznaje neophodnu teoriju finansijskih, statističkih i ekonomskih metoda investriranja
i rentiranja;
- poznaje tržišne metode, uticaj lokacije i analizu efekata (koristi) ulaganja;
- poznaje osnove administriranja poslovima procene (principi budžetiranja, investicijie i
sl.);
- uspešno primenjuje tehnike vrednovanja nepokretnosti;
- poznaje uslove gradnje, pravila regulacije, procedure i metode gradnje, materijale
gradnje i njihove karakteristike, odgovarajuće standarde i tehičke regulative,
procedure i kriterijume identifikacije oštećenja i defekata u gradnji;
- poznaje relevantne propise u oblasti planiranja i izgradnje i vrednovanja
nepokretnosti;
- poznaje ostale pravne propise od značaja za rešavanje imovinsko-pravnih problema
(prava suseda, katastar nepokretnosti, zakon o stanovanju, i dr.);
- vrednuje objekte specifičnih karakteristika;
- poznaje i primenjuje procedure vrednovanja;
- bude u stanju da odabere adekvatan pristup i metodu vrednovanja, u zavisnosti od
specifičnosti uslova;
- bude u stanju da uspešno uradi kompletan izveštaj procene; i
- poznaju fiskalnu regulativu, potrebe i rokove vezane za nju.
Centarlni nivo sistema vrednovanja treba biti lociran na jednom mestu (predlaže se da to
bude u Republičkom geodetskom zavodu) i bavio bi se:
- nadzorom nad izvođenjem poslova prikupljanja i unosa podataka katastra i sa tržišta,
- održavanjem centralne baze podataka o nepokretnostima za potrebe pojedinačne i
masovne procene vrednosti nepokretnosti,
- razvojem web aplikacija za potrebe unosa podataka, e-upravljanja i e-odnosa sa
javnošću,
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
89 | S t r a n a
- izradom odgovarajućih izveštaja i indeksa nepokretnosti na nacionalnom nivou,
- upisom podataka procene u bazu podataka katastra nepokretnosti, i
- zaštitom i bezbednošću podataka.
Slika 6.3-1: Tokovi podataka o nepokretnostima u sistemu vrednovanja nepokretnosti
6.4. Kontrola kvaliteta sistema vrednovanja nepokretnosti Osiguranje kvaliteta sistema vrednovanja neophodno je obezbediti praktičnoim procedurama
i standardima. Treba pripremiti i doneti Program osiguranja kvaliteta procene koji bi
obuhvatio sledeće elemente:
- izbor zaposlenih i trening,
- etički kodeks,
- organizaciju procesa rada i upravljanja,
- konfiguraciju računarske opreme i softvera,
- standarde rada,
- dokumentovane procedure,
- programe upravljanja podacima,
- proveru prikupljenih podataka,
- bezbednost na radu i podataka,
- period obnove vrednovanja,
- analizu mera kvaliteta procena,
- međusobnu komunikaciju,
- korektivne mere,
- pravo na prigovore stranaka, i
- nezavisnu eksternu kontrolu.
Po
daci m
asov
ne p
rocen
e
Podaci o nepokretnostima i
transakcijama
Služba katastra nepokretnosti
Centralni nivo
(Masovna procena, ...)
Pro
cen
e
Pro
cene
Podaci o transakcijama
Sudovi/notari , Organi poreske uprave, Jedinice za utrvrđivanje,
naplatu i kontrolu prihoda, Organi urbanizma, ...
Područna jedinica za
procenu
K o
r i s n i c i
K o
r i s n i c i
Ekspertski
nadzor
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
90 | S t r a n a
6.5. Baza podataka o nepokretnostima Karakteristični podaci o nepokretnostima definisani su u Nacrtu Pravilnika o proceni
vrednosti nepokretnosti (RGZ, 2012) i obrascima Poreske uprave (PPI obrasci) i čine skup
karakterističnih podataka od značaja za vrednovanje nepokretnosti.
Za prikupljanja podataka o nepokretnostima treba doneti Uputstvo za prikupljanje i
kontrolu i unos podataka o nepokretnostima neophodnih u postupku masovne
procene.
6.6. Baza podataka o tržištu Podaci o tržištu se moraju prikupljanti kontinuirano. Sistem prikupljanja i obrade podataka
kupoprodaja zahteva:
- pristup podacima kupoprodaja,
- kontrolu realizacije transakcije,
- kontrolu objektivnosti kriterijuma potpune informisanosti stranaka,
- kontrolu unetih podataka o nepokretnosti koja je predmet transakcije,
- korigovanje vrednosti transakcije na usvojeni datum, i
- kontrolu adekvatnosti formiranja sadržaja ugovora o kupoprodaji, sa karakterističnim
elementima (podaci o transakciji: cena i datum kupoprodaje, mišeljenje o
nepristrasnosti u odnosima između učesnika, identifikaciji nepokretnosti,
karakteristikama nepokretnosti, ukupnu procenu na dan transakcije kao podatka za
računanje relativnih mera kvaliteta procene, kao i odvajanje vrednosti zemljišta od
vrednosti objekta).
Zapisi ili registri prihoda i rashoda trebali bi generalno da sadrže:
- broj zapisa ili transakcije,
- datum kreiranja zapisa,
- period izveštaja ili datum vrednovanja kao i referentnu godinu,
- identifikaciju nepokretnosti,
- karakteristične parametre o nepokretnosti (način upotrebe, lokaciju, veličinu, aktuelno
stanje, starost i sl.),
- podatke kupoprodaje (ako je postojala; cena, datum, namena i sl.),
- podatke izdavanja pod zakup (za svaki ugovor posebno; predmet izdavanja, obnova,
odgovornost, iznos zakupa i sl.),
- troškove poslovanja, i
- izvedene podatke (sve što je eventualno izvedeno iz osnovnih podataka, kao što su
prihodi, rashodi i dr.).
