Határtalan Profit Ingatlanból könyv

HATÁRTALAN

PROFIT INGATLANBÓL

Hogyan érheted el az anyagi függetlenséget ingatlanbefektetések segítségével akár a nulláról indulva

Szemináriumi jegyzet

© Király Norbert 2006

2

A jegyzet a HATÁRTALAN PROFIT INGATLANBÓL befektetési szeminárium anyagát felhasználva készült. Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános előadás, a rádió és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen része sem másolható vagy terjeszthető semmilyen formában, semmilyen eszközzel, vagy nem tárolható adatbázis kezelő vagy kereső rendszerben a kiadó előzetes írásos engedélye nélkül. Kiadja: Royalwell Kiadó Felelős kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezető igazgatója Debrecen, 2006

www.onlineingatlanakademia.hu

3

Alapvető befektetési lehetőségek hazánkban

• Banki betétek • Kötvény- és pénzpiaci alapok • Részvényalapok • Ingatlan alapok • Részvények • Nemesfémek és drágakövek • Antikvitás • Kisvállalkozások üzletrészei • Ingatlan

Miért nem mindegy hogyan dolgozik a pénzed?

1 000 000 Ft gyarapodása

Évek 5% 10% 20% 30%

5.

1 276 282

1 610 510

2 488 320

3 712 930

10.

1 628 895

2 593 742

6 191 736

13 785 849

15.

2 078 928

4 177 248

15 407 022

51 185 893

20.

2 653 298

6 727 500

38 337 600

190 049 638

„Befektetni nem kockázatos, tudás nélkül befektetni viszont rendkívül kockázatos.”

Robert T. Kiyosaki

Miért ingatlanbefektetés? SZÁMOMRA AZ INGATLANBEFEKTETÉSEK A SZABADSÁGOT ÉS A BIZTONSÁGOT JELENTIK

4

Az ingatlanbefektetések legfontosabb előnyei:

• Te irányítasz • Viszonylag rövid idő alatt meglehet tanulni • Minimális saját tőkével elkezdhető • Szakértők segítenek • Biztonságos és értékálló • Magas profitpotenciál • Folyamatos készpénzáramlás • Más pénzét is használhatod • Hatástöbbszörözés • Adóelőnyök

3 terület amire sikeres ingatlan-befektetőként fókuszálnod kell

• Ingatlan – mit veszel • Kondíciók – hogyan veszed • Hálózat – ki segít neked

Az ingatlan – mit veszel

• Mi a célod az ingatlannal - stratégia • Milyen jellegű ingatlant keresel - besorolás • Hol keresed az ingatlant - terület

Kondíciók – hogyan veszed Meghatározza az ajánlati árad és befolyásolja a várható profitodat. Fontos tényezők:

• Előleg nagysága • Fizetési határidő • Kamat nagysága • A hitel futamideje • Járulékos költségek • Adók, illetékek

5

Hálózat – ki segít neked

• Partnerek, mentor • Befektetők • Ingatlan ügynökök • Végrehajtók • Ügyvédek, jogi képviselők • Adótanácsadó, könyvelő • Hitelbróker, bankár • Építőipari szakemberek

Mit nevezünk hatástöbbszörözésnek? A pénz gyorsításának bevált módszere A hatástöbbszörözés előnye

1. példa 2. példa

Ingatlan vételára 10 000 000 Ft 10 000 000 Ft

Befektetés 10 000 000 Ft 2 000 000 Ft

Hitel költségei (6 hónap)

--- 500 000 Ft

Eladási ár 12 000 000 Ft 12 000 000 Ft

Profit 2 000 000 Ft 1 500 000 Ft

Megtérülés 20% 60%

Ingatlanbefektetési stratégiák Két alapvető stratégia:

• Vétel és gyors eladás – gyors készpénz • Folyamatos készpénzáramlás – cash flow

6

Felújítandó és fejlesztendő ingatlanok a tőkenövelés kiváló eszközei A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elsősorban érzelmi döntés!!! A befektetés folyamata

