Государственная программа «Доступное жильё в КР»

Министерство экономического регулирования

Кыргызской Республики

ПРОБЛЕМЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ

ДЕФИЦИТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

На начало 2010 года площадь жилья на одного человека в разных странах составил:

- в Кыргызстане - 14,2 кв. м.; - в Казахстане - 18,1 кв. м.;- в России - 21,0 кв. м., - в Украине - 22,0 кв. м., - в Литве - 23,0 кв. м.

По данным на 2010 год в Кыргызстане- 200 тыс. человек (или около 70 тыс. семей)

нуждаютсяв жилье; - 3,0 тыс. семей проживают в аварийных домах;- 20,0 тыс. семей проживают в общежитиях или в

арендованном жилье.

НИЗКИЙ УРОВЕНЬ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ И НЕДОСТУПНОСТЬ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Средний период накопления средств для приобретения жилья в разных странах на 2009 год:- в Кыргызстане (при средней заработной плате 140 долл. США) составляет 14,5 лет;- России этот показатель не превышает 5 лет.

Инфраструктура ипотечных кредитов остается неразвитой, процентные ставки являются высокими

(19% - 28%); сроки кредитования - короткими в период от 3-х до 10-ти лет.

Основные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и жилищного

строительства в КР:

отсутствие у банков источников получения долгосрочных и относительно дешевых кредитных ресурсов;

отсутствие институциональных инвесторов;

неразвитость рынка страхования;

недостаточно высокий уровень доходов населения и отсутствие у них достаточных накоплений;

нестабильность трудоустройства и стремление граждан не декларировать свои доходы.

Среднесрочная программа развития Кыргызской Республики 2012-2014 гг. (одобрена Правительством КР)

Пункт 40-41 Банк развития, формирование бюджета которого предполагается за счет механизма закладывания акций Центерры Голд, будет финансировать программу «Доступное жилье».

Пункт 140Программа доступное жилье будет основана на

следующих основных принципах:

• срок ипотечного кредитования 10-20 лет;• внедрение механизма льготного кредитования;• низкий уровень первоначального взноса (10-30%);• строительство многоэтажных домов по доступным

ценам.

Государственная программа «Доступное жильё в КР» 2012 – 2014 гг.

Создание Банка развития

Создание Программы «Доступное жилье»

Обеспечение доступным жильем граждан и развитие жилищного строительства в КР

Основная цель Программы:

Основные задачи:

создание максимально либеральных условий для строителей, облегчающих возведение жилья;

разработка и внедрение механизмов обеспечения доступным социальным жильём;

повышение доступности ипотечных кредитов для широкого слоя населения;

строительство обособленных малоэтажных посёлков;

увеличение объемов жилищного строительства недорого жилья;

реализация государственных программ в области жилищного строительства за счёт освоения земельных участков.

Мероприятия на 2012 – 2014 годы:

Сокращение лицензионно - разрешительной и контрольно - надзорной функций государства в сфере жилищного строительства

Создание государственной ипотечной компании с целью финансирования жилищного строительства, ипотечного кредитования и координации государственной программы «Доступное жилье в КР»

Разработка и утверждение механизмов ипотечного кредитования с учетом повышения доступности, механизмов строительства с учетом определения земельных участков и объемов финансирования.

Сокращение лицензионно-разрешительной и контрольно-надзорной функций государства по

строительной деятельности

Перечень лицензий и разрешений на отмену:- Получение разрешения на строительство объекта- Получение разрешения на реконструкцию объекта- Получение разрешения на реконструкцию и перепланировку объекта- Приемка в эксплуатацию объекта, завершенного строительствомИнженерно-геодезические изыскания:- Топографические съемкиЛинейные изыскания- Создание геодезической разбивочной основы- Инженерно – геологические работы под объекты строительства- Лабораторные исследования грунтов и воды- Разработка градостроительной документацииТерриториальное планирование- Генеральные планы городов и сельских населенных мест- Инженерная инфраструктура и защита территорий

- Архитектурное проектирование жилых домов, общественных зданий и сооружений, объектов производственного назначения- Строительное конструирование- Строительное проектирование и конструирование жилых домов, общественных зданий и сооружений, объектов производственного назначения;- Строительное проектирование и конструирование мостов, дорог и транспортных

сооружений, эстакад;- Строительное проектирование и конструирование гидротехнических и мелиоративных сооружений (плотины, дамбы, каналы и др);- Строительное проектирование и конструирование гидроэлектростанции.  