6.7. Integracija CAMA i GIS u modelu masovne procene Budući da se postupcima masovne procene i primenom prostorinih i informacionih
tehnologija poznatijim kao GIS i CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal) sistemi, može
značajno ubrzati postupak razvoja sistema vrednovanja, to se CAMA sistem preporučuje u
integraciji sa GIS tehnologijom. Sasvim je sigurno da istovremeno vrednovanje više
nepokretnosti doprinosi efikasnosti rada, tako da se u metodološkom smislu masovnoj
proceni mora prići na adekvatan način. Iako su masovna i pojedinačna procena, kao
procena pojedinačnog specifičnog objekta, ponekad u nekakvom prividnom raskoraku, obe
vrste procena zahtevaju ekonomsku analizu. Posebni su razlozi koji zahtevaju primenu
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
91 | S t r a n a
modela pojedinačne procene, kada su u pitanju specifični objekti kao što su to infrastrukturni
ili neki kapitalni objekti i resursi, međutim, ono što iskustva nedvosmisleno potvrđuju,
potrebe razvoja poreskog sistema prirodno su vezane za masovnu procenu (preko 70%
država u Evropi je kao osnovni razlog uvođenja masovne procene navela potrebe poreskog
sistema). Jedan moderan program masovne procene podrazumeva:
- prikupljanje i održavanje podataka i atributa celokupnih oporezivih nepokretnosti,
- prikupljanje i registrovanje tržišnih vrednosti, kao što su prodajne cene, cene gradnje,
cene zakupa i sl.,
- analizu tržišta,
- razvoj i primenu modela vrednovanja, i
- ocenu tačnosti procena.
Vrednovanje započinje sa pripremnim aktivnostima koje imaju za cilj otkrivanje i opis
postojećeg tržišta nepokretnosti i sticanje poverenja u metode procene i prvenstvo njihove
primene. Čitav posao, budući da je složen i obiman, uobičajeno je podeliti u više delova,
postavljaući osnove modelovanja procene. Nekoliko aktivnosti je od posebne važnosti, koje
bi bile posebno razrađene posebnim Uputstvom za procenu vrednosti nepokretnosti, i to:
- Stratifikacija ili grupisanje nepokretnosti po klasama (zemljište, stanovi, ...)
nepokretnosti i tržišnim zonama (market areas) kako bi se nepokretnosti
jednostavnije opisale, statistički analizirale i implementirale određene različitosti u
procesu naplate poreza. Grupisanjem, nepokretnosti se homogenizuju po nekim od
svojih osnovnih karakteristika čime se pojednostavljuje postupak vrednovanja
pogotovo, ako su prikupljeni odgovarajući tržišni podaci, adekvatni klasi
nepokretnosti. Stoga, respektivan broj elemenata ili nepokretnosti u svakoj klasi,
pretpostavka je većoj pouzdanosti statističkog zaključivanja i efikasnosti modela
procene;
- Definisanje nepokretnosti u okviru klasa podrazumeva opis raspona ili vrednosnih
nivoa nepokretnosti (range of properties) u svakoj klasi kao i karakteristika tipičnih
nepokretnosti, uključujući broj ili obim nepokretnosti sa različitim atributima;
- Definisanje vrednosih nivoa i trendova podrazumeva permanentnu analizu
kupoprodajnih cena i formiranje određenih statističkih pokazatelja karakteristika
tržišta kao što su trendovi ili karakteristični uzorci. Sve nepokretnosti bi trebalo izraziti
po određenoj jedinici (m2, ar, ha i sl.) i grafički predstaviti na odgovarajućoj karti ili u
okviru neke GIS aplikacije. Na osnovu podataka pripremljenih u tom obliku procenitelj
analizira nepokretnosti po jedinici mere unutar odgovarajuće klase i vrednosne zone
u odnosu na susedne zone i po starosnoj osnovi izdvajajući tipične vrednosti i
karakteristične uzorke. Grafički alati i GIS tehnologija predstavlja značajnu prednost
u poslovima ove vrste i savremeni servis za vrednovanje se ne može ni zamisliti bez
upotrebe GIS tehnologija;
- Ratio study analiza ili relativne mere kvaliteta su standard i bez njih se uspešan i
efikasan model vrednovanja ne može smatrati pouzdanim i ozbiljnim;
- Definisanje stepena amortizacije jeste nužna pretpostavka primene troškovne
metode procene i mora biti sastavni deo budućeg Uputstva za procenu vrednosti
nepokretnosti; i
- Izbor prometovanih nepokretnosti za komparaciju jeste jedan od karakteristika
efikasnog CAMA sistema koji bi trebao automatski da identifikuje kupoprodaje
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
92 | S t r a n a
uporedive sa predmetnom klasom nepokretnosti koje se procenjuju postupcima
masovne procene.
Nakon izdvajanja, klasiranja, definisanja vrednosnih zona i nivoa i karakterističnih
nepokretnosti, prelazi se na modelovanje koje predstavlja matematički definisan odnos
efekata ponude i tražnje na tržišnu cenu nepokretnosti. Modeli procene zavise od
registrovanih tržišnih informacija i uglavnom tržišni modeli zasnovani na kupoprodajnim
cenama su uobičajen pristup bez obzira na dovoljnost kupoprodaja (prometa) na određenom
tržištu. IAAO standard opisan u prethodnom poglavlju, ukazuje na iskustva u primeni
pojedine metode.
Modelovanje u okviru masovne procene uključuje specifikaciju i kalibraciju, dva procesa koja
imaju svoje značenje i medjusobno se prirodno nadovezuju. Dok se pod specifikacijom
podrazumeva teorijska analiza metode vrednovanja, izbor ključnih karakteristika
nepokretnosti od značaja na cenu i analizu načina njihovog uticaja, kalibracija predstavlja
proces ocene koeficijenata u modelu masovne procene i podrazumeva jedan empirijski,
analitički pristup koji treba da dovede do prihvatanja adekvatnog modela. Proces je iterativan
i zahteva iskusnog analitičara koji treba da testira ocenjene parametre modela na značajnost
i donese odluku o konačnom modelu.
Praksa pokazuje, da modeli masovne procene nisu jedinstveni za sve klase nepokretnosti,
već svaka klasa može imati određene specifičnosti koje će uticati na primenu različitog
modela, o čemu u literaturi na tu temu postoje brojni radovi.