1. Keresés 2. A befektetési lehetőség elemzése 3. Az üzlet megkötése 4. Finanszírozás 5. Fejlesztés 6. Értékesítés 7. Utólagos kiértékelés

A maximális nagykereskedelmi vételár meghatározása Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árából levonandó kiadások:

• Ügyvédi díj • Illeték • Felújítási költségek • Tartási költségek (6 hónap) • Az eladás költségei • Biztonsági tartalék • Profit • Adó

Esettanulmány – gyors profit egy kislakás eladásából ÍME A LEGJOBB HELYEN TALÁLHATÓ LEGROSSZABB ÁLLAPOTÚ LAKÁS 1. lépés: felújítási költségek kalkulációja 2. lépés: az ingatlan megtérülési elemzésének elkészítése Erről a befektetési lehetőségről egy ingatlanközvetítő értesített. Bár a profit a többi ismertetett befektetéshez képest viszonylag alacsony volt, a gyors átfutási időnek köszönhetően (3 hét) végeredményben jó befektetésnek minősíthető. Mielőtt megvásároltuk volna ezt a lakást már legalább fél éve több ingatlanügynökség árulta. A projekt jól szemlélteti, hogy egy megfelelően kiválasztott és színvonalasan felújított lakóingatlant milyen gyorsan el lehet adni.

7

A BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉG MUNKALAPJA Dátum: 2005.06.10 Az ingatlan címe: Debrecen, …u. fszt. Meghirdetés módja: X Ügynökség O Tulajdonos O Bank O Végrehajtó O Egyéb …...…… Az ingatlan leírása: 1,5 szoba + frsz + konyha + erély lakás 4 emeletes tégla társasház Alapterület: 43 m2 Egyéb információ: Felújítást igényel Meghirdetett/kért ár: 8 500 000 Ft Ft / m2: 197 674 Ft

Rehabilitációs terv költségösszesítője

Javítás fajtája Becsült költség

Festés, mázolás 172 000 Ft

Hidegburkolás, csempézés 140 000 Ft

Parkettázás 50 000 Ft

Konyhabútor + tűzhely 180 000 Ft

Fürdőszoba szaniterek felújítása 60 000 Ft Bontás - Ft

Egyebek 30 000 Ft

Összesen 632 000 Ft

Biztonsági tartalék (10%) 63 200 Ft Teljes becsült költség 695 200 Ft Felújítás után elérhető maximális kiskereskedelmi ár: 9 900 000 Ft (A lakónegyed összehasonlító áraira alapozva) Ár / m2: 230 233 Ft

Becsült kiskereskedelmi ár (MKÉ) 9 900 000 Ft

Ebből levonandó:

Ügyvéd (0,5%) 39 600 Ft

Illeték (2%) 158 400 Ft

A felújítás költségei 695 200 Ft

A fenntartás költségei (max. 6 hónap) 42 000 Ft

Eladás költségei 198 000 Ft

Biztonsági tartalék 50 000 Ft

Profit 1 000 000 Ft

Adó (16+2%) 180 000 Ft

Maximális nagykereskedelmi vételár 7 576 400 Ft Ár / m2: 176 195 Ft Haszonkulcs: 12% Éves: 72% 2 hónap teljes átfutás Megj: Haszonkulcs = Profit / (Nagyker ár + Ügyvéd + Felújítás + Fenntartás)

8

Fotók felújítás előtt és után

9

A fenti ingatlan esetében 3 hét telt el a vásárlás és az értékesítés között, igaz, hogy egy kicsit olcsóbban 9,5 millióért kelt el a lakás mint a tervezett, mivel úgy gondoltam az idő kompenzálja az árat. További 5 hét múlva kaptuk meg a teljes vételárat. A projekt befejezése után ellenőrizzük előzetes számításainkat és kalkuláljuk ki a tényleges profitot.

