«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» июнь 2011 г. Москва

«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»

июнь 2011

г. Москва

Street retail


Июнь 2011

Street retailОпределение

Классический Street retail – помещения на 1 этаже с отдельным входом, витринами или витринными окнами расположенные в ЦАО или на основных магистралях (Кутузовский, Ленинский, Ленинградский проспекты) площадью до 500 кв.м.

В повседневной жизни к Street Retail относят и ПСН и магазины расположенные на 1 этаже в местах активного пешеходного трафика.


Июнь 2011

Street retailДинамика средних цен продажи по районам

САО

СВАО

ВАО

ЮВАО

ЮАО

ЮЗАО

ЗАО СЗАО

4000

5500

7000

8500

10000

11500

3-4 Q 2008 1-2 Q 2009 3-4 Q2009 1-2 Q 2010 3-4 Q 2010 1-2 Q 2011

Динамика средних цен продажи по районам, тыс. $/кв. м/год


Июнь 2011

Street retailДинамика средних ставок аренды по районам

САО

ВАОЮВАО

ЮАО

ЮЗАО

ЗАО

СЗАО

600

900

1200

1500

1800

3-4 Q 2008 1-2 Q 2009 3-4 Q2009 1-2 Q 2010 3-4 Q 2010 1-2 Q 2011

Динамика средних ставок аренды по районам, тыс. $/кв. м/год


Июнь 2011

Street retailСредние цены продаж по районам I кв. 2011 г., $/кв.м

8700

6000

5750

5850

6500

9300

8700

7200

5500

7500

9500САО

СВАО

ВАО

ЮВАО

ЮАО

ЮЗАО

ЗАО

СЗАО

Средние цены продаж по районам в 1 кв. 2011г.,$/кв. м


Июнь 2011

Street retail

Средние ставки аренды по районам I кв. 2011 г., $/кв.м/ год

1185975

925930

1025

15751815

1400

2765

900

1400

1900

2400

2900

САО

СВАО

ВАО

ЮВАО

ЮАОЮЗАО

ЗАО

СЗАО

ЦАО

Средние ставки аренды по районам в 1 кв. 2011г.,$/кв. м/год


Июнь 2011

Street retailАрендаторы и покупатели

Спрос:

- Рестораторы или сетевые мультиформатные компании

Операторы мобильной связи

- Магазины (одежда, обувь, аксессуары, продукты, аптеки)- Туристические операторы

- Банки- Магазины мебели, дизайнерские студии, антиквариат- Частные инвесторы


Июнь 2011

Street retailДинамика средних цен и ставок по ЦАО

Динамика средних ставок аренды и цен продаж по основным торговым коридорам ЦАО

20950

15280

17023

Цены продаж($/кв. м)

14800 1430015100 15100 15700

15300 16605

2668

Ставки аренды($/кв. м/год)

1627154216432404

258922732000

23252177

0

5000

10000

15000

20000

25000

3-4 кв.2008

1 кв.2009

2 кв.2009

3 кв.2009

4 кв.2009

1 кв.2010

2 кв.2010

3 кв.2010

4 кв.2010

1 кв.2011


Июнь 2011

Street retailДиапазон ставок аренды по основным торговым коридорам


Июнь 2011

Street retailУровень вакантных площадей в основных торговых коридорах

Уровень вакантных площадей на помещения street-retail в основных торговых коридорах,%

Торговый коридор 1 кв. 2009 2 кв. 2009 1 кв. 2010 2 кв. 2010 3 кв. 2010 4 кв. 2010 1 кв. 2011

Тверская ул. 2,7 2,0 2,0 2,0 1,5 2,5 1,3

1-я Тверская-Ямская ул. 4,0 3,0 3,0 3,0 2,5 2,5 2,5

Арбат ул. 3,0 3,0 3,0 3,0 2,0 3,5 2,0

Петровка ул. 2,0 1,3 1,7 1,5 1,2 2,0 1,5

Пятницкая ул. 8,0 7,0 5,5 5,0 6,0 6,0 5,0

Кутузовский пр-т 4,0 3,5 4,0 6,0 4,0

Ленинградский пр-т 5,0 4,5 4,5 7,0 5,0

Среднее значение 3,9 3,3 3,5 3,2 3,1 4,2 3,0


Июнь 2011

Street retailИнвестиционная привлекательность и вакантные площади

Показатели инвестиционной привлекательности и уровня вакантных площадей рынка торговых помещений в сегменте стрит ритейл

Показатель 20081 полугодие

20092 полугодие



20101 кв. 2011

2 полугодие 2011

(Прогноз)

Доходность ннвестиций, % годовых

7-8% 16-20% 11-12,5% 10-11% 9-10% 7,6-9% 7,6-8%

Срок окупаемсоти, лет 5 лет 5-6 лет 8-9 лет 9-10 лет 10-11 лет 11-13 лет 13 лет

Уровень вакантных площадей,%

2% 6-8% 5-6% 4-5% 2-3% 2% 1%


Июнь 2011

Street retailПримеры объектов

Примеры экспонируемых торговых помещений в сегменте стрит ритейла в некоторых районах Москвы

Район АдресСуществующий

арендаторПлощадь Объекта

Стоимость продажи

Текущая ставка аренды

Чистый операционный

доход

Срок окупаемости

СВАОМира проспект,

д. 81Мебельный

магазин257 кв. м 2 821 500$ 900 $/кв. м/год 230850$/год 12 лет

ВАО Уральская ул.Без

арендаторов289,5 кв. м 1 800 000$ 550 $/кв. м/год 159225$/год 11 лет

СВАО Тайнинская ул.Продуктовый

дискаунтер1000 кв. м 87 000 000 руб.

745 000 руб./меся

ц

7 676 271 руб./год

11,5 лет

САО Лобненская ул.Продуктовый

дискаунтер1250 кв. м 85 000 000 руб.


ц

6 589 831 руб./год

13 лет

ЗАОМолодогвардейска

я ул.Паврикма-

херская45 кв. м 13 300 000 руб.


ц

1 200 000 руб./год

11 лет

ЦАО Спартаковская пл.Без

арендаторов310 кв. м 4 750 000 $ 1179 $/кв. м/год 365 385$/год 12 лет


Июнь 2011

Street retailТенденции, прогнозы

На данный момент общий рынок стрит ритейла находится в стадии роста. Основные рыночные показатели достигли своих докризисных значений и имеют положительный вектор развития. Даже запрет парковки на Тверской улице не повлиял на стоимость помещений и ставки аренды. Проводимая политика городских властей, связанная с запретом строительства торговых объектов в пределах Третьего транспортного кольца, также будет способствовать дальнейшему приросту цен. Таким образом, предпосылки к остановке роста ценовых показателей отсутствуют.

Учитывая текущую ситуацию и тенденции развития, мы прогнозируем, что к концу 2011 года рынок перерастет докризисные ставки и выйдет на уровень, когда инвестиционные сделки по объектам стрит ритейла с 13-ти летней окупаемостью станут нормой. В то время как прочие сектора недвижимости только начнут приближаться к докризисным значениям.


Июнь 2011

Street retail

Спасибо за внимание!Генеральный директор «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»

Тараненко Юрий Юрьевич

тел.+7(495) 775-7555

+7(903) 555-9898

[email protected]

Documents

«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» июнь 2011 г. Москва