  

Перечень лицензий и разрешений на отмену (продолжение):

- Проектирование инженерных систем, сетей и сооружений- Проектирование электростанции, распредустройства и трансформаторных подстанций, - электроснабжения, линий электропередачи;- Проектирование водоснабжения и канализации; - Проектирование котельных низкого давления- Проектирование тепловых сетей- Проектирование газоснабжения- Разработка специальных разделов проектов- Технологическое проектирование.- Осуществление функций генерального проектировщика- Земляные работы- Возведение несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений- Монтаж металлических конструкций- Устройство монолитных бетонных и железобетонных конструкций- Монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций;- Кладка из камня, кирпича, блоков;- Установка деревянных несущих конструкций и изделий.- Работа по устройству внутренних и наружных инженерных систем, сетей и сооружений- Работа по устройству электростанций, распредустройств и трансформаторных подстанций, электроснабжение, линии электропередач- Работа по устройству водоснабжения и канализации- Работа по устройству котельных низкого давления- Работа по устройству тепловых сетей- Работа по устройству газоснабжения - Монтаж технологического оборудования- Строительство гидроэлектростанций, гидротехническое строительство- Транспортное строительство (мосты, дороги, сооружения, эстакады) 

Сокращение лицензионно-разрешительной и контрольно-надзорной функций государства по

строительной деятельности

Надзор и контроль

Острие реформы будет направлено на существующую ныне систему государственного регулирования в контрольно-надзорной сфере, которая является неэффективной, затратной, зачастую дублирующей, носящей, по преимуществу, формальный характер, создавая при этом широкие возможности для коррупционных ситуаций.

Необходим пересмотр следующих функций:• контроль за соблюдением законодательства КР;• проверка наличия у строительных организаций лицензий и

квалификационных сертификатов;• государственный надзор за соблюдением требований технических

регламентов;• и другие.

Механизмы ипотечного кредитования с учетом повышения доступности, механизмов строительства с учетом

определения земельных участков и объемов финансирования.

Модель «Доступное жилье»

Модель «Долгосрочная социальная ипотека»

Модель «Государственно-частное партнерство в

жилищном строительстве»

Модели финансирования жилищного строительства и ипотечного кредитования в Кыргызской Республике:

МОДЕЛЬ«ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ»

СХЕМА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ МОДЕЛИ «ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ»

Ипотечная компания в форме АО

(Создано Правительством КР)

Страховые компанияГенеральный

подрядчик на строительство

Покупатели жилья(по спискам, составленным МСЗН КР, местных органов

самоуправления и ведомств)

Ипотечное кредитование

1. Модель «Доступное жилье»

ПоказателиМодель «Доступное жилье»

Первоначальный взнос

0 - 30% в зависимости от категорий, платежеспособности и накопленных

сбережений

Процентная ставка

0-2*% Кредиты предоставляются категориям, нуждающимся в государственной

поддержке

Сумма займа от 500,0 тыс. сом до 2 000,0 тыс.

сом

из расчета приобретаемого жилья и уровня доходов

Период займа от 10 до 20 лет в зависимости от суммы займа и уровня доходов

Досрочное погашение

1-1,5 года по мере ввода в эксплуатацию жилья

Стоимость жилья

350-550$ за 1 кв. м.

Стоимость рассчитана с рентабельностью для строительной компании в пределах

10-15% маржи

*- возможно включение административных расходов Исполнителя.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ

Собственником жилья, до момента полного погашения ее стоимости приобретателем / заемщиком, является Исполнитель (Государственная ипотечная компания).