Rezultate procena prema odabranom modelu pre nego što uđu u upotrebu, treba podvrgnuti
testiranju na konzistentnost i saglasnost sa očekivanjima. Kao što je u poglavlju o IAAO
standardu masovne procene opisano, ratio study ili relativne mere kvaliteta su najpouzdanije
mere i pokazatelji kvaliteta. Analiza kvaliteta dobijenih ocena mora se adekvatno
dokumentovati i obrazložiti na jedan efikasan i transparentan način jer samo tako može biti
opšte prihvaćena i objektivna. O merama kvaliteta i standardima, detaljnije je rečeno u 5.1.2.
Pored ocene kvaliteta, sledeći važan segment politike razvoja sistema vrednovanja jeste i
indeksiranje i obnova procene. Važnost indeksiranja ogleda se u zahtevu za svodjenjem
procena na određeni datum. Svođenje na određeni datum ili period može se sprovesti na tri
načina: 1) indeksiranjem ili trendovanjem tekućih procena, 2) rekalibracijom ili dopununom
postojećeg modela, i 3) kalibracijom novog modela. Koja će se strategiju odabrati, u
nadležnosti je nosilaca politike oporezvanja. Svaka ima svoje prednosti i nedostatke, a ne
retko, u praksi se one i kombinuju.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
93 | S t r a n a
7. ZAKLJUČCI ”Savremeno društvo zahteva kvalitetne informacije o prostoru za optimalno upravljanje
resursima, efikasno odlučivanje i neprekidan razvoj” reči su sadržane u Strategiji
uspostavljanja infrastrukture prostornih podataka u Republici Srbiji za period 2010. do 2012
(u daljem tekstu Strategija, 2010). godine koju je donela Vlada Republike Srbije. Ova
konstatacija vrlo ilustrativno ukazuje i na važnost sistema vrednovanja nepokretnosti čije se
konceptualno rešenje još uvek profiliše. Sistem vrednovanja traži svoje mesto u Društvu koje
na razne načine, bilo svesno ili ne, zadržava razvoj sistema vrednovanja nepokretnosti i
usporava čitav proces. Nedvosmisleno važnu ulogu u budućem razvoju ovog sistema ima
javna uprava koja mora omogućiti ”veći pristup geografskim informacijama ”, (Strategija,
2010) kako bi tehnologija dostigla puni potencijal i obezbedila bezbroj mogućnosti
unapređenja javnih servisa. Kreiranje nacionalne infrastrukture prostornih podataka i baze
podataka neophodne u postupku vrednovanja nepokretnosti kao njenog sastavnog dela jesu
obaveza čitavog društva, svih javnih državnih organa, a svakako i svih ostalih organizacija i
pojedinaca koji se na bilo koji način bave prikupljanjem, analizom i obradom prostornih
informacija od javnog značaja koje su važne za savremeno i efikasno funkcionisanje
društva. Nemoguće je napraviti uređen sistem bez saradnje i standarda saradnje jer su oni
zajednički okvir koji jedino može racionalizovati napore i smanjiti troškove administracije.
Zato dostupnost službenih podataka mora biti sasvim sigurno jedan od prioriteta orijentacije
politike razvoja pojedinih javnih službi kako bi se rezultati rada učinili transparentnijim i brže
homogenizovali u jedinstven sistem. Tržište nepokretnosti insistira na dostupnosti i relativno
jednostavnom pristupu prostornim informacijama koje su jedan od ključnih aksioma
njegovog uspešnog razvoja. Dostupnost i jednostavnost procedura jesu važni zahtevi,
neophodni ali ne i dovoljni. Prostorni podaci, a posebno oni o nepokretnostima od značaja
za izgradnju i održavanje sistema vrednovanja nepokretnosti moraju biti potpuni, tačni i
ažurni. To podrazumeva veoma visok nivo organizacije društva, višu stručnost, tehnološki
podržan brži i efikasniji rad svih službi koji se bave prikupljanjem i održavanjem
geoprostornih i drugih oblika informacija od javnog značaja. U procesu stvaranja jednog
takvog društva, sistem vrednovanja i svi akteri tog sistema moraju imati svest o njegovom
javnom značaju i svojoj ulozi u tom procesu. Analiza stanja u ovoj oblasti izvedena iz
postojećih zakonskih i podzakonskih rešenja od kojih su samo ona najvažnija predstavljena
u ovoj studiji, jasno ukazuje na divergentnost u bavljenju vrednovanjem nepokretnosti,
nedostatak strategije i nekooperativan pristup razvoju ove oblasti od strane pojedinih
nosioca ovih aktivnosti u sistemu državne uprave. Pristup razvoju sistema vrednovanja mora
biti daleko konstruktivniji, orijentisan prema potrebama i zadovoljstvu korisnika, pri čemu se
mora respektovati razvoj tržišta nepokretnosti, tendencije bržeg razvoja lokalne samouprave
i interesa građana u tim sredinama koji su usmereni na samostalnost i efikasnost u
upravljanju svojim resursima i potencijalima. U tom smislu, i od obrazovanja se očekuje da
dâ svoj puni doprinos, pre svega kroz aktivno praćenje razvoja oblasti upravljanja
nepokretnostima i obezbeđewžnje neophodnog nivoa obrazovanja i stručnosti učesnika
procesa.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
94 | S t r a n a
LITERATURA 1. Almy, R.: Real Property Assessment Systems, Lincoln Institute of Land Policy , Introducing a
Market Value-Based Mass Appraisal System for Taxation of Real Property in the Czech
Republic,Cambridge, Massachusetts, 6-11 October 2002
2. Arsić, M., Ranđelović, S., Bućić A., Vasiljević, D.: Reforma poreza na imovinu u Srbiji:
Rezultati i perspektive, Fondacija za razvoj ekonomske nauke, 2012.
3. Danos – International property consultants & valuers, Serbian real estate market overview H1
2013.
4. Seidel, C.: Transparency in the German real estate market – results and problems, chances
and new development, FIG Commission 9, CIREA and HKIS Symposium, Xian, China P.R.