10

2. esettanulmány: családi ház vásárlása árverés előtt

Ennek az ingatlannak a megvásárlásával kapcsolatban szintén egy ingatlanügynök hívott fel telefonon. 20 millió forintról előbb 16 majd 11 millióra vitték le az árat. Ilyen esetekben gyorsan kell reagálni. Már végrehajtási jog volt bejegyezve a tulajdoni lapra és a tulajdonos gyorsan szabadulni akart az ingatlantól így megmentve magát és a lányát a BÁR listára való felkerülésről és más régóta esedékes tartozásokat is rendezni tudott. Most minimális felújítási munkákat csináltunk csak (kertrendezés, palamosás és pár apróság), mivel majdnem telekárban kínáltuk a házat azért úgy gondoltuk, hogy így is gyorsan el fogjuk tudni adni és inkább eltekintünk a teljes körű felújítástól. 3 hónapot vett igénybe a ház értékesítése 15,5 millió forintért talált vevőre.

11

A VISZONTELADÁSI LEHETŐSÉG MUNKALAPJA Dátum: 2005.06.28

Az ingatlan címe: Debrecen-Józsa, ... Meghirdetés módja: X Ügynökség O Tulajdonos O Bank O Végrehajtó Az ingatlan leírása: 3 szoba + frsz + WC + konyha

családi ház, telek 1250 m2 Alapterület: 100 m2

Egyéb információ: Felújítást igényel Meghirdetett/kért ár: 11 000 000 Ft

Ft / m2: 110 000 Ft

Rehabilitációs terv költségösszesítője

Javítás fajtája Becsült költség Teljes becsült felújítási költség 300 000 Ft

Felújítás után elérhető maximális kiskereskedelmi ár: 15 500 000 Ft

(A lakónegyed összehasonlító áraira alapozva) Ár / m2: 155 000 Ft

Maximális kiskereskedelmi ár (MKÉ) 15 500 000 Ft

Ebből levonandó:

Ügyvéd (0,5%) 55 000 Ft

Illeték (2%) 223 000 Ft

A felújítás költségei 300 000 Ft

A fenntartás költségei (max. 6 hónap) 30 000 Ft

Eladás költségei (2%) 310 000 Ft

Biztonsági tartalék 50 000 Ft

Profit 3 050 000 Ft

Adó (16+2%) 549 000 Ft

Maximális nagykereskedelmi vételár 10 988 000 Ft

Ár / m2: 109 880 Ft

Haszonkulcs: 27% Éves haszonkulcs: 54%

Átfutási idő 6 hónap Megj: Haszonkulcs = Profit / (Nagyker ár + Ügyvéd + Felújítás + Fenntartás)

12

3. esettanulmány: építési telek feldarabolása és eladása

13

Erre a telekre egy építési vállalkozó hívta fel a figyelmem, akinek nem volt szabad tőkéje, hogy megvásárolja. A vételár 6 millió forint volt. Egy 6 lakásos társas sorházat terveztettünk a telekre a telekhányadokat pedig egyenként 2 millió forintért összesen 12 millióért értékesítettük. Építsek vagy ne építsek?

• A lehetőségek összehasonlítása a számok segítségével • A pénzed dolgozzon helyetted, ne Te dolgozz a pénzért

A leggyakoribb hibák melyeket befektetők elkövetnek

• Az érzelmeikre hallgatnak, nem a számokra – beleszeretnek az ingatlanba. • Azért vásárolnak, mert jó az ára. • A felújítási és kivitelezési munkálatokat maguk akarják elvégezni. • A jól ismert vadászterületükön kívül vásárolnak.

14

Passzív jövedelem a szabadság forrása Egyszeri befektetés, életfogytiglan tartó jövedelem Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss

A finanszírozási modell – a saját tőke értékének emelkedése

15

A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése

• A gazdagság készpénzáramlást jelent nem pedig a vagyont amit birtokolsz.

