Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene...

Unapređenje upravljanja zemljištemna nivou Lokalnih samouprava una nivou Lokalnih samouprava u

Republici Srbiji

“Međunarodna procena vrednostinepokretnosti”nepokretnosti

Kristfrid Feter,TARA, 30. Maj 2012

Nepokretnosti su

- interesantne za korišćenje za sopstvene

Nepokretnosti su

- interesantne za korišćenje za sopstvene potrebe

- interesantne za privatne ulagače i investitore kao kapitalna investicijainvestitore kao kapitalna investicija

i t t d ć bl ti - interesantne za preduzeća u oblasti industrije, trgovine i usluga

interesantne za javni sektor

Pojam nepokretnostiPojam nepokretnosti

Gradska kuća u Subotici Poslovna zgrada u Nišu

Pojam nepokretnosti obeležen je različitim terminima

- nepokretna imovina

Pojam nepokretnosti obeležen je različitim terminima

- nepokretna imovina

- zemljišni posed - zemljišni posed

- u Nemačkoj ne postoji pravna definicija - u Nemačkoj ne postoji pravna definicija

najčešće je u primeni pojam nepokretnost“ - najčešće je u primeni pojam „nepokretnost

zemljište i na njemu izgrađeni objekat u - zemljište i na njemu izgrađeni objekat u nemačkom pravu predstavljaju jednu celinu

ProcenaProcena

Nepokretnost Veštak

Procena u Nemačkoj

- u Nemačkoj bazirana na potrebe prakse

Procena u Nemačkoj

- u Nemačkoj bazirana na potrebe prakse eksproprijacije

- ustav zahteva obeštećenje u celini

- pravni propisi sadržani su u Građevinskom k ikzakoniku

- dodatno postoje uredbe i smernice

Metode procene

Procene su shodno Uredbi o utvrđivanju

Metode procene

Procene su shodno Uredbi o utvrđivanju vrednosti nepokretnosti bazirane na 3 metodemetode

metoda komparativne vrednosti - metoda komparativne vrednosti

t d d j ih d - metoda vrednovanja prihoda

- troškovna metoda

Metoda komparativne vrednosti

primenjuje se kod utvrđivanja vrednosti

Metoda komparativne vrednosti

primenjuje se kod utvrđivanja vrednosti zemljišta i za procenu etažne svojine

centralnu komponentu pri tome čini upoređivanje cenap j

osnovu ovde predstavljaju zbirke kupoprodajnih cena

razvoj zbirki kupoprodajnih cena u Subotici, Valjevu i Zrenjaninu

Metoda vrednovanja prihoda

Primenjuje se kod nepokretnosti za koje je za

Metoda vrednovanja prihoda

Primenjuje se kod nepokretnosti za koje je za formiranje cene merodavno ukamaćivanje investiranog kapitala.g p

Preduslov predstavljaju godišnji bruto prihod, p j j g j poperativni troškovi, kamatne stope za nepokretnosti, preostali korisni vek trajanja bj kt i d t ljištobjekta i vrednost zemljišta

Za nepokretnosti a i da anje ak p i Za nepokretnosti za izdavanje u zakup i poslovne nepokretnosti i one koje se koriste u komercijalne industrijske i uslužne svrheu komercijalne, industrijske i uslužne svrhe

Troškovna metoda

Utvrđivanje troškova izgradnje objekata

Troškovna metoda

Utvrđivanje troškova izgradnje objekata, spoljnih izgrađenih struktura i posebne opremep

Osnovu mogu predstavljati troškovi g p jizgradnje, izvođenja građevinskih radova ili realno nastali troškovi

Primenjuje se uglavnom kod nepokretnosti koje se koriste a sopst ene potrebe prilikomkoje se koriste za sopstvene potrebe prilikom utvrđivanja troškova zamene

“Engleski kraljevski institut licenciranih procenitelja RICS”

predstavlja širom sveta

Engleski kraljevski institut licenciranih procenitelja RICS

predstavlja širom sveta aktivno i priznato udruženje i k k lifik ihvisokokvalifikovanih

stručnjaka za nepokretnosti sa okop100.000 članova širom sveta. Važi za svetski najznačajnije udruženje inajznačajnije udruženje i osnovano je 1868. god. uLondonu

RICS Standardi procene

- Velika podudarnost sa nemačkom praksom procene

- U “Crvenoj knjizi” definisane su prakse procene, važi zapandan nemačke Uredbe o utvrđivanju vrednosti nepokretnostip j p