16-20 October 2005.
5. Seidel, C.: Valuation of real estates in Germany, methods, transparency, market development
and current aspects of research,
6. European Group of Valuers Assotiation (TEGoVA), 2010: Country-Specific Legislation and
Practice Country Chapter, Germany
7. European Group of Valuers Assotiation (TEGoVA), 2011: Country-Specific chapter on
property valuation in Austria
8. Enemark, S., Supporting Capacity Development for Sustainable Land Administration
Infrastructures, The Eighth United Nations Regional Cartographic Conference for the Americas,
New York, 2005
9. International Association of Assessing Officers: Standard on Mass Appraisal of Real
Property, Kansas City, Missouri 64105-1616, 2013.
10. Nacrt Pravilnika o proceni vrednosti nepokretnosti, Republički geodetski zavod, Beograd,
2012.
11. Republička agencija za prostorno planiranje, Ministarstvo za infrastrukturu, Izveštaj o realizaciji
Prostornog plana Republike Srbije,
Beograd, 2008
12. Samuelsson, P.: Official and Unofficial Valuation Standards in Sweden, FIG Working Week,
Stockholm, Sweden, 14-19 June, 2008
13. Strategija uspostavljanja infrastrukture prostornih podataka z Republici Srbiji za period 2010.
Do 2012. godine, Vlada Republike Srbije, 2010.
14. Zeković, S., Evaluation of the current urban land system in Serbia, Spatium, 2008, br. 17-18, str.
55-60
15. Zakon o porezima na imovinu, (SG RS, br. 26/01, 42/02, 80/02, 80/02-dr., 135/04, 61/07, 5/09 i
101/10)
16. Zakon o državnom premeru i katastru, “Službeni glasnik RS“, broj 72/2009
17. Zakon o eksproprijaciji, ("Sl. glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka SUS i "Sl.
Glasnik RS", br. 20/2009)
18. Zakon o planiranju i izgradnji, „Službeni glasnik Republike Srbije“, br. 72/2009
19. Zakon o prometu nepokretnosti, “Službeni glasnik Republike Srbije“, br. 42/1998
20. Farnkvist, O., Market Data Collection for Mass Valuation of Commercial Real Estate, XXII FIG
Congress, Munich, Germany, October 2006,
21. Labropoulos, A., Dimopoulou, E., Zentelis, P.: The necessitz of developing a CAMA system for
the Real Estate Market in Greece, Facultz of Surveying, Engineering NTU o Athens.
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
95 | S t r a n a
PRILOZI
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
96 | S t r a n a
PRILOG 1: Klasifikacija tržišta nepokretnosti i grupisanje nepokretnosti u
tržišta (prema Nacrtu Pravilnika RGZ, 2012)
Тржиште Непокретности на тржишту
1 Станова стан
2 Кућа
кућа грађевинско земљиште
викендица грађевинско земљиште
3 Грађевинског
земљишта грађевинско земљиште
4 Пољопривредног
земљишта пољопривредно земљиште
5 Гаража
гаража
гаражна просторија/место
6 Пословних објеката пословни објекат грађевинско земљиште
7 Пословних и
индустријских
простора
пословни простор
индустријски простор
8 Индустријских објеката
и складишта
индустријски
објекат/складиште грађевинско земљиште
9 Пољопривредних
објеката
пољопривредни
објекат
грађевинско/пољопривредно
земљиште
10 Осталог земљишта остало земљиште
11 Шумског земљишта шумско земљиште
12 Објеката посебне
намене
објекат посебне
намене грађевинско земљиште
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
97 | S t r a n a
PRILOG 2: Vrsta, podvrsta i šifre nepokretnosti (prema Nacrtu Pravilnika RGZ,
2012)
МАСОВНА ПРОЦЕНА НЕПОКРЕТНОСТИ КАТАСТАР
НЕПОКРЕТНОСТИ
НЕПОКРЕТНОСТИ ШИФР
А
ШИФР
А ОПИС У
ПРОМЕТ
У
ВРСТА ПОДВРСТА
ОБ
ЈЕ
КТ
И
СТ
АМ
БЕ
НИ
ОБ
ЈЕ
КТ
И
Кућа 82101
10014 Породична
стамбена зграда
10094
Породична
стамбена зграда-
део
10050 Помоћна зграда
10059 Помоћна зграда-
део
Викендица 82102 10015 Викенд кућа
10095 Викенд кућа-део
Стамбена
зграда са више
станова
82103
10010
Стамбена зграда
за колективно
становање
10090
Стамбена зграда
за колективно
становање-део
10030 Стамбено-
пословна зграда
10039
Стамбено-
пословна зграда-
део
ГА
РА
ЖЕ
Гаража 82200
10040 Гаража
10049 Гаража-део
14120 Зграда јавне
гараже
14129 Зграда јавне
гараже-део
24100 Објекат јавне
гараже
ПО
СЛ
ОВ
НИ
ОБ
ЈЕ
КТ
И
Објекат
пословних
услуга
82301
13720 Зграда занатства и
личних услуга
13729 Зграда занатства и
личних услуга-део
23700 Објекат занатства
и личних услуга
14020 Зграда техничких
услуга
14029 Зграда техничких
услуга-део
24000 Објекат техничких
услуга
14320 Зграда пословних
услуга
14329 Зграда пословних
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
98 | S t r a n a
услуга-део
24300 Објекат пословних
услуга
13920
Зграда
финансијских
услуга
13929
Зграда
финансијских
услуга-део
23900
Објекат
финансијских