• Ne vegyél ingatlant annak érdekében, hogy azt reméled, hogy majd egyszer felmegy az ára, mert lehet, hogy soha nem fogod eladni.

• Nem az a fontos, hogy hány ingatlanod van, hanem, hogy azok mennyi bevételt generálnak.

• Soha ne vegyél bérbe adható ingatlant, ha veszítesz rajta, már az első évtől profitot kell kimutatnod.

Esettanulmány – Fornetti üzlet és fagyizó Egy barátomon keresztül értesültem erről az eladó üzlethelyiségről. Elkészítettem a megtérülési elemzést és egyből tudtam, hogy jó üzletről van szó. Ráadásul a vételár jelentős részét finanszírozni tudtam. Egyrészt beruházási hitellel a vételár 50%-át ezen kívül a Széchenyi hitelnek köszönhetően több millió forint hitelkerethez jutottam amit szintén a finanszírozásra fordíthattam. Én egy viszonylag rövid 10 éves futamidejű forint alapú hitelt választottam, de hosszabb futamidő és deviza alapú finanszírozás esetén magasabb pozitív készpénzáramlás is elérhető lett volna.

16

MEGTÉRÜLÉS ÉS CASH FLOW ELEMZÉS

Ingatlan megnevezése: Fornetti Pékség & Fagyizó

Ingatlan címe: Debrecen, …

Dátum: 2005.11.10

Befektetett összegek

Vételár 7 200 000 Ft

Illeték (10%) 720 000 Ft

Ügyvéd (0,5%) 36 000 Ft

Hitelfelvétel költségei 139 000 Ft

Teljes készpénzigény 8 095 000 Ft

Hitel futamideje (év) 10

1 millió Ft törlesztőrészlete 12 324 Ft

Hitel összege Törlesztőrészlet / hó

Hitel összege 6 600 000 Ft 81 338 Ft

Saját erő 1 495 000 Ft - Ft

81 338 Ft

Cash-Flow elemzés

Bérleti díj / hónap (nettó) 105 000 Ft

Üresen állási tényező 0% - Ft

Bevételek összesen 105 000 Ft

Hiteltörlesztés / hónap 81 338 Ft

Felújítási tartalék 5% 5 250 Ft

Biztosítási díj / hónap - Ft

Rezsi / hónap - Ft

Ingatlanmenedzser díja 0% - Ft

Adó - Ft

Egyéb költség - Ft

Költségek összesen 86 588 Ft

Pozitív cash flow / hónap 18 412 Ft

A befektetett tőke megtérülésének elemzése Befektetés saját tőke 1 495 000 Ft

Éves hozam 220 939 Ft

Tőkearányos megtérülés 14,8% A biztosítást és rezsit a bérlő fizeti, az ingatlan rendkívül könnyen kiadható, több komoly jelentkező is volt rá ezért nem számoltam az üresen állási tényezővel.

17

A keresés folyamata Hogyan találd meg az ideális ingatlant Hirdető újságok Keresd az árulkodó jeleket!

• Sürgősen eladó • Minden megoldás érdekel • Hívjon megegyezünk • Felújítást igényel • Lelakott

Használd a számítógéped

• Keress a nagy ingatlan adatbázisokban • Keress kulcsszavakra • Keress az utca vagy a kerület megadásával • Keress bizonyos ártartományokban

Új barátaid az ingatlanügynökök

• Pontosan határozd meg számukra, hogy mit keresel. • Tartsd folyamatosan a kapcsolatot. • Akikkel sikerül összhangba kerülni adj nekik eladási megbízásokat.

Figyeld az árverési hirdetményeket

• Árverési Hírek • www.ingatlanarveresek.hu • www.vegrehajtas.lap.hu

Tudasd mindenkivel, hogy mivel foglalkozol - direkt marketing

• Szórólapozás: • Eladó ingatlanokat keresek a környéken, készpénzzel fizetek – nem

ingatlanügynökség. Tel: xx-xxxxxxx • Te is hirdethetsz hirdetőújságokban • Névjegykártya

Személyes kapcsolatok Egy idő után eljutsz arra a pontra amikor már nem neked kell menni az üzlet után, hanem az üzlet megy teutánad.