После ввода жилья в эксплуатацию, происходит заселение квартир на условиях аренды до момента полного погашения стоимости приобретаемого жилья.

МОДЕЛЬ«ДОЛГОСРОЧНАЯ

СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА»

СХЕМА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ПРЕДЛАГАЕМОЙ МОДЕЛИ ДОЛГОСРОЧНОЙ СОЦИАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ

Ипотечная компания в форме АО

(учреждаемое Правительством КР)

Коммерческие Банки

(участники)

Страховые компания

Генеральный подрядчик на строительств

о

Покупатели жилья

Ипотечное кредитование

Страхование залога

2. Модель «Долгосрочная социальная ипотека»Предлагаемый механизм нацелен на решение жилищных

проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами и накоплениями:

Установленные стандарты кредитованиядля коммерческих банков

Первоначальный взнос

0 – 30 % Исходя из уровня платежеспособности, собственных средств и категории заемщика

Процентная ставка

8 – 10 % Исходя из структуры процентной ставки:3-4 % заемные средства для банка3 % спред коммерческих банков2 % спред Исполнителя

Сумма займа - до 1 000 тыс. сом;- от 1 000 до 2 000 тыс. сом;- 2 000 тыс. сом и выше

В зависимости от категории лиц претендующих условия повышенной комфортности и жилой площади, а также типа приобретаемого жилья и уровня доходов

Период займа от 10 до 20 лет В зависимости от первоначального взноса, суммы займа и уровня доходов

МОДЕЛЬ«СОЦИАЛЬНОЕ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО(СГЧП)»

В РАМКАХ ДАННОЙ МОДЕЛИ ПРЕДЛАГАЕТСЯ ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ ПО СЛЕДУЮЩИМ НАПРАВЛЕНИЯМ:

строительство нового жилья с совмещением объектов социального назначения (поликлиник, детских социальных учреждений, в том числе учреждений образования);

строительство нового жилья с совмещением объектов коммерческого назначения;

приобретение жилья на рынке вторичного жилья.

3. Модель социального государственно-частного партнёрства Данная модель направлена на реализацию социальных строительных проектов, предусматривающих строительство следующих объектов недвижимости: социальный объект (Учреждение), жильё и объект коммерческой недвижимости.

Показатели Модель СГЧП

Доля вложения государства

35,0 млн. сом

составляет 35 % от общего уставного капитала

Стоимость жилья 720,0 $ за 1 кв. метр *

исходя из расчетов

Предлагаемые стандарты кредитования коммерческими банками

первоначальный взнос

до 30 % В зависимости от платежеспособности и накопленных сбережений заемщика

процентная ставка 9-15%

сумма займа до 3,0 млн. сом

из расчета приобретаемого жилья и уровня доходов

период займа 10-20 лет в зависимости от суммы займа и уровня доходов

* - с учетом подвода коммуникаций к строительным объектам

Государственная программа «Доступное жилье»

ориентирована на создание необходимых условий для развития

жилищного строительства и предоставление гражданам

возможности приобрести жилую площадь. Однако, на сегодняшний

день частный сектор с имеющимися ресурсами, как финансовыми,

так и технологическими, не обладает. Финансирование масштабных

проектов, каким предполагается строительство микрорайона в

южной части столицы, требует крупных вливаний, а также

политических гарантий. В этой связи вмешательство государства в

данном секторе, как основного участника в проектах жилищного

строительства, а именно в финансировании строительства жилья и

выделении населению ипотечных кредитов, представляется

необходимым.

Проект застройки мкрн. «Южная магистраль – 1»

Определение земельных участков и объемов финансирования

по г. Бишкек

По данным Бишкекглавархитектуры и мэрии г. Бишкек:

1. В южной части города Бишкек имеется земельный участок площадью свыше 190,0 га под жилищное строительство;

2. Для застройки данной территории, а также для модернизации уже существующей сети инженерных коммуникаций, необходимо финансирование в размере более 18,5 млрд. сом;

Строительство данных инженерных коммуникаций является дорогостоящим проектом. Поэтому, в связи с отсутствием финансирования со стороны потенциальных инвесторов и республиканских средств, данная территория до сих пор не освоена.