услуга
12720 Зграда
грађевинарства
12729
Зграда
грађевинарства-
део
22700 Објекат
грађевинарства
Туристички
објекат 82302
13620 Зграда туризма
13629 Зграда туризма-
део
23600 Објекат туризма
ОБ
ЈЕ
КТ
И
ПО
СЛ
ОВ
НИ
ОБ
ЈЕ
КТ
И
Угоститељски
објекат 82303
13520 Зграда
угоститељства
13529 Зграда
угоститељства-део
23500 Објекат
угоститељства
Трговински
објекат 82304
13420 Зграда трговине
13429 Зграда трговине-
део
23400 Објекат трговине
Спортско-
рекреативни
објекат
82305
15220 Зграда за спорт и
физичку културу
15229
Зграда за спорт и
физичку културу-
део
25200 Објекат за спорт и
физичку културу
25201 Стадион
25202 Базен
Остали
пословни
објекти
82306
19920
Пословна зграда
за коју није
утврђена
делатност
19921 Остале зграде
19929 Остале зграде-део
19930 Зграда за коју није
позната намена
19939 Зграда за коју није
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
99 | S t r a n a
позната намена-
део
29900 Објекат других
делатности
ИН
ДУ
СТ
РИ
ЈС
КИ
ОБ
ЈЕ
КТ
И И
СК
ЛА
ДИ
ШТ
А
Објекат лаке
индустрије 82401
11520 Зграда текстилне
индустрије
11529 Зграда текстилне
индустрије-део
21500 Објекат текстилне
индустрије
11620 Зграда индустрије
коже и крзна
11629 Зграда индустрије
коже и крзна-део
21600
Објекат
индустрије коже и
крзна
11720
Зграда
прехрамбене
индустрије и
производње пића
11729
Зграда
прехрамбене
индустрије и
производње пића-
део
21700
Објекат
прехрамбене
индустрије и
производње пића
11920
Зграда за
производњу и
прераду дувана
11929
Зграда за
производњу и
прераду дувана-
део
21900
Објекат за
производњу и
прераду дувана
Резервоар,
силос и
складиште
82403
Остали
индустријски
објекти
82401
12120
Зграда осталих
индустријских
делатности
12129
Зграда осталих
индустријских
делатности-део
22100
Објекат осталих
индустријских
делатности
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
100 | S t r a n a
ОБ
ЈЕ
КТ
И
ПО
ЉО
ПР
ИВ
РЕ
ДН
И О
БЈЕ
КТ
И
Објекат за
складиштење
пољопривредн
их производа
82501
22201 Силос
Хладњача
Објекат за
пољопривредну
производњу
82502
11820
Зграда за
производњу
сточне хране
11829
Зграда за
производњу
сточне хране-део
21800
Објекат за
производњу
сточне хране
Остали
пољопривредн
и објекти
(складиштење
механизације,
материјала и
др.)
82503
12220 Зграда
пољопривреде
12229 Зграда
пољопривреде-део
22200 Објекат
пољопривреде
ОБ
ЈЕ
КТ
И П
ОС
ЕБ
НЕ
НА
МЕ
НЕ
Бензинска
станица 82601
10321 Зграда бензинске
станице
10329 Зграда бензинске
станице-део
Објекат за
производњу
електричне
енергије
82602
20101 Хидроцентрала
20102 Термоцентрала
20104 Нуклеарни објекат
Објекат за
искоришћавањ
е минералних
сировина
82603
10220
Зграда за
производњу и
прераду угља
10229
Зграда за
производњу и
прераду угља-део
20200
Објекат за
производњу и
прераду угља
10320
Зграда за
производњу,
прераду и
транспорт нафте,
деривата нафте и
гаса
20300
Објекат за
производњу,
прераду и
транспорт нафте,
деривате нафте и
гаса
10420
Зграда за
производњу руде
гвожђа и црне
металургије
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
101 | S t r a n a
10429
Зграда за
производњу руде
гвожђа и црне
металургије-део
20400
Објекат за
производњу руде
гвожђа и црне
металургије
10520
Зграда за
производњу руда
и прераду
обојених метала
10529
Зграда за
производњу руда
и прераду
обојених метала-
део
20500
Објекат за
производњу руда
и прераду
обојених метала
10620
Зграда за
производњу и
прераду неметала
10629
Зграда за
производњу и
прераду неметала-
део
ОБ
ЈЕ
КТ
И
ОБ
ЈЕ
КТ
И П
ОС
ЕБ
НЕ
НА
МЕ
НЕ
Објекат за
искоришћавањ
е минералних
сировина
82603
20600
Објекат за
производњу и
прераду неметала
11320
Зграда за
производњу
камена, шљунка,
песка и
грађевинског
материјала
11329
Зграда за
производњу
камена, шљунка,
песка и
грађевинског
материјала-део
21300
Објекат за
производњу
камена, шљунка,
песка и
грађевинског
материјала
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
102 | S t r a n a
Посебни
пољопривредн
и објекти
82604
12320 Зграда рибарства
12329 Зграда рибарства-
део
22300 Објекат рибарства
22301 Рибњак
12420 Зграда шумарства
12429 Зграда шумарства-
део
22400 Објекат
шумарства
12520 Зграда лова
12529 Зграда лова-део
22500 Објекат лова
Објекат тешке
индустрије 82402
12020 Зграда графичке
индустрије
12029 Зграда графичке
индустрије-део
22000 Објекат графичке
индустрије
13220
Зграда
индустријског
транспорта
13229
Зграда
индустријског
транспорта-део
23200
Објекат
индустријског
транспорта
11220 Зграда хемијске
индустрије
11229 Зграда хемијске
индустрије-део
21200 Објекат хемијске
индустрије
10120 Зграда
електропривреде