-Težište predstavljaju procene za potrebe bilansiranja, procenak t i i i t b d b j k ditnepokretne imovine i procena za potrebe odobravanja kredita

- javno priznata- javno priznata

Evropska asocijacija udruženja procenitelja“

predstavlja krovnu

„Evropska asocijacija udruženja procenitelja

predstavlja krovnu organizaciju nacionalnih udruženja sa sedištem u Briselu

ovoj krovnoj i iji dorganizaciji danas

pripada 40 – 50 udruženja tako odudruženja, tako od 2012. god. i Srbija

“Plava knjiga” Standardi procene

- Pošto se radi o nevladinoj organizaciji, svi standardi ošto se ad o e ad oj o ga ac j , s sta da dpredstavljaju samo preporuke, a ne pravne propise

- Time je otežana implementacija u praksi

U poređenju sa RICS om TEGoVA predstavlja znatno manje- U poređenju sa RICS-om TEGoVA predstavlja znatno manjepoznato i manje značajno udruženje stručnjaka za nepokretnosti

-U “Plavoj knjizi” nalaze se preporuke za obrazovanje, definicijepojmova vrednosti i metoda kao i opisi nacionalno-specifičnihobičaja procene

Austrija

- Osnovu predstavlja Zakon o proceni vrednosti nepokretnosti iodgovarajuće normeN ji ič bi k k d j ih k N čk j- Ne postoji zvanična zbirka kupoprodajnih cena kao u Nemačkoj,istu vodi jedno privatno preduzeće na bazi zemljišnih knjiga

- 3 metode procene kao što je međunarodno uobičajeno- 3 metode procene kao što je međunarodno uobičajeno- Oblast veštačenja uporediva sa Nemačkom- Imenovanje veštaka se kao i u Srbiji vrši od strane pravosudnihj j porgana

Mađarska

- Zakon o veštacima Ministarstva pravosuđa- Imenovanje veštaka vrši Ministarstvo pravosuđa- Stručni nadzor vrši Ministarstvo pravosuđa

- Veštaci moraju biti članovi Komore sudskih veštaka- Stručno obrazovanje i usavršavanje sprovodi Komora sudskih veštaka

- Licenca samo nakon obrazovanja za procenu nepokretnosti

Ne postoje jedinstvene metode procene- Ne postoje jedinstvene metode procene,- 1. Uredba, procenu vrednosti nepokretnosti treba sprovesti na osnovu

komparativnih podataka2 U db i lik i đ i đ ljiš i d i b b đ j- 2. Uredba pravi razliku između izgrađenog zemljišta i vrednosti za obezbeđenjekredita i sa time povezanim međunarodno primenjenim metodama

ČeškaČeška

- Ministarstvo pravosuđa usvojilo Zakon o veštacima i Uredbu o sprovođenju

- Imenovanje vrši Ministarstvo pravosuđa- Nalazi veštaka overavaju se pečatom i sadrže nacionalni grb- Zbirku kupoprodajnih cena vode poreske uprave, a analizu vrši centralni zavod za statistiku

- Propisane metode su metoda komparativne vrednosti, metoda p p ,vrednovanja prihoda i troškovna metoda (analogna metodi utvrđivanja materijalne vrednosti)

- Postupanje slično postupcima u Nemačkoj i AustrijiPostupanje slično postupcima u Nemačkoj i Austriji

SlovačkaSlovačka

- Od 2004. god. Zakon o veštacimaGlavni razlog transformacija državne svojine u privatnu svojinu- Glavni razlog transformacija državne svojine u privatnu svojinu

- Zakon reguliše delatnost, odgovornost, nagrađivanje i nadležnost Ministarstvapravosuđa u oblasti stručnog obrazovanja i kontroleU k li i l i b j i b t i it t- U zakonu su regulisani uslovi obrazovanja i obrazovne ustanove, univerzitetu Žilini i univerzitet u Bratislavi

- Kao metode primenjuju se metoda komparativne vrednosti, kombinovana metoda iz troškovne metode i metode vrednovanja prihoda i metoda diferencijacije lokacija (prilagođavanje materijalne vrednosti prema opštojlokaciji, nameni, saobraćajnoj povezanosti i vrsti nepokretnosti)j j j p p )

Zahvaljujem se na pažnji i

želim Vam dalji uspešan tok kongresa

Kristfrid Feter

Tara, 30. maj 2012.