18

Elemzés Az érzelmek helyett hallgass a számokra!!! Az elemzéshez használd a számítógéped

• Gyors továbbadás vagy hosszú távú bérbeadás? • A számok megmutatják, hogy mikor érdemes továbbadni és mikor

megtartani az ingatlant. A profit a vásárláskor keletkezik Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árából levonandó kiadások:

• Ügyvédi díj • Illeték • Felújítási költségek • Tartási költségek (6 hónap) • Az eladás költségei • Biztonsági tartalék • Profit • Adó

Tervezd a profitodat! A haszonkulcs meghatározása: Haszonkulcs (%) = nettó profit / befektetés x 100 Éves haszonkulcs (%) = Haszonkulcs x 12 / átfutási idő hónapban A nettó működési bevétel (NMB) számítása: Bevétel

• Bruttó bérleti díj • - Üresen állási tényező • Nettó bérleti díj

Kiadások • Ingatlanmenedzser díja • Felújítási tartalék • Közművek • Biztosítás • Adók • Egyéb költségek

NMB = Nettó bérleti díj - Kiadások

19

Kalkulációs sémák: 1. A viszonteladási lehetőség munkalapja 2. Cash Flow és megtérülés elemzés Ez a két kalkulációs program megtalálható a CD-n.

Az üzlet megkötése, tárgyalástechnika Törekedj a nyer / nyer szituációkra A hatékony tárgyalás összetevői

• Tudd meg miért akarja az eladó eladni az ingatlant, tegyél fel nyitott kérdéseket.

• Ne mondj rögtön árat, mond azt, hogy előbb ki kell számolnod a költségeket és utána fogsz tudni csak ajánlatot adni.

• Mondd meg nyíltan, hogy befektetési céllal keresel ingatlant. • Ajánlj kevesebbet mint amit remélsz, hogy az eladó elfogad. • Ne szóld le az ingatlant. • Közelíts az eladóhoz barátságosan. • Mindig legyél készen otthagyni egy üzletet és ezt éreztesd is. • Mindig legyen egy „rossz” fiú akire hivatkozhatsz. • Bizonyos időközönként nyújts be újra az ajánlatodat. • Adj az eladónak egy névjegykártyát, hogy el tudjon érni, ha elfogadja az

ajánlatodat.

Finanszírozás Befektetés minimális saját tőkével vagy saját tőke nélkül A finanszírozás módszerei

• Befektető • Bank • Leendő vevők • Tulajdonos

Finanszírozás befektető segítségével

• Készíts egy listát a jómódú rokonaidról, ismerőseidről és üzleti partnereidről.

• Ismerkedj a vállalkozói és befektetői klubok résztvevőivel, járj el az összejövetelekre.

• Adhatsz fel hirdetést is: ”Készpénzzel rendelkező befektetőt keresek ingatlan projektekhez”.

• Közös vállalkozás létrehozása, Te mint projektmenedzser kapod a díjazásod a profit függvényében.

20

• Új cég alapításához (BT v. Kft.) a befektető adja a pénzt, de Te is tulajdonrészt kapsz a vállalkozásban.

• A befektető kis tulajdonrészt szerez a cégedben és tagi kölcsönnel finanszíroz.

• Kérj magánkölcsönt és fizess fix kamatot. Fedezet az ingatlan vagy vállalj készfizető kezességet.

• Fix kamat helyett a befektető pénzére kifizetett hozamnak a nagyságát arányosítsd a befektetés profitjával.