10129
Зграда
електропривреде-
део
20100 Објекат
електропривреде
10720
Зграда
металопрерађивач
ке индустрије
10729
Зграда
металопрерађивач
ке индустрије-део
20700
Објекат
металопрерађивач
ке индустрије
10820 Зграда
машиноградње
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
103 | S t r a n a
10829
Зграда
машиноградње-
део
20800 Објекат
машиноградње
10920 Зграда
бродоградње
ОБ
ЈЕ
КТ
И
ОБ
ЈЕ
КТ
И П
ОС
ЕБ
НЕ
НА
МЕ
НЕ
Објекат тешке
индустрије 82402
10929 Зграда
бродоградње-део
20900 Објекат
бродоградње
11020
Зграда за
производњу
саобраћајних
средстава
11029
Зграда за
производњу
саобраћајних
средстава-део
21000
Објекат за
производњу
саобраћајних
средстава
11120
Зграда за
производњу
електричних
машина и апарата
11129
Зграда за
производњу
електричних
машина и апарата-
део
21100
Објекат за
производњу
електричних
машина и апарата
11420
Зграда дрвне
индустрије,
индустрије
намештаја и
призводње папира
11429
Зграда дрвне
индустрије,
индустрије
намештаја и
призводње
папира-део
21400
Објекат дрвне
индустрије,
индустрије
намештаја и
призводње папира
Остали објекти 82604 20103 Трафо станица
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
104 | S t r a n a
ОБ
ЈЕ
КТ
И К
ОЈИ
СЕ
НЕ
ПР
ОЦ
ЕЊ
УЈУ
ПО
СЛ
ОВ
НИ
ОБ
ЈЕ
КТ
И
Зграда за
становање
заједница
82000
10011 Самачки хотел
10091 Самачки хотел-део
10012 Студентски дом
10092 Студентски дом-
део
10013 Ђачки интернат
10093 Ђачки интернат-
део
Зграда за
културно-
уметничку
делатност и
забаву
82000
14520 Зграда културе
14529 Зграда културе-
део
24500 Објекат културе
Музеј и
библиотека 82000
Школска
зграда и зграда
за научно-
истраживачке
делатности
82000
Зграде дечијих
вртића
14720 Зграда основног
образовања
14729 Зграда основног
образовања-део
24700 Објекат основног
образовања
14820 Зграда средњег
образовања
14829 Зграда средњег
образовања-део
24800 Објекат средњег
образовања
14920 Зграда вишег
образовања
14929 Зграда вишег
образовања-део
24900 Објекат вишег
образовања
ОБ
ЈЕ
КТ
И К
ОЈИ
СЕ
НЕ
ПР
ОЦ
ЕЊ
УЈУ
ПО
СЛ
ОВ
НИ
ОБ
ЈЕ
КТ
И
Школска
зграда и зграда
за научно-
истраживачке
делатности
82000
15020 Зграда високог
образовања
15029 Зграда високог
образовања-део
25000 Објекат високог
образовања
15120
Зграда у функцији
осталог
образовања
15129
Зграда у функцији
осталог
образовања-део
25100 Објекат осталог
образовања
14420 Зграда науке
14429 Зграда науке-део
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
105 | S t r a n a
24400 Објекат науке
Болница и
остале зграде за
здравствену
заштиту
82000
15320 Зграда здравства
15329 Зграда здравства-
део
25300 Објекат здравства
15420 Зграда за социјану
заштиту
15429 Зграда за социјану
заштиту-део
25400 Објекат за
социјану заштиту
15520 Зграда за заштиту
деце и омладине
15529
Зграда за заштиту
деце и омладине-
део
25500
Објекат за
заштиту деце и
омладине
15620
Зграда за заштиту
одраслих и старих
лица
15629
Зграда за заштиту
одраслих и старих
лица-део
25600
Објекат за
заштиту одраслих
и старих лица
Зграда за
саобраћај и
комуникације
82000
12820
Зграда
железничког
саобраћаја
12829
Зграда
железничког
саобраћаја-део
22800
Објекат
железничког
саобраћаја
12920
Зграда речног и
језерског
саобраћаја
12929
Зграда речног и
језерског
саобраћаја-део
22900
Објекат речног и
језерског
саобраћаја
13020 Зграда ваздушног
саобраћаја
13029 Зграда ваздушног
саобраћаја-део
23000 Објекат ваздушног
саобраћаја
13120 Зграда друмског
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
106 | S t r a n a
саобраћаја
13129 Зграда друмског
саобраћаја-део
23100 Објекат друмског
саобраћаја
ОБ
ЈЕ
КТ
И К
ОЈИ
СЕ
НЕ
ПР
ОЦ
ЕЊ
УЈУ
ПО
СЛ
ОВ
НИ
ОБ
ЈЕ
КТ
И
Зграда за
саобраћај и
комуникације
82000
14620
Зграда
телекомуникација
и информисања
14629
Зграда
телекомуникација
и информисања-
део
24600
Објекат
телекомуникација
и информисања
Остали
пословни
објекти
82000
13320 Зграда ПТТ услуга
13329 Зграда ПТТ
услуга-део
23300 Објекат ПТТ
услуга
13820
Зграда
комуналних
делатности
13829
Зграда
комуналних
делатности-део
23800
Објекат
комуналних
делатности
12620 Зграда
водопривреде
12629 Зграда
водопривреде-део
22600 Објекат
водопривреде
15720
Зграда државних
органа и
организација
15729
Зграда државних
органа и
организација-део
25700
Објекат државних
органа и
организација
15820
Зграда јединица
територијалне
аутономије
15829
Зграда јединица
територијалне
аутономије-део
25800
Објекат јединица
територијалне
аутономије
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
107 | S t r a n a
15920
Зграда јединица
локалне
самоуправе
15929
Зграда јединица
локалне
самоуправе-део