Министерство экономического регулирования КР предлагает:

Для реализации государственной программы «Доступное жилье» МЭР КР предлагает на период 2012-2017 годы частичное освоение

южной части города Бишкек с минимальным вложением в инженерные коммуникации.

Земельный участок – 36,0 га мэрии г. БишкекЛокальный подвод инженерных коммуникаций – 150-200 млн. сом (предварительный расчет).

Срок освоения данного участка – 5-7 лет

Финансирование - 2,25 млрд. сом

Объем строительства – 200,0 тыс. кв. метров или около 3 636 квартир.

Инженерные коммуникации

водоснабжение – возможно решить от гребенки Д=400 мм, с бурением скважины на водозаборе «Орто-Алыш». Протяженностью водовода Д=100 мм, составляет около 1,5 км;

канализация - для отвода сточных вод требуется строительство канализационного коллектора от застройки до очистных сооружений в с. Пригородном, протяженностью 13 км;

газоснабжение - возможно предусмотреть от существующего газопровода Д=325 мм, проложенному по ул. Южная магистраль, на расстоянии около 800 м;

теплоснабжение - для теплоснабжения необходимо строительство локальной котельной, работающей на органическом топливе по заключению охраны окружающей среды город Бишкек;

электроснабжение – имеется возможность решить от ПС 110 кВ «Парковая», находящейся на расстоянии 400 м, с заменой существующих трансформаторов на большую мощность.

Подключение микрорайона площадью в 36,0 га предполагается обойдется местному бюджету города Бишкек выделенных средств в сумме 150,0-200,0 млн. сом. Для более детального рассмотрения вопроса подведения инженерных коммуникаций необходимо

разработать технико-экономическое обоснование.

Покупатели жилья

Комиссия при Правительстве Кыргызской Республики

- критерии отбора;- требования к семьям;- отсутствие жилой площади;- другие аспекты.

- государственные служащие;

- молодые семьи;

- многодетные семьи;

- учителя и преподаватели;

- ЛОВЗ.

Для выполнения функций государства в реализации государственных мероприятий и программ по оживлению строительного сектора экономики

Кыргызской Республики будет создана Государственная ипотечная компания при

Правительстве Кыргызской Республики.

ИСПОЛНИТЕЛЬ – АГЕНТ ПРАВИТЕЛЬСТВА ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ

ОАО

Структура

РуководствоРуководство

Строительный Блок

Строительный Блок

Кредитный Блок

Кредитный Блок

Финансовый Блок

Финансовый Блок

Административный Блок

Административный Блок

ПодрядчикиПодрядчики Заемщики / Покупатели жилья

Заемщики / Покупатели жилья

Заемщики финансовых

средств

Заемщики финансовых

средств

Блок строительства

- организация и финансирование доступного качественного строительства социального жилья

Блок кредитования

- выработка, организация, внедрение и реализация механизмов социального ипотечного кредитования в соответствии с потребностями граждан

Блок финансирования

- организация и обеспечение своевременным и достаточным финансированием строительства и ипотечного кредитования.

КОНТРОЛЬ Жогорку Кенеш КР

Государственная ипотечная компания

- обеспечение целевого использования средств;- обеспечение целевого выделения ипотечных

кредитов;- соответствие деятельности компании с Уставом и

Положением.

Аудиторская компания

- выявление фактов отклонений и злоупотреблений;- подтверждение соответствия финансовой отчетности

компании реальному состоянию дел;- соответствие деятельности компании с Уставом и

Положением.

самофинансирование – предполагается, что выдача ипотечных кредитов будет содержать минимально допустимую маржу в качестве доходов данной компании, но достаточную для покрытия расходов на привлечение профессионалов в рамках проекта и других расходов компании;

Преимущества создания Государственной ипотечной компании:

контроль – будут разработаны жесткие механизмы по контролю за деятельностью компании в целях предотвращения отклонения от заданных целей и задач;

мотивация в развитии жилищного строительства – компания будет обеспечивать достаточные условия труда для профессионалов, работающих в компании не только в работе в рамках проекта, но и в разработке эффективной государственной политики в области жилищного строительства;

дальнейшее функционирование – выданные средства государством для проекта застройки микрорайона южной части столицы будут ежегодно возвращаться заемщиками и направляться на дельнейшее финансирование жилищного строительства.

Движение финансовых средств и расчеты:

Стоимость кв. метра жилья От 500 до 550 долларов США

36,0 га

6,0 га 30,0 га

- 2 школы;- 1 детский сад;- 1 торговый центр.

Компания в рамках застройки выделяемого Мэрией города Бишкек земельного участка площадью 36,0 га земли будет возводить жилые дома общей жилой площадью в 200,0 тыс. кв. метров, или в перерасчете в количество жилых домов будет составлять 40-50 строений.

Движение финансовых средств и расчеты:

По оценкам специалистов, при максимальном использовании мощностей, имеющихся в республике и технологическом оснащении, застройка данной

территории по срокам составит от 5 до 7 лет с учетом своевременного финансирования.

Период строительства

Бюджетное финансирование(млн. сом)

Первоначальный взнос заемщиков30% (млн. сом)

Платежи (по ипотеке) заемщиков (млн. сом)

Итого (строительство, млн. сом)

1-ый год 500 214,0 0,0 714,0

2-ой год 300 105,0 50,0 455,0

3-ий год 300 115,5 85,0 500,5

4-ый год 300 125,6 118,5 544,1

5-ый год 300 135,6 151,9 587,4

6-ой год 300 145,6 185,2 630,7

7-ой год 250 179,0 218,5 647,5

Всего 2 250 1 020 809 4 079

Движение финансовых средств и расчеты:

Общий объем строительства жилья с учетом выделенных средств государством и привлеченных средств граждан составит 4,1 млрд. сом за 7 лет, что пойдет на финансирование строительства более 174,0 тыс. кв. метров жилья. При средней квадратуре одной квартиры в 55 кв. метров, государство в рамках данного проекта обеспечит жильем более 3,1 тыс. семей.

По предварительным оценкам, дальнейшее ежегодное финансирование жилищного строительства по истечению сроков проекта без дополнительных вливаний средств государством будет составлять не менее 200,0 млн. сом, что составит строительство 8,5 тыс. кв. метров жилья или 2 высотных жилых дома.

Выгоды и преимущества проекта:

Оживление жилищного строительства – в Кыргызской Республике назрела острая необходимость в государственной поддержке в сфере строительства экономики. Данная отрасль оказывает колоссальное мультипликативное воздействие на другие отрасли, тем самым увеличивается объем валового внутреннего продукта.

Предоставление гражданам доступного жилья – на сегодняшний день в республике насчитывается более 200,0 тыс. граждан, нуждающихся в жилье. Реализация данного проекта позволит покрыть существенное количество семей в городе Бишкек для приобретения жилья.

Сохранение архитектурного облика столицы – в настоящее время в округе города Бишкек застраиваются жилые массивы, которые не отвечают современным требованиям по архитектурному облику. Это происходит в связи с отсутствием возможности приобрести качественное жилье. Реализуя данный проект, государство может сохранить южную часть столицы в желаемом виде.

Ожидаемый социально-экономический эффект Программы:

увеличение объемов жилищного строительства, ввод в эксплуатацию не менее 174 тыс. кв. м. социального жилья;

строительство социальных объектов и объектов коммерческой недвижимости (торговые, офисные и складские комплексы);

обеспечение жильем не менее 3 тыс. семей;

обеспечение жильем очередников города (региона);

улучшение социальной инфраструктуры;

увеличение числа рабочих мест;

увеличение объема налоговых поступлений и сборов в бюджеты всех уровней;

либерализация лицензионно-разрешительной и контрольно-надзорной функций государства.