Finanszírozás bank segítségével

• Állami kamattámogatásos és kedvezményes kölcsönök • Deviza és Ft alapú lakásvásárlási kölcsönök • Használd a saját ingatlanodat plusz fedezetként • Használd másnak az ingatlanát plusz fedezetként • Szabadfelhasználású hitelek • Hitelkeret ingatlanfedezettel cégek és magánszemélyek részére is • Személyi hitel • Hitelkártyák – folyószámla hitelek • Céges beruházási hitel • Széchenyi hitel • Ingatlan lízing

Finanszírozás a vevők és az eladó segítségével

• Az eladó fizetési halasztással adja el az ingatlant • A leendő vevő(k) pénzéből vagy/és a bank pénzéből történik az ingatlan

megvásárlása vagy a kivitelezés finanszírozása Fejlesztés Hogyan növeljük az ingatlanunk értékét A lehetőségek áttekintése

• Felújítom • Lebontom • Tervezek rá valamit • Átminősítem • Megosztom • Feldarabolom • Összevonom

21

Értékesítés A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elsősorban érzelmi döntés!!! Értékesítés

• Hirdetőújságok • Internetes portálok • „ELADÓ” tábla • Adj egy fotós emlékeztetőt a jelöltnek • Bízz meg ingatlanügynökséget • Tegyél mögé egy jó finanszírozást • Segíts a vevőnek

Utólagos kiértékelés, kontroll

• Csak az nem hibázik soha aki nem csinál semmit. • Nem baj ha hibázunk, a fontos az, hogy tanuljunk a hibáinkból és

legközelebb ne kövessük el. Adótervezés: cégként vagy magánszemélyként vásároljak? Magánszemély Cég

Illeték viszonteladásnál

2,6% lakás 10% telek, üzlet

2%

Illeték megtartásnál 2,6,10% 2,6,10%

Milyen költség számolható el?

Az ingatlanhoz direkt kapcsolódó költségek

A cég tevékenységéhez kapcsolódó költségek

Áfa visszaigénylési lehetőség a költségek után?

Nem Igen, de kivétel az áfa- mentes ingatlanhoz

kapcsolódó költségek áfája.

Adó mértéke 25% forrásadó vagy szja

16+2%

22

Az anyagi függetlenség megtervezése Aki nem tervez a kudarcot tervezi meg

A sikeres emberek leírják a céljaikat és írásban gondolkodnak. A 10 éves terv

Évek Tevékenység Bérbe adott

ingatlan 1. Vásárolj 2 ingatlant és add el őket -

2. Vásárolj 3 ingatlant kettőt adj el, tarts meg egyet 1

3. Vásárolj 3 ingatlant kettőt adj el, tarts meg egyet 2

4. Vásárolj 3 ingatlant kettőt adj el, tarts meg egyet 3

5. Vásárolj 3 ingatlant kettőt adj el, tarts meg egyet 4

6. Vásárolj 3 ingatlant kettőt adj el, tarts meg egyet 5

7. Vásárolj 3 ingatlant kettőt adj el, tarts meg egyet 6

8. Vásárolj 3 ingatlant kettőt adj el, tarts meg egyet 7

9. Vásárolj 3 ingatlant kettőt adj el, tarts meg egyet 8

10. Vásárolj 3 ingatlant kettőt adj el, tarts meg egyet 9

23

Tervezd és kontrolláld az eszközértéked növekedését

Dátum Terv Tény

2006.07.01 1 000 000 Ft

2007.01.01. 1 200 000 Ft

2007.07.01. 1 440 000 Ft

2016.01.01 31 948 000 Ft

Tervezd a pozitív készpénzáramlást

Dátum Terv Tény

2007.01.01 20 000 Ft

2008.01.01. 42 000 Ft

2009.07.01. 66 150 Ft

20016.01.01 265 942 Ft

Az ismertetett esettanulmányok nettó pénzügyi eredménye:

1. Lakás 590.000 Ft 2. Családi ház 3.050.000 Ft 3. Építési telek 2.800.000 Ft

Összesen nettó: 6.440.000 Ft 536.666 Ft / hó 4. Üzlet passzív jöv.: 18.000 Ft / hó

24

Sikeres befektetést!

Király Norbert