25900
Објекат јединица
локалне
самоуправе
16020
Зграда
друштвених
фондова
16029
Зграда
друштвених
фондова-део
26000
Објекат
друштвених
фондова
16120
Зграда привредних
и других
удружења
16129
Зграда привредних
и других
удружења-део
26100
Објекат
привредних и
других удружења
16220 Зграда политичких
организација
16229 Зграда политичких
организација-део
26200
Објекат
политичких
организација
16320
Зграда
друштвених
организација и
удружења грађана
16329
Зграда
друштвених
организација и
удружења
грађана-део
ОБ
ЈЕ
КТ
И К
ОЈИ
СЕ
НЕ
ПР
ОЦ
ЕЊ
УЈУ
ПО
СЛ
ОВ
НИ
ОБ
ЈЕ
КТ
И
Остали
пословни
објекти
82000
26300
Објекат
друштвених
организација и
удружења грађана
16420
Зграда
дипломатско-
конзуларних
представништава
16429
Зграда
дипломатско-
конзуларних
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
108 | S t r a n a
представништава-
део
26400
Објекат
дипломатско-
конзуларних
представништава
16520
Зграда
међународних
организација
16529
Зграда
међународних
организација-део
26500
Објекат
међународних
организација
16620 Зграда страних
представништава
16629
Зграда страних
представништава-
део
26600 Објекат страних
представништава
24601 Релејна станица
24602 ТВ торањ
Зграда за
обављање
верских и
других обреда
82000
16720 Зграда српске
православне цркве
16729
Зграда српске
православне
цркве-део
26700 Објекат српске
православне цркве
16820
Зграда
римокатоличке
цркве
16829
Зграда
римокатоличке
цркве-део
26800
Објекат
римокатоличке
цркве
16920 Зграда исламске
верске заједнице
16929
Зграда исламске
верске заједнице-
део
26900 Објекат исламске
верске заједнице
17020 Зграда других
верских заједница
17029
Зграда других
верских заједница-
део
27000 Објекат других
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
109 | S t r a n a
верских заједница
Историјски
или заштићени
споменик
82000
ОС
ТА
ЛИ
ОБ
ЈЕ
КТ
И
82000
14220 Зграда јавног
склоништа
14229 Зграда јавног
склоништа-део
24200 Објекат јавног
склоништа
22801 Железничка пруга
22802 Индустријска
пруга
22803 Жичара
ОБ
ЈЕ
КТ
И К
ОЈИ
СЕ
НЕ
ПР
ОЦ
ЕЊ
УЈУ
ОС
ТА
ЛИ
ОБ
ЈЕ
КТ
И
82000
22804 Мост железничког
саобраћаја
22805
Вијадукт
железничког
саобраћаја
22806
Тунел
железничког
саобраћаја
22807 Метро
22808 Железничка
станица
22809 Трамвајска пруга-
градска железница
22901 Пристаниште
22902 Пловни канал
22903 Бродска
преводница
23001 Аеродром
23002 Хелиодром
23101 Магистрални пут
23102 Регионални пут
23103 Локални пут
23104 Некатегорисани
пут
23105 Аутобуска
станица
23106 Улица
23107 Стаза
23108 Трг
23109 Паркинг
23110 Мост друмског
саобраћаја
23111 Пешачки мост
23112 Надвожњак
23113 Подвожњак
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
110 | S t r a n a
23114 Вијадукт друмског
саобраћаја
23115 Тунел друмског
саобраћаја
23116 Тунел за пешаке
ПО
СЕ
БН
И Д
ЕЛ
ОВ
И О
БЈЕ
КТ
А
СТАН 83100 3001 Стан
ГАРАЖНИ
ПРОСТОР
Гаражна
просторија 83501
3003 Гаража
Гаражно место 83502
ПОСЛОВНИ
ПРОСТОР
Пословни
простор 83201
3002 Пословни простор
3992
Пословни простор
за који није
утврђена
делатност
3412 Пословни простор
јавне гараже
3522
Пословни простор
за спорт и физичку
културу
Локал 83202
3342 Пословни простор
трговине
3352 Пословни простор
угоститељства
3362 Пословни простор
туризма
3372
Пословни простор
занатства и
личних услуга
Канцеларија 83203
3392
Пословни простор
финансијских
услуга
3402 Пословни простор
техничких услуга
3432 Пословни простор
пословних услуга
ИН
ДУ
СТ
РИ
ЈС
КИ
ПР
ОС
ТО
Р
Магацински
простор 83301
Простор за
индустријску
производњу
83302
3012 Пословни простор
електропривреде
3072
Пословни простор
металопрерађивач
ке индустрије
3082 Пословни простор
машиноградње
3092 Пословни простор
бродоградње
3102
Пословни простор
за производњу
саобраћајних
средстава
3112 Пословни простор
за производњу
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
111 | S t r a n a
електричних
машина и апарата
3122
Пословни простор
хемијске
индустрије
3142
Пословни простор
дрвне индустрије,
индустрије
намештаја и
призводње папира
3152
Пословни простор
текстилне
индустрије
3162
Пословни простор
индустрије коже и
крзна
3172
Пословни простор
прехрамбене
индустрије и
производње пића
3182
Пословни простор
за производњу
сточне хране
3192
Пословни простор
за производњу и
прераду дувана
3202
Пословни простор
графичке
индустрије
3212
Пословни простор
осталих
индустријских
делатности
3272 Пословни простор
грађевинарства
3322
Пословни простор
индустријског
транспорта
ПО
СЕ
БН
И Д
ЕЛ
ОВ
И О
БЈЕ
КТ
А
ОС
ТА
ЛО
Други део
стамбене зграде 83401
Таван, подрум,
заједничка
просторија и др.
Други део
нестамбене
зграде
83402
3222 Пословни простор
пољопривреде
3232 Пословни простор
рибарства
3242 Пословни простор
шумарства
3252 Пословни простор
лова
3022
Пословни простор
за производњу и
прераду угља
3032 Пословни простор
за производњу,
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
112 | S t r a n a
прераду и
транспорт нафте,
деривата нафте и
гаса
3042
Пословни простор
за производњу
руде гвожђа и
црне металургије
3052
Пословни простор
за производњу
руда и прераду
обојених метала
3062
Пословни простор
за производњу и
прераду неметала
3132
Пословни простор
за производњу
камена, шљунка,
песка и
грађевинског
материјала
ПО
СЕ
БН
И Д
ЕЛ
ОВ
И О
БЈ
ЕК
ТА
КО
ЈИ
СЕ
НЕ
ПР
ОЦ
ЕЊ
УЈУ
ПО
СЛ
ОВ
НИ
ПР
ОС
ТО
Р
Канцеларија 83000
3332 Пословни простор
ПТТ услуга
3382
Пословни простор
комуналних
делатности
3422 Пословни простор
јавног склоништа
3442 Пословни простор
науке
3452 Пословни простор
културе
3462
Пословни простор
телекомуникација
и информисања
3472 Пословни простор
образовања
3482
Пословни простор
средњег
образовања
3492 Пословни простор
вишег образовања
3502
Пословни простор
високог
образовања
3512
Пословни простор
осталог
образовања
3532 Пословни простор
здравства
3542
Пословни простор
за социјану
заштиту
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
113 | S t r a n a
3552
Пословни простор
за заштиту деце и
омладине
3562
Пословни простор
за заштиту
одраслих и старих
лица
3572
Пословни простор
државних органа и
организација
3582
Пословни простор
јединица
територијалне
аутономије
3592
Пословни простор
јединица локалне
самоуправе
ПО
СЕ
БН
И Д
ЕЛ
ОВ
И О
БЈЕ
КТ
А К
ОЈИ
СЕ
НЕ
ПР
ОЦ
ЕЊ
УЈУ
ПО
СЛ
ОВ
НИ
ПР
ОС
ТО
Р
Канцеларија 83000
3602
Пословни простор
друштвених
фондова
3612
Пословни простор
привредних и
других удружења
3622
Пословни простор
политичких
организација
3632
Пословни простор
друштвених
организација и
удружења грађана
3642
Пословни простор
дипломатско-
конзуларних
представништава
3652
Пословни простор
међународних
организација
3662
Пословни простор
страних
представништава
3672
Пословни простор
српске
православне цркве
3682
Пословни простор
римокатоличке
цркве
3692
Пословни простор
исламске верске
заједнице
3702
Пословни простор
других верских
заједница
3262 Пословни простор
водопривреде
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
114 | S t r a n a
3282
Пословни простор
железничког
саобраћаја
3292
Пословни простор
речног и језерског
саобраћаја
3302
Пословни простор
ваздушног
саобраћаја
3312
Пословни простор
друмског
саобраћаја
ЗЕ
МЉ
ИШ
ТА
ГРАЂЕВИНСКО
ЗЕМЉИШТЕ 81100
1
Градско
грађевинско
земљиште
2
Земљиште у
грађевинском
подручју
3
Грађевинско
земљиште изван
грађевинског
подручја
8
Остало
грађевинско
земљиште у
својини
ПОЉОПРИВРЕДН
О ЗЕМЉИШТЕ 81200 4
Пољопривредно
земљиште
ШУМСКО
ЗЕМЉИШТЕ 81300 5
Шумско
земљиште
ОСТАЛО
ЗЕМЉИШТЕ 81400 9 Остало земљиште
ЗЕ
МЉ
ИШ
ТА
КО
ЈА
СЕ
НЕ
ПР
ОЦ
ЕЊ
УЈУ
ГРАЂЕВИНСКО
ЗЕМЉИШТЕ
81000
6 Јавно грађевинско
земљиште
7
Остало
грађевинско
земљиште у
државној својини
НЕПЛОДНО
ЗЕМЉИШТЕ
201-249
Природно
неплодне
површине
211-299
Вештачки
створене неплодне
површине
ЗЕМЉИШТЕ
ПОСЕБНЕ
НАМЕНЕ
301-350
Јавни парк,
градске зелене
површине,
ботаничка башта,
зоолошки врт,
дечије игралиште
.....
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
115 | S t r a n a
PRILOG 3: Elementi za utvrđivanje kvaliteta objekta (Pravilnik o načinu
utvrđivanja osnovice poreza na imovinu na prava na nepokretnostima, "Sl. glasnik RS", br.
38/2001, 45/2004 i 27/2011)
Pozicija Opis pozicije Mera Broj
bodova
1 2 3 4
1. Konstrukcija zgrade
1.1. Zgrade od ćerpića ili barake
50
1.2. Montažne zgrade (drvene, limene, gvozdene)
150
1.3. Zgrade od mešovitog materijala
190
1.4. Zgrade od tvrdog materijala
300
2. Stepenište
2.1. Drveno stepenište
15
2.2. Metalno ili betonsko stepenište
20
2.3. Stepenište od mermera
40
3. Vrata
3.1. Drvena - standardna po stanu 30
3.2. Puna vrata od tvrdog drveta ili gvozdena vrata po stanu 40
4. Prozori
4.1. Od drveta, gvožđa i plastike jednostruki (jednostruko zastakljeni) po stanu 20
4.2. Od drveta gvožđa i plastike, dvostruki (dvostruko zastakljeni) po stanu 30
5. Roletne
5.1. Eslinger (drvene, plastične) po stanu 10
5.2. Žaluzine, kapci i grilje venecijaner roletne po stanu 15
6. Podovi - pretežno od:
6.1. Opeke, betona, cementnog maltera i teraco pločica, daske i brodski pod po stanu 10
6.2. Parketa od daščica bukovih, hrastovih i slično po stanu 25
6.3. Veštačkih ili prirodnih vlakana, topli PVC, vinaz i sl. po stanu 20
7. Sanitarna oprema
7.1. Urađeno komplet kupatilo (kada - tuš, WC šolja, umivaonik) po stanu 25
7.2. Delimično urađeno kupatilo po stanu 10
8. Vodovod
8.1. Vodovodna instalacija priključena na vodovodnu mrežu po stanu 30
8.2. Vodovodna instalacija priključena na bunar-hidrofor po stanu 20
9. Kanalizacija
9.1. Kanalizacija priključena na kanalizacionu mrežu po stanu 20
9.2. Kanalizacija priključena na septičku jamu po stanu 10
10. Električna instalacija
10.1. Električna instalacija po stanu 40
10.2. Telefonska instalacija po stanu 10
Unapređenje sistema vrednovanja nepokretnosti u Republici Srbiji
116 | S t r a n a
11. Grejanje
11.1. Centralno grejanje po stanu 50
11.2. Ostali načini grejanja (na čvrsto gorivo, tečno ili struju) po stanu 15
12. Elementi upotrebne vrednosti zgrade
12.1. Klasična obrada fasade
10
12.2. Obrada fasade fasadnom ciglom
20
12.3. Obrada fasade veštačkim kamenom
40
12.4. Obrada fasade prirodnim kamenom
50
12.5. Krov obrađen bakarnim limom
20
13. Ostali elementi
13.1. Plinska instalacija po stanu 25
13.2. Lift u zgradi
25
13.3. Bazen za kupanje
80
